1、在大同的世界里，寻找大不同 麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告2011年5月14日麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王FOREWORD（前言）裙楼商业是本项目利润最大化的关键，本区域住宅销售难度较小，因此本提案主要针对项目裙楼商业部分的操作、运营。切脉营销切脉营销 执行为王执行为王商业结构分析商业结构分析商业结构分析商业结构分析商业市场研究商业市场研究商业市场研究商业市场研究商圈特征分析商圈特征分析商圈特征分析商圈特征分析商业模式分析商业模式分析商业模式分析商业模式分析基基基基础础础础 市市市市场场场场 出出出出口口口口宏宏宏宏观观观观发发发发展展展展背背背背景2、景景景研研研研究究究究项项项项目目目目整整整整体体体体经经经经营营营营管管管管理理理理建建建建议议议议项目本体分析项目本体分析项目本体分析项目本体分析项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目市场定位项目市场定位项目市场定位项目市场定位项目客群定位项目客群定位项目客群定位项目客群定位项目业态定位项目业态定位项目业态定位项目业态定位竞争个案分析竞争个案分析竞争个案分析竞争个案分析报告技术思路切脉营销切脉营销 执行为王执行为王一一:宏观发展背景研究宏观发展背景研究 宏观经济环境分析宏观经济环境分析宏观经济环境分析宏观经济环境分析 城市发展规划分析城市发展规划分析城市发展规划分析城市发展规3、划分析 商业服务业发展分析商业服务业发展分析商业服务业发展分析商业服务业发展分析切脉营销切脉营销 执行为王执行为王(一）宏观经济环境分析一）宏观经济环境分析 鲁西鲁西豫北的中心城市，较强的城市辐射力，良好的投资环境；豫北的中心城市，较强的城市辐射力，良好的投资环境；优越的地理区位和交通优势奠定良好的发展潜力；优越的地理区位和交通优势奠定良好的发展潜力；经济持续快速发展，经济持续快速发展，2010年菏泽市GDP总量1145亿元，15%的GDP增长率超过全省3个百分点。城市居民人均可支配收入城市居民人均可支配收入1441914419元，增长元，增长13.2%13.2%；农民人均纯收入；农民人均纯收4、入56555655元；金融机构存贷款余额元；金融机构存贷款余额分别达到分别达到10921092亿元和亿元和803803亿元。亿元。经济环境发展利好，为项目发展提供消费基础经济环境发展利好，为项目发展提供消费基础经济环境发展利好，为项目发展提供消费基础经济环境发展利好，为项目发展提供消费基础切脉营销切脉营销 执行为王执行为王（二）城市发展规划分析（二）城市发展规划分析菏泽市总体规划提出：一核、两轴、四组团的城市规划，主要向城东发展一核、两轴、四组团的城市规划，主要向城东发展城东组团城东组团政治、经济核心政治、经济核心随着市政府的东迁以及东部城区基础设施的建设，东城区成为集商务、政务为一体的核心区5、域。n菏泽城区按照组团式结构形态，通过水系、铁路的分隔，形成“一核、两轴、四组团”的布局结构。u一核：城市核心区，东至京九铁路，南到铁路编组站，西至太原路，北到大学路，面积约16平方公里。以赵王河为轴，在赵王河两侧从北向南依次布置市级行政中心、文化中心、商务中心。u两轴：城市的两条发展轴线，即丹阳路和人民路。u四组团：城市的四个功能组团，即城东组团、城南组团、城西组团和城北组城西组团城西组团老城区，原有的商业中心老城区，原有的商业中心以东方红大街、香格里拉等项目为代表的北城区，是菏泽市传统的商业中心，人流量巨大，知名度较高，但是购物环境较差，交通拥挤。麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销6、切脉营销 执行为王执行为王项目位于菏泽市牡丹区，中国牡丹之乡，鲁苏豫皖边界地区区域性中心城市 n菏泽市位于山东省西南部，山东、江苏、河南、安徽四省的交界处。南北长157公里，东西宽140公里，总面积12228平方公里。在市菏泽京九铁路与新亚欧大陆桥（日照新乡铁路）呈“十”字交汇。n交通便捷，区位优势明显，距郑州机场、济南机场仅需2小时的路程，处于省会城市“两个小时生活圈”之内。n2010年，菏泽市总人口137万，牡丹区城市化率39%，处于房地产业的快速发展阶段。城市概况城市规划项目概况周边配套项目属性1：城市中心辐射力增强，区域内中心城市麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行7、为王执行为王项目位于菏泽东城区，是城市未来发展的 核心政务、商务区城市概况城市规划项目概况周边配套n菏泽城区按照组团式结构形态，通过水系、铁路的分隔，形成“一核、两轴、四组团”的布局结构。u一核：城市核心区，东至京九铁路，南到铁路编组站，西至太原路，北到大学路，面积约16平方公里。以赵王河为轴，在赵王河两侧从北向南依次布置市级行政中心、文化中心、商务中心。u两轴：城市的两条发展轴线，即丹阳路和人民路。u四组团：城市的四个功能组团，即城东组团、城南组团、城西组团和城北组项目所在区域属性2：位于城市的核心发展区域麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王城市地标，区域内中8、小规模城市综合体总占地面积7981平米总建筑面积60865平米商业面积约15850平米（包含负一层面积）施工进度工程封顶住宅面积约35000平米属性3：准现房项目，城市综合体城市概况城市规划项目概况周边配套麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王城市概况城市规划项目概况周边配套周边高档住宅区、商务办公楼、酒店、大型商业一应俱全，环境优美，配套完善麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王三线城市发展的核心地段，有着明显区域资源优势的中小规模城市综合体项目属性界定项目属性界定p项目属性：项目属性：整个裙楼商业体量15000平米左右，规模较小，9、市场竞争力弱。中小体量裙楼商业规模中小体量裙楼商业规模项目位于菏泽市新城区核心地段，配套晚上，人流量大。核心地段，配套完善核心地段，配套完善 p区域属性：区域属性：东部新区作为菏泽市未来的政治、经济核心，周边公共生活不断不断升级、完善公共生活配套正逐步完善公共生活配套正逐步完善菏泽市是下辖8县1区的中心城市，城市辐射力不断增强；城市发展重心城市发展重心菏泽在房地产市场发展中属于三线城市三线城市三线城市 麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王我们的思维导图项目本体分析核心问题提出市场供需分析商业整体发展战略商业定位商业整体营销及运营商业阶段性营销策略麒麟银东家裙楼商10、业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王客户目标项目与企业目标企业目标企业目标目标：在菏泽市场上，开发商品牌形象的树立目标：在菏泽市场上，开发商品牌形象的树立！开发目标开发目标目标目标1 1：城市地标，做一个在当地有影响力的项目目标目标2 2：保证利润最大化 目标目标3 3：实现裙楼商业的成功运作，获取较高利润。麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王裙楼商业面临的三大难题三大难题：难题难题1：如何对裙楼商业进行精准定位？：如何对裙楼商业进行精准定位？难题难题2：项目后期如何进行招商、销售、运营、管理？：项目后期如何进行招商、销售、运营、管理？难题难题311、：如何确定商业的租售比例？：如何确定商业的租售比例？麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王问题解析问题解决思路单一走向会大大减弱项目排斥竞争的能力，因此，需将多种走向的优势予以合理有效的融合，进而归结出商业项目发展出路，但前提我们必须对环境、市场、客群、产品均有一个深入而全面的了解！麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王我们的思维导图项目本体分析核心问题提出市场供需分析商业整体发展战略商业定位商业整体营销及运营城市商圈特征区域商圈供应市场区域商圈需求市场商业阶段性营销策略麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行12、为王城市商圈特征菏泽市商圈分布：三大商圈，区域特征明显银座惠和商圈，以银座商城、惠和商厦及恒泰商厦为中心的中华路商圈。东方红大街商圈 以华联商厦、商业步行街，花都鞋城为中心。北城批发市场商圈以小商品批发市场、中原电器商城及康庄服装批发市场为中心。麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王以品牌商家为主导的中华路商圈城市商圈特征项目名称项目名称地理位置地理位置总建筑面积总建筑面积主力经营业态主力经营业态经营状况经营状况银座商城中华东路，花都大酒店向东300米左右4万平米超市、奢侈品、IT产品、精品女装、商务男装、家纺及童装等较好惠和商厦中华东路，苏宁电器向东100米6万13、平米左右超市、奢侈品、IT产品、精品女装、商务男装、家纺及童装等一般恒泰商厦中华东路，银座商城向东30米，路南1.7万平米家居广场一般苏宁电器中华东路，惠和商厦向西100米。4000左右电脑、相机、洗衣机、家电影院、电视机、整体厨房等一般麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王项目名称项目名称地理位置地理位置总建筑面积总建筑面积主力经营业态主力经营业态经营状况经营状况牡丹商业步行街东方红大街与环城公园交汇处8万平米左右一层基本以品牌服装为主；二层以服装批发为主，金银饰品及眼镜也占一定比例。较好亿维数码港中华路与青年路交叉口向北260米 1500平米左右电脑、手机、通14、讯设备、打印机、复印机等较好香格里拉国际广场牡丹南路天宏大酒店对过 8.5万平米时尚女装、休闲、商务男装、餐饮、娱乐等较好东方红大街商圈，传统商圈，人流量大，经营状况好，经营环境较差城市商圈特征麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王亿维数码广场：菏泽市少有的数码专业市场，规模较小，限制发展基本状况2层，共1500产品组合一楼划分：电脑、打印机、复印机、电脑配件、数码相机、客户二楼划分：体验区、首款、办公室、电脑配件面积划分30120不等客户分析数码产品爱好者和需求者、办公群体为主，年龄跨度较大优劣势专业数码市场，稀缺性使其功能更为突出。规模较小，发展空间受限经营现15、状仅有的数码集中地，受市场关注度高。数码专业市场 本案本案东方红大街商圈东方红大街商圈城市商圈特征麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王东方红大街商圈东方红大街商圈基本状况上下两层，一、二期共计8万余平米经营业态1F：黄金、金银饰品、眼镜、品牌服饰（70%比重）、运动装等2F：服装（90%比重）、鞋帽批发等面积30200平米当时售价一层：78008100元/平米,二手房：1000015000元/平米；二层未对外销售。客户分析投资客：主要为温州人；消费者：菏泽市老城区居民，周边县市流动人群。优劣势庞大的客流量；经营形式比较温和，符合大部分菏泽消费水平；产品齐全，种类16、丰富，餐饮、娱乐配套完善。交通不便，道路狭窄，公交车次较少，停车位较少，不符合现代商业发展需求；购物环境较差。经营现状每天客流量达5万人次，节假日达10余万人次，年营业额达57亿元。商业步行街：菏泽第一商街，锯老城核心，得数万客群城市商圈特征麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王项目名称：香格里拉总建筑面积：33万平米，其中，住宅24.5万平米，商业8.5万平米地理位置：菏泽市牡丹路以西，青年路以东，文化路以南，迎宾路以北容积率：2.5商业销售均价：700020000元/平米，从内街向外街售价递增主力户型面积：3060平米单层；120200平米上下两层商业租金水平17、：1.0元3.0元/平米/天住宅销售均价：优势：位于传统商圈，人流量巨大；商业体量较大，形成规模优势。劣势：无大型主力店进驻，平面面积过大，商业业态不够集中，增加了客户的时间成本。优惠策略：目前，尚未出租的房源，一律1.5万元/年/间进行出租；免收物业费及水电费。城市商圈特征麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王东方红大街商圈发展现状总结商圈特点经营形式以租赁为主，品牌以中低档次为主、目标消费群体以青年和县、郊区及周边城中村市民。日客流量达5万人，节假日客流量可达10-20万人。巨大的客流量带动了流动餐饮及小吃摊经营、舶车服务、低档次娱乐场所的繁荣经营。商圈优势经18、营形式较为缓和，符合消费者购买习惯，可以达到大部分菏泽消费者购买力水平，品类齐全。餐饮、娱乐等商业配套设施完善；位于菏泽市老城区，周边住宅区林立，拥有大量的固定消费群商圈劣势交通不便，道路狭窄拥挤，公交车次较少，人行道被商家占用；货品参差不齐，质量和服务难以保证；停车位缺乏，不能满足现代商业发展的需求；购物环境不佳，休闲空间较少；客流量渗透力差。进驻品牌服饰鞋包品牌多为国内品牌，较为知名的有：达芙妮、利郎、七匹狼、才子、红蜻蜓、恒源祥、鞋柜、千百惠、圣迪奥、邦威、以纯、真维斯、自由空间、佐丹奴、以之纯等。以青少年品牌为主。城市商圈特征麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王19、执行为王银座-惠和商圈的发展现状总结商圈特点时尚、高档，适应时代发展的购物休闲需求；商圈内商场云集，便于购物；周边住宅区较为集中，拥有固定的消费群体。优势品牌优势明显，产品质量保证，售后服务到位，符合现代消费理念；拥有足够的停车位，可以满足部分高端消费者方便购物需求；周边中高档餐饮娱乐场所可以承载餐饮消费，相互带动。劣势过于集中，随着经济的增长和消费力的提升，空间狭隘,提升力受阻；娱乐场所经营项目不丰富，休闲场所顾客群面较窄；健身等项目不全；绿地等开放性休闲场所缺乏；运营成本较高，价格脱离市场平衡需求；顾客群年龄层次偏高。城市商圈特征麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王20、执行为王商业区域色彩浓厚：如东方红大街商圈，无论从产品设计还是经营业态上都体现出土生土长的菏泽人的保守与谨慎；而东部城区作为菏泽对外开放的新城，则体现出一种时尚及创新。客群针对性强：牡丹区三大商圈都有着自己针对性的客群，如东方红大街商圈，主要针对“老菏泽人”，而“银座惠和”商圈，则以菏泽市城市新贵为主，他们追求时尚及自我实现。商铺主力销售面积：受消费能力的限制，老城区以3090平米的商业户型受到投资者的热捧，市场消化状况良好；东部新城区在售户型面积较大，60120平米户型热销。产权式分割销售与局部招租相结合：综合型商业二楼、三楼投资者认可度较低，大部分商业采用一层产权式销售，二层、三层招租，如21、恒泰商厦、牡丹区商业步行街等。商铺主力销售均价：一层沿街商铺，投资者认可度较高，销售均价较高，如牡丹区步行街单层沿街门面二手房转让价格在1000015000元/平米；恒泰商厦一层沿街售价1700022000元/平米左右，2010年售罄；二层、三层基本以招租为主，销售难度较大。