1、Verdure International City翠屏国际城写字楼项目翠屏国际城写字楼项目 策划方案提报稿策划方案提报稿06-12Verdure International City1Verdure International City第一部分第一部分南京写字楼市场全解读南京写字楼市场全解读2Verdure International City南京写字楼市场分析u写字楼由于其物业的针对性以及对物业附加值需求的特殊性，因此对于周边商业环境、交通、地段等要求很高，所以成交热点一般集聚在城市中心区或者新的城市中心区。目前南京市写字楼最为集中的区域是城中板块，不仅有着已经形成的新街口商务区、鼓楼山西2、路商务区，还有正在崛起的大行宫商务区和正在建设中的中央路沿线商务区，一批具有代表性的写字楼正在崛起。同时城中写字楼的市场表现也非常活跃，物业形态正在走多元化发展道路，差异化竞争局面正在形成。未来一段时间，城中仍旧将是写字楼供销的主场。u经过几年发展，南京市的写字楼市场呈现“两强相争”之势：即以城中为主的主城区板块和以奥体中心为依托的河西板块，城中配套完善，以甲级写字楼为主；河西是未来CBD，目前人气不足，soho公寓大行其道。u随着外部投资环境和交通条件的改善，江宁板块将成为未来5年写字楼市场的另一个热点区域。南京写字楼市场分析南京写字楼市场分析3Verdure International C3、ity南京区域市场分析u新街口商务区u鼓楼山西路商务区u河西CBD商务区u江宁板块南京区域市场分析南京区域市场分析4Verdure International City南京区域市场分析新街口地区是南京的中央商务区（CBD），这一地区分布的金融机构、咨询公司、法律事务所、会计事务所和大公司总部、办公室数量居南京之首，其中世界500强企业机构约80家。近期销售的楼盘：置地广场、金轮国际大厦、长发中心等，都是“高档写字楼”，顶级配套，价格和销量都据全市首位。新街口商务区新街口商务区5Verdure International City案名案名外立面外立面层层高高公共部分公共部分交付交付标标准准配套配4、套设设施施电电梯梯车车位位空空调调长发中心双层立面，银色金属网5米10米高穿越式大堂，星级酒店标准公共走道毛坯交付，YKK铝合金窗下沉式广场，智能化安全系统，仲量联行物管高速国际一流电梯492个一拖多可计量式空调系统，新风系统置地广场LOW-E玻璃幕墙，局部氟碳铝板3.6米大堂：品牌自动门；公共走廊：品牌石材，吊顶：高档吸音材料；公共卫生间：高档防水防潮吊顶；高档低噪音卫生洁具天花吊顶；乳胶漆计算机网络通讯系统；有线电视；防火电视监控10部OTIS电梯240个，同时共享五二O广场1000个停车位分户运行，单独计量的多联机变制冷剂流量空调系统金轮国际广场LOW-E中空玻璃幕墙，高档铝板3.15米5、5星级豪华标准装修公共部分框架结构，毛坯交付国际5A级标准设计智能化系统，美国仕魏理士物管15部约500个独立高档商用空调瞻园铭楼欧文斯科宁挤塑泡沫板外墙保温系统3.3米未订天花吊顶；复合地板；厨房：橱柜；卫生间：阿里斯顿商业配套；金融配套2部OTIS电梯60个无瑞华大厦金色条型砖3.4米大堂:天然石材；卫生间:优质防滑地砖轻钢龙骨，硅钙板吊顶，乳胶漆墙面，地毯24小时安保，保安监视系统4部日立电梯100个每层暗装10组以上，吊顶式分体空调机组I领域（正阳大厦）开放式干挂豪华花岗岩，LOWE中空玻璃3.3米（6-8层）；4.6米（2-5层）电梯内饰精心设计，明亮舒适。大堂挑高5.8米，地面铺设6、高级抛光砖吊顶；乳胶漆；水泥地大型休闲广场，OA办公自动化、BA楼宇自动化CA信息自动化、FA消防自动化等中瑞合资苏州讯达豪华电梯150个分户式中央温控系统多以星级标准装修外立面、公共部分等，配套设施较高档，以体现其高档写字楼的品质。新街口商务区楼盘基本情况分析6Verdure International City案名案名物管机构物管机构物管收物管收费费长发中心仲量联行7￥/置地广场世邦魏理仕7￥/金轮国际广场新鸿运物业7￥/瞻园铭楼鹏基物业2￥/瑞华大厦世邦魏理仕4￥/i领域新居物业3￥/案名案名整整层层面面积积分割面分割面积积得房率得房率均价（元）均价（元）长发中心101675-186707、%￥20000置地广场1837900/半层68%71.3%￥14000金轮国际广场2000左右62-210072%￥14000瞻园铭楼283032-4770%￥8900瑞华大厦84780-20080%￥7500i领域1966199980-29076.36%￥9600高档物业公司管理费用高，普通物业公司价格在2-4元不等新街口商务区楼盘物业管理对比表、价格面积比较表写字楼整层面积在800-3000之间，户型分割自由，小户型为主，得房率多高于70%，价格因位置及装修标准不同而有所不同，精装修价格多在14000以上7Verdure International