1、房地产策划大全名企历年案例 团圆网 1房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 “东江畔，江月湾东江畔，江月湾”FR：深圳中超时代 TO：东莞东江物业版本：2004年2月24日 东莞东莞江月湾江月湾 策划推广方案策划推广方案2房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计2、经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 中超中超时代风华来了！时代风华来了！3房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 关于中超关于中超时代风华时代风华4房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团3、圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 感谢感谢江月湾江月湾,让我们有缘相聚！让我们有缘相聚！5房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 本案共三部分本案共三部分,分享时间约分享时间约4040分钟分钟6房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例4、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 第一部分第一部分 给发展商的给发展商的“三瓢凉水三瓢凉水”7房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 第二部分第二部分 【江月湾】面临【江月湾】面临“三座大山三座大山”8房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴5、 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 第三部分第三部分 【江月湾】【江月湾】的解决之道的解决之道9房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 十月东江十月东江10房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计6、经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 二月东江二月东江二月东江二月东江11房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 第一部分第一部分 给发展商的给发展商的“三瓢凉水三瓢凉水”12房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经7、典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 道滘：相对东莞其它区镇而言，道滘存在如下几个特点道滘：相对东莞其它区镇而言，道滘存在如下几个特点1 1、经济欠发达，外来投资相对较少，常住人口及外来人口也较少。、经济欠发达，外来投资相对较少，常住人口及外来人口也较少。2 2、房地产业发展较滞后，暂时没有规模化、主题式住宅项目开发、房地产业发展较滞后，暂时没有规模化、主题式住宅项目开发（这也从一个侧面体现了开发商（这也从一个侧面体现了开发商/投资商对道滘房地产市场的顾虑）。投资商对道滘房地产市场的顾虑）。3 3、当地居民现有居住观念较滞后，尤其对高端住宅产品的认识8、有限。、当地居民现有居住观念较滞后，尤其对高端住宅产品的认识有限。4 4、高端房地产产品的市场消化能力有限。、高端房地产产品的市场消化能力有限。第一瓢凉水：【道滘】的蛋糕有多大第一瓢凉水：【道滘】的蛋糕有多大？结论：在房地产业欠发达的道滘，做高端住宅产品结论：在房地产业欠发达的道滘，做高端住宅产品别墅，不容盲目乐观。别墅，不容盲目乐观。13房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 “美好水9、乡同心创美好水乡同心创”道滘道滘14房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 “现代城镇展宏图现代城镇展宏图”道滘道滘15房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 第二瓢凉水：【东江】10、的牌子有多硬？第二瓢凉水：【东江】的牌子有多硬？“东东江江物物业业”，在在我我们们看看来来是是东东莞莞地地产产的的一一匹匹“黑黑马马”，也也是是当当之之无无愧愧的的道道滘滘房房地地产产市市场场的的领领跑跑者者，以以其其实实力力、魄魄力力及及超超前前的的眼眼光光，创创造造了了【江江月月湾】这样的大手笔作品，无疑是水乡道滘的一道亮丽风景。湾】这样的大手笔作品，无疑是水乡道滘的一道亮丽风景。16房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.11、tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 但对于东莞及道滘市场来说，对东江物业又有多少认识呢？但对于东莞及道滘市场来说，对东江物业又有多少认识呢？1 1、前期未开发过房地产项目，人才结构有待完善，行业经验有待积累。前期未开发过房地产项目，人才结构有待完善，行业经验有待积累。2 2、目前在知名度、美誉度不够，被市场认识及认同尚有待时日。、目前在知名度、美誉度不够，被市场认识及认同尚有待时日。3 3、当地购房者对现楼及知名品牌公司接受度较高。、当地购房者对现楼及知名品牌公司接受度较高。结论：同步打造项目及企业品牌，实现互动双赢及可持续发展。结论：同步打造项目及企业品牌，实现互动双赢及可持续发展。第12、二瓢凉水：【东江】的牌子有多硬？第二瓢凉水：【东江】的牌子有多硬？17房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 第三瓢凉水：【江月湾】的身价有多高？第三瓢凉水：【江月湾】的身价有多高？【江江月月湾湾】，凭凭籍籍得得天天独独厚厚的的优优越越地地理理位位置置、超超前前的的规规划划设设计计理理念念，吸吸引引着着我我们们的的关关注注，无无疑疑将将成成为为20042004年年道道滘滘房房地地产产市市13、场场的的最最大大亮亮点点，成成为为众众多多购购房房置置业者追捧的热点业者追捧的热点但，市场毕竟是市场，它只讲规则，不讲情面；但，市场毕竟是市场，它只讲规则，不讲情面；市场规律是铁定的，是我们要遵循市场规律，而不是市场规律来顺应我们。市场规律是铁定的，是我们要遵循市场规律，而不是市场规律来顺应我们。18房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 面对一个欠发达的区域房地产市场，面对一群不成熟的14、消费者，【江月湾】面面对一个欠发达的区域房地产市场，面对一群不成熟的消费者，【江月湾】面临的很多问题，都值得我们思考临的很多问题，都值得我们思考不可复制的地段，稀缺的景观资源不可复制的地段，稀缺的景观资源地块的价值如何最大限度去挖掘？地块的价值如何最大限度去挖掘？我们到底是要我们到底是要“卖地皮卖地皮”？“卖房子卖房子”？还是？还是“卖一种生活卖一种生活”？我们的地皮到底能卖到多高？怎么卖？购房者会买我们的帐吗？我们的地皮到底能卖到多高？怎么卖？购房者会买我们的帐吗？是以一张大众脸孔还是以一幅贵族面目亮相？【江月湾】到底身价几何？是以一张大众脸孔还是以一幅贵族面目亮相？【江月湾】到底身价几何？15、第三瓢凉水：【江月湾】的身价有多高？第三瓢凉水：【江月湾】的身价有多高？结论：遵循市场规律，把握市场需求。清醒头脑，既不盲目乐观，也不盲目悲观。结论：遵循市场规律，把握市场需求。清醒头脑，既不盲目乐观，也不盲目悲观。19房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 泼凉水的目的：不是哗众取宠，而在于泼凉水的目的：不是哗众取宠，而在于让我们一起站在一个客观角度、全新高度看【江月湾】！让我们一起站16、在一个客观角度、全新高度看【江月湾】！【观【观 点】点】20房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 第二部分第二部分 【江月湾】面临【江月湾】面临“三座大山三座大山”21房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyu17、an.tv 住宅地产营销策划 江月湾有什么？