1、目 录一、调查缘由- 2 -二、景德镇概况- 2 -三、景德镇07年宏观经济发展状况2 -四、景德镇房地产发展状况3 -1、近年来景德镇房地产发展迅速3 -2、五年来景德镇房地产市场平稳发展3 -3、保障性住房稳步推进，有效平抑房价- 4 -4、居民人均住宅面积增速平稳，居住环境得到较大改善- 4 -五、景德镇12月份项目个案分析- 4 -六、景德镇房地产市场特征分析- 11 -（一）水涨船高下半年房价上涨幅度较大，面粉成本提高面包价- 11 -（二）细嚼慢咽面市新盘较少，市场进入调整期- 13 -（三）厉兵秣马在售主要楼盘年末多有新房源，操作手法开始寻求多样- 13 -（四）雾里看花市场风情2、概念泛滥，市场缺乏较新的地产开发理念- 15 -（五）以身试胆在售项目多层占绝大多数，高层仍处于试水阶段- 16 -（六）追金捧银近年来商业项目涌现，但经营状况有待考验。- 17 -七、景德镇房地产发展趋势分析- 17 -一、多因素下，房地产仍然向上发展- 18 -二、市场不断洗礼下，消费者购房将更加理性- 21 -景德镇房地产市场调查报告一、调查缘由随着房地产新政的不断出台和深入贯彻实施，深圳、广州、北京、上海等全国各大城市的房地产市场都略有低迷，成交量迅速下滑，且在景德镇近期成交速度也有所趋缓。在08年中国房地产市场走向越不越不明确的时候，了解当前楼市动态，通过回顾景德镇07年房地产市场发3、展状况，展望景德镇市08年房地产发展趋势也就具有重要的意义。二、景德镇概况景德镇为江西省直辖市，位于江西东北部。现辖一市一县两区，即乐平市、浮梁县、珠山区、昌江区，面积5256平方公里，据统计，2006年末全市总人口为153.62万人，比上年末增加2.79万人，增长1.85%。其中非农业人口60.67万人，占39.49%。属国务院首批公布的全国24个历史文化名城之一和国家甲类对外开放城市。景德镇处于长江三角洲经济区和长江中下游经济区结合部的中心地带，在500公里以内，拥有上海、南京、武汉、长沙、福州、南昌、杭州、合肥8个直辖市以及省会城市，便捷的高速公路框架为景德镇勾画了一个极佳的8小时半径经4、济圈。 三、景德镇07年宏观经济发展状况工业经济继续升温，规模工业强力推动。2007年111月，景德镇市完成全部工业总产值235.67亿元，同比增长25.26%，其中规模以上工业增加值84.84亿元，同比增长25.3%在主攻工业的强力推动下，工业化加快推进。财政增收，前11个月景德镇市实现财政收入10.6亿元，同比增长27%。居民收入稳步增长，城市居民人均可支配收入达到10896元，同比增长20.9%；出口总额14904万美元，同比增长44%，外商直接投资实际使用金额5056万美元，同比增长26%；实际出口总值14507万美元，比去年同期增长40.1%；城镇固定资产投资额90.28亿元，比去年5、同期增长28.9%，社会消费品零售总额72.24，同比增长17.2%。旅游总人数754.72万人，比去年同期增长15%。四、景德镇房地产发展状况1、近年来景德镇房地产发展迅速2002年至2006年，共完成房地产开发投资额69亿元，商品房竣工面积总量为374万平米，分别为前十年的10倍和5倍。02年至06年，房地产开发投资总额占全市GDP比重分别是5.8%、12%、10.9%、7%和6.4%，房地产已成为拉动景德镇市经济增长的重要产业之一。2、五年来景德镇房地产市场平稳发展2000-2006年主要指标单位20032004200520062007年1至9月合计本年完成投资万元171012180126、5135798145116100000732051施工房屋面积万平方米214.72259.72223.36236.22161150其中商业营业用户万平方米73.1677.2951.0152.23/25369竣工房屋面积万平方米87.39116.9490.2470.88/36545其中商业营业用房万平方米43.1133.4517.7411.98/10628竣工住宅建筑面积万平方米/60.87358.9622.1521491景德镇近五年来每年的投资额都在15亿元左右，五年房地产开发投资额在80亿元左右，房地产投资较旺盛，但总体上投资额较平稳。