1、 珠海横琴国际金融广场珠海横琴国际金融广场珠海横琴国际金融广场珠海横琴国际金融广场酒店酒店酒店酒店项目项目项目项目 市场调研市场调研市场调研市场调研、定位策划及投资财务分析定位策划及投资财务分析定位策划及投资财务分析定位策划及投资财务分析报告报告报告报告 合纵合纵合纵合纵酒店顾问公司酒店顾问公司酒店顾问公司酒店顾问公司 201103 珠海横琴国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告目录 第 1 页 共 7 页 目 录 前言前言前言前言.1 第一章第一章第一章第一章 导导导导 言言言言.2 1.1 报告编制过程说明.2 1.2 报告编制公司简介.2 1.3 市场调查方法及说明.32、 1.4 研究、评估方法及说明.3 1.5 主要假设.4 1.6 术语解释.4 第二章第二章第二章第二章 项目基本情况调查分析项目基本情况调查分析项目基本情况调查分析项目基本情况调查分析.6 2.1 项目城市区域概况.6 2.2 项目区域条件分析.8 2.3 项目简介.16 2.4 项目地理位置分析.17 2.5 项目周边环境分析.18 2.6 项目自然旅游资源分析.21 2.7 项目人文旅游资源分析.21 2.8 项目地交通便捷性分析.24 2.9 项目能见度分析.25 2.10 市场需求临近度分析.26 第三章第三章第三章第三章 珠海旅游经济发展情况调查及分析珠海旅游经济发展情况调查及分析3、珠海旅游经济发展情况调查及分析珠海旅游经济发展情况调查及分析.27 3.1 中国旅游经济宏观环境调查及分析.27 3.2 广东旅游宏观经济环境调查及分析.28 3.3 珠海旅游经济发展状况调查及分析.30 3.4 珠海旅游度假经济未来发展趋势分析及预测.31 珠海横琴国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告目录 第 2 页 共 7 页 第四章第四章第四章第四章 珠海市高星级酒店发展及经营情况调查分析珠海市高星级酒店发展及经营情况调查分析珠海市高星级酒店发展及经营情况调查分析珠海市高星级酒店发展及经营情况调查分析.33 4.1 珠海高星级酒店发展情况调查分析.33 4.2 珠海高4、星级酒店品牌管理集团进驻情况调查及分析.34 4.3 珠海高星级酒店功能设施调查分析.34 4.4 珠海高星级酒店经营情况调查分析.43 4.5 珠海高星级酒店客源市场调查及分析.46 4.6 珠海高星级酒店淡旺季情况调查分析.50 4.7 珠海高星级酒店酒店市场供需关系现状调查分析.51 4.8 珠海高星级酒店公平市场渗透率分析.51 4.9 珠海拟建高星级酒店项目调查及未来发展趋势分析.53 4.10 珠海高星级酒店市场供需关系现状及未来发展趋势预测分析.56 第五章第五章第五章第五章 澳门高星级酒店发展及经营情况调查分析澳门高星级酒店发展及经营情况调查分析澳门高星级酒店发展及经营情况调查5、分析澳门高星级酒店发展及经营情况调查分析.58 5.1 澳门高星级酒店发展情况调查分析.58 5.2 澳门高星级酒店品牌管理集团进驻情况调查及分析.68 5.3 澳门高星级酒店典型案例调查分析.69 5.4 澳门高星级酒店经营情况调查分析.88 5.5 澳门高星级酒店淡旺季情况调查分析.90 5.6 澳门拟建高星级酒店项目调查及未来发展趋势分析.91 5.7 澳门高星级酒店酒店对本项目的借鉴及影响分析.95 第六章第六章第六章第六章 国内及澳门精品概念国内及澳门精品概念国内及澳门精品概念国内及澳门精品概念酒店发展情况及典型案例调查分析酒店发展情况及典型案例调查分析酒店发展情况及典型案例调查分析6、酒店发展情况及典型案例调查分析.97 6.1 国内精品概念酒店发展情况调查分析.97 6.2 国内高端精品概念酒店典型案例分析.99 6.3 国内高端精品概念酒店成功案例经验总结分析.152 6.4 国内精品概念未来发展趋势分析.154 第七章第七章第七章第七章 酒店开发战略定位酒店开发战略定位酒店开发战略定位酒店开发战略定位.157 珠海横琴国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告目录 第 3 页 共 7 页 7.1 珠海城市发展规划对酒店开发战略影响分析.157 7.2 珠海旅游发展规划对酒店开发战略影响分析.159 7.3 政府要求对酒店开发战略影响分析.160 7.4 7、业主公司未来集团发展战略对酒店开发战略影响分析.160 7.5 业主公司酒店业发展战略对酒店开发战略影响分析.161 7.6 业主公司商业综合体项目整体开发战略分析.161 7.7 业主公司目前酒店项目开发战略分析.161 7.8 酒店项目开发战略定位.162 7.9 酒店与商业综合体项目其它规划业态关联性分析.162 第八章第八章第八章第八章 项目客源市场分析及定位项目客源市场分析及定位项目客源市场分析及定位项目客源市场分析及定位（客源地客源地客源地客源地）.164 8.1 国际客源市场供给分析.164 8.2 国际客源市场分布特征分析.164 8.3 国际客源市场目的分析.165 8.4 8、本项目对国际客源市场吸纳度分析.165 8.5 本项目国际客源市场定位.166 8.6 国内客源市场供给分析.166 8.7 国内客源来源地分析.166 8.8 国内客源市场消费目的分析.167 8.9 国内客源市场消费特征分析.167 8.10 本项目对国内客源市场吸纳度分析.168 8.11 本项目国内客源市场定位.169 8.12 珠三角地区客源市场供给分析.169 8.13 珠三角地区客源市场消费目的分析.169 8.14 本项目对珠三角地区客源市场吸纳度分析.170 8.15 本项目珠三角地区客源市场定位.170 8.16 广东省内客源市场供给分析.170 8.17 广东省内客源市场9、消费目的分析.170 珠海横琴国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告目录 第 4 页 共 7 页 8.18 本项目对省内客源市场吸纳度分析.171 8.19 本项目省内客源市场定位.171 8.20 客源地分析及定位结论.171 第九章第九章第九章第九章 项目客源市场分析及定位项目客源市场分析及定位项目客源市场分析及定位项目客源市场分析及定位（客源类型客源类型客源类型客源类型）.172 9.1 政府客源市场供给分析.172 9.2 政府客源市场消费需求分析.172 9.3 政府客源市场消费特征分析.172 9.4 政府客源市场消费水平分析.172 9.5 本项目对政府客源市场10、吸纳度分析.172 9.6 本项目政府客源市场定位.173 9.7 商务客源市场供给分析.173 9.8 商务客源市场消费需求分析.173 9.9 商务客源市场消费特征分析.174 9.10 商务客源市场消费水平分析.174 9.11 本项目对商务客源市场吸纳度分析.175 9.12 本项目商务客源市场定位.175 9.13 旅游客源市场供给分析.175 9.14 旅游客源市场消费需求分析.175 9.15 旅游客源市场消费特征分析.176 9.16 旅游客源市场消费水平分析.176 9.17 本项目对旅游客源市场吸纳度分析.177 9.18 本项目旅游客源市场定位.177 9.19 客源类型11、分析及定位结论.178 第十章第十章第十章第十章 酒店整体定位策划酒店整体定位策划酒店整体定位策划酒店整体定位策划.179 10.1 项目地旅游资源对酒店整体定位影响分析.179 10.2 商业综合体项目整体定位对酒店定位影响分析.179 珠海横琴国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告目录 第 5 页 共 7 页 10.3 酒店客源市场定位.179 10.4 酒店类型定位.180 10.5 酒店档次定位.182 10.6 酒店形象定位.183 10.7 酒店规模定位.183 10.8 酒店主题/风格定位.183 第十一章第十一章第十一章第十一章 酒店服务功能定位策划酒店服务功12、能定位策划酒店服务功能定位策划酒店服务功能定位策划.186 11.1 酒店客房服务功能/经营主题定位策划.186 11.2 酒店餐饮服务功能/经营主题/品牌定位策划.187 11.3 酒店休闲康体服务功能/经营主题/品牌定位策划.189 11.4 酒店会议服务功能/经营主题定位策划.191 11.5 酒店功能面积规划及分配详表.192 第十二章第十二章第十二章第十二章 酒店项目总体规划分析及建议酒店项目总体规划分析及建议酒店项目总体规划分析及建议酒店项目总体规划分析及建议.197 12.1 酒店位置选择分析及建议.197 12.2 酒店控规指标分析及建议.197 12.3 酒店总体规划建议.113、97 12.4 酒店建筑低碳环保初步考虑及建议.199 第十三章第十三章第十三章第十三章 酒店经营管理模式定位分析酒店经营管理模式定位分析酒店经营管理模式定位分析酒店经营管理模式定位分析.201 13.1 酒店经营管理模式定位分析.201 13.2 酒店管理公司引进策略.205 13.3 推荐管理公司（品牌）.205 13.4 相关管理公司（品牌）收费标准介绍.210 13.5 管理公司进入时间分析及建议.210 13.6 酒店经营合作伙伴引进策略.212 第十四章第十四章第十四章第十四章 酒店竞争分析及竞争战略策划酒店竞争分析及竞争战略策划酒店竞争分析及竞争战略策划酒店竞争分析及竞争战略策划14、.214 珠海横琴国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告目录 第 6 页 共 7 页 14.1 酒店优劣势（SWOT）分析.214 14.2 酒店主要竞争对手优劣势（SWOT）分析.214 14.3 酒店竞争战略策划.216 14.4 酒店特色及核心竞争力分析.216 14.5 项目酒店未来房价和出租率预测分析.217 第十五章第十五章第十五章第十五章 酒店投融资战略定位分析酒店投融资战略定位分析酒店投融资战略定位分析酒店投融资战略定位分析.219 15.1 几种可能的酒店投融资战略比较分析.219 15.2 酒店投融资战略定位.219 15.3 酒店融资方式选择建议.22015、 第十六章第十六章第十六章第十六章 酒店资产退出模式定位分析酒店资产退出模式定位分析酒店资产退出模式定位分析酒店资产退出模式定位分析.221 16.1 几种可能的酒店资产退出模式比较分析.221 16.2 酒店资产退出模式定位.222 第十七章第十七章第十七章第十七章 酒店投资估算及分析酒店投资估算及分析酒店投资估算及分析酒店投资估算及分析.223 第十八章第十八章第十八章第十八章 酒店开业后酒店开业后酒店开业后酒店开业后 15 年内经营业绩预测及分析年内经营业绩预测及分析年内经营业绩预测及分析年内经营业绩预测及分析.227 18.1 酒店经营业绩预测基础数据定义及分析.227 18.2 酒店16、经营收入、成本费用及利润预测及分析.230 18.3 酒店经营盈亏平衡点预测及分析.236 18.4 酒店经营期现金流量预测及分析.236 18.5 所得税、折旧、贷款利息、偿还贷款等对酒店经营业绩的影响分析.237 第十九第十九第十九第十九章章章章 酒店投资回报预测及分析酒店投资回报预测及分析酒店投资回报预测及分析酒店投资回报预测及分析.238 19.1 酒店建设融投资方案假定.238 19.2 项目投资回报指标预测及分析.238 19.3 项目投资财务分析结论及建议.238 第二十章第二十章第二十章第二十章 酒店建设及经营风险分析酒店建设及经营风险分析酒店建设及经营风险分析酒店建设及经营风17、险分析.239 珠海横琴国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告目录 第 7 页 共 7 页 20.1 政策风险.239 20.2 资金风险.239 20.3 建设风险.239 20.4 经营风险.240 20.5 市场风险.240 20.6 竞争风险.241 20.7 突发事故和不可抗力风险.241 第二十一章第二十一章第二十一章第二十一章 报告要点综述及合纵公司建议报告要点综述及合纵公司建议报告要点综述及合纵公司建议报告要点综述及合纵公司建议.243 21.1 报告要点综述.243 21.2 合纵公司建议.244 附件一附件一附件一附件一 国际酒店管理集团精品酒店品牌典型案18、例国际酒店管理集团精品酒店品牌典型案例国际酒店管理集团精品酒店品牌典型案例国际酒店管理集团精品酒店品牌典型案例.245 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 1 页 共 257 页 前言前言前言前言 受“珠海蓝琴科技投资有限公司珠海蓝琴科技投资有限公司珠海蓝琴科技投资有限公司珠海蓝琴科技投资有限公司”委托，”深圳深圳深圳深圳合纵合纵合纵合纵酒店管理顾问有限公司酒店管理顾问有限公司酒店管理顾问有限公司酒店管理顾问有限公司”（简称 UHC合纵酒店顾问）作为“珠海横琴国际金融广场珠海横琴国际金融广场珠海横琴国际金融广场珠海横琴国际金融广场酒店酒店酒店酒店项目项目项目项目”19、市场调研及策划顾问，在经过对珠海市酒店业以及澳门地区酒店业等的实地考察调研、全方位的专业数据分析以及对珠海及澳门地区酒店业未来市场发展趋势的判断预测后，制订此珠海横琴国际金融广场珠海横琴国际金融广场珠海横琴国际金融广场珠海横琴国际金融广场酒店酒店酒店酒店项目市场调研项目市场调研项目市场调研项目市场调研、定位策划及投资定位策划及投资定位策划及投资定位策划及投资财务分析财务分析财务分析财务分析报告报告报告报告，作为业主投资该项目的参考。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 2 页 共 257 页 第一章第一章第一章第一章 导导导导 言言言言 1.1 报告编制过程说明 可20、行性报告编制依据 1)UHC 与珠海蓝琴科技投资有限公司签订的服务合同；2)UHC 基础数据库；3)UHC 在实地调查过程中得到的对本项目有针对性的大量真实有效数据；4)珠海蓝琴科技投资有限公司提供的项目地块图纸、项目现状及有关资料；5)UHC 蓝琴科技珠海横琴新区酒店项目部，多次召开顾问论证会议所确定的基本定位；6)中华人民共和国旅游涉外饭店星级的划分评定（2003 年版）；7)珠海旅游局以及横琴新区政府产业局提供的相关文件和资料；8)珠海市及澳门地区各高星级酒店高级管理人的访谈结果；9)2007、2008、2009 年中国饭店业务统计。1.2 报告编制公司简介 UHC 合纵酒店顾问公司是目21、前国内领先的专业酒店及旅游房地产投资建设顾问公司，公司为投资酒店及旅游房地产的开发商提供项目投资、可行性研究、设计概念指导、经营方案策划、销售方案策划、经营管理顾问等专业技术服务。公司为英国阿特金斯、中国光大集团、首都机场集团、北京中信集团、国投集团、国电集团、上海广电集团、上海南部集团、安徽省旅游集团、新疆石油管理局、西安高科集团、重庆龙湖地产、重庆华宇地产、重庆协信地产、成都置信集团、日照钢铁集团、中房 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 3 页 共 257 页 集团、华天酒店管理集团、深圳盐田港、深圳新世界集团、新希望集团、波司登集团、厦门国贸集团股份有限公22、司、中国检验检疫总局、香港永安旅游集团、中国三九集团等在内的大型集团公司提供了多个五星级酒店及旅游房地产项目投资研究等顾问服务。1.3 市场调查方法及说明 1)公开数据采集 一方面通过互联网获取珠海市旅游局、统计局、发改委、规划部门等官方数据信息；另一方面通过对政府相关部门进行现场深度访谈获得官方数据信息。2)酒店行业职业经理人深度访谈 通过对调查对象内部管理人员进行深入访谈后，所掌握的各种真实数据，了解客源结构、分析可能对本项目构成竞争的现有竞争对手的经营及销售情况。3)现场调研 现场通过角色扮演、实际体验消费，了解珠海市及澳门地区各高星级酒店的具体经营情况、消费客源情况。1.4 研究、评估23、方法及说明 1）对比官方数据以及内部信息，UHC 通过实地调查和访谈以核实数据的准确性，并将所得数据进行综合分析；2）为了获得本项目的潜在市场需求，我们探讨了目前经济和旅游业发展趋势，分析了可能对本项目酒店构成竞争的现有竞争对手的经营业绩，同时对未来将要加入竞争市场的 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 4 页 共 257 页 竞争对手的市场定位进行了讨论；3）行业盈亏平衡率；4）AutoCAD 2009 专业制图软件。以上分析的目的是为了分析本项目未来的经营市场状况，鉴定相关市场的需求特征，以便我们预测本项目未来的经营业绩。1.5 主要假设 我们的分析和结论主要24、基于以下重要假设：1）珠海市的旅游业、经济、贸易、投资政策在未来不会经历重大和持续的衰退；2）未来珠海市的投资环境没有重大调整；3）未来珠海市交通公路网络没有重大调整变化；4）未来将加入的竞争者与本报告的预计将不存在重大差异；5）重要的基础设施如饮用水、污水处理、电气及用气设施能够保证持续、稳定和可靠的供应水平，以满足最终使用者的需要。1.6 术语解释 1）客房营业收入包括按半日、全日或更长时间出租客房所得的客房收入。这一数字包括服务费在内，但不包括将服务费用于酒店职工的工资或小费的部分，也不包括客房相应的营业税支出。用作提供饮食、会议服务的公共场所、宴会厅、会议室、商务中心、房内饮品、洗衣等25、收入均不计入房费营业收入之内；2）餐饮营业收入包括各餐厅食品、套餐、房间送餐食品及宴会、多功能宴会厅、珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 5 页 共 257 页 会议室等租金和食品销售所得收入，此外也包括咖啡、茶、牛奶和其它软饮料销售收入。这一数字包括服务费在内，但不包括将服务费用于酒店职工的工资或小费的部分；3）其它收入包括商店、橱窗等及其它酒店所辖设施的外包后，获得的租金收入以及汽车租赁、车库、停车位等服务的收入。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 6 页 共 257 页 第二章第二章第二章第二章 项目项目项目项目基基基基本情况调26、查分析本情况调查分析本情况调查分析本情况调查分析 2.1 项目城市区域概况 2.1.1 珠海地理位置 珠海位于广东省珠江口的西南部。东与香港隔海相望，南与澳门相连，西邻新会、台山市，北与中山市接壤。珠海是中国的五个经济特区之一。珠海于 1980 年成为经济特区。珠海市陆地面积有 1701 平方千米，珠海的海岸线长 604 公里，有大小岛屿 146 个，故有“百岛之市”的美誉。在珠江口辽阔的水域上，大大小小的岛屿星罗棋布，计有 146个，其中大部分集中于东部海域的万山群岛。2.1.2 珠海市行政区划及人口 珠海市辖四区：香洲区、斗门区、金湾区、横琴新区。及四大功能区：高栏港经济区、高新区、保税区27、万山区。09 年末全市常住人口 149.12 万人，比上年末增加 1.01 万人，增长 0.68%。人口城镇比 87.16%。其中，户籍人口 102.65 万人，增长 3.19%。全市户籍出生人口 11404 人，出生率 11.28；自然增长率 8.41。2.1.3 珠海市自然资源?矿产资源矿产资源矿产资源矿产资源。全市铁矿床(点)共 8 个，钨、锡、铋、铜、铅、锌等有色金属矿床(点)共16 处，铌、铯、铍等稀有金属矿点共 4 个。?农业资源农业资源农业资源农业资源。珠海的栽培植物，主要有水稻、甘蔗、蔬菜、水果、花生、番薯、木薯、鲜花等。水果有荔枝、木瓜、西瓜等。植被类以芒基及马尾松居首位，28、野生观赏植物可利 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 7 页 共 257 页 用的有 50 多种，可重点开发的有日本黑松等 8 种。?海洋资源海洋资源海洋资源海洋资源。珠海市濒临南海，珠江每年带来丰富的有机物质和无机养分，浮游植物种类多达 224 种，其中海生类占 91.52%，沿岸鱼、虾、蟹、贝藻类齐全、丰富。有著名的“万山渔汛”。具有捕捞价值的鱼类有 200 多种。2.1.4 交通体系?航空航空航空航空：珠海三灶机场位于珠海西区三灶岛西南端，三面环海，距市区约 35 公里。该机场严格按照国际一级民用机场标准进行总体规划、设计和施工。?海运海运海运海运：高栏港总29、投资 18.86 亿元人民币，占地 57 万平方米、岸线 824 米，年设计吞吐能力 80 万 TEU(标准箱)的 2 个 5 万吨泊位的高栏港集装箱码头工程；珠海九洲港位于广东省南部、珠江口西岸、毗邻港澳，与澳门陆地相连，是国家一类开放口岸，也是全国沿海最大的港口客运站之一。?铁路铁路铁路铁路：广珠铁路一条拟建纵贯珠三角西岸的铁路，连接广州、佛山、江门、珠海四市，线路全长 186.23 公里，并将以货运为主。?广珠城轨广珠城轨广珠城轨广珠城轨。广珠城际轨道交通是珠三角轨道交通网的主轴线之一，于 2005 年 12 月18 日正式动工，其中广州至珠海主线长 117 公里。主线北起广州市新广州站30、（广州南站），直达珠海核心拱北站。2011 年 1 月 7 日，广珠城轨开通了从广州南站至珠海北站的 13 个车站，珠三角开始进入“一小时生活圈”。?公路公路公路公路：珠海的高速共分为京珠、沿海高速、中江高速。2.1.5 珠海市经济概况 2009 年全市实现地区生产总值（GDP）1037.69 亿元，比上年增长 6.6%。其中，第 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 8 页 共 257 页 一产业增加值 29.40 亿元，增长 3.7%；第二产业增加值 536.66 亿元，增长 2.1%；第三产业增加值 471.63 亿元，增长 12.8%。三次产业对经济增长的贡31、献率分别为 1.4%、18.2%和 80.4%。珠海市珠海市珠海市珠海市2005-2009年年年年GDP及及及及GDP增长率对比表增长率对比表增长率对比表增长率对比表634.58749.6886.84992.061037.6913.116.116.596.602004006008001000120020052006200720082009资料来源资料来源资料来源资料来源：珠海市统计局珠海市统计局珠海市统计局珠海市统计局024681012141618GDP(亿元）GDP增长率（%）2.2 项目区域条件分析 2.2.1 横琴新区简介 横琴是珠海市 146 个海岛中最大的一个。这里山海相拥、陆岛相望32、珠澳相邻，是珠江口一个环境优美、生态良好的黄金宝岛。横琴总面积 106.46 平方公里，是澳门现有面积的 3 倍多。建区以来，铺开了大规模的开发建设，建成了连接市区的横琴大桥、与澳门相连的莲花大桥和国家一类口岸横琴口岸，实现了桥通、路通、水通、电通、邮通和口岸通，为经济发展奠定了良好的基础。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 9 页 共 257 页 2.2.2 横琴新区交通现状 横琴大桥连接横琴与市区，距市区约半个小时车程莲花大桥连接横琴与澳门，并由国家一类口岸横琴口岸出入境。到达横琴的公共汽车及中巴线路有：14 路公交车、62 路公交车、63 路公交车、拱北中33、巴线路、香港中巴线路。?京珠、江珠及沿海高速、太澳高速公路通过横琴于澳门衔接；?距澳门国际机场 10 分钟车程、距珠海机场 40 分钟车程；?距广州国际机场及深圳机场 90 分钟车程；?距珠海港 50 分钟车程。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 10 页 共 257 页 2.2.3 横琴新区未来规划 根据横琴新区总体发展规划的相关内容，可以得出：1)发展定位发展定位发展定位发展定位 横琴的发展定位是：以合作、创新和服务为主题，充分发挥横琴地处粤港澳结合部的优势，推进与港澳紧密合作、融合发展，逐步把横琴建设成为“一国两制”下探索粤港澳合作新模式的示范区、深化改革开34、放和科技创新的先行区、促进珠江口西岸地区产业升级的新平台。2)总体总体总体总体发展目标发展目标发展目标发展目标 发展目标是，经过 10 到 15 年的努力，把横琴建设成为连通港澳、区域共建的“开放岛”，经济繁荣、宜居宜业的“活力岛”，知识密集、信息发达的“智能岛”，资源节约、环境友好的“生态岛”。3)经济发展目标经济发展目标经济发展目标经济发展目标 到 2015 年，人口规模为 12 万人，人均 GDP 为 12 万元；到 2020 年，人口规模为28 万人，人均 GDP 为 20 万元。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 11 页 共 257 页 4)产业发展方35、向产业发展方向产业发展方向产业发展方向 充分发挥横琴的区位、环境、和政策优势，吸引港澳和国际高端人才和服务资源，重点发展：商务服务、休闲旅游、科教研发、高新技术产业。5)空间布局空间布局空间布局空间布局 根据规划，横琴的功能分区将分为“三片、十区”。?商务服务片商务服务片商务服务片商务服务片：位于小横琴山以东、以北沿河地区，大力发展有利于促进产业和人口集聚的商务服务业，形成辐射国内外的服务产业链。包括口岸服务区、中心商务区、国际居住社区。?休闲旅游片休闲旅游片休闲旅游片休闲旅游片：位于大横琴山以南，横琴新区南侧的沿海地带，着力打造与港澳联动发展的旅游精品项目和精品线路，建设山水融合、自然与人文36、共生共荣的休闲度假胜地。包括休闲度假区、生态景观区。?科教研发片科教研发片科教研发片科教研发片：位于大、小横琴山之间，中心沟两侧，重点发展具有创新引领功能的科教研发和高新技术产业等，打造开放型区域科技创新体系，提升横琴的科技创新能力和水平。包括教学区、综合服务区、文化创意区、科技研发区、高新技术产业区。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 12 页 共 257 页 6)道路交通系统规划道路交通系统规划道路交通系统规划道路交通系统规划?城际轨道城际轨道城际轨道城际轨道：连接珠三角城际轨道和澳门城市轨道，融入珠三角 1 小时生活圈。在珠海机场城际（即广珠城际延长线）的莲37、花站附近规划 1 座长途汽车客运站，形成城市对外客运交通枢纽。?高速公路高速公路高速公路高速公路：引广珠西线高速跨横琴二桥进入横琴，并向西与珠海机场相连，强化横琴与珠江口西岸地区的联系。?道路网系统道路网系统道路网系统道路网系统：构筑由快速路、主干路、次干路、支路组成的“环网相扣”的城市道路骨架格局。建设“一横一纵一环”的城市主干路网，将各城市组团串接起来，并与城市次干道结合成为环网相扣的道路骨架，同时通过横琴大桥、横琴二桥、莲花大桥和金海大桥实现与区域交通网络的连接。?市域干道市域干道市域干道市域干道：提升现有环岛东路北段道路等级为快速路，连接京港澳高速与珠海城区，加强横琴与港澳及珠海市区的38、联系。?连澳通道连澳通道连澳通道连澳通道：预留建设三条连接澳门的交通通道，实现两地人员及物资的畅顺流动；优先考虑在教学区与澳门之间设置便捷通行通道。?公 共 交 通 系公 共 交 通 系公 共 交 通 系公 共 交 通 系统统统统：加强轨道交通、常规公交、步行系统、自行车系统的衔接，建设莲花口岸换乘枢纽，实现“零距离换乘”。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 13 页 共 257 页 7)项目进展情况项目进展情况项目进展情况项目进展情况?横琴新区澳门大学新校区项目顺利推进，校区主体工程已动工建设，排洪渠迁移等相关项目正抓紧推进；?总投资达 740 亿元的横琴新区市39、政基础设施、多联供燃气能源站、长隆国际海洋度假区、十字门中央商务区等重大项目相继启动；?合作共建产业园取得突破性进展，粤澳中医药科技产业园及横琴文化创意产业园相关项目有望于近期启动。8)优惠政策优惠政策优惠政策优惠政策 横琴将在通关、税率、社会管理等方面享受前所未有的优惠，在岛上打造与港澳生活、就业、居住环境相仿的条件，以吸引人、财、物的高效集聚。?纳入珠海经济特区范围：享有相关优惠政策，具有地方立法权（已实现）?通关制度通关制度通关制度通关制度：“一线松，二线紧”，横琴与澳门之间的横琴口岸为一线，主要管人，横琴与内地之间设定为二线，主要管物，货物可以免税进入横琴，在岛内自由流通，力争成为“自40、由港”；延长通关时间，目标为 24 小时（待批）；?金融创新金融创新金融创新金融创新：在受国内法律限制不能实行或新推出未应用的所有金融新政、创新产品均可在新区内先行先试，同时也鼓励国外和港澳台地区金融机构在特区内进行金融创新尝试（待批）。?更加开放的信息化政策更加开放的信息化政策更加开放的信息化政策更加开放的信息化政策：新区内除威胁国家安全外的信息可以自由传输，不受大陆现行政策制度约束，个人有较大的言论自由，信息自由度接近港澳地区（待批）。?土地管理制度创新土地管理制度创新土地管理制度创新土地管理制度创新（待待待待批批批批）。）。）。）。2.2.4 横琴新区发展优势 珠海国际金融广场酒店项目市41、场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 14 页 共 257 页 1)区位优势区位优势区位优势区位优势?横琴位于珠海市南部，珠江口西侧，毗邻港澳；南濒南海，距离国际航线大西水道仅 7 公里；与国际金融中心香港仅 34 公里，与澳门三岛隔河相望，一桥相连，处于“一国两制”的交汇点和“内外源”经济的结合部。?100 公里范围内，有香港、澳门、广州、深圳四大国际机场和珠海国内机场。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 15 页 共 257 页 2)完善的交通枢纽网络完善的交通枢纽网络完善的交通枢纽网络完善的交通枢纽网络 横琴现有莲花大桥与澳门相连,横琴大桥与市区相接。规划42、建设中的京港澳高速经横琴直抵澳门；随着港珠澳大桥、广珠城际轻轨、广珠铁路、金海大桥、广珠西线高速等交通项目的推进，横琴新区将完全实现与全国以及港澳地区的道路联网。3)政策优势政策优势政策优势政策优势 2008 年 12 月，国务院出台的珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020)将横琴列为规划开发的新区。作为继上海浦东新区、天津滨海新区之后，第三个由国务院批准的国家级新区，横琴新区的规划建设已上升为国家战略，肩负科学发展、先行先试的重任。