1、第一部分 商务投标文件一、营业执照副本复印件二、资质等级证书副本复印件三、法定代表人资格证明书 法定代表人资格证明书陈忠杰系沈阳万维物业服务有限公司的法定代表人，负责签署本投文件、进行合同谈判、签署合同及处理与之有关的一切事务。法人代表情况:单位名称：沈阳万维物业服务有限公司地 址：沈阳市和平区和平北大街156号姓 名：陈忠杰 性别：男 年龄： 50民 族：汉族 职 务：总经理特此证明。投标单位：沈阳万维物业服务有限公司（盖章）二七年十一月九日四、授权委托书授权委托书本授权委托书声明：我陈忠杰是沈阳万维物业服务有限公司的法定代表人，现委派吴丹妹参加贵方组织的“光明佳园”住宅小区前期物业管理投标2、活动，全权代表我单位处理投标的有关事宜。代理人无转委托权，特此委托。本授权书有效期：2007年11月9日至2007年11月15日附授权代表情况：姓 名：吴丹妹 年龄：24 性 别：女身份证号：210104830331614 职 务：经理电 话：（024）23283138 通讯地址：沈阳市和平区和平北大街156号单位名称：沈阳万维物业服务有限公司（盖章）法人代表：（签字）二七年十一月九日五、投标函沈阳新锦源行物业招投标有限公司：根据贵公司关于“光明佳园”住宅小区前期物业管理的招投标项目的邀请，我公司正式投标，并提交下述文件正本一份，副本六份。据此函，签字代表宣布同意如下：1.在所附投标报价中规定3、提供相应的物业管理服务的基础上，物业管理服务费标准为每月每平方米建筑面积 1.0元。2.我公司已详细阅读了招标文件、参考资料及有关附件，我们完全理解并同意放弃对任何方面有不明及误解的权利。3.如果在规定的开标日期内投标文件撤回，保证金将不要求我方退回。4.同意按照贵方要求提供与投标有关的一切数据或资料。5.如在投标过程中有任何不正当的商业行为，或采取任何方式向招标人施加压力与干扰，同意被取消投标资格。6.我公司严格按照投标须知履行应尽的义务和权利，遵守招投标过程的纪律。7.未尽事宜依照中华人民共和国招标投标法、前期物业管理招投标管理暂行办法及沈阳市前期物业管理招标、投标管理规定等相关法规执行。4、8.与本投标有关的一切正式来往信函请寄至：地 址：沈阳市和平区和平北大街156号邮 编： 110001电 话：（024） 23283138 收件人： 陈忠杰投标人：沈阳万维物业服务有限公司（盖章）二七年十一月九日第二部分 技术投标文件一、企业简介项 目内 容企业名称沈阳万维物业服务有限公司法定代表人陈忠杰注册资本人民币50万元注册地址沈阳市和平区和平北大街156号办公地址沈阳市和平区和平北大街156号邮政编码110001电 话024-23283174经营范围：小区物业管理、房屋租赁、房屋中介代理服务、家政服务二、目前所管理物业项目情况一览表序号物业项目名称开发建设单位建筑面积业主户数建筑形式物5、业费标准1都市港湾昊源房房地产开发有限公司52，000247小高层、多层1.0元/月/平米2新华壹品祥桦房地产开发有限公司1300001074高层、多层1.0元/月/平米3光大大厦农垦房地产开发公司25982写字楼5.45元/月/平米4新华花园昊源房房地产开发有限公司1729288多层0.8元/月/平米沈铁光明佳园住宅小区前期物业管理投标文件三、近三年财务状况表 单位：元 年份项目2005年2006年2007年上半年备注一、资产21，512，271.3919，528，689.0619，636，064.53 1流动资产21，214，556.06 16，768，844.7316，913，811.26、0其中：应收款合计 2固定资产326，623.33499，340.33517，170.33其中：固定资产净值297，715.33359，844.33322，253.33二、负债21，512，271.3919，528，689.0619，636，064.53 1流动负债15，865，940.9314，395，382.6814，310，347.78其中：应付款合计三、营业收入总额3，666，885.294，531，232.373，799，551.28其中:物业管理费收入3，666，885.294，531，232.373，799，551.28四、成本费用总额3，551，376.354，325，499.7、093，607，140.91 