1、锦江之星-经济型酒店项目可行性研究报告案例 锦江之星经济型酒店项目可行性研究报告 目 录一项目概况二市场分析 1经济型酒店概念及定位2厦门市经济型酒店现状及前景分析三项目方案策划与经营1项目经营模式2项目市场定位3项目经营策略四项目选址SWOT分析五投资估算与资金筹措1投资计划与资金筹措表 2还本付息计划六财务分析收益估算成本费用估算利润估算财务比率分析现金流量表估算回收期及内部收益率估算七风险分析盈亏平衡分析敏感性分析八结论项目概况项目名称锦江之星经济型酒店地址厦门市莲坂地块项目总投资2000万元经营模式特许经营加盟锦江之星项目规模总建筑面积-3000平米 占地面积500平米 层数6层 客房2、数120间 员工总数50人市场定位针对工薪层商务人士和旅游者的二三星级经济型酒店每天每间标准间平均租金初步定价于188元方案介绍项目总投资2000万元其中建设投资1826万流动资金147万2000万中有1000万通过银行贷款取得预计3年还清另外1000万自有该项目建设期预计1年第二年开始运转营业预计营业期第1年出租率可达62以后每年按5速度递增第4年开始稳定在77故营业期第1年营业收入可达851万第二年营业收入可达920万第3年营业收入可达988万第4年开始稳定在1057万前10年平均收入达到1011万元市场分析经济型酒店概念及定位随着中国社会经济发展与国际社会经济水平差距的缩短经济型酒店将起3、重要的作用相比已发展成熟规范化高档酒店有更多的商业机会近期在中国发展高档酒店已不是投资酒店的最好选择经济型酒店的发展是酒店的新机会国内的酒店集团如锦江集团新亚集团首旅集团在近年内已开始启动发展经济型酒店并使之有品牌连锁的计划基本上是迎合了酒店发展的新方向得到社会市场的积极反应获得了经济效益经济型酒店英文为ECONOMYHOTEL或BUDGETHOTEL定位于普通消费大众价格适中基本设施齐全干净方便舒适经济型酒店把客房作为经营的绝对重点客房的条件可与三星级酒店媲美同时略去一些大型配套设施如豪华宴会厅健身中心的资金投入大幅度降低工程费用从而使房价降到合理的水平另外经济型酒店多分布在大中城市的繁华路4、段或要冲借助成熟街区丰富的餐饮娱乐设施城市基础建设交通条件为客人提供便利服装医药汽车化工类的行业会议常常设在厦门而且厦门还有很多跨国公司常有培训和国际性会议厦门已经是一些会议的首选城市了一个全国性会议往往能集合数百人所以给酒店带来了丰富客源今年厦门市在原有98投洽会台交会的基础上住交会石材展汽博会等展会接踵举行而在这些大展期间我市很多三星级及以下的酒店客源满满周边城市自驾车游客以及江浙广东等地的自驾车游客明显给厦门饭店业带来了客源 规模小财力有限 所以要以规模取胜 最大幅度地降低成本 要以品牌取胜 最大程度地提高入住率国内外的经验证明经济型酒店比较适合连锁和特许经营经济型酒店通过战略联盟组建网5、络 发展连锁和特许扩大规模经济提高市场覆盖面这样既可以降低成本还可以扩大企业知名度增加品牌在消费者心目中的影响力使酒店有客源管理质量的保证所以本项目的经营模式将通过特许经营方式加盟锦江之星 加盟锦江之星的意义 1锦江之星品牌的成功锦江之星作为国内首家经济型连锁旅馆目前接手管理的酒店共51 家其中已开业33家签约和筹建18家在未来35年锦江之星计划在全国开出200家锦江之星连锁店形成了完整稳定的管理体系对服务质量有完整的保障运营反馈机制经济型酒店中门店最多覆盖城市最广市场影响力最大市场知名度高客源结构稳定回头客比例达到产品稳定成熟市场认可后续保障支持采购体系完善可得到总部比较完善的后续保障体系的6、支持和质量检查控制体系的支持锦江之星的品牌知名度锦江之星的客源网络与信息共享锦江之星的市场宣传力度锦江之星的物资系统支持有效业务培训交流与考核根据项目市场定位进行定价与出租率预测1定价从厦门各酒店定价来看厦门共有68家星级酒店以下的房价为标准间房价两家五星级的优惠房价分别为575元间和568元间四星级以及准四星的优惠价为200548元间三星以及准三星的优惠价为168310元间二星的优惠房价为155280元间经济型酒店大约处于二三星级水平故大约拟订房价为188元间无门市价与优惠价之分有数据显示 我国70的工薪族可以接受150200元左右的价位因此我们的这家经济型酒店的消费价格能够迎合我国一般公务7、商务旅客等大众旅游消费者的实际消费需求具有较强的价格竞争优势2出租率根据锦江之星各加盟店80以上的平均出租率以及厦门实际情况我们预测营业期第一年出租率可达62以后每年以5速度递增第二三年分别6772从第四年开始稳定在773项目经营策略1 