1、城市是一本打开的书，城市是一本打开的书，从中可以看到它的理想和抱负。从中可以看到它的理想和抱负。国奥实业江北项目总体营销战略及策略报告Guoao Investment,The Jiangbei farm programeComplete markerting panning and strategy 核心结论核心结论CONCLUSICONCLUSION ON Part OnePart One项目回顾项目回顾内部环境研内部环境研判判PROPHASE PROPHASE REVIEWREVIEWPart TwoPart Two营销执行要点营销执行要点MARKETING MARKETING EXECU2、TIVEEXECUTIVEPart SixPart Six月度计划月度计划WORK WORK PLANPLANPart Part SevenSeven互动时间互动时间DISUSSIONDISUSSIONPart EightPart Eight营销难点营销难点及关键点及关键点THETHEPROBLEM PROBLEM Part FourPart Four营销战略营销战略及策略及策略 MARKETINMARKETINGGBREAKOUTBREAKOUTPart FivePart FiveCONTENTSCONTENTS目录目录营销环境研判营销环境研判外部环境研判外部环境研判SUMMARYSUMMA3、RYPart ThreePart Three2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789核心结论核心结论CONCLUSICONCLUSION ON Part OnePart One项目回顾项目回顾内部环境研内部环境研判判PROPHASE PROPHASE REVIEWREVIEWPart TwoPart Two营销执行要点营销执行要点MARKETING MARKETING EXECUTIVEEXECUTIVEPart SixPart Six月度计划月度计划WORK WORK PLAN4、PLANPart Part SevenSeven互动时间互动时间DISUSSIONDISUSSIONPart EightPart Eight营销难点营销难点及关键点及关键点THETHEPROBLEM PROBLEM Part FourPart Four营销战略营销战略及策略及策略 MARKETINMARKETINGGBREAKOUTBREAKOUTPart FivePart FiveCONTENTSCONTENTS目录目录营销环境研判营销环境研判外部环境研判外部环境研判SUMMARYSUMMARYPart ThreePart Three本报告营销前置说明本报告营销前置说明 假设本项目按照原定计5、划，第一期为假设本项目按照原定计划，第一期为20092009年年1212月月2626日开盘的前置条件下进行营销说明。日开盘的前置条件下进行营销说明。2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789本报告核心要点之营销难点和关键点本报告核心要点之营销难点和关键点l营销难点营销难点:l1 1、项目本身存在的问题：高差、地形、高压线等、项目本身存在的问题：高差、地形、高压线等l2 2、区域难点：不成熟，非关注区域；、区域难点：不成熟，非关注区域；l3 3、竞争难点：周边同质项目较多，竞争激烈；6、竞争难点：周边同质项目较多，竞争激烈；l4 4、宏观难点：整体市场环境较为恶劣；、宏观难点：整体市场环境较为恶劣；营销关键点：营销关键点：2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789l营销以我为主，形成营销以我为主，形成20092009年三北地区营销制高点。年三北地区营销制高点。l整个营销以活动为主线，其他媒体配合，形成整体推广大策略。整个营销以活动为主线，其他媒体配合，形成整体推广大策略。l在低迷的市场环境中，延续国奥村的小幅快跑，小幅推盘的策略，引爆销售。在低迷的市场环境中，延7、续国奥村的小幅快跑，小幅推盘的策略，引爆销售。l塑造自身优势，有效拦截竞争项目客户资源。塑造自身优势，有效拦截竞争项目客户资源。l找准本项目客户圈层，利用有效媒体组合，实行精准打击。找准本项目客户圈层，利用有效媒体组合，实行精准打击。l实现项目价值差异化，以差异形成市场热点。实现项目价值差异化，以差异形成市场热点。本报告核心要点之总战略及营销执行要点概述本报告核心要点之总战略及营销执行要点概述核心结论核心结论CONCLUSICONCLUSION ON Part OnePart One项目回顾项目回顾内部环境研内部环境研判判PROPHASE PROPHASE REVIEWREVIEWPart T8、woPart Two营销执行要点营销执行要点MARKETING MARKETING EXECUTIVEEXECUTIVEPart SixPart Six月度计划月度计划WORK WORK PLANPLANPart Part SevenSeven互动时间互动时间DISUSSIONDISUSSIONPart EightPart Eight营销难点营销难点及关键点及关键点THETHEPROBLEM PROBLEM Part FourPart Four营销战略营销战略及策略及策略 MARKETINMARKETINGGBREAKOUTBREAKOUTPart FivePart FiveCONTENTSC9、ONTENTS目录目录营销环境研判营销环境研判外部环境研判外部环境研判SUMMARYSUMMARYPart ThreePart Three1、项目使命及企业愿景2、项目整体概况3、项目一期产品回顾4、客群研判5、价值体系构建2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317891 1、项目使命及企业愿景、项目使命及企业愿景2 2、项目整体概况、项目整体概况3 3、项目一期产品回顾、项目一期产品回顾4 4、客群研判、客群研判5 5、价值体系构建、价值体系构建对项目使命及国奥实业企业愿景的解读对项10、目使命及国奥实业企业愿景的解读 江北项目的使命江北项目的使命 The Mission The Mission经济及社会效益最大化，为国奥品牌升华奠定基础经济及社会效益最大化，为国奥品牌升华奠定基础形成企业大西南扩张的引爆点形成企业大西南扩张的引爆点战略扩张首颗棋子，拓展国奥投资产品线及客户线战略扩张首颗棋子，拓展国奥投资产品线及客户线 国奥投资企业愿景国奥投资企业愿景 The Vision The Vision立足重庆，布局大西南立足重庆，布局大西南传承奥运理念，弘扬中华精神，打造精品人居住宅传承奥运理念，弘扬中华精神，打造精品人居住宅成为中国领先的房地产开发企业成为中国领先的房地产开发企业111、 1、项目使命及企业愿景、项目使命及企业愿景2 2、项目整体概况、项目整体概况3 3、项目一期产品回顾、项目一期产品回顾4 4、客群研判、客群研判5 5、价值体系构建、价值体系构建2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目整体概况项目整体概况 本体视角本体视角 江北石马河片区门户级大盘，景观占有度高，可塑性较强江北石马河片区门户级大盘，景观占有度高，可塑性较强 区域视角区域视角 重庆北上重要拓展疆土，重庆北上重要拓展疆土，CBDCBD核心延展区域，未来欣欣向荣核心延展区域，未来12、欣欣向荣 城市视角城市视角 城乡统筹发展直辖市，西部地区重要增长极，长江上游经济中心城乡统筹发展直辖市，西部地区重要增长极，长江上游经济中心 项目地块位于重庆市江北区石马河街道江北农场（重庆市大石坝组团D标准分区控规D1、D2部分地块），地块北至梁沱水厂，西邻嘉陵江北滨路，南至拟建规划路边界，东接宏帆路。总用地面积322336平方米（合计483.48亩），总建筑面积约为75万方，项目整体容积率约为2.33。项目用地属于重庆市典型的浅丘地形，场地极不平整，地势大致东高西低、北高南低，平均高差40米。地块所处位置拥有五重景观资源，具备一定的资源优势。项目位于重庆较为落后的开发区域，片区整体开发水平13、不高，周边交通、配套较为落后。1 1、项目使命及企业愿景、项目使命及企业愿景2 2、项目整体概况、项目整体概况3 3、项目一期产品回顾、项目一期产品回顾4 4、客群研判、客群研判5 5、价值体系构建、价值体系构建2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目一期工程范围界定项目一期工程范围界定特别注意：考虑到项目内部交通道路和后期看房路线的组织，特别注意：考虑到项目内部交通道路和后期看房路线的组织，特别注意：考虑到项目内部交通道路和后期看房路线的组织，特别注意：考虑到项目内部交通道14、路和后期看房路线的组织，建议将湖东侧两栋小高层纳入一期工程范围。建议将湖东侧两栋小高层纳入一期工程范围。建议将湖东侧两栋小高层纳入一期工程范围。建议将湖东侧两栋小高层纳入一期工程范围。项目一期销售范围界定及产品说明项目一期销售范围界定及产品说明一期销售范围主要为21米区及部分54米区低密度产品。一批次为湖景组团，推出项目最好景观资源的产品类型，有2+3叠拼别墅共约28套，总面积约为5881.06、2+1+3坡地宅院共约45套，总面积约为8296.92，总销售面积约为14177.98。二批次为临江组团，为2+1+3产品类型，共约70套，总销售面积约为12381.02。三批次为临崖组团，为2+1+15、3产品类型，共约70套，总销售面积约为11268.68。一批次一批次三批次三批次二批次二批次1 1、项目使命及企业愿景、项目使命及企业愿景2 2、项目整体概况、项目整体概况3 3、项目一期产品回顾、项目一期产品回顾4 4、客群研判、客群研判5 5、价值体系构建、价值体系构建客群研判之研究思路客群研判之研究思路通过三个纬度对客群进行精准定位通过三个纬度对客群进行精准定位一期主力客户总体描述：一期主力客户总体描述：三北地区三北地区35-5035-50岁的私营企业主、高级公务岁的私营企业主、高级公务员、员、部分企事业人员及项目周边产业人群等中高端部分企事业人员及项目周边产业人群等中高端人士。人士。客16、群研判：一期总体客群描述客群研判：一期总体客群描述 以职业、社会地位、置业目的定位描述客户特征以职业、社会地位、置业目的定位描述客户特征财富阶层、高知阶层以及政府从业阶层目前以三北区域为核心，随项目影响力的深入，可辐射至更广泛区域具有一定的社会影响力，以及特定点的圈层核心客群辅助客群游离客群都市外溢型及周边产业客群。渝中区、沙区及周边为主的区域，改善居住环境，距离非常重要在重庆有产业投资或生意往来的郊县及外地客群以自住兼投资为主客群研判：一期客群核心结论客群研判：一期客群核心结论客户客户来源地来源地客户细分客户细分原来客户描述原来客户描述目前客户描述目前客户描述群体变化群体变化置业目的和关注点17、置业目的和关注点置业目的和关注点置业目的和关注点三北区域三北区域投资客房价上升，且可以享有稀缺资源，有升值空间，但购置别墅客户比例相对较低投资置业急剧缩水，未来市场走势难以判断，基本封杀以投资为主要置业目的的客户出局企事业单位，公务员等文化阶层不张扬，追求安静舒适的环境和生活品味，看重项目口碑传颂偏向谨慎，更关注价格因素，置业方向不会发生变化，其中自住型客群对项目的性价比要求更高主力主力相对富裕的私营业主，个体商户看中项目稀缺资源和景观，改善居住条件为主，价格接受度高，对配套要求较低，兼具投资私营业主目前不明显；有意向更加谨慎，更关注项目品质和价格因素，偏向于自用主力主力核心区域核心区域周边产18、业及地缘性客户重庆外向型经济高速发展，三北区域产业发展，北滨稀缺价值，自住和投资综合性的购买动机有意向更加谨慎，更关注项目品质和价格因素，偏向于自用辅助客户城市中心城市中心区域客群区域客群接壤区域，沙区、渝中区的外溢型客户看好北部区域的发展势头，追求更好的居住品质，以自住或度假型居住为主偏向谨慎，更关注价格因素，置业方向发生变化，多数偏向于性价比较高的产品辅助客户其他区域，南岸区，巴南区等无法估算的小众购买群体，但对物业的升值潜力更为关注，以投资或度假型居住为主要置业目的受市场大势影响较为明显，目前已基本消失出局核心区域核心区域在重庆有产业投资或生意往来重庆外向型经济高速发展，三北区域产业发展19、，北滨稀缺价值，自住和投资综合性的购买动机受经济调整影响，客户已经不明显，成为零散客户群体游离客户客群研判：新市场形势下的客户价值取向变化客群研判：新市场形势下的客户价值取向变化以下客户结论主要来自客户调研和楼盘访谈客群研判：客群区域来源描述客群研判：客群区域来源描述 项目核心客户来源于三北地区，以江北区为主力，其次由于项目位处江北石马河，与多区接壤，辐射面非常广，故沙坪坝、渝中区、南岸区等区域为辅助客户，此外郊县、外埠区域人群为补充型游离客户。私营企业主、个体经营户；企业高级管理人士或企事业高层技术精英（金领、白领们）；政府机关：机关干部、高级公务员；沙坪坝区大学教师等收入较高的知识分子；主20、城各区产业人群及专业技术人员特别是三北地区。他们是这个社会的中产阶层，是这个社会的骨干，是推动这个社会发展的中坚力量，通过自己的专业和能力创造财富。客群研判：客户职业特征描述客群研判：客户职业特征描述 首先，核心欲望：提高生活品质+看起来更有面子。其次，他们向往江北区的居住环境和高品质项目的居住舒适度；再次，半数以上比例客户的置业目的是为了 改善居住环境和身份彰显；第四，不想与父母同住，但又要有所照应，所以这类客户置业的主要目的是购置离父母住所较近的房屋；第五，年龄较长的一类客户，他们事业有成，购置一套终极居所给自己养老，所以他 们对楼盘的考察非常严格，对环境和品质要求很高，这类客户主要购置的21、是比较高端的物业形态，如洋房，甚至别墅；第六，就是投资客户，但随着目前市场的冷谈，这类客户群体在逐渐萎缩，他们看重的是地段，考虑的是投资价值，一般选择城市发展潜力较大的区位，或者是品牌开发企业的项目，所以这类客户置业的物业类型不确定。最后，由于良好的知识背景和见识，希望在产品选择上能代表自己的个性、取向、品味与层次。客群研判：客户购房动机描述客群研判：客户购房动机描述 “新生活方式新生活方式”：目前多数家庭都是以三口之家为主，但由于他们工作繁忙，：目前多数家庭都是以三口之家为主，但由于他们工作繁忙，没有过多时间照顾小孩或老人，所以雇佣没有过多时间照顾小孩或老人，所以雇佣1-21-2个保姆，且长22、期同住；个保姆，且长期同住；少数家庭还是以三代同堂，这类家庭人口普遍在少数家庭还是以三代同堂，这类家庭人口普遍在3-63-6人。人。客群研判：客户家庭品类描述客群研判：客户家庭品类描述成熟家庭成熟家庭富足家庭富足家庭客群研判：核心客群客群研判：核心客群AIOAIO量表分析量表分析Action活动l时间安排比较自由l夜生活较为丰富，有特点的交际圈层，购买奢侈品牌l不太关注电视、网络，有特点的读物l不太喜欢和圈层以外的人交往，相信口碑传播l基本不在家吃饭，三餐在外Interest兴趣l喜欢文化品味，追求高雅文娱活动l穿戴较为讲究，追求品牌l名车豪宅l身份标识，爱面子Opinion观点l讲求内外环境23、好l对稀缺资源有较强的占有欲l看重服务、产品品质和楼盘品牌l注重小区能为自己的生活和商务提供有档次的环境客户：李先生年龄:42岁 家庭年收入：未告知，预计50万以上购房考虑：别墅 购房目的：改善居住环境，拉近与亲友距离渝北区两路某酒楼老板/居住在两路金日阳光花园；和老婆还有读初中的女儿住在一起 【背景阐述背景阐述】李先生在两路开了几家连锁酒楼，由于其是江北区人，所有亲戚都居住在李先生在两路开了几家连锁酒楼，由于其是江北区人，所有亲戚都居住在江北，逢年过节，李先生都要从两路开车到江北拜访各位亲戚。经常下来，江北，逢年过节，李先生都要从两路开车到江北拜访各位亲戚。经常下来，李先生觉得很疲劳，考虑到24、自己的经济实力，李先生想在江北某地购买一别李先生觉得很疲劳，考虑到自己的经济实力，李先生想在江北某地购买一别墅，这样每年过节、过年拜访亲戚都不需要那么辛苦了；李先生在购买别墅墅，这样每年过节、过年拜访亲戚都不需要那么辛苦了；李先生在购买别墅时想最希望能看到江景，这样就可以让其经营酒楼的长期疲倦在江景中慢慢时想最希望能看到江景，这样就可以让其经营酒楼的长期疲倦在江景中慢慢消失。消失。VioceVioce声音声音-1-1：他们希望位居城市中心，享：他们希望位居城市中心，享受高品质生活，并能时常与家人进行沟通；受高品质生活，并能时常与家人进行沟通；客户对话实录客户对话实录OneOne客群研判：客户临25、摹客群研判：客户临摹OneOneVioceVioce声音声音-2-2：对稀缺资源存在较强热情和：对稀缺资源存在较强热情和渴求，他们更关注项目品质和居住环境；渴求，他们更关注项目品质和居住环境；客户：邓女士年龄:38岁 家庭年收入：50万购房考虑：洋房，150平米以上 购房目的：为母亲找一个安静环境和利于女儿学习的环境江北区某机关科长/居住在鸿恩寺某公务员小区；一家三口住在一起，还有年老的母亲 【背景阐述背景阐述】邓女士工作在江北政府机关，丈夫在外企上班，夫妻年收入接近邓女士工作在江北政府机关，丈夫在外企上班，夫妻年收入接近5050万；家中有母亲和一上初中的女儿；万；家中有母亲和一上初中的女儿；26、父亲已去世几年，母亲退休在家且常年有病。目前居住在江北比较早的小区，鸿恩寺公园旁某小区中。父亲已去世几年，母亲退休在家且常年有病。目前居住在江北比较早的小区，鸿恩寺公园旁某小区中。邓女士是个孝子，看着母亲经常生病，而自己小区由于是几年前的小区，环境、物管等方面都比较落邓女士是个孝子，看着母亲经常生病，而自己小区由于是几年前的小区，环境、物管等方面都比较落后，为了给母亲找一个好好养病而且有利于孩子学习的小区；邓女士最进几年一直在选择购买新的房产，后，为了给母亲找一个好好养病而且有利于孩子学习的小区；邓女士最进几年一直在选择购买新的房产，每次不是工作忙就是丈夫不在家，所以每次都没买到合适的房产。