City新街口商务区楼盘销售方式、价格、8、销售状况及销售对象案名案名销销售方式售方式优优惠方式惠方式长发中心四成按揭，一次性无置地广场企业一次性，个人可按揭无金轮国际广场四成按揭，一次性无瞻园铭楼四成按揭，一次性一次性98折瑞华大厦四成按揭，一次性一次性97折i领域四成按揭，一次性无案名案名销销售率售率销销售售对对象象去化方式去化方式长发中心56%外贸企业及外资各户型均衡去化置地广场50%外贸、保险、医疗、纺织等900以下金轮国际广场7.5%实力企业及外企62-80瞻园铭楼50%中小型企业各户型均衡去化瑞华大厦100%服装、工贸、科技等各户型均衡去化i领域50%各类企业70；120写字楼一般付款方式为一次性付清或按揭贷款，按揭首付在四9、成左右，少数楼盘有优惠这一区域的销售量大多超过一半，销售对象以外贸、金融等企业为主，小户型去化较快8Verdure International City南京区域市场分析鼓楼是南京一重要交通枢纽，可方便通达山西路、新街口等地，湖南路南京市新近开发的南京第二大商业圈。区内多家金融、商业机构。湖南路商业示范街，聚集巨大人气。各项配套齐全，现在鼓楼和山西路商务区连成一片，成为城中板块重要写字楼开发市场。鼓楼山西路商务区鼓楼山西路商务区9Verdure International City鼓楼山西路商务区楼盘基本情况分析案名案名外立面外立面层层高高 公共部分公共部分交付交付标标准准配套配套设设施施电电梯10、梯车车位位空空调调江苏议事园大厦玻璃幕墙3.2米 五星级标准双入口豪华大厅、电梯厅、公共走道、公共会客区吊顶；独立厨卫；精装修交付星级酒店配套服务；智能安保防卫系统2部电梯600个分户中央空调易发信息大厦局部干挂花岗岩，铝塑板饰面，玻璃幕墙3米大堂精装修轻质墙体；毛坯交付 商业配套；金融配套OTIS-LG客梯4部80个中央空调利奥大厦玻璃幕墙3米全装修，具体未订全现浇钢筋砼框架；小面积户型精装修交付；大面积户型毛坯交付地下变电站；消防控制中心4部蒂森克虏伯电梯189个大金家用中央空调绿地国际商务中心单元式LOW-E玻璃幕墙4.2米 大堂：花岗岩地面，金属铝板吊顶；电梯间：高档玻化砖，不锈钢装饰11、条地面；走廊：艺术玻化砖，不锈钢地砖，金属板吊顶；卫生间：Roca卫生洁具吊顶；乳胶漆墙面；水泥地供水：德国威乐；监控保安：自成独立子系统；通讯：24芯光缆7部三菱垂直电梯近200地下停车位VAV 变风量全空气空调系统中环国际广场玻璃幕墙3.15米华丽大堂、豪华电梯厅、私属阶梯式空中花园精装修高档俱乐部，标准化酒店服务豪华高速电梯448个大金VRV空调系统新城市虹桥中心玻璃幕墙5米挑高大堂、走道、电梯间装修标准未订毛坯商业配套；娱乐配套；空中游泳池7部电梯约地下500个未订龙吟广场玻璃幕墙3.3米 精装修大堂，标准装修公共走道，卫生间；优质防滑地砖部分小单位户型配备精装修，其余毛坯房交付安保：12、电视监控系统；通讯：宽带、卫星电视，近20000平米空中花园，喷泉广场，阳光中庭15部三菱电梯300个大金VRV中央空调多以星级标准装修外立面、公共部分等，配套设施较高档，以体现其高档写字楼的品质。10Verdure International City鼓楼山西路商务区楼盘物业管理对比表、价格面积比较表案名案名物管机构物管机构物管收物管收费费江苏议事园大厦江苏议事园酒店物业3.8￥/易发信息大厦南京易顺物业5￥/利奥大厦腾虹物业2.5-3.2￥/绿地国际商务中心上海科瑞9￥/中环国际广场中心大酒店物业3￥/新城市虹桥中心新中海物业2￥/龙吟广场快乐世家5.5￥/案名案名整整层层面面积积分割面分13、割面积积得房率得房率均价（元）均价（元）江苏议事园大厦2951135-38570%￥12000易发信息大厦1470130-34078.62%￥10400利奥大厦100060-90120-25076%￥12000绿地国际商务中心1800不固定70%￥16800中环国际广场1950公寓65，办公未定65%￥12000新城市虹桥中心100060-80未定未定，住宅￥10000龙吟广场260094-356.879%￥8600高档物业公司管理费用高，普通物业公司价格在2-5元不等，费用差距较大写字楼整层面积在1000-3000之间，户型分割以小户型为主，得房率多在70%以上，价格装修标准不同而有所不同，14、多在10000以上11Verdure International City鼓楼山西路商务区楼盘销售方式、价格、销售状况及销售对象案名案名销销售方式售方式优优惠方式惠方式江苏议事园大厦四成按揭，一次性无易发信息大厦一次性,银行按揭无利奥大厦四成按揭，一次性无绿地国际商务中心四成按揭，一次性无中环国际广场四成按揭，一次性无新城市虹桥中心暂无暂无龙吟广场四成按揭，一次性一次性98折，其他99折案名案名销销售率售率销销售售对对象象去化方式去化方式江苏议事园大厦80%大型企业，外资企业。60-70易发信息大厦12.27%租：顺风大酒店，售：各类企业130-260利奥大厦70%外贸等各行业40绿地国际商务15、中心50%金融、外贸、政府、事业单位不固定中环国际广场26%大、中、小型企业65新城市虹桥中心0%暂无暂无龙吟广场33%中、小型企业40写字楼一般付款方式为一次性付清或按揭贷款，按揭首付在四成左右，少数楼盘有优惠销售量因销售时间不同而有所不同，销售对象以外贸、金融等企业为主，小户型去化较快12Verdure International City南京区域市场分析南京河西CBD，区域性的商贸、金融、信息、文化、会展及办公为一体城市商务中心区，以其科学的规划、绿色生态设计，便捷的立体交通网络及各种一应俱全的配套设施，成为南京最闪耀的新城。