1、谨呈：谨呈：保利地产保利地产上海世联房地产顾问有限公司上海世联房地产顾问有限公司 9.10决胜仙林决胜仙林鼎定金陵鼎定金陵南京保利地产仙林项目产品定位沟通南京保利地产仙林项目产品定位沟通低密度为主，产品品质高品牌开发商开发自然资源同质自然资源同质中等规模、低容积率临轨道交通品牌开发商环境好（区域环境与内部环境环境好（区域环境与内部环境）产品素质（密度低、品质高产品素质（密度低、品质高）舒适性高（户型、配套）项目定位的基础项目定位的基础定位客户价值客户价值竞争环境竞争环境本体条件本体条件项目现状项目现状地块现为农地，北临仙林大道，东临城头路，西南均临规划道路，地块现为农地，北临仙林大道，东临城头2、路，西南均临规划道路，北面高出仙林大道北面高出仙林大道6868米，内有少量水塘，地块进入性较差。米，内有少量水塘，地块进入性较差。地块东侧毗邻仙龙湾地块，为同等规划条件，同等规模的直接竞争对手。地块东侧毗邻仙龙湾地块，为同等规划条件，同等规模的直接竞争对手。项目开发方向的初步思考项目开发方向的初步思考限制条件限制条件1.21.2容积率容积率1818米限高米限高28%28%建筑覆盖率建筑覆盖率纯洋房少量别墅纯洋房少量别墅别墅别墅+洋房洋房+多层混合社区多层混合社区纯多层社区纯多层社区本项目将面临如下的核心问题本项目将面临如下的核心问题城市近郊低密度大盘城市近郊低密度大盘VSVS同质化市场环境同质3、化市场环境高开发成本高开发成本VSVS区域价格天花板区域价格天花板如何实现与仙龙湾等项目差异化，突破仙林如何实现与仙龙湾等项目差异化，突破仙林全低密度社区在的同质化竞争，成功占位南全低密度社区在的同质化竞争，成功占位南京高端市场，成就企业品牌代表作？京高端市场，成就企业品牌代表作？在限高在限高1818米，米，28%28%覆盖率下，如何提升单方覆盖率下，如何提升单方建面产出，获得开发价值最大化？建面产出，获得开发价值最大化？PART1 市场机会扫描市场机会扫描 自然景观秀美，人文资源得天独厚的仙林新市区自然景观秀美，人文资源得天独厚的仙林新市区西靠紫金，北依栖霞，东达宝华、汤山，南临青龙山西靠紫4、金，北依栖霞，东达宝华、汤山，南临青龙山南师大、南财大、南邮南师大、南财大、南邮1515所高校院校所高校院校玄武软件园、马群科技园、徐庄软件园玄武软件园、马群科技园、徐庄软件园地铁地铁2 2号线，城际铁路号线，城际铁路一座学府之城一座学府之城 一座生态之城一座生态之城仙林仙林仙林区域规划方向仙林区域规划方向4 4个片区个片区+2+2个组团个组团l全市“一城三区”的重要组成部分，仙林在南京的城市空间布局中具有重要的战略地位，建成后将成为一座占地80平方公里，拥有50至60万人口的现代化新城。l仙林新市区4个片区+2个组团：大学集中区（仙鹤片区）、科技产业园（白象片区）、国际会展交流区（麒麟片区）5、高尚住宅区（青龙片区），玄武软件园组团、马群科技园组团。l仙鹤片区，主要发展高等院校和配套发展的居住、商业、医疗机构等公共设施。l白象片区，科技产业园。占地20平方公里，以“产、学、研”一体化为特色，集中发展高新技术。l麒麟片区，国际会展交流区。临近沪宁高速公路，交通极为便利。l青龙片区，高尚住宅区。规划为大型高品位居住社区的建设用地，建筑形态以单栋和联排别墅为主。仙林区域配套条件仙林区域配套条件配套配套内内 容容交通50、70、79、97、107、108、138、139、146、310、南汤、地铁二号线商业大成名店、亚东城商业广场、仙林大市场、金鹰（待建）、星级酒店（待建）医疗鼓楼医院（待6、建）教育南京外国语学校仙林分校、南京国际学校、南京师范大学附属实验学校、南京师范大学、南京财经大学、南京邮电学院等l商业，随着大成名店公园、亚东城等商业项目的交付使用，区域商业配套逐步完善。金鹰开发中心商务区6万平方米的商业中心，亚东城4万平方米的亚东商业广场，配套商业将达到人均一平方米。l 医疗、医护实力雄厚的鼓楼医院也已决定进驻仙林，投资8亿元，建设仙林国际医院分部，建筑面积1015万平方米，开设病床600至800张，日门诊量1500至2000人次。轨道交通发展带动仙林板块快速融入主城轨道交通发展带动仙林板块快速融入主城沪宁城际2010年开通：全线长约300公里，列车设计时速300公里，运7、行大站直达（250公里/小时，96分钟）和站站停（160公里/小时，171分钟）两种列车，2008年7月1日正式开工，计划将争取在2010年上海世博会前建成，并实行公交化，24小时运营，最短发车间隔接近3分钟，并且短距离可能推行月票，长三角将由此实现“一小时都市圈”。南京地铁2号线2010年年中开通：贯穿主城东西中轴线客流走廊，东连仙林大学城，西通河西新城区，中间穿过新街口中央商务区。途经孝陵卫、中山门、明故宫、新街口、汉中门、莫愁路、纬九路等车站。