1、 商务文库网(7周年)，精品资料下载，助您迅速完成工作！目 录第一章 项目总论- 1 -1.1项目的背景- 1 -1.2项目的概况- 3 -1.3编制依据- 3 -1.4主要技术经济指标- 4 -1.5主要结论与建议- 4 -第二章 项目投资环境调查与市场研究- 5 -2.1 宏观市场分析- 5 -2.1.1建设“两型”旅游产业分析- 5 -2.1.2湘潭市区位、交通优势分析- 5 -2.1.3湘潭城市化进程以及人口分析- 7 -2.1.3湘潭市旅游市场分析与现有酒店市场分析- 13 -2.2 微观市场分析- 16 -2.2.1湖南挂牌五星酒店基本情况分析- 16 -2.2.2各酒店特色及其经2、营项目分析- 17 -2.2.3湖南省五星级酒店竞合分析分析- 21 -2.2.4 未来需求分析- 22 -2.2.5 项目SWOT 分析- 23 -2.2.6 项目开业时间建议- 24 -第三章 项目建设规模与件设计概况- 25 -3.1酒店风格概念设计要求- 25 -3.2酒店客房部分- 25 -3.3餐饮部分- 27 -3.3.1 大堂吧&西餐厅- 27 -3.3.2 中餐厅- 27 -3.3.3 各类厨房库房面积- 28 -3.4 宴会多功能厅及会议室部分- 28 -3.5 康体水疗娱乐部分- 29 -3.5.1 KTV 夜总会- 29 -3.5.2康体水疗区- 29 -3.6行政办公3、部分- 29 -3.7 后勤设备部分- 30 -3.8 停车场部分- 30 -3.9酒店机电系统与流线说明- 30 -3.9.1空调通风系统- 30 -3.9.2供排水系统- 31 -3.9.3消防系统- 31 -3.9.4供电系统- 32 -3.9.5弱电系统- 32 -第四章 项目实施进度- 33 -4.1施工项目进度计划的实施- 33 -4.1.1施工项目进度计划的贯彻- 33 -4.1.2施工项目进度计划的实施规程- 33 -4.2施工项目进度计划的检查方法- 34 -4.3 施工进度计划横道图- 35 -第五章 项目可经营项目经济效益分析及价格建议- 37 -5.1湘潭XT国际大酒店4、可经营项目设定及经营规模、种类- 37 -5.1.1客房- 38 -5.1.2餐饮- 42 -5.1.3会务- 43 -5.1.4娱乐、健身、康体- 47 -5.2经营项目的经营价格标准建议- 48 -5.3 鑫天大酒店定位- 51 -第六章 项目财务分析- 53 -6.1 财务分析编制说明- 53 -5.1.1 财务分析编制依据- 53 -6.1.2 经营测算基础数据- 53 -6.2 项目财务分析- 54 -6.2.1 十年运营期营业收入分析- 54 -6.2.2 十年运营期营业税金及附加、营业成本以及经营费用- 54 -6.2.3 十年运营期非经营性费用分析- 55 -6.2.4 十年运5、营期所得税费用分析- 55 -6.2.5 十年运营期净利润分析- 55 -6.2.6 投资回报分析- 55 -第七章 项目风险分析- 57 -7.1 系统风险- 57 -7.2 市场风险- 57 -7.3 财务风险- 57 -7.4 其他风险- 57 -第八章 项目可行性研究分析结论- 59 -附录，参考文献- 61 -致 谢- 62 -附表一十年运营期营业收入预测表 - 63 -附表二十年运营期损益表预测表 - 64 -附表三、十年运营期现金流量表测算表- 67 -附表四、XT国际大酒店投资费用概算表- 75 -附表五、XT国际大酒店建设总平面图 - 79 -附表六、XT国际大酒店市场调查问6、卷 - 80 - iii 第一章 项目总论1.1项目的背景2009年5月27日国务院降低保障性住房和普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，其他房地产开发项目最低自有资金比例从35%下调到30%。政府最明确的用意是在当前出口下降、消费难以启动背景下，刺激房地产投资带动经济增长，拉动相关产业的投资快速增长。对房地产行业的影响来看，房地产开发项目资本金下降，房企获取银行开发贷的门槛降低，企业更易获取开发贷款，开发成本将有效降低，同时也将更好的发辉金融杠杆对房地产撬动的作用，进而提高企业的盈利能力。该政策将提升企业增加土地投资、开发投资。2008年金融危机的爆发从金融界一路波及到实7、业界，酒店业作为与金融实体关系最为密集的产业，影响在所难免。然，针对全球经济危机对酒店业的影响，中国商务部在三方面入手，大力推进发展酒店餐饮行业，首先，大力发展大众化餐饮。其次，重点关注和解决酒店行业的放心消费问题，严把食品原料进货关。第三，积极推进节能环保工作，推动行业节能减排纵深发展。各级政府高度重视酒店与餐饮业发展，多措并举扩大内需、鼓励消费。发展酒店业顺应了国家扩大内需的号召，且，酒店消费需求具有一定刚性，抓牢商务市场，开发散客旅游市场。从长远来看，酒店业的发展前景是光明的。酒店是在古时候的“亭驿”、“客舍”和“客栈”的基础上发展起来的。随现代社会经济的发展，带来了世界旅游、商务的兴旺8、，酒店业也随之迅速发展起来，而且是越来越豪华、越来越现代化。按国家统计局口径，至2007年底，中国本土星级酒店已经达到了14326家，其中包括：白金五星4家，五星361家，四星1631家，三星5534家，二星6158家。星级饭店直接从业人员超过160万人。全国共有饭店及旅游住宿单位超过30万个，从业人员超过500万人。2007年底，全国星级饭店数量是1978年全国饭店总数的100倍；2006年全国星级饭店实现利润33亿元人民币，与上年同比增长了两倍多；全国已经拥有绿色旅游饭店2000多家；有41家国际饭店管理集团、67个饭店品牌进入中国市场，管理了516家饭店，世界排名前10位的国际饭店管理集9、团均已进入中国市场。2007年的假期调整政策让酒店业绷紧了每一根敏感神经。带薪休假的出台更是激活了旅游酒店板块。带薪休假的出台，无疑是给予酒店和旅游业的一块特大蛋糕。这让酒店旅游行业进入“价量齐升”的黄金投资期。同时国内消费升级推动国内游的游客人次与人均花费同步增长，现代交通工具提供的更为快捷舒适的运输服务，使交通对旅游的瓶颈约束效应越来越小，这使观光游得以继续发展，而休闲度假游也将逐步兴起。旅游市场针对此纷纷推出相关产品，很多度假型酒店更是看准了商机，针对这个市场的变换进行着相关的调节。由于“五一”黄金周的取消，商务型酒店免去了多年来由于假期造成的“空房”甚至是“降价”的尴尬，“五一”的正常10、工作，让商务型酒店拥有了正常的“商务”价值。 在过去的30年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。在全国旅游发展的大形势下，湖南的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。XT国际大酒店项目坐落在湖南省湘潭县。湘潭县属2007年中央批准确定的长株潭两型社会改革试验区的核心极，北靠佛教圣地金霞山，南眺五岳名山南岳，东依省内工业重镇株洲，西托伟人故里韶11、山、乌石，湘潭市二环线从门前穿过，南来北往的京珠高速铁路、公路、国道，东来西去的上瑞高速公路，铁路交织而过，交通十分便利，距市中心1.5公里，距株洲市中心15公里，距长沙市及黄花国际机场仅30-40分钟车程，地理优势凸显。湘潭是湖湘文化的发源地，孕育出共和国开国领袖毛泽东、开国元帅彭德怀、世界文化名人齐白石，以及以黎锦晖为代表的黎氏八俊（分别为新中国的文学、艺术、科学家），现居台湾原国民党主席、新当选的台湾领导人马英九、亲民党主席宋楚瑜的祖籍都是湘潭县。周边县市名人故居距本县不过几小时车程，如宁乡刘少奇主席、衡东罗荣桓元帅、桑植贺龙元帅、长沙的黄兴、湘乡的曾国藩、邵阳的蔡锷。五岳独秀之佛教圣地12、南岳衡山、毛泽东故居、彭德怀纪念馆等，人文与秀美山川交相辉映，成为红色旅游的重中之城。根据2009年湘潭市统计局关于湘潭2008年旅游产业统计第28号文件：（1）旅游接待需求：2007年，湖南旅游接待国内游客达到10776万人次，接待入境旅游者120多万人次，其中2007年湘潭毛泽东故居、彭德怀纪念馆等人文景点，观光游客超过350万人次，其中港台游客占25%，海外游客占15%，人数达140万；2008年湖南接待游客12830万人次，同比增长17.8%，接待入境旅游者111.02万人次。其中湘潭全年共接待国内外旅游者967.12万人次，实现旅游综合收入44.85亿元，分别增长9.4%和6.8%。13、“中国红色旅游第一品牌”形象进一步凸显。目前湘潭地区的三星级以上酒店9家，其中四星级以上3家，而五星级酒店仅1家（盘龙山庄），服务容量大大不足。（2）政府工程 、商务接待需求：长株潭三市是湖南工业的中心，有近千家大型涉外企业，其中有数百家来自美国、日本、法国、德国、台湾等国家与地区。本地工业企业如机械制造、电机制造、兵工企业近5000家。此外，湘潭临湘江之优势，千吨级的集装箱水运码头3个。湘潭还有三所大学、七家中央大型企业，2008年湘潭接待商务外宾达60万人次，举办各类大型文化商贸交流活动400多场，参加人次达1500万，高规格酒店服务容量远远不足。此外，在商务办公方面，企业也需要更高级的与14、国际接轨的商务办公环境。2009年，湘潭市政府将开展以湘潭为核心，以长株潭经济板块为龙头的“弘扬湖湘文化，与世界同步接轨”的腾飞工程，政府需要建设一个展示湖湘文化，与国际展开商贸交流、接待的高级基地，因此XT国际大酒店的建设获得政府的全面支持。在长株潭加快发展的新形势下，旅游酒店业蓬勃发展，位于红色旅游城市湘潭的XT国际大酒店更有得天独厚的优势。1.2项目的概况XT国际大酒店是由湘潭县政府批准，湖南XT房地产公司投资，位于湘潭县易俗河镇天易路一号，广州智海建筑设计院按五星级标准设计建设的，酒店占地面积为42069.10m2（63.17亩），主建筑面积为50490m2，分为客房区、商务区、展览区15、休闲娱乐区等四大部份。客房300间，设床位450个，各种配套功能齐全，其中会议厅（室）12个，大型多功能会议厅（演艺厅）1个，可容纳500多人的大型会议，拥有健身美容桑拿、室内球类、棋牌休闲、室外网球、露天游泳池等娱乐设施，以及相配套的酒吧、咖啡厅。该酒店绿化用地占地52%，名花古木、小桥流水、环境幽静、景色迷人。该项目概算投资为3.2亿元。1.3编制依据（1）XT国际大酒店项目建议书及其批复文件（2）湘潭市国民经济和社会发展“十一五”计划和远景目标纲要（3）湘潭市城市总体规划大纲（20062020年）（4）湘潭县的经济和社会发展规划（5）湘潭市地区基准地价（6）湘潭市及项目周边地区市场调研16、和现场勘察资料（7）长株潭一体化政府文件（8）其他有关依据资料1.4主要技术经济指标项目单位指标用地面积平方米40158建筑面积平方米50490建筑密度20%容积率1.01绿化率52%停车位位2001.5主要结论与建议湘潭XT国际大酒店投资是可行的，偿债能力强，有良好的经济效益。但本项目的发展，关键还要看项目是否能够按照市场定位的要求做好功能布局和装修设计，以及在日后的运营过程中能够在市场营销方面做好客源的开发与组织工作，在内部管理方面控制住各种营业成本和营业费用，保持较高的经营管理水平。本项目回报比较理想，社会效益巨大，是一个综合素质比较高的优质项目,能够为投资者创造效益，为社会创造效益。