1、河南鹤壁市商业项目市场调研及定位分析报告（草河南鹤壁市商业项目市场调研及定位分析报告（草）2011/07谨呈谨呈鹤壁市广源置业有限公司鹤壁市广源置业有限公司总监制：吴永康（总经理）总编撰：郑爽（设计总监）撰写：唐亚萍（市场部经理）王欣（市场部主管）刘新宇(规划部设计师）HPEG BUSINESS ESTATE WORKS报告结构报告结构报告结构报告结构第一章 城市背景研究第一章 城市背景研究第二章 商业市场研究第三章 项目本体分析第四章 项目发展机会第二章 商业市场研究第三章 项目本体分析第四章 项目发展机会第五章 项目总体定位第五章 项目总体定位首先将从外因（城市背景、商业市场）及内因（项目2、本体）两个大的方面来挖掘本案的市场机会首先将从外因（城市背景、商业市场）及内因（项目本体）两个大的方面来挖掘本案的市场机会项目本体项目本体项目本体城市发展机会项目本体城市发展机会城市发展机会城市发展机会外因外因内因内因本案机会挖掘本案机会挖掘p 项目本体本案位置及周边状况本案位置及周边状况p 宏观层面分析解构城市宏观背景宏观层面分析解构城市宏观背景p 微观层面分析城市商业发展状况第一章 宏观背景研究第一章 宏观背景研究鹤壁城市概况鹤壁城市概况1.1区域人口状况区域人口状况1.2区域消费水平区域消费水平1.4区域交通状况区域交通状况1.5区域发展前景区域发展前景1.6小结小结1.7区域经济水平区3、域经济水平1.31.1鹤壁城市概况鹤壁城市概况n 鹤壁市1957年因煤建市，其西临太行山，东瞰黄河平原。与安阳、濮阳、新乡接壤n 现辖浚县、淇县两县和鹤山区、山城区、淇滨区三个区及一个经济技术开发区。全市总面积2182平方米，第六次全国人口普查全市常住人口约157万人n 项目所在区域山城区面积176平方千米，人口约23万人鹤壁位于河南省北部，与安阳、濮阳、新乡接壤1.2区域人口状况区域人口状况区域人口稳定，以中青年、消费能力较强的消费群体占比较高5.6967.2127.1第五次人口普查第五次人口普查第五次人口普查第五次人口普查比例（比例（比例（比例（%）按年龄分组按年龄分组按年龄分组按年龄分组4、第六次人口普查第六次人口普查第六次人口普查第六次人口普查比例（比例（比例（比例（%）0 0-1414岁岁岁岁22.4922.491515-6464岁岁岁岁70.856565岁以上岁以上岁以上岁以上6.66区域范围内人口年龄结构比例统计表区域范围内人口年龄结构比例统计表141.9142.6143.66156.9130135140145150155160200720082009201023.113.127.266.526.90.020.040.060.080.0山城区鹤山区淇滨区浚县淇县鹤壁鹤壁2007-2010年常住人口数量（万人）年常住人口数量（万人）2010年鹤壁各区县人口数量（万人）年鹤壁5、各区县人口数量（万人）n 第六次人口普查中，15-64岁占比达到70.85%，表明区域以青年、中年年龄段为主要客群，是本地区常住人口中购买力最强的消费群体，是各服务行业最为有效的支撑n 另外同第五次全国人口普查相比，15-64岁人口的比重上升3.64个百分点，中青年人口稳定增长中青年人口稳定增长n 同2000年第五次全国人口普查相比，每10万人中具有大学文化程度的由2940人上升为5685人,增加了近2倍，区域人口文化水平大力提升区域人口文化水平大力提升共共36.2万人万人1.3区域经济水平区域经济水平与省内各城市GDP相比，鹤壁排名较为靠后，但其增速较快，在省内各城市中居第三位，经济水平正在6、稳步增长278.0342.4377.5427.718.2%13.5%12.8%13.2%0.0100.0200.0300.0400.0500.020072008200920100.0%5.0%10.0%15.0%20.0%GDP（亿元）增速（%）55.067.580.093.518.1%22.7%18.6%18.3%0.020.040.060.080.0100.020072008200920100.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%社会消费品零售总额（亿元）增速（%）鹤壁鹤壁2007-2010年年GDP鹤壁鹤壁2007-2010年社会消费品零售总额年社会消费品零售总额n 鹤壁7、2010年GDP达到427.7亿元，比上一年增长13.2%n 鹤壁2010年社会消费品零售总额达到93.5亿元，比上一年增长18.3%n 鹤壁的社会消费品零售总额约占GDP的21.9%鹤壁与河南省内城市鹤壁与河南省内城市2010年年GDP对比对比4000.02321.21955.81312.8 1312.1 1311.31247.61227.91181.51140.01092.2930.2874.4774.8682.0343.41055.5427.713.2%11.6%13.3%11.2%13.1%11.9%11.1%14.2%12.0%11.8%12.6%13.3%11.4%14.7%11.8、6%12.2%13.0%13.2%0.0500.01000.01500.02000.02500.03000.03500.04000.04500.0郑州洛阳南阳许昌平顶山安阳焦作周口新乡商丘信阳驻马店开封三门峡濮阳漯河鹤壁济源0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%生产总值(亿元)增长（%）1.4区域消费水平区域消费水平城市消费水平不断提升，物质生活不断丰富，消费者形态开始向更高层级转变1249113628150591091220.1%14.5%9.1%10.7%040008000120001600020072008200920100.0%5.0%10.09、%15.0%20.0%25.0%城镇居民人均可支配收入增速（%）694476838696993116.3%10.6%13.2%14.2%02000400060008000100001200020072008200920100.0%3.0%6.0%9.0%12.0%15.0%18.0%城镇居民人均消费性支出增速（%）鹤壁鹤壁2007-2010年城镇居民人均可支配收入鹤壁年城镇居民人均可支配收入鹤壁2007-2010年城镇居民人均消费性支出年城镇居民人均消费性支出n 2010年鹤壁城镇居民人均可支配收入达到15059元，同比增长10.7%；消费性支出达到9931元，同比增长14.2%n 与省内各城10、市城镇居民人均可支配收入相比，鹤壁居11位1889717639164811639416208157811575215171151381507714769141771370213695133481267815032150597.2%10.6%10.0%10.7%10.1%10.5%11.2%8.2%10.2%11.7%10.3%11.5%11.3%11.2%7.9%11.0%7.6%10.5%02000400060008000100001200014000160001800020000郑州洛阳济源安阳平顶山焦作新乡许昌濮阳南阳鹤壁三门峡漯河商丘驻马店开封信阳周口0.0%2.0%4.0%6.0%811、.0%10.0%12.0%14.0%城镇居民人均可支配收入（元）增速（%）鹤壁与河南省内城市鹤壁与河南省内城市2010年城镇居民人均可支配收入对比年城镇居民人均可支配收入对比1.5区域交通状况区域交通状况鹤壁多条高速公路、铁路纵贯南北，正在成为豫北”十“字综合交通的中心n 