仙龙湾东方天郡城品城第一层次：产业/教育拉动配套住宅客户具象：就近改善置业，首次置业客户来源：软件园、大学城客户需求：经济两房/三房，小户型第二层8、次：大众集合住宅住宅市场客户具象：泛公务员、私营业主客户来源：主城区，部分的农村客户进城客户需求：舒适两房、舒适三房、四房三味第三层级：低密度住宅和别墅客户具象：资源驱动主动郊区化客户来源：主城区私营企业主，泛公务员客户需求：独栋、双拼、联排、叠加、洋房栖园市场层级市场层级区域市场代表项目区域市场代表项目亚东城山水风华招商伊云区域人口特征与房地产消费人群区域人口特征与房地产消费人群 仙林地区人口以高教人口为绝对主导，造成了当地消费低，人口季节流动大，房屋租赁市场活跃的特征。仙林独特的人口特征和资源条件造就了层次分明的区域房地产市场：产业住宅市场，普通大众住宅市场，资源型低密度住宅。本报告是严格9、保密的。亚东城亚东城5050万方大盘，处于尾盘阶段，年均去化量万方大盘，处于尾盘阶段，年均去化量1212万方，万方，主要购买客户为大学城老师及投资客，近期二手房客户中主要购买客户为大学城老师及投资客，近期二手房客户中市区客户比例不断增长。市区客户比例不断增长。典型案例典型案例占地29万平方米 建面50万方 容积率1.5物业类型高层、小高层住宅6000平米的大型会所，社区幼儿园以及4万平米商业配套 主力户型59-79平米两房，93平米两房107-125平米三房核心优势区域前景/大社区配套/地铁/销售情况2005年首批开盘，目前为尾盘年均去化量10万方。项目现状项目分5期开发，目前已是尾盘，基本无10、房源可售，二手房需求旺盛，二手房价格达到9000-10000元/平米客户情况：购买客户以投资客及仙林大学城教职工为主，租赁客户以大学城教师及学生为主，近期市区外溢客户比例增加。本报告是严格保密的。仙龙湾仙龙湾,项目邻近楼盘项目邻近楼盘,预计明年年初上市预计明年年初上市,6,6层电梯洋房，层电梯洋房，配建配建5 5万方大学教师公寓，产品缺少附加值及创新。万方大学教师公寓，产品缺少附加值及创新。典型案例典型案例占地26.4701万平方米 建面地上约为19.0829万平方米，地下约为7.3872万平方米 容积率1.2物业类型44栋六层洋房及20栋别墅90平米两房，118、129、145平米三房，1611、0平米四房，300-400平米独栋。主力为120平米三房。项目进度预计建设周期3年。一期工程13万平方米，二期工程13.4031万平方米，目前正在建设为一期，其中5万方为配建给南京中医药大学的教师公寓。目前正在蓄客期，预计年底或明年年初上市，对外报价11000元/平米。主力户型 约120三房 经典三房两厅两卫户型。优点：方正格局，三房朝南，无浪费面积，且有效进行了面积控制。缺点：缺少附加值及创新点。本报告是严格保密的。项目名称项目名称主力户型主力户型面积（面积（m m2 2)亚东城一房50-80两房93紧凑三房100-110经济三房122舒适三房130东方天郡紧凑两房70-90紧凑三房113112、14经济三房135诚品城两房90紧凑三房100仙龙湾两房90经济三房118舒适三房129-145四房16090m2100m260万80万110m2100万面积160万及以上120m2130m2140m2120万140万160万片区住宅供应以片区住宅供应以90 90 舒适两房舒适两房,120,120 经济三房，经济三房，130130平米舒适三房为主平米舒适三房为主本报告是严格保密的。招商招商依云溪谷依云溪谷,经济型别墅典范，经济型别墅典范，“墅立方墅立方”创新叠拼创新叠拼产产品品户户享有地下室、独立车位、庭院户户享有地下室、独立车位、庭院三大别墅标签三大别墅标签，以高，以高性价比实现热销性价比实13、现热销位置仙林大道占地241863.9建面168690.98容积率0.68物业类型及价格独栋720-784,总价1500万以内双拼216-271,总价350-450万叠加184-206,总价200-230万销售状况热销，08年仙林别墅销售冠军，南京别墅销售亚军品牌开发商打造，城市别墅、第一居所为标签 确实蛮吸引人的,200万不到,首付也就50万来万就,可以买个别墅,独门独院的,别说别人,我都动心了,本来都准备买了.对面山水风华项目售楼员 就我个人而言，我这个月都卖了20套别墅了，就这种墅立方。性价比高啊，很多人自己买了还介绍朋友来买。依云溪谷售楼员”这一年多来我一直在寻找合适的别墅，只要哪里有14、别墅卖，我就会去看。就上周我还开车跑了100多公里到仙林和江宁去看房。”“城中一套150平方米房子，按单价15000元来算，总价225万元，到近郊能买到很不错的别墅了，加上自己有车，交通不是问题，但是像我这样的阶层，购买独栋压力较大，所以购房目标瞄准在城东及江宁的经济型别墅.”朱先生 某股份制银行中层管理典型案例典型案例本报告是严格保密的。