第17、二章 项目投资环境调查与市场研究2.1 宏观市场分析2.1.1建设“两型”旅游产业分析湖南省的长、株、潭（长沙、株洲、湘潭）城市群是国家探索建设资源节约型、环境友好型“两型社会”综合配套改革两个试验区之一。国家旅游局与湖南省政府8日在湖南省岳阳市签署关于推动“两型社会”建设促进湖南旅游产业发展合作备忘录，共同推动湖南省旅游业在建设“两型社会”中发挥重要作用。 为使湖南旅游业成为真正的“两型产业”，国家旅游局将支持湖南省编制绿色旅游产品专项规划，指导湖南参照国际9000系列和14000系列标准，建立和推行旅游建设绿色标准，实行旅游绿色认证制度；支持湖南省开展旅游重大项目环境评估制度，探索实行重大18、项目旅游环境影响评估一票否决制；支持湖南省借鉴瑞士达沃斯国际经济论坛和海南博鳌亚洲论坛模式在长株潭打造一个高水准的国际旅游论坛。根据合作备忘录，国家旅游局和湖南省人民政府将共同建立局省旅游工作会商委员会，双方建立联络员制度以加强协调合作，共同研究解决国家旅游局和湖南省人民政府支持湖南旅游业发展的有关事项。湖南省省长周强透露，2009年湖南省旅游产业要抢抓扩大内需历史性机遇加快推进旅游产业转型升级，在加大旅游资源开发、项目建设、产业培育、市场开拓、基础建设和政府引导等方面尽更大努力，力争全年接待入境旅游人数达到125万人次，接待内地旅游人数145亿人次，实现旅游总收入1000亿元，将旅游业培育成19、湖南省又一个过千亿元的产业。2.1.2湘潭市区位、交通优势分析湘潭市位于湖南省中部偏东，地处湘江中游，东接株洲，南连衡阳，西与娄底交界，北与长沙相邻，东西宽108公里，南北长81公里，总面积5015平方公里。现辖一县两市两区，即湘潭县、湘乡市、韶山市、雨湖区、岳塘区。与长沙、株洲构成了湖南的“金三角”，既是我国“长三角”、“珠三角”沿海经济发达地区向内陆推进的过渡带之一，又是内陆地区发展外向型经济通往广州、上海等沿海地区的重要通道。经过近六十年的发展，湘潭已成为湖南省的重工业重镇。党的十六大提出走“新型工业化”道路，湘潭就着眼于打造“湖南先进制造业基地”、“湘中南现代物流基地”和“长株潭生态休20、闲基地”，全面落实科学发展观，奋发图强，锐意进取，全市国民经济快速健康协调发展，城乡人民生活水平继续提高，“三化”进程稳步推进。湘潭市处于“3+5”城市群经济增长极，湘江从城区穿过，上下游连接着岳阳、长沙、株洲、衡阳四座城市，通过洞庭湖，可达益阳和常德，通过涟水，可通娄底，水运网络己将湘潭与“3+5”城市群内的其他城市紧密连接起来。陆路交通比较发达，与长沙机场相邻，形成了由航空、公路、水运构成的立体交通网络体系，在“3+5”城市群体系中，区位、交通优势比较明显。公路方面：湘潭市形成了密集的高速公路网络，实现了每个县市区通高速，公路密度居全国前列。2005年湘潭市公路密度和高速公路密度，高速公路21、密度居于8市之首，公路密度与排在前三位的娄底、衡阳、岳阳非常接近。在空间联系上，与长沙、衡阳连接的有京珠高速长潭段、潭来段以及新近通车的长潭西线和正在建设中的潭衡西线，特别是长潭西线将长沙岳麓大学城、麓谷高新区与湘潭市的北二环大学区和九华经济区紧密的联系在一起，车程不超过20分钟，为湘潭市的企业、科研机构与岳麓大学城的技术合作提供了良好的基础条件，这也是长株潭地区得天独厚的优势。上瑞高速醋潭段和上瑞高速潭邵段分别与株洲、娄底相连，也是湘潭市与东部、西南和西部联系的重要通道。水运方面：依托14个总集装箱码头、铁牛埠港区与河西中心港区，湘潭港已跻身全国内河大港之列。现有千吨级泊位7个，年吞吐量达522、00万吨，到2010年，将拥有千吨级泊位巧个，年吞吐量将超过 1000万吨。为在河西中心港区基础上建设的九华工业物流园提供了重要的物质支撑，也将为涟钢、衡钢等大企业和湘中、湘西地区提供通江达海的便捷通道。航空方面：湘潭市紧邻黄花机场，市中心到黄花机场的时间不超过50分钟。通过黄花机场的56条航线可达国内45个大中型城市，以及香港、澳门、首尔。2.1.3湘潭城市化进程以及人口分析（1） 人口总量增长出现波动，城镇人口比重不断提高2004年到2007年期间，全市的人口呈缓慢增长的态势，到2007年总人口达到292.7万人。2007年城镇化率达到46.55%，4年间提高了5.65个百分点，位居湖南省23、前列。城镇化水平高代表着湘潭市居民生活水平的提高，同时人口增长和城市化水平提高也会对湖南省内甚至来自全国各地的人有着越来越强的吸附力。具体情况请参见以下图表：表：湘潭市2004-2007人口增长情况年份2004年2005年2006年2007年总人口（万人）282.82290.62291.64292.7总人口增长率2.76%0.35%0.36%城镇人口115.67123.51132.7136.25城镇人口增长率6.78%7.44%2.68%城镇化率40.9%42.50%45.50%46.55%注：原始数据来源于2005-2008年湖南统计年鉴图：湘潭市2004-2007总人口增长情况和城镇人口增24、长情况表：湘潭市2004-2007城镇化率情况1997年，湘潭市总人口276.18万人；2007年全市总人口为292.7万人。未来20年间考虑到人口基数的变化和计划生育政策的调整，预计2010年之前，人自然增长率基本维持目前水平；2010年前后开始人口自然增长率有上的趋势，但随着基数的增大，人口则逐步下降。据有关资料显示，到2010湘潭市区人口将达到293万人，其中城镇人口149万，城镇化水平51%，到2020年，湘潭市区人口将激增至311万，城市化率继续保持稳步增长大约会在61-63%，城市的旅游功能也将随着城市化进程的快速提高而大大增强，势必引发旅游及度假群体对酒店消费的需求的全面大幅度提25、高，从而为本案酒店物业的开发提供了良好的社会与经济环境。（2）GDP增长速度快，为湘潭酒店业良性发展提供了良好的经济大环境2004年到2008年期间，湘潭市经济快速发展，城市经济实力显著提高。地区生产总值从2004年的332.78亿元上升到2008年的654.76亿元，翻了一番。2005年湘潭地区生产总值在全省排到了第7位(其人口相比于长沙，株洲等城市少得多，几乎只有长沙的一半)。2006年，湘潭市在巩固“十五”巨大成就的基础上，开创了“十一五”经济社会发展的良好开局。全年实现地区生产总值422.1亿元，增速达13.2%，仅次于长沙，居全省第二；2007、2008年经济总量继续保持快速增长，到26、2008年年末，湘潭国内生产总值已经达到654.76亿元。无论是GDP总量还是人均GDP排名均在湖南省前列。表：2.3湘潭市GDP增长情况表（单位：亿元）年度城市GDP同比增长2004332.7813.40%2005367.032006422.113.20%2007523.115.40%2008654.7613.80%图：湘潭市2004-2008年GDP增长情况表（单位：亿元）图：湘潭市2006-2008年GDP增长率情况 从上图表可知,近年来，湘潭的城市GDP都保持了两位数以上的增长速度，到2008年，湘潭城市GDP达到654.76亿元，同比增长13.8。据有关资料显示，湘潭市年人均为元，同27、比增长.，年人均已达元，同比增长.从世界各国的经济发展过程看，当一个国家或地区人均GDP处于3000美元至10000美元之间，正是国民经济具备了相当实力，进入活跃、加速发展的重要阶段。因此，人均GDP突破3000美元是湘潭经济发展新的里程碑。200年，全市人均GDP为元，按当期汇率折算（1美元兑人民币6.95元），约合306.0美元，按照世界银行的标准，湘潭的经济发展已经相当于世界上中等收入国家和地区的水平。据有关权专家预测，按照近年增长率计算，预测到2020年, 湘潭人均GDP将达到113679元（约合16240美元，人民币和美元汇率按7计算），而湘潭城市化进程的发展与人均GDP的快速攀升也28、必将要求对城市商业需求量的不断增大。基于以上分析可知，湘潭酒店业仍将保持快速发展，酒店总体需求在未来将处于增量型发展阶段。为本项目酒店的整体开发建设提供了良好的经济基础。（3）居民生活水平继续稳步提高，消费力逐步增强在过去的五年里，湘潭市人民的生活水平稳步提升。2004年，城镇居民人均可支配收入为8602元； 2008年，全市城市居民人均可支配收入已达14377元，比上年增长16.4%； 2004年-2008年间，城镇居民人均可支配收入年增长超过10%；表湘潭市人均可支配收入情况（单位：元）年度城市居民人均可支配收入同比增加同比增长2004860212.14%2005968510832006129、049581013%200712742224716.40%200814377163515.20%城市居民人均可支配收入86029685104951274214377020004000600080001000012000140001600020042005200620072008图湘潭城市居民人均可支配收入2006-2008同比增长情况13%16.40%15.20%5%7%9%11%13%15%17%2006年2007年2008年图湘潭市城市居民消费性支出情况（单位：元）湘潭市2005-2008年人均消费性支出情况692878938970101126.80%13.90%14%13.00%020030、040006000800010000120002005200620072008人均消费性支出（元/年）0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%同比增长率从上表及图可知，近年来，湘潭市人均可支配收入与消费支出都有较大幅度的增长，生活水平稳步提高，通过对湘潭市民收入与消费性支出的比较，2008年上半年湘潭居民消费性支出占到收入的70.33，不难发现湘潭是一个消费极为活跃的城市。调查可知，湘潭城市居民可支配收入与消费购买力的持续增强，为本项目酒店开发建设、销售将带来利好，同时也为本项目提升销售价格提供了保障。2.1.3湘潭市旅游市场分析与现有31、酒店市场分析（1）湘潭旅游业近年来发展状况近年来，湘潭旅游业飞速发展。2004年湘潭率先在全国大规模开展红色之旅活动，全年共接待旅游者562.3万人次，增长40%；实现旅游综合收入20.86亿元，增长32%。2005年，湘潭大规模的红色旅游已经在在全国首屈一指。旅游业获得长足发展。2005年，全市共接待国内外旅游者626.66万人次，实现旅游综合收入26.72亿元，分别比2000年增长1.52倍和 2.8倍。红色旅游、绿色山水旅游、历史文化旅游三大板块构筑了湘潭市旅游产品的大框架，特别是红色旅游在全国首屈一指。2006年旅游业蓬勃发展。成功打造出“花枝精神”和红色旅游两个品牌。全年共接待国内外32、旅游者680万人次，实现旅游综合收入29.4亿元，分别增长8.5%和 9.8%。2007年旅游业快速发展，全年共接待国内外旅游者883.9万人次，实现旅游综合收入42.0亿元，分别增长29.1%和41.9%。2008年旅游业继续发展，全年共接待国内外旅游者967.12万人次，实现旅游综合收入44.85亿元，分别增长9.4%和6.8%。“中国红色旅游第一品牌”形象进一步深入人心。随着人们日益增长的对物质和文化的需求，湘潭旅游业会有更加长足的发展，从而对住宿、餐饮业的接待规模和接待质量提出了更高的要求，因此，在湘潭再建一家五星酒店是十分有必要的。