“银座惠和”商圈，综合型商业供应量过大，趋向饱和。菏泽商业：商圈区域色彩浓厚，客群针对性强菏泽商业：商圈区域色彩浓厚，客群针对性强城市商圈特征麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王我们的思维导图项目本体分析核心问题提出市场供需分析商业整体发展战略商业定位商业整体营销及运营城市商圈特征区域商圈供22、应市场区域商圈需求市场商业阶段性营销策略麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王区域市场分析区域市场分析项目位于新老城区交汇处，未来城市的CBD，周边政府、金融、国企单位林立。项目属于东城区住宅板块东城区住宅板块，同时处于菏泽市新兴的商业中心。银座银座惠和商圈。惠和商圈。项目所在板块区域商业市场分析区域商圈供应市场麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王项目项目性质性质项目名称项目名称地理位置地理位置总建筑面积总建筑面积产品类型产品类型户型区间户型区间银座-惠和商圈银座商城中华路，花都大酒店向西200米4万余平米上下四层，综合性商场恒泰商23、厦中华路与和平路交汇处1.7万余平米地下一层，地上四层一层沿街：60200平米之间。苏宁电器中华东路，惠和商厦向东30米4000余平米地上三层，专业市场惠和商厦中华东路，苏宁电器向西30米6万余平米地上四层，综合商业东城居住区板块荷建华英嘉园华英路与长江路交汇处15万平米高层及社区商业55189平米凯瑞国际广场中华路与人民路交汇处商业裙楼及高层住宅114128平米恒泰国际中华路与和平路交汇处4万平米综合商业及高层公寓50140平米区域内同类竞争产品分析区域商圈供应市场麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王银座商城：菏泽市中高档次购物中心基本状况地上四层，总建筑面积24、：4万余平米经营业态1F:银座超市（70%比重）数码产品（10%，比重较低）、奢侈 品（如名表、金银饰品)2F：商务、休闲女装（85%比重）、针织内衣、休闲男装、羊毛羊绒:3F:商务、休闲男装（30%比重）、运动装（30%）、精品女（20%）、皮具箱包、羽绒服。4F:儿童用品（60%比重）、家电及小家电（25%）、家纺、服饰、办公文客户分析一定的经济基础，时尚消费的中高收入群，周边县市灰色消费优劣势品牌优势保证，产品档次较高，充足停车位，满足现代消费需求。产品同质化现象严重，同类项目竞争激烈。经营现状充分利用银座品牌优势，经营状况较好。区域商圈供应市场麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销25、切脉营销 执行为王执行为王惠和商厦：中华路上唯一一家集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的综合商业体基本状况地上四层，总建筑面积：6万平米左右经营业态1F:大型超市、黄金珠宝、化妆品、钟表、眼镜、移动营业、手机、工艺礼品、名烟名酒、保健品。2F：鞋类、休闲商务装、男士正装、裤区、运动装、皮具箱包、羊毛羊绒、针织内衣3F：淑女装、侍女装、青春休闲装、床上用品、家电、家居用品、童装童鞋、女杂饰品4F:电玩、台球、餐饮、健身俱乐部、电影客户分析一定的经济基础，时尚消费的中高收入群，周边县市灰色消费优劣势国内一二线品牌。产品档次较高，充足停车位，满足现代消费需求，集餐饮、娱乐、购物为一体的综合商业体。单层营26、业面积过大，二楼以上经营业态规划较乱。经营现状同质化现象严重，与银座竞争激烈，营业状况一般。区域商圈供应市场麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王基本状况东部城区为数不多的家居广场产品组合由沿街商业+内部商场、公寓组合而成，销售情况2010年，沿街商铺全部消化完毕（公寓也已经消化完毕）经营状况以地段、集中商业、办公公寓宣传本项目价值客户分析-投资与自营客户为主优劣势所处和平路商业氛围尚差，人气较差紧邻银座商城、惠和商厦等综合性商场，竞争激烈商业定位精品、高档家居广场经营现状沿街商铺及一层内铺已经销售完毕；采用统一招商的形式，目前已经全部招满；人流量较少，经营状况一27、般联营扣点模式下的家居专业化市场区域商圈供应市场麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王基本状况住宅写字楼在售、裙楼商业在寻求整售产品组合上下三层裙楼商业+3.5米挑高的写字楼+住宅组成销售情况商业未售，写字楼刚刚开始销售，均价：4800元/平米经营状况以地段、集中商业、办公公寓宣传本项目价值客户分析-投资与自营客户为主优劣势中华路与人民路交汇处，人流密集，昭示性佳；紧邻银座商城、惠和商厦等综合性商场，竞争激烈商业定位待定（沿街门店对外宣称30000元/平米）经营现状商业经营形式待定（据说与家乐福在洽谈中）直面竞争的城市综合体项目区域商圈供应市场麒麟银东家裙楼商业整28、体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王区域商业分析总结：1、综合性商场趋向饱和，以惠和商厦及银座商城为代表的综合性商业已经日益趋向饱和状态。2、专业化市场出现，但发育程度不高，如中华路上的苏宁电器、恒泰广场，规模较小，人气不足，专业化水平不高。3、整个银座惠和商圈以其绝佳的地理位置，便利的交通，日益完善的配套，成为菏泽市中高档消费场所的集中地。4、消费群体也多以中高档收入群体为主。区域商圈小结区域商圈供应市场麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王我们的思维导图项目本体分析核心问题提出市场供需分析商业整体发展战略商业定位商业整体营销及运营城市商圈特征区域商29、圈供应市场区域商圈需求市场商业阶段性营销策略麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王孕婴童产业背景菏泽孕婴童产业现状消费者需求分析孕婴童产业，中国未来发展的朝阳产业中国目前正处于第四波婴儿潮，这一波婴儿潮带动国内消费进入加速期。中国目前正处于第四波婴儿潮，这一波婴儿潮带动国内消费进入加速期。u早自2000年以来，儿童产业增长率就达30%，远高于同期GDP9%的增长率。中国6岁以下儿童的消费市场，到2010年，已达到1万亿元的规模。u据婴童产业研究中心的统计发现，中国16岁以下少年儿童已有3亿多，而城市儿童消费在家庭总支出比例已超过33%。同时“4+2+1”的家庭结构30、也成为社会主流，孩子在家庭和社会中的地位不断提高，儿童消费远远超过成人消费市场的增长速度和增长潜力。u按现有的人口推算，中国的最高出生率大约出现在2016年，人口峰值为2028年，该时期我们也将迎来第五轮“婴儿潮”。换言之，中国孕婴童产业尚有20多年的牛市，市场容量逐步增至25003000亿元的庞然规模。麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王未来10年，孕婴童行业将面临“战国”时代，新的投资、市场重组/市场细分、创新商业模式，为企业和投资人带来丰沣的机遇。菏泽孕婴童产业现状u法国Prental是该国最大的孕婴童专卖店，在欧洲有500多家连锁店，最大的面积达300031、平方米；意大利chicco品牌行销全球140余国家，年营业额160亿人民币；英国最大的孕婴童专门店Mothercare在全球有400多家；日本的西松屋拥有门店近600家，2006年营业额折合人民币66亿元；日本Akachanhonpo有60多家中大型卖场，年营收也达60多亿人民币。