景德镇住宅供求比较平衡，几年来竣工面积与需求量较平衡。与7、住宅的稳步发展相比，景德镇商业地产开发较旺盛，从02-06年短短四年商业用房竣工总面积达106万。3、保障性住房稳步推进，有效平抑房价景德镇市经济适用住房建设于1998年启动，投入资金总额5.52亿元，新建经济适用房总量为73.6万平方米，其中梨树园二期经济适用住房建设投入3亿元，新枫园经济适用住房投入1.2亿元，枫居园和其厂矿经济适用住房投入1.32亿元。为6000多户中低收入市民解决了住房困难问题。五年累计发放廉租房补贴90万元，有619户困难市民受益，并新建廉租房100套。目前正在建设的湖田小区总建筑面积为10万，可解决1200户中低收家庭的住房问题。并且景德镇市08年将在景东大道东端再8、建10万计1500套左右经济适用房，经济适用房每年放量合理，每年占商品住宅开发量的10%至15%，且价格比一般普通商品住房价格低20%左右，这将有效的抑制商品房价格。4、居民人均住宅面积增速平稳，居住环境得到较大改善随着近年来景德镇房地产的发展，2006年底该市人均住宅建筑面积达27.54，比2001年人均住宅建筑面积增加了5.42,全市居民家庭私有住房的比例达到85%。五、景德镇12月份项目个案分析1：瓷都国际华城项目位于昌江大桥旁（二中对面），总建筑面积16万，项目宣传用600万打造园林。一期50-60两房占50%以上，一期七栋面积为57、87、120、131，复式90-134。项目规划有9、三栋17层高层和三栋11层小高层，目前处于挖地基中。广告主题语：15000一线江景国际花园社区开发商：江西锦龙房地产开发有限公司电话：8212222一期少量复式在售，价格2000元/左右。二期预计08年1月中旬售VIP卡，具体时间和售卡方式未定，据销售员透露可能VIP卡直接定房号，具体操作方式可能区别与一期VIP卡的方式。其二期推出七栋多层，工程大多在建二至四层。销售现场较冷淡，两次走访皆只有一二名置业顾问在售楼现场。2：锦龙莱顿风情项目位于昌江大道（珠山区法院旁），占地115亩，共31栋，其中规划有二栋高层，其它为7层多层。绿化率42%，户型74-140不等，一期于10月26日开盘。广告主题10、语：昌江大道150000平方米生态大盘慢城生活开发商：开发商：江西锦龙房地产开发（集团）有限公司电话：8271111一期少量房源在售，均价在2100元左右，三、六、七楼价格分别为2300元/、1950元/、1750元/。二期1月售VIP卡，20000元可抵25000元，VIP卡选定房号，发售确切时间未定。此次推出5栋多层房源，约156套，工程处于封顶阶段，两房104、三房124、132，据售楼员透露二期均价将达2300元/。3：斗富弄新城：项目与中山路步行街及斗富弄交汇处，是市重点打造的旧城改造项目之一，项目地块较不平整且不规则，由分散的景富华庭、景富华城、景富华苑、美景佳苑组成。规划有沿街多11、层和板式小高层，户型80-210。总户数300户左右。开发商：景德镇驰华房地产开发有限公司电话：8218328项目于12月28日开盘，景富华庭9+1层板式小高层直接销售，5万元大定，价格从底层2880元/，第二层3000元/，以后从下至上每层加50元/。景富华城9层小高层和其它多层进行VIP卡发售，3000元抵5000元，并可定房号。两栋小高层工程处于封顶阶段，多层工程处于地上一层在建。美景佳苑工程在建6层，接近封顶。4：站前巴黎：项目位于通站路与繁家井交汇处，用地面积8308，总建筑面积16800，绿化率35.7%,由6栋临街多层组成，户型112-135三房为主，少量90的二房，总户数12212、户，55间商铺，规划为仿古陶瓷市场。