2009 年 8 月，国务院对横琴总体发展规划 作出正式批复。未来横琴新区将以合作、创新和服务为主题，充分发挥横琴地处粤港澳结合部的优势，推进与港澳紧43、密合作、融合发展，逐步把横琴建设成为带动珠三角、服务港澳、率先发展的粤港澳紧密合作示范区，国家将给予特殊的优惠政策和制度。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 16 页 共 257 页 2.2.5 区域条件评估 根据以上内容，可以得出：?横琴新区毗邻澳门，地理位置优越，自然资源和环境条件良好。?横琴新区凭借其发展优势，将顺利推进“一国两制”下探索粤港澳合作新模式的示范区的创建，整体品牌形象将逐步建立，各项基础配套设施包括交通条件亦将日益完善，为项目酒店的发展提供良好的基础条件。?伴随着横琴总体规划的逐步实施，粤澳合作的顺利开展，在澳门政府的大力支持下，横琴新区的商务44、休闲旅游、高新技术以及科教研发等产业都将快速发展，从而为项目酒店奠定良好的客源基础。?横琴新区未来的优惠政策也将对项目酒店将产生较大影响，具体如下：?分线管理制度的实行，将为通关人员提供更加便捷的条件，人流量大幅增加，从而为区域项目酒店提供充足的客源来源；另一方面，24 小时通关制度的实行，前往澳门的旅游客源可更加自由地支配时间，不必因通关时间限制选择留宿珠海，从而使区域酒店丧失一部分过境旅游客源；?未来金融政策、信息化政策的顺利实施，港澳环境的成功“拷贝”，有利于吸引港澳甚至国内外企业在本区域投资，从而为区域酒店创造更多的商务客源需求。2.3 项目简介 本项目位于横琴新区，建成后将成为横琴45、口岸的标志性建筑，并与横琴口岸直接连通；属于综合性项目，包括酒店、商业和公寓三大区域，建筑面积约 80000，具体指标如下：地块坐落地块坐落地块坐落地块坐落 用地面积用地面积用地面积用地面积（M2）建筑建筑建筑建筑密度密度密度密度 容积率容积率容积率容积率 建筑建筑建筑建筑限高限高限高限高 绿地率绿地率绿地率绿地率 横琴新区东北部 13000 不大于 35%不大于 6.5 180 M 不少于 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 17 页 共 257 页 2.4 项目地理位置分析 项目地位于珠海横琴新区（详见 2.2 章节）东北部，紧邻横琴口岸，靠近正在建设中的澳门46、大学珠海校区；毗邻澳门，与即将开业的银河酒店仅一河之隔，最短直线距离仅 200米。项目地现状图如下：项目地地理位置示意图如下：珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 18 页 共 257 页 根据以上分析可知：项目酒店地处横琴新区，紧邻澳门，由于其特殊的区位条件，UHC预计本项目与横琴新区未来的高星级酒店以及澳门的高星级酒店均属于同一竞争市场。2.5 项目周边环境分析 本项目位于横琴新区东北部，与横琴口岸约为 5 分钟车程；根据横琴新区规划，本项目属于横琴新区的口岸服务区，邻近正在施工的澳门大学珠海校区、规划中的口岸服务区高星级酒店群（包括横琴总部大厦、华融横琴大厦、47、美丽之冠横琴梧桐树大厦以及洲际航运中心）；项目所在地与澳门三岛隔河相望，最近处相距 200 米。周边环境示意图：珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 19 页 共 257 页 项目邻近的景区旅游资源主要有：?三叠泉风景区三叠泉风景区三叠泉风景区三叠泉风景区 三叠泉是珠海市横琴新区上的名泉，因泉水至市区最高峰脑背山(457M)由上至下叠成的瀑布大峡瀑、飞凌瀑、隐灵暴飞流直下而得名。山涧有许多溪潭，山脚下有山泉游泳场。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 20 页 共 257 页?海洋乐园海洋乐园海洋乐园海洋乐园 珠海海洋乐园内有红珊瑚，玳瑁48、，鹦鹉螺等多种国家一级保护动物，以及千年大海龟，中华白海豚标本展示。紧邻乐园有全省最大的红树林湿地生态保护区，区内有千姿百态的红树植物以及白鹤等数十种珍稀鸟类。?石博园石博园石博园石博园 石博园是一个以石文化为主旨，融旅游观光、休闲度假、石疗保健、石趣饮食、奇石贸易为一体的主题公园。?横琴蚝生态园横琴蚝生态园横琴蚝生态园横琴蚝生态园 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 21 页 共 257 页 位于横琴新区的东南端，这里集蚝的养殖、蚝宴经典、观光休闲于一体，是独具特色的渔家美食天地。由以上分析可知由以上分析可知由以上分析可知由以上分析可知：?项目地位于口岸服务区，49、高星级酒店群建成后，将极大地提高区域酒店业的整体发展水平，为项目酒店的开发提供良好的宏观环境；?周边为有较多的自然旅游资源，未来通过合理整合，可以为酒店客源提供较为丰富的的休闲娱乐元素。2.6 项目自然旅游资源分析 横琴新区四面环水，气候温和，山青水秀，空气清新，可以形容为“山不奇水奇，树不奇石奇，地不奇岛奇”，且有“十步一瀑布，百步万棵树”的自然景观。根据 2.4 章节相关内容可知：项目位于横琴新区，周边景点较多，但目前整体的成熟度和知名度仍有待提高，未来通过合理的资源整合和进一步完善，将有可能成为未来酒店客源的休闲观赏性活动项目。2.7 项目人文旅游资源分析 项目地所在横琴新区新石器时代这50、里就有先民生活，横琴旅游文化广场有上广东最大 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 22 页 共 257 页 的汉白玉浮雕“仙琴传说”，岛上还有南宋古战场遗迹、南海前哨钢八连营地和许多美丽传说。横琴新区目前在建的珠海长隆海洋度假区即将成为横琴新区的又一重要人文旅游资源。?南宋古战场遗迹南宋古战场遗迹南宋古战场遗迹南宋古战场遗迹 澳门与珠海横琴新区之间的十字门一带，曾是宋元两军厮杀的战场。?汉白玉浮雕汉白玉浮雕汉白玉浮雕汉白玉浮雕“仙琴传说仙琴传说仙琴传说仙琴传说”横琴旅游文化广场上有广东省最大的汉白玉浮雕，长 54 米，高 5 米，浮雕上展示了横琴新区名来历的故事“51、仙琴传说”。广场旁边有个相思瀑布，水源来自横琴脑背山山顶，景色秀丽。在这里还发生了一段横琴人民抵抗外敌侵略的英勇事迹，19 世纪 40 年代葡萄牙人侵占了澳门三岛后，曾在横琴新区上寻找新的水源，发现了相思瀑布这个地方，并出兵想霸占，后来横琴人民组织力量奋起反抗，经过激战，把敌人赶出了横琴新区，至今在相思瀑布的石壁上还保留着葡萄牙人在上面雕刻的文字，成为了历史的见证。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 23 页 共 257 页?南海前哨钢八连南海前哨钢八连南海前哨钢八连南海前哨钢八连营地营地营地营地 南海前哨钢八连,部队的前身是横扫东北后入关作战的四野的老英雄部队,52、有着骄人战绩，他们驻防在与澳门一水之隔的小横琴新区。六五年国防部授于它“南海前哨钢八连”的光荣称号。历届军区、中央军委、军政要员常到连队视察，留下很多题词墨宝勉励代代军人。?长隆国际海洋度假区长隆国际海洋度假区长隆国际海洋度假区长隆国际海洋度假区 横琴长隆海洋度假区将定位为“中国奥兰多”，分为富祥湾、横琴山、海豚湾三大组团，总体规划占地面积达 5 平方公里，整个项目分两期进行建设。其中第一期主要建设区域在富祥湾组团；第二期建设区域为横琴山组团和海豚湾组团。长隆海洋王国是一个拥有自主知识产权的超级主题公园，它包括海洋奇观、极地探险等 8 大主题区，每个区都包含游乐设计、表演和动物展示三大元素。度53、假区还将出现世界 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 24 页 共 257 页 上最高的摩天轮、最长的木质过山车、最先进的 5A 影院等项目。根据 2.3 章节内容可知：本项目所在区域周边具有一定历史文化底蕴，但是缺乏地域文化特色；在建的长隆海洋度假区建成后将极大地提高横琴新区的旅游知名度，并为项目酒店提供一定的客源来源。2.8 项目地交通便捷性分析?项目地与主要交通点距离项目地与主要交通点距离项目地与主要交通点距离项目地与主要交通点距离（现状现状现状现状）?距澳门国际机场 10 分钟车程?距珠海机场 40 分钟车程；?距广州国际机场及深圳机场 90 分钟车程；?54、距珠海港 50 分钟车程；?距香港不足 1 小时车程。?项目项目项目项目未来交通未来交通未来交通未来交通规划规划规划规划：?本项目与横琴口岸未来在将直接连通；?未来横琴新区轻轨与澳门轻轨相连接，终点至珠海机场，并于横琴口岸设有换乘站，珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 25 页 共 257 页 2015 年后将落成投入使用。?未来横琴新区环岛路长 52 公里，并有三个通往澳门的海底隧道在规划中。由以上分析可知：伴随着珠海及横琴新区交通规划的逐步实施，项目地未来交通条件将更加便捷，为项目酒店未来经营管理提供有利的条件。2.9 项目能见度分析 1)地理能见度评估 本项55、目建成后，地理能见度较高，分析其主要原因如下：?项目地靠近横琴口岸，道路平坦宽阔，对项目没有造成阻隔视线的林木和建筑物等；?周边无高架及大型立交桥等阻碍视线的物体；?本项目为高层建筑，建成后能给人以较强的视觉冲击；?靠近十字门水道，与澳门银河酒店仅一水之隔。2)市场能见度评估 本项目市场能见度较高，分析其主要原因如下：?项目为综合性物业组合，包括高端商业、写字楼、五星级酒店设施，对市场冲击力较大；?在交通流线设置上，项目将与横琴口岸实现连通，而横琴口岸即将成为 24 小时通关口岸，人流量较大；?项目目前是横琴新区乃至珠海在建及规划的酒店中唯一定位为高端精品的酒店；?引进酒店管理品牌。酒店管理公56、司的进入可迅速提高酒店的管理和服务水平，使项目酒店的市场能见度大大提高。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 26 页 共 257 页 2.10 市场需求临近度分析 2.10.1 旅游客源需求 本项目毗邻横琴口岸，与澳门仅一水之隔，依托这一地理位置优势，必将吸引大量前往澳门的过境旅游客源。另根据横琴新区整体规划，旅游是其未来主要产业之一，规划有较多大型旅游综合项目，并且致力于打造成为国内最大的免税岛，这些有利条件必然会使横琴新区成为知名旅游目的地，吸引大量旅游客源，因此旅游客源将成为本项目的主力客源市场。2.10.2 会议客源需求 各类企事业单位对会议地点进行选择时57、，除了关注先进的会议配套设施之外，也更加注重休闲体验和娱乐体验。项目酒店依托优越的地理位置和环境条件，在香港、珠海、澳门会展经济不断发展的辐射带动下，伴随其总体规划的逐步实施，会展经济将迅速发展，必然会吸引一部分高端会议客源，成为未来酒店客源市场的一个重要组成部分。2.10.3 商务客源需求 伴随着港珠澳大桥工程以及横琴新区开发的不断推进，珠海经济将得到快速发展，商务客源也将迅速增加，并且项目地临近横琴新区规划中的高新技术产业区、中心商务区、科技研发区，重点发展商务、高新技术和科教研发，因此作为区域内高端酒店之一，未来必然会吸引较多区域内的高端商务客源。同时项目规划为综合性物业，内部的写字楼和58、商业等功能联动也能够为项目酒店提供一定的客源来源。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 27 页 共 257 页 第三章第三章第三章第三章 珠海旅游珠海旅游珠海旅游珠海旅游经济发展情况调查及分析经济发展情况调查及分析经济发展情况调查及分析经济发展情况调查及分析 3.1 中国旅游经济宏观环境调查及分析 2010 年中国旅游产业发展呈现产业绩效总体向好、产业融合发展深化、行业市场化进程加快、现代商业模式和科技手段得到广泛运用、产品转型升级有新进展等五大亮点。同时，我国旅游市场格局稳中有变，国内旅游市场增速城镇高于农村；入境旅游市场出现分化，外国人市场表现突出；出境旅游方59、面，因私出境占主体的格局进一步强化。2010 年区域旅游发展格局总体上呈现“全面增长、亮点突出，总体稳定、局部变化”的态势。各地为贯彻落实国务院关于加快发展旅游业的意见，相继出台了相应实施办法或类似文件，为加快旅游业发展提供了诸多优惠政策，区域旅游经济发展掀起一轮新的热潮。无论是国内旅游，还是出入境旅游，东部地区依然处于领先地位，中西部的出游能力也在明显提升。同时，高速交通体系加速建设，特别是高速铁路方面取得突破性进展，全国各地的旅游通达性明显改善，有效拉动了沿线旅游业的增长，使我国区域旅游发展呈现出新的格局。此外，上海世博会、广州亚运会等热点事件、国家战略等成为区域旅游发展的重要影响因素，均60、给当地带来不菲的旅游收益。2010 年全年国内旅游人数达 21 亿人次，比上年增长 10.6%；国内旅游收入 1.26 万亿元，增长 23.5%；入境旅游人数 134 亿人次，增长 5.8%；入境过夜旅游人数 5566 万人次，增长 9.4%；旅游外汇收入 458 亿美元，增长 15.5%；全国旅游业总收入 1.57 万亿元，增长 21.7%。从总体上看，目前我国旅游经济正处于加快发展的战略机遇期，在宏观环境进一步好转的情况下，对 2011 年旅游经济实现平稳健康增长持相对乐观的预期。据预计 2011 年旅 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 28 页 共 25761、 页 游业仍将实现平稳健康增长，市场规模进一步扩大。全年旅游总收入将达 1.6 万亿元，同比增长 11%。国内旅游人数 23.4 亿人次，同比增长 10%；国内旅游收入 1.3 万亿元，同比增长 12%。入境旅游人数 1.35 亿人次，同比增长 2%；入境旅游外汇收入 500 亿美元，同比增长 8%。出境旅游人数 5700 万人次，同比增长 5%；出境旅游花费 550 亿美元，同比增长 14%。3.2 广东旅游宏观经济环境调查及分析 3.2.1 广东省简介 广东省位于中国大陆最南部。东邻福建，北接江西、湖南，西连广西，南临南海并在珠江三角洲东西两侧分别与香港、澳门特别行政区接壤，西南部雷州半岛62、隔琼州海峡与海南省相望。全境位于北纬 20132531和东经 1093911719之间。广东省总面积为 17.98 万平方公里，常住人口有 9638 万。全省设 2 1 个地级市，23县级市、41 个县、3 个自治县、54 个市辖区，4 个乡、7 个民族乡、1139 个镇、434 个街道办事处。广东地貌类型复杂多样，有山地、丘陵、台地和平原，其面积分别占全省土地总面积的 33.7%、24.9%、14.2%和 21.7%，河流和湖泊等只占全省土地总面积的 5.5%。广东属于东亚季风区，从北向南分别为中亚热带、南亚热带和热带气候，是全国光、热和水资源最丰富的地区之一。3.2.2 广东省旅游资源简介63、 广东旅游吸引力首先在于其社会、经济环境，同时也有丰富的旅游资源。海岸线绵长，多温泉，地貌形体复杂，丹霞山为丹霞地貌典型，肇庆岩溶地貌发育，西樵山熔岩地貌构 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 29 页 共 257 页 成美景，汕头海蚀地貌奇特。鼎湖山自然保护区为北回归线上的绿洲。广州、潮州为历史文化名城，佛山为四大名镇之一。岭南园林别具一格，顺德清晖园、番禺余荫山房、东莞可园、佛山十二石齐为四大名园。据中国旅游局统计资料，广东省现有 5A 景区（点）2 个，分别是深圳华侨城旅游度假区和广州市长隆旅游度假区；4A 景区（点）达 49 个；3A 景区（点）达 14 64、个；2A 景区（点）共 10 个。3.2.3 广东省旅游经济概况 广东省国内外客源市场双轮驱动，旅游经济稳步增长。2010 年全年口岸入境过夜旅游人数 21744 万人次，比上年增长 20%。其中，外国人 730.97 万人次，增长 18.4%；香港、澳门和台湾同胞 2421.79 万人次。国内旅游人次 18602.69 万人次，增长 20.9%。2005 年-2010 年旅游经济概况如下表所示：20052010 年广东省旅游经济表年广东省旅游经济表年广东省旅游经济表年广东省旅游经济表 年份 旅游总收入 相当于 GDP 比重(亿元)增长%(%)2005 1879.6 13%8.66 2006 65、2125.0 13%8.18 2007 2454.1 16%8.00 2008 2641.3 8%7.40 2009 3068.4 15%7.85 2010 3804.1 24%8.37 资料来源资料来源资料来源资料来源：广东省各年统计公报广东省各年统计公报广东省各年统计公报广东省各年统计公报 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 30 页 共 257 页 3.3 珠海旅游经济发展状况调查及分析 3.3.1 珠海市旅游简介 珠海市依山傍海，环境优美，风景秀丽，已成为了观光、度假、疗养、野营、会议和旅游胜地。珠海市旅游资源丰富，主要包括：?山岳、洞景旅游资源 山岳旅游66、较好的有石景山和黄杨山，洞景中有白莲洞、竹仙洞等，具有人文景观特色的有九洲港炮台山、拱北炮台山，同时有水库、洞景综合发展的有南屏将军山、板障山等山岳。?海岛、海滩和生物旅游资源 珠海是个“百岛之市”，众多岛屿千姿百态，如九洲岛、三灶岛、银坑半岛、高栏岛、荷包岛、桂山岛、万山岛和担杆岛等。?水库、湖旅游资源 本市有中小型水库多个，其中农灌用水库 5 个，如南屏水库、龙潭水库、柠檬坑水库、青年水库和竹仙洞水库等。白藤湖已建成水上游乐、度假和疗养的综合旅游中心。?温泉旅游资源 温泉资源主要有平沙海上温泉和下栅海上温泉。?人文旅游资源 珠海虽非历史名称，但是不乏有价值的人文旅游资源，既有新石器时代的遗67、迹，也有 500 年历史的铳城、烽火台，遗迹三灶岛上日寇侵华大屠杀的血址，有抗击英帝国主义侵略所得赔款修筑的白石街，在桂山岛上有海战英雄纪念碑等。3.3.2 珠海市旅游宏观经济分析 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 31 页 共 257 页 2009 年接待入境旅游人数 413.57 万人次，增长 6.6%。其中，外国人 58.80 万人次，下降 2.2%；香港、澳门和台湾同胞 354.77 万人次，增长 8.2%。在入境旅游人数中，过夜游客 297.85 万人次，增长 4.1%。国际旅游外汇收入 10.27 亿美元，增长 8.3%。接待国内游客 1674.0868、 万人次，增长 9.7%，其中过夜游客 910.89 万人次，增长 9.9%。国内旅游收入 98.71 亿元，增长 10.7%。酒店平均开房率 53.7%，比上年低 10.9 个百分点。1452.60 1677.25 1768.40 1913.92 2087.65 116.00 139.02 144.88 155.08 168.83 0 50 100 150 200 0 500 1000 1500 2000 2500 20052006200720082009（亿元亿元亿元亿元）（万美元万美元万美元万美元）珠海市近年旅游发展情况珠海市近年旅游发展情况珠海市近年旅游发展情况珠海市近年旅游发展情况旅69、游人次万人次旅游收入亿元 资料来源：珠海市各年旅游经济概况 由以上分析可以看出：珠海市旅游经济呈现稳定增长态势，这与我国整体旅游经济发展较快有关，同时，珠海市政府也较重视旅游经济的发展，为珠海酒店业的发展创造了良好的宏观环境。3.4 珠海旅游度假经济未来发展趋势分析及预测 根据珠海市旅游发展总体规划（2007-2020）的相关内容：随着旅游产品建设和旅游市场建设的快速发展，珠海市的 2020 年接待游客总量 8400 万人次，其中入境游客 2000万人次，国内游客 6400 万人次；接待过夜游客 4100 万人次，其中入境过夜游客 1300 万 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资70、财务分析报告 第 32 页 共 257 页 人次，国内过夜游客 2800 万人次；旅游总收入达到 850 亿元，国内旅游收入 360 亿元，旅游外汇收入 63 亿美元。旅游发展总体目标：将珠海建设成为我国重要的旅游经济强市、具可持续竞争力的（城市型）旅游目的地，实现珠海旅游由过境地向区域组合型目的地、由观光地向度假地的转变，旅游业成为珠海的主导产业和规划期末的重点支柱产业，珠海旅游资源与环境实现可持续利用。由以上分析可知：珠海市将充分利用自然生态资源，打造旅游经济强市，最终建设成具有可持续竞争力的城市型旅游目的地；因此伴随着珠海旅游规划的实施，旅游业将成为珠海的主导产业。珠海国际金融广场酒店项71、目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 33 页 共 257 页 第四章第四章第四章第四章 珠海珠海珠海珠海市市市市高星级酒店发展及经营情况高星级酒店发展及经营情况高星级酒店发展及经营情况高星级酒店发展及经营情况调查分析调查分析调查分析调查分析 4.1 珠海高星级酒店发展情况调查分析 根据 UHC 实地调查，作为国内 5 大经济特区之一的珠海，酒店业发展严重滞后，已经被周边城市远远赶超。本项目位于珠海市横琴新区，伴随着横琴新区未来发展规划的逐步实施，横琴新区的酒店业将快速发展，由于项目酒店紧邻澳门，故将珠海及澳门两岸的高星级酒店同时列入调查范围，以期对本项目未来开发起到更为详尽的参考和借鉴72、。截至 2010 年底，珠海共有酒店 97 家，其中 5 星级酒店 8 家（庆华国际大酒店已正式通过国家旅游局的星级评定，将于 4 月份正式挂牌），4 星级酒店 6 家，3 星级酒店 48 家。珠海珠海珠海珠海高星级商务高星级商务高星级商务高星级商务酒店酒店酒店酒店概况概况概况概况 酒店名称酒店名称酒店名称酒店名称 星级标准星级标准星级标准星级标准 开业装修开业装修开业装修开业装修 客房规模客房规模客房规模客房规模 地址地址地址地址 珠海假日酒店 5 2001 年开业 320 间套 香洲区吉大景山路 188 号 珠海度假村酒店 5 1984 年开业 1999 年装修 500 间套 香洲区 吉大73、石花东路 9 号 珠海海湾大酒店 5 1995 年开业 2009 年装修 352 间套 香洲区 拱北水湾路 珠海德翰大酒店 5 2000 年开业 534 间套 香洲区吉大情侣中路 珠海昌安假日酒店 5 2006 年开业 238 间套 香洲区拱北粤海中路 2130 号 珠海怡景湾大酒店 5 1998 年开业 2005 年装修 383 间套 香洲区 吉大情侣中路 47 号 珠海中邦艺术酒店 5 2005 年开业 157 间套 香洲区 吉大情侣中路 33 号 珠海银都酒店 5 1988 年开业 2001 年装修 300 间套 香洲区拱北粤海东路 1150 号 珠海庆华国际大酒店 准 5 2008 年74、开业 190 间套 吉大区 情侣南路 309 号 资料来源：UHC 合纵酒店顾问 由上表可以看出，珠海市酒店业发展较为落后，大部分酒店由于开业时间较长，从酒店功能布局、装修装饰到酒店的设施设备，都亟待更新；酒店类型主要以商务酒店为主，缺乏精品及个性化的酒店。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 34 页 共 257 页 4.2 珠海高星级酒店品牌管理集团进驻情况调查及分析 UHC 针对珠海酒店市场，将目前开业的高星级酒店情况进行了调查分析，截至 2011年 2 月，已开业的高星级酒店中仅珠海假日酒店是由国际知名的洲际酒店管理公司管理，未来待开业、在建及规划中的项目，75、各酒店管理集团品牌进驻情况如下：酒店管理集团酒店管理集团酒店管理集团酒店管理集团 豪华五星级豪华五星级豪华五星级豪华五星级 五星级五星级五星级五星级 四星级四星级四星级四星级 万豪酒店管理集团-万豪（待开业）-洲际酒店管理集团 洲际（规划中）-喜达屋酒店管理集团 瑞吉（规划中）喜来登（规划中）-希尔顿酒店管理集团 希尔顿（规划中）-资料来源：UHC合纵酒店顾问 综上所述，可以得出：?珠海未来高星级酒店仍以商务型酒店为主，房间数由 200 间套至 1665 间套不等。?国际品牌酒店管理公司：截止到目前，已确定喜达屋酒店管理集团下的瑞吉、喜来登，万豪酒店、洲际酒店、希尔顿酒店品牌进驻珠海酒店市场。76、4.3 珠海高星级酒店功能设施调查分析 UHC 对珠海市高星级酒店进行了详细的市场调查。以下将选取开业时间较晚、设施档次相对较高、经营情况较好的高星级酒店，对其功能设施进行分析，以期对项目酒店的未来经营和发展提供借鉴和参考。4.3.1 珠海高星级酒店客房设施调查分析 珠海市高星级酒店客房情况一览表珠海市高星级酒店客房情况一览表珠海市高星级酒店客房情况一览表珠海市高星级酒店客房情况一览表 项目名称项目名称项目名称项目名称 珠海假日 酒店 珠海度假村 酒店 珠海海湾 大酒店 珠海德翰 大酒店 珠海昌安假日酒店 珠海怡景湾大酒店 珠海庆华国际大酒店 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财77、务分析报告 第 35 页 共 257 页 房间数 320 间套 500 间套 352 间套 534 间套 238 间套 383 间套 190 间套 房间设施 淋浴 小冰箱 保险箱 迷你吧 宽带上网 部分房间为液晶电视 淋浴 小冰箱 保险箱 迷你吧 液晶电视 宽带上网 淋浴 保险箱 迷你吧 小冰箱 宽带上网 电子马桶 部分房间为液晶电视 淋浴 保险箱 迷你吧 小冰箱 宽带上网 部分房间为液晶电视 淋浴 保险箱 迷你吧 小冰箱 宽带上网 部分房间为液晶电视 淋浴 保险箱 迷你吧 小冰箱 宽带上网 部分房间为液晶电视 淋浴 小冰箱 保险箱 迷你吧 液晶电视 宽带上网 房间面积 41 平方米 31 平78、方米 25 平方米 32 平方米 38 平方米 25 平方米 33 平方米 单人间 134 间套 244 间套 182 间套 180 间套 159 间套 183 间套 101 间套 比例 42%49%52%34%67%48%53%双人间 120 间套 230 间套 100 间套 325 间套 70 间套 180 间套 70 间套 比例 38%46%29%61%29%47%37%套房 66 间套 26 间套 70 间套 29 间套 9 间套 20 间套 19 间套 比例 20%5%19%5%4%5%10%备注 89 栋别墅 珠海假日酒店 珠海度假村酒店 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划79、及投资财务分析报告 第 36 页 共 257 页 珠海海湾大酒店 珠海德翰大酒店 珠海怡景湾大酒店 珠海庆华国际大酒店?客房体量客房体量客房体量客房体量：目前珠海酒店客房体量在190-534间套之间，大部分酒店均已达到中等规模以上。?客房面积客房面积客房面积客房面积：由于珠海大部分酒店开业时间较早，设计缺乏前瞻性，因此除由洲际酒店管理集团管理的珠海假日酒店客房面积达到41平米外，其它酒店的主力房型面积均在25-38平米之间，无法满足如今高端客源对房间面积要求较大的消费需求。?客房装饰客房装饰客房装饰客房装饰：各酒店客房装饰均倾向于商务型酒店，大部分酒店房间的设施设备亟待 珠海国际金融广场酒店项80、目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 37 页 共 257 页 更新；浴室方面，由于套内面积较小，各酒店大部分房间仅可使用淋浴；而珠海海湾大酒店客房浴室经过重新装修，配备了较为先进的电子马桶；?客房床型配比客房床型配比客房床型配比客房床型配比：从整体酒店市场来看，德翰大酒店为会议型酒店，故双床房比例高达到61%外，其他酒店的大床房的比例持平或略高于双床房。而海湾大酒店在二期扩建时，将市场目标锁定在高端消费客源及商务客源，故酒店二期客房均以套房投入市场，故套房比例达到19%。另珠海假日酒店的套房比例也达到20%。4.3.2 珠海高星级酒店餐饮设施调查分析 珠海高星级酒店餐饮设施齐全，服务人81、员众多，具有承办大型宴会的功能，服务更为细致周到。伴随着消费市场的变化，酒店将依托其建筑引进知名餐饮品牌，以增强市场竞争力。珠海高星级酒店餐饮设施统计表珠海高星级酒店餐饮设施统计表珠海高星级酒店餐饮设施统计表珠海高星级酒店餐饮设施统计表 酒店名称酒店名称酒店名称酒店名称 中餐大厅中餐大厅中餐大厅中餐大厅 餐位数餐位数餐位数餐位数 包房数量包房数量包房数量包房数量 宴会厅宴会厅宴会厅宴会厅 餐位数餐位数餐位数餐位数 大堂吧大堂吧大堂吧大堂吧 餐位数餐位数餐位数餐位数 西餐厅西餐厅西餐厅西餐厅 餐位数餐位数餐位数餐位数 其它设施其它设施其它设施其它设施 珠海假日酒店 约 220 位 7 间 N/A82、 约 30 位 约120位 意大利餐厅 珠海度假村酒店 约 200 位 10 间 N/A 约 50 位 约 80 位 珠海海湾大酒店 约 40 位 8 间 N/A 约 30 位 约 80 位 扒房 珠海德翰大酒店 约 500 位 15 间 N/A 约 60 位 约 110位 珠海昌安假日酒店 约 250 位 8 间 N/A 约 40 位 约120位 珠海怡景湾大酒店 约 120 位 7 间 N/A N/A 约180位 珠海庆华国际大酒店 约 80 位 12 间 N/A 约 60 位 约100位 日式料理 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 38 页 共 257 页83、 珠海假日酒店中餐包厢 珠海度假村酒店中餐包厢 珠海德翰大酒店中餐包厢 珠海怡景湾大酒店中餐包厢 珠海庆华国际大酒店中餐包厢 由以上分析可以得出：?中餐及包房配置中餐及包房配置中餐及包房配置中餐及包房配置。德翰大酒店拥有强大的会议功能，故该酒店中餐厅配置程度较高，包厢 15 间，部分包厢配有独立卫生间；中餐大厅则可接待约 500 位同时用餐。其他酒店的中餐包厢为 7-12 间，中餐大厅可容纳约 40-250 位同时就餐。?西餐配置西餐配置西餐配置西餐配置。西式餐饮的市场在本地受欢迎程度较低。目前珠海国外高星级酒店管理品 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 39 页84、 共 257 页 牌的酒店较少，本地酒店的西餐运营的技术力量、专业服务和品牌未达到市场需求高度，与酒店西餐收费无法形成正比，更无法带动当地高档西餐的消费趋势；外加受到社会餐饮的价格和环境打压，经营效果不理想。