u反观中国的孕婴童市场全球人口最多、潜力最大的孕婴童用品市场，年营业额突破30亿的未见一个；全国性孕婴童专业连锁店尚未有一家，且没有一家的营业额达到5亿人民币。u诸般数据比照显示，中国孕婴童市场仍然处于“婴儿期”，前景广阔，众多投资者瞄准了孕婴童市场。孕婴童产业背景菏泽孕婴童产业现状消费者需求分析麒麟银东家裙楼商业整32、体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王孕婴童产业零售模式出现多元化n超市型n专卖店型n百货精品型其中佼佼者红孩子、乐友、丽家宝贝、爱婴室等。多见于服饰类品牌，以业内较知名的厂家品牌为主，如蓝猫系列门店大多面积较大，借鉴了百货商场专柜陈列方式，品牌形象彰显面积多在50-200平米左右，发展迅速，是目前主流零售型态孕婴童产业背景菏泽孕婴童产业现状消费者需求分析麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王u菏泽婴幼儿童市场的经营范围主要集中在：婴童服饰、婴童日常用品、婴 童教育、婴童玩具、婴童摄影等；u90%以上的经营者认为婴幼儿童产业潜力较好或者非常不错。u菏泽婴33、幼儿童市场的经营方式：专卖店、超市型门店、商场专柜等形式。u经营者进入婴幼儿童市场的时间大多比较短：进入该产业3年以内的经营 者占60%-70%，进入该产业超过5年的占30%左右u目前，菏泽婴幼儿童各种店面的收入：年收入在1-3万元的占50%左右，3-5万元的占25%左右，5-10万元的占25%左右。孕婴童产业起步晚，专业化程度较低未来存在巨大的发展空间数据来源：市场调研孕婴童产业背景菏泽孕婴童产业现状消费者需求分析麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王数据来源：市场调研n菏泽市2009年人口出生率11.3，2010年年末总人口将达到到930.2万人，出生人数将达34、到13.1万人，人口出生率控将达到14.3，出生率、自然增长率、和出生人数都是全省最高。常年较高的出生率以及自然增长率为菏泽市孕婴童市场提供了强大的人口基础n庞大的人口基数和快速增长速度，会形成巨大消费市场，从而拉动菏泽经济进步；高出生率和自然增长率，使得菏泽市人口增长迅速，进而扩大了市场需求和潜力、拉动经济发展，对与婴幼儿产业的推动作用尤为明显。孕婴童产业背景菏泽孕婴童产业现状消费者需求分析麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王表一中数据统计：表一中数据统计：菏泽市城镇居民年可支配收入每年都成增长趋势，菏泽城镇居民消费能力逐渐增强。表二中数据统计表二中数据统计：35、50%的客户能够达到100-500元/月的消费能力；18%的客户能够达到500-1000元/月的消费能力。16%的客户能够达到1000-1500元/月的消费能力。从数据可以得出：从数据可以得出：菏泽婴幼儿童消费客户具有较高的消费能力菏泽婴幼儿童客户消费力分析：麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王表中数据统计：表中数据统计：将近80%客户，儿童日常花费在其收入的20%以下。表中数据得出：表中数据得出：儿童日常花费占到一定比重，但比重不大，消费抗性不大，仍然有很大的消费潜力。菏泽孕婴儿童客户消费习惯分析：麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执36、行为王表中数据统计：超过一半的客户有去专营店的习惯，还有将近35%的客户会偶尔去。表中数据得出：很大一部分客户有去专营店消费的习惯，但有一部分客户需要后期宣传培养习惯。菏泽孕婴儿童客户专营店消费频率：麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王表中数据统计：表中数据统计：将近40%的客户注重安全健康，超过20%的客户注重商品齐全便利。表中数据得出：表中数据得出：安全健康和商品齐全便利仍然是客户消费的首要侧重点，但对其他方面仍然有较高的要求。客户关注点分析麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王区域商圈需求市场需求市场小结n较高的人口出生率以及37、自然增长率为菏泽市孕婴童专业市场提供了需求基础；n菏泽市近几年经济发展水平的增加，为孕婴童专业市场的建立提供了经济基础；n孕婴童产品在菏泽市场上还存在较大的发展空间，基本以沿街门店为主，没有形成一个产业化；n消费者愿意将收入中更高的比重为儿童投资；n一站式的孕婴童专业市场依然是一个市场空白点。麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王我们的思维导图项目本体分析核心问题提出市场供需分析商业整体发展战略商业定位商业整体营销及运营商业阶段性营销策略麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王菏泽向东城市向东，菏泽东城将成为菏泽市未来的经济、商业、文化38、中心资源盘点：城市向东n地块位于城市核心发展区，区域未来发展前景可期；n地块紧邻中华路及人民路，两条主干道，交通便捷，昭示性佳。n地块位于银座惠和商圈，是未来的高档核心商业区。麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王领导者n垄断价格n产品有不可复制性n过河拆桥挑战者n改变游戏规则n强调新的评估标准n强调产品的特色和价值追随者补缺者n搭便车，借势n以小博大，杀伤战术n价格战的制造者n目标明确，挖掘客户n瞄准市场缝隙以及市场空白n创新产品和需求点行业老大市场机会主义者避免区域内的同质化竞争，我司建议项目做市场的机会主义者，填补市场空白策略定位n如果把银座-惠和作为百货的39、领导者；国贸中心作为步行街的领导者；数码港作为数码产品的领导者，那么本项目商业作为市场的机会主义者出现。占据空白市场。寻求特定客群。麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王我们的思维导图项目本体分析核心问题提出市场供需分析商业整体发展战略商业定位商业整体营销及运营商业阶段性营销策略麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王我们的思维导图项目本体分析核心问题提出市场供需分析商业整体发展战略商业定位商业整体营销及运营业态定位形象定位客群定位商业阶段性营销策略麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王商业模式规律及定位n40、综合商业模式n主题性商业模式n专业性商业模式模 式 特 征契 合 条 件衣食住行一条龙服务，品类档次齐全；满足任一层次消费者的任一生活需求；但在这样一个全面式的经营模式中，各销售点少有深化机会；大规模的裙楼商业和大型纯商业物业、大量人流的集中；如东方红大街商圈、国贸中心等根据文化层次、目标客户群、商品档次等确定相应主题，以该主题为核心及规则展开经营，特色化经营模式，创新性强；满足人们的个性化和异质化的心理诉求，针对性较强；特色创新、一定规模、规范化经营、较低租金吸纳商家以某一行业为主要依托，加深品牌与档次的细分，集中力量满足全体消费者的某一特定需求；针对性强，专业化程度高；须有支撑专业市场的经41、营能力与盈利空间的行业结合本地块条件，可适合本项目采用的商业模式结合本地块条件，可适合本项目采用的商业模式结合本地块条件，可适合本项目采用的商业模式结合本地块条件，可适合本项目采用的商业模式商业定位麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王商业定位方向1：寻找市场空白点孕婴童专业市场孕婴童专业市场示意商业定位方向n项目具备新型的购物空间以及优美的购物环境，适合中高端商业定位。