表湘潭市2004-2008旅游收入情况：年度接待量（33、万人次）旅游综合收入（亿元）增长率2004562.320.8632%2005626.6626.7210.03%200668029.49.8%2007883.942.041.9%2008967.1244.856.8%湘潭2004-2008旅游综合收入情况20.8626.7229.44244.8532%10.03%9.80%41.90%6.80%0510152025303540455020042005200620072008年份旅游综合收入0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%增长率（2）市场对湘潭县建造五星级酒店的反映根据调查结果显示，有52.7%的被访问者认为目前湘潭县的酒店34、没有办法满足自己的需求或没概念，因此，在湘潭县建一家五星级酒店是十分有必要的。具体比例可参见下表：（注：表中条形图代表频率，即在225份回收的有效问卷中有8人认为完全可以满足，96人认为可以满足，76人认为无法满足，40人认为没概念。折线代表选每项的百分比。以下图表与此类似。）当被问到您认为湘潭是否有建五星级酒店的必要时，有11.10%的被访问者认为非常有必要，64%的认为有必要，认为没必要和没概念的共占24%，具体情况请参见下图：此外，在本次市场调研中，当被问到您希望湘潭所建酒店的档次时，选择五星级的比例是32.9%，经济型饭店的比例是32.4。因此五星级酒店的定位，同时兼顾经营部分大众消费35、的餐饮和其他相关项目是满足市场需求的恰当方式。当被问到，如果湘潭县建造一家五星级酒店您希望她的定位方向是什么这一问题时，有高达47.5%的被访问者选择了综合性酒店，因此，湘潭XT国际大酒店五星级综合性酒店的定位是十分准确的。各选项所占比例具体情况可参见下表：小结：湘潭县位于湖南省中部偏东，湘江下游西岸，东与株洲市区接壤，西与湘乡接界，北与宁乡、望城为邻，南与衡山毗连。境内交通便利，湘黔铁路横贯县境,320、107两条国道和上瑞、京珠两条高速公路从东西、北南穿插而过，湘江常年通航。2008年湘潭县交通建设取得了显著成绩，投资1.4亿元，完成农村公路建设任务600公里，投资4000万元，完成韶茶干36、线云乌段建设任务20.8公里，并在全市率先启动农村公路养护改革试点。 按照县委、县政府关于2009年确定为“项目建设年”和市交通局提出的“三提一加强”的要求，以及认真落实市“百千工程”和“八件实事”的工作任务，县交通局09年主要工作目标为高速公路建设、省道S313建设、农村公路建设、干线公路建设、桥梁码头建设以及城区交通重点工程建设。湘潭县得天独厚的区位优势定会为湘潭XT国际大酒店的良好经营打下坚实基础。此外，据国家旅游局作的中国旅游业发展预测，到2020年，入境过夜旅游者为950013900万人次，年平均增长率为5.7%7.75%。国际旅游组织进行前景预测，认为到2020年，全球将有16亿国37、际游客，中国将有1.3亿游客入境，成为世界上第一大入境国。随着有薪假期的实施、交通条件的改善、民众收入水平的提高，国内旅游迅速发展，国内客人对旅游酒店的需求也原来越旺盛。湖南是旅游大省，湘潭市红色旅游大市、强市，因此旅游业会是永远的朝阳产业。根据旅游乘数效应，旅游业的发展会带动其吃、住、行、游、购、娱的各个环节。综观以上各因素，在湘潭县建造五星级酒店是十分有必要的。通过市场反馈回来的信息，湘潭县五星酒店一定会有很广阔的发展空间。2.2 微观市场分析2.2.1湖南挂牌五星酒店基本情况分析据湖南2008统计年鉴记载，截止到2007年年末湖南省内共有挂牌五星酒店11家，但2008年，长沙又有两家酒店38、挂牌五星，即到2008年年末，湖南省内共有挂牌五星酒店13家。其中长沙10家，株洲、湘潭、郴州各1家。具体情况见下表：星级名称所在城市客房数（间/套）客房价格（间/晚）五星2007统计年鉴共11家但2008年长沙有两家新的酒店荣膺五星1湖南华天大酒店长沙7083502长沙神农大酒店3754783长沙通程国际大酒店4504984湖南佳程酒店2383385湖南国际影视会展（中心）酒店2254086长沙普瑞温泉酒店2224487长沙运达喜来登3858888长沙明城国际大酒店3594289同升湖通程山庄酒店30041810华雅国际大酒店86848811株洲华天大酒店株洲29340812湘潭盘龙山庄大酒39、店湘潭市30952813郴州华天大酒店郴州2894582.2.2各酒店特色及其经营项目分析1、沙华天大酒店长沙华天大酒店拥有各类客房，餐位2100余个，各类风格的餐厅，适应不同规模会议的多种会议厅，独特的天子商务会所，以及功能齐全的演艺厅等娱乐休闲设施，可泊车300余辆的电脑管理立体车库。2、长沙神农大酒店长沙神农大酒店主楼高26层，附楼高13层，建筑面积约六万平方米。酒店欧陆式设计风格庄重典雅，高贵宁静，彰显豪华尊贵。酒店拥有格调高雅的豪华客(套)房，设备齐全，温馨舒适。另有十余个风格迥异的各式餐厅和酒吧，传承粤菜和传统湘菜饮食文化之精华，宣扬异域风情。经营项目还有神农夜总会、外商娱乐中心、40、神农健康温泉、健身中心等场所，康娱皆备。3、长沙通程国际大酒店长沙通程国际大酒店集客房、餐饮、购物、办公和娱乐休闲于一体，兼备商务旅行、休闲度假和大型国际会议接待功能。客房设施齐备高档，风格典雅温馨，环境舒适自由。风格各异的餐厅和酒吧，可供客人自由选择：有荟萃南北小食24小时营业的“萃华苑食街”，精制传统潮、粤菜式、生猛海鲜和正宗湘菜的“鹏程食府”，风味独具的“玉堂春淮扬厅”，充满异域风情的“云裳宫”咖啡厅，高雅考究的“天上宫阙西餐厅”，以及蓝天白云间的“阳光酒吧”。24小时送餐服务，可随时为客人提供各种风味的美味佳肴。国际会议中心配有同声传译系统、自动投影、活动舞台和先进的影音及灯光设备；四41、个不同面积、不同风格的会议室适合各种规模和规格的会议；富丽堂皇、气派非凡的多功能厅可同时容纳1600人的会议，亦可根据客人的需要，随意分隔成大小不等的会议室、展览厅和宴会厅。设备先进、效率快捷的商务中心，可为客人提供秘书、翻译、票务、商业资料查询及国际互联网等专业服务。4、湖南佳程酒店湖南佳程酒店客房类型多种多样，山景客房、江景客房、商务客房、明星客房、情侣客房、家庭客房等各种主题客房可供选择。所有房间均备有生态健康的床上用品、品质优越的私人卫浴、VOD电影点播系统、电子保险箱、宽带接口、国际国内直播电话、多达42个卫星频道。全天24小时提供快速周全的送餐、洗烫、托婴以及贴身管家服务。湖南佳程42、酒店设有风格迥异的各式餐厅和酒吧。主营湘粤小炒、自助美食的嘉会阁；精制燕鲍翅及生猛海鲜的金叶庭；秘制正宗湘菜和民间大菜的湘翠轩；闲情逸致的“琴韵”大堂吧；另有集空中高尔夫、品茗赏景于一体的“星月廊”天台酒吧。湖南佳程酒店商务及会议设施齐全，有容纳1000人的多功能宴会厅，适合举行各种规模的用餐和会议；贵宾接待厅及若干不同规格的会议室，适合各种中、小型会议、签约、会见、谈判。另外，湖南佳程酒店的健康中心规模宏大，功能齐备，台球室、乒乓球室、健身中心、棋牌室、足浴包房、美容美发中心随时满足度假和商务客人的需求，冰蒸桑拿乃长沙一绝。酒店娱乐设施堪称一流，其中独具旧上海贵族气质的佳程百乐门引领长沙娱乐43、潮流。5、湖南国际影视会展中心湖南国际影视会展中心拥有22栋卧仙楼别墅、9栋钓鱼湾别墅、4栋雅韵庐及总统套房等，客房装饰高雅，极具想象力，房内配有中央冷暖空调、国际卫星频道和中心闭路电视、因特网接拨插头、私人保险箱、房内小酒吧、桑拿、蒸气浴等，设施齐全。中心中餐厅九嶷食府风格古雅凝重，以宫廷谭家菜为主，结合粤、潮、湘菜等，精制鱼翅系列生猛海鲜及传统特色佳肴，由国家特一级厨师主理；地中海岸西餐厅，典型的欧陆建筑风格，安谧幽雅，轻盈与凝重相嵌，雍容与质朴并举，提供口味纯正的法、意各式佳肴。中心多功能厅总面积逾2700平方米，可容纳2500人，其设计理念更具现代化、人性化，整个大厅为无柱式结构，金碧44、辉煌，气势恢宏。大厅亦可分割成三个大小相同的会议厅，皆配备高档先进的视听设施，是举行大型宴会、冷餐会、记者招待会、国际性会议、文艺演出、音乐会的最佳场所。此外，多功能厅还配有100平米、50平方米的大小贵宾休息厅两个，是与会贵宾休憩的理想场所，也可举行各类中小型会议。国际会议厅面积近300平方米，可举行150人的国际性圆桌会议，配备四声道的无线同声翻译系统，2个由电脑控制的投影幕，异域情调的装饰风格华丽高贵，气韵非凡。6、长沙普瑞温泉酒店长沙普瑞温泉酒店地处青山绿水之中，风光迤逦，景色怡人，集商务会议、疗养健身、餐饮娱乐、休闲度假于一体，是中南地区第一家生态酒店。长沙普瑞温泉酒店由主楼、餐饮会45、议楼、康体娱乐楼、别墅区、原生态休闲区和主景台组成。拥有大小会议室11个，多功能厅设施先进完善，可容纳300-1200人；生态会议室更是会议室中的亮点和创新，给予会者的生态体验在长沙绝无仅有。餐饮、娱乐等项目一应俱全，为商旅客人带来各项便利。取自地下数百米深处的偏硅酸型温泉，结合国外引进的先进水疗设备，打造出真正的温泉SPA。作为具有出版背景的酒店，力求营造湖湘文化氛围，传承优秀民族文化，成为国内首家大堂内开设文字博物馆的酒店。7、长沙运达喜来登长沙运达喜来登酒店是一家商务酒店，酒店提供24小时送餐服务，商务中心，24小时礼宾服务，美容美体沙龙、自动提款服务、外币兑换、国内外快递服务、停车服务46、无线上网服务。酒店拥有客房和套房及各式户型的公寓，所有房间均配备喜来登甜梦之床、雨淋之露淋浴设施及32寸液晶电视，为您营造舒适怡人的休息空间。宽敞舒适的健身中心配以先进的健身设备，通透日光的室内恒温游泳池，美丽安静的空中花园，创造出完美的健身空间。融合现代的水疗法和中国远久的养生之道，您能领略到独一无二的身心体验。酒店拥有近2,000平方米的大型宴会厅及多个多功能会议厅，其中包括一个800平米的大宴会厅，9个多功能厅/会议室，酒店拥有经验丰富的专业团队为您提供服务，从而确保您在长沙运达喜来登的活动成功而与众不同。设于酒店大堂的LinkSheraton为您提供免费高速无线上网服务，让您轻松享受47、办公和网上休闲的乐趣。位于酒店裙楼的美美百货，汇聚了当今世界奢侈品的顶级品牌，在这里不仅可以同步领略到全球时尚潮流的前沿，更可以全方位感受时尚购物的愉悦体验。8、长沙明城国际大酒店长沙明城国际大酒店是以欧洲文化、历史、建筑、艺术和著名人物为主要表现形式的主题文化酒店，浓缩了以欧洲著名城市为代表的国际经典名城的特征。长沙明城国际大酒店建筑面积65000平米，总投资为4亿元人民币，是集豪华客房、中西餐饮、高尚娱乐、健身休闲、商务、会议接待等综合服务为一体，功能齐全，服务一流，是长沙市内又一处高档次社交、旅游、商务活动的场所，堪称湖南酒店行业一颗耀眼的新星。长沙明城国际大酒店拥有以日内瓦为主题的国际48、会议中心，可容纳千余人的宴会厅以及中餐厅、西餐厅、韩餐厅和食街。另外，酒店还拥有各类型会议厅、多功能健身房、商务中心、美容美发等，满足顾客不同需求，令顾客心情舒畅，流连忘返。9、长沙同升湖通程山庄长沙同升湖通程山庄酒店位于风光秀丽的同升湖畔，与长沙通程国际大酒店（五星）同属于长沙通程实业集团。长沙同升湖通程山庄酒店拥有湖景豪华双（单）人房、山景豪华双（单）人房、网络房、湖景套房、山景套房等多种房型。酒店餐饮经营湘菜、粤菜以及各种地方特色风味美食，出品各种生态健康茶饮。会议室则兼备各种会议功能，可举办各种会议和宴会，最大的多功能宴会厅可容纳500人，五个会议厅配备高档先进的视听设备。