4.3.3 珠海高星级酒店康体设施调查分析 珠海高星级酒店康体发展情况一般，各酒店均按照评星要求配套了泳池及健身房、桑拿等设施，无高端 SPA 产品出现。珠海高星级酒店康珠海高星级酒店康珠海高星级酒店康珠海高星级酒店康体设施调查表体设施调查表体设施调查表体设施调查表 项目名称项目名称项目名称项目名称 珠海假日珠海假日珠海假日珠海假日 酒店酒店酒店酒店 珠海度假村珠海度假村珠海度假村珠海度假85、村 酒店酒店酒店酒店 珠海海湾珠海海湾珠海海湾珠海海湾 大酒店大酒店大酒店大酒店 珠海德翰珠海德翰珠海德翰珠海德翰 大酒店大酒店大酒店大酒店 珠海昌安珠海昌安珠海昌安珠海昌安假日酒店假日酒店假日酒店假日酒店 珠海怡景珠海怡景珠海怡景珠海怡景湾大酒店湾大酒店湾大酒店湾大酒店 珠海庆华国珠海庆华国珠海庆华国珠海庆华国际大酒店际大酒店际大酒店际大酒店 健身房健身房健身房健身房 有 有 有 有 有 有 有 游泳池游泳池游泳池游泳池 有 有 有 有 有 有 有 网球场网球场网球场网球场 N/A 有 N/A 有 有 有 N/A 其他设施其他设施其他设施其他设施 棋牌室 桌球室 模拟高尔夫球场 棋牌室 保龄86、球 桌球室 乒乓球 电子游戏室 棋牌室 乒乓球 棋牌室 桌球室 壁球室 保龄球 棋牌室 高尔夫 推杆 电子游 戏机室 桌球室 健身室 保龄球 棋牌室 桌球室 乒乓球 模拟高尔 夫球场 桑拿按摩桑拿按摩桑拿按摩桑拿按摩 桑拿 桑拿 N/A 桑拿 桑拿 桑拿 筹备中 按摩休息大厅按摩休息大厅按摩休息大厅按摩休息大厅 约 30 位 约 30 位 N/A 约 35 位 约 30 位 约 50 位 筹备中 按摩包房按摩包房按摩包房按摩包房 12 间 N/A N/A 12 间 30 间 10 间 筹备中 通过调查发现，珠海高星级酒店的康体设施存在以下特征：?大部分酒店的桑拿设施基本以外包形势，由承包商自主87、经营。?消费项目和营业规模有限，水疗种类、按摩方式以及配套娱乐项目比较单一；?各酒店按摩包房均在 10-30 间，其中以昌安酒店的桑拿规模较大，拥有按摩包房 30间。但由于缺乏技师，并且主要客源来自住店的有限客源，故包房的使用率不高，多半以时租房提供给酒店夜总会客人。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 40 页 共 257 页 4.3.4 珠海高星级酒店娱乐设施调查分析 根据 UHC 实地调查，珠海高星级酒店目前除庆华国际大酒店外，其他酒店均配有KTV，海湾大酒店及德翰大酒店则以演艺厅+KTV 的模式经营。珠海高星级酒店珠海高星级酒店珠海高星级酒店珠海高星级酒店娱88、乐娱乐娱乐娱乐设施调查表设施调查表设施调查表设施调查表 酒店名称酒店名称酒店名称酒店名称 棋牌室棋牌室棋牌室棋牌室 KTV 娱乐形式娱乐形式娱乐形式娱乐形式 娱乐包房娱乐包房娱乐包房娱乐包房 珠海假日酒店珠海假日酒店珠海假日酒店珠海假日酒店 5 间麻将房，80 元/小时 KTV 20 间 珠海度假村酒店珠海度假村酒店珠海度假村酒店珠海度假村酒店 N/A KTV 30 间 珠海海湾大酒店珠海海湾大酒店珠海海湾大酒店珠海海湾大酒店 2 间麻将房，100 元/小时 演艺厅、KTV 40 间 珠海德翰大酒店珠海德翰大酒店珠海德翰大酒店珠海德翰大酒店 6 间麻将房，30 元/小时 演艺厅、KTV 89 89、间 珠海昌安假日酒店珠海昌安假日酒店珠海昌安假日酒店珠海昌安假日酒店 14 间麻将房，30 元/小时 KTV 49 间 珠海怡景湾大酒店珠海怡景湾大酒店珠海怡景湾大酒店珠海怡景湾大酒店 3 间麻将房，35 元/小时 KTV 19 间 珠海庆华国际大酒店珠海庆华国际大酒店珠海庆华国际大酒店珠海庆华国际大酒店 3 间麻将房，48 元/小时 N/A N/A 海湾酒店 KTV 包厢 德翰酒店 KTV 包厢 由上表分析可知：?目前珠海大部分高星级酒店娱乐场所均以 KTV 包厢形势经营，规模最大的为德翰大酒店共有包厢 89 间，昌安大酒店拥有 KTV 包厢 49 间，是珠海高星级酒店中经营效益最好的一家 90、KTV。?大部分高星级酒店娱乐设施均为配套而设，与社会娱乐场所相比整体档次处于劣势。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 41 页 共 257 页 4.3.5 珠海高星级酒店会议设施调查分析 珠海市高星级酒店会议室情况调查表珠海市高星级酒店会议室情况调查表珠海市高星级酒店会议室情况调查表珠海市高星级酒店会议室情况调查表 项目项目项目项目/酒店酒店酒店酒店 假日酒店假日酒店假日酒店假日酒店 度假村酒店度假村酒店度假村酒店度假村酒店 海湾大酒店海湾大酒店海湾大酒店海湾大酒店 德翰大酒店德翰大酒店德翰大酒店德翰大酒店 昌安假日昌安假日昌安假日昌安假日 酒店酒店酒店酒店 怡91、景湾怡景湾怡景湾怡景湾 大酒店大酒店大酒店大酒店 庆华国际庆华国际庆华国际庆华国际 大酒店大酒店大酒店大酒店 星级档次 5 5 5 5 5 5 准 5 客房规模（间套）320 间套 500 间套 352 间套 534 间套 238 间套 383 间套 190 间套 多 功 能 厅 数量（个）1 1 1 2 N/A 1 1 面积（）311 1260 375 1350-3000 N/A 565 290 层高（m）2.8 m 8 m 3.2 m 3.5 m N/A 3 m 3.2 m 最大会议 容量（人）约 200 位 约 1200 位 约 400 位 约 1400-2500 位 N/A 约 40092、 位 约 160 位 最大宴会 容量（人）约 200 位 约 1200 位 约 400 位 约 1400-2500 位 N/A 约 400 位 约 160 位 大 型 会 议 室 数量（个）2 5 1 5 1 2 N/A 最大容量（人）约 150 位 约 120-600位 约 150 位 约 200-500 位 约 250 位 约 110-120 位 N/A 中 型 会 议 室 数量（个）4 3 N/A 6 N/A 2 1 容量（人）约 60-80位 约 60-80 位 N/A 约 60-100 位 N/A 约 90-100 位 约 100 位 小 型 会 议 室 数量（个）4 20 7 2 93、N/A 6 3 容量（人）约 10-20位 约 15-20 位 约 10-30 位 约 10-30 位 N/A 约 25-45 位 约 8-15 位 会议室总数（个）11 29 9 15 1 11 5 珠海假日酒店会议室 珠海度假村酒店多功能厅 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 42 页 共 257 页 珠海海湾大酒店会议室 珠海德翰大酒店多功能厅 珠海昌安假日酒店会议室 珠海怡景湾大酒店宴会厅 珠海庆华国际大酒店宴会厅 根据 UHC 实地调查，结合上表分析可知：?珠海高星级酒店会议功能较为落后，据 UHC 所调查的 7 家星级酒店当中发现，酒店会议场所仅能提供94、投影仪、音响、幻灯机等最基本的会议设施。?德翰大酒店拥有分别为 1350-3000 的 2 个多功能厅，可容纳约 1400-2500 人的会议，是目前珠海高星级酒店最大的会议场所。?从珠海高星级酒店整体会议场所来看，大部分酒店由于开业时间较早，会所装修及会议设备较为陈旧，但均可以为会议客源提供 200-2500 人不同体量的会议所场。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 43 页 共 257 页 4.4 珠海高星级酒店经营情况调查分析 为了给项目酒店提供较为准确的参考和借鉴，以下将选取经营情况相对较好、档次相对较高的五星级酒店对其客房、餐饮、康体娱乐以及会议设施的经95、营进行详细分析。4.4.1 珠海高星级酒店酒店客房经营情况 UHC 对珠海市五星级酒店进行详细的市场调查，各高星级酒店 2010 年客房大致经营情况如下表所示：序号 酒店名称 客房数 平均房价（元）出租率 1 珠海假日酒店 320 间套 656.8 65%2 珠海度假村酒店 500 间套 392.7 62%3 珠海海湾大酒店 352 间套 502.5 56%4 珠海德翰大酒店 534 间套 403.6 54%5 珠海昌安假日酒店 238 间套 410.8 72%6 珠海怡景湾大酒店 383 间套 491.2 70%7 珠海庆华国际大酒店 190 间套 701.2 75%通过上表房价和出租率对比96、分析，可得出以下结论：?珠海酒店市场平均房价，以国际酒店管理集团的珠海假日酒店的平均房价较高；?酒店分别获取的客源和创造的经济效益不一样，各大酒店均有自己固定的客源市场和消费群体，客源市场的竞争相对不明显；?珠海酒店整体的平均入住率达到 62.19%。4.4.2 珠海高星级酒店酒店餐饮经营情况 根据 UHC 调查小组实地调查，珠海地区各高星级酒店餐饮经营情况如下表所示：珠海市高星级酒店餐饮经营情况表珠海市高星级酒店餐饮经营情况表珠海市高星级酒店餐饮经营情况表珠海市高星级酒店餐饮经营情况表 项目名称项目名称项目名称项目名称 珠海假日珠海假日珠海假日珠海假日酒店酒店酒店酒店 珠海度假珠海度假珠海度97、假珠海度假村酒店村酒店村酒店村酒店 珠海海湾珠海海湾珠海海湾珠海海湾 大酒店大酒店大酒店大酒店 珠海德翰珠海德翰珠海德翰珠海德翰 大酒店大酒店大酒店大酒店 珠海昌安珠海昌安珠海昌安珠海昌安 假日酒店假日酒店假日酒店假日酒店 珠海怡景珠海怡景珠海怡景珠海怡景湾大酒店湾大酒店湾大酒店湾大酒店 珠海庆华国珠海庆华国珠海庆华国珠海庆华国际大酒店际大酒店际大酒店际大酒店 西 早餐 80 元/位 69 元/位 90 元/位 79 元/位 44 元/位 88 元/位 78 元 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 44 页 共 257 页 餐 厅 午餐 N/A N/A N/A N98、/A N/A N/A N/A 晚餐 159 元/位 N/A 168 元/位 148 元/位 68 元/位 158 元/位 N/A 中 餐 厅 包间 消费 约 150 元 约 150 元 约 150 元 约 200 元 约 100 元 约 80 元 约 150 位 经营 菜系 粤菜 川菜 湘菜 粤菜 海鲜 粤菜 海鲜 粤菜 海鲜 粤菜 海鲜 粤菜 海鲜 粤菜 海鲜 上座率 120%110%120%100%110%120%120%根据 UHC 实地调查，结合上表分析可知：?珠海及周边地区高星级酒店餐饮业主要以粤菜为主打菜系，湘菜、川菜为辅。?中餐包厢人均消费主要集中在 100-200 元/位,宴会99、标准由 1000-4888 元/围起。?珠海市区内高星级酒店餐饮经营受社会高档餐饮影响较为严重，整体经营情况一般。?珠海高星级酒店餐饮受社会品牌餐饮的冲击较大，人均消费与高端社会餐饮相当，但上座率与社会餐饮均有较大差距；只能在会议及宴会方面对社会餐饮保持竞争力。4.4.3 珠海高星级酒店酒店康体经营情况 由于客房是酒店的主营产品，因此高星级酒店康体设施无法与专业的康体场所竞争，大部分为了配套而设置，经营情况一般。珠海酒店康体收费情况调查表珠海酒店康体收费情况调查表珠海酒店康体收费情况调查表珠海酒店康体收费情况调查表 项项项项目名称目名称目名称目名称 足足足足浴浴浴浴价格价格价格价格 按摩价格按100、摩价格按摩价格按摩价格 珠海假日酒店 30 元/60 分钟 中式按摩：368 元/90 分钟 香肩按摩：388 元/90 分钟 珠海度假村酒店 68 元/60 分钟 保健按摩：588 元/90 分钟 珠海海湾大酒店 N/A N/A 珠海德翰大酒店 58 元/60 分钟 中式按摩：58 元/60 分钟 珠海昌安假日酒店 88 元/60 分钟 保健按摩：138 元/60 分钟 珠海怡景湾大酒店 68 元/30 分钟 保健按摩：388 元/90 分钟 珠海庆华国际大酒店 N/A N/A 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 45 页 共 257 页 珠海大部分高星级酒店康101、体设施以正规按摩搭配特色服务为主，服务内容和附加值比较高，但由于部分酒店康体设施档次较低、规模较小、经营项目单一等因素，以致酒店康体设施的经营情况一般。4.4.4 珠海高星级酒店酒店娱乐经营情况 珠海大部分高星级酒店的娱乐场所，采用包厢的经营形式，人均消费在 200 元左右，包房平均消费约 2000 元。德翰大酒店 KTV 包房体量规模较大，上座率为 60%。其他几家夜总会每天可达到 70-80%以上，经营情况良好。项目项目项目项目 珠海假日珠海假日珠海假日珠海假日 酒店酒店酒店酒店 珠海度假村珠海度假村珠海度假村珠海度假村 酒店酒店酒店酒店 珠海海湾珠海海湾珠海海湾珠海海湾 大酒店大酒店大酒102、店大酒店 珠海德翰珠海德翰珠海德翰珠海德翰 大酒店大酒店大酒店大酒店 珠海昌安珠海昌安珠海昌安珠海昌安 假日酒店假日酒店假日酒店假日酒店 珠海怡景湾珠海怡景湾珠海怡景湾珠海怡景湾 大酒店大酒店大酒店大酒店 大厅容量大厅容量大厅容量大厅容量 N/A N/A 约 200 位 约 200 位 N/A N/A 娱乐形式娱乐形式娱乐形式娱乐形式 KTV KTV 演艺厅 KTV 演艺厅 KTV KTV KTV 包房数量包房数量包房数量包房数量 20 间 30 间 40 间 89 间 49 间 19 间 包房消费包房消费包房消费包房消费 1180 元 1180 元 1880 元 1980 元 1680 元 103、1680 元 啤酒价格啤酒价格啤酒价格啤酒价格 喜力 278 元/打 喜力 672 元/打 喜力 580 元/打 百威 480 元/打 喜力 540 元/打 喜力 540 元/打 洋酒价格洋酒价格洋酒价格洋酒价格 芝华士 680 元/支 芝华士 880 元/支 芝华士 780 元/支 芝华士 680 元/支 芝华士 780 元/支 芝华士 780 元/支 包房开房率包房开房率包房开房率包房开房率 75%70%75%60%85%80%4.4.5 珠海高星级酒店会议设施经营情况 珠海高星级酒店会议室收费情况调查表珠海高星级酒店会议室收费情况调查表珠海高星级酒店会议室收费情况调查表珠海高星级酒店会议104、室收费情况调查表 酒店酒店酒店酒店/会议室项目会议室项目会议室项目会议室项目 多功能厅多功能厅多功能厅多功能厅 中型会议室中型会议室中型会议室中型会议室 小型会议室小型会议室小型会议室小型会议室 珠海假日酒店 3800 元/半天 3000 元/半天 1800 元/半天 珠海度假村酒店 36000 元/半天 12000 元/半天 1000 元/半天 珠海海湾大酒店 6000 元/半天 5000 元/半天 1200 元/半天 珠海德翰大酒店 50000 元/半天 7000 元/半天 1500 元/半天 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 46 页 共 257 页 珠海105、昌安假日酒店 N/A 6000 元/半天 N/A 珠海怡景湾大酒店 6000 元/半天 4800 元/半天 2000 元/半天 珠海庆华国际大酒店 8000 元/半天 6400 元/半天 1600 元/半天 会议室租金价格可以根据不同的经营政策和季节进行调整。会议场地的另一大经营收入以承接婚宴、企业宴会为主。会议餐饮的毛利率达到 75%。散客餐饮毛利率为 55%，会议餐饮的毛利率远远高于散客的毛利率，高于婚宴毛利率。4.5 珠海高星级酒店客源市场调查及分析 4.5.1 珠海高星级酒店客房客源调查分析 根据 UHC 实地调查，以及对珠海酒店资深管理人员的相关访谈了解到，目前珠海的各大酒店，主要客106、源各不相同，各大酒店均有自己固定的客源市场和消费群体，客源市场的竞争不明显。1)按客源来源目的划分按客源来源目的划分按客源来源目的划分按客源来源目的划分?国际客源市场：在珠海所有星级酒店的入境客源中，休闲观光客人最多，达到59%，以会议/商务为目的的住店客人只占 30%。有约 80%的外国商务客人选择入住国际品牌管理公司管理的高星级酒店。2010 年年年年 1-12 月月月月珠海入境珠海入境珠海入境珠海入境旅游旅游旅游旅游外国人人数外国人人数外国人人数外国人人数统计统计统计统计（按目的分类按目的分类按目的分类按目的分类）国籍国籍国籍国籍 会议会议会议会议/商务商务商务商务（万人次万人次万人次万107、人次）观光休闲观光休闲观光休闲观光休闲（万人次万人次万人次万人次）探亲访友探亲访友探亲访友探亲访友（万人次万人次万人次万人次）服务员工服务员工服务员工服务员工（万人次万人次万人次万人次）合计合计合计合计（万人次万人次万人次万人次）日本 92.24 114.43 3.72 11.94 222.33 韩国 137.89 196.24 0.50 31.79 366.42 马来西来 17.89 91.78 0.08 6.89 116.64 菲律宾 3.34 23.25 0.05 48.32 74.96 新加坡 17.09 39.41 3.65 4.58 64.73 美国 52.51 112.03 0.108、21 10.14 174.89 加拿大 8.34 45.94 0.08 2.35 56.71 英国 19.11 27.18 0.05 2.97 49.31 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 47 页 共 257 页 俄罗斯 57.09 142.76 0.02 25.98 225.85 德国 23.65 22.43 0.05 3.94 50.07 法国 11.07 26.75 0.07 2.89 40.78 澳大利亚 11.94 42.85 0.09 2.64 57.52 资料来源：珠海市旅游局?假日酒店和庆华国际大酒店主要以商务客源为主，旅游客源和商务客源为辅。109、?海湾酒店和怡景湾大酒店主要以旅游客源为主，有部分商务客源。?度假村酒店隶属于九洲港务集团有限公司，集团另有珠海度假国际旅行社，故该酒店以旅游客源为主，商务客源数量也较多。?德翰大酒店是一家会议型酒店，酒店拥有强大的会议及餐饮功能，成为会议客源首选的酒店之一，酒店在经营淡季期间则以接待团队客源作为补充。?昌安假日酒店距拱北口岸较近，是许多由澳门回珠海的游客的首选酒店，包括来自香港、新加坡、马来西亚的赌客及澳门客源，究其主要原因，除有利的地理位置外，其夜总会经营较为火爆并提供附加服务，也为酒店的客房带来可观的效益。2)按客源来源地划分按客源来源地划分按客源来源地划分按客源来源地划分 珠海高星级酒110、店客源构成（客源来源地分）省内,50%国内,20%港澳,20%其他（境外）,10%境外客源对品牌酒店的认知度较高，而珠海高星级酒店市场缺少国际酒店管理品牌，因此境外客源相对比较少，与其它客源相结合，只占总客源的 10%，并且主要集中在珠海 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 48 页 共 257 页 假日酒店。按客源来源地划分，省内客源约占总客源的 50%，总体客源市场以国内客源为主。4.5.2 珠海高星级酒店餐饮客源调查分析 珠海市高星级商务酒店餐饮客源基本以本区的高消费客源为主，其中以商务宴请和政府宴请的消费为主流，市民在星级酒店消费多为婚宴、寿宴、高考谢师宴111、为主。酒店住店客人消费占据的比例相对较少。?宴会客源 珠海的婚宴、寿宴、高考谢师宴等特定宴请有一定市场；会展经济的迅速发展所带来的会议客源也能产生较大比例的宴会收入。该类消费的客户群以珠海市区周边居民及会议客源为主，约占 45%。?商务客源 商务活动的交流频繁一直是餐饮宴请的主要客源群体，这部分客源比较倾向装饰豪华，就餐环境好的地点消费，约占 30%。?政务客源 政府近年比较重视招商引资工作、注重政府形象，在高星级酒店中举办的政务活动较多，这部分客源约占 15%。?其它客源 本地高消费客人和高消费过客等，约占 10%。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 49 页 112、共 257 页 商务,30%政务,15%宴会,45%其他,10%4.5.3 珠海高星级酒店康体娱乐客源调查分析 康体娱乐设施使用时间一般集中在晚 8 点之后，棋牌室使用率最高，客源来源地主要来自住店客人，根据客源类型分析又以住店的商务客源和会议客源为主。4.5.4 珠海高星级酒店会议客源调查分析 珠海会议客源主要来自省内城市、上海以及本地的大中型企业会议，会议规模以中小型会议即 200 人以内的会议为主。主要客源以企业商务会议为主，政务会议（含招商引资、学术性、科技界、教育文化界）为辅。珠海的酒店会议客源对客房及餐饮经营带动作用较大。通过对珠海各大酒店近年的一些重要的会议进行统计分析，其中大多113、数会议客源性质来自省内企业，其中还有一部分为酒店长期合作的省外商务、企业会议。部分有影响力会议统计部分有影响力会议统计部分有影响力会议统计部分有影响力会议统计 世界经济发展宣言大会世界经济发展宣言大会世界经济发展宣言大会世界经济发展宣言大会 与会人数与会人数与会人数与会人数 880人人人人 英特公司亚太区经理年会 与会人数 350 人 拱北口岸雅马哈年会 与会人数 300 人 香港肯德基年会 与会人数 200 人 珠海格力小家电营销大会 与会人数 300 人 全国社会保障基金监管座谈会 与会人数 500 人 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 50 页 共 257114、 页 朗讯科技中国有限公司 与会人数 400 人 爱立信（广州）有限公司会议 与会人数 200 人 倍耐力轮胎（广州）研讨会 与会人数 200 人 中国百胜餐饮集团会议 与会人数 800 人 平安证券（深圳）投资公司 与会人数 350 人 国卫保险会议 与会人数 500 人 上海同立天得代理（Ge Toshiba 珠海年会）与会人数 300 人 西门子自动化与驱动集团北方区 OEM 产品推介会 与会人数 300 人 中国航天航空高峰论坛 与会人数 500 人 诺基亚经销商年会 与会人数 600 人 上海通用售后服务论坛 与会人数 300 人 霍尼韦尔中国区年会 与会人数 500 人 西安杨森公115、司会议 与会人数 400 人 珠海高星级酒店会议客源大致结构如下：政务会议,30%其他,10%企业会议,60%4.6 珠海高星级酒店淡旺季情况调查分析 珠海作为滨海城市酒店淡旺季不是非常明显，珠海的酒店多属于商务酒店，淡季时间较短，根据对上述市场的调查，形成以下结论：名称名称名称名称 珠海珠海珠海珠海的酒店经营规律的酒店经营规律的酒店经营规律的酒店经营规律 旺季旺季旺季旺季 1、2、5、8、10、11、12 月 平季平季平季平季 4、6、7 月 淡季淡季淡季淡季 3、9 月 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 51 页 共 257 页 4.7 珠海高星级酒店酒店市116、场供需关系现状调查分析 珠海珠海珠海珠海星级酒店供给量统计表星级酒店供给量统计表星级酒店供给量统计表星级酒店供给量统计表 酒店名称酒店名称酒店名称酒店名称 客房数量客房数量客房数量客房数量 开业时间开业时间开业时间开业时间 珠海假日酒店 320 间套 2001 年开业 珠海度假村酒店 500 间套 1984 年开业 珠海海湾大酒店 352 间套 1995 年开业 珠海德翰大酒店 534 间套 2000 年开业 珠海昌安假日酒店 238 间套 2006 年开业 珠海怡景湾大酒店 383 间套 1998 年开业 珠海庆华国际大酒店 190 间套 2008 年开业 合计 2517 间套 资料来源资料117、来源资料来源资料来源：UHC 合纵酒店顾问合纵酒店顾问合纵酒店顾问合纵酒店顾问 由上表分析可知：?珠海市场高星级酒店整体出租率为 62.19%，超过国际上公认的饭店经营损益点平均出租率 60%的标准。?珠海的酒店业发展较为缓慢，大部分酒店为开业 5 年以上的老酒店。虽然经过重新装修，但是从功能布局来看，无法满足现今酒店业对功能布局合理化的要求。4.8 珠海高星级酒店公平市场渗透率分析 为了对珠海市高星级酒店平均住宿率、平均每间客房收益做出定量分析，我们使用国际流行的公平市场渗透率分析方法。关于此类术语的简要解释如下：一般而言，某个区域范围内平均住宿率水平是衡量宾馆业市场整体实力的一个必要指标，118、但在该市场中有许多单体经营的酒店，其表现可能高于或低于整体住宿率水平。平等市场份额分析是基于以下前提：假设所有其他因素相同，这个市场中每个酒店客房都将吸引同等数量的房晚需求数。但涉及到地点和规模、品牌的亲疏性、酒店设施的品质和环境的舒适性、房价的结构和折扣政策、市场营销的力度、竞争对手酒店产品的年限 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 52 页 共 257 页 等因素都会产生该酒店相比于其他酒店拥有较多或较少有利特征的结果。因此，如果一个市场共有 1000 间客房，酒店 A 有 100 间客房，那么它的平等市场份额就是 10%。如果该市场获取了 250000 个房119、晚数，酒店 A 的平等市场份额是 10%，也就是说酒店 A 应该获取 25000 个房晚需求。酒店 A 获取 25000 个客房需求的能力就决定了它平等市场份额的“渗透能力”。如果酒店 A 实际只获取了 20000 个客房需求，那么它的渗透率就是 80%(20000/25000）。如果酒店 A 获取了 30000 个客房需求，那么它的渗透率就是 120%(30000/25000）。除市场渗透指数以外，我们还同时列出了其他两个衡量指数，即平均房价指数（ARI）和每间客房收益指数（RGI）。这两项指数的定义与解释如下：平均房价指数（ARI)：指的是某家酒店的平均房价相对于竞争酒店市场平均房价的比值120、。计算某个特定酒店的平均房价指数，只需用其平均房价除以整体竞争市场的平均房价。因此，如果酒店 A 的平均房价为 1000 元，而整体竞争市场的平均房价是 800 元，则它的平均房价指数是 1.25(1000 元除以 800 元)。客房收益指数（RGI）：指的是一个酒店每间可出租客房的收益水平（RevPAR）相对于竞争酒店市场平均每间可出租客房收益水平的比值，因此，这一指数是市场渗透率指数和平均房价指数共同左右的结果。客房收益指数的计算很简单，即一间酒店的市场渗透率指数乘以其平均房价指数。所以，如果酒店 A 的市场渗透率指数为 0.8，平均房价指数为 1.25，则其客房收益指数为 1.00(0.121、81.25）。由于客房收益指数同时考虑到了市场渗透率和平均房价，因此它是一个科学的参照指标。根据市场各酒店所获取的业绩表现，下表显示了珠海高星级商务酒店 2010 年实现的渗透率水平：珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 53 页 共 257 页 2010年年年年 客房数客房数客房数客房数 出租率出租率出租率出租率 平均房价平均房价平均房价平均房价 每日实际每日实际每日实际每日实际 卖出房卖出房卖出房卖出房 REVPAR MPI(市场渗市场渗市场渗市场渗透率透率透率透率)ARI(平均房平均房平均房平均房价指数价指数价指数价指数)RGI(REVPAR指数指数指数指数)122、珠海假日酒店珠海假日酒店珠海假日酒店珠海假日酒店 320 65%656.8 208 426.92 1.05 1.34 1.40 珠海度假村酒店珠海度假村酒店珠海度假村酒店珠海度假村酒店 500 58%392.7 290 227.76 0.93 0.80 0.75 珠海海湾大酒店珠海海湾大酒店珠海海湾大酒店珠海海湾大酒店 352 56%502.5 197 281.23 0.90 1.02 0.92 珠海德翰大酒店珠海德翰大酒店珠海德翰大酒店珠海德翰大酒店 534 54%403.6 288 217.67 0.87 0.82 0.71 珠海昌安假日珠海昌安假日珠海昌安假日珠海昌安假日 酒店酒店酒店酒123、店 238 72%410.8 171 295.15 1.16 0.84 0.97 珠海怡景湾珠海怡景湾珠海怡景湾珠海怡景湾 大酒店大酒店大酒店大酒店 383 70%491.2 268 343.71 1.13 1.00 1.13 珠海庆华国际珠海庆华国际珠海庆华国际珠海庆华国际 大酒店大酒店大酒店大酒店 190 75%701.2 143 527.75 1.21 1.43 1.72 合计合计合计合计 2517 62.19%490.66 1565 资料来源：UHC 合纵酒店顾问 由上表可以看出，珠海高星级酒店渗透率最高的为庆华国际酒店。4.9 珠海拟建高星级酒店项目调查及未来发展趋势分析 根据 UH124、C 不完全统计，珠海市拟建的后续五星级标准或超五星级酒店有 13 家，其中横琴片区待建酒店 9 家，具体情况如下：横琴片区拟建高星级酒店横琴片区拟建高星级酒店横琴片区拟建高星级酒店横琴片区拟建高星级酒店 名称名称名称名称 星级星级星级星级 酒店类型酒店类型酒店类型酒店类型 开业时间开业时间开业时间开业时间 地址地址地址地址 简介简介简介简介 长隆横琴湾酒店 超 5 星 度假酒店 预计 2013 年 竣工 珠海横琴富祥湾 项目定位为集度假休闲、会议、餐饮于一体的超五星主题度假酒店。包括酒店主楼、国际会议中心、度假别墅式客房、室内和室外游泳池、康体设施等其他相关配套设施。项目总投资321819 万125、元。酒店客房数量约为 1665 间套。“天一居”酒店 5 星 商务酒店 预计2013年 竣工 珠海香洲区湾仔南湾大道西侧 酒店层高 20 层左右，落成后将由希尔顿酒店集团进行管理。客房数量约 350 间套。十字门中央商务区五星级酒店 5 星 商务酒店 预计2013 年 竣工 珠海南湾大道东侧 地块总建筑面积达 556386.60 平方米，其中会议会展约 11 万平方米、办公约 16 万平方米、珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 54 页 共 257 页 酒店约 9.5 万平方米、商业约 3.6 万平方米、公寓式酒店约 15.5 万平方米。其中标准 5 星级酒店客房126、数量为 550 间套。十字门中央商务区超五星级酒店 超 5 星 商务酒店 预计2013年 竣工 珠海南湾大道东侧 超五星级酒店客房数量约 200 间套，酒店落成后由喜达屋集团旗下的瑞吉品牌管理。横琴总部大厦酒店 5 星 商务酒店 预计2014年 竣工 珠海横琴口岸北部，十字门水道以西 由一栋四百米高的塔楼及三、四栋 150 米高的配楼组成。