1、宜良滇中汽车文化产业园宜良汽车及商业市场调研报告展 图 营 销 顾 问 机 构2014年 4月 14日ZHANTULANDMARK2 2of of#ZHANTULANDMARK目录石安路沿线汽修商户专项调研宜良县发展概况项目概况宜良县汽车相关行业调研宜良县商业调研宜良县楼盘及分析调研结论12345673 3of of#ZHANTULANDMARK第1章 宜良县发展概况4 4of of#ZHANTULANDMARK宜良县位于云南省中部，距省会昆明52公里，属昆明市的近郊县；东邻陆良、石林县，北与马龙、嵩明接壤，西连呈贡、澄江县和官渡区，南接弥勒、华宁县，地理位置优越；辖区面积1886平方公里，人2、口42.8万。县城驻地匡山镇，面积12.76平方公里，常住人口12.4万；昆明“一主四辅”（安宁、嵩明、宜良和富民）卫星城之一；“滇中粮仓”、“鱼米之乡”、“烤鸭之乡”和“花城水乡”的美誉。是国家商品粮、瘦肉型猪、烟叶等重要基地，全国五大养鸭县、滇中现代农业示范县。宜良城市概述宜良城市概述第第一一章章 宜宜良县发展概况良县发展概况 昆明东部新昆明东部新城城4545分钟分钟城市经济城市经济圈圈昆明东部新昆明东部新城，城，4545分钟城市经济圈分钟城市经济圈5 5of of#ZHANTULANDMARK宜良具有悠久的历史，西汉元封二年设昆泽县，属益州郡，蜀汉时期属建宁郡，西晋属晋宁郡，隋属昆州，唐3、初设新丰县，隶郎州，南诏时期西爨西迁后，乌蛮罗裒部筑城居住，称罗裒龙，属拓东节度辖，宋大理时期属善阐节度，元宪宗六年设大池千户，属嵩明万户，至元十三年升大池为宜良州，二十一年改州为县，属中庆路。明、清沿称宜良县，属云南府。民国时期废府一级政区，县直属省管辖。1950年设宜良专区，县为专署驻地；1954年撤宜良专区，县改属曲靖专区所辖,1983年10月划入昆明市。历史沿革历史沿革第第一一章章 宜宜良县发展概况良县发展概况 历史历史悠久，古城新貌待发展悠久，古城新貌待发展6 6of of#ZHANTULANDMARK境内多条公路纵横交错，铁路、航空条件皆备，未来轻轨建成后将形成多层次交通网络体系境4、内多条公路纵横交错，铁路、航空条件皆备，未来轻轨建成后将形成多层次交通网络体系。公路公路、铁路、铁路 昆河铁路、南昆铁路、昆石公路、昆九公路横穿全境，九乡至宜良二级公路顺利开通，建制村公路通达率达100%，路面硬化率达70%，公交覆盖率达90%以上；新建的昆石高速公路通车后，从宜良到昆明仅需40分钟。大昆明格局的东南绕城高速将在“十二五”期间建成，也将拉近宜良与昆明的距离。轻轨轻轨 昆明至宜良的轻轨规划在2018年左右建成，这样的网络交通格局将给宜良的发展带来前所未有的机遇。航空航空 宜良到新机场也只需要50多分钟的时间，城市建设和发展潜力巨大。交通状况交通状况第一章第一章 宜良县发展概况宜良5、县发展概况 7 7of of#ZHANTULANDMARK2010年2013年宜良GDP增长情况宜良近年经济增长一直保持良好势头，2010年2013年，4年间GDP年均增长率保持在12.1%以上，2012年2013年两年更是保持了16.2%以上的增长速度。20122012年宜良经济发展在云南年宜良经济发展在云南129129个县区市中排名个县区市中排名1717位；位；工业园的搬迁对宜良的经济增长作出了巨大贡献，同时政府规划的花乡水城，将为宜良的经济发展提供新的经济增长点。经济发展水平经济发展水平第第一一章章 宜宜良县发展概况良县发展概况 县级宏观经济增长势头良好县级宏观经济增长势头良好数据来源：6、宜良县统计局8 8of of#ZHANTULANDMARK2010年2013年宜良县居民可支配收入宜良城镇居民人均可支配收入及农村人均纯收入均有所增长，尤以农村人均纯收入增长速度相对较快，2013年农村人均纯收入超过10000元，达10090元，城乡贫富差距正呈现逐渐缩小的趋势；整体来看宜良居民收入正逐渐走向高位，城镇人均可支配收入超过25000元，农村超过10000元，为今后地产的发展提供了较为扎实的经济基础；经济发展水平经济发展水平第第一一章章 宜宜良县发展概况良县发展概况 数据来源：宜良县统计局居民生活水平持续提高居民生活水平持续提高9 9of of#ZHANTULANDMARK20107、年2013年宜良社会消费品零售总额随着经济的发展，宜良社会消费品总额增幅逐渐呈现下降趋势，居民收入水平不断得到提高，其所据有的资产将为其投资提供经济基础；而目前宜良城市化率并不高，随着城市化的发展，大量的务工人员逐步走向城市，需求旺盛，地产投资情景较好；经济发展水平经济发展水平第第一一章章 宜宜良县发展概况良县发展概况 数据来源：宜良县统计局居民购买力持续增加，增长势头放缓居民购买力持续增加，增长势头放缓1010of of#ZHANTULANDMARK20112013年工业总产值工业总产值作为宜良经济的重要组成部分，其在宜良整个经济发展中占据着及其重要的地位；20112013年，宜良工业总产值8、均有所增长，但增长幅度在2011年2012年的时间段里增长较快，2013年增长幅度有所回落，仅为27.14%；同时随着工业的发展，由于工业自身的属性，将带动大量相关产业的发展，而此部分商家将有可能成为地产的潜在购买者。经济发展水平经济发展水平第第一一章章 宜宜良县发展概况良县发展概况 数据来源：宜良县统计局工业产值持续增长，增长势头放缓，增长率依旧很强工业产值持续增长，增长势头放缓，增长率依旧很强1111of of#ZHANTULANDMARK以以轻型工业、农特产品加工和旅游服务为轻型工业、农特产品加工和旅游服务为主导的经济特点主导的经济特点l人口结构人口结构 宜良现辖1个街道办事处，6个乡镇9、，111个村民委员会，824个村民小组，4个社区居委会，24个居民小组，总人口已达42.8万人。l 经济运行情况经济运行情况2013年全县实现GDP155.2亿元，增长16.2，人均36300元（昆明同期52094元）。l 居民可支配收入居民可支配收入2013年城镇居民人均可支配收入达26643元，实际增长13.5%（昆明同期28345元，增长12.3%）；农民人均纯收入达10090元，实际增长18.2%（昆明同期9273元，增长15.3%）。经济发展水平经济发展水平第第一一章章 宜宜良县发展概况良县发展概况 1212of of#ZHANTULANDMARK以打造以打造“花乡水城花乡水城”、“10、昆明东部新区昆明东部新区”，建设宜居宜良和生态山地新城。，建设宜居宜良和生态山地新城。发展模式发展模式：跨越式发展；发展目标发展目标：打造“花乡水城”和实现富民强县；发展基调发展基调：工业化、城市化、信息化；发展重点发展重点：工业突破、园区建设、招商引资、城市开发；发展战略发展战略：工业强县、农业稳县、旅游活县、科教兴县、环境立县；发展主线发展主线：以着眼新型工业化、农业产业化、商贸旅游现代化、县域城镇化、发展民生化、环境生态化、为发展主线。城市发展战略城市发展战略第第一一章章 宜宜良县发展概况良县发展概况 1313of of#ZHANTULANDMARK据宜良县城市总体规划修编（20042011、20）规划宜良县城范围为西至西山，东达东山，北至北古城，南抵陈所渡、黑羊村一线，规划县城区建设面积18.26平方公里，规划县城预计城市人口规模为1820万人，远景的适当规模为2535万人，规划控制面积为50平方公里。县城规划范围目前宜良城区范围本案城市定位：云南通向沿海和东南亚国际大通道上的重要节点，现代新昆明周边正在崛起的以新型工业和旅游服务为主导的次级城市，山水交融的园林城市。第第一一章章 宜宜良县发展概况良县发展概况 城市总规城市总规现代新昆明现代新昆明周边周边正在崛起的以新型工业和旅游服务为主导的次级正在崛起的以新型工业和旅游服务为主导的次级城市城市。1414of of#ZHANTUL12、ANDMARK“一一城、四轴、三区、一带城、四轴、三区、一带”的的开放开放式式城市空间布局。城市空间布局。一城是依托老县城老县城基础；四轴是以两条跨越安石高速公路两侧的南北向城市主干道共同作为双轴模式的城市发展城市发展主轴主轴，利用与城市发展主轴垂直的三条东西向干道形成三条城市发展三条城市发展次轴线次轴线。一带是在安石公路沿线规划布置木本花木本花卉产业带卉产业带。第第一一章章 宜宜良县发展概况良县发展概况 城市总规城市总规1515of of#ZHANTULANDMARK 三区是保留老城区总体空间格局，新建宜南新区和宜北新区；宜北新区，主要以工业带动整个片区的发展；中心城区，宜良传统经济圈，经济13、发展及城区人口主要集中区域，目前目前宜良面市楼盘的开发，集中主要宜良面市楼盘的开发，集中主要在在此区域此区域；宜南新区，宜良一中进驻此区，可预见未来学区房将成为众多开发商及购房者的青睐，从而促成此区域的开发速度；第第一一章章 宜宜良县发展概况良县发展概况 宜北新区，主要宜北新区，主要为工业开发新区为工业开发新区宜南新区宜南新区老城区（中心城区）老城区（中心城区）滇中汽车文化产业园城市总规城市总规1616of of#ZHANTULANDMARK小结小结第第一一章章 宜宜良县发展概况良县发展概况 1717of of#ZHANTULANDMARK第2章 项目概况1818of of#ZHANTULAN14、DMARK项目地位于宜良县宜九公路与小江公路交叉口，是宜良至九乡的宜良至九乡的必经之路；必经之路；从项目地块西侧沿宜九公路至老沿宜九公路至老石安公路至城区约石安公路至城区约5.65.6公里公里；从项目地南侧沿小江公路、汇东沿小江公路、汇东东路至市区有东路至市区有6.66.6公里；公里；从项目地沿宜九公路至九乡风景宜九公路至九乡风景区约区约34.734.7公里；公里；5.6公里6.6公里至九乡34.7公里第第二二章章 项目概况项目概况 地理位置地理位置1919of of#ZHANTULANDMARK地块东部临老207省道，项目地与道路间有48米的高差；省道东侧与旧南盘江河道相邻，剩余较多水体，有15、一定景观价值；第第二二章章 项目概况项目概况 地块四至地块四至西面为坡地地形，海拔高于小江公路道路平面，有远眺视觉景观；地块西北部为宜九公路与小江公路交汇点，是项目地的最高位置。2020of of#ZHANTULANDMARK 地块南部为跨过项目地的新建小江公路与旧S207省道相交，现状存在一个养牛场，气味较重；地块西北宜九公路沿线为在耕农田，呈西高东低的坡度；第第二二章章 项目概况项目概况 地块四至地块四至2121of of#ZHANTULANDMARK地块由小江公路自然划分为二个地块；西地块呈西北高，东南低的坡地形态，西北最高点海拔约1575m,东南最低点海拔约1558m，高差约17米；东16、地块也是呈西北高，东南低的坡地形态，最高点海拔1569m，东南边最低点海拔约1542m，高差约27米；东地块东南沿线与地块外道路高差有412米不等；东地块东面有一条约40米长的沟壑，临路端有雨水自然聚集形成水塘。1575m1565m1550m1542m1534m1542m1569m1544m1558m1570m1555m1540m沟壑第第二二章章 项目概况项目概况 项目地形项目地形2222of of#ZHANTULANDMARK第第二二章章 项目概况项目概况 SWOTSWOT分析分析SW0 0T TStrength优势优势p景洪的自然、人文资源，带来独特的旅游、度假、养生条件，使项目具备吸引全17、国客户的条件；p项目体量巨大，配套齐全，规划凸显万达城市运营典范；p万达地产项目的增值口碑，蕴育优质投资机会；p超大型主题公园配套+亲民、务实的产品定位，涵盖休旅度假及本地居家客群。2323of of#ZHANTULANDMARKSW0 0T TWeakness劣势劣势p城区至项目地沿路交通质量及周边环境较差，影响客户进入项目前的体验感；p近期生活及交通等配套条件不足；p项目处于飞行航道下，有飞行噪音影响。p项目周边植被以橡胶林为主，对环境的生态平衡不利；p项目距离殡仪馆直线距离最近处约1.6km；第第二二章章 项目概况项目概况 SWOTSWOT分析分析2424of of#ZHANTULAND18、MARKSW0 0T TOpportunity机会机会p景洪不断增长的旅游人次，与目前市场上低质初级的景点矛盾，带来景洪旅游升级的绝佳机会；p城际交通体系的不断完善，提升景洪城市吸引力；p居民收入的提高，影响“第二居所”需求的增长，带来度假物业的机会；p项目自身主题公园提升西双版纳旅游品质的同时，将为项目带来超级旅游人气；第第二二章章 项目概况项目概况 SWOTSWOT分析分析2525of of#ZHANTULANDMARKSW0TThreats威胁威胁p众多实力开发商即将在景洪的进入，一方面提升景洪旅游地产的影响力，也会带来较强的竞争；p政府对房地产宏观调控的延续，使客户观望氛围浓厚，并将在19、一定时期内持续现状；p嘎洒片区项目开发进程的推进，对嘎栋区域形成竞争态势；第第二二章章 项目概况项目概况 SWOTSWOT分析分析2626of of#ZHANTULANDMARK因项目整体定位为商业性质的产业园，同时地块位于宜九公路沿线，有大量的九乡旅游人次通过，因此对各地块进行的价值分析主要考虑其商业经营价值及旅游价值。我们根据位置的不同，把项目地切分为17个地块，排布如图：1、2号地块处于宜九公路与小江公路交汇处，车流、人流相对最大，土地价值也最大；3号地块沿宜九公路，为旅游大巴必经之路，同时具备旅游价值及商业经营价值；4号地块临老207省道，老207省道路况较差，且项目地与道路有一定高差20、，商业价值不大；5、6号地块紧临小江公路，以后大车改道从此通过，有较大商业经营价值；7号地块地势较高，东北向远眺视线较好，但缺乏商业经营价值。第第二二章章 项目概况项目概况 土地价值分析土地价值分析6 63 32 21 14 45 57 72727of of#ZHANTULANDMARK第第二二章章 项目概况项目概况 土地价值分析土地价值分析 商业经营价值排序商业经营价值排序 旅游价值排序旅游价值排序1 12 23 34 45 56 67 7=1 12 23 34 45 56 67 7=6 63 32 21 14 45 57 72828of of#ZHANTULANDMARK第第二二章章 项目21、概况项目概况 地块经济技术指标地块经济技术指标经济技术指标名称单位指标占比%总用地面积216882.8净用地面积192183.8总建筑面积515023地上建筑面积487517其中汽车展销463929.52%汽修（大车）6444013.22%汽修（小车）、汽养381927.83%汽配、汽养343687.05%公寓9454419.39%综合服务（商业、文化、餐饮）6928014.21%主题餐饮49001.01%酒店9696019.89%商业、餐饮384417.89%地下建筑面积44506建筑占地面积75003建筑密度39.03%容积率2.54地下停车辆12482929of of#ZHANTULAN22、DMARK第3章 宜良县汽配汽修商户专项调研3030of of#ZHANTULANDMARK第第三三章章 宜宜良县汽配汽修商户专项调研良县汽配汽修商户专项调研 宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总1.区域分布2.经营类别汇总3.项目认知度4.购买及租用意向5.前景预期6.经营场地权属7.专用外场状况8.仓储状况9.经营面积按区域按经营类别10.租金状况按区域按经营类别11.汽配商家区域分布及类别12.汽修商家区域分布及类别13.商铺需求分析各区域商铺需求分析各经营类别商铺需求分析按面积区分商铺需求分析所能承受商铺总价分析所需商铺尺度14.仓储需求分析15.办公面积需求分23、析16.客户来源分析客户来源区域客户来源类别17.经营状况分析18.客户访谈信息反馈19.小结3131of of#ZHANTULANDMARK以石安公路以石安公路沿线带状分布为主，长约沿线带状分布为主，长约3 3公里。公里。北北至学成饭店、南至五百里营至学成饭店、南至五百里营村，计村，计148148家；家；小渡口附近相对集中，但数量较少，小渡口附近相对集中，但数量较少，2020家；家；城区分布较为分散，计城区分布较为分散，计5555家。家。第第三三章章 宜宜良县汽配汽修商户专项调研良县汽配汽修商户专项调研 宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总1 1、区域分布、区域分布宜24、良汽配汽修市场商家共计约宜良汽配汽修市场商家共计约250250家，本次家，本次调研发放调研发放问卷问卷240240份，收回有效问卷份，收回有效问卷223223份。份。3232of of#ZHANTULANDMARK石安公路沿线石安公路沿线小渡口区域小渡口区域市区市区第第三三章章 宜宜良县汽配汽修商户专项调研良县汽配汽修商户专项调研 宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总3333of of#ZHANTULANDMARK第第三三章章 宜宜良县汽配汽修商户专项调研良县汽配汽修商户专项调研 宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总2 2、经营类别汇总、经营类别25、汇总3434of of#ZHANTULANDMARK宜宜良良汽配汽配汽修市场从经营类别上看：汽修市场从经营类别上看：以汽修类为主，以汽修类为主，149149家，以修理卡车等重型车辆为主，多集中在石安公路沿线；家，以修理卡车等重型车辆为主，多集中在石安公路沿线；汽配汽配为辅，为辅，3737家，以经营轮胎、润滑油为主，市内、石安公路沿线均有分布；家，以经营轮胎、润滑油为主，市内、石安公路沿线均有分布；新车销售新车销售7 7家，主要销售家，主要销售微型车，以宜良客运站往东南，沿石安公路较为集中；微型车，以宜良客运站往东南，沿石安公路较为集中；农用农用车车6 6家，家，从生产到代理销售均有从生产到代理26、销售均有涉及；涉及；摩托车共摩托车共4 4家，均为代理销售；家，均为代理销售；装饰装饰美容美容1717家；家；二手车交易二手车交易4 4家，以轿车、微型车交易为主。家，以轿车、微型车交易为主。