鹤壁整体外围交通便利，通讯发达，区位优势明显；整体外围交通便利，通讯发达，区位优势明显；拥有国家南北交通大动脉京广铁路、京港澳高速公路、京广107国道、以及在建的时速350公里京港高铁高速客运专线、纵贯南北，鹤濮高速公路、壶台公路横穿东西n 多条高速公路、铁路均通过新区，从项目所处位置来看，外围交通状况较为欠佳G107京港澳12、京港澳鹤濮高速鹤濮高速京广铁路京广铁路项目位置项目位置1.6区域发展前景区域发展前景目前项目所属区域山城区面临旧城改建，未来城市整体环境、市政、交通系统将全面提升n 鹤壁未来将加速发展淇滨区，努力提高山城区、鹤山区，积极发展两县城，点轴开发，带动全面，形成以新区为中心，以老区和淇县、浚县县城为内环形成以新区为中心，以老区和淇县、浚县县城为内环，以焦作、新乡、濮阳、安阳等城市为外环的豫北城市群和经济圈以焦作、新乡、濮阳、安阳等城市为外环的豫北城市群和经济圈n 在鹤壁城市总体规划(2007-2020)中确定改造提升的旧区包括鹤山区和山城区，总面积为2695.8公顷n 城市旧区改造更新措施1.以环境13、建设和市政改造，带动地区的更新2.完善公交系统，缓解交通压力3.疏解居住人口，降低人口密度，提升居住质量4.加快城中村改造，提升整体居住水平5.调整优化用地布局和结构6.完善道路系统和改善环境老区改造提升老区改造提升新区加速发展新区加速发展1.7小结小结城市地位城市地位经济发展经济发展城市人口城市人口 鹤壁市西临太行山，东瞰黄河平原。与安阳、濮阳、新乡接壤 城市整体外部交通良好，将会成为豫北“十”字交通中心，项目外围交通状况欠佳城市发展潜力大本地化特色强城市发展潜力大本地化特色强未来发展未来发展 经济稳定快速增长，GDP总量历年保持12%以上的增长率，社会消费品零售总额历年保持18%以上的增长14、率 区域人口稳定，以中青年、消费能力较强的消费群体占比较高 项目所属区域人口达到23万人 项目所属区域正在面临改造，整体城市环境、交通系统将会有飞跃式提升，对本案未来发展起到一定有利影响第二章 商业专题研究第二章 商业专题研究区域商业环境区域商业环境2.1区域商业格局区域商业格局2.2未来新增商业未来新增商业2.3区域商业展望区域商业展望2.42.1区域商业环境区域商业环境由于鹤壁老区与新区距离的关系，新老区的商业较难共享，两区商业以主干道发展起来，老区商业分布集中，形成市级核心商圈红旗街商圈，新区商业分布较散，目前形成三个商圈n 山城区：山城区：作为鹤壁原有的行政中心，商业起步较早，以红旗街15、渐渐发展成为鹤壁传统的核心商业区，商业类型丰富，辐射客群广泛n 淇滨区：淇滨区：作为鹤壁市的新区，其商业主要随着住宅的建立逐渐发展起来，较老区来说商业虽起步较晚，但总体设施环境较好。目前主要以百货+超市为主，辅以家居、家具、家电专业市场等，满足新区常住人口的消费需求红旗街商圈红旗街商圈淇滨大道大圈淇滨大道大圈黄河路商圈黄河路商圈鹤煤大道商圈鹤煤大道商圈2.1区域商业环境区域商业环境通过对鹤壁市商业市场的研究，从新区商业环境、设施、业态、未来新增商业等方面与老区相比，整体水平逐渐提高，老区商业对新区的辐射强度将减弱n 新老区商业对比新老区商业对比 山城区：山城区：商业环境：商业环境：商圈形成时间16、较久，整体商业设施较陈旧落后，且较为混乱商业设施：商业设施：大型商业较少，临街商铺多，商业模式趋于低端形式；业态多以服装购物为主，缺少中高端商务餐饮及连锁快餐未来发展：未来发展：仍以红旗街商圈为单一中心 淇滨区淇滨区商业环境：商业环境：商业起步较晚，但整体商业环境较好商业设施：商业设施：大型商业较多，以百货（含超市）为主未来发展：未来发展：随着未来新增商业的入市，鹤煤大道有望形成新区的商业中心，商业辐射力进一步加强红旗街商圈红旗街商圈红旗街商圈商业业态丰富，但多为传统低端商业模式，商业模式及环境急需升级换代，也符合政府改造提升区域环境的政策百姓量贩百姓量贩银座超市银座超市地王广场地王广场银座商17、城银座商城温州鞋城温州鞋城红旗服装市场红旗服装市场夜明珠服装广场夜明珠服装广场友谊服装城友谊服装城/鞋城鞋城海峡手机连锁海峡手机连锁家电城家电城餐饮、娱乐专业市场百货超市商业步行街餐饮、娱乐专业市场百货超市商业步行街n 纵观商圈业态分布，可以看出专业市场：专业市场：主要以低端服装类市场、电子家电产品占比较多，同类竞争激烈n 超市：超市：大型超市仅银座一家，但社区型超市百姓量贩分布较广，也足以满足区域内消费者日常消费品需求n 百货类：百货类：仅一家，业态分布较为传统，以服装购物为主佳美电城佳美电城王府饭店王府饭店外滩外滩NO88酒吧酒吧2.2区域商业格局区域商业格局-红旗街商圈业态汇总红旗街商圈18、业态汇总n 休闲娱乐：以电玩、酒吧、桌球、KTV为主，类型较为丰富，分布广泛，表示市场对娱乐业态有一定需求n 餐饮：多以私人经营为主，知名连锁快餐仅有肯德基、德克士，缺少中高端商务餐饮及快捷类餐饮n 住宅底商：只要临街就有底商，分布极为广泛，多以经营日用品、服装、餐饮等业态为主勇者电玩城勇者电玩城银座商城、地王广场作为红旗街商圈的核心商业，对租金拉动作用极其明显，其本身租金最高，往商圈两端则逐渐降低红旗街红旗街低高高低低高低低低高低高高低低高低低低高春雷路长风路春雷路长风路1.5元元/天天3.0元元/天天1.5元元/天天1.5元元/天天7.7元元/天天地王广场银座商城地王广场银座商城1.5元元19、/天天3.0元元/天天2.2区域商业格局区域商业格局-红旗街商圈租金汇总红旗街商圈租金汇总n 一层一层最佳位置租金最佳位置租金n 在针对商圈的业态和租金进行汇总分析之后，接下来将对商圈具体情况进行分析2.2区域商业格局区域商业格局-红旗街商圈红旗街商圈红旗街商圈范围主要以春雷路、红旗街、长风路为基础，红旗街基本处于“众星拱月”的状况n 本商圈从商业区隔来说，可以分为西（与春雷路交接区域）、核心、东（与长风路交接区域）三个部分本商圈从商业区隔来说，可以分为西（与春雷路交接区域）、核心、东（与长风路交接区域）三个部分红旗街商圈红旗街商圈商圈西段商圈核心商圈东段商圈西段商圈核心商圈东段商圈西段（与春20、雷路交接区域），商业类型多为临街商铺，以服装、电子产品为主力业态，辅以少量餐饮娱乐业态 春雷路42平米临街商铺转让，转让费10万元，租金2000元/月，租金约1.6元/天 租金呈现春雷路越往红旗街靠近越高，两边低 周边大多商业为住宅底商或为单位公共所有，几乎无可售商业租金状况租金状况 现有临街商铺为一层，春雷路有个别转让铺位，红旗街西段无空置铺面，无出让或转租铺面经营状况经营状况 百姓量贩超市、海峡手机连锁、斯得雅男装、外滩NO88酒吧核心商业核心商业 建设符合鹤壁市场消费水平的临街商业，包含服装、电子、台球、电玩、酒吧、台球厅等商业业态定位商业业态定位 以复合型业态组合，主营服装、电子产品，21、目标市场定位锁定市区不同客群的服装、电子产品、日用品、娱乐需求市场市场定位市场定位 临街商铺商业形式商业形式红旗街西（与春雷路交界区域）商业红旗街西（与春雷路交界区域）商业商圈西段商圈西段百姓量贩百姓量贩海峡手机连锁海峡手机连锁本案本案表示临街商铺2.2区域商业格局区域商业格局-红旗街商圈西段红旗街商圈西段商业形式：商业形式：临街商铺 商铺规格：商铺规格：底商多集中于25-50平米，少量100-200平米；大型商业：如百姓量贩超市约800，海峡手机连锁约500 商业业态及档次：商业业态及档次：主营服装及电子产品，配有服装品牌专卖，总体产品中低端 综述：综述：总体来看西段业态较为丰富，但多为独立22、一层商铺，没有形成总体起不到连带效应，影响力不大。