无论是从宏观规划、消费者的消费潜力、经济区产业布局、还是目前正16、在建设的具体项目来说，南京的河西奥体CBD都是未来发展商务的集中区域。河西河西CBD商务区商务区13Verdure International City河西CBD区楼盘基本情况分析案名案名外立面外立面层层高高公共部分公共部分交付交付标标准准配套配套设设施施电电梯梯车车位位空空调调紫金西区中央铁灰色金属面板，间隔流灰色外墙涂料3.3米花岗岩地面大堂；高档玻化砖电梯间；精装修公共卫生间吊顶；白水泥墙面；水泥地提供商务功能会议室；商务简餐场所及相应配套服务；商务服务中心及24小时代订车辆等服务内容。办公7部电梯300个大金中央空调奥体宋都名座干挂石材，中空玻璃3.15米400平米精装大堂，走道：玻化17、地砖，精装修电梯间白水泥墙面；水泥地市政配套；中心花园；高级物管2部OTIS电梯377个无嘉业国际城玻璃幕墙3.2米华丽大堂；开敞式电梯厅；卫生间、地面都采用抛光瓷砖和石材搭配；不锈钢隔断版被广泛用到走廊和天花天花采用灰色的铝合金吊顶、墙面选用米色石材防水防潮吊顶独立卫生间；24小时日常公众服务；优惠有偿服务运用先进的船干器技术、通信技术、计算机技术等组成一个多功能全方位监控的高智能化的处理系统1400个数码分层中央空调系统中泰国际广场玻璃幕墙，铝板饰面5.9米（5、6层）；3.6米（7-19层）装修大堂；大理石走道；墙面刷白白水泥墙面，毛坯交付5A现代化智能商务功能、泰式风情空中花园、星级酒18、店服务系统6部OTIS电梯地下两层设有1000个停车位中央空调大堂都采用了精装修，单层层高大多3.1-3.5米之间少数为5.5米以上挑高。14Verdure International City河西CBD区楼盘物业管理对比表、价格面积比较表案名案名物管机构物管机构物管收物管收费费中泰国际广场江红物业4￥/紫金西区中央第一太平戴维斯物业顾问2￥/嘉业国际城嘉业物业3.38￥/宋都奥体名座浙江广度物业2￥/案名案名整整层层面面积积分割面分割面积积得房得房率率均价均价（元）（元）中泰国际广场179011065%￥7200紫金西区中央200080-20061%￥6100嘉业国际城1500100-30019、72%￥6400宋都奥体名座60033-60075%￥5800物业管理费一般在￥/之间，得房率一般为61%75%之间，分割面积在110-600不等。15Verdure International City河西CBD区楼盘销售方式、价格、销售状况及销售对象案名案名销销售方式售方式优优惠方式惠方式中泰国际广场四成按揭，一次性一次性98折，其他99折紫金西区中央四成按揭，一次性无嘉业国际城四成按揭，一次性无宋都奥体名座一次性,银行按揭无案名案名销销售率售率（租售）（租售）销销售售对对象象去化方式去化方式中泰国际广场95%远洋、外贸107；115紫金西区中央91.59%外贸等各种企业80-200嘉业国20、际城86%中、小型外贸等企业100宋都奥体名座82.6%私营、外贸、医药、化工等33-100销售方式以一次性付款为主，以外贸、金融类企业居多。16Verdure International City南京区域市场分析江宁写字楼在06年上半年销售表现活跃，但从7月份开始，江宁板块写字楼成交逐渐萎缩，从成交数据来看还是以海通大厦为主要的成交楼盘，目前江宁在售写字楼项目较少，而且比较分散，虽然其性价比、产品形式在一定程度上受到购买者以及投资者关注，但是受到的市场环境和外界因素影响，加上目前在售楼盘较少，因此江宁写字楼销售出现阶段性下降。江江 宁宁 板板 块块17Verdure Internationa21、l City江宁板块楼盘基本情况分析案名案名外立面外立面层层高高公共部分公共部分交付交付标标准准配套配套设设施施电电梯梯车车位位空空调调海通大厦中空钢化镀膜玻璃3.3米大堂：星级标准设置；精装修公共卫生间吊顶；水泥地；乳胶漆24小时安保；基于网络平台的多项定制服务4部三菱电梯247个中央新风系统空调绿野尚城花岗岩，铝板3.6米精装修大堂、走道吊顶；白水泥墙面；独立厨卫；简装交付专业物业管理公司；市政配套；商业配套；金融配套方便齐全2部电梯60个无江山恒通玻璃幕墙3.6米精装修大堂，大理石地面；全装公共卫生间吊顶；毛坯交付市政配套；商业配套；金融配套方便齐全2部富士达100个中央空调，海尔吸顶空22、调从外立面、电梯配比、车位等方面看，该区域楼盘品质不高，明显不如城中、河西等板块。18Verdure International City江宁板块楼盘物业管理对比表、价格面积比较表案名案名物管机构物管机构物管收物管收费费海通大厦待定待定￥/绿野尚楼爱涛物业3￥/江山恒通大厦 江山物业2.5￥/案名案名整整层层面面积积分割面分割面积积得房得房率率均价均价（元）（元）海通大厦120010066%￥5500绿野尚楼 804.11100-20067%￥5000江山恒通大厦170057-17880%￥4900该区域楼盘物业管理费都不太高，基本在2-3￥/之间，均价在5000元左右。