栖园容积率栖园容积率0.750.75，仙林板块纯低密度经济型别墅，毗邻羊山生，仙林板块纯低密度经济型别墅，毗邻羊山生态公园，轨道交通态公园，轨道交通2 2号线号线+名校资源，成为名副其实的城市别墅名校资源，成为名副其实的城市别墅占地面积:29万平方米总建筑面15、积:22万平方米总户数:714（叠加508套，联排206套）容积率：0.75产品：叠加+联排首次开盘日期：2007年9月目前均价：叠加10000-12000元/平米；联排14000-16000元/平米叠加别墅：1叠2 220平米 2叠3 140平米 3叠4 140平米 4叠5 140平米联排别墅：2/4/6/8联排 260-270平米目前叠加别墅售罄，还剩约150套联排典型案例典型案例本报告是严格保密的。主力产品以现金流产品叠加别墅为主，联排别墅作为明星产品占总建面主力产品以现金流产品叠加别墅为主，联排别墅作为明星产品占总建面的的25%25%，叠加别墅以其更适合片区客户需求的高性价比特征赢得热16、销，叠加别墅以其更适合片区客户需求的高性价比特征赢得热销，而联排面积偏大，总价偏高，去化稍慢而联排面积偏大，总价偏高，去化稍慢产品策略产品策略客户特征：客户主要以仙林大学城老师、鼓楼医院医生、为子女教育的主城区（鼓楼、玄武为主）私营业主、泛公务员人群高附加值叠加别墅：赠送大面积景观露台+内花园，总面积大100平米，实际使用面积达200平米160平米平米4叠叠5260平米联排平米联排创新联排：260平米高附加值：实际使用面积达到410平米多功能地下室6.8米的挑高客厅5.9米跃式餐厅1.5米的抬高前庭多重庭院顶层大露台 精装修私家庭院本报告是严格保密的。以叠加别墅启动，二期继续推出叠加别墅以叠加17、别墅启动，二期继续推出叠加别墅+少量联排；三期以少量联排；三期以联排为主，目前在售为三期联排，后续还剩联排为主，目前在售为三期联排，后续还剩100100套联排待推套联排待推开发策略开发策略联排联排叠加叠加启动区二期三期p启动区：昭示性最强、交通最为便利的区域策略：以高性价比创新产品热销，迅速建立口碑主力产品：现金牛产品叠加别墅产品梯度：少量联排p二期：昭示性较强的区域策略：叠加别墅为主，少量联排提升形象主力产品：叠加别墅产品梯度：叠加别墅+联排p三期+四期：小区内部昭示性最弱但景观资源较强的区域策略：明星产品入市，实现较高利润主力产品：联排本报告是严格保密的。主推广语体现项目作为纯低密度大盘的18、品质和气质；系列推广围绕主推广语体现项目作为纯低密度大盘的品质和气质；系列推广围绕项目的核心价值展开：优良的教育资源、地铁项目的核心价值展开：优良的教育资源、地铁2 2号线上的城市别墅号线上的城市别墅推广策略推广策略本报告是严格保密的。山水风华：仙林山水风华：仙林“山景第一排山景第一排”，容积率容积率0.70.7，低密度复，低密度复合产品大盘，以高性价比赢得热销，年均去化合产品大盘，以高性价比赢得热销，年均去化5-65-6万方。万方。典型案例典型案例占地：10.9万平米总建面：8.8万平米容积率：0.7总户数：389户产品：双拼+叠加+联排首次开盘日期：2007年1月目前价格：双拼15000-19、16000元/平米；联排13000-14000元/平米；叠加9700元/平米叠加叠加双拼双拼叠加叠加联排联排p双拼别墅（44户）：230平米p联排别墅（78户）：210平米p叠加别墅（265户）：1叠2 200平米 2叠3 140平米 3叠4 175平米 毗邻仙林大学城和灵山，环境优美，交通方便，配套尚欠缺07年4月正式开盘，目前基本售罄，价格走势平稳，涨幅在1500-2000元/平米之间，以高性价比赢得热销本报告是严格保密的。产品策略：走量为先，适度利润。产品面积配比：现金牛产产品策略：走量为先，适度利润。产品面积配比：现金牛产品（高性价比叠加别墅）占品（高性价比叠加别墅）占64%64%；明20、星产品（联排别墅）占；明星产品（联排别墅）占22%22%；标杆产品（双拼别墅）占；标杆产品（双拼别墅）占14%14%产品策略产品策略1叠叠2：200平米平米私家花园私家花园+下沉庭院下沉庭院+地下室地下室+独立车库独立车库2叠叠3：140平米平米入户花园入户花园+独立车库独立车库+私属入户私属入户空间空间3叠叠4：175平米平米入户花园入户花园+户外庭院户外庭院+大尺度观大尺度观景露台景露台叠加别墅在保证户型舒适度的同时，实现了高附加值的产品创新，成为客户最为认可的明星产品本报告是严格保密的。项目分四期开发：以高性价比叠加别墅启动，迅速回现；中期拉升项项目分四期开发：以高性价比叠加别墅启动，迅21、速回现；中期拉升项目品质，主推双拼别墅；后期继续以叠加、联排等高性价比别墅为主，目品质，主推双拼别墅；后期继续以叠加、联排等高性价比别墅为主，保证项目快速去化保证项目快速去化开发策略开发策略一期：叠加（为主）一期：叠加（为主）+联排联排+双拼双拼三期：叠加（为主）三期：叠加（为主）+双拼双拼+联排联排四期：叠四期：叠加加+联排联排二期：双拼（为主）二期：双拼（为主）+叠加叠加+联排联排p启动区：昭示性最强、交通最为便利的区域策略：以高性价比创新产品热销，迅速建立口碑主力产品：现金牛产品叠加别墅产品梯度：少量联排及双拼p二期：私密性、景观资源最佳的区域策略：项目标杆产品入市，提升项目品质主力产品22、：双拼别墅产品梯度：叠加别墅+联排p三期+四期：小区内部昭示性最弱但景观资源较强的区域策略：现金流+明星产品入市，实现高速高价主力产品：叠加+联排产品梯度：双拼本报告是严格保密的。