1、同策咨询TOSPUR西郊庄园国际公寓营销策划报告同策咨询TOSPUR本体分析同策咨询TOSPUR城市区位西郊庄园国际公寓位于闵行区北部的华漕板块，置身于西郊顶级国际别墅社区。北邻上海网球俱乐部和公寓，南靠蟠龙港，西为西郊庄园高端别墅，东依双鹤浦。由北青公路10分钟到虹桥国际机场，由延安路高架20分钟可至人民广场，30分钟到外滩，由外环线20分钟可到徐家汇。10mins20mins30mins20mins30分钟交通圈通达城市重要节点同策咨询TOSPUR项目特征12万方，共14栋，8-15层小高层400套大房型：210、230、280、400复式，1楼复地下室，内有套房设计，3R4R房型，2梯22、户（准1梯1户）200套小房型：90，全部在3、4号楼，2梯2户设计（暂时打算其中1栋做公寓式酒店，交由西郊庄园大酒店统一管理）精装交付：8000-10000元/纯正西班牙建筑气质大面积平层公寓产品西班牙建筑风格同策咨询TOSPUR竞争分析同策咨询TOSPUR【本区域直接竞争】区域内多为二手房别墅产品，本案将直面区域内同总价段别墅对于项目购买客户的分化。全市800-1200万别墅市场竞争市场分析华漕区域市场全市800-1200万公寓市场【近似总价产品的直接竞争】本案公寓产品的总价范围趋于800-1200万，未来本案将面临在近似总价范围内的高端物业竞争。同策咨询TOSPUR竞争项目选取 p 选取3、区域内总价段在800-1200万之间的一二手项目作为本案直接竞品；p 根据选取原则金球怡云花园玫瑰里、万科红郡、上海年华为本案的直接竞品。华漕区域市场本案西郊庄园国际公寓金球怡云花园玫瑰里600-900万上海年华1000-1400万万科红郡5001200万同策咨询TOSPUR竞争项目社区规划比较内部竞争【西郊庄园国际公寓】【万科红郡】【上海年华】总建面12万方由8-15层的小高层公寓组成西班牙风格、石材建筑、大型中央水景景观总建面5万方联排别墅、叠加别墅采用英式Tudor并加以改良为其建筑风格总建面4万方3层联排别墅英伦风格、红褐面砖、坡屋顶、烟囱造型，与凯德林茵湖畔相对【金球怡云花园玫瑰里】4、总建面3.4万方96栋纯独栋别墅现代简约风格，天然河道横贯社区，绿化率达到58%，小高层公寓式高端社区，价值接近区域内别墅产品华漕区域市场同策咨询TOSPUR【西郊庄园国际公寓】【万科红郡】【上海年华】联排：223-237叠加：170-230【金球怡云花园玫瑰里】340-360370-400内部竞争 区域内竞品项目主力面积段集中在230-300之间竞争项目户型面积段比较小户型：90大户型：210-280复式：400228-229243-248290-340华漕区域市场同策咨询TOSPUR【西郊庄园国际公寓】【万科红郡】【上海年华】【金球怡云花园玫瑰里】内部竞争竞争项目居住感受比较项目各有特色，5、主打舒适性居住生活大平层产品开阔性好强调社区的居住感受英伦居住情调满足对别墅的居住要求保证联排性价比的合理性纯独栋私家别墅收藏式的居住享受园林式景观布景打造万科“国际家庭居住解决方案”英式风格，国际气氛浓郁华漕区域市场同策咨询TOSPUR华漕区域市场区域内部竞争主要来自相似总价段的二手/尾盘别墅项目同策咨询TOSPUR板块套数面积（）顾村4612235.91泗泾4412330.54南翔4211975.67浦江3610382.33新江湾城326726.18华漕307254.97徐泾257800.83周康246131.59北蔡206153.06陈家镇196381.92松江新城西区175983.156、嘉定主城175111.29罗店174190.33松江新城东区163844.41张江155360.08三林143424.2曹路134208.54赵巷133910.84海湾124330.82金虹桥112354.72p 全市800-1200万总价段别墅分布区域分散，主要分布在城市郊区，传统别墅区西郊、东郊仍为成交热点区域，随着市场和政策环境等变化，别墅分布区域逐渐扩展，嘉定的南翔、嘉定新城，及宝山的顾村、罗店等板块也有不错成交【11年至今市场去化】西郊别墅区东郊别墅区新兴别墅区徐泾别墅区全市800-1200万别墅市场同策咨询TOSPUR成交回落价格维稳q 07年800-1200万总价段的别墅市场成交7、量价齐升，08年受政策打压等影响成交量及价格有所回落；q 09年，该总价段别墅市场成交火热，年去化量达32.82万方，月均去化2.74万方，10年受政策影响成交下降，价格稳中有升，年去化量24.61万方，月均去化2.05万方，在不断加深的政策调控基调下11年该价段别墅市场继续保持较低迷状况，价格略有回落，年去化量15.63万方，月均去化1.30万方；q持续调控背景下成交进一步回落，价格维稳，10年以来季度成交均价稳定在33000-37000元/平米之间。万方万方元元/平米平米1.495.217.966.884.376.802.963.482.699.229.9910.924.756.504.58、98.773.475.364.162.640.99197122545124799281023044429701302572813527255314063139334551346193419235942350283690034470332753491134065成交成交均价2007一季度2007二季度2007三季度2007四季度2008一季度2008二季度2008三季度2008四季度2009一季度2009二季度2009三季度2009四季度2010一季度2010二季度2010三季度2010四季度2011一季度2011二季度2011三季度2011四季度2012一季度0.002.004.006.0089、.0010.0012.0015000190002300027000310003500039000全市全市800-1200万万/套套别墅市墅市场成交量价走成交量价走势图供求价量全市800-1200万别墅市场同策咨询TOSPUR物业类型成交套数成交（）成交均价（元/）去化套数占比独栋1916.26 3131435.1%联排3098.40 3584656.8%叠加440.98 475508.1%物业类型成交套数成交（）成交均价（元/）去化套数占比独栋431.283287645.7%联排471.283620850%叠加40.09457304.3%2011年全年全市800-1200万/套别墅成交量价情况10、:2011年第四季度全市800-1200万/套别墅成交量价情况:q 从2011年全年来看：800-1200万/套总价段别墅市场成交以联排别墅占绝对主力，占总成交套数的56.8%，其次是独栋别墅占35.1%，叠加最少仅8.1%，市场供应是决定成交占比的关键因素；q 从2011年第四季度来看：联排仍为整个800-1200万/套别墅市场成交主力，占总套数的50.0%，独栋占45.7%，叠加占4.3%。