1、金和成坂田项目定位及物业发展建议金和成坂田项目定位及物业发展建议中原地产中原地产 事业五部事业五部A组组本报告承接上一轮本报告承接上一轮项目定位与规划建议项目定位与规划建议项目建筑设计规划方案项目建筑设计规划方案着重解决以下四个问题着重解决以下四个问题:l项目定位项目定位l项目物业发展建议项目物业发展建议l项目价值体系项目价值体系l项目初步案名建议项目初步案名建议结构结构p 项目整体定位p 住宅定位及物业建议p 写字楼定位及物业建议u 区域定位区域定位u 项目定位项目定位从从深圳市城市总体规划深圳市城市总体规划图中图中“龙华中心龙华中心”标识标识的地理位置看，龙华中心的地理位置看，龙华中心区域2、主要涵盖目前龙华和区域主要涵盖目前龙华和坂田片区，即业内人士熟坂田片区，即业内人士熟称的称的龙坂片区龙坂片区。项目片区。项目片区是龙华中心区重要组成部是龙华中心区重要组成部分分龙华中心龙华中心中部分区规划中部分区规划项目片区作为龙华中心的重要组成部分，项目片区作为龙华中心的重要组成部分，本项目地块正位于片区中心位置本项目地块正位于片区中心位置本案本案龙华新城龙华新城龙华新城龙华新城龙华中心区龙华中心区龙华中心区龙华中心区坂田坂田坂田坂田龙华中心版图（龙坂片区）龙华中心版图（龙坂片区）深圳市城市总体规划深圳市城市总体规划提提出建立三级城市中心体系，出建立三级城市中心体系，包括包括2 2个城市中心3、，个城市中心，5 5个城市个城市副中心副中心，8 8个组团中心。个组团中心。而而龙华中心龙华中心就是就是5 5个副中心个副中心最重要的中心之一，它位于最重要的中心之一，它位于城市纵横向发展中城市纵横向发展中“中部发中部发展轴展轴”和和“北部发展带北部发展带”的的交汇点，是深圳福田中心北交汇点，是深圳福田中心北拓第一站，龙华中心未来中拓第一站，龙华中心未来中心功能价值将愈发凸显。心功能价值将愈发凸显。龙华中心规划龙华中心规划龙华中心作为最重要的城市副中心战略地位龙华中心作为最重要的城市副中心战略地位得以凸显，成为城市持续发展的中北部支点得以凸显，成为城市持续发展的中北部支点深圳市城市总体规划深圳4、市城市总体规划中对中对“龙华城市副中心龙华城市副中心”定位，除了定位，除了承担中部组团承担中部组团分区中心功能分区中心功能外，同时承担外，同时承担全市和区域性的综合交通枢纽功能全市和区域性的综合交通枢纽功能和和承接福田中承接福田中心区综合服务功能的延伸心区综合服务功能的延伸。龙华中心将是集枢纽和口岸功能的龙华中心将是集枢纽和口岸功能的城市新核城市新核！深圳北站衔接京广深港客运专线、厦深铁路、地铁深圳北站衔接京广深港客运专线、厦深铁路、地铁4 4号线、号线、5 5号线、号线、6 6号线，是号线，是当前建设占地最大、建筑面积最多、接驳功能最为齐全的一个具有口岸功能当前建设占地最大、建筑面积最多、接5、驳功能最为齐全的一个具有口岸功能的特大型综合交通枢纽。的特大型综合交通枢纽。龙华中心将成为深圳及口岸辐射功能的城市龙华中心将成为深圳及口岸辐射功能的城市枢纽中心枢纽中心龙华中心定位龙华中心定位金域华府金域华府星河辉腾星河辉腾溪山溪山龙岸龙岸潜龙曼海宁潜龙曼海宁圣莫丽斯圣莫丽斯1212橡树橡树水榭山水榭山第五园第五园龙华新区龙华新区坂田片区坂田片区龙华老城区龙华老城区水榭春天水榭春天上品上品金地上塘道金地上塘道龙华中心建设节点龙华中心建设节点碧水龙庭碧水龙庭上河坊上河坊品牌地产商涌入，片区成为深圳地产开发的品牌地产商涌入，片区成为深圳地产开发的热点，区域中心价值已经开始显现热点，区域中心价值已经6、开始显现2009-20112009-2011年，龙坂片年，龙坂片区成为深圳楼市成交最区成为深圳楼市成交最为火爆的区域之一，热为火爆的区域之一，热点项目比如：水榭春天、点项目比如：水榭春天、金域华府、第五园、龙金域华府、第五园、龙岸等等岸等等。合正中央原著合正中央原著金色半山金色半山龙华中心作为最重要的城市副中心战略地龙华中心作为最重要的城市副中心战略地位得以凸显，成为城市持续发展的中北部位得以凸显，成为城市持续发展的中北部支点支点龙华中心极速升级升级项目片区作为龙华中心的主要组成部分，项目片区作为龙华中心的主要组成部分，本项目地块正位于规划区中心位置本项目地块正位于规划区中心位置龙华中心将成为7、深圳及口岸辐射功能的城龙华中心将成为深圳及口岸辐射功能的城市枢纽中心市枢纽中心品牌地产商涌入龙坂，片区成为深圳地产品牌地产商涌入龙坂，片区成为深圳地产开发的热点，区域中心价值已经开始显现开发的热点，区域中心价值已经开始显现福田福田CBDCBD龙华中心龙华中心区域区域目前主要产业目前主要产业未来产业规划未来产业规划代表性企业代表性企业龙华龙华制造业、高科技产业制造业、高科技产业高科技产业、服务业高科技产业、服务业富士康、力劲、好日子富士康、力劲、好日子大浪大浪制造业制造业制造业、服务业制造业、服务业百丽鞋业、玛思菲尔、梵思诺、卡尔百丽鞋业、玛思菲尔、梵思诺、卡尔丹顿丹顿民治民治制造业制造业服务业8、物流业服务业、物流业华南国际物流中心华南国际物流中心坂田坂田高科技产业、制造高科技产业、制造高科技产业高科技产业华为、新天下、康冠、驰源华为、新天下、康冠、驰源产业升级产业升级 由上表可知：由上表可知：随着政府对片区经济发展的引导，片区总体经济的转型升级，高科技导向型综合基地的建随着政府对片区经济发展的引导，片区总体经济的转型升级，高科技导向型综合基地的建设，总部和研发力量的加强，更是区域经济实现再次腾飞的关键。设，总部和研发力量的加强，更是区域经济实现再次腾飞的关键。龙坂片区，将会成为深圳的高科技企龙坂片区，将会成为深圳的高科技企业高度密集的核心区域。业高度密集的核心区域。龙华中心内各大主9、要区域的产业升级表：龙华中心内各大主要区域的产业升级表：高科技产业和现代服务业将促进龙坂片区总高科技产业和现代服务业将促进龙坂片区总体产业转型升级体产业转型升级项目名称项目名称/暂名暂名位置位置开发商开发商总占地面积总占地面积(万万)建筑面积建筑面积(万万)预计推出时间预计推出时间万福花园万福花园万众城附近，华美丽苑西北侧万众城附近，华美丽苑西北侧源发地产源发地产4.05444.054415.4115.4120102010年年卓能雅苑卓能雅苑布龙公路北，靠近梅观高速公路布龙公路北，靠近梅观高速公路卓能集团卓能集团51323.7951323.79152060.93152060.93201120110、1年年金地上塘道金地上塘道2 2期期二线拓展区，上塘路与布龙路交汇处二线拓展区，上塘路与布龙路交汇处金地金地22407.3722407.37672226722220102010年年万福花园万福花园万众城附近，华美丽苑西北侧万众城附近，华美丽苑西北侧源发地产源发地产4.05444.054415.4115.4120102010年年锦绣江南弓村项目锦绣江南弓村项目弓村弓村锦绣江南锦绣江南7.47.423.6823.6820112011振业龙华项目振业龙华项目龙华街道办清泉路龙华街道办清泉路振业振业8.13768.13762424未知未知国鸿龙华项目国鸿龙华项目龙华富士康附近，龙环三路与华建路交龙华富11、士康附近，龙环三路与华建路交汇汇国鸿地产国鸿地产1.031.034 4星河辉腾星河辉腾梅林关口，惠鑫公寓对面梅林关口，惠鑫公寓对面星河地产星河地产8.78.72626海荣轩花园海荣轩花园龙华中心区龙华中心区海荣海荣1.51.55.25.2未知未知潜龙山庄潜龙山庄梅林关口民治水库东侧梅林关口民治水库东侧潜龙潜龙33335858未动工未动工滢水湾滢水湾梅林关口民治水库东侧梅林关口民治水库东侧滢水物业滢水物业23.123.1未动工未动工万众城龙华西项目万众城龙华西项目石龙路边，同胜村对面石龙路边，同胜村对面万众城万众城7 7未知未知合能项目合能项目龙华街道三联居委龙华街道三联居委合能房地产合能房地产12、0.70.72.72.7未知未知特发工业区旧改项目特发工业区旧改项目特发工业区、和平南路特发工业区、和平南路特发特发111141.841.8未知未知花半里清湖项目花半里清湖项目清湖清湖花半里花半里未知未知深业龙华项目深业龙华项目龙华滢水山庄旁龙华滢水山庄旁深业深业26265050未知未知绿景牛栏前项目绿景牛栏前项目宝安民治街道民治大道西、布龙路南宝安民治街道民治大道西、布龙路南绿景绿景3.1743.17413.9513.9520122012龙华金光华花园龙华金光华花园宝安区龙华街道大浪社区宝安区龙华街道大浪社区金光华金光华19.293919.293944.252544.2525名居地产龙华项目13、名居地产龙华项目龙华民治大道东侧（潜龙花园对面）龙华民治大道东侧（潜龙花园对面）名居房地产名居房地产6.86.81111九州新天地九州新天地龙华人民路与工业路交汇处龙华人民路与工业路交汇处九州投资九州投资3030100100古浓滕龙华和平路广场项目古浓滕龙华和平路广场项目龙华镇中心龙华镇中心8.138.1328.4828.48龙光集团龙华项目龙光集团龙华项目工业西路与人民北路交汇处工业西路与人民北路交汇处龙光集团龙光集团7 72323城龙项目城龙项目龙华镇中心龙华镇中心0.60.63 320102010年年光浩大发埔村旧改项目光浩大发埔村旧改项目大发埔村大发埔村2.62.6202020112014、11年底年底有所为坂田项目有所为坂田项目第五园旁第五园旁有所为有所为6.86.820112011民宝路项目民宝路项目民宝路民宝路2.782.789.29.220112011合计合计-210.1322210.1322532.6785532.6785-龙坂片区目前持续大规模开发中，城市急速龙坂片区目前持续大规模开发中，城市急速更新，成为深圳最有潜力的开发片区更新，成为深圳最有潜力的开发片区地产开发升级地产开发升级 龙坂片区目前已经集中了龙坂片区目前已经集中了万科、金地、星河、佳兆业、金光华、华来利万科、金地、星河、佳兆业、金光华、华来利等品牌地产企业，等品牌地产企业，未来将还将有未来将还将有中中海15、绿景、中航、长城、信义、鹏润达、振业海、绿景、中航、长城、信义、鹏润达、振业等地产企业在此开发更多更等地产企业在此开发更多更大规模的项目。大规模的项目。道路道路级别级别方向方向梅观高速梅观高速高速路高速路东莞、香港东莞、香港机荷高速机荷高速高速路高速路宝安、龙岗、盐田宝安、龙岗、盐田清平高速清平高速高速路高速路龙岗、罗湖龙岗、罗湖地铁地铁4 4号线号线轨道交通轨道交通福田、观澜福田、观澜地铁地铁5 5号线号线轨道交通轨道交通南山、宝安、龙岗、南山、宝安、龙岗、罗湖罗湖地铁地铁1616号线号线轨道交通轨道交通福田、平湖福田、平湖南坪大道南坪大道快速路快速路南山、龙岗南山、龙岗五和大道五和大道区16、域主干道区域主干道梅林关梅林关布龙路布龙路区域主干道区域主干道布吉、龙华布吉、龙华坂银大道坂银大道规划中规划中银湖银湖龙坂片区交通升级龙坂片区交通升级 交通完善路网体系，便捷通达深圳各区、香港、交通完善路网体系，便捷通达深圳各区、香港、东莞，区域辐射力增强，使得片区物业客群几何东莞，区域辐射力增强，使得片区物业客群几何级放大级放大地铁、高速路、干道等多重交通在区域内汇地铁、高速路、干道等多重交通在区域内汇集，缔造龙坂商住新都会集，缔造龙坂商住新都会本项目本项目中部干线路网一体化改善规划中部干线路网一体化改善规划图图1 1：图图2 2：图图4 4：图图3 3：序号序号工程名称工程名称工作进展工作17、进展措施一措施一拓宽改造梅观拓宽改造梅观高速（图高速（图1 1）已基本完成前期工作，已基本完成前期工作，计划计划20102010年内动工建年内动工建设设措施二措施二改造皇岗路为改造皇岗路为城市快速路城市快速路（图（图2 2）北段已基本完成方案北段已基本完成方案设计，力争设计，力争20112011年底年底前动工建设，南段正前动工建设，南段正在开展前期工作，适在开展前期工作，适时启动建设时启动建设措施三措施三新建新彩隧道新建新彩隧道连接彩田路与连接彩田路与新区大道（图新区大道（图3 3）已基本完成方案设计，已基本完成方案设计，计划计划20102010年内动工建年内动工建设设措施四措施四新建五和大道18、新建五和大道-南坪连接线南坪连接线（图（图4 4）正在启动前期工作，正在启动前期工作，力争力争20112011年底前动工年底前动工建设建设措施五措施五研究建设坂银研究建设坂银新通道新通道正在深化规划方案，正在深化规划方案，适时启动建设适时启动建设经规划完善后的路网，将实现纵横向四通八达，瞬间通达全城经规划完善后的路网，将实现纵横向四通八达，瞬间通达全城龙坂片区交通升级龙坂片区交通升级 中部干线改造，便捷通达深圳各区、香港，中部干线改造，便捷通达深圳各区、香港，区域辐射力增强区域辐射力增强龙坂片区内各分区法定图则在教育、医疗、龙坂片区内各分区法定图则在教育、医疗、文娱等方面均有一定的规划新增文娱19、等方面均有一定的规划新增龙坂片区配套升级龙坂片区配套升级龙华新城龙华新城坂田分区坂田分区龙坂片区配套增加示意表（部分）龙坂片区配套增加示意表（部分）设施类别设施类别 项目项目 龙华老城区龙华老城区规划新增规划新增 数量数量坂田坂田规划新增规划新增 教育设施教育设施幼儿园幼儿园8 81414小学小学2 23 3九年一贯制学校九年一贯制学校2 22 2医疗卫生设施医疗卫生设施300300床医院床医院1 11 1门诊部门诊部3 31 1社区健康服务中心社区健康服务中心8 88 8文娱设施文娱设施图书馆图书馆2 21 1博物馆博物馆4 41 1文化站文化站11111 1居住区级文化中心居住区级文化中心20、8 82 2居住小区级文化室居住小区级文化室8 81313体育设施体育设施综合体育活动中心综合体育活动中心3 32 2社区体育活动中心社区体育活动中心1 14 4龙华老城区龙华老城区高科技产业和现代服务业将促进龙坂片区总体产业高科技产业和现代服务业将促进龙坂片区总体产业转型升级转型升级产业转型，吸引大量企业和高素质人群聚集产业转型，吸引大量企业和高素质人群聚集产产业业升升级级龙坂片区目前持续大规模开发中，城市急速更新，龙坂片区目前持续大规模开发中，城市急速更新，成为深圳最有潜力的开发片区成为深圳最有潜力的开发片区坂田大量旧改项目集中大批实力品牌地产企业，群坂田大量旧改项目集中大批实力品牌地产企21、业，群雄逐鹿坂田新区开发雄逐鹿坂田新区开发地铁、高速路、干道等多重交通在区域内汇集，缔地铁、高速路、干道等多重交通在区域内汇集，缔造龙坂商住新都会造龙坂商住新都会中部干线改造，便捷通达深圳各区、香港，区域辐中部干线改造，便捷通达深圳各区、香港，区域辐射力增强射力增强交交通通升升级级龙坂片区内各分区法定图则在教育、医疗、文娱等龙坂片区内各分区法定图则在教育、医疗、文娱等方面均有一定的规划新增方面均有一定的规划新增配配套套升升级级龙龙华华中中心心规规划划借力龙华中心借力龙华中心集集结结高高端端企企业业人人群群构构筑筑新新型型商商住住都都会会开开发发升升级级龙华龙华本项目本项目本项目本项目雪岗片雪岗22、片雪岗片雪岗片区区区区坂田坂田坂田绝非龙华的附庸“华为新城华为新城”规划已于今年规划已于今年4 4月底完月底完成，总面积为成，总面积为21.921.9平方公里平方公里 ，整个，整个公共配套设施将投入公共配套设施将投入110110亿元，意亿元，意味着单位土地投资为味着单位土地投资为5 5亿亿/平方公里。