长沙同升湖通49、程山庄酒店休闲娱乐项目配备齐全，有国内一流的网球场、乒乓球室、桌球室、天然游泳池、羽毛球、篮球场、垂钓馆、健身中心等健康运动项目设施，以及桑拿中心、KTV、电游、棋艺中心等健康休闲项目。10、长沙华雅国际大酒店长沙华雅国际大酒店是华雅集团投资兴建，是集餐饮、客房、娱乐、商务、办公、休闲于一体且拥有100000平方米城市高尔夫俱乐部的超豪华生态酒店。酒店位于长沙市万家丽路，北临机场高速，南靠劳动东路，处于市中心与体育新城的中间节点上。奎塘河绕区而空间格局，交通十分便利，距黄花机场十分钟车程，离火车站五分钟车程，一分钟即可上京珠高速，是全国少有的将东方文化与西方艺术融于一体的综合性生态酒店。长沙华50、雅国际大酒店主楼高十九层，分布在6层至19层，豪华别墅，生态园林，园内种植百年古树，尽情释放负氧离子。山水瀑布、宫廷长廊，令居者置身于磅礴大自然中。客房整体设计和谐，合理的空间布局尽显尊贵大气。别致的家具，和谐的墙地；独特的照明体系与STANTA风格的灯饰；暗金色的床头兽纹，无不渗透出高贵儒雅的氛围，给思想以沉演升华，是艺术与人文相结合的经典之作。长沙华雅国际大酒店精心打造世界风味美食街、中西式餐厅、咖啡厅、南北风味美食街、宴会厅、酒吧、茶座等各类餐饮服务设施，KTV、演艺中心、美容美发、美体、SPA水疗、游泳馆、健身房、高尔夫球场、高尔夫练习场、乒乓球、台球、桑拿、足浴等休闲、娱乐设施，以及51、商场、商务中心、票务中心、委托代办、外币兑换、商务会所、各类会议室，及多功能国际会议厅、车队出租等综合服务设施。其中，多功能国际会议厅面积达1700平方米，可容纳会议客人1000余人，并配有4+1同声传译系统、活动舞台、多制式录像机、电子笔记等先进的会议设施，同时还附有会见厅、谈判厅等不同规模的会议室，为全国少有的多功能国际会议中心，能为中外宾客提供最完善的服务。华雅园内古树参天，小桥流水，可垂钓，可泛舟；琼楼玉宇，雕梁画栋，竹林、桃林、柚林、银杏林分布其中，集中体现了人与自然和谐发展的生态主题。占地10万平方米的城市高尔夫俱乐部，46个打位的练习场，9个球洞的精致高尔夫球场，开阔的视野，完善52、的设施，给你足够的自由空间，是成功人士健身休闲，放飞心情的最佳选择！11、株洲华天大酒店株洲华天大酒店是由湖南华天实业集团有限公司、湖南省烟草公司株洲市公司、湖南省株洲市国有资产投资经营有限公司经营的酒店。位于株洲市高新技术开发区内，地理位置得天独厚，毗邻炎帝广场，与长江广场、株洲大桥、中心广场连为一体，距火车站仅五分钟路程。 株洲华天大酒店占地30余亩，建筑面积4万多平方米，共24层，设有总统套房、豪华商务房、标准房及风格迥异的中西餐厅、酒吧、国际会议厅、保龄中心、桑拿中心、健身中心、美容美发中心、演艺中心、旅游池等。12、湘潭盘龙山庄大酒店湘潭盘龙山庄大酒店始建于2000年5月，是集客房、53、餐饮、会议、商务、娱乐于一体的国内顶尖级的园林式酒店。酒店占地面积160余亩，特色建筑26幢，建筑面积6万多平方米，绿化面积70%，本酒店设有商务楼层、无烟楼层、女士楼层及专为残疾人士设计的房间。山水相间，错落有致，动静分明，快慢协调；绿植逾万株，名树过千种，热温寒带交替出现，高中低度此起彼落；巨石珍品上百，硕果香花无数；自然的飞鸟和放养的锦鲤互答共处，其乐融融；精品点缀其间，底蕴散发其中；艺术小品遍布，中国文化丰厚；空气质量优良，体感舒适；正是“镇山自有五龙玺，爽心最是盘龙夜”。湘潭盘龙山庄大酒店先后成功接待了国务院总理温家宝等十余批党和国家领导人，世界卫生组织、国际体育联合会、多国政府代表54、团、毛新宇、姜昆、宋楚瑜等政要名流，累计接待全国及53个国家的客人达200多万人次。酒店地处湘潭市河东新城中心，毗邻商业繁华区；交通也极为便利。 13、郴州华天大酒店郴州华天大酒店位于郴州市七里大道108号，地理位置优越，矗立在郴州新兴的繁华中心地区五岭广场，这里环境优美，交通便利，毗邻高新技术产业开发区，到火车站仅需十分钟，京珠高速、107国道近在咫尺，从酒店出发，到东江漂流、苏仙岭观光及其他风景优美的旅游景点观光都十分方便。附近更有郴州市政府、市交通局、市建设局等政府机关和移动、联通、广电等大型企、事业单位，是旅游休闲和商务考察的最佳下榻场所。郴州华天大酒店整体建筑雄伟，内部结构考究，既充55、满了现代文明气息，又沉淀着浓厚的湖湘文化。主楼高12层，雄伟壮观，设计新颖，是郴州市新兴中心区的标志性建筑之一。建筑面积近4.5万平方米，酒店大堂面积1500平方米，气度非凡，宽敞明亮，装修典雅，色调和谐，风格独特，厅内配套功能齐全；商务楼层各项配套商务服务设施齐全；拥有4个风格各异的中、西餐厅，1个独立酒吧、1个咖啡厅、豪华包厢21个，餐饮总面积3748.53平方米，可同时容纳1600余人就餐；酒店还可为宾客提供多功能会议厅、美容美发中心、KTV、桑拿、足浴、保健按摩以及乒乓球室、壁球室、网球场、形体房、室内游泳池等康乐服务。2.2.3湖南省五星级酒店竞合分析分析名称优势劣势1湖南华天大酒店56、位置好、棋牌室、餐饮有特色、贵宾楼客房大、配套服务齐全堵车严重、老楼陈旧、客房小2长沙神农大酒店客房价格有优势会议设施一般3长沙通程国际大酒店会议礼仪服务非常规范停车位有限、堵车严重4湖南佳程酒店位置较好、价格便宜设备陈旧、会议设施一般5湖南国际影视会展（中心）酒店临近金鹰影视文化城、园林环境好价格较贵、入住率较低6长沙普瑞温泉酒店温泉是独特卖点设施陈旧、能耗大7长沙运达喜来登设施齐全、客房个性化服务到位价格昂贵8长沙明城国际大酒店坐落在长沙县经济开发区，规模大会议设施落后、电梯不够9同升湖通程山庄酒店山水环境好、价格较好位置稍嫌偏远10华雅国际大酒店园林式酒店设施配套较差、客房较差11株洲华57、天大酒店二级城市商务酒店未来的主要竞争对手12湘潭盘龙山庄大酒店园林式酒店未来的主要竞争对手13郴州华天大酒店二级城市商务酒店小结：近年来由于我国经济的不断发展，各城市的商务、旅游活动日渐频繁，而一些二线城市的酒店业相对落后，谁可以立即嗅到这一商机，在二线城市建造高星级酒店，谁将是将来二线城市酒店业的主宰者。据不完全统计，目前在湖南省内，仅长沙就有不少于25家按五星级标准建造并运营的酒店。按照挂牌五星级酒店比例计算，长沙的五星级酒店已经占到湖南五星级酒店76.92%的比例，投资商看中了长沙是湖南政治、经济、文化中心优势，但没有考虑到竞争的激烈程度。像湘潭这样在湖南省内综合条件仅次于省会长沙的城58、市建造五星级酒店是明智之举，未来市场前景广阔。2.2.4 未来需求分析未来五年内每年会有一至两个新增五星级酒店。预计在2008、2009 年，将有三家大型五星级酒店开业，市场会有一定的竞争压力，因此，预计客房出租率会略有下调。但是，在潜在需求保持稳步上升的情况下，未来五年的客房出租率预计基本能保持在70%的理想水平，整个市场不会有太大的波动。； 五星级酒店发展前景预测 湘潭县新一轮的发展建设已经启动，长株潭一体化加快了经济的发展，长株潭地铁，红色旅游城市规划，等这些大型项目促使湘潭成为一湖南重点的商务红色旅游区。湘潭县已经成为外资企业在中国投资的热土，具备了发展商务旅游市场的基础，九华工业园的59、成功是一个很好的佐证，另一方面湘潭举办国际性会展活动的软硬件环境日趋完善，红色旅游业将会是湘潭旅游事业的主要增长点。红色旅游由于计划性强，没有季节性，因此能给酒店带来稳定的收入。鉴于此，我公司认为番禺五星级酒店仍具有较强的长远发展潜力。2.2.5 项目SWOT 分析优势：1)区位条件优越，周边环境成熟。2)该拟建酒店为房地产配套酒店综合开发项目，各种酒店类型可相互取长补短，发挥互动效应。3)利用周边拥有的酒店集群优势，以填补市场空白及走综合型高档精品休闲旅游酒店设计，商务配套先进齐备。劣势：较之与目前其他星级酒店所处位置相对集中的特点，该地块的位置较为独立，酒店体量较少、积聚性较差，难以引起规60、模效应及注意。机会：1)配合新工业园、长株潭地铁项目等大型项目的开发，将进一步完善区位的旅游、休闲等基础设施建设，未来交通更便捷，这必将带动商业、休闲旅游的全面发展，从而促进旅游客源的增长。2)红色旅游业在湘潭蓬勃发展，必将吸引更多商务客源的入住。3)现时的湘潭地区四星级以上酒店不多。但作为整体规划为大型物流中心、红色旅游城市规划、大型商业中心未来将是区域市场消费与供给的主要矛盾点之一，这也是本项目进入的最佳时机。挑战：随着长株潭地区其他的高星级酒店的陆续推出，将对本项目的商务、休闲、旅游客源造成一定的冲击。2.2.6 项目开业时间建议2007-2008 年预计大量酒店进入市场，因此，为降低风61、险，应尽快进入市场，抢占市场份额，尽早形成市场品牌，从而稳定一批客源。考虑到年底政府会议和过年的旺季，因此，推测应在2009 年底开业，可借政府会议提升酒店经营知名度。第三章 项目建设规模与件设计概况XT大酒店是由湘潭县政府批准，湖南XT房地产公司投资，土建结构广州智海建筑设计院按五星级标准设计建设的，装饰园林由深圳茂华集团设计的，酒店占地面积为42069.10m2（63.17亩），主建筑面积为50490m2，分为客房区、商务区、展览区、休闲娱乐区等四大部份。客房300间，设床位450个，各种配套功能齐全，其中会议厅（室）12个，大型多功能会议厅（演艺厅）1个，可容纳500多人的大型会议，拥有62、健身美容桑拿、室内球类、棋牌休闲、室外网球、露天游泳池等娱乐设施，以及相配套的酒吧、咖啡厅。该酒店绿化用地占地70%，名花古木、小桥流水、环境幽静、景色迷人。该项目概算投资为3.2亿元。 3.1酒店风格概念设计要求1、在欧式风格的前提要求下，现代功能带来的现代技术语言与欧式古典审美情趣为主调的西文传统文化特征，异域文化风格与酒店的地域特征，这两对矛盾能否协调好就成为设计成败的关键。2、包容古今，融汇中外文化，尤其对湘潭本土文化的突出，在变化中寻求两种文化的结合点并努力贯彻到内部空间每个区域的装饰设计中，力求在追求酒店整体统一的风格中体现多元化、多视有的文化内涵，在构造高雅、华贵的五星级酒店的室63、内空间的同时，创造出别具一格的“现代化传统文化观”，“外国人眼里的中国”等文化艺术氛围成了本设计的构思出发点。3、用纯净、淡雅、明快的米黄色调作背景，衬托高品位的家具、灯具及艺术品陈设，结合突出的立体感与节奏感，烘托出酒店高雅的文化氛围，这成为贯穿酒店各区域设计的基本准则。酒店各个工域的装饰设计都贯彻了这些基本原则使得酒店的整体装饰在相当程度上达到豪华与高雅并重的装饰效果。3.2酒店客房部分酒店将设计客房楼层共16层，计划近拥有300间（套）各类能满足商务旅行、行政办公用途的豪华、舒适客房。客房的主要面积及尺寸指标1) 标准房建筑尺寸：分客房面积：30m2（达到五星级标准）；2) 客房室内净高64、3.2m（层高3.3m）；3) 卫生间使用面积:不小于8m2，套房与行政楼层卫生间面积加大至10 m2 左右；4) 标准客床尺寸(不包括多套房的特殊客床尺寸)：A. 2.0x2.Om(大床房)B. 1.35x2.Om(双人房)5) 客房层走廊2m（墙中尺寸），客房门凹进0.2m0.4m，形成交叉通行的错位6) 服务员模数控制在14 间每员工说明：. 客房面积国家旅游局的“旅游饭店星级的划分与评定”GBTl4308-2003中要求：星级饭店70客房的面积(不包括卫生间和门廊面积)达到30 m2 ，以上记16 分，24m2 以上记13 分，白金五星级的普通客房面积不小于36m2，本酒店的定位为五星65、酒店，建筑尺寸面积达到45 m2以上，是充分考虑到未来客房的竞争趋势。. 