江月湾有什么？照照镜子，看看自已有多美？照照镜子，看看自已有多美？之之项目分析项目分析22房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 热眼看项目热眼看项目乐观地看，江月湾凭藉得天独厚的先天优势，加之发展商高瞻远乐观地看，江月湾凭藉得天独厚的先天优势，加之发展商高瞻远瞩的眼光、胆识与魄力，高起点、高标准的开发思路，必将如平地惊瞩的眼光、胆识与魄力，高18、起点、高标准的开发思路，必将如平地惊雷，在尚未起步的东莞雷，在尚未起步的东莞道滘道滘房地产市场引爆一场人居风暴房地产市场引爆一场人居风暴项目优势及市场机会点项目优势及市场机会点23房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 大规模开发，可持续发展空间大大规模开发，可持续发展空间大 区域内暂无竞争项目区域内暂无竞争项目水资源、自然环境、城市景观的生态特性比较突出水资源、自然环境、城市景观的生态19、特性比较突出教育配套资源：济川中学（与本项目紧邻）教育配套资源：济川中学（与本项目紧邻）立体交通网络，通达度高。立体交通网络，通达度高。离东莞城区仅10分钟车程；东北紧邻广深高速往返东莞市中 心最短路程的上落口，也是道滘联通省港两地最直接的上落口；南面在建6车道城市滨江主干道；东依东莞母亲河东江。西北紧接镇中心，市政规划前景利好。西北紧接镇中心，市政规划前景利好。农行/信用社、政府花园、镇政府、体育馆广 场、儿童乐园等市政及生活配套座拥四周。开发营销模式特别，综合开发成本较低，价格相对优势大。开发营销模式特别，综合开发成本较低，价格相对优势大。项目优势（项目优势（S S）24房地产策划大全名企20、历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 宏观市场环境趋好，经济增长较快宏观市场环境趋好，经济增长较快东莞城市化进程加速，为周边区镇城市一体化发展带来了新的契机，东莞城市化进程加速，为周边区镇城市一体化发展带来了新的契机，城城 区市政大配套全面启动，资源共享。区市政大配套全面启动，资源共享。区域消费水平日渐提升，造就更大的项目开发利益空间。区域消费水平日渐提升，造就更大的项目开发利益空间。人居模式从舒居向康21、居转型人居模式从舒居向康居转型/消费需求向固定资产投资转型带来契消费需求向固定资产投资转型带来契机。机。“城市边缘住宅区城市边缘住宅区”“”“TOWN LIFE”TOWN LIFE”（城镇生活）式居住风潮带城镇生活）式居住风潮带来市场来市场机会。机会。港澳整体经济低迷带来更多外销机会（市场空间扩大）港澳整体经济低迷带来更多外销机会（市场空间扩大）。市场机会（市场机会（O O）25房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuany22、uan.tv 住宅地产营销策划 冷眼看项目冷眼看项目若消极地看，江月湾面临种种可知及不可知的市场风险，若消极地看，江月湾面临种种可知及不可知的市场风险，不可小觑。若非遵循市场规律操作，随时都可能面临严峻考验，不可小觑。若非遵循市场规律操作，随时都可能面临严峻考验，让发展商进退两难。让发展商进退两难。项目劣势及市场威胁点项目劣势及市场威胁点26房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 有路无23、车，业主子女上学交通便利度不够有路无车，业主子女上学交通便利度不够 东临广深高速高架桥，项目东向临街面噪音较大东临广深高速高架桥，项目东向临街面噪音较大用地北临工业厂房及农民房，居住环境较杂乱，人气不旺，氛围不足，用地北临工业厂房及农民房，居住环境较杂乱，人气不旺，氛围不足，区区 域市场认知度不高。域市场认知度不高。周边现有市政周边现有市政/商务及生活配套不足，购物商务及生活配套不足，购物/出行便利性不够出行便利性不够 开发商知名度及地产开发经验有限，市场信心培育有待时日开发商知名度及地产开发经验有限，市场信心培育有待时日劣势（劣势（W W）27房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例24、集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 供需矛盾突出：供需矛盾突出：本地市场有效需求不足，消化能力有限本地市场有效需求不足，消化能力有限 消费观念滞后：本地市场居住消费观念尚需引导和培育消费观念滞后：本地市场居住消费观念尚需引导和培育 东莞城区大盘、周边区镇项目与本案形成间接或潜在竞争，主要体现在东莞城区大盘、周边区镇项目与本案形成间接或潜在竞争，主要体现在 同类项目同一层面客户的分流上同类项目同一层面客户的分流上 同区随后即将开发推25、出的楼盘项目对本项目形成直接威胁同区随后即将开发推出的楼盘项目对本项目形成直接威胁 大盘开发的资金压力、心理压力、销售压力和市场风险较大大盘开发的资金压力、心理压力、销售压力和市场风险较大市场威胁（市场威胁（T T）28房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 江月湾有什么？江月湾有什么？之之项目资源分析项目资源分析/卖点提炼卖点提炼照照镜子，看看自已有多美？照照镜子，看看自已有多美？2926、房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 规模较大规模较大片区首个规模化片区首个规模化/主题化开发的大型楼盘主题化开发的大型楼盘规划超前规划超前人性化规划设计，超前，优越人性化规划设计，超前，优越环境景观环境景观远山，近水，东江秀色，园林美景远山，近水，东江秀色，园林美景项目配套项目配套会所，广场，小品，商业街，水景园林，江畔栈道会所，广场，小品，商业街，水景园林，江畔栈道风水地理风水地理27、眺山傍水，镇区之东，干道之南，水流南向西转，风水绝佳眺山傍水，镇区之东，干道之南，水流南向西转，风水绝佳物业管理物业管理首个提供专业物业管理服务的社区，业主尊崇身份尽显首个提供专业物业管理服务的社区，业主尊崇身份尽显【项目卖点梳理】【项目卖点梳理】挖掘六大卖点挖掘六大卖点30房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 户型设计户型设计多种不同风格别墅户型供选择。功能齐全，分区合理，景观多种不28、同风格别墅户型供选择。功能齐全，分区合理，景观/朝向朝向 佳，通风采光好，完全私家园林，自然、健康、私密。佳，通风采光好，完全私家园林，自然、健康、私密。总价优势总价优势通过卖地的方式启动销售，通过到位的策划操作赚取合理利润，通过卖地的方式启动销售，通过到位的策划操作赚取合理利润，同时将买家实现同时将买家实现“别墅居住别墅居住”梦想的成本降到最低（比市场价格梦想的成本降到最低（比市场价格低低 30-50%30-50%）。）。【项目卖点梳理】【项目卖点梳理】创造两创造两大卖点大卖点31房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产29、总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 发现发现“三座大山三座大山”！江月湾营销江月湾营销推广难点剖析推广难点剖析【总【总 结】结】32房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 NO.1 NO.1 如何解决供需矛盾？如何解决供需矛盾？难点分析难点分析当地市场有效需求不足当地市场有效需求不足市场30、消化能力有限市场消化能力有限市场对高端住宅产品认识有限市场对高端住宅产品认识有限住房消费观念滞后住房消费观念滞后小结：供需矛盾是关乎项目能否顺利开市，是否有发展后劲的关键。小结：供需矛盾是关乎项目能否顺利开市，是否有发展后劲的关键。33房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 NO.2 NO.2 如何快速回笼资金？如何快速回笼资金？难点分析难点分析地块大，规模大，规划难度大地块大，规模大，31、规划难度大开发营销周期长，资金压力大开发营销周期长，资金压力大高端产品定位，高端产品定位，开发风险大开发风险大小结：资金能否快速回笼，预期效益能否实现，是发展商开发行为的终极目标小结：资金能否快速回笼，预期效益能否实现，是发展商开发行为的终极目标34房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 NO.3 NO.3 如何强化市场信心？