总建筑面积 40 万平方米，其中酒店及公寓建筑面积 12 万平方米，写字楼及国际会议中心建筑面积 20 万平方米。预计 2011年下半年动工。客房数量约 1000 间套。华融横琴大厦 超 5 星 商务酒店 预计2014年 竣工 珠海横琴口岸服务区，与威尼斯人127、酒店直线距离不足500米 华融横琴大厦总投资 10 亿元人民币，占地面积约 2 万平方米，总建筑面积约 10 万平方，将建成超五星级酒店、甲级写字楼和世界名牌旗舰商业群组成的商务复合型物业。客房数量约 300 间套。美丽之冠横琴梧桐树大厦 7 星及白金 5 星 商务酒店 预计2014年 竣工 珠海横琴口岸服务区 项目总投资9.8亿元人民币，总占地2.5万平方米，总建筑面积14万平方米。由一座七星级酒店和白金五星级产权式酒店组成，寓意“栽得梧桐树，引得凤凰来”。客房数量约800间套。洲际航运中心酒店 5 星 商务酒店 预计2014年 竣工 珠海横琴口岸服务区 由一座48层主塔楼和13层的副楼连体128、构成，总建筑面积约12万平方米，集智能化写字楼、大型购物中心、高级酒店及商务公寓等多功能设施为一体。客房数量约250间套。富盈五星级酒店 5 星 商务酒店-横琴中心南路南侧、三塘村西侧 紧邻横琴三叠泉旅游景区，占地面积10万平方米 十字门中央商务区酒店 长隆横琴酒店 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 55 页 共 257 页 珠海市珠海市珠海市珠海市主要拟建高星级酒店项目主要拟建高星级酒店项目主要拟建高星级酒店项目主要拟建高星级酒店项目 名称名称名称名称 星级星级星级星级 开业时间开业时间开业时间开业时间 地址地址地址地址 简介简介简介简介 珠海万豪酒店 5 星129、 预计 2013 年 竣工 珠海景山路 177 号 预计酒店投资额超过5亿元人民币，将于2013年竣工。酒店将按照国际五星级酒店的标准设计和建造，配备有310间豪华客房和高级会议设施；引进万豪酒店品牌。前山万豪酒店 5 星 预计2014年 开业 前山沿河路北侧、映晖湾西侧 地块的规划用途为酒店用地，与其东南侧相邻的酒店用地将统一规划，建设五星级酒店；开业后由万豪集团的万丽品牌管理。珠海仁恒滨海中心 5 星 预计2012年 竣工 珠海中心城区南部 集超五星级酒店、高级住宅、商业为一体的大型综合项目拟于2009年兴建，总建筑面积210000平，酒店占地44162平。客房数量约300间套。祥祺明月湾130、酒店 5 星-珠海市金湾区机场东路与珠海大道交汇处 酒店占地面积7619.8平方米，总建筑面积24530平方米（其中地上建筑面积16830平方米，地下建筑面积7700平方米），建筑高度48米。共有客房165间套。珠海在建及规划中的高星级酒店呈现以下特点：?酒店档次酒店档次酒店档次酒店档次：珠海及横琴新区片区待建酒店,均为五星或超五星级酒店。天一居酒店 横琴口岸服务区酒店珠海仁恒海滨中心 珠海万豪酒店 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 56 页 共 257 页?酒店类型酒店类型酒店类型酒店类型：目前在建及规划中的酒店，仅有长隆横琴湾酒店为度假型酒店。?管理公司管理131、公司管理公司管理公司：目前在建及规划中的酒店，已知的国际品牌管理公司将进驻珠海的有万豪、希尔顿、洲际、喜达屋旗下的瑞吉等国际管理公司品牌。?规模规模规模规模：在建中的横琴片区准五酒店客房数量为 200-1665 间套，珠海市内的拟建酒店客房体量在 165-310 间套之间。?开发进度开发进度开发进度开发进度：目前珠海待建酒店中已有珠海万豪酒店、希尔顿酒店、瑞吉酒店、喜来登酒店、长隆横琴酒店开始动工，其他两家酒店尚未动工。4.10 珠海高星级酒店市场供需关系现状及未来发展趋势预测分析 珠海 2010 年高星级酒店平均入住率为 62.19%，需求量为 1565 间套，按珠海社会消费品总额年复合增长132、 20%的比例对高星级酒店需求预测取值，具体如下：2011年年年年-2014年珠海市高星级酒店供需关系预测年珠海市高星级酒店供需关系预测年珠海市高星级酒店供需关系预测年珠海市高星级酒店供需关系预测 年份 供给 需求增长率 需求 2011 2517 20%1878 2012 2517 20%2254 2013 3717 20%2705 2014 6067 20%3246 资料来源：UHC 合纵酒店顾问 计算依据及估算说明：?UHC 认为未来需求预测应以项目所在地的珠海市的 2010 年的实际客房需求数量为预测基数，以经济正常增长和经济预期发展规律带来的需求增长变化为依据，即为珠海市整体经济增长率133、旅游经济增长率及社会消费品增长率为参照系数，对未来需求年增长率进行预测；?以上未来供给预测均以被调查酒店按照工程进度和客房量如期投入市场；珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 57 页 共 257 页?以上预测前提：未来将加入的供给量与预计不存在重大差异，酒店投资环境没有重大调整，珠海市的旅游业、经济、贸易、投资政策在未来不会经历重大和持续的衰退。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 58 页 共 257 页 第五章第五章第五章第五章 澳门澳门澳门澳门高星级酒店发展及经营情况高星级酒店发展及经营情况高星级酒店发展及经营情况高星级酒店发展134、及经营情况调查分析调查分析调查分析调查分析 5.1 澳门高星级酒店发展情况调查分析 5.1.1 澳门高星级酒店发展历程 1)起步阶段起步阶段起步阶段起步阶段（1960196019601960 年年年年-1970197019701970 年年年年）二十世纪六七十年代是澳门酒店业发展的起步阶段。1962 年澳门博彩娱乐公司的成立促进了澳门旅游业的迅猛发展，也揭开了近代澳门酒店业发展的新篇章，澳门旅游娱乐有限公司按照与澳督府签署的协定，重新装修了爱都酒店，并先后新建了新丽华和葡京两家豪华酒店，使澳门酒店可供出租客房总量达到 2000 间。2)快速发展阶段快速发展阶段快速发展阶段快速发展阶段（1980135、198019801980 年年年年-1995199519951995 年年年年）这个阶段可以又可划分为两小段。前一阶段二十世纪八十年代，澳门入境旅游总人次在基数较大的情况下也获得持续快速发展，大批旅游景点和基础服务设施相继建成，澳门旅游业呈现欣欣向荣的景象。旅游业也带动了澳门酒店业快速发展，整个八十年代几乎平均每年新增一家酒店，特别是中后期，新世纪、京都、帝濠等酒店相继开业，使澳门酒店业不仅客房总量达到了 4000 间的规模，而且酒店档次获得提升。后一段二十世纪九十年代前期是澳门酒店发展的黄金时期，在这段时期平均每年增加 2 至 4 间酒店，仅 1992 年与 1993 年共增加了 12 家酒136、店，其中包括五星级酒店 3 家，4 星级酒店 2 家，一批具有国际水准的超豪华酒店相继在澳门落地，使澳门酒店业从可供客房总量、服务质量有了质的飞跃，截至 1995 年底，澳门可供出租客房总量到达了 8479 间。3)缓慢发展至停滞阶段缓慢发展至停滞阶段缓慢发展至停滞阶段缓慢发展至停滞阶段（1996 年年年年-2003 年年年年）尽管在 1997 年以前，澳门入境旅游总人次保持了一个较高的发展增速，但是九十年代初期澳门酒店业客房数的过快增长使澳门酒店业客房出租率持续下降。从 1996 年开始，珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 59 页 共 257 页 澳门酒店业步137、入了缓慢发展阶段。1996 年至 1999 年共 4 年澳门酒店可供出租客房总量仅增加了 990 间，其中高星级酒店仅增加了 2 家。1997 年亚洲金融风暴以及 1999 年澳门黑社会势力横行，使澳门酒店业发展进入了停滞状态。这段时期，由于大型酒店业投资具有刚性和滞后效应，1997 年至 1999 年澳门可供出租客房数略有增加，但是 1999 年至 2003年，可供出租客房数不增反减，从 9469 间减少到 9185 间，酒店及同类场所总数从 1997年的 105 家锐减到 1998 年的 79 家(减少的主要是规模较小的低星级酒店与公寓)，再减少到 2003 年的 7l 家，从酒店服务质量138、上看，由于经营困难，澳门绝大部分酒店基本上没有投资装修与改造。4)高速扩张阶段高速扩张阶段高速扩张阶段高速扩张阶段（2004 年至今年至今年至今年至今）澳门入境旅游在 2000 年从亚洲金融风暴中恢复过来后，保持了较快发展速度，酒店业市场也呈现出了高平均客房出租率和高平均房价的双高局面，投资酒店业成为了热门，澳门酒店业进入了高速扩张阶段。一方面，以葡京酒店为代表的许多酒店开始大张旗鼓投资装修与改造，另一方面，大批的酒店项目开始投资建设。澳门的酒店经营过去以博彩加住宿的模式为主，随着“赌权”开放，把综合酒店经营模式带入澳门，多间集博彩、品牌酒店、高档零售商场、会展、表演等多种设施的综合酒店落户，139、改变澳门城市面貌的同时，更为澳门多元旅游模式提供新的发展方向。综合酒店业的发展，不仅加快澳门旅游基础设施和公共设施的建设速度与规模，也促进会展、珠宝、手信、航运及物流等相关行业的繁荣。同时，国内“自由行”政策的实施也为澳门带来了大量的内地客源，大大的推动了澳门酒店业的繁荣。5.1.2 澳门旅游发展对高星级酒店发展的影响 1)旅游经济概况旅游经济概况旅游经济概况旅游经济概况 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 60 页 共 257 页 2010 全年入境旅客共 2497 万人次，同比增长 14.8%，其中留宿旅客为 1192 万人次，内地、香港和台湾仍是 3 大客源140、，内地游客为 1323 万人次，约占 53%，香港游客约占 30%，内地旅客增长 20%，香港旅客的增幅达 11%，印度、俄罗斯及中东等新兴市场的增幅显著，分别是 57%、49%及 33%。澳门澳门澳门澳门2005年年年年-2010年入境旅客数及增长率年入境旅客数及增长率年入境旅客数及增长率年入境旅客数及增长率2199270030202175249717%22.80%11%-5.20%14.80%05001000150020002500300035002006年2007年2008年2009年2010年-10%-5%0%5%10%15%20%25%入境旅客数（万人次）增长率 2)入境入境入境入境141、客源来源客源来源客源来源客源来源地地地地 按照客源市场的规模、发展趋势、客源市场与澳门的经济文化关系，可以将澳门的客源市场分为三类：?中国大陆、香港、台湾等国家与地区；?日本、韩国、菲律宾等东亚及东南亚国家；?美国、加拿大、澳洲、英国等为主的北美、欧洲、大洋洲国家和以葡萄牙为主的广大葡语国家。澳门入境居民情况 2009 年 2010 年 人次 比例（%）人次 比例（%）增长率（%）总数 21 752 751 100.0 24 965 411 100.0 14.8 亚洲 21 084 984 96.9 24 273 409 97.2 15.1 中国大陆 10 989 533 50.5 13 22142、9 058 53.0 20.4 香港 6 727 822 30.9 7 466 139 29.9 11.0 中国台湾 1 292 551 5.9 1 292 734 5.2 0 印度 107 513 0.5 169 096 0.7 57.3 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 61 页 共 257 页 印尼 191 425 0.9 208 440 0.8 8.9 日本 379 241 1.7 413 507 1.7 9.0 马来西亚 332 529 1.5 338 058 1.4 1.7 菲律宾 247 459 1.1 247 770 1.0 0.1 韩国 204143、 767 0.9 331 768 1.3 62.0 新加坡 256 520 1.2 257 196 1.0 0.3 泰国 242 514 1.1 212 442 0.9-12.4 美洲 278 661 1.3 297 137 1.2 6.6 欧洲 235 725 1.1 244 463 1.0 3.7 大洋洲 135 215 0.6 127 557 0.5-5.7 非洲及其他 18 166 0.1 22 845 0.1 25.8 资料来源资料来源资料来源资料来源：澳门旅游局澳门旅游局澳门旅游局澳门旅游局 3)入境入境入境入境客源消费情况客源消费情况客源消费情况客源消费情况 从主力客源消费情况来144、看，非博彩消费中，内地客源大比例的消费用于购物，住宿其次，而香港、台湾以及欧美客源对住宿的舒适度要求较高，花费较大。主力客源主力客源主力客源主力客源 2010 年人均消费情况年人均消费情况年人均消费情况年人均消费情况（不含博彩消费不含博彩消费不含博彩消费不含博彩消费）原居地原居地原居地原居地 总消费总消费总消费总消费（澳门元澳门元澳门元澳门元）住宿费住宿费住宿费住宿费 饮食费饮食费饮食费饮食费 交通娱乐费交通娱乐费交通娱乐费交通娱乐费 购物消费购物消费购物消费购物消费 内地内地内地内地 2902 17%10%3%70%香港香港香港香港 1001 32%26%22%20%台湾台湾台湾台湾 141145、4 38%18%12%32%日本日本日本日本 1684 46%23%21%10%欧洲欧洲欧洲欧洲 1650 46%21%19%14%美洲美洲美洲美洲 1589 39%25%17%19%资料来源：澳门旅游局 4)入境客源旅游动机入境客源旅游动机入境客源旅游动机入境客源旅游动机 从澳门入境旅游者旅游动机调查结果来看，澳门入境旅游者主要以博彩娱乐、观光休闲为主。以商务与探访亲友为主要目的的入境游客仅 15%左右，而以观光度假和博彩娱乐的入境游客达到 75%，近年还有上升的趋势。但据澳门业内人士研究，占澳门入境旅游大比例的内地和香港市场，其绝大多数来澳门主要动机就是博彩娱乐，出于某些客观原因，许多游客146、把博彩娱乐的目的写成度假目的。今后博彩娱乐将仍是扩大澳门知名度、吸引游 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 62 页 共 257 页 客特别是绝大多数内地、香港游客到澳门旅游的主要目的和重要旅游活动项目。具体调查指标如下：澳门入境旅游者旅游动机调查澳门入境旅游者旅游动机调查澳门入境旅游者旅游动机调查澳门入境旅游者旅游动机调查 目的类型目的类型目的类型目的类型/调查地点调查地点调查地点调查地点 度假度假度假度假 商务商务商务商务 公务会议公务会议公务会议公务会议 探亲探亲探亲探亲 博彩博彩博彩博彩 其它其它其它其它 合计合计合计合计 2009 年 71%9%1%6%147、10%4%100%2010 年 70%7%1%6%11%5%100%资料来源：澳门旅游局 澳门入境人数的不断攀升为酒店业带来了旺盛的市场需求，随着多家大型综合型酒店相继投入营运，客房供应量与住客量都呈现增长趋势。5.1.3 澳门酒店业发展现状 1)酒店数量酒店数量酒店数量酒店数量 截至 2010 年，澳门共有酒店 93 家，可供应用客房总数 20988 间，较 2009 年增加672 间，其中五星级酒店 20 家，四星级酒店 10 家，五星级酒店所占比例高达 23.66%。?酒店住客人数为 775.5 万，同比增长 15.5%；?全年旅客平均留澳时间再升至 1.54 晚，其中五星级酒店更达 1148、.7 晚；?在澳门留宿旅客中，50%的人选择五星级酒店。酒店名称酒店名称酒店名称酒店名称 澳门酒店澳门酒店澳门酒店澳门酒店 五星级酒店五星级酒店五星级酒店五星级酒店 所占比例所占比例所占比例所占比例 酒店数量（家）93 20 23.66%可出租客房（间套）20988 11988 57.11%酒店住客（人）775.5 万 390.1 万 50.32%平均逗留晚数（夜）1.54 1.7-资料来源：澳门旅游局 2)星级酒店整体经营情况星级酒店整体经营情况星级酒店整体经营情况星级酒店整体经营情况 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 63 页 共 257 页 澳门各星级酒店149、2010年经营情况较2009年有较大提升，五星级酒店入住率为83.97%，平均房价1353.21，分别增长了10.09%和4.02%。酒店名称酒店名称酒店名称酒店名称 入住率入住率入住率入住率 平均房价平均房价平均房价平均房价（元元元元）2010 年 2009 年 增长率 2010 年 2009 年 增长率 所有酒店所有酒店所有酒店所有酒店 84.51%76.12%8.39%1031.64 1111.01 7.69%五星级酒店五星级酒店五星级酒店五星级酒店 83.97%73.88%10.09%1353.21 1300.95 4.02%四星级酒店四星级酒店四星级酒店四星级酒店 85.52%80.150、58%4.94%645.89 546.39 18.21%三星级酒店三星级酒店三星级酒店三星级酒店 87.11%80.90%6.21%751.32 669.39 12.24%资料来源：澳门旅游局 3)五星级酒店发展概况五星级酒店发展概况五星级酒店发展概况五星级酒店发展概况 澳门酒店业经过40多年的发展，高星级酒店尤其是五星级酒店成为了酒店业的主流，并逐渐形成具有澳门特色的综合性酒店。各五星级酒店基本情况如下：澳门五星级酒店基本情况表澳门五星级酒店基本情况表澳门五星级酒店基本情况表澳门五星级酒店基本情况表 酒店名称酒店名称酒店名称酒店名称 开业装修开业装修开业装修开业装修 客房规模客房规模客房规模151、客房规模 地址地址地址地址 投资集团投资集团投资集团投资集团 管理模式管理模式管理模式管理模式 备注备注备注备注 圣地牙哥古堡酒店圣地牙哥古堡酒店圣地牙哥古堡酒店圣地牙哥古堡酒店 1981 年开业 2007 年装修 12 间套 澳门西湾民国大马路-罗莱夏朵精品酒店集团管理 由371年前澳门第一座古堡改造的葡萄牙传统建筑样式饭店。威尼斯人酒店威尼斯人酒店威尼斯人酒店威尼斯人酒店 2007 年开业 2905 间套 澳门氹仔金光大道望德圣母湾大马路 美国拉斯维加斯金沙集团 自主经营 拥有豪华客房、大运河购物区、八千平方米的水疗中心，以及驻场表演的太阳马戏团等。澳门四季酒店澳门四季酒店澳门四季酒店澳门152、四季酒店 2008 年开业 360 间套 澳门氹仔望德圣母湾大马路 美国拉斯维加斯金沙集团 四季酒店集团管理 金光大道中首家不设博彩的酒店，酒店建筑采用欧式风格。澳门金沙酒店澳门金沙酒店澳门金沙酒店澳门金沙酒店 2008 年开业 230 间套 澳门半岛蒙地卡罗前地 203号 美国拉斯维加斯金沙集团 自主经营 以大型娱乐著称。新葡京酒店新葡京酒店新葡京酒店新葡京酒店 2008 年开业 431 间套 澳门半岛葡京路 澳门博彩股份有限公司 自主经营 高二百五十八米，是澳门最高的楼宇，外形似盛开的金莲花。葡京酒店葡京酒店葡京酒店葡京酒店 1970 年开业 2002 年装修 1000 间套 澳门中部葡京153、路 2-4 号 澳门博彩股份有限公司 自主经营 已有 38 年的历史，被誉为澳门的“象征”，也是澳门首家五星级酒店。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 64 页 共 257 页 十六浦索菲特大酒店十六浦索菲特大酒店十六浦索菲特大酒店十六浦索菲特大酒店 2008年开业 408 间套 澳门内港巴素打尔古街 澳门博彩股份有限公司及实德环球有限公司合营 雅高集团管理 位处内港历史地区，酒店建筑呈现南欧风情。星际酒店星际酒店星际酒店星际酒店 2006 年开业 509 间套 澳门友谊大马路 银河娱乐集团 自主经营 建筑外形似积木，装修设计融合中国传统文化。金都酒店金都酒店金都154、酒店金都酒店 2006 年开业2007 年装修 340 间套 氹仔岛南部游艇码头邻近西堤圆形地 银河娱乐集团 自主经营-澳门君悦酒店澳门君悦酒店澳门君悦酒店澳门君悦酒店 2009 年开业 791 间套 澳门路氹连贯公路新濠天地 澳门新濠博亚娱乐有限公司 凯悦集团管理 由两座呈波浪形设计的主楼组成。澳门皇冠度假酒店澳门皇冠度假酒店澳门皇冠度假酒店澳门皇冠度假酒店 2009 年开业 286 间套 澳门路氹连贯公路新濠天地 澳门新濠博亚娱乐有限公司 皇冠酒店集团管理 澳门首座椭圆形建筑的皇冠度假酒店 澳门新濠锋酒店澳门新濠锋酒店澳门新濠锋酒店澳门新濠锋酒店 2007 年开业 216 间套 澳门广东大155、马路 澳门新濠博亚娱乐有限公司 自主经营 酒店以米白色、金色、棕色为基调。金丽华酒店金丽华酒店金丽华酒店金丽华酒店 1984 年开业 1999 年装修 418 间套 澳门西部友谊大马路956-1110 号 澳门旅游娱乐股份公司 文华东方酒店集团管理 极具葡国特色的商务及度假酒店。新文华东方酒店新文华东方酒店新文华东方酒店新文华东方酒店 2010 年开业 213 间套 澳门半岛外港新填海区孙逸仙大马路 文华东方酒店集团 文华东方酒店集团管理 设计中融人澳门特有的欧洲文化传统特色。美高梅酒店美高梅酒店美高梅酒店美高梅酒店 2007年开业 588 间套 澳门半岛外港新填海区孙逸仙大马路 美高梅集团 156、自主经营 由三组楼层叠合而成，外墙由三种光芒灿烂的金色玻璃建成。置地广场酒店置地广场酒店置地广场酒店置地广场酒店 2003 年开业 451 间套 澳门新口岸大马路 555 路-自主经营 澳门著名的主题酒店，以法老王宮殿为酒店主题。凯旋门新世界酒店凯旋门新世界酒店凯旋门新世界酒店凯旋门新世界酒店 2009 年开业 301 间套 澳门新口岸皇朝区城市日大马路 新世界集团 自主经营-永利酒店永利酒店永利酒店永利酒店 2006 年开业 1000 间套 澳门外港填海区仙德利街 永利澳門有限公司 自主经营 拥有永利大楼和万利大楼。皇都酒店皇都酒店皇都酒店皇都酒店 1983 年开业，2003 年装修 380157、 间套 澳门得胜马路2 号-4 号-座落东望洋灯塔下，邻近商业区及名胜古迹。新世纪酒店新世纪酒店新世纪酒店新世纪酒店 1992 年 626 间套 氹仔徐日升寅公马路 889 号 澳门酒店投资有限公司-澳门威斯汀度假酒店澳门威斯汀度假酒店澳门威斯汀度假酒店澳门威斯汀度假酒店 1993 年开业，2003 年装修 208 间套 路环黑沙马路1918 号-喜达屋酒店及度假村国际集团管理 顶楼建有一个十八洞高尔夫球场，所有房间都可享受到黑沙海滩及南中国海的醉人景色。濠璟酒店濠璟酒店濠璟酒店濠璟酒店 1991 年开业 162 间套 澳门竹室正街2 号和高可宁绅士街 7 号至13 号 南光集团 澳门中旅国际158、酒店管理有限公司管理 耸屹于西望洋山麓，俯视西湾与澳沊大桥全景。丽景湾酒店丽景湾酒店丽景湾酒店丽景湾酒店 1983 年开业 326 间套 氹仔史伯泰海军将军马路 2号-前身澳门凯悦酒店，是一间有地中海风情的度假酒店。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 65 页 共 257 页 资料来源:UHC 合纵酒店顾问 5.1.4 澳门酒店业特点 澳门高星级酒店主要依附博彩业生存发展，酒店对博彩业的依附性决定了澳门酒店业的发展必然有与众不同的特点。此外，澳门独特的地理区位和历史文化也使澳门酒店业独具特色。1)文化独文化独文化独文化独特特特特，地方特色鲜明地方特色鲜明地方特色鲜159、明地方特色鲜明 400 多年的中西文化交汇融合，形成了澳门高星级酒店独具特色的文化氛围，体现在酒店的建筑外观、管理观念和服务项目等酒店经营管理的方方面面。在外观上，有些酒店建筑远看是中式的，近看却是欧式柱式和欧式橱窗装饰，地方特色鲜明，如澳门老牌的金丽华酒店就是极具葡萄牙特色的商务和度假酒店。在酒店的管理决策上，受到中西方文化的共同作用和影响，酒店的管理人员往往能得到很好的协调沟通；在酒店服务项目的设计上，通常是东西方融合，尽可能地满足所有顾客的不同需求。由于目前澳门酒店业的客源市场更多来自于内地，因此，澳门的酒店在管理和服务上更注重突出东方式的以情感为纽带的产品，在接待旅客时体现东方式的热情160、和周到。2)依附性强依附性强依附性强依附性强，博彩业为依托博彩业为依托博彩业为依托博彩业为依托 澳门博彩业在旅游业中占据着主导地位，酒店业的客源主要来源于博彩业，因而形成了澳门酒店业对博彩业的依附性。这种依附性决定了澳门酒店业在管理上必须以博彩为中心，围绕着赌客开展工作，酒店的各种管理、服务工作都需主要考虑赌客的需要和方便。首先，酒店本身就是集合了博彩、住宿、购物、表演等项目的综合体，如澳门葡京酒店本身就有大规模的葡京博彩供游客娱乐，威尼斯人酒店不仅拥有 3000 间客房的超大体量，还拥有大运河购物中心、会展中心、博彩等其他设施。其次，在酒店服务上，服务项目都 珠海国际金融广场酒店项目市场调研161、定位策划及投资财务分析报告 第 66 页 共 257 页 主要针对赌客进行设计，如大多数酒店都有 24 小时膳食服务和咖啡厅服务，为赌客提供免费巴士往返关闸、港澳码头等服务。3)均由实力雄厚的集团进行均由实力雄厚的集团进行均由实力雄厚的集团进行均由实力雄厚的集团进行管理管理管理管理 管理模式上，主要为自主经营和由酒店集团进行管理。澳门博彩和酒店业主要由四大集团掌控，其直接管理酒店占总数一半以上，为美国金沙集团、澳门博彩股份有限公司、银河娱乐集团以及澳大利亚 PBL 集团。同时进入澳门的国际酒店品牌达 22 个，国际酒店管理集团有喜达屋、雅高、洲际、万豪、希尔顿、四季、文华东方、凯悦、香格里拉162、悦榕庄等。4)类型以类型以类型以类型以博彩博彩博彩博彩酒店为主酒店为主酒店为主酒店为主，兼有商务会议和休闲度假酒店兼有商务会议和休闲度假酒店兼有商务会议和休闲度假酒店兼有商务会议和休闲度假酒店，缺乏精品及个性化酒店缺乏精品及个性化酒店缺乏精品及个性化酒店缺乏精品及个性化酒店?目前澳门五星级酒店中除四季酒店、文华东方酒店等少数几家酒店未设博彩外，绝大多数酒店都为博彩酒店，其中新葡京酒店在中国大陆、香港、台湾乃至整个亚洲都拥有较高的知名度。博彩客人是酒店的主要客源，澳门酒店整体客源结构中也是以博彩客人为主。博彩酒店每天有免费穿梭巴士从酒店到港口接送往来客源，且博彩设施与酒店主体分属不同的交通流线163、，能有效将博彩客源和住店客源进行分隔，避免相互影响。?澳门五星级酒店之中，适合商务活动的酒店如新文华东方酒店、君悦酒店、十六浦索菲特酒店等。这些酒店没有博彩功能或者博彩功能较薄弱。?休闲度假酒店中威斯汀度假酒店、竹湾酒店分别位于澳门黑沙海滩和竹湾海滩，度假环境极佳，深受度假者的欢迎，但受季节影响较大，旅游经营淡旺季明显。?目前澳门酒店类型相对单一，精品酒店发展较缓慢，仅圣地牙哥古堡酒店一家，缺乏精品及个性化的酒店类型。5.1.5 澳门高星级酒店发展优劣势分析 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 67 页 共 257 页 1)优势分析优势分析优势分析优势分析?澳门酒164、店业行业发展动力仍然强劲澳门酒店业行业发展动力仍然强劲澳门酒店业行业发展动力仍然强劲澳门酒店业行业发展动力仍然强劲。综合酒店业不仅贡献巨额税收，对本地就业、国际收支、引进外资等方面也作出巨大贡献，尽管08年全球爆发金融海啸，澳门仍吸引外资直接投资近240亿，创七年以来的最高纪录，当中70%投资综合酒店业，达165.4亿，反映行业现阶段仍具相当活力和吸引力。博彩收益屡创新高，综合酒店业发展动力仍然强劲，对澳门整体旅游竞争力的推动作用，会愈加明显。?旅游城市吸引力渐提高旅游城市吸引力渐提高旅游城市吸引力渐提高旅游城市吸引力渐提高。澳门是一座兼具东西方文化的国际旅游城市，是中国唯一博彩合法化的地区，165、既有现代化的国际大型娱乐综合酒店，也有联合国文化遗产的历史建筑城区，对各国旅客具有独特的魅力。澳门在国际间的知名度提高，逐步建立自身独特的旅游品牌优势。?特区政策支持行业发展特区政策支持行业发展特区政策支持行业发展特区政策支持行业发展。新任行政长官崔世安强调不仅要从经济现实出发，继续着力保持旅游博彩业在澳经济中的重要地位和推动作用，更要以优质的世界文化遗产游作为澳门主打旅游产品，发展包括观光文化旅游、会展旅游、度假休闲旅游和购物旅游等在内的多元旅游线路。?区域融合区域融合区域融合区域融合注入注入注入注入发展新动力发展新动力发展新动力发展新动力。09年初国务院颁布珠江三角洲地区改革发展规划纲要，166、明确澳门作为“世界旅游休闲中心”的区域定位，打造以澳门、珠海为核心的珠江西岸旅游、休闲都市圈。横琴总体发展规划正式确定，澳门地区将旅游休闲产业方面的先进技术、管理经验、资金及与国际交往便利等优势资源与内地形成优势互补，加上广珠轻轨、港珠澳大桥等基础设施建成后，有利与澳门与邻近地区形成互补发展。2)劣势分析劣势分析劣势分析劣势分析?周边地区竞争压力加大周边地区竞争压力加大周边地区竞争压力加大周边地区竞争压力加大。俄罗斯第一家合法博彩2010年1月开业；日本、印度准备建造带有博彩元素的度假村项目；台湾正规划建设观光博彩；马来西亚云顶以传统的博彩 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务167、分析报告 第 68 页 共 257 页 优势继续吸引东南亚客。这些地区拥有各自独特的旅游资源，同时交通和签证便利，成为周边地区拓展中国客源的有利因素，与澳门争夺亚太区旅客市场。?行业多元化发展仍需时行业多元化发展仍需时行业多元化发展仍需时行业多元化发展仍需时日日日日。特区政府调控博彩业，未来三年赌台总数不超过5,500张，博彩业规模进入平稳的发展阶段。虽然，澳门综合酒店业目前已具备多元化发展的硬件设施，正向世界化休闲旅游城市进发，唯经营利润仍以博彩收入为主，非博彩收入贡献度很低，一些会展、娱乐表演等非博彩项目仍处市场培育阶段，需要时间和政策扶持才可做到真正的多元。?综合接待能力有待提高综合接待168、能力有待提高综合接待能力有待提高综合接待能力有待提高。澳门地域狭小，旅客大幅增加对综合接待能力带来一定的考验。随着澳门与珠三角地区进一步融合，人流、物流压力会进一步增加，因此澳门的交通网络、口岸、码头等基础设施仍需完善，以提升旅客的接待能力。北安客运码头扩建工程、准备兴建的澳门城市轻轨，以及将来与珠三角城际轨道网络的互通、港珠澳大桥等多项工程在未来几年陆续建成，有利澳门提升旅客的接待能力。?旅游业旅游业旅游业旅游业对国家政策较敏感对国家政策较敏感对国家政策较敏感对国家政策较敏感。现时内地旅客占比超过一半，是澳门最大的客源来源地。