邓27、小女士说了，每次不是工作忙就是丈夫不在家，所以每次都没买到合适的房产。邓小女士说了，20092009年，一定要买一处年，一定要买一处好的房产，最好是洋房，而且是底楼，让母亲好好养病，并能轻松上下楼。同时还要为女儿单独配一个书好的房产，最好是洋房，而且是底楼，让母亲好好养病，并能轻松上下楼。同时还要为女儿单独配一个书房，让她好好学习，争取考个好高中。房，让她好好学习，争取考个好高中。客户对话实录客户对话实录TwoTwo客群研判：客户临摹客群研判：客户临摹TwoTwo1 1、项目使命及企业愿景、项目使命及企业愿景2 2、项目整体概况、项目整体概况3 3、项目一期产品回顾、项目一期产品回顾4 4、客28、群研判、客群研判5 5、价值体系构建、价值体系构建项目价值体系构建：项目价值体系构建：项目价值体系过滤透析项目价值体系过滤透析项目价值体系构建：项目价值体系构建：核心价值体系构建核心价值体系构建核心结论核心结论CONCLUSICONCLUSION ON Part OnePart One项目回顾项目回顾内部环境研内部环境研判判PROPHASE PROPHASE REVIEWREVIEWPart TwoPart Two营销执行要点营销执行要点MARKETING MARKETING EXECUTIVEEXECUTIVEPart SixPart Six月度计划月度计划WORK WORK PLANPLA29、NPart Part SevenSeven互动时间互动时间DISUSSIONDISUSSIONPart EightPart Eight营销难点营销难点及关键点及关键点THETHEPROBLEM PROBLEM Part FourPart Four营销战略营销战略及策略及策略 MARKETINMARKETINGGBREAKOUTBREAKOUTPart FivePart FiveCONTENTSCONTENTS目录目录营销环境研判营销环境研判外部环境研判外部环境研判SUMMARYSUMMARYPart ThreePart Three1、宏观市场走势研判2、项目总体竞争形势及重点项目解析3、市场竞30、争环境总结1、宏观市场走势研判2、项目总体竞争形势及重点项目解析3、市场竞争环境总结结论：结论：1 1、成交：同、成交：同0707年相比较，中心区年相比较，中心区0808年上半年成交量下降，但成交走势依然保持平稳。年上半年成交量下降，但成交走势依然保持平稳。2 2、库存：中心区、库存：中心区0808年库存持续上涨，由于供应加大，年库存持续上涨，由于供应加大，7 7月库存处于上半年最高水平，达到年初的月库存处于上半年最高水平，达到年初的1 1倍多。倍多。3 3、均价：中心区均价在重庆整体均价之上，进入、均价：中心区均价在重庆整体均价之上，进入0808年后由于成交结构变化，年后由于成交结构变化，731、 7月比年初整体均价月比年初整体均价下降下降25.825.8。4 4、存销比：经过、存销比：经过0808年上半年的调整，区域存销比基本保持平稳，但后期库存压力依然很大。年上半年的调整，区域存销比基本保持平稳，但后期库存压力依然很大。区域及城市房地产市场整体研判：区域及城市房地产市场整体研判：0808年，成交量同比下降，存量压力大；成交均价整体下滑年，成交量同比下降，存量压力大；成交均价整体下滑总体上来讲，总体上来讲，0808年年1-101-10月份总体成交量较月份总体成交量较0707年同期下滑约年同期下滑约40%40%。从月度趋势发展来看，成交量在春节前后降至冰点，3月份底由于部分开发商主动降32、价促销售成交出现过短暂反弹；5月旺季不旺，6月再次回落，8月跌至谷底，10月稍好转；区域及城市房地产市场整体研判：区域及城市房地产市场整体研判：0909年，趋势回落，预计近年处于深度调整期年，趋势回落，预计近年处于深度调整期0707年政策：以金融政策成主，对市场的年政策：以金融政策成主，对市场的影响较大影响较大行政手段：新增针对房地产市场二手房交易及新房营销手法的专项整治波动原因1：品牌开发商“低价抛售”行为引起市场多米骨牌效应波动原因2：相关土地政策和规划导致土地开发加速，未来住宅供应量加大波动原因3：后续金融/税收政策的出台将加剧市场波动，消费者观望情绪更加严重波动原因4：经济适用房、廉租33、房、限价房的推出，进一步降低市场价格0808年未来波动因素：开发商行为、政府政年未来波动因素：开发商行为、政府政策、金融策、金融/税收政策将导致未来市场波动税收政策将导致未来市场波动金融手段：针对房地产市场，银行开始配合行政手段，紧缩银根，直接针对投资客和多次置业税收政策：将继金融政策后另一项更为长期的增加多次置业与投资成本的“杀手锏”金融政策年金融政策年供应驱动年供应驱动年金融政策金融政策供应结构调整供应结构调整/金融政策金融政策 根据重庆市住房建设规划，未来五年，重庆市住房建设将主要以中小户型为主，单套套型建筑面积90平方米以下的住房面积将达到10795万平方米，占到全市住房建设总面积的734、4.23%。同时，重庆市将建设保障性住房2300多万平方米。为了保证中小户型和保障性住房的建设计划落到实处，未来五年，重庆市这两类住房建设用地将不低于居住用地供应总量的七成。保障性住房的实施将进一步细分房地产市场，并对开发中低端产保障性住房的实施将进一步细分房地产市场，并对开发中低端产品的房企造成一定程度的冲击，政府提出优惠条件支持施工、建造仍品的房企造成一定程度的冲击，政府提出优惠条件支持施工、建造仍由私人建造商承包，但他们必须遵守与政府签订的合同规定建房。由私人建造商承包，但他们必须遵守与政府签订的合同规定建房。区域及城市房地产整体市场研判：区域及城市房地产整体市场研判：重庆未来重庆未来535、 5年建设保障性住房年建设保障性住房23002300万平米，对中低端市场带来较大的万平米，对中低端市场带来较大的冲击，坚持中高端开发方向应该是有实力的开发商的选择冲击，坚持中高端开发方向应该是有实力的开发商的选择1、宏观市场走势研判2、项目总体竞争形势及重点项目解析3、市场竞争环境总结 依据本项目所在位置、项目辐射范围依据本项目所在位置、项目辐射范围,与项目同销售周期与项目同销售周期;结合本项结合本项目定位目定位,思源找出了未来与本项目存在竞争的一些项目思源找出了未来与本项目存在竞争的一些项目,总体分布在三总体分布在三北地区和沙区大学城北地区和沙区大学城,以下内容就这些竞争项目进行详细说明以下36、内容就这些竞争项目进行详细说明.竞争市场环境竞争市场环境区域圈定标准区域圈定标准A:A:北部新区北部新区B:B:北滨路、冉家坝、大学城北滨路、冉家坝、大学城C:C:石马河石马河竞争市场环境竞争市场环境竞争区域划定竞争区域划定楼盘名称楼盘名称片区位置片区位置总建面总建面建筑形态建筑形态容积率容积率预计面市时间预计面市时间A级竞争区域中冶北麓原中冶北麓原金开大道金开大道2929万方万方花园洋房、高层花园洋房、高层2.02.020092009年上半年年上半年盛创尊岭盛创尊岭龙头寺片区龙头寺片区2424万方万方花园洋房、高层花园洋房、高层2.22.220092009年上半年年上半年万科项目万科项目渝北37、回兴片区渝北回兴片区3636万方万方别墅、高层别墅、高层1.51.52009.32009.3恒大华府恒大华府北部新区北部新区38.438.4小高层、洋房小高层、洋房1.81.8东原香山东原香山回兴片区回兴片区1919别墅别墅0.560.56美利山美利山北部新区北部新区8383独栋、联排、双拼独栋、联排、双拼0.670.6720092009上半年开盘上半年开盘奥山奥山北部新区北部新区13.313.3一期一期别墅别墅0.550.55招商龙头寺项目龙头寺片区52万方花园洋房、别墅、高层2010年涌鑫项目渝北区40万方别墅、小高层、高层2.52010年上半年中凯别墅用地鸿恩寺9.7万方独栋、洋房（方案38、已定）0.72010年上半年旭辉朗香郡回兴片区54万方花园洋房、高层、酒店2.52009年上半年和记黄埔陡溪片区45万方别墅、小高层0.8-1.22010年中渝国宾城C区新溉路占地10.9万洋房、高层、公寓2009年五矿项目鸿恩寺63万方洋房、高层2009年下半年龙湖悠山郡礼嘉片区6.8别墅、电梯洋房0.6金科太阳海岸唐家沱100万方花园洋房、别墅、高层3.02010年金科十年城大竹林片区70洋房、高层2.5复地别院金开大道5.7洋房、别墅0.99表一：表一：楼盘名称楼盘名称片区位置片区位置总建面总建面建筑形态建筑形态容积率容积率预计面市预计面市时间时间B级竞争区域融城华府大学城洋房、别墅、高39、层龙湖东桥郡大学城19联排、双拼0.72008.12招商江湾城招商江湾城北滨路北滨路48.348.3小高层、高层小高层、高层2.82.8龙湖春森彼岸龙湖春森彼岸北滨路北滨路7878小高层、高层小高层、高层龙湖江与城龙湖江与城北滨路北滨路100100洋房、别墅、小高层、洋房、别墅、小高层、高层高层1.21.2C级竞争区域大川壹江城大川壹江城石马河片区石马河片区100100洋房、高层洋房、高层2.52.5海悦蓝庭海悦蓝庭石马河片区石马河片区4040小高层、高层呢个小高层、高层呢个2.52.5宏帆项目宏帆项目石马河片区石马河片区6060万方万方备注：限高备注：限高2424米和米和5454米米2.0240、.020102010年年表二：表二：从以上整体竞争项目来看、将有26个项目和本案有一定的竞争、思源预计在未来将有4-8年的销售周期、同时约有1200万平米的体量放量、未来竞争异常激烈。一般竞争项目重点竞争项目界定标准：依据项目定位,思源找出在周边竞争区域中与本项目在时间上、在产品形态上、在总价上、存在竞争的13个直接竞争对手,并对其做详细说明。CBDCBD本案本案大川壹江城大川壹江城龙湖江与城龙湖江与城奥山奥山海悦蓝庭海悦蓝庭万科万科盛创尊岭盛创尊岭宏帆项目宏帆项目招商江湾城招商江湾城中冶北麓原中冶北麓原恒大华府恒大华府龙湖春森彼岸龙湖春森彼岸东原香山东原香山美利山美利山竞争市场环境竞争市场环41、境重点项目分析重点项目分析通过以上总体竞争形式筛选出，与本案重点竞争项目共计13个，属于大开发大规模社区住宅项目，同时开发周期集中均集中在3-5期开发、和本项目整体开发周期雷同。同时建筑形态也和本案相当。竞争市场环境竞争市场环境重点项目分析重点项目分析(基础信基础信息息)楼盘名称片区位置总建面建筑形态容积率绿化率总户数分期数江与城北部新区100洋房、别墅、小高层、高层1.0945%652（一期）五期壹江城江北区100洋房、高层2.534.2%2374户五期盛创尊岭渝北区24洋房、别墅、高层2.235%300户(洋房)三期海悦蓝庭江北区40小高层、高层2.536%1077（一期）二期中冶北麓原北42、部新区29洋房、联排、高层2.02009年下半年推出3-5期宏帆项目江北区66未定2.02010年上半年推出4-5期万科项目渝北区36别墅、高层小于1.52009年上半年推出3-4期招商江湾城江北区48小高层、高层3.3537%2700户3-4期奥山北部新区13.3（六期）别墅0.4750%486（六期）六期东原香山渝北回兴19别墅0.5650%204(一期）二期恒大华府北部新区38小高层、洋房1.8030%12643-4期美利山北部新区86别墅2.6430.10%298（一期）4-5期春森彼岸江北区78小高层、高层、超高层3.830%800户（一期）5期本案重点竞争项目主力户型在110-2943、0平米，配套设施以生活配套为主，自然景观资源良好、同时均在社区园林绿化上升级打造，与本项目产生激烈的同质化竞争。楼盘名称楼盘名称园林风格园林风格建筑风格建筑风格配套配套主力户型主力户型江与城简欧简欧中餐厅、超市、西餐厅、家政中心、橄榄球场、教堂、艺术馆110-290壹江城 欧洲传统园林 德式五星酒店、高尔夫推杆练习场及室内恒温泳池等 115-165盛创尊岭地中海西班牙77-180海悦蓝庭现代现代宏帆会议中心、2500亩果岭江景高尔夫、自有大型休闲中心等；75-152奥山中庭主要景观以意大利建筑为主、区内环境以古典欧式景观为设计理念。地中海300平米的露天剧场、畅谷风情商业街等180-225中冶44、北麓原北欧北欧2万平米左右卖场和1个商业街（4.6万平米）未知宏帆项目招商江湾城自然人文景观为主新古典主义游泳池、羽毛球场、110-215万科项目现代风格现代中式别墅：200以下高层：50-70东原香山地中海新古典主义配有6000商业、室外游泳城210-230恒大华府意大利台地贵族 新欧式最顶级配置私家会所、最大无边际游泳池 180-200美利山美式美式学校、医疗中心、幼儿园、会所 200-300春森彼岸自然人文现代4万方特色商业街74-142竞争市场环境竞争市场环境重点项目分析重点项目分析(风格风格配套配套)片区竞争项目除龙湖江与城外均进入已初期销售阶段，近期销售情况一般，品牌企业优惠力度不45、大。竞争市场环境重点项目分析(销售进度)楼盘名称销售进度整体销售率本期推售数量本期销售率销售政策江与城二期80%海茨堡：100套洋房：22-30栋小高层：45%洋房：80%按揭无优惠一次性优惠100元壹江城一期洋房40%A4、A5、A6栋约110套0%无海悦蓝庭一期75%年前加推大板楼一次性9.、按揭9.7总价优惠万奥山一组团50%174套50%一次性9.8按揭9.9万科预计2009年上半年推出宏帆项目预计2010年推出招商江湾城一期60%目前主力在售1号楼、3号楼销售80%40%VIP金卡客户销售1%优惠中冶北麓原预计2009年下半年推出盛创尊岭2009年3月东原香山一期二期预计年下半年目前46、进行团购活动恒大华府一期80%二期宣传即将以“成本”价开盘优惠“手拉手”：老业主带新业主购房，老业主免一年物管费；最多可获得赠送五年物管费优惠。美利山2008年12月27-28日开盘春森彼岸一期60%60080%业主常规优惠+最高优惠4.2万片区竞争项目产品价格集中在7200-8500元/平方米，降价趋势明显，最高降幅为恒大华府22%。竞争市场环境竞争市场环境重点项目分析重点项目分析(价格走势分析价格走势分析)楼盘名称前期销售均价目前销售均价增降幅度江与城洋房8500小高层5600洋房8200-3.5%壹江城65005300-18海悦蓝庭52004650-10%招商江湾城73007200-1%47、东原香山10000（联排）15000（独栋）10000（联排）15000（独栋）0恒大华府11000（精装）8500（精装）-22%美利山春森彼岸100008000-20%奥山9000万科项目预计2009年中旬面市宏帆项目预计2010年面市中冶北麓原预计2009年下半年开盘盛创尊岭2009年3月开盘从剩余体量来看，13个竞争项目共计剩余约673万方（包含部分楼盘小高层和高层），其中本项目约占比例100：8.9，本项目未来面临竞争激烈，同时，自身剩余体量较多，销售压力较大。重点竞争项目的后期推售时间，集中在2009年-2013年之间，与本项目销售周期雷同，竞争压力非常激烈。楼盘名称楼盘名称整体剩48、余体量（万平米）整体剩余体量（万平米）后期产品规划后期产品规划后期预计推售时间后期预计推售时间江与城70别墅2009-2014壹江城95洋房、高层2009-2013海悦蓝庭别墅2009-2012盛创尊岭24洋房、高层2009-2011奥山13.3（六期）别墅2009-2012招商江湾城约45小高层、高层2009-2011宏帆项目60花园洋房、别墅、高层2009-2014中冶北麓原29花园洋房、高层2009-2011万科项目36高层、别墅2009-2013东原香山17别墅2009-2011恒大华府约30洋房、小高层2009-2011美利山83别墅、高层2009-2014春森彼岸约68小高层、高层49、超高层2009-2014本案75洋房、别墅、小高层、高层2009-2012竞争市场环境竞争市场环境重点项目分析重点项目分析(剩余体量剩余体量)片区竞争项目卖点主要集中在产品、园林、景观资源、自身配套为主；主要推广方式均以报媒、户外、活动为主。楼盘名称形象定位主要推广方式江与城1800亩滨江低密度国际新城报媒、路牌、活动壹江城纯滨江纯洋房纯小镇报媒、路牌、活动海悦蓝庭江岸、果岭、非别墅报媒、活动、路牌盛创尊岭观音桥 地中海院景电梯洋房路牌奥山1800亩地中海血统别墅户外、报媒、活动招商江湾城江山拥戴一座城户外、报媒、活动万科项目报媒中冶北麓原宏帆项目东原香山近400亩纯坡地别墅户外、报媒、活动50、网络恒大华府城市之中别墅之上户外、报媒美利山别墅之上的别墅户外、报媒、活动春森彼岸为了生活的骄傲报媒、路牌、活动竞争市场环境竞争市场环境重点项目分析重点项目分析(营销剖析营销剖析)竞争市场环境重点项目分析(主力户型区间)180-260美利山奥山绿地翠谷万科项目涌鑫项目180200220240单位：平米120-150200以下246-530160别墅（联排）产品面积260280 300310-380120140100 项目周边潜在竞争对手，目前和潜在供应别墅产品中，可以看出别墅呈现中小面积的趋势，未来这部分产品的竞争将异常激烈，从供应面积段中发现220-250平米区间的别墅户型不多。3203451、0 360江与城240-280东原香山中冶北麓原200左右160-230竞争市场环境重点项目分析(主力户型区间)110-145180200220240单位：平米200-240160洋房产品面积260280 300120140100 项目周边潜在竞争对手，目前和潜在供应洋房产品中，可以看出洋房的主力面积区间集中在110-180之间。