n集购物、娱乐、休闲、餐饮为一体的一站式主题孕婴童专业市场。麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王形象定位种类齐全 品质保证 一站式购物鲁西南地区最大的孕婴童购物广场42、n种类最全n品质最高n规模最大n环境最好鲁西南地区最大的一站式孕婴童购物广场麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王地下地下地下地下3000余平米的区域性超市，满足周边居民的购物需要沿街设置餐饮以及孕婴童品牌店孕婴童相关用品早教中心、儿童娱乐等写字间（可用作商场办公）安全、品味、高档孕婴童相关产业商业业态划分裙楼商业的业态划分布局麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王特色业态儿童早教中心儿童室内娱乐麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王客群定位通过对消费群体构成及特征的分析，我司判断本案目标客户特征核心客户43、：辐射范围5公里以内的新城区消费群体辐射范围5公里以内的包含：政府机关单位、大学、各成熟居住区等，主要集中在新城区。重要客户：辐射范围10公里以内的牡丹区消费群体基本构成：主要集中在菏泽市牡丹区。偶得客群菏泽下县及农村客群麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王商业定位方向2：寻找市场空白点奥特莱斯品牌折扣店奥特莱斯品牌折扣店示意商业定位方向2n中华路银座惠和商圈集中了菏泽市最高端购物场所，若经营百货类商业，必须寻找差异化。n奥特莱斯是由“工厂直销店”逐渐发展为专门销售过季、下架、断码品牌服饰商品的一种商业业态，又称品牌直销购物中心。由于售卖这样的商品，再加上店铺装44、修追求简约，减少中间环节，节约开支，所以它们能够以超乎寻常的低价吸引消费者。商品折扣一般可低至5折折以下。麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王形象定位2最经济的奢华 高品味生活引领者鲁西南首家奥特莱斯品牌折扣店n国际、国内知名品牌n2-3折的超高折扣n一流舒适的购物环境麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王地下地下地下地下3000余平米的区域性超市，满足周边居民的购物需要沿街设置餐饮/一层沿街门面可以设置品牌专卖店商场内部以品牌折扣为主；一楼布局品牌化妆品、品牌手表等；二三楼以品牌服饰、鞋帽为主品牌服饰、鞋帽为主写字间（可用作商场办45、公）物美、价廉、品味、高档商业业态划分2裙楼商业的业态划分布局2麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王特色业态国际一线品牌折扣最低品牌折扣2-3折麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王客群定位2通过对消费群体构成及特征的分析，我司判断本案目标客户特征核心客户：城市中产阶级n他们主要集中在菏泽主城区；n他们的年龄在20-40岁之间，懂品味、懂生活，有一定的经济能力；重要客户：周边区域居民本案周边企事业单位以及居住区林立，地缘客群会成为我们项目的主要客群偶的客群菏泽下县客群麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为46、王我们的思维导图项目本体分析核心问题提出市场供需分析商业整体发展战略商业定位商业整体经营策略经营策略租售策略招商策略商业管理商业阶段性营销策略麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王项目经营模式及分析模式一n主力店物业持有租赁，其余全部进行销售。模式二n主力店/部分次主力店物业持有租赁，其余进行销售。模式三n全部持有租赁，长期经营或待成熟后整体销售。商业整体经营策略麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王模式二能最大程度的保证商业概念的完整，并满足现金流的需求，也便于进行后期物业租售工作的开展评判维度商业概念完整性租售对象的认可程度项目开47、发战略安排浩华推荐模式一，主力店物业持有不利，因为产权分散，核心卖点的次主力店组团将难以得到落实不利，主力店或者次主力店所需面积较大，商铺销售总价高，不利于市场销售与推广较为有利，大部分物业用于销售，能最大程度的回笼资金，保证资金安全模式二：主力店/次主力店物业持有有利，持有项目的核心物业，能充分保障项目核心卖点的实现有利，较大面积的物业持有，将沿街门店及小型铺面推向市场，市场认可度高，易于进行销售，另外租售的多样化有利于进行市场营销。一般，可供出售物业能回收绝大部分的成本，但持有物业面积较多，有一定的经营风险。模式三：物业全部持有有利，持有所有物业的招商自主权，能充分保障项目概念的实现一般，48、物业全部持有，推向市场的产品相对单一，且不能满足部分投资客的需求不利，商业项目的回报周期往往哪个较长，且项目商业尚不成熟，经营风险大，现金流的压力较大。商业整体经营策略麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王我们的思维导图项目本体分析核心问题提出市场供需分析商业整体发展战略商业定位商业整体经营策略经营策略租售策略招商策略商业管理商业阶段性营销策略麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王我们从四个层面进行分析，建议本项目裙楼商业采用主力店及次主力店物业持有，一层其余面积以及沿街商铺进行分割销售模式二模式二主力店/次主力店物业持有，其他物业进49、行分割销售结论结论1、商业概念的完整性2、租售对象的认可状况3、项目收益的最优化4、本项目的战略安排三种租售模式商业整体租售策略麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王根据租售模式的选择，结合业态定位，本项目租售比为3：1；销售部分主要集中在项目的一层租售物业占比（总面积14000平米）租售面积及目标客群说明租赁物业目标客户主力超市儿童产业超市主力店、儿童产业系列业态、餐饮、娱乐等销售物业：2700平米目标客户自用及投资客商业整体租售策略销售部分主要集中在1层的原因：1、市场上普遍1层销售状况较好；2、一层多设置沿街商铺，单价高，利润大；3、劣势：一层往往是主力店所50、在区域，面积大，总价高，往往会出现销售抗性；4、具体的商业物业租赁比，后期还要看具体的招商情况以及客户购买意向；麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王项目沿中华路及两侧设置单层对外开放门店沿街门店规划商业整体租售策略n市场依据：区域内同类商业商铺的消化状况；n菏泽市商铺购买者的消费心理n我司建议沿中华路设置单层对外开放门店麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王为对项目进行经营分析，我司结合周边市场情况，对项目经营情况进行预测，销售部分总收益为：2.2亿元；商业经营收益根据商业的整体运营状况商业整体租售策略物业类型总面积销售面积预计售价51、（1-2年内）总销售收入商业14100平米2