19Verdure I23、nternational City江宁板块楼盘销售方式、价格、销售状况及销售对象案名案名销销售方式售方式优优惠方式惠方式海通大厦四成按揭，一次性一次性96折绿野尚楼四成按揭，一次性4000元左右江山恒通大厦 四成按揭，一次性无案名案名销销售售率率销销售售对对象象去化方去化方式式海通大厦55%研发、外贸、房地产等暂无绿野尚楼50%广告公司、律师事务所等100江山恒通大厦56%江山南京公司驻地及其他企业50销售方式以一次性付款为主，小型企业和外贸等企业购买较多。20Verdure International City南京写字楼市场未来趋势分析u根据全市今年1-11月的销售情况来看，城中、河西、江宁24、是写字楼市场主力，销售量以城中、河西为最，售价以城中为最高，均价增长约为1500元/平方米。u我们预测：随着地价上涨，楼盘自身的软、硬件配套更加完善、智能化水平不断提高导致投入成本的增加，房价仍将上涨。u目前供应的写字楼面积分割越来越灵活，各楼盘都有多种面积选择，从70-1000平米面积不等。而100平米以下各面积段主要满足纯投资需求和成长型小公司自用需求。由于面积小，因而总价低，相对而言可以有效降低成本和规避市场风险，因此目前去化速度较快。在未来的一段时间里，小面积户型仍将是市场的首选。南京写字楼市场未来走势分析南京写字楼市场未来走势分析21Verdure International Cit25、y竞争个案专题研究物业开发商：南京海天房地方发展有限公司物业管理商：星闻物业管理公司总建筑面积：40960平方米标准层面积：1200平方米总层数：28层标准层高度：3.3米空调：中央新风系统电梯：5部三菱电梯车位：地面60个,地下210个车位费：未定交通情况：105路,雨浙线,清安线其他设施：中空钢化镀膜玻璃,环保节能;宽带数据接入。现代化综合布线消防报警联动、安防、智能、有线电视、虚拟通讯等5A级配置海海 通通 大大 厦厦 专题研究专题研究基基基基 本本本本 情情情情 况况况况项目交通较为便利，各项设施及配套都按甲级写字楼标准设置，是江宁板块中较为出色的写字楼盘。但项目所处位置偏僻，周边配套26、不齐全，没有商务区气氛。22Verdure International City竞争个案专题研究总套数套数可售套数可售套数成交套数成交套数成交套数成交套数均价均价成交比例成交比例223套100套123套14376.15M25494元/M255%面积划分面积划分140M2130M2110M2100M280M2销售率销售率27%9%53%8.6%2.8%项目开盘已有7个月，但销售成交比例很少，其中还包括25-27层公司自留层。从面积去化来看，中等面积即110平方米的户型去化率最高，小型企业选择此面积比较合算。80平米的户型做企业太小，个人投资也不可行，销售差。只有10%以下面积被大型企业整层或半层27、购下。客户主要为中小型企业，20-24层做为集团客户整层销售（500平米起售）的楼层目前没有一间销售出去的。销售信息：销售信息：海通大厦“十一“期间，推出一次性付款享受96折优惠。海通大厦为促进滞销楼层的销售在11月份推出，“海通大厦私营企业促进计划”。即10万元购买基金，可用于6、13F企业专区，最小单位面积约200建筑平米。60万元购买基金，可用于购买10、18F集团客户专区，标准层面积约1150建筑平方米销销销销售售售售情情情情况况况况及及及及客客客客源源源源分分分分析析析析大型企业大型企业中型企业中型企业小型企业或个人小型企业或个人10%20%70%客户以软件研发、电子企业为主对我们的28、启示：在此区域，甲级写字楼甲级写字楼缺乏大型企业关注！23Verdure International City第二部分第二部分项目面临的主要问题项目面临的主要问题24Verdure International City项目的SWOT分析S S项目优势项目优势自然环境优势产品有一定的差异性价格有一定优势周边有一定产业基础W W项目劣势项目劣势区域价值不高交通成本高周边配套不成势刚性需求较少O O项目机会项目机会大市场比较好部分细分市场存在机遇T T项目威胁项目威胁潜在竞争对手多（类似项目不能多）细分市场受众群体小结论：塑造独一无二的品牌竞争力。结论：塑造独一无二的品牌竞争力。25Verdure 29、International City对项目产品的理解项目定位是否准确？项目定位是否准确？产品是否成熟？产品是否成熟？配套是否符合功能定位？配套是否符合功能定位？甲甲A写字楼？写字楼？SOHO?酒店办公室？酒店办公室？是否能够服务特定群体的要求？是否能够服务特定群体的要求？配套的标准？功能定位？配套的标准？功能定位？26Verdure International City项目主要问题的提出卖给谁？谁是竞争对手？项目辐射力设定？如何定价？如何解决竞争问题？本地人？