平方公里。华为目前约华为目前约1.51.5平方公里的总规模，平方公里的总规模，总的员工人数约为总的员工人数约为5 5万人，未来华为万人，未来华为新城建立，将会新增新城建立，将会新增2020万人口的产万人口的产业规模。业规模。“华为新城华为新城”的打造，增的打造，增强高素质客群的吸引力，片区居住强高23、素质客群的吸引力，片区居住价值升级。价值升级。华为科技新城方案华为科技新城方案华为新城将一揽子解决医院、学校、文体中心、购物、酒店、金融等生活配套问题，将华为科技城打造成以高华为新城将一揽子解决医院、学校、文体中心、购物、酒店、金融等生活配套问题，将华为科技城打造成以高新技术产业为主导、城市服务功能完善、环境优美、交通便捷的复合型城区。这里也将成为产业园区最高形态新技术产业为主导、城市服务功能完善、环境优美、交通便捷的复合型城区。这里也将成为产业园区最高形态科技新市镇阶段科技新市镇阶段，即产业园区与周边环境有机融入，形成研发主导的大型综合社区，有办公、商业、居住、，即产业园区与周边环境有机融入24、，形成研发主导的大型综合社区，有办公、商业、居住、教育、休闲场所，住宅大规模供应，办公商业增加，产业群形成，大量人群聚集，商业、教育、医疗等服务提教育、休闲场所，住宅大规模供应，办公商业增加，产业群形成，大量人群聚集，商业、教育、医疗等服务提升。升。华为新城规划引导产业转型，吸引大量企业华为新城规划引导产业转型，吸引大量企业和高素质人群聚集和高素质人群聚集 高新产业为主导高新产业为主导“华为新城华为新城”，聚集大量企业和高素质人群，片区未来高端商住价值凸显，聚集大量企业和高素质人群，片区未来高端商住价值凸显特区扩容示范区特区扩容示范区比比“华为科技新城华为科技新城”更激动人心的规划更激动人心的25、规划目前一个比目前一个比“华为科技城华为科技城”更激动人心的概念规划被提出，华为及其周边将被打造成为更激动人心的概念规划被提出，华为及其周边将被打造成为“特区扩容示范区特区扩容示范区”。这将是深圳特区扩容后首个。这将是深圳特区扩容后首个“特区扩容示范区特区扩容示范区”，也是迄今为止唯一一个，也是迄今为止唯一一个“特区扩容示范区特区扩容示范区”。三大功能：三大功能：高科技总部：高科技总部：以华为为总部核心，打造研发型企业总部基地和企业孵化基地；以华为为总部核心，打造研发型企业总部基地和企业孵化基地；现代服务：现代服务：服务坂田片区的地区中心，综合商业、商务和休闲娱乐功能；服务坂田片区的地区中心，26、综合商业、商务和休闲娱乐功能；高尚居住：高尚居住：为产业提供高品质的居住及其配套功能。为产业提供高品质的居住及其配套功能。“华为所在的华为所在的坂雪岗地区坂雪岗地区、以及、以及坂田南坂田南、属于宝安的、属于宝安的龙华街道辖区龙华街道辖区”在内的在内的“特区扩容示范特区扩容示范区区”。核心区改造核心区改造3年内完成，年内完成，打造成为中国打造成为中国“硅谷硅谷”科技科技“新市镇新市镇”。范围更广范围更广 定位更高定位更高 容积率更低容积率更低本项目本项目目前佳兆业、天安集团、星河雅宝、信义项目（目前佳兆业、天安集团、星河雅宝、信义项目（33万）已经破土动工。而万科万）已经破土动工。而万科(约约627、6万万)，华润，华润(约约127万万)，保利，保利(约约95万万)，等公司也基本确定了各自在片区的改造项目。，等公司也基本确定了各自在片区的改造项目。天安集团：天安集团：76万万星河雅宝：星河雅宝：112万万佳兆业项目：佳兆业项目：115万万万科项目：万科项目：76万万本项目本项目大盘云集大盘云集 坂田定鼎新中心坂田定鼎新中心信义项目信义项目大发埔项目大发埔项目地铁地铁5 5号线号线布龙路与五合大道为坂田片区主干道，是片区内部和与外部交通要道。地铁5号线可直达东门/布心/五和/深圳北站等交通枢纽和中心区域。五和站五和站坂田站坂田站地铁地铁1616号线号线双地铁连通双地铁连通布龙路布龙路五和大道28、五和大道5 5号线、号线、1616号线带动片区进入轨道交通时代号线带动片区进入轨道交通时代本项目本项目本项目本项目坂田至福田坂田至福田“快速通道快速通道”坂银通道规划：起于北环大道，坂银通道规划：起于北环大道，止于坂雪岗大道，全长约止于坂雪岗大道，全长约7.6公里。公里。方案提出在坂银大道上设置快方案提出在坂银大道上设置快速公交专用道，连通上步路和华速公交专用道，连通上步路和华富路沿线等的地铁和公交枢纽。富路沿线等的地铁和公交枢纽。方案同步考虑轨道方案同步考虑轨道16号线复合号线复合交通走廊方案，形成坂田与特区交通走廊方案，形成坂田与特区之间新的联系通道，缩短出行时之间新的联系通道，缩短出行时29、间。间。目前该项目前期工程设计已启动，计划目前该项目前期工程设计已启动，计划2015年完工。坂田交通受限于梅林关，交通一年完工。坂田交通受限于梅林关，交通一直是制约区域发展的一大瓶颈，直是制约区域发展的一大瓶颈，而一旦坂田、福田实现直通，那么片区的腾飞将指日而一旦坂田、福田实现直通，那么片区的腾飞将指日可待。可待。坂坂田田南南区区域域定定位位罗罗福福北北区区深圳第一个，也是目前唯一一个深圳第一个，也是目前唯一一个“特区特区扩容示范区扩容示范区”；星河雅宝、佳兆业项目、天安数码城、星河雅宝、佳兆业项目、天安数码城、万科项目、信义项目，众多一线开发商万科项目、信义项目，众多一线开发商加盟，大盘云集30、，定鼎坂田南新中心；加盟，大盘云集，定鼎坂田南新中心；坂银高速通道进入设计阶段，片区腾飞坂银高速通道进入设计阶段，片区腾飞指日可待。指日可待。坐拥地铁站和公交换乘站、快速公路多坐拥地铁站和公交换乘站、快速公路多重交通优势；重交通优势；华为科技新城规划，吸引高端人流和企华为科技新城规划，吸引高端人流和企业进驻坂田南。业进驻坂田南。北北扩扩第第一一区区 结构结构p 项目整体定位p 住宅定位及物业建议p 写字楼定位及物业建议u 区域定位区域定位u 项目定位项目定位项目内部交通组织科学合理，大大提高项目项目内部交通组织科学合理，大大提高项目居住的舒适性。居住的舒适性。项目整体规划项目整体规划商业规划：31、商业规划：位于人流量最位于人流量最大，商业价值最高的五和大大，商业价值最高的五和大道，保证商业的便捷和价值道，保证商业的便捷和价值最大化。最大化。写字楼规划：写字楼规划：位于地块西位于地块西北角，朝向项目展示面最好北角，朝向项目展示面最好的五和大道和布龙路，临近的五和大道和布龙路，临近地铁入口交通便利。地铁入口交通便利。住宅规划：住宅规划：围合式设计，围合式设计，中心花园最大化，同时保证中心花园最大化，同时保证各部分采光通风；各部分采光通风；交通组织：交通组织：商业、住宅、商业、住宅、写字楼有序分流，小区内人写字楼有序分流，小区内人车分流。车分流。项目商业部分价值项目商业部分价值17545商业32、（集中商业商业（集中商业+街铺）街铺）超市超市+服饰服饰+餐饮娱乐一站式购物餐饮娱乐一站式购物五五和和大大道道布布 龙龙 路路商业主入口商业主入口地铁出口地铁出口集中商业集中商业街铺街铺项目商业可有效满足项目及周边居民的餐饮、娱乐、购物等需要。项目商业可有效满足项目及周边居民的餐饮、娱乐、购物等需要。项目住宅部分价值项目住宅部分价值通过开发商、设计院、代理公司三方通力协作，共同打造出极具实用性、舒适性、高通过开发商、设计院、代理公司三方通力协作，共同打造出极具实用性、舒适性、高市场竞争力的住宅产品。市场竞争力的住宅产品。住宅住宅住宅住宅住宅住宅优势产品：优势产品：主力户型为当前市场主力户型为当33、前市场最畅销得最畅销得9090以下以下2-32-3房产品。房产品。实用赠送：实用赠送：大部分户型为，大部分户型为，N+1N+1房房户型，每套房间赠送户型，每套房间赠送1-21-2个实用房间，个实用房间，同时尽量采取飘窗，入户花园、错同时尽量采取飘窗，入户花园、错台等增加赠送面积。台等增加赠送面积。户型科学：户型科学：户型动静明确、内外户型动静明确、内外分区、南北通透，厨房餐厅宽敞明分区、南北通透，厨房餐厅宽敞明亮。亮。写字楼写字楼项目写字楼价值项目写字楼价值地标建筑：地标建筑：写字楼高度写字楼高度92.192.1米，保证写字米，保证写字楼昭示性；楼昭示性；高档立面：高档立面：写字楼立面采用玻璃34、幕设计，写字楼立面采用玻璃幕设计，整体色彩为商务感极强的冷灰复合色，配整体色彩为商务感极强的冷灰复合色，配以高低错落得轮廓线和线条。以高低错落得轮廓线和线条。户型灵活拼合：户型灵活拼合：写字楼户型自由灵活，可写字楼户型自由灵活，可自由打通灵活拼合，方便客户购买。自由打通灵活拼合，方便客户购买。本项目综合运营分析本项目综合运营分析商务办公商务办公集中商业集中商业高端形象高端形象拔升价值拔升价值商服便利商服便利增强吸纳增强吸纳消费客流消费客流提高收益提高收益生活便利生活便利提升价值提升价值消费客流消费客流保证收益保证收益高端客流高端客流实现价值实现价值以住宅为核心，三种物业类别互为推动和影响；以住35、宅为核心，三种物业类别互为推动和影响；商业的规划，将对住宅的价值有较强的提升作用；商业的规划，将对住宅的价值有较强的提升作用；高档住宅高档住宅本本项项目目定定位位地地铁铁枢枢纽纽级级商商住住都都会会 罗罗福福北北区区 结构结构p 项目整体定位p 住宅定位及物业建议p 写字楼定位及物业建议u 客户定位客户定位u 价格定位价格定位u 物业发展建议物业发展建议u 价值体系价值体系客户定位研判说明客户定位研判说明取与本项目同区域热销的与本项目同区域热销的更符合本区域特性需求的项目更符合本区域特性需求的项目佳兆业佳兆业上品雅园上品雅园的成交客户为样本进行分析的成交客户为样本进行分析并根据中原对于并根据中36、原对于宏观政策的预判宏观政策的预判以及开发商的以及开发商的价值预期及整体规划价值预期及整体规划逐逐“步步”研判和最终销售本项目的目标客户的特性研判和最终销售本项目的目标客户的特性并据此确定本项目的客户定位并据此确定本项目的客户定位客户定位目标客户初判目标客户初判目标客户再判目标客户再判目标客户定判目标客户定判客户定位细述客户定位细述佳兆业上品雅园与本项目同处龙坂片区且其经历过数次新政的洗礼客户情况较具区域代表性故：以此项目的客户情况作为本项目客户定位的初判依据福田占福田占42%，罗湖，罗湖20%，坂田，坂田16%，布吉，布吉13%，其他，其他9%。总体以关内客为主，关外客主要总体以关内客为主，37、关外客主要以坂田和布吉为主。以坂田和布吉为主。成交客户居住区域分析：成交客户居住区域分析：佳兆业佳兆业上品雅园成交客户分析上品雅园成交客户分析成交客户年收入情况：成交客户年收入情况：20以下万年收入客户占以下万年收入客户占41%，20-30万年收入客户占万年收入客户占30%，30万以上年收入客户占万以上年收入客户占29%。其中单身其中单身12%12%，两口之家，两口之家28%28%，两代同住客户为两代同住客户为38%38%，三代同堂，三代同堂客户为客户为22%22%。以两代同住和三代同堂客户最多。以两代同住和三代同堂客户最多。25-35岁客户占总成交的岁客户占总成交的57%，36-45岁的客户38、占岁的客户占总成交总成交23%，45岁以上客户占岁以上客户占18%。成交客户主要以青年为主，成交客户主要以青年为主，年龄主要集中在年龄主要集中在25-4525-45岁。岁。成交客户家庭结构：成交客户家庭结构：成交客户年龄分析：成交客户年龄分析：家庭结构家庭结构佳兆业佳兆业上品雅园成交客户分析上品雅园成交客户分析置业次数：置业次数：成交客户购房用途：成交客户购房用途：67%67%以上用于自用，以上用于自用，33%33%用于投用于投资。资。自住为主，投资为辅。自住为主，投资为辅。首次置业客户占首次置业客户占44%44%，两次置，两次置业者占业者占35%35%，多次置业者占，多次置业者占21%.2139、%.以首次置业客户最多，两次及以首次置业客户最多，两次及以上置业客户有一定比例。以上置业客户有一定比例。置业次数置业次数佳兆业佳兆业上品雅园成交客户分析上品雅园成交客户分析居住区域居住区域收入情况收入情况家庭结构家庭结构年龄结构年龄结构置业次数置业次数购房用途购房用途福田占福田占42%，罗湖，罗湖20%，坂田，坂田16%，布吉，布吉13%，其他，其他9%。20万以下万以下41%，20-30万万30%，30万以上万以上29%。单身单身12%，两口，两口28%，两代同住，两代同住38%，三代同堂，三代同堂22%。25-35岁岁57%，36-45岁岁23%，45岁以上岁以上18%。首置客户占首置客户40、占44%，两次置业者占，两次置业者占35%，多次置业者占，多次置业者占21%.67%以上用于自用，以上用于自用，33%用于投资。用于投资。