江与城150-220中冶北麓原130-170旭辉朗香郡盛创尊岭恒大华府120-160注：红色代表潜在项目龙湖江与城宏帆项目盛创尊岭大川壹江城招商江湾城奥山二期海茨保本项目5-6月1-2月3-4月9-10月11-12月7-8月三期别墅1-2月 3-4月 5-6月 7-852、月9-10月11-12月洋房蓄客期一期十万平米洋房前期设计和蓄客期洋房或别墅或小高层销售小高、高层销售别墅销售小高层销售高层销售万科海悦蓝庭蓄客期 别墅销售前期设计和蓄客期洋房和别墅销售中冶北麓原前期设计和蓄客期 一期洋房为主、后期间插高层销售东原香山美利山春森彼岸别墅销售别墅销售恒大华府高层、超高层销售洋房、小高层销售小高层、高层销售小高层销售2009年2010年竞争市场环境竞争市场环境重点项目分析重点项目分析(推盘节奏推盘节奏)从重点竞争项目的综合分析看来、无论从产品品质和项目自身自然资源都具备较强的竞争优势、如何塑造本案核心竞争价值，是本案成功的关键所在，从以上项目从剩余体量来看，13个53、竞争项目共计剩余673万方（包含部分楼盘小高层和高层），思源预计将有3-6年的销售周期，而未来2-3年的时间将有约160万方平米左右体量推出，与本项目一期产品有较为激烈竞争。竞争市场环境竞争市场环境重点项目分析重点项目分析CBDCBD本案本案大川壹江城大川壹江城龙湖江与城龙湖江与城奥山奥山海悦蓝庭海悦蓝庭万科万科盛创尊岭盛创尊岭宏帆项目宏帆项目招商江湾城招商江湾城中冶北麓原中冶北麓原恒大华府恒大华府龙湖春森彼岸龙湖春森彼岸东原香山东原香山美利山美利山竞争市场环境竞争市场环境个案项目分析个案项目分析龙湖江与城龙湖江与城 1800亩亩 滨江低密度国际新城滨江低密度国际新城地理位置地理位置北部新区大54、竹林片区项目规模项目规模占地：1800亩，建面：100万方户型区间户型区间小高层：110-290 洋房：117-225物业形态物业形态别墅、花园洋房、小高层、高层 价格范围价格范围一批次均价8100，二批次均价8700，最高达到9200，目前电梯小高层5600销售情况销售情况一期“纯小镇洋房及别墅组团”基本售罄，二组团“海茨堡小高层组团”首批次销售70%。项目特色项目特色复合型大社区、产品形态丰富、同时把江景、山景、园景融入整个项目；产品点阵式建筑布局，以景观为核心，增加了公共活动的空间。CBCBD D本本案案龙湖江与城1龙湖江与城龙湖江与城 18001800亩亩 滨江低密度国际新城滨江低密度55、国际新城优势塑造优势塑造龙湖地产&香港置地的品牌影响力1800亩大盘规划，完善的各类配套竞争程度：竞争程度：核心竞争力：品牌、江景、复合型大盘、物管核心竞争力：品牌、江景、复合型大盘、物管1壹江城壹江城 纯滨江纯洋房纯小镇纯滨江纯洋房纯小镇地理位置地理位置毗邻本项目项目规模项目规模建筑面积约100万方产品类型产品类型花园洋房、高层 价格范围价格范围5500均价、起价4300销售情况销售情况不定时加推、目前销售状况一般、已推出货量中目前销售70%项目特色项目特色沿地势形成高低错落，视野开阔、通风采光较好，户型叠院式设计、上有露台，中有院馆，下有花园的结构。CBCBD D本案本案大川壹江城大川壹江56、城2一期一期优势塑造优势塑造纯德式建筑、北滨景观资源、顶级合作团队竞争程度：竞争程度：壹江城壹江城 纯滨江纯滨江 纯洋房纯洋房 纯小镇纯小镇核心竞争力：设计团队、江景、地理位置核心竞争力：设计团队、江景、地理位置红色：代表11栋未售高层 蓝色：代表17栋未售洋房绿色：今年10月开盘销售 黄色：12.15日加推A7、A9洋房目前均价：顶跃6000 底跃带车库9500 不带车库7500 中间套：4900一期模型一期模型2项目规模项目规模40万方产品类型产品类型小高层、高层 价格范围价格范围均价：4700-4800元销售情况销售情况9月第一次开盘6号楼部分楼层、11月15日加推出6号楼剩余楼层、截止57、目前总体销售70%、销售状况平稳、12月下旬推出5号楼（平层户型）项目特色项目特色创新户型：“空中双院馆”叠拼别墅户型设计应用至高层产品海悦蓝庭海悦蓝庭 江岸、果岭、生态江岸、果岭、生态公园公园CBCBD D本案本案海悦蓝庭海悦蓝庭312345678即将发售即将发售在售在售其余未售其余未售海悦蓝庭海悦蓝庭 江岸、果岭、生态江岸、果岭、生态公园公园优势塑造优势塑造产品规划：将亲地别墅的建筑形态运用于空中，空中的连廊、栅栏、前庭、后院等设计尽显奢华。竞争程度：竞争程度：核心竞争力：高尔夫景观、创新产品核心竞争力：高尔夫景观、创新产品3招商江湾城招商江湾城 江山拥戴一座城江山拥戴一座城地理位置地理位58、置江北区北滨1路363号项目规模项目规模48万方物业形态物业形态小高层、高层价格范围价格范围均价7200销售情况销售情况目前3号楼、销售接近尾声，目前主要在售1号楼项目特色项目特色充分利用地形优势，使建筑布局高低错落，最大限度利用江景资源，自然景观最大化的设计特点。CBCBD D本案本案招商江湾城招商江湾城1 1号楼号楼3 3号楼号楼4 42 2号楼号楼三期三期二期二期一期一期 一期共3栋豪宅开盘，首推3号楼现在已经销售80%，加推的1号楼目前销售约20%，2号楼3单元预计本月09.1月推出。优势塑造优势塑造9.5万平米超大园林、以及一梯两户的板式小高层，整体户型观江面积大，首次在重庆滨江地段59、，以纯板大围合作为规划的理念。竞争程度：竞争程度：招商江湾城招商江湾城 江山拥戴一座城江山拥戴一座城核心竞争力：品牌、江景资源、地段核心竞争力：品牌、江景资源、地段4 4产品情况：产品情况：一期共一期共452452套，套，3 3号楼和号楼和1 1号楼的户型区间在号楼的户型区间在107-230107-230平米之间，其中已面市平米之间，其中已面市300300余套中已经销售余套中已经销售50%50%以上，以上，2 2号楼号楼150150套预计在套预计在2020号左右推出，户型区间在号左右推出，户型区间在100-100-230230之间。之间。二期准备开一期朝大门二期准备开一期朝大门4 4栋楼，定位60、为沿江豪宅，户型区间栋楼，定位为沿江豪宅，户型区间140-150140-150为主力户型，为主力户型，预计明年预计明年4 4月后推出。月后推出。三期为中庭靠近在建市政道路的后三期为中庭靠近在建市政道路的后6 6栋，暂无详细推出安排。栋，暂无详细推出安排。畅销户型：畅销户型：在已经销售的房源中，在已经销售的房源中，130-150130-150平米面积区间的户型去化率最高，占到销售套平米面积区间的户型去化率最高，占到销售套数的数的60%60%以上。以上。奥山奥山 18001800亩地中海血统别墅亩地中海血统别墅三组团二组团一组团后 期 别 墅 用 地项目规模项目规模六期建面：13.3万 九期（取材61、西班牙风格）五、六号地块（山地别墅）小镇中心（八、十一期）产品类型产品类型独栋、联排、双拼价格范围价格范围均价8800元销售情况销售情况一组团开盘推出174套、截止目前销售115套左右、项目特色项目特色配套完善、交通便捷、多重异域风情园林景观和多国建筑风格元素相融打造产品。最大卖点：7.5米面宽、联排栋与栋之间1.5米间隔。5奥山奥山 18001800亩地中海血统别墅亩地中海血统别墅优势塑造优势塑造极佳的生态宜居区，已经成熟的社区环境和配套。竞争程度：竞争程度：CBDCBD本本案案奥山奥山5推盘情况:2008年11月10日第一次开盘：项目一期一组团，总共约170套，开盘当天销售15套左右，销售62、均价9000元/，20日涨价200元/户型：约180（2+1）：65套，价格：8100-9000约220（3+1）（南入户）：29套，价格：8300-10000约220（3+1）（北入户）：48套，价格：8300-10000约260（2+1）：37套，价格：10000-160003、目前销售情况截止目前销售共约115套，220户型销售70套，其中南入户户型消化速度较快，180户型销售40套，260户型销售3-5套，销售情况不理想。核心竞争力：品牌、成熟配套、产品、设计团队核心竞争力：品牌、成熟配套、产品、设计团队宏帆项目宏帆项目地理位置地理位置江北石马河、临近本项目项目规模项目规模总建筑面积663、0万平米产品类型产品类型洋房、别墅、小高层（依据容积率和限高推测）容积率容积率2.0备注备注结合其容积率的指标规定以及项目有24米和54米的限高规定、故推测其产品有可能是洋房、别墅、小高层的可能、因此和本项目一期产品产生正面竞争，同时宏帆项目又比邻本案、故把其例为本案的重要竞争对手CBDCBD本本案案宏帆项目宏帆项目6宏帆项目所含范围宏帆项目所含范围本项目本项目万科项目万科项目地理位置地理位置渝北区回兴片区项目规模项目规模占地面积：364亩 建筑面积：36万平米产品类型产品类型联排别墅、高层价格范围价格范围别墅预计均价：1万-1.3万元物业情况物业情况别墅户型区间：130-150平米（联排）高64、层户型区间：50-70平米建筑风格：现代中式项目综述项目综述万科入渝第一项目、建筑风格和项目相似、一期以经济型养老别墅亮相、以其品牌的影响力、将是全市大部分中高端项目的竞争对手。竞争程度：竞争程度：核心竞争力：品牌、总价、物业核心竞争力：品牌、总价、物业CBCBD D本案本案万科项目万科项目7盛创盛创尊岭尊岭 观音桥北观音桥北 地中海别院洋房地中海别院洋房地理位置地理位置渝北新溉路项目共分三期开发项目规模项目规模产品类型产品类型总建筑面积24万平米占地面积315亩洋房、别墅、高层一期：洋房（12栋洋房组成）二期：联排、叠拼三期：3栋SOHO公寓备注备注一期户型配比主力面积：120-160平米底65、跃：28套154-167平米中间：82套120-158平米顶跃：28套153-160平米三房：120-132平米四房：160平米五房：153-167平米六房：188平米容积率容积率2.2赠送面积：20-316平米开盘时间开盘时间2009.3月 推出136套5+1、6+1 电梯花园洋房一期一期1212栋电栋电梯洋房梯洋房三期三期3 3东东SOHOSOHO二期叠拼和二期叠拼和联排别墅联排别墅售房中心 该项目产品品质较高、同时地理位置、周边配套情况、均优于本案，与项目产品销售周期有一定的重叠性、特别是项目二期产品，将是本项目面临的重要的竞争对手之一。风情商业街风情商业街多功能会所8恒大华府恒大华府 66、城市之中城市之中别墅之上别墅之上9地理位置地理位置北部新区高新园金开大道物业形态物业形态小高层、洋房项目规模项目规模建筑面积：30万平米价格范围价格范围清水：6700（均价）130-155万套精装：8500（均价）155-180万套物业情况物业情况项目由：13栋4+1洋房、56栋11层小高层组成180-200 占总体60%72-105 占总体20%210-390 占总体20%CBDCBD本案本案恒大华府恒大华府9未售：104套花园洋房(200-240平米)售完：小户（72-105）目前推出8栋板式小高层、其中1栋小户全售完、目前在售14-21栋小高层、整体体销售80%分析：分析：项目避开周边以67、别墅、洋房中高端产品为主的竞争、核心打造空中项目避开周边以别墅、洋房中高端产品为主的竞争、核心打造空中花园平层花园平层“别墅别墅”、以一梯两户板式小高层为主的建筑形态，同时可供选、以一梯两户板式小高层为主的建筑形态，同时可供选择精装或清水产品，从目前销售观察，走势平稳、占据一定的市场份额。择精装或清水产品，从目前销售观察，走势平稳、占据一定的市场份额。101011111212131314141515161617171818191920202121未售小户（72-105）未售大户（200-240）未售：小户（72-105）未售：大户（200平米）恒大华府恒大华府 城市之中城市之中别墅之上别墅之上68、竞争程度：竞争程度：核心竞争力：产品、区域核心竞争力：产品、区域影响力、品牌影响力、品牌在售：大户（180-200平米）美利山美利山 别墅之上的别墅别墅之上的别墅10E438m413m479m472m468m440mmm440m440m440m440m440m475m478m412m400m440m道路BCAD地理位置地理位置北部新区高新园金开大道物业形态物业形态别墅（独栋、双拼、叠拼）、高层总占地面积总占地面积715亩项目规模项目规模总建筑面积：83万平米 一期（12万平米）物业情况物业情况主力户型：310-380联排项目分五期开发：一、二、三期为纯别墅 四、五期产品形态预计为高层本案本案美69、利山美利山美利山美利山 别墅之上的别墅别墅之上的别墅1010项目动态：项目动态：2008-12-102008-12-10日样板示范区和售房中心开放、同时一期推出日样板示范区和售房中心开放、同时一期推出4444套联排别墅、其中以套联排别墅、其中以4 4联和联和8 8联排为主、成交均价为联排为主、成交均价为46684668元元面积面积区间为区间为310-380310-380，虽成交单价较低，但其总价较高，销售情况一般。，虽成交单价较低，但其总价较高，销售情况一般。分析：项目视野开阔，景观资源较好，项目不足之处：周边生活配套分析：项目视野开阔，景观资源较好，项目不足之处：周边生活配套匮乏，且临华夏陵70、园，易造成心理障碍，同时西部建材城毗邻项目，匮乏，且临华夏陵园，易造成心理障碍，同时西部建材城毗邻项目，影响项目档次。影响项目档次。龙湖龙湖春森彼岸春森彼岸11本案本案龙湖春森彼岸龙湖春森彼岸地理位置地理位置江北区北滨路物业形态物业形态小高层、高层、超高层总占地面积总占地面积16万平米总建筑面积总建筑面积78万平米物业情况物业情况一期一共有住宅800套，到现在为止推出了600套，其余200套定于09年初推出。正在销售的800套住宅中，已经销售了500套左右，去化率最高的是74平米的小户型，现在剩余房源都是单价在10000元平米以上的142平米的平层及230平米的跃层。一期开盘区域龙湖龙湖春森彼71、岸春森彼岸11施工情况：现在还是在销售一期，一期施工情况：现在还是在销售一期，一期3 3栋住宅都已经进入外立面装饰阶段，底商外立面已经呈现，栋住宅都已经进入外立面装饰阶段，底商外立面已经呈现，开始内部装修。开始内部装修。畅销户型：畅销户型：100100平米以下户型。平米以下户型。客户来源：主城区域及外地投资客占到了客户来源：主城区域及外地投资客占到了70%70%销售态势：二期户型区间销售态势：二期户型区间70-15070-150平米平层及平米平层及230230平米跃层，预计明年平米跃层，预计明年3 3月推出。在月推出。在1515号龙湖优惠活动月号龙湖优惠活动月 后，将会有新的优惠活动进行。现在72、正在作老客户回访工作，争取挖掘新客源。后，将会有新的优惠活动进行。现在正在作老客户回访工作，争取挖掘新客源。分析：项目注重细节打造，但忽略了大环境营造。分析：项目注重细节打造，但忽略了大环境营造。优势塑造优势塑造城市影响力 品牌 建筑形象 合作团队 地段价值竞争程度：竞争程度：核心竞争力：品牌、地段、设计团队核心竞争力：品牌、地段、设计团队东原东原香山香山12一期二期本案本案东原香山东原香山地理位置地理位置渝北区北部新城机场高速鳄鱼馆旁物业形态物业形态别墅（独栋、双拼、联排）总占地面积总占地面积24万平米物业情况物业情况一期合计为204套、二期预计为升级版别墅独栋：13套联排：191套 16073、-176平米（49套）210-223平米（142套）东原东原香山香山12销售情况：一期推出销售情况：一期推出204204套套 目前销售目前销售8585套左右套左右 销售率销售率:41%:41%左右左右分析：分析：该项目一期产品设计普通、内部自该项目一期产品设计普通、内部自然景观缺乏、临近区域形象不佳、造成目前然景观缺乏、临近区域形象不佳、造成目前销售状况不畅。但二期产品已有明显升级；销售状况不畅。但二期产品已有明显升级；优势塑造优势塑造区域居住环境 一期推广影响力 产品升级竞争程度：竞争程度：核心竞争力：区域价值核心竞争力：区域价值 产品产品中冶中冶北麓原北麓原12本案本案中冶北麓原中冶北麓原74、分析：虽然本项目地处北部新区，但其洋房为主的产品设计，将会截留部分析：虽然本项目地处北部新区，但其洋房为主的产品设计，将会截留部分江北客户，同时，其开盘时间节点和本项目相对接近、另一方面其央企分江北客户，同时，其开盘时间节点和本项目相对接近、另一方面其央企的身份也将会花巨资进行项目打造、故我们将其列为竞争对手。的身份也将会花巨资进行项目打造、故我们将其列为竞争对手。地理位置地理位置北部新区金开大道（复地上城旁）物业形态物业形态洋房、高层总占地面积总占地面积9.5万平米 项目规模项目规模住宅约19万平米物业情况物业情况未知1、宏观市场走势研判2、项目总体竞争形势及重点项目解析3、市场竞争环境总结75、市场竞争环境研判市场竞争环境研判 通过项目周边现有项目和未来项目供应分析，未来本项目面市通过项目周边现有项目和未来项目供应分析，未来本项目面市的竞争环境较为的恶劣，再加上整体经济环境的影响，将使本项目的竞争环境较为的恶劣，再加上整体经济环境的影响，将使本项目在入市时面临较大的挑战及竞争压力。同时将本项目最直接的竞争在入市时面临较大的挑战及竞争压力。同时将本项目最直接的竞争对手如龙湖江与城、壹江城、招商江湾城、奥山、海悦蓝庭、盛创对手如龙湖江与城、壹江城、招商江湾城、奥山、海悦蓝庭、盛创尊岭以及潜在宏帆项目、万科项目的竞争，后续产品或新开盘物业尊岭以及潜在宏帆项目、万科项目的竞争，后续产品或新开76、盘物业形态及开盘时间与本项目存在竞争，将导致部分客户分流，加大竞形态及开盘时间与本项目存在竞争，将导致部分客户分流，加大竞争压力。争压力。为了在激烈的市场竞争中取胜，必须体现出项目的差异化，否为了在激烈的市场竞争中取胜，必须体现出项目的差异化，否则很难取胜。则很难取胜。核心结论核心结论CONCLUSICONCLUSION ON Part OnePart One项目回顾项目回顾内部环境研内部环境研判判PROPHASE PROPHASE REVIEWREVIEWPart TwoPart Two营销执行要点营销执行要点MARKETING MARKETING EXECUTIVEEXECUTIVEPar77、t SixPart Six月度计划月度计划WORK WORK PLANPLANPart Part SevenSeven互动时间互动时间DISUSSIONDISUSSIONPart EightPart Eight营销难点营销难点及关键点及关键点THETHEPROBLEM PROBLEM Part FourPart Four营销战略营销战略及策略及策略 MARKETINMARKETINGGBREAKOUTBREAKOUTPart FivePart FiveCONTENTSCONTENTS目录目录营销环境研判营销环境研判外部环境研判外部环境研判SUMMARYSUMMARYPart ThreePart78、 ThreeAnalysis我们面临的一切是怎样的？