市区人？自用客？投资客？大众？小众？周边项目？区域竞争？做项目还是做品牌？如何突破市场比价关系？交通距离竞争？客户人群竞争？产品竞争？问30、题关键：如何结合项目的实际情况，提出项目的核心品牌竞争策略。问题关键：如何结合项目的实际情况，提出项目的核心品牌竞争策略。27Verdure International City第三部分第三部分项目定位项目定位28Verdure International CitySOHO公寓与甲级写字楼各指标对比表SOHO甲级写字楼甲级写字楼区位区位一般位于交通便捷、商业、金融、生活配套完善区域一般位于交通便捷、商业发达、金融等设施齐备的成熟CBD区域规模规模不小于2万平米一般5万平米以上办公空间办公空间以精装小户型为主，部分配备名牌生活电器，面积可自由灵活分割能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间层高层高31、大部分3.6米以上，部分带有5米以上挑高室内净高2.6米以上空调系统空调系统自配或交付时已配，少数采用中央空调系统国际知名品牌中央空调系统，新风量在30立方米/人/小时以上电梯电梯国际知名品牌，候梯时间不超过1分钟国际知名品牌，每部服务面积小于200平米/台，候梯时间不超过30秒停车位停车位一般配有小型地上或地下停车场每60-90平米出租面积提供1个机动停车位，并实现智能化高效管理智能化系统智能化系统部分达到5A级标准达到5A级标准卫生间卫生间独立精装卫生间，并配有名牌洁具精装公共卫生间生态空间生态空间一般没有有一些生态空间布局，以增添写字楼内部景观高档商务配套高档商务配套无一般配备多功能厅、32、会议室生活配套生活配套部分有休闲会所，娱乐中心一般建有健身中心，休闲咖啡厅等经过对比分析可以看出，本项目缺乏做纯粹甲级写字楼或纯粹经过对比分析可以看出，本项目缺乏做纯粹甲级写字楼或纯粹经过对比分析可以看出，本项目缺乏做纯粹甲级写字楼或纯粹经过对比分析可以看出，本项目缺乏做纯粹甲级写字楼或纯粹sohosoho的产品基础及市场支持的产品基础及市场支持的产品基础及市场支持的产品基础及市场支持29Verdure International City项目策划的市场突破点价值取向核心价值取向核心独特消费人群：做少数人的写字楼独特消费人群：做少数人的写字楼 +独特产品形态：提供与目标人群相对应的新独特产品形33、态：提供与目标人群相对应的新型办公、生活方式型办公、生活方式突破点突破点为商人里的创业型读书人服务为商人里的创业型读书人服务 +个性个性studio产品及服务产品及服务项目产品竞争优势不明显，区位市场不成熟，如何解决竞争问题？项目产品竞争优势不明显，区位市场不成熟，如何解决竞争问题？30Verdure International City写字楼的发展历史尚都尚都尚都尚都SOHOSOHO第一代：原始办公楼，多为国企、事业单位所用第二代：甲级写字楼，适用于大中型企业及外企第三代：soho，即家庭式小型工作室第四代：studio31Verdure International CitySTUDIO释义34、STUDIO即即“工作室工作室”，在国内属于比较新的产品类型，在国际上也没有形成定论，在国内属于比较新的产品类型，在国际上也没有形成定论，loft和和soho都是都是studio的初期表现形式之一，是工业时代后期，人们对流水线产品的叛逆性思维和的初期表现形式之一，是工业时代后期，人们对流水线产品的叛逆性思维和追求个性化表现的产品。追求个性化表现的产品。STUDIO诠释了更加张扬个性的办公、家居概念诠释了更加张扬个性的办公、家居概念.随着城市生活节奏的不断加快，年轻人不再随着城市生活节奏的不断加快，年轻人不再拘泥于两点一线的生活规律，而崇尚个性、自由、流动的工作和生活状态，拘泥于两点一线的生活规35、律，而崇尚个性、自由、流动的工作和生活状态，Studio恰恰迎合恰恰迎合了他们的需求了他们的需求.STUDIO吸引了大量收入颇丰、没有家庭负担却有着无限创意激情的城市新贵。他们对设施、吸引了大量收入颇丰、没有家庭负担却有着无限创意激情的城市新贵。他们对设施、面积及朝向没有苛刻的要求，转而追求对空间和环境的个性表达。面积及朝向没有苛刻的要求，转而追求对空间和环境的个性表达。Studio大规模的空间和它大规模的空间和它所带来的自由性，使人们有机会根据特殊的需要来组建不同的环境氛围。所带来的自由性，使人们有机会根据特殊的需要来组建不同的环境氛围。STUDIO已从已从soho的模式中升华出来。从传统的36、办公楼到甲级写字楼，到的模式中升华出来。从传统的办公楼到甲级写字楼，到soho，写字楼的，写字楼的意念便已达到了一个更新的理念。意念便已达到了一个更新的理念。Studio，将成为第四代写字楼的典范，将成为第四代写字楼的典范。