本项目客户定位初判本项目客户定位初判客户定位目标客户初判目标客户初判目标客户再判目标客户再判目标客户定判目标客户定判客户定位细述客户定位细述宏观政策的积累效果已然显现其对于房地产营销的影响最终表现在：客户层面细微的变化本项目将于2012年入市仍不可忽略宏观政策对于客群的影响“保障房保障房+商品房商品房”的双轨发展模式的双轨发展模式中央经济工作会议提出了中央经济工作会议提出了2011年经济工作的六年经济工作的六项主要任务，其中关于房地产的问题列在第四项主要任务41、，其中关于房地产的问题列在第四项，即：项，即：要加快推进住房保障体系建设，要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁危房改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，到的困难，逐步形成符合国情逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体的保障性住房体系和商品房体系系；由政府主导的保障房来解决困难户、低收入群体的居住问题，而由市场来解决其他收入群体的住房问题。宏观调控的宏观调控的“三座大山三座大42、山”限购限贷限价严格限定二套及以上和非本地严格限定二套及以上和非本地居民购房；居民购房；提高首付比例、贷款利率，严提高首付比例、贷款利率，严控个人购房转手交易营业税；控个人购房转手交易营业税；银行进入加息通道，全面惜货；银行进入加息通道，全面惜货；严控贷款客户资信情况；严控贷款客户资信情况；并同时限定对开发企业的贷款；并同时限定对开发企业的贷款；银行新品入市的价格，或不高银行新品入市的价格，或不高于区域销售均价，或不高于前于区域销售均价，或不高于前一期销售均价；高端物业要求一期销售均价；高端物业要求必须转现售；必须转现售；（未有政策详文公示）（未有政策详文公示）2011年年5月月1日温家宝总理43、表示：日温家宝总理表示：中央提出要保持房地产价格基本稳定、促进房地产业健康发展的决心是坚定不移的；中央提出要保持房地产价格基本稳定、促进房地产业健康发展的决心是坚定不移的；要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的；要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的；特别关注困难群体和中低收入家庭，使其住得起房子、租得起房子的决心也是坚定不移的。特别关注困难群体和中低收入家庭，使其住得起房子、租得起房子的决心也是坚定不移的。2011年年2月月28日温家宝总理表示：日温家宝总理表示：要使房价保持在合理水平，一是增加有效供给。今年计划建设保障性住房和棚户44、区改造住要使房价保持在合理水平，一是增加有效供给。今年计划建设保障性住房和棚户区改造住房房1000万套。今后万套。今后5年年计划新建保障性住房计划新建保障性住房3600万套，住房的覆盖率可以达到万套，住房的覆盖率可以达到20%。二是。二是下决心抑制投资和投机性住房需求。三是主要用法律和经济手段防止捂盘惜售、圈地不用。下决心抑制投资和投机性住房需求。三是主要用法律和经济手段防止捂盘惜售、圈地不用。宏观政策趋势预判宏观政策趋势预判政府确定的：政府确定的：保障房保障房+商品房商品房双轨模式双轨模式政府制定的：政府制定的：2011-2015年年4600万套万套保障房保障房建设目标建设目标以五年对以五年45、对商品房调控商品房调控的时间的时间换取实现换取实现保障房建设保障房建设的时间的时间3-5年内严控将持续年内严控将持续不排除出台更为严厉不排除出台更为严厉的调控政策的可能的调控政策的可能商品房最终将回归市商品房最终将回归市场经济状态场经济状态“三座大山三座大山”影响分析影响分析限购限贷限价严格限定非本地居民购房和本严格限定非本地居民购房和本市居民二套及以上购房；提高市居民二套及以上购房；提高首付比例、贷款利率，严控个首付比例、贷款利率，严控个人购房转手交易营业税；人购房转手交易营业税；银行进入加息通道，全面惜货；银行进入加息通道，全面惜货；严控贷款客户资信情况；严控贷款客户资信情况；并同时限定对46、开发企业的贷款；并同时限定对开发企业的贷款；银行新品入市的价格，或不高银行新品入市的价格，或不高于区域销售均价，或不高于前于区域销售均价，或不高于前一期销售均价；高端物业要求一期销售均价；高端物业要求须转现售；须转现售；（未有政策详文公示）（未有政策详文公示）合拼户型受到较深的合拼户型受到较深的影响；影响；如如客户认可产品性价客户认可产品性价比比，则：，则：高端客户可自行解决高端客户可自行解决资格受限问题；但难资格受限问题；但难度越来越大；度越来越大；多次置业者受到较深多次置业者受到较深的影响；的影响；如如客户认可产品性价客户认可产品性价比比，则：，则：资金实力强客户可以资金实力强客户可以自行47、解决资金受限问自行解决资金受限问题；题；中、高端物业受到较中、高端物业受到较深影响；深影响；需开发商与政府进行需开发商与政府进行深层协商，藉此提高深层协商，藉此提高可销售价格；可销售价格；目前尚无更好的解决目前尚无更好的解决之法；之法；宏观调控规避思考宏观调控规避思考三座大山三座大山持续持续3-5年年限购限购限贷限贷限价限价高高性性价价比比高高端端客客户户较强的社会实力较强的社会实力，通过自有社会资源解决通过自有社会资源解决相关限制；相关限制；较强的资金实力较强的资金实力，通过自有资金解决相关通过自有资金解决相关信贷限制；信贷限制；在宏观背景整体受限的在宏观背景整体受限的影响下，影响下，根据政48、策限定的价格，根据政策限定的价格，打造高于此价格所对应打造高于此价格所对应品质的产品，以显现高品质的产品，以显现高性价比特性；性价比特性；产品标准不需要最高，产品标准不需要最高，但需要与高端客群的需但需要与高端客群的需求相匹配；求相匹配；提高抗风险能力两大抗力高端目标客群高端目标客群+高性价比产品高性价比产品两大抗力的：高性价比产品已通过前期项目规划得以较好的实现而高端目标客群则需要在定位之初即做好相应的铺排和预判本项目客户定位再判本项目客户定位再判政策抗力影响要素政策抗力影响要素客户收入水平更高客户收入水平更高客户收入水平更高客户收入水平更高客户更富置业经验客户更富置业经验客户更富置业经验客49、户更富置业经验客户家庭两代为主客户家庭两代为主客户家庭两代为主客户家庭两代为主客户年龄范围更广客户年龄范围更广客户年龄范围更广客户年龄范围更广投资客户占比减少投资客户占比减少投资客户占比减少投资客户占比减少客户来源更为广泛客户来源更为广泛客户来源更为广泛客户来源更为广泛居住区域居住区域收入情况收入情况家庭结构家庭结构年龄结构年龄结构置业次数置业次数购房用途购房用途福田福田40%，罗湖，罗湖20%，南山，南山10%，龙，龙坂坂15%，布吉，布吉10%，其他，其他5%。20-30万万30%，30-40万万50%，40万以上万以上20%。两口两口10%，两代同住，两代同住60%，三代，三代同堂同堂350、0%。20-30岁岁15%，30-45岁岁70%，45岁以上岁以上15%。首置客户占首置客户占10%，两次置业者占，两次置业者占40%，多次置业者占，多次置业者占60%.90%用于自用，用于自用，10%用于投资。用于投资。客户定位再判修正客户定位再判修正客户定位目标客户初判目标客户初判目标客户再判目标客户再判目标客户定判目标客户定判客户定位细述客户定位细述项目整体规划已经确定物业类别、户型、产品形式等都将对未来的客群起到决定性的作用故根据项目的整体规划情况对客户定位做最终的定判本项目与上品项目比较本项目与上品项目比较与上品雅园项目比较与上品雅园项目比较本项目客品对位修正本项目客品对位修正本项目51、为地铁连通物业本项目为地铁连通物业与关内关系更紧密与关内关系更紧密首个首个“特区扩容示范区特区扩容示范区”升值空间更大升值空间更大产品总价高产品总价高 客户经济实力更高客户经济实力更高客户年龄层面更高客户年龄层面更高本项目自有大体量商业本项目自有大体量商业生活更为便利生活更为便利客户经济实力更高客户经济实力更高置业次数更少置业次数更少本项目单本项目单/总价将更高总价将更高更高得经济实力更高得经济实力要求客户收入更高要求客户收入更高要求客户收入更高要求客户收入更高客户置业次数更少客户置业次数更少客户置业次数更少客户置业次数更少客户家庭人数更多客户家庭人数更多客户家庭人数更多客户家庭人数更多客户年52、龄层面更高客户年龄层面更高客户年龄层面更高客户年龄层面更高投资客户占比将增加投资客户占比将增加投资客户占比将增加投资客户占比将增加关内客户增加关内客户增加关内客户增加关内客户增加本项目与上品项目比较本项目与上品项目比较与曼海宁项目比较与曼海宁项目比较本项目客品对位修正本项目客品对位修正本项目与本项目与关内联系更弱关内联系更弱交通不够便捷交通不够便捷政府区域规划级别相比较低政府区域规划级别相比较低升值空间相比较小升值空间相比较小产品总价低产品总价低 客户经济实力降低客户经济实力降低客户年龄层面更低客户年龄层面更低本项目园林等配套较弱本项目园林等配套较弱周边环境相比略差周边环境相比略差客户经济实力53、有所降低客户经济实力有所降低客户置业次数更多客户置业次数更多本项目单本项目单/总价相比较低总价相比较低经济能力要求更低经济能力要求更低对客户收入要求低对客户收入要求低对客户收入要求低对客户收入要求低客户置业次数更多客户置业次数更多客户置业次数更多客户置业次数更多客户家庭人数减少客户家庭人数减少客户家庭人数减少客户家庭人数减少客户年龄层面更低客户年龄层面更低客户年龄层面更低客户年龄层面更低投资客户占比将增加投资客户占比将增加投资客户占比将增加投资客户占比将增加关内客户减少关内客户减少关内客户减少关内客户减少本项目客户特征修正本项目客户特征修正上品成交客户特征上品成交客户特征本项目客品对位修正本项54、目客品对位修正投资客户比上品雅园多投资客户比上品雅园多比曼海宁少比曼海宁少客户置业次数比上品雅园客户置业次数比上品雅园多，比曼海宁少多，比曼海宁少客户年龄层面比上品雅园客户年龄层面比上品雅园低，比曼海宁高低，比曼海宁高客户家庭人数比上品雅园客户家庭人数比上品雅园更多，比曼海宁少更多，比曼海宁少客户收入比上品雅园高客户收入比上品雅园高较曼海宁低较曼海宁低关内客户比上品雅园多关内客户比上品雅园多较曼海宁少较曼海宁少居住区域居住区域收入收入家庭结构家庭结构年龄结构年龄结构置业次数置业次数购房用途购房用途单身单身12%两口两口28%两口以上两口以上60%福田客户福田客户42%42%，罗湖罗湖20%2055、%，坂田，坂田16%16%。布吉。布吉13%13%25-3525-35岁岁57%57%36-4536-45岁岁23%23%4545岁以上岁以上18%18%首次置业首次置业44%44%多次置业多次置业66%66%自住自住67%67%，投资投资33%33%2020万以下万以下41%41%20-3020-30万万30%30%，3030万以上万以上29%29%居住区域居住区域收入收入家庭结构家庭结构年龄结构年龄结构置业次数置业次数购房用途购房用途单身单身6%，两，两口口22%，两，两口以上口以上72%福田福田47%，罗湖罗湖19%，坂田坂田13%，南山南山13%20万以下万以下14%，20-30万万456、7%，30万以上万以上39%25-36占占35%，36-45占占41%。45岁岁以上以上23%首置首置26%26%，两次置业两次置业46%46%，多次，多次28%28%自住自住55%55%，投资投资45%45%曼海宁成交客户特征曼海宁成交客户特征福田占福田占43%，罗湖，罗湖19%，坂田，坂田16%，其他，其他22%。20万以下万占万以下万占20%，20-30万占万占50%，30万以占万以占30%。单身单身10%，两口之家，两口之家25%，两代及以上，两代及以上65%。25-35岁占岁占45%，36-45岁占岁占35%，45岁以上占岁以上占20%。首置客户占首置客户占30%，两次以上置业者占，57、两次以上置业者占70%。62%用于自用，用于自用，38%用于投资。用于投资。本项目最终客户定位本项目最终客户定位居住区域居住区域收入收入家庭结构家庭结构年龄结构年龄结构置业次数置业次数购房用途购房用途客户定位目标客户初判目标客户初判目标客户再判目标客户再判目标客户定判目标客户定判客户定位细述客户定位细述住宅客户定位住宅客户定位住宅客户描述住宅客户描述主要来自福田、罗湖和龙坂区主要来自福田、罗湖和龙坂区域的企业高管和私营业主域的企业高管和私营业主其次是来自于其次是来自于5#线沿线的中、高端人群线沿线的中、高端人群年龄在年龄在30-45岁间的岁间的两代或三代同堂家庭两代或三代同堂家庭置业经验丰富置58、业经验丰富对产品的整体品质感要求较高对产品的整体品质感要求较高自住的同时会考虑投资自住的同时会考虑投资住宅客户定位住宅客户定位高端金高端金非顶级非顶级高端中的最高级高端中的最高级结构结构p 项目整体定位p 住宅定位及物业建议p 写字楼定位及物业建议u 客户定位客户定位u 价格定位价格定位u 物业发展建议物业发展建议u 价值体系价值体系水榭春天水榭春天基本信息基本信息地理位置：宝安区龙华新城人民路和富国路交汇处地理位置：宝安区龙华新城人民路和富国路交汇处 建筑面积：建筑面积：5656万万 物业类型：物业类型：1 1期期2 2栋栋1818层高层，层高层，2 2期期4 4栋栋3333层高层高户型产品59、：二房户型产品：二房6767-78-78；三房；三房8989-120-120；四房四房143143-162-162总户数：共总户数：共25002500户户项目现状：一二期已基本售完，三期高层预计项目现状：一二期已基本售完，三期高层预计20112011年年6 6月份开盘，价格未定月份开盘，价格未定项目特点项目特点优势优势1.1.龙华新城中心区域大盘龙华新城中心区域大盘2.2.品牌开发商品牌开发商3.3.毗邻地铁四号线毗邻地铁四号线4.4.自身商业配套完善，引进沃尔玛自身商业配套完善，引进沃尔玛劣势劣势1.1.周边区域档次形象低，环境较差周边区域档次形象低，环境较差2.2.二期有较大比例产品为双拼60、户型二期有较大比例产品为双拼户型目前均价：目前均价：2500025000元元/潜龙曼海宁潜龙曼海宁基本信息基本信息地理位置：宝安区龙华新城新区大道和和平路的交汇地理位置：宝安区龙华新城新区大道和和平路的交汇建筑面积：建筑面积：24.624.6万万物业类型：南北两区共物业类型：南北两区共1414栋栋2828层住宅层住宅 户型产品：二房户型产品：二房6767-87-87；三房；三房8686-121-121；四房四房140140-141-141总户数：南北区总户数：南北区20202020户户项目现状：南区项目现状：南区70-12070-1202-32-3房户型在售，销售率房户型在售，销售率22%2261、%项目特点项目特点优势优势1.1.