因为此处为鹤壁核心商圈，商户多为经营多年的经营者，但凡购物就需来此，所以总体生意尚可临街店铺临街店铺临街店铺临街店铺临街店铺临街店铺临街店铺临街店铺百姓量贩百姓量贩海峡手机连锁海峡手机连锁2.2区域商业格局区域商业格局-红旗街商圈西段红旗街商圈西段商圈核心位置为传统商业类型，人流量最大最密集，拥有商圈唯一一家商业步行街以及其大主力店百货商场，主要以服装为核心业态，业态种类相对集中 地王广场二层拥有少量空置、出让或转租铺面经营状况经营状况 银座商城（百货+超市）、地王广场、龙升生活广场（温州鞋城+龙升超市）核心商业核心商业 建设符合鹤壁市场消费水23、平的百货大厦、商业街、超市等业态分布业态分布 主营服装百货，目标市场锁定市区不同客群零售消费品需求市场，以地方知名品牌为主营方向，开启地方性核心商业经营模式市场定位市场定位 百货+大型超市+商业街+鞋城+服装专业市场+临街商铺商业形式商业形式红旗街商圈核心位置红旗街商圈核心位置商圈核心商圈核心地王广场地王广场银座商城银座商城龙升生活广场龙升生活广场商圈核心商圈核心本案本案表示临街商铺2.2区域商业格局区域商业格局-红旗街商圈核心红旗街商圈核心地王广场商业步行街，前身为鹤壁市商业步行街，在地王广场前是鹤壁市商业氛围最好的商业步行街。其由A、B、C三区组成，A区为主力店，最早由河南联华整体购买经营24、，2010年被银座商城收购重装开业，B、C与A区共通2.2区域商业格局区域商业格局-红旗街商圈核心红旗街商圈核心地王广场银座商城地王广场银座商城 2005年开业时间开业时间 一层：40铺位，分位置租金2500-5000元/月，约2-4元/天 二层：30铺位，分位置租金400-600元/月，约0.4-0.7元/天租金状况租金状况 一层经营情况较好，二、三层靠近银座商城尚可，其余区域较差经营状况经营状况 商业步行街市场定位市场定位 总体地上两层，局部三层的连廊式商业街建筑形态建筑形态 总建面约61214平米（其中银座商城约21000平米）规模规模2.2区域商业格局区域商业格局-红旗街商圈核心红旗街25、商圈核心地王广场商业步行街开业时间较早，已形成一定的固定消费客群，总体经营状况较好地王广场商业步行街没有明显业态分布，一层主营服饰，二层也是服饰、鞋为主，以及少量饰品、餐饮、休闲娱乐业态分布在二、三层 后期运营管理跟不上，后期运营管理跟不上，某些部分在经营不善的情况下没有做出调整，如二层以上业态与一层差距不大，没有形成特色，很难吸引客流往上走 一层与二层的扶梯平时基本不开通一层与二层的扶梯平时基本不开通，大多数消费者不愿上到二层以上消费，致使二层租金与一层相差五至六倍，且空置较多市场缺陷市场缺陷 商业氛围浓厚，商业氛围浓厚，其前身鹤壁市商业街就是鹤壁市人气最旺的商业街 依托地理优势发展起来的地26、王广场的定位、管理等比较切合鹤壁市实际情况地王广场的定位、管理等比较切合鹤壁市实际情况市场卖点市场卖点综述：综述：虽然前期定位具有一定特色且符合市情，但在后期运营管理方面也仍需重视，把控项目的经营质量，才能达到商业项目的长期盈利目的虽然前期定位具有一定特色且符合市情，但在后期运营管理方面也仍需重视，把控项目的经营质量，才能达到商业项目的长期盈利目的2.2区域商业格局区域商业格局-红旗街商圈核心红旗街商圈核心银座商城作为地王广场的主力店，是连锁百货店，具备一定连锁效应，开业时间不长，正处于培养期 2011年1月22日开业时间开业时间 扣点/租金二选其一 一层：化妆品扣点13%，保底1.5万元 一27、二层饰品租金：230元/月，约7.7元/天租金状况租金状况 内部统一运营管理，有部分商铺自主经营 为山城区唯一一家百货店，属招商引资企业，目前负一层生意较好，二层以上较差经营状况经营状况 以百货业态为主，辅以大型超市，在以中端商品经营的同时，辐射整个鹤壁市区及周边区域市场定位市场定位 地上四层，地下一层建筑形态建筑形态 总建面约21000平米,超市约5000平米规模规模2.2区域商业格局区域商业格局-红旗街商圈核心红旗街商圈核心目前银座商城正在进行业态调整，将二层原有滔搏运动调整至负一，男装比例减少（仅三家），以后商场将主要针对女性消费者n 商场在经营过程中需要根据实际运营情况作出相应调整，目28、前银座二层引进时尚女装品牌，增加女装拥有量，扩大对女性消费者的影响。目前二层大部分面积正处于装修期间，商场整体经营、形象及环境均受一定影响n 业态分布主要以零售购物为主，缺少餐饮、休闲娱乐业态楼层业态分布楼层业态分布 家电、家纺、童装、儿童娱乐F4 淑女装、时尚饰品、季节单品F3 业态调整后将是女装、羊毛羊绒、内衣F2 化妆品、黄金珠宝、手表、皮具箱包、男装、快餐F1 超市、运动休闲、鞋、药店B12.2区域商业格局区域商业格局-红旗街商圈核心红旗街商圈核心从银座商城品牌分布来看，服装区虽有一些中高档品牌，但总体知名度差，无法达到吸引人气的目的童装：巴布豆、乖乖虎儿童娱乐：孩子堡家电：海尔、美的29、海信、创维家纺：凯蒂、梦飞F4淑女装：ONLY、VERO MODA、艾格、诺曼琦、秋水伊人、伊莎贝尔、千百惠、阿依莲、摩高F3羊毛羊绒：恒源祥女装业态正在调整中F2珠宝：老凤祥、中国黄金、周大生化妆品：珀莱雅、自然堂、美宝莲男装：杰克琼斯、劲霸、斯得雅箱包：金利来F1超市：银座超市鞋：鞋柜、奥康、蜘蛛王运动休闲：361以纯、李宁、佐丹奴、美特斯邦威、乔丹药店：同仁堂B1代表品牌代表品牌2.2区域商业格局区域商业格局-红旗街商圈核心红旗街商圈核心商圈东段，以小商品市场类型为主，满足低端消费群对服装、鞋类的需求少量转让铺面经营状况经营状况长风路与红旗路交叉口10平米铺位，租金1500元/月，约030、.5元/天租金状况租金状况夜明珠服饰广场、友谊服装城、友谊鞋城、佳美电器、家电城等核心商业核心商业服装、鞋、电子产品、电子产品业态分布业态分布以低端服装、鞋为主，辐射市区及周边区域低端消费者需求市场定位市场定位服装市场+鞋城+电子市场+临街店铺商业形式商业形式红旗街商圈东段（与长风路交接位置）红旗街商圈东段（与长风路交接位置）本案本案夜明珠服饰广场夜明珠服饰广场商圈东段商圈东段家电城家电城友谊服装城友谊服装城表示临街商铺2.2区域商业格局区域商业格局-红旗街商圈东段红旗街商圈东段商业形式：商业形式：临街商铺 商铺规格：商铺规格：临街多在10-100平米，多集中于10-30平米，商场内铺面积在131、5-30平米 商业业态及档次：商业业态及档次：主营服装、鞋城，产品较为低端 综述：综述：商业建筑总体外立面及内部装修一般，整体购物环境较差，商业设施急需升级换代多数商场因为经营调整的原因，致使每层商业各有不同，如正弘百货：一层为小百货（日用品、服装、珠宝首饰、蛋糕店组成）、二层为夜明珠服饰广场、三层为奥博数码广场、四层为飞舞健身俱乐部；业态之间联系较少，客群各有不同，很难起到带动作用友谊服装广场内部友谊服装广场内部夜明珠服饰广场夜明珠服饰广场临街店铺临街店铺友谊服装广场友谊服装广场家电城家电城2.2区域商业格局区域商业格局-红旗街商圈东段红旗街商圈东段在分析完老区商业状况之后，接下来将对淇滨区32、商业进行分析新区商圈范围主要以淇滨大道、红旗街、鹤煤大街为基础，商业以百货商场为主n 新区商业虽说较散，但都以主干道兴鹤大街为主发展起来。