过去几年，“自由行”政策不只令澳门博彩业受惠，还带动相关酒店、零售169、餐饮、交通运输等各行业快速发展，为经济向适度多元化方向转型起促进作用。08年6月开始，内地收紧访澳自由行相关签注，内地旅客其后连续下跌。5.2 澳门高星级酒店品牌管理集团进驻情况调查及分析 UHC 针对澳门市场，将各知名管理公司的高星级酒店品牌进驻情况进行了统一的梳理；截至 2011 年 3 月，各酒店管理集团品牌进驻澳门情况如下：酒店管理集团酒店管理集团酒店管理集团酒店管理集团 豪华五星级豪华五星级豪华五星级豪华五星级 五星级五星级五星级五星级 四星级四星级四星级四星级 罗莱夏朵 罗莱夏朵-珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 69 页 共 257 页 四季 四170、季-喜达屋 威斯汀、W HOTEL（拟建）喜来登（拟建）、瑞吉（拟建）-凯悦 君悦-文华东方-文华东方-皇冠-皇冠-雅高 索菲特-硬石-硬石 洲际-假日 香格里拉-香格里拉（拟建）商贸（拟建）希尔顿 希尔顿（拟建）-悦榕庄 Banyan Tree（拟建）-万豪 丽兹卡尔顿（拟建）万豪（拟建）-费尔蒙莱佛士 莱佛士（拟建）费尔蒙（拟建）-日本大仓-大仓（拟建）-朱美拉 朱美拉（拟建）-资料来源：UHC 合纵酒店顾问 根据 UHC 实地调查，结合上表分析可知：?截至 2011 年 3 月，已进入澳门的国际酒店品牌共计 22 个；?营业中的知名高星级品牌酒店共计 9 家；?另有希尔顿、万豪、悦榕庄、171、喜来登、香格里拉、丽兹卡尔顿等 13 家国际酒店品牌将陆续进入澳门酒店业市场；?澳门国际酒店管理品牌档次主要集中在豪华五星级和五星级档次；?知名酒店品牌投入市场，必将带动澳门整体酒店质量以及平均房价的进一步提升。5.3 澳门高星级酒店典型案例调查分析 UHC 对澳门五星级酒店进行了详细调查，以下将选取部分主题特色鲜明、知名度较高、经营情况较好、开业时间相对较晚的五星级酒店，对其进行详细分析，以期为项目酒店开 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 70 页 共 257 页 发和管理提供参考和借鉴。5.3.1.澳门高星级酒店典型案例 1)澳门四季酒店澳门四季酒店澳门四季172、酒店澳门四季酒店?酒店概况酒店概况酒店概况酒店概况 四季酒店位于路氹城金光大道威尼斯人度假村旁，是氹仔金光大道中首家不设博彩的酒店。酒店项目由金沙集团投资兴建，邀请四季入主管理。拥有有 360 间客房，90 家品牌名店、5 家中西餐厅。2008 年开业，总投资约十亿美元。?主题特色主题特色主题特色主题特色 酒店设计糅合中葡元素及怀旧风格，华贵时尚的酒店装潢金碧辉煌、珠光宝气，配衬翠绿色的绫罗锦缎和丝绒窗帘，瑰丽典雅中散发着浓厚的东方韵味。洋溢中式情调的手绘丝绸、木刻、石雕及手制磁砖等，装点了由迎宾庭园至主大堂及休憩室的每一角落，色泽金黄的赭石墙壁与粉色石纹磁砖呈现出独特的澳门风情。?酒店设施情173、况酒店设施情况酒店设施情况酒店设施情况 项目项目项目项目 规模规模规模规模 特色特色特色特色 客房设施客房设施客房设施客房设施 360 间客房，主力房型面积 46 平米 中葡元素及怀旧风格，瑰丽典雅中散发着浓厚的东方韵味。餐厅设施餐厅设施餐厅设施餐厅设施 中餐厅：餐位 110，包房 4 间 西餐厅：餐位 200，餐位 80 咖啡厅：餐位 92，酒吧：餐位 68 中餐提供高档粤菜及各式创意点心 西餐提供葡萄牙、澳门菜，以及环球美食 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 71 页 共 257 页 会议设施会议设施会议设施会议设施 共 6 间会议室，总面积 2555 平米174、。多功能厅 698 平米，可容纳 400 人。-娱乐设娱乐设娱乐设娱乐设施施施施-SPA设施设施设施设施 包房 14 间-商业设施商业设施商业设施商业设施 四季名店，面积达 24000 平米，包括90 多家品牌名店 购物廊号称“澳门首个豪华购物中心”，各种高档奢侈名品店汇集。其他配套设施其他配套设施其他配套设施其他配套设施 健身房（设有瑜珈和普拉提体操练习室）、5 个室外游泳池-资料来源：UHC 合纵酒店顾问 客房 中餐厅 SPA 四季名店?酒店客源及经营情况酒店客源及经营情况酒店客源及经营情况酒店客源及经营情况?四季酒店为澳门为数不多的无博彩酒店，客源来源以高端商务、会议和旅游度假客源为主，175、博彩娱乐客源较少。?酒店平均房价在澳门酒店业中名列前位。但据业内人士了解，受竞争市场中博彩酒店的影响，其平均房价有下滑趋势。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 72 页 共 257 页?澳门酒店业以博彩客源为主体，因此四季酒店入住率较大型博彩酒店略低。2)威尼斯人酒店威尼斯人酒店威尼斯人酒店威尼斯人酒店?酒店概况酒店概况酒店概况酒店概况 澳门威尼斯人酒店是一个集美食、佳酿、购物、住宿、娱乐及商务于一身的大型综合度假村。酒店 2007 年开业，拥有 2905 间豪华套房、92900 平方米的大运河购物中心、可容纳 15000 人的金光综艺馆、111484 平方米的会176、议场馆，以及富特色的 ZAA 剧院，世界闻名的太阳剧团正在剧院作创新演出。?主题特色主题特色主题特色主题特色 威尼斯人度假村以意大利水都威尼斯为主题，酒店周围内充满威尼斯特色拱桥、小运河及石板路，赋予了其浪漫狂放的异国风情。?酒店设施情况酒店设施情况酒店设施情况酒店设施情况 项目项目项目项目 规模规模规模规模 特色特色特色特色 客房设施客房设施客房设施客房设施 2905 间客房，主力房型面积 70 平米 均为套房，配备豪华的帷帐式超大型睡床，欧式风格豪华装饰。餐厅设施餐厅设施餐厅设施餐厅设施 约有 35 家高级餐厅，并拥有 1000 个座位的世界美食广场 提供中式、日式、西班牙式、意大利式、葡177、萄牙式及美式美食 会议设施会议设施会议设施会议设施 金光会展占地 75000 平方米，超过25000 平方米、间隔灵活之场地，以便举办各类型会议及舞会，6500 平方米之无柱式宴会厅及108间可灵活调配之以建立国际会展中心之位、为全方位满足会议及展览活动筹划者之需求为出发点，其规模是香港会展中心的2倍，开业以来，迅速成为港澳大型会展、会议的热门地以 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 73 页 共 257 页 会议室，设有 15000 个座位之金光综艺馆及多达 1800 个座位之 ZAA 剧院 及举办世界级音乐会的理想场所。娱乐设施娱乐设施娱乐设施娱乐设施 威尼斯178、人娱乐场，面积超过 50000 平方米，共有 850 张赌桌，4100 台角子机。儿童地带，占地九千平方英尺，建有儿童攀爬游乐设施，是理想的游乐天地。老虎机，赌桌数量全世界第一。世界闻名的太阳剧团在 ZAA 剧院演出。儿童地带历险 Q 立方设计新颖。SPA设施设施设施设施 MALO CLINIC Health&Wellness，总面积达 13000 平方米 作为世界最大型及最具规模的健康中心，提供最完善的世界级医疗、水疗、美容中心、康体等多项设施及服务。商业设施商业设施商业设施商业设施 大运河购物中心，93548 平方米，拥有 350 多间国际品牌专卖店 乘坐贡多拉船，畅游三条室内运河及户外人179、工湖 其他配套设施其他配套设施其他配套设施其他配套设施 4 个室外游泳池、48 个池畔小屋、18洞君度迷你高尔夫球场、健身中心-资料来源：UHC 合纵酒店顾问 多功能厅 大运河购物中心?酒店客源及经营酒店客源及经营酒店客源及经营酒店客源及经营情况情况情况情况?威尼斯人酒店因其服务功能的多样性（包括住宿、会展、旅游、购物、博彩、娱乐酒店客房 中餐厅 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 74 页 共 257 页 表演等），博彩、会展、商务、旅游客源的比例较为均衡。?其会展中心近年来举办了许多国内外大型会议、会展、世界巡回演出活动及时尚发布会，许多香港企业及外企也选择其180、作为会议理想场所。?酒店平均房价和入住率情况良好，尤其是大型会展期间，客房爆满的情况时有出现。如近期举行的澳门教育展，吸引了 8000 人到访，不仅威尼斯人酒店满房，也带动了其他酒店的入住率和当日房价。3)皇冠度假酒店皇冠度假酒店皇冠度假酒店皇冠度假酒店、君悦酒店和君悦酒店和君悦酒店和君悦酒店和 HARD ROCK 酒店酒店酒店酒店（新濠天地内三家酒店新濠天地内三家酒店新濠天地内三家酒店新濠天地内三家酒店）?新濠新濠新濠新濠天地概况天地概况天地概况天地概况 新濠天地由新濠博亚娱乐有限公司发展，2009 开业后，迅速成为澳门最热门必游的综合娱乐度假胜地。位于澳门路氹城，拥有三家国际品牌酒店 Cr181、own、Grand Hyatt、Hard Rock，共提供 1400 间客房，超过 20 间餐厅及酒吧，一系列世界名店品牌、博彩、剧院等设施，天幕剧院、水舞间剧院内持续上演国际级优秀表演。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 75 页 共 257 页 新濠天地内部方位图新濠天地内部方位图新濠天地内部方位图新濠天地内部方位图?皇冠度假酒店皇冠度假酒店皇冠度假酒店皇冠度假酒店、君悦酒店和君悦酒店和君悦酒店和君悦酒店和 HARD ROCK 酒店设施情况酒店设施情况酒店设施情况酒店设施情况 项目项目项目项目 皇冠皇冠皇冠皇冠度假度假度假度假酒店酒店酒店酒店 君悦酒店君悦酒店182、君悦酒店君悦酒店 HARD ROCK酒店酒店酒店酒店 酒店特色酒店特色酒店特色酒店特色 澳门首座椭圆形建筑的皇冠度假酒店 由两座呈波浪形设计的主楼组成 摇滚主题酒店,结合了摇滚设计意念，加入 Hard Rock珍藏品系列 客房设施客房设施客房设施客房设施 286 间房，当中包括 33间为高注码贵宾而设的豪华别墅，主力房型面积约 45 平米 791 间套，主力房型面积 47平米 322 间客房，主力房型面积约 42 平米 餐厅设施餐厅设施餐厅设施餐厅设施 西餐厅：餐位约 100，肉扒、炙烤美食或创意海鲜佳肴 中餐厅：餐位约 150，提供正宗北方佳肴 西餐厅：餐位约 180，提供澳葡菜 大堂吧：餐183、位约 80 酒吧：餐位约 80 大堂吧：餐位约 100 烧烤吧：餐位约 80 会议设施会议设施会议设施会议设施-大多功能厅：1925 平米，容纳 2500 人 小多功能厅：780 平米,可容纳 800 位 会议室：8 间 池畔平台：1900 平米可举约6间200平米长形会议室，可容纳约 200 人。HARD ROCK 酒店酒店酒店酒店 皇冠度假酒店皇冠度假酒店皇冠度假酒店皇冠度假酒店 君悦酒店君悦酒店君悦酒店君悦酒店 天幕剧场天幕剧场天幕剧场天幕剧场 博彩博彩博彩博彩 购物街购物街购物街购物街 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 76 页 共 257 页 办 22184、00位来宾的鸡尾酒会 娱乐设施娱乐设施娱乐设施娱乐设施 新濠天地娱乐场新濠天地娱乐场新濠天地娱乐场新濠天地娱乐场：占地 17600 平米，378 张赌桌，1122 部老虎机 HARD ROCK博彩博彩博彩博彩区区区区：在充满摇滚的气氛之下，欣赏以巨星为主题设计之珍藏品系列 童梦天地童梦天地童梦天地童梦天地：澳门最大型的儿童乐园，占地约 1,000 平方米，分为四个区域，包括“勇闯巅峰”、“科幻世界”、“创意坊”及“梦剧院”。“水舞间水舞间水舞间水舞间”表演表演表演表演：耗资超过 20 亿人民币，由全球最伟大的灵感创作大师佛朗哥德拉戈先生亲自执导，演员、制作队伍庞大，成为全球最大最扣人心弦的大型185、长驻水上汇演之一。SPA设施设施设施设施 8 间水疗室 15 间水疗室 7 间水疗室 商业设施商业设施商业设施商业设施 购物名店，新濠大道旁，世界顶级品牌 40 余家。其他配套设施其他配套设施其他配套设施其他配套设施 室外温水泳池、私人池畔小屋、沙滩排球场、健身房 资料来源：UHC 合纵酒店顾问 皇冠度假酒店 君悦酒店 硬石酒店 皇冠度假酒店客房 君悦酒店客房 硬石酒店客房 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 77 页 共 257 页?酒店客源及经营情况酒店客源及经营情况酒店客源及经营情况酒店客源及经营情况?客源方面，三家酒店定位目标客源略有不同，功能设施上互相补186、充：皇冠度假酒店皇冠度假酒店皇冠度假酒店皇冠度假酒店：主要以博彩客源为主，其酒店客房中部分为博彩会员长租房，配套康体餐饮设施相对简单。硬石酒店会议室 君悦酒店多功能厅 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 78 页 共 257 页 君悦酒店君悦酒店君悦酒店君悦酒店：是综合性商务度假酒店，其会议设施全面，客源来源以商务、会议为主，兼部分旅游和博彩客源。HARD ROCK（硬石硬石硬石硬石）酒店酒店酒店酒店：为摇滚主题特色酒店，吸引了许多国内外年轻时尚的旅游客源入住。?经营情况 皇冠度假酒店和 HARD ROCK 酒店以博彩客源为主，其入住率高于君悦酒店。平均房价方面，187、HARD ROCK 酒店为四星级酒店，房价略低，但也能达到 1000 澳门币。4)新葡京酒店新葡京酒店新葡京酒店新葡京酒店?酒店概况酒店概况酒店概况酒店概况 澳门新葡京酒店 2008 年开业，由澳门博彩股份有限公司所持有及营运，是一所国际五星级的博彩酒店。整个工程投资超过 30 亿澳门元，设有蛋状钻石裙楼，主要经营娱乐场，酒店呈莲花状酒店大楼部分，高 258 米，共为 44 层，提供 431 间不同类型的客房，酒店里面包括会所、餐厅、品牌商店、宴会厅及酒店大堂等各项服务设施。?主题特色主题特色主题特色主题特色 酒店外观就像一朵将要盛开的莲花，是澳门最高、最豪华的建筑之一，超凡的外形建筑及时尚的188、室内设计，是澳门的一个突出地标。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 79 页 共 257 页?酒店设施情况酒店设施情况酒店设施情况酒店设施情况 项目项目项目项目 规模规模规模规模 客房设施客房设施客房设施客房设施 431 间客房，主力房型面积 50 平米 餐厅设施餐厅设施餐厅设施餐厅设施 共 7 间餐厅，种类包括扒房、中西餐厅、自助餐厅、咖啡厅、酒廊、日本料理。会议设施会议设施会议设施会议设施 多功能厅：面积 1059 平米，容纳 1300 人。另有 4 间小会议室，可分别容纳 50-200人 娱乐设施娱乐设施娱乐设施娱乐设施 新葡京娱乐场，共 4 层，总面积约达189、 4 万平方米，共设有 240 张赌台、480 台角子机 SPA设施设施设施设施 水疗，约 10 间包房 商业设施商业设施商业设施商业设施 名店廊云集著名国际品牌，提供男士服裝、皮具及饰物。其他配套设施其他配套设施其他配套设施其他配套设施 恒温室外泳池、健身中心、发廊、?酒店客源及经营情况酒店客源及经营情况酒店客源及经营情况酒店客源及经营情况?新葡京酒店客源以博彩客源和旅游散客为主，商务、会议客源较少。?酒店地理位置优越，知名度高，客房设施优越，入住率、平均房价较高，旺季可达 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 80 页 共 257 页 到满房状态。5)文华东方酒190、店文华东方酒店文华东方酒店文华东方酒店?酒店概况酒店概况酒店概况酒店概况 澳门文华东方酒店位于澳门娱乐和高级购物区的中心位置，座落于集住宅、酒店及购物中心于一身的时尚新地标“澳门壹号湖畔”（One Central）内，2010 年开业，有 213 间客房，是澳门半岛唯一不涉足博彩业的五星级酒店。?主题特色主题特色主题特色主题特色 酒店雄踞澳门半岛临海优越地段，拥有开阔视野，设计中融入了澳门特有的欧洲文化传统特色，致力于将其打造为澳门半岛上的顶级物业。?酒店设施情况酒店设施情况酒店设施情况酒店设施情况 项目项目项目项目 规模规模规模规模 特色特色特色特色 客房设施客房设施客房设施客房设施 213191、 间客房，主力房型面积 43 平米 坐拥南湾湖和澳门湾的宁静景观 餐厅设施餐厅设施餐厅设施餐厅设施 餐厅 1 个，餐位约 200，包房 4 间。提供中式、西式、日式美食 另有酒吧和大堂酒廊。-会议设施会议设施会议设施会议设施 多功能厅面积 320 平米，高 3.9 米，可容纳 360 人，另有会议室 4 间，可容纳20-50 人。透过落地式大窗可俯瞰澳门南湾湖景及海景 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 81 页 共 257 页 娱乐设施娱乐设施娱乐设施娱乐设施-SPA设施设施设施设施 8 个护理区，4 间包房 专享文华东方标志性产品 商业设施商业设施商业设施商业192、设施 酒店与壹号广场旗舰型购物商场相连接，总面积达 22000 平米 全球最顶级设计品牌亚洲区内所设之最大旗舰店及专门店。其他配套设施其他配套设施其他配套设施其他配套设施 健身中心、室外恒温游泳池-资料来源：UHC 合纵酒店顾问?酒店客源及经营情况酒店客源及经营情况酒店客源及经营情况酒店客源及经营情况?新文华东方酒店为澳门半岛唯一的无博彩酒店，以高端商务、会议、旅游度假客源为主，专业博彩娱乐客源较少。?酒店平均房价在澳门酒店业中名列前位，入住率较博彩酒店略低。6)美高梅酒店美高梅酒店美高梅酒店美高梅酒店?酒店概况酒店概况酒店概况酒店概况 多功能厅 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投193、资财务分析报告 第 82 页 共 257 页 澳门美高梅酒店 2007 年开业；位于澳门旅游区临海地段；楼高 154 米，其创新前卫的建筑已成为澳门另一触目地标；整个项目投资总额达 12 亿 5 千万美元；酒店提供 593间套客房，并设餐厅、品牌商店、宴会厅、会议场地、夜总会场、水疗中心，其大宴会厅已成为定期举办重要会议和国际盛事的场地。?主题特色主题特色主题特色主题特色 充满动感的波浪形玻璃外墙，由 35 层的三金色段组迭而成，反映出南中国海的美丽景致。占地 1088 平方米的天幕广场，巨型玻璃天幕覆盖 25 米高的广场之上，洋溢浓厚欧陆建筑风格。?酒店设施情况酒店设施情况酒店设施情况酒店设194、施情况 项目项目项目项目 规模规模规模规模 特色特色特色特色 客房设施客房设施客房设施客房设施 588 间客房，主力房型面积 48 平米-餐厅设施餐厅设施餐厅设施餐厅设施 7个风格迥异的餐厅，提供泰、日、印尼及中国各地特色美食以及法式下午茶和韩国、马来西亚、意大利等风格自助餐。金殿堂中餐厅为米芝莲星级餐厅。会议设施会议设施会议设施会议设施 多功能厅：1452 平米，可分成 6 个小会议室，容纳 680 人，另有 3 个会议室，分别容纳 40 人-娱乐设施娱乐设施娱乐设施娱乐设施 美高梅金殿娱乐场占地 20620 平方米，设有 385张赌桌、888 部角子机及 16 间私人贵宾厅-SPA设施设施195、设施设施 Six Senses Spa 水疗中心设施包括土耳其蒸气浴室、香熏室及澳门唯一的浮力盐池 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 83 页 共 257 页 商业设施商业设施商业设施商业设施 壹号广场旗舰型购物商场总面积达 22000 平米 云集全球最顶级设计品牌，更网罗多个品牌于澳门之唯一据点，以及于亚洲区内所设之最大旗舰店及专门店。其他配套设施其他配套设施其他配套设施其他配套设施 健身房、室外恒温泳池-资料来源：UHC 合纵酒店顾问?酒店客源及经营情况酒店客源及经营情况酒店客源及经营情况酒店客源及经营情况?美高梅酒店以博彩客源为主，兼有内地、香港的商务会议196、旅游团队，并因成为电影拍摄地，而吸引了很多散客。?经营情况良好，入住率高，有较多博彩会员常住房。7)星际酒店星际酒店星际酒店星际酒店?酒店概况酒店概况酒店概况酒店概况 澳门星际酒店坐落于澳门核心博彩娱乐区友谊大马路，2006 年开业，楼高 39 层，拥有 509 间客房，是银河娱乐集团旗下首开星级娱乐酒店项目。多功能厅 天幕广场 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 84 页 共 257 页?主题特色主题特色主题特色主题特色 酒店外观由著名建筑师严迅奇先生(ROCCO YIM)设计，外墙镶以幻化图纹的双层玻璃，光影交迭及对比，带出远在天际的极光概念。酒店设施情况酒店197、设施情况酒店设施情况酒店设施情况 项目项目项目项目 规模规模规模规模 特色特色特色特色 客房设施客房设施客房设施客房设施 509 间客房，主力房型面积平米 36 平米 房间景观：全湖景、市景、海景均有 餐厅设施餐厅设施餐厅设施餐厅设施 7 个餐厅，包括酒吧、大堂酒廊，经营中西餐、自助餐、日式料理、亚洲及国际美食 上海新派沪菜名店苏浙汇酒家 会议设施会议设施会议设施会议设施 多功能厅约 800 平米，可容纳 540 位-娱乐设施娱乐设施娱乐设施娱乐设施 星际娱乐场：面积 13000 平米，249 张博彩桌，280 台角子机 其他配套设施其他配套设施其他配套设施其他配套设施 健身房、室外恒温泳池-198、资料来源：UHC 合纵酒店顾问 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 85 页 共 257 页?酒店客源及经营酒店客源及经营酒店客源及经营酒店客源及经营情况情况情况情况?星际酒店以博彩客源为主；?婚宴、会议经营情况十分火爆，银河集团内部需求较多；?入住率可达到 90%以上，平均房价较周边美高梅、永利酒店略低。8)永利酒店永利酒店永利酒店永利酒店?酒店概况酒店概况酒店概况酒店概况 永利酒店位于澳门新口岸仙德丽街，是永利度假村(澳门)股份有限公司兴建的博彩度假村。该酒店于于 2006 年开业。由塔楼的酒店及裙楼的娱乐场与其他配套设施组成，总投资额达 56 亿元。永利澳门199、是澳门首家拉斯维加斯综合度假村模式的博彩酒店，永利擅长豪客业务，该酒店走高端客人路线，其精巧的“中场”（接待一般赌客的赌厅）亦有很大的竞争力。酒店分为永利大楼和万利大楼，房间总数 1000 间。?主题特色主题特色主题特色主题特色 酒店拥有特色项目表演湖、吉祥树及富贵龙表演，并拥有世界名画在大堂供观赏。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 86 页 共 257 页?酒店设施情况酒店设施情况酒店设施情况酒店设施情况 项目项目项目项目 规模规模规模规模 特色特色特色特色 客房设施客房设施客房设施客房设施 1000 间客房，永利大楼 600 间，主力房型面积 56 平米，万200、利大楼 400 间套房，主力房型面积 102 平米 万利大楼客房为全套房，红色主调，浪漫舒适 餐厅设施餐厅设施餐厅设施餐厅设施 中餐厅 2 间，包房 7 间，经营鲁菜、川菜、广东菜、另有意大利餐厅、日式料理餐厅、和 2 个酒廊。京花轩提供清朝官府菜谭家菜 会议设施会议设施会议设施会议设施 多功能厅约 952 平米，可容纳 600 位，另有会议室 3 间，可分别容纳 30 人。-娱乐设施 永利澳门娱乐场：由 22700 平米的博彩场地所组成，当中有 1000 平方米大的贵宾博彩。中场部分设有 420 张赌台及1280 台角子机。表演湖（水舞）、吉祥树及富贵龙表演 表演湖（水舞）永利酒店正门的音乐201、喷泉是澳门首个采用活动喷咀的音乐喷泉。吉祥树表演配合音乐、灯光等效果，以十二生肖为主题幻化出一棵五彩十色的“吉祥树”。“富贵龙”表演伴随着一条金色的“龙”徐徐由地底升起。SPA设施设施设施设施 14 间水疗室，提供 30 种理疗项目-商业设施商业设施商业设施商业设施 永利名店街，面积达 3300 平米，在内逾二十个高档路线品牌。-其他配套设施其他配套设施其他配套设施其他配套设施 健身房、室外恒温泳池、美容院-资料来源：UHC 合纵酒店顾问 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 87 页 共 257 页?酒店客源及经营情况酒店客源及经营情况酒店客源及经营情况酒店客源及202、经营情况?永利酒店以博彩客源为主，客源档次较高；?会议客源也是其客源的重要组成部分，以外企会议为主；?宴会客源较多，其中又以婚宴客源比例较大；?万利酒店与永利酒店（开业较早）相比，其平均房价和入住率均较高。5.3.2.澳门高星级酒店典型案例总结 根据 UHC 实地调查，结合上述分析可知：?多业态复合型多业态复合型多业态复合型多业态复合型 澳门高星级酒店多属于综合性业态中的一种业态，即集博彩、品牌酒店、高档零售商场、会展、表演等多种设施为一体，其中博彩酒店占据了较大比例，澳门五星级酒店中目前仅有四季、新文华东方等酒店尚未开设博彩。?客房面积较大客房面积较大客房面积较大客房面积较大 珠海国际金融广203、场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 88 页 共 257 页 多数酒店客房面积均在 45 平米以上，部分酒店甚至只设施置面积超过 50 平米的套房，且客房装饰风格豪华多样，客房舒适度较高，风格化明显。?客房体量规模较大客房体量规模较大客房体量规模较大客房体量规模较大 以中上规模体量客房（300 间以上）为主流，但也有超大规模体量客房酒店，如威尼斯人酒店客房接近 3000 间。?内部交通流线设置合理内部交通流线设置合理内部交通流线设置合理内部交通流线设置合理 博彩酒店在交通流线设计上，将博彩区域和酒店其他区域的交通流线进行分隔，满足了住店客人及其他消费群体的私密性需求，如新葡京酒204、店、星际酒店等都将博彩设置在群楼内。?整体经营情况较好整体经营情况较好整体经营情况较好整体经营情况较好 澳门整体五星级酒店经营情况非常好，五星级酒店 2010 年整体入住率 83.97%，平均房价 1353.21。博彩酒店的入住率普遍高于非博彩酒店，非博彩酒店因入住率不理想，平均房价有下降趋势。5.4 澳门高星级酒店经营情况调查分析 UHC 对澳门高星级酒店进行了详细的市场调查，各酒店 2010 年客房大致经营情况如下表所示：澳门澳门澳门澳门主要主要主要主要五五五五星级酒店星级酒店星级酒店星级酒店 2010 年经营情况表年经营情况表年经营情况表年经营情况表 酒店名称酒店名称酒店名称酒店名称 客205、房数客房数客房数客房数（间间间间）平均房价平均房价平均房价平均房价（港币港币港币港币）出租率出租率出租率出租率 圣地亚哥古堡酒店圣地亚哥古堡酒店圣地亚哥古堡酒店圣地亚哥古堡酒店 12 2654 96.18%澳门四季酒店澳门四季酒店澳门四季酒店澳门四季酒店 360 1948 58.16%威尼斯人酒店威尼斯人酒店威尼斯人酒店威尼斯人酒店 2905 1839 88.84%金沙酒店金沙酒店金沙酒店金沙酒店 230 1323 89.13%珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 89 页 共 257 页 君悦酒店君悦酒店君悦酒店君悦酒店 791 1311 60.20%澳门皇冠度假206、酒店澳门皇冠度假酒店澳门皇冠度假酒店澳门皇冠度假酒店 286 1758 88.27%HARD ROCK酒店酒店酒店酒店 322 1234 92.18%新文华东方酒店新文华东方酒店新文华东方酒店新文华东方酒店 213 2057 58.08%美高梅酒店美高梅酒店美高梅酒店美高梅酒店 588 1967 87.79%永利酒店永利酒店永利酒店永利酒店 1000 1857 85.13%星际酒店星际酒店星际酒店星际酒店 509 1197 95.01%新葡京酒店新葡京酒店新葡京酒店新葡京酒店 431 2082 84.71%十六浦索菲特大酒店十六浦索菲特大酒店十六浦索菲特大酒店十六浦索菲特大酒店 408 111207、4 63.75%置地广场酒店置地广场酒店置地广场酒店置地广场酒店 451 1186 78.36%葡京酒店葡京酒店葡京酒店葡京酒店 1000 1039 73.90%澳门新濠锋酒店澳门新濠锋酒店澳门新濠锋酒店澳门新濠锋酒店 216 1456 95.33%凯旋门新世界酒店凯旋门新世界酒店凯旋门新世界酒店凯旋门新世界酒店 301 1595 70.53%金丽华酒店金丽华酒店金丽华酒店金丽华酒店 416 889 55.54%澳门威斯汀度假酒店澳门威斯汀度假酒店澳门威斯汀度假酒店澳门威斯汀度假酒店 208 942 53.14%丽景湾酒店丽景湾酒店丽景湾酒店丽景湾酒店 326 487 72.83%新世纪酒店新208、世纪酒店新世纪酒店新世纪酒店 554 450 80.13%备注：平均房价为全年平均房价统计；出租率为全年平均每天出租率统计。根据 UHC 实地调查，结合上表分析可知：?澳门酒店业的经营情况十分乐观。五星级酒店 2010 年整体入住率 83.97%，平均房价1353.21 港币。?博彩酒店的入住率普遍高于非博彩酒店；?四季酒店和文华东方酒店为新开业的非博彩酒店，入住率相对较低，平均房价也开始呈现下降趋势。?国际精品酒店圣地牙哥古堡酒店的平均房价最高，而度假酒店的入住率和平均房价最 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 90 页 共 257 页 低，且受季节影响较大。?209、澳门高星级酒店平均房价分级明显：?开业时间较早的酒店如金丽华酒店等面临房间设施陈旧等问题，平均房价较低，维持在 1000 港币以内；?而置地广场、星际酒店等酒店硬件设施档次一般，因此虽然入住率较高，但平均房价维持在 1200 港币以内；?新濠峰、君悦酒店等为新开业酒店，酒店布局相对合理，客房舒适度较高，平均房价在 1500 港币左右；?新葡京、威尼斯人、四季酒店等酒店其客房舒适度、酒店豪华度、品牌知名度均明显高于其他等级酒店，平均房价达到 2000 港币左右。5.5 澳门高星级酒店淡旺季情况调查分析 UHC 项目组调查和走访了澳门旅游局和澳门高星级酒店业内人士，了解到春、秋、冬都是澳门的旅游旺210、季。但由于澳门高星级酒店主要客源以博彩客源为主，因此酒店经营受季节影响较弱。