客房高度客房的室内高度，国家旅游局的“星级评定标准”在普通客房高度方面有不低于3m 的标准(房内净高度)。按照本酒店管理公司的经验，客房高度略高一些，采光和景观也比较好。目前华南地区新建成的五星级酒店标准客房的室内高度一般为332m(净高)。为此，建议客房室内净高为3.2m（层高3.3m）。. 客房卫生间国家旅游局的“星级评定标准”中要求客房卫生间面积4-8m2，在卫生设施的布置上要求做到淋浴间和浴缸分开设置，即需要在卫生间中设置脸盆、座厕、浴盆、淋浴间四大件，同时做到干湿分开。以此标准，卫生间的面积需达到8m2 以上才66、能做到较为合理的设置。目前华南地区新建成的五星级酒店标准客房卫生间面积一般为810 m2。为此，建议行政客房卫生间的使用面积10 m2 左右，设置脸盆、座厕、浴缸、淋浴间四大件,干湿分区，标准客房卫生间使用面积不小于8m2, 设置脸盆、座厕、浴缸、淋浴间四大件。. 标准客床国家旅游局的“星级评定标准”对双人床和单人床的宽度尺寸分别要求在1.01.35m 和1.52.2m 范围之间，其中双人床部分的大尺寸显然包含了多套房(总统房)的因素。床垫的长度不小于19m。东方酒店管理公司对标准客房的客床尺寸有不同的规格，客床尺寸多，会影响床上布件的互换率，增加布件储存规格和数量。为此，建议标准客床尺寸(不67、包括多套房的特殊客床尺寸)为2.0x2.Om（大床房）和1.35x2.Om（双床房）。3.3餐饮部分3.3.1 大堂吧&西餐厅面积：280m2（大堂吧），300 m2（西餐厅）座位：每个座位1.5-1.8m2；座位以2 人组和4 人组安排为主；55 4 个座位,30 2 个座位,l5 68 人的圆桌，也可带有屏蔽隔断的包房。A. 酒吧柜台：包含酒柜、酒架、水吧、酒具架、收银等；B. 阅览区域：中外杂志；C. 西厨房，备餐间：0.4-0.6m2/每个餐位数，一般为50m2 以上；D. 30座位为无烟区域；E. 有可调节的背景音乐以及餐厅单独的音乐播放设施；F. 使用地毯；G. 提供自助早餐和西式68、正餐，营业时间不少于l8 小时；作为酒店住店客早餐厅，同时也是送餐服务餐厅；由于工作时间长，餐厅必须能够提供多品种的食品，通过经常变化食品品种来吸引用餐客户；H. 西餐厅的设计应具有鲜明的主题。通过餐厅的地面层次、地面材料、灯光、艺品以及局部屏蔽与室外景观的交融结合产生时尚动力；I. 为了便捷，高效的服务，西餐厅应与西厨房有良好的连接；3.3.2 中餐厅n 面积中餐大厅：约1.2-1.5m2/每餐位数量，650m2；n 座位建议：30 46 人座位，70 810 人座位；n 中餐包房：小型包房25m2/间；中型包房40m2/间，大型包房50 m2/间；可考虑部分包房连通，适应不同的宴会需求。有69、可调节的背景音乐以及餐厅单独的音乐播放设施；中餐厨房：约0.5-0.6m2/每餐位数，建议与宴会厅厨房合并，厨房包括以下功能：a) 厨房主体区b) 点心部c) 粗加工间d) 洗碗间e) 备餐间f) 凉菜间g) 送菜电梯（3 台以上，可进人）3.3.3 各类厨房库房面积一般惯例厨房库房面积与供应餐位数的比例约为1-1.5 m2/10 餐位(根据不同情况调整)1) 冷库：冷冻肉类库50 m3，约占地25m2；蔬菜保险库20m3占地10 m2；2) 食品干货仓库： 30 m2；3) 物品仓库：约20 m2；说明：中厨房主要为中餐厅服务。其出品主要为中式烹调的食品；所有厨房都配置餐具洗消设备和存放设施70、；粗加工间用于完成蔬菜拣削、家禽屠宰、肉类分割等食品加工工序；精加工工序如切制、配菜、冷菜制作等均在厨房主体区内完成；厨房必须充分考虑与各自餐厅的服务流线配合，充分考虑食品输送流线的合理性；3.4 宴会多功能厅及会议室部分1)多功能宴会大厅A. 宴会厅面积：700m2，指标如下：a) 正餐宴会：1.5-1.7m2/每餐位b) 冷餐宴会：1.0-1.2 m2/每餐位c) 会议，剧场式：0.6-0.7 m2/每餐位B. 净高：由于宴会厅面积较大，建议室内净高度控制在8-9m左右，避免压抑感；C. 具有极佳的音响和灯光调控系统；D. 具有同声翻译系统；E. 可分隔为2-3 个大小不等的空间，隔断具备71、隔音、隔光的效果；2)说明：国家旅游局的“星级评定标准”对五星级酒店要求宴会厅的面积规定为500m2 以上(不包括前厅等候区和配套设施的面积)计分最高，同时要求配置贵宾休息室；同时本公司十分强调宴会厅和家具的多功能效能。多功能宴会厅的使用内容以宴会、酒会、结婚宴会、会议、展览为主。3)多功能宴会厅的配套设施面积（建议）A. 宾客等候区域(前厅走廊)：150 m2，指标是(1/6-1/3)宴会厅面积或0.2-0.3m2/每人；B. 贵宾室：30 m2/间左右，建议2 间；C. 衣帽间：10-15 m2左右；D. 后台化妆间：分男女化妆间各一间，带卫生间，各30-40 m2左右；E. 音响、灯光及72、同声翻译控制室：20 m2左右；F. 家具仓库：150 m2左右；G. 备餐间：50 m2左右；H. 公共卫生间：50 m2左右；I. 配置宴会专门的厨房，可与中餐厅厨房共用，面积指标详见中餐厅厨房面积指标；5. 会议厅、房a) 大型会议厅：1 间，阶梯式会议多功能厅，150m2/间；b) 中型会议厅：1 间，100m2/间c) 小型会议室：2 间，50-80m2/间d) 会议辅助设备，其中包括：u 普通白板u 揭图板u 电子白板u 激光教棒u多媒体投影仪u 实物投影仪u 多元麦克风系统u 会议视像系统u 同声传译系统u 活动舞台u 无线上网u 电脑灯系统3.5 康体水疗娱乐部分3.5.1 K73、TV 夜总会夜总会可以设置KTV 房32 个，实际面积大小根据市场要求调整.3.5.2康体水疗区包括：男女宾水区、综合休息大厅、影视休息室、多功能房、棋牌室、桌球、乒乓球、自助餐厅、按摩房、室内外游泳池等。3.6行政办公部分1. 总经办公室60 m22. 前厅办公室(设置在大堂)20 m23. 餐饮部办公室40 m24. 客房部40 m25. 市场销售部40 m26. 财务部40 m27. 人力资源部30 m28. 工程部40 -60m29. 安保部20-30 m210. 采购办公室40 m211. 其它100 m2a) 总茶水室b) 卫生间c) 培训室12. 员工区域1) 员工餐厅，员工厨房74、200 m22) 男、女更衣室及浴室250 m2其中：男更衣100 m2，女更衣150 m23) 医务室20m24) 倒班宿舍80 m23.7 后勤设备部分1)后勤仓库用房300 m22)卸货平台50 m2左右3)垃圾房：40 m2左右（设置在室外，设置制冷降温设备）4)煤气房：10m2 左右（设置在室外）5)空调机房：120m26)消防水池：约需100m27)生活水池：约需100m28)水泵房：80m29)变压器房，高压配电房，低压配电房：200m210) 发电机房：100m211) 弱电机房：60m212) 工程维修房：100m23.8 停车场部分说明：国家旅游局星级评定标准要求为自备停车75、场车位不少于40客房数，加分较多。3.9酒店机电系统与流线说明3.9.1空调通风系统1)中央空调机房（供公共部分），模块式空调机组（供客房部分）2)空调冷却循环系统3)暖通及新风系统4)公共部位风柜5)新风机机客房风机盘管6)客房通风7)客房卫生间通风8)厨房排风(包含在厨房部分)9)全部位空调管道及设备3.9.2供排水系统1)水池及净水池2)水箱或加压系统(一般保持3 天的供水储存量，以每天15 立方米房计算)3)供水管网及保温4)水处理系统a) 中水处理系统b) 直饮水处理系统c) 厨房d) 厨房隔油池e) 客房f) 游泳池g) 污水h)中央热水系统，建议设置太阳能加热系统；3.9.3消防76、系统1)消防水池2)消防水泵3)稳压水泵4)消火栓系统5)灭火器6)喷淋系统7)排烟系统8)消防报警系统A. 烟感B. 温感C. 手动报警D. 警铃9)报警系统与空调、通风、防火分区卷闸联网10) 中央控制台及楼层分报器11) 消防监控室(与中央监控室机房共同设置)3.9.4供电系统双回路电源加发电机组的“三电源”配套方案1)变压器房2)高压配电低压配电3)漏电保护系统4)自备发电机组系统5)应急照明6)不间断电源3.9.5弱电系统1)电话系统2)电脑系统3)背景音乐及录像播放系统(与电脑、电话机房共同设置)4)电视及共用天线接收系统5)中央监控系统(与消防监控系统机房共同设置)6)办公智能化77、系统7)客房节能系统第四章 项目实施进度4.1施工项目进度计划的实施XT国际大酒店施工项目进度计划的实施就是施工活动的进展，也就是用施工进度计划指导施工活动、落实和完成计划。施工项目进度计划逐步实施的进程就是施工项目建造的逐步完成过程。为了保证施工项目进度计划的实施、并且尽量按编制的计划时间逐步进行，保证各进度目标的实现，将按照以下工作实施；4.1.1施工项目进度计划的贯彻1.检查各层次的计划，形成严密的计划保证系统施工项目的所有施工进度计划：施工总进度计划、单位工程施工进度计划、分部分项工程施工进度计划，都是围绕一个总任务而编制的：“它们之间关系是高层次的计划为低层次计划的依据，低层次计划是78、高层次计划的具体化。在其贯彻执行时应当首先检查是否协调一致，计划目标是否层层分解，互相衔接，组成一个计划实施的保证体系，以施工任务书的方式下达施工队以保证实施。2.层层签订承包合同或下达施工任务书施工项目经理、施工队和作业班组之间分别签订承包合同，按计划目标明确规定合同工期、相互承担的经济责任、权限和利益，或者采用下达施工任务书，将作业下达到施工班组，明确具体施工任务，技术措施，质量要求等内容，使施工班组必须保证按作业计划时间完成规定的任务。3.计划全面交底，发动群众实施计划施工进度计划的实施是全体工作人员的共同的行动，要使有关人员都明确各项计划的目标、任务、实施方案和措施，使管理层和作业层协79、调一致，将计划变成群众的自觉行动，充分发动群众，发挥群众的干劲和创造精神。在计划实施前要进行计划交底工作，可以根据计划的范围召开全体职工代表大会或各级生产会议进行交底落实。4.1.2施工项目进度计划的实施规程1.编制月（旬）作业计划为了实施施工进度计划，将规定的任务结合现场施工条件，如施工场地的情况、劳动力机械等资源条件和施工的实际进度，在施工开始前和过程中不断地编制本月 （旬）的作业计划，这是便施工计划更具体、切合实际和可行。在月（旬）计划中要明确：本月（旬）应完成的任务，所需要的各种按源量，提高劳动生产率和节约措施。2.签发施工任务书编制好月（旬）作业计划以后，将每项具体任务通过签发施工任80、务书的方式便其进一步落实。施工任务书是向班组下达任务实行责任承包、全面管理和原始记录的综合性文件。施工班组必须保证指令任务的完成。它是计划和实施的纽带。3.做好施工进度记录，填好施工进度统计表，在计划任务完成的过程中，各级施工进度计划的执行者都要跟踪做好施工记录，记载计划中的每项工作开始日期、工作进度和完成日期。为施工项目进度检查分析提供信息，因此要求实事求是记载，并填好有关图表。4.做好施工中的调度工作施工中的调度是组织施工中各阶段、环节、专业和工种的互相配合、进度协调的指挥核心。调度工作是使施工进度计划实施顺利进行的重要手段。其主要任务是掌握计划实施情况，协调各方面关系，采取清施，排出各种81、矛盾，加强各薄弱环节，实现动态平衡，保证完成作业计划和实现进度目标。