现有大型商业多以百货定位（含超市），辅以少量专业市场n 淇滨大道商圈：淇滨大道商圈：新春时代广场、裕隆购物中心n 黄河路商圈：黄河路商圈：燕莎购物广场、世纪广场商业街n 鹤煤大道商圈：鹤煤大道商圈：裕隆福田生活广场、正阳家居城2.2区域商业格局区域商业格局-新区商圈分析新区商圈分析黄河路商圈黄河路商圈鹤煤大道商圈淇滨大道商圈鹤煤大道商圈淇滨大道商圈裕隆购物中心裕隆购物中心新春时代广场新春时代广场世纪广场商业街世纪广场商业街燕莎购物广场燕莎购物广场裕隆福田生活33、广场裕隆福田生活广场正阳家居城正阳家居城世纪广场商业街4正阳家居城5新春时代购物广场6裕隆福田生活广场3裕隆购物中心2燕莎购物广场1商场经营状况排名商场经营状况排名新区商业类型多以百货业态为主，辅以少量专业市场，同类业态竞争激烈n 可以说新区大型商业几乎千篇一律，百货（含超市）分布于各个商圈，满足新区消费者的消费需求n 新区商业在一定程度上高于老区，无论是百货业态数量还是品牌、档次、商场内部组合（拥有美食广场、电玩等餐饮、娱乐业态）2.2区域商业格局区域商业格局-新区商业类型汇总新区商业类型汇总裕隆购物中心裕隆购物中心新春时代广场新春时代广场世纪广场商业街世纪广场商业街燕莎购物广场燕莎购物广场34、裕隆福田生活广场裕隆福田生活广场正阳家居城正阳家居城新世纪家具城新世纪家具城苏宁电器苏宁电器百货专业市场商业街百货专业市场商业街百货商场租金高于商业街、家居专业市场，但各家百货商场租金高低主要取决于其自身经营状况2.2区域商业格局区域商业格局-新区商业租金状况汇总新区商业租金状况汇总淇滨大道淇滨大道兴鹤大街兴鹤大街新春新春 3.0元元/天裕隆福田天裕隆福田 4-6元元/天世纪广场商业街天世纪广场商业街 1.3-2元元/天天黄河路鹤煤大道黄河路鹤煤大道裕隆裕隆 6.7元元/天天华夏南路华夏南路燕莎燕莎 7.0元元/天正阳家居城天正阳家居城 1.3元元/天天n 老区黄金商铺（银座商城）一层租金能达35、到约7.7元/天，略高于新区百货商业的黄金商铺租金n 整体租金水平比较：新区略高于老城区n 一层一层最佳位置租金最佳位置租金 2010年5月19日开业时间开业时间租金/扣点二选其一 一层：91元/月；二层：77元/月；三层：63元/月 扣点：饰品（F2）男装（F3）16%；保底：楼层相应租金x店铺面积x75%；相当于租金打75折 管理及物业费含在租金及扣点里，保障金5000元 扣点月结，租金年缴租金状况租金状况 整体经营较差，二、三层空置约80%经营状况经营状况 百货（含超市）市场定位市场定位 地上一至五层建筑形态建筑形态 总建面2.5万平米规模规模新春时代广场由武汉新春投资集团投资，属于鹤壁36、市政府招商引资重点项目，商场刚经营一年多，大多商户合约到期，由于经营状况不佳选择撤店，目前商场基本处于重新招商期间2.2区域商业格局区域商业格局-淇滨大道商圈淇滨大道商圈淇滨大道商圈淇滨大道商圈新春时代广场裕隆购物中心新春时代广场由于经营状况的不理想，商家也替换了运营团队，进行了动线布局的调整，如一层增加了临街店铺，二、三层增加扶梯、通道，减少死角n 造成其经营状况不理想主要是因为以下三个方面原因：造成其经营状况不理想主要是因为以下三个方面原因：管理方面：管理方面：之前商场聘请的商业运营团队专业度不高，导致商场经营状况每况愈下定位方面：定位方面：定位不清晰，高中低档品牌混杂一起，降低了商场档次37、，同时影响客户消费心理规划方面：规划方面：动线布局不合理，造成死角较多n 一个商业项目的成功与否与其前期的市场定位、规划以及后期的运营管理都是密不可分、缺一不可的蓝波湾超市安踏、特步、匹克、圣玛田、乔丹爱都、纤丝鸟、波司登女装：元田、如缤、三彩、茵佳妮内衣：浪莎、曼诗婷化妆品：色彩地带、梦妆、妮维雅珠宝首饰：郑明明、金克拉钻石、戴梦得、金大福、老凤祥、中国黄金鞋：骆驼、公牛世家、木林森、意尔康、袋鼠、威豹快餐：德克士（即将开业）品牌分布品牌分布业态分布业态分布楼层楼层服装平价市场、儿童乐园、美食广场（目前撤场中）、电玩城（目前装修中）超市男装、运动休闲女装、内衣珠宝首饰、化妆品、男女皮鞋、钟表38、数码、快餐F4F5F3F2F12.2区域商业格局区域商业格局-淇滨大道商圈淇滨大道商圈 2010年9月12日开业时间开业时间 租金、扣点均可 二层档次较高男装：扣点10%一层饰品：租金约200/月/租金状况租金状况 人流量大，超市、美食广场经营状况良好，服装区较差经营状况经营状况 百货（含超市），中端市场定位市场定位 地下一层至地上四层，分东西两部分建筑形态建筑形态 总建面1.8万平米规模规模紧邻新春时代广场的裕隆购物中心为当地商业连锁企业，成立于2002年1月8日，目前是鹤壁市最大的专业化零售连锁企业，有一定知名度，总体经营状况较好2.2区域商业格局区域商业格局-淇滨大道商圈淇滨大道商圈淇滨39、大道商圈淇滨大道商圈新春时代广场裕隆购物中心西区西区裕隆购物中心经营种类齐全，但无主打品牌，不能吸引高档消费群体，且东区服装区杂类品牌多，使客户产生消费抗性运动休闲：森马、华之旭、潮潮流前线、北美风、张扬内衣：古今、花雨伞、世王、羊毛羊绒：恒源祥、珍贝、鹿王、中性休闲、羊绒羊毛、内衣、美食广场、电玩、儿童娱乐F4女装：阿依莲、香影、千百惠、衣香丽影、维格西区：少淑装、贵妇装东区：服装、鞋类杂牌品牌类F3男装：斯得雅、九牧王、恒源祥、雅戈尔、花花公子、培罗蒙、老人头、鳄鱼、骆驼、梦特娇、红蜻蜓西区：绅士服饰、中式休闲、运动休闲、男鞋男包东区：裕隆超市熟食、生鲜类F2鞋：百丽、达芙妮、戴安娜、动力40、足、特丽雅珠宝首饰：周大生、中国黄金西区：化妆品、珠宝首饰、鞋东区：裕隆超市副食品区F1胜道体育：阿迪达斯、耐克、匡威、李宁、安踏、袋鼠、361、鸿星尔克运动休闲卖场B1代表品牌代表品牌业态业态楼层楼层n 据实际调研了解目前裕隆购物中心将对商场二层进行调整，品牌档次往中高端提升，如已引进男士正装高端品牌威可多2.2区域商业格局区域商业格局-淇滨大道商圈淇滨大道商圈 一期2003年左右，二期2006年开业时间开业时间 租金、扣点均可一层最高租金210元；三层租金110元；四层租金80元；五层租金60元，餐饮采用扣点：20%租金状况租金状况 人流量大，经营状况良好，基本无空置经营状况经营状况 百货41、（含超市），中高端市场定位市场定位 地上一层至五层建筑形态建筑形态 总建面约1.5万平米规模规模燕莎购物广场运营时间长，购物环境较好，是目前鹤壁市档次最高的购物场所2.2区域商业格局区域商业格局-黄河路商圈黄河路商圈黄河路商圈黄河路商圈燕莎购物广场世纪广场商业街西街世纪广场商业街东街燕莎购物广场世纪广场商业街西街世纪广场商业街东街世纪广场世纪广场燕莎购物广场业态分布统一，布局较为合理，且品牌店多，提升了项目档次，在本地有很高知名度n 