区域规划未来升值潜力较高区域规划未来升值潜力较高2.2.地铁物业地铁物业3.3.高档建筑用材高档建筑用材劣势劣势1.1.位置较偏，周边配套不完善位置较偏，周边配套不完善2.2.部分户型实用性差部分户型实用性差目前均价：目前均价：2350023500元元/书香门第上河坊书香门第上河坊项目特点项目特点优势优势1.1.梅林关口地铁沿线梅林关口地铁沿线2.2.户型设计通风采光较好户型设计通风采光较好3.3.自身商业配比高，生活便利自身商业配比高，生活便利劣势劣势临近高速路及加油站，噪音影临近高速路及加油站，噪音影响及尘土污染较大响及尘土污染较大目前均价：目前均价：2462、80024800元元/基本信息基本信息地理位置：宝安龙华梅龙路与金龙路交汇处地理位置：宝安龙华梅龙路与金龙路交汇处 建筑面积：建筑面积：11.811.8万万物业类型：物业类型：1 1栋栋2222层私人公寓层私人公寓 3 3栋栋21-2321-23层国际公寓层国际公寓 户型产品：一房户型产品：一房3838-56-56；二房；二房6060-71-71总户数：总户数：11001100户户项目现状：剩余不多的项目现状：剩余不多的38-6538-65酒店式公寓在售酒店式公寓在售 佳兆业上品雅园佳兆业上品雅园项目特点项目特点优势优势1.临近地铁临近地铁5号线，交通便利号线，交通便利2.中小户型设计，带精装63、修中小户型设计，带精装修3.周边教育配套较好周边教育配套较好劣势劣势小社区、密度高，生活配套较少小社区、密度高，生活配套较少目前二手均价：目前二手均价：1650016500元元/基本信息基本信息地理位置：龙岗布吉镇坂田街道杨美村（华为储地理位置：龙岗布吉镇坂田街道杨美村（华为储备用地北）备用地北）建筑面积：建筑面积：2323万万物业类型：物业类型：7 7栋栋30-3230-32层高层层高层住宅住宅户型产品：二房户型产品：二房7070-90-90；三房；三房8989-129-129总户数：总户数：17451745项目现状：已售完项目现状：已售完万科金色半山万科金色半山项目特点项目特点优势优势1.64、1.品牌开发商，近地铁品牌开发商，近地铁5 5号线号线2.2.复式户型，南向板楼复式户型，南向板楼3.3.西班牙风格打造，西班牙风格打造，异域风情浓厚异域风情浓厚劣势劣势位置较偏，目前周边配套较少位置较偏，目前周边配套较少目前二手均价：目前二手均价：1900019000元元/基本信息基本信息地理位置：龙岗深圳市清平快速与南坪快速交汇处地理位置：龙岗深圳市清平快速与南坪快速交汇处 建筑面积：建筑面积：9.99.9万万 物业类型：物业类型：5 5栋板式小高层及栋板式小高层及6 6栋点式高层栋点式高层 户型产品：三居户型产品：三居8989-105-105；四居四居115115-153-153总户数：65、总户数：722722户户项目现状：已售完项目现状：已售完万科第五园万科第五园项目特点项目特点优势优势品牌开发商知名大社区品牌开发商知名大社区成熟片区，配套完善，生活便利成熟片区，配套完善，生活便利中式人居典范中式人居典范劣势劣势周边区域环境较差，档次较低，周边区域环境较差，档次较低，临近农民村临近农民村目前二手均价：目前二手均价：2200022000元元/基本信息基本信息地理位置：龙岗区布吉坂田雅园路地理位置：龙岗区布吉坂田雅园路 建筑面积：建筑面积：6363万万 物业类型：联排别墅、叠院物业类型：联排别墅、叠院HOUSEHOUSE、合院阳房等、合院阳房等 户型产品：户型产品：123-155166、23-155复式三房、四房（六期）复式三房、四房（六期）户数：当期户数户数：当期户数615615户（六期）户（六期）项目现状：共分九期开发，目前六期领峰已售罄项目现状：共分九期开发，目前六期领峰已售罄水水榭榭春春天天潜龙潜龙曼海曼海宁宁书香书香门第门第 佳兆佳兆业上业上品品 万科万科金色金色半山半山 万科万科第五第五园园本项本项目目片片区区3 33 33 31 11 12 22 2规规模模3 32 21 12 21 13 31 1容容积积率率2 22 23 32 23 33 31 1交交通通3 33 33 31 11 11 12 2配配套套3 31 13 31 11 11 12 2品品质质3 67、33 32 22 23 33 33 31717141415159 9101013131111水榭春天水榭春天1717潜龙曼海宁潜龙曼海宁1414书香门第书香门第 1515佳兆业上品佳兆业上品 9 9万科金色半山万科金色半山 1010万科第五园万科第五园1313本项目本项目1111本项目价值定位本项目价值定位类别类别水榭春天水榭春天潜龙潜龙曼海宁曼海宁书香门第书香门第上河坊上河坊佳兆业佳兆业上品雅园上品雅园万科万科金色半山金色半山万科第五园万科第五园本项目本项目片区片区龙华新城龙华新城龙华新城龙华新城龙华新城龙华新城坂田南坂田南坂田南坂田南坂田南坂田南坂田南坂田南规模规模5656万万24.62468、.6万万11.811.8万万2323万万9.99.9万万6363万万1212万万容积率容积率3.443.443.43.41.461.463.53.51.551.551.61.64.734.73交通交通毗邻地铁四号毗邻地铁四号线线临地铁四号线，临地铁四号线，目前其交通便目前其交通便利性较差利性较差梅林关口地铁沿梅林关口地铁沿线线临地铁五号线临地铁五号线近地铁五号线，近地铁五号线，位置较偏，目位置较偏，目前其交通便利前其交通便利性较差性较差近地铁五号线，近地铁五号线，周边交通便利，周边交通便利，通达性强。通达性强。近地铁五号近地铁五号线，周边交线，周边交通便利通便利配套配套周边配套齐全周边配套齐全69、目前周边配套目前周边配套较少较少周边配套齐全，周边配套齐全，生活便利生活便利教育配套较好，教育配套较好，周边生活配套较周边生活配套较少少位置较偏，周位置较偏，周边配套较少边配套较少片区内知名居片区内知名居住大社区，配住大社区，配套齐全，生活套齐全，生活便利便利周边为片区周边为片区成熟居住区，成熟居住区，配套齐全，配套齐全，生活便利生活便利品质品质品牌开发商，品牌开发商，高档社区高档社区高端建筑用材高端建筑用材低密度，户型设低密度，户型设计通风采光较好，计通风采光较好，但噪音影响及尘但噪音影响及尘土污染较大土污染较大带装修中档小户带装修中档小户型居住社区型居住社区低密度西班牙低密度西班牙风情高档70、居住风情高档居住区区片区知名低密片区知名低密度高档居住区度高档居住区带有商务写带有商务写字楼配套的字楼配套的精品居住社精品居住社区区通过对周边竞争项目的综合价值评定，确定本项目的价值定位为：通过对周边竞争项目的综合价值评定，确定本项目的价值定位为：水榭春天水榭春天上河坊上河坊 曼海宁万科第五园曼海宁万科第五园 本项目本项目 万科金色半山上品雅园万科金色半山上品雅园鉴于本项目预计于鉴于本项目预计于20122012年入市年入市届时：届时：地铁开通地铁开通城市北扩规划启动城市北扩规划启动但仍受限价因素影响但仍受限价因素影响则本项目可以实现则本项目可以实现中原营销溢价中原营销溢价5%5%规划实施溢价规71、划实施溢价3%3%预计开盘可售均价为：预计开盘可售均价为：2150021500元元/平米平米住宅价格定位住宅价格定位书香门第上河坊书香门第上河坊2480024800元元/平米（二手）平米（二手）潜龙曼海宁潜龙曼海宁2350023500元元/平米平米万科金色半山万科金色半山1900019000元元/平米（二手）平米（二手）万科第五园万科第五园2200022000元元/平米（二手）平米（二手）水榭春天水榭春天2500025000元元/平米平米根据综合评定根据综合评定从目前静态市场情况进行预测，从目前静态市场情况进行预测，项目均价：项目均价：2000020000元元/佳兆业上品雅园佳兆业上品雅园1772、00017000元元/平米（二手）平米（二手）本项目本项目结构结构p 项目整体定位p 住宅定位及物业建议p 写字楼定位及物业建议u 客户定位客户定位u 价格定位价格定位u 物业发展建议物业发展建议u 价值体系价值体系开篇住宅价值实现住宅价值实现品质打造：品质打造：规避布龙路噪音影响，小区入口、入户大堂展示项目品质；规避布龙路噪音影响，小区入口、入户大堂展示项目品质；园林打造：园林打造：园林面积偏小，如何提高项目绿化率，同时合理规划功能；园林面积偏小，如何提高项目绿化率，同时合理规划功能；架空层泛会所：架空层泛会所：如何通过架空层规划实现会所功能；如何通过架空层规划实现会所功能；高档物管：高档物73、管：周围环境有待改善，需要专业品牌物业公司提升项目形象。周围环境有待改善，需要专业品牌物业公司提升项目形象。价值塑造价值塑造品质打造品质打造架空层泛会所架空层泛会所高档物管高档物管园林打造园林打造品质打造品质打造社区主入口设置具有品社区主入口设置具有品质感的特色建筑和雕塑，质感的特色建筑和雕塑，给客户树立高档社区第给客户树立高档社区第一印象。一印象。入口即强调建筑的品质入口即强调建筑的品质感，也要兼顾社区的私感，也要兼顾社区的私密性，将社区内环境与密性，将社区内环境与外部农民分有效隔离。外部农民分有效隔离。鎏金大门鎏金大门打造高品质社区入口，成就项目高档社区首张鎏金名片！打造高品质社区入口，成74、就项目高档社区首张鎏金名片！入户大堂：建议本项目设置现代风格高档装修的入户大堂，强化客户对项目品质认同。星级城市会客厅星级城市会客厅品质打造品质打造u大门：红外线感应式自动玻璃门大门：红外线感应式自动玻璃门u地面：地面铺高级花岗石、大理石，体现大气、开扬的空间感地面：地面铺高级花岗石、大理石，体现大气、开扬的空间感 u墙身：墙身贴优质抛光砖、大理石墙身：墙身贴优质抛光砖、大理石u天花：采用石膏板造型刷优质乳胶漆，吊顶配美观灯饰，设置温馨背景音乐天花：采用石膏板造型刷优质乳胶漆，吊顶配美观灯饰，设置温馨背景音乐 u小品：可在大堂挂壁画及一些盆景植物，增加生活氛围。小品：可在大堂挂壁画及一些盆景植75、物，增加生活氛围。目前噪音影响是客户置业的重要因素之一，项目紧邻布龙路、五和大道，车流量大，噪音影响严重，因此项目可以立足打造深圳最高隔音标准住宅，化劣势为优势。360隔音住宅隔音住宅双层真空玻璃：门窗双层真空玻璃：门窗隔音是住宅隔音的最重隔音是住宅隔音的最重要的位置，采用双层真要的位置，采用双层真空玻璃，降低噪音。空玻璃，降低噪音。墙体隔音：采用梯度墙体隔音：采用梯度吸音棉等高效的吸音材吸音棉等高效的吸音材料。在墙体建造时填充料。在墙体建造时填充5cm或或10cm的吸音层。的吸音层。楼板隔音：楼板适楼板隔音：楼板适当采用隔音效果较好当采用隔音效果较好材料。材料。品质打造品质打造打造深圳隔音最76、高标准住宅打造深圳隔音最高标准住宅打造深圳隔音最高标准住宅打造深圳隔音最高标准住宅立体园林立体园林园林打造园林打造内园林内园林空中园林空中园林由于项目占地面积小，由于项目占地面积小，且容积率较高，造成且容积率较高，造成项目园林面积仅约项目园林面积仅约5000，相对较小。，相对较小。为扩大园林面积，我为扩大园林面积，我们建议集中商业们建议集中商业3000余平米屋顶部分建设余平米屋顶部分建设为小区空中园林。增为小区空中园林。增加园林使用面积。加园林使用面积。园林打造园林打造内园林内园林空中园林空中园林运动休憩运动休憩泳池泳池漫步道漫步道休闲座椅休闲座椅乒乓球桌乒乓球桌景观营造景观营造水景水景雕塑雕77、塑儿童乐园儿童乐园中心广场中心广场空间布置空间布置园林景观园林景观用水系、小路、植被等设置休憩场所，自然隔离，营造私密性用水系、小路、植被等设置休憩场所，自然隔离，营造私密性同时运用小品点缀提升档次，营造新生活体验，增加住户参与性同时运用小品点缀提升档次，营造新生活体验，增加住户参与性社区氛围打造，营造生活新体验。社区氛围打造，营造生活新体验。小品、点缀小品、点缀休憩场所、生活体验休憩场所、生活体验架空层泛会所架空层泛会所架空层架空层会所功能建议：会所功能建议：综合部分深圳典型项目的会所功能设置，根据本项目实综合部分深圳典型项目的会所功能设置，根据本项目实际情况在会所设置健身房和休闲书吧两项功78、能。际情况在会所设置健身房和休闲书吧两项功能。餐饮餐饮健身房健身房休闲书吧休闲书吧物业管理物业管理本项目特点：社区总体规模较小，涉及五百多户人家；同时物业类别多样，包含商业本项目特点：社区总体规模较小，涉及五百多户人家；同时物业类别多样，包含商业以及商务写字楼，客户层面广，需要专业的物管经验以及商务写字楼，客户层面广，需要专业的物管经验 ，以树立项目团品牌形象。，以树立项目团品牌形象。方式方式优点优点问题问题物业发展商与市场专业物业发展商与市场专业物业管理公司合作物业管理公司合作结合专业公司的专业经验，可结合专业公司的专业经验，可以发展成为专业、规范、独立、以发展成为专业、规范、独立、有品牌的79、物业管理公司有品牌的物业管理公司长期合作，公司间合作关系、责任、利润分成长期合作，公司间合作关系、责任、利润分成比例、人员流动等因素造成物业管理的复杂和比例、人员流动等因素造成物业管理的复杂和不确定性不确定性聘请专业物业管理公司聘请专业物业管理公司作顾问作顾问专业化指导、培训、制度建立、专业化指导、培训、制度建立、人员组织，系列顾问产品为发人员组织，系列顾问产品为发展自身物业管理搭建高平台。展自身物业管理搭建高平台。顾问服务时间一般是顾问服务时间一般是1 12 2年，费用每年高达年，费用每年高达10102020万元；顾问公司只负责前期物业管理建议，万元；顾问公司只负责前期物业管理建议，对服务时80、间以外物业管理没有责任。对服务时间以外物业管理没有责任。发展商成立物业管理公发展商成立物业管理公司管理司管理管理比较灵活管理比较灵活前期投入比较低前期投入比较低缺乏经验，对物业管理质量不能够提供保证。缺乏经验，对物业管理质量不能够提供保证。