通过澳门高星级酒店 2010 年各月份整体出租率的变化情况，对澳门高星级酒店淡旺季进行具体分析如下：澳门高澳门高澳门高澳门高星级酒店星级酒店星级酒店星级酒店 2010 年年年年各月整体出租率各月整体出租率各月整体出租率各月整体出租率走势图走势图走势图走势图 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 91 页 共 257 页 由上图分析可知：每年 9 月-12 月底，酒店的经营持续向好；传统春节假期（2 月）期间，酒店平均房价和出租率均达到最佳；春节过后（3 月开始），酒店平均房价和出租率开始回落211、。5.6 澳门拟建高星级酒店项目调查及未来发展趋势分析 经 UHC 调查，据不完全统计，未来五年澳门将有 14 家五星级酒店投入市场，均为国际品牌酒店，其中主要为豪华五星级品牌酒店和精品酒店，而拟建酒店的地理位置则集中在路氹城填海区金光大道地段，主要分布在以下三个大型项目中：?星丽门星丽门星丽门星丽门（Studio Macao City）总楼面面积约 600 万平方尺，是亚洲首个结合剧院、影视制片场、购物商场、娱乐与世界级豪华酒店于一身的娱乐度假综合项目。?酒店酒店酒店酒店：W HOTEL、万豪酒店和丽兹卡尔顿酒店。?娱乐场娱乐场娱乐场娱乐场：星丽门将与新濠博亚博彩（澳门）股份有限公司合作，开212、设一间占地 50 万平方尺拥有超过 400 张独酌的拉斯维加斯式娱乐场 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 92 页 共 257 页?会议展览会议展览会议展览会议展览：2300 个座位的娱乐剧院，1 个可容纳 4700 人的大型会议展览场馆。?购物商场：Studio Retail 购物商场 Playboy Mansion Macao：与花花公子公司合作经营的時尚生活设施、餐饮及著名零售专卖店，以及海夫纳传奇豪宅(Hugh M.Hefner Villa)。?银河度假城银河度假城银河度假城银河度假城 致力于成为全球独一无二的亚洲主题的度假城，将提供全澳门种类最多的泛亚213、洲美食、顶级度假享受、高端家庭休闲娱乐和世界精品购物的亚洲式综合性高端度假服务。由三大世界级酒店品牌合力打造，包括悦榕庄、日本大仓饭店集团，以及五星级银河酒店。设有全球最大的空中冲浪池，面积达 4000 平方米，浪高超过 1.5 米，并特设利用 350吨特别进口的白沙所铺设而成的人工白沙滩；占地 52000 平方米，富热带风情的翠绿园林；50 多间提供精致亚洲美食，包括东南亚各地地道佳肴的食肆；激情四射的酒吧和专贵娱乐会所；以及荟萃亚洲及国际著名品牌的购物步行街。整个度假村用以东南亚的建筑特色，而其宫殿式设计更注入浓厚的亚热带风情。?金沙集团金沙集团金沙集团金沙集团氹城氹城氹城氹城“金光大道金214、光大道金光大道金光大道”计划计划计划计划 2005 年 3 月 18 日，金沙集团连同七家世界知名酒店品牌于澳门金沙娱乐场举行新闻发布会，正式宣布一个名为“路氹金光大道”的重点发展项目，发展项目将位于澳门两离岛（氹仔岛与路环岛）之间的填海区路氹城（当时称之为：路氹新城），项目占地面积达到 0.8 平方公里，耗时约 7 至 10 年时间分三期发展七个地段，包括二十间酒店，共提供约 60,000 间客房、多间商场、消闲设施及娱乐场。整个路氹金光大道项目的计划由金沙集团牵头发展，同时寻找不同的合作伙伴，项目的总投资额预计将达到 120-150 亿美元（折算约为澳门元一千亿元左右），整个项目计划将包括215、酒店、会展和娱乐场三大主要部分，集合消闲、娱乐、渡假于一身。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 93 页 共 257 页 路氹金光大路氹金光大路氹金光大路氹金光大道道道道 地段分布示意图 氹 仔 地段一 威尼斯人酒店 路氹连贯公路北段 新濠天地项目（皇冠/硬石/君悦）-地段二 四季酒店 香格里拉项目（香格里拉/商贸酒店）地段四 -银河渡假城项目（Okura/Banyan Tree）地段三 远东发展项目 喜来登项目（喜来登/瑞吉酒店）地段五 -星丽门项目（W/Ritz-Carlton/Marriott/Playboy）希尔顿项目（希尔顿/港丽酒店）地段六 莱佛士项目216、（Fairmont/莱佛士酒店）地段七 路 环 备注：除澳门威尼斯人度假村酒店、新濠天地及澳门四季酒店已落成启用外，其他项目尚处于兴建设计阶段，故此位置仅供参考。澳门拟建酒店项目具体情况如下：澳门拟建酒店情况表澳门拟建酒店情况表澳门拟建酒店情况表澳门拟建酒店情况表 名称名称名称名称 星级星级星级星级 酒店品牌酒店品牌酒店品牌酒店品牌 投资商投资商投资商投资商 客房间套客房间套客房间套客房间套 备注备注备注备注 澳门澳门澳门澳门W星丽门酒星丽门酒星丽门酒星丽门酒店店店店 五星级 W 星丽门 563 间 将拥有众多 W Hotels 的标志性元素，包括W 睡床、The Living Room、W 217、Caf。其他设施包括近 11000 平米的会议室、一座露天温水泳池。丽兹卡尔顿酒店丽兹卡尔顿酒店丽兹卡尔顿酒店丽兹卡尔顿酒店 五星级 丽兹卡尔顿 星丽门-万豪酒店万豪酒店万豪酒店万豪酒店 五星级 万豪 星丽门-澳门香格里拉大澳门香格里拉大澳门香格里拉大澳门香格里拉大酒店酒店酒店酒店 五星级 香格里拉 金沙集团 500 间 酒店与澳門商贸酒店（四星级）于同一座酒店大楼，大楼高 39 层，附设一家娱乐场、表演大厅和大型购物商场，但除酒店部分是由团管理外，其他部分则由金沙集团管理。澳门商贸酒店澳门商贸酒店澳门商贸酒店澳门商贸酒店 四星级 商贸 金沙集团 1000 间 与香格里拉大酒店属同一座大楼。珠218、海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 94 页 共 257 页 星丽门项目：（W/Ritz-Carlton/Marriott/Playboy）澳门希尔顿酒店澳门希尔顿酒店澳门希尔顿酒店澳门希尔顿酒店 五星级 希尔顿 金沙集团 248 间 酒店大楼高 36 层，将设有 216 间大型豪华客房、24 间贵宾套房及 8 间总统別墅式套房。并设有一家由金沙集团管理、可容纳约 220 张赌桌及 500 台角子机的豪华娱乐场。澳门喜来登酒店澳门喜来登酒店澳门喜来登酒店澳门喜来登酒店 五星级 喜来登 金沙集团 一期 1811间，二期約2256 间，整个项目共4067 间 将成为全澳219、門客房数目最多的酒店，也是喜达屋酒店集团全球规模最大的酒店，可提供 4000 间客房及套房，并设有水疗中心、2 个健身中心、3 个室外游泳池、儿童俱乐部、7 间餐厅以及超过 25000 平方米的多功能会展空间。澳门瑞吉酒店澳门瑞吉酒店澳门瑞吉酒店澳门瑞吉酒店 五星级 瑞吉 金沙集团 400 间 设有 Remede Spa 水疗中心、健身中心、室外游泳池及 2 间餐厅，未来将会增设酒店式公寓服务。澳门莱佛士酒店澳门莱佛士酒店澳门莱佛士酒店澳门莱佛士酒店 五星级 莱佛士 金沙集团 与费尔蒙酒店总共 1500间 酒店所设的娱乐场与香格里拉、商贸、喜来登、瑞吉、希尔顿、费尔蒙等共用。费尔蒙酒店费尔蒙酒220、店费尔蒙酒店费尔蒙酒店 五星级 费尔蒙 金沙集团 与莱佛士酒店总共 1500间-朱美拉澳门酒店朱美拉澳门酒店朱美拉澳门酒店朱美拉澳门酒店 五星级 朱美拉 信德集团-酒店总体设计和外型仍然处于构思及设计阶段，但不会以博彩为主题。银河度假城酒店银河度假城酒店银河度假城酒店银河度假城酒店 五星级-银河娱乐集团 1500 间-大仓酒店大仓酒店大仓酒店大仓酒店 五星级 Okura 银河娱乐集团 410 间-悦榕庄悦榕庄悦榕庄悦榕庄 五星级 Banyan Tree 银河娱乐集团 254 间-资料来源资料来源资料来源资料来源：UHC合纵酒店顾问合纵酒店顾问合纵酒店顾问合纵酒店顾问 珠海国际金融广场酒店项目市221、场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 95 页 共 257 页 银河渡假城项目（Okura/Banyan Tree）香格里拉项目 喜来登项目 希尔顿项目 5.7 澳门高星级酒店酒店对本项目的借鉴及影响分析 1)澳门高星级酒店对本项目的借鉴澳门高星级酒店对本项目的借鉴澳门高星级酒店对本项目的借鉴澳门高星级酒店对本项目的借鉴?注重注重注重注重客房舒适度客房舒适度客房舒适度客房舒适度：澳门高星级酒店客房面积普遍在 45 平米左右，符合目前国内外客房高舒适度的要求，且客房风格化明显，装饰独具特色，受市场欢迎程度较高。因此项目酒店应致力于打造舒适度高、品质优、特色突出的客房产品，以提高其市场竞争力。?222、营造独有的主题风格营造独有的主题风格营造独有的主题风格营造独有的主题风格：澳门高星级酒店主题特色鲜明，如威尼斯人度假村酒店以意大利威尼斯水乡风貌为建筑蓝本，四季酒店主打中葡特色文化，皇冠度假酒店简约气派注重科技元素的应用，Hard Rock 酒店以摇滚音乐为主题。项目酒店在开发中应依托区域的特有文化，打造符合酒店目标客源消费偏好的主题特色。2)澳门高星级酒店对本项目的澳门高星级酒店对本项目的澳门高星级酒店对本项目的澳门高星级酒店对本项目的影响影响影响影响 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 96 页 共 257 页?竞争压力竞争压力竞争压力竞争压力 澳门现有及拟建223、国际品牌管理的高星级酒店数量较多，主要集中在五星级和豪华五星级档次，并且澳门的博彩业、独特的地域文化以及外向型的经济优势，为高星级酒店发展创造了得天独厚的条件。而项目所在的横琴新区虽然与澳门仅一水之隔，但由于目前基础条件不足，规划完成也尚需较长时间，对高端客源的吸引力有限，因此项目酒店未来面临的来自澳门同档次高星级酒店的竞争压力较大。?带动带动带动带动作用作用作用作用 伴随着粤澳合作框架协议的签署，粤澳纳入共同发展体，将逐渐实现区域经济一体化发展，形成大珠三角城市群。澳门高星级酒店发展迅速，酒店规模、档次、品牌均较高，未来将有效带动整个区域包括项目所在横琴新区高星级酒店的发展，包括酒店硬件设施224、档次以及管理服务水平。?房价房价房价房价“洼地洼地洼地洼地”效应效应效应效应 澳门目前五星级和豪华五星级档次的高星级酒店较多，未来发展态势良好，并且依托有澳门博彩业、地域文化和经济优势；而横琴新区处于开发初级阶段，由于经济基础、配套设施以及其他基础条件的限制，横琴新区未来高星级酒店只能以“低房价”增强其市场竞争力，与澳门同档次的高星级酒店竞争。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 97 页 共 257 页 第六章第六章第六章第六章 国内及澳门精品概念酒店发展情况及典型案例调查分析国内及澳门精品概念酒店发展情况及典型案例调查分析国内及澳门精品概念酒店发展情况及典型案例225、调查分析国内及澳门精品概念酒店发展情况及典型案例调查分析 6.1 国内精品概念酒店发展情况调查分析 精品酒店是 20 世纪 80 年代在美国等西方国家出现的一种新的专业酒店类型，英文名是“Boutique Hotel”，它是相对于大型饭店集团旗下的饭店来说的。其经营理念就是想通过精致的设施和优雅的环境塑造出尊贵品位和文化氛围，以及提供的高品质个性化服务，为客人营造一种家的感觉和最接近梦中精致生活的家园。大多数行业人士对精品酒店有以下一致的认同：独特的外观建筑，精巧的室内装饰，浓厚的文化氛围，高雅的品位格调，较小的经营规模，贴身的个性服务，昂贵的服务价格，特定的顾客群体。与所有外形相似的商务酒店226、不同，精品酒店宣扬更私人的服务，更独特的设计，更考究的细节，它们为客人提供了在传统星级酒店之外更为别样的选择。尊贵的品位格调浓厚的文化氛围以及高品质的个性化服务，是构成精品酒店最核心的几个方而。国内精品酒店的发展虽然仍处于初级阶段，但是发展迅猛，从整体的市场环境来看，精品酒店的分布区域初期主要集中于上海、北京、深圳等一线城市和丽江、三亚、杭州等知名旅游胜地，目前也开始向经济蓬勃发展的二线城市传导。?上海：上海天禧嘉福璞缇客饭店，上海 JIA，W 饭店，首席公馆，新西湖精品酒店，璞丽精品酒店，璞邸精品酒店，Lapis Casa，上海春藤宫，壹号码头，URBAN Hotel，88新天地等；?北京：227、杜革精品酒店，3+1Bedrooms，雅乐轩，涵珍园，瑜舍酒店，公社酒店，安缦颐和酒店，上行格调精品酒店，皇家驿站，后海怡景，北京柏悦酒店等；?深圳：茵特拉根酒店，大华兴寺菩提宾舍，茵特拉根房车酒店、茵特拉根瀑布酒店等；珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 98 页 共 257 页?苏州：亚致精品酒店，御庭精品酒店等；?杭州：天伦精品酒店，西溪悦榕庄，法云安缦，雷迪森龙井庄园等；?澳门：圣地牙哥古堡酒店；?香港：香港 JIA，帝乐文娜，逸兰精品酒店等；?无锡的蝶恋精品酒店，天津新开业的利顺德大饭店、丽江、仁安、三亚的悦榕庄也是国内现有的知名精品酒店。由上分析，可知：228、?体验经济背景下的消费升级，使精品酒店发展有了现实的需求 除了具备传统酒店所具有的舒适、清洁、明亮、周到等基本元素以外，精品酒店还注入了全新的体验型元素，通过酒店内部环境营造，给宾客造成视觉、听觉、味觉和嗅觉上的全身体验；通过提供注入情感个性的产品和服务，使客人在接受服务的过程中感受到自我身份的确认和肯定，享受到精神满足的愉悦过程。?经济的迅速发展和开放的投资贸易环境，使精品酒店的发展有可能的客源 精品酒店的消费群体主要为上流社会和富人阶层等高端消费群体，此类消费群体在国内已经出现。福布斯和胡润中国富豪榜中的首富所拥有的资产已达 100 亿元以上，排名第 10 的富豪也在 50 亿元以上，这说229、明中国的富人阶层实际已经初具规模，他们将成为“Boutique H otel”在国内的主要消费群体。同时，国内开放的投资贸易环境必将吸引外资企业在华投资的增多，这也会给我国发展精品酒店带来大量的高端商务客人。另外，中国已经成为世界上最大的旅游目的地之一，大量境外游客的涌入，其中的高消费群体也给国内发展“BoutiqueHotel”带来大量的客源。?丰富的自然与人文资源，使精品酒店的发展有丰富的主题挖掘素材 文化和主题是精品酒店的主要特征。我国拥有众多极具特色的自然资源和人文资源，珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 99 页 共 257 页 这些为我国发展精品酒店提230、供了环境和文化主题题材。例如我国的杭州西湖、桂林山水等一大批优美的自然景观，为建设地域型精品酒店提供了独特的资源优势，丰厚的历史文化和众多历史典故及中国特色的古建筑群为主题型精品酒店提供了特色的主题。这些自然和人文资源使中国具有发展精品酒店的先天优势。另外，我国经济发展至今已经涌现出经济发达、对外开放程度高的现代化都市，它们既是精品酒店消费群体的集中区域，又是世界时尚潮流的汇集地，这些都市为我国发展精品酒店提供了地域优势，也为开发时尚型精品酒店提供了丰富的可供选择的素材。6.2 国内高端精品概念酒店典型案例分析 6.2.1 悦榕庄悦榕庄悦榕庄悦榕庄（丽江丽江丽江丽江、仁安仁安仁安仁安、三亚三亚231、三亚三亚、杭州杭州杭州杭州）1)丽江悦榕庄丽江悦榕庄丽江悦榕庄丽江悦榕庄?开业时间开业时间开业时间开业时间：丽江悦榕庄建于 2006 年 3 月。?地理位置地理位置地理位置地理位置：丽江悦榕庄与坐落在马尔代夫、普吉岛等海滨度假胜地的悦榕庄不同，滇西北的丽江悦榕庄位于玉龙雪山脚下，拥有独一无二的高原风光和少数民族风情。?建筑风格建筑风格建筑风格建筑风格：既沿袭了悦榕营造优雅浪漫的度假风格，但整体建筑风格融入地方特色，其建筑体均采用当地特有建材兴建而成，例如五彩石及纳西灰砖。?酒店客房酒店客房酒店客房酒店客房：共有客房总数 55 间（套），55 栋纳西式的别墅均朝东北向，均可欣赏到海拔五千六百公尺232、的玉龙雪山山顶；别墅面积 355 平方米，包括室外温水按摩浴池或私人泳池。房型房型房型房型 房型面积房型面积房型面积房型面积 数量数量数量数量 房型简介房型简介房型简介房型简介 豪华花园别墅/豪华花园别墅 335 40 有独立花园 泳池别墅/豪华泳池别墅 359 13 有独立泳池 双卧室泳池别墅 1064 1 两卧室，一间为大床房，一间为双床房 总统别墅 1208 1 主卧房、客房、客厅、餐厅、书房以及两间浴室 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 100 页 共 257 页 花园别墅豪华套房 豪华泳池别墅双卧室按摩池别墅 三卧室泳池别墅总统别墅?酒店餐厅酒店餐厅酒233、店餐厅酒店餐厅 餐厅餐厅餐厅餐厅 菜式菜式菜式菜式 餐位餐位餐位餐位 白云 中国 100 明月餐厅 亚洲/西方 85 文海吧 鸡尾酒/小吃 75 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 101 页 共 257 页?会议室会议室会议室会议室：3 个会议室个会议室个会议室个会议室，最大可容纳最大可容纳最大可容纳最大可容纳 160 人人人人。?酒店特色酒店特色酒店特色酒店特色?浪漫度假风格与本地特色纳西文化的融合；?绝版地理位置，躺在房间内即可观赏雪山的美景；?极佳的水系设计；?望月楼纳西烧烤：每晚一桌。2)仁安悦榕庄仁安悦榕庄仁安悦榕庄仁安悦榕庄?酒店位置酒店位置酒店位置234、酒店位置 位于云南仁安 3,200 米的高原，云南与西藏交界处。?酒店介绍酒店介绍酒店介绍酒店介绍 度假村视野辽阔，针对嘉宾设计一系列白天与夜间配套旅游活动，带领客人走进詹姆斯希尔顿小说消失的地平线中所描绘的人文地理景观。仁安悦榕庄由藏式农舍经过巧妙的拆迁改建，于仁安河谷新址处以原木打桩而成，其建筑模式沿袭了藏家传统风格。酒店大堂设有壁炉，另设有餐厅，酒吧间和阅览室。仁安悦榕庄的建筑结合了悦榕一贯的自然风格与当地藏族文化。每幢楼阁似传统藏式农舍，拥有复杂精细的木雕，烟熏火炉以及面向山谷或河流的木质阳台。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 102 页 共 257 页235、 度假村距离迪庆机场仅需半小时车程，机场每周有航班飞西藏拉萨。?客房数量客房数量客房数量客房数量：29 间间间间 房型房型房型房型 房型面积房型面积房型面积房型面积 数量数量数量数量（间间间间）简介简介简介简介 仁安小屋 325 15 单卧室 藏式泉浴牧舍 325 6 单卧室 藏式小屋 325 8 双卧室 藏式牧舍 175 3 双卧室?客房介绍客房介绍客房介绍客房介绍 客房内部装饰精美，各式当代藏族艺术工艺品琳琅满目，色彩艳丽的精美编织毯与窗帘交相呼应。每间客房均配有设计豪华的浴室，内置纯手工打造的木制浴盆。?仁安小屋仁安小屋仁安小屋仁安小屋 仁安小屋作为当地藏民私人居住区而建，过去被分开的生236、活居住区和畜牧区，现在已在此处融合。装饰一新的高档次仁安小屋仍保持着其传统韵味。对于家庭或四人团来说，这里无疑是绝好的私人空间。两个卧室，两个浴室，环境幽雅的庭院，绝好的生活氛围。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 103 页 共 257 页?藏式泉浴牧舍藏式泉浴牧舍藏式泉浴牧舍藏式泉浴牧舍(Tibetan Spa Suite)牧舍里有奢华的木浴桶和私人双人泉浴。宽敞的浴室牧舍可以让活力恢复到极致。?藏式小屋藏式小屋藏式小屋藏式小屋 仁安的建筑极有风土格调，凝聚着藏文化的精华。所有的小屋都是精心费力地重建的传统农舍，精致的雕刻,熏黑的壁炉，木制阳台面向山谷与河景。237、挺拔注目的松树更给双卧室的旅舍增添 了几分森严之色。?藏式牧舍藏式牧舍藏式牧舍藏式牧舍 享受乡村式的单卧牧舍,这种套房将西藏的传统乡村别墅与当代的色调家俱溶为一体，珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 104 页 共 257 页 带来舒适的感受。经过一天的文化与精神探索之旅，这里是宾客完美的休息处。站在隐密的平台将美丽的景色尽收眼底,又可以浸泡在手工木制的浴盆内，重新焕发出青春活力。?餐饮餐饮餐饮餐饮 在仁安悦榕庄，设有三家风格各异的餐厅供嘉宾选择用餐，分别是乐苑餐厅（Llamo），醉轩吧（Chang Sa）和茶馆（jakhang），Llamo 藏语之意是指举办活动238、和圣会之所。Jakhang 茶道馆：在 Jakhang 茶道馆，嘉宾可以观赏各式茶叶叶形、茶芽及其沏泡过程。Jakhang 茶道馆?Chang Sa（醉轩吧醉轩吧醉轩吧醉轩吧）是间酒吧餐厅，也是享用云南著名美食小火锅和火锅的主要场所，这间藏式餐厅提供各种快餐，在餐前餐后还可以享用各种中式米酒、日式清酒、烈酒等。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 105 页 共 257 页 醉轩吧?Llamo 在这家餐馆主要供应中西料理及当地特产的美酒佳酿，用膳时还可欣赏当地的娱乐节目。嘉宾还可依个人喜好选择在别墅内品尝当地的著名烧烤。?Spa仁安悦榕泉浴仁安悦榕泉浴仁安悦榕泉浴仁239、安悦榕泉浴 悦榕 Spa 特设三间标准双人护疗室以及两间具有泉浴浸浴和淋浴设备的豪华护疗室。?冒险活动冒险活动冒险活动冒险活动 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 106 页 共 257 页 Tsalong 村之旅：了解藏式生活和他们的独特风俗习惯；Adventure-游牧部落高山徒步游：沿着游牧部落的足迹，走进深山，到达海拔近 3700公尺的高原山地，了解游牧民族的风俗习惯；其它探险：硕多岗河徒步游、硕多岗河野外探险之旅、硕多高湖远足、纳帕河谷日间游等。?酒店特色酒店特色酒店特色酒店特色?自然文化与当地藏族特色的融合；?藏族老房子改造而成，极具历史特色；?为客人240、提供一系列白天与夜间配套旅游活动。3)三亚悦榕庄三亚悦榕庄三亚悦榕庄三亚悦榕庄 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 107 页 共 257 页?酒店地理位置酒店地理位置酒店地理位置酒店地理位置 位于海南岛南海岸的鹿回头湾，距离三亚凤凰国际机场 30 分钟车程。?酒店开业时间酒店开业时间酒店开业时间酒店开业时间：2008 年年年年 10 月开业月开业月开业月开业。?管理公司管理公司管理公司管理公司：悦榕悦榕悦榕悦榕集团集团集团集团。?客房客房客房客房 房型房型房型房型 数量数量数量数量（间间间间）房型面积房型面积房型面积房型面积 泳池别墅 21 272 豪华泳池别墅241、 16 310 泉浴泳池别墅 7 366 双房式泳池别墅 5 574?客房数量客房数量客房数量客房数量 包括 49 栋泳池别墅，包括 21 栋泳池别墅、16 栋豪华泳池别墅、7 栋泉浴泳池别墅、5 栋双卧式泳池别墅。?客房布局客房布局客房布局客房布局 每栋别墅均配有私人泳池及私家花园；超大开放式浴室设计，更有户外可享受阳光的浴缸，配有庭院式温水按摩池 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 108 页 共 257 页 两处相邻的总统别墅区内拥有同样风格的总统别墅，专为国内外的高官显要而设计，各配备两间大床主卧室和四间相邻双人床次卧室，别墅内还包括总统接待室、总统就餐室242、家人用房、剧场、游戏室、泉浴室、健身房、超过 300 平方米的游泳池、室外沉降式凉亭及温热按摩池；总统别墅区内还包含随员区域，分别可容纳 44 人和 36 人，并配备独立泳池、起居室、自助餐区、会议室、健身房、桑拿室和蒸汽室。?建筑风格建筑风格建筑风格建筑风格 别墅颇具现代感，采用当地特有材质打造红瓦屋顶和黑色石板墙，融合当地热带风情，细节之处尽显中国传统韵味。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 109 页 共 257 页?餐厅餐厅餐厅餐厅 SAFFRON 泰餐厅、明月西餐厅（全日制餐厅）和天涯海角吧。?会议设施会议设施会议设施会议设施 拥有 1 个可容纳 80243、0 人的大宴会厅、2 个容纳 120 人的会议室和董事会议室。?悦榕悦榕悦榕悦榕 SPA 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 110 页 共 257 页 16 间 SPA 护疗房分布于 8 座豪华套房，每间套房还特别备花雨喷雾疗程室或泰式按摩房。?其他设施其他设施其他设施其他设施 拥有 800 米海滩及 500 米栈桥，设立太极、瑜珈、网球、潜水、烹饪课等丰富的娱乐活动，另配有悦榕阁精品店、图书馆、游戏室、健身房等。?酒店特色酒店特色酒店特色酒店特色?每栋别墅均配有私人泳池及私家花园；?超大开放式浴室设计，更有户外可享受阳光的浴缸；?配有庭院式温水按摩池；?完美的244、海上日落观看地点；?别墅内或海滩上可提供烛光晚餐；?独立的会展中心，总面积超出 1600 平米，配备有最先进的影音设备。4)杭州西溪悦榕庄杭州西溪悦榕庄杭州西溪悦榕庄杭州西溪悦榕庄 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 111 页 共 257 页?酒店地理位置酒店地理位置酒店地理位置酒店地理位置：位于中国第一个湿地保护地西溪国家湿地公园内，从杭州萧山国际机场前往需 50 分钟车程，离杭州市区及著名的西湖景区约 15 分钟车程。?酒店开业时间酒店开业时间酒店开业时间酒店开业时间：2010 年 1 月 28 日正式营业。?管理公司管理公司管理公司管理公司：悦榕集团。?酒245、店建筑风格酒店建筑风格酒店建筑风格酒店建筑风格：现代江南风格。?客房客房客房客房 房型房型房型房型 数量数量数量数量（间间间间）房型面积房型面积房型面积房型面积 水悦阁 24 120 豪华水悦阁 12 120 水悦别墅 36 130 泉浴按摩池别墅 180 双卧室按摩池别墅 180?客房数量客房数量客房数量客房数量：由 36 间水悦阁套房和 36 栋别墅组成，各房型面积至少 120。?客房布局客房布局客房布局客房布局 水悦阁套房分割为四大区域，包括极为宽敞的卫生区域，豪华舒适的起居室，温馨明亮的书房视听室，以及过道餐厅和阳台；泉浴按摩池别墅和双房式按摩池别墅都拥有私密庭院，面积在 180，并配246、置一户外 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 112 页 共 257 页 温热按摩池；总统别墅面积达 386，超大空间内包含独立的厨房、步入式衣帽间、Spa 疗房以及下沉式泳池。?客房主要设备客房主要设备客房主要设备客房主要设备 客房内有织锦、刺绣织品和挂毯等本地特色艺术品；液晶电视、环绕立体声、空调、迷你保险箱等。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 113 页 共 257 页?餐厅餐厅餐厅餐厅?湖光阁湖光阁湖光阁湖光阁：全日制餐厅（提供欧亚风味自助餐），设 2 间包房；?白云白云白云白云：提供粤菜和杭帮菜，餐厅内外均设有茗茶区域；?247、酒仙酒仙酒仙酒仙：酒吧，可容纳 30 人左右。?悦榕悦榕悦榕悦榕 SPA 6 个包间，每间包间内可容纳 2 人；技师来自泰国和丽江悦榕 Spa 学院。?其他设施其他设施其他设施其他设施：会议室（可容纳 100 人的宴会，80 人的会议）、图书馆和精品店。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 114 页 共 257 页?酒店特色酒店特色酒店特色酒店特色?主题特色鲜明主题特色鲜明主题特色鲜明主题特色鲜明：江南水乡风格。?酒店大堂酒店大堂酒店大堂酒店大堂：大堂挑高十余米，空间宽敞通透，从这里直接可以眺望到中轴线两旁的徽派建筑群，铜钱、莲花等中式元素反映在许多细节的设计上，248、传达出吉祥如意的寓意。?水景阳台水景阳台水景阳台水景阳台：每间别墅都有一个宽敞的水景阳台，内圈别墅看到的是悦榕庄的水景，外圈别墅则临近湿地中的小河。6.2.2 安缦安缦安缦安缦酒店酒店酒店酒店（杭州法云安缦杭州法云安缦杭州法云安缦杭州法云安缦、北京颐和安缦北京颐和安缦北京颐和安缦北京颐和安缦）1)杭州法云安缦杭州法云安缦杭州法云安缦杭州法云安缦 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 115 页 共 257 页?酒店地理位置酒店地理位置酒店地理位置酒店地理位置：杭州安缦酒店位于灵隐景区范围内，西湖以西，北高峰南麓。四面为景区环抱：东北角接灵隐禅寺景区，东面毗邻灵鹫飞来249、景区，西北方为永福寺和韬光观海景区，西南方为以后佛学研修苑景点所在地。酒店所在地原为法云古村，占地面积共计 14公顷，始建于唐朝，曾为附近茶园村民所住。?酒店开业时间酒店开业时间酒店开业时间酒店开业时间：2010 年 1 月开业。?管理公司管理公司管理公司管理公司：安缦集团。?酒店规模酒店规模酒店规模酒店规模：加上环绕于四周的茶田，安缦法云的总占地面积有 14 公顷，设计原则为“18 世纪的中国村落”、“保持原生态山野趣味的西湖山地自然村落”。?客房客房客房客房 房型房型房型房型 数量数量数量数量（间间间间）房型面积房型面积房型面积房型面积 客舍 16 39 套房 9 39 豪华套房 12 6250、6 别墅 5 67-78?客房数量客房数量客房数量客房数量：共有客房 44 间，以不同形式的 Villa 分布在 600 米长的沿溪小径法云径两侧；包括 16 间客舍、9 间套房、12 间豪华套房和 5 栋别墅。?客房布局客房布局客房布局客房布局?普通客舍平均面积为 66，每间客舍内部均配有一张特大双人床、长榻、书桌 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 116 页 共 257 页 和宽敞浴室，更衣区和双人梳妆台；?套房平均面积约为 88，配有独立卧室和双人书桌与长榻，豪华套房平均面积达到 135，甚至拥有两套结构相同的卧室和浴室，少量配有私人按摩理疗双人房；?5 251、栋别墅中，4 座为村庄别墅，分别命名为香樟苑、玉兰苑、翠竹苑和芳茶苑，每套平均面积为 204 平米；其中“楼王级”法云安缦别墅是最昂贵的一间，也是此处最大的一座独立住宅，曾是旧时法云村地主的宅子，地上两层，面积可达 290 平米，室内设有阅读区和私人按摩房，以及饭厅与双人长榻休息区，并配有独立的私密庭院。?客房客房客房客房建筑及装修风格建筑及装修风格建筑及装修风格建筑及装修风格：所有房子都是院落客舍，由于每栋建筑结构独一无二，每个房间都各不相同，每幢建筑拥有一个诗意的名称，如清秋居、藏花楼等，但装修风格是完全中式的；客房内家具都是木制的，为榆木色泽。