推广策略推广策略纯别墅山水名宅，高尚人文居住社区，推广成功地将项目与周边资源、环境融为一体，凸显出项目独特的气质新意叠加、诗意联排、写意双拼项目三大核心价值：仙林大学城优质的教育资源、浓厚的人文气息；生态核心区与“仙林生态走廊”灵山风景区仅一路之隔，“看山第一排”的位置；纯境院墅“境”、“院”，很好地体现了项目的中式建筑和“天人合一”的中式园林风格本报告是严格保密的。片区别墅供应以片区别墅供应以140-200140-23、200叠拼叠拼,230-270230-270联排为主联排为主项目名称项目名称物业类型物业类型面积（面积（m m2 2)山水风华双拼230联排210叠加140/175/220栖园叠加140/220联排260依云溪谷独栋720-780双拼210-270叠加180-200东墅山庄联排270独栋300仙龙湾独栋300-400叠加2联排双拼独栋500及以上400300250200150本报告是严格保密的。三季四季一季二季三季四季20092009年年20102010年年20112011年年一季二季三季四季中豪中豪仙龙湾仙龙湾 1515万方万方 独栋独栋独栋独栋+花园洋房花园洋房花园洋房花园洋房香港恒基兆业24、项目香港恒基兆业项目 1515万方万方 规划未定规划未定 r1.05r1.05三味三味 1.61.6万方万方 小户型小户型东墅山庄东墅山庄 2.52.5万方万方 独栋独栋独栋独栋+联排联排联排联排区域市场后续供应量约区域市场后续供应量约区域市场后续供应量约区域市场后续供应量约70707070万方万方万方万方,且大多以低密度住宅为主且大多以低密度住宅为主且大多以低密度住宅为主且大多以低密度住宅为主栖园栖园 100100多套多套 联排联排联排联排诚品诚诚品诚 3232万方万方 多层多层,主力户型为主力户型为9090平米平米招商依云溪谷招商依云溪谷 独栋独栋3030栋栋仙林板块楼盘目前大多进入尾盘阶25、段仙林板块楼盘目前大多进入尾盘阶段,项目上项目上市时面临的直接竞争主要来自于仙龙湾项目市时面临的直接竞争主要来自于仙龙湾项目 区域市场分析结论区域市场分析结论未来未来12年内，仙林地区房地产市场将继续呈现轨道交年内，仙林地区房地产市场将继续呈现轨道交通大众住宅需求总量快速增长，通大众住宅需求总量快速增长，经济型别墅继续主导经济型别墅继续主导市场的根本格局，价格箱体效应明显。市场的根本格局，价格箱体效应明显。在低密度住宅市场，控制总价的经济型联排在低密度住宅市场，控制总价的经济型联排/叠加和洋叠加和洋房类产品将房类产品将继续继续成为成为市场最主要供应市场最主要供应，项目个案的市场，项目个案的市场26、表现对市场整体大势的依赖度较高。表现对市场整体大势的依赖度较高。本报告是严格保密的。城中板块豪宅供应有限，供应的稀缺并未催生产品品质和水城中板块豪宅供应有限，供应的稀缺并未催生产品品质和水平的提升，总体供应产品质素不高，豪宅价格的定位之下供平的提升，总体供应产品质素不高，豪宅价格的定位之下供应的主流是普通的改善性居住产品。应的主流是普通的改善性居住产品。天正湖滨天正湖滨凯润金城凯润金城长江路长江路9号号金鼎湾国际金鼎湾国际楼盘名称楼盘名称房型房型主要面积段主要面积段长江路9号三房130-140160-170金鼎湾三房120-150四房160-170凯润金城三房100-140四房150-160金27、陵尚府三房120-150天正湖滨三房120-130四房170-180200-210竞争机会分析竞争机会分析金陵尚府金陵尚府本报告是严格保密的。产品水平普遍较低，凯润金城进深大，金陵尚府栋距过近，产品水平普遍较低，凯润金城进深大，金陵尚府栋距过近，长江路长江路9 9号两梯四户产品后排受中间户遮挡大。地块狭小，居号两梯四户产品后排受中间户遮挡大。地块狭小，居住性社区感的缺失使得价值提升空间有限。住性社区感的缺失使得价值提升空间有限。127103127 127103140凯润金城以经济性户型为主，对户型舒适度的考虑欠缺凯润金城以经济性户型为主，对户型舒适度的考虑欠缺长江路长江路9号两梯四户产品，后排28、受中间户遮挡大号两梯四户产品，后排受中间户遮挡大长江路长江路9号栋距过近号栋距过近金陵尚府栋距近金陵尚府栋距近金陵尚府主力金陵尚府主力132 凯凯润润金金城城长长江江路路9号号金金陵陵尚尚府府竞争机会分析竞争机会分析本报告是严格保密的。