如何强化市场信心？难点分析难点分析开发商知名度不高开发商知名度32、不高开发商过往无地产项目开发经验开发商过往无地产项目开发经验地块形象不足地块形象不足市场对期楼认同度不够市场对期楼认同度不够小结：市场信心来自市场对项目与发展商的认同，是拉动销售的发动机。小结：市场信心来自市场对项目与发展商的认同，是拉动销售的发动机。35房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 中超中超时代风华人认为时代风华人认为本着对江月湾项目的命运负责的态度，本项目面本着对江月湾项目33、的命运负责的态度，本项目面临的营销推广难点，极需房地产专业策划团队的界入，临的营销推广难点，极需房地产专业策划团队的界入，极需具针对性的、实效的战略思想及战术手段来解决。极需具针对性的、实效的战略思想及战术手段来解决。【观【观 点】点】36房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 第三部分第三部分 【江月湾】【江月湾】的解决之道的解决之道37房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例34、集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 发展商顺利回笼资金的需要发展商顺利回笼资金的需要项目后期持续滚动开发的需要项目后期持续滚动开发的需要开发、营销、推广良性循环的现实要求开发、营销、推广良性循环的现实要求【东江之战】只能成功【东江之战】只能成功 不能失败！不能失败！38房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设35、计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 【江月湾】总体战略思考【江月湾】总体战略思考39房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 【资金快速回笼之道】【资金快速回笼之道】策略策略1 1：非常规思路开发：非常规思路开发卖房先卖地卖房先卖地策略策略2 2：高起点：高起点/高标准开发，强势包装推广，最大限度提升地块价值高标准开发，强势包装推广，最大限36、度提升地块价值策略策略3 3：把握先机，全面造势，先声夺人：把握先机，全面造势，先声夺人策略策略4 4：高姿态、高形象、低起价入市，营造心理落差，拉动销售：高姿态、高形象、低起价入市，营造心理落差，拉动销售策略策略5 5：多元化：多元化/阶段性阶段性/针对性的促销手段针对性的促销手段40房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 策略策略1 1：跳出：跳出1 1期做期做1 1期，跳出期，跳出37、道滘做项目道滘做项目（考虑整体营销行为）策略策略2 2：以：以道滘道滘为为“样板样板”打开市场，再寻求突围辐射周边及东莞城区打开市场，再寻求突围辐射周边及东莞城区策略策略3 3：通过强势的生活方式：通过强势的生活方式/置业观念的引导，培育市场，挖掘潜在客户群体置业观念的引导，培育市场，挖掘潜在客户群体策略策略4 4：通过有效的价格策略降低置业门槛，引导并扩大置业群体：通过有效的价格策略降低置业门槛，引导并扩大置业群体策略策略5 5：通过有效解除购房者后顾之忧（如原有旧房处置问题）强化换房信心：通过有效解除购房者后顾之忧（如原有旧房处置问题）强化换房信心【供需矛盾解决之道】【供需矛盾解决之道】438、1房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 1 1、大品牌、大品牌/大地产战略：大地产战略：“江月湾江月湾”作为区域大盘，应系统建立作为区域大盘，应系统建立/维护维护/延伸品牌形象延伸品牌形象2 2、项目、项目/企业互动策略：企业互动策略：借开发本项目之契机，整合推广企业形象，实现项目形象借开发本项目之契机，整合推广企业形象，实现项目形象/企业形象互动双赢。企业形象互动双赢。3 3、政企互39、动策略：、政企互动策略：创造创造“唯一性唯一性”及及“示范性示范性”，将本项目做成区域的形象工程、政府的，将本项目做成区域的形象工程、政府的“面子面子工程工程”；整合政府面整合政府面/银行面资源，善用政策利好，四两拔千斤。银行面资源，善用政策利好，四两拔千斤。【市场信心营造之道】【市场信心营造之道】42房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 4 4、公关、公关/炒作：炒作：配合各营销阶段40、的活动推广，策划公益性公关配合各营销阶段的活动推广，策划公益性公关/促销活动，营造良性市场影响；促销活动，营造良性市场影响；通过对道滘区域形象炒作、对地块所在片区的形象改造及炒作，引导市场认知；通过对道滘区域形象炒作、对地块所在片区的形象改造及炒作，引导市场认知；通过对工程进度、承诺兑现、物管服务等进行动态炒作，强化市场信心。通过对工程进度、承诺兑现、物管服务等进行动态炒作，强化市场信心。5 5、资源整合：、资源整合：整合项目资源，做足整合项目资源，做足“特色特色”文章文章整合规模优势，做足整合规模优势，做足“大大”字文章；整合自然资源及规划优势，做足字文章；整合自然资源及规划优势，做足“水水41、”字字文章。文章。【市场信心营造之道】【市场信心营造之道】43房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 6 6、精品路线：、精品路线：坚持精品路线，营造良性口碑传播。坚持精品路线，营造良性口碑传播。7 7、配套、配套/环境先行：环境先行：通过先建配套、造环境，完善各项通过先建配套、造环境，完善各项硬件软件，强化市场信心。硬件软件，强化市场信心。【市场信心营造之道】【市场信心营造之道】44房42、地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 战略决定战术战略决定战术 思路决定出路！思路决定出路！【江月湾】战术思考【江月湾】战术思考45房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 【核心策43、略思考】【核心策略思考】开发策略开发策略策略策略1 1：整体规划，分期开发：整体规划，分期开发理由：理由：1 1、减少前期投入，降低开发风险、减少前期投入，降低开发风险2 2、探索市场反应，调整开发思路、探索市场反应，调整开发思路3 3、为后续开发预留发展空间、为后续开发预留发展空间46房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 策略策略2 2：复合型地产，主题式开发：复合型地产，主题式开发44、理由：理由：1 1、道滘本地市场消化能力有限，本项目应考虑目标市场外扩的现实。道滘本地市场消化能力有限，本项目应考虑目标市场外扩的现实。2 2、道滘缺乏特色自然资源及人文资源，大环境难以吸引外地置业者。道滘缺乏特色自然资源及人文资源，大环境难以吸引外地置业者。3 3、通过做主题地产产品营造区域亮点、吸引外地置业者是可行之策。、通过做主题地产产品营造区域亮点、吸引外地置业者是可行之策。【核心策略思考】【核心策略思考】开发策略开发策略47房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划45、设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 q开发主题建议开发主题建议方向一：旅游地产方向一：旅游地产方向二：文化地产方向二：文化地产方向三：健康娱乐地产方向三：健康娱乐地产方向四：江南风情方向四：江南风情/岭南特色高尚纯居区岭南特色高尚纯居区【核心策略思考】【核心策略思考】开发策略开发策略48房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 q建筑规划46、建议建筑规划建议1 1、建议做纯别墅物业，不做多层及小高层，以集中锁定同一层面身份、建议做纯别墅物业，不做多层及小高层，以集中锁定同一层面身份/阶阶层的置业者，拉升社区整体档次。层的置业者，拉升社区整体档次。2 2、东北部地块建两层半、东北部地块建两层半-三层的单体别墅，西南部柄状地块做三层的单体别墅，西南部柄状地块做TownhouseTownhouse联联排别墅。