其中：人力成本1，753，153.551，745，405.041，730，277.46五、税前利润115，508.94205，733.28192，410.37四、拟派管理项目经理自然情况及主要经历姓 名吴丹妹性 别女出生年月1983.10.13学 历大 专专 业物业管理职 称经 理建设部物业管理经理上岗证（有）获证时间20064主要工作经历：2005年7月2005年12月 都市港湾小区管理员2006年1月万维物业总经办经理助理附物业经理上岗证五、本管理项目管理人员配备情况表姓名职务年龄学历专业管理经验物业管理资格证书王玉芳管理员48大专工民建4年物业管理上岗证附物8、业管理上岗证第三部分物业管理方案第一章 物业管理目的 l、保持和提高物业的完好程度。通过加强对光明佳园小区整体物业的管理养护和对使用人的管理和服务，以防止使用不当，损坏物业。 2、创造良好环境，统筹安排光明佳园小区各项设施的管理养护，强化宣传，对业主进行依法管理约束，共同维护小区环境。 3、维护业主的权益。为了能使业主的物业满足其居住、保值、增值、享受良好服务等目的，加强对业主、住户的行业管理、服务，以达到维护全体业主的整体利益，从而有利于每一位业主。 4、加强对小区实施社会化、专业化、一体化管理，不断提高服务管理质量，维护和提高开发商及本物业公司的社会声誉。5、以良好的售后服务建立光明佳园品9、牌形象，以高附加值回馈业主及开发商，使物业开发、管理处于良性循环。第二章 物业管理原则根据物业管理条例及其实施细则以及有关规定，本着“以区养区、略有节余”和“精干高效、优质服务”的管理原则，执行公司为业主创造安全、文明、优美、舒适的居住环境的质量方针，实行“管、养、修、服务“为一体的综合管理。第三章 物业管理方式成立光明佳园项目管理处，全权负责光明佳园小区项目管理，制订年度管理目标，在经济上实行独立核算自负盈亏，实现小社会效益、经济效益和环境效益的同步发展。第四章 物业管理内容 l、房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙和基础等承重结构部分、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等)的维修、10、养护和管理。(建筑保质保修期之外) 2、房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备等)的维修、养护、管理和运行服务。(设施设备保修期之外) 3、规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、泵房、路灯、自行车房、棚等)的维修、养护和管理。 4、项目配套服务设施的维修、养护和管理。 5、公共环境的卫生清洁。 6、车辆行驶和停泊管理。 7、配合和协助当地公安部门进行安全监控和巡视等秩序维护工作(不含人身、财产保险保管责任)。 8、项目物业管理收支和财务管理。 9、建议发展商和业主选择、购买11、保险。 10、接待、处理有关物业管理方面的投诉、意见和建议。11、沟通、调处与当地物业管理主管部门和其他相关单位的工作关系。12、开展社区文化活动，建设社区精神文明。13、建立、管理物业及业主档案(包括建筑与工程档案、装修档案、维修档案和管理资料等)。第五章 物业管理总体目标和分项目标一、总体目标在管理合同期内将小区管理成“安全、文明、优美、舒适”的高档人文住宅区。二、分项指标 l、房屋及公共配套设施完好率98以上。 2、住宅区内卫生、消杀、环境绿化达标率95。 3、房屋零修、急修及时率99以上。 4、违章发生率1以下，处理率100。 5、管理人员专业培训合格率100 6、业主对物业管理满意率12、90以上，投诉处理率100。第六章 实现物业管理目标的措施 一、管理体制和人员配备1、管理架构我公司拟设光明佳园物业管理处作为公司的外派机构，全面负责南湖佳园小区项目的日常管理动作，统管整个小区的内外事务。公司与管理处每年签订管理目标经济指标责任合同，管理处按综合一体化管理七大服务项目即：房屋管理、秩序维护、车辆管理、清洁卫生、绿化养护、维修、社区文化服务，设立物业部、维修部、秩序维护部、保洁绿化部。 2、管理处职责 1)负责对光明佳园实施综合一体化管理在物业管理业务方面接受公司物业部的指导和监督。 