城中市场变化趋势城中市场变化趋势长江路长江路9 9号一期为号一期为130130、160160平米的产品，平米的产品，在经过一期市场实践后，二期通过拼合来调整户型满足客户在经过一期市场实践后，二期通过拼合来调整户型满足客户需求，调整为需求，调整为 160160、190190、200200、300300平米的大户型产品。平米的大户型产品。套内套内128平米平米套内套29、内140平米平米套内套内128平米平米一一房房产产品品客户需求分析客户需求分析套内套内106平米平米套内套内128平米平米套内套内128平米平米套内套内106平米平米拼合拼合前两前两梯四梯四户户拼合拼合后两后两梯三梯三户或户或两梯两梯两户两户拼合示意：两梯四户变成两梯三户或两梯两户拼合示意：两梯四户变成两梯三户或两梯两户（受原规划限制）（受原规划限制）本报告是严格保密的。河西板块河西板块：1,仁恒国际公寓 18000-21000 元/平米 2.金地名京 14000元/平米 3.万科金域缇香 15000元/平米4.朗诗国际街区 20000元/平米城南板块：城南板块：5.雅居乐花园 15000元/30、平米城北板块：城北板块：7.锋尚国际公寓 25000元/平米8.世贸滨江 12000元/平米城中板块城中板块：9.凯润金城 23000元/平米10.天正湖滨 15000元/平米11.金鼎湾国际 28000元/平米12.长江路9号 30000元/平米13.金陵尚府 18000元/平米1竞争机会分析竞争机会分析城中价值的稀缺虽然使城中项目单价处于高位，但由于产品力城中价值的稀缺虽然使城中项目单价处于高位，但由于产品力水平的缺乏，板块未形成绝对的市场领先地位，城市其他板块水平的缺乏，板块未形成绝对的市场领先地位，城市其他板块开始分流高端客户，并依靠产品的优势实现了价格的突破。开始分流高端客户，并依靠31、产品的优势实现了价格的突破。6234578912111013均价均价2.5万万/平米平米均价均价1.8-2.1万万/平米平米均价均价2.53万万/平米平米城北板块城北板块城中板块城中板块河西板块河西板块城南板块城南板块新街口新街口本报告是严格保密的。河西金地名京、金域缇香、朗诗国际，城东雅居乐花园等河西金地名京、金域缇香、朗诗国际，城东雅居乐花园等高端大户型产品成交旺盛，高端大户型产品成交旺盛，150-160150-160的三房，的三房，180-200180-200的四的四房成为高端需求的主流，有效弥补了城中供应的缺失。房成为高端需求的主流，有效弥补了城中供应的缺失。楼盘名称楼盘名称时间时间房32、型房型主要面积主要面积段段销售量销售量推量推量销售率销售率总结总结金地名京2008.11三房130-1507070100%三房面积在三房面积在150-160150-160平米，平米，四房面积四房面积180-200180-200平米的平米的户型销售情况较好户型销售情况较好四房170-210487069%2009.4四房170-19031916%金域缇香2008.4三房190-200697296%2008.9四房190-2006565100%2009.4三房四房190-200307242%朗诗国际2008.4三房140-1601717100%170-19066100%200-220171894%233、009.3四房190-200161794%240-250161889%雅居乐花园2008.3三房160-190798593%四房170-20017627764%五房260-270376858%客户需求分析客户需求分析本报告是严格保密的。比对大面积高端公寓的代表比对大面积高端公寓的代表锋尚国际，其通过景观、管家锋尚国际，其通过景观、管家服务、高科技运用树立起高品质住宅形象和服务、高科技运用树立起高品质住宅形象和2.52.5万万/平城北公寓平城北公寓价格标杆价格标杆锋尚国际经济技术指标锋尚国际经济技术指标占地面积19.5万容积率约0.9建筑形态233套公寓、14套独栋别墅面积区间首层带地下室；首层34、带地下室；平层平层180-280180-280平，三房；跃平，三房；跃层层260-300260-300，四房四房核心卖点：核心卖点：区位区位/服务服务/高科技产品高科技产品项目处于政策拉动板块，并且紧邻河自然资源丰富1香格里拉大饭店河道2业主赠送健康俱乐部会籍，提供五星级酒店管理服务、保姆集中宿舍等配套体现尊贵感大面积公寓大面积公寓市场机会市场机会锋尚国际价格走势图不走性价比路线不走性价比路线挑战公寓价格标杆挑战公寓价格标杆 本项目由南京锋尚房地产开发有限公司开发，这是一家专业从事节能、环保住宅项目开发的中外合资企业。项目室内没有传统空调机和暖气片，室温常年保持在20-26，并设有24小时置换35、式新风等锋尚科技系统，室内环境舒适度很高，能使人健康长寿。项目概况高舒适度、零能耗、六星级环保型住宅 规划总用地19.5万m2，由四层板式公寓楼和别墅组成，共230余套。每套200至350m2，均价350万元/套，精装修交房。首层公寓附送能够进行自然通风和采光的地下室，私家花园和一座英式小木屋。