第第三三章章 宜宜良县汽配汽修商户专项调研良县汽配汽修商户专项调研 宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总2 2、经营类别汇总、经营类别汇总简简 析析3535of of#ZHANTULANDMARK知道、听说本项目的有知道、听说本项目的有134134家，占家，占61%61%。石安。石安公公路路沿线商户大都知晓本项目，且知晓石安公路沿线商户大都知晓本项目，且知晓石安公路将要整修，大车须27、自江头村绕行小江公路。项将要整修，大车须自江头村绕行小江公路。项目在其它区域认知度较低；目在其它区域认知度较低；不知道本项目的占不知道本项目的占39%39%；4 4家商户因老板不在或出差，未统计。家商户因老板不在或出差，未统计。第第三三章章 宜宜良县汽配汽修商户专项调研良县汽配汽修商户专项调研 宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总3 3、项目认知度、项目认知度3636of of#ZHANTULANDMARK本问题收集的样本数为本问题收集的样本数为223223个。个。在在问及是否有意购买产业园商问及是否有意购买产业园商铺时，铺时，选择选择“是是”的的7171家，占家，占328、2%32%；选择；选择“否否”120120家，占家，占54%54%；不确定、未表态的共；不确定、未表态的共3232家，家，占占14%14%；多数商户对本项目有一定的理解和认知，但在选择是否购买商多数商户对本项目有一定的理解和认知，但在选择是否购买商铺时较为谨慎。受限于未来产业园距离市区较远、价格未定等铺时较为谨慎。受限于未来产业园距离市区较远、价格未定等多重因素，在购买意愿上，多数商家选择观望；多重因素，在购买意愿上，多数商家选择观望；在问及是否在问及是否有意租用产业有意租用产业园商园商铺时，铺时，选择选择“是是”的的135135家家，占占60%60%；选择；选择“否否”6464家家，占占2929、%29%；不确定、未表态的；不确定、未表态的共共2424家家，占，占11%11%；多数多数商户倾向于租用未来商铺，但价格是敏感因素、距离次之；商户倾向于租用未来商铺，但价格是敏感因素、距离次之；且希望同时满足经营和居住功能。且希望同时满足经营和居住功能。第第三三章章 宜宜良县汽配汽修商户专项调研良县汽配汽修商户专项调研 宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总4 4、购买及租用意向、购买及租用意向3737of of#ZHANTULANDMARK受项目认知度、石安公路改造、产业园建设等因素制约，选择受项目认知度、石安公路改造、产业园建设等因素制约，选择看好本项目前景的超过一半30、，不看好的有看好本项目前景的超过一半，不看好的有18%18%，31 31%的受访者的受访者说不清楚或未表态。说不清楚或未表态。第第三三章章 宜宜良县汽配汽修商户专项调研良县汽配汽修商户专项调研 宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总5 5、前景预期、前景预期3838of of#ZHANTULANDMARK经营权属以租用为主，经营权属以租用为主，占占到到97%97%；自有经营场地仅有自有经营场地仅有6 6家，占家，占3%3%；5 5家商户因老板不在或出差，未统计。家商户因老板不在或出差，未统计。6 6、经营场地权属、经营场地权属第第三三章章 宜宜良县汽配汽修商户专项调研良县31、汽配汽修商户专项调研 宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总3939of of#ZHANTULANDMARK有外场有外场6969家，占家，占31%31%；无外场；无外场154154家，占家，占69%69%；除经营面积外，场地面积大小也反映出经营类除经营面积外，场地面积大小也反映出经营类别的差异，以卡车为代表的重型车辆基本都有别的差异，以卡车为代表的重型车辆基本都有较大外场，以方便停靠、修理；而普通轿车、较大外场，以方便停靠、修理；而普通轿车、微型车、摩托车、农用车的修理商户外场面积微型车、摩托车、农用车的修理商户外场面积较小；以汽配为主的商户基本无外场或共同拥较小；以汽配32、为主的商户基本无外场或共同拥有道路退线内的公共面积；有道路退线内的公共面积；有场地的商户中，以重卡的修理的外场较大，有场地的商户中，以重卡的修理的外场较大，一般在一般在一一亩以上；轿车、微型车、摩托、农用亩以上；轿车、微型车、摩托、农用车修理外场以停靠车修理外场以停靠3-53-5辆车居多。辆车居多。7 7、专用外场状况、专用外场状况第第三三章章 宜宜良县汽配汽修商户专项调研良县汽配汽修商户专项调研 宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总4040of of#ZHANTULANDMARK第第三三章章 宜宜良县汽配汽修商户专项调研良县汽配汽修商户专项调研 宜良县汽配汽修商户问卷33、调查汇总宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总8 8、仓储状况、仓储状况4141of of#ZHANTULANDMARK223223个样本中，无独立仓储的有个样本中，无独立仓储的有157157家；具备独立仓储的有家；具备独立仓储的有3434家，面积从家，面积从20-2000 20-2000 m m2 2不等，不等，仓储仓储与经营混合的商家有与经营混合的商家有3232个；个；3434家具备独立仓储的商家具备独立仓储的商家里，仓储面积共家里，仓储面积共66136613；其中；其中100100以内的共以内的共2323家，平均面积家，平均面积4444；100100（含）以上的共（含）以上的共1111家，平均面34、积家，平均面积287287；从仓储配件类别来看，重质机械零件、轮胎、润滑油（液体）是主要形态。从仓储配件类别来看，重质机械零件、轮胎、润滑油（液体）是主要形态。重质重质机械零件主要是修理卡车、工程机械机械零件主要是修理卡车、工程机械的配件，而轮胎、润滑油作为易耗品，也成为主要的仓储物品。的配件，而轮胎、润滑油作为易耗品，也成为主要的仓储物品。第第三三章章 宜宜良县汽配汽修商户专项调研良县汽配汽修商户专项调研 宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总简简 析析8 8、仓储状况、仓储状况4242of of#ZHANTULANDMARK石安公路沿线商户数量、经营面积最大，占近石安35、公路沿线商户数量、经营面积最大，占近60%60%，市区次之，小，市区次之，小渡口渡口最少；最少；平均面积：平均面积：小小渡口渡口 宜良市区宜良市区 石安公路沿线，表明石安公路沿线尽管集中度较高，但以中小规模商家为主；而小渡口则以石安公路沿线，表明石安公路沿线尽管集中度较高，但以中小规模商家为主；而小渡口则以成规模商户为主。成规模商户为主。区域区域经营经营面积（）面积（）数量数量平均平均面积面积（）（）石安公路沿线石安公路沿线58331.5145402.29小渡口及周边小渡口及周边1127120563.55宜良市区宜良市区2864253540.42合计合计98244.5218450.66第第三三36、章章 宜宜良县汽配汽修商户专项调研良县汽配汽修商户专项调研 宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总9 9、经营面积、经营面积按区域按区域4343of of#ZHANTULANDMARK现有现有218218家商户，经营面积共计：家商户，经营面积共计：98244.598244.5，平均，平均450.66450.66。第第三三章章 宜宜良县汽配汽修商户专项调研良县汽配汽修商户专项调研 宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总9 9、经营面积、经营面积按经营类别按经营类别4444of of#ZHANTULANDMARK在全部在全部223223个样本中，有个样本37、中，有204204个样本统计了租金个样本统计了租金状况，平均租金：状况，平均租金：16.6016.60元元/月月/m/m2 2 ；有有1919个样本因保密、或老板不在未采集到租金个样本因保密、或老板不在未采集到租金具体情况；具体情况；按区域来看，石安公路因为集中度较高，租金按区域来看，石安公路因为集中度较高，租金也最高，也最高，18.2218.22元元/月月/m/m2 2；小渡口及周边因为距；小渡口及周边因为距离市区较远、集中度较低，租金也最低，离市区较远、集中度较低，租金也最低，14.0114.01元元/月月/m m2 2；市区租金居于中游，；市区租金居于中游，17.5617.56元元/月月38、/m m2 2 。第第三三章章 宜宜良县汽配汽修商户专项调研良县汽配汽修商户专项调研 宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总1010、租金状况、租金状况按区域按区域4545of of#ZHANTULANDMARK按经营类别来看，占地面积较小的汽配、按经营类别来看，占地面积较小的汽配、汽修、摩托车销售、农用车销售、装饰美汽修、摩托车销售、农用车销售、装饰美容、新车销售租金较高，从容、新车销售租金较高，从11.23-16.1011.23-16.10元元/月月/m/m2 2 不等；不等；二手车交易因为占地面积较大，导致平均二手车交易因为占地面积较大，导致平均租金较低，仅租金较低39、，仅6.676.67元元/月月/m/m2 2。第第三三章章 宜宜良县汽配汽修商户专项调研良县汽配汽修商户专项调研 宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总1010、租金状况、租金状况按经营类别按经营类别4646of of#ZHANTULANDMARK区域区域汽配类别汽配类别合计合计轿车轿车+微型车微型车卡车卡车摩托车摩托车农用车农用车综合综合其他其他石安公路沿线石安公路沿线12632029125小渡口及周边小渡口及周边1225宜良市区宜良市区1311227第第三三章章 宜宜良县汽配汽修商户专项调研良县汽配汽修商户专项调研 宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总宜良县汽配汽修商户问卷40、调查汇总1111、汽配商家区域分布及类别、汽配商家区域分布及类别3737家家4747of of#ZHANTULANDMARK宜良汽配市场主要服务于汽修市场，不少汽修商家兼营汽配；纯汽配商家仅以轮胎、润滑油为主，产品面非常狭窄；宜良汽配市场主要服务于汽修市场，不少汽修商家兼营汽配；纯汽配商家仅以轮胎、润滑油为主，产品面非常狭窄；从经营类别看，服务于轿车、微型车的汽配商家，除提供日常易耗品零件外，以轮胎、润滑油为主；服务于重卡的商家，从经营类别看，服务于轿车、微型车的汽配商家，除提供日常易耗品零件外，以轮胎、润滑油为主；服务于重卡的商家，以提供重质机械零件、轮胎为主；以提供重质机械零件、轮胎为主；41、石安公路沿线、小渡口及周边以卡车为主要服务对象，市区以轿车、微型车为主要服务对象的汽配市场特征非常明显石安公路沿线、小渡口及周边以卡车为主要服务对象，市区以轿车、微型车为主要服务对象的汽配市场特征非常明显；从；从进货渠道来看，以从昆明各大汽配城为主要来源（尤以昆明骏信汽配城为多）；直营店则以厂家发货为主；由于距离昆明进货渠道来看，以从昆明各大汽配城为主要来源（尤以昆明骏信汽配城为多）；直营店则以厂家发货为主；由于距离昆明较近，大部分零配件都可从昆明迅速调集，而且不少修理厂直接从昆明各大汽配城调货，更分流了一定的汽配份额；较近，大部分零配件都可从昆明迅速调集，而且不少修理厂直接从昆明各大汽配城调42、货，更分流了一定的汽配份额；汽配商家零配件主要以零售为主，送货上门，多服务于固定的汽修商家；汽配商家零配件主要以零售为主，送货上门，多服务于固定的汽修商家；整体看整体看，宜良宜良尚未形成规模化尚未形成规模化的汽配市场的汽配市场。加之宜。加之宜良由于距离昆明较近，随着昆明交通的进一步改善，物流辐射功能的增良由于距离昆明较近，随着昆明交通的进一步改善，物流辐射功能的增强，将进一步压缩宜良的汽配市场的空间。本项目若能恰当利用昆明至石林、宜良至九乡以及九石阿公路的核心中转站的强，将进一步压缩宜良的汽配市场的空间。本项目若能恰当利用昆明至石林、宜良至九乡以及九石阿公路的核心中转站的区位优势，吸纳周边、衔43、接滇南、滇东，将极大拓展目前汽配市场面相对狭窄的尴尬局面。区位优势，吸纳周边、衔接滇南、滇东，将极大拓展目前汽配市场面相对狭窄的尴尬局面。第第三三章章 宜宜良县汽配汽修商户专项调研良县汽配汽修商户专项调研 宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总简简 析析1111、汽配商家区域分布及类别、汽配商家区域分布及类别4848of of#ZHANTULANDMARK在涉及在涉及汽修汽修的的149149个样本中，以卡车修理居多，个样本中，以卡车修理居多，8686家，占家，占58%58%；以轿车和微型车修理为主的有以轿车和微型车修理为主的有2525家，占比家，占比17%17%；综合性的44、有；综合性的有3333家，占比家，占比22%22%；纯摩托车、农用车修理较少，均只有纯摩托车、农用车修理较少，均只有2 2家。家。占比情况占比情况第第三三章章 宜宜良县汽配汽修商户专项调研良县汽配汽修商户专项调研 宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总1212、汽、汽修修商家区域分布及类别商家区域分布及类别4949of of#ZHANTULANDMARK第第三三章章 宜宜良县汽配汽修商户专项调研良县汽配汽修商户专项调研 宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总1212、汽、汽修修商家区域分布及类别商家区域分布及类别149149家家区域区域汽修类别汽修类45、别合计合计轿车轿车+微型车微型车卡车卡车摩托车摩托车农用车农用车综合综合其他其他石安公路沿线126320291107小渡口及周边12214宜良市区131122281492586223311495050of of#ZHANTULANDMARK第第三三章章 宜宜良县汽配汽修商户专项调研良县汽配汽修商户专项调研 宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总1212、汽、汽修修商家区域分布及类别商家区域分布及类别简简 析析卡车修理在汽修市场中占主导地位。石安公路沿线、小渡口及周边以卡车修理为主，市区以轿车、微卡车修理在汽修市场中占主导地位。石安公路沿线、小渡口及周边以卡车修理为主，市区46、以轿车、微型车为主；型车为主；石安公路石安公路沿线较为成熟，卡车特别是重卡的修理占据市场主要份额。作为沿线较为成熟，卡车特别是重卡的修理占据市场主要份额。作为较长时间逐步发展起来的市较长时间逐步发展起来的市场，有先天之便，场，有先天之便，汽修类别较为汽修类别较为齐全，几乎涵盖了齐全，几乎涵盖了汽修市场汽修市场的所有领域；小渡口及周边由于距离市区的所有领域；小渡口及周边由于距离市区较远，且作为东山工业区、北古城工业区的运输通道必经之地，汽配市场面向卡车特别是重卡，逐渐较远，且作为东山工业区、北古城工业区的运输通道必经之地，汽配市场面向卡车特别是重卡，逐渐成为宜良汽修汽配市场重要的一极，大有后来居47、上之势成为宜良汽修汽配市场重要的一极，大有后来居上之势；市区由于综合配套健全，汽修类别较为齐全，市区由于综合配套健全，汽修类别较为齐全，汽修商户主要分布于城乡结合部，市区内以轿车和微型车修理汽修商户主要分布于城乡结合部，市区内以轿车和微型车修理为主为主。5151of of#ZHANTULANDMARK区域区域数量数量面积（）面积（）平均平均面积（）面积（）石安公路沿线石安公路沿线13559600441.48小渡口及周边小渡口及周边141750125.00宜良市区宜良市区387791205.03合计合计18769141369.74石安公路沿线对于商铺的需求占据绝对多数，石安公路沿线对于商铺的需求48、占据绝对多数，86%86%，一枝独秀；，一枝独秀；由于由于宜良市区市场汽配类宜良市区市场汽配类(主要以轮胎、润滑油为主主要以轮胎、润滑油为主)需要保持一定数量的商铺，用于经营和仓储，所以占有一定份额，需要保持一定数量的商铺，用于经营和仓储，所以占有一定份额，77917791，占，占11%11%，小渡口及周边尤以卡车修理为主，小渡口及周边尤以卡车修理为主，对商铺预期的意愿度较低。对商铺预期的意愿度较低。第第三三章章 宜宜良县汽配汽修商户专项调研良县汽配汽修商户专项调研 宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总1313、商铺需求分析、商铺需求分析按区域按区域5252of of#49、ZHANTULANDMARK经营类别经营类别数量数量面积面积平均面积平均面积汽配汽配35311589.00汽修汽修9043757486.19汽修汽修+汽配汽配374239114.57新车销售新车销售3850283.33摩托车销售摩托车销售3800266.67农用车销售农用车销售5125002500.00装饰美容装饰美容133830294.62二手车销售二手车销售15050.00合计合计18769141369.74汽修由于需要较大的经营面积，外场空间，对商铺的需求也相应较大，占最大比例，汽修由于需要较大的经营面积，外场空间，对商铺的需求也相应较大，占最大比例，63%63%；而二手车只需要较大的；50、而二手车只需要较大的外场空间，对经营性的商铺需求不大，占比也最小，不到外场空间，对经营性的商铺需求不大，占比也最小，不到1%1%；从平均面积来看，由于目前农用车采用产供销一体化的模式，单个商户经营面积需求较大，从而对商铺的定位需求从平均面积来看，由于目前农用车采用产供销一体化的模式，单个商户经营面积需求较大，从而对商铺的定位需求也较大。