我们面临的一切是怎样的？占位思考占位思考营销难点梳理之本体视角营销难点梳理之本体视角营销难点梳理之区域视角营销难点梳理之区域视角营销难点梳理之竞争视角营销难点梳理之竞争视角营销难点梳理之宏观视角营销难点梳理之宏观视角营销关键点营销关键点核心结论核心结论CONCLUSICONCLUSION ON Part OnePart One项目回顾项目回顾内部环境研内部环境研判判PROPHASE PROPHASE REVIEWREVIEWPart TwoPart Two营销执行要点营销执行要点MARKETING MARKETING EXECUTIVEEXE79、CUTIVEPart SixPart Six月度计划月度计划WORK WORK PLANPLANPart Part SevenSeven互动时间互动时间DISUSSIONDISUSSIONPart EightPart Eight营销难点营销难点及关键点及关键点THETHEPROBLEM PROBLEM Part FourPart Four营销战略营销战略及策略及策略 MARKETINMARKETINGGBREAKOUTBREAKOUTPart FivePart FiveCONTENTSCONTENTS目录目录营销环境研判营销环境研判外部环境研判外部环境研判SUMMARYSUMMARYPart 80、ThreePart Three1、目标解读2、市场竞争角色定位3、总体营销战略形成4、五大营销策略1、目标解读2、市场竞争角色定位3、总体营销战略形成4、五大营销策略目标解读-n国奥实业多条产品线初步形成，企业品牌与产品品牌基本建立。n伴随着奥运任务的结束，企业盈利能力受到更大的关注，并成为国奥实业持续发展的推动力。企业品牌建设也被赋予了更高的期望。n此时，江北农场项目的推出，无形中就承载着考验国奥实业在市场大潮中搏浪前行的使命。n我们要确保项目必胜，同时要满足国奥实业对自己长足发展的期待。叫好必先叫座，盈利才是硬道理，叫好必先叫座，盈利才是硬道理，品牌随项目成功而立。品牌随项目成功而立。避免81、落入的陷阱避免落入的陷阱陷阱一：江北农场项目当做一个新项目来做。陷阱一：江北农场项目当做一个新项目来做。江北农场项目是传承，它体现着国奥村的价值及江北农场项目是传承，它体现着国奥村的价值及国奥投资的国奥投资的 企业发展理念。企业发展理念。陷阱二：令客户仅关注物业本身，而忽略了项目的外延价值。陷阱二：令客户仅关注物业本身，而忽略了项目的外延价值。形象定位、综合服务等产品外延价值是中高端客形象定位、综合服务等产品外延价值是中高端客户更为关注户更为关注 的利益。的利益。陷阱三：强化追求社会效益，忽视盈利要求。陷阱三：强化追求社会效益，忽视盈利要求。在营利中探索品牌之路，先做强再做大。在营利中探索品牌82、之路，先做强再做大。1、目标解读2、市场竞争角色定位3、总体营销战略形成4、五大营销策略市场竞争角色定位市场竞争角色定位行业挑战者的角色定位，成就区域的领导者形象行业挑战者的角色定位，成就区域的领导者形象p国奥投资挑战者定位描述：产品创新，进入门槛较高；价格成为市场同类产品领先者；性价比最高；成为市场明星项目；知名度、美誉度与忠诚度居名列前茅。p发展轨道：区域内领导者 区域外挑战者 明日超级巨星营销定位营销定位区内区内领导者领导者区外区外挑战者挑战者随着重庆楼市形态跨越“快速增长期”与“竞争动荡期”，作为外来的品牌，要借项目完成从挑战者的强势姿态完成到领导者的角色转换，才能将势能转换为动能，实83、现对主流市场的垄断，并在市场发生逆转时保持优势地位。市场竞争角色定位市场竞争角色定位今天的挑战者是明天的超级巨星今天的挑战者是明天的超级巨星万科：万科：“2+42+4”人本主义；操作难度人本主义；操作难度大；经常被效仿；由于缺乏客观性，大；经常被效仿；由于缺乏客观性，导致排斥相当部分客户导致排斥相当部分客户体现体现“营销价值营销价值”华侨城：华侨城：“3+43+4”区域性品牌模型，区域性品牌模型，地段品牌增值性高；一旦形成核心竞地段品牌增值性高；一旦形成核心竞争力，很难被模仿和超越争力，很难被模仿和超越体现体现“区域价值区域价值”本项目的选择：本项目的选择：“1+41+4”（产品（产品+环境）84、环境）体现体现“创新价值创新价值”产品和环境作为项目核心竞争力，关键是客户对产品价值的认知体验。产品和环境作为项目核心竞争力，关键是客户对产品价值的认知体验。转化为营销价值，关键在于通过服务和体验满足客户利益。转化为营销价值，关键在于通过服务和体验满足客户利益。市场竞争角色定位市场竞争角色定位挑战者核心竞争力模型挑战者核心竞争力模型1、目标解读2、市场竞争角色定位3、总体营销战略形成4、五大营销策略总体营销战略模型总体营销战略模型虚实结合，争夺资源，赢取竞争虚实结合，争夺资源，赢取竞争l竞争定位：成功塑造挑战者角色竞争定位：成功塑造挑战者角色l核心竞争力：产品核心竞争力：产品+创新创新+体验体85、验l本项目营销战略模型呈现本项目营销战略模型呈现“梭状梭状”结构，需要做强的是占位、体验和服务，而要做结构，需要做强的是占位、体验和服务，而要做大的是形成品牌与客户规模方面。大的是形成品牌与客户规模方面。l产品，创新价值；体验，产品价值；服务，提供附加值产品，创新价值；体验，产品价值；服务，提供附加值总体营销战略形成总体营销战略形成【借势超越借势超越】集成对手之长，借力打力，超越对手集成对手之长，借力打力，超越对手【弃守为攻弃守为攻】摒弃传统的坐销模式，变被动为主动，摒弃传统的坐销模式，变被动为主动，反守为攻，主动出击反守为攻，主动出击【精准营销精准营销】对目标客群的精准定位信息与价值的对目标86、客群的精准定位信息与价值的有效传递意向客户的精准谈判有效传递意向客户的精准谈判【性价支撑性价支撑】对重要竞争对手以高性价比直接竞争，对重要竞争对手以高性价比直接竞争，夺取市场夺取市场1、目标解读2、市场竞争角色定位3、总体营销战略形成4、五大营销策略五大营销策略，确保旗开得胜五大营销策略，确保旗开得胜【品牌先导品牌先导】全面导入国奥投资品牌，以品牌作为营全面导入国奥投资品牌，以品牌作为营销先锋销先锋【区隔定位区隔定位】实现项目更准确的定位，形成有效竞争实现项目更准确的定位，形成有效竞争【体验营销体验营销】实景展示，以真实的景致呈现给客户实景展示，以真实的景致呈现给客户【活动贯穿活动贯穿】以公关87、活动作为整体营销推广的主轴，以公关活动作为整体营销推广的主轴，辅助其他媒体，实现联合打击辅助其他媒体，实现联合打击【小幅快跑小幅快跑】小规模、多频次推盘，制造稀缺，不断小规模、多频次推盘，制造稀缺，不断爆破爆破策略第策略第1 1波：品牌先导波：品牌先导 在项目营销前期，进行品牌前置；以品牌引领项目，以项目成功在项目营销前期，进行品牌前置；以品牌引领项目，以项目成功塑造品牌；塑造品牌；国奥投资，作为国家体育馆及奥运村的建设者，在国奥投资，作为国家体育馆及奥运村的建设者，在20082008年沉淀了年沉淀了深厚的品牌知名度，落地重庆，其具有营销推广的许多先进理念，在深厚的品牌知名度，落地重庆，其具有88、营销推广的许多先进理念，在项目前期，进行品牌前置，护驾项目成功。项目前期，进行品牌前置，护驾项目成功。详见详见 策略第策略第2 2波：区隔定位波：区隔定位Q1Q1、形象区隔、形象区隔高端形象入市，领军区域市场高端形象入市，领军区域市场Q2Q2、竞争激烈，同质化严重、竞争激烈，同质化严重定义自身独特属性，树立鲜明形象，定义自身独特属性，树立鲜明形象，吸纳眼球吸纳眼球Q3Q3、引导客户、引导客户以产品为基础，定义市场新标准，引以产品为基础，定义市场新标准，引领客户购买思维领客户购买思维Q4Q4、区隔对手、区隔对手高调占位，与竞争对手区隔，树立高调占位，与竞争对手区隔，树立无可匹敌的形象无可匹敌的形89、象Q5Q5、创新价值、创新价值未来生态小镇、坡地院墅未来生态小镇、坡地院墅Q6Q6、价格区隔、价格区隔根据产品特色和景观视野，不同区根据产品特色和景观视野，不同区域定位不同价格，采取赠送空间全域定位不同价格，采取赠送空间全部赠送方式，且不计入产权，提高部赠送方式，且不计入产权，提高单价、总价竞争策略单价、总价竞争策略策略第策略第3 3波：体验营销波：体验营销 项目独有六大立体景观体系，营造真实的景观环境，打造项目独有六大立体景观体系，营造真实的景观环境，打造独特的体验空间，让真实的景观再次还原，用细节感动客户；独特的体验空间，让真实的景观再次还原，用细节感动客户；以景观示范区、外卖场、样板区、90、销售中心，打造立体式、以景观示范区、外卖场、样板区、销售中心，打造立体式、全方位体验场馆，全面实现项目景观资源最大化。全方位体验场馆，全面实现项目景观资源最大化。策略第策略第4 4波：活动贯穿波：活动贯穿 借鉴国奥村、星河湾成功操盘模式，以活动贯穿整个营销主线。借鉴国奥村、星河湾成功操盘模式，以活动贯穿整个营销主线。在市场低迷的今天，任何的媒体推广都显得有余力而力不足，在市场低迷的今天，任何的媒体推广都显得有余力而力不足，如何实现客户的信息准确传递，如何让客户身临其境，唯有活动，如何实现客户的信息准确传递，如何让客户身临其境，唯有活动，方可全方位解决此营销攻略。方可全方位解决此营销攻略。本项目91、整体营销通路组合，将以本项目整体营销通路组合，将以PRPR活动为主要推广方式，以其活动为主要推广方式，以其他媒体为辅助，进行全方位推广。他媒体为辅助，进行全方位推广。策略第策略第5 5波：小幅快跑波：小幅快跑 借鉴国奥村推盘策略，以小幅度推盘策略为主，保持项目借鉴国奥村推盘策略，以小幅度推盘策略为主，保持项目旺销局面；旺销局面；在市场形势比较严峻的情况下，推盘量较多，会为项目带在市场形势比较严峻的情况下，推盘量较多，会为项目带来一定的风险，也会在市场上造成销售不顺利的负面形象。来一定的风险，也会在市场上造成销售不顺利的负面形象。核心结论核心结论CONCLUSICONCLUSION ON Par92、t OnePart One项目回顾项目回顾内部环境研内部环境研判判PROPHASE PROPHASE REVIEWREVIEWPart TwoPart Two营销执行要点营销执行要点MARKETING MARKETING EXECUTIVEEXECUTIVEPart SixPart Six月度计划月度计划WORK WORK PLANPLANPart Part SevenSeven互动时间互动时间DISUSSIONDISUSSIONPart EightPart Eight营销难点营销难点及关键点及关键点THETHEPROBLEM PROBLEM Part FourPart Four营销战略营销战93、略及策略及策略 MARKETINMARKETINGGBREAKOUTBREAKOUTPart FivePart FiveCONTENTSCONTENTS目录目录营销环境研判营销环境研判外部环境研判外部环境研判SUMMARYSUMMARYPart ThreePart Three1、营销排期2、推售策略3、客户积累4、推广方案5、渠道执行6、案场管理1 1、营销排期、营销排期2 2、推售策略、推售策略3 3、客户积累、客户积累4 4、推广方案、推广方案5 5、渠道执行、渠道执行6 6、案场管理、案场管理营销营销执行要点执行要点项目开盘前关键营销节点控制图项目开盘前关键营销节点控制图国奥品牌推广期国94、奥品牌推广期国奥蓄客期国奥蓄客期项目正项目正式奠基式奠基6 6月月2626日日外卖场、外卖场、临时接临时接待中心待中心开放开放7 7月月2020日日1010月月3 3日日销售中销售中心正式心正式开放开放景观示范区景观示范区正式开放正式开放1010月月1515日日产品推介会召开产品推介会召开1111月月7 7日日实体样板间实体样板间正式开放正式开放正式开盘正式开盘1212月月2626日日品牌推品牌推广开始广开始品牌深品牌深化开始化开始国奥亮相国奥亮相1 1月月国奥精英会国奥精英会成立成立2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月外卖场外卖场开始选开始选址址户外广户外广告设计告设计围墙广围墙广告设计95、告设计户外广户外广告制作告制作及安装及安装VIP会员成立会员成立售前准备期推售排期推售产品推广执行案场筹备第一阶段：09年7月-12月份项目亮相、蓄客、12月26日一批次开盘第三阶段：2010年5月三批次开盘0909年年1212月月-10-10年年6 6月度营销执行工作分期总控图月度营销执行工作分期总控图8 8月月7 7月月第二阶段：2010年3月二批次加推9 9月月1010月月11-1211-12月月1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月案场软性管理：4月初团队定岗，6月21日7月20日培训，7月20日正式进场，配合外卖场和临时接待中心案场硬件配置：10月3日：营销示范96、体系盛大开放品牌期形象导入期产品述求期开盘热销期二批次开盘期三批次开盘期开盘热销期二批次开盘期三批次开盘期项目一期临湖、观江、临崖产品推售原则房源评定 销控方案 推售策略价格策略 回款排期1 1、营销排期、营销排期2 2、推售策略、推售策略3 3、客户积累、客户积累4 4、推广方案、推广方案5 5、渠道执行、渠道执行6 6、案场管理、案场管理营销营销执行要点执行要点Act 1Act 1【工程进度原则工程进度原则】根据各栋的工程进度和取得预售许可证的时间，合理安排没期推售的根据各栋的工程进度和取得预售许可证的时间，合理安排没期推售的产品量。产品量。Act 2Act 2【户型均好性原则户型均好性原97、则】推货时，各类户型均好搭配推出，保证产品线供应丰富，为客户广度推货时，各类户型均好搭配推出，保证产品线供应丰富，为客户广度提供保证。提供保证。Act 3Act 3【小批量推售原则小批量推售原则】小货量推售，制造需求紧俏，小步快跑，营造热销氛围。小货量推售，制造需求紧俏，小步快跑，营造热销氛围。Act 4Act 4【价值提升原则价值提升原则】根据热销局面，为下一批单位的价格提升奠定基础。根据热销局面，为下一批单位的价格提升奠定基础。推售策略之推售原则推售策略之推售原则小步快跑，多频次推售开盘，制造供应稀缺，保持市场热度小步快跑，多频次推售开盘，制造供应稀缺，保持市场热度推售策略之房源评定推售策98、略之房源评定一期房源的产品评定分析一期房源的产品评定分析产品类型产品类型评级分析评级分析栋数栋数套数套数面积（）面积（）比例比例A亲湖叠拼别墅6285881.0616%B可观湖景、江景的坡地宅院错层产品9458296.9222%C一线江景视野的坡地宅院147012381.0233%D临崖坡地宅院产品147011268.6829%总计4321337827.68100%产品评级示意图：产品评级示意图：产品评级户数统计：产品评级户数统计：ABCD l一批次为了树立整体形象和档次，建议推出项目湖景资源最佳和产品形态最好的房源，即一批次为了树立整体形象和档次，建议推出项目湖景资源最佳和产品形态最好的房源99、，即A A、B B产品，共产品，共1515栋，栋，7373套，约套，约14177.9814177.98；l二批次建议推出一线江景的坡地宅院产品，持续提升项目品质，即二批次建议推出一线江景的坡地宅院产品，持续提升项目品质，即CC产品，共产品，共1414栋，栋，7070套，约套，约12381.0212381.02；l三批次推出景观较差的临崖的坡地宅院产品，即三批次推出景观较差的临崖的坡地宅院产品，即D D产品，共产品，共1414栋，栋，7070套，约套，约11268.6811268.68。整体推售策略之销控方案整体推售策略之销控方案项目一、二、三批次房源销控方案项目一、二、三批次房源销控方案推盘批100、次产品类型栋数套数合计一批次一批次A62873B945二批次二批次C147070三批次三批次D147070合计合计43213213ABCD 项目一期预计09年12月26日面市分三批次推售，销售周为8个i月；推售策略为小步快跑、稳健销售。整体推售策略之价格策略整体推售策略之价格策略2009200920102010年推售策略年推售策略项项目目一一期期开开盘盘一批次开盘一批次开盘 二批次开盘二批次开盘三批次开盘三批次开盘0909年年1212月月2626日日1010年年3 3月月1414日日1010年年5 5月月1616日日第一批次推出73套第二批次推出70套第三批次推出70套销售目标：11342（5101、8套）完成当批次的80%销售目标：9905（56套）完成当批次的80%销售目标：9015（56套）完成当批次80%项目进入持续销售阶段二批次加推三批次加推 后期蓄客开始后期蓄客开始实现销售实现销售价值提升价值提升价值巩固价值巩固月销量（套）月销量（套）：09.1209.12月（月（25)10.125)10.1月（月（1818）2 2月（月（1515）3 3月（月（3030）4 4月（月（2525）5 5月（月（3030）6 6月（月（20 20）7 7月（月（2020）8 8月（月（1515）9 9月（月（1515）我们分别选择了几个有可比性的洋房和联排（叠拼）别墅项目进行权重比较，洋房包括：102、江与城、壹江城、小城故事、复地别院、十年城、十方界等，别墅包括：江与城、东原香山、绿地翠谷、奥山、美利山、橡树澜湾、复地别院等，得出市场理论参考价格，再结合项目的溢价，最终测算出本项目一期销售整体均价：通过对竞品价格调查统计：通过对竞品价格调查统计：洋房竞品户型面积以洋房竞品户型面积以100-210100-210为主，套内均价集中在为主，套内均价集中在6500-90006500-9000元元/，总价集中在，总价集中在70-20070-200万；万；别墅竞品户型面积以别墅竞品户型面积以160-250160-250为主，套内均价为主，套内均价6000-110006000-11000元元/平米，总价103、集中在平米，总价集中在90-25090-250万。