排别墅。3 3、精选世界各地风情迥异的别墅样板，供置业者选择。如中式别墅、美式、精选世界各地风情迥异的别墅样板，供置业者选择。如中式别墅、美式别墅、加拿大北部风情别墅、澳洲风情别墅、地中海式滨海风情别墅、法别墅、加拿大北部风情别墅、47、澳洲风情别墅、地中海式滨海风情别墅、法式乡村别墅。式乡村别墅。4 4、既有整体规划的一致性，又保持局部个性与特色。、既有整体规划的一致性，又保持局部个性与特色。【核心策略思考】【核心策略思考】开发策略开发策略49房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 策略策略3 3：环境：环境/配套先行配套先行理由：理由：1 1、提升地块附加值，拉升项目整体价值。、提升地块附加值，拉升项目整体价值。2 48、2、展示发展商实力，体现开发理念，建立市场信心。、展示发展商实力，体现开发理念，建立市场信心。3 3、消除目标客户置业顾虑，营造认同感。、消除目标客户置业顾虑，营造认同感。4 4、前期造势，为上市旺销作铺垫。、前期造势，为上市旺销作铺垫。【核心策略思考】【核心策略思考】开发策略开发策略50房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 q环境规划建议环境规划建议总体规划思路：体现总体规划思路：体49、现“亚热带水景园林亚热带水景园林”主题主题。环境规划以环境规划以“水水”为创意主轴为创意主轴。环境规划体现环境规划体现“生态生态”、“健康健康”、“绿色环保绿色环保”及及“文化文化”色彩。色彩。【核心策略思考】【核心策略思考】开发策略开发策略51房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 q对现有规划方案的看法对现有规划方案的看法优点：近似广州金碧御水山庄规划思想，圈带状分布的水体，均好地绕50、优点：近似广州金碧御水山庄规划思想，圈带状分布的水体，均好地绕宅而生，营造户户皆有的水岸居住情调。宅而生，营造户户皆有的水岸居住情调。缺点：一味强调水景的均好性与观赏性，缺乏亮点主题，水景规划缺乏缺点：一味强调水景的均好性与观赏性，缺乏亮点主题，水景规划缺乏参与性与功能性，水景略显单薄而琐碎。参与性与功能性，水景略显单薄而琐碎。【核心策略思考】【核心策略思考】开发策略开发策略52房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuany51、uan.tv 住宅地产营销策划 1 1、考虑大面积的水景与中小面积水景的穿插，强调动水与静水的交融，营造、考虑大面积的水景与中小面积水景的穿插，强调动水与静水的交融，营造水体的参与性，赋予其健康、娱乐的功能。水体的参与性，赋予其健康、娱乐的功能。2 2、减少别墅单体的数量，通过增加、减少别墅单体的数量，通过增加TownhouseTownhouse联排别墅来平衡小区容积率。联排别墅来平衡小区容积率。3 3、在园内营造水景主轴及坡地景观，增加视觉的空间感与层次感，单体别墅、在园内营造水景主轴及坡地景观，增加视觉的空间感与层次感，单体别墅的布局可考虑沿中心区主要水景带成梯状发散分布。的布局可考虑沿中52、心区主要水景带成梯状发散分布。【核心策略思考】【核心策略思考】开发策略开发策略q环境规划建议环境规划建议53房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 根据本项目自然资源条件及后续概念推广的需要，园林宜规划为中式、苏州根据本项目自然资源条件及后续概念推广的需要，园林宜规划为中式、苏州风格水景园林，风格水景园林，不宜考虑岭南风情。理由如下：不宜考虑岭南风情。理由如下：1 1、岭南风格兼容并蓄，53、一不小心就不伦不类，反而失去了特色。、岭南风格兼容并蓄，一不小心就不伦不类，反而失去了特色。2 2、本土购房者对园林的要求比较、本土购房者对园林的要求比较“崇洋媚外崇洋媚外”，若论及中国化园林，相比，若论及中国化园林，相比江南风情及岭南风格，前者特色更鲜明，更易为目标群所接受。江南风情及岭南风格，前者特色更鲜明，更易为目标群所接受。3 3、台湾籍目标群对岭南风情园林比较认同，而香港人对岭南风情不易接受。、台湾籍目标群对岭南风情园林比较认同，而香港人对岭南风情不易接受。q园林规划建议园林规划建议【核心策略思考】【核心策略思考】开发策略开发策略54房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集54、 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 以水景、亭榭、盆景、石艺为主题，布局上讲究移步换景；以水景、亭榭、盆景、石艺为主题，布局上讲究移步换景；配置绿地配置绿地/植物、山石植物、山石/水石盆景、景观回廊、亭台水榭、中式雕塑小品、背水石盆景、景观回廊、亭台水榭、中式雕塑小品、背景音乐景音乐/灯光喷泉、林荫道、石径步道、水岸休闲散步木栈道灯光喷泉、林荫道、石径步道、水岸休闲散步木栈道平和，优雅，生活的意境，尽在江月湾。平和，优雅，生活的意境55、，尽在江月湾。q园林规划建议园林规划建议【核心策略思考】【核心策略思考】开发策略开发策略55房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 q配套规划建议配套规划建议建议小区配套建设导入建议小区配套建设导入“健康、休闲、运动健康、休闲、运动”概念。概念。商业配套（商业街）商业配套（商业街）1 1、东侧临街店面全部以独立商铺形式出现，店面招牌、东侧临街店面全部以独立商铺形式出现，店面招牌/装饰统一56、形象，业装饰统一形象，业种规划为民族特色产品种规划为民族特色产品/中国风情美食一条街；中国风情美食一条街；2 2、南侧临街规划为沿河休闲商业步行街，业种规划为休闲服饰、休闲饰品、南侧临街规划为沿河休闲商业步行街，业种规划为休闲服饰、休闲饰品、休闲家居用品、情趣布艺、休闲酒廊、茶社、休闲家居用品、情趣布艺、休闲酒廊、茶社、SPASPA、休闲护肤美容等。休闲护肤美容等。3 3、1 1期物业增加建设商业配套（超市类）及社区医院（健康服务中心）期物业增加建设商业配套（超市类）及社区医院（健康服务中心）4 4、商业配套部分应与、商业配套部分应与1 1期同步建设，争取在期同步建设，争取在1 1期入伙时同步57、完成招商。期入伙时同步完成招商。【核心策略思考】【核心策略思考】开发策略开发策略56房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 休闲配套休闲配套会会 所所1 1、会所主体：功能上以健康运动、休闲主题为主，设置风情酒吧、咖啡馆、会所主体：功能上以健康运动、休闲主题为主，设置风情酒吧、咖啡馆、棋社、球室、多媒体影音室、图书屋、音乐茶座等健康休闲及娱乐项目。棋社、球室、多媒体影音室、图书屋、音乐茶58、座等健康休闲及娱乐项目。2 2、设置、设置“神童会神童会”少儿艺术培训中心（开设音乐、民族舞蹈、刺绣等内容）。少儿艺术培训中心（开设音乐、民族舞蹈、刺绣等内容）。3 3、会所推出会所推出“HIGHLIFEHIGHLIFE”贵宾贵宾VIPVIP服务。服务。【核心策略思考】【核心策略思考】开发策略开发策略q配套规划建议配套规划建议57房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 q配套规划建议配套59、规划建议休闲配套休闲配套会会 所所4 4、会所功能延伸、会所功能延伸社区泛会所：园内各住宅组团以泛会所形式设社区泛会所：园内各住宅组团以泛会所形式设立休闲娱乐设施（特设老人、儿童专区）、露天泳池，网球场、球立休闲娱乐设施（特设老人、儿童专区）、露天泳池，网球场、球台、儿童活动中心、老人休闲活动中心、健康中心、中老年太极拳台、儿童活动中心、老人休闲活动中心、健康中心、中老年太极拳操练场；大面积水体考虑设置参与的娱乐功能；沿江游艇会等。操练场；大面积水体考虑设置参与的娱乐功能；沿江游艇会等。【核心策略思考】【核心策略思考】开发策略开发策略58房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产60、风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 休闲配套休闲配套标志性建筑标志性建筑：赏月楼：可考虑在地块南侧中部依江而建，作为项目的标志性建筑符号。赏月楼：可考虑在地块南侧中部依江而建，作为项目的标志性建筑符号。垂钓舫：泊于地块西南部水面，作为休闲娱乐会所的一部分。垂钓舫：泊于地块西南部水面，作为休闲娱乐会所的一部分。