商场业态及品牌均以服装为主，其他业态较少，无法实现一站式购物需求内衣：浪莎、婷美、卓兰朵、猫人羊毛羊绒：恒源祥、鄂尔多斯、鹿王、浅秋童装：派克兰帝、巴布豆、小石头42、小木马、吉米熊床上用品、羊绒羊毛、内衣、童装童鞋、美食广场F5运动休闲：真维斯、美特斯邦威、以纯、安踏、摩高、伊韵儿、唐狮男士正装：骆驼、斯得雅、柒牌、才子、老人头、九牧王、与狼共舞、虎都、富贵鸟、杉杉、红豆男士正装、都市休闲、商务休闲、运动休闲、户外休闲、F4女装：杰西伍、米可芭娜、太平鸟、阿依莲、米拉格、北京唐装、艾唯都、艾米拉、娅丽达、凯思立、罗马情怀、杰施、淑女坊、女生前线流行少女装、时尚少淑装、典雅淑女装F3蓝波湾超市F2化妆品：自然堂、兰蔻、玉兰油、高丝、欧莱雅、DHC、欧珀莱珠宝首饰：周大生、老凤祥、千禧之星皮鞋皮具：意尔康、七匹狼、百丽、千百度、金利来、戴安娜运动休闲：阿迪达43、斯、Kappa、361名表：罗西尼、瑞士梅花珠宝首饰、皮鞋皮具、化妆品、运动休闲、名表、同仁堂F1代表品牌代表品牌业态业态楼层楼层2.2区域商业格局区域商业格局-黄河路商圈黄河路商圈 2003年开业时间开业时间东街30-40元/月，西街40-60元/月租金状况租金状况西街因靠近燕莎广场人流量大，经营状况好；东街人气差经营状况经营状况 商业休闲步行街；西街以品牌服装、内衣、小吃、精品店为主；东街以室内装饰、灯具、建材产品为主市场定位市场定位 多数为一跃二商铺，少量一层商铺建筑形态建筑形态 总建面约5万平米规模规模世纪广场步行街自身定位较准。东街配合宜佳家居以室内装饰，建材为主；西街配合燕莎广场，44、以吸引年轻人的服装、精品店、小吃街为主2.2区域商业格局区域商业格局-黄河路商圈黄河路商圈黄河路商圈黄河路商圈燕莎购物广场世纪广场商业街西街世纪广场商业街东街燕莎购物广场世纪广场商业街西街世纪广场商业街东街世纪广场世纪广场 2006年9月27日开业时间开业时间一层对外出租，120-180元/月；二层以上自营租金状况租金状况人流量大，超市食品区生意好，三层小型家电、家纺区生意冷淡经营状况经营状况 社区型百货，超市占主导位置市场定位市场定位 地上一层至三层建筑形态建筑形态 总建面约8600平米规模规模裕隆福田生活广场，连锁品牌优势，消费者非常认可2.2区域商业格局区域商业格局-鹤煤大道商圈鹤煤大道45、商圈鹤煤大道商圈鹤煤大道商圈裕隆福田购物中心裕隆福田购物中心正阳家居城正阳家居城业态较为齐全，但经营面积小，业态种类填充过多，每类品牌数量较少，不能形成规模效应F3裕隆超市超市F2珠宝首饰：萃华金店化妆品：美宝莲、玉兰油、欧莱雅、自然堂、欧珀莱、色彩地带男装：杉杉、才子、老人头、花花公子羊毛羊绒：恒源祥运动休闲：李宁、安踏女装：娅丽达、施帛、梦舒雅鞋：戴安娜、富贵鸟、康奈、骆驼手表：西铁城、罗西尼快餐：德克士珠宝首饰、化妆品、服装、鞋、饰品、快餐F1代表品牌代表品牌业态业态楼层楼层2.2区域商业格局区域商业格局-鹤煤大道商圈鹤煤大道商圈正阳家居城为正阳商业广场其中的一栋商业，以家居专业市场定位46、2.2区域商业格局区域商业格局-鹤煤大道商圈鹤煤大道商圈正阳家居城正阳家居城正阳天籁城（住宅，已入住）正阳天籁城（住宅，已入住）正阳爱家国际家居广场（正在招商项目）详细分析见未来新增商业章节正阳爱家国际家居广场（正在招商项目）详细分析见未来新增商业章节5、6号楼目前还未定具体规划，等号楼目前还未定具体规划，等2号商业开业之后在确定号商业开业之后在确定134开业时间开业时间一层40元/月，二层30元/月，三层20元/月租金状况租金状况经营状况一般经营状况经营状况 家居专业市场市场定位市场定位 地上三层建筑形态建筑形态 总建面约1.2万平米规模规模正阳家居城经营中高档家居家具，经营状况一般 商场环47、境差，灯光暗淡，显得商场过于冷清 货品摆放杂乱，各种风格、种类、档次不一的货品交相杂错，不利于客户选择市场缺陷市场缺陷 临主干道，位置好 周围常住人口多，消费群体密集 规模大，价格较低，针对中低档消费群体市场卖点市场卖点2.2区域商业格局区域商业格局-鹤煤大道商圈鹤煤大道商圈鹤煤大道商圈鹤煤大道商圈裕隆福田购物中心裕隆福田购物中心正阳家居城正阳家居城老区未来新增大型商业仅有一家，竞争尚可，新区未来新增同类大型商业较多，竞争大，且新区鹤煤大道商圈将进一步扩张，有可能形成新区未来的商业中心2.3未来新增商业未来新增商业弘运新天地弘运新天地项目地项目地银兴国际广场银兴国际广场中凯国际商业街中凯国际商48、业街裕隆时代广场裕隆时代广场琨格购物中心琨格购物中心中凯国际商业街中凯国际商业街琨格购物中心琨格购物中心银兴国际广场银兴国际广场正阳爱家国际家居广场正阳爱家国际家居广场未来大型商业放量共22.8万平米，其中山城区约2万平米，淇滨区约20.8万平米2.3未来新增商业未来新增商业2011年10月自持招商，招商接近尾声，一层租金49元/月 自持招商4万正阳爱家国际家居广场正阳爱家国际家居广场 自持80%销售20%自持招商租赁 销售约70%自持为主，一层招商租赁 销售约70%销售销售/租赁租赁2013年初自持招商，目前还未开始约6.5万裕隆时代广场裕隆时代广场淇滨区淇滨区山城区山城区区域区域2012年49、上半年 预计8月份开盘 一层销售，二至五层招商5万银兴国际广场银兴国际广场2013年3月 6月16日开盘，已售约90%一、二层销售，三层暂定不销售 售价：一层售价：一层1.7-1.9万元万元/；二层；二层0.9-1.0万元万元/3.3万中凯国际商业街中凯国际商业街2011年9月9日 商场为运营商自身购买整栋楼，主要经营其代理的“儿童宝贝”主力店 仅一层出租招商，租金130元/月约2万琨格购物中心琨格购物中心一期2013年5月1日 预计10月份开盘，售价未出 一期：地下一、一层销售（靠近商场主入口10个铺位只租不售），二层暂定不出售约2万弘运新天地弘运新天地开业时间开业时间销售状况销售状况体量体50、量（）（）项目名称项目名称n 未来新增项目中销售及租赁形式均有，目前仅中凯国际商业街已经开始销售，一层价位未来新增项目中销售及租赁形式均有，目前仅中凯国际商业街已经开始销售，一层价位1.7-1.9万元万元/弘运新天地商业定位为一站式购物中心，整体分为二期，一期为大型商场主打购物，二期为独立的门市房2.3未来新增商业未来新增商业-弘运新天地弘运新天地n 弘运新天地弘运新天地 项目位置：项目位置：位于山城区春雷路与朝霞路交会处向南100米 开发商：开发商：鹤壁市海韵房地产开发有限公司 项目定位：项目定位：一站式购物中心；一期是购物为主含超市，二期为门市房规划配备餐饮、休闲娱乐 建筑面积：建筑面积：51、2万平米，一期约1.2万平米 楼层：楼层：地下一至地上二层 经营方式：经营方式：一期地下一、一层销售，但商场主入口店铺只租不售（10个铺位），保障商场整体形象；二层暂定不出售 销售价格：目前售价未出，据售楼员预计销售价格：目前售价未出，据售楼员预计11000元元/；目前预购临街店铺交定金；目前预购临街店铺交定金20万，开盘时享受万，开盘时享受1万元优惠，内街店铺交万元优惠，内街店铺交3万定金，享受万定金，享受5000元优惠元优惠 