1、谨呈：华润置地（上海）有限公司 华华 润润 外外 滩滩 九九 里里 同同 策策 观观 点点虫二该来的，终究躲不掉宏观市场：市场低迷，成交量急剧萎缩上海市总价1000万-2000万高端公寓09年1月至今成交价量图数据来源：同策数据库宏观市场：市场低迷，成交量急剧萎缩上海市总价2000万以上高端公寓09年1月至今成交价量图数据来源：同策数据库中观面：政策限制，场外游离客户普遍存在浓郁的观望情绪新政后同类高端项目遇到的共同问题自住客户：物业是否物超所值投资客户：抄底时机是否成熟受新政制约成功销售受限大陆身份：贷款受限非大陆身份：置业受限地段项目名称在售情况报价口径优惠幅度项目动作黄浦滨江绿城黄浦湾22、号楼剩余2套，1号楼剩余32套（共86套）1号楼之前成交的均价为82594元/平米；目前处于停销状态，具体价格未定不详目前处于样板房装修阶段，对外停止销售陆家嘴核心汤臣一品3、5、8号楼的剩余123套房源（共180套房源）8号楼针对VIP客户销售，对外不进行公开销售；3、5号楼剩余高层均价在16万/平以上，一房一价不详8号楼处于不对外公开销售状态，项目将推出部分精装修房陆家嘴滨江世茂滨江花园4、5号楼（共414套房源）9万元/平米左右-世茂滨江花园压轴之作卢湾滨江海珀日晖1、2号楼剩余的21套房源（共63套）剩余高层房源处于停销状态，暂无报价；2号楼高层均价将在9万元/平米以上88.5折现在23、号楼高层报价10万元/平方米北外滩滨江白金湾A、B座楼136户的剩余部分房源剩余房源价格在7万元/平米（底层）13万元/平米（高层）之间-全部剩余房源在售卢湾淮海中路板块翠湖天地在售少量剩余房源6套已成交房源均价10.8万元/平米；下批房源暂无报价-下批房源预计9月份开盘微观面：竞争激励，直接分流竞 争 点成交价低20%左右豪宅市场的品牌影响力，无敌江景无敌江景高优惠，性价比价格相当，景观优势绝版地段、人文资源该干的，还得干年内销售15亿月均去化15套营销目标我们的目标是非常目标！提到豪宅，第一反应是什么？提到豪宅，第一反应是什么？汤臣一品、星河湾、翠湖天地汤臣一品、星河湾、翠湖天地项目品牌影4、响力审视项目自身问题1“外滩九里”被人第一时间想起的概率有多高？项目的品牌影响力到现在都没做出来(白白浪费了好地段和好牌子)核心问题汤臣一品黄浦江尚海湾黄浦江+世博园区海珀日晖黄浦江铂金湾黄浦江外滩九里外滩？建筑？感觉？.未构未构客户客户:你要卖我你要卖我十万价格可以啊，可是十万价格可以啊，可是你这里我你这里我看不到江啊。看不到江啊。已购客户：已购客户：“买你这里买你这里,我看中的是这项目的我看中的是这项目的外滩地段、建筑风格、石材、外滩地段、建筑风格、石材、感觉。感觉。价值不够支撑第一梯队(核心价值不清晰，卖点不够丰满)目前上海10万级俱乐部成员的核心卖点盘点:新政后我们都做过什么？中介公司5、合作新政后无成交数据库客户扫射最佳一次是投放五万条短信，导入来电13通，来人2组，无成交介绍客居多需要放大介绍机会5月后付定金的客户14组（浙江10组、上海2组、南通和台湾各1组），签约4组需要结合市场背景进行客户群体扫盲项目自身问题2推广效果审视保安、客服基本动作有了与六星级服务对比还有差距顶级价格形象与现场表现存在一定落差装修直观表现还需提升项目自身问题3现场表现审视来人留电率仅有5%，被动回笼被动销售我们需要掌握“主动权”项目自身问题4销售力审视我们的营销突破口到底是啥?客户必须选择我们的理由是啥?我们陷入被江景泥泞中,如何脱身?项目品牌影响力“低”推广通路现场表现销售力“有很大的提升空6、间”除了江景,我们到底能卖什么？支撑九里进入第一梯队的,会是啥？不想卖给挑剔江景或是存心抄底的人,行不行睡一觉，从头再想等等.