主推广告语：繁华域风情居投资商：香港创权国际投资有限公司开发商：景德镇市昌兴房地产开发有限公司电话：7029999项目将于1月5日售VIP卡，5000元抵8000元，预期3月份开盘，均价2100元/。工程在建一层。5：喜苑南湖丽景： 项目位于景德大道湖田畈（为宇路延伸段），总共25栋，其中规划有6栋11层小高层。主推广告语：千年文化积淀，现代艺术家园 开发商：景德镇市喜苑置业有限公司电话：8436688目前二期4栋多层在售，三房107/126，均价2400元/，一次付款97折，按揭98折。6：时代奥园： 项目位于昌南大道旁，绿化率41%，规划有多层和联排别墅13、76套，户型90-220，项目整体安装太阳能热水器。主推广告语：昌南大道18000平方米新健康主义生活投资商：浙江达厦房产/中国天河集团开发商：景德镇市新时代房地产开发有限公司电话： 851666612月22日，四期推出132套房源，面积92两房、112、136三房，均价2500元/，最高价2800元/，最低价2300元/，开盘当天可享受97、98折，顶层除开盘当天外皆可享受97、98折。7：四季春辉： 项目位于昌江广场东侧，占地177亩，总建筑面积21万平方米，可入住5000余人，绿化率36%，打出800万造景广告，项目一期规划有5栋11+1小高层。广告语：中国园林区优品生活住宅/好房子一辈14、子投资商：浙江春辉集团开发商：江西华意房地产开发有限公司代理商：丰汇置业电话：8471188项目12月28日5栋小高层售VIP卡，5000元抵8000元，均价3200元/。多层仅剩5套房源，均价2600元/左右。8：印象威尼斯： 项目地处于新风路一号（开门子酒店后侧），项目规划有10栋多层和6栋16层高层，高层每栋都规划有小户型。广告语：高尚经典滨水社区开发商：景德镇市中奇房地产开发有限公司/景德镇市开门子房地产开发有限公司整合营销：深圳华中晟顾问 诚志地产电话：8598888项目目前仅剩少量复式房源，价格2000元/左右，高层预计08年推出。9：嘉晟景翰文城： 项目位于十三中对面，占地71亩15、，总建筑面积11万，规划有21栋住宅，其中1栋15层高层和2栋11层小高层。绿化率40%，总户数约1000套，一期13栋共400余套房源，主要为82、90两房，109、133三房。广告语：城东110000澳洲风情花园开发商：景德镇嘉晟置业有限公司电话：8412222从10月27日售VIP卡，5000抵8000。但目前不对外销售，将于1月直接开盘选房，价格未定。1栋在建第七层，2栋在建四层，2栋在建二层，其它处于打地基中。10：东方明珠： 项目位于陶瓷学院对面，占地70亩，总建筑面积8万平方米，总户数730户。共21栋建筑，其中栋七层带电梯房作为酒店式公寓概念开发，绿化率37%，400万打造园林16、。41-73小户型、108、124三房。广告语：真山水园林社区开发商：景德镇众和置业有限公司电话：8448448三期多层四栋多层共120套房源11月11日开盘，销售过半。另外一栋7层酒店式公寓（一二层为商业）12月30日开盘，约140套左右，41-73小户型，VIP优惠3000元，另外97、98折优惠，均价2500元/，按揭开盘期间12月30日至1月1日可享受98折，销售情况较好，估计已经销售过半。工程在内部装饰中。11：圣罗帝景： 项目位于陶瓷学院对面，占地70.6亩，总建筑面积8.5万平方米，由17栋多层组成，绿化率40%，总户数713户，户型86134。广告语：品质筑城 开发商：景德镇圣17、罗置业有限公司电话：8411666项目处于尾盘阶段，保留2栋多层未售，均价2500元/。12：丽华花苑：项目位于新厂东路与何家桥路交汇处，占地21746，总建筑面积39138，绿化率31%，总户数248户。小区由13栋多层组成，一期为靠新厂东路4-8号楼的5栋多层，共84套房源。