简化功能项目的硬件产品和功能配置处处体现实用性没有任何多余的摆设和浪费把服务功能集中在住宿上把餐饮购物娱乐功能大大压缩简化除客房外仅设了一个有100人餐位的餐厅不搞宴会会议娱乐设施2提高性价比项目把性能提升的重点放在了客房上不仅空调24小时热水客房面积卫生设施不亚于二星而且在设计理念和装潢水平上大大超越了二星把现代家居的简约清新温馨舒适实用的特征融入客房给客人8、以家的感觉其服务宗旨就是让老百姓过上贵族生活让客人满意3节约成本项目的能源水资源人工用品设备等都高度节省如实行一专多能一职多岗要求每个员工熟练掌握多个岗位技能对于某些指责想通工作相似的岗位合并由一人承担员工与客房比例仅为03是一般低星级酒店的15-17这样大大节约了劳力成本能源用品方面用25克的肥皂代替40克的梳子缩短减少2分钱用最简单的板式床免去音乐灯控面板浴缸等另外通过集团统一采购原材料等还可以降低20的成本项目选址厦门市中心莲坂地块 SWOT分析1优势S1地理位置优越周边有较大的车流量人流量交通发达项目位于厦门岛的几何中心莲坂旧城区地处厦门交通枢纽地带项目附近的富山转盘连接了岛内四大主干9、道厦禾路嘉禾路湖滨南路莲前大道厦禾路湖滨南路与老城区内的大小路相连嘉禾路为进出岛内的主干道莲前大道是前往东部生活区和国际会展中心的必经之路项目用地有30多条公交车辆停靠交通便捷各方人流都可快速汇聚2周边商业及居住气氛浓厚有利于提高本项目产品的价值莲坂地块基于富山商圈雄踞龙头位置地理位置十分显赫周边坐落着繁华的SM城市广场富山诚达购物中心世贸商城SOHO新概念写字楼等等随着明发商业广场的建成法国家乐福英国百安居美国时代华纳等世界500强企业将进驻福厦铁路和机场快速路也在明发商业广场预留了出站口这将在更大程度上影响厦门未来的人流物流担负起地域核心或新型城市中心的作用并丰富厦门旅游市场项目所在区域将10、成为厦门新兴商业中心和商业重地聚集众多商业化设施其商业价值也在逐渐提升2劣势W1 项目周围有较多的酒店因此有较多的竞争对手如酒店名称星级门市价优惠价酒店地址厦门闽南大酒店四星498200福建省厦门市湖滨南路厦门心中林大酒店三星688288福建省厦门市莲花南路18号华夏大酒店三星678310福建省厦门市厦禾路935号厦门庐山大酒店三星645278福建省厦门市莲花路口厦门航空宾馆准三410278福建省厦门市莲花南路5号厦门南方宾馆准三480228福建省厦门市夏禾路项目地处厦门最繁华地段租金相对较高增加投资总成本项目地处厦门繁华的商业圈交通枢纽地带嘉禾路厦禾路莲前路和湖滨南路都是厦门市的交通要道因此11、项目周围环境会比较嘈杂3机会O1虽然项目附近的竞争对手较多但它们大多是三星级及其以上的九点房价相对较高2项目周围尚未有同类型的酒店与我们形成竞争3项目位于厦门市最优地段交通发达升值潜力巨大4威胁T正在新建的明发商业城将会给我们带来不少商机但它本身定位于集旅游购物娱乐休闲酒店餐饮多种功能兼收并蓄的商业城它建成后附带的明发酒店四星将成为我们一个强劲的竞争对手投资估算与资金筹措投资计划与资金筹措表1投资计划该项目总投资2000万其中主要用于建设投资1826万还包括27万的建设期利息和147万的流动资金建设投资包括建设期利息在建设期第1年一次性投入流动资金在经营期开始第2年投入详见表12建设投资18212、6万中固定资产投资1749万其中包括建安工程费用900万土地征用费750万工程其他费用63万预备费36万无形资产投资主要是一次性加盟费50万递延资产投资重要指项目筹建开办费约27万详见附录表23资金筹措计划2000万总投资中自有资金1000万长期借款1000万流动资金147万全部自有建设投资853万自有1000万借入详见表1表1 投资计划与资金筹措表 单位万元项目合计建设期经营期备注121总投资20001853147固定资产原值建设投资-无形资产-递延资产建设期利息1776万元11建设投资18261826估算如表2所示见附录其中1000万借入826万自有12建设期利息2727借入资金2贷款利率13、558100025582713流动资金147147全部自有2资金筹措20001853147资金筹集中自有资金与借入资金比例约为11因为在锦江之星担保的情况下银行贷款可达投资总额的50期限不超过5年21自有资金1000853147com用于建设投资853853com用于流动资金14714722长期借款10001000表2 建设投资估算表 单位万元估算价值万元占建设投资比例备注1固定资产投资1749957831311建安工程费用9004928806每平米3000元建筑面积3000平米3000元m23000m2900万元12土地征用费7504107338每平米15000元占地面积500平米15000元m2500m2750万元13工程建设其他费用633450164包括可行性研究费1勘察设计费2厂址选择费1及工程监理保险费2合计占建安费的714预备费361971522按建安费的4估算2无形资产投资加盟费502738226指加盟锦江之星一次性支付