您该不会真的以为，外滩就是一截黄浦江吧我們是近100年來外滩万国建筑群唯一面市銷售的住宅项目為了重现百年建筑传奇外觀我們不惜開山鑿石,以金玉為盟九里系不只是建筑层面的产品系而是对于血统跟渊源都有要求有所讲究的阶层场所不只是房子或是土地或是空间等物质层面的事物更重要的是场所精神以及历史的传承感还有一种身为华裔骨子里的微妙民族情节一些闪闪发光的全新定义 同策的观念扭转点及理由说明 山不转路转留得青山在,我還怕啥卖不了那片滩,我还可以卖卖这片外同策把脈後的藥方如下:給予老项目7、一個新的价值重塑项目核心价值重新定义外滩重新设定客層比现在更上一层楼的新客户(如:国际对话)作为項目的客戶标榜能吸引真正成交客竖立项目拥有者的新高标准我们到底卖什么？项目形象重塑在上海有点小钱的,都可以轻易买到一小段江江水水但你想买到外滩万国建筑群?光是预约,就得等上100年!一句爽而脆的话,说明了一切 九里对于家族血统的纯粹性，其实是很挑剔的不只是建筑层面的产品系而是对于血统跟渊源都有要求有所讲究的阶层场所九里,心与天地正气的距离所以九里跟外滩，才是真正的绝配不只是房子或是土地或是空间等物质层面的事物更重要的是场所精神以及历史的传承感还有一种身为华裔骨子里的微妙民族情节骨子里的外滩贵族.如此8、这般原来九里，可以真的做到没有竞品本项目无须妄言世界第一，称谓独特应不为过与同类产品有无可比性?任由世人评说有了无法抗拒的购买动机接下来,请看同策的执行铁兵团的工作计划1+3营销策略之品牌活动其中的“1”1场活动，提升项目品牌影响力关键字 名利场 风云场 风月场For 国际投资炒家:绝版世界级地标,全球同步发售-“百年典藏艺术或奢侈品牌”嫁接大型事件营销-“千位法拉利车主大游行“,迎接全球唯一的一辆为中国车主打造的 青花瓷法拉利 For 双重国籍华裔:承百年风云传说,续家族千秋荣耀 非凡人物的非凡轶事-海外鉴宝&故事汇-Rd专门栏目,Web洋酒名表等异业合作For 富二代:典藏建筑奢侈品-华润9、系豪宅与美术展战略合作,每月更换的lobby大堂美宿画廊 Event引爆点 战略上完成项目卖点重塑在战术上，我们如何调整？1+3营销策略之现场提升其中的“3”3个提升，提升现场业务执行渠道深耕销售力管理推售策略常规渠道的使命：保持项目曝光率、知名度，提升项目的对外形象同策的做法客户心理洞察，精准攻击人海战术在当下市场环境下满足不了只属于少数群体府邸的成交需求先 察 而 后 动外滩九里现场反馈近期典型客户林某林某188188购买自住客户：购买自住客户：4545岁，在上海一直做房地产投资，将近岁，在上海一直做房地产投资，将近1010年，买年，买过商铺浦东上海滩花园洋房，华润上海滩花园、其本人在过商10、铺浦东上海滩花园洋房，华润上海滩花园、其本人在温州温州质检质检局工作，其太太在温州开药房，女儿在局工作，其太太在温州开药房，女儿在上海黄浦区读高中上海黄浦区读高中，于，于20052005年年购买上海滩花园，之后成为购买上海滩花园，之后成为华润忠实客户华润忠实客户，其在购买上海滩花园和，其在购买上海滩花园和外滩九里时期，先后成功介绍了多个客户购买：该客户平时娱乐爱外滩九里时期，先后成功介绍了多个客户购买：该客户平时娱乐爱好为吃饭，抽烟，不喝酒，喜欢好为吃饭，抽烟，不喝酒，喜欢BurberryBurberry的衣服。的衣服。陈某陈某188188购买投资客户：购买投资客户：4040左右，在上海生活三11、年。左右，在上海生活三年。台湾人台湾人，单身。家族，单身。家族在上海有产业。去年认筹外滩九里没有买到。主要是在上海有产业。去年认筹外滩九里没有买到。主要是投资投资，非常注，非常注重规划。对周边规划非常详细。看好外滩未来。买一套小户型作为重规划。对周边规划非常详细。看好外滩未来。买一套小户型作为投资。全部是投资。全部是美金转为人民币后付首付。美金转为人民币后付首付。卢某卢某271271购买自住客户：购买自住客户：4545岁。做金融行业。岁。做金融行业。一直住别墅一直住别墅。后考虑买公寓。后考虑买公寓房。买给自己的女儿。写女儿的名字，做第一套贷款。长期看好外房。买给自己的女儿。写女儿的名字，做第一12、套贷款。长期看好外滩地段。滩地段。喜欢有江景的房子。喜欢有江景的房子。