市场化专业物业管理公市场化专业物业管理公司直接进行管理司直接进行管理专业化管理，质量保证，发展专业化管理，质量保证，发展商省心，业主满意商省心，业主满意成本、利润是这种选择要考虑的重要因素，在成本、利润是这种选择要考虑的重要因素，在缺乏物业管理经验的情况下，选择这种方式既缺乏物业管理经验的情况下，选择这种方式既能保证项目专业品质，又能控制管理成本。能保证项目81、专业品质，又能控制管理成本。根据项目情况、公司发展策略、成本及推广价值综合考虑，建议物业管理根据项目情况、公司发展策略、成本及推广价值综合考虑，建议物业管理采用整体外包形式，选择专业化知名物管公司进行管理，提升项目价值。采用整体外包形式，选择专业化知名物管公司进行管理，提升项目价值。结构结构p 项目整体定位p 住宅定位及物业建议p 写字楼定位及物业建议u 客户定位客户定位u 价格定位价格定位u 物业发展建议物业发展建议u 价值体系价值体系新新核心核心高高速度速度乐乐生活生活大大枢纽枢纽借力龙华中心借力龙华中心引领特区扩容示范区引领特区扩容示范区综合体物业综合体物业未来城市新核未来城市新核龙华中82、心龙华中心（龙坂片区）（龙坂片区）（龙坂片区）（龙坂片区）坂田片区坂田片区本项目本项目本项目本项目龙华新区龙华新区龙华新区龙华新区龙华龙城区龙华龙城区龙华龙城区龙华龙城区雪岗片区雪岗片区雪岗片区雪岗片区价值点价值点1 1：借力龙华中心，未来城市新核：借力龙华中心，未来城市新核从从深圳市城市总体规划深圳市城市总体规划中中地理位置看，龙华中心地理位置看，龙华中心区域主区域主要涵盖目前龙华和坂田片区，要涵盖目前龙华和坂田片区，即业内人士熟称的即业内人士熟称的龙坂片区龙坂片区。龙坂片区作为龙华中心的主要组成部分，龙坂片区作为龙华中心的主要组成部分，将是集枢纽和口岸功能的城市新核，将是集枢纽和口岸功能的83、城市新核，本本项目地块正位于规划区中心位置。项目地块正位于规划区中心位置。龙华新城将以深圳北站为中心形成市级综合客运交通枢纽，以交通、商业龙华新城将以深圳北站为中心形成市级综合客运交通枢纽，以交通、商业服务与居住生活配套为主要功能的城市副中心，并打造成现代化标杆城区。服务与居住生活配套为主要功能的城市副中心，并打造成现代化标杆城区。路网：五大措施改造路网，破解长期交通瓶颈路网：五大措施改造路网，破解长期交通瓶颈配套：配套：500500亿元城市配套，未来生活充满想象亿元城市配套，未来生活充满想象商业：百万平米商业规划，品牌开发商云集商业：百万平米商业规划，品牌开发商云集 深圳北站：龙华新城最大亮84、点深圳北站：龙华新城最大亮点特区扩容示范区：坂田片区极速特区扩容示范区：坂田片区极速升级升级福田福田CBDCBD坂田片区：成为深圳北拓重要节点，而坂田片区：成为深圳北拓重要节点，而项目所在的项目所在的“华为科技新城华为科技新城”则升级定则升级定位为位为特区扩容示范区特区扩容示范区，为研发型高新技，为研发型高新技术产业和地区公共服务为核心的城市综术产业和地区公共服务为核心的城市综合功能区。合功能区。产业升级：随着政府对片区发展的引导，产业升级：随着政府对片区发展的引导，高科技产业和现代服务业将促进龙坂片高科技产业和现代服务业将促进龙坂片区总体产业转型升级，坂田片区将会成区总体产业转型升级，坂田片85、区将会成为深圳的高科技企业高度密集的核心区为深圳的高科技企业高度密集的核心区域。域。价值点价值点2 2：坂田崛起，引领特区扩容示范区：坂田崛起，引领特区扩容示范区坂田片区坂田片区本项目本项目本项目本项目特特区区扩扩容容配套升级：升级后片区将集高标准的高配套升级：升级后片区将集高标准的高新产业研发办公设施、星级酒店、配套新产业研发办公设施、星级酒店、配套商业休闲设施、文体活动设施、金融服商业休闲设施、文体活动设施、金融服务设施、医疗卫生设施、配套教育设施务设施、医疗卫生设施、配套教育设施以及配套住宅与公寓于一体。以及配套住宅与公寓于一体。片区升级，未来将聚集大量企业和高素质人群，其高端商务和居住86、住价值将逐渐凸显片区升级，未来将聚集大量企业和高素质人群，其高端商务和居住住价值将逐渐凸显价值点价值点3 3：综合体物业，定义区域新中心：综合体物业，定义区域新中心本项目位于坂田区域的主干道及轨道线本项目位于坂田区域的主干道及轨道线路交汇处，交通便利、昭示性极强，物路交汇处，交通便利、昭示性极强，物业形态集住宅、商业和商务办公于一体，业形态集住宅、商业和商务办公于一体，作为综合体物业，优势明显。作为综合体物业，优势明显。随着城市化的发展需要，城市从一个中心向多个区域中心转变。恰逢坂田片区迎来新一随着城市化的发展需要，城市从一个中心向多个区域中心转变。恰逢坂田片区迎来新一轮的发展机遇之时，本项目87、在占据区位、交通等多重优势的情况下，将以城市综合体的轮的发展机遇之时，本项目在占据区位、交通等多重优势的情况下，将以城市综合体的复合形态打造复合形态打造坂田的区域中心，坂田的区域中心，成为坂田的成为坂田的生活、经济、商务中心生活、经济、商务中心！项目中接近项目中接近2 2万的商业将极好地带万的商业将极好地带动项目周边的购物、文化、娱乐等商动项目周边的购物、文化、娱乐等商业氛围，不仅为项目本身社区提供配业氛围，不仅为项目本身社区提供配套服务，更为项目所在区域周边居民套服务，更为项目所在区域周边居民提供诸多生活休闲服务，有效地提升提供诸多生活休闲服务，有效地提升项目的综合价值。项目的综合价值。写字88、楼部分也写字楼部分也将很好地满足将很好地满足片区的办公需片区的办公需求，营造项目求，营造项目所在片区的商所在片区的商务氛围，使得务氛围，使得项目作为城市项目作为城市综合体的物业综合体的物业价值得到更好价值得到更好的凸显。的凸显。商业商业写字楼写字楼城市核心区城市核心区城市次中心城市次中心城市综合体城市综合体高高速度速度高高速度速度乐乐生活生活大大枢纽枢纽双地铁口双地铁口区域主干道升级区域主干道升级城市快速路贯通城市快速路贯通高速度见证城市零距离高速度见证城市零距离价值点价值点4 4：双地铁口，：双地铁口，4 4、1616号线号线1010余分直抵余分直抵CBDCBD 本项目与在建的地铁本项目与在89、建的地铁5 5号线的号线的五和站五和站于地下相连通，并于地块的西、北两侧分别设置出于地下相连通，并于地块的西、北两侧分别设置出口。它的兴起将实现坂田南与城市核心的完美对接。而地铁连通物业是地铁物业最富价值口。它的兴起将实现坂田南与城市核心的完美对接。而地铁连通物业是地铁物业最富价值的形态，这也是发展成为城市综合体的先天要素之一。的形态，这也是发展成为城市综合体的先天要素之一。深圳内地铁连通物业典型代表：金光华、华润万象城、星河深圳内地铁连通物业典型代表：金光华、华润万象城、星河COCOPARKCOCOPARK等。等。本项目本项目市民中心市民中心地铁地铁5 5号线按计划将于号线按计划将于201190、2011年年6 6月底完工建成，届时从月底完工建成，届时从项目出发，可快速抵达布吉、项目出发，可快速抵达布吉、深圳北等交通枢纽和中心区深圳北等交通枢纽和中心区域，实现域，实现8 8站直抵市民中心站直抵市民中心的快速便捷！的快速便捷！价值点价值点5 5：区域主干道不断完善，创造便捷生活：区域主干道不断完善，创造便捷生活 坂田南片区城市主干道不断善，坂田南片区城市主干道不断善，其中，未来其中，未来布龙公路布龙公路和和五和南路五和南路改改造完成后，路面能承载的车流量将造完成后，路面能承载的车流量将大幅提升，片区通往大幅提升，片区通往福田、布吉等福田、布吉等各区将变得极其便利各区将变得极其便利，为片区91、发展，为片区发展垫下坚实的基础。垫下坚实的基础。本项目正位于五和大道与布龙路本项目正位于五和大道与布龙路两条主干道交汇处，是本区域最具两条主干道交汇处，是本区域最具标志性的区位。标志性的区位。另外，于另外，于20102010年最终规划敲定的年最终规划敲定的坂银大道坂银大道项项目将起于坂雪岗南坪立交，止于泥岗上步立目将起于坂雪岗南坪立交，止于泥岗上步立交，沿线以隧道方式穿越银湖和鸡公山，全长交，沿线以隧道方式穿越银湖和鸡公山，全长7 75 5公里按双向六车道设计。计划公里按双向六车道设计。计划20122012年底开工年底开工建设，工期约建设，工期约3 3年，有望在年，有望在20152015年实现92、通车。年实现通车。届时区域内又多一条通往银湖的便捷通道。届时区域内又多一条通往银湖的便捷通道。道路道路级别级别方向方向五和大道五和大道区域主干道区域主干道梅林关梅林关布龙路布龙路区域主干道区域主干道布吉、龙华布吉、龙华坂银大道坂银大道规划中规划中银湖银湖五五和和大大道道布龙路布龙路本项目本项目本项目本项目坂银大道坂银大道价值点价值点6 6：路网升级，拉近城市距离：路网升级，拉近城市距离高铁、快速路、轨道等交通路网体系日益完善，便高铁、快速路、轨道等交通路网体系日益完善，便捷通达深圳各区以及各大城市，拉近城市距离。捷通达深圳各区以及各大城市，拉近城市距离。地铁、高速路、干道等多重交通在区域内汇集93、，缔造区域商住新都会！地铁、高速路、干道等多重交通在区域内汇集，缔造区域商住新都会！道路道路级别级别方向方向梅观高速梅观高速高速路高速路东莞、香港东莞、香港机荷高速机荷高速高速路高速路宝安、龙岗、盐田宝安、龙岗、盐田清平高速清平高速高速路高速路龙岗、罗湖龙岗、罗湖南坪大道南坪大道快速路快速路南山、龙岗南山、龙岗地铁地铁4 4号线号线轨道交通轨道交通福田、观澜福田、观澜地铁地铁5 5号线号线轨道交通轨道交通南山、宝安、龙岗、罗湖南山、宝安、龙岗、罗湖地铁地铁1616号线号线轨道交通轨道交通福田、平湖福田、平湖深圳北站深圳北站高铁高铁香港、广州、武汉、厦门、香港、广州、武汉、厦门、北京北京深圳北站94、建成后深圳北站建成后从深圳到香港分钟，从深圳到香港分钟，到广州分钟，到广州分钟，到武汉个小时，到武汉个小时，到厦门个小时，到厦门个小时，到北京个小时。到北京个小时。深圳北站深圳北站大大枢纽枢纽高高速度速度乐乐生活生活大大枢纽枢纽深圳北站深圳北站地铁换乘地铁换乘区域大枢纽区域大枢纽价值点价值点7 7：深圳北站，城际综合交通枢纽：深圳北站，城际综合交通枢纽 深圳北站预计深圳北站预计20112011年正式启用，是当前建设占地最大、建筑面积最多、接驳年正式启用，是当前建设占地最大、建筑面积最多、接驳功能最为齐全的，具有口岸功能的特大型综合交通枢纽。功能最为齐全的，具有口岸功能的特大型综合交通枢纽。4 95、4、5 5、6 6号线地铁直接号线地铁直接抵达，高铁直通北京、广州、厦门、武汉等城市。从项目到深圳北站仅两个站抵达，高铁直通北京、广州、厦门、武汉等城市。从项目到深圳北站仅两个站距离，只要业主愿意，随时可以跨越城际！距离，只要业主愿意，随时可以跨越城际！本项目本项目深圳北深圳北深圳北站效果图深圳北站效果图价值点价值点8 8：地铁换乘，区域交通枢纽：地铁换乘，区域交通枢纽项目所在五和站为即将开通的地铁项目所在五和站为即将开通的地铁5 5号线号线以以及规划中及规划中1616号线号线的换乘站，是该区域中的的换乘站，是该区域中的重要交通枢纽。将为区域带来更多人流，重要交通枢纽。将为区域带来更多人流，为96、经济、商务等带来更大的发展机遇！为经济、商务等带来更大的发展机遇！五和站五和站5 5号线号线1616号线号线深圳各大地铁换乘站：深圳各大地铁换乘站：会展中心会展中心世界之窗世界之窗购物公园购物公园布吉布吉都成为区域重要交通枢纽，都成为区域重要交通枢纽，发展中心发展中心乐乐生活生活高高速度速度乐乐生活生活大大枢纽枢纽舒适实用舒适实用精品社区精品社区多重配套多重配套乐享生活每一天乐享生活每一天价值点价值点9 9：N+1/2 N+1/2 超高舒适实用超高舒适实用超高实用赠送：主力户型全部实现赠送一个实用房间，部分户型可实现两个实用超高实用赠送：主力户型全部实现赠送一个实用房间，部分户型可实现两个实用97、房间赠送，房间赠送，赠送房间赠送房间赠送房间赠送房间赠送房间赠送房间1-A2-B错层赠送露台，增大产品使用面积；错层赠送露台，增大产品使用面积；户型整体南北朝向，方正大气；户型整体南北朝向，方正大气；270度落地凸窗设计，极大拓展实用面积及视野空间；度落地凸窗设计，极大拓展实用面积及视野空间；价值点价值点1010：精品社区，品质生活：精品社区，品质生活360隔音住宅隔音住宅儿童游乐儿童游乐空中泳池空中泳池健身健身书吧书吧生活可以是生活可以是24小时的享受！小时的享受！价值点价值点1010：一站式购物：一站式购物 超市超市+服饰服饰+餐饮餐饮+娱乐娱乐 一站式购物一站式购物10大价值汇总大价值汇98、总结构结构p 项目整体定位p 住宅定位及物业建议p 写字楼定位及物业建议u 客户定位客户定位u 市场定位市场定位u 形象定位形象定位u 物业发展建议物业发展建议u客户定位 基于基于深圳典型商务区写字楼案例分析深圳典型商务区写字楼案例分析深圳典型商务区写字楼案例分析深圳典型商务区写字楼案例分析初判写字楼客户的基初判写字楼客户的基本特征，再通过本特征，再通过龙坂片区运营的办公物业分析龙坂片区运营的办公物业分析深入研判对本项深入研判对本项目的目标客户群。目的目标客户群。典型商务区写字楼参考案例典型商务区写字楼参考案例本案本案“典型区域典型区域”主要是目前深圳市场供应及主要是目前深圳市场供应及成交最为99、活跃的福田区和南山区，分析对成交最为活跃的福田区和南山区，分析对象包括：象包括：2009200920102010年热销的年热销的【卓越世纪卓越世纪中心中心】和和【天利中央广场天利中央广场】两个项目。两个项目。