调度工作内容主要有：监督作业计划的实施、调整协调各方面的进度关系；监督检查施工准备工作；督促资源供应单位按计划供应劳动力、施工机具、运输车辆、材料构配件等，并对临时出现间题采取调配措施；按施工平面图管理施工现场，结合实际情况进行必要调整，保证文明施工；了解气候、水、电、汽的情况，采取相应的防范和保证措施；及时发现和处理施工中各种事故和意外事件；调节各薄弱环节；定期召开现场调度会议，贯彻施工项目主管人员的决策，发布调度令。4.2施工项目进度计划的检查方法在施工项目的实施进程中，为了进行进度控制，进度控制人员应经常地、定期地跟踪检82、查施工实际进度情况，主要是收集施工项目进度材料，进行统计整理和对比分析，确定实际进度与计划进度之间的关系。其主要工作包括：1 跟踪检查施工实际进度跟踪检查施工实际进度是项目施工进度控制的关键措施。其目的是收集实际施工进度的有关数据。跟踪检查的时间和收集数据的质量，直接影响控制工作的质量和效果。一般检查的时间间隔与施工项目的类型、规模、施工条件和对进度执行要求程度有关。通常可以确定每月、半月、旬或周进行一次。若在施工中遇到天气、资源供应等不利因素的严重影响，检查的时间间隔可临时缩短，次数应频繁，甚至可以每日进行检查，或派人员驻现场督阵。检查和收集资料的方式一般采用进度报表方式或定期召开进度工作汇83、报会。为了保证汇报资料的准确性，进度控制的工作人员，要经常到现场察看施工项目的实际进度情况，从而保证经常地、定期地准确掌握施工项目的实际进度。2 整理统计检查数据收集到的施工项目实际进度数据，要进行必要的整理、按计划控制的工作项目进行统计，形成与计划进度具有可比性的数据，相同的量纲和形象进度。一般可以按实物工程量、工作量和劳动消耗量以及累计百分比整理和统计实际检查的数据，以便与相应的计划完成量相对比。3 对比实际进度与计划进度将收集的资料整理和统计成具有与计划进度可比性的数据后，用施工项目实际进度与计划进度的比较方法进行比较。通常用的比较方法有；横道图比较法、s型曲线比较法和“香蕉”。型曲线比84、较法、前锋线比较法和列表比较法等。通过比较得出实际进度与计划进度相一致、超前、拖后三种情况。4 施工项目进度检查结果的处理施工项目进度检查的结果，按照检查报告制度的规定，形成进度控制报告向有关主管人员和部门汇报。4.3 施工进度计划横道图第五章 项目可经营项目经济效益分析及价格建议5.1湘潭XT国际大酒店可经营项目设定及经营规模、种类根据市场调研反馈结果，在被问到您在酒店消费，感兴趣且使用较多的设施有什么时候。在所给22个酒店常备设施设备选项中，按选择频率和比重排序如下表：做多重响应后获得每个选项的百分比，排序后结果请参见如下图表：选项内容频率比重（%）人次率%排序标准客房12215.554.85、51湘菜厅10813.748.22自助餐厅759.533.53中小型会议室597.526.34健身中心486.121.45多功能厅395.017.46露天咖啡厅384.817.07食街374.716.58从表中可以看到消费者对客房、餐饮、娱乐、康体等方面的需求非常大，因此酒店经营项目可大致定为客房、餐饮、娱乐、康体。其中客房按照五星级酒店要求需要有总统套房、商务房、标准房等。餐饮分中餐和西餐。湘菜厅属于中餐范畴，中餐还包括宴会和食街，从提升价格和档次来讲还应有一定比例的粤菜。调查结果显示，被访问者对西餐兴趣不大，建议不必大范围设置西餐厅，评星必备项目具备即可。以下将结合本次湘潭XT国际大酒店顾86、客消费需求与偏好调研结果与五星酒店星评标准对XT国际大酒店可经营项目进行分类详细分析。5.1.1客房调查结果显示，市场上对标准房的需求量较大。当被问到您一般入住的客房类型时，按选择频率排序排在前三位的分别是双标、单标和商务房。因此标准房的比重要占相当大的比重才能迎合市场的需求。具体比例为，双标35.6%，单标30.2%，商务房15.1%,套房8.9%，请参见下图：调研结果显示，当被问到，您所在单位对会议的要求时，对客房的要求这一问题中，有42.8%的比例选择了会议期间同时会用到客房，由此可见，消费者对客房的需求量也很大。具体情况见下图：由数据可知，纯会议不多，会议+餐饮比较多。可以这样理解，会87、议运营会带动餐饮、客房、娱乐消费。如何靠会议争取客源，也是XT国际大酒店在以后经营中要重点考虑的问题。 本次调研中，被访问者对客房设施设备和客房舒适度取决于什么的回答情况如下图：由上图可知，客人需求排名前三的是万能充电器（70.5%），电热水壶（62.7%），电脑（62.3%）；超过50%的需求设备还有宽带。此外还有大约20%的被访问者填写了吹风机一项。按照行业经验，20%以上的需求都是酒店要尽量满足的。因此，表中百分比超过20%的设施设备都是XT国际大酒店在二次装修期间要重点考虑的问题。建议更深层次的考虑顾客的需求，进行人性化设计。电脑配置方面，可以在商务房安放电脑，宽带一定要单独组网，网线88、接口应尽量满足客户需求。(建议墙壁放两个网线接口，床头放一个。)在此次市场调研中，当被访问者被问到您认为客房舒适度取决于什么时，被访问者的回答进行统计处理后排序如以下图：从上表中更可以很明显看出，房间面积大小、窗外景观、床的尺寸及配置、装修等几项排在前几位。房间面积大小已经固定，32的标准客房已经可以满足消费者的需求也符合评五星要求。窗外景观这一项，建议面对公路的一侧需要进行人工造景，另一侧是别墅区，基本可以满足顾客的需求。床的尺寸建议选择2m*1.5m的标准床，大床房建议选择2m*1.8m的大床。装修方面则建议走中国风路线，结合湘潭当地文脉进行整体设计施工。关于您最喜欢的客房预订方式一题中，89、有高达75.1%的被访问者选择了电话预订，网络预订也占了一定比例。具体参见下图： 建议XT国际大酒店在做好电话预订工作的同时要和艺龙、携程旅游网等旅游中间商进行合作。方便客户预订房间的同时也在无形中宣传自己。此外，XT国际大酒店官方网站也是预订非常重要的途径，网站建设时候一定要考虑到方便顾客，处处为顾客着想。5.1.2餐饮“民以食为天”，近年来，随着中国经济的迅速发展，人民生活水平的提高，已经有相当一部分人不满足于只是吃饱、吃好的层次，而是对菜品色、香、味提出了更高的要求。但湘潭县目前基餐饮消费场所已经没有办法满足这部分人的需求。本次市场调研过程中了解到，湘潭县的一些行政单位和企业有很多时候是90、到湘潭市消费，这说明目前湘潭县没有能满足消费者更高层次需求的餐饮消费场所。因此，在湘潭县建造五星级的酒店也是十分必要的。调研中了解到，市场上对本地特色餐饮需求量大，对西餐需求相对小得多。但考虑到吸引红色旅游的外国游客，建议湘潭XT国际大酒店餐饮方面以中餐为主，兼顾西餐。市场调研数据反馈，当被问到在您常去的中餐场所，您最满意的是：排名前两位是菜的口味（64.7%）和服务质量(27.3%)。其他选项所占比重，请参见下图：由上表也可以看出，消费者最看重的是菜和口味，然后是服务质量。菜的分量已经不是考虑的主要因素，中国人受中国传统文化影响深远，请客吃饭都会超量点菜。因此，建议XT国际大酒店要对目标市场91、进行更深层次的市场调研，来更好的了解消费者的需求。调研中主观问题部分，很多被访问者建议XT酒店菜的口味以湘菜为主，做好、做足地方特色。结论：综合以上各要素，建议XT国际大酒店主要经营以下餐饮项目：（1）湘菜厅（需求最大）（2）宴会厅（行政会议多，也占很大比重）（3）食街（当地特色小吃。散客）（4）露天咖啡厅（5）西餐厅（6）自助早餐（西式自助为主，兼顾地方小吃。）5.1.3会务XT国际大酒店最重要的目标市场就是湘潭县的行政、事业单位，会务是盈利的重要项目。市场调研中了解到，会务每月一次和每月几次的单位占比例非常大。会议要求一项，纯会议很少，会议+餐饮形式最多（47.9%）具体情况见下表：从表中92、可了解到，会议除一年一次的比例略小以外，其他几项比例基本相当。此表说明了湘潭市场上会务有很大的盈利空间。由前面分析可知，被访问者中，纯会议的比例相当小，会务会带动客房、餐饮、娱乐共同发展。 关于问卷中涉及到的会议规模问题，100人左右、50人左右的会议最多，具体情况参见下表：会议规模这个题目的调研结果显示，100人左右、50人左右、20人左右会议较多。建议二次装修期间充分结合市场需求。此外会议规模和会议频率交叉表分析表明，每月一次的中小型会议所占比例最大，建议中小型会议厅占总会议厅间数的半数以上。贵单位会议情况* 贵单位会议规模 交叉制表贵单位会议规模合计450人以上450人以内200人左右193、00人左右50人左右20人左右贵单位会议情况每月几次10112181042每月一次15814141355每季度一次1391291448每半年一次1371211539每年一次017113224合计41232615544208会议性质行政会议所占比例最大68%，总结会和培训会也较多。因此要按照行政会议、总结会议、培训会议的要求进行会议厅的设计。市场调研中，当被问到您希望会议厅提供的设备问题中，市场上要求较多的是多媒体投影仪、专业音响、灯光和可视电话会议系统。具体比例见下表：因此，XT国际大酒店二次装修采购会议室设施、设备，进行装修时，可在参考以上数据。结论：综合以上所有内容，湘潭XT国际大酒店会务94、可以重点建设50、100人左右的小会议厅，方便行政、培训、总结会议。同时20人左右的高端配置会议厅也要一定数量。5.1.4娱乐、健身、康体市场调研过程中，娱乐、健身设施中的几个项目具体按需求百分比排序如下：娱乐可经营项目（1） 桑拿（2） KTV 建议走高端路线，用最先进的设备，最好的服务，最高的价格。（3）足浴健身、康体可结合在一起做成健身俱乐部的形式。健身俱乐部在目前湘潭市场还是空白，因此XT国际大酒店可以填补这块市场空白。树立以消费者需求为中心的品牌营销理论，合理制定价格。建议在充分了解消费者对健身的需求强度，对细分市场进行深层次调再进行进一步策划和价格定位。5.2经营项目的经营价格标准95、建议根据市场调研结果，被访问者的个人月均收入情况如下表：收入主要集中在1500-2500之间，占到44.4%，1500元以下的也占了很大比例40.8%，因此大众消费的定价部分不宜偏高。收徒比例如下表：当被问到您到酒店消费是什么付款形式时，有38.3%的消费是单位报销，36.4%的消费是自己付费。因此，行政付费包括会议、娱乐等项目可以走高位价格战略。具体情况参见下图：当被问到您所在单位往来客户订房及付款方式一题时，62%是单位预订并付费，根据这一原因，客房还可适当调高价格。餐饮定价方面，自己预订并付费的占22.7%。具体情况见下图：62%是单位预订并付费，根据这一原因，客房还可适当调高价格。餐饮96、定价方面，当被问到宴会没桌价格在400-800元之间，这个价格您是否能接受时，回答情况如下表： 图表反映信息400-800元每桌的价格，有89.4%的人基本能接受，定价可以接近800。综合以上因素及湖南省和湘潭市酒店业发展现状将XT国际大酒店可经营项目及建议价格列表如下：可经营项目建议价格备注客房472元/间前台现付价（门市价可在此价格基础上上浮40%-50%,最终经营价格以综合价格体系为依托）宴会800元/桌10人/桌不含酒水桑拿足浴KTV健身俱乐部年卡制员工平均工资：2007年湖南省住宿、餐饮业平均工资1230元。五星酒店工资标准应该处于住宿、餐饮业上游水平，参照此标准及近年湖南省住宿、餐97、饮业工资涨幅暂时预测XT国际大酒店员工平均工资1800元/人/月。