新政后高端典型客户案例客客 户：曾先生户：曾先生到访次数：到访次数：3 3次，成交周期：次，成交周期：2 2周周成交金额：成交金额：21002100万左右万左右媒体通路：朋友介绍媒体通路：朋友介绍年年 龄：龄：4545岁岁身身 份：份：马来西亚籍华人马来西亚籍华人职职 业：珠宝商人业：珠宝商人置业动机：置业动机：自住兼投资自住兼投资付款方式：贷款付款方式：贷款首付首付50%50%（外币兑换人民币）（外币兑换人民币）+贷款贷款50%50%（汇丰银行汇丰银行外币外币贷款）贷款）目前状态：到沪目前状态：到沪1 1年，租赁在年，租赁13、在徐家汇徐家汇某中高端物业，月租金某中高端物业，月租金70007000元元/家庭结构：夫妻二人在沪，两个子女在美国就读。家庭结构：夫妻二人在沪，两个子女在美国就读。客户特征：为人处事低调，喜欢穿便装一个人骑电瓶车出行，对于国内房地客户特征：为人处事低调，喜欢穿便装一个人骑电瓶车出行，对于国内房地产较有研究，认为目前置业机会不错。产较有研究，认为目前置业机会不错。人民币升值预期人民币升值预期也是置业行为一个重也是置业行为一个重要驱动因素。要驱动因素。对于优惠幅度的敏感程度大于报价。对于优惠幅度的敏感程度大于报价。新政后高端典型客户案例客客 户：杨先生户：杨先生到访次数：到访次数：3 3次，成交周14、期：次，成交周期：2 2周周成交金额：成交金额：18001800万左右万左右媒体通路：网络媒体通路：网络年年 龄：龄：5151岁岁身身 份：份：澳大利亚籍华人澳大利亚籍华人职职 业：外企建筑设计公司业：外企建筑设计公司BOSSBOSS置业动机：自住置业动机：自住付款方式：贷款付款方式：贷款首付首付70%70%（人民币）（人民币）+贷款贷款30%30%（民生银行贷款）（民生银行贷款）目前状态：在沪经营目前状态：在沪经营3 3年，公司租赁在年，公司租赁在恒隆广场恒隆广场家庭结构：夫妻二人在沪，三个子女在澳大利亚就读家庭结构：夫妻二人在沪，三个子女在澳大利亚就读客户特征：着装讲究，要面子，客户特征：15、着装讲究，要面子，对于服务要求高对于服务要求高，比较海派，喜欢参加高，比较海派，喜欢参加高档次的客户活动，喜欢雪茄。档次的客户活动，喜欢雪茄。对于优惠幅度的敏感程度大于报价。对于优惠幅度的敏感程度大于报价。新政后高端典型客户案例客客 户：唐女士户：唐女士到访次数：到访次数：5 5次，成交周期：次，成交周期：5 5周周成交金额：成交金额：13001300万左右万左右媒体通路：媒体通路：航空杂志航空杂志年年 龄：龄：6060岁岁身身 份：上海人（常住香港）份：上海人（常住香港）职职 业：业：投资公司投资公司置业动机：投资置业动机：投资付款方式：分期付款（首付付款方式：分期付款（首付50%50%，余16、款六个月内分批付清），余款六个月内分批付清）目前状态：在沪有目前状态：在沪有三套住宅多套商铺三套住宅多套商铺家庭结构：夫妻二人在沪（老公是香港人），子女在香港就业。家庭结构：夫妻二人在沪（老公是香港人），子女在香港就业。客户特征：着装非常普通，对于国内房地产并不熟悉，但对于未来客户特征：着装非常普通，对于国内房地产并不熟悉，但对于未来物业升值前景看好。物业升值前景看好。对于优惠幅度的敏感程度大于报价。对于优惠幅度的敏感程度大于报价。4.17后成交客户特征总结均有境外身份或间接境外身份的华人对于优惠幅度的敏感度大于报价会找几套房源的价格做比较自用客成交周期在23周，投资客成交周期会更长付款能力较17、强普遍认为现阶段是较好的投资时机对于未来预期较为看好温州人买的普遍是性价比最高的物业同策的做法客户心理洞察，“扫盲”，精准攻击目标客户拓展来源浙江客户非大陆籍华人定向群体同策渠道目标客户开拓之一：在沪非大陆籍华人群体客户特征对上海的板块划分并不熟悉，知道外滩，但对外滩一知半解可外币贷款，受此次贷款政策限制较小手头有外币，对人民币升值预期较高近期高端市场上比较活跃的群体之一目前上海非大陆籍华人在1.75万人左右生活习惯研究