2)按公司标准要求实施管理。 3)完成与公司签订的年度管理目标和经济指标。 4)合理调配人员、13、保持各岗位的分工与协作。 5)定期对房屋、公共配套设施进行维修养护。 6)负责业主住宅或商铺的装修审批、协调违章处理和落实投诉处理。 7)负责开展丰富多彩的社区文化活动。 8)负责拟定小区月工作计划。 9)负责周检工作，并做好记录，接受开发房地产投资开发公司和本公司物业部、业主(住户)和业主管委会的监督检查。 10)负责南湖佳园的安全、防火工作。 11)协调与供水、供电、工商等与物业管理有关部门的关系，有效开展工作。二、移交接管1、移交接管前的准备工作1)成立光明佳园管理处。提前介入管理，拟派管理处主任、管理昂和机电管理人员到位，其他管理人零分步到岗，落实管理用房和员工佰舍，做好各项筹备工作。14、2)成立验收小组。工程技术人员进驻现场，了解住宅区设备设施、熟悉设备的构造、性能、水、电、气管道线路的铺设位置及走向及存在问题；填写有关质量记录，以便尽快得到解决。 A、移交接管验收遗留问题统计表： B、公共配套设施接管验收表： c、公共配套设施接管验收遗留问题统计表： D、机电设备接管验收遗留问题统计表。 2、光明佳园资料的移交接管 1)接管楼宇资料的验证及部分移交的资料A、产权资料项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单； B、市府验收合格资料市建设工程竣工验收证书；市建筑消防验收合格证；市完善配套办公室小区综合验收合格证书；用电许可证；供用电协议书；15、电视共用天线合格证。 C、工程技术资料竣工图-包括总平面图、建筑、结构、水电、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；地质勘察报告；工程合同及开、竣工报告；图纸会审记录；工程设计变更通知(包括质量事故处理记录)隐蔽工程验收签证；沉降观察记录；竣工验收证明书；水、电、卫生器具等设备的检验合格证书；砂浆、混凝土块试压报告；供水试压报告。3、光明佳园接管验收程序1) 开发公司通知本公司接管验收；2) 本公司验收小组按楼宇接管资料的移交核对所接收的资料，签发验收复函；3) 本公司验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施设备等进行竣工验收；4) 对竣工验收中发现的质量问题，由验收小组填写16、各类遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复核；5) 对住宅室内物件无明显不全，符合检验标准要示的房屋，由管理处接收锁匙，承担保管责任； 6) 业主(住户)入住时，由管理员陪同对室内进行全面细致的质量检查，对发现的质量问题经整理后报告开发公司，并要求施工队在限期内逐项返修，经管理处或业主验收后消项； 7)在保修期内，在使用过程中业主(住户)或管理人员发现的由于建筑施工或产品制造上的缺陷时，报告开发公司查验证实后，大中修由开发公司责令施工队更换或返修，小修、急修可委托本公司维修。4、房屋接管验收项目及标准1)验收项目 A、梁、柱、板主体；B、项棚；c、墙面；D、地(楼)面；E、厅房17、；F、楼梯、扶手；G、插座(电器插座、公用电视天线插座、有线电视插座、电话插座)；H、接线盒；I、开关；J、照明灯具；K、供水系统；L、排污管道；M、地漏；N、卫生洁具；0、防盗网(窗)：P、室内配电箱；Q、水表、电表和液化气表。 2)验收标准 住户及房屋内的水电配套设施等，参照建设部ZBP3000l90标准和国家1997年7月颁布的房屋按管验收标准及达到业主(住户)的合理要求。5、光明佳园公共设施接管验收项目及标准1)验收项目：光明佳园住宅区的公共场所、娱乐活动设施及其水电等A、基础设施；B、天面；c、公用天线；D、消防设施(消防栓、消防箱)；E、小区路灯；F、绿化；G、小区道路；H、垃圾箱18、(池)；I、垃圾转运站;J、岗亭；K、 车库； L、 沙井和化粪池： M、 明暗沟； N、 挡土墙、坡； 0、 踏步： P、 台阶： Q、 水池、水箱： R、 信箱；6、工程完善和工程遗留问题处理规定1)工程完善在房屋本体工程竣工进行竣工验收后，才进行的部分公共配套设施的工程完善。