LOFT公寓层高7m，设有采光天窗和旋转钢梯，附送露台。别墅将按业主的需求进行个性化定制。小区设保姆集中宿舍，一键式五星级酒店电话服务系统。空调系统的冷热源主机采用目前流行的“土壤源热泵系统”，室内采用“混凝土天棚辐射采暖制冷系统”，与其相配套的新风系统具有热回收功能；水系统中的24小时生活热水、直饮水36、及中水（用于园区灌溉等）等各分系统始终遵循高舒适、环保、节能的宗旨；园区智能系统中的远传抄表、楼宇自控、火灾报警、电子巡更、周界防范、电视监控、可视对讲、门禁等8大分系统；硬件配置 “太阳能与零能耗设计”，除合理布置建筑物的各功能空间，以获得最佳日照和通风条件进而有效降低空调与照明运行费用以外，置于屋面的太阳能光热系统可满足小区的生活热水，太阳能灯具可为小区路灯提供照明。此外，节能门窗和复合墙体材料的合理应用，使建筑物围护结构的性能足以确保建筑物的“高舒适度、零能耗”特性高舒适度、零能耗、六星级环保型住宅本报告是严格保密的。锋尚国际的销售状况表明了市场对于锋尚国际的销售状况表明了市场对于20037、-300200-300平的大面积平层平的大面积平层/跃层公寓产品认可度比较高，总价跃层公寓产品认可度比较高，总价500-800500-800万的公寓产品在万的公寓产品在高端人群购房消费可承受范围内高端人群购房消费可承受范围内p观察高端公寓锋尚国际开盘来的销售数据比较理想，销售人员反映市场对于这种180-280平的大面积高端公寓认可度比较高。推售时间推售套数剩余套数销售率06.10月68593%07.3月480100%07.7月400100%08年3月18383%共计174896%09年7月7070100%锋尚国际高端公寓的销售情况大面积公寓大面积公寓市场机会市场机会销售人员访谈记录：最小的一套38、也要400多万。买这里房子的客户都是南京本地和长三角的高端客户。他们一般会买190平米的二房二厅三卫。客户都是一些有生活背景的，平时看房的时候都有司机送来；一般都比较低调。客户的学历都比较高，看中小区的私密性，也有海外归来的。买这种房子的家庭结构还是比较简单的，一般是三口之家，如果有老人的话，一般会考虑买2套。客户关键词：自住客户关键词：自住/高学历高学历/三口之家三口之家/低调低调锋尚国际价格走势图不走性价比路线不走性价比路线挑战公寓价格标杆挑战公寓价格标杆本报告是严格保密的。户型面积户型面积（平方米）（平方米）总价总价（万元）（万元）240505010010015015020020025039、250300300350350400400140 180100160200220120260280300450450河西板块河西板块：1,仁恒国际公寓2.金地名京 3.万科金域缇香4.朗诗国际街区城南板块：城南板块：5.雅居乐花园6.仁恒翠竹园 城北板块：城北板块：7.锋尚国际公寓8.世贸滨江城中板块城中板块：9.凯润金城10.天正湖滨11.金鼎湾国际12.长江路9号 13.金陵尚府目前市场高档公寓的总价在目前市场高档公寓的总价在200-300200-300万区间为市场主流万区间为市场主流产品，去化良好，但总价在产品，去化良好，但总价在300-400300-400万的高端产品去化万的高端产品去40、化也较理想，未出现明显的市场抗性。也较理想，未出现明显的市场抗性。客户需求分析客户需求分析本报告是严格保密的。u区域机会区域机会u竞争机会竞争机会u客户机会客户机会u市场机会分析总结市场机会分析总结区域市场同质竞争，没有推进产品发展水平，可突破空间大区域内价格进入新上升通道同类楼盘已有产品不能完全满足客户的需求对高端产品有需求和消费能力区域轨道交通、配套即将升级城中豪宅市场价格井喷，价格空间提升，需求强劲市场机会总结市场机会总结本项目存在难得的超越本项目存在难得的超越仙林传统市场，占位全仙林传统市场，占位全市市场豪宅市场的市场市市场豪宅市场的市场机遇。机遇。PART2 项目定位初探项目定位初探41、 做南京的御园做南京的御园仙林的峰仙林的峰尚尚城市别墅城市别墅官邸大宅官邸大宅学府氛围浓郁学府氛围浓郁 /生态环境优越生态环境优越 /别墅社区意向别墅社区意向DEDE纯粹豪宅社区形象纯粹豪宅社区形象客户群选择客户群选择购买意愿购买意愿支付能力支付能力 苏北安徽私营业主苏北安徽私营业主栖霞区外企中高层栖霞区外企中高层苏锡常私营业主苏锡常私营业主南京主城私营业主南京主城私营业主高低高核心客户核心客户重要客户重要客户 L2交通驱动的城市人口交通驱动的城市人口当地高校高级知识分子当地高校高级知识分子鼓楼医院中高层鼓楼医院中高层本项目产品配比建议本项目产品配比建议方案方案1：价值突破型方案：价值突破型方42、案 产品容积率建筑面积占地建筑面积比例用地面积占比户型面积联排0.70 22491321308%15%220-250平米叠加1509905099020%24%140-220平米平层官邸1.40 183853.18131323.772%61%220-260平米合计1.2257332.44214443.7单位：平方米定位全市市场，豪宅产品线定位，以联排和叠加别墅作为标杆，定位全市市场，豪宅产品线定位，以联排和叠加别墅作为标杆，平层官邸作为项目的主打产品，替代主流花园洋房平层官邸作为项目的主打产品，替代主流花园洋房/多层。