他们现在住在上海涉外国际社区和市中心的高级服务式公寓他们在上海涉外写字楼办公，时常往返浦东机场他们平时收看卫星电视，阅读高端奢侈品杂志和外文报刊他们平时在新天地的酒吧出入、在恒18、隆、久光等商场购物他们平时经常接触外资银行，有自己的理财经理针对涉外客户主要通路拓展汇丰、花旗、渣打共30个VIP中心近三年注册外资企业，共3000家企业上海50家高端服务式公寓上海50个高档涉外社区短期内有条件快速启动数据库涉外社区涉外注册公司高端服务公寓外资银行VIP航空杂志机场广告牌东方航空港龙航空浦东机场户外机场通道看板登机卡u通路拓展航空公司vip东航、国航、南航三大航空公司涉外社区涉外注册公司高端服务公寓外资银行VIP汇丰、花旗、渣打共30个VIP中心近三年注册外资企业，共3000家企业上海50家高端服务式公寓上海50个高档涉外社区攻击通路方式：DM直投、短信、彩信频率：DM每月一19、次/短信彩信每两周一次方式：DM直投、短信、彩信频率：DM每月一次/短信彩信每两周一次攻击通路方式：DM直投、短信、彩信频率：DM每月一次/短信彩信每两周一次攻击通路攻击通路方式：DM直投、短信、彩信频率：DM每月一次/短信彩信每两周一次u攻击方式目标客户开拓之二：浙江客户深入挖掘客户特征他们对上海的板块划分并不熟悉，知道外滩，但对外滩一知半解他们是行业中的领袖，他们时时受众人的恭维他们很要面子，需要从大款角色转型，追求贵族范儿针对江浙客户主要通路建议商学院商会DS短/彩信DM直投巡展台州、乐清、义乌、温州u通路拓展温州商会浙江商会台州总商会潮汕商会福建商会江苏商会u攻击方式商学院中欧、长江等20、知名商学院攻击通路形式：论坛、活动方式：赞助、提供活动场地、活动策划商会攻击通路形式：论坛、活动、数据库方式：赞助、提供活动场地、活动策划巡展台州、乐清、义乌、温州等地攻击通路形式：房展会为主方式：房展会前提前预热宣传、当地媒体、当地公关、高佣金激励、促销政策温州、浙江、台州、江苏、潮汕、福建商会主动出击：招募跨界销售经营，精准攻击浙江、江苏、福建、香港的高端客群！新客户开拓之三：定向群体开拓银行私人理财顾问等特殊分众营销渠道特殊渠道 通路：国内、外资银行VIP中心方式：理财经理DS拜访,SP活动定向举办频率：每两周举办一次（对象理财经理及客户）主题：理财论坛、风水讲座等LP地标MG华屋会豪华21、名车、奢侈品店长银行私人理财顾问游艇、高端会所、高尔夫球会籍卡球卡营销顾问 酒店高级销售经理特殊渠道 方式：高级中介联动手段：私人协议捆绑高端消费品牌联动特殊渠道 对象：高端消费品牌vip客户方式：与高端消费品牌联动频率：每月举办一次主题：名媛之夜社交名媛举办的私人party特殊渠道 对象：社会名媛及其社交圈方式：邀请有一定社会效应的名人，在外滩九里举办私人party频率：每月举办一次主题：名媛之夜顶级车友会,如法拉利车友会动力中国富二代俱乐部（游艇、直升机等）特殊渠道 对象：顶级俱乐部会员方式：赞助俱乐部活动，邀约会员频率：每两个月举办一次新客户开拓之四：同策渠道资源同策资源同策汇华屋会销售22、终端21368 组长三角地区会员 2800 位千万级业主销售支持：市中心展示中心、臻品展、客户活动、网络平台、短/彩信、DM直投杭州展销中心古北展销中心高端品牌资源销售支持：活动资源、客户直接导入上海50余个销售终端长三角30余个销售终端销售支持：客户直接导入销售力管理同策的做法细节决定成败，销售力管理现场各种场景的六星级服务规范管理软件表现硬件表现售楼处、样板房软装提升建议售楼处：需强化外滩生活、外滩文化的示意样板房：需补强角色界定和生活氛围同策的做法细节决定成败，销售力管理日常来人管理机动灵活的预约制度来电客户进行预约登记现场临时来人预约登记活动参与预约登记保持项目的高端形象，客户信息完整23、获取，为后续的客户追踪创造条件同策的做法细节决定成败，销售力管理同策的做法细节决定成败，销售力管理日常来人管理周一周二周三周四周五周六周日首次到场客户接待参观，第一时间做再次邀约动作。