万。思源认为：国奥产品赠送空间较大，直接提高产品性价比。思源认为：国奥产品赠送空间较大，直接提高产品性价比。同时，建议坡地宅院套内单价区间同时，建议坡地宅院套内单价区间8000-85008000-8500元元/，叠拼别墅套内单价区间，叠拼别墅套内单价区间10000-1100010000-11000元元/。1、我们根据区位、交通、配套、规划、产品、景观、物业等多方面因素，同时针对项目在市场内的主要竞争项目进行科学详尽的权重分析，得出市场参考价格；2、分期价格增长幅度为5%的比例上涨。整体推售策略之销控方案整体推售策略之销控方案项目项目0909年开104、盘整体均价年开盘整体均价80008000元元/左右左右85008500元元/左右左右87008700元元/左右左右0909年年1212月月2626日日1010年年3 3月月-5-5月月1010年年5-85-8月月价格走势表价格走势表80008000830083008700870085008500900090000909年年1212月月2626日日1010年年3 3月月1414日日1010年年5 5月月1616日日二批次加推二批次加推三批次加推三批次加推一批次开盘一批次开盘坡地宅院批次开盘时间表坡地宅院批次开盘时间表整体推售策略之价格策略整体推售策略之价格策略项目一期价格走势控制项目一期价格走势105、控制p09年12月一批次首次开盘，叠加别墅均价区间10000-11000元/，坡地宅院均价区间8000-8500元/；p在销售过程中可根据市场环境以小幅快跑的方式调整价格，3月二批次江景坡地宅院均价区间8500-9000元/；5月中三批次临崖稳定价格；p叠拼别墅整体实现均价约11000元/，坡地宅院整体实现均价约8500元/;p项目一期销售额约3.26亿元。说明：根据本项目回款计划以坡地宅院整体均价套内约8500元，叠拼别墅整体均价11000元/进行计算。项目一期的总销售面积约3.8平方米，10年销售总额约为3.26亿元，回款约近3.26亿元。整体推售策略之回款排期整体推售策略之回款排期项目一106、期回款计划项目一期回款计划 备注:1、此表仅供参考和讨论,因此市场随时在变化,需要随市场变化,灵活处理和调整价格.2、当月回款额按照一次性付款与按揭付款的40%和60%的比例进行测算。3、按揭贷款首付比例按照30%进行测算。月份121234567891011合计销售套数25181530253020201515213销售面积4950358029505200445051003300330025002500约3.8万方预计当月价格叠拼：10500宅院：8300叠拼10800宅院：8400叠拼：11000宅院：85008600860087008800880088008800销售额（万元）4802332107、61536447238274437290429042200220032608回款计划（万元）04714.242907.723990.68 2864.78 4451.7 3291.66 3547.86 2495.68 2495.68924924326081 1、营销排期、营销排期2 2、推售策略、推售策略3 3、客户积累、客户积累4 4、推广方案、推广方案5 5、渠道执行、渠道执行6 6、案场管理、案场管理营销营销执行要点执行要点 储客模式储客模式 储客方案储客方案 客户甄客户甄别别监控体系监控体系1 1、国奥精英会、国奥精英会入会条件：年满入会条件：年满1818岁的中国公民岁的中国公民费用收取108、：免费加入费用收取：免费加入发放目的：以国奥精英会吸纳原始客户发放目的：以国奥精英会吸纳原始客户,为项目开盘积累更多的客户资源，以客为项目开盘积累更多的客户资源，以客户来现场次数进行累计加分，积分积累到一定程度，可享受不同购房优惠（优户来现场次数进行累计加分，积分积累到一定程度，可享受不同购房优惠（优惠待定）；待国奥在重庆开发系列项目之后，可进行业主之间的精英会会员吸惠待定）；待国奥在重庆开发系列项目之后，可进行业主之间的精英会会员吸纳。纳。与与VIPVIP卡联系卡联系:加入加入VIPVIP卡卡,必须先加入精英会会员必须先加入精英会会员,否则无购房资格否则无购房资格发放时间发放时间:2009.109、7.20:2009.7.20地点建议：国奥项目外战场或临时接待中心地点建议：国奥项目外战场或临时接待中心.2 2、VIPVIP卡会员卡会员入会条件：优先考虑精英会会员入会条件：优先考虑精英会会员,再为自然客户再为自然客户,在每批次开盘后在每批次开盘后,精英会持续吸精英会持续吸纳会员纳会员.费用收取：可考虑设置门槛费用收取：可考虑设置门槛,建议以银行存款金额或复杂入会条件建议以银行存款金额或复杂入会条件,提高门槛提高门槛.购房优惠：总房款优惠购房优惠：总房款优惠2 2个点的折扣个点的折扣(暂定暂定)发放时间发放时间:2009:2009年年1010月月3 3日日地点建议地点建议:各外卖场和临时接待110、中心全面办理各外卖场和临时接待中心全面办理客户积累之客户积累之储客模式储客模式7 7月月2020日日1010月月3 3日日1212月月2626日日国奥精英会员吸纳国奥精英会员吸纳:70:70天天VIPVIP卡会员吸纳卡会员吸纳:86:86天天客户积累之客户积累之储客方案储客方案7月10月12月1月3月4月5月品牌渗透期二批次蓄客,正式加推客户的积累、筛选客户成交，老客户带新客户阶段会员招募江北区政府官员和重点企事业单位拜访秋交会客户的回访品牌营销事件营销体验营销以品牌为纽带，实现老带新和团购政策物业体验国奥物业见面会、春季出游、新春答谢会工作内容产品推荐会图片展营销示范体系开放开盘活动营销示范111、体系盛大开放一批次开盘三批次蓄客,正式加推形象塑造客户积累之客户积累之整体储客目标整体储客目标总计：共储备客户总计：共储备客户28302830组，转化成组，转化成VIPVIP客户客户283283组，成交客户组，成交客户8585组，成交率为组，成交率为3030，转化率为，转化率为10101 1、拜访江北地区政府机关科级以上政府官员（载体：项目楼书、国奥精英会会员手册）、拜访江北地区政府机关科级以上政府官员（载体：项目楼书、国奥精英会会员手册）2 2、跟踪江北区重点效益好的企事业单位和产业园区（载体：项目楼书、国奥精英会会员手册）、跟踪江北区重点效益好的企事业单位和产业园区（载体：项目楼书、国奥精112、英会会员手册）3 3、外展场（观音桥：外卖场；）、外展场（观音桥：外卖场；）4 4、发展、发展VIPVIP客户（客户（1010月月3 3日正式进行日正式进行VIPVIP卡客户认购，发展卡客户认购，发展“客带客客带客”客户）客户）5 5、SPSP活动积累、房交会展示积累等活动积累、房交会展示积累等6 6、所有自然来访、来电客户。、所有自然来访、来电客户。客户积累之客户积累之储客方案及客户甑别模式储客方案及客户甑别模式1 1）国奥精英会会员）国奥精英会会员 无任何条件，均可参加。无任何条件，均可参加。2 2）国奥精英会会员升级）国奥精英会会员升级VIPVIP卡会员卡会员,项目发放项目发放VIPVI113、P卡卡 设置一定门槛，剔除部分非诚意客户，将国奥精英会会员直接升级为设置一定门槛，剔除部分非诚意客户，将国奥精英会会员直接升级为VIPVIP卡会员，享受购房优惠卡会员，享受购房优惠;以市场上较为流行以市场上较为流行的银行存款金额或复杂入会条件，正式发放的银行存款金额或复杂入会条件，正式发放VIPVIP卡卡,进行非诚意客户剔除，剩下为项目准业主。进行非诚意客户剔除，剩下为项目准业主。储客方案储客方案客户甄别模式客户甄别模式（1）储客信息监控 前述储客步骤为理想状态下的进程，市场难免发生特殊情况，以下一系列指标都可能在一定范围内发生变化，还会相互影响。我们会每1周对储客情况进行汇总，归类分析，在大114、目标不变的前提下，逐步修正后期储客计划。在监控、修正中成功完成储客。来访量来访量来访成功率来访成功率储客量储客量认购成功率认购成功率特特殊殊情情况况监监控控对储客情况进行监控，储客期每日来访量应不少于计划批数，如果少于计划批数，加大推广力度来访成功率是对储客结果影响最敏感的指标，为使来访成功率达到既定目标，随时注意对客户的心理分析和对销售人员的培训开盘成功率保守估计在30-40%，价格体系、优惠措施、以及前期一系列工作是保证开盘成功率达30-40%的基础对储客情况进行监控，储客期每月储客量应不少于计划批数，如果少于计划批数，加大推广力度客户积累之客户积累之监控体系监控体系计划预定：计划预定：一115、批次开盘整体一批次开盘整体VIPVIP卡会员吸纳数量为卡会员吸纳数量为8383组，按组，按7 7、8 8、9 9、1010、1111、1212六个月估计，蓄客六个月估计，蓄客量最高为量最高为1111、1212月，三月计划蓄客量分别为：月，三月计划蓄客量分别为：1111，8 8，8 8，1717，1818，2121组。组。（2）来访客户信息监控 以填写来访客户登记表的方式收集客户信息，汇总分析，为我们的媒体监控、价格修正和销售控制寻求依据。储客/销售情况日报表 储客/销售情况周报表 储客/销售情况月报表(3)我们会根据每个周期的储客/销售情况编制相应的数据分析表 并根据每个周期实际情况制定执行案116、调整计划，于后期提交。客户积累之客户积累之监控体系监控体系1 1、营销排期、营销排期2 2、推售策略、推售策略3 3、客户积累、客户积累4 4、推广方案、推广方案5 5、渠道执行、渠道执行6 6、案场管理、案场管理营销营销执行要点执行要点 推广策略推广策略 推广排期推广排期 线上媒体组合线上媒体组合 活动营销活动营销 卖场管理卖场管理 现场包装现场包装 项目物料项目物料 2009年营销费年营销费用用推广方案之推盘时间与推广执行推广方案之推盘时间与推广执行第一波全面抢夺江北客户，在稳定江北客户基础上，有效吸纳区域外客户第一波全面抢夺江北客户，在稳定江北客户基础上，有效吸纳区域外客户一批次营销攻击117、一批次营销攻击1212月月2626日开盘日开盘攻击人群：攻击人群：江北周边人士江北周边人士私营企业主私营企业主政府高管政府高管媒体攻击：媒体攻击：户外户外报纸报纸短信短信渠道攻击：渠道攻击：外卖场、活动、外卖场、活动、及大客户经理及大客户经理专属服务专属服务二批次加推营销攻击二批次加推营销攻击3 3月月1414日加推日加推攻击人群：攻击人群：北部新区、北部新区、渝北区私企老板、渝北区私企老板、政府高管、政府高管、产业人群产业人群媒体攻击：媒体攻击：户外户外报纸报纸车身车身渠道攻击：渠道攻击：外卖场、活动、外卖场、活动、及大客户经理及大客户经理专属服务专属服务三批次加推营销攻击三批次加推营销攻击118、5 5月月1616日加推日加推攻击人群：攻击人群：沙区、大学城人群沙区、大学城人群产业人群产业人群政府人群政府人群媒体攻击：媒体攻击：户外户外报纸报纸车身车身渠道攻击：渠道攻击：外卖场、活动、外卖场、活动、及大客户经理及大客户经理专属服务专属服务推广方案之推广策略推广方案之推广策略总体推广策略总体推广策略【活动纵贯活动纵贯】【整合营销整合营销】【品牌先导品牌先导】【体验营销体验营销】【全员营销全员营销】任何出街的行动均展现高品质的项目形象。任何出街的行动均展现高品质的项目形象。推广方案之推广策略推广方案之推广策略总体形象攻略：高质高调总体形象攻略：高质高调推广方案之推广策略推广方案之推广策略策119、略之整合营销策略之整合营销 以集中型平面推广+事件营销完成项目造势；以SP体验活动营销+种子客户营销实现项目顺利销售与客带客的持续转换。利用老业主和业内人士，进行活动炒作利用老业主和业内人士，进行活动炒作利用营销示范体系，实现体验营销利用营销示范体系，实现体验营销深挖客户资源，实现老客户营销深挖客户资源，实现老客户营销集中型平面推广造势集中型平面推广造势PRPR关系事件营销关系事件营销SPSP体验活动营销体验活动营销种子客户营销种子客户营销全面攻击全面攻击关键关键推广方案之推广策略推广方案之推广策略策略之整合营销策略之整合营销多频率、持续性活动营销，媒体报道炒作完成项目造势，多频率、持续性活动120、营销，媒体报道炒作完成项目造势，形成市场的热点话题，使项目具备较高的销售惯性形成市场的热点话题，使项目具备较高的销售惯性以品牌形成市场关注以品牌形成市场关注以活动，全方位感知未来国奥生活模式以活动，全方位感知未来国奥生活模式实现各方关系形成的知名度与实现各方关系形成的知名度与 口碑营销效果口碑营销效果国奥精英会会员国奥精英会会员持续持续6 6个月的品牌亮相，从初探到开盘；个月的品牌亮相，从初探到开盘；多次活动，让客户对本项目有着深刻认识；多次活动，让客户对本项目有着深刻认识；持续形成市场话题，引起关注，形成口碑；持续形成市场话题，引起关注，形成口碑；立足圈层、多层次、多行业客户渠道营销立足圈层121、多层次、多行业客户渠道营销项目标签三大理念生活体验活动项目标签三大理念生活体验活动利用国奥品牌进行市场引导，便于市场铺垫；利用国奥品牌进行市场引导，便于市场铺垫；推广方案之推广策略推广方案之推广策略策略之整合营销策略之整合营销时间时间销售阶段销售阶段关键节点关键节点媒体推广媒体推广活动营销活动营销销售物料销售物料品牌准备期0909年年1 15 5月月0909年年6 69 9月月0909年年9 90909年年1010月月0909年年1111月月1212月月品牌宣传期项目形象期产品诉求期销售中心开放秋交会户外广告户外广告户外广告、报媒、网络配合、专业媒体、短信、杂志户外广告、报媒、网络配合、专业122、媒体、短信、杂志折页、楼书、画册、网站建设，报版设计、折页、楼书、画册、网站建设，报版设计、VIVI系统、系统、DMDM单、销售培训单、销售培训.奠基及金融年会示范区开放及开盘销售中心开放示范区开放,项目开盘项目动工外卖场开放方案确定春交会09年9月推广起始推广方案之推广排期推广方案之推广排期20092009年度推广执行计划年度推广执行计划第一阶段：品牌导入期第一阶段：品牌导入期诠释诠释:本阶段主要是国奥投资品牌输出本阶段主要是国奥投资品牌输出,以品牌领导项目以品牌领导项目;第二阶段：形象塑造期第二阶段：形象塑造期诠释诠释:本阶段通过整合项目各种资源本阶段通过整合项目各种资源,塑造项目高品质的123、形象塑造项目高品质的形象;第三阶段：产品诉求期第三阶段：产品诉求期诠释诠释:通过各种媒体将项目各种优势资源传播通过各种媒体将项目各种优势资源传播.第四阶段：强势销售期第四阶段：强势销售期诠释诠释:传播项目开盘热销局面传播项目开盘热销局面,以热销感动全城以热销感动全城;第五阶段：尾盘销售期第五阶段：尾盘销售期诠释诠释:发布各种促销政发布各种促销政,刺激购买刺激购买.推广方案之推广排期推广方案之推广排期分阶段推广诉求分阶段推广诉求销售时段销售时段起止时间起止时间推广内容推广内容推广主题推广主题品牌入市 6.1-8.301、国奥投资来到重庆；2、全面解读国奥投资；3、国奥投资来到重庆，对重庆的影响；124、4、国奥在重庆的战略和发展；国奥投资,牵手重庆形象期9.1-10.15 本阶段中，通过项目位于江、湖之间这样一个尊崇的自然资源，将为项目建立一种尊重、尊贵的形象；尊贵、与身俱来产品诉求10.15-12.27 本阶段中，我们将重点将项目的景观价值和产品进行全面传播；重点传播景观中的湖景和江景；产品中的全生命周期设计、三大理念、独特的立面设计和优越的户型空间设计等等；久违的自然在城市复兴；建筑，以人为本强势销售期12.2 8-1.28 本阶段中，将项目开盘旺销的信息全城传达，让全重庆都知道本项目的销售态势，形成真正的旺销局面；开盘旺销，全揭迷促销期1.29-7.29 开始发布促销政策，刺激前期未成125、交的老客户和吸纳新客户；老带新，团购等扫尾盘730-12.30 在本阶段中,将陆续发布阶段性促销活动,刺激客户成就；送家电、送装修基金等活动发布；推广方案之推广排期推广方案之推广排期20092009年度推广执行计划年度推广执行计划推广方案之线上媒体推广推广方案之线上媒体推广营销通路组合方案营销通路组合方案以高调、从容的姿态面对行业人士，展现大盘、大气风范。以高调、从容的姿态面对行业人士，展现大盘、大气风范。Act1Act1：在售楼处设置专业客服人员，专门负责接待业内人士：在售楼处设置专业客服人员，专门负责接待业内人士参观。时间：每周一。参观。时间：每周一。Act2Act2：与网络写手合作，长期126、进行关于项目的销售状况的网：与网络写手合作，长期进行关于项目的销售状况的网上讨论。上讨论。Act3Act3：印制业主权益手册，并长期在售楼处展示。：印制业主权益手册，并长期在售楼处展示。Act4Act4：充分利用春秋房交会会，创意性的布展从参展单位中：充分利用春秋房交会会，创意性的布展从参展单位中脱颖而出。脱颖而出。Act5Act5：“琢玉挑刺琢玉挑刺”，邀请专家、业内人士、各行业翘楚到，邀请专家、业内人士、各行业翘楚到给项目提出改善意见。给项目提出改善意见。推广方案之线上媒体推广推广方案之线上媒体推广行业感动计划建议行业感动计划建议A A 扬长避短，广告过程中只诉求自身优势。扬长避短，广告过127、程中只诉求自身优势。B B 牵制对手，通过一切可能的广告手段来延缓竞争对手的市场机动。如牵制对手，通过一切可能的广告手段来延缓竞争对手的市场机动。如推广活动的安排及方式手段。推广活动的安排及方式手段。C C 避免与周边楼盘形成正面的竞争，以免两败具伤的情况出现。避免与周边楼盘形成正面的竞争，以免两败具伤的情况出现。D D 当石马河片区无知名开发商出现的情况当石马河片区无知名开发商出现的情况,本案要高举高打本案要高举高打,迅速成为片区迅速成为片区领头羊。领头羊。E E 广告媒体组合一定要精广告媒体组合一定要精,而不在多而不在多,在市场低迷时期在市场低迷时期,最关键是选择最精确最关键是选择最精确的128、媒体进行传播的媒体进行传播.说明：待广告公司介入之后，结合思源进行详细描述。说明：待广告公司介入之后，结合思源进行详细描述。