铺位面积划分：铺位面积划分：70左右，可根据预购客户要求进行划分 竣工时间：竣工时间：一期预计2012年底，2013年5月1日开业；二期2011年下半年开始拆迁工作因52、地势问题，项目位于春雷街一面有地上二层、地下一层，但从另一面看却是地上三层，所以开发商设计了下沉式广场下沉式广场下沉式广场一期商业一期商业二期商业二期商业弘运新天地与本案对比，本案具备地理位置、项目规模优势2.3未来新增商业未来新增商业-弘运新天地弘运新天地目前无仅项目现场围挡，售楼处在项目地旁宣传宣传商业核心区，红旗街核心位置春雷路与朝霞路交会处向南100米项目位置项目位置目前规划约4万平米约2万平米规模规模还未推出市场目前已推出市场，积累客户期间入市时间入市时间待定一站式购物中心销售人员虽如此介绍，但从其言谈来看，并未十分明确，比较含糊，对此项目还需后期跟踪，了解实际状况项目定位项目定位一53、二期一、二期分期开发分期开发本案本案弘运新天地弘运新天地对比项对比项n 本案虽在位置及规模上具备优势，但本案入市时间比其晚，在一定程度上会对后期销售积累客户造成一定竞争影响n 本案借鉴：本案借鉴：入市时间加快入市时间加快：应抓紧时间推动项目赶快进入市场 宣传力度：宣传力度：本案在入市时应提高宣传力度，围挡、广告牌等多种形式 营销人员专业度培养营销人员专业度培养：在与弘运新天地销售人员进行沟通时发现其对项目总体规划表述不太明确，感觉销售人员专业度不够。本案在项目推广期间应注重对营销人员的培训弘运新天地弘运新天地项目地项目地琨格购物中心是鹤壁首家以儿童为主题的综合性购物中心，儿童购物占到商场总面54、积的60%2.3未来新增商业未来新增商业-琨格购物中心琨格购物中心n 琨格购物中心琨格购物中心 项目位置：项目位置：位于新区淇河路与嵩山路交叉口 投资商：投资商：广联投资 运营管理：运营管理：鹤壁市琨格商贸有限公司 项目定位：项目定位：儿童主题购物中心（含超市+时尚精品购物）经营面积：经营面积：1万余平米 楼层：楼层：地下一至地上四层 经营方式：经营方式：整栋楼为自身购买经营，一层对外招租，负一层、二、三、四自身经营 一层租金：一层租金：130元/月/，年付免三个月租金，半年付免一月 相关费用：物业费相关费用：物业费10元/月/，促销及刷POS各收销售额的1%层高：层高：含结构6米，去除结构是55、3.5米 预计开业时间：预计开业时间：2011年9月9日业态搭配合理，以儿童购物、娱乐、培训为主，另外有超市满足周边居民日常消费，及时尚精品购物满足带孩子进入商场的女性消费者2.3未来新增商业未来新增商业-琨格购物中心琨格购物中心B1F1F2F3B1：综合超市：综合超市F1：时尚精品购物：时尚精品购物F2-F3：儿童购物、娱乐：儿童购物、娱乐F4：儿童教育培训：儿童教育培训2.3未来新增商业未来新增商业-鹤煤大道鹤煤大道1、正阳、正阳 家国家国 家居广家居广 2、中、中 国国 商商 街街3、裕隆、裕隆 代广代广 4、国国 广广 鹤煤大道未来将有四个新增商业面世，在存在着竞争的同时，也有望将此变56、为新区的商业核心区域1324鹤煤大道兴鹤大街鹤煤大道兴鹤大街12.3未来新增商业未来新增商业-正阳正阳爱家国际家居广场爱家国际家居广场正阳爱家国际家居广场目前已接近招商尾声，预计10月份开业n 正阳爱家国际家居广场正阳爱家国际家居广场 建筑面积：建筑面积：4万平米 楼层：楼层：地上一至四层 层高：层高：4.54.9米，按照集中式商业要求标准进行建造 租金：租金：一层49元/月 招商状况：招商状况：目前已引进主力店苏宁电器（2011年5月28日开业），招商接近尾声，预计10月份开业正阳家居城正阳家居城正阳爱家国际家居广场正阳爱家国际家居广场5、6号楼目前还未定具体规划，等号楼目前还未定具体规划，57、等2号商业开业之后在确定号商业开业之后在确定1正阳天籁城（住宅，已入住）正阳天籁城（住宅，已入住）34中凯国际商业街属新区综合体中凯百悦城项目中的商业项目2.3未来新增商业未来新增商业-中凯国际商业街中凯国际商业街n 中凯百悦城中凯百悦城 物业组成：物业组成：由住宅“好家园”、国际商业街“悠乐汇”，写字楼“数码大厦”及星级酒店式公寓组成 数码大厦：数码大厦：1栋，建筑面积0.98万平方米 商务楼：商务楼：1栋，建筑面积0.63万平方米 高层住宅：高层住宅：1栋，建筑面积1.4万平方米（89平方米2室2厅110套，123平方米3室2厅34套）商业：商业：3.3万平米 建筑密度：建筑密度：45%容58、积率：容积率：2.0 绿地率：绿地率：30%中凯国际商业街目前已开盘销售，整体销售状况良好，已售90%左右n 中凯国际商业街中凯国际商业街 投资商：投资商：北京秉原投资有限公司 开发商：开发商：鹤壁市中凯置业有限公司 项目定位：项目定位：商业街 建筑面积：建筑面积：3.3万平米 楼层：楼层：地上一至三层 经营方式：经营方式：一、二层销售，三层暂定不销售；一、二层内街购买头三年只能开发商招商经营，返租已在售价里优惠，三年之后暂定按8%返点，具体返点按当时市场行情确定；临街商铺购买可以自己经营也可委托开发商招商 销售价格销售价格：一层1.7-1.9万元/；二层9000-10000元/销售状况：销售59、状况：2011年1月积累客户，6月16日开盘，目前已售约90%2.3未来新增商业未来新增商业-中凯国际商业街中凯国际商业街 铺位面积：铺位面积：20-500，临街100-200，200-500；内街20-80 铺位数：铺位数：316 层高：层高：一层4.7米，二层4.2米 交工时间：交工时间：预计2012年底 开业时间：开业时间：预计2013年3月业态组合以购物为主，辅以少量餐饮、儿童培训等2.3未来新增商业未来新增商业-中凯国际商业街中凯国际商业街金融大街：银行、证劵、手机、通讯大店等精品大道：品牌男装店、国际名表店、金银珠宝店魅力女人街：贵妇装、大淑装、职业女装等时尚运动街：运动装、休闲装60、户外设备等精品鞋世界：女鞋、男鞋、箱包皮具等药房、面包、糕点、冷饮时尚女人坊：少女装、文胸内有、睡衣、家居服儿童新天地：童装、童玩、童鞋、文具用品饰品潮流街：小饰品、小百货、工艺品、手工制品等魅力体验馆：足浴理疗、SPA会所、女子美容、美发美甲特色美食城：中餐、西餐、风味小吃时尚家居馆：床上用品、家居饰品、窗帘布艺等科教文艺馆：幼教、培训、儿童摄影等裕隆时代广场属裕隆连锁商业，在新区势力进一步扩大，商业面积6万多平米2.3未来新增商业未来新增商业-大型商业大型商业地上六层、地下一层层数层数450个（其中地上车位110个）停车位停车位12000平米地下建筑面积地下建筑面积69731平米（其中综61、合商业65230平米、商业办公4500平米）地上建筑面积地上建筑面积36814平米用地面积用地面积银兴国际广场以一站式购物中心定位，引进零售巨头沃尔玛超市2.3未来新增商业未来新增商业-银兴国际广场银兴国际广场n 银兴国际广场银兴国际广场 投资商：投资商：湖北银兴影业投资管理有限公司 开发商：开发商：鹤壁银兴置业有限公司 项目定位：项目定位：一站式购物中心 建筑面积：建筑面积：5万平米 楼层：楼层：地上一至地上五层 