5.3 鑫天大酒店定位根据前期的市场调研，我们可以将鑫天大酒店的总体定位初步拟定如下：1、 总体定位：长株潭地区园林式、特色休闲娱乐型、商务会议酒店。2、 主要服务产品之一会议，包括政府会议、高校学术会议、行业会议、企业会议。酒店周边有株洲国家级高新产业开发区、湘潭国家级高新产业开发区、德国工业园区、易俗河经济开发区之间，各种企业会议应该成为酒店未来需要高度重视的消费群。因此本酒店的会议设施要充分考虑不同会议的需求进行个性化服务：包括配备先进的光纤宽带、同声传译系统、公信会议系统、高清投影系统。3、 主要服务产品之一休闲娱乐，易98、俗河是远近闻名的休闲之都，KTV、SPA、咖啡厅、茶吧、康体保健中心、洗浴中心必不可少；除了配备一定数量的棋牌室，最好配备麻将楼层；建议增加水上PARTY摩比瀑。4、 主要服务产品之一特色餐饮，湘菜为主，粤菜为辅；重点做足河鲜文章，兼营山珍野味、腊味。既要有多功能宴会厅，又要有面对大众消费的美食街。5、 商务针对商务人士，提供个性化服务，配备一定数量的商务套间或行政套间。 文化定位（二）文化是酒店的灵魂，建议在酒店内：1、 增辟湘潭名人馆或名人蜡像馆、齐白石画廊；2、 增加槟榔展览馆、湘莲展览馆，这些都是独特的本地特色。第六章 项目财务分析6.1 财务分析编制说明5.1.1 财务分析编制依据199、依据本次可行性研究报告的有关数据；2、企业财务通则和企业会计准则；3、酒店行业标准；4、其他有关经济法规和文件；5、庄玉海酒店管理公司管理经验数据；6.1.2 经营测算基础数据1、测算期从2009 年起至2018 年，共10 年，每年营业天数按365 天计算；2、营业收入数据根据市场分析、项目经营定位等章节内容进行测算；3、营业税金及附加按现行有关税法规定计算；4、营业成本按长株潭市同类型酒店的标准水平，餐饮成本率为40%，客房及其他项目成本率为5%进行测算；5、员工配置：根据庄玉海酒店管理公司的经营理念和管理模式，按1.2 的系数配置员工，人平均工资按每月2000 元计算，工资总额每年递增100、5%。6、酒店负担的养老保险、工伤保险、医疗保险、失业保险、生育保险和住房公积金按2007 年湘潭市有关法规进行测算。7、经营费用参考东方酒店管理管理经验数据；8、固定资产折旧旧按企业会计制度规定计提。8、开办费按三年平均摊销。9、所得税率按2008 年新企业所得税法规定测算；10、投资总额根据项目投资估算章节。11、基准收益率参考中国人民银行公布的中长期贷款利率7.47%。12、计算单位为万元。6.2 项目财务分析6.2.1 十年运营期营业收入分析本项目营业收入分为客房收入、餐饮收入、会议室收入、康体娱乐收入、车场收入、商场收入以及物业租赁收入等项目，十年运营期营业收入累计86,651 万元101、，十年运营期年均营业收入为8,665 万元。1、十年运营期客房收入分析：客房总房数为270 间，本项目运营期第1 年综合平均房价656 元/房晚，综合开房率60%；第2 年综合平均房价680 元/房晚，综合开房率65%；第3 年综合平均房价699 元/房晚，综合开房率69%；第4 年将有所回落，年综合平均房价669 元/房晚，综合开房率64%；第5 年酒店进入稳步提升期，开房率预计每年有3%和年平均房价均有3%的提高,十年运营期年均综合开房率达66%，年均综合平均房价达717 元/房晚，十年期客房营业收入48,331 万元，十年运营期年均客房营业收入为4,833 万元占总收入的55.78%。2102、十年运营期餐饮收入分析：餐饮收入主要分中餐厅收入、中餐VIP 房收入、西餐厅收入、大堂吧收入、宴会厅收入等。十年运营期餐饮收入22,020 万元，十年运营期年均中餐收入2,202 万元，占总收入的25.41%。3、十年运营期会议室收入分析：会议室收入主要有多功能会议厅（1 间）和中小型会议室（各1 间）,十年运营期会议室收入为1,341万元，十年运营期年均营业收入134 万元,占总收入的1.55%。4、十年运营期康体娱乐收入分析:康体娱乐项目收入主要有水疗区收入、KTV 房收入、按摩房收入、健身房收入以及棋牌室收入等。十年运营期康体娱乐收入为13,552 万元,年均营业收入为1,355 万元103、,占总收入的15.64%。5、十年运营期停车场收入为377 万元，十年运营期年均停车场收入为38 万元，占总收入的0.44%。6、十年运营期商场收入为282 万元，十年运营期年均商场收入为28 万元,占总收入的0.32%。7、十年运营期物业租赁收入为600 万元，十年运营期年均物业租赁收入60 万元，占总收入的0.69%。6.2.2 十年运营期营业税金及附加、营业成本以及经营费用1、十年运营期营业税金及附加分析：营业税金及附加按相关法规进行测算。十年运营期营业税金及附加为4,766 万元，十年运营期年均营业税金及附加477 万元，占总收入的5.50%。2、十年运营期营业成本分析: 营业成本按长104、株潭同类型酒店的标准水平，餐饮成本率为40%，客房及其他项目成本率为5%测算；十年运营期营业成本为12,362 万元，十年运营期年均营业成本1,236万元，占总收入14.26%。3、十年运营期工资及福利费分析：十年运营期工资及福利费为16,691 万元，年均工资及福利费1,669 万元，占总收入的19.26%。4、本项目十年运营期经营费用分析：经营费用主要分低值品摊销、维修费、汽车使用费、洗涤费、交际应酬费、水费、电费、柴油费、煤气、广告宣传费、其他费用、金融机构手续费等，十年运营期经营费用为16,490 万元，十年运营期年均经营费用为1,649 万元，占总收入的19.03%。6.2.3 十年105、运营期非经营性费用分析非经营性费用主要包括房产税、土地使用税、固定资产折旧、开办费摊销等。十年运营期非经营性费用23,162 万元，十年运营期年均非经营性费用2,316 万元，占总收入的26.73%。6.2.4 十年运营期所得税费用分析本项目十年运营期期所得税费用为3,295 万元，十年运营期年均所得税费用为329 万元，占总收入的3.8%。6.2.5 十年运营期净利润分析本项目十年运营期净利润为9,885 万元，年均净利润988 万元,净利率为11.4%。6.2.6 投资回报分析1、本项目静态投资分析：静态投资回收期为9.95 年；2、本项目动态投资分析：本项目20 年净现值为3,895 万106、元；本项目20 年现值指数为1.12；动态投资回收期为16.82 年；第七章 项目风险分析7.1 系统风险本项目的系统风险主要来自湘潭县及其周边镇区的宏观经济运行所产生的不确定性。虽然从整个长株潭来说，其宏观经济运行情况是令人乐观的，这些区域整体发展水平在整个长株潭来说都处于相对较高的位置上。7.2 市场风险长株潭虽然发展迅速，但湘潭县地处经济欠发达的地区，区域市场本身的吸引力有限。项目今后的发展主要面临着以下市场风险：1、长株潭酒店业发展格局巨变；2、酒店盈利情况有较大的周期性。3、长株潭酒店的季节性强，旺季时间较短；4、湘潭地区旅游发展情况；5、随着长株潭的民营资本积极进军酒店业，以及政府107、优惠政策的落实，项目周边地区的四、五星级高档酒店数量将会迅速增加。因此，本项目的发展，关键还要看项目运营后的经营管理水平。7.3 财务风险从财务角度看，通过静态和动态分析，在考虑各种因素上下浮动10%的情况下，本项目将来的财务状况仍然能够保持良好，这说明本项目抵抗财务风险的能力也是非常强的。7.4 其他风险除了上述三种主要风险之外，另外的如经营风险、技术风险等等也是本项目所需要认真考虑的对象。酒店不同于其他的房地产产品,它在建造、经营等过程中对技术的要求远远超过一般的房地产产品对各种技术的要求；与此同时，酒店正式投入运营之后的经营管理风险更是我们必须认真对待的东西。综上所述，本项目对系统风险、108、市场风险、财务风险及其他风险进行分析、论证、评估。第八章 项目可行性研究分析结论本项目是公司在房地产行业实行多元化发展的第一步，它对我司与番禺区镇的发展都具有非常重要的意义。1.如前所述，长株潭的宏观经济情况有利于本项目的开展。以长株潭近三年GDP 平均增长速度超过14%来看，它完全能够支撑本酒店完工后长株潭酒店市场的正常运作与盈利；2.整个长株潭酒店市场竞争越来越激烈，可是湘潭地区目前五星级酒店多，相对来说竞争激烈程度并不是太高，发展空间还比较大，这也给本项目的开展提供了可能；3.本项目建成之后，能够给当地政府财政带来可观的营业税收入。可见本项目的社会经济效益之巨大；同时也能给我公司带来可观109、的利润。从财务和社会角度来看，都不失可行性。4.本项目的主要风险来自区域经济发展的不确定性，市场竞争风险并没有达到令人生畏的程度。本项目定位于商务加度假，这也将大大提高本项目抵御市场风险的能力。5.经过上述分析，我们认为在目前选址兴建五星级酒店及相关商业配套项目是具有前瞻性的，是可行的。为保证项目建设的有序推进，我们建议成立项目筹备办公室。建议项目筹备办公室负责人由公司董事会委托有丰富酒店项目筹备经验的东方酒店管理公司指派专业人员担任，办公室下设项目协调组、项目调研组、项目设计组和项目顾问组，各组工作人员由双方代表共同组成。6.从市场战略的角度分析，企业的成功在于能解决市场中的核心问题并且明显110、优于其竞争对手。本项目作为水文生态酒店，凭借全新的经营管理理念和独具心得的操作手法，在开发和占领本区域的商务及休闲娱乐市场中必将大有作为。7.酒店的投资者湘潭XT房地产开发集团，在本地区有丰富资金、人才、信息、客户网络、商誉等资源，酒店成功开业无疑将与公司的房地产主营业务相得益彰。酒店的建成将为整个番禺区的第三产业产生明显的作用，必将获得良好的社会、经济效益。综上所述，本项目是可行的，偿债能力极强，有良好的经济效益。但本项目的发展，关键还要看项目是否能够按照市场定位的要求做好功能布局和装修设计，以及在日后的运营过程中能够在市场营销方面做好客源的开发与组织工作，在内部管理方面控制住各种营业成本和111、营业费用，保持较高的经营管理水平。本项目回报比较理想，社会效益巨大，各种都在可以接受的范围之内，是一个综合素质比较高的优质项目。附录，参考文献 规范编写委员会编.建设工程项目管理规范实施手册M. 北京：中国建筑工业出版社. 曹善琪主编. 民用建筑可行性研究与快速报价M. 北京: 中国建筑工业出版社. 庄玉海主编. 酒店工程建设指导M. 北京: 冶金工业出版社. 王维才，戴淑芳，肖玉新编著.投资项目可行性分析与项目管理M. 北京: 冶金工业出版社,2003. 施建刚著. 酒店开发与管理M. 上海: 同济大学出版社. 彭俊,刘卫东编. 房地产投资分析M. 上海: 同济大学出版社. 骈永富, 闫俊爱112、编著. 房地产投资分析与决策M. 北京: 中国物价出版社. 成虎主编. 工程项目管理M. 北京: 中国建筑工业出版社. 卜一德主编. 房地产开发经营管理实用手册M. 北京:中国建筑工业出版社. Denny McGeorge编. 市场经济下的建设管理M. 北京:中国建筑工业出版社.杜学主编，酒店工程管理M. 