南山区南山区福田区福田区天利中央广场天利中央广场卓越世纪中心卓越世纪中心客户面积需求客户面积需求客户购置目的客户购置目的I I 天利中央广场天利中央广场2 2期成交客户分析期成交客户分析u近六成客户为自用需求；三成客户为投资需求近六成客户为自用需求；三成客户为投资需求；u超过五成客户为超过五成客户为200200平米以下面积需求平米以下面积需求；u200200平米以上面积需求客户近五成，其中100、包括平米以上面积需求客户近五成，其中包括近两成的半层及整层需求客户近两成的半层及整层需求客户；备注：半层以上客户中五成客户为企业自用，三成为投资，两成为资产配置；备注：半层以上客户中五成客户为企业自用，三成为投资，两成为资产配置；客户来源区域客户来源区域客户所属行业客户所属行业I I 天利中央广场天利中央广场2 2期成交客户分析期成交客户分析u成交客户近八成居住和工作在南山成交客户近八成居住和工作在南山，对南山的区域及产业优势的认同度相对，对南山的区域及产业优势的认同度相对较高；少量港澳台客户；较高；少量港澳台客户；备注：福田、港澳台客户置业目的基本都是投资用途；备注：福田、港澳台客户置业目的101、基本都是投资用途；u成交客户行业以电子、贸易、物流行业的客户群为主，公司规模以中小型为成交客户行业以电子、贸易、物流行业的客户群为主，公司规模以中小型为主主；备注：半层以上需求客户四成为电子类客户，而制造业和建筑业客户各占两成；备注：半层以上需求客户四成为电子类客户，而制造业和建筑业客户各占两成；客户面积需求客户面积需求客户购置目的客户购置目的II II 卓越世纪中心成交客户分析卓越世纪中心成交客户分析u五成以上客户为自用需求，五成以上客户为自用需求，但四成多的投资占比亦可观但四成多的投资占比亦可观；u500500平以下需求占近九成，其中以平以下需求占近九成，其中以200200平以下客户为占比102、最高；半层及以上需平以下客户为占比最高；半层及以上需求客户占比不到一成；求客户占比不到一成；客户来源区域客户来源区域客户所属行业客户所属行业II II 卓越世纪中心成交客户分析卓越世纪中心成交客户分析u客户以福田为主，南山和罗湖有少量占比；客户以福田为主，南山和罗湖有少量占比；u投资、贸易和电子通信行业客户占比相当；投资、贸易和电子通信行业客户占比相当；写字楼客户基本特征写字楼客户基本特征南山客为主；少量港澳台客户南山客为主；少量港澳台客户；为电子、贸易等行业的中小；为电子、贸易等行业的中小型公司型公司近六成为自用；三成为投资需求；近六成为自用；三成为投资需求；200200平米以上面积需求客户103、近六成；平米以上面积需求客户近六成；天利中央天利中央广场广场2 2期期客户共性特征客户共性特征六成为自用客户六成为自用客户500500平米以下需求为主平米以下需求为主区域内客户主区域内客户主行业以电子、贸易为主行业以电子、贸易为主中小型公司为主中小型公司为主福田为主；投资、贸易和电福田为主；投资、贸易和电子通信行业客户占比相当；子通信行业客户占比相当；五成以上为自用需求，但四成多的投五成以上为自用需求，但四成多的投资占比亦可观；资占比亦可观；500500平以下需求为平以下需求为主；主；卓越世纪卓越世纪中心中心龙坂片区运营办公物业参考案例龙坂片区运营办公物业参考案例本案本案“龙坂片区运营办公物业104、龙坂片区运营办公物业”分析对象包括：分析对象包括：【金龙华广场金龙华广场】和和【金銮时代大厦金銮时代大厦】两个两个项目。项目。金龙华广场金龙华广场金銮时代大厦金銮时代大厦龙坂片区写字楼案例龙坂片区写字楼案例金龙华广场金龙华广场项目概况项目概况占地：占地：4978 4978 建面：建面：9455 9455 单元面积：单元面积：60 60，80 80、120 120、160-600 160-600 标准配置：标准配置：6.56.5米挑高大堂；米挑高大堂；3 3部日立电梯；部日立电梯；闭路监控；闭路监控；玉壶轩物管玉壶轩物管地址：龙华人民路与龙观路交汇处地址：龙华人民路与龙观路交汇处 租金为租金为5105、050元元/月月/平米，开发商自留物业，只租不售平米，开发商自留物业，只租不售金龙华广场入驻企业分析：中小企业为主，空置率低金龙华广场入驻企业分析：中小企业为主，空置率低租赁整层及以上企业：租赁整层及以上企业：SPASPA美颜会所美颜会所金海港会所（租金海港会所（租3 3层）层）达闻培训（租达闻培训（租3 3层）层）租赁半层及以上企业：租赁半层及以上企业：人寿保险、深圳丽妃莱科技公司人寿保险、深圳丽妃莱科技公司若干家小企业租赁整层：若干家小企业租赁整层：博高企业顾问、商道联合咨询、恒讯科技博高企业顾问、商道联合咨询、恒讯科技涉及企业类别：涉及企业类别：科技、电子、信息技术、咨询、网站、科技、电106、子、信息技术、咨询、网站、培训及会所经营机构等。培训及会所经营机构等。龙坂片区写字楼案例龙坂片区写字楼案例金龙华广场金龙华广场项目概况项目概况 占地：占地：1000010000 建面：建面：38000 38000 主楼：主楼：5-16F5-16F纯商务写字楼，层高纯商务写字楼，层高3.83.8米米裙楼：裙楼：1-4F1-4F商业，层高商业，层高5 5米米单元面积：单元面积：60-80 60-80，120-200 120-200，200-800 200-800，800-1700 800-1700 标准配置：标准配置：20002000平米喷泉前广场，挑高平米喷泉前广场，挑高9.59.5米近米近80107、0800平米豪华大堂，平米豪华大堂，10001000平米空中休闲生态花园，平米空中休闲生态花园，7 7部高速日立电梯，智能安防监控，中央空调部高速日立电梯，智能安防监控，中央空调系统，花样年专业商务管家系统，花样年专业商务管家地址：深圳龙华东环二路与和平东路交汇处地址：深圳龙华东环二路与和平东路交汇处租金为租金为50元元/月月/平米，开发商自留物业，只租不售平米，开发商自留物业，只租不售龙坂片区写字楼案例龙坂片区写字楼案例金銮时代大厦金銮时代大厦金銮时代大厦入驻企业以龙坂及周边电子等制造企业为主，金銮时代大厦入驻企业以龙坂及周边电子等制造企业为主，需高档办公物业展示公司形象需高档办公物业展示公108、司形象咨询类：智财家知识产权咨询、信安投资咨询咨询类：智财家知识产权咨询、信安投资咨询电子类：丰荣电子、迪东电子电子类：丰荣电子、迪东电子投资类：昇辉投资发展、决策者投资公司投资类：昇辉投资发展、决策者投资公司物流类：赛沃物流、康力达物流物流类：赛沃物流、康力达物流科技类：捷特科技、利顺和科技科技类：捷特科技、利顺和科技贸易类：卧龙鑫进出口、宇恒通进出口贸易类：卧龙鑫进出口、宇恒通进出口培训类：圣德士教育科技公司培训类：圣德士教育科技公司金融类：人寿保险、泰康人寿金融类：人寿保险、泰康人寿文化类：小桔灯文化传播、红旗文化传播公司文化类：小桔灯文化传播、红旗文化传播公司企业类别企业类别数量数量占109、比占比电子等制造企业电子等制造企业515159%59%金融投资类金融投资类7 78%8%市外企业办事处市外企业办事处161619%19%贸易、培训、咨询类贸易、培训、咨询类121214%14%合计合计8686100%100%龙坂片区写字楼案例龙坂片区写字楼案例金銮时代大厦金銮时代大厦现有写字楼整体环境一般；现有写字楼整体环境一般；租金收益较低，但出租情况非常理想；租金收益较低，但出租情况非常理想；多为开发商自留物业，只租不售；多为开发商自留物业，只租不售；入驻企业多为龙坂区域的电子等制造企业、市外企业办事入驻企业多为龙坂区域的电子等制造企业、市外企业办事处或分公司等处或分公司等涉及企业有创意类110、咨询类、电子类、科技类、贸易类、涉及企业有创意类、咨询类、电子类、科技类、贸易类、物流类、投资类、金融类、培训类等物流类、投资类、金融类、培训类等。龙坂片区内写字楼的整体租金水平一般，且多为只租不龙坂片区内写字楼的整体租金水平一般，且多为只租不售，但出租状况较为理想；且电子类企业占比较大！售，但出租状况较为理想；且电子类企业占比较大！龙坂片区写字楼现状小结龙坂片区写字楼现状小结龙坂片区写字楼潜在需求分析龙坂片区写字楼潜在需求分析工厂企业工厂企业4300多家，工商门店逾多家，工商门店逾7000 家，家，未注册企业数量庞大，仅四季花城就有未注册企业数量庞大，仅四季花城就有100多家多家坂田辖区有111、工厂企业坂田辖区有工厂企业3500多家、工商门店多家、工商门店4000多家，多家，2.7平方公里的坂雪岗高新技术产业片区聚集了平方公里的坂雪岗高新技术产业片区聚集了华为、新天下、康冠、驰华为、新天下、康冠、驰源源等等10多家国内外知名企业。多家国内外知名企业。龙华辖区有各类工业企业龙华辖区有各类工业企业834家，其中规模以上企业家，其中规模以上企业190家，生产领域涉家，生产领域涉电子信息、机械制造、塑胶、服装等各行业。知名企业有电子信息、机械制造、塑胶、服装等各行业。知名企业有富士康、德美、富士康、德美、力劲、百丽鞋业、玛思菲尔、梵思诺、卡尔丹顿力劲、百丽鞋业、玛思菲尔、梵思诺、卡尔丹顿等。112、等。民治片区则拥有民治片区则拥有华南国际物流中心。华南国际物流中心。住宅内办公企业数量庞大，据中原地铺数据，仅四季花城内办公的公司数住宅内办公企业数量庞大，据中原地铺数据，仅四季花城内办公的公司数量达量达100家左右，从事贸易、创意、咨询类为主。家左右，从事贸易、创意、咨询类为主。龙坂片区内写字楼的潜在需求较大，且以中小型企业为主，多龙坂片区内写字楼的潜在需求较大，且以中小型企业为主，多是服务于区域内部的是服务于区域内部的大中型大中型/国际型企业的附属企业国际型企业的附属企业。龙坂片区写字楼利好因素分析龙坂片区写字楼利好因素分析华为新城的兴起华为新城的兴起必将带领中国产业园区迈向必将带领中国产113、业园区迈向最高形态：科技新市镇阶段，最高形态：科技新市镇阶段，即产业园区与周边环境有机即产业园区与周边环境有机融入，形成研发主导的大型融入，形成研发主导的大型综合社区，有办公、商业、综合社区，有办公、商业、居住、教育、休闲场所，住居住、教育、休闲场所，住宅大规模供应，办公商业增宅大规模供应，办公商业增加，加，产业群形成产业群形成，大量人群，大量人群聚集，商业、教育、医疗等聚集，商业、教育、医疗等服务提升。服务提升。随着产业群的形成，以及大型高端随着产业群的形成，以及大型高端企业的入驻，将吸引越来越多的产企业的入驻，将吸引越来越多的产业附属企业，在华为新城周边办公业附属企业，在华为新城周边办公的114、需求；的需求；写字楼客户定位写字楼客户定位与龙坂大型企业与龙坂大型企业有着密切业务关系的有着密切业务关系的中小型企业中小型企业六成为自用客户六成为自用客户500500平米以下需求为主平米以下需求为主区域内客户主区域内客户主行业以电子、贸易为主行业以电子、贸易为主中小型公司为主中小型公司为主客客户户基基本本特特征征结合本片区的产业发展特征和现有商务环境等因素，确定本项结合本片区的产业发展特征和现有商务环境等因素，确定本项目的写字楼客户为：目的写字楼客户为：写字楼客户特征描述写字楼客户特征描述规模：规模：以以中小型企业中小型企业为主，但为主，但处于快速上升期处于快速上升期，主要服务于区域内的大型企115、业；，主要服务于区域内的大型企业；产业：产业：将包括创意类、咨询类、电子类、科技类、贸易类、物流类、投资类、金融类、将包括创意类、咨询类、电子类、科技类、贸易类、物流类、投资类、金融类、培训类等；培训类等；需求：需求：对企业办公形象和办公环境有一定要求对企业办公形象和办公环境有一定要求，但不是非常高；要求交通非常便利，但不是非常高；要求交通非常便利，且价格（租且价格（租/售）适宜；需求面积为售）适宜；需求面积为30-20030-200平米；平米；其他特征：其他特征：投资客户比例约为投资客户比例约为2 23 3成，且主要来源于其他区域；成，且主要来源于其他区域；结构结构p 项目整体定位p 住宅定116、位及物业建议p 写字楼定位及物业建议u 客户定位客户定位u 市场定位市场定位u 形象定位形象定位u 物业发展建议物业发展建议区域区域项项目名称目名称总总建筑面建筑面积积（）（）售价（元售价（元/）销销售率售率剩余面剩余面积积福田福田卓越世卓越世纪中心中心96762.7396762.73-91.40%91.40%8317.228317.22东方新天地广方新天地广场86536.2986536.29465004650052.43%52.43%41165.8641165.86澳新澳新亚大厦大厦12757.2812757.28-87.25%87.25%1627.041627.04时代科技大厦代科技大厦7117、2751.8172751.81-37.45%37.45%45506.345506.3盛唐商盛唐商务大厦大厦48701.6248701.62-89.06%89.06%5325.555325.55中央西谷大厦中央西谷大厦35890.8235890.82-78.62%78.62%7674.187674.18深深业泰然泰然红松大厦松大厦36549.3336549.33-89.71%89.71%3762.083762.08深深业泰然雪松大厦泰然雪松大厦41801.141801.1-84.43%84.43%6507.656507.65东海国海国际中心（一期）中心（一期）100370.78100370.78118、-100370.78100370.78罗湖湖湖溪大厦湖溪大厦62766276-96.38%96.38%227.46227.46鸿隆世隆世纪广广场53202.5753202.57295002950089.39%89.39%5643.515643.51宝安宝安财富港大厦富港大厦19862.5219862.52-9.02%9.02%18070.1518070.15南山南山丽丽湾商湾商务务公寓公寓A A座座38170.538170.5-38170.538170.5丽丽湾商湾商务务公寓公寓B