广告语：北美风情高尚生活社区开发商：景德镇市丽华房地产开发有限公司电话：8418877一期5栋多层在售，均价2400元/，一层2330元/，二层2490元/，顶楼复式价格分开，均价在2100元/。看房团可享受按揭98折，目前销售30套左右。工程处于已经封顶和接近封顶。13：景江华庭：项目项目位于沿江西路21号（浮桥旁）18、，占地22亩，总建筑面积，绿化率35%，两房91/107/115，三房116/119/125/131/142。一期3栋多层与1栋9层小高层，二期2栋多层和3栋9-11层小高层。广告语：江岸360度全景欧洲风情开发商：江西华益房地产开发有限公司电话：8508333一期少量房源在售，均价2500元/。二期工程在打地基中。14：时代购物中心：项目位于新厂西路十字路口，总建筑面积5万多平方米，其中住宅3万多平方米，商业2万多平方米，由时代购物中心、时代星座高层建筑、时代数码广场三大主体建筑组成，一期80套，二期180套，户型60-100。开发商：景德镇市祥发置业有限公司整合策划：广州盛思天联广告电话：19、844844812月29日时代星座高层上市，2万元定金，VIP卡享受97折优惠，一次性付款额外99折优惠。均价约为3100元/，销售员在报价时以总价计算，透露这些天还可能涨价。时代星座工程还处于做基础阶段。15：名仕嘉苑：项目位于市人民广场旁，目前在开一栋高层小公寓名仕金座广告语：市中心/广场旁/4.2米复式精装小公馆开发商：浙江金磐房地产开发有限公司营销策划：杭州金鼎电话：821778812月8日开盘，均价4300元/，项目已售罄。工程在建四层。16：锦绣昌南中国瓷园 项目位于迎宾大道368号，占地320亩，总建筑面积21万，中国瓷园建筑面积8.6万，18栋徽派建筑，商铺600多间，后期昌南20、名苑（陶艺别墅群）总建6万，高档别墅100余栋，将陶瓷历史文化与商贸旅游、休闲娱乐、艺术创作、名筑名居完美结合在一起。电话：8569999商业已在经营中，别墅还未动工。17：开门子购物广场： 项目项目位于广场南路，总建筑面积12万平方米，商业面积10万平方米，目前一二期已经开业，沃尔玛、肯德基、苏宁电器等大大型商家进驻。广告语：景德镇一站式购物乐园开发商：景德镇开门子房地产开发有限公司经营管理：景德镇开门子物业管理有限公司电话：8386666价格20000元/左右，分割面积多为10左右，十年返租。小结：景德镇在售楼盘特征分析 项目分布较分散，各项目分别处于不同的板块当中。在各板块当中都有一两个21、当地较有名的项目，如城东的四季春辉，城南的瓷都国际华城，城北的莱顿风情，城东的时代奥园。 市中心缺乏较具规模的项目，市中心住宅奇货可居，如名仕金座推出的小户在均价达4300元/情况下仍然有多人抢购一套房的盛况。 大多项目都已经或即将推出房源，近期房源较充足，可选择空间较大。 价格差距较大，多层均价从2000元/2800元/不等，高层均价达3000元/以上。 地段较佳的小户受宠，如名仕金座、东方明珠小户型销售良好。 在售楼盘绝大多数为多层，还未有较具规模的纯高层项目，高层市场还处于较初级阶段。 新面市楼盘屈指可数，大多为前两年开发的老项目 风情概念炒作较泛滥，热衷于用实际数据来宣传对园林的打造，22、缺乏较新的开发理念。 商业地产开发较旺盛，但经营状况还有待考验。如仅仅在广场南路一带就集中有开门子购物广场、景德镇国际陶瓷市场、浙江商城、温州商业城、皇冠购物广场以及浙江路商业街，但温州商业街、皇冠购物广场等都经营惨淡，商业开发经营有待考验。