32Verdure International City客户定位1核心客户：核心客户：“高速发展中小型公司高速发展中小型公司”在市场环境下自由竞争的，大部分靠脑力劳动来在市场环境下自由竞争的，大部分靠脑力劳动来打拼的创业型公司打拼的创业型公司公司规模：公司规模：通常为20人以下的中小型工作室工作方式：工作方式：主要是充当乙方，代表一种新的生产关系，弱化上下级刑政关系，强化经37、济关系中的甲方、乙方关系行业分布：行业分布：主要是创意行业、贸易、信息咨询、网络行业、软件开发、设计、摄影、漫画、音乐等新兴行业（与海通大厦主力客户群一致）行业基础：行业基础：网络经济的诞生和计算机家庭化，弱化了传统的客户维系模式及对办公地点的苛刻要求。经济实力：经济实力：新公司刚起步，资金有限，对购买或租住大型写字楼住宅的资金和心理准备均不足。租住偏好：租住偏好：他们年轻、充满活力，喜欢租住中小型公司相对密集的地段，希望购买总价相对较低、月租金较低的Studio。新生活态度：新生活态度：公司成员不再将工作当作一种养家糊口的手段，而是展现自我的工具；工作不是一种负担，而是带有娱乐和游戏的性质。38、33Verdure International City选择最佳的细分市场这类企业最需要的资源是：客户和高级员工老板要给客户展示：他的公司是一个正规、有实力、有品位的公司；以吸引客户资源，获得长足发展。老板要给员工提供：浪漫舒适的工作环境和文明儒雅的工作氛围。以使员工死心塌地爱自己的企业。内部环境可以对吸引客户和留住员工起到很强的辅助作用内部环境可以对吸引客户和留住员工起到很强的辅助作用惟有这样的企业才会考虑写字楼的品位、格调，而非单纯的硬件标准及价格；这种类型的公司在未来将是主流企业，市场上为他们特制的写字楼几乎没有，所以供小于求，前景看好。供小于求，前景看好。34Verdure Inter39、national City边缘客户：边缘客户：投资理财型置业者，投资住宅的热情受到抑制之后，正将目光转向投资投资理财型置业者，投资住宅的热情受到抑制之后，正将目光转向投资studio考虑本案属于非传统商务办公区，且交通瓶颈明显，这部分投资客户数量预计较小，这点从同区域竞争个案的销售情况中也有所体现。投资投资投资投资studiostudio的优点：的优点：的优点：的优点：首付款相对少首付款相对少风险相对较小风险相对较小租金回报稳定租金回报稳定市场需求旺盛市场需求旺盛客户定位235Verdure International City项目定位项目定位：项目定位：创富创富Studio不偏离不偏离“为商40、人里的为商人里的读书人读书人盖写字楼盖写字楼”的轨道，的轨道，去繁就简，做一个墨香扑鼻的企业社区，去繁就简，做一个墨香扑鼻的企业社区，给喜欢读书喝茶的给喜欢读书喝茶的少数少数企业家和他的员工们一个放松四肢、充实头脑和企业家和他的员工们一个放松四肢、充实头脑和寻找心情的寻找心情的另类另类工作环境。工作环境。用有形的配套设施将无形的定位固化下来。用有形的配套设施将无形的定位固化下来。36Verdure International City项目功能定位知识的生产和消费活动本身是倾向于地方性的，知识的区域集聚促成了一些新产业空间的出现。项目功能定位：项目功能定位：打造南京打造南京打造南京打造南京“创富41、型工作室创富型工作室创富型工作室创富型工作室”新产业空间新产业空间新产业空间新产业空间大环境下，区别于农业经济和工业经济的新经济形态以知识为基础的经济正在兴起。这种相互联结企业、客户、研究机构、大学和地方行政当局的地方环境和网络关系能够增强不同行为主体之间的信任，提高各行为主体伴随竞争环境变化调整自身行为和发现新解决方法的能力。在知识经济的生产、分配和使用中，学习过程起着特别重要的作用，知识的生产和消费不只是单企业或机构的行为，它依赖于特定的创新环境，个人、企业、组织在特定的创新环境下集聚，通过地理接近和便利的学习、交流，以实现技术的创新、扩散和知识的积累。37Verdure Internat42、ional City第四部分第四部分品牌设计品牌设计38Verdure International City品牌设计拍卖写字楼冠名权拍卖写字楼冠名权在国际业界，写字楼冠名权交易已是成熟营销模式之一。这对企业在该地区的长期发展奠定扎实基础并取得良好的社会形象效应。冠名权获得方式可以是，签约写字楼大面积长期租赁合同的主力客户，也可以是大面积楼层的买家。冠名权能吸引大型企业总部进驻，且售价可提高10%-20%主力买家或租户（建议是金融企业）的介入，会带动小企业的进入。品品 牌牌 设设 计计另类品牌命名策略另类品牌命名策略品牌暂定命名：品牌暂定命名：中惠国际大厦中惠国际大厦（已在使用的品牌名）（已在使43、用的品牌名）l 没有差异性和难以体现产品优势，应予更换。39Verdure International City品牌定位品品 牌牌 定定 位位核心价值观核心价值观分享分享全天侯全天侯纯正个人工作室纯正个人工作室U S P少数人的创富中心少数人的创富中心STUDIO企业社区企业社区因此，品牌名可设计为：CR工坊工坊（即创富个人工作室）（即创富个人工作室）生造字易于传播；突出体现个人工作室和为商人中的读书人所建的办公理念。40Verdure International City主题对产品的要求共享：策划全南京功能最强大的商务公社，全面降低每个studio的投资成本，共享一流资源，增强竞争优势。