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及252、投资财务分析报告 第 117 页 共 257 页?客房主要设备：全屋地暖、与 ipod 相容的 Bose 音响系统、免费无线宽带、精致茶叶罐装着的红茶与绿茶以及 Lefroy Brooks 老式白色抽水马桶等。?客房特色：无电子门禁系统和门卡，改用竹节钥匙圈+门牌号+钥匙；房间内整体的灯光都比较暗，只在必须要用到照明的地方才会使用灯，灯的功用由蜡烛取代；电视属于“选配”，只有客人要求，酒店才会把电视机摆出来；洗手台上的精致的木质托盘内里为白色 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 118 页 共 257 页 瓷质，物品为洗浴用品，均不是使用一次性瓶子分装；不提供一次253、性牙具；每幢客房的艺术品都采用不同书法家的书法作品。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 119 页 共 257 页?餐厅餐厅餐厅餐厅 中西餐厅中西餐厅中西餐厅中西餐厅、斋菜馆斋菜馆斋菜馆斋菜馆、蒸菜馆蒸菜馆蒸菜馆蒸菜馆、采茗阁采茗阁采茗阁采茗阁（茶室利用原有的茶园之便，由当地茶庄栽培茶树，生产独具安缦风格的龙井绿茶，同时精选各地上等茗茶）、路径深处两处露台路径深处两处露台路径深处两处露台路径深处两处露台（可举行私人鸡尾酒）。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 120 页 共 257 页?安缦水疗安缦水疗安缦水疗安缦水疗 由五座独立屋舍254、组成，四周环绕翠竹、茶圃和玉兰树，包括沐浴馆、3 间理疗室、1间独立的太极、瑜伽和冥想室、健身房、普拉提馆、精研馆和理疗室（理疗室的按摩和身体护理除了传统中国式按摩和足疗外，还包括古老的亚洲理疗方式）。?其他设施其他设施其他设施其他设施：游泳池、图书馆和精品店。?酒店特色酒店特色酒店特色酒店特色?主题文化突出：禅寺文化与江南民俗特色的融合，酒店的装饰都利用地方特色的素材，反映了周边自然环境和地方传统文化元素。?贴心周全的私人服务：创造家一般的舒适居住环境。2)北京颐和安缦北京颐和安缦北京颐和安缦北京颐和安缦?酒店地理位置酒店地理位置酒店地理位置酒店地理位置 北京颐和安缦酒店地处颐和园东门，毗邻255、北京标志性的皇家园林。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 121 页 共 257 页?酒店简介酒店简介酒店简介酒店简介 酒店设计由一系列院舍结集而成，当中有些更是逾过百年历史的建筑。?酒店客房酒店客房酒店客房酒店客房 房型房型房型房型 房型面积房型面积房型面积房型面积 普通客房 39 庭院客房 39 套房 66 豪华套房 67-78 庭院套房 89-90 颐和安缦的客舍及套房汲取了传统中国建筑的美学特征，及颐和园一脉相承的庭院风格，为整座酒店带来经典高贵的气氛，共有 51 套房间。北京颐和安缦酒店设计在充分考虑了现代人士对舒适性需求的同时，保留了庭院的传统布局、材256、质及布料。?“御膳房御膳房御膳房御膳房”中餐厅中餐厅中餐厅中餐厅 坐落在竹林掩映的主殿左侧，明式硬朗干净的家具，墙上用老北京的黑白照和传统工笔画做装饰。?绿盎扒房绿盎扒房绿盎扒房绿盎扒房 与直树怀石料理餐厅同在个区域的两侧，中间有水池相隔，主要供应西餐，其中最有特色的是肉类和新鲜海鲜。?SPA 会所会所会所会所 共有 9 个房间，在地面安置特殊设施，用特制玻璃采集光源，四周栽满了细竹，避开其他光源的污染，吸收的光源间接通往地 SPA 隔间。?健身房健身房健身房健身房 安缦设有设备齐全的 Pilates 健身房（据说设施是全国最新最齐全的）。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分257、析报告 第 122 页 共 257 页?酒店特色酒店特色酒店特色酒店特色?绝版的地理位置；?私家园林的布局；?客人与员工比例：1:5；?现代元素与明式住家风格的融合。6.2.3 杭州西子湖四季酒店杭州西子湖四季酒店杭州西子湖四季酒店杭州西子湖四季酒店?酒店地理位置酒店地理位置酒店地理位置酒店地理位置：酒店位于杭州市西子湖畔，西湖区灵隐路 5 号，紧邻商务、娱乐及购 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 123 页 共 257 页 物中心，搭乘高速列车往返上海仅需 90 分钟。?酒店开业时间酒店开业时间酒店开业时间酒店开业时间：2010 年 9 月 28 日开业。?管258、理公司管理公司管理公司管理公司：四季酒店管理集团。?酒店规模酒店规模酒店规模酒店规模：酒店外型设计采用中国古典园林建筑风格，楼高两层。?客房客房客房客房?客房数量客房数量客房数量客房数量：拥有 78 间宽敞舒适的客房，包含 5 间套房，标准客房面积达 63 平方米（678 平方英尺）以上。房间类型房间类型房间类型房间类型 面积面积面积面积（）位置位置位置位置 客房客房客房客房 四季标准套房 80 1F/2F 特级客房 73 1F 尊贵客房 63-73 1-2 F 豪华客房 63 1-2 F 套房套房套房套房 湖景轩套房 140 1F 碧湖轩套房 130 1F 荷蓉轩套房 120 2 F 别墅别259、墅别墅别墅 总统别墅 925 与酒店大楼相邻 园林别墅 920 与酒店大楼相邻?房间设施设备房间设施设备房间设施设备房间设施设备：设计将中国古典风格与现代时尚风格融合设计将中国古典风格与现代时尚风格融合设计将中国古典风格与现代时尚风格融合设计将中国古典风格与现代时尚风格融合，色调以茶褐色为主色调以茶褐色为主色调以茶褐色为主色调以茶褐色为主。四季标准套四季标准套四季标准套四季标准套房房房房：包括开放式休闲区域和卧室；阳台面积达 19。特级客房特级客房特级客房特级客房：遵循开放式设计理念，会客区与卧室之间用矮柜分隔；通过一扇具有中国传统特色的折叠门，可从 8 的阳台延伸至户外私人露台。尊贵客房尊贵260、客房尊贵客房尊贵客房：设私人户外露台或是阳台。套房套房套房套房：包括起居室和卧室，部分设有 14-24 的观景阳台。别墅别墅别墅别墅：包括客厅、餐厅以及 3 间套房，内有私人泳池。房内房内房内房内主要主要主要主要设施包括设施包括设施包括设施包括：可升降电视（360 度全视角观看）、环回立体声和 DVD 影碟机，珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 124 页 共 257 页 电视屏幕可连接至手提电脑、游戏机及 MP3 机插座等。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 125 页 共 257 页?餐厅餐厅餐厅餐厅?金沙厅金沙厅金沙厅金沙厅：提261、供高级粤菜、上海菜以及多款杭州特色菜；特设户外餐饮平台；11 栋独立中式古代亭阁式贵宾厅（每间可容纳 6-16 位）；室内餐位 80 个，休闲区 16个，户外雅座 38 个。?WLB 餐厅餐厅餐厅餐厅：全日制餐厅，室内餐位 60 个，室外餐位 40 个。?大堂酒廊大堂酒廊大堂酒廊大堂酒廊：提供龙井茶等多款本土名茶，以及饮料和美食，共有餐位 44 个。?酒吧酒吧酒吧酒吧：位于酒店地下一层，可容纳 40 人。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 126 页 共 257 页?水疗中心水疗中心水疗中心水疗中心：9 间贵宾芳疗室。?其他设施其他设施其他设施其他设施：健身中心、262、室内恒温泳池和室外无边界泳池等。?酒店特色酒店特色酒店特色酒店特色?中式园林景致中式园林景致中式园林景致中式园林景致：充分利用邻近西子湖的地理位置优势，打造出一个园林式酒店。?户外泳池户外泳池户外泳池户外泳池：户外泳池正对着西湖杨公堤的方向，视野极佳，周围的翠竹杨柳又将其包裹，泳池无边际的设计让漫出的池水看起来像是与西湖相接。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 127 页 共 257 页 6.2.4 上海上海上海上海 JIAJIAJIAJIA 1)地理位置地理位置地理位置地理位置：酒店位于南京西路，邻近吴江路美食街和静安寺，于 2007 年开业。2)主题特色主题特263、色主题特色主题特色：?前身为 1920 年代的古典建筑物，中式与欧式融合；?设计的最终目的是体贴；?客房设计风格稳健兼时尚；?房间内的木铅笔盒、熊猫图案记事本，玲珑的白色窗头凳、床头灯都可以被客人订购，珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 128 页 共 257 页 作为礼物或装饰自己的家，体现出 JIA 以“家”作为蓝本，但有高于“家”的设计心思。3)客房设施客房设施客房设施客房设施：共 55 间套，邻近的房间可连通；客房内精美的中国文物和家具分层摆放，有多种不同造型的椅子；每个房间均配有陶瓷电磁炉。房间类型房间类型房间类型房间类型 面积面积面积面积（）备注备注备264、注备注 高级单间 42 露台套间 82 1 个大床房+客厅+简易厨房 阁楼套房 200 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 129 页 共 257 页 4)餐饮设施餐饮设施餐饮设施餐饮设施：设 1 个意大利餐厅、1 个酒吧；大堂提供免费糕点和茶水。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 130 页 共 257 页 5)会议设施会议设施会议设施会议设施：4 个会议室，最大会议室可容纳 40 人。6)其他设施其他设施其他设施其他设施：健身房、水疗和泳池。6.2.5 上海首席公馆 1)酒店简介酒店简介酒店简介酒店简介：位于上海历史名区新乐路 8265、2 号（原法租界）。1932 年由法国著名设计师拉法尔设计，为昔日上海滩风云人物黄金荣、杜月笙等人合股公司的办公地所在。国外注册的酒店名称为“城市文化遗产精品酒店”。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 131 页 共 257 页 2)主题特色主题特色主题特色主题特色：整座建筑风格具体地体现了当时拥有社会地位的历史名人气派，同时也蕴涵着浓厚的旧上海中心文化气息，酒店里有 300 余件货真价实的百年历史珍藏品在大厅内展示，是历史博物馆与文化相结合的酒店。3)客房设施客房设施客房设施客房设施：32 间套客房，客房楼层高度达到 5.5 米，客房内摆放了较多从老上海收藏家收266、来的旧上海生活用品；卫生间为按摩浴缸、电动加热马桶。房间类型房间类型房间类型房间类型 面积面积面积面积（）珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 132 页 共 257 页 豪华大床房 50 特级大床房 60 阳台大床房 75 豪华套房 70-80 豪华双床房 25 行政套房 75 公馆套房 120 e 4)餐饮设施餐饮设施餐饮设施餐饮设施：5 楼西餐厅设有大露台，可以用餐；1 个中餐厅，翰林金阁鱼翅海鲜酒家；1 个咖啡廊。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 133 页 共 257 页 5)会议设施会议设施会议设施会议设施：2 个董事会议267、厅；1 个鸡尾酒会厅。6)其他设施其他设施其他设施其他设施：健身中心。6.2.6 上海璞丽上海璞丽上海璞丽上海璞丽 1)酒店简介酒店简介酒店简介酒店简介：璞丽酒店是中国的首家定位为“都会桃源”的奢华酒店。由 Urban Resort Concepts(URC)酒店管理公司经营。璞丽酒店秉承让客人独享“雕琢奢华”的理念，形成低调奢华和内敛雅致的现代触感，现代风格与复古主义相互融合。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 134 页 共 257 页 2)主题特色主题特色主题特色主题特色：汇聚中国古老元素与现代工艺科技的璞丽酒店使用了通常被用在建筑外墙的上海灰砖作为内部装修268、建材之一。3)客房设施客房设施客房设施客房设施：共有 26 个楼层，包括 209 间豪华客房及 20 间顶级套房，每间客房内部都设有龙麟纹木雕屏风与铸铜洗脸台，房间除了其它五星级酒店备有的标准设施外，还增加液晶电视、Bose 音响组合、MP3 接口、覆盖全市的 GSM 双卡移动电话、DVD 影音播放系统、自动咖啡机、保险柜、免费高速网络等。房间类型房间类型房间类型房间类型 面积面积面积面积（）备注备注备注备注 豪华客房 45 可滑动的丝绸屏风 经典客房 47 落地及顶的滑动屏风 经典豪华客房 52 概念转角房 特级套房 50 豪华套房 85 包括一间主卧，一个独立的休息室，以及一间客用盥洗室 269、经典套房 95 房间被独立成一间卧室和起居休闲区 静安套房 130 有 130 平米的上乘空间感，两间卧室，配有独立衣帽间 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 135 页 共 257 页 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 136 页 共 257 页 4)餐饮设施餐饮设施餐饮设施餐饮设施：静安餐厅是璞丽的标志性餐厅；长吧，串联起大堂、户外水景、会客书廊及酒窖。5)会议设施会议设施会议设施会议设施：2 间多功能厅，最大容量为 16 人。6)其他设施其他设施其他设施其他设施：健身房、桑拿、蒸汽房，冰雾冲淋房、按摩池、水疗中心（5 间理疗房270、，由 Anantara Spa 经营管理）以及无边恒温泳池。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 137 页 共 257 页 6.2.7 苏州亚致 1)酒店简介酒店简介酒店简介酒店简介：亚致酒店位于环境优美的苏州高新区，由台湾丽致酒店集团直接经营管理，是一个洋溢着时尚、率性、简约并融合科技巧思的全新品牌。酒店占地 3500 平方米，主体建筑共四层。2)主题特色主题特色主题特色主题特色：苏州亚致精品酒店融合科技、时尚等元素，延续“体贴入心，更甚于家”的服务理念，创造感动、精致的旅馆新体验。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 138 页 共271、 257 页 3)客房设施客房设施客房设施客房设施：共 139 间套，酒店房号设计成长方形的小夜灯状，酒店拥有时尚的精品房间，首推 Workstation 概念客房，网络、37 寸液晶宽屏幕、5.1 声道环绕音响、多功能打印机、Mini Bar、DVD 播放机、个人文具组整合于一体。房间类型房间类型房间类型房间类型 面积面积面积面积（）豪华城景/山景房 36 香薰和式房 36 4)餐饮设施餐饮设施餐饮设施餐饮设施：酒店餐厅以中、西餐为主，搭配印、泰、越五大料理；1 个酒吧。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 139 页 共 257 页 5)会议设施会议设施会议设施272、会议设施：1 个多功能厅，最多可容纳 70 人。6)其他设施其他设施其他设施其他设施：SPA、室内恒温泳池和健身房。6.2.8 北京瑜舍 1)酒店简介酒店简介酒店简介酒店简介：瑜舍的酒店名称，体现酒店的翡翠绿玻璃外墙。酒店的英文名称“The Opposite House”意指中国四合院内的正房对面通常是向南的那一座让尊贵的宾客留宿的建筑物，更同时暗指酒店位处三里屯 Village 购物中心的南部位置。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 140 页 共 257 页 2)主题特色主题特色主题特色主题特色：融现代风格、简约设计与豪华设施为一体。3)客房设施客房设施客房设273、施客房设施：共 99 间套，面积在 45 平米到 115 平米之间，其中包括 9 间套房，顶层还有一间带露台的复式阁楼，每间客房内都铺设了原木地板，并配置了超大双人床以及浴室。4)餐饮设施餐饮设施餐饮设施餐饮设施：地中海餐厅 Sureo 餐厅选用来自欧洲南部的食材；Mesh 酒吧提供一系列杯装香槟及超过 30 款顶级鸡尾酒；酒店还设有氛围轻松的餐饮场地 The Village Caf、迷你会所 Punk，以及供应健康新鲜蔬果汁的 Juice Bar。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 141 页 共 257 页 5)会议设施会议设施会议设施会议设施：多功能厅 10274、4 平，可容纳约 20 人。6)其他设施其他设施其他设施其他设施：健身房、不锈钢游泳池。6.2.9 北京极栈 1)酒店简介酒店简介酒店简介酒店简介：位于三里屯区，酒店是香港房地产私募基金管理公司“基汇资本”旗下 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 142 页 共 257 页 投资管理的首个高级时尚精品酒店，将原有建筑物重新整改。2)主题特色主题特色主题特色主题特色：整体为 60 年代怀旧的荷里活风格，将夜场思想与酒店建筑结合。3)客房设施客房设施客房设施客房设施：共 110 间套客房，房间的墙壁与天花板大都采用独特的沙岩装饰。房间类型房间类型房间类型房间类型 面积275、面积面积面积（）商务间 45 豪华间 55-60 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 143 页 共 257 页 4)餐饮设施餐饮设施餐饮设施餐饮设施：25 Degrees 酒吧及餐厅以时尚酒吧的设计概念结合顶级精致汉堡而闻名；Gilt 露台餐厅设置一个藏式帐篷和一座开放式火炉，提供结合西藏特色的地中海美食；Morio 为日式餐厅。5)其他设施其他设施其他设施其他设施：健身房。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 144 页 共 257 页 6.2.10 香港 JIA 1)酒店简介酒店简介酒店简介酒店简介：酒店位于铜锣湾核心地段，由具有276、 15 年历史的公寓楼改造而成；是香港的第一家精品酒店，也是全亚洲第一家酒店和服务式公寓二合一的住店，在香港开了“设计师酒店”的先河整个酒店设计的基本色为白色，在基本色上增添了具有贵气和暖意的紫色作为辅助颜色。酒店内无餐饮设施。2)主题特色主题特色主题特色主题特色：?以精品公寓的概念设计客房，营造“JIA”的氛围；?注重私密性，体现“JIA”的特质：酒店大门设密码门禁，大厅似客厅，仅允许房客出入；?设计大师作品秀：从灯具、桌椅到餐具、卫浴等设施都是以 Philippe Starck 大师经典作品为主，可以看到他在各个领域的经典设计作品；?淡雅贵气白色调：风格却以最简单干净的白色为主，作为辅助色277、的紫色增添了房间的暖和与贵气，而大量立灯的使用，以多向性的光线与白色调相配合，充满居家气息；?以小见大运用空间：对于空间的改造最突出的细节在于很好地考虑了“居住”而不是 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 145 页 共 257 页“暂时休憩”的功能，并在收纳的环节做得相当到位，成功将小屋变大，厨房、卫生间都是其中的代表。3)客客客客房设施房设施房设施房设施：共有客房约 54 间套，包括会客区、阅读区、就寝区、厨房、卫生间等，厨房只有 2 平方米左右，但是电磁炉、水池、冰箱、烤箱、微波炉、包括各种刀叉等用品一应俱全。房间类型房间类型房间类型房间类型 面积面积面积面278、积（）标准间 35 套房 72 阁楼套房 157 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 146 页 共 257 页 4)会议设施会议设施会议设施会议设施：1 间高科技会议室，配备平面电视、影音设施、宽带网络等设施。6.2.11 香港帝乐文娜 LUXMANOR 1)酒店简介酒店简介酒店简介酒店简介：酒店位于香港尖沙咀中心地带，毗邻大型购物商场，汇聚中西美食及休闲娱乐设施；步行前往尖沙咀港铁只需 5 分钟；帝乐文娜公馆代表了典雅、显赫及极具神秘感的地方，LUXE 属于形容华丽的现代用词，MANOR 泛指内外均洋溢着浓厚古典色彩的就是欧洲住宅或庞大的壮观建筑物。2)主题特279、色主题特色主题特色主题特色：公馆的外观整体以抽象艺术作为设计灵感，揉合欧洲建筑特色；是超现 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 147 页 共 257 页 实主义的设计与高科技设施的完美之作装饰装修采用东方元素与欧洲色彩相结合。3)客房设施客房设施客房设施客房设施：153 间标准客房和 6 套主题套房，客房融合超现实主义设计及现代科技，提供免费的 WiFi 无线宽带和无 VoIP 电话系统 房间类型房间类型房间类型房间类型 面积面积面积面积（）数量数量数量数量（间间间间）雅致 26 21 高级 29 44 尊尚 31 44 豪华 36 44 套房 55-84 6 280、珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 148 页 共 257 页 4)餐饮设施餐饮设施餐饮设施餐饮设施：酒店 1 楼 1 间意大利餐厅；酒店 2 楼 1 间酒吧。5)会议设施会议设施会议设施会议设施：2 个会议室，最多可容纳 15 人。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 149 页 共 257 页 6)其他设施其他设施其他设施其他设施：健身中心。6.2.12 澳门圣地牙哥古堡酒店 1)酒店简介酒店简介酒店简介酒店简介：圣地牙哥古堡酒店的前身是圣地牙哥古炮台堡垒（或称妈阁炮台、西湾炮台），于 1629 年由当时的澳葡政府修建而成，位于内港281、的入口处，是澳门昔日的军事防卫系统之一。用于抵御欧洲敌国和当地海盗的入侵，肩负保卫澳门的重任。目前圣地牙哥古堡酒店已成为澳门的标志性酒店；由罗莱夏朵精品酒店集团管理。2)主题特色主题特色主题特色主题特色：欧陆浪漫气氛的堡垒式酒店，古典与现代结合的装修风格。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 150 页 共 257 页 3)客房设施客房设施客房设施客房设施：共有 12 套套房，客房面积集中在 70；设计由迪拜 7 星级帆船酒店设计师 Ms.Khan Chew，极尽奢华与时尚；房间地板均采用真皮做铺垫；房间内有两部来自丹麦单的 B&O 超大液晶电视；全国最大的带蒸汽浴282、热带雨林花洒；日本进口按摩浴缸，浴室镜中隐藏电视，沐浴用品为巴黎爱玛氏牌；圣地牙哥古堡酒店每间豪华套房的阳台均可眺望澳门内港及中国珠江三角洲景色。4)餐饮设施餐饮设施餐饮设施餐饮设施：芭朗玛餐厅位于酒店内，提供西班牙特色菜肴；Caf da Barra 每天提供午膳及晚餐，客人可预约安排私人宴会；Cascata 酒吧提供精美的西班牙小食和西茶美点；户外的露天茶座The Terrace全天候供应午餐、下午茶和晚餐。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 151 页 共 257 页 5)会议设施会议设施会议设施会议设施：最大会议室可容纳约 10 人。珠海国际金融广场酒店项目283、市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 152 页 共 257 页 6)其他设施其他设施其他设施其他设施：游泳池、酒店内有圣雅各伯教堂 6.3 国内高端精品概念酒店成功案例经验总结分析 1)有限服务酒店的盈利模式有限服务酒店的盈利模式有限服务酒店的盈利模式有限服务酒店的盈利模式 传统的星级酒店给客人提供全方位的酒店服务，称为全服务型酒店；有限服务酒店是现代酒店业适应需求变化的产物，是相对于传统的全服务酒店（Full Service Hotel）而存在的一种新的酒店业态。相对于传统的全服务型酒店而言，有限服务型酒店更注重客房的设计和功能的实用性，由于减少了康体、娱乐、餐饮、会议等配套设施的数量284、，因而使酒店将更多的精力放在如何控制成本以及更好地满足宾客的核心需求上。精品酒店能够从功能上最大限度地按照客源需求来设计，以客房功能为主，避免在过于复杂的配套设施上浪费资金，因此投资回报率更高。2)精品的客房精品的客房精品的客房精品的客房，独特的品牌形象独特的品牌形象独特的品牌形象独特的品牌形象 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 153 页 共 257 页 酒店的主体是客房，住得舒适与否是客人追求的首要目标。成功的精品酒店客房功能配置合理，一切都是从方便客人使用的角度设置。精品酒店主要通过酒店产品服务和酒店文化来体现自己独特的品牌形象。在服务方面，例如丽江悦榕庄285、，宾客入住时就能够感受到强烈的尊贵感或情趣感，充实感或自然感，复古感或时代感，宾客感觉的过程就是对酒店品牌形象认知的过程，以及进一步的认同和肯定。3)整合专业资源整合专业资源整合专业资源整合专业资源，部分服务外包部分服务外包部分服务外包部分服务外包 在经营管理方面，一些精品酒店采取外包策略，将主要酒店资源和精力放在其特色产品的经营上。例如喜达屋集团的第一家 w 酒店品牌的经营模式是：餐厅由 drew nieprent经营，而威士忌酒吧是由 rando gerber 运作，自己则专著于客房经营。4)极具创意极具创意极具创意极具创意、个性化的设计个性化的设计个性化的设计个性化的设计 成功精品酒店设286、计基本都是出自名师之手，体现最时兴设计和美感。例如香港首家精品酒店 JIA 有法国设计大师 Philippe Starck 设计，不以华丽气派经营，取而代之的是各种设计感极强、舒适的家具、灯饰。北京的极栈以怀旧的 20 世纪 60 年代好莱坞风格为设计灵感，集风格与奢华为一体。5)融入科技元素融入科技元素融入科技元素融入科技元素 成功的精品酒店客房的设备设施均融入了科技元素，深受年轻的精英喜爱。例如苏州亚致精品酒店的 Workstation 概念客房内设置了高速无线网络、37 寸宽屏液晶电视、5.1声道环绕音响、激光打印机、DVD 播放机等。6)特色化的个性服务及精细化管理特色化的个性服务及精287、细化管理特色化的个性服务及精细化管理特色化的个性服务及精细化管理 成功的精品酒店通过酒店环境营造，为宾客提供一个比家更理想好去处，通过提供超越五星级标准服务的更个人主义的服务，抓住宾客的心理需求。精品酒店总能在细微之处 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 154 页 共 257 页 打动人心，以其特有的“管家式服务”为宾客提供全方位全过程的服务，亲切、殷勤、专署的服务让宾客留恋忘返。例如阿曼酒店的服务意识非常超前，酒店平均每间客房配置了 6 名服务员，这一点是很多传统大型酒店难以办到的。同时富有创意的专门服务，总能给宾客带来无穷的惊喜。例如 Kimpton 酒店的288、服务意念总是千奇百怪，他们会在客人入住时给客人提供一条金鱼来饲养。6.4 国内精品概念未来发展趋势分析 精品酒店的产生源自稳定的经济基础和长期积淀的文化底蕴，是一种反标准化的产品，代表的是一种与主流酒店的标准化和雷同化相对应的个性化产品。时下精品酒店已经成为中国酒店业时尚的风向标，各地纷纷投资建设精品酒店，特别是在一些经济发展水平较高地区，一些大型饭店管理集团也纷纷进驻这个市场，精品酒店已成为我国酒店业发展的新趋势。1)广阔的盈利空间更加赢得投资者的青睐广阔的盈利空间更加赢得投资者的青睐广阔的盈利空间更加赢得投资者的青睐广阔的盈利空间更加赢得投资者的青睐 精品酒店无论是建筑规模还是经营规模，相289、对于传统酒店来说都要小得多，它们通常是在传统酒店或老式建筑的基础上聘清专业的设计师进行再创意设计，营造出一种特色的酒店环境，并为客人提供个性化的酒店产品和服务，因此精品酒店建设的初始投资并不大，同时精品酒店凭借其精致化的品味和个性化的风格来吸引客人，其营销重点要集中在特定顾客群体的忠诚度提升方而，因此更多的客人是慕名而来，相对于传统酒店节省了一笔不小的营销费用。因此，较稳定的顾客群体，较少的资本投入，加之高端消费市场为精品酒店的经营管理创造了一个较广阔的盈利空间，吸引着更多的投资者进入精品酒店市场。2)特色化的酒店服务特色化的酒店服务特色化的酒店服务特色化的酒店服务满足顾客个性需求满足顾客个性290、需求满足顾客个性需求满足顾客个性需求 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 155 页 共 257 页 尽管人们对精品的评价尺度不尽相同，但是精品酒店还是能够成为某一群客人心目中的精品，关键在于，精品酒店能够满足某一消费群体的个性需求。通过酒店环境营造，为客人提供一个类似家的更理想好去处，通过提供超越标准服务的更个性的服务，抓住客人的心理需求。精品酒店总能在细微之处打动人心，以其特有的“管家式服务”为宾客提供全方位全过程的服务，专署的服务让客人留恋忘返。同时，精品酒店经营规模较小，入住客人具有相对稳定性，回头率高。3)高品味的设计装修成为现代时尚风景高品味的设计装修291、成为现代时尚风景高品味的设计装修成为现代时尚风景高品味的设计装修成为现代时尚风景 精品酒店通常将更多的资金投入在酒店设计装修，它们的设计体现着最时尚的设计和关感，无论是酒店外观设计，还是大堂里配饰的艺术品，以及客房家具摆设，甚至一个小小的门铃都以设计的文化、个性、风格为主。精品酒店不仅能触入现代都市的时尚色彩，成为都市的特色地标，还能点缀在风景如画的自然山水之中，成为一道亮丽的风景。4)借力中国深厚的民族文化借力中国深厚的民族文化借力中国深厚的民族文化借力中国深厚的民族文化，提升精品酒店的文化内涵与品位提升精品酒店的文化内涵与品位提升精品酒店的文化内涵与品位提升精品酒店的文化内涵与品位 文化是292、精品酒店最具魅力和竞争力的核心要素。我国历史悠久，文化灿烂，民族众多，风情独特，这为我国开发精品酒店提供了先天的优越条件，这也是开发我国精品酒店最有特色和个性、最有内涵品位的关键所在。