客 户 回 访 邀 约 集 中 至 周 末 参 观上午进行客户到场时间确认下午13：0017：00集中参观针对已来访客户增加晚间邀约/预约看房动作。（现场短信回访以及电话回访动作统一管理）现场Sales负责来电接听客户导入来电客户仅报面积段和总价段，3天内电话回访邀约，当周邀约进场。两周内未进场客户统一提交现场经理进行分配交叉回访。现场经理洽谈经理行使特权：业务员、客服人员充分配合咖啡、雪茄等道具配合，使客户很V24、IP，保持平等地位。来访客户完整的项目介绍不做任何议价动作，锁定客户意向后引荐现场经理洽谈。两周内未成功引荐，统一提交现场经理进行分配交叉回访。交叉回访的动机是避免业务人员凭个人主观经验流失客户，保证客户利用最大化。业务流程管理同策的做法细节决定成败，销售力管理客户分类管理要求管理手段已购客户“头羊”客户保持沟通频率，提高服务满意度，口碑传播，介绍客户开发现场全体业务、客服人员能够第一时间识别并准确称呼，主动提供特殊饮品/需求（含以下事项）大众客户随时汇报项目动态信息（电话、短信）定期邀约参与会所活动（电话、邀请函）定期保持私人化沟通（温馨短信、DS生日报纸/贺卡、私人话题等）未购客户重点客户25、保持沟通频率，提高服务满意度，口碑传播，促进成交/介绍客户开发定期汇报项目动态信息（电话、短信），频率保持1次/周定期邀约参与会所活动（电话、邀请函）定期保持私人化沟通（温馨短信、DS生日报纸/贺卡、私人话题等）大众客户定期汇报项目动态信息（电话、短信），频率保持1次/24周定期邀约参与会所活动（电话、邀请函）定期保持私人化沟通（温馨短信、DS生日报纸/贺卡、私人话题等）客户关系精细化管理同策的做法细节决定成败，销售力管理针对已购客户客户再购引导介绍客户开发老客户特殊优惠礼品库计划介绍客户奖励计划房价优惠物业费、车位优惠每次到场都有收获成交奖金奖励未成交礼品奖励客户私人Party深度维护，圈层26、开发针对未购客户客户成交引导介绍客户开发定期客户维护，保持关注度重点客户一事一议介绍客户奖励计划成交奖金奖励未成交礼品奖励客户私人Party深度维护，圈层开发客户开发系统管理同策的做法细节决定成败，销售力管理生日派对结婚纪念日商务宴请致电400服务热线正式提出书面申请凭VIP卡和邀请函进场流程VIP客户提出要求，明确时间、人次、party内容或其他特殊要求尽可能明确接到来电申请后2日内提报公司审批，第5日内公司给予明确回复意见未批准，当天给予客户反馈原因批准，当天给予客户反馈，同步资源联系VIP客户提出要求，明确时间、人次、party内容或其他特殊要求尽可能明确接到书面申请2日内进行费用预算提27、报公司审批，第4日公司给予明确回复意见批准，当天进行资源落实，同步给予客户反馈VIP客户如有变动需至少提前5天通知现场，以便调整。客户深入维护管理同策的做法细节决定成败，销售力管理通过以上的精细化管理运作我们有信心将留电率、来人量、回笼量有效提升从而增加更多的销售机会!推售策略1#楼2#楼3#楼9#楼8#楼7#楼10#楼酒店式公寓5#,6#楼小区外建筑244.25平米246.8平米193号楼销售情况270.94平米277.11平米1号楼销售情况22186.88平米187.98平米7号楼销售情况47货量盘点1#、3#02室、7#余房88套左右，房源结构完整。9#有望10月初达到开放条件。244.28、25平米246.8平米191号号楼楼销销售售情情况况产品去化能力评估：1#01室：主力总价2500万级，相对较高；稀缺小高层，但位置相对较差，部分房源受视野、采光影响；房型中规中矩，没有附加值；4R布局功能性较强历史销售情况，客户接受度相对较低，短期成交能力弱。销控策略：以目标为导向进行销控策略拟定产品去化能力评估：1#02室：主力总价2500万级，相对较高；稀缺小高层，但位置相对较差，部分房源受视野、采光影响；房型中规中矩，没有附加值；3R布局功能性较弱历史销售情况，客户接受度相对较低，短期成交能力弱。