核心44、工作：建立独特产品形态与独特人群的关联。核心工作：建立独特产品形态与独特人群的关联。全天候办公：24小时高档商住，提供办公、居住涉及的各项物业服务，并提供特色休闲、娱乐公共空间。真正studio：定制空间，倡导自由间隔工作室理念，为业主准备能够实现各种装修风格的设计公司和装修队。41Verdure International City会客室会客室会客室会客室视讯设备视讯设备视讯设备视讯设备投影设备投影设备品牌核心竞争力1品牌核心竞争力之一：共享南京功能最完备的品牌核心竞争力之一：共享南京功能最完备的“企业社区企业社区”外部资源共享：共用律师、供用会计师、共用秘书、专业公司注册等商务设施共享：大45、楼专用服务器、专线联接投影设备、视讯会议室、小型会客室、秘书服务、咨询、电脑平台链接服务器提供股市、汇市重点讯息等。大堂服务共享：收发信件、代缴费用、租务代理、公用传真复印等。律律律律师师师师会计师会计师会计师会计师秘秘秘秘书书书书42Verdure International City品牌核心竞争力2品牌核心竞争力之二：有书读，有健身场所的品牌核心竞争力之二：有书读，有健身场所的24小时工作室小时工作室生活服务中心：洗衣生活服务中心：洗衣收发，钟点清洁服务收发，钟点清洁服务等。等。书吧：营造舒适、和书吧：营造舒适、和谐的读书氛围，提供谐的读书氛围，提供专业及休闲书籍。专业及休闲书籍。健身房：46、想健身，只健身房：想健身，只需走出房门。需走出房门。建议在条件允许的情况下，改造成独立卫生间。建议在条件允许的情况下，改造成独立卫生间。建议在条件允许的情况下，改造成独立卫生间。建议在条件允许的情况下，改造成独立卫生间。43Verdure International City品牌核心竞争力3品牌核心竞争力之三：品牌核心竞争力之三：让真正需要智能化空间的企业让真正需要智能化空间的企业DIY最合身的智能系统和办公空间。最合身的智能系统和办公空间。只提供基础接入条件，把更多的发挥空间留给业主，无须装饰只提供基础接入条件，把更多的发挥空间留给业主，无须装饰感极强的外立面，也无须遮掩裸露的吊顶内容和水泥47、地面感极强的外立面，也无须遮掩裸露的吊顶内容和水泥地面吊顶吊顶地面地面44Verdure International City第五部分第五部分展示空间建议展示空间建议45Verdure International CityStudio设计理念Studio 的概念阐述的概念阐述:Studio是针对“高速成长型中小公司高速成长型中小公司”的全天候工作室，的全天候工作室，在工作室的某些区域设置小面积办公场所，小面积办公场所，其他区域则提供了可供休闲或生活可供休闲或生活的多功能房间。的多功能房间。Studio的业主可以根据自己的设计理念，创造一个可以根据自己的设计理念，创造一个可以自如地以新型方式生活48、的场所。可以自如地以新型方式生活的场所。Studio的设计原则：的设计原则：灵活、小巧灵活、小巧是Studio的设计原则。可充分利用小空间，选择组合折叠组合折叠家具、阳台设置电脑区与文件区、吧柜式厨房、隐藏式或个性化办公家具、阳台设置电脑区与文件区、吧柜式厨房、隐藏式或个性化办公桌设计桌设计都应考虑。46Verdure International City针对本项目针对本项目Studio产品，我们提出以下两种风格样板间的空间分隔和装修装饰建议。产品，我们提出以下两种风格样板间的空间分隔和装修装饰建议。起点创意室（纯办公功能）创业小居（办公居家功能）起点创意室（纯办公功能）创业小居（办公居家功能49、）建议装修设计主旨：建议装修设计主旨：为了体现Studio的空间分隔自由、个性张扬空间分隔自由、个性张扬的特点，我们建议样板间的空间空间分隔应尽量少，家具选用简洁的外形、明快的色彩，装饰物尽可能少，可放置少分隔应尽量少，家具选用简洁的外形、明快的色彩，装饰物尽可能少，可放置少量植物。无需过度遮掩裸露的吊顶内容和水泥地面，可采用极度浪费着空间量植物。无需过度遮掩裸露的吊顶内容和水泥地面，可采用极度浪费着空间的现代主义风格,为业主准备实现这种风格的设计公司和装修队为业主准备实现这种风格的设计公司和装修队。尽量只用白色的墙面，只用白色的墙面，少量后现代风格的家具，少量后现代风格的家具，关键是给予业主50、很大的想象空间关键是给予业主很大的想象空间。建议装修设计主旨47Verdure International City底层平面及实景图片参考底层平面及实景图片参考此种方案充分利用空间尽可能多地安排人员办公。用多种隔断方式明确地划分出休息区、会客区和办公区，咖啡吧和绿色植物在房间里的运用，营造出舒适、宽敞、健康的办公环境，使办公和来访的人都感到轻松与温馨。起点创意室起点创意室样板间装修建议48Verdure International City挑高区上层平面及实景图片参考上层平面及实景图片参考挑高层的工作区域相对封闭，可作为工作室主要人员的办公会谈区。在这里安排了宽大的办公区，使办公者有安静宽敞的51、思考空间，旁边的书屋给办公者提供休息和”充电“的环境。高级的会谈也可以安排在楼上，与楼下的办公互不影响。