联排别墅的市场成交占比较全年来看有所下降联排别墅成交主力产品形态全市800-1200万别墅市场同策咨询TOSPURq 从环线分布来看：800-1200万级的别墅主要集中在外郊环区域；q 从区域划分来看：11、800-1200万级的别墅区域分布较散，但闵行、青浦、松江传统西区别墅板块占据近一半市场份额；q从面积段配比来看：800-1200万级的别墅主力面积段在220-300m2。【数据来源于同策data数据系统】13.3%80.1%0.3%6.3%11年至今成交别墅环线分布郊环以外外郊环间中外环间内中环间外郊环间15.3%3.3%3.5%11.1%0.7%17.5%5.5%12.3%1.7%9.0%14.6%5.5%11年至今成交别墅区域分布宝山区崇明县奉贤区嘉定区金山区闵行区南汇区浦东新区普陀区青浦区松江区杨浦区160-180180-200200-220220-240240-260260-280212、80-300300-320320-340340-360360-380380-400400-420420-440440以上050100150200250300独栋联排叠加五成西区220-300成交结构全市800-1200万别墅市场同策咨询TOSPUR国外港澳台全国其他上海q 国内客户成为该价段别墅主力客户 江浙等地客户占了总客户的38%，上海客户达到47%，港澳台和外籍客户比例逐年减少p 40-50岁客户成为这一总价段的主力客户 目前该总价段客户年龄段主要集中在35-50岁之间，其中40-50岁的客户比例达到了42%50岁以上40-50岁30-40岁30以下40-50岁之间偏好低密度别墅生活，江13、浙客户逐年增加优势：环境：自然风景/新鲜空气等心理：档次身份的体现产品：强产品力投资：国家政策原因，未来可能具有升值潜力劣势：生活配套不齐全便利性不足40-50岁江浙客户客户特征全市800-1200万别墅市场同策咨询TOSPUR竞品选取原则q考虑到本案公寓产品的总价段，在竞争区域内选取主力总价在800-1200万/套的且有后续余量的产品为竞品泗泾华漕金虹桥泗泾颐景园长泰西郊上海合生国际花园佘山东郡明泉濮院徐泾赵巷金球怡云花园竞争区域选取 p对本案造成客户分流的区域主要为临近区域即传统西区别墅区，同时选取该区域内与本案匹配价格段供求活跃板块，即青浦的徐泾板块、松江的泗泾板块，闵行的金虹桥传统西区14、徐泾为主竞争区域全市800-1200万别墅市场同策咨询TOSPUR全市800-1200万别墅市场竞争项目选取 p 选取全市别墅总价段在800-1200万之间的项目作为本案别墅直接竞品；p 根据选取原则选取大华西郊别墅、大豪山林别墅、长泰西郊别墅、明泉璞院大华西郊别墅大豪山林别墅明泉璞院本案1000-1200万元/套800-1200万元/套长泰西郊别墅1000-1500万元/套900-1400万元/套徐泾金虹桥泗泾同策咨询TOSPUR【大华西郊别墅】【明泉璞院】【长泰西郊别墅】总建面5万方三大水系，五大主题景观拥有多种建筑风格，每栋别墅独一无二总建面14万方处处有景户户临水西班牙式海派风情【大豪15、山林别墅】总建面14万方规划通过引河堆坡造景北美乡村风情总建面6.5万方中式园林景观中式风格总建面12万方大型水景中央景观西班牙风格【西郊庄园国际公寓】竞争项目社区规划比较外部竞争同总价段的别墅外部竞争项目较为激烈全市800-1200万别墅市场同策咨询TOSPUR全市800-1200万别墅市场外部竞争 同总价段的别墅项目相对于本案赠送面积较多竞争项目户型面积段比较【明泉璞院】【长泰西郊别墅】独栋260-330独栋270-310联排193-227独栋260-350【大华西郊别墅】【大豪山林别墅】公寓小户型：90大户型：210-280复式：400【西郊庄园国际公寓】同策咨询TOSPUR全市800-16、1200万别墅市场相同总价段的别墅竞争主要来自西区项目分布较为离散同策咨询TOSPUR2 2141412124 41 13 35 59 913138 87 76 610101111上海800-1200万价段高端公寓市场格局序号板块核心价值点1北外滩板块占据城市核心位置2老西门板块3龙华板块4中山公园板块5长寿板块6江宁路板块7陆家嘴滨江板块8新江湾城板块占据生态资源9外高桥板块10花木板块高端板块OROR个别产品个别产品高产品力塑造11颛桥板块12徐泾板块13赵巷板块14古北板块【11年至今去化活跃板块】核心区位资源占据市场格局全市800-1200万公寓市场同策咨询TOSPUR万方万方元元/平17、米平米0.773.524.742.191.404.012.401.563.217.848.434.631.813.094.2212.165.183.665.423.202.8333551 31497 40022 35478 38723 43653 41357 34051 34196 41479 47922 45805 40974 50083 48995 48152 47287 51886 47843 45407 42220成交成交均价2007一季度2007二季度2007三季度2007四季度2008一季度2008二季度2008三季度2008四季度2009一季度2009二季度2009三季度200918、四季度2010一季度2010二季度2010三季度2010四季度2011一季度2011二季度2011三季度2011四季度2012一季度0.002.004.006.008.0010.0012.0014.001500021000270003300039000450005100057000全市全市800-1200万套万套公寓市公寓市场成交量价走成交量价走势图q 07-08年800-1200万总价段的高端公寓市场成交受供应影响，整体成交量不大；q 09年以后高端公寓涌现，成交火热，价格震荡上行，10年受政策影响成交一度回落，但在10年第四季度成交量达到近5年来最高值，季均去化12.16万方；q 随着1119、年1月的限购令等调控政策不断深化，高端公寓市场成交回落，10年下半年价格开始松动，高端市场亦逐步加入以价换量行列。