推广方案之线上媒体推广推广方案之线上媒体推广广告创意表现广告创意表现报媒选择报媒选择:思源按照本项目目标客群，选择平面媒体。思源按照本项目目标客群，选择平面媒体。推广方案之线上媒体推广推广方案之线上媒体推广报媒选择报媒选择内容内容媒体媒体作用描述作用描述思源建议思源建议1 1重庆晨报重庆晨报辐射最广,效果最好选择2 2重庆晚报重庆晚报价格最贵,效果最差放弃3 3重庆商报重庆商报高端形象最好,效果次于晨报选择4 4重庆时报重庆时报小报,效果一般放弃5 5蓝筹地产蓝筹地产专业129、杂志,效果一般放弃6 6新地产新地产专业杂志,效果一般放弃 备注备注:我们建议主力媒体以晨报和商报为主我们建议主力媒体以晨报和商报为主,但在关键节点但在关键节点,比如开盘比如开盘信息发布信息发布,建议是所有媒体一网打尽建议是所有媒体一网打尽.内容内容媒体媒体作用描述作用描述思源建议思源建议1 1大渝网大渝网辐射最广辐射最广,最贴近目标客户最贴近目标客户备选备选2 2新浪网新浪网综合门户网站综合门户网站,地产专业性有待地产专业性有待加强加强备选备选3 3焦点网焦点网地产专业网站地产专业网站,影响力有限影响力有限备选备选4 4搜房网搜房网地产专业网站地产专业网站,影响力较大影响力较大主选主选5 5130、楼讯网楼讯网地产专业网站地产专业网站,影响力较小影响力较小备选备选 备注备注:思源建议主力网络媒体以大渝网，搜房网为主，信息和思源建议主力网络媒体以大渝网，搜房网为主，信息和新闻发布可同步考虑。新闻发布可同步考虑。网络媒体选择网络媒体选择:思源按照本项目目标客群思源按照本项目目标客群,选择网络媒体。选择网络媒体。推广方案之线上媒体推广推广方案之线上媒体推广网络媒体建议网络媒体建议推广方案之线上媒体推广推广方案之线上媒体推广分价值点诉求主题推广语建议分价值点诉求主题推广语建议阶段阶段主广告语主广告语品牌导入期品牌导入期精筑生活精筑生活 成就百年成就百年整体项目整体项目传承伟大传承伟大 悠享小镇悠131、享小镇形象期形象期御者为尊御者为尊 科学筑家科学筑家 产品期产品期三大理念三大理念 坡地院墅坡地院墅 热销期热销期伟大生活伟大生活 全面呈现全面呈现 尾盘期尾盘期伟大生活倒计时伟大生活倒计时 二期形象期二期形象期一期售磬，二期即将揭幕一期售磬，二期即将揭幕说明：待广告公司介入之后，结合思源进行详细描述。说明：待广告公司介入之后，结合思源进行详细描述。备注备注:广告公司加入之后广告公司加入之后,会有文案深化会有文案深化.推广方案之线上媒体推广推广方案之线上媒体推广阶段性广告语意向建议阶段性广告语意向建议阶段主广告语媒体组合动态诉求体现品牌导入期精筑生活 成就百年报纸、户外、短信报纸以及短信媒体采132、用统一推广主题；户外的推广上分区域进行主题传播：项目周边户外广告推广主题为以产品信息为主；机场高速及商圈户外推广主题以提升形象，挖掘和拦截客户为主。整体项目传承伟大 悠享小镇报纸、户外、短信形象期御者为尊 科学筑家 报纸、户外、短信产品期三大理念 坡地院墅 报纸、户外、短信热销期伟大生活 全面呈现 报纸、户外、短信尾盘期伟大生活倒计时 报纸、户外、短信二期形象期一期售磬，二期即将揭幕报纸、户外、短信 6 6月月1 1日户外广告出街，日户外广告出街，品牌推广正式启动品牌推广正式启动6 6月月2626日项目奠基动工。日项目奠基动工。营销目标营销目标 媒体通路媒体通路项目亮相期项目亮相期一批次销售一133、批次销售三批次加推三批次加推二批次加推二批次加推一批次销售目标一批次销售目标1134211342推广方案之线上媒体推广推广方案之线上媒体推广项目推广计划表项目推广计划表7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月户外户外/导示导示户外广告出街，导视系统及围挡安装户外广告出街，导视系统及围挡安装报纸报纸/硬广硬广国奥正式奠基国奥正式奠基6月30日 晨报（硬广）6月30日 商报（硬广）6月月 外卖场成功开放，外卖场成功开放，国奥精英会正式成立国奥精英会正式成立.（备注：项目（备注：项目6 6月月2626日正式奠基动工为前提）日134、正式奠基动工为前提）营销目标营销目标 媒体通路媒体通路体验活动体验活动国奥精英会启动国奥精英会启动国奥外卖场开放国奥外卖场开放项目亮相期项目亮相期一批次销售一批次销售三批次加推三批次加推二批次加推二批次加推一批次销售目标一批次销售目标1134211342推广方案之线上媒体推广推广方案之线上媒体推广项目推广计划表项目推广计划表7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月户外户外/导示导示国奥精英会启动、外卖国奥精英会启动、外卖场开放场开放报纸报纸/硬广硬广国奥精英会启动、外卖国奥精英会启动、外卖场开放场开放短信短信国奥精英会135、启动、外卖场开国奥精英会启动、外卖场开放放短信短信国奥精英会启动、外卖场开国奥精英会启动、外卖场开放放7月2日 晨报（硬广）7月24日 晨报（硬广）7月3日商报（硬广）7月3日商报（硬广）6月月项目推广平面设计项目推广平面设计,项项目一期户型模型制作，目一期户型模型制作，,辅助物料设计辅助物料设计.营销目标营销目标 媒体通路媒体通路户外户外/导示导示国奥精英会持续进行国奥精英会持续进行体验活动体验活动国奥精英会持续进行国奥精英会持续进行项目亮相期项目亮相期一批次销售一批次销售三批次加推三批次加推二批次加推二批次加推一批次销售目标一批次销售目标1134211342推广方案之线上媒体推广推广方案之136、线上媒体推广项目推广计划表项目推广计划表7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6月月销售中心装修装饰销售中心装修装饰基本完工基本完工,销售物料销售物料设计设计印刷印刷.营销目标营销目标 9月10日 晨报（硬广）9月17日 晨报（硬广）9月25日 晨报（硬广）9月28日 晨报（软文）9月29日 晨报（软文）9月11日 商报（硬广）9月18日商报（硬广）9月24日商报（软文）9月28日商报（硬广）9月29日商报（软文）媒体通路媒体通路户外户外/导示导示销售中心即将开放销售中心即将开放 形象信息诉求形象信息诉求报纸报纸/硬137、广硬广销售中心即将开放销售中心即将开放 形象信息诉求形象信息诉求软文软文销售中心即将开放销售中心即将开放 形象信息诉求形象信息诉求渠道活动渠道活动项目亮相期项目亮相期一批次销售一批次销售三批次加推三批次加推二批次加推二批次加推一批次销售目标一批次销售目标1134211342推广方案之线上媒体推广推广方案之线上媒体推广项目推广计划表项目推广计划表7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月高新产业园客户拜访高新产业园客户拜访企事业单位客户拜访企事业单位客户拜访6月月销售中心及景观示范销售中心及景观示范区成功开放区成功开放,项138、目内部认项目内部认购开始购开始.原始客户积累超原始客户积累超过过500500组。组。营销目标营销目标 10月1日 晨报（硬广）10月2日 晨报（硬广）10月8日 晨报（硬广）10月15日 晨报（硬广）10月22日 晨报（硬广）10月29日 晨报（软文）10月30日 晨报（软文）媒体通路媒体通路户外户外/导示导示销售中心正式开放、景观示销售中心正式开放、景观示范区开放、产品说明会的召开范区开放、产品说明会的召开报纸报纸/硬广硬广销售中心正式开放、景观示销售中心正式开放、景观示范区开放、产品说明会的召开范区开放、产品说明会的召开软文软文解密国奥产品神秘面纱解密国奥产品神秘面纱网络网络销售中心开放、139、景观示范区开放、销售中心开放、景观示范区开放、产品说明会的召开产品说明会的召开公交车身公交车身销售中心盛大开放销售中心盛大开放短信短信销售中心、景观示范区开放、产销售中心、景观示范区开放、产品发布会召开品发布会召开体验活动体验活动 景观示范区体验景观示范区体验 销售中心形象展示活动销售中心形象展示活动 产品说明会产品说明会渠道活动渠道活动北部新区产业园客户拜访北部新区产业园客户拜访企事业单位客户拜访企事业单位客户拜访 秋季房交会秋季房交会项目亮相期项目亮相期一批次销售一批次销售三批次加推三批次加推二批次加推二批次加推一批次销售目标一批次销售目标1134211342推广方案之线上媒体推广推广方案140、之线上媒体推广项目推广计划表项目推广计划表7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月10月1日 商报（硬广）10月2日商报（硬广）10月8日商报（硬广）10月15日商报（硬广）10月22日商报（硬广）10月29日商报（软文）10月30日商报（软文）6月月二批次销售目标二批次销售目标1134211342 实体样板区盛大开实体样板区盛大开放，项目推广渐入高潮放，项目推广渐入高潮营销目标营销目标 11月4日 晨报（硬广）11月12日晨报（硬广）11月19日 晨报（硬广）11月26日 晨报（硬广）11月5日商报（硬广）11月13141、日商报（硬广）11月20日商报（硬广）11月27日商报（硬广）媒体通路媒体通路户外户外/导示导示实体样板间盛大开放实体样板间盛大开放报纸报纸/硬广硬广实体样板间盛大开放实体样板间盛大开放软文软文实体样板间盛大开放实体样板间盛大开放网络网络实体样板间盛大开放实体样板间盛大开放公交车身公交车身实体样板间盛大开放实体样板间盛大开放短信短信实体样板间盛大开放实体样板间盛大开放体验活动体验活动 实体样板间开放实体样板间开放项目亮相期项目亮相期一批次销售一批次销售三批次加推三批次加推二批次加推二批次加推推广方案之线上媒体推广推广方案之线上媒体推广项目推广计划表项目推广计划表7 7月月8 8月月9 9月月1142、010月月1111月月1212月月1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6月月渠道活动渠道活动北部新区产业园客户拜访北部新区产业园客户拜访企事业单位客户拜访企事业单位客户拜访。一批次销售目标一批次销售目标1134211342 前期诚意客户积累前期诚意客户积累超过超过10001000组，引爆销售，组，引爆销售，成功开盘成功开盘营销目标营销目标 12月3日 晨报（硬广）12月10日晨报（硬广）12月17日晨报（硬广）12月21日晨报（硬广）12月23日晨报（硬广）12月24日晨报（硬广）12月25日晨报（硬广）媒体通路媒体通路户外户外/导示导示项目开盘信息诉求项目开盘信息诉求报纸报纸/143、硬广硬广项目开盘信息诉求项目开盘信息诉求网络网络项目开盘信息诉求项目开盘信息诉求公交车身公交车身项目开盘信息诉求项目开盘信息诉求电台电台项目开盘信息诉求项目开盘信息诉求短信短信项目开盘信息诉求项目开盘信息诉求体验活动体验活动 项目一期一批次开盘热销项目一期一批次开盘热销 辞旧迎新年活动辞旧迎新年活动项目亮相期项目亮相期一批次销售一批次销售三批次加推三批次加推二批次加推二批次加推推广方案之线上媒体推广推广方案之线上媒体推广项目推广计划表项目推广计划表7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月12月4日 商报（硬广）12月1144、1日商报（硬广）12月18日商报（硬广）12月22日商报（硬广）12月23日商报（硬广）12月24日商报（硬广）12月25日商报（硬广）6月月渠道活动渠道活动北部新区产业园客户拜访北部新区产业园客户拜访企事业单位客户拜访企事业单位客户拜访。开盘成功热销，元旦开盘成功热销，元旦节持续热销。节持续热销。营销目标营销目标 媒体通路媒体通路户外户外/导示导示一批次热销持续一批次热销持续报纸报纸/硬广硬广一批次热销持续一批次热销持续网络网络一批次热销持续一批次热销持续公交车身公交车身一批次热销持续一批次热销持续电台广告电台广告一批次热销持续一批次热销持续短信短信一批次热销持续一批次热销持续体验活动体验活145、动新春新春“家年华家年华”游园活动游园活动 渠道活动渠道活动 产业园客户产品推荐产业园客户产品推荐企事业单位客户产品推荐企事业单位客户产品推荐。项目亮相期项目亮相期一批次销售一批次销售三批次加推三批次加推二批次加推二批次加推推广方案之线上媒体推广推广方案之线上媒体推广项目推广计划表项目推广计划表7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月1月1日 晨报（硬广）1月2日晨报（硬广）1月3日晨报（硬广）6月月推广方案之线上媒体推广推广方案之线上媒体推广户外发布详细建议户外发布详细建议15423内容内容位置描述位置描述 功能演示146、功能演示1 1机场路机场路提升形象提升形象,拦截机场路高端客户拦截机场路高端客户2 2观音桥观音桥挖掘观音桥商圈客户挖掘观音桥商圈客户3 3项目周边项目周边信息传递信息传递,准确找到项目位置准确找到项目位置4 4北滨路北滨路提升形象提升形象,拦截北滨路客户拦截北滨路客户5 5沙区商圈沙区商圈提升形象提升形象,挖掘沙区客户挖掘沙区客户发布时间：2009年6月1日主题划分:第一阶段品牌推广，主题：国奥品牌亮相信息8月中旬更换画面，主题：精筑生活 成就百年11月中旬更换画面，主题:御者为尊 科学筑家 备注:根据项目动态营销，在针对本区域和外区户外处理上，尽量保证重要信息统一，在辅助信息上可以采取不同147、区域不同客户的诉求。推广方案之线上媒体推广推广方案之线上媒体推广户外发布详细建议户外发布详细建议推广方案之线上媒体推广推广方案之线上媒体推广短信推广详细建议短信推广详细建议发布时间短信内容2009年7月18日外卖场正式开放、国奥精英会成立2009年10月3日销售中心正式开放2009年10月15日内部认购正式开始2009年11月1日实体样板间正式开放2009年12月26日项目正式开盘信息尊敬的王先生:重庆国奥村，待你品鉴伟大生活方式的升级和传承社区。贵宾热线：*占有江北基站占有江北基站扫荡三北客群扫荡三北客群 重庆国奥村，中国重庆第三新区，北滨之巅，创新产品，恭迎您的品鉴；贵宾热线：*重庆国奥村148、，让你住进北滨西最舒适的全生命周期人文社区。贵宾热线：*区外客户区外客户短信内容短信内容区内客户区内客户短信内容短信内容精细化营销,颠覆传统短信发放方式典型客户短信示范:*先生/小姐/总/老师：首次到访首次到访 “重庆国奥村”感谢你的到访，本项目即将进行VIP卡发放,恭请阁下莅临国奥村,提前体验国奥生活。贵宾连线：*忠诚客户忠诚客户 国奥地产感谢你长期对国奥地产的认可和关注,国奥地产2009年重庆第一作品,国奥村示范区即将全城开放,邀请阁下莅临参观。认购热线：*推广方案之线上媒体推广推广方案之线上媒体推广短信推广详细建议短信推广详细建议推广方案之线上媒体推广推广方案之线上媒体推广网络推广建议网149、络推广建议一、搜房网一、搜房网业主论坛、商业广告业主论坛、商业广告发布形式：全屏商业广告发布形式：全屏商业广告,项目正式亮相即开同搜房网业主论坛项目正式亮相即开同搜房网业主论坛发布目的：渗透全城，扩大知名度发布目的：渗透全城，扩大知名度发布时间：发布时间：20092009年年7 7月月1 1日日20092009年年7 7月月1919日（外卖场开放、国奥精英会日（外卖场开放、国奥精英会成立）成立）20092009年年1010月月8 8日日-14-14日（项目内部认购启动）日（项目内部认购启动）20092009年年1111月月1 1日日-2-2日（实体样板间开放）日（实体样板间开放）2009200150、9年年1212月月21-2521-25日（项目正式开盘）日（项目正式开盘）发布数量：发布数量：3232天天发布内容：关键节点信息发布内容：关键节点信息二、项目网站建设二、项目网站建设形象提升形象提升1 1、6 6月月2828日前完成项目网站建设，以传递项目价值和和诉求项目最新信日前完成项目网站建设，以传递项目价值和和诉求项目最新信息为主要建设点，以提升项目形象和档次为网站主要风格体现。息为主要建设点，以提升项目形象和档次为网站主要风格体现。2 2、后期指派专人维护和跟进搜房网业主论坛，并积极解答论坛提问。、后期指派专人维护和跟进搜房网业主论坛，并积极解答论坛提问。推广方案之线上媒体推广推广方案151、之线上媒体推广电梯广告发布详细建议电梯广告发布详细建议发布目的：渗透江北/解放碑高端写字楼及星级酒店，吸引高端人群，积累客户发布时间：2009年8月2009年12月。发布地点：江北/解放碑商圈高档写字楼及星级酒店发布数量:50块发布内容:提升项目形象，附加项目重要节点信息解放碑商圈解放碑商圈观音桥商圈观音桥商圈未来国际、美源国际、中信大厦、嘉年华大厦、世贸中心、国贸中心、纽约纽约、万豪、国贸、金源序号序号活动活动目的目的时间时间1奠基仪式成功起航6月26日2销售中心开放传递信息10月3日3景观示范区开放实地体验10月15日4内部认购及产品发布会产品推荐，正式内部认购10月18日5实体样板区开放152、提升客户积累质量11月7日6项目一期盛大开盘引爆销售12月26日推广方案之活动执行推广方案之活动执行活动排期：密集活动，加速认知，累积积分，把稳客户，摸底价格活动排期：密集活动，加速认知，累积积分，把稳客户，摸底价格邀请对象邀请对象:政府部门：重庆市政府部门：重庆市 江北区等相关主管职能部门。江北区等相关主管职能部门。邀请媒体：四大平面媒体邀请媒体：四大平面媒体,三大网络媒体三大网络媒体.。合作单位：施工企业合作单位：施工企业 监理企业监理企业 劳务单位及设计劳务单位及设计单位。单位。商业银行：提供相应的商业贷款。商业银行：提供相应的商业贷款。活动目的：活动目的：项目正式奠基项目正式奠基,标志153、项目正式启动。标志项目正式启动。活动流程活动流程:1 1、重庆公司领导致欢迎辞。、重庆公司领导致欢迎辞。2 2、相关政府机关领导致辞。、相关政府机关领导致辞。3 3、施工企业决心表达。、施工企业决心表达。4 4、最高领导宣布正式奠基、最高领导宣布正式奠基5 5、剪彩、培土；、剪彩、培土；6 6、完毕。、完毕。