也较大。第第三三章章 宜宜良县汽配汽修商户专项调研良县汽配汽修商户专项调研 宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总1313、商铺需求分析、商铺需求分析按经营类别按经营类别5353of of#ZHANTULANDMARK需求商铺面积类别数量平51、均面积()预测需求面积()60以下5745.53259560-100（含）7487.436470100-200（含）28148.754165200-300（含）9277.782500300以上173005100不明确及未表态382007600合计28430现商铺需求统计现商铺需求统计未来商铺需求预测未来商铺需求预测第第三三章章 宜宜良县汽配汽修商户专项调研良县汽配汽修商户专项调研 宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总1313、商铺需求分析、商铺需求分析按面积区分按面积区分需求商铺面积类别数量平均面积()需求面积()60以下5745.53259560-100（含）748752、.436470100-200（含）28148.754165200-300（含）9277.782500300-500（含）5420.002100500以上122750.2533003不明确或未表态38合计22350833现有商铺中，以现有商铺中，以6060、60-10060-100两个区间为多，共两个区间为多，共131131家；家；100-200100-2002828家；家；200-300200-3009 9家，家，300300以上以上1717家；但有家；但有3838家因不愿意家因不愿意透漏或其他原因没有表态；透漏或其他原因没有表态；超过超过300300的需求主要是以大车修理为主，且外场占去大多53、面积；但在未来商铺中，该部分的需求将会以的需求主要是以大车修理为主，且外场占去大多面积；但在未来商铺中，该部分的需求将会以“共用共用”的方式的方式加加以以解决解决，避免了面积的无谓牺牲，在此以避免了面积的无谓牺牲，在此以300300及及200200对未来商铺在做出预测。对未来商铺在做出预测。5454of of#ZHANTULANDMARK商户商铺购买力调查显示：价格对于商业较为敏感，具有一定的隐私性，不愿意透漏的有85家，占38%；无购买资金的92家，占41%；在已有数据中，40-50万有30家，占分析数据的约2/3，这表明在价格暂无明朗的前提 下，商户意愿大多选择总值较低的商铺。第第三三章章54、 宜宜良县汽配汽修商户专项调研良县汽配汽修商户专项调研 宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总1313、商铺需求分析、商铺需求分析承受总价承受总价5555of of#ZHANTULANDMARK开间要求数量5m（含）以内925-10m（含）4010m以上17无特殊需求74开间开间进深要求数量6m（以内）286-12m（含）10812m以上6无特殊要求81层高要求数量5m(含)以内565m以上21无特殊要求146进深进深层高层高第第三三章章 宜宜良县汽配汽修商户专项调研良县汽配汽修商户专项调研 宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总1313、商铺需求分55、析、商铺需求分析尺度尺度5656of of#ZHANTULANDMARK商户所要求的商铺技术特征符合其经营属性商户所要求的商铺技术特征符合其经营属性。开间开间6-106-10米及以上、进深米及以上、进深6-126-12米及以上、层高米及以上、层高5 5米以上以卡车、工程车辆维修为主；米以上以卡车、工程车辆维修为主；开间开间5 5米以内、进深米以内、进深6 6米以内、层高米以内、层高5 5米以内以轿车、微型车维修为主；米以内以轿车、微型车维修为主；汽配类、装饰美容、农用车、摩托车等对上述技术指标不敏感。汽配类、装饰美容、农用车、摩托车等对上述技术指标不敏感。第第三三章章 宜宜良县汽配汽修商户专项56、调研良县汽配汽修商户专项调研 宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总1313、商铺需求分析、商铺需求分析尺度尺度5757of of#ZHANTULANDMARK需求仓库面积需求仓库面积数量数量平均平均面积面积（）（）面积（）面积（）6060以下以下2133.3370060-10060-100（含）（含）691.67550100-200100-200（含）（含）2150.00300200-300200-300（含）（含）2250.00500500500以上以上28501700未表态或不明确未表态或不明确190合计合计2233750现有仓储面积共现有仓储面积共3750375057、；60 60以下以下2121家，平均面积家，平均面积33.3333.33；60-10060-100（含）（含）6 6家，平均面积家，平均面积91.6791.67；100-200 100-200（含）（含）2 2家，家，平均平均150150；200-300200-300（含）共（含）共2 2家，平均面积家，平均面积250250；500500以以上上2 2家，平均面积家，平均面积850850；不明确或未表态；不明确或未表态190190家；家；宜良汽配汽修市场目前仍处于初级阶段，档次和集中度不高。宜良汽配汽修市场目前仍处于初级阶段，档次和集中度不高。大多数商户还习惯于经营和仓储混在一起，纯粹的独立仓58、储较大多数商户还习惯于经营和仓储混在一起，纯粹的独立仓储较少，对仓储面积不敏感。未来可考虑一定面积的仓储区，以满少，对仓储面积不敏感。未来可考虑一定面积的仓储区，以满足需求。足需求。第第三三章章 宜宜良县汽配汽修商户专项调研良县汽配汽修商户专项调研 宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总1414、仓储需求分析、仓储需求分析5858of of#ZHANTULANDMARK需求办公需求办公面积类别面积类别数量数量平均平均面积面积（）（）需求面积需求面积（）（）6060（含）以下含）以下1228.17338100-200100-200（含）（含）4125.0050050050059、以上以上1600600不需要不需要184未表态未表态222231438现有办公面积共现有办公面积共14381438；60 60以下以下1212家，平均面积家，平均面积28.1728.17；100-200100-200（含）（含）4 4家，平均家，平均125125；500500以上以上1 1家，面积家，面积600600；不需要办公面积的不需要办公面积的184184家，未表态家，未表态2222家；家；目前市场上绝大多数商户对独立的办公面积无需求；有一定办目前市场上绝大多数商户对独立的办公面积无需求；有一定办公需求的又以公需求的又以6060以下为主，主要用于客户洽谈、来访接待等。以下为主，主要用于客60、户洽谈、来访接待等。第第三三章章 宜宜良县汽配汽修商户专项调研良县汽配汽修商户专项调研 宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总1515、办公面积需求分析、办公面积需求分析5959of of#ZHANTULANDMARK客户来源地域商家数量宜良市区82宜良市区及周边50周边乡镇81过境车辆3不明确7合计223客户来源中，以宜良市区及周边区域客户为主。客户来源地域客户来源地域第第三三章章 宜宜良县汽配汽修商户专项调研良县汽配汽修商户专项调研 宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总1616、客户来源分析、客户来源分析区域区域6060of of#ZHANTU61、LANDMARK客户来源分析汽修类别客户来源商家数量卡车轿车+微型车摩托车农用车其他综合空小计宜良市区822419101132482宜良市区及周边乡镇5020701271350周边乡镇81387132131781过境车辆330000003不明确777合计223853324533223客户来源中，来自宜良市区商家以卡车、轿车、微型车修理为主；客户来源中，来自宜良市区商家以卡车、轿车、微型车修理为主；来自宜良市区及周边乡镇以卡车修理为主；来自宜良市区及周边乡镇以卡车修理为主；来自周边乡镇以卡车修理为主；来自周边乡镇以卡车修理为主；来自来自过境过境全部全部为为卡车修理。卡车修理。第第三三章章 宜宜良62、县汽配汽修商户专项调研良县汽配汽修商户专项调研 宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总1616、客户来源分析、客户来源分析汽修类别汽修类别6161of of#ZHANTULANDMARK第第三三章章 宜宜良县汽配汽修商户专项调研良县汽配汽修商户专项调研 宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总1717、经营状况分析、经营状况分析按商家及区域统计按商家及区域统计商 家区 域n石安公路沿线n宜良市区n小渡口及周边6262of of#ZHANTULANDMARK第第三三章章 宜宜良县汽配汽修商户专项调研良县汽配汽修商户专项调研 宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总63、宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总1717、经营状况分析、经营状况分析按区域按区域统计统计6363of of#ZHANTULANDMARK经营状况数量汽配汽修+汽配汽修新车销售 二手车销售 摩托车销售 农用车销售 装饰美容好24171300210中等偏好41572321012一般117241854231411基本维持33771510003很差、想转行101000000合计合计2163740105543616第第三三章章 宜宜良县汽配汽修商户专项调研良县汽配汽修商户专项调研 宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总1717、经营状况分析、经营状况分析按经营类别按经营类别6464o64、f of#ZHANTULANDMARK第第三三章章 宜宜良县汽配汽修商户专项调研良县汽配汽修商户专项调研 宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总1717、经营状况分析、经营状况分析按经营类别按经营类别6565of of#ZHANTULANDMARK经营状况卡车 轿车+微型车摩托车农用车其他综合好1150104中等偏好2151018一般411702316基本维持1151115很差、想转行100000161853224533第第三三章章 宜宜良县汽配汽修商户专项调研良县汽配汽修商户专项调研 宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总1717、经营状况分析、经65、营状况分析按汽修类别按汽修类别6666of of#ZHANTULANDMARK在在216216个样本中，按商家数量统计，个样本中，按商家数量统计，“好好”及及“中等偏好中等偏好”的共的共6565家，经营较为理想，总占比家，经营较为理想，总占比30%30%；经营状况一般的；经营状况一般的117117家，占家，占比比54%54%，“基本维持基本维持”有有3333家，占比家，占比15%15%；按区域来看，石安公路沿线经营状况：较好的共按区域来看，石安公路沿线经营状况：较好的共4141家，占家，占32%32%，一般的，一般的6969家，占家，占54%54%，基本维持有，基本维持有1616家，占家，占166、3%13%；市区内商家；市区内商家经营状况：较好经营状况：较好1515家，占家，占21%21%，一般的，一般的3939家，占家，占57%57%，基本维持，基本维持1515家，占家，占22%22%；小渡口及周边经营状况：较好的共；小渡口及周边经营状况：较好的共9 9家，占家，占45%45%，一般的一般的9 9家，占家，占45%45%，基本维持，基本维持2 2家，占家，占10%10%；小渡口小渡口 石安公路沿线石安公路沿线 宜良宜良市区；市区；从从经营类别看，汽修类经营状况较好，销售类经营类别看，汽修类经营状况较好，销售类次之次之，汽配类、装饰美容类总体经营状况欠佳；，汽配类、装饰美容类总体经营状67、况欠佳；汽修汽修 销售销售 汽配、装饰美容；汽配、装饰美容；从汽修服务的对象来看，卡车修理好于面向社会、家庭的轿车、微型车；卡车从汽修服务的对象来看，卡车修理好于面向社会、家庭的轿车、微型车；卡车 轿车、微型车轿车、微型车 其他其他区域价值、经营类别、汽区域价值、经营类别、汽修服务对象修服务对象是影响经营状况的主要因素。是影响经营状况的主要因素。第第三三章章 宜宜良县汽配汽修商户专项调研良县汽配汽修商户专项调研 宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总1717、经营状况分析、经营状况分析小结小结6767of of#ZHANTULANDMARK配件配件商家商家该部份商家大部份68、希望集中经营，认为本项目的启动适合市场需求，但觉得项目地点有点偏，远离停车场和修理厂，该部份商家大部份希望集中经营，认为本项目的启动适合市场需求，但觉得项目地点有点偏，远离停车场和修理厂，给业务的招揽和送货带来困难给业务的招揽和送货带来困难，未来未来市场市场周边有停车场、汽修厂、餐饮旅业等配套服务行业，将有助于周边有停车场、汽修厂、餐饮旅业等配套服务行业，将有助于市场发育市场发育成长。成长。汽车轮胎商家汽车轮胎商家大货车轮胎商家希望集中经营，形成轮胎一条街有有规模和品牌效应，有利于销售大货车轮胎商家希望集中经营，形成轮胎一条街有有规模和品牌效应，有利于销售。但但小车轮胎不看好小车轮胎不看好集中69、经营，认集中经营，认为会产生价格竞争，降低利润空间，不利于经营为会产生价格竞争，降低利润空间，不利于经营。汽车用品、汽车装饰、汽车养护行业商家汽车用品、汽车装饰、汽车养护行业商家该该行业看好行业看好本项目，认为集中经营汽车用品和汽车本项目，认为集中经营汽车用品和汽车养护有前途养护有前途，距离不敏感，距离不敏感，适合发展适合发展。随着项目落成，有意随着项目落成，有意开分店开分店。汽车修理厂汽车修理厂家家该类商家都是以现场服务为中心，方便顾客为主，认为集中该类商家都是以现场服务为中心，方便顾客为主，认为集中经营不好经营不好。汽车汽车电瓶、汽车篷布、汽车挡风玻璃、润滑油等汽车服务附属行业商家电瓶、汽70、车篷布、汽车挡风玻璃、润滑油等汽车服务附属行业商家该部份商家纷杂，因其分布地点散乱，业务不集中，业务好坏参差不齐，大部份希望集中经营，以产生规模效应，对该部份商家纷杂，因其分布地点散乱，业务不集中，业务好坏参差不齐，大部份希望集中经营，以产生规模效应，对业务的发展有业务的发展有帮助帮助。对对本项目的开发表现积极，但对商铺租金比较敏感，对于是否购铺或者租铺，有随众心里倾向。本项目的开发表现积极，但对商铺租金比较敏感，对于是否购铺或者租铺，有随众心里倾向。1818、客户访谈信息反馈、客户访谈信息反馈第第三三章章 宜宜良县汽配汽修商户专项调研良县汽配汽修商户专项调研 宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总宜71、良县汽配汽修商户问卷调查汇总6868of of#ZHANTULANDMARK宜良目前没有汽宜良目前没有汽配配汽修专业市场。现有市场中汽配汽修商户汽修专业市场。现有市场中汽配汽修商户规模普遍较小、集中度低规模普遍较小、集中度低，其中成规模的其中成规模的实力修实力修理商户仅理商户仅6 6、7 7家，中等规模的家，中等规模的2020余家；余家；环境脏环境脏、乱、乱、差差，以石安公路为甚，严重影响城市形象和居民生活；，以石安公路为甚，严重影响城市形象和居民生活；档次不档次不高高，多数商户经营、维修，甚至居家、办公混为一体；，多数商户经营、维修，甚至居家、办公混为一体；宜良的汽宜良的汽配汽修市场主要依配72、汽修市场主要依石安公路沿线带状分布石安公路沿线带状分布，小渡口及周边较为集中，市区相对分散；石安公路沿线、，小渡口及周边较为集中，市区相对分散；石安公路沿线、小渡口及周边以大型车辆（卡车、工程车）维修、零配件销售为主营业务；市区以面向家庭的轿车、微型车小渡口及周边以大型车辆（卡车、工程车）维修、零配件销售为主营业务；市区以面向家庭的轿车、微型车修理为主；修理为主；宜宜良汽配汽修市场以良汽配汽修市场以汽修为主汽修为主，149149家，占总数的家，占总数的6767%，其中又以，其中又以卡车维修居多卡车维修居多；汽；汽配市场配市场规模相对较小，共规模相对较小，共3737家，主要以轮胎、润滑油销售家，73、主要以轮胎、润滑油销售为主；纯粹提供为主；纯粹提供零配件的商户仅零配件的商户仅3 3家，且以易耗品为主，市场上零配件主要家，且以易耗品为主，市场上零配件主要来源于昆明骏信汽配城来源于昆明骏信汽配城；商户经营场地以租用为主，价格较低，商户经营场地以租用为主，价格较低，14181418元元/月月/，普遍没有独立仓储空间；，普遍没有独立仓储空间；1919、小结：、小结：第第三三章章 宜宜良县汽配汽修商户专项调研良县汽配汽修商户专项调研 宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总6969of of#ZHANTULANDMARK商户经营状况，汽修以卡车维修为主的商户经营状况最为理想，普74、通轿车、微型车因购车主要来商户经营状况，汽修以卡车维修为主的商户经营状况最为理想，普通轿车、微型车因购车主要来自于昆明，分流了很大一部分客户；汽配方面，由于配件主要来自昆明，宜良本地以提供轮胎、自于昆明，分流了很大一部分客户；汽配方面，由于配件主要来自昆明，宜良本地以提供轮胎、润滑油、易耗零配件为主，事实上代替了部分商户中物流、仓储功能需求，润滑油、易耗零配件为主，事实上代替了部分商户中物流、仓储功能需求，市场面较窄市场面较窄，经营上，经营上课；装饰美容作为一种刚需，经营因服务、价格等因素差异较大；课；装饰美容作为一种刚需，经营因服务、价格等因素差异较大；客户客户群体以宜良县城和周边乡镇居多。