调控影响价格松动价量走势全市800-1200万公寓市场同策咨询TOSPURq 从环线分布来看：800-1200万级的公寓主要集中在内环以内区域，其次是中外环间；q 从区域划分来看：800-1200万级的公寓区域分布较散，可选择区域较多；q从面积段配比来看：800-1200万级的公寓主力面积段在140-220m2。【数据来源于同策data数据系统】42.5%6.4%18.1%32.9%11年至今成交公寓环线分布内环以内内中环间外郊环间中外环间内环以内11.9%1.6%1.7%4.3%20、2.8%11.2%21.3%9.6%6.3%0.6%9.4%17.7%1.6%11年至今成交公寓区域分布长宁区虹口区黄浦区静安区卢湾区闵行区浦东新区普陀区青浦区松江区徐汇区杨浦区闸北区100-120120-140140-160160-180180-200200-220220-240240-260260-280280-300300-320320-340340-360360以上0100200300400500公寓中外环间稀缺资源140-220成交结构全市800-1200万公寓市场同策咨询TOSPUR国外港澳台全国其他上海q 国内客户成为该价段公寓主力客户 江浙等地客户占了总客户的37%，国内客户逐21、年上升，港澳台和外籍客户比例有所减少p 公寓客户较别墅客户年轻化 目前该总价段客户年龄段主要集中在30-50岁之间，其中35-45岁的客户比例达到了40%55岁以上45-55岁35-45岁25-35岁25岁以下优势：周边配套成熟社交需求容易满足安全感（小区面积不大，容易管理）劣势：周边环境（安静/空气/景色优美等）比较难满足消费者需求认知上在初中级高端消费群体中-别墅比公寓高档35-45岁偏好繁华客户特征全市800-1200万公寓市场同策咨询TOSPUR竞争项目选取 p 选取全市公寓总价段在800-1200万之间的项目作为本案公寓直接竞品；p 根据选取原则选取金地天境、金地天御、中海紫御豪庭、22、中星美华村全市800-1200万公寓市场中星美华村中海紫御豪庭950-1150万元/套1150-1350万元/套长风古北金地天境850-2200万元/套金地天御250-1150万元/套赵巷徐泾同策咨询TOSPUR【中星美华村】【金地天境】【中海紫御豪庭】【金地天御】总建面7.1万方由小高层公寓组成紧贴内化，大面积的湿地生态景观和10栋老别墅总建面10万方由多层大平层和小高层公寓组成金地天字一号作品。徐泾别墅区，全石材立面，四重景观体系总建面21.7万方由高层公寓、联排别墅组成中海集团在长风地王作品公寓半围合别墅、欧式古典园林、水系环绕【西郊庄园国际公寓】总建面12万方由8-15层的小高层公寓组23、成西班牙风格、石材建筑、大型中央水景景观总建面10万方由多层大平层和小高层高层公寓组成金地天字最高作品。佘山赵巷别墅区，全石材立面，四大组团景竞争项目社区规划比较外部竞争高端公寓规划各具特色，城市中心诉求地段、外围诉求产品全市800-1200万公寓市场同策咨询TOSPUR【中星美华村】【金地天境】【中海紫御豪庭】【金地天御】2R：150-2293R：221-2592R：80-993R：170-2194R：300-329复式：360-3694R：245-292【西郊庄园国际公寓】2R：190-2103R：270-3094R：360-3695R：480-500小户型：90大户型：210-280复式24、：400外部竞争 高端公寓项目面积段集中在200-300之间竞争项目户型面积段比较全市800-1200万公寓市场同策咨询TOSPUR全市800-1200万公寓市场相同总价段的公寓竞争主要全市范围市区诉求地段，市郊诉求产品力同策咨询TOSPUR【总价段总价段800-1200800-1200万公寓产品万公寓产品】面临双重竞争全市高端公寓&西部郊区别墅同策咨询TOSPUR 弥补市场空白：西郊板块供应匮乏，未来本案平层公寓产品弥补板块内市场空白点 尽享西郊庄园十年沉淀之精华：西郊庄园，上海市知名商标，于西郊精心设计及养护多达十年的低密度高端别墅，高端会所俱乐部为业主所认可全市800-1200万别墅市场25、市场竞争突围华漕区域市场全市800-1200万公寓市场 区位优势：大虹桥版图下的未来长三角中心 全市最高端的国际学校聚集区：与城市其他国际社区比较，本案所在金丰国际社区内拥有更加完善的国际学校配备突破内部竞争突破外部竞争同策咨询TOSPUR突破内部竞争同策咨询TOSPUR弥补市场空白上海年华三期瑞生花园西郊庄园金球怡云花园玫瑰里虹桥1号虹桥晶邸现阶段板块内住宅供应呈现小面积公寓与别墅两极分化的局面未来本案大面积的平层公寓产品弥补板块内市场空白点公寓别墅突破内部竞争同策咨询TOSPUR突破内部竞争2005年中国十大俱乐部西郊庄园会所借力西郊庄园十年沉淀西郊庄园自身优势：十年沉淀最专业的团队、会所26、俱乐部完善同策咨询TOSPUR突破外部竞争同策咨询TOSPUR大虹桥规划利好同策咨询TOSPUR项目区位优势虹桥交通枢纽虹桥枢纽空港、磁浮高铁、轨道交通及长途客运等。亚洲第一大型交通枢纽联动京沪覆盖长三角链接港澳台地区以及日韩等亚洲发达国家同策咨询TOSPURp 2020年，日均客流量预计将超过约80万人次，来自京、沪、长三角、港澳台地区以及日韩等亚洲发达国家的高端客流占绝对比例。