2)工程遗留问题在竣工验收和楼宇使用过程中，存在的安全隐患、使用的建筑材料不合格、设计无法达到使用的要求、保修无法解决的设计缺陷等方面内容。3)处理措施 A、物业管理公司对完善配套工程执行监督职能，指定专人作好协调工作； B、对发现的遗留问题及时向物业管理部汇报； c、限制噪音施工时间，确保业主(住户)休息； D、给19、进场施工队人员办理出入证，避免与装修施工人员混淆，确保安全。E、增强秩序维护力量，监督施工队的人员管理：F、施工队离场前，必须到管理公司申请“放行条”，经主管管理员以上人员检查无误，签名后施工队方可撤离小区。 7、业主(住户)入住前筹备工作1)编制入住工作方案管理处正式成立后，管理处主任负责根据公司策划部编写的光明佳园物业管理方案编写入住工作方案，入住工作方案的内容包括以下部分： A、核实光明佳园物业管理方案中拟定的各类人员配备情况；B、根据光明佳园的实际情况和光明佳园物业管理方案中对住宅管理的要求以及要达到的标准，拟定光明佳园入住后在加强治安、车辆管理、垃圾收集等方面的配套改进意见或装修C、20、拟定办公用房和员工宿舍的装修方案：D、拟定物品采购计划；E、制定入主流程。2）准备入住资料A、根据公司手册和光明佳园实际情况编写和印刷住户手册、业主临时公约、防火公约；B、印刷公布市政府颁布的沈阳市相关管理规定。8、业主入住管理入住流程图：验证 发放资料 交费 锁匙发放 验房1)验证A、开发公司发出的入住通知单原件、购房或租赁合同复印件一份； B、业主及家庭成员(或同住人)身份证复印件一份；C、业主及家庭成员(或同住人)一寸照片一张。2)资料发放与保管A、发给业主保存的资料： 住户手册； 业主临时公约： 住宅区室内装修管理规定； 防盗网和防盗窗管理规定； 收费项目一览表： B、发给业主填写并需21、回收的资料 业主临时公约：经业主和管理处签约后，业主和管理处双方各保留一份； 业主家庭情况登记表：装修申请表：住房申请装修时填写，原件留管理处存档。 C、管理处按业主(住户)的栋号和房号进行档编号，档案中包括： 入住验房表： 业主家庭情况登记表： 装修申请表。3)交费 A、按入住通知单发出的日期为准收费；B、搬迁押金 办理入住手续时交纳； 住户搬迁完毕，凭搬迁押金收据办理退款手续；C、水电押金 办理入住时交纳； 在供电局和自来水公司办理接管托收后，住户凭押金收据办理退款手续。4)锁匙发放5)验房：按本公司房屋保修工作程序规定执行三、日常管理运作 1装修管理 1)对业主提出的二次装修进行程序化的22、管理；首先对业主提出的装修申请时进行审批，对施工人员办理相关出入证件，在小区的进出和施工作业时间内，便于管理。 2)对房屋结构的管理 A、不得改运承重墙、梁、柱、包括凿、打、挖等。 B、不得在地面开槽。 C、不得在窗台和地面凿打或钉入大号螺丝，以免渗水。 D、不得擅自改变房屋的使用用途。 E、面要拆墙应严格按照装修审批表申报的项目进行。 3)施工时间：每日上午8时至12时，下午2时至7时4)装修期间，施工单位应配备手提式灭火器。 2、秩序维护。采取人防、技防和宣传相结合的原则，确保南湖佳园随时处于安全状态。 1)加强制度落实。 A、加强岗位。拟设固定岗、流动哨和巡逻队，主要出入口24小时全方位23、检查，明确责任区，划分责任人。 B、坚持查岗制度。管理处主任不定期查岗，并根据查岗情况给予通报，漏岗、偷懒者按公司规定处罚。 C、加强住宅区内流动人员及外来人员管理和防范，建立流动人员档案，并定期核查。 D、落实安全责任制，明确责任人。公司与管理处、管理处与秩序维护队长签订秩序维护目标管理责任书，明确责任和工作标准，并分级跟踪验证、考评。同时，各级领导又是防火责任人，全体护卫员、车辆管理员都是义务消防员和应急分队队员。 3、清洁卫生。 质量标准：A、地面无杂物垃圾、道路无泥沙、无杂草、无积水、楼梯口无杂物、蜘蛛网。地面每天清扫两遍。B、所有公共场所无杂物垃圾。每日清扫一次。C、楼道保洁无杂物、24、无乱张贴、无乱堆放、扶手无尘。每天擦试一次，每周拖洗一次。D、单元门前垃圾桶干净、整洁、无味、无污迹。每天清理一次。4、绿化管理1)绿化人员对草坪内杂草每半月清除一次2)草坪根据气候、旱情酌情浇水次数。3)每日检查虫害情况，发现虫害及时进行消杀治疗。4)每月对草坪进行一次修剪。5)每季度对草坪进行一次施肥。