75、群体以宜良县城和周边乡镇居多。东山工业区东山工业区及周边乡镇是卡车维修的主要来源地；轿车和及周边乡镇是卡车维修的主要来源地；轿车和微型车的维修客户则主要来自宜良县城；微型车的维修客户则主要来自宜良县城；商户对本项目的认知、预期受政策影响，总体表现谨慎，需要商户对本项目的认知、预期受政策影响，总体表现谨慎，需要进一步进一步引导和宣传，增强其对引导和宣传，增强其对项目项目未来的信心。未来的信心。第第三三章章 宜宜良县汽配汽修商户专项调研良县汽配汽修商户专项调研 宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总宜良县汽配汽修商户问卷调查汇总1919、小结：、小结：7070of of#ZHANTULANDMARK第第三76、三章章 宜宜良县汽配汽修商户专项调研良县汽配汽修商户专项调研 1.商家类别2.经营状况3.认可度、认知度4.购买及租用意向5.所能承受商铺总价6.物业权属及租金状况7.经营面积 按区间 按类别8.专用外场状况9.未来经营需求分析 面积 尺度10.小结石安公路沿线专项分析石安公路沿线专项分析7171of of#ZHANTULANDMARK第第三三章章 宜宜良县汽配汽修商户专项调研良县汽配汽修商户专项调研 石安公路沿线问卷专项分析石安公路沿线问卷专项分析1 1、商家类别、商家类别148148个商家中，汽修个商家中，汽修7373家，占家，占49%49%；以汽修为主，兼有汽配的商家；以汽修为主，兼有汽77、配的商家3333家，占家，占22%22%；汽配商家；汽配商家2525家，占家，占17%17%；总体看，石安公路沿线的汽修汽配市场汽修占主导地位，且大部分汽修商家兼有汽配功能。总体看，石安公路沿线的汽修汽配市场汽修占主导地位，且大部分汽修商家兼有汽配功能。7272of of#ZHANTULANDMARK148148个商家中，经营较好的有个商家中，经营较好的有4444家，占家，占30%30%，经营一般的占，经营一般的占53%53%，13%13%基本维持；只有一家经营很差，意欲基本维持；只有一家经营很差，意欲转行；未表态的转行；未表态的5 5家；家；总体看，石安公路沿线的汽修汽配市场已经形成一定的规78、模和人气，经营情况相对理想。总体看，石安公路沿线的汽修汽配市场已经形成一定的规模和人气，经营情况相对理想。第第三三章章 宜宜良县汽配汽修商户专项调研良县汽配汽修商户专项调研 石安公路沿线问卷专项分析石安公路沿线问卷专项分析2 2、经营状况、经营状况7373of of#ZHANTULANDMARK148148个商家中，知道该项目个商家中，知道该项目9797家，占家，占65%65%；不知道的占；不知道的占32%32%；看好项目的；看好项目的8282家，占家，占55%55%，不看好的，不看好的2323家，占家，占16%16%，说不清楚和未表态的共计，说不清楚和未表态的共计4343家，占到家，占到2979、%29%；项目正处于前期设计、论证阶段，宣传度不够，是造成认知度不高的主要原因；项目正处于前期设计、论证阶段，宣传度不够，是造成认知度不高的主要原因；石安公路改造久拖不决、项目距离市区较远，生活不方便是商户对项目不看好的主要原因，另外，针对汽石安公路改造久拖不决、项目距离市区较远，生活不方便是商户对项目不看好的主要原因，另外，针对汽修市场，忧虑项目建成后，聚集效应造成的竞争加剧，优胜劣汰的问题不容回避；项目修市场，忧虑项目建成后，聚集效应造成的竞争加剧，优胜劣汰的问题不容回避；项目带来新的带来新的商机、石商机、石安公路改造带来城市升级、大车绕行小江公路等利好是商户看好本本项目的主要原因。安公路80、改造带来城市升级、大车绕行小江公路等利好是商户看好本本项目的主要原因。样本数：148第第三三章章 宜宜良县汽配汽修商户专项调研良县汽配汽修商户专项调研 石安公路沿线问卷专项分析石安公路沿线问卷专项分析3 3、认可度、认知度、认可度、认知度7474of of#ZHANTULANDMARK购买意向，受预期价格、成熟度等影响，商户实力等多重因素的制约，明确有购买意向的仅购买意向，受预期价格、成熟度等影响，商户实力等多重因素的制约，明确有购买意向的仅5454家，占家，占37%37%；与购买相反，多数商户选择租用未来商铺，以此化解经营风险；与购买相反，多数商户选择租用未来商铺，以此化解经营风险；由于项目81、宣传度的意向，有由于项目宣传度的意向，有13%13%的商户不确定或未表态是否购买；的商户不确定或未表态是否购买；有有11%11%的商户不确定或未表态的商户不确定或未表态是否租用。是否租用。第第三三章章 宜宜良县汽配汽修商户专项调研良县汽配汽修商户专项调研 石安公路沿线问卷专项分析石安公路沿线问卷专项分析4 4、购买及租用意向、购买及租用意向7575of of#ZHANTULANDMARK超过超过36%36%的商户无购买资金，未来多数将选择租赁；的商户无购买资金，未来多数将选择租赁；在具备一定资金承受力的商户中，选择在在具备一定资金承受力的商户中，选择在40-5040-50万区间的最多，占到万区82、间的最多，占到16%16%；资金具有一定的隐私性，资金具有一定的隐私性，38%38%的商户不愿意透漏。的商户不愿意透漏。第第三三章章 宜宜良县汽配汽修商户专项调研良县汽配汽修商户专项调研 石安公路沿线问卷专项分析石安公路沿线问卷专项分析5 5、所能承受商铺总价、所能承受商铺总价7676of of#ZHANTULANDMARK租金租金 （元（元/月月/）数量数量平均平均1-10（含）295.8410-20（含）5515.8420-30（含）3923.7030以上1238.44未透漏6合计14117.97石安公路沿线的石安公路沿线的148148家商户中，物业权属以租赁为主，共家商户中，物业权属以租83、赁为主，共141141家，占家，占95%95%；自用仅；自用仅4 4家，为早年前购置；家，为早年前购置；租赁价格相对较低，租金范围从租赁价格相对较低，租金范围从155155元不等，以元不等，以10-2010-20元居多，平均价格元居多，平均价格17.9717.97元元/月月/租金状况租金状况第第三三章章 宜宜良县汽配汽修商户专项调研良县汽配汽修商户专项调研 石安公路沿线问卷专项分析石安公路沿线问卷专项分析6 6、物业权属及租金状况、物业权属及租金状况7777of of#ZHANTULANDMARK148148个商家中个商家中，除未透漏的，除未透漏的3 3家，其余家，其余145145个商家经营面84、积总计个商家经营面积总计58331.558331.5 ，平均，平均402.29402.29；面积区间以面积区间以6060及及60-10060-100区间居多，分别占区间居多，分别占41%41%、34%34%，以汽配、小规模修理厂为主；，以汽配、小规模修理厂为主；300300以上以重卡的修理为主；以上以重卡的修理为主；第第三三章章 宜宜良县汽配汽修商户专项调研良县汽配汽修商户专项调研 石安公路沿线问卷专项分析石安公路沿线问卷专项分析7 7、经营状况、经营状况按区间按区间经营面积数量面积平均60（含）以下43197545.9360-100（含）60525087.50100-200（含）17266585、156.76200-300（含）3900300.00300-600（含）31400466.67600以上9294023266.89未透漏1314841592281.037878of of#ZHANTULANDMARK经营面积经营面积数量数量经营经营类别类别汽修汽修汽配汽配汽修汽修+汽配汽配农用车销售农用车销售二手车销售二手车销售装饰美容装饰美容新车销售新车销售摩托车销售摩托车销售60（含）以下613511140010060-100（含）5018131430200100-200（含）13811300010200-300（含）310001001300-600（含）540000001600以上13786、020220014573353333512经营面积经营面积数量数量汽修汽修类别类别卡车卡车农用车农用车轿车轿车+微型车微型车综合综合其他其他60（含）以下61290313260-100（含）50221392100-200（含）1380392200-300（含）300100300-600（含）520020600以上132054014563115376汽修、配类经营面积大都在汽修、配类经营面积大都在100100以内，以内，销售销售类因为产品展示需要，类因为产品展示需要，200-600200-600不等，而二手车需要的场地都在不等，而二手车需要的场地都在1 1亩以上；亩以上；汽汽修类的经营面积一般在87、修类的经营面积一般在200200以内，有个别成规模的综合型商户、或因卡车占地较大，所用经营面积超过一亩。以内，有个别成规模的综合型商户、或因卡车占地较大，所用经营面积超过一亩。第第三三章章 宜宜良县汽配汽修商户专项调研良县汽配汽修商户专项调研 石安公路沿线问卷专项分析石安公路沿线问卷专项分析7 7、经营状况、经营状况按类别按类别7979of of#ZHANTULANDMARK专用专用外场外场数量数量经营经营类别类别汽修汽修汽配汽配汽修汽修+汽汽配配农用车销农用车销售售二手车销二手车销售售装饰美装饰美容容新车销新车销售售摩托车销摩托车销售售有35194613200无11354212730332合88、计 14873253343532专用专用外场外场数量数量汽修汽修类别类别卡车卡车农用车农用车轿车轿车+微型车微型车综合综合其他其他小计小计有3512169129无113511920384合计 14863215294113在拥有场地的在拥有场地的3535家商户中，以经营汽修为主，而又以重卡居多；家商户中，以经营汽修为主，而又以重卡居多；汽配行业基本均无专用场地；销售类除二手车外，均无汽配行业基本均无专用场地；销售类除二手车外，均无专用场地专用场地第第三三章章 宜宜良县汽配汽修商户专项调研良县汽配汽修商户专项调研 石安公路沿线问卷专项分析石安公路沿线问卷专项分析8 8、专用场地、专用场地状况状况889、080of of#ZHANTULANDMARK未来商铺需求未来商铺需求135135家，需求总面积家，需求总面积5960059600，平均，平均441.48441.48；未来未来仓库仓库需求需求2323家家，需求，需求总面积总面积13501350，平均平均58.7058.70；未来办公需求未来办公需求8 8家家，需求，需求总面积总面积11361136，平均平均142142；未来需求未来需求商铺面积商铺面积仓库面积仓库面积办公面积办公面积需求面积需求面积数量数量总面积总面积平均面积平均面积数量数量总面积总面积平均面积平均面积数量数量总面积总面积平均面积平均面积60（含）43197545.9317690、0035.2941363460-100（含）60525087.5545090.002200100100-200（含）172665156.76001200200200-300（含）39003001300300.0000300-500（含）2800400000500以上1048010480101600600未明确或不需要131251401485960014813501481136第第三三章章 宜宜良县汽配汽修商户专项调研良县汽配汽修商户专项调研 石安公路沿线问卷专项分析石安公路沿线问卷专项分析9 9、未来经营需求分析、未来经营需求分析面积面积8181of of#ZHANTULANDMARK开间开间91、数量数量进深进深数量数量层高层高数量数量5m（含）以下706m（含）以内215m（含）以内415-10m（含）296-12m（含）835m以上1510m以上1412m以上4正常2无特殊要求35无特殊要求40无特殊要求90148148148第第三三章章 宜宜良县汽配汽修商户专项调研良县汽配汽修商户专项调研 石安公路沿线问卷专项分析石安公路沿线问卷专项分析9 9、未来经营需求分析、未来经营需求分析尺度尺度8282of of#ZHANTULANDMARK市场自发形成，缺乏专业性 沿线属于自发形成，具备一定规模，比较成熟，且比较集中。但由于缺乏前期合理规划，没有统一的管理，品类布局不集中，分区不明显，92、总体脏、乱、差；石安公路改造带来契机 石安公路的改造，大车绕行小江公路，不仅改善了宜良的城市环境，提升了宜良的档次，更是为本项目落地提供了难得的机遇。积极引导、争取该部分客群，对于项目成功至关重要；未来客群中坚力量 石安公路沿线商户，无论是从项目认知、未来预期，以及作为未来项目的主要需求方，明显比其他区域热情更高；量体裁衣，加快建设 有针对性地满足该部分客群的合理需求，不仅奠定项目未来基础，更是发挥示范效应，提升项目影响力。第第三三章章 宜宜良县汽配汽修商户专项调研良县汽配汽修商户专项调研 石安公路沿线问卷专项分析石安公路沿线问卷专项分析1010、小结、小结8383of of#ZHANTULA93、NDMARK第4章 宜良县汽车相关行业调研8484of of#ZHANTULANDMARK宜宜良良县县新车新车销售销售展信汽车城展信汽车城开瑞汽车开瑞汽车力帆汽车力帆汽车长安长安跨越跨越风行汽车风行汽车长安汽车长安汽车合众汽车合众汽车五菱汽车五菱汽车第第四四章章 宜宜良县汽车相关行业调研良县汽车相关行业调研 宜良县汽车销售分布图宜良县汽车销售分布图8585of of#ZHANTULANDMARK名称名称地址地址经营面积经营面积（）（）平均月租金平均月租金（元（元/）员工人员工人数数办公办公面面积（）积（）仓储仓储/停车停车面积（）面积（）销售类型销售类型经销品牌经销品牌销售状况销售状况展信汽车94、城石安公路五百户营展信汽车城120004.17305002004S店东风系列、奇瑞、江淮、比亚迪等不愿透露开瑞汽车石安公路客运站对面15022.224无代理商开瑞微型车一般，具体未透漏力帆汽车汇东路积香园66012.6320代理商力帆汽车刚开业风行汽车汇东路积香园4007.292004S店北汽，东风，风行月销量少于5辆长安汽车汇东路段官村60013.895004S店长安系列微型车年销售400-500台合众汽车汇东路段官村200540200代理商奇瑞、标致、昌河、一汽铃木月销量3-4辆五菱汽车石安公路五百户营加油站旁26682.50200500代理商五菱、宝骏60辆左右长安跨越 石安公路与鑫桥路95、交汇处20056.83515400代理商长安系列微型车月销量7辆，10-15辆才盈利，6月份会关店收缩。第第四四章章 宜宜良县汽车相关行业调研良县汽车相关行业调研 宜宜良良县县新车新车销售销售8686of of#ZHANTULANDMARK本次调研的宜良新本次调研的宜良新车销售商户共车销售商户共8 8家。家。宜良的汽车市场主要有两个区域：石安公路宜良县客用站至五百里营段、汇东宜良的汽车市场主要有两个区域：石安公路宜良县客用站至五百里营段、汇东东路段官东路段官村附近纪委集中；村附近纪委集中；汽车市场以汽车市场以销售微型车销售微型车为主，兼营部分家用轿车，纯轿车销售几乎没有；为主，兼营部分家用轿车96、，纯轿车销售几乎没有；中低端车销售是市场的主流，由于距离中低端车销售是市场的主流，由于距离昆明较昆明较近，分流近，分流了家用轿车的了家用轿车的大部分市场份额；大部分市场份额；销售情况分化较大，经营较为理想的力久汽车、五菱和长安；销售情况分化较大，经营较为理想的力久汽车、五菱和长安；从销售商来看，以代理销售为主，从销售商来看，以代理销售为主，5 5家；家；4S4S店店3 3家（展信、风行、长安），其中展信在宜良规模最大、档次最高、经营品牌家（展信、风行、长安），其中展信在宜良规模最大、档次最高、经营品牌最多、服务功能最为齐全；最多、服务功能最为齐全；客户群主要来自宜本地，其中微型车的客户主要来自97、周边乡镇，家用轿车客户主要来自宜良市区；客户群主要来自宜本地，其中微型车的客户主要来自周边乡镇，家用轿车客户主要来自宜良市区；整体来看，市场受经济发展水平、人口等的制约，汽车市场容量有限，服务质量不高。整体来看，市场受经济发展水平、人口等的制约，汽车市场容量有限，服务质量不高。第第四四章章 宜宜良县汽车相关行业调研良县汽车相关行业调研 汽车销售说明汽车销售说明宜宜良良县县新车新车销售销售8787of of#ZHANTULANDMARK展信汽车城：新车销售、检车站、洗车、汽车美容产品、汽车改装、汽车贴膜、汽车装饰用品展信汽车城：新车销售、检车站、洗车、汽车美容产品、汽车改装、汽车贴膜、汽车装饰用98、品第第四四章章 宜宜良县汽车相关行业调研良县汽车相关行业调研 宜宜良良县县新车新车销售销售8888of of#ZHANTULANDMARK宜宜良良县县二手车市场二手车市场第第四四章章 宜宜良县汽车相关行业调研良县汽车相关行业调研 二手车汽车二手车汽车店名位置经营面积（）租金（元/.月）是否有意购买产业园商铺是否有意租用产业园商铺需求商铺面积（）需求办公面积（）能承受商铺总价（万元）是否看好产业园发展主要客户来源经营状况兴源二手车销售汇东路积香园15011否是0无购买资金看好周边乡镇中等偏好二手车经纶 石安公路东3007否是100不愿意透露说不清楚周边乡镇一般荣福二手车交易服务中心石安路东10099、02是是50040-50万说不清楚宜良市区一般宜良二手车交易中心，宜良金胤分公司石安公路东20010不愿意透露一般8989of of#ZHANTULANDMARK宜良二手车市场受城市规模限制，且地缘性突出，容量非常有限，此次调研共计宜良二手车市场受城市规模限制，且地缘性突出，容量非常有限，此次调研共计4 4家销售商户；家销售商户；其中其中3 3家分布家分布于石安公路沿线，汇东路积香园于石安公路沿线，汇东路积香园1 1家；家；二手交易以微型车为主，家用轿车为辅二手交易以微型车为主，家用轿车为辅；均以代办过户手续等赚取中间差价；均以代办过户手续等赚取中间差价；均要求具备一定面积的停车区域，便于客户100、停车、选车以及展示之用；均要求具备一定面积的停车区域，便于客户停车、选车以及展示之用；一般以现场交易为主，交易方式简单、原始；一般以现场交易为主，交易方式简单、原始；整体看，宜良由于市场容量有限，二手车交易活跃度不高。