生态农庄生态农庄：建议在地块西侧圈地建一个建议在地块西侧圈地建一个“生态农庄生态农庄”（可命名为（可命名为“逍遥谷逍遥谷”），业主可61、申），业主可申请成为请成为“庄园主庄园主”（需付会费），划地享受耕种（需付会费），划地享受耕种/栽培（蔬菜、农作物、果树等）栽培（蔬菜、农作物、果树等）/陶艺之乐。陶艺之乐。【核心策略思考】【核心策略思考】开发策略开发策略q配套规划建议配套规划建议59房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 教育配套教育配套小区设小学小区设小学/幼儿园，争取与名校或教育部门联办。幼儿园，争取与名校或教育部62、门联办。q配套规划建议配套规划建议【核心策略思考】【核心策略思考】开发策略开发策略60房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 交通配套交通配套为改善业主子女交通状况，吸纳更广区域的潜在置业群体，建议开设城区交通为改善业主子女交通状况，吸纳更广区域的潜在置业群体，建议开设城区交通专线，往返道滘专线，往返道滘-莞城莞城广州，定点定时发车；并开设园内大中巴接送业主至园广州，定点定时发车；并开设63、园内大中巴接送业主至园内各处。内各处。住户专线班车：从小区门口直达东莞城区各接客点、广州设数个接客点，半小住户专线班车：从小区门口直达东莞城区各接客点、广州设数个接客点，半小时发车一趟，售票，直送住户至小区门口。时发车一趟，售票，直送住户至小区门口。园内专线车：大中巴，园内专线车：大中巴，1010分钟一趟，乘车须出示住户证件，可载客至园内各处。分钟一趟，乘车须出示住户证件，可载客至园内各处。【核心策略思考】【核心策略思考】开发策略开发策略q配套规划建议配套规划建议61房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年64、中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 q建设进度建议建设进度建议1 1、应把首期工程（包括地块整体形象包装）作为样板工程狠抓质量，无论是、应把首期工程（包括地块整体形象包装）作为样板工程狠抓质量，无论是建筑质量、园林绿化、配套设施，都力求做到位，以较高姿态及无可辩驳的建筑质量、园林绿化、配套设施，都力求做到位，以较高姿态及无可辩驳的事实展示项目的精品质素；事实展示项目的精品质素；2 2、尽最大努力在开盘前做好部分样板园林景点的打造；、尽最大努力在开盘前做好部分样板园林景点的打造；3 3、园林环境、主要小区路、基65、本商业、园林环境、主要小区路、基本商业/生活配套、直达城区的交通专线建设生活配套、直达城区的交通专线建设宜先行一步。宜先行一步。【核心策略思考】【核心策略思考】开发策略开发策略62房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 q关于交楼标准关于交楼标准1 1、公建配套设施的公共部分，应全部采用星级装修，并体现出较高的文化艺、公建配套设施的公共部分，应全部采用星级装修，并体现出较高的文化艺术品味66、，以与项目形象及推广主题相匹配；术品味，以与项目形象及推广主题相匹配；2 2、别墅装修：示范单位全部做成情景式、别墅装修：示范单位全部做成情景式/体验式现房。交楼单位根据客户具体验式现房。交楼单位根据客户具体需求定，可提供基础性精装修（厨房、阳台、洗手间）即可，并设置体需求定，可提供基础性精装修（厨房、阳台、洗手间）即可，并设置“自自助精装修菜单助精装修菜单”。3 3、不提倡全部带装修方式，亦不宜将装修价格与房价捆绑促销或宣传。、不提倡全部带装修方式，亦不宜将装修价格与房价捆绑促销或宣传。【核心策略思考】【核心策略思考】开发策略开发策略63房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地67、产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 调查显示：东莞人置业对物管越来越关注。同时，作为分期持续滚动开调查显示：东莞人置业对物管越来越关注。同时，作为分期持续滚动开发的区域大盘，要想一直发的区域大盘，要想一直“笑到最后笑到最后”，必须将物业管理这一售后服务，必须将物业管理这一售后服务的核心环节做好做实、做得标新立异，通过入住业主形成良性口碑传播，的核心环节做好做实、做得标新立异，通过入住业主形成良性口碑传播，这种口碑的力量甚至远远超过广告的68、功效！这种口碑的力量甚至远远超过广告的功效！中超中超时代风华观点：时代风华观点：好的口碑相当于好的口碑相当于100100万的广告投入，坏的口碑超过万的广告投入，坏的口碑超过500500万的广告投入！万的广告投入！【核心策略思考】【核心策略思考】物管服务策略物管服务策略64房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 1 1、物业管理要专业化、标准化，明显优于同类项目，形成竞争优势。、物业管理要69、专业化、标准化，明显优于同类项目，形成竞争优势。2 2、物业管理服务的高度：、物业管理服务的高度：“有限管理，无限服务有限管理，无限服务”，从，从“人性化服人性化服务务”到到“个性化服务个性化服务”方向做文章。方向做文章。3 3、要综合考虑当地购房群体对物管项目、要综合考虑当地购房群体对物管项目/内容及收费标准的接受度。内容及收费标准的接受度。【核心策略思考】【核心策略思考】物管服务策略物管服务策略65房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团70、圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 4、建议邀请深、穗两地名牌物管公司担纲顾问，或将物管人员送、建议邀请深、穗两地名牌物管公司担纲顾问，或将物管人员送至两地接受专门正规培训；至两地接受专门正规培训；5、配合本项目的尊贵高端产品定位，小区一定要实行全封闭式管、配合本项目的尊贵高端产品定位，小区一定要实行全封闭式管理，确保业主安全无忧。理，确保业主安全无忧。6、小区内部应按人车分流做规划设计。、小区内部应按人车分流做规划设计。【核心策略思考】【核心策略思考】物管服务策略物管服务策略66房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档71、案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 【核心策略思考】【核心策略思考】营销策略营销策略q市场置业需求总体特征市场置业需求总体特征居住需求向多元化、个性化、创新化方向发展居住需求向多元化、个性化、创新化方向发展二次及以上置业为市场主流，为改善居住条件购房者占主流二次及以上置业为市场主流，为改善居住条件购房者占主流消费需求整体档次上升，购房行为日趋理性消费需求整体档次上升，购房行为日趋理性市场对价格的关注度仍比较高市场对价格的关注度仍比较高市场对期楼接受度不高市场对期楼接受度不高地72、段、环境、配套及物业管理是置业者关注的焦点地段、环境、配套及物业管理是置业者关注的焦点67房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 q市场定位方向市场定位方向 诠释：出于实效推广的考虑，本项目从市场定位到价格定位，都应随开发阶段有一诠释：出于实效推广的考虑，本项目从市场定位到价格定位，都应随开发阶段有一个走高的过程；但在项目的形象包装上，应适当拔高做一个具统一性、差异性、延个走高的过程；但73、在项目的形象包装上，应适当拔高做一个具统一性、差异性、延展性的形象，以增加物业附加值，并营造客户心理价位与实际售价的差距。展性的形象，以增加物业附加值，并营造客户心理价位与实际售价的差距。道滘道滘/东莞城区高端市场为主东莞城区高端市场为主 港澳港澳/珠三角中高端市场为辅珠三角中高端市场为辅二次（及以上）置业为主二次（及以上）置业为主【核心策略思考】【核心策略思考】营销策略营销策略68房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tua74、nyuan.tv 住宅地产营销策划 q市场定位市场定位（市场位置/推广方向的确立）东莞首席东莞首席 高尚纯水岸别墅高尚纯水岸别墅 定位诠释：定位诠释：1 1、“东莞东莞”首席：将本项目放到整个东莞市场来定位，而不仅是考虑道首席：将本项目放到整个东莞市场来定位，而不仅是考虑道滘区域市场。滘区域市场。2 2、“首席首席”：确立了本项目的市场位置，要做到唯一性、引领性及示范性。