销控策略：以目标为导向进行销控策略拟定244.25平米246.8平米191号号楼楼销销售售29、情情况况销控策略：以目标为导向进行销控策略拟定产品去化能力评估：3#：主力总价2700万级，总价相对较高装修标准高于1#、7#房型中规中矩，4R满足功能性，没有附加值历史销售该类型产品去化情况良好短期成交能力较弱。3号号楼楼销销售售情情况况270.94平米277.11平米22186.88平米187.98平米7号号楼楼销销售售情情况况47销控策略：以目标为导向进行销控策略拟定产品去化能力评估：7#：主力总价1800万级，总价相对最低全朝南户型，有附赠价值装修标准较低历史无成交短期成交能力相对最强。1#1#楼楼2#2#楼楼3#3#楼楼9#9#楼楼8#8#楼楼7#7#楼楼10#10#楼楼酒店式公寓酒30、店式公寓5#,6#5#,6#楼楼小区外建小区外建筑筑销控策略：以目标为导向进行销控策略拟定产品去化能力评估：7#9#3#1#今年内集中火力推售7#和9#，1#和3#不做集中推广，辅助去化。价格策略：以目标为导向进行针对性片面定价1#1#13021302130113011202120212011201110211021101110110021002100110019029029019018028028018017027027017016026026016015025025015014024024014013023023013012012011011017#7#25022502250125012431、02240224012401230223022301230122022202220122012102210221012101200220022001200119021902190119011802180218011801170217021701170116021602160116011502150215011501140214021401140113021302130113011202120212011201110211021101110110021002100110019029029019018028028018017027027017016026026016015025025015014032、24024014013023023013012012013#3#240224022401240123022302230123012202220222012201210221022101210120022002200120011902190219011901180218021801180117021702170117011602160216011601150215021501150114021402140114011302130213011301120212021201120111021102110111011002100210011001902902901901802802801801702733、027017016026026016015025025015014024024014013023023013012022022012019#价格方案一：价格体系高区价格倒挂，集中去化高区房源。价格方案二：中高区价差缩小，高区适当跑量。1#3#中区和中低区价格上顶，配合突出7#中区性价比，1#中高区和3#中高区辅助去化7#高区和中低区价格上顶，放大中区的成交机会。3#7#9#低区房源价格与中低区拉开差距，满足少数投资客需求。