2015年 预计地面交通年发送旅客5300 万2020年 预计磁浮年发送旅客712 万2015年 预计轨道交通年发送旅客5200 万2015年 预计机场年发送旅客2300 万2015年 预计高铁年发送旅客4700 万27、（本页客源数据均为预估值）【全立体交通带来日均近百万客流】虹桥交通枢纽项目区位优势同策咨询TOSPUR【形成长三角区域两小时经济辐射圈】虹桥枢纽 p 项目与浦东国际机场等共同构成长三角地区的重要交通枢纽p 京沪高铁全程5小时、沪宁城际1.5小时、沪杭磁浮0.5小时本案沪杭磁悬浮沪宁城际虹桥交通枢纽项目区位优势同策咨询TOSPUR虹桥枢纽虹桥枢纽市域交通【轨道交通全市范围覆盖】项目区位优势同策咨询TOSPUR2号线沿线城市节点【主要轨交途经多个城市节点】静安寺人民广场陆家嘴张江2号线虹桥枢纽市域交通项目区位优势同策咨询TOSPUR【虹桥枢纽虹桥枢纽】撬动西区发展的引擎同策咨询TOSPUR【与“大28、浦东”比翼齐飞】大虹桥区域能级提升辐射范围：上海西区 上海及周边 长三角都市圈p“大虹桥”将成为上海“后世博”阶段重要的经济亮点，上海将形成东有“大浦东”，西有“大虹桥”的“双引擎”格局。人民广场陆家嘴大虹桥长三角区域全国主要城市面向国内面向国际亚洲世界p 大虹桥是长三角发展的交通枢纽和驱动力，也是未来亚太乃至世界经济的发展的核心区域项目区位优势同策咨询TOSPUR项目区域属性大虹桥规划（面向江苏地区的生态商务和国际商业中心）商务高端区（未来上海西部地区第三增长极、面向长三角的综合商务服务中（RBD）5km新泾10km九亭徐泾华漕商务成长区商务提升区（面向中心城区的国际商务贸易）虹桥七宝综合发29、展区（面向杭州湾的商务、园区式生产服务业）综合发展区（以汽车为导向的园区式生产性服务业）江桥 大虹桥主体区域5公里范围：为核心影响圈层，将形成未来城市商务活动聚集和增长的第三极。10公里范围：为拓展影响圈层，将形成生态园区型商务办公业、园区式生产性服务业、休闲度假和居住于一体的综合发展区。【以枢纽为中心形成现代化产业聚集】项目区位优势同策咨询TOSPUR【虹桥商务功能核心区】1.4平方公里，目前正在进行深入规划设计，预计2015年生产总值将超过100亿元；主要发展商务办公、商业设施、文化娱乐、酒店、会展等功能【虹桥商务区】东至外环线A20，西至现状铁路外环线（华翔路），南至A9沪青平高速公路，30、北至规划北翟高架，总用地面积26.3平方公里；主要发展高端商务商贸和现代物流为重点，以会展、商业等为特色，其他配套服务业协调发展。【虹桥商务功能拓展区】北到A11，西面到A5，约60平方公里。重点发展会议、酒店、商业、文化娱乐，包括会展。核心区商务区拓展区片区未来人口导入 根据规划，到2015年，虹桥商务区86平方公里的范围内，预计常住和就业人口将达到100万左右，27平方公里的主功能区范围内，常住和就业人口达到20万人左右。【86平方公里规划区将导入百万人口】大虹桥主体区域项目区位优势同策咨询TOSPUR虹桥商务核心区p虹桥商务区核心区一期1.4平方公里已全部完成出让p 虹桥商务核心区由南北31、片区、核心区一期、中国博览会区域四个部分共同组成，共4.76平方公里，位于交通枢纽的西侧p博览会南侧地块出让中，北侧地块待出让核心区（一期）商务核心区中国博览会区（会展中心地块）南侧北侧项目区位优势同策咨询TOSPUR【品牌开发商进军大虹桥】出让地块出让面积()用地性质出让金(万)拿地企业楼板价(元/平)06地块62299.4商业娱乐办公综合318800瑞安房地产1367408地块89805.6商业娱乐办公综合321700上海地产集团等1130801号地块45282.1商服用地144120丽宝建设等1210004号地块27893.8商服用地155000北京万通等1509909号地块15052.32、6其他商服用地52500上海三湘等1565805号地块78751.7商办用地305422龙湖地产等1050307-1地块8203.2商办用地28285冠捷投资1300002号地块92133商办、其他商服306666红星美凯龙等909503号地块北块51294.7其他商服用地238000联美集团等978903号地块南块32176.6其他商服用地148000万科集团13398虹桥商务核心区核心区一期地块出让明细：项目区位优势同策咨询TOSPUR虹桥商务核心区核心区重点项目施工进度：项目名称开工时间预计竣工时间备注区域集中供能项目2011.32012.10目 总投资8.5亿元，建成后将是国内最大的区33、域集中供能系统之一，该项目将通过绿化、自然采光和风利用、太阳能光伏发电等，实现生态、低碳、节能的目标。中国博览会综合体项目2011.12不详 项目建成后，将拥有40万平方米的室内净展览面积和10万平方米的室外展场，成为世界最大的展览设施。该项目将立足长三角、服务全国、面向世界，以中国华东进出口商品交易会、中国（上海）工业博览会为基础每年举办两届“中国博览会”虹桥天地项目2011.122013.12该项目计划投资80亿，占地面积约.6.2万平方米，总建筑面积约38万平方米.建成后将为虹桥商务区的办公人群，以及高铁一小时经济圈所辐射的7500万人口提供商务、休闲的新地标平台。虹桥绿谷项目2011.34、122013 项目占地面积约近9万平方米，总建筑面积约50万平方米，其中地上建筑面积约28万平方米。项目绿化率25%，致力于宜人的办公环境。【重点引擎项目已开始施工】项目区位优势同策咨询TOSPUR【大虹桥版图大虹桥版图】2012年进入快速高效发展阶段同策咨询TOSPUR华漕的城市属性升级大虹桥市内辐射范围“大虹桥”辐射范围p 板块涉及闵行、长宁、青浦、嘉定四区。p 分别为：虹桥镇（长宁区）华漕镇（闵行区）七宝镇（闵行区）徐泾镇（青浦区）江桥镇（嘉定区）同策咨询TOSPUR【华漕板块属性升级华漕板块属性升级】长三角中心地带城市别墅区同策咨询TOSPUR国际学校高端配套同策咨询TOSPUR国际学35、校古北联洋碧云金丰上海成熟国际化社区长宁的古北、浦东的碧云、联洋和闵行的金丰是上海最早的国际化社区。国际化社区和国际学校形成了一个良性的互动国际化社区必然需要高品质的教育环境，而国际学校的入驻则进一步加速了国际化社区的成熟。同策咨询TOSPUR延安西路虹桥路虹许路古北一期住宅古北二期住宅古北三期 商务办公姚虹东路古北社区耀中国际学校古北社区社区内1所国际学校，主要依靠周边板块国际教育资源耀中国际学校建青实验学校古北社区内教育设施数量较少，仅有一所国际学校耀中国际学校。