725平米25000元/平米6800万元住宅33500平米33500平米4500元/平米1.5亿元总计约约2.2亿元亿元物业销售收入物业经营收入物业类型总面积经营面积收益方式商业14100平米11375平米保底租金+联营扣点模式总计地上四层为自用办公面积麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王我们的思维导图项目本体分析核心问题提出市场供需分析商业整体发展战略商业定位商业整体经营策略经营策略租售策略招商策略商业管理商业阶段性营销策略麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王商业物业的租赁通常有三种模52、式，因租户的不同而采取差异化模式操作方式适用租户1纯租金合作模式2联营扣点合作模式3保底租金加扣点模式按固定租金水平收取根据租户销售额提取一定比例扣点在固定租金基础上收取超额销售部分一定比例扣点适用于多数购物类租户和餐饮类租户对于预期销售信心不足的租户适用于生活便利类购物租户及对于预期销售缺乏足够信心而给予较低租金的租户招商策略麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王本项目宜采用联营扣点模式，符合项目目前现状，有利于降低前期招商难度，增强客户信心，高风险带来高收益评判维度租户评判租户招商商业管理财务收益保障浩华推荐模式1：纯租金合作模式有利，主力店、次主力店常用模式53、有利，常规做法，有利于招商有利，模式简单，有利于管理有利，有可预期的，稳定的现金流模式2：联营扣点合作模式不利，主力店、次主力店通常不接受该种模式不利，需要与租户绑定，管理难度加大有利，降低了租户的经营风险，有利于招商不利，需要与租户共同承担风险，现金流不可预期，但是高风险，带来高收益模式3：保底租金+扣点方式一般，次主力店会接受此种模式，多适用于商场内部租户一般，降低了一般租户的风险不利，需要与租户绑定，管理难度加大一般，虽然能够保证最低的收益，但是仍然与经营商户绑定，风险较大招商策略麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王招商策略招商策略坚持一个原则，三大策略一54、个原则商业总原则：先招商后销售三大策略n无中生有策略n打草惊蛇策略n擒贼先擒王策略麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王招商策略无中生有策略：无，目前的菏泽市没有集中的统一的孕婴童产业的专业市场。人无我有，把握先机，谁先做，谁就是行业内的领导者。这是行业内的规律，领先者往往是行业内标准化的制定者，拥有话语权。有：与牡丹区区政府签订协议，纳入政府的统一规划的商业业态之内，让进场商户可以享受税收等优惠条件。通过“无中生有”方式提升项目形象，降低项目进场门槛，从而增加项目的附加值同时也实现项目旺场的作用。利益点：n在商业规划中，政府往往是引导者的地位，他统管着整个城市的55、城市建设和发展规划，能够制定招商的政府政策提供优惠的招商条件，具有能够为招商创造更多的有力支持，许多大型商业或者专业市场都是“政府推动+房地产开发”的模式。给商户足够的信心，减小在招商中的抗性。执行内容：1、开发商利用政府资源，争取将项目纳入政府规划。2、尽可能争取到有利的政策优惠条件；3、政府导向，增强项目公信力，提升项目知名度。麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王招商策略“打草惊蛇策略”：通过探明市场对产品的潜在需求，来降低经营中的风险。在楼盘进行产品推广时，通常会对市场进行一些试探。我们经常所用的客户意向登记表就起到了这个作用。一方面是累积客源，另一方面也56、是通过这种方式，来进行产品和价格的定位。打草惊蛇策略属于窥探虚实的侦查活动，“草”动”蛇“惊之后，必须根据不同情况及时做出应变的决策，否则只是突然忙碌。建议在项目入市前积累有效客户资源，在业态推介时吸取客户的建议，并在后期的定位及招商策略中及时调整，争取能够在招商成功后段时间内实现带租约销售。利益点：对项目进行全面推广，提升项目的形象，扩大知名度及美誉度，为项目积累有效客户资源，缩短招商的时间，减少项目营销成本，实现资金的快速回收。并及时为项目的招商策略的改正提供来自市场前沿的信息，确保项目运作的成功。麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王招商策略“擒贼擒王策略”57、：该策略的核心思想在于”抓住事物发展的主要关键或把握问题的重点就能取得全面的胜利。运用该策略首先要解决的问题就是先分清楚哪个才是关键的“王”。运用这一策略主要是针对关键问题入手，这样才能抓住招商的要害，解决招商的问题。王：指在全国各地具有执牛耳地位的高档商家，他们有着良好的品牌和社会知名度，已成为区域及行业的佼佼者，只有吸引了主力店，在以后的招商过程中便迎刃而解，主力店是商业招商过程中的王。招商推进策略：分三阶段招商利用主力店及此主力店的影响力，带动零散商家进场先期：主力店，面积大中期：次主力店，面积中后期：零散商家，面积小麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王我58、们的思维导图项目本体分析核心问题提出市场供需分析商业整体发展战略商业定位商业整体经营策略经营策略租售策略招商策略商业管理商业阶段性营销策略麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王聘请专业的商业管理公司进行商场的后期运营管理商业管理聘请专业的商业运营管理公司，负责后期商场的整体管理，包括卖场的包装、物业管理、对外的活动推广等，提升商场知名度，保持旺场效果。聘请有综合性商场管理经验的优秀商业管理公司。麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王我们的思维导图项目本体分析核心问题提出市场供需分析商业整体发展战略商业定位商业整体经营策略商业总攻略图营59、销活动商业阶段性营销策略麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王阶段营销策略商业营销总攻略图商业总攻略图2011.612.6月月12.613.613.614.01阶段划分招商划分营销节点活动安排 形象导入期市场预热期开盘热销期持续销售期主力店招商次主力店招商次主力店招商零散商家招商住宅的销售期5月6月主力店签约仪式8月孕婴童产业商业论坛商业营销中心开放，商业销售铺王拍卖次主力店签约零散商家签约商场开业10月11月12月2月13年3月麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王我们的思维导图项目本体分析核心问题提出市场供需分析商业整体发展战略商60、业定位商业整体经营策略商业总攻略图营销活动商业阶段性营销策略麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王阶段性营销策略营销活动营销活动一：孕婴童产业论坛或者奥特莱斯品牌发布会活动时间：2012年8月份；合作单位：菏泽日报+菏泽电视台+开发商+浩华+品牌商家+政府官员+商界名流活动目的：孕婴童专业化市场或者奥特莱斯品牌折扣在菏泽市作为一个新兴的产业形态，认知度不高，通过这一活动提升产业形象。营销活动麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王阶段性营销策略营销活动营销活动二：商家签约仪式活动时间：2012年6月份，2012年9月，2012年12月合61、作单位：菏泽日报+菏泽电视台+开发商+浩华+品牌商家活动目的：分阶段与主力店、次主力店以及零散商家举行签约仪式，并邀请投资客户参与，促进项目销售。