B座座38015.8338015.83-83.44%83.44%6294.516294.51智慧广智慧广场958119、54.5495854.54465004650085.27%85.27%14122.7914122.79田厦翡翠明珠花园田厦翡翠明珠花园25860.8525860.85280002800026.39%26.39%19037.4419037.44星海名城七期星海名城七期36370.5936370.59290002900055.91%55.91%16034.716034.7向南瑞峰花园向南瑞峰花园18102.1418102.14245002450072.78%72.78%4927.884927.88龙岗区龙岗区摩摩尔城城11269.511269.5-11269.511269.5珠江广珠江广场4196120、9.1141969.11230002300086.42%86.42%5698.145698.14龙岗天安数天安数码创新园新园70649.6570649.65125001250074.24%74.24%18200.5818200.58正中正中时代广代广场36173.0536173.05-36173.0536173.05从深圳目前在售写字楼情况可以看出：从深圳目前在售写字楼情况可以看出：写字楼供应量长期集中于南山和福田；写字楼供应量长期集中于南山和福田；龙岗区写字楼供应集中在龙岗中心城，宝安区写字楼供应集中在宝安中心区；龙岗区写字楼供应集中在龙岗中心城，宝安区写字楼供应集中在宝安中心区；龙华坂田片121、区长期无写字楼供应龙华坂田片区长期无写字楼供应；20112011年深圳在售写字楼情况年深圳在售写字楼情况2011201120122012年写字楼潜在供应情况年写字楼潜在供应情况区域区域项项目名称目名称发发展商展商建筑面建筑面积积()写字楼面写字楼面积积()物物业类业类型型发发售情况售情况福田福田东海国海国际中心（二期）中心（二期）东海地海地产510000510000综合体合体20112011年底年底NEONEO企企业业大道（二期）大道（二期）绿景景1300001300007000070000写字楼写字楼20102010农科科绿洲大厦洲大厦农科科3613636136250002500020122122、012中航广中航广场中航、和黄中航、和黄1796001796007200072000综合体合体20122012中投国中投国际商商务大厦大厦朗日投朗日投资4224042240123201232020122012岗厦旧改厦旧改综合体合体金地金地800000800000120000120000综合体合体未知未知佳光佳光业科学科学馆项目目佳光佳光业186000186000100000100000综合体合体未知未知罗湖湖京基金融中心京基金融中心京基集京基集团584642584642205000205000综合体合体20112011宝安宝安泰泰华华N7N7项项目目泰泰华509310509310450004123、500020112011南山南山数数码港港中核中核兴业110000110000100000100000写字楼写字楼20112011南山南山鹏基基时代代创业园园鹏基基87661.6987661.697300073000写字楼写字楼20112011长城日航大厦城日航大厦长城城162000162000116950116950综合体合体20122012田厦国田厦国际中心中心田厦田厦1881051881056822668226综合体合体20122012湾厦后海湾厦后海项目目湾厦湾厦实业204776204776700077000720122012广盛源南油广盛源南油综综合体合体广盛源广盛源15230015124、2300218000218000综合体合体未知未知鹏瑞后海综合体鹏瑞后海综合体鹏瑞鹏瑞218000218000157000157000综合体合体未知未知从深圳潜在供应项目情况可以看出：从深圳潜在供应项目情况可以看出：写字楼近两年写字楼潜在供应仍然集中于南山和福田；写字楼近两年写字楼潜在供应仍然集中于南山和福田；龙岗、宝安、罗湖基本无新增供应；龙岗、宝安、罗湖基本无新增供应；写字楼项目分布写字楼项目分布本项目本项目南山区南山区龙岗中心城龙岗中心城福田区福田区罗湖区罗湖区摩尔城摩尔城珠江广场珠江广场湖西大厦湖西大厦鸿隆世纪广场鸿隆世纪广场数码港数码港长城日航大厦长城日航大厦湾厦后海项目湾厦后海项目125、星海名城星海名城7 7期期NEONEO企业大道企业大道卓越世纪中心卓越世纪中心（皇岗商务中心）（皇岗商务中心）农科绿洲大厦农科绿洲大厦万骏经贸大厦万骏经贸大厦龙光世纪大厦龙光世纪大厦写字楼供应范围主要是集中在福田、南山、写字楼供应范围主要是集中在福田、南山、罗湖、宝安中心区、龙岗中心城五大区域罗湖、宝安中心区、龙岗中心城五大区域宝安区宝安区宝安中心区宝安中心区盐田区盐田区汉京大厦汉京大厦天利中央广场天利中央广场鹏基时代创业园鹏基时代创业园泰华泰华N7N7项目项目京基金融中心京基金融中心荣超国际荣超国际东海国际中心东海国际中心中航广场中航广场中央西谷大厦中央西谷大厦大中华大中华IFCIFC耀华创126、建大厦耀华创建大厦正中时代广场正中时代广场龙岗区龙岗区对于本项目竞争定位思考对于本项目竞争定位思考 由于写字楼需求区域性较强，而本片区商务长期无市场供应，且目前租由于写字楼需求区域性较强，而本片区商务长期无市场供应，且目前租赁写字楼档次与本项目有较大的差异；赁写字楼档次与本项目有较大的差异；中原认为：中原认为：本项目作为片区商务市场的开拓者，无本项目作为片区商务市场的开拓者，无直接竞争直接竞争的对手的对手（其他区域写字楼仅具有参考价值）（其他区域写字楼仅具有参考价值）。长期无商务供应，且无潜在供应项目长期无商务供应，且无潜在供应项目现有写字楼整体环境一般，多为开发现有写字楼整体环境一般，多为开127、发商自留物业，商自留物业，只租不售，物业档次较只租不售，物业档次较低低；写字楼市场现状写字楼市场现状项目客户定位项目客户定位六成为自用客户，六成为自用客户，500500平米以下需求为平米以下需求为主，主，区域内客户主，区域内客户主，行业以电子、贸易行业以电子、贸易为主，中小型公司为主为主，中小型公司为主对于本项目价格定位思考对于本项目价格定位思考 中原建议：中原建议：本项目写字楼价格定位可参考同类型的本项目写字楼价格定位可参考同类型的“住住宅项目写字楼宅项目写字楼”进行项目自身对比定位，商务成熟度不同住宅进行项目自身对比定位，商务成熟度不同住宅与商务的价格对比。与商务的价格对比。无法通过锁定竞128、争对手进行价格产品对比而确定项目的价格无法通过锁定竞争对手进行价格产品对比而确定项目的价格定位；定位；与传统写字楼不同，与传统写字楼不同，项目整体以住宅为主，商务为辅。项目整体以住宅为主，商务为辅。翡翠明珠翡翠明珠田厦翡翠明珠都市综合体集商业、办公、酒店、居住等田厦翡翠明珠都市综合体集商业、办公、酒店、居住等功能于一体，规划有住宅、商务公寓、商业、写字楼、功能于一体，规划有住宅、商务公寓、商业、写字楼、酒店等物业类型，其公寓带精装修出售，户型面积酒店等物业类型，其公寓带精装修出售，户型面积30-30-6060平米，面积小总价低，投资自住两相宜，备受客户关平米，面积小总价低，投资自住两相宜，备受129、客户关项目名称项目名称翡翠明珠翡翠明珠物业地址物业地址南山桃园路与南山路交叉南山桃园路与南山路交叉口西北侧口西北侧 物业类别物业类别高层住宅高层住宅/写字楼写字楼占地面积占地面积29403 29403 建筑面积建筑面积205530 5205530 5容积率容积率5.45.4绿化率绿化率22%22%物业费物业费3.23.2元元/平米平米车位车位880880总户数总户数13761376开发商开发商深圳市田厦实业股份深圳市田厦实业股份 开盘日期开盘日期2003.112003.111 1栋写字楼（酒店），栋写字楼（酒店），1 1栋公寓，栋公寓，2 2栋住宅栋住宅翡翠明珠写字楼价值分析翡翠明珠写字楼价值130、分析住宅住宅写字楼写字楼u面积段：面积段：74-270平米平米u价格：价格：2800032000元元/u面积段：公寓：面积段：公寓：3560平米，住平米，住宅宅8497平米平米u价格：价格：2500028000元元/u翡翠明珠位于南山区政府附近，项目以住宅为主，写字楼以甲级写字楼标准打造，翡翠明珠位于南山区政府附近，项目以住宅为主，写字楼以甲级写字楼标准打造，但写字楼不临主干道，但写字楼不临主干道，项目商务氛围一般项目商务氛围一般；u项目写字楼销售价格略高于住宅价格，约项目写字楼销售价格略高于住宅价格，约101015%15%左右左右；西海明珠西海明珠项目名称项目名称西海明珠西海明珠物业地址物业131、地址南山桃园路与南油大道交界南山桃园路与南油大道交界处处 物业类别物业类别高层住宅高层住宅占地面积占地面积24222.724222.7建筑面积建筑面积176638.35176638.35容积率容积率5.45.4绿化率绿化率45%45%物业费物业费2.62.6元元/平米平米车位车位920920总户数总户数12171217开发商开发商深圳市海岸房地产开发深圳市海岸房地产开发开盘日期开盘日期2003.112003.11集住宅，办公、商业功能于一身。共有八栋塔楼，集住宅，办公、商业功能于一身。共有八栋塔楼，1 1栋栋3 3个塔楼（个塔楼（3-293-29层住宅），建筑高度层住宅），建筑高度99.799132、.7米；米；2 2、3 3、5 5栋栋各一塔楼（各一塔楼（3 33030层住宅楼），建筑高度层住宅楼），建筑高度9999米；米；6 6栋塔楼栋塔楼（4 42222层公寓楼），建筑高度层公寓楼），建筑高度69.769.7米；米；7 7栋塔楼（栋塔楼（3 32525层办公楼），建筑高度层办公楼），建筑高度98.998.9米；其中米；其中1 1栋栋1 12 2层裙房层裙房为会所；为会所；2 2、3 3、5 5栋一层裙房为商铺（商场）栋一层裙房为商铺（商场）1 1栋写字楼，栋写字楼，1 1栋公寓，栋公寓，6 6栋住宅栋住宅西海明珠写字楼价值分析西海明珠写字楼价值分析住宅住宅写字楼写字楼u面积段：面积段133、：39平一房，平一房，6585 两两房，房，90107 三房，三房，130 四房四房u价格：价格：2000023000元元/u面积段：面积段：3958，150300u价格：价格：2500030000元元/u西海明珠位于南山区政府正对面，项目以住宅为主，写字楼档次一般，但写字楼临西海明珠位于南山区政府正对面，项目以住宅为主，写字楼档次一般，但写字楼临近桃园路与南油大道交界处，近桃园路与南油大道交界处，项目商务氛围中等项目商务氛围中等；u项目写字楼销售价格略高于住宅价格，约项目写字楼销售价格略高于住宅价格，约202025%25%左右左右；星河世纪星河世纪项目名称项目名称星河世纪星河世纪物业地址物业134、地址深南路与彩田路交汇处深南路与彩田路交汇处 物业类别物业类别高层住宅高层住宅/写字楼写字楼占地面积占地面积11700 11700 建筑面积建筑面积126697 126697 容积率容积率10.810.8绿化率绿化率10%10%物业费物业费3.63.6元元/平米平米车位车位880880总户数总户数13761376开发商开发商深圳市东永峰实业有限公司深圳市东永峰实业有限公司 开盘日期开盘日期20052005星河世纪位于深圳市星河世纪位于深圳市CBDCBD东门户东门户,集商业、公寓、写字楼集商业、公寓、写字楼于一体的综合建筑体，于一体的综合建筑体，A A栋为准甲级写字楼，楼高栋为准甲级写字楼，楼高135、3939层，层，建筑面积约建筑面积约4 4万平方米，万平方米，B B、C C栋为栋为“CBDCBD公寓公寓”，两栋，两栋楼高楼高3232层，单位面积为层，单位面积为34-7034-70平米定制式公寓。世纪占平米定制式公寓。世纪占据据CBDCBD优越的地理位置，坐拥地铁站，享尽周边成熟配优越的地理位置，坐拥地铁站，享尽周边成熟配套套.1 1栋写字楼，栋写字楼，3 3栋公寓栋公寓住宅住宅写字楼写字楼u面积段：面积段：42、64、162平米平米u二手价格：二手价格：2800032000元元/u面积段：面积段：61、74、119、179平米平米u二手价格：二手价格：4300056000元元/u星河世纪136、位于福田星河世纪位于福田CBDCBD，项目以住宅为主，且写字楼临近深南大道，项目以住宅为主，且写字楼临近深南大道，项目商务氛围项目商务氛围非常好非常好；u项目写字楼销售价格远高于住宅价格，约项目写字楼销售价格远高于住宅价格，约505070%70%左右左右；星河世纪写字楼价值分析星河世纪写字楼价值分析高高中中低低写字楼写字楼/住宅价格比住宅价格比商务价值商务价值高高中中低低本项目价值点：本项目价值点：临近布龙路和五和大道交汇处临近布龙路和五和大道交汇处超甲级外立面，甲级写字楼配置超甲级外立面，甲级写字楼配置项目写字楼价值定位：项目写字楼价值定位：本项目写字楼价值将高于住宅价值本项目写字楼价值将高137、于住宅价值20%20%30%30%左右左右田厦翡翠明珠田厦翡翠明珠101015%15%项目写字楼价格对位项目写字楼价格对位住宅：住宅：2.82.83.23.2万万本项目写字楼价格对比定位本项目写字楼价格对比定位西海明珠西海明珠翡翠明珠翡翠明珠星河世纪星河世纪西海明珠西海明珠202025%25%星河世纪星河世纪505070%70%写字楼：写字楼：4.34.35.65.6万万住宅：住宅：2 22.32.3万万写字楼：写字楼：2.52.53 3万万住宅：住宅：2.52.52.82.8万万写字楼：写字楼：2.82.83.23.2万万结构结构p 项目整体定位p 住宅定位及物业建议p 写字楼定位及物业建议138、u 客户定位客户定位u 市场定位市场定位u 形象定位形象定位u 物业发展建议物业发展建议形象定位形象定位CBDCBD向北向北国际商务集群国际商务集群【定位诠释定位诠释】CBDCBD向北向北 主要表明项目位于主要表明项目位于CBDCBD以北的地理位置，符合龙坂片区与福田以北的地理位置，符合龙坂片区与福田CBDCBD的位置关系，同时以的位置关系，同时以“向向”这个动词表明深圳的往北发展的城市轨迹，避这个动词表明深圳的往北发展的城市轨迹，避免以免以“CBDCBD北北”代表龙坂片区给人较大误解。代表龙坂片区给人较大误解。国际国际主要是由于项目客户群都是服务与大型国际型的企业，比如富士康、主要是由于项目139、客户群都是服务与大型国际型的企业，比如富士康、华为等，所以也是参与国际分工的企业。华为等，所以也是参与国际分工的企业。商务集群商务集群主要突出项目是拥有这众多共同点的企业的集合体。主要突出项目是拥有这众多共同点的企业的集合体。