但社区毗邻虹桥板块，得享周边板块的国际教育资源（虹桥国际学校、虹桥国际幼儿园、新虹桥国际中学）。社区主要教育设施耀中国际学校建青36、实验学校建青实验学校新虹桥国际学校国际学校同策咨询TOSPUR碧云社区社区内4所知名国际学校，各级教育配套设施完善碧云二期碧云一期碧云别墅一期碧云别墅二期综合商业中心德威学校协和学校平和学校杨高中路碧云路云山路中欧国际工商学院中福会幼儿园上海实验学校碧云社区国际教育配套由欧盟资助的中欧国际工商学院英国Dulwich国际幼儿园和国际学校中日合作的九年制民办平和双语学校协和双语学校其它教育配套中福会幼儿园上海实验学校杉达学院中欧国际工商学院协和学校协和学校德威学校中福会幼儿园碧云社区内设有四所国际学校。各级国际教育设施齐全，加上社区内其他教育配套，大大提高了碧云社区的整体品质。国际学校同策咨询TO37、SPUR耀中国际学校进才中学芳甸路耀中国际学校刘诗昆艺术幼儿园进才中学国际部联洋社区内设有两所国际学校进才中学（内设国际部），耀中国际学校。社区内国际教育设施数量略少，与碧云社区共享教育资源，基本解决了国际人士的子女教育问题。社区主要教育设施耀中国际学校进才中学东方幼儿园(丁香部)前身为刘诗昆音乐艺术幼儿园联洋社区社区内2所国际学校，基本满足国际社区教育需求东方幼儿园联洋社区国际学校同策咨询TOSPUR金丰社区社区内5所知名国际学校，周边区域2所国际学校韩国学校安吉双语幼儿园英国学校美国学校台商子女学校新加坡学校金丰社区国际学校德法学校8.5公里蒙特梭利幼儿园3.5公里同策咨询TOSPUR本区38、域国际学校的办学资质、教学规模、师资力量在全市首屈一指上海美国学校上海最大的一所国际学校，1912年由美国领事馆创立包括小学、初中、高中44个国家的2200多名学生和160名外籍教师上海英国学校 占地25亩，英国诺安格教育集团开设全日制国际学校涵盖幼儿园、小学、初中、高中共有800多名学生和60名外籍教师上海台商学校2006年建成，占地40多亩，总建面达2.2万平米，最多可容纳3000名学生设有幼儿园、小学、初中、高中共有400多名学生和30名台籍教师上海新加坡学校 占地26亩，成立于1996年实行狮城学制的一站式中英双语教学模式设有幼儿园、小学、初中、高中共有30多个国家的500多名学生和539、0名外籍教师上海韩国学校 韩国教育部直属外资学校，成立于1999年采用韩国教育体制，并开办培训课程设有幼儿园、小学、初中、高中有600名学生和70名外籍教师金丰国际社区内多为国外政府机构、知名教育集团设立的国际学校主要特点：开设时间长，学校规模大，外籍的师资、生源质量较高国际学校同策咨询TOSPUR【国际学校高端配套国际学校高端配套】上海市最成熟完备国际学校区域同策咨询TOSPUR项目定位长三角中心西郊皇家宅邸区域属性【项目升级】传统西区别墅区大虹桥规划产品属性【皇家之地】区域内稀缺产品传承西郊庄园品质同策咨询TOSPUR积淀百年，西郊传奇【无价&土地】1901年越界筑路将虹桥路逐步引入西郊。40、西郊成为四大家族和民族资本家的别墅后花园，每一个门牌背后，都藏着一部家族史。1930年代1960年代西郊从神秘走向开放，邓小平在这里接待英国女王、日本天皇、美国总统等百余批国内外名人政要。这里成为中国最早的一批开放区和涉外商务豪宅区。1980年代2000年大虹桥横空出世，与浦东遥相呼。同策咨询TOSPUR北京有钓鱼台，上海有西郊国宾馆。西郊，上海最具皇家贵族地缘气质的地方，财富享受者在此延续家族理想，无数王侯政要在此下榻，它神秘莫测又极具传奇色彩。同策咨询TOSPUR这里若未有经典的、可以传承的建筑出现，实在难对得起这天赋异禀的土地。同策咨询TOSPUR【皇家&建筑】奢华内敛，皇家风范。坐落于41、此的西郊庄园，天生就继承并融合了这片土地的高贵血统。十多年的沉淀发展，这里汇集了众多外籍高端人士，他们习惯这里的居住方式，他们认可这里的上层圈层生活。有别于北京血统与财富带来压迫式的皇权感，这里散发着奢华内敛的西式皇家风范。同策咨询TOSPUR外在为纯粹的西班牙式建筑，内部配以西式皇家宫廷的奢华装修，用造宫殿的方式造公寓，西郊庄园公寓贵由天生！如果西郊庄园是一顶皇冠，那四期公寓将是皇冠上最璀璨的明珠。同策咨询TOSPUR欧洲四大皇室之一的西班牙皇族，是欧洲大陆与英国王室其名的王室，西班牙皇家血统就是贵族最好的身份标签。因此，纯正的西班牙皇家血统豪宅，将是我们最具竞争力的传播诉求。【为何是西班牙42、皇家？】同策咨询TOSPUR在西郊庄园，除了土地、景观、建筑，还占有西班牙皇家血统的身份标签这将成为我们在市场上的USP同策咨询TOSPUR在上海最有贵族气息的土地上，建造最有皇家奢华感的房子，它是西郊庄园里的 皇家行宫同策咨询TOSPUR天生贵气的无价土地，后天雕琢的皇家建筑，最具西班牙皇家血统的品牌标签，将吸引什么样的人群？同策咨询TOSPUR【客户写真】TONY 38岁 海归金领曾就读于国内名牌大学，大学毕业后赴德国深造，在德国工作7年，并在德国找到自己的另一半，组建家庭，但尚未有孩子。考虑到父母年纪大的缘故，2009年回上海发展，目前就职于一家实力雄厚的外企金融集团。鉴于有一定的海外生43、活经历，习惯西式居住方式，没有浓厚的土地情结，相比对土地依赖较强的别墅，更青睐于简单、舒适、高品质的大平层公寓，但比较关注周围邻居的整体素质。同策咨询TOSPURLILY 40岁 外籍侨胞涉外大型企业高管，丈夫是老外，美国籍驻华人士，平常工作、生活的圈子基本都是涉外圈层，认可并习惯西方生活观念和生活方式。有一个8岁的男孩，就读于双语国际学校。看中西郊板块，除了孩子就读国际学校更便捷，喜欢西郊的国际居住环境和高端人群素质。目前名下已经有别墅物业，希望在西郊区域有一处舒适、品质、身份感强的物业，能接受高端平层公寓产品，【客户写真】同策咨询TOSPUR孙先生 45岁 私营业主真正的白手起家，从国外大44、牌的代加工的小作坊开始，一直到拥有自己品牌的服装生产加工公司。孙先生的主要生意往来在长三角区域，自从前几年涉足外贸，就以上海为发展踞点，置业上海的打算也开始生根。