六、景德镇房地产市场特征分析（一）水涨船高下半年房价上涨幅度较大，面粉成本提高面包价全市主要楼盘价格发展趋势表（元/）序号楼盘名称地址开盘均价9月均价12月均价较9月涨幅1圣罗帝景陶瓷学院对面1500230025002002东方明珠陶瓷学院对面1380200025005003四季春辉昌江广场旁170021502600（多层）3200（小高）4504时代购物23、中心新厂西路十字路1800240031007005喜苑南湖丽景景德大道湖田畈1738186824005326名仕嘉苑市人民广场旁210024004300/7印象威尼斯新风路1号15001900/8景江华庭沿江西路21号（浮桥旁）1800210025004009加州印象曙光路与太白园交汇处13001900235045010时代奥园财富广场旁15002100250040011紫薇花园紫薇路2300250020012恒业类MALL街站前路与曙光路交汇处12001700220050013瓷都国际华城昌江大桥旁/1900240050014莱顿风情珠山区法院旁/21002300（二期预计）/15远东怡景花24、园北环路1300170021004002007年1至9月份，全市商品房住房均价达每平方米1800元，而据12月底调查可知目前市场在售的主要楼盘均价大多在2300元/-2600元/左右。在前几年房价每年小幅上扬每平方米100元，但今年下半年房价每平方米较去年涨幅在700元左右，仅在9月至12月短短四个月大多楼盘的价格每平方米就涨400元左右，上涨速度大大超出了消费者的预期。这种情况的出现当然是许多原因导致的，综合分析有以下三个原因：1. 土地出让金招、拍、挂的上升和有关税费等刚性成本的提高，景德镇市07年出让的土地均价在78万元/亩，有多块土地达120万元/亩以上，而06年该市土地的均价在45 25、.4万元/亩，每亩均价比06年增长71.8%，再加上目前上涨较快的物价成本，房价也就自然被拉升了。2. 小区环境配套的提高，许多开发商发巨资建设小区园林绿化。3. 受整个国内房地产市场房价涨幅过快的影响。2007年11月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，创下两年来新高。新建商品住房销售价格同比上涨12.2%，涨幅比上月高1.6个百分点；环比上涨1.0%，涨幅比上月低0.9个百分点。二手住房销售价格同比上涨9.3%，涨幅比上月高0.6个百分点；环比上涨0.4%，涨幅比上月低1.0个百分点。（二）细嚼慢咽面市新盘较少，市场进入调整期。与房价的快速上涨相反，景德镇市07年开发形势有26、所滞后。今年前9月，景德镇开发投资额10.31亿元，比上年同期下降5%，商品房施工面积216万平米，比上年同期增加3.1%，商品房新开工面积61.2平方米，比上年同期增加11.7%；商品房竣工面积22.15万平方米，比上年同期下降45.8%；商品房销售面积37.98万平方米，比上年同期下降19.7%；其中住宅销售面积35.2万平方米,比上年同期下降19.7%；总体上，景德镇市房地产市场保持回落的态势。截至2007年11月底，该市全年房地产新开工面积为93.1万，竣工房屋面积为38.82万，销售面积63万，办理交易手续的房屋在6000套左右，登记发证面积约为70万。比前9个月市场有所回升，市场处27、于调整期。与市场步入回落相对应的是新面市楼盘寥寥数家。今年面市的项目主要有斗富弄新城、瓷都国际华城、莱顿风情、景翰文城等，而像圣罗帝景、东方明珠、时代奥园、紫薇花园、名仕嘉苑等大多在售项目都是近两年就已推出。（三）厉兵秣马在售主要楼盘年末多有新房源，操作手法开始寻求多样。1、全市在售楼盘基本状况全市主要在售楼盘12月份动态序号楼盘名称12月均价（元/）主力户型面积在售动态电话1圣罗帝景2500二房/三房86134保留2栋多层在售84116662东方明珠2500一房/三房40-14012月30日推出一栋酒店式公寓开盘84484483四季春辉2600（多层）3200（小高）二房/三房95-140128、2月28日5栋小高层售VIP卡84711884时代购物中心3100二房/三房5510012月29日时代星座高层发售84484485喜苑南湖丽景2400二房/三房90/107/1264栋多层在售84366886名仕嘉苑4300一房/已售罄82177887印象