9#9#2402240224012401230223022301230122022202220122012102210221012101200220022001200119034、2190219011901180218021801180117021702170117011602160216011601150215021501150114021402140114011302130213011301120212021201120111021102110111011002100210011001902902901901802802801801702702701701602602601601502502501501402402401401302302301301通过报价系统管理，树立9#的价格形象及整盘高端形象通过消费心理管理，促进7#和9#10月份的顺利去化产品特征价格形象产35、品功能报价管理1#245平方米稀缺小高层，但位置相对较差，部分房源受视野、采光影响，房型中规中矩主力总价2500万级，相对较高辅助去化产品正常报价3#277平方米房型中规中矩，4R满足功能性，没有附加值主力总价2700万级，总价相对较高装修标准高于1#、7#辅助去化产品正常报价7#188平方米全朝南户型，有附赠价值装修标准较低主力总价1800万级，总价相对最低主力现金回笼产品暂不报价，10月初与9#同时亮相9#310平方米邱德光设计样板房，产品表现力较高顶级装修标准，顶级价格水平次主力现金回笼产品报顶级装修价格，不报价格范围10#360-410顶级价格或者不报价顶级价格，筑梦产品暂不报价价格策36、略：通过报价管理，管理价格形象和心理形象10月11月12月1月9月推售策略我们的目标是利润和品牌双赢8月业界高层地产形势论坛亿元楼王“炒作”全国百家媒体发布会“专家估值”营销推广路线启动引擎启动引擎顶级装修鉴赏顶级豪宅再升级邀约名人代言，借势炒作高端客户活动持续举办贵族生活方式解读持续造势项目形象调整精准通路筹备客户维护策略启动7#、9#客户蓄水1#、3#室线下销售7#、9#亮相，造势集中推广1#、3#辅助去化目 标 余 房 续 销媒体计划通路媒体采购形式 主要覆盖人群 说明预算配比事件阵地媒体华润置地集团品牌签头的大型事件营销现场:现场接待处/会所及大堂艺廊 GALLERY户外广告:机场广告37、牌/淮海虹桥及法租界陆家嘴碧云等外企高管集中区域广告牌导视系统:区域主要干道引导旗针对外企高管提高项目涉外国际形象及 品牌影响力45%平面纸媒房产类杂志:专业杂志，软文硬广系列时尚类杂志:财经趋势类主流杂志，航空杂志软文硬广系列主流大报纸:东早/经济观察报/21世纪经济导报，城市高端NP软文硬广系列特殊夹报纸:中图进口的涉外报纸杂志之随袋夹报DM,同策汇专刊团体类杂志:商会杂志(如浙商杂志),产业杂志(如某制造业),圈层杂志(如台商杂志)针对国际炒家双国籍菁英江浙富人港澳台人士30%网络媒体各大EMBA商学院网站江浙地方热门综合型网站(如无锡的十九楼,太湖明珠网)锁定江浙富人及富二代5%其他定38、向渠道手机短信彩信平台（同策汇）DM定投(精简楼书式小手册):同策汇DM投递/DM自国外快递私人包裹/网络邮件/登记证套/机上杂志DM高端区域住处锁定(徐汇,卢湾,静安,长宁):电信账单/信用卡账单/银行账单/久光中信泰富梅龙镇的VIP名单双周主题沙龙PARTY:高级酒店会所/国际名牌或百货公司VIP客户/名人Party/名人时尚秀流行发布会/信用卡账单及各种会员俱乐部巡展:江浙五星级酒店结合当地电台办高端活动(如百万名车车友联欢+产品推介针对国际炒家双国籍菁英江浙富人港澳台人士富二代20%中秋的外滩一定很美，仅借风月无边为题，颂之免费复训免费视频免费课件免费案例免费答疑免费咨询试听客服QQ：2355865285最实操、最接地气、最高性价比的房地产培训课程郑重承诺：所有课程免费试听!试看!听课后不满意无条件退款！试看客服QQ：2355865285多海量人才整合1000家合作机构，20万海量各类精英人才合作快 高效快速只需1/3的同类公司服务时间，高效快速出品，抢占商机好专业品质一线著名公司同等专业品质，质量保障，放心之选！省平价我们的价格只有最低5%的市场价格，更省钱，更平价！咨询顾问+规划设计营销策划+销售代理广告传播+平面设计商业策划+招商运营网络营销+微信开发联系我们电话：400-675-1587手机：13686892610QQ：2403010638