：确立了本项目的市场位置，要做到唯一性、引领性及示范性。3 3、“高尚高尚”：界定本项目的开发规划的档次以及主力目标群体的身份地位。：界定本项目的开发规划的档次以及主力目标群体的身份地位。4 4、“纯水岸别墅纯水岸别墅”：“纯75、别墅纯别墅”界定了本项目单体开发的形态；界定了本项目单体开发的形态；“水岸水岸”则是本项则是本项目的自然环境特色及园林规划特色体现。目的自然环境特色及园林规划特色体现。【核心策略思考】【核心策略思考】营销策略营销策略69房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 主力目标群主力目标群道滘当地原居民道滘当地原居民道滘当地工厂道滘当地工厂企业主企业主/中外高级管理人员中外高级管理人员周边区镇工厂76、企业主周边区镇工厂企业主东莞城区置业人士东莞城区置业人士/退休政府公务员退休政府公务员港澳台人士及在珠三角地区工作港澳台人士及在珠三角地区工作/创业人士创业人士（这两类人与（这两类人与道滘道滘有地缘有地缘/血缘血缘/工作缘，属返乡置业工作缘，属返乡置业/照顾亲友照顾亲友/父母养老父母养老/退休度假等）退休度假等）q目标客户定位：【江月湾】为谁建？目标客户定位：【江月湾】为谁建？【核心策略思考】【核心策略思考】营销策略营销策略70房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经77、典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 q目标市场定位目标市场定位 第一辐射区域：第一辐射区域：道滘本土道滘本土55%第二辐射区域：第二辐射区域：东莞城区东莞城区周边区周边区镇镇30%30%第三辐射区域：第三辐射区域：珠三角城市珠三角城市广东省内广东省内（道滘籍在外创业道滘籍在外创业者者）10%10%第四辅射区域：第四辅射区域：港澳台港澳台/海外海外（道滘籍侨胞（道滘籍侨胞）5%5%置业次数：置业次数：绝大多数为二次及二次以上改善居住型置业者。绝大多数为二次及二次以上改善居住型置业者。【核心策略思考】【核心策略思考】营销策略营销策略71房地产策划大全名78、企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 q为什么购买？为什么购买？动机分析动机分析因对原住房质素不满、希望提升生活品质而购房；因对原住房质素不满、希望提升生活品质而购房；因退休而需颐养天年、享受天伦亲情而购房；因退休而需颐养天年、享受天伦亲情而购房；因家中亲人世代在此居住，有一定的因家中亲人世代在此居住，有一定的“东莞东莞/道道滘滘情结情结”的道的道滘籍海华侨胞滘籍海华侨胞；因在邻近区镇开工厂办企业，需79、要一个既能彰显身份又具私密性的居所而购买；因在邻近区镇开工厂办企业，需要一个既能彰显身份又具私密性的居所而购买；因在当地有事业关系，经常往返当地与港澳台，作为休闲渡假寓所而购买因在当地有事业关系，经常往返当地与港澳台，作为休闲渡假寓所而购买【核心策略思考】【核心策略思考】营销策略营销策略72房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 认同本项目的区位认同本项目的区位/地段：城镇交通便利、闹中80、取静之地。地段：城镇交通便利、闹中取静之地。认同本项目高档次的生活、休闲配套。认同本项目高档次的生活、休闲配套。认同本项目的社区人文氛围，以能与一帮同等高素质的人为邻而感到自豪。认同本项目的社区人文氛围，以能与一帮同等高素质的人为邻而感到自豪。认同本项目实在实惠的价格（尤其是有优势的总价，几乎比市场价低了一半）。认同本项目实在实惠的价格（尤其是有优势的总价，几乎比市场价低了一半）。认同本项目的园林环境、物业管理服务，认为生活就应该是一种享受。认同本项目的园林环境、物业管理服务，认为生活就应该是一种享受。能彰显自已的身份、地位，尊而不贵。能彰显自已的身份、地位，尊而不贵。【核心策略思考】【核心策81、略思考】营销策略营销策略q为什么购买？为什么购买？需求的共性需求的共性73房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 q项目功能定位项目功能定位(赋予项目具备的“使用功能”)之一：复合型物业之一：复合型物业 （居住功能（居住功能/休闲渡假功能休闲渡假功能/生态旅游功能生态旅游功能的合一)【核心策略思考】【核心策略思考】营销策略营销策略74房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地82、产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 之二：健康生态物业之二：健康生态物业 以本项目倡导的健康生活主张及小区自然环境/景观资源、休闲娱乐配套为依托，确立此定位。q项目功能定位项目功能定位(赋予项目具备的“使用功能”)【核心策略思考】【核心策略思考】营销策略营销策略75房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例83、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 之三：休闲渡假物业之三：休闲渡假物业q项目功能定位项目功能定位(赋予项目具备的“使用功能”)以本项目锁定同城二次置业的退休渡假型客户/港澳及外籍短住置业客户及小区自然环境/景观资源/休闲娱乐配套为依托，确立此定位。【核心策略思考】【核心策略思考】营销策略营销策略76房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 之四：升84、级版物业之四：升级版物业超前的规划设计理念，高起点高标准的建设，完美的居家生活/购物/康体/休闲娱乐/教育环境，全新的“一站式”生活模式；道滘楼市旗舰、新生活领袖！其开创性及示范性，必将引领一场全新的人居风暴！换代的住宅，升级版的生活 q项目功能定位项目功能定位(赋予项目具备的“使用功能”)【核心策略思考】【核心策略思考】营销策略营销策略77房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 之五：85、升值型物业之五：升值型物业紧邻东莞未来城市次中心万江区，西接道滘镇政府及镇中心区，东接广深高速入口，南侧在建6车道城市主干道随着东莞城市化进程不断加速，未来发展及升值潜力无限！q项目功能定位项目功能定位(赋予项目具备的“使用功能”)【核心策略思考】【核心策略思考】营销策略营销策略78房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 q推广对策推广对策江月湾江月湾 营造独特的个性与气质，营造独特的个86、性与气质，建立项目与企业良性建立项目与企业良性/互动的品牌形象。互动的品牌形象。江月湾江月湾 市场推广定位须建立在一个相当的高度上，市场推广定位须建立在一个相当的高度上，与同城竞争项目有效区隔，从声势及特色上竞过对手，与同城竞争项目有效区隔，从声势及特色上竞过对手，吸引更多关注与认同。吸引更多关注与认同。【核心策略思考】【核心策略思考】整合推广策略整合推广策略79房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住87、宅地产营销策划 持续持续销售销售q推广目标推广目标为项目注入独特的市场理念为项目注入独特的市场理念快速整合提升地块价值快速整合提升地块价值赋予项目人文价值和丰富内涵赋予项目人文价值和丰富内涵建立项目品牌持续的影响力建立项目品牌持续的影响力【核心策略思考】【核心策略思考】整合推广策略整合推广策略80房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 【核心策略思考】【核心策略思考】整合推广策略整合推广88、策略一、【江月湾】项目形象整合一、【江月湾】项目形象整合1 1、虽然分期开发，但地块整地、住宅与商业物业在形象上进行整合推广。、虽然分期开发，但地块整地、住宅与商业物业在形象上进行整合推广。2 2、项目名称、项目名称“江月湾江月湾”予以保留，并充分挖掘其文化内涵进行创意表现延展。予以保留，并充分挖掘其文化内涵进行创意表现延展。3 3、小区内道路、广场、景点、配套以带有浓郁中国文化底蕴的名字命名、小区内道路、广场、景点、配套以带有浓郁中国文化底蕴的名字命名（待后专案提交）。（待后专案提交）。4 4、按照我司的统一策划及创意设计，导入全新的项目视觉形象识别（、按照我司的统一策划及创意设计，导入全新89、的项目视觉形象识别（VIVI）系统，并在现场内外环境包装上做足文章。