威尼斯2000三房/一期少量几套复式85988888景江华庭2500二房/三房91-142少量房源85083339斗富弄新城二层2900+50（每层）二房/三房80-21012月28日1栋小高层销售，其它VIP卡发售821832810时代奥园2500二房/三房92-13612月22日推出5栋多层851666611紫薇花园2500二房/三房9029、/100/122/14040套左右多层850598812恒业类MALL街2200三房97-128三栋多层40多套房源剩余的20套829111113瓷都国际华城未定二房/三房50-1407栋多层1月中旬售VIP卡821222214莱顿风情21002300（二期预计）二房/三房74-1401月份推出5栋多层约140套房源827111115景翰文城未定二房/三房82-133一期11栋多层1月开盘841222216远东怡景花园2100三房/高层少量房源在售829998817站前巴黎2100二房/三房85/112-1351月5日6栋多层VIP卡发售702999918丽华花苑2400二房/三房97-13030、一期5栋多层841887719龙珠房产2600-2980二房/三房/多层/小结：在12月底至整个1月份，市场上有10多个楼盘推出新房源，市场住宅供应较充足。目前高房价且市场进入调整期，并且市民在经历近几年房地产的发展下，对楼盘销售的方式看得越来越淡，在市场供应较充足的情况下，消费者越来越不注重VIP卡的购买。且市民购房不太受区域限制，即可选择城西，也可选择城东，购买选择余地较大。因此一些楼盘开始悄悄改变以往的销售模式，尝试从卖VIP卡到开盘选房以外的更多销售模式和策略。比较典型的项目有景翰文城一期于10月27日起就开始售VIP卡，但目前不接受任何预定行为，直接于1月开盘；瓷都国际华城据售楼员透31、露也将改变其一期VIP卡销售模式，可能用VIP卡直接定房号，VIP卡的面值也将进行调整；莱顿风情2万元VIP卡面值2万5千元，VIP卡直接定房号；斗富弄新城则1栋小高层5万元直接进行销售，另外1栋小高层和多层则进行VIP卡销售，并且也可定房号。与此同时另外一个现象是在许多楼盘在1月临近发售时，销售员都讲具体时间未定，如瓷都国际华城、莱顿风情、景翰文城等，可见当前市场变得越来越不可预期。（四）雾里看花市场风情概念泛滥，市场缺乏较新的地产开发理念与景德镇整个城市的人口外地的人占很大比重相对应，景德镇国外风格建筑较多，借用欧美、澳洲等风格的项目不在少数。景德镇市场主要项目风格序号项目名称位置开发商广32、告语1莱顿风情珠山区法院旁江西锦龙房地产开发有限公司欧典风格，慢品生活2景翰文城十三中对面景德镇嘉晟置业有限公司城东110000澳洲风情花园3站前巴黎通站路与繁家井交汇处景德镇市昌兴房地产开发有限公司繁华域风情居4景江华庭沿江西路21号（浮桥旁）江西华益房地产开发有限公司江岸360度全景欧洲风情5印象威尼期新风路1号景德镇市中奇房地产开发有限公司/景德镇市开门子房地产开发有限公司异域水乡风情6丽华花苑新厂东路169号景德镇市丽华房地产开发有限公司北美风情高尚生活社区7圣罗帝景陶瓷学院对面景德镇圣罗置业有限公司品质筑城小结：借用国外风情概念在地产市场发展初期的确可以吸引消费者，但随着市场出现越来33、越多的风情概念的时候，消费者对这些概念楼盘趋于麻木。作为一个有着千年文化的城市，景德镇一些项目开始借用中式传统风格建筑，如斗富弄新就留用古典风格，锦绣昌南借用徽派建筑风格。在风情概念满天飞的同时，小区环境较以前有了较大的改善，开发商也越来越注重对小区园林绿化建设，如瓷都国际华城、四季春辉、东方明珠等项目都打出百万造园宣传广告。（五）以身试胆在售项目多层占绝大多数，高层仍处于试水阶段景德镇目前仍处于多层住宅时代，绝大多数在售住宅都为六七层，只有少数几个项目在售小高层或者高层。