因此，精品酒店的设计方案除了融入最新的设计理念、时尚元素和能够满足个性化服务的需要外，也能体现中国特色、民族特色或地域特征，能体现中国神韵，挖掘、提炼我国深厚的民族文化，把它作为精品酒店的关键点来打造和雕琢，从而提升精品酒店的文化内涵与品位。5)因地制宜因地制宜因地制宜因地制宜，多种风格发展多种风格发展多种风格发展多种风格发展 国外精品酒店经过近 30 年的发展，逐步走向成熟和多元化，呈现的风格也各具特色，总体来293、说有四种类型：主题型精品酒店、时尚型精品酒店地域型精品酒店和家庭旅馆式精品酒店。我国在发展精品酒店的过程中也可以因地制宜、多种风格来进行发展。我国历史 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 156 页 共 257 页 悠久，文化灿烂，在一些文化历史厚重的城市如北京、西安、南京等，可结合当地的民风民俗或独特建筑来表现主题，开发文化主题型精品酒店，从而形成独特的文化、品位与个性，满足对文化有独特品位的高端客源的需求。而对于走在我国经济发展前列的城市如上海、北京、广州、深圳等地，可以开发时尚型的精品酒店，满足时尚高端客源的需求，因为这些地方既是精品酒店消费的主要客源地，也294、是引领消费时尚的前沿地。同时我国地域辽阔，山川独特，风景各异，如二亚、桂林、张家界、九寨沟等地，可以借助风景各异，使之成为酒店独特的环境资源和其他酒店无法模仿与复制的特质，开发地域型精品酒店，满足对度假、体闲高端客源的需求。另外也可开发集主题、时尚、地域于一身的综合型精品酒店，以满足顾客的多种综合需求。无论何种类型的精品酒店，都必须要体现出自己的独特品位与风格，并且是高端、精致和无与伦比的。6)精品酒店可获评五星级精品酒店可获评五星级精品酒店可获评五星级精品酒店可获评五星级 国家标准饭店星级的划分与评定(GB/T143082010)(以下简称“星级标准”)将于 2011 年 1 月 1 日实施295、。星级标准规定，小型精品饭店可以直接申请评定五星级。可申请五星级精品饭店要具有主题性、差异化的饭店环境等特点，并且拥有特殊的客户群体，服务个性化、定制化、精细化。精品酒店平均房价应连续两年居于省(自治区、直辖市)所在地饭店前列，且能得到市场认同、行业认同和相关管理部门认同。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 157 页 共 257 页 第七章第七章第七章第七章 酒店开发战略定位酒店开发战略定位酒店开发战略定位酒店开发战略定位 7.1 珠海城市发展规划对酒店开发战略影响分析 根据珠海市城市总体规划（20012020 年）的相关内容，可以得出：?城市发展目标城市发展目296、标城市发展目标城市发展目标 在本规划期内，把珠海建设成为综合实力雄厚，社会、经济、人口、资源、环境全面协调发展的经济特区；成为有较强辐射力和吸引力，经济繁荣、交通发达、秩序优良、文明富庶的现代化区域性中心城市；成为以信息技术为龙头的高新技术产业基地，集聚力强的产、学、研一体化创新创业基地及高附加值的产品出口创汇基地；成为亚热带海滨花园城市和具有国际影响的滨海风景旅游胜地。?城市性质城市性质城市性质城市性质 珠海是国家经济特区，珠江口西岸区域性中心城市和亚热带海滨风景旅游胜地。?经济发展目标经济发展目标经济发展目标经济发展目标 经济持续较快发展，在优化结构、提高质量、增强效益的基础上，力争地区生297、产总值比 2010 年翻一番，人均超过两万美元。?城市发展结构城市发展结构城市发展结构城市发展结构 建立由“主城区次中心城外围新城中心镇”构成的多层次、组团型的城市空间体系。?主城区主城区主城区主城区：包括由新老香洲、吉大、拱北、前山等组成的中心城区和由南屏、湾仔、洪湾组成的南湾城区。中心城区是城市经济、文化和行政中心，全面承担中心城市的各项职能；南湾城区承担以第二产业为主的生产职能。?金湾次中心城金湾次中心城金湾次中心城金湾次中心城：包括红旗、小林与原西湖片区。城市副中心之一，承担生活服务、珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 158 页 共 257 页 教育、旅298、游等职能。?斗门次中心城斗门次中心城斗门次中心城斗门次中心城：包括井岸、白蕉镇（部分）、新青工业园、白藤湖度假区等。承担生产、生活、旅游度假等综合性职能。?唐家湾新城唐家湾新城唐家湾新城唐家湾新城：包括金鼎、唐家与淇澳。承担高等教育、高新技术产业与新型服务业等职能。?横琴新城横琴新城横琴新城横琴新城：规划承担大型旅游、度假、游乐等职能；同时也是与澳门合作发展的主要地区。?三灶新城三灶新城三灶新城三灶新城：包括三灶、航空港。承担空港运输、空港产业、高新技术产业和教育等职能；是区域性的专业功能区之一。?港区新城港区新城港区新城港区新城：包括南水、临港工业区和珠海港高栏港区。承担以海洋运输为主的大型299、储运、化工等临海产业职能；是区域性的专业功能区之一。?陆域中心镇陆域中心镇陆域中心镇陆域中心镇：包括平沙镇、白蕉镇、斗门镇、五山乾务镇、上横莲溪镇，为综合性发展的中心镇。?东部海域与万山群岛东部海域与万山群岛东部海域与万山群岛东部海域与万山群岛：包括东部海岛的桂山镇、担杆镇、万山镇。重点发展海洋渔业、滨海旅游业、储运与海洋补给三类产业。?交通发展交通发展交通发展交通发展战略战略战略战略?完善重大基础设施，加快粤西沿海高速公路、江珠高速公路、广珠西线高速公路建设，真正发挥“两港”带动作用；?积极推进港珠澳大桥建设，通过与港澳地区合作，接受港澳的辐射力和影响力，带动提升珠三角西岸地区的发展；?充分300、利用广珠城际快速轨道交通建设契机，加强与珠三角中心城市联系，将珠海纳入珠三角小时生活圈范围；珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 159 页 共 257 页?确定主城区交通发展目标，建立完善的主城区道路交通系统，改变主城区原有道路级配不合理、路网不完善状况，打造“宜居城市”和会展旅游的城市特色。根据以上规划内容可知：项目所在区域属于横琴新区，规划职能主要为与澳门的主要合作区域，同时承担旅游度假等职能，未来伴随着珠海市整体规划的逐步实施，其城市和经济社会将会进入快速发展时期，从而为区域酒店业的发展奠定良好的基础条件。7.2 珠海旅游发展规划对酒店开发战略影响分析 根据301、珠海市旅游发展总体规划（2007-2020）相关内容，可以得出：?旅游发展总目标旅游发展总目标旅游发展总目标旅游发展总目标 将珠海建设成为我国重要的旅游经济强市、具可持续竞争力的（城市型）旅游目的地，实现珠海旅游由过境地向区域组合型目的地、由观光地向度假地的转变，旅游业成为珠海的主导产业和规划期末的重点支柱产业，珠海旅游资源与环境实现可持续利用。?旅游经济目标旅游经济目标旅游经济目标旅游经济目标 2020 年全市接待游客总量 8400 万人次，其中入境游客 2000 万人次，国内游客 6400万人次；接待过夜游客 4100 万人次，其中入境过夜游客 1300 万人次，国内过夜游客 2800万人302、次；旅游总收入达到 850 亿元，国内旅游收入 360 亿元，旅游外汇收入 63 亿美元。?旅游空间结构旅游空间结构旅游空间结构旅游空间结构 构建“一核、两翼、一扇、两带”旅游空间结构。即构筑“以横琴为旅游创新增长极，以中心城区和珠海西部两翼为重要支撑，以陆岛（万山群岛）联动、扇面推进为特色途径，休闲经济沿南部滨海地区和北部山地带状集聚”的动态发展格局。珠海旅游发展空间构成珠海旅游发展空间构成珠海旅游发展空间构成珠海旅游发展空间构成 名称名称名称名称 范围范围范围范围 特色特色特色特色 支撑内涵支撑内涵支撑内涵支撑内涵 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 160 303、页 共 257 页 一核一核一核一核 横琴 主打现代游乐牌 游乐、会展、游艇、高尔夫 两翼两翼两翼两翼 北翼北翼北翼北翼 香洲区，高新、横琴、万山除外 主打都市休闲牌 商务会展、赛车节庆、RBD 等 西翼西翼西翼西翼 金湾区、斗门区 主打特色休闲牌 温泉度假、航展、乡村休闲 一扇一扇一扇一扇 万山海洋开发试验区 主打海洋休闲牌 海岛度假、渔家体验、游艇海钓 两带两带两带两带 滨海旅游带滨海旅游带滨海旅游带滨海旅游带 以情侣路为主，南北延伸 滨海游憩 餐饮购物、文化休闲、游憩休闲 山地旅游带山地旅游带山地旅游带山地旅游带 以凤凰山、黄杨山为轴心 生态游憩 自然观光、运动健身 根据以上分析可知：本304、项目所在的横琴新区，主要特色为都市休闲，主要发展商务会展、赛车节庆和 RBD 等，因此，伴随着珠海旅游规划的逐步实施，新区的各项旅游活动尤其是会展、节庆等大型活动将为项目酒店带来强大的客源支持。7.3 政府要求对酒店开发战略影响分析 本项目作为横琴新区首批开发的高星级酒店项目之一，受到珠海市各级政府的高度重视，总结政府对酒店的要求，主要包括：?酒店档次必须是高星级酒店；?酒店应尽量引进知名酒店管理品牌，以提升整体项目的品牌形象。根据政府的以上几点要求，项目酒店开发战略应考虑以下几点：?档次应定位应高端；?尽量引入酒店管理公司经营管理。7.4 业主公司未来集团发展战略对酒店开发战略影响分析 业主305、公司目前的开发战略保持了一定的谨慎，希望通过专业顾问公司对项目深入的市 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 161 页 共 257 页 场调研和科学定位，使得项目酒店在满足政府政务接待的基础上，进行合理化市场运作，达到一个合理的投资回报。7.5 业主公司酒店业发展战略对酒店开发战略影响分析 业主公司打造本项目酒店的目的主要是为整个项目地块价值提升服务，目前在酒店版块尚无具体的发展战略规划，因此暂不考虑未来酒店业发展战略对项目的影响。7.6 业主公司商业综合体项目整体开发战略分析 根据业主公司提供的资料，整个项目主要包括商业、酒店和办公三个部分。整个项目建筑分为酒店306、区、办公区、Shopping Mall 区和停车及设备后勤区。而精品酒店则肩负着提升地块价值的重任。因此项目酒店应打造成为高端精品酒店，酒店的硬件设施档次应至少达到五星级档次及以上。7.7 业主公司目前酒店项目开发战略分析 业主公司目前的酒店开发战略为：?酒店定位：相当于五星级及以上客房配置的精品酒店；?酒店规模：建筑面积约 20000 平米，可以根据定位进一步调整；?引进酒店品牌目标：高档酒店管理品牌。业主公司目前的酒店开发战略分析：?相当于五星级级以上酒店客房配置的精品酒店能够拉动项目整体价值，符合酒店行业发展潮流趋势。?酒店规模符合精品酒店的行业特征。?由于客房体量规模以及现有资源条件的307、限制，本项目引进国际一线的酒店品牌存在 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 162 页 共 257 页 难度，详细原因分析见酒店经营管理模式定位部分。7.8 酒店项目开发战略定位 酒店开发战略定位为高端城市精品酒店，以极具设计风格的精品客房为主打产品，通过与高端餐饮和 SPA 以及知名酒店管理品牌的叠加效应，提升酒店整体档次，达到拉动项目整体档次的目的。7.9 酒店与商业综合体项目其它规划业态关联性分析 本项目现有整体定位为：精品酒店+商业+写字楼。从项目整体发展战略考虑，项目内各业态在整体档次定位、建筑风格定位上要实现统一协调，以保证项目的整体感；从经营的角度考308、虑，各经营业态要实现优势互补，避免重复经营的可能性，同时做到与非经营业态的良性共存。1）酒店与商业的酒店与商业的酒店与商业的酒店与商业的关联性关联性关联性关联性分析分析分析分析?酒店与商业酒店与商业酒店与商业酒店与商业区区区区的互动关系分析的互动关系分析的互动关系分析的互动关系分析?本项目配备商业面积较大，根据业主的战略目标，定位国际名品，将吸引高端品牌专卖店进驻，可以提升项目的整体形象；?酒店客源是未来配套商业的主要客源来源；?配套的高端商业未来将给酒店带来一定的客源支持。?酒店与酒店与酒店与酒店与商业商业商业商业相互影响分析相互影响分析相互影响分析相互影响分析 本项目酒店与商业的相互影响分309、析主要从人流动线、交通动线、景观环境、经营互补、能见度、安全性、噪音空气污染 7 个指标进行非量化分析。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 163 页 共 257 页 0255075100经营互补景观环境人流动线噪音空气污染安全性车流交通能见度酒店与商业相互影响分析酒店与商业相互影响分析酒店与商业相互影响分析酒店与商业相互影响分析关联度 2）酒店与办公区域的关联性分析酒店与办公区域的关联性分析酒店与办公区域的关联性分析酒店与办公区域的关联性分析?酒店与办公区域酒店与办公区域酒店与办公区域酒店与办公区域的互动关系分析的互动关系分析的互动关系分析的互动关系分析?根据业310、主的战略目标，未来办公区域将采用部分销售或全销售的方式，高端精品酒店可以办公区域的整体价值；?办公区域的小业主未来可能成为酒店的重要要客源来源。?酒店与酒店与酒店与酒店与商业商业商业商业相互影响分析相互影响分析相互影响分析相互影响分析 本项目酒店与商业的相互影响分析主要从人流动线、交通动线、景观环境、经营互补、能见度、安全性、噪音空气污染 7 个指标进行非量化分析。0255075100经营互补景观环境人流动线噪音空气污染安全性车流交通能见度酒店与办公区相互影响分析酒店与办公区相互影响分析酒店与办公区相互影响分析酒店与办公区相互影响分析关联度 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务311、分析报告 第 164 页 共 257 页 第八章第八章第八章第八章 项目客源市场分析及定位项目客源市场分析及定位项目客源市场分析及定位项目客源市场分析及定位（客源地客源地客源地客源地）8.1 国际客源市场供给分析 项目位于广东省珠海市横琴新区，紧邻澳门特别行政区。伴随着横琴新区总体规划逐步推进，各重点酒店项目建成开业后，新区将引入较多的国际知名酒店管理公司输出管理，对珠海市国际旅游客源形成较大的吸引力。根据珠海旅游局提供的相关数据，珠海市近年来的入境旅游人次和收入如下表所示：年份 旅游旅游旅游旅游(外汇收入外汇收入外汇收入外汇收入)入境游人数入境游人数入境游人数入境游人数(亿美元)增长（%）(312、万人次)增长（%）2007 9.02 3.20 367.37 4.18 2008 9.48 5.10 388.06 5.63 2009 10.27 8.33 413.57 6.57 由以上数据可以看出：珠海市入境旅游人次和旅游收入两项指标均呈稳定上升的趋势，2008 年由于全球金融危机的影响，增长速度稍微缓慢，但依然保持增长的趋势，珠海市未来国际旅游发展前景良好，并且对国际客源的吸引力不断增强。8.2 国际客源市场分布特征分析 根据旅游局统计的详细资料，出于研究系统性和严谨性的考虑，我们选择数据最为齐全的 2008 年的旅游者统计分析数据为依据，以期对项目未来客源分析提供更全面更详细的参考。根313、据 2008 年的抽样调查，珠海入境游客中以香港同胞为主，其比例为 33.3%，澳门、台湾同胞分别占 28.6%和 22.61%，三者合计，港澳台同胞合占 84.5%；外国人占 15.5%。从酒店接待过夜外国游客来看，前十二位客源国依次为日本、马来西亚、美国、新加坡、珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 165 页 共 257 页 泰国、韩国、英国、德国、印度尼西亚、加拿大、澳大利亚和法国。8.3 国际客源市场目的分析 根据对国际客源旅游者的调查结果显示，入境游客来深主要以休闲/游览/度假、探亲访友和从事商务/会议活动为目的，其中以休闲/游览/度假为目的入境游客所占314、比重最大，其次是以探亲/访友和商务/会议为目的入境游客。不同地区入境游客的旅游目的也存在差异，主要体现在：一是香港、澳门和外国游客以休闲/游览/度假为主，所占比重均高于台湾同胞；二是台湾和外国游客中，来珠参加商务/会议的游客比重较高。8.4 本项目对国际客源市场吸纳度分析 项目酒店定位为高端精品酒店，档次为五星级以上标准，且未来将引进高端精品酒店品牌。根据项目基本定位，项目酒店建成开业后，对国际客源尤其是对酒店品牌选择存在一定偏好的客源存在较大的吸引力。由于项目地所在的横琴新区未来拟建的高星级酒店项目较多，并且以及临近的澳门特别行政区存在大量的国际酒店品牌管理的五星级及豪华五星级酒店，并且休闲315、娱乐配套设施齐全，因此，未来项目酒店与澳门高星级酒店在国际客源方面将存在竞争。但是由于珠海和澳门区域经济发展水平以及消费水平的差距，项目酒店与同档次酒店相比，在房价方面可以一定程度上弥补竞争优势的不足。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 166 页 共 257 页 8.5 本项目国际客源市场定位 根据以上对珠海市国际客源的详细论述，结合项目酒店未来对国际客源的吸纳度分析，预计项目酒店开业后，国际酒店客源存在以下特征：根据酒店品牌的高度，将吸引较多的存在高端消费需求的“外国人”客源，外国客源中以日本、马来西亚和美国为主；香港、澳门、台湾客源中的高端客源亦将成为酒店入316、境客源的主要来源地；国际客源入住本项目酒店的主要目的，应兼顾商务度假或者会议度假两种需求，而非单一的商务或会议目的。并将有部分高端纯度假目的国际客源作为补充。8.6 国内客源市场供给分析 根据珠海市旅游局统计资料，珠海市近年旅游人数和变化趋势如下表所示：年份年份年份年份 旅游人次旅游人次旅游人次旅游人次（万人次万人次万人次万人次）增长率增长率增长率增长率（%）2005 1154.35 2006 1324.62 14.75 2007 1401.03 5.77 2008 1525.86 8.91 2009 1674.08 9.70 由以上数据可以看出：珠海市国内旅游发展状况良好，保持逐年上升的趋势317、。旅游发展潜力较大。8.7 国内客源来源地分析 珠海市的旅游客源以国内客源为主，其所占比例为 79.72%。根据 2008 年抽样调查结果显示，在国内游客中，来自广东省的游客占 59.76%，外省的占 40.24%。省内的游客中，来自珠三角城市的游客占 71.05%，是珠海市的主要省内客源市场，其中广州、深圳、中山合计占 52.63%，为主要省内客源地。外省的客源中，主要 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 167 页 共 257 页 来自华中、华东和华南地区，分别占 33.03%、19.38%和 12.67%，其中湖南和广西为主要省外客源地，分别占省外游客的 1318、3.94%和 10.01%。8.8 国内客源市场消费目的分析 根据珠海市旅游局的统计资料，近 10 年国内游客以文体和科技交流为目的来珠海的比重很小，且变化小明显；游客的主要旅游目的是休闲游览及度假，但比例出现明显的波动，1999-2002 年不断增加，2002-2006 则有所下降，2006 年以来又出现上升趋势。商务及会议游客的比例变化较相似，与休闲游览及度假游客出现基本相反的变化趋势。8.9 国内客源市场消费特征分析 8.9.1 来访次数变化 珠海以重游客为主,2008 年来珠海两次及以上的重游客比重为 71.36%，且近 10 年重游的比例有所上升，2008 年较 1999 年绝对量增319、加了 11%，其中主要是 2-3 次的重游客,10年增加了 8.02%,3 次以上重游客增长小明显,10 年仅增加了 2.98%，前 5 年到访 3 次以上的游客比例总体上呈现增加的趋势，而后 5 年则出现下降趋势，后 5 年与前 5 年相比，绝对变化值减少了 8.52%，相对变化值减少了 41.63%、到访 2-3 次的游客比例则出现相反的变化，后 5 年与前 5 年相比有所增加，绝对变化值增加了 15.12%，相对变化值增加了38.11%。到访 1 次的游客比例出现持续下降的态势，后 5 年的减少值明显大于前 5 年，10 年间的相对变化值最显著，达到一 27.75%。8.9.2 消费特征320、变化 1）人均消费水平人均消费水平人均消费水平人均消费水平 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 168 页 共 257 页 1999-2008 年珠海游客的人均消费水平总体旱现出上升的趋势，由 1999 年的人均总消费 827.4 元增加到 2008 年的 987.87 元、其中 2001-2005 呈下降趋势，2005 年甚至低于 1999 年水平，此后又呈现上升趋势，但总体增加并不明显。2）消费项目的变化消费项目的变化消费项目的变化消费项目的变化 娱乐、住宿、餐饮消费比例总体上呈现增加趋势，其中娱乐消费增加最明显，2008年相对于 1999 年，总费用增加了 321、65.92 元，相对增加值为 162.01%，增加较明显的有住宿和餐饮消费，相对增加值分别为 27.26%和 18.29%。邮电通信、购物、交通、景区游览等方面的消费呈现减少趋势，其中交通减少的绝对值最大，与 1999 年相比，2008 年减少了 18.65 元，邮电通信的相对减少率最大，为-23.97%。分析前 5 年和后 5 年的变化值，可以得出各消费项日的变化趋势：交通和购物消费先减少后增加，住宿和娱乐消费总体呈上升趋势，但后 5 年增加值小于前 5 年，尤其是住宿消费后 5 年增加值较前 5 年低 69.1元，相对值低 46.75%；餐饮消费先增加后减少；景区游览呈现持续减少趋势；邮电322、通信消费总体上呈下降趋势，但后 5 年减少值小于前 5 年。8.10 本项目对国内客源市场吸纳度分析 项目酒店定位为高端精品酒店，档次为五星级以上标准，且未来将引进高端精品酒店管理品牌。结合项目整体定位，未来客源定位为高端消费人群。由于项目酒店所在的横琴新区未来发展定位为珠江口西岸地区的区域性创新平台，服务港澳的商务服务和休闲旅游基地，伴随着总体规划的逐步实施，未来横琴新区的整体形象将逐步提升，旅游吸引力将显著增强，因此本项目作为新区首批高端大型综合体项目之一，将吸引较多的国内高端消费客源。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 169 页 共 257 页 8.11 323、本项目国内客源市场定位 根据以上对珠海市国内客源的消费特征的详细论述，结合项目酒店未来对国内客源的吸纳度分析，预计项目酒店开业后，国内酒店客源存在以下特征：根据酒店品牌和档次的高度，将主要吸引国内客源的高端消费群体部分；此部分群体对酒店品牌存在一定的偏好，对酒店档次要求较高；国内客源的来源地将呈平均分布，不会有明显的距离性差异；国内客源入住本项目酒店的主要原因是酒店独有的地理位置优势以及与项目相邻地澳门同档次酒店相比的价格优势，住宿目的兼顾商务度假或者会议度假两种需求，并将有部分高端纯度假目的国内客源作为补充。8.12 珠三角地区客源市场供给分析 大珠三角地区包括了广东省的广州、深圳、珠海、东324、莞、佛山、中山、惠州、江门和肇庆等九个市以及香港和澳门两个特别行政区。因此，珠三角地区客源市场供给总量即：广东省主要的九个城市客源供给量加上香港、澳门两个特别行政区的总供给量。由于统计口径的差异，我们无法取得每个城市旅游客源的供给数值，据 UHC 经验：珠海市国内客源组成中，广东省内客源总量的 70%左右来自于这九个城市。香港和澳门两个特别行政区客源总量详见国际客源供给量统计。8.13 珠三角地区客源市场消费目的分析 广东省内珠三角客源市场消费目的分析详见 8.17。香港和澳门两个特别行政区客源市场消费目的分析详见 8.3.珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 17325、0 页 共 257 页 8.14 本项目对珠三角地区客源市场吸纳度分析 珠三角地区存在数目较多的高端消费人群，项目酒店建成后，将以其高端精品酒店的定位和紧邻澳门特别行政区的区位优势，对该地区高端旅游度假以及商务、会议客源形成较大吸引力。8.15 本项目珠三角地区客源市场定位 项目酒店未来引进国际知名品牌管理公司后，结合项目毗邻澳门的地理位置优势，并且伴随着横琴新区未来规划的逐步实施，新区的整体吸引力将逐渐增强，未来将吸引珠三角的高端旅游度假和商务客源。如果项目所在区域休闲设施配套完善，亦将吸引较多的珠三角纯度假客源前来消费。8.16 广东省内客源市场供给分析 根据 2008 年抽样调查结果显示326、，在国内游客中，来自广东省的游客占 59.76%，即省内客源是珠海市的主要客源。详见 8.7 分析。8.17 广东省内客源市场消费目的分析 抽样调查数据表明，2008 年来珠海的省内游客中，其旅游目的主要集中在休闲/观光/度假、探亲访友和商务。52%的省内的游客来珠海旅游是为了休闲/观光/度假，占最大比重，其次是探亲访友的游客，所占比重约为 17%。商务目的的游客所占比重也较多，其比例为11%左右。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 171 页 共 257 页 8.18 本项目对省内客源市场吸纳度分析 广东省作为全国经济强省，高端消费客源充足，项目酒店开业后，面对327、的省内客源主要集中在高端客源部分。由于珠海市在广东省的区位条件优势，结合项目的地理位置优势，未来开业后，对省内高端客源的吸引力较强。8.19 本项目省内客源市场定位 项目酒店开业后，省内客源将呈现以下几个特征：省内的客源档次定位为高端客源；主要来源于省内经济相对发达的城市；省内客源的主要消费目的偏重于会议和度假，伴随着区域规划的实施，商务客源的数量将逐渐增多；高端家庭度假客源亦将成为项目酒店的重要客源。8.20 客源地分析及定位结论 综合上述客源地的详细分析，形成以下结论：项目酒店开业后，由于品牌和档次的高度，境外客源将占据较大比例，其中以香港、澳门、台湾、日本、美国和韩国客源为主；项目酒店的328、国内客源将主要集中在高端客源部分，主要来源地为：珠海本地，广东省内经济发达的城市及全国其他经济发达的城市。由于项目酒店定位的高端，项目酒店国内客源的距离衰减原理体现的不够明显。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 172 页 共 257 页 第九章第九章第九章第九章 项目客源市场分析及定位项目客源市场分析及定位项目客源市场分析及定位项目客源市场分析及定位（客源类型客源类型客源类型客源类型）9.1 政府客源市场供给分析 本处政府客源主指举行往来政务会议、各地官员互动学习交流、观摩、经济论坛、招商引资为主的客源。由于统计口径的局限，我们通过与政府官员访谈，结合行业经验，329、项目所在的珠海市所有酒店的政府客源包括广东省、珠海市及下属各级政府。9.2 政府客源市场消费需求分析 政府客源最大的需求为客房住宿、酒店用餐和会议需求，附带景区游览需求。9.3 政府客源市场消费特征分析 政府客源主要以交流学习、招商引资为主，由于涉及到接待对象不同，对服务要求非常高，一般政府客源回头客比较多，平均停留天数由工作性质和到访目的所决定。9.4 政府客源市场消费水平分析 政府客源中涉及到东道主宴请时，各项费用由财政做预算，标准严格控制，以精俭实用为主。如果涉及到企业回请政府客源，消费标准比较灵活。9.5 本项目对政府客源市场吸纳度分析 由于项目地理位置较好，加上项目业主方公司与政府关330、系较好，并且珠海市目前缺乏国际酒店管理品牌，因此项目酒店未来开业后，对政府客源的吸纳度较强，未来很可能成 珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 173 页 共 257 页 为横琴新区政府乃至珠海政府的主要接待酒店之一。9.6 本项目政府客源市场定位 综合以上分析，项目酒店开业后，政务客源以横琴新区政府为主，结合项目酒店的区位优势，未来亦可能吸引珠海市政府客源前来消费。珠三角其他政务客源作为酒店政务客源的补充。9.7 商务客源市场供给分析 商务客源定义：以商务为目的，将商务活动与会议旅行游览相结合的一种旅游活动，商务旅游归属于专项旅游。参考国家旅游局市场处编写的旅游市331、场资料表明，我国的商务客人比重逐年加大，在北京、上海等大城市，商务客人的比重已经超过当地接待的旅游总人次 50%，并且有继续上升的趋势。根据第十二章对国际客源和国内客源的分析，可以看出：珠海市旅游客源中，商务客源所占比例较大。9.8 商务客源市场消费需求分析 商务客源在住宿、会议场地、通讯、宴请、饮食、交通条件、交通工具等方面都较为讲究。住宿一般首选四、五星酒店，饮食则出入高档餐馆、注重面子，约请客户联络感情等。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 174 页 共 257 页 9.9 商务客源市场消费特征分析 商务客人分为一般的商务旅行(出差)、会议旅游和奖励旅游。332、多为重游客，再访客，这是由其工作的性质及来访的目的所决定的。平均停留天数适中，由于其消费水平高、交际应酬多，对服务要求较高。有的商务客人要求旅行社提供商贸等咨询服务，提供业务翻译人员、国际直拨电话及传真、复印、Internet 接日等设备设施；有的商务客人在公务之余亦要求旅游服务。会议客源通常会考虑会议设施、住房条件、交通条件、会议地面、吸引物、会议所在地的贸易商务等情况、政治环境、会议费用、会议地点知名度等相关因素。另外奖励旅游也是目前风行的一种商务旅游方式。奖励旅游一般喜欢选择具有特色或异国情调、体育娱乐设施齐全、气候和交通条件优越的地点。9.10 商务客源市场消费水平分析 商务客源各项费333、用基本上是由组织或公司等单位支出，标准较高，不需要省吃俭用、精打细算，节约开支。根据国家旅游局的统计数据，近年来城镇居民商务客源中的人均消费如下表所示：年份年份年份年份 商务客源人均消费商务客源人均消费商务客源人均消费商务客源人均消费（元元元元/人人人人）整体平均消费整体平均消费整体平均消费整体平均消费（元元元元/人人人人）2006 1852.2 766.4 2007 2061.6 917.2 2008 2350.6 849.4 由上表数据可以看出：商务客源的人均消费远高于整体平均消费水平，属于旅游者群体中的高端消费部分，且商务客源的人均消费保持了每年 10%的增长速度。珠海国际金融广场酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 175 页 共 257 页 9.11 本项目对商务客源市场吸纳度分析 根据项目酒店的地理位置，未来战略定位，结合商务客源的需求特征，项目酒店建成后，对会议度