起点创意室起点创意室样板间装修建议49Verdure International City底面平面及实景图片参考底面平面及实景图片参考此方案给置身其中的人更加开放的办公空间，办公与会客休闲区完美衔接，使主客的关系更加融洽，工作空间放大了，也使思想更开拓，空间的分配可根据主人的要求做灵活多样的变化。创创 业业 小小 居居样板间装修建议50Verdure International City上层平面及实景图片参考上层平面及实景图片参考挑高层的安排，考虑到主人的独立思考和休息需要，安排了冥想室和卧52、室、书房，使动静分离，生活与工作分开，却又相互结合。创创 业业 小小 居居样板间装修建议51Verdure International City第六部分第六部分品牌营销策略品牌营销策略52Verdure International City品牌哦竞争策略品牌竞争策略：品牌竞争策略：从独占从独占到掠夺到掠夺独占独占掠夺掠夺首期就要使品牌迅速成长，实现细分市场的独占首期就要使品牌迅速成长，实现细分市场的独占在品牌被确认后，迅速占领市场在品牌被确认后，迅速占领市场53Verdure International City品牌营销重点品牌营销关键：品牌营销关键：塑造品牌公信力塑造品牌公信力品牌公信力的建53、立是项目的成败的关键因素之一：方法一：23月，在现场举行创富论坛，吸引潜在企业主的加入，并选择具有明星效应的准业主亮相推介；方法二：56月，举办中惠国际大厦现场开放日系列活动；外部资源平台、共享视讯会议室、共享小型会客室、书吧、健身房等全面投入展示系列活动；54Verdure International City产品价格建议产品价格建议产品价格建议根据市场综合调查，我司对价格提出建议，如下：根据市场综合调查，我司对价格提出建议，如下：面积范围面积范围(m2）套数套数面积（面积（m2）套数占总套套数占总套数比例数比例（%）面积占总面面积占总面积比例积比例（%）建议价格建议价格（元（元/m2）总价54、范围总价范围（万元）（万元）50-70553375.6914.56%24.33750044-4980-10014713849.5559.72%65.04720063-71100-200192299.249.91%8.41700081-82200-50031179.525.09%1.336800185-328500以上22486.1410.72%0.886500774-842总套数总套数226套套 总建面积：总建面积：23190.14m2根据我司对海通大厦价格与去化情况的研究，我们发现区域内总价范围60万左右的房源市场接受度最高；本项目目前的分割方案与项目的定位基本吻合，无需作大幅度调整，在这些55、前提之下，我们对项目的价格做出以上表格中的初步建议，单价范围6500-7500元/m2主力户型总价控制在60-70万，大部分房源的总价基本在44-82万元之间，符合市场风险最小的“小面积，低总价”的销售策略。55Verdure International City整体推广思路整体推广思路整体推广思路市场铺垫期市场铺垫期目的：目的：1.销售道具、销售资料、看房班车、现场和户外销售中心、现场展示系统、样板间完成、销售人员招聘培训工作、市场跟踪调查等；2.媒体传播计划的制定并且准备前期执行工作；3.正式开始收取诚意金；4.对市场进行概念试探,价格试探及目标客户试探，为后期销售提供依据5.分期分批将首56、期物业推出；约10000平方米；6.在公开发售前达到推出物业40%以上的认购率7.不断积累客户和市场口碑8.保持品牌形象、产品内涵的持续深化2007.12007.12007.22007.22007.232007.23市场铺垫期市场铺垫期 首期公开发售首期公开发售 延续期及二期内部认购期延续期及二期内部认购期 二次公开发售期二次公开发售期 2007.562007.56首期公开发售首期公开发售目的：目的：1.正式公开发售2.形成良好的销售循环态势，为第二批房源蓄势；3.采用集中转定的方式，提高转定率；4.为下一期的销售积蓄客户资源及市场口碑活动：活动：1.2月初，举办现场创富论坛，明星业主的现场说57、法；2.春节期间(即2月中旬),开展迎春购房优惠活动;配合条件配合条件:1.选订拍卖公司,邀请目标客户;2.现场售楼部、样板房；3.准现房销售条件；4.配套逐渐完善，部分达到展示要求延续期及二期内部认购期延续期及二期内部认购期目的目的:1.彻底清首期货尾2.继续市场形象的延续与塑造3.二批房源收取诚意金，完成蓄水任务；操作：操作：1.首期物业，向社会宣布首期已全部售罄封盘。不作广告，有人购买暗推2.软性炒作为主，保持每二周三次3.接待客户来访和新一期认购登记；二次公开发售期二次公开发售期 目的：目的：1.二次公开发售2.二批物业正式推出上市4.形成良好的销售循环态势5.将首期物业全面收尾6.形成品牌积累，树立良好的市场口碑活动：活动：1.举行中惠国际大厦现场开放日系列活动,为期一个月；2.配合开放日活动,举办“五一”购房促销活动；配合条件配合条件:1.现场环境全面交付，并且部分投入运营；2.活动开展前的媒体宣传与邀请函的派发工作。56