备注：事后各大媒体新闻报道，标志备注：事后各大媒体新闻报道，标志国奥实业项目隆重起幕。国奥实业项目隆重起幕。推广方案之活动执行推广方案之活动执行1 1、奠基及项目开工仪式、奠基及项目开工仪式活动目的：活动目的：开放销售中心，刺激客户实地考察。开放销售中心，刺激客户实地考察。活动内容活动内容154、:1 1、举行盛大的节目表演；、举行盛大的节目表演；2 2、邀请前期意向性客户前来参观；、邀请前期意向性客户前来参观；3 3、邀请主流媒体前来参观，事后新闻炒作；、邀请主流媒体前来参观，事后新闻炒作；4 4、设置抽奖等小游戏，提高活动参与性。、设置抽奖等小游戏，提高活动参与性。推广方案之活动执行推广方案之活动执行2 2、销售中心开放、销售中心开放活动目的：活动目的：开放示范区，刺激客户实地考察，形成体验开放示范区，刺激客户实地考察，形成体验营销。营销。活动时间：活动时间：20092009年年1010月月1515日日活动地点活动地点:项目现场项目现场活动内容活动内容:1 1、举行盛大的节目表演，155、红酒会等；、举行盛大的节目表演，红酒会等；2 2、邀请前期意向性客户前来参观；、邀请前期意向性客户前来参观；3 3、邀请主流媒体前来参观，事后新闻炒作；、邀请主流媒体前来参观，事后新闻炒作；4 4、设置抽奖等小游戏，提高活动参与性。、设置抽奖等小游戏，提高活动参与性。5 5、单独划定一小型区域、单独划定一小型区域,接待业内人士参观。接待业内人士参观。推广方案之活动执行推广方案之活动执行3 3、景观示范区开放活动、景观示范区开放活动活动目的：活动目的：产品推荐，正式内部认购，现场发卡。产品推荐，正式内部认购，现场发卡。活动内容活动内容:1 1、公司及合作单位各领导详细阐述产、公司及合作单位各领导156、详细阐述产品；品；2 2、邀请前期积累客户参加；、邀请前期积累客户参加；3 3、现场发布项目、现场发布项目VIPVIP卡，正式内部认卡，正式内部认购；购；4 4、邀请媒体参加，事后进行新闻炒作。、邀请媒体参加，事后进行新闻炒作。推广方案之活动执行推广方案之活动执行4 4、产品发布会、产品发布会一、活动时间：2009年秋季二、活动目的：春交会主要以吸纳VIP卡会员为主，秋交会以宣传项目开盘信息为主。三、活动方式：1、选择展会参与，报名准备，依托万科品牌，一定拿取展场最佳位置；2、招标优秀展位设计公司，进行本展位设计；3、摆放项目资料、形象展板等销售宣传物料。所需物料：海报、户型单页、折页、沙盘或157、户型模型等团队组织：销售人员4个，管理人员1个,保安两名推广方案之活动执行推广方案之活动执行5 5、房交会、房交会备注：若备注：若备注：若备注：若2009200920092009年年年年4 4 4 4月份施工图确定，可考月份施工图确定，可考月份施工图确定，可考月份施工图确定，可考虑参与虑参与虑参与虑参与2009200920092009年年年年5 5 5 5月份春交会。月份春交会。月份春交会。月份春交会。活动目的：活动目的：开放样板间，刺激客户实地考察。开放样板间，刺激客户实地考察。活动内容：活动内容：1 1、举行样板区开放揭幕仪式；、举行样板区开放揭幕仪式；2 2、邀请客户前来参观，以实景刺激158、销售；、邀请客户前来参观，以实景刺激销售；3 3、邀请主流媒体前来参观，事后新闻炒作；、邀请主流媒体前来参观，事后新闻炒作；4 4、设置参与性游戏，提高活动积极性。、设置参与性游戏，提高活动积极性。推广方案之活动执行推广方案之活动执行6 6、实体样板区开放、实体样板区开放位置建议：观音桥商圈 时间建议：2009年7月20日开放1、辐射观音桥和沙坪坝商圈，有效挖掘四区客户；2、功能及道具建议：由于外卖场一般面积都比较小，无法进行项目全方位的宣传，因此，只能在有限的空间进行项目推广，思源建议外卖场应包含以下道具：项目区位模型；电视及音响，空调等硬件配置；销售资料：折页、海报、户型单张；置业顾问：2159、-3人保安两名，轮流值班，保洁一名；推广方案之外卖场方案推广方案之外卖场方案推广方案之现场包装推广方案之现场包装施工通道、围挡包装建议施工通道、围挡包装建议施工通道围挡包装施工通道：尽量远离施工通道：尽量远离施工通道：尽量远离施工通道：尽量远离32323232米米米米道路入口（营销主入口），道路入口（营销主入口），道路入口（营销主入口），道路入口（营销主入口），建议靠北侧红线（水厂）建议靠北侧红线（水厂）建议靠北侧红线（水厂）建议靠北侧红线（水厂）设置；设置；设置；设置；围挡包装：留下景观示范围挡包装：留下景观示范围挡包装：留下景观示范围挡包装：留下景观示范区和看房通道可供客户参区和看房通道可160、供客户参区和看房通道可供客户参区和看房通道可供客户参观的景色，其余全部用围观的景色，其余全部用围观的景色，其余全部用围观的景色，其余全部用围挡包装，围档建议采用钢挡包装，围档建议采用钢挡包装，围档建议采用钢挡包装，围档建议采用钢结构，高度不低于结构，高度不低于结构，高度不低于结构，高度不低于4 4 4 45 5 5 5米。米。米。米。推广方案之现场包装推广方案之现场包装景观示范区、实体样板房建议景观示范区、实体样板房建议景观示范区江景样板房湖景样板房景观示范区：充分展现湖景观示范区：充分展现湖景、江景景观，故一定要景、江景景观，故一定要提前治理湖泊，景观示范提前治理湖泊，景观示范区需在开盘前展161、示；区需在开盘前展示；实体样板房：各选择湖景、实体样板房：各选择湖景、江景最好的单元设置样板江景最好的单元设置样板间，其中湖边间，其中湖边2+32+3结构，江结构，江景景2+1+32+1+3结构，共五套，思结构，共五套，思源建议在开盘前一定要开源建议在开盘前一定要开放。放。景观示范区的设计一定要结合到项目的江景、湖景资源，让资源最大化；景观示范区的设计一定要结合到项目的江景、湖景资源，让资源最大化；示范区的设计一定要考虑到大气、简洁，不需要太过复杂的设计；示范区的设计一定要考虑到大气、简洁，不需要太过复杂的设计；以大量的草坪铺排，充分展示江景，造成视觉冲击沿湖打造景观，实现处处有景示范区入口简162、洁大气可以结合水景和整体的乔木制造效果设计风格应结合项目特色推广方案之现场包装推广方案之现场包装景观示范区建议景观示范区建议1、户型是客户直接的关注点，同样也是本项目核心的卖点。样板间的打造一定要跳出重庆，至少是国内较高水准，在重庆一定没有见过，充分调动起买家的购买欲望。2、规避不利：样板房的设置需要规避项目户型设计中的缺陷,尽量美化；3、生活化：尽可能实现生活场景的布置，如主卧室床上的睡衣、客厅茶几上的时尚书、餐厅餐桌上的碗筷、卧室衣柜里的女士衣物，越生活化、越接近买家的梦想；4、方式：目前多采用少装修、多装饰，核心点在装饰的生活氛围；5、关联性：样板间一定要与环境相结合，充分利用环境的背景163、，突出样板间的实景感受力；推广方案之现场包装推广方案之现场包装实体样板房建议实体样板房建议推广方案之现场包装推广方案之现场包装看房通道建议看房通道建议景观示范区江景样板房湖景样板房看房路线将途经五个重要节点的看点（五点一线）：形象主入口销售中心景观示范区滨江会所实体样板房；看房道路两边提前铺设草坪、种植树木，同时可设电瓶车。推广方案之现场包装推广方案之现场包装临时停车场建议临时停车场建议施工通道围挡包装临时停车区域图中32米道路所示，建议作为前期销售临时停车所用。项目北滨路入口拦截性户外项目东侧入口分流性户外项目现场、样板示范区、销售中心内部等各个地方完善的导视系统盘溪道路指示牌推广方案之现场164、包装推广方案之现场包装外围导视系统外围导视系统推广方案之现场包装推广方案之现场包装现场导视系统现场导视系统景观示范区江景样板房湖景样板房指明销售中心方向指明销售中心位置及停车位置指明湖景样板房方向指明湖景样板房方向及景观示范区表明湖景样板房指明江景样板房方向及滨江会所表明江景样板房导视系统主要设置在看房路线的两侧，每个节点所指明的内容不同。1、结合项目的卖点进行概念设计，处处体现项目的精神；2、各功能分区具备；3、与湖进行联系思考，尽量将湖景资源引入销售中心；4、尽量在核心部分，加大层高，体现项目品质和档次；5、建筑设计风格与装修风格需与整个项目建筑相符合，一脉相承。6、位置设置于大会所平层；165、中式退台造型设计充分融入景观资源典雅高贵内部装潢体现档次和尊贵感洽谈区儿童乐园沙盘展板展示水晶户型夜空彩虹推广方案之现场包装推广方案之现场包装大会所大会所-销售中心销售中心推广方案之现场包装推广方案之现场包装大会所大会所-销售中心销售中心功能具体建议迎宾区大气的大门设计，让客人步入销售大厅时就有震撼之感。吧台考虑到项目的属性和地位，思源认为起码应设计不低于8个人的吧台，提供客人临时餐饮；模型建议放置三个模型：一个为项目区位模型，重点说明本项目的区域地理关系，尺寸建议为：2*3米；第二个为项目模型，重点介绍本项目，尺寸建议为：4米*6米，模型外围设置座椅，方便销售代表与客户坐式讲解；第三个为户型166、模型；接待区不低于8个人的每人一套的接待桌、椅等，以便每一位销售顾问都能同时接待每一位客户。洽谈区不低于8个人的每人一套的接待桌、椅等，以便每一位销售顾问都能同时接待每一位客户。财务区保证能满足两个财务人员办公区间；吸烟休息区提供以签约客户和伴侣客户的休息场地；同时，提供客户吸烟场所。客服中心提供后期客户中心起码5个人的办公区间，展示物业管理细项，供客户咨询。视听室容纳50个人的视听室，将播放与项目有关的一切视频文件。更衣室满足销售顾问等人员日常更衣需求儿童游乐场为上门客户子女提供临时游玩场所办公区提供思源和国奥公司不低于5个人的办公空间。卫生间分为男、女双卫生间，男卫生间包括小便器和蹲坑，男167、女卫生间各不能底于三人的配置。硬件配置应配置包括空调、电视、音响、多媒体展示中心等。VIP室提供3-4个VIP客户私密的洽谈空间。推广方案之销售物料推广方案之销售物料基础宣传物料准备基础宣传物料准备名 称主题表现用处项目模型真实表现项目销售中心使用区域模型真实表现项目区域优势外卖场及销售中心使用户型模型真实表现项目户型优点销售中心使用楼书建议做成概念楼书销售中心使用折页项目价值点梳理外卖场使用海报形象海报房交会使用户型单张户型图集销售中心使用DM单张项目核心价值直销使用国奥精英会会刊生活会刊销售中心使用推广方案之销售物料推广方案之销售物料基础宣传物料准备基础宣传物料准备国奥精英会会员手册国奥精168、英会会员手册:展示北京国奥村的深耕细作展示北京国奥村的深耕细作展示国奥村的大成之作展示国奥村的大成之作展示国奥村的城市贡献展示国奥村的城市贡献未来重庆国奥村生活模式未来重庆国奥村生活模式国奥精英会员手册国奥精英会员手册(产品说明手册产品说明手册)：目的：提升项目形象目的：提升项目形象,发布项目价值手册发布项目价值手册内容：绿色人文内容：绿色人文+科技科技+创新产品创新产品+国奥村生活模式国奥村生活模式 推广方案之费用预算推广方案之费用预算20092009年营销费用估算年营销费用估算项目类别项目明细费用估算现场包装（售房部、样板房、示范区园林）宣传包装、展示区、看房通道、围墙包装等100万销售宣169、传物料高档宣传品、宣传物料、户型单页、折页、礼品50万渠道营销直销、短信、展会100万媒体广告报版、户外、公交广告、搜房网250万营销示范体系样板房等现场示范体系（整个销售周期进行分摊）150万活动推广“国奥精英会”活动系列100万费用合计-750万1 1、营销排期、营销排期2 2、推售策略、推售策略3 3、客户积累、客户积累4 4、推广方案、推广方案5 5、渠道执行、渠道执行6 6、案场管理、案场管理准备工作准备工作 阶段划分阶段划分渠道活动执行要点渠道活动执行要点营销营销执行要点执行要点2009.082009.082009.092009.092009.102009.102010.01201170、0.011 1、团队培训、团队培训行销人员培训行销人员培训2 2、资源整合、资源整合大众资源收集大众资源收集客户资源收集客户资源收集渠道资源收集渠道资源收集3 3、销售物料准备、销售物料准备折页折页海报海报户型单页户型单页2009.112009.112009.122009.12三大准备渠道执行之准备工作渠道执行之准备工作三大准备工作：团队培训、资源整合、销售道具三大准备工作：团队培训、资源整合、销售道具团队名称：思源国奥城行销特别行动队团队构成：执行能力强，沟通能力强、善于交际及应酬团队分类：普通行销组及高级客户经理组，针对不同客户进行不同的客户服务，体现动态营销。团队管理：有效激励，目标分解171、专业行销团队（专业行销团队（10-1510-15人）人）高级客户经理一对一（专属）高级客户经理一对一（专属）渠道执行之准备工作渠道执行之准备工作团队分类团队分类渠道执行之准备工作渠道执行之准备工作团队组建：思源早已建立成建制的专门行销团队团队组建：思源早已建立成建制的专门行销团队对客户信息进行分层整理，根据营销战略划分客户资源，建立客户数据库；【大众资源大众资源】整合广泛的客户资源，包括思源经纪积累的重庆客户资源及各区域金融年会资源整合广泛的客户资源，包括思源经纪积累的重庆客户资源及各区域金融年会资源系统资源国奥精英会会资源，搜集其客户的联系方式；系统资源国奥精英会会资源，搜集其客户的联系方式172、；目的：对信息进行漫天洪水式传播，使项目信息形成强大的知晓面；目的：对信息进行漫天洪水式传播，使项目信息形成强大的知晓面；【客户资源客户资源】石马河居民楼江北居民楼等资源；石马河居民楼江北居民楼等资源；目的：对目标客户进行精准打击，有效锁定目标客户范围；目的：对目标客户进行精准打击，有效锁定目标客户范围；【渠道资源渠道资源】整合企事业单位渠道产业公司资源高端消费场所资源其他代理行业资源；整合企事业单位渠道产业公司资源高端消费场所资源其他代理行业资源；目的：制定联合营销策略，扩大销售渠道；目的：制定联合营销策略，扩大销售渠道；客户信息资源渠道执行之准备工作渠道执行之准备工作资源整合资源整合渠道执173、行之准备工作渠道执行之准备工作资源整合：思源积累的三北区域楼盘客户资源资源整合：思源积累的三北区域楼盘客户资源三北区域的成交客户楼盘名单（示意三北区域的成交客户楼盘名单（示意)北京、天津、成都、北京、天津、成都、重庆、银川、贵阳、重庆、银川、贵阳、大连、青岛、济南、大连、青岛、济南、郑州、扬州、常州、郑州、扬州、常州、烟台烟台思源全国思源全国1616家分公司家分公司12001200位房地产专业位房地产专业销售人员构成强大的销售人员构成强大的全国营销网络！全国营销网络！思源举办多次金融年思源举办多次金融年会会,积累不少投资客积累不少投资客户户.北京北京重庆重庆上海上海思源全国营销网络平台华北片区174、华北片区西南片区西南片区渠道执行之准备工作渠道执行之准备工作资源整合：思源的全国客户资源资源整合：思源的全国客户资源根据不同区域的客户资源，对客户属性制定不同的销售道具，进行信息传递及营销；项目折页项目海报户型单页易拉宝渠道执行之准备工作渠道执行之准备工作三大准备工作之销售道具三大准备工作之销售道具渠道执行之阶段划分渠道执行之阶段划分渠道执行工作的总控图渠道执行工作的总控图2009.062009.062009.072009.07漫天布网精确打击2009.082009.082009.112009.112009.092009.092009.102009.10 短信发放 资料发放产业客户拜访江北企事175、业推荐政府、私营企业主推荐 商圈巡展二次营销2009.122009.122010.012010.01漫天布网精确打击二次营销第一网：利用户外短信等传统媒介，第一网：利用户外短信等传统媒介，广泛发布消息，形成强大的信息知晓度；广泛发布消息，形成强大的信息知晓度；第二网：行销团队对居民楼进行扫第二网：行销团队对居民楼进行扫楼，发放信息，以项目海报为主；楼，发放信息，以项目海报为主；1 1、对周边工业区的产业目标客群进行深耕，、对周边工业区的产业目标客群进行深耕，深挖式的一对一营销，采取对点上门拜访，深挖式的一对一营销，采取对点上门拜访，直邮等方式！并采用产业内部的交流会，产直邮等方式！并采用产业内176、部的交流会，产品推荐会，巡展会等！品推荐会，巡展会等！2 2、区域企事业单位实行大客户战略，采取一、区域企事业单位实行大客户战略，采取一对一营销，采取对点上门拜访，直邮等方式！对一营销，采取对点上门拜访，直邮等方式！并采用单位内部的交流会，产品推荐会，巡并采用单位内部的交流会，产品推荐会，巡展会等！展会等！1 1、前期成交客户进行感情维系；、前期成交客户进行感情维系；2 2、制定系列活动方案；、制定系列活动方案；3 3、联系老客户，开展活动，传递二、联系老客户，开展活动，传递二次营销信息；次营销信息；4 4、利用不同平台，实行团购方案。、利用不同平台，实行团购方案。吸引眼球广泛造势挖掘意向客户177、促进营销促进老客户营销渠道执行之阶段划分渠道执行之阶段划分三阶段的工作划分三阶段的工作划分占有两路基站占有两路基站推广对象：推广对象：推广手段：巡展、短信推广手段：巡展、短信针对范围：江北高档社区，商圈，机场，区县针对范围：江北高档社区，商圈，机场，区县活动目的活动目的:更多发展本项目更多发展本项目VIPVIP会员会员活动时间：活动时间：8 8月开始，至到本项目三个批次开盘完毕月开始，至到本项目三个批次开盘完毕活动方式：活动方式：1 1、联系社区物管，协谈社区内宣传本项目，在社区进行项目资料发放；、联系社区物管，协谈社区内宣传本项目，在社区进行项目资料发放；2 2、在观音桥商圈进行周末巡展，吸178、纳江北区域客户；在机场巡展，重点拓展机场客户；、在观音桥商圈进行周末巡展，吸纳江北区域客户；在机场巡展，重点拓展机场客户；3 3、在项目进入开盘期之后，拓展更多客源，进行区县客户拓展，在区县重要人流聚居地进行外展；、在项目进入开盘期之后，拓展更多客源，进行区县客户拓展，在区县重要人流聚居地进行外展；所需物料：海报、户型单页、折页、户型模型、易拉宝等所需物料：海报、户型单页、折页、户型模型、易拉宝等布展形式：行架、喷绘画面布展形式：行架、喷绘画面团队组织：销售人员团队组织：销售人员2 2个，管理人员个，管理人员1 1个，行销个，行销2 2个。