整体看，宜良由于市场容量有限，二手车交易活跃度不高。宜宜良良县县二手车市场二手车市场第第四四章章 宜宜良县汽车相关行业调研良县汽车相关行业调研 二手车汽车二手车汽车9090of of#ZHANTULANDMARK宜宜良县汽车其他衍生产业良县汽车其他衍生产业状况状况宜良目前没有单独的汽车衍生产业，多以在装饰美容店、洗车场零星有售；而新型衍生产业基本没有；宜良目前没有单独的汽车衍生产101、业，多以在装饰美容店、洗车场零星有售；而新型衍生产业基本没有；衍生衍生品种类奇缺，只有品种类奇缺，只有导航仪、车用空气清新剂、香水导航仪、车用空气清新剂、香水等常见品种；等常见品种；衍生衍生品以兼营、零售为主；品以兼营、零售为主；衍生品衍生品以面向前来进行汽车保养、洗车、修理等的终端客户为目标；以面向前来进行汽车保养、洗车、修理等的终端客户为目标；从进货渠道来看，较为分散。导航仪等从生产厂家或昆明进货；从进货渠道来看，较为分散。导航仪等从生产厂家或昆明进货；整体看，宜良汽衍生品市场空白，本项目落成后，将带给用户新的体验和更多的选择。整体看，宜良汽衍生品市场空白，本项目落成后，将带给用户新的体验102、和更多的选择。第第四四章章 宜宜良县汽车相关行业调研良县汽车相关行业调研 汽车汽车衍生产业状况衍生产业状况9191of of#ZHANTULANDMARK第5章 宜良县商业调研9292of of#ZHANTULANDMARK宜良县城KTV分布较为集中，主要位于匡山西路两侧、鱼龙街片区，其余迎宾路、汇东西路均有少量分布；商务、量贩均有，其中匡山西路片区商务居多，鱼龙街则量贩居多；KTV整体档次较低，商务接待目前主要集中于帝豪商务KTV；鱼龙街鱼龙街匡山西路匡山西路KTVKTV第第五五章章 宜宜良县商业调研良县商业调研 9393of of#ZHANTULANDMARK自建房改造，环境差，设施落后，103、商务为主，消费较自建房改造，环境差，设施落后，商务为主，消费较低；低；KTV主要分布于匡山西路两侧，周边环境较差，其建筑形态以居民自建房为主，类似于城中村，客群消费支撑不足；酒水消费较为实惠；一般在60120元/打，小一点的KTV仅有6间包房；内部设施较差，音响音质及服务人员专业度不够，服务人员较少；本片区的KTV以商务居多，量贩少许，内外部环境较差，装修标准及风格均一般；位于城区相对偏远的位置，经营状况不理想；KTVKTV第第五五章章 宜宜良县商业调研良县商业调研 匡匡山西路片区山西路片区9494of of#ZHANTULANDMARK环境一般，量贩为主，城市副中心，娱乐城，消费较高环境一般104、，量贩为主，城市副中心，娱乐城，消费较高鱼龙街片区，永昌娱乐城等大型主题娱乐中心汇聚于此，缔造宜良真正的娱乐中心；总体消费水平高于匡山西路片区，此片区具有代表性的永昌娱乐城的消费标准较高，达680元/人，同时该片区KTV的装修风格、装修标准均远高于匡山西路；城市副中心，交通及路径相对较为方便；整体相较而言，虽在硬件设施、软性服务上鱼龙片区要好于匡山西路片区，但其真正的KTV休闲娱乐的功能并理想；相关的设备还有待于进一步提高及更新到同行相关的水准；KTVKTV第第五五章章 宜宜良县商业调研良县商业调研 鱼龙街片区鱼龙街片区9595of of#ZHANTULANDMARK个案篇个案篇帝豪KTV量贩105、，宜良高端娱乐代表KTVKTV典型典型第第五五章章 宜宜良县商业调研良县商业调研 9696of of#ZHANTULANDMARK商家名称帝豪KTV量贩位置乡鸭湖商业街电话67591888经营项目KTV、度假酒店营业面积2000平米左右人均单次消费298-660元房间数40间左右服务人员数量50人左右装修档次高档精装附加值客群定位本地事业单位、商界人士、年轻人整体定位本地最豪华KTV娱乐场所，档次高，客流量大总体评价集KTV及酒店一体化服务，具有较好的娱乐休闲氛围，环境高端有档次目前为宜良最为高端的KTV之一，其度假酒店与KTV融为一体，便于休息与娱乐，将人性化服务理念植入服务范围；装修等各方106、面较为豪华，但人均消费水平也相对较高；营业面积较大，宜良少有的超大型娱乐中心，目前成为整个宜良的高端商务接待中心。KTVKTV典型典型第第五五章章 宜宜良县商业调研良县商业调研 9797of of#ZHANTULANDMARK市场体量大，内外部环境较差，高端市场体量大，内外部环境较差，高端KTVKTV或娱乐会所所缺乏，消费动力不足，功能单一或娱乐会所所缺乏，消费动力不足，功能单一总体而言，在县城的级别以及现有城市人口的基础上，宜良的KTV并不在少数，匡山西路及鱼龙街两大宜良不夜城就达数十家KTV，娱乐体量较大；KTV的装修标准及服务人员的专业性有待提高，宜良隶属于昆明四卫星城之一，其消费客群不107、排除昆明的部分客户，尤其是到宜良游玩的客群，而此部分客群因习惯于昆明KTV的专业服务而有所挑剔，同时不好的服务也有可能让此部分客源丧失；目前真正的高端KTV数量较为缺乏，商务接待主要集中于帝豪等；整个KTV的消费市场支撑力不足，目前所经营的KTV状况并不理想，基本家家门可罗雀；功能单一，只具备唱歌功能，其他的KTV配套，如音乐台球吧，音乐厅等相对较少；KTVKTV第第五五章章 宜宜良县商业调研良县商业调研 综述综述9898of of#ZHANTULANDMARK餐饮区餐饮餐饮第第五五章章 宜宜良县商业调研良县商业调研 9999of of#ZHANTULANDMARK烤鸭为王，川菜为后（蓉盛园）108、；烤鸭为王，川菜为后（蓉盛园）；分布散乱、高端餐饮缺乏分布散乱、高端餐饮缺乏缺少主题美食城、美食文化广场，潜力较大；缺少主题美食城、美食文化广场，潜力较大；客客群狭窄，旅游特色以烤鸭为主；群狭窄，旅游特色以烤鸭为主；餐饮餐饮第第五五章章 宜宜良县商业调研良县商业调研 综述综述100100of of#ZHANTULANDMARK宜良餐饮主要分布于清远街，温泉路北段，永乐街、永昌街、永胜街片区以及起春路与永安路交汇处区域，均属于市中心相对较为核心的地段，人流量较大，消费支撑能力充足；各片区的餐饮主要分布道路两侧，整个市场缺乏超大型、聚合型的美食城或是美食街；宜良烤鸭成为宜良餐饮业永恒的主题，以烤鸭109、为主，同时配以部分云南本土菜肴加以少量的鱼、鸡为主题的饭店、餐厅，构成整个宜良的餐饮链条；特色清真菜系亦有少量呈现于市场；餐饮消费客群：主要针对周边居民，外围消费客群占据数量较少，消费水平合理，人均30元/人50元/人；高端餐饮缺乏，目前相对高端的餐饮聚集于乡鸭湖，依托乡鸭湖的高端消费客群及本区域自身良好的周边环境，此部分高端餐饮主要以蓉盛园为代表；其次老石安公路旁的学成饭店，以其固有的名气、经营方式位列宜良高端餐饮；综述综述餐饮餐饮第第五五章章 宜宜良县商业调研良县商业调研 101101of of#ZHANTULANDMARK个案篇个案篇宜良市场目前名气较大，档次较高的几大饭店餐饮餐饮第第五110、五章章 宜宜良县商业调研良县商业调研 102102of of#ZHANTULANDMARK饭店位于宜良县高速宜良出口处宜良烤鸭品牌老店，在整个昆明地区享有一定的知名度，当地口碑极好，内部装修具有一定的特色；菜品较为丰富；其最具特色，名气最大的非其宜良烤鸭莫属，消费水平相对较高，人均消费在50元/人80元/人左右；游客占有较大比重，经营状况较好；餐饮餐饮第第五五章章 宜宜良县商业调研良县商业调研 学成饭店学成饭店103103of of#ZHANTULANDMARK蓉盛园位于宜良高端住宅区，乡鸭湖小镇内，环境较好；就餐区较大，一楼和二楼均为就餐区，其中一楼为餐厅，二楼全为为雅间，不仅能满足宴会的要111、求，同时雅间的安静 还能给消费者留出一部分闲适的用餐空间；迎合该片区高端客户对就餐品质的需求；目前客户构成主要为事业单位、公司等社会团体的商务接待；承办婚宴、生日宴、小孩满月宴等具有一定规模的宴会，并针对宴会主题及订桌数量和餐标的不同给予相应的优惠及赠送；人均消费在50元/人60元/人之间，价格实惠；隶属大蓉和餐饮集团，主要经营川菜及部分本土菜；包房16间，加上餐厅在内能放100桌左右。餐饮餐饮第第五五章章 宜宜良县商业调研良县商业调研 蓉盛园蓉盛园104104of of#ZHANTULANDMARK宜良烤鸭城位于昆明市宜良县昆石公路边万能驾校旁包房共10间，其中2间包房，一间能做20人；2间112、大包房，一间能做26人；其余6间为标配，每间能做10人；以烤鸭为主题，烤鸭30元/支；套餐标准为398元/桌1299元/桌，包含米饭、面点，17个菜，具体消费需依照客户的具体需求而定；整个餐厅能容纳300500人同时就餐，承接婚宴、生日宴等宴会；整个餐厅环境通透、明亮，就餐环境干净、整洁；餐饮餐饮第第五五章章 宜宜良县商业调研良县商业调研 宜良烤鸭城宜良烤鸭城105105of of#ZHANTULANDMARK自1981年开始经营已历经26年，老牌饭店，知名度较高，用餐人员除宜良本地外，还包括昆明、红河、玉溪、楚雄等地的游客；饭店经营面积较大，一次性可容纳45桌，480人同时就餐，日销量达20113、0多只南羊小麻鸭，售价30元/支，用餐环境一般；饭店除传统的小麻鸭外，别有烤乳猪，野生鳝鱼，野生菌等特色菜系，当地口碑极好；餐饮分为一、二楼，一楼主要为包间，二楼包间、餐厅兼具；8个包间，一、二楼各4个，包间容纳人数80人左右，主要为点菜，一般到饭店消费的主要为烤鸭；荣华饭店位于南羊镇卫生院斜对面（南羊镇羊街村126号）餐饮餐饮第第五五章章 宜宜良县商业调研良县商业调研 荣华饭店荣华饭店106106of of#ZHANTULANDMARK宜良酒店总体分布相对较散，没有统一的酒店密集区；其定位主要围绕片区客户，但也有部分酒店随着宜良的经济发展，而逐渐走出传统酒店发展模式，更多的是向高端星级酒店以114、及特色酒店方向发展；本次调研结果可将宜良酒店市场分为四个部分 一部分主要借助宜良自身丰富的温泉资源，引温泉入酒店，纯天然温泉因其自身富含丰富的矿物质而受到酒店入住者的喜爱，此部分酒店主要有水立方温泉酒店、怡旷温泉酒店；一部分则以KTV配套为主的酒店布局，如乡鸭湖的帝豪KTV典型代表；一部分为快捷酒店；另外一部分为传统型星级酒店、无星级酒店、社会旅馆；酒店酒店第第五五章章 宜宜良县商业调研良县商业调研 107107of of#ZHANTULANDMARK温泉酒店篇温泉酒店篇温泉主题酒店，客房数量少，价格实惠温泉主题酒店，客房数量少，价格实惠怡旷温泉酒店、水立方温泉酒店，宜良仅有的温泉入户特色酒店115、怡旷温泉：设施陈旧，但将整个商务配套纳入酒店经营，销售手段灵活多变，消费较低；水立方温泉：房间数量少（24间），消费档次于宜良市场而言相对较高；酒店酒店第第五五章章 宜宜良县商业调研良县商业调研 108108of of#ZHANTULANDMARK怡旷温泉酒店怡旷温泉酒店整体情况整体情况餐饮餐饮地理位置宜良城中温泉路2号（县公务楼旁）餐厅布局 无包间联系电话0871-7538688餐厅、包房设置 设施陈旧 简单周边情况非核心商圈 有较多小餐馆经营模式 可容纳300人就餐 50-60桌婚宴；无包间消费情况 低自助或点餐 点餐级别及定位风格 2星标准员工工作时间 2班倒整体情况 低档 设施陈旧收银116、员吧员设置有总体装修及硬件设施总体装修及硬件设施菜品及价格大堂 小会议室 可容纳300人 二楼多媒体电教室1000元/次三楼会议室500元/次 六楼会议室300元/次自助餐内容无其他娱乐设施 温泉 年票1600元/张 月票300元/张 零售票15元/张 淋浴中池8元/张菜品折扣合作商家无服务费公共卫生间 每层都有营销营销酒店智能化情况无营销人员配备无迎宾区域无协议折扣目前没有住宿住宿营销方式客房数量及价格 共56间 标间32间 单间24间 价格80元/间团体宴席（容纳人数）300人客房设施面积小 设施陈旧 不能上网商务会议具备酒店酒店第第五五章章 宜宜良县商业调研良县商业调研 109109of117、 of#ZHANTULANDMARK酒店酒店第第五五章章 宜宜良县商业调研良县商业调研 简简析及说明：析及说明：星级酒店，硬件设施一般，装修陈旧，酒店最大卖点为宜良温泉；消费水平较低，属经济实惠型；会议室的设置考虑了不同客群的消费需求且费用较为实惠；餐厅面积较大，可容纳300人左右，同时就餐；110110of of#ZHANTULANDMARK 宜良水立方宜良水立方整体情况整体情况餐饮餐饮地理位置宜良老石安公路进城口（原天力酒店）餐厅布局联系方式电话0871-67538666、67538008餐厅、包房设置酒店无，可与桑拿共用 自助形式周边情况 环境差经营模式消费情况 中档自助或点餐自助级别及118、定位风格员工工作时间三班倒整体情况 住宿 桑拿 住宿 休闲一体收银员吧员设置有总体装修及硬件设施总体装修及硬件设施菜品及价格大堂 普通会议室 无专门会议室，可在餐厅改设 自助餐内容荤素搭配其他娱乐设施 桑拿 可容纳300人 88元每位菜品折扣合作商家服务费公共卫生间 有营销营销酒店智能化情况 营销人员配备迎宾区域无协议折扣 直接优惠住宿住宿营销方式客房数量及价格共24个 158元会员价（标 单）标间7个 单间14个 套房3间（288元）团体宴席（容纳人数）客房设施 普通 有宽带商务会议不具备酒店酒店第第五五章章 宜宜良县商业调研良县商业调研 111111of of#ZHANTULANDMARK119、酒店酒店第第五五章章 宜宜良县商业调研良县商业调研 简简析及说明：析及说明：集住宿、桑拿、休闲一体，消费较高；酒店无会议室、餐饮等配套，但餐饮可与桑拿共用；酒店环境较差，硬件设施一般；房间数量少；112112of of#ZHANTULANDMARKKTVKTV配套篇配套篇新建酒店、设施较新，高标准装修，配套相对齐全新建酒店、设施较新，高标准装修，配套相对齐全此部分分为两方面1、酒店客房成为KTV的配套体系，整个酒店以KTV为主，客房为铺（帝豪假日酒店；2、KTV成为酒店的娱乐配套，客房占据主导地位（新世纪大酒店）3、均为新建酒店，其装修大气、时尚，大堂等展示面较强，配套等各方面齐全。酒店酒店第120、第五五章章 宜宜良县商业调研良县商业调研 113113of of#ZHANTULANDMARK帝豪大酒店帝豪大酒店整体情况整体情况餐饮（无）餐饮（无）地理位置乡鸭湖小镇中餐厅布局联系电话 0871-67596288 餐厅、包房设置周边情况 新楼盘 环境好 人不多 商业气氛不足经营模式消费情况 中高档酒店自助或点餐 有夜宵级别及定位风格 当地最好的小型酒店员工工作时间 三班倒整体情况 酒店房间不多，主要提供ktv后使用居多，入住率高；一楼有正在招租的酒吧收银员吧员设置总体装修及硬件设施总体装修及硬件设施菜品及价格 无大堂 与ktv公用大堂，装修豪华会议室 无自助餐内容其他娱乐设施 ktv有会员卡121、打4.9折白天158元酒水可免包房费（中小包）菜品折扣合作商家 无服务费公共卫生间 有营销营销酒店智能化情况 营销人员配备无专业人员配备迎宾区域有协议折扣住宿住宿营销方式会员卡88元 持卡打6折客房数量及价格16间,入住均享8折优惠，会员卡6折；豪华大套房2间 660元，带麻将桌；豪华套房 5间 528元 带麻将桌，豪华单间 5间 428元，标间 4间298元 团体宴席（容纳人数）无餐饮客房设施 设施新，接近4星，标准设施，有台式电脑，除标间外都有30m露台商务会议不具备酒店酒店第第五五章章 宜宜良县商业调研良县商业调研 114114of of#ZHANTULANDMARK酒店酒店第第五五章章122、 宜宜良县商业调研良县商业调研 简简析及说明：析及说明：KTV配套的酒店，主要以经营帝豪量贩KTV为主，其客房主要用于满足KTV消费人群的需求；装修豪华，展示效果极强；消费水平高，配套丰富，除KTV外，还设有酒吧等配套；设有专用接送车，服务品质高；115115of of#ZHANTULANDMARK新世纪大酒店新世纪大酒店整体情况整体情况餐饮餐饮地理位置迎宾路117号餐厅布局 2-3楼为餐厅联系方式电话0871-67619999餐厅、包房设置2楼大厅可容纳50桌 500人就餐；3楼 包间20间周边情况市中心 繁华地段经营模式消费情况自助或点餐 自助 点餐级别及定位风格 现代 当地中高档酒店员工123、工作时间两班倒整体情况 当地最好酒店收银员吧员设置总体装修及硬件设施总体装修及硬件设施菜品及价格大堂会议室 无专用会议室自助餐内容其他娱乐设施 ktv 现13间 月底扩增40多间菜品折扣合作商家 外租约有40平 日用柜台服务费公共卫生间 有营销营销酒店智能化情况 营销人员配备无专业人员配备迎宾区域有 但无人协议折扣住宿住宿营销方式有会员卡 存2000送400 存5000送1200 存10000送2500 存20000送5200 存50000送15000客房数量及价格 共119间,标间36间 价格 195元,套房19间 价格 385元,单间64间 豪单价格 265元 商务单间 195元 团体宴席124、（容纳人数）500人客房设施2014年1月开业，设施较新商务会议面议酒店酒店第第五五章章 宜宜良县商业调研良县商业调研 116116of of#ZHANTULANDMARK酒店酒店第第五五章章 宜宜良县商业调研良县商业调研 简简析及说明：析及说明：宜良高品质酒店，属当地最好酒店；装修豪华，硬件设施品质较高；酒店设有餐厅配套，环境大气、整洁；KTV等娱乐设施配套丰富；无专用会议室，商务性不强；消费水平高；117117of of#ZHANTULANDMARK快捷酒店篇快捷酒店篇品牌快捷酒店成市场空白，本地快捷酒店数量较少品牌快捷酒店成市场空白，本地快捷酒店数量较少快捷酒店的连锁加盟或特许经营模式，125、通过连锁经营达到规模经济，以提高自身品牌价值，成为其区别于其他星级酒店和社会旅馆的一个明显特征，此部分酒店在宜良市场仅有两家，分别为如愿酒店、宜良逸家快捷酒店。