景德镇市在售项目高层一览表序号项目名称项目位置高层栋数备注1四季春辉昌江广场旁一期5栋12层小高层在售2南湖丽景景德大道湖34、田畈6栋12层小高未动工3景江华庭沿江西路21号（浮桥旁）3栋9-11层小高挖地基中4瓷都国际华城二中对面3栋17层高层和3栋11层小高层挖地基中5印象威尼斯新风路1号6栋16层高层三通一平6景翰文城十三中对面1栋15层和2栋11层小高层未动工7莱顿风情珠山区法院旁2栋小高层未动工8斗富弄新城中山路步行街及斗富弄交汇2栋9+1小高层在售9时代星座新厂西路十字路1栋15层在售10名仕金座市人民广场旁1栋小高层售罄小结：景德镇目前仅有四季春辉、斗富弄新城、时代广场几个项目在售小高层，除了四季春辉外的几个项目基本为1栋小高层在售，开发商对高层项目的推出也较为紧慎。而且这些项目多是多层住宅占主导地位，35、市场还未有稍具规模的纯高层项目。可见景德镇高层住宅的开发仍处于初期，目前对高层住宅还亟待引导消费者。另外时代星座、名仕金座都是小户型项目，瓷都国际华城、印象威尼期也都规划有许多小户型，可见景德镇房地产投资需求处于上升阶段。（六）追金捧银近年来商业项目涌现，但经营状况有待考验。景德镇虽然为省内的一个直辖市，非农业人口仅为60万左右，但在这样一个地级市近年来却涌现多个10万以上的大型商业地产项目。景德镇市部分商业项目序号项目名称项目位置商业体量商业性质业态1开门子购物广场人民广场旁100000综合综合2浙江商城广场南路25000综合批发、小商品3时代广场新厂西路十字路口23600底商超市、数码4锦36、绣昌南中国瓷园迎宾大道368号86000市场旅游、陶瓷6皇冠购物广场广场南路与曙光路交汇处100000综合家居、酒店、美容7中国陶瓷城迎宾大道路口200000市场陶瓷8群英街珠山中路旁73000综合/与其它同级城市相比，景德镇商业开发明显较旺盛。近五年来商业营业用房每年有近25万的竣工量，且单个项目商量体量在10万以上的项目不在少数。近年来随着景德镇市城中心旧城改造的推进，也助进了商业地产的开发，在浙江路的改造后之后，斗富弄、戴家弄这些旧城改造项目也将促进商业地产的开发建设。但在这么多商业出现的同时，商业的经营也面临着挑战，如皇冠购物广场、中国瓷园等商业经营有些惨淡。因此在众多商业项目出现的同37、时，开发商应该更多的考虑商业的后期持续经营能力。七、景德镇房地产发展趋势分析一、多因素下，房地产仍然向上发展1、景德镇市2007年国有土地供应情况2007年国有土地供应情况序号面积（）位置用途受让人成交价（万元）容积率每亩单价(以2.0容积率计算)存量/新增113970一医院北侧商住江西金众房地产开发有限公司16662.379.3325158戴家弄北侧D2商住景德镇市大诚置业有限公司11072.8514332987.51莲社南路原东风瓷厂B号地块商住景德镇市景瀚置业有限公司1057.64.823648166戴家弄北侧A2商住景德镇市广居置业有限公司1808.83.4147.6655424.8238、珠山东路3号（原体育场）商住景德镇创远投资有限公司49003.2601.976189639.12何家桥以西、新厂东路与朝阳路之间商住景德镇假日地产有限公司136202.747.88736966.8原游泳场对面商住景德镇宇新房地产开发有限公司44202.879.7181793.87梨树园对面商住景德镇市创业房地产有限公司193.62.2/1.171.97109354.71蛇头山住宅景德镇市华联置业有限公司590.3242.071116468.95曙光路农贸市场南侧商住江西生生集团有限公司1403.2256.81125000.1游泳场东侧住宅景德镇市华鑫房地产开发有限公司400253.33131739、977.5春天花园西侧居住组团商住景德镇市德福房地产开发有限公司1853.82.168.74146144.14西山路检察院旁商住市天源房地产开发有限公司341.82.237.071529019.13二亭村龙嘴里商住景德镇迈克斯房地产开发有限公司1446.