孙先生的对置业有着自己的看法，最重要的是地段要有好，交通一定要便利，谈生意方便。物业有自住性，有身份感，同时兼具保值、增值性。【客户写真】同策咨询TOSPUR我们的客户想得到什么？目标客户的需要项目能给予的价值认同感身份的象征升值潜力物理属性顶级生活的地段价值可以传承的贵重资产西班牙血统的贵族气质建筑精神标签现实意义项目能给予项目的不仅是空间维度的价值，更是时间维度的价值十年、二十年之后，客户得到的会更多。同策咨询TOSPUR其核心价45、值在于占有、提升、传承的心理价值【客群洞察】同策咨询TOSPUR针对这群人的心理需求，为我们的产品贴上西班牙皇家血统的标签。首先，要有一个贴切的名字！同策咨询TOSPUR西郊庄园 皇家红宫【案名】西班牙红宫，该宫始建于13世纪，是格拉纳达纳斯里德王朝的军事中部，行政中心和皇家宫殿。案名取自“西班牙红宫”的创意灵感，凸显项目的纯正西班牙血统的贵族标签。将“西郊庄园”做前缀，充分借力西郊庄园10多年的市场影响力。同策咨询TOSPUR西郊庄园 皇家百帝宫项目有数百套的房子，每套房子都是一座高贵奢华的皇家行宫。此案名，简单、贴切、霸气、排他性强，并很好传达出了纯正西班牙血统的身份标签感。将“西郊庄园”46、做前缀，充分借力西郊庄园10多年的市场影响力。同策咨询TOSPUR西郊庄园 红狮堡案名创意取自西班牙国徽上的“红色狮子”。在西班牙，城堡和狮子都是古老西班牙的标志，是皇权和贵族的象征。以此为案名，淋漓尽致地体现了西班牙皇家气质。“西郊庄园”做前缀，其品牌影响力，依旧要在案名中体现。同策咨询TOSPUR蓄客计划同策咨询TOSPUR项目蓄水时间表8-12月1-3月4-6月7-9月10月2012年度2013年度形象建议期，基础客户预热阶段样板段公示，强力蓄水阶段业务线业务线渠道拓展方向渠道拓展执行各渠道汇总出击活动线活动线样板段公示带看维护 客户意向升级 客户认筹开展西班牙艺术殿堂 发现西班牙皇室寻47、宝慈善圣诞样板段公开 线上媒体支持客户升级活动小型活动粘合同策咨询TOSPUR按图索骥，最大化挖掘精准客户【本案客户定位】同策咨询TOSPUR相似案例寻找竞争项目选取 p 选取全市公寓总价段在800-1200万之间的项目作为本案公寓直接竞品；p 根据选取原则选取金地天境、金地天御、中海紫御豪庭、中星美华村中星美华村中海紫御豪庭950-1150万元/套1150-1350万元/套长风古北金地天境850-2200万元/套金地天御250-1150万元/套赵巷徐泾同策咨询TOSPURq 国内客户成为该价段公寓主力客户 江浙等地客户占了总客户的37%，国内客户逐年上升，港澳台和外籍客户比例有所减少p 公寓48、客户较别墅客户年轻化 目前该总价段客户年龄段主要集中在30-50岁之间，其中35-45岁的客户比例达到了40%优势：周边配套成熟社交需求容易满足安全感（小区面积不大，容易管理）劣势：周边环境（安静/空气/景色优美等）比较难满足消费者需求认知上在初中级高端消费群体中-别墅比公寓高档35-45岁偏好繁华客户特征目标客户界定同策咨询TOSPUR本案目标客户：根据板块内暂无平层公寓供应的事实，本案目标客户以上海西区为核心；立足于上海西区，面对全市拓展为蓄客主要方向，区域以闵行华漕、青浦赵巷为主，西区以古北、徐家汇、龙柏、金汇为主，部分市中心区域客户，如静安、卢湾、黄浦等区域。本案客户来源泗泾华漕金虹桥49、泗泾颐景园长泰西郊上海合生国际花园佘山东郡明泉濮院徐泾赵巷金球怡云花园同策咨询TOSPUR问题自2011年1月底政策颁布以来，上海高端市场每周成交量走低如何实现本案800-1200万/套高端国际公寓的有效销售？同策咨询TOSPUR破局除常规的客户导入方式，如高炮、看板、纸媒、电视等推广方式外，我们需要精准化营销动作！同策咨询TOSPUR方向有效利用长期蓄客时间，围绕客户活动的举办，做客户精准化营销，实现弱市下的资源整合最大化！同策咨询TOSPUR弱市下高端产品非常规渠道资源整合渠道建设精准营销定向攻击会所资源新渠道作业同策汇同行资源老带新资源购买名单精准短信锁定IP老业主攻击加油站定点国际学校50、锁定同策咨询TOSPUR内部员工相关关系圈层购买西郊庄园内部资源利用渠道建设会所资源新渠道作业同策汇同行资源老带新资源同策咨询TOSPUR合作原则：员工介绍现有客户，后续客户成交后给予总房价1%奖励推广宣传：l公司内部张贴项目信息海报（电梯厅、走道、地下车库）l公司内部项目产品鉴赏会l企业员工短信平台、E-mail 发送项目活动信息l公司网站公示我们合作方式及散播活动渠道同策咨询TOSPUR我们的操作流程通过各渠道散播项目活动信息西郊庄园员工带客上门填写客户确认单客户经推荐后成交客户未成交总房价1%奖励小礼品赠送同策咨询TOSPUR渠道运营商渠道运营商“潮汛中国潮汛中国”紧密合作紧密合作每周三51、四、五手机里总是充斥着各种房产短信，但市场冰冻期如何让短信公司不再是盲目的发送短信？来人数量约定超越曾经疯狂轰炸的一般短信、DM。渠道建设会所资源新渠道作业同策汇同行资源老带新资源同策咨询TOSPUR 对目标客户进行有效的再次跟踪服务，寻找成交机会点达成目标预估合同金额100%结算 精准名单短彩信数据库精挑细选 多方位渠道阵地覆盖 网络资源充分调动 热点事件及网络舆论导向 建立营销效果监测定期报告提交 根据转化效果调整投放p执行监控p促进成交潮汛渠道营销p精准渠道p网络资源整合1342我们的操作程序我们的操作程序同策咨询TOSPUR我们的操作流程数据库短彩信发送达到来人量目标80%-100%52、达到来人量目标60%-80%支付合同金额100%支付合同金额50%达到来人量目标100%以上支付合同金额150%达到来人量目标60%以下不支付费用同策咨询TOSPUR渠道建设会所资源新渠道作业同策汇同行资源老带新资源同策汇12年海量资源同策咨询TOSPUR12年同策资源库精准、有效、立体全方位营销精准筛选，高端圈层，全民营销同策咨询TOSPUR2万余组高端千万级购买客户约3000组符合本项目购买力短信会刊DM陌拜天马高尔夫别墅；观庭；御品园林；佘山东郡；森林溪谷；圣得庄园；金地天御；新江湾九里；西康路989；汇景天地；豪景苑；赢华国际广场；东郊硅谷豪园；东郊紫园;Call Center121253、年客户累积海量资源库年客户累积海量资源库同策咨询TOSPUR专攻推广本项目全面启用CC电话营销中心我们的操作方式我们的操作方式 1 1同策咨询TOSPUR绿地东上海明天华城u上海在售项目近70个u庞大销售网络构建客户资源库u定向精准客户推荐全民营销-案场在售我们的操作方式我们的操作方式 2 2同策咨询TOSPUR17个城市分公司中，半数位于浙江、江苏、安徽区域，在执行项目近百个，构成跨区域客户引进的先天资源，进行定向精准客户推荐。