1、单间及标准间消费水平115元158元之间，套间价位在195元248元之间；2、以纯住宿为主，商务配套基本不在其考虑范围；酒店酒店第第五五章章 宜宜良县商业调研良县商业调研 118118of of#ZHANTULANDMARK如愿酒店如愿酒店整体情况整体情况餐饮餐饮地理位置 汇东西路汇辉建材市场1幢8号餐厅布局 有小包间仅提供早餐联系电话0871-7594999 7594998 餐厅、包房设置无周边情况 以建材销售为主 位置偏经营模式126、/消费情况 一般自助或点餐 提供早餐级别及定位风格 快捷酒店 普通员工工作时间 三班倒整体情况 干净 入住率高收银员吧员设置 简洁总体装修及硬件设施总体装修及硬件设施菜品及价格 无大堂 面积60平 装修简单会议室 无自助餐内容荤素搭配其他娱乐设施 无菜品折扣合作商家无服务费公共卫生间 餐厅有卫生间营销营销酒店智能化情况 无wifi 有网线 部分有电脑营销人员配备无迎宾区域 无协议折扣住宿住宿营销方式 会员：80元办会员卡 打九折客房数量及价格 共95间 标间36间 价格115元 135元（带电脑）单间51间 价格115元 135元（带电脑）套房10间 价格195元 含早餐 团体宴席（容纳人数）127、客房设施 简洁 干净 面积适中 采光好 卫生间玻璃透明无浴帘商务会议不具备酒店酒店第第五五章章 宜宜良县商业调研良县商业调研 119119of of#ZHANTULANDMARK酒店酒店第第五五章章 宜宜良县商业调研良县商业调研 简简析及说明：析及说明：大堂面积小，展示效果差；酒店卫生条件好，入住率高；卫生间玻璃透明无浴帘，私密性差；消费水平较高有餐饮配套，但仅提高早餐，生活不便；120120of of#ZHANTULANDMARK宜良逸家快捷酒店宜良逸家快捷酒店 整体情况整体情况餐饮餐饮地理位置匡远镇起春路1号餐厅布局无联系方式电话0871-67528088 （富桥）6798788餐厅、包房128、设置周边情况 非核心商圈 周边有酒吧 及重庆富侨足浴经营模式消费情况自助或点餐 提供免费早餐 中餐晚餐无级别及定位风格 商务快捷员工工作时间 三班倒整体情况 装修简单 有休息区 停车场大 附小花园收银员吧员设置总体装修及硬件设施总体装修及硬件设施菜品及价格大堂 普通会议室 无 自助餐内容荤素搭配其他娱乐设施重庆富侨足浴 （15间足浴房 泰式按摩房8间 3间棋牌室（含茶水瓜子水果）菜品折扣合作商家无服务费公共卫生间 有营销营销酒店智能化情况营销人员配备迎宾区域 无 协议折扣住宿住宿营销方式有会员卡 办卡80元客房数量及价格 共69间 标间42间 单间18间 水牌价158元 优惠118元 豪单6间129、158元 豪套3间248元；富桥 ：中药足疗90元90分钟，高级足疗138元100分钟，泰式按摩138元120分钟，中华养生238元100分钟，局部按摩30元20分钟，专业修脚25元一次，专业采耳25元一次，拔罐/刮痧25元一次 棋牌室20元/小时(赠送茶水 瓜子 水果 三小时起)团体宴席（容纳人数）客房设施豪单 豪套 带电脑 麻将桌商务会议不具备酒店酒店第第五五章章 宜宜良县商业调研良县商业调研 121121of of#ZHANTULANDMARK酒店酒店第第五五章章 宜宜良县商业调研良县商业调研 简简析及说明：析及说明：城市非核心地段，内部装修简单；自有停车场，客户停车方便；酒店硬件设施普130、通，有足疗等休闲娱乐项目；客房种类较多，从一般的客房到豪华套房均有；122122of of#ZHANTULANDMARK商务、星级酒店篇商务、星级酒店篇消费适中，商务配套缺乏，品牌酒店稀缺消费适中，商务配套缺乏，品牌酒店稀缺包括星级酒店、一般酒店，自身特色性不强1、消费水平：单间118元141元之间，标间100元138元，套间依据标准及内部装修、空间大小，价位从200元360元不等；2、客房设施一般，品牌设施较少，著名品牌基本没有；3、商务会议等配套缺乏；酒店酒店第第五五章章 宜宜良县商业调研良县商业调研 123123of of#ZHANTULANDMARK金房大酒店金房大酒店整体情况整体情况131、餐饮（无）餐饮（无）地理位置温泉路中段 县政府斜对面餐厅布局联系方式电话67595888 67591169 67591159餐厅、包房设置周边情况 非核心商圈经营模式消费情况 自助或点餐级别及定位风格 2星 低档员工工作时间 三班倒整体情况 正在装修中 停车场小 可停约15辆车收银员吧员设置总体装修及硬件设施总体装修及硬件设施菜品及价格大堂 小会议室 无自助餐内容其他娱乐设施 酒店旁有ktv菜品折扣合作商家 无服务费公共卫生间 无营销营销酒店智能化情况营销人员配备 原有，现无迎宾区域 无协议折扣/住宿住宿营销方式 无客房数量及价格44间:标间24间 价格120元;单间20间 价格140间;套房132、8间 豪套一间 价格380元 普套七间 价格280元 团体宴席（容纳人数）/客房设施商务会议不具备酒店酒店第第五五章章 宜宜良县商业调研良县商业调研 124124of of#ZHANTULANDMARK酒店酒店第第五五章章 宜宜良县商业调研良县商业调研 简简析及说明：析及说明：酒店内部装修一般；不提供餐饮服务，仅供住宿；大堂展示面不强，装修一般；2星级酒店；消费水平一般；125125of of#ZHANTULANDMARK攀新都酒店攀新都酒店整体情况整体情况餐饮（无）餐饮（无）地理位置人民路19号餐厅布局联系电话67678989 13629469679餐厅、包房设置周边情况 市中心 繁华地段经133、营模式消费情况 普通自助或点餐级别及定位风格 现代 当地中档酒店员工工作时间 三班倒整体情况 无星级 房间偏小 干净 收银员吧员设置总体装修及硬件设施总体装修及硬件设施菜品及价格大堂 普通会议室 30人会议室一间自助餐内容其他娱乐设施无菜品折扣合作商家无服务费公共卫生间 一楼有 酒店中无营销营销酒店智能化情况营销人员配备迎宾区域 70-80平协议折扣住宿住宿营销方式有会员卡 50元办卡费 每房间优惠20元客房数量及价格共80间 标间 价格120元 豪华标间 价格160元一间 有会员卡每间减20元团体宴席（容纳人数）/客房设施 普通标准商务会议小型商务会议酒店酒店第第五五章章 宜宜良县商业调研良134、县商业调研 126126of of#ZHANTULANDMARK双运酒店双运酒店整体情况整体情况餐饮餐饮地理位置宜良县鱼龙街56号（民政局旁）餐厅布局联系电话0871-67677678 0871-67678678餐厅、包房设置可提供早餐（免费）无午餐 晚餐周边情况 非核心商圈 安静 停车方便经营模式消费情况 中、低档自助或点餐级别及定位风格 2星员工工作时间整体情况 新开酒店 生意不错 80%开房率收银员吧员设置总体装修及硬件设施总体装修及硬件设施菜品及价格不提供大堂小 装修普通会议室自助餐内容其他娱乐设施菜品折扣合作商家服务费公共卫生间每层都设营销营销酒店智能化情况营销人员配备迎宾区域协议折135、扣住宿住宿营销方式网上团购客房数量及价格 共68间单间38间（普通房价格118元 电脑房价格138元，有8间）;标间24间（普通房价格118元 电脑房价格138元，有4间）;豪华单6间（普通房价格248元，麻将房价格268元，有客厅价格298元）团体宴席（容纳人数）客房设施 普通，品质一般商务会议酒店酒店第第五五章章 宜宜良县商业调研良县商业调研 127127of of#ZHANTULANDMARK酒店酒店第第五五章章 宜宜良县商业调研良县商业调研 简简析及说明：析及说明：低星级酒店，占据一定的酒店市场；酒店自有停车场，停车方便，入住率高；客房内部装修豪华免费提供早餐，但不提供中餐和晚餐；12136、8128of of#ZHANTULANDMARK腾宜酒店腾宜酒店整体情况整体情况餐饮（无）餐饮（无）地理位置迎宾路餐厅布局联系方式电话餐厅、包房设置周边情况 市区经营模式消费情况 低自助或点餐级别及定位风格 经济实惠型员工工作时间三班倒整体情况 无上网收银员吧员设置总体装修及硬件设施总体装修及硬件设施菜品及价格大堂会议室自助餐内容其他娱乐设施菜品折扣合作商家服务费公共卫生间营销（无）营销（无）酒店智能化情况无网络营销人员配备迎宾区域协议折扣住宿住宿营销方式客房数量及价格共60间,单间9间 豪单5间,价格80元普单4间,价格60元 标间50间 豪标,价格80元;普标,价格60元;套房1间,价格2137、00元 团体宴席（容纳人数）客房设施2014年1月开业，设施较新商务会议酒店酒店第第五五章章 宜宜良县商业调研良县商业调研 129129of of#ZHANTULANDMARK酒店酒店第第五五章章 宜宜良县商业调研良县商业调研 简简析及说明：析及说明：新建酒店、大堂及客房装修豪华消费最低的酒店不具备办公及餐饮的功能，以传统销售模式为主（做销）；无网络，办公不便位于市核心地段，交通方便；130130of of#ZHANTULANDMARK云天宾馆云天宾馆 整体情况整体情况餐饮（无）餐饮（无）地理位置永昌路与人民路交叉口餐厅布局联系方式电话7529899餐厅、包房设置周边情况 村民自建房居多经营模138、式消费情况 低自助或点餐级别及定位风格员工工作时间 三班倒整体情况 房间陈旧 层高高收银员吧员设置老式 陈旧总体装修及硬件设施总体装修及硬件设施菜品及价格 大堂 低端 老旧 会议室 无自助餐内容其他娱乐设施 无菜品折扣合作商家服务费公共卫生间 无营销（无）营销（无）酒店智能化情况营销人员配备迎宾区域 无协议折扣住宿住宿营销方式客房数量及价格共62间 标间55间 价格100元 单间12间 价格120元 套间2间 价格360元团体宴席（容纳人数）客房设施有wifi 无电脑 客房为老式装修 卫生间大 装修差 房屋楼层高商务会议酒店酒店第第五五章章 宜宜良县商业调研良县商业调研 131131of of139、#ZHANTULANDMARK酒店酒店第第五五章章 宜宜良县商业调研良县商业调研 简简析及说明：析及说明：宜良老酒店，硬件设施陈旧；无餐饮、会议等酒店基本配套缺失；单间、标间房价在宜良市场属经济型酒店，但套间价位较高；132132of of#ZHANTULANDMARK足疗篇足疗篇分布集中、供应适量、专项经营分布集中、供应适量、专项经营 足疗一般作为大型酒店的副业经营，但在宜良酒店行业却并不多见；相反宜良市场足疗、休闲却以专业形式出现；经营较为集中，主要分布于金桥路、钰桥路，仅此区域的足疗城、足疗休闲会所等，有一定知名度的就已超过14家。市场供应量相对适中，但完全可考虑将足疗纳入酒店经营范围，140、以提高酒店的配套，吸引客户入住，同时提高其利润率。酒店酒店第第五五章章 宜宜良县商业调研良县商业调研 133133of of#ZHANTULANDMARK重庆郭氏富侨足疗城：中药足疗90元90分钟、高级足疗138元100分钟、泰式按摩138元120分钟、中华养生238元100分钟、局部按摩30元20分钟、专业修脚25元一次、专业采耳25元一次 拔罐/刮痧25元一次 棋牌室20元/小时(赠送茶水 瓜子 水果 三小时起)。酒店酒店第第五五章章 宜宜良县商业调研良县商业调研 134134of of#ZHANTULANDMARK酒店名称酒店名称大堂装修大堂装修客房单价（元）客房单价（元）星级星级餐饮餐141、饮会议室会议室WIFIWIFI配备配备单间单间标间标间套间套间云天宾馆低端、陈旧120100360有宜良逸家快捷酒店普通普：118豪：158248免费早餐、中餐宜良水立方普通158158288自助餐怡旷温泉酒店较小802星点餐可容纳300人 二楼多媒体电教室1000元/次三楼会议室500元/次 六楼300元/次新世纪大酒店商：195，豪265195385自助 点餐无专用会议室有腾宜酒店普：50，豪80普60，豪80200无双运酒店小，装修普通普：118，电脑138普：118，电脑138普：248,麻将269；客厅2982星免费提供早餐；晚餐如愿酒店60，装修简单普：115；电脑135普：115142、；电脑135195无攀新都酒店普通普：120，豪160 30人会议室一间 30人会议室一间有金房大酒店小140120普：280，豪380 无无帝豪大酒店与ktv公用大堂，装修豪华豪：428298豪大：660，豪套：5284星无酒店酒店第第五五章章 宜宜良县商业调研良县商业调研 135135of of#ZHANTULANDMARK房间种类齐全、商务配套缺乏、房间数量区分明显房间种类齐全、商务配套缺乏、房间数量区分明显特色酒店较少，无主题酒店，开发潜力巨大特色酒店较少，无主题酒店，开发潜力巨大消费水平偏低消费水平偏低酒店自动化、智能化设施基本空白（酒店自动化、智能化设施基本空白（WIFIWIFI）143、新建酒店与部分年代酒店的硬件设施相差明显新建酒店与部分年代酒店的硬件设施相差明显高端星级酒店市场空白高端星级酒店市场空白酒店酒店第第五五章章 宜宜良县商业调研良县商业调研 调研结论调研结论136136of of#ZHANTULANDMARK宜良星级酒店偏少，目前所调研的酒店中星级相对较高的为4星（帝豪假日酒店），部分为2星，大部分的酒店均无星级，高端酒店缺乏；会议室等商务配套极少，目前所配备的会议室中，仅怡旷温泉酒店的会议室能容纳300人左右，其余酒店基本没有配备或是仅有部分小型的会议室，会议厅缺乏；除大堂外，其余部分均为客房，整个酒店的装修及配套显得极其单调，缺少吸引点，适用度较低；房价水平144、与昆明相比，相对较低，整个市场普通单间价格在80140元之间，豪单及电脑房价格在158265之间（除帝豪假日酒店豪单为428元）；标准间的价格在100195元之间，豪标及电脑房价格在135138元之间（帝豪298）；套间的消费价格在195280元之间，带麻将桌及豪华套间价格相对较高，在298380元之间（帝豪豪套528元，大豪套660元两档）；毫无疑问，帝豪的水牌价成为整个宜良酒店消费的标杆价，而腾宜酒店则成为价位最低的酒店；酒店大堂的装修一般，展示面不强，除部分新建酒店；酒店内部装修一般，缺少创意，主题酒店成为宜良酒店市场的空白点；配备WIFI的酒店占据比例较小，大部分在办公等各方面来说还有145、待提高；主题酒店市场空白，对整个宜良酒店市场而言，发展主题酒店情景良好；酒店酒店第第五五章章 宜宜良县商业调研良县商业调研 137137of of#ZHANTULANDMARK房间总体数量配比相差较大，数量少一点的为帝豪假日酒店的房间数仅有16间，而大一点的新世纪大酒店客房数量达119间；房间种类齐全，基本涵盖单间、标间、套间，部分酒店设有豪华单间、豪华套间以满足客户对高端住宿的需求；各酒店所设房间的种类中，标间占据数量较多，其次为单间，套房最少；客房数量与商务配比严重脱节，加大了客房销售的难度，空房率偏高，利润下降；无专业的客房销售人员，销售渠道狭窄；酒店名称酒店名称客房数量（间）客房数量（146、间）房间合计房间合计（间）（间）单间单间标间标间套间套间云天宾馆1255269宜良逸家快捷酒店普单：18，豪单642369宜良水立方147324怡旷温泉酒店322456新世纪大酒店643619119腾宜酒店950160双运酒店3824668如愿酒店51361097攀新都酒店80金房大酒店2024普套：7，豪套：152帝豪大酒店豪单：54豪套：5，大豪套：216酒店酒店第第五五章章 宜宜良县商业调研良县商业调研 138138of of#ZHANTULANDMARK第6章 宜良县楼盘及分析139139of of#ZHANTULANDMARK宜良县楼市分布图宜良县楼市分布图宜良县住宅市场综述宜良县住147、宅市场综述第第六六章章 宜宜良县楼盘及分布良县楼盘及分布 140140of of#ZHANTULANDMARK南部板块“体育馆+千亩人工湖”双驱动新城板块未来城市发展核心新兴生态人文居住片区西北部板块城市边缘地带，正在开发区域中心板块老城中心，繁华但较为老旧、杂乱按楼盘集中度性区分：西北部板块、中心板块、新城板块、南部板块。但由于城市较小，各区块价格差异较小。宜良县住宅市场综述宜良县住宅市场综述第第六六章章 宜宜良县楼盘及分布良县楼盘及分布 141141of of#ZHANTULANDMARK中心板块中心板块南部板块南部板块西北部板块西北部板块新城板块新城板块板块发展板块发展老城核心居住生活区148、县体育馆和千亩人工湖即将开工建设较为荒凉，正在开发建设中生态人文居住区市场特征市场特征新建项目较少，多为老旧建筑产品多元，未来居住环境较好，多层溢价高中等楼盘，高层为主，有部分多层洋房溢价较高，区域价格缺乏竞争力大盘带动，高层住宅为主，具较高升值空间客户特征客户特征投资型置业为主兼顾首次置业及改善型置业兼顾首次置业及改善型置业改善型及投资型置业为主未来供应未来供应近期供应量较少高层产品增加外围区域，高层为主高层为主，未来供应增加板块对比板块对比宜良县住宅市场综述宜良县住宅市场综述第第六六章章 宜宜良县楼盘及分布良县楼盘及分布 142142of of#ZHANTULANDMARK项目项目容积率容149、积率总建筑面总建筑面层数层数面积区间面积区间均价均价花城警苑3.23074004层28层74-2802600-2980元/；退台洋房5000元/双禄时代鼎城6.76152908.56六幢（A区3幢31层，B区1幢26层，C区2幢29层59-140未开盘，价格暂无鑫仁园5.93223000029层、30层89131优惠后3350-3400元/郦国温泉花园4.21700007层、18层花园洋房：65215平米不等，普通住宅电梯房：户型面积为87170平米，楼梯房65215平米3700元/，电梯板房；4300元/，花园洋房东方雅典城3.324000023层、26层841373500元/欧邦锦绣时代3150、2层70135A幢：4300元/（精装修）B幢：3300元/宜良国际新城5.633500026层、33层831363300元/乡鸭湖0.7773000011层、18层、25层别墅：2001300，电梯高层：681563300元/，别墅7500元/世纪良城4.281013804（地上810000平，地下200000平）22层33层341373250元/平，公寓4999元/平良城美景26层431473100元/（毛坯），公寓精装修4000元/愿景城市广场4.38743081（1期180000，商业114000）20层43133市场价37003800元/宜良县住宅市场综述宜良县住宅市场综述第第六六章151、章 宜宜良县楼盘及分布良县楼盘及分布 143143of of#ZHANTULANDMARK本次共调研本次共调研1212个楼盘个楼盘,在售面积为在售面积为4297193.64297193.6。