多层。备注：平层官邸备注：平层官邸 普通洋房，约普通洋房，约15%30%15%43、30%的溢价能力。的溢价能力。以意大利地中海及西班牙风格为主，立面庄重奢华，彰显官邸风格以意大利地中海及西班牙风格为主，立面庄重奢华，彰显官邸风格建筑单体造型沉稳华美，建筑单体造型沉稳华美，浅米色石材外墙、坡屋顶浅米色石材外墙、坡屋顶构造、正南正北的朝向、构造、正南正北的朝向、廊与柱的结合、私家花园廊与柱的结合、私家花园的设计、高级的设计、高级VIPVIP式会所式会所的设置将留庄以官邸为蓝的设置将留庄以官邸为蓝本的设计意图表现得淋漓本的设计意图表现得淋漓尽致尽致 家庭活动区家庭活动区社交区社交区接待区接待区仪式感圆厅设计仪式感圆厅设计接待厅与家庭厅双厅设计接待厅与家庭厅双厅设计尊尊贵贵要要素素44、主仆分流主仆分流套房设计套房设计约约40m约约24.6m300340260采用采用220260平米高舒适度三房平米高舒适度三房/四四/五房户型，全面提升官邸空间功能五房户型，全面提升官邸空间功能一二层均带地下室，一层独立入户享有私家花园和地下室，二层有预留楼一二层均带地下室，一层独立入户享有私家花园和地下室，二层有预留楼梯位，享有地下室及下沉庭院梯位，享有地下室及下沉庭院约21下下沉沉式式庭庭院院：养花、逗鸟，乐在其中地地下下室室的明媚春天约80，层高2.8米，明窗设计，私家景观会所。地下室地下室下沉式庭院下沉式庭院书房书房+主卧主卧客厅客厅私家花园私家花园室外室外玄关玄关入户花园入户花园楼梯45、位楼梯位专属楼梯二楼可打通预留楼梯位，直通地下室。预留楼梯位打通后可直通地下室。公共楼梯亦可通往地下室北向下沉式花园二层居者的地下创想地下室地下室 1515 一层带地下室一层带地下室二层带地下室二层带地下室排屋采用排屋采用220250220250平米的平米的“私家三进院落私家三进院落”空间格局，通过双楼、透景围墙、三空间格局，通过双楼、透景围墙、三重院落构造独特的排屋产品。附送地下多功能室、双车库，赠送面积力争超重院落构造独特的排屋产品。附送地下多功能室、双车库，赠送面积力争超50%50%。本项目产品配比建议本项目产品配比建议方案方案2：均质化方案：均质化方案 产品容积率建筑面积占地建筑面积比46、例用地面积占比户型面积联排0.70 13853197905.5%9%220-250平米叠加1319003190012.5%15%140-220平米花园洋房1.321158016275382%76%140-170平米合计1.2257332.44214443.7单位：平方米走区域主流路线，少量联排走区域主流路线，少量联排/叠加作为别墅标签，高舒适度花叠加作为别墅标签，高舒适度花园洋房为主打产品，靠产品品质与营销提升对经济型别墅产品园洋房为主打产品，靠产品品质与营销提升对经济型别墅产品形成低总价竞争，预计对同类项目有约形成低总价竞争，预计对同类项目有约10%10%左右的溢价能力。左右的溢价能力。项目47、产品定位策略小结项目产品定位策略小结联排别墅和平层官邸的复合产品线规划，提升项目价值，以联排别墅和平层官邸的复合产品线规划，提升项目价值，以“城市别墅城市别墅官邸大官邸大宅宅”定位跳出经济别墅的区域市场，占位城市一线豪宅，超越地区同质化竞争；定位跳出经济别墅的区域市场，占位城市一线豪宅，超越地区同质化竞争；在无强势内部资源条件下，在地块内部通过园林景观体系的营造建立高价值区域，在无强势内部资源条件下，在地块内部通过园林景观体系的营造建立高价值区域，并将别墅类高端物业放置在高价值地块，资源利用和价值提升最大化；并将别墅类高端物业放置在高价值地块，资源利用和价值提升最大化；沿地块北侧边界位置部分多48、层中小面积产品，平衡容积率的同时，阻挡周边道路沿地块北侧边界位置部分多层中小面积产品，平衡容积率的同时，阻挡周边道路带来的噪音，保证内部的别墅价值。带来的噪音，保证内部的别墅价值。整体规划整体规划以别墅启动市场，确立项目区域高端占位，回收项目主要成本，规避开发风险；以别墅启动市场，确立项目区域高端占位，回收项目主要成本，规避开发风险；采用低密度物业和中密度物业组合开发方式，带动人气和价值不断升级，达到项采用低密度物业和中密度物业组合开发方式，带动人气和价值不断升级，达到项目利润最大化。目利润最大化。