全民营销-江浙联动我们的操作方式我们的操作方式 2 2同策咨询TOSPUR渠道建设会所资源新渠道作业同策汇同行资源老带新资源我们还有同行！区域内的同行所拥有的客户资源54、更为精准、有效同策咨询TOSPUR 他们在哪里？操作的楼盘有哪些？关于同行同策咨询TOSPUR区域在售项目同策咨询TOSPUR项目名称所属板块圣地维拉三期大华云庭青浦徐泾板块大华西郊别墅金地天御金地佘山天境青浦赵巷板块香水湾卓越塔兰朵凯迪赫菲庄园龙湖滟澜山香醍半岛合生御廷旭辉玫瑰湾悦庭青浦新城板块帕缇欧香上实海上湾青浦朱家角板块长泰西郊别墅松江泗泾板块佘山东郡同润菲诗艾伦华润佘山九里松江佘山板块佘山高尔夫佘山东紫园龙湖好望山松江新城板块区域在售项目一览表同策咨询TOSPUR 1个楼盘拥有5名业务员 平均每名业务员至少拥有20 组客户资源 19个楼盘=95名业务员=1900组客户！我们看到,现区55、域内共有19个在售楼盘假设那么同策咨询TOSPUR认同西区板块具有一定购买力密切关注周边在售项目近期有购买欲望1900这个数字虽然不算很惊人但这些客户资源比起其他渠道导入的客户更精准、更具针对性此类客户资源共性同策咨询TOSPUR我们的操作流程通过同行散播项目活动信息带客上门填写客户确认单客户经推荐后成交客户未成交总房价1%奖励小礼品赠送同策咨询TOSPUR渠道建设会所资源新渠道作业同策汇同行资源老带新资源老带新资源同策咨询TOSPUR针对项目已购业主及租客介绍客户来访，可获得1季度会所会员卡客户成交，可获得会所1季度会员卡+总房价1%奖励采用“病毒式”会所营销手段：更直接有效的激发业主及租客56、介绍客户积极性同策咨询TOSPUR项目目标客户，如何才能找到？精准营销同样定位精确除了以上方式外，还有什么客户渠道？精准营销购买名单精准短信锁定IP同策咨询TOSPUR我们需要高效的精准渠道同策咨询TOSPUR客户名单购买精准短信投放划区域IP锁定精准渠道杀手锏限定财富拥有程度，购买本案目标客户名单高端圈层人士衣食住行跟踪，突破区域局限性锁定目标客户来源区域，通过IP植入项目信息同策咨询TOSPUR区域车价闵行、长宁、松江、徐汇、青浦50W以上目标客户以 车找人以国籍、区域、车价等为筛选条件，精准获取对应车主名单资源精准营销购买名单精准短信锁定IP外籍身份国籍同策咨询TOSPUR以 车找人同质57、楼盘业主驾车情况调查购买客户资源选择数据库公司按条件筛选资源去电推荐产品 短信、彩信推荐产品 邮寄项目资料精准营销购买名单精准短信锁定IP同策咨询TOSPUR区域内老楼盘业主名单以周边成熟小区物业和周边中介门店为突破口，购买区域内已入住业主名单资源以 房找人精准营销购买名单精准短信锁定IP万科兰桥圣菲西郊林茵湖畔上海年华万科红郡玫瑰里西郊新典别墅大豪山林别墅圣地维拉。同策咨询TOSPUR上海市2010年-至今1000万房产交易业主去电推荐产品短信、彩信推荐产品邮寄项目资料通过内部渠道获得近期千万级房产交易业主名单，精准锁定具有购买能力客户资源以 钱找人精准营销购买名单精准短信锁定IP同策咨询T58、OSPUR锁定一个固定号码，追踪该号码的所有拨入人群以 号找人精准营销购买名单精准短信锁定IP同策咨询TOSPUR以 号找人上海2000W以上在售别墅上海1000W以上在售公寓精准营销购买名单精准短信锁定IP锁定售楼处热线同策咨询TOSPUR滨海高尔夫俱乐部 58058888 草原高尔夫俱乐部 59765686 大都会高尔夫俱乐部 64193676 东方巴黎高尔夫乡村俱乐部 59126888 东亚高尔夫球练习场俱乐部 64331198 东镇高尔夫乡村俱乐部 64206666 虹桥高尔夫俱乐部 64016666 景丽高尔夫游乐村 58540777 陆家嘴高尔夫 58880127 陆家嘴高尔夫俱乐59、部 58829028 旗忠高尔夫俱乐部 64090589 上海国际高尔夫乡村俱乐部 59728111 汤臣高尔夫俱乐部 58338888 恬宁高尔夫 64376526 西上海高尔夫乡村俱乐部 57600274 协和高尔夫 59950111 银涛高尔夫 59765880 中山公园高尔夫俱乐部 62131113 尊皇高尔夫 64726996 以 号找人精准营销购买名单精准短信锁定IP锁定俱乐部会所热线同策咨询TOSPUR锁定同质类项目售楼电话、高端俱乐部电话、会所电话等，追踪拨入该号码的所有客户群体，使得短信的投放人群更加精准有效。以 号找人精准营销购买名单精准短信锁定IP同策咨询TOSPUR通过60、电脑上网IP地址可获得该终端的物理地址。反推使用，选定需要突破的准客户物理地址，以网络讯息信息强制推广项目（只要使用网络必须查看项目推广信息）。该方式可精确到某特定小区、街道、甚至某户以址找人周边同质类小区IP锁定目标精准营销购买名单精准短信锁定IP同策咨询TOSPUR如果没有来人，是否只能等待？多数高端项目每周来人不超过20组，业务员更应主动出击同策咨询TOSPUR定向攻击定向攻击老业主攻击加油站定点国际学校锁定同策咨询TOSPURl地毯式轰炸l定点狙击l低空扫射区域内竞品项目及老别墅社区资源项目3公里范围内加油站锁定目标客群网罗区域内双语学校高客层人群同策咨询TOSPUR根据金丰社区老别墅61、社区集中特征，需深层挖掘区域内客户资源策略一：项目定点搜罗客户信息时间安排：AM：8：3010：00 PM：17：0019：00l对于在售新项目公关售楼处保安，获取每日来访客户的车牌信息l早晚上下班高峰在老别墅社区门口主干道派人定点抄业主车牌号获取客户信息 定向攻击区域内竞品项目及老别墅社区资源同策咨询TOSPUR策略二：打进老社区内部系统获取客户信息l 赠送相应礼品给相关物业人员获取业主信息；l 利用老社区别墅会所资源，通过与其洽谈商讨合作事宜；在别墅会所中摆放本案易拉宝及相应销售资料，会所会员成交给予一定的金额奖励。