【命名诠释命名诠释】品牌先行品牌先行 强调金合成品牌价值，吸引市场对项目及公司的关注；强调金合成品牌价值，吸引市场对项目及公司的关注；明示定位明示定位 强调本项目对区域发展及自身品牌发展的重大意义；强调本项目对区域发展及自身品牌发展的重大意义；项目案名建议项目案名建议金和城金和城 新发展中心新发展中心备选命名：备选命名：金和国际商务大厦、金和世纪广场、金和商务中心金和国际140、商务大厦、金和世纪广场、金和商务中心结构结构p 项目整体定位p 住宅定位及物业建议p 写字楼定位及物业建议u 客户定位客户定位u 市场定位市场定位u 形象定位形象定位u 物业发展建议物业发展建议如如OAOA、CACA、FAFA、MAMA、BABA评价商务体智能化水平评价商务体智能化水平评级评级如甲、甲、乙级如甲、甲、乙级评价商务体建筑、硬件、服务等方面综合评价商务体建筑、硬件、服务等方面综合水平水平缺陷：缺陷：未能对诸多非产品方面的影响因素未能对诸多非产品方面的影响因素，如交通、配套、环境、办公时间灵活度、如交通、配套、环境、办公时间灵活度、甚至商务资源融合性；甚至商务资源融合性；不能评价一个141、商务不能评价一个商务体的商务价值与升值潜力体的商务价值与升值潜力 。产品价值评价体系革新产品价值评价体系革新传统价值评价体系传统价值评价体系依据此评价体系，就本产品的商依据此评价体系，就本产品的商务效率现状进行分析；务效率现状进行分析；并据此提出相关产品建议，以提并据此提出相关产品建议，以提升项目的综合价值；升项目的综合价值；中原首创中原首创全新价值评价体系全新价值评价体系4E4E商务效率评价体系：商务效率评价体系：RERE资源整合效率资源整合效率ResourceResource评价区域资源评价区域资源 产业产业 社会社会 商务整合能力商务整合能力I E I E 形象传播效率形象传播效率Ima142、ge Image 评价产品形象评价产品形象 昭示昭示 档次档次 品质综合水平品质综合水平BE BE 办公运营效率办公运营效率BusinessBusiness评价内外交通评价内外交通 办公环境办公环境 商务服务水平商务服务水平 EE EE 节能环保效率节能环保效率EnergyEnergy评价建筑评价建筑 硬件硬件 设备设备 设施设施 配套节能水平配套节能水平REREI EI EBEBEEEEE中原首创中原首创资源整合效率资源整合效率评价：评价：本项目产品的区域资源本项目产品的区域资源产业产业社会社会商务整合能力商务整合能力效率现状分析效率现状分析周周边边交交通通地铁五号线五和站；地铁五号线五和站143、；布龙路与五和大道交汇布龙路与五和大道交汇处，车行出入方便；处，车行出入方便；周周边边配配套套生活配套日趋成熟；生活配套日趋成熟；商务配套极其匮乏；商务配套极其匮乏；周周边边环环境境临近噪音影响较大；临近噪音影响较大；近住宅区人流较为复杂；近住宅区人流较为复杂；商商务务现现状状所在区域缺少商务氛围；所在区域缺少商务氛围；长期无商务产品供应；长期无商务产品供应；项目现状项目现状物业打造要点物业打造要点突破区域空间和距离突破区域空间和距离的限制的限制提高区域资源及概念提高区域资源及概念的认知度的认知度效率打造建议效率打造建议 I拥有私属产业网络平台拥有私属产业网络平台打造打造深圳第一个深圳第一个的144、写字楼的写字楼网络平台的功能网络平台的功能为入驻企业提供可为入驻企业提供可供产业信息交流的供产业信息交流的内部网络平台内部网络平台使其成为提供产业使其成为提供产业发展、产业合作信发展、产业合作信息的内部窗口息的内部窗口与产业协会进行信与产业协会进行信息交流吸引更多产息交流吸引更多产业群体的关注业群体的关注与专业产业网站确与专业产业网站确定战略联盟以吸引定战略联盟以吸引更多产业客户更多产业客户吸纳各产业的企业吸纳各产业的企业成为网络会员提高成为网络会员提高平台的知名度平台的知名度效率打造建议效率打造建议 II区域资源及概念区域资源及概念强化区域概念强化区域概念 引导需求引导需求p“华为新城华为新145、城”规划规划p 华为城八大旧改项目华为城八大旧改项目pCBD向北，高新技术产业集群向北，高新技术产业集群RERE效率发展目标效率发展目标RERE效率发展目标效率发展目标广泛聚集产业群体广泛聚集产业群体扩大项目影响范围扩大项目影响范围私属网络平台私属网络平台区域资源及概念区域资源及概念炒作炒作REREI EI EBEBEEEEE中原首创中原首创形象传播效率形象传播效率评价：评价：本项目产品的形象本项目产品的形象昭示昭示档次档次品质综合水平品质综合水平I I效率现状分析效率现状分析商商业业展展示示缺少大型广告宣传位缺少大型广告宣传位构构建建物物构建物过于简单构建物过于简单缺少标志性和昭示性缺少标志146、性和昭示性项目现状项目现状物业打造要点物业打造要点强化昭示性强化昭示性提高商务感提高商务感加强商业展示加强商业展示布龙路（由东向西）布龙路（由东向西）写字楼写字楼商业商业住宅住宅五五和和大大道道（由由南南往往北北）商业主展示面商业主展示面 裙楼西北角，裙楼西北角，北侧沿街面北侧沿街面写字楼主展示面写字楼主展示面 塔楼西北面塔楼西北面十字路口十字路口IE昭示体系示意图昭示体系示意图商业商业构建物打造建议构建物打造建议构建特的色彩和风格与外立面相一致构建特的色彩和风格与外立面相一致以围合的方式作为建筑体的延展部分，以围合的方式作为建筑体的延展部分，便于后期便于后期对此灰空间的改造利用对此灰空间的改147、造利用项目项目LOGOLOGO置于塔楼西北侧构建物上，加设夜景灯置于塔楼西北侧构建物上，加设夜景灯光，光，确保其标志性和昭示性确保其标志性和昭示性商业展示打造建议商业展示打造建议裙楼西北侧外立面设立通长的裙楼西北侧外立面设立通长的户外户外LEDLED显示屏：显示屏：一方面通过播放项目产品及营一方面通过播放项目产品及营销信息，吸引关注，提高昭示销信息，吸引关注，提高昭示性；另一方面通过入伙后播放性；另一方面通过入伙后播放商业广告获取长久收益；商业广告获取长久收益；裙楼的转角部分设计为裙楼的转角部分设计为“玻璃玻璃体体”，增强期通透感；，增强期通透感；裙楼的主体材建议也幕墙和石裙楼的主体材建议也幕148、墙和石材为主，且幕墙所占面积应大材为主，且幕墙所占面积应大于石材，提高其昭示性和品质于石材，提高其昭示性和品质感；感；形象昭示打造建议形象昭示打造建议项目北侧有公交车枢纽出项目北侧有公交车枢纽出入口和项目车行出入口；入口和项目车行出入口；建议设置景观建议设置景观LOGOLOGO墙的形墙的形式，提高写字楼昭示性同式，提高写字楼昭示性同时，保证其品质感；时，保证其品质感；景观景观LOGO墙墙车辆出入口车辆出入口公交车出入口公交车出入口I I效率发展目标效率发展目标I EI E效率发展目标效率发展目标提升昭示性和品质感提升昭示性和品质感打造打造CBDCBD向北向北首个高品质商务体首个高品质商务体商商149、业业展展示示主展示面加设户外主展示面加设户外LEDLED大屏大屏转角部分设计为转角部分设计为“玻璃体玻璃体”构构建建物物围合式作为建筑延伸部分围合式作为建筑延伸部分LOGOLOGO立于西北侧立于西北侧加设夜景灯光加设夜景灯光提升建议提升建议形形象象昭昭示示项目北侧车行出入口设置项目北侧车行出入口设置项目景观项目景观LOGOLOGO墙墙REREI EI EBEBEEEEE中原首创中原首创办公运营效率办公运营效率评价：评价：本项目产品的内外交通本项目产品的内外交通办公环境办公环境商务服务水平商务服务水平 项目现状项目现状1-151-15层层项目电梯间位于写字楼平面中央，项目电梯间位于写字楼平面中央150、，两端部分单位与出梯距离较远，内两端部分单位与出梯距离较远，内部到达效率较低；部到达效率较低；B B效率现状分析效率现状分析物业打造要点物业打造要点提高水平效率提高水平效率解决通道过长的解决通道过长的问题问题电电梯梯间间B B效率打造建议效率打造建议楼层数楼层数企业名称企业名称当前位置当前位置及分布图及分布图BEBE效率打造目标效率打造目标增强商务舒适度增强商务舒适度提高客户满意度提高客户满意度多多级级照照明明除安装常用照明灯具外除安装常用照明灯具外还需要安装感应灯还需要安装感应灯此感应灯亦可作为装饰之用此感应灯亦可作为装饰之用导导示示系系统统建立完善的导示系统建立完善的导示系统包括整栋和各层151、包括整栋和各层各层导示需有方位指示各层导示需有方位指示提升建议提升建议REREI EI EBEBEEEEE中原首创中原首创节能环保效率节能环保效率评价：评价：本项目产品的建筑本项目产品的建筑硬件硬件设备设备设施设施配套节能水平配套节能水平空空调调系系统统待定待定电电梯梯系系统统3部电梯（其中部电梯（其中1部消防电梯）部消防电梯）品牌待定品牌待定幕幕墙墙LOW-E玻璃幕墙玻璃幕墙项目现状项目现状物业打造要点物业打造要点采用高效能，分户计量的空调系统；采用高效能，分户计量的空调系统；采用高质量的品牌电梯，节约能源，采用高质量的品牌电梯，节约能源，提升客户认可度；提升客户认可度；打造原则：打造原则：152、降低企业建造成本降低企业建造成本节省客户运营成本节省客户运营成本效率现状分析效率现状分析空调系统建议空调系统建议类型类型构成构成优点优点缺点缺点 冷冷水水系系统统风冷式风冷式或水机式或水机式（开利、特（开利、特灵为代表灵为代表）整栋楼集中供冷整栋楼集中供冷水至各层水至各层,室内设室内设风机盘管或吊柜风机盘管或吊柜.1)1)空气分布设计空气分布设计易满足舒适要求易满足舒适要求 (一般为上送上一般为上送上回回 );2);2)冷量冷量调节灵活调节灵活 ;3);3)室内局部吊顶对室内局部吊顶对建筑影响小建筑影响小 ;4);4)能源费用能分户能源费用能分户计量。计量。一般无新风供给一般无新风供给 ;蒸发153、温度相对蒸发温度相对偏低偏低 ;需设板式需设板式热交换器、水泵、热交换器、水泵、膨胀水箱膨胀水箱风风管管系系统统 风道式风道式全空气系统全空气系统（约克、麦（约克、麦克维尔为代克维尔为代表表 ）制冷机与室外侧制冷机与室外侧盘管为一整机盘管为一整机 ，设在室外或阳台设在室外或阳台 ，室内侧为制冷，室内侧为制冷剂盘管与风机剂盘管与风机 ，空气通过风道分空气通过风道分送各室送各室 (室内侧室内侧机组可做成柜式机组可做成柜式或吊顶式或吊顶式 ，需有，需有安装空间安装空间 )1)1)空气分布完全空气分布完全可按需布置可按需布置 (如如上送下回上送下回 );2);2)可提供新风可提供新风 ，过渡季节可由新154、过渡季节可由新风供冷风供冷 ，空气，空气过滤器、消声器过滤器、消声器便于设置便于设置 ;3);3)能源费用能分户能源费用能分户计量计量 ;4);4)初投资初投资较小。较小。1)1)因室内布置风因室内布置风道道 ，对层高有，对层高有要求要求 ;2);2)分室分室调节要设专门的调节要设专门的风阀风阀 ;3);3)立柜立柜式室内机组要占式室内机组要占室内空间。室内空间。制制冷冷剂剂系系统统变频或一般变频或一般多联机系统多联机系统（三菱重工、（三菱重工、大金为代表）大金为代表）室外侧为压缩机室外侧为压缩机及室外风冷盘管及室外风冷盘管室内侧为风机室内侧为风机 +直接蒸发盘管直接蒸发盘管 ，即室内分布系统155、即室内分布系统为制冷剂盘管为制冷剂盘管1)1)自动化程度高。自动化程度高。有利于负荷调节有利于负荷调节 ，节能性显著，节能性显著 ;2);2)室内机可明室内机可明露在室内露在室内 ，控，控制方便制方便 ;3);3)可可设置专门的新风设置专门的新风处理机组并考虑处理机组并考虑热回收。热回收。1)1)受制冷剂盘管受制冷剂盘管布置约束布置约束 ，室，室内空气分布不能内空气分布不能完全满足要求完全满足要求 ;2);2)价格较贵价格较贵 ;3);3)制冷剂管路制冷剂管路安装要求高安装要求高 ，否则有制冷剂泄否则有制冷剂泄漏之患。漏之患。各空调系统的特点：各空调系统的特点：空调系统确定原则空调系统确定原则156、节节 能能环环 保保低成本低成本节省空间节省空间冷水机组冷水机组+电子流量计电子流量计客户根据室温情况自动调节客户根据室温情况自动调节制冷温度；制冷温度；根据电子流量计记录的冷水根据电子流量计记录的冷水流量收取空调费；流量收取空调费；投入成本较少；投入成本较少；设备占用空间较少，不影响设备占用空间较少，不影响室内空间；室内空间；记费方式更为科学合理；记费方式更为科学合理；电梯系统建议电梯系统建议项目名称项目名称电梯品牌电梯品牌卓越世纪卓越世纪三菱三菱天利中央广场天利中央广场通力通力海岸城东座海岸城东座日立日立海岸城西座海岸城西座三菱三菱NEONEO企业大道企业大道迅达迅达杭钢富春商务杭钢富春商157、务三菱三菱中国有色大厦中国有色大厦蒂森蒂森喜年中心喜年中心OTISOTIS大庆大厦大庆大厦三菱三菱海岸卡夫诺海岸卡夫诺日立日立深圳写字楼常用品牌深圳写字楼常用品牌电梯系统确定原则电梯系统确定原则节节 能能环环 保保品质感强品质感强运行平稳运行平稳电梯的配置电梯的配置核载：核载：1616人人速度：速度：2.5M/S-3.0M/S2.5M/S-3.0M/S平均等候时间：平均等候时间：3030秒左右秒左右建议使用用世界品牌，如：建议使用用世界品牌，如：奥的斯、三菱、通力等奥的斯、三菱、通力等EE效率制极目标效率制极目标提升客户产品认知度提升客户产品认知度控制整体成本控制整体成本提升建议提升建议EE系158、统提升建议系统提升建议空空调调系系统统建议使用建议使用冷水机组冷水机组+电子流量计电子流量计降低建造成本降低建造成本电电梯梯系系统统建议使用：上海三菱建议使用：上海三菱幕幕墙墙大量使用中空大量使用中空LOW-E玻玻璃幕墙，实现环保标准；璃幕墙，实现环保标准；4E商务效率制极建议小结商务效率制极建议小结1RE资源整体效率资源整体效率构建本项目专有构建本项目专有的产业网络平台的产业网络平台扩大项目影响范围扩大项目影响范围吸引产业群体关注吸引产业群体关注2I E形象传播效率形象传播效率围合式构建物围合式构建物+LOGO蓝色蓝色LOW-E+白色石材外白色石材外立面立面商业增设通长的户外商业增设通长的户外LED滨海主题音乐喷泉广场滨海主题音乐喷泉广场提升昭示性和品质感提升昭示性和品质感打造第一打造第一“滨海滨海”商务商务3BE办公运营效率办公运营效率建立完善的导示系统建立完善的导示系统设立多级照明体系设立多级照明体系解决通道过长问题解决通道过长问题提高商务舒适度提高商务舒适度4EE节能环保效率节能环保效率冷水机组冷水机组+电子流量计系统电子流量计系统品牌电梯品牌电梯中空中空LOW-E玻璃幕墙玻璃幕墙独立安装新风系统独立安装新风系统降低企业建造成本降低企业建造成本节约客户运营成本节约客户运营成本4E4E商商务务效效率率评评价价体体系系制极产品配置制极产品配置确立确立首极首极价值点价值点