其中住宅。其中住宅3668340.63668340.6，占比，占比85.37%85.37%；商业面积为；商业面积为628852.4628852.4，占比，占比14.63%14.63%。普通住宅：市区范围不大，体现在住宅均价总体波动不大。高层、超高层均价为普通住宅：市区范围不大，体现在住宅均价总体波动不大。高层、超高层均价为3100-38003100-3800元元/（此均价未计花城警苑职工房，均价（此均价未计152、花城警苑职工房，均价26002600元元/29802980元元/），市中心标杆愿景城市广场（未开盘），市中心标杆愿景城市广场（未开盘）均价预计均价预计37003700元元/38003800元元/；精装公寓；精装公寓40004000元元/50005000元元/；洋房：因其稀缺性，在宜良市场价走高位，均价洋房：因其稀缺性，在宜良市场价走高位，均价43004300元元/50005000元元/；别墅：仅乡鸭湖一盘，均价别墅：仅乡鸭湖一盘，均价75007500元元/；宜良县住宅市场综述宜良县住宅市场综述第第六六章章 宜宜良县楼盘及分布良县楼盘及分布 宜良县住宅市场分析宜良县住宅市场分析144144of 153、of#ZHANTULANDMARK市场供应以高层为主，市场供应以高层为主，120-130120-130平米三房产品为主，且多为平米三房产品为主，且多为2 2梯梯6 6户，产品同质化严重。户，产品同质化严重。100100以下小以下小户型供应量少，户型设计单一，但随着户型供应量少，户型设计单一，但随着“世纪良城世纪良城”的开盘，未来小户型产品逐渐增多；的开盘，未来小户型产品逐渐增多；专业市场缺乏。在建仅泛亚农资物流中心，以种子交易中心，农资物流为主；专业市场缺乏。在建仅泛亚农资物流中心，以种子交易中心，农资物流为主；客户：以宜良本地客户为主，昆明及周边客户为辅，购买目以自住为主；客户：以宜良本地客154、户为主，昆明及周边客户为辅，购买目以自住为主；未来随着昆明东城战略的推进，特别是未来随着昆明东城战略的推进，特别是20182018年昆明年昆明-宜良轻轨的通车，宜良城市面貌和楼市发展宜良轻轨的通车，宜良城市面貌和楼市发展有望迎来一个新的契机。有望迎来一个新的契机。宜良县住宅市场综述宜良县住宅市场综述第第六六章章 宜宜良县楼盘及分布良县楼盘及分布 宜良县住宅市场分析宜良县住宅市场分析145145of of#ZHANTULANDMARK项目项目容积率容积率商业建筑商业建筑面积面积商业占比商业占比商业规划商业规划层高层高均价均价花城警苑3.21.82万6%四周裙楼商业（底商）一层4.2米，二层3.3155、米6000-6700元/双禄时代鼎城6.7614869.139.72%独立商业鑫仁园5.932共75间商铺，1.6万6.96%区域商业街4.2米，一层以及一拖二商铺目前处于认筹阶段。5000元，一次性优惠2%郦国温泉花园4.22100012.35%配套商业东方雅典城3.3180007.5%泛亚农资物流中心1.62150000专业市场专业市场一拖三4200元/，福利房3700元/+1万元的转让费乡鸭湖0.7710000013.70%商业街区世纪良城4.2863999.36 6.34%独立商业+住宅底商18800元/平（临街）愿景城市广场4.3820000027%住宅底商+独立商业区（商业天街）1156、层层高4.8，24层4.5，5层3.9宜良县地产项目商业综述宜良县地产项目商业综述第第六六章章 宜宜良县楼盘及分布良县楼盘及分布 宜良县地产项目商业汇总宜良县地产项目商业汇总146146of of#ZHANTULANDMARK宜良地产项目均配建一定比例的商业，比例一般在宜良地产项目均配建一定比例的商业，比例一般在613.7%613.7%；愿景城市广场是目前在建档次最高、地理位置非常优越，；愿景城市广场是目前在建档次最高、地理位置非常优越，商住一体的城市综合体项目，商业配建较高，达到商住一体的城市综合体项目，商业配建较高，达到27%27%；泛亚种子市场是涉及农资交易的专业市场，一期全部；泛亚种子157、市场是涉及农资交易的专业市场，一期全部4 4层商铺，层商铺，且距离本项目较近，从市场、产品角度均有一定的借鉴意义；且距离本项目较近，从市场、产品角度均有一定的借鉴意义；地产项目的商业地产项目的商业基本以满足自身需求的社区型为主基本以满足自身需求的社区型为主，定位于小区内消费客群。目前市场上缺乏，定位于小区内消费客群。目前市场上缺乏大型的购物中心，但已大型的购物中心，但已经有部分楼盘积极尝试，如城市愿景、时代鼎城。（乡鸭湖占地经有部分楼盘积极尝试，如城市愿景、时代鼎城。（乡鸭湖占地20002000亩，已逐渐形成东城片区的中心，商业配套日趋亩，已逐渐形成东城片区的中心，商业配套日趋完善，是宜良目前158、最大的宜居社区）完善，是宜良目前最大的宜居社区）；从物业来看，均配备零售、服务于生活类门店，由于城市规模较小，一般无生鲜超市。城市愿景拟引入沃尔玛，将大从物业来看，均配备零售、服务于生活类门店，由于城市规模较小，一般无生鲜超市。城市愿景拟引入沃尔玛，将大大带动宜良的商业升级；大带动宜良的商业升级；商业均价商业均价因为所处地理位置差异，跨度较大，从因为所处地理位置差异，跨度较大，从42004200元元/1880018800元元/。42004200元元/是泛亚农资物流中心价位，其处于是泛亚农资物流中心价位，其处于城郊，位置较骗，一拖三商铺，商住两用；其余价位从城郊，位置较骗，一拖三商铺，商住两用；159、其余价位从60006000元元/1880018800元元/；价位整体呈现市中心远高于城郊，大；价位整体呈现市中心远高于城郊，大盘高于小盘的盘高于小盘的趋势。趋势。宜良县地产项目商业综述宜良县地产项目商业综述第第六六章章 宜宜良县楼盘及分布良县楼盘及分布 宜良县地产项目商业综述宜良县地产项目商业综述147147of of#ZHANTULANDMARK楼盘名称楼盘名称愿景城市广场愿景城市广场项目地址项目地址昆明宜良鱼龙街片区昆明宜良鱼龙街片区开发商愿景地产开盘日期2014年5月整合推广响法中国销售代理易世达地产顾问（中国）占地面积200亩总建面积74.3081万（1期18万，商业11.4万）总套数160、3485容积率4.38规划布局组团式业态组合住宅+独立商业区+住宅底商建筑形式多层、高层景观风格一般的园林绿化景观建筑层数5层、20层销售进度未开盘工程进度基坑开挖，商业部分已建4层面积区间43133，3米；商业：100300（1层层高4.8，24层4.5，5层3.9）价格情况住宅：37003800元/，商业未定项目定位宜良县城核心CBD综述宜良县核心区域CBD大盘，整个项目主要以商业为主，引进沃尔玛、苏宁电器等大型专业卖场，促成整个宜良商业品质的升级，未来将成为宜良集购物、休闲、娱乐为一体的城中心区。第第六六章章 宜宜良县楼盘及分布良县楼盘及分布 市场主要楼盘调研市场主要楼盘调研 愿景城市广161、场愿景城市广场148148of of#ZHANTULANDMARK第第六六章章 宜宜良县楼盘及分布良县楼盘及分布 市场主要楼盘调研市场主要楼盘调研 愿景城市广场愿景城市广场简简析及说明：析及说明：宜良核心CBD商业中心，处于城市核心位置，地理位置优越；沃尔玛的进驻，引爆整个楼盘在宜良市场的影响力；宜良真正的商业大盘；宜良商业购物中心、品质居住区；149149of of#ZHANTULANDMARK楼盘名称楼盘名称良城美景良城美景项目地址项目地址昆明市宜良县汇东西路南侧汇鑫苑旁（烟草公司旁）昆明市宜良县汇东西路南侧汇鑫苑旁（烟草公司旁）开发商昆明良城房地产开发有限公司开盘日期未定整合推广重庆九万162、步解广告销售代理无占地面积/总建面积/总套数/容积率/规划布局矩阵式业态组合住宅+底商（底商为大型超市，天顺超市）建筑形式高层景观风格一般绿化景观（空中花园）建筑层数26层销售进度待售（二期）工程进度期房面积区间43147，最大的有600，4楼独梯独用（层高：一层4.65米，二楼4.45米）价格情况3100元/（毛坯）公寓精装修4000元/；商业预计均价15000元/，自持项目定位普通刚需型楼盘综述良城美景为汇鑫苑二期的另一称呼，整个二期由6栋高层住宅+底层购物商场组成；同时该区域主要依托于未来的城市轻轨，整体商业经营模式为自持；第第六六章章 宜宜良县楼盘及分布良县楼盘及分布 市场主要楼盘调研163、市场主要楼盘调研 良城美景良城美景150150of of#ZHANTULANDMARK第第六六章章 宜宜良县楼盘及分布良县楼盘及分布 市场主要楼盘调研市场主要楼盘调研 良城美景良城美景简简析及说明：析及说明：空中花园生活区；振兴电器卖场的进驻，将激活整个片区的商业氛围；商业为70年产权，在市场上绝无仅有，但全为自持商业；151151of of#ZHANTULANDMARK楼盘名称楼盘名称世纪良城世纪良城项目地址项目地址宜良县老昆石路与汇东东路围合版块宜良县老昆石路与汇东东路围合版块开发商平步房地产开发经营有限公司宜良分公司开盘日期2014年4月16日整合推广/销售代理无占地面积326.26亩总164、建面积1013804，地上810000平，地下200000平，商业6万总套数7000套，当期1000套容积率4.28规划布局点式围合业态组合住宅+商业建筑形式高层景观风格园林绿化建筑层数22层30层销售进度1、2、3栋基本售罄，4、9、10栋开盘工程进度现房及准现房销售面积区间34157，底商一楼6.2米（一拖二销售，送2.1m地下室），集中商业6.6m，公寓层高4.8m价格情况3250元/平，公寓4999元/平；一拖二底商1.88万元/（临街），商场2.88万元/项目定位集大型商场、五星级酒店、大型幼儿园为一体的大型综合项目综述楼盘体量较大，目前部分在售物业有现房也有期房；虽号称百万大盘，以165、自持有的世纪良城五星级酒店作为配套，但其三期目前政府并未给予报批。第第六六章章 宜宜良县楼盘及分布良县楼盘及分布 市场主要楼盘调研市场主要楼盘调研 世纪良城世纪良城152152of of#ZHANTULANDMARK第第六六章章 宜宜良县楼盘及分布良县楼盘及分布 市场主要楼盘调研市场主要楼盘调研 世纪良城世纪良城简简析及说明：析及说明：位于城市核心区域，地理位置较好宜良绝无仅有的综合性居住、商业大盘；物业类型丰富，除传统的居住功能之外，本区域规划有酒店、娱乐等生活配套；密度较高，在市场大放量的情况下，销售压力较大；153153of of#ZHANTULANDMARK楼盘名称楼盘名称乡鸭湖乡鸭湖166、项目地址项目地址宜良县东城区钰桥路下段宜良县东城区钰桥路下段开发商昆明天城屋业有限公司开盘日期2012年12月整合推广观澜广告销售代理无占地面积1422亩总建面积73万，其中商业10万总套数3030容积率0.77规划布局组团式业态组合商业街、主题公园、住宅区建筑形式多层、高层景观风格花卉主题公园建筑层数11层、18层、25层销售进度一二期售罄、目前预售在售的为三期工程进度三期快封顶面积区间别墅：2001300，电梯高层：68156价格情况3300元/，别墅7500元/；沿街商墅6500元8000元/，学校周边商铺1.3万元/项目定位集酒店、会议、旅游、休闲、娱乐、餐饮你、购物于一体的超大复合型167、特色旅游休闲小镇综述项目为目前宜良少有的旅游、休闲、购物大盘，整个项目在规划布局上围绕南盘江展开，依托南盘江天然水资源，而诞生了花卉主题公园，其打造的不仅是宜居生态公园，同时也是休闲度假区；整个立面设计较为新颖，用火车头牵引整个项目，极具美感；但整个项目密度较高，虽看上去极具品质，但实际离的高端、奢华住宅区的概念相差较大，仅有其表而未有其实。第第六六章章 宜宜良县楼盘及分布良县楼盘及分布 市场主要楼盘调研市场主要楼盘调研 乡鸭湖（生态宜居大盘）乡鸭湖（生态宜居大盘）154154of of#ZHANTULANDMARK一期二期三期酒店南盘江老安石公路东环路第第六六章章 宜宜良县楼盘及分布良县楼盘168、及分布 市场主要楼盘调研市场主要楼盘调研 乡鸭湖（生态宜居大盘）乡鸭湖（生态宜居大盘）155155of of#ZHANTULANDMARK第第六六章章 宜宜良县楼盘及分布良县楼盘及分布 市场主要楼盘调研市场主要楼盘调研 乡鸭湖（生态宜居大盘）乡鸭湖（生态宜居大盘）简简析及说明：析及说明：宜良高端住宅区，品质生活区；休闲、旅游小镇紧邻南盘江，水景资源丰富；以宜良品质名校，匡山一小作为项目的教育配套；位于城市中心位置，地理位置优越；整个项目以火车头的方式得以呈现，项目设计别具一格；156156of of#ZHANTULANDMARK第第六六章章 宜宜良县楼盘及分布良县楼盘及分布 市场主要楼盘调研市169、场主要楼盘调研 乡鸭湖（生态宜居大盘）乡鸭湖（生态宜居大盘）简简析及说明：析及说明：以花卉主题公园作为其项目配套，将整个宜良的特色产业以文字的方式得以诠释；157157of of#ZHANTULANDMARK楼盘名称楼盘名称宜良国际新城宜良国际新城项目地址项目地址匡山东路与起春路交汇处匡山东路与起春路交汇处开发商昆明永丰源房地产开发有限公司开盘日期/整合推广/销售代理无占地面积140亩总建面积46万总套数/容积率/规划布局矩阵式业态组合住宅+底商建筑形式高层、超高层景观风格园林绿化建筑层数26层、33层销售进度一、二期售罄，目前在售的为三期工程进度现房销售面积区间83-136（层高：商业一层5170、.6米，二层3米）价格情况3300元/，商业未定项目定位普通高层、超高层住宅盘综述紧邻宜良标志性建筑，东门楼，与东方雅典城一起享受东门广场的蓬勃人气，但在规划设计方面，密度较高，全高层住宅，户型的采光不能得到完好保证。第第六六章章 宜宜良县楼盘及分布良县楼盘及分布 市场主要楼盘调研市场主要楼盘调研 宜良国际新城宜良国际新城158158of of#ZHANTULANDMARK第第六六章章 宜宜良县楼盘及分布良县楼盘及分布 市场主要楼盘调研市场主要楼盘调研 宜良国际新城宜良国际新城简简析及说明：析及说明：紧邻宜良地标东门楼；体量较大，销售去化速度相对较慢；密度高，位于城郊，配套缺乏；周边楼盘较多，171、价位高，竞争压力大；159159of of#ZHANTULANDMARK楼盘名称楼盘名称欧邦欧邦锦绣时代锦绣时代项目地址项目地址宜良县花园街（原发达农贸市场）宜良县花园街（原发达农贸市场）开发商云南欧邦房地产开发有限公司开盘日期/整合推广灵熙广告销售代理无占地面积/总建面积/总套数/容积率/规划布局矩阵业态组合住宅+社区购物中心建筑形式高层景观风格园林绿化建筑层数32层（13层为商铺）销售进度住宅清盘销售，商业待售工程进度现房面积区间住宅：70135；商业A幢2080，B幢2000整层售（一层5.8米，二层5.4米，三层3.9米）价格情况A幢：4300元/（精装修）B幢：3300元/项目定位普172、通刚需盘+社区配套盘综述楼盘体量较小，位于整个宜良相对市中心位置，地理位置较为优越，周边教育、行政、医疗等配套丰富；商铺销售方面压力较大，其B幢商铺2000，整层起售无异于加大了销售的难度；商业价虽未出，但预计价位不会太低。第第六六章章 宜宜良县楼盘及分布良县楼盘及分布 市场主要楼盘调研市场主要楼盘调研 欧邦锦绣时代欧邦锦绣时代160160of of#ZHANTULANDMARK第第六六章章 宜宜良县楼盘及分布良县楼盘及分布 市场主要楼盘调研市场主要楼盘调研 欧邦锦绣时代欧邦锦绣时代简简析及说明：析及说明：小型商业配套旁，仅2幢楼；位于城市中心位置，商业配套较为丰富；配以裙楼大型购物中心，将从173、整体上改变此区域的购物方式；周边教育、行政、医疗等配套丰富；B幢商铺2000，整层起售，销售压力较大；现房销售；161161of of#ZHANTULANDMARK楼盘名称楼盘名称东方东方雅典城雅典城项目地址项目地址宜良东城区起春路奥体中心旁宜良东城区起春路奥体中心旁开发商圣灵地产开盘日期2013年12月10日整合推广昆明凯莱斯销售代理无占地面积89亩总建面积24万（商业1.8万）总套数1565套容积率3.3规划布局围合+矩阵业态组合住宅+商业建筑形式高层景观风格园林绿化建筑层数23层、26层销售进度/工程进度封顶（2015年5月交房）面积区间84137价格情况3500元/，商业价格待定项目定174、位采用古希腊Art Deco名筑风格，依万人奥体中心而建的住宅区综述采用古希腊Art Deco名筑风格，提升了其整个建筑的立面品质，使其建筑风格在同质楼盘中变得更有吸引力；同时万人体育场的建设也将会大大推动楼盘的销售，全明户型设计在宜良绝无仅有；第第六六章章 宜宜良县楼盘及分布良县楼盘及分布 市场主要楼盘调研市场主要楼盘调研 东方雅典城东方雅典城162162of of#ZHANTULANDMARK第第六六章章 宜宜良县楼盘及分布良县楼盘及分布 市场主要楼盘调研市场主要楼盘调研 东方雅典城东方雅典城简简析及说明：析及说明：品牌开发商开发的品质楼盘；风格新颖，古希腊Art Deco，在宜良地产市场175、较为稀缺；全明户型设计，高品质居住区；紧邻万人体育场，地理位置非常重要；163163of of#ZHANTULANDMARK楼盘名称楼盘名称郦国温泉花园郦国温泉花园项目地址项目地址宜良宜良县城老昆石公路水立方对面宜良宜良县城老昆石公路水立方对面开发商昆明郦国房地产公司开盘日期2013年下半年整合推广/销售代理无占地面积50亩总建面积17万（商业2.1万）总套数1300套容积率4.2规划布局围合式业态组合住宅+底商建筑形式多层、高层景观风格园林绿化建筑层数7层、18层销售进度尾盘销售工程进度现房面积区间花园洋房：65215，普通住宅电梯房：87170，楼梯房：65215价格情况电梯板房：3700176、元/，花园洋房：4300元/项目定位温泉入户的居住区综述全昆明市唯一一家温泉入户小区第第六六章章 宜宜良县楼盘及分布良县楼盘及分布 市场主要楼盘调研市场主要楼盘调研 郦国温泉花园郦国温泉花园164164of of#ZHANTULANDMARK第第六六章章 宜宜良县楼盘及分布良县楼盘及分布 市场主要楼盘调研市场主要楼盘调研 郦国温泉花园郦国温泉花园简简析及说明：析及说明：宜良仅有的天然温泉入户小区；本楼盘与乡鸭湖一起形成宜良的高端住宅区；体量较小，在同质化楼盘居高的情况下，温泉入户成为其切入宜良市场的契机。