经营方式：经营方式：一层销售，二至五层自持招商，自持面积达80 销售价格：销售价格：目前未出价格，预计8月份出售价 业态组合：业态组合：1.5万平米的沃尔玛超市；1.5万平米的天诚62、百货，5000平米的银兴影院；8000平米的儿童体验；5000平米的KTV 层高层高：一层5.7米，二至四层5.1米，五层10米 开盘时间：开盘时间：预计2011年8月 开业时间：开业时间：预计2012年上半年老区与新区目前住宅项目较多，但大多住宅项目底商还未推出市场无一次性付款会有相应优惠，开盘时确定具体优惠政策首付80%，优惠2个点首付50%，优惠1个点优惠政策优惠政策2012.5共30多套，预计8月初开始销售价格未出首层3.3二层2.980-130约3500住宅底商一跃二时尚家园2012.4共24套，目前销售约40%112304801920住宅底商一层商铺幸福花园山城区山城区10多套，还63、剩2套销售状况销售状况新城区新城区区域区域13000均价均价（元（元/）2011年底一层4.3二层4.5200多2500住宅底商一跃二珑园交房时间交房时间层高层高（米）（米）面积区间面积区间（）（）商铺体量商铺体量（）（）商铺类型商铺类型项目名称项目名称n 老区与新区住宅项目虽多，但大多项目底商还未有明确信息，如老区龙腾时代、枫岭国际、时尚家苑、时尚家园等项目，目前只明确为一跃二形式商铺，其他具体信息8月左右明确；新区住宅项目如阳光家天下、东方世纪城均有底商，但目前售楼员口径为底商不销售自营，但具体规划没有。按我司经验，新区因总体人气不是太旺，底商此时面世可能售价不高、销售周期较长，开发商有可64、能押后等住宅销售完再开始销售商铺n 在现有底商项目中，新区价格略高于老区，均超过10000元/；并且新开发底商多为一跃二形式2.3未来新增商业未来新增商业-住宅底商住宅底商老区商业市场现状老区商业市场现状单一商圈，大型商业以百货为主，辅以低端服装市场，以及大量临街商铺等，商圈整体以传统的购物模式为主，同质化竞争激烈，整体业态单一，档次较低本案发展方向纵观目前商业状况，鹤壁市未来商业格局，老区仍将以红旗路为单一核心，现有商业设施落后，购物环境较差，商圈商业急需升级换代，本案应在现有商业基础上予以提升，才能既把控老区消费者，又能撬动新区消费者本案发展方向纵观目前商业状况，鹤壁市未来商业格局，老区仍65、将以红旗路为单一核心，现有商业设施落后，购物环境较差，商圈商业急需升级换代，本案应在现有商业基础上予以提升，才能既把控老区消费者，又能撬动新区消费者新区商业市场现状新区商业市场现状商业形式高于优于老区，随着新增商业的入市新区商业市场将进一步壮大，有望形成新区的核心商圈2.4区域商业展望区域商业展望第三章 项目本体研究第三章 项目本体研究项目位置及概况项目位置及概况3.1立地条件解析立地条件解析3.2周边物业分析周边物业分析3.3SWOT分析分析3.43.1 项目位置及概况项目位置及概况位置位置：鹤壁市山城区红旗街区政府（原市政府所在地）地块四至:东至红旗街四巷南至红旗街西至红旗街五巷北至奔流街66、用地规划要求用地规划要求40907.63平米其中商业面积其中商业面积总建设用地总建设用地54781.6平米总建筑面积总建筑面积224508.18平米容积率容积率3.83本案位于老区商业核心地段，地理位置十分优越，展示性强项目二期项目一期项目一期规划组成：住宅酒店式公寓商业面积幼儿园会所项目二期规划组成：住宅酒店式公寓政府办公楼本案分为两期开发，物业含商业、住宅、酒店式公寓、政府办公楼、幼儿园等3.1 项目位置及概况项目位置及概况3.2 立地条件解析立地条件解析本案紧邻城市主干道红旗街、奔流街春雷路红旗街奔流街红旗街五巷红旗街四巷红旗街五巷红旗街四巷城市主干道城市次干道本案一期城市主干道城市次干67、道本案一期本案二期本案二期3.2 立地条件解析立地条件解析本案行车交通、公共交通优越，方便市区及周边客群通达本项目n 项目行车条件：项目行车条件：东侧驾车客群可通过春雷路驶入红旗街、奔流街到达本案，西侧驾车客群可通过长风中路驶入红旗街、奔流街达到本案n 项目公共交通：项目公共交通：红旗街设有公交车站，拥有2、4、6、8等四条路线通达老区内各处；另外还有101、102通达新区各处，方便老区、新区客群到达项目本案二期本案二期本案一期本案一期3.3 周边物业解析周边物业解析本案周边物业有商圈核心商业，不仅商业氛围浓厚，还可最大化共享人流红旗街商圈红旗街商圈本案本案银座商城地王广场银座商城地王广场鹤煤68、（集团）公司鹤煤（集团）公司第八小学第八小学鹤壁博大电子集团鹤壁博大电子集团商业银行支行商业银行支行实验小学实验小学供电处供电处朝阳逸居小区朝阳逸居小区宏园生活区宏园生活区龙腾时代龙腾时代n 本案位于老区核心商圈，周边物业多为商业设施，以及周边分布大量的临街商铺，为本案培育了良好的商业氛围n 本案周边还分布一些企事业单位基本为国企或政府机关，这些人收入稳定且福利待遇优越，可以为本案的商业物业提供消费基础n 周边住宅小区多，居住人口密集，为本案提供大量消费人群银座商城地王广场银座商城地王广场龙升生活广场龙升生活广场3.4 SWOT分析分析优势（优势（Strength）n本案地处核心商圈，商业氛围69、浓厚，消费群体聚集n本案位于城市主干道红旗街，交通便利，方便各处消费者到达n本案具备一定规模优势，增强了项目自身的核心竞争力n鹤壁市老区目前大多在售商铺位置都不如本案劣势（劣势（Weakness）n目前市场对本案认知度不高n本案分期开发，一期商业开发位置不临主干道，位置欠佳，可能导致消费者产生一定抗性。所以本案在未来营销时对项目整体规划宣传更为重要发展机会发展机会(Opportunity)n 目前老区的商业地产市场发展水平相对不高，这为本案完善机制、品牌创立、营销推广、物业管理等方面的提高预留了空间n 区域内常住人口多，商业需求旺盛。而现有商业仍处在较低级阶段，真正专业化、规范化的大型商业项目70、为数尚少，竞争尚未白热化，如果能够准确把握市场的时机和切入点，则可以掌握有利时机n 目前老区商场大都存在规模小，业态不全，硬件设施落后等情况，难以满足中高档消费者的消费需求。市场上尚未出现品质较高的综合性休闲购物场所竞争威胁竞争威胁(Threaten)3.4 SWOT分析分析n 短期内鹤壁市老区商业放量虽然不大，但新区发展势头比较迅速，未来还会有更多的商业项目涌向市场，将进一步扩大新区商业势力，从而减少新区客群来老区消费潜力n 区域内商业虽然有银座商城、地王广场，但其他商业设施环境较差，商圈整体形象陈旧，有可能在一定程度上影响本案整体形象在通过外因（城市背景、商业市场）及内因（项目本体）两个大71、的方面的分析之后在通过外因（城市背景、商业市场）及内因（项目本体）两个大的方面的分析之后本案机会的挖掘本案机会的挖掘进 行进 行4.1 项目发展机会项目发展机会交通区位优势：位于老区核心商圈，且公共交通便利，老区、新区多辆公交都经过项目地段，使得商圈与公交更有效的结合，使得区域未来发展有了交通基础交通区位优势：位于老区核心商圈，且公共交通便利，老区、新区多辆公交都经过项目地段，使得商圈与公交更有效的结合，使得区域未来发展有了交通基础1项目商业发展机会一：核心区位项目发展的最大机会存在于项目的核心区位优势红旗街商圈红旗街商圈本案本案缺乏复合型商业：老区现有大型商业较少，大多商业较为低端，区域内缺72、乏大型复合型的商业缺乏复合型商业：老区现有大型商业较少，大多商业较为低端，区域内缺乏大型复合型的商业2弱强弱强商业人流商业人流红旗街红旗街人流量区位人流量区位地王广场春雷路友谊服装城p 