定向攻击区域内竞品项目及老别墅社区资源同策咨询TOSPUR网络区域范围内加62、油站进行定点客户搜罗将更直接有效得获取客户资源针对区域内符合本案对应客源为自驾车主的特征同策咨询TOSPUR区域内加油站自驾道路路口北青公路华翔路华翔路1285北青公路繁兴路北青公路主道嘉闵高架沿线区域内有多少加油站是我们要主攻的？项目所在区域3公里范围内主要有8个加油站同策咨询TOSPUR定向攻击项目3公里范围内加油站锁定目标客群业务执行：在加油站行驶出入动线的主要路口针对车主派发项目宣传资料，并做项目介绍对象选择：总价50万以上车主20辆高端车主/日8个加油站1天/加油站140份礼品/周【业务执行相关数据】同策咨询TOSPUR在项目所在区域范围有相当众多的双语学校，这部分学校的家长大多为外63、籍或高端人群，这部分人群是我们需要主攻的客源群体！同策咨询TOSPUR定向攻击网罗区域内双语学校高客层人群区域主要外籍学校明细上海西华国际学校上海法国学校（青浦区）李文斯顿国际学校上海法国学校（闵行区）上海美国学校上海德国学校（青浦区）上海长宁国际学校上海德国学校（闵行区）上海英国国际学校夏恩英语学院上海瑞金国际学校 EET国际语言中心上海耀中国际学校上海日本人学校上海新加坡国际学校东进上海日本人学校上海中学国际部上海市文来中学虹桥国际学校上海耀华国际教育学校上海韩国学校上海恩吉尔幼儿园上海美丘第一幼儿园奥伊斯嘉上海日本语幼儿园同策咨询TOSPUR我们要攻克这部分双语学校的家长，必须在他们来人64、集中时间点做相应的“文章”同策咨询TOSPUR定向攻击网罗区域内双语学校高客层人群业务切入点：9月份开学阶段学校举办亲子活动上学放学高峰时间段同策咨询TOSPURn9月份开学阶段学校周边主要路口设立相关定点巡展展台开学当天是家长来访到场量最集中的时间段，提升业务执行效率定向攻击网罗区域内双语学校高客层人群同策咨询TOSPURn学校举办相关亲子活动l对于亲子活动给予相应的礼品赞助l安排相关烘托气氛的表演l提供一定的物料配合通过学校举办亲子活动拉近项目与客户之间的距离，更好的树立项目形象定向攻击网罗区域内双语学校高客层人群同策咨询TOSPUR客户预热阶段多渠道拓展，精准导入，前期预热将为项目集中蓄65、水提供强有力保障！同策咨询TOSPUR升华长时间的客户积累，我们如何黏住客户？我们需要层层升级，精细化追踪！同策咨询TOSPUR客户维护4月5月6月7月8月9月10月线上线下线上媒体投放搜房网第一财经看房报广投放高炮投放参观样板段暖场小活动项目主题推广看房栏目短信投放杂志广告项目新闻更新CC去电商会杂志机场广告看板出街项目信息释放杂志报广看房栏目搜房硬广意向客户升级开盘信息释放高炮道旗杂志硬广短信投放客户预约认筹项目开盘暖场小活动阶段1阶段2阶段3阶段4同策咨询TOSPUR停车坪引导保安无线售楼处现场stand by准备接待客户提供预约信息业务员引导至前台登记项目模型解说网球公寓参观现场样板段66、看房会所现场参观引导至VIP室解说项目由别墅区带看十年精华沉淀打动客户客户维护现场接待参观流程返回售楼处现场接待要点：现场接待要点：7 客户预约核实，只接受预约及会员；客户预约核实，只接受预约及会员；7 项目会所参观包含各功能区；项目会所参观包含各功能区；7 必先带看别墅区，十年精华呈现。必先带看别墅区，十年精华呈现。同策咨询TOSPUR现场带看动线售楼处售楼处123十年别墅社区参观十年别墅社区参观网球公寓参观网球公寓参观国际公寓样板段参国际公寓样板段参观观返回同策咨询TOSPUR客户维护阶段一预约看房登记：7 初步筛选客户意向；阶段二活动参与登记：7 客户意向检测；阶段三资产证明：7 提供567、00万以上资产证明；例：有价证券、房产证、存款证明等通过四阶段客户意向排摸，逐级制定意向门槛，圈定准成交客户客户认筹：7 支付意向金20万或指定银行存款200万；7客户意向检测阶段四同策咨询TOSPUR客户认筹建议一：设立“国际公寓会员卡”20万/张；储值卡可作为会所消费使用，同时买房可抵扣购房款20万。利益点：l一卡双用，性价比高；l拉动会所消费人气；建议二：开发商指定银行存款200万，凭本人存折现场认筹；利益点：l客户无付出，接受度高；l开发商无需承担任何风险；同策咨询TOSPUR现场表现同策咨询TOSPUR北青公路指示牌建立金丰路道旗全覆盖保乐路路口指示牌建立项目入口罗马旗覆盖为项目前期68、造势做准备，金丰路路口指示牌设立，北青公路、保乐路、金丰路道旗布点；进入社区以罗马旗做覆盖进行引导；项目阵地包装同策咨询TOSPUR会所入口处指示牌建立会所阵地包装1、停车坪形象岗2、客户专用停车位3、会所功能指向小区道路项目展板树立会所小区内道路项目看板树立，会所入口处设立项目指示牌，停车坪形象岗树立，会所作为临时接待点指示标识加强。项目导示建立售楼处外部同策咨询TOSPUR指示牌功能标识会所停车坪指示牌建立临时售楼处标识建立看房专用停车位设立项目专用停车位项目销售停车位形象岗项目导示建立售楼处外部同策咨询TOSPUR户外看板建立户外看板各阶段主题呈现罗马旗引导项目导示建立售楼处外部同策咨询69、TOSPUR内部导视内部导视内部导视内部导视配合临时接待点，设立功能导视配合临时接待点，设立功能导视项目导示建立售楼处内部公共区域同策咨询TOSPUR项目资料售楼处1F布置 项目销售资料摆放+会所资料中带项目销售电话接待点一楼大厅设置项目销售接待位同策咨询TOSPURVIP接待三楼楼梯口设置VIP间引导牌VCR建议换成45寸以上LED循环播放项目渲染，客户桌面台牌设计台牌售楼处3F布置 同策咨询TOSPUREtable考虑接待空间，公共区域考虑接待空间，公共区域设立设立EtableEtable供讲解使用供讲解使用项目展板项目展板项目展板项目展板项目展板项目展板项目展板项目展板公共过道项目展板树立公共过道项目展板树立售楼处公共区域表现 同策咨询TOSPURTHE END.同策咨询TOSPUR