营销活动麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王阶段性营销策略营销活动营销活动三：沿街铺王拍卖活动活动时间：2012年11月份（项目强销期）合作单位：菏泽日报+菏泽电视台+开发商+浩华+投资客活动目的：拿出黄金铺位，制造新闻事件，提升整体项目价值及客户心理预期。营销活动麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王阶段性营销策略营销活动营销活动四：温州炒铺团活动时间：2013年元旦期间合作单位：菏泽日62、报+菏泽电视台+开发商+浩华+投资客活动目的：在元旦期间根据商铺销售状况，邀请温州炒铺团飞临菏泽 来项目投资考察，提升项目知名度。营销活动麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王阶段性营销策略营销活动营销活动五：商场开业促销活动时间：根据实际招商情况合作单位：菏泽日报+菏泽电视台+开发商+浩华+消费者活动目的：商场开业进行节目表演，并采取全场优惠促销，吸引消费人气，推动商业氛围。营销活动麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告切脉营销切脉营销 执行为王执行为王结语项目定位项目定位方向1：孕婴童专业市场方向2：奥特莱斯品牌折扣经营策略持有为主，租售结合招商策略一个原则，三大63、策略浩华地产集团代理事业部架构公司架构公司架构销售管理流程图销售管理流程图总经理总经理营销总监营销总监营销中心经理营销中心经理策划部策划部开发商财务部开发商财务部市场调研、营销分析、策划方案制定、执行市场调研、营销分析、策划方案制定、执行副经理副经理置业顾问置业顾问置业顾问置业顾问置业顾问置业顾问客户洽谈客户洽谈秘书秘书客户资料、文档管理、销售统计客户资料、文档管理、销售统计管理合同、定金、回款、按揭管理合同、定金、回款、按揭p营销策划p销售代理p地产开发 业务范围浩华宣言我们提供一流的产品和服务，努力为客户创造价值，为员工提供机会，为股东创造利润，为社会营造和谐。同时关注绿色环保低碳节能，和64、合作伙伴一起成长，致力于追求企业、员工、股东、社会、环境和合作伙伴的可持续发展！敬天爱人敬天爱人 共生共赢共生共赢为客户创造价值为客户创造价值 为员工创造机会为员工创造机会为股东创造利润为股东创造利润 为社会营造和谐为社会营造和谐浩华愿景诚信 是浩华的根本。做人要诚，做事要信，与人为善，重承诺，守信用，言必行，行必果。公司理念/协作 是浩华的后盾。倡导团队精神，鼓励无私奉献，精诚合作，我为人人，人人为我。/公司理念卓越 是浩华的精髓。只做第一，不做第二，要做就做到最好。卓越永远是我们不懈的追求。/公司理念创新 是浩华的灵魂。要在激烈的竞争中立于不败之地，就须观念创新、服务创新、管理创新。/公司65、理念1、坚持不懈，直到成功！2、没有正确的理念，就没有正确的行动！3、只有做人成功,才能做事成功！4、我们每个人都代表浩华企业形象！5、浩华是我家，人人关心她！6、我们以做浩华人而自豪！7、今天我以浩华为荣，明天浩华以我为荣！8、爱别人才能让别人爱我们！9、没有危机感就没有安全感！10、人是需要有一点精神的！11、惟有不断学习才不至于落后!12、容忍失误，但绝不容忍平庸！13、我们成功的秘诀：信心、决心和毅力！14、浩华成功，我们成功！15、领导即服务！16、我是浩华一块砖，哪里需要哪里搬！17、没有任何借口！18、认真第一，聪明第二！19、生命若不是现在，那是何时！20、名利当头，以让为先！66、21、吃亏是福！22、我为人人、人人为我！23、细节决定成败！24、立足当地，放眼全国，胸怀天下，四海为家，共创伟业！25、员工要有敬业精神，领导要有牺牲精神、奉献精神、责任感、使命感。员工信条我们的足迹数字浩华 浩华地产集团浩华地产集团 1999年成立于广州，2003年总部迁至青岛。现有注册公司9家，分公司2家，员工1320人，其中营销策划创意人员101人，均由行业内资深专业人士组成。据不完全统计2010年代理事业部实现销售业绩达到68亿，同比增长50%多，经营效益同比提高了30%多，销售面积达到220.1万平米，销售住宅商铺17388套。2010年代理项目在巩固现有区域市场外，已经在辽宁、67、吉林、黑龙江、内蒙、湖南等省区实现突破，2010年度新签代理销售项目81个，合同标的约445万平米，合同金额达324.4亿元。开发事业部2010年新成立天津浩华恒昌置业公司，筹办平度项目开发公司。目前，浩华地产集团控股的开发公司已有7家。正在运作的投资开发的项目有22个，总规划开发面积超过300万平米。2010年度枫林绿洲、翡翠半岛、丽都花城、翡翠城、东方罗马等开发项目新开工面积45万平米，实现销售21个亿。在土地储备方面2010年新签天津上马台地块、山东青岛平度地块，拍得广东江门新会地块。新增土地储备800多亩。数字浩华浩华地产集团2003年实现销售回款11亿元人民币浩华地产集团2004年实68、现销售回款15亿元人民币浩华地产集团2005年实现销售回款23亿元人民币浩华地产集团2006年实现销售回款30亿元人民币浩华地产集团2007年度突破销售回款30亿元人民币浩华地产集团2008年实现销售回款27亿元人民币浩华地产集团2009年实现销售回款50亿元人民币浩华地产集团浩华地产集团20102010年实现销售回款年实现销售回款89亿人民币亿人民币公司荣誉 2003年，入选全国诚信建设诚信建设示范单位。2003年，入选全国诚信建设诚信建设示范单位。2004年5月，入围权威行业杂志新地产评选的地产顾问地产顾问100100强强。2004年11月，荣获“山东金牌地产顾问山东金牌地产顾问”称号，排69、名首位。2004年12月，第六届中国住交会上，再次被评为“20042004年度年度CIHAFCIHAF中国房地产中介代理品牌中国房地产中介代理品牌 企业企业5050强强”，国内排名第十六位。2005年7月，荣获“青岛地产金牌顾问青岛地产金牌顾问”。2005年11月，第七届中国住交会上荣获“20052005年年CIHAFCIHAF中国地产中介代理大奖中国地产中介代理大奖”。2006年，被评为齐鲁地产十大策划公司齐鲁地产十大策划公司。“2007青岛房地产最具营销价值顾问机构最具营销价值顾问机构”“2007年度青岛地产最具影响力营销机构最具影响力营销机构”2008年，被评为改革开放改革开放3030年70、年20082008中国领袖地产营销策划品牌实力十强企业。中国领袖地产营销策划品牌实力十强企业。2009年，荣获“20092009中国领袖地产营销策划品牌价值十强企业中国领袖地产营销策划品牌价值十强企业”。2010年，荣获“中国房地产最佳综合服务商中国房地产最佳综合服务商”称号。项目荣誉 2002年10月，代理项目“普利普利建业城市花园建业城市花园”荣获“20022002年中国名盘年中国名盘”称号。2004年，“嘉德现代城嘉德现代城”项目被泰安市规划局推荐为“规划示范小区规划示范小区”、“泰安市最受欢迎泰安市最受欢迎 的住宅区的住宅区”。2004年8月，代理项目“金盟山庄金盟山庄”荣获“中国十佳71、绿化小区中国十佳绿化小区、20042004青岛名盘奖青岛名盘奖”、“贮水贮水 山山都市华庭都市华庭”荣获荣获“20042004青岛创新名盘奖青岛创新名盘奖”。2004年11月，“隐珠山花园城隐珠山花园城”项目荣获“半岛楼市十大景观住宅园林景观住宅奖园林景观住宅奖”。2004年12月，代理项目“普利普利城市花园城市花园”在第六届中国住交会上，荣获“20042004年度年度CIHAFCIHAF中中 国名盘国名盘”称号。