从现阶段人流情况看，红旗街为鹤壁市人流量最大区域，尤其地王广场周边p 由于集中型百货及重要商业街集中，造成红旗街人流极度密集，整体而言，作为老区唯一一个辐射全市的重要商业核心区，红旗路的商业地位可见一斑4.1 项目发展机会项目发展机会项目商业发展机会二：市场人流现状从人流量分布看，人流大区域在红旗街地王广场旁，人流带来的商业效应将成为项目机会的最大保障p 鹤壁中高端需求更多的是外溢到安阳和郑州消费p 现有商圈的73、档次不能满足区域内中高端的消费需求，需要进行商业的升级换代郑州郑州郑州郑州安阳安阳安阳安阳鹤壁鹤壁4.1 项目发展机会项目发展机会项目商业发展机会三：商业升级换代鹤壁商业需要“升级换代”，现有档次较低，导致部分区域中高端消费力外流到周边发达城市平民餐饮业现状中高端餐饮/快餐饮捷现状在老区本地商务宴请主要在宝马迎宾楼，京航大酒店，内部有宾馆，可供外地赴鹤壁商务、旅游人员居住，还有KTV休闲设施，吸引了部分客户快捷餐饮整体缺乏，在红旗街仅有肯德基供应，且与银座商城关系密切，在长风路有德克士快餐，快捷类餐饮经营状况良好鹤壁市平民餐饮业发育比较成熟，但档次上属于中低档次，主要分布在奔流路、春雷路等地，74、基本可以满足平民客户日常宴请的需求4.1 项目发展机会项目发展机会项目商业发展机会四：未满足的市场需求餐饮档次较低，中高端餐饮及快捷类餐饮具有市场空间，特别是快捷类餐饮需求较旺盛第五章 项目定位分析第五章 项目定位分析定位核心思考定位核心思考5.1项目市场定位项目市场定位5.2商业功能与形象定位商业功能与形象定位5.3商业业态定位商业业态定位5.4商业结构定位商业结构定位5.5商业流线分布商业流线分布5.6商业目标客群定位商业目标客群定位5.75.1 定位核心思考定位核心思考定位定位位置位置规模规模交通交通消费需求消费需求市场供应市场供应发展趋势发展趋势招商可行性招商可行性建筑特点建筑特点扮演75、角色扮演角色互动关系互动关系5.1 定位核心思考定位核心思考交通交通消费需求消费需求市场供应市场供应鹤壁发展趋势招商可行性招商可行性建筑特点建筑特点扮演角色扮演角色规模规模？位置位置老区商业中心公共交通便利商业约4万平米现代老区改造，面临提升区域商业正在升级换代中高端/快捷类餐饮休闲娱乐？互动关系互动关系项目本身：商业项目本身：商业住宅住宅+公寓，与周边商业互动，零售购物类较多，缺乏餐饮、休闲娱乐公寓，与周边商业互动，零售购物类较多，缺乏餐饮、休闲娱乐5.2 项目市场定位项目市场定位满足满足鹤壁市整体消费群体鹤壁市整体消费群体需求，集流行时尚、餐饮集合和生活休闲为一体的需求，集流行时尚、餐饮集76、合和生活休闲为一体的全天候都市商业中心全天候都市商业中心满足消费者对满足消费者对品位、品质、品牌、时尚、精彩品位、品质、品牌、时尚、精彩多方面的要求多方面的要求与银座商城良性互动、差异化经营，打造综合消费中心与银座商城良性互动、差异化经营，打造综合消费中心时尚型时尚型+生活型生活型时尚型定位时尚型定位1引进时尚品牌引进时尚品牌引进时尚品牌吸引消费者认同，引进个性品牌形成特色，引进畅销品牌形成销售热点，创造自有品牌形成利润倍增2营造购物氛围营造购物氛围时尚购物往往感性重于理性，因此应当通过灯光、动线的设计，背景音乐的烘托，营造繁华、时尚的氛围，使消费者获得体验时尚生活方式的乐趣3促销组合创新促销77、组合创新时尚消费者往往把购物作为一种生活方式，充分运用多种促销组合策略，并不断推陈出新，使消费者发现需求，唤醒消费者的购物欲望生活型定位生活型定位1目标家庭化目标家庭化生活型的目标消费者通常全家购物，或承担为全家购物的任务，因此希望找到各年龄层、各种身份所需的商品，尤其是各种体型的服装服饰2商品实用化商品实用化这类消费者重视商品质量、实用价值3品牌主流化品牌主流化由于这类消费者重视商品质量、实用价值，因此选择商品品牌时，优先考虑其质量、口碑4价格平实化价格平实化由于目标消费者不喜欢被花哨的促销所诱导，希望货真价实和明码实价，因此在价格策略上应当走平实化的线路，取得消费者的信任5.2 项目市场定78、位项目市场定位5.3 商业功能与形象定位商业功能与形象定位1购物功能购物功能2餐饮功能餐饮功能3休闲娱乐功能休闲娱乐功能项目形象定位项目形象定位项目功能定位项目功能定位提升项目市场品牌形象，提高鹤壁商业品质，带动区域主题餐饮发展，改善区域休闲娱乐环境提升项目市场品牌形象，提高鹤壁商业品质，带动区域主题餐饮发展，改善区域休闲娱乐环境5.4 商业业态定位商业业态定位n 目前鹤壁商业项目销售情况的情况：销售部分主要集中在一、二层；三层及三层以上部分均对外宣传自持不对外销售n 本案一期底商部分：基本为（二层）的产品形式，比较得到市场的认可和接受；商铺销售面积：60-120n 本案一期集中商业部分：由于79、三层及以上部分无论在销售还是在经营方面存在较大的市场抗性；因此建议：一、二层可以分割销售，商铺销售面积：20-80；三、四层单层做整体考虑定位中高档商务餐饮娱乐中心；设置独立垂直交通，合理引导人流，带动整体商业气氛时尚外街（商业步行街）时尚外街（商业步行街）美食餐饮类商业美食餐饮类商业社区型商业（幼儿园位置可设置幼儿培训、服饰等）社区型商业社区型商业（幼儿园位置可设置幼儿培训、服饰等）社区型商业酒店式公寓酒店式公寓幼儿园幼儿园住宅区住宅区住宅区地王广场商圈住宅区地王广场商圈美食街美食街美食街美食街集中商业区（待规划）集中商业区（待规划）集中商业集中商业5.5 商业结构定位商业结构定位可与周围社80、区进行互动社区配套互动道路一侧为餐饮，可与对面小区底商互动商业内街自身的交流互动，内部设有可供休息的休息区与地王广场连接互动与一期商业互动幸福花园底商幸福花园底商集中商业集中商业集中人流集中人流集中人流主要人流主要人流5.6 商业流线分布商业流线分布集中人流5.7 商业目标客群定位商业目标客群定位商业目标客群层级：商业目标客群层级：区域以及全市中等收入客层，以支撑项目的体量从人口年龄结构上，以18-50岁人群为目标客层，该类人群在消费意愿、消费能力、消费自主性等均较高高中低以上是我司对本案进行的市场定位研究，接下来我司将阐述下一步工作计划以上是我司对本案进行的市场定位研究，接下来我司将阐述下一81、步工作计划下一步工作计划安排下一步工作计划安排n 完善市场定位报告，为准备项目营销提供基础支持完善市场定位报告，为准备项目营销提供基础支持n 尽快与设计院对接项目图纸问题，落实项目规划思路尽快与设计院对接项目图纸问题，落实项目规划思路n 进行项目财务测算系统工作进行项目财务测算系统工作n 营销团队成员驻场，为营销工作的开展做好准备工作营销团队成员驻场，为营销工作的开展做好准备工作n 了解并结合项目（前期手续、拆迁、土地平整、设计、工程等多方面）的实际进展，制定合理的营销工作时间节点计划了解并结合项目（前期手续、拆迁、土地平整、设计、工程等多方面）的实际进展，制定合理的营销工作时间节点计划天安愿与您一同守候，见证辉煌！