51.233.231631946茶厂北侧及临街地块商住江西锦龙房地产开发有限公司5914.063123.421755222.1中华北路迁伸段两侧1地块商住景德镇市广居置业有限公司5818.4270.25183463.34原新洪地块商住楼商住景德镇市平安房地产有限公司464.62.489.35206666.67移动公司西侧商住潘韦延15501.840、155215896.89迎宾路住宅景德镇市昌明房地产开发有限公司497.342.856.2238872.16翠云路粮油汽运合同商住陈龙旺221031662461206.52中华北路迁伸段居住组团2商住张峰源7823.852.385.21258358.63新风路原外贸发展公司住宅景德镇市华益房地产开发有限公司709.72.856.592795845.33为宇路向南延伸段西侧商住景德镇市秀水湾房地产开发有限公司82022.457.05286220.4新枫园小区南侧商住景德镇新枫园房地产开发有限公司681.8273.082951254.82人民公园南侧、瓷都大道东侧、浮桥路北侧商住威时房地产开发有限41、公司100451.1130.66306360第四水厂斜对面昌江大道临街商住景德镇市鸿荣房地产开发有限公司868.62.291.0531146100.85昌南大道与新平路交叉口东北侧商住上海洪皓贸易有限公司17632.11280.46总面积835484.4总亩数1250亩截至11月16日，景德镇市出让31幅地块，按容积率计算总建筑面积在10万以上的项目有6个，总建筑面积在3-10万的地块6个。土地供应的充足将有效的保证08年市场房屋的供应量。2、利好多于利空，楼市向上势头不减虽然在国家的宏观调控下，不少城市已经受到了新政的不少冲击，楼市处于低迷期。但是景德镇还处于居住升级的发展阶段，多个利好因素42、将促进08年楼市的向上发展趋势。综合分析如下：理由一：前11个月土地出让面积1250亩，众多开发商有米下粥，保证市场供应充足。理由二：旧城改造和新城建设推进，房地产发展的助推剂。景东大道、昌南大道的规划建设，斗富弄、戴家弄两个旧城改造项目总建筑面积就有40万平方米，这些将有效的促进楼市发展。且改造的项目地段往往较好，将拉升房价的上涨。理由三：土地成本上升较快。按07年土地的成交价计算，该市土地每亩均价在78万元，每亩均价比06年增长71.8%。理由四：改善居住条件需求仍然旺盛。到07年11月底，景德镇市房屋销售面积63万。截止06年底，景德镇城区80年代以前建的房层占32%，城区许多房屋年久失43、修，居住环境较差。综合考虑可以推断，景德镇市民换房的需求仍然旺盛。理由五：到2010年，常住人口人均居住面积达到30平方米。景德镇目前人均住宅面积在28平方米左右，保证了有效需求。理由六：保障性住房供应较充足，抑制房价的过快增长。政府在住房保障上投入的力度比较大，除了已开发的梨树园、新枫园和正在建设的湖田小区等经济适用房项目外，景德镇08年将在景东大道东端再建10万计1500套左右经济适用房再加上廉租房等措施，保障楼市的健康发展。理由七：9月1日起至2008年12月31日景德镇市对现有100多万私房进行办证工作，促进二手房市场的发展。二、在市场不断洗礼下，消费者购房将更加理性景德镇目前的房价相对于江西同级城市来说价格虽然不是处于高位运行，但景德镇的房价这两年来经历了从06年的均价在1600元/左右，到当前大多楼盘稍好的房型价格在2600元/左右。房价的快速增长大大超出了市民的预期，也超出了许多市民购买水平，而且近两年来许多新盘的出现，也让市民有更多的购买选择，消费者在购买住房进变得越来越谨慎，单凭广告和风情概念的炒作很难去打动消费者。除了受地段和价格因素的影响外，消费者也越来越看重小区的品质、园林绿化和小区配套等。并且单纯的VIP卡销售和一点折扣优惠也很难直接景响消费者的购买行为，市场呼唤新的地产开发理念和创新的营销方式。2007年12月31日