系统，并在现场内外环境包装上做足文章。81房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 q项目形象定位项目形象定位东江西岸东江西岸 世界别墅大观园世界别墅大观园东莞东莞 水岸名墅水岸名墅“世界之窗世界之窗”20 20万私家领地，万私家领地，365365天尊贵生活天尊贵生活一、【江月湾】项目形象整合一、【江月湾】项目形象整合8290、房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 1 1、从竞争的角度考虑：、从竞争的角度考虑：建立差异化的品牌形象，从竞争激烈的市场脱颖而出。2 2、从推广的角度考虑：、从推广的角度考虑：大盘的开发销售周期长，需要强有力的品牌形象支撑，且前期整体项目品牌形象的建立及推广可为后续项目推广打下基础，“借力使力”。3 3、从传播及节省费用的角度考虑：、从传播及节省费用的角度考虑：鲜明统一的品牌形象，能91、形成良好的识别性，达成事半功倍的传播效果。q为什么要建立品牌形象？为什么要建立品牌形象？一、【江月湾】项目形象整合一、【江月湾】项目形象整合83房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 4 4、从利益实现的角度考虑：、从利益实现的角度考虑：品牌BRAND就是附加价值，品牌形成的过程就是售价走高、利益实现的过程。5 5、从市场的角度考虑：、从市场的角度考虑：鲜明的品牌形象，是最佳的沟通桥梁，92、能极快获得浪费者/市场的认同。6 6、从企业的角度考虑：、从企业的角度考虑：项目品牌形象的建立及传播，可与开发商企业品牌成长形成良性互动。通过做项目品牌提升企业品牌，是一个现实的手段。例证：深圳“卓越地产卓越地产蔚蓝海岸蔚蓝海岸”兰江地产兰江地产天骄华庭天骄华庭 梅州鸿艺集团梅州鸿艺集团未未来之城来之城q为什么要建立品牌形象？为什么要建立品牌形象？一、【江月湾】项目形象整合一、【江月湾】项目形象整合84房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团93、圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 二、【江月湾】推广概念整合二、【江月湾】推广概念整合（一）关于项目命名：（一）关于项目命名：“江月湾江月湾”我司认为：本项目现有名称我司认为：本项目现有名称“江月湾江月湾”是一个非常好的命名，理由如下：是一个非常好的命名，理由如下：1 1、三字名，简洁明了，易念易记易传播。、三字名，简洁明了，易念易记易传播。2 2、“江江”、“月月”同属美好的事物，易引起美好的联想。同属美好的事物，易引起美好的联想。3 3、富含中国传统文化底蕴及内涵，充满诗情画意与闲情逸趣。、富含中国传统文化底蕴及内涵，充满诗情画意与闲情逸趣。4 4、体现本项目的自然环94、境特征。、体现本项目的自然环境特征。5 5、透现悠闲、安逸、舒缓、和谐的至高生活境界，与项目形象定位非常切合。、透现悠闲、安逸、舒缓、和谐的至高生活境界，与项目形象定位非常切合。85房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 （二）项目推广名建议：（二）项目推广名建议：在实际宣传推广中，我司建议使用企业与项目的联名，即：在实际宣传推广中，我司建议使用企业与项目的联名，即：【东江【东江 江月湾95、】江月湾】诠释：1、“东江”是开发商品牌，两名联动出现，可同步传播企业品牌与项目品牌，可谓“一箭双雕”。例证：万科地产。2、“东江”亦是东莞母亲河的名称，两名联用可点明本项目的地理位置及自然环境特征：江畔亲水物业。3、此联名与标志设计稿形成固定组合，成为项目推广中一个最重要、最基础的视觉识别符号。二、【江月湾】推广概念整合二、【江月湾】推广概念整合86房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策96、划 二、【江月湾】推广概念整合二、【江月湾】推广概念整合 主推广告语之一主推广告语之一 “东江故事西江月东江故事西江月”1、简洁大器，形式感强，琅琅上口，易记易传播；2、将项目名江月湾、发展商品牌东江有机关联；3、西江月是一个词牌名，极富文化韵味，并寓意着“东江”、“东江物业”的故事就象一首词，隽永，耐品；4、情节化，故事化，极富悬念感与人文气息，吸引人；5、语义跌宕起伏，不流于平淡，赋予了项目鲜明的个性特色；6、能与项目相关卖点与推广概念很好地结合，做系列出彩的创意表现。87房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 97、2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 主推广告语之二主推广告语之二 “江上风清，月下花明江上风清，月下花明”诠释：简洁工整的对仗句，描绘出一幅世外桃源般的曼妙生活情景 体现项目的自然环境特征，喻示江月湾的生活，就是这般的浪漫与诗意！二、【江月湾】推广概念整合二、【江月湾】推广概念整合88房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuany98、uan.tv 住宅地产营销策划 反衬式七字句，节奏感强，琅琅上口，突现项目环境特征，且富含亲和力与人情味。主推广告语之三主推广告语之三 “江月有情江月有情家无价家无价”二、【江月湾】推广概念整合二、【江月湾】推广概念整合89房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 二、【江月湾】推广概念整合二、【江月湾】推广概念整合主推广告语之四主推广告语之四 “东江畔，江月湾东江畔，江月湾”1、重复强调99、项目品牌名；2、项目与发展商的关联清晰了然；3、点明项目的地理位置与环境特征；4、具亲和力，简洁易记，朴实自然。90房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 突出项目的尊贵档次与环境/规划特色。主推广告语之五主推广告语之五 “私家领地，亲水美宅私家领地，亲水美宅”二、【江月湾】推广概念整合二、【江月湾】推广概念整合91房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材100、）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 “世界别墅大观园世界别墅大观园”突出项目尊贵档次与规划定位特色。主推广告语之六主推广告语之六二、【江月湾】推广概念整合二、【江月湾】推广概念整合92房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 二、【江月湾】推广概念整101、合二、【江月湾】推广概念整合文案风格文案风格平和，隽永。平和，隽永。婉约而不失气度，从容而不失力度。婉约而不失气度，从容而不失力度。内敛中透出明朗与豪气。内敛中透出明朗与豪气。93房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 广告文脉广告文脉精彩精彩“三点三点”之一：之一：“故故 事事”故事，故园，故人；故事，故园，故人；寻家的故事，生活的情节，创业的历程，情感的流浪，心灵的归依；寻家的故事，102、生活的情节，创业的历程，情感的流浪，心灵的归依；东江的故事东江的故事，“TOWN LIFE”TOWN LIFE”的故事；的故事；江月湾的故事，水的故事，石头的故事，一草一木的故事江月湾的故事，水的故事，石头的故事，一草一木的故事东江的故事，东江的故事，道道滘滘的故事的故事，东莞的传奇，东莞的传奇二、【江月湾】推广概念整合二、【江月湾】推广概念整合94房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划103、 有底蕴的东西总有有底蕴的东西总有“故事故事”有有“故事故事”的东西才恒久耐品的东西才恒久耐品有文化的地方总有有文化的地方总有“故事故事”有故事的地方，才更值得停靠有故事的地方，才更值得停靠 东江东江江月湾，构筑江月湾，构筑500500个幸福家庭的故事！个幸福家庭的故事！