个。渠道执行之渠道活动执行要点渠道执行之渠道活动执行要179、点活动执行：巡展（社区，企业，机场，政府，商圈，区县活动执行：巡展（社区，企业，机场，政府，商圈，区县 ）采用方式：实行大客户战略,采用“点对点”行销。开始时间:10月-12月，后期持续性开展.所需物料：蓝皮书、户型单页、折页等针对范围：区域政府各机关部门，通讯、烟草等大型单位，区内学校。针对范围：区域政府各机关部门，通讯、烟草等大型单位，区内学校。渠道执行之渠道活动执行要点渠道执行之渠道活动执行要点活动执行：点对点拜访活动执行：点对点拜访行销流程：1、联系大客户：行销大客户团队通过电话拜访的方式，与各单位的工会或办公室等部门，咨询产品推荐的可能性;为前往行销做好初步的基础铺垫工作。2、确定大180、客户优惠事项：确定与大企业及单位团购合作关系等，优惠政策可根据各每家企业单位的实际情况进行调整。与各单位工会负责人联系,以工会名义组织员工购房，最后给工会负责人以奖励.3、制定行销计划:实行大客户战略，指派大客户经理专门负责大客户，大客户经理每天访问1-2个政府机关,大型企业单位；4、抵达企业及单位现场、大客户经理讲解项目情况，洽谈合作事宜，并举行专场产品推荐会;5、保持与大客户的联络，电话等方式回访客户。610月-11月时间段为大型企业单位产品推荐;11月12月为政府各机关产品推荐.1 1、营销排期、营销排期2 2、推售策略、推售策略3 3、客户积累、客户积累4 4、推广方案、推广方案5 5181、渠道执行、渠道执行6 6、案场管理、案场管理团队构建团队构建 培训计划培训计划管理制度管理制度 满意度执行满意度执行沟通方式沟通方式营销营销执行要点执行要点案场管理之团队构建案场管理之团队构建思源国奥项目组思源国奥项目组组织架构组织架构日常培训日常培训日常培训日常培训1 1 1 1、根据项目业务需要对、根据项目业务需要对、根据项目业务需要对、根据项目业务需要对新老员工进行针对性培训新老员工进行针对性培训新老员工进行针对性培训新老员工进行针对性培训2 2 2 2、定期开展成功案例点、定期开展成功案例点、定期开展成功案例点、定期开展成功案例点评分析评分析评分析评分析3 3 3 3、不定期对销售人182、员进、不定期对销售人员进、不定期对销售人员进、不定期对销售人员进行随机性的专业知识、服行随机性的专业知识、服行随机性的专业知识、服行随机性的专业知识、服务意识的抽查，以提高销务意识的抽查，以提高销务意识的抽查，以提高销务意识的抽查，以提高销售人员的各项素质售人员的各项素质售人员的各项素质售人员的各项素质5 5 5 5、政策性的培训、政策性的培训、政策性的培训、政策性的培训6 6 6 6、开展拓展活动，提高、开展拓展活动，提高、开展拓展活动，提高、开展拓展活动，提高团队凝聚力团队凝聚力团队凝聚力团队凝聚力7 7 7 7、建立季度考评机制定、建立季度考评机制定、建立季度考评机制定、建立季度考评机制183、定期总结前期经验教训，项期总结前期经验教训，项期总结前期经验教训，项期总结前期经验教训，项目组内实行末位淘汰。目组内实行末位淘汰。目组内实行末位淘汰。目组内实行末位淘汰。销售管理之培训计划销售管理之培训计划培训计划培训计划 进场前（新员工）进场前（新员工）进场前（新员工）进场前（新员工）1 1 1 1、企业文化、企业文化、企业文化、企业文化 2 2 2 2、商务礼仪、商务礼仪、商务礼仪、商务礼仪 3 3 3 3、公司各项管理制度、公司各项管理制度、公司各项管理制度、公司各项管理制度 4 4 4 4、销售管理规定、销售岗位职责、销售管理规定、销售岗位职责、销售管理规定、销售岗位职责、销售管理规定184、销售岗位职责 5 5 5 5、房地产基础知识、房地产基础知识、房地产基础知识、房地产基础知识 6 6 6 6、项目建筑规划、环境设计思想、项目建筑规划、环境设计思想、项目建筑规划、环境设计思想、项目建筑规划、环境设计思想 7 7 7 7、项目工程结构、设备配套技术、项目工程结构、设备配套技术、项目工程结构、设备配套技术、项目工程结构、设备配套技术指标指标指标指标 8 8 8 8、项目房型分析、项目房型分析、项目房型分析、项目房型分析 9 9 9 9、项目策划定位报告、项目策划定位报告、项目策划定位报告、项目策划定位报告 10101010、项目概况、项目概况、项目概况、项目概况 1111111185、1、市场调研、市场调研、市场调研、市场调研 12121212、沙盘讲解演练、沙盘讲解演练、沙盘讲解演练、沙盘讲解演练 13131313、模拟客户接待、模拟客户接待、模拟客户接待、模拟客户接待 14141414、培训考核、培训考核、培训考核、培训考核精英团队精英团队合理而人性化的接待流程合理而人性化的接待流程微笑的客户服务微笑的客户服务案场管理制度案场管理制度管理制度：管理制度：案场管理制度案场管理制度案场销售接待程序案场销售接待程序案场作息时间制度案场作息时间制度案场奖惩制度案场奖惩制度案场客户管理制度案场客户管理制度案场统计资料汇报制度案场统计资料汇报制度服务体系：服务体系：专业化服务专业化186、服务微笑服务微笑服务风险提示服务风险提示服务及时服务及时服务满意度服务满意度服务投诉处理服务投诉处理服务销售管理之管理制度销售管理之管理制度案场管理制度案场管理制度温馨速递；签约客户回访、未成交客户温馨速递；签约客户回访、未成交客户回访、受理客户投诉、日常现场巡查、回访、受理客户投诉、日常现场巡查、项目网站业主论坛、客户档案的建立、项目网站业主论坛、客户档案的建立、礼品派送、客户满意度之星评比礼品派送、客户满意度之星评比严格的销售规范、人员规范化管理、投诉处理严格的销售规范、人员规范化管理、投诉处理销售管理之满意度执行销售管理之满意度执行满意度执行满意度执行按时发送各节点短信、按时发送各节点短187、信、E-mail E-mail（节日、生日、活动、工程节点告知、签约提醒、到帐提醒等）（节日、生日、活动、工程节点告知、签约提醒、到帐提醒等）让客户及时了解所购买楼盘的工程进度信息，加强与签约后客户间的沟通，实现对短信客户关怀的标准化、规范化操作，便于客户提前作好相应的准让客户及时了解所购买楼盘的工程进度信息，加强与签约后客户间的沟通，实现对短信客户关怀的标准化、规范化操作，便于客户提前作好相应的准备工作，同时提升客户对开发商的整体满意度。备工作，同时提升客户对开发商的整体满意度。认购提示认购提示签署认购书第二天签署认购书第二天1010：0000签约提醒签约提醒签署认购书第五天且客户尚未签约（188、第五天签署认购书第五天且客户尚未签约（第五天1616：0000）认购流程完毕温馨提示认购流程完毕温馨提示认购签约流程完全结束后第二天认购签约流程完全结束后第二天1010：0000工程进度告知工程进度告知每两周发放一次工程已完成部分进度告知每两周发放一次工程已完成部分进度告知全款到帐全款到帐全款到帐第二天全款到帐第二天1010：00 00 入住问候入住问候集中入住结束后第三天集中入住结束后第三天1010：0000生日问候生日问候-在客户生日当天上午在客户生日当天上午1010：0000，以短信的形式，给予客户生日问候在客户生日当天上午，以短信的形式，给予客户生日问候在客户生日当天上午1010：00189、00，以，以E-mailE-mail的形式，给客户发送生日贺卡的形式，给客户发送生日贺卡节日问候节日问候-重要节日前一日上午重要节日前一日上午1010：0000，以短信或，以短信或E-mailE-mail的形式问候的形式问候 业主及其业主及其 家人项目网站在显著位置增加节日问候家人项目网站在显著位置增加节日问候天气变化的温馨提示天气变化的温馨提示 针对天气突变情况，如天气转凉、暴风雪等，在接到天气状况变化信息当天针对天气突变情况，如天气转凉、暴风雪等，在接到天气状况变化信息当天1717：0000前给予客户短信提示。前给予客户短信提示。销售管理之沟通方式销售管理之沟通方式沟通方式沟通方式方式一方190、式一:周例会沟通机制周例会沟通机制解释解释:项目确定在每周五或每周一举行双方例会项目确定在每周五或每周一举行双方例会,就本周工作总结和就本周工作总结和下周工作计划进行梳理下周工作计划进行梳理;方式二方式二:不定期沟通机制不定期沟通机制解释解释:项目临时工作沟通项目临时工作沟通,不定期不定期,有事情及可立马沟通有事情及可立马沟通.方式三方式三:突发事件沟通机制突发事件沟通机制解释解释:项目如遇突发事件项目如遇突发事件,需要双方立马进行协商需要双方立马进行协商,解决解决.方式四：日报，周报，月报，季报，年报等沟通机制方式四：日报，周报，月报，季报，年报等沟通机制解释：按照时间进度提交销售统计报表。191、解释：按照时间进度提交销售统计报表。核心结论核心结论CONCLUSICONCLUSION ON Part OnePart One项目回顾项目回顾内部环境研内部环境研判判PROPHASE PROPHASE REVIEWREVIEWPart TwoPart Two营销执行要点营销执行要点MARKETING MARKETING EXECUTIVEEXECUTIVEPart SixPart Six月度计划月度计划WORK WORK PLANPLANPart Part SevenSeven互动时间互动时间DISUSSIONDISUSSIONPart EightPart Eight营销难点营销难点及关键点192、及关键点THETHEPROBLEM PROBLEM Part FourPart Four营销战略营销战略及策略及策略 MARKETINMARKETINGGBREAKOUTBREAKOUTPart FivePart FiveCONTENTSCONTENTS目录目录营销环境研判营销环境研判外部环境研判外部环境研判SUMMARYSUMMARYPart ThreePart Three0909年月度工作计划年月度工作计划一月一月一月营销工作计划排期一月营销工作计划排期0909年第年第1 1月目标：月目标：户型、景观设计优化初步完成户型、景观设计优化初步完成1 1月核心工作：月核心工作：0909年月度工作193、计划年月度工作计划一月一月一月主要目标及核心工作一月主要目标及核心工作全力以赴完成总图，筹备报批事宜全力以赴完成总图，筹备报批事宜0909年月度工作计划年月度工作计划二月二月二月营销工作计划排期二月营销工作计划排期0909年第年第2 2月目标：月目标：总图报批阶段，户外广告选址启动总图报批阶段，户外广告选址启动2 2月核心工作：月核心工作：0909年月度工作计划年月度工作计划二月二月二月主要目标及核心工作二月主要目标及核心工作一、跟进总图报批进度一、跟进总图报批进度二、寻找户外广告牌二、寻找户外广告牌0909年月度工作计划年月度工作计划三月三月三月营销工作计划排期三月营销工作计划排期0909年194、第年第3 3月目标：月目标：外卖场选址及广告公司竞标开始外卖场选址及广告公司竞标开始3 3月核心工作：月核心工作：0909年月度工作计划年月度工作计划三月三月三月主要目标及核心工作三月主要目标及核心工作一、跟进户外广告选址工作一、跟进户外广告选址工作二、外卖场选址启动二、外卖场选址启动三、广告公司竞标开始三、广告公司竞标开始四、编制销售制度四、编制销售制度0909年月度工作计划年月度工作计划四月四月四月营销工作计划排期四月营销工作计划排期0909年第年第4 4月目标：月目标：确定外卖场、户外广告牌及广告公司，完成销售制度工作确定外卖场、户外广告牌及广告公司，完成销售制度工作4 4月核心工作：月195、核心工作：0909年月度工作计划年月度工作计划四月四月四月主要目标及核心工作四月主要目标及核心工作一、开工典礼方案启动一、开工典礼方案启动二、外卖场装修设计启动二、外卖场装修设计启动三、户外广告及三、户外广告及VI系统创意设计启动系统创意设计启动四、项目整体广告策略四、项目整体广告策略五、团队建设开始五、团队建设开始0909年月度工作计划年月度工作计划五月五月五月营销工作计划排期五月营销工作计划排期0909年第年第5 5月目标：月目标：外卖场装修方案、户外广告创意设计及整体广告策略完成，模型制作公司确定外卖场装修方案、户外广告创意设计及整体广告策略完成，模型制作公司确定5 5月核心工作：月核心196、工作：0909年月度工作计划年月度工作计划五月五月五月主要目标及核心工作五月主要目标及核心工作一、销讲方案启动一、销讲方案启动二、围挡广告设计启动二、围挡广告设计启动三、户外广告制作安装，保证三、户外广告制作安装，保证6月月1日正式亮相日正式亮相四、外卖场装饰装修开始四、外卖场装饰装修开始五、外卖场资料设计五、外卖场资料设计六、跟进其他工作六、跟进其他工作0909年月度工作计划年月度工作计划六月六月六月营销工作计划排期六月营销工作计划排期0909年第年第6 6月目标：月目标：6 6月月1 1日户外正式亮相，日户外正式亮相，6 6月月2828日项目正式奠基动工日项目正式奠基动工6 6月核心工作：197、月核心工作：0909年月度工作计划年月度工作计划六月六月六月主要目标及核心工作六月主要目标及核心工作一、国奥精英会策划方案启动一、国奥精英会策划方案启动二、项目二、项目VI系统完成系统完成三、外买场模型制作三、外买场模型制作四、外卖场资料制作四、外卖场资料制作五、传媒配合工作五、传媒配合工作六、销售团队建立及培训工作开始六、销售团队建立及培训工作开始七、跟进其他工作七、跟进其他工作0909年月度工作计划年月度工作计划七月七月七月营销工作计划排期七月营销工作计划排期0909年第年第7 7月目标：月目标：7 7月月2020日外卖场正式开放，国奥精英会正式成立日外卖场正式开放，国奥精英会正式成立7 198、7月核心工作：月核心工作：0909年月度工作计划年月度工作计划七月七月七月主要目标及核心工作七月主要目标及核心工作一、景观示范区施工启动一、景观示范区施工启动二、报刊创意广告设计启动二、报刊创意广告设计启动三、销售中心模型及一期户型模型制作启动三、销售中心模型及一期户型模型制作启动四、会员证制度完成四、会员证制度完成五、传媒配合工作五、传媒配合工作六、项目网站建设完成六、项目网站建设完成七、跟进其他工作七、跟进其他工作0909年月度工作计划年月度工作计划八月八月八月营销工作计划排期八月营销工作计划排期0909年第年第8 8月目标：月目标：更换户外广告牌内容、筹备销售中心事宜更换户外广告牌内容、199、筹备销售中心事宜8 8月核心工作：月核心工作：0909年月度工作计划年月度工作计划八月八月八月主要目标及核心工作八月主要目标及核心工作一、秋交会参展方案启动一、秋交会参展方案启动二、内部认购操作建议二、内部认购操作建议三、产品说明会方案启动三、产品说明会方案启动四、销售中心各宣传资料制作四、销售中心各宣传资料制作五、销售中心家居饰品购置五、销售中心家居饰品购置六、导视系统安装六、导视系统安装七、跟进其他工作七、跟进其他工作0909年月度工作计划年月度工作计划九月九月九月营销工作计划排期九月营销工作计划排期0909年第年第9 9月目标：月目标：销售中心全部完工、销售中心物料配备齐全销售中心全部完200、工、销售中心物料配备齐全9 9月核心工作：月核心工作：0909年月度工作计划年月度工作计划九月九月九月主要目标及核心工作九月主要目标及核心工作一、内部认购方案完成一、内部认购方案完成二、产品说明会方案完成及筹备工作启动二、产品说明会方案完成及筹备工作启动三、产品说明会方案启动三、产品说明会方案启动四、各媒体配合工作四、各媒体配合工作五、跟进其他工作五、跟进其他工作0909年月度工作计划年月度工作计划十月十月十月营销工作计划排期十月营销工作计划排期0909年第年第1010月目标：月目标：1010月月3 3日销售中心正式开放，日销售中心正式开放，1010月中旬景观示范区开放，月中旬景观示范区开放，201、秋交会亮相及产品说明会发布秋交会亮相及产品说明会发布1010月核心工作：月核心工作：0909年月度工作计划年月度工作计划十月十月十月主要目标及核心工作十月主要目标及核心工作一、各媒体配合频繁一、各媒体配合频繁二、配合完成秋交会及产品说明会工作二、配合完成秋交会及产品说明会工作三、内部认购启动三、内部认购启动四、各媒体配合工作四、各媒体配合工作五、跟进其他工作五、跟进其他工作0909年月度工作计划年月度工作计划十一月十一月十一月营销工作计划排期十一月营销工作计划排期0909年第年第1111月目标：月目标：1111月月7 7日实体样板区开放，筹备开盘事宜日实体样板区开放，筹备开盘事宜1111月核心202、工作：月核心工作：0909年月度工作计划年月度工作计划十一月十一月十一月主要目标及核心工作十一月主要目标及核心工作一、价格制定启动一、价格制定启动二、选房规则制定及内部认购书制定启动二、选房规则制定及内部认购书制定启动三、销控展板制作三、销控展板制作四、各媒体配合工作四、各媒体配合工作五、跟进其他工作五、跟进其他工作2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317890909年月度工作计划年月度工作计划十二月十二月十二月营销工作计划排期十二月营销工作计划排期2010年房地产营销策划大全移动硬203、盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317890909年第年第1212月目标：月目标：1212月月2626日项目正式开盘发售日项目正式开盘发售1212月核心工作：月核心工作：0909年月度工作计划年月度工作计划十二月十二月十二月主要目标及核心工作十二月主要目标及核心工作一、各媒体大力宣传造势一、各媒体大力宣传造势二、配合开盘顺利进行二、配合开盘顺利进行三、开盘销售总结三、开盘销售总结四、开盘后热销方案四、开盘后热销方案说明：本月度计划为初步思路，进入项目执行阶段，将出具详细月度工作计划说明：本月度计划为初步思路，进入项目执行阶段，将出具详细月度工作计划Enjoy This互动时间，更多沟通VVV2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789