6)对枯死、病死的草坪及时补种。7)每日填写绿化巡查记录。5、社区文化我公司关于社区文化建设的理念。对所服务社区全年度的文化、体育活动进行统筹制定。并由专门物业管理人员推动执行，努力营造关爱、亲合、健康、环保等的高尚社区文化，创造文明的社区生活方式。通过社区活动，使住户对社区公约的遵守成为自25、觉的行为。通过社区活动，增进邻里感情、建立友善、亲和、包容的邻里关系。通过社区活动，增强住户的健康意识和自觉运动；通过社区活动，宣传新的社区消费意识，实现新的生活方式。第四部分 物业管理费用测算一、管理费用1、人员编制和工资标准部门职务人数工资标准合计综合管理部项目经理13,0003,000管理员11，5001，500财务部出纳11,2001,200工程部维修工4 1,2004，800 绿化保洁部绿化保洁员5 6503,250维护部队长1900900维护员97506,750合计2221,4002、保险费：社会保险总计为工资总额的321，其中：养老保险19；失业保险2；工伤保险05；医保8，工会26、经费2；生育险O621,400元月321=6,869.4元月3、福利费：21,400元月14=2,996元月4、办公费用序号项 目常年（元）1管理人员服装费用（300元/人3人）3年3002维修、保洁人员工作服（400元/人.套2套9人）3年2,4003保安制服（800元/套.人10人）3年2,6674办公用品、电话费、水电费（150元/月12月）1,8005节日装饰费20006经理手机补贴150元/月12月18007社区文化活动费（每年开展四次社区文化活动）12008合 计12,1671013.9元/月二、消防设备(灭火器)： 1,000元年12月=83元月三、化粪池清掏费：O.1元54，427、86.7912月=454.06元月四、能源消耗费：2200.33元/月1、电费 ：1200.33元/月1）路灯及草坪灯：4千瓦5小时/天30天0.79元/千瓦=474元/月2）物业用房照明：0.16千瓦8小时/天30天0.79元千瓦=30.34元/月3）监控：1.2千瓦24小时/天30天0.79元/千瓦=682.56元/月4）消防泵: 30千瓦2小时/年0.79元/千瓦12月=3.95元/月5) 风机正常检查电费: 6千瓦2小时/月0.79元/千瓦=9.48元/月2、水费绿化保洁：1000元月五、低值易耗品摊销名称单位数量单价（元）金额（元）办公用品饮水机只2300600电 话部315045028、标 识套若干200工程用品1.5米铝合金梯只2300600万用表（带电流表）只1150150应急水泵只140040050米卷筒式线板副1400400便携式工具箱只5100500应急灯只2100200冲击钻只1800800电 锤只112001200熔接器只13003003米铝合金梯子只1500500管钳套1300300管道疏通机部110001000其他工具若干500保洁用品垃圾车辆1950950其他用品若干300保安用品对讲机只8150012000橡胶警棍根530150应急灯只2100200小件易耗品若干200合 计21900年摊销（低值品按3年摊销）73007300/12=608.33元/月六29、固定资产折旧费用序号项目数量支出（元）1办公家具若干50002电脑2100003打印机16004档案柜550025005合 计18100年折旧（按5年期限，残值10%）3258271.5元/月七、公共设施施设备维修保养费:1600元/月八、不可预见费:1500元/月一至六合计：38，996.52元月八、税金：38，996.52元月5.55=2，164.31元月九、利润：38，996.52元月5= 1，949.83元月 费用总合计43，110.66元月,住宅建筑面积44，692.68平方米，折算到每月每平方米建筑面积为0.96元。 电梯部分：电梯费用收入：12元/人/月342户3人/户=12，312元/月电梯费用支出：14,058.8元/月1.电梯年检维保费： 15000元/年.部 7部12月=8,750元/月2.电梯电费：56千瓦4小时/天30天0.79元/千瓦=5,308.8元/月电梯费用差额：12，312元/月-14,058.8元/月=-1,746.8元/月电梯费用不足部分由铁路局补贴，以确保电梯正常运行。20 - -