165165of of#ZHANTULANDMARK第第六六章章 宜宜良县楼盘及分布良县楼177、盘及分布 市场主要楼盘调研市场主要楼盘调研 鑫仁园鑫仁园楼盘名称楼盘名称鑫仁园鑫仁园项目地址项目地址汇东西路南侧汇东西路南侧开发商云福投资开盘日期2014年5月开盘整合推广昆明创意工坊销售代理无占地面积51.88亩总建面积23万（商业75间商铺.1.6万）总套数1776套容积率5.93规划布局围合式业态组合住宅+裙楼商业建筑形式高层景观风格园林绿化建筑层数29层、30层销售进度去划40%工程进度现房面积区间住宅：89-130，商业，5年原价回购，返租40%，前3年回报21%冲抵房款，第四、五年返19%；层高：4.2米）价格情况优惠后3350-3400元/，团购1.5万元/（未公开对外发售）项目178、定位城市刚需住宅综述处于宜良城市边缘，商业氛围相对较弱，周边聚集良辰美景、鑫海国际等同质楼盘，竞争压力较大166166of of#ZHANTULANDMARK第第六六章章 宜宜良县楼盘及分布良县楼盘及分布 市场主要楼盘调研市场主要楼盘调研 鑫仁园鑫仁园简简析及说明：析及说明：靠近未来宜良轻轨站；裙楼商业为项目的商业配套；中央水景，为宜良较为稀缺的景观绿化；现房销售；价位较高，去化速度慢；周边楼盘多，同质化严重，销售压力大；167167of of#ZHANTULANDMARK楼盘名称楼盘名称双禄时代鼎城双禄时代鼎城项目地址项目地址迎宾路与石安公路交汇处迎宾路与石安公路交汇处开发商云南鑫瑞房地产开179、发有限公司开盘日期预计2014年5月整合推广昆明奥蓝广告销售代理全程营销：专注地产机构占地面积29.18亩总建面积152908.56（商业14869.13）总套数980套容积率6.76规划布局围合式业态组合住宅、商业建筑形式高层、独立商业景观风格园林绿化建筑层数六幢（A区3幢31层，B区1幢26层，C区2幢29层销售进度未开盘工程进度两栋至11层，其余已出地面，2015年年底交房面积区间59-140价格情况未定项目定位宜良地标性建筑群，精品住宅和高档商业综述定位为宜良精品住宅以及辐射全城的高档商业体，地理位置优越，是老城区与东部新城的枢纽地带。第第六六章章 宜宜良县楼盘及分布良县楼盘及分布 市180、场主要楼盘调研市场主要楼盘调研 双禄时代鼎城双禄时代鼎城168168of of#ZHANTULANDMARK第第六六章章 宜宜良县楼盘及分布良县楼盘及分布 市场主要楼盘调研市场主要楼盘调研 双禄时代鼎城双禄时代鼎城简简析及说明：析及说明：宜良之前的城市地标，处于城市中心区；紧邻宜良客运站，人流量较大；推盘速度较慢，目前并未真正发售，主要以前期认筹为主，在市场放量大增的情况下，销售压力较大；169169of of#ZHANTULANDMARK楼盘名称楼盘名称苏云苏云.鑫海国际鑫海国际项目地址项目地址汇东西路与温泉路交汇处汇东西路与温泉路交汇处开发商苏云投资开发有限公司开盘日期未定整合推广纳源方略181、销售代理上海睿荣商贸有限公司占地面积140亩总建面积30万（商业2万）总套数1868套容积率2.72规划布局矩阵业态组合住宅、底商、别墅建筑形式高层、小高层、退台洋房、别墅景观风格中央水景景观建筑层数4层、6层、24层销售进度一期售罄；二期住宅销售90%，商业70%工程进度一期交房、二期剩余少量现房，三期尚未动工面积区间112-200（商业层高5.8m）价格情况电梯房3500-3600元/；洋房4500-4600元/；商业1.21.7万元/项目定位西片区刚需大盘综述涵盖别墅、洋房、商业、普通住宅的综合性楼盘，属西片区相对高端的生活去，周边教育、行政等配套丰富，生活方便。第第六六章章 宜宜良县楼182、盘及分布良县楼盘及分布 市场主要楼盘调研市场主要楼盘调研 苏云鑫海国际苏云鑫海国际170170of of#ZHANTULANDMARK第第六六章章 宜宜良县楼盘及分布良县楼盘及分布 市场主要楼盘调研市场主要楼盘调研 苏云鑫海国际苏云鑫海国际简简析及说明：析及说明：宜良品质住宅区，位于城市主干道，汇东路，地理位置相对重要；物业类型较为丰富，涵盖商业、高层住宅、别墅等物业，集高端住宅区与一般住宅区一起；现房销售，目前仅有部分房源在售；商业目前未面向市场发售；171171of of#ZHANTULANDMARK楼盘名称楼盘名称花城警苑花城警苑项目地址项目地址匡远镇宜良县东门向南匡远镇宜良县东门向南6183、00600米米开发商宜良凤矿房地产开发有限公司开盘日期团购去化整合推广/销售代理无占地面积120.11亩总建面积30.74万（商业1.82万）总套数1650套容积率3.2规划布局围合式业态组合住宅、裙楼底商建筑形式小高层、高层、退台洋房景观风格现代中式建筑层数12层、28层、4层销售进度监狱警察职工内购1100套；剩余30余套工程进度2014年年底交房面积区间74-280（商业：一层3.5米，二层3.5米）价格情况普通住宅：2600-2980元/；退台洋房：5000元/；商业：6000-6700元/项目定位宜良县监狱职工自建房综述项目为宜良县监狱职工自建房，有少量对外销售；距离城区较远，周边配184、套欠佳整体品质不高。第第六六章章 宜宜良县楼盘及分布良县楼盘及分布 市场主要楼盘调研市场主要楼盘调研 花城警苑花城警苑172172of of#ZHANTULANDMARK第第六六章章 宜宜良县楼盘及分布良县楼盘及分布 市场主要楼盘调研市场主要楼盘调研 花城警苑花城警苑简简析及说明：析及说明：监狱警察职工配套住房，价位远低于市场平均价位；职工内购1100多套，市场去划速度较快，仅有30套面向市场发售；远离市中心，周边配套缺乏，生活不便；173173of of#ZHANTULANDMARK楼盘名称楼盘名称泛亚农资物流中心泛亚农资物流中心项目地址项目地址宜良县现代农业园区、老昆石公路宜良县现代农业园185、区、老昆石公路G324G324国道下栗者村国道下栗者村段段开发商宜良迈拓置业有限公司开盘日期未定整合推广/销售代理无占地面积109亩总建面积15万总套数150套容积率1.62规划布局矩阵业态组合泛亚种子交易专业市场建筑形式多层景观风格园林绿化建筑层数4层（一拖三）销售进度目前余30套左右工程进度种子交易中心封顶面积区间146312，层高一层4.2米，24为3.3米价格情况4200元/，福利房3700元/+1万元的转让费项目定位泛亚农资交易中心、物流中心综述面向东南亚、南亚的种子交易中心及农业中心；集水稻、玉米等农作物及林业园艺等种子产品的展示交易、仓储加工、物流配送、电子商务、科技研发（培训）186、检验检测等六大主题功能为一体，具有完善的商务办公、住宿、餐饮、金融等配套服务，打造立足云南面向全国及东盟的一站式种子商贸物流平台。它的出现，将全面提升云南农资商贸物流市场格局，树立行业典范，助力城市发展第第六六章章 宜宜良县楼盘及分布良县楼盘及分布 市场主要楼盘调研市场主要楼盘调研 泛亚农资物流中心泛亚农资物流中心174174of of#ZHANTULANDMARK第第六六章章 宜宜良县楼盘及分布良县楼盘及分布 市场主要楼盘调研市场主要楼盘调研 泛亚农资物流中心泛亚农资物流中心简简析及说明：析及说明：面向东南亚、南亚的种子交易中心；昆明的核心种子交易市场；低密度品质商业街区及生活区；昆明小板187、桥种子交易市场的搬迁点；位于城郊，目前商业氛围不够成熟；175175of of#ZHANTULANDMARK第7章 调研结论176176of of#ZHANTULANDMARK依据市场调研结果依据市场调研结果结合宜良目前地产放量、宜良城市规划及发展情景结合宜良目前地产放量、宜良城市规划及发展情景立足于今后的市场需求及行业现状立足于今后的市场需求及行业现状策划团队对项目的各分区给出如下规划建议策划团队对项目的各分区给出如下规划建议第第七七章章 调研结论调研结论177177of of#ZHANTULANDMARK位置距离市区较远，生活不便，车辆停放修理后，驾驶员进城有困难；目前使用的铺面租金较低(188、平均约18元/)，担心未来产业园的租金不能承受；每家店铺修车所占用的外部公共场地空间较大，每家店铺场地进深需有大于712米的大车修理停放处及废件堆放场地，少部分商铺甚至有3-9亩的独立场地，综合坪效较低；大多数商户对自身修理店的条件及环境并不满意，希望在外部考虑7米以上遮雨棚，以至于大车修理时不受下雨等恶劣天气的影响；重型卡车自身车身本身较重，部分车辆有可能出现载货修理的情况，建设时需考虑修理场地的荷载；石安公路沿线店铺中大部分客户有意向进驻，其他区域较多持观望态度；第第七七章章 调研结论调研结论问题先行问题先行178178of of#ZHANTULANDMARK 石安公路的扩建工程在当地已经189、提过多年多次，但一直没有形成真正施工，部分商家对此次的扩建持怀疑态度；距离昆明较近，因宜良市场的汽配售价较高，故此多数所需的汽配零件，基本从昆明零时货运至宜良，并未形成汽配方面的规模化经营；小车相关的服务商家基本对产业园不感兴趣；新车销售商家实力不强，销售店面人气及销量均不高，据此可预判出未来产业园中新车销售对人气的带动作用不会太大。项目地形图第第七七章章 调研结论调研结论问题先行问题先行179179of of#ZHANTULANDMARK依据宜良汽修、汽配市场的现状及现有汽修、汽配商户的意向度，同时结合项目自身地块属性，建议将汽车产业园区划分为两个区，同时依据项目开发的时间节点，建议将两区的190、开发节奏划为两期，与项目整体开发节奏对应；汽车产业园分两期内开发的主要目的，在于依据市场的反应度、认知度和认可度，灵活对物业作出调整以适应市场需求。汽车产业园1区建议规划在项目一期的东地块，主要为汽车销售（新车销售、二手车销售），也可考虑划出部分面积进行农用车销售、大车维修、汽车配件；汽车产业园1区（汽车销售、修理、修配）第第七七章章 调研结论调研结论汽修部分规划调整建议汽修部分规划调整建议汽车产业园区汽车产业园区180180of of#ZHANTULANDMARK汽车产业园2区（大车修理、小车修理、修配）2区建议规划在项目二期东侧，2区主要依据市场的反应及招商和市场销售情况，灵活作出调整，以191、满足整个宜良汽修、汽配市场的需求，同时扩大市场基本面；以1区汽修、汽配的客源为支撑，考虑引入美容装饰等与汽车相关的一些产业；借助本部分地势靠近南盘江的水景资源优势，打造水景办公区，引入监测站、车管所等对汽修、汽配商家有足够诱惑力的政府办公配套，节约驾驶员成本，扩大汽修汽配商家的客源，激活整个汽修、汽配市场；故此汽车产业园2区的物业除大车修理、小车修理、汽车配件等项目的主力客群之外，还可考虑相关的政府办公配套；第第七七章章 调研结论调研结论汽修部分规划调整建议汽修部分规划调整建议181181of of#ZHANTULANDMARK 抓住地块核心区域，打造整个项目形象展示区、聚客区；依据项目自身的192、地理位置及交通现状，建议将此核心区域定于项目一期西地块及二期的西地块的中部；此区域位于宜九公路与小江公路交汇处，九乡游客、以及工业园区的驾驶员的必经之地，交通条件非常之好，客流量相比地块其他区域较大，展示效果要远好于其他区域；汽车文化产业园第第七七章章 调研结论调研结论汽汽车车文化产业部分规划调整建议文化产业部分规划调整建议汽车文化园区汽车文化园区182182of of#ZHANTULANDMARK 从物业自身展示效果及市场聚客出发，追求客流最大化，引客最大化；建议此区域，建汽车文化主题酒店、汽车俱乐部（汽车主题会所）、台球室、娱乐城（KTV、酒吧）等娱乐为主题的文化产业园区；不仅打造宜良驾驶193、员的后花园，同时打造宜良品质不夜城，从而扩大本案知名度，提升整个项目的商业价值；从文化自身出发，在该区域可考虑建立一块具有代表汽车文化并能体现项目特性的标志性精神堡垒；汽车文化产业园汽车主题酒店汽车主题KTV汽车俱乐部音乐台球室主题酒吧第第七七章章 调研结论调研结论汽车文化产业部分规划调整建议汽车文化产业部分规划调整建议183183of of#ZHANTULANDMARK特色旅游商品区主题商业作为整个项目的核心配套，总体分为两个部分，特色旅游商品区和主题餐饮区；特色旅游商品区，建议建于项目一期西地块，东北角，此区域处于项目通达性最高的区域，内部动线等各方面较为方便，方便游客逛街、购物；同时此区194、域为游客的必经之地，而特色旅游商品区的配置则重在考虑九乡游客对旅游商品的需求，以及整个项目的商业配套需求，因此商品经营需考虑游客及本案业主，特色与常用商品兼具，以特色商品为主，通过特色商品带动其他商品运营；第第七七章章 调研结论调研结论主题商业部分规划调整建议主题商业部分规划调整建议主题商业主题商业184184of of#ZHANTULANDMARK主题餐饮区，建议建于项目二期西侧及中部，此区域靠近整个项目的景观大道，绿化景观较好，离主题商业街较近，将此规划为主题餐饮区，不仅方便购物者用餐同时还能满足本案其他区域的业主用餐；餐饮的规划经营需以特色餐饮为主题，在满足本地特色烤鸭以外，招进一些比较195、具有特色的餐厅，最好是宜良县城比较缺乏的饮食，如海南小吃、广东小吃等比较有名的餐饮，通过餐饮吸引游客到访；除此饮食外，规模化经营将会是宜良美食的又一突破，目前宜良美食城、美食广场等相对缺乏，可从名字上给予一定的变通，如宜良特色美食城、美食广场等。主题餐饮区第第七七章章 调研结论调研结论主题商业部分规划调整建议主题商业部分规划调整建议185185of of#ZHANTULANDMARK从项目本身实际情况出发，考虑整个宜良的市场需求量；建议将酒店公寓区建于项目二期南部，以12层小高层为主，体量不建议太大，满足市场就好；此部分公寓主要为满足部分修理、修配以及汽车销售的老板及员工购买，驾驶员的租赁及购196、买、本地相关人员的购买和居住需求；最好以精装修的方式呈现于宜良市场，抢占宜良市区精装修稀缺的市场空白点；酒店公寓区第第七七章章 调研结论调研结论主题商业部分规划调整建议主题商业部分规划调整建议酒店公寓区酒店公寓区186186of of#ZHANTULANDMARK温泉是除宜良烤鸭以外宜良的又一特色旅游项目，许多到九乡游玩的旅客，均希望体验一番宜良的天然温泉，而本项目又恰巧位于九乡的必经之路，地理位置优越，因此温泉水疗区的设立将对项目今后的发展、经营大有益处；温泉水疗区作为整个项目的配套体系，其建成后，将为到此修车的驾驶员，游客，以及修理、修配人员提供一个休闲、娱乐之所；温泉建设建议不拘泥于传统197、形式，以一些新奇的露天温泉、特色温泉为主同时加以部分私人空间较为严密的温泉，如专用泡池等；温泉水疗区建议放在项目三期进行建设（项目西地块，南部），在一、二期客源的基础上，保证有足够的消费客群做支撑；温泉水疗区第第七七章章 调研结论调研结论温泉水疗区规划调整建议温泉水疗区规划调整建议187187of of#ZHANTULANDMARK特色旅游商品区汽车文化园区温泉水疗区酒店公寓区汽车产业园2区汽车产业园1区主题餐饮区整体功能分区图整体分为6区（如图所示）第第七七章章 调研结论调研结论功能分区图功能分区图188188of of#ZHANTULANDMARK整个项目建议分三期开发一期主要为汽车文化园198、区、汽车产业园区、精品珠宝区，通过产业园区的汽修、汽配招商及商铺销售激活整个项目的商业氛围，提高商家入住率，形成较好的市场效应；二期主要为小车汽修汽配区、部分大车汽修汽配、主题餐饮区、酒店公寓区，此部分可在一期的基础上，对汽配、汽修作出灵活调整同时满足整个汽配市场对餐饮的需求；三期为西地块剩余部分北部临街商铺开发及南部温泉浴场；分期开发图第第七七章章 调研结论调研结论分期开发图分期开发图189189of of#ZHANTULANDMARK功能分区功能分区主要业态主要业态占地（亩）占地（亩）总建面积总建面积（）（）容积率容积率建筑形态建筑形态层数层数布局要求布局要求设计尺度设计尺度汽车产业一期新199、车销售、二手车销售、大车修理、汽配销售68429340.9低层3三类资质维修，大车修理需考虑单间铺面能停入一辆10T货车，一层面积在80-90，层高4.5-5米，二、三层面积在30-40，层高3m；汽配铺面设计单层面积在60-90，开间6-7m,进深10-12m，层高4.5-5m,二三层层高3m汽车产业二期小车修理、大车修理、汽配销售45296001.0低层3三类资质维修，大车修理需考虑单间铺面能停入一辆10T货车，一层面积在80-90，层高4.5-5米，二、三层面积在30-40，层高3m；汽配铺面设计单层面积在60-90，开间6-7m,进深10-12m，层高4.5-5m,二三层层高3m汽车文200、化区汽车文化主题酒店、汽车俱乐部、汽车餐厅、汽车主题会所娱乐城（KTV、桌球、酒吧等）25250001.5低层6主题酒店按平均建面60/间，6层板式结构，25间/层设计，第第七七章章 调研结论调研结论六大分期经济指标六大分期经济指标190190of of#ZHANTULANDMARK功能分区功能分区主要业态主要业态占地占地（亩）（亩）总建面积总建面积（）（）容积率容积率建筑形态建筑形态层数层数布局要求布局要求设计尺度设计尺度特色旅游商品区珠宝销售、本地特色商品、其他旅游商品1166000.8-0.9低层3-4沿小江公路转口斜向布局，面对宜九公路九乡返回车辆方向大铺+单铺组合形式，大铺面3001201、000平米，小铺面积30-50平米，精致温泉酒店，SPA温泉水疗区温泉酒店、水疗中心58696001.8高层+低层高层25层，低层3-4层利用西地块西高东低的特性，沿坡地布局温泉浴场，温泉酒店布置于本区域地块最南端，多层水疗区布置于本区域地块北部；温泉酒店整体25层高，单层20个客房，客房尺度60/间酒店公寓区产权式酒店15250002.5小高层12二栋小高层酒店公寓按平均建面60/间，12层板式，20间/层设计公寓区旁主景观水景、绿化700景观0沿池塘临街商业+主题餐饮区餐饮、生活配套用品店68453341.0低层2-3沿小江公路布置合计159146534.0661.38第第七七章章 调研结论调研结论六大分期经济指标六大分期经济指标谢谢