北京：清华大学出版社，2004年附表四、XT国际大酒店投资费用概算表XT国际大酒店投资费用概算表序列号费用名称计量单位工程量费用标准造价或费用（万元）单位面积造价备注一前期调查规划费用50.009.901前期市场调查研究费用万/宗1.050.0050.009.90二政府各类税费1政府各类税费113、万/项1.0200.00200.0039.61三设计监理费用604.08119.64 1建筑工程（含人防）设计费30元/M248000.00144.00151.47 30.00 2环境及景观设计费万/项110010019.813室内装饰设计费30元/M23994630119.8423.734监理费（建设费）0.8%29096.030.008232.7746.10四建安工程费用8256.141635.21预算编制费2元/M250490210.1022三通一平费用元/M2504901050.49103其他前期建设费元/M250490150757.351504桩基础工程元/M250490150757114、.35150总建筑面积5地下室，基坑及支撑元/M21654418002977.92589.80地下面积6半地下室工程元/M247791000477.9094.65半地下面积7地上建筑部分元/M2291679002625.03519.91地上面积8外墙装饰元/M212000500600118.84外立面面积五机电工程费用7539.341493.238给排水工程（不算洁具）元/M250490150757.35150总建筑面积9消防工程元/M250490100504.90100总建筑面积10污水市政工程元/M25049040201.9640总建筑面积11空调工程元/M2504905002524.50115、500总建筑面积12电梯工程万/台1340520102.9913地下室通风工程元/M216544200330.8865.53地下面积14强电、防雷、动力、变配电元/M2504903001514.70300总建筑面积15电话总机及配线、闭路电视、监视、广播音响、管理电脑、火灾报警、共用天线元/M2504902001009.80200总建筑面积16泛光照明建设费元/M250490525.255总建筑面积17煤气工程万/项115015029.71六室外工程元/M250490120605.88120总建筑面积七其他杂项工程元/M2504902001009.80200总建筑面积八室内精装修连家具元/M2116、39946280011184.882215.27装修面积十厨房设备万/项150050099.05十一建设费用小计29950.12 5931.90 十二酒店用具、用品及试营业费（开办费）建设费3%29950.110.03898.50177.96十三营销活动费用建设费1%29950.110.01299.5059.32十四小计（十一+十二+十三）31148.116169.16十五不可预见费5%31148.110.051557.41308.46总造价32705.226477.62 附图五、 湘潭XT国际大酒店总平面图附录六：湘潭XT大酒店顾客消费需求与偏好调研问卷 尊敬的先生女士：您好！我们是XT大酒117、店筹备办的工作人员，酒店自招商引资之后，正按县委、县政府要求进行积极筹备工作。现在正在进行酒店消费需求及客人喜好方面的情况调查。为了使酒店能够更符合您的消费需求，并希望建立起彼此之间的信息沟通与联系。请您回答以下问题，在您认为合适的内容上打“”，您的回答无所谓对错，只要是您真实的想法，都会对我们有很大的帮助，谢谢合作！ 一、受访客户背景资料1、您现在居住的区域是？1.湘潭市 2.长沙 3.株洲 4.湘潭县 5.其他县市 2、请问您的家庭成员构成是？1.单身贵族 2.两口之家 3.三口之家 4.四口及其以上 3、请问您的年龄是？1.24岁以下 2.25-29岁 3.30-40岁 4.4150岁 118、5.51岁以上 4、请问您的家庭年收入？1.2-4万元 2.4-6万元 3.6-10万元 4.10万元以上 5、请问您现在的月均收入是？1.1500元以下 2.15002500元 3.25003500元 4.35004500元 5.45006000元 6.6000元以上 6、您的工作单位是？1.企业 2.事业 3.机关 4.外企 5.私企 6.经商 7.其他 7、请问您的职业（或职务）是？1.国家机关干部 2.一般公务员 3.企业中/高管理人员 4.企业一般职员 5.教师 6.医生 7.个体私营业主 8.自由职业者 9.文体工作者 10.军警 11.私营企业老板 12.其他 8、请问您是否有私119、家车？1.有 2.没有 9、请问您的学历是？1.大专及其以下 2.大专 3.本科 4.硕士 5.博士二、消费需求与酒店功能设计要求调查 10、请问您在酒店消费，感兴趣且使用较多的设施有（可多选）1.标准客房 2.行政客房 3.套房 4.行政会所5.多功能厅 6.中小型会议室 7.湘菜厅 8.粤菜厅 9.食街 10.自助餐厅 11.露天咖啡厅 12.商务中心13.洗衣中心 14.商场 15.写字楼 16.游泳池 17.美容美发中心 18.健身中心19.休闲中心 20.棋牌室 21.KTV 22.酒吧 11、请问影响您选择下榻酒店的条件是？（可多选） 1.地段 2.交通状况 3.星级 4.设备设施120、 5.免费早餐 6.服务 7.价格 8.是否拥有完善的酒店配套 9.人员素质 10.周边商业形态 12、请问影响您所在的单位选择合作酒店的条件是：（可多选）1.交通便利 2.合作关系较好 3.酒店的规模与档次 4.服务 5.快捷 6.地理位置 7.价格13、请问您到酒店消费付款形式一般是？ 1.自己付费 2.朋友宴请 3.单位报销4.其他 14、请问您到酒店消费的原因一般是？1.公务出差 2.参加会议/活动 3.代表公司进行接待活动 4.宴请他人 5.朋友请客 6.休闲旅游 7.其他 15、请问您希望享受到的酒店服务是？1.私人管家服务 2.严格依照相应星级标准 3.对个性化需求给予人性化服务121、 4.没有特殊要求 16、请问您认为湘潭县目前的酒店是否能满足您的需求？1.完全可以2.可以 3.无法满足 4.没概念 17、请问您认为湘潭县是否有建五星酒店的必要?1.非常有必要2.有必要3.没必要4.没概念18、请问您希望酒店的档次应该是何级别的酒店？1.五星级 2.四星级3.三星级4.经济型酒店19、请问如果在湘潭县新建一座五星级酒店，您希望她的定位方向是?1.高档商务型精品酒店 2.综合性酒店 3.休闲渡假酒店 4.物美价廉的市民酒店 5.经济型酒店 20、请问在您选择餐厅时，下列因素往往是您要加以考虑的，请按重要性排序？1.用餐环境 2.停车场地 3.餐馆的规模 4.菜肴口味 5.出122、菜速度 6.卫生状况 7.有无熟人 8.餐饮价格 您的排序：_. 21、请问中餐与西餐相比，您更喜欢？1.中餐(选此项者请继续回答22) 2.西餐（选此项者请跳到 24） 22、请问您最常去消费的中餐场所是_ 23、请问在那里消费，您最满意的是？1.菜的口味 2.菜的分量 3.服务质量 4.配套设施 5.其他 24、请问您最喜欢也最常去的西餐消费场所是_ 25、请问在您最常去的西餐厅里您主要消费以下哪个（或哪些）产品？1.扒类 2.烧烤类 3.点心 4.冷（热）饮 5.其他 26、请问如宴会每桌菜肴的价格在400800元之间，这个价格您能接受吗？1.能接受 2.感觉一般 3.不能接受(您能接受123、的价格是_) 27、请问您在酒店入住时，希望客房配备的设施是？（可多选）1.电热水壶 2.万能充电器3.咖啡壶4.微波炉5.烫衣板6.电子保险箱 7.境外卫星电视 8.VOD视频点播系统 9.宽带10.电脑 11.麻将 12.写字台 28、请问您认为客房的舒适度取决于？（可多选）1.房间面积的大小 2.洗手间的大小 3.床的尺寸及配置 4.卫星电视5.电脑 6.宽带 7.床头写字台光源8.写字台尺寸 9.装修10窗外景观11.其它设施 29、您一般会选择入住的房间类型是?1.双标 2.单标 3.商务房4.套房 5.行政套6.其他 30、请问您可接受的标准客房协议价格是？1.248元以下 2.2124、49280元 3.281320元 4.321360元 5.360400元 31、请问您所在单位往来客户订房及付款方式一般是？1.单位预订并付费 2.自己预定并付费 3.单位预订客户付费 4.单位预付消费 32、请问您最喜欢的预定方式是？1.电话预定 2.酒店网站订房系统 3.旅游中间商代订 4.前台付现 5.其他33、请问您目前消费的酒店让您非常满意的地方是？（可多选） 1.服务 2.价格 3.折扣 4.设备设施 5.交通 6.配套 7.星级 34、请问您目前消费的酒店让您非常不满意的地方是？（可多选） 1.服务 2.价格 3.折扣 4.设备设施 5.交通 6.配套 7.星级 35、请问您所在125、单位举行会议的情况是？1.每月几次 2.每月一次 3.每季度一次 4.每半年一次 6.每年一次 36、请问您所在单位会议的要求一般是？1.纯会议 2.会议+餐饮 3.会议+客房 4.会议+客房+餐饮 5.会议+客房+餐饮+娱乐 37、请问您所在单位会议的规模一般是？ 1.450人以上 2.450人以内 3.200人左右 4.100人左右 5.50人左右 6.20人左右 38、请问您希望会议室提供的设备有？（可多选）1.专业音响.灯光 2.同声传译系统 3.可视电话会议系统 4.多媒体投影仪 5.电视机 6.DVD 7.其他 39、请问贵单位会议的性质一般是？（可多选） 1.行政会议 2.评审会126、 3.学术交流会 4.销售会议 5.订货会 6.培训会 7.领导接见 8.产品介绍会 9.总结会 10.新闻发布会 11.研讨会 12.其他 40、请问如果您入住酒店，您认为以下哪些娱乐、健身设施是有必要的?（可多选）：1.乒乓球室棋牌室 2.桑拿 3.足浴按摩理疗 4.KTV 5.健身房 6.游泳池 7.其他 41、请问您每次用在娱乐、休闲上的消费是？1.200元以内 2.200400元 3. 400600元 4.600800元 5.8001000元 6.1000元以上 42、请问影响您对娱乐场所选择的最主要因素是？1.时间 2.价格 3.场所 4.爱好 5.安全 43、请问您对湘潭县目前娱127、乐业的总体满意度为？ 1.非常满意 2.比较满意 3. 一般 4. 比较不满意 5.非常不满意 44、请问您选择娱乐场所经常去的地方？1.湘潭县 2.湘潭市 3.长沙 4.株洲 5.其他城市_ 45、请问您对本酒店的餐饮、娱乐、客房、康体方面的要求和建议？_ 。三、媒介偏好调查 46、请问您每月均花费在购阅报刊上的费用为?1、100元 2、5070元 3、3060元 4、1520元 5、15元以下47、请问您平均每日用在收听广播及观看电视节目的时间在？1、4个小时 2、23小时 3、12小时 4、1小时以下48、请问您比较关注的报刋广告媒体是？1、三湘都市报 2、湖南日报 3、潇湘晨报 4、湘128、潭日报 5、湘潭晚报6、其他 49、请问您比较关注的省内电视广告媒体是？1、湖南卫视 2、湖南经视3、长株潭频道4、湘潭县电视台 5、本地频道 50、请问您比较关注的省内广播媒体是？ 1、交通频道 2、音乐频道 3、金鹰955 4、湖南文艺广播 5、本地频道 51、请问您对酒店户外广告牌及宣传横幅敏感度？1、非常注意 2、不太注意3、不注意4、反感 52、请问您对酒店信息的来源主要是？1、报刊、杂志广告 2、电视广告 3、电台广告 4、路牌广告5、朋友介绍 6、从众心理 7、互联网广告 8、其他53、请问您在选择酒店消费时，哪些因素影响您的决策？1、广告宣传 2、 从众心理 3、朋友介绍 4、直观印象此问卷到此结束，谢谢您的合作，祝您身体健康，万事如意！- 76 -