2005年8月，代理项目“福莱佳园福莱佳园”荣获“第三届山东省城市优秀住宅小区铜奖第三届山东省城市优秀住宅小区铜奖”、“山东省山东省 房地产知名品牌楼盘暨最具潜力楼盘房地产知名品牌楼72、盘暨最具潜力楼盘”。2005年9月，代理项目“颐中颐中银街银街”荣获荣获“20052005青岛名盘青岛名盘”。2006年，淄博“普利普利艾伦庄园艾伦庄园”项目荣获精瑞住宅科学技术“绿色生态建筑绿色生态建筑”优秀奖优秀奖。莱西翡翠城翡翠城获“2007-20082007-2008中国宜居社区中国宜居社区”2010年12月，天津“翡翠半岛翡翠半岛”在深圳住交会上，荣获“2010年度CIHAFCIHAF中国名盘中国名盘”称号。我们的团队部分项目部分项目S代理项目 ALES AGENT1、颐中银街（全程代理）：BLOCK国际生活城青岛颐中银街项目规划总用地面积4.6万平方米，总建筑面积14万平方米，位于73、青岛市政重点规划工程辽宁路科技街。该项目是由高层、小高层住宅、大卖场、商铺、标准写字楼、停车场等多种物业形态组成的综合性大型楼盘。定位为BLOCK国际财智生活城，Block即街区商业，是现代复合型地产的新代名词,是商业和居住的集中融合。由主题商业街区、未来科技商务港、3C数码广场、国际财智街区四大版块组成，是一座集现代商业、科技商务、生活居住、时尚休闲于一体的多功能综合生活城。公司2005年进驻销售，2年实现销售额9.3个亿。城市综合体案例蜀都商业广场坐落于成都市绝对商业中心春熙路、盐市口交叉口，是曾经被称为“西南第一高楼”的蜀都大厦的裙楼部分。项目于2005年8月正式对外销售，销售的商场部分74、的四层，共17000多平米，其中一楼为传统临街独立商铺，二、三、四楼为产权商铺销售。在成都产权式商铺销售遭遇困境的情况下，公司根据项目的特点制定了行之有效的销售策略，月销售额2000万。2、蜀都大厦（全程代理）：产权式商铺销售城市综合体案例该项目位于淄博张店区柳泉路与美食街交叉口，集商务、酒店、办公、购物、居住、休闲六位一体，总建筑面积6万多平方米，28层独栋高层建筑，涵盖1-4层豪华商业配套以及5-28层lesssmore菁英公馆。面积33-123平方米国际公寓，配备国际商务及尚品生活双主题会所，成为SOHO创业乐园、CEO商务行宫、财富阶层集散地以及国际时尚生活STUDIO，打造淄博中央商75、务区建筑综合体。2008年下半年在金融危机中进驻，进驻前单月仅销售200万，进驻后逐月递增，单月超2500万！2009年实现销售额2亿！创造市场佳绩！3、华夏国际（全程代理）：SOHO公寓、商场城市综合体案例寿光凯德华SOHO项目由山东凯声实业集团有限公司开发，位于寿光市中心繁华地段，龙泉街与渤海路交界处。建筑面积2.19万平方米，为33层商务综合体，规划业态为商业，酒店、酒店式公寓、办公等。4、凯德华SOHO（全程代理）：产权式酒店、商务公寓2010年5月16日开盘，开盘当天即销售122套房源，实现2500万回款！城市综合体案例5、金领世家（全程代理）：soho公寓、商业金领世家项目由山东鑫76、坤置业有限公司开发，位于淄博市人民路上，项目总建筑面积为28970平方米，包括大型沿街商业，高档写字楼，商务公寓，高层住宅等物业形式。金领世家规划用地11.2亩，建筑高度75米，容积率4.5。2010年6月20日开盘，实现销售业绩4000万！城市综合体案例 泰安 奥来新天第位于泰城第一街东岳大街上，总占地面积约25000，总建筑面积54000，涵盖了写字楼、商铺、商务公寓等产品。项目拟整体采用地源热泵中央空调技术，太阳能光电技术，户内直饮水供应以及中水回用与雨水回用等可再生资源与建筑集成技术，正在申报国家可再生能源与建筑集成示范项目，建成之后将是泰安东岳大街上的一座地标性建筑。我们的项目城市综77、合体案例（陕西西安）振业大厦（山东青岛）银华广场（陕西西安）领秀长安（山东枣庄）舜天国际大厦城市综合体案例中国周村轻纺科技城，位于淄博市中心城区张店区与周村区的交界处，东临滨博高速，南靠交通主干道309国道，处于市政府重点发展的309国道物流产业区核心地段。距离淄博市中心城区5分钟车程，离淄博火车站、长途客运站十分钟车程，距济南国际机场约1小时车程。项目区位优势明显，交通便利，连接各主要交通干道。建成后将成为集物流、仓储、贸易、会展、设计、游览、餐饮、信息为一体的超大型综合纺织品批发市场。项目总占地236余亩，1期工程建筑面积17.8万平方米，分2座4.5万平方1到5层的连体大楼和26栋独立沿78、街商铺。淄博 中国周村轻纺科技城我们的项目专业市场案例该项目位于潍坊市政府正南方，西临北海路，东至白沙河，南至龙泉街，与区政府相邻，近邻九龙山公园、凤凰山，周边环境清幽雅致，是不可多得的风水宝地。项目总占地1000多亩，总建面100多万平米，定位潍坊首席洋房社区，产品规划超前，包含退台洋房、怡景洋房、MiNi洋房、TownHouse联排等多种产品，实现了“户户庭院 家家流芳”的生活愿景。潍坊 凤凰太阳城我们的项目千亩大盘案例 浩华地产集团济南分公司简介切脉营销切脉营销 执行为王执行为王平面设计表现平面设计表现 浩华地产集团济南分公司简介切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 浩华地产集团济南分公司79、简介切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 浩华地产集团济南分公司简介切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 浩华地产集团济南分公司简介切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 浩华地产集团济南分公司简介切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 浩华地产集团济南分公司简介切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 浩华地产集团济南分公司简介切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 浩华地产集团济南分公司简介切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 浩华地产集团济南分公司简介切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 浩华地产集团济南分公司简介切脉营销切脉营销 执行为王执行为王商业资源 浩华地产集团济南分公司简介切脉营销切脉营销 执行为王执行80、为王1、鲁商集团（大型零售集团）旗下，银座商城、银座家居广场、银座数码等等。青岛颐中银街项目与其进行前期谈判。2、南京新华海电子集团招商部（数码广场商业招商、管理经营）新华海是一家以IT业为主的多元化经营的集团公司，投资领域涉及IT、房地产、餐饮连锁、网吧连锁等多个领域。南京代理项目与其进行招商谈判。3、红星美凯龙招商部（中国家居业第一品牌）东营代理项目预期进行招商谈判。4、宏图三胞拓展部 （中国IT零售商第一强）济南项目咨询机构。5、怡家酒店（商务酒店连锁品牌）成功引入潍坊清荷园项目 浩华地产集团济南分公司简介切脉营销切脉营销 执行为王执行为王1、凯德华大酒店（专业五星级酒店运营商）目前，在潍坊经营管理数家星级酒店。目前，为我公司长期合作伙伴。2、颐高数码 颐高集团有限公司成立于1998年，是专业从事商业地产开发、运营和模式 创新的企业。数码连锁、创业园、亿茂科技是颐高的三大核心产业。集团目前覆盖IT、商业、地产、网络、传媒等众多产业，旗下拥有“颐高”、“亿 茂”、“IT”、“龙城”四大品牌。3 3、欧亚集团 浩华愿与您一起浩华愿与您一起,推动居住进步推动居住进步 创造美好明天！创造美好明天！谢谢聆听