开发策略开发策略PART3 市场价值评估市场价值评估 仙林板块已形成经济别墅市场，价格与速度的预49、测可参考片区项目，仙林板块已形成经济别墅市场，价格与速度的预测可参考片区项目，建议总价控制在建议总价控制在250-400万元，月销售速度可达到万元，月销售速度可达到2025套套n仙林板块已形成传统别墅市场，可进行市场参照并按照一定的年增长率进行推算；n本项目别墅产品上市价格预测：独栋：2500030000元/平米双拼:2000025000元/平米联排：1800020000元/平米叠拼：1400015000元/平米项目项目产品类型产品类型主力户型主力户型价格价格总价总价销售速度销售速度栖园栖园联排27016000400-450万20-2520-25套套/月月叠加140/22011000150-250、50万依云溪谷依云溪谷双拼216-27118000280-450万25-3025-30套套/月月叠加184-20611000200-230万洋房产品市场供应稀缺，价格与速度的预测可参考项目自身定价体洋房产品市场供应稀缺，价格与速度的预测可参考项目自身定价体系，建议总价控制在系，建议总价控制在150-200万元，预测销售速度可达到万元，预测销售速度可达到30套套/月月项目项目产品类型产品类型主力户型主力户型价格价格总价总价销售速度销售速度紫金上林苑紫金上林苑花园洋房133-19011000-13000150-180万38套/月紫园紫园山景洋房136-14215000200-220万30套/月紫庐51、紫庐花园洋房14317000240万36套/月n洋房类产品供应稀缺，在售项目少，主要根据项目自身定价体系进行定价；n本项目洋房产品价格预测：本项目洋房类产品应比别墅价格略低，可参照城东的紫金上林苑洋房本项目洋房产品价格预测：本项目洋房产品价格预测：1300015000元元/平米，总价平米，总价150-200万左右万左右n本项目洋房产品销售速度预测：与本案可比的洋房项目较少，本项目中洋房产品销售速度应介于项目中别墅与多层产品之间基于09年较好的市场条件下片项目表现进行较为客观的推算本项目洋房类产品销售速度预测：本项目洋房类产品销售速度预测：30套套/月月多层产品市场供应稀缺，可对比市场上小高层产52、品价格上浮多层产品市场供应稀缺，可对比市场上小高层产品价格上浮1020%上升空间，预计上市均价在上升空间，预计上市均价在12000元元/平米，月均去化平米，月均去化40套。套。n本项目可参考项目较少，未来主要面临仙龙湾项目竞争。n本项目多层产品价格预测：由于多层产品的低密度、稀缺等特性，价格应高于小高层/高层产品价格；考虑价格上涨因素，项目入市时保持与仙龙湾项目价格相当或略高；本项目多层产品价格预测：本项目多层产品价格预测：110000-12000元元/平米平米本项目多层产品销售速度预测：可参考目前市场上小高层和小高层产品销售速度进行本项目多层产品销售速度预测：本项目多层产品销售速度预测：4053、-50套套/月月项目项目产品类型产品类型主力户型主力户型价格价格销售速度销售速度亚东城亚东城小高层，高层70-1351000064套/月东方天郡东方天郡小高层，高层70-1301100037套/月赛世香樟园赛世香樟园小高层，高层88-1308000-1000030套/月公寓类产品预测价格在公寓类产品预测价格在10000元元/平米，销售速度为平米，销售速度为40-60套套/月月n公寓类产品在仙林板块供应较为稀缺，可参照市场同类产品进行价格预测n本项目公寓产品价格预测：亚东城小户型收盘价格：9000元/平米三味入市项目价格：10000元/平米(装修)本项目公寓产品价格预测：本项目公寓产品价格预测：54、10000-11000元元/平米平米n本项目公寓产品销售速度预测：区域内需求旺盛，目前未开盘项目客户积累已较多；本项目地块区域位置相对核心区距离不远，且紧邻地铁站；本项目公寓类产品销售速度预测：本项目公寓类产品销售速度预测：70-80套套/月月项目项目产品类型产品类型主力户型主力户型价格价格销售速度销售速度三味三味多层43，5710000未开盘本项目各类产品销售价格与销售速度预测本项目各类产品销售价格与销售速度预测产品类型产品类型静态市场价格静态市场价格（元（元/平米）平米）静态去化速度静态去化速度(套套/月月)预估销售价格预估销售价格（元（元/平米）平米）预测销售速度预测销售速度(套套/月月55、)独栋独栋20000325000300003-4双拼双拼18000-200001520000250005-8联排联排14000-1600015-20180002000010-15叠加叠加11000-1200020-3014000-1500015-25洋房洋房11000-1300030120001300030多层多层10000-1100035-4511000-1200040公寓公寓10000（精装）70-1001000040-60本报告是严格保密的。在全中国范围内，提供值得信赖的房地产综合服务在全中国范围内，提供值得信赖的房地产综合服务real estate integrated serviceWe provide reliablethroughout C