（可升华为发展商的开发理念）二、【江月湾】推广概念整合二、【江月湾】推广概念整合95房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销104、策划 二、【江月湾】推广概念整合二、【江月湾】推广概念整合广告文脉广告文脉精彩精彩“三点三点”之二：之二：“情情 结结”他乡，家乡，亲人，知交；他乡，家乡，亲人，知交；似曾相识的地方，似曾相识的人，似曾相识的柔情，似曾相识的生活；似曾相识的地方，似曾相识的人，似曾相识的柔情，似曾相识的生活；相近的经历，一样的向往，相同的选择；相近的经历，一样的向往，相同的选择；东江情结，故园情结，家的情结，城市情结，自然情结，东江情结，故园情结，家的情结，城市情结，自然情结，生活情结生活情结 96房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总105、监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 二、【江月湾】推广概念整合二、【江月湾】推广概念整合广告文脉广告文脉精彩精彩“三点三点”之三：之三：“风风 景景”360360度全景观，山景、河景、园景、街景；度全景观，山景、河景、园景、街景；自然之景，城市之景，人文之景；自然之景，城市之景，人文之景；美丽的水乡，和谐的社区，动人的情景；美丽的水乡，和谐的社区，动人的情景；家里的风景，窗外的风景，四季的风景；家里的风景，窗外的风景，四季的风景；眼中的风景，心里的风景眼中的风景，心里的风景97房地产策划大全名企106、历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 视觉表现风格视觉表现风格人物化、生活化、场景化。人物化、生活化、场景化。表现形式表现形式中国传统淡墨山水中国传统淡墨山水/水彩画水彩画/印象派画风格作表现。印象派画风格作表现。三、【江月湾】形象推广三、【江月湾】形象推广98房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年107、鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 平面设计元素平面设计元素有意境，有品味有意境，有品味水岸风情生活的体现（选取最具代表性的经典元素）水岸风情生活的体现（选取最具代表性的经典元素）色彩淡雅而不刺目，饱和而不沉重色彩淡雅而不刺目，饱和而不沉重体现大型成熟社区的环境优势、社区文化底蕴等体现大型成熟社区的环境优势、社区文化底蕴等三、【江月湾】形象推广三、【江月湾】形象推广99房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观108、规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 LOGOLOGO组合组合 “第一品牌形象识别符号第一品牌形象识别符号”视觉传达视觉传达三、【江月湾】形象推广三、【江月湾】形象推广100房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 三、【江月湾】形象推广三、【江月湾】形象推广LOGOLOGO组合组合 “第一品牌形象识别符号第一品牌形象识别符号”101房109、地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 三、【江月湾】形象推广三、【江月湾】形象推广LOGOLOGO组合组合 “第一品牌形象识别符号第一品牌形象识别符号”102房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 110、住宅地产营销策划 部分部分VIVI应用延展（办公事务用品）应用延展（办公事务用品）项目现场包装项目现场包装（见后附创意设计稿）（见后附创意设计稿）三、【江月湾】形象推广三、【江月湾】形象推广视觉延展视觉延展 103房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 104房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中111、国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 105房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 106房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuany112、uan.tv 住宅地产营销策划 107房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 四、关于入市推广时机四、关于入市推广时机考虑要素考虑要素q区域性房地产市场供求规律（尤其是区域性房地产市场供求规律（尤其是“需求需求”的规律，也即通常所说的的规律，也即通常所说的“销售旺季销售旺季”）；）；q项目本身的开发建设周期；项目本身的开发建设周期；q各项销售硬件各项销售硬件/软件可到位的时机；软件可到位113、的时机；q有无可资利用的具炒作意义的重大社会事件有无可资利用的具炒作意义的重大社会事件/话题作为市场切入点。话题作为市场切入点。108房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 建建 议议 2004 2004年年5 5月中旬开始认购，月中旬开始认购，2004 2004年年6 6月中旬公开发售。月中旬公开发售。四、关于入市推广时机四、关于入市推广时机109房地产策划大全名企历年案例 2010房114、产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 有利点有利点1 1、以东莞房地产春交会为契机开盘，是一个较好的露脸、以东莞房地产春交会为契机开盘，是一个较好的露脸机会。机会。2 2、下半年是、下半年是传统的购房旺季，市场有效需求达到最大化，利用上半年上市传统的购房旺季，市场有效需求达到最大化，利用上半年上市可以有效积累客户资源、探索市场反馈，为旺季强销作铺垫；可以有效积累客户资源、探索市场反馈，为旺季强销作铺垫；3 3、全面推广前各115、项准备工作基本可以做到位；、全面推广前各项准备工作基本可以做到位；4.4.届时项目地块形象初现，届时项目地块形象初现，7-87-8栋现楼示范单位姿态，对不放心购买期楼的栋现楼示范单位姿态，对不放心购买期楼的当地客户来说，无疑是一大信心支撑；当地客户来说，无疑是一大信心支撑；四、关于入市推广时机四、关于入市推广时机110房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 5 5、通过开盘前适量的铺垫与116、炒作，可以更好地培育市场期待感，并最终控制、通过开盘前适量的铺垫与炒作，可以更好地培育市场期待感，并最终控制市场，为项目一炮走红创造了可能；市场，为项目一炮走红创造了可能；6 6、据了解，片区内另有两三个新盘意欲在近期动工、年末开盘，虽然在目标、据了解，片区内另有两三个新盘意欲在近期动工、年末开盘，虽然在目标客户层面上有所区别，但仍不失是本项目的一大威胁。本项目作为区域内首客户层面上有所区别，但仍不失是本项目的一大威胁。本项目作为区域内首个地产项目，提前面市可避开与之正面交锋，并抢占先机力拔头筹，喝上道个地产项目，提前面市可避开与之正面交锋，并抢占先机力拔头筹，喝上道滘房地产市场的滘房地产市场117、的“头啖汤头啖汤”！四、关于入市推广时机四、关于入市推广时机111房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 建议以建议以全方位包装过的地块全方位包装过的地块+数栋示范现楼形象数栋示范现楼形象入市。入市。总体规划方案（图）确定；总体规划方案（图）确定；部分样板环境（园林主体）完工；部分样板环境（园林主体）完工；小区主要配套（会所等）可展示；小区主要配套（会所等）可展示；小区内主要道路成形；小118、区内主要道路成形；待售地板位置待售地板位置/面积划分清楚；面积划分清楚；现场内外包装全部到位。现场内外包装全部到位。五、关于入市推广姿态五、关于入市推广姿态112房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 1 1、价格制定与执行一定要与购房者的心理价位拉开距离，使其感觉、价格制定与执行一定要与购房者的心理价位拉开距离，使其感觉“物超所值物超所值”。需从项目形象塑造及置业观念引导上做到位；。需119、从项目形象塑造及置业观念引导上做到位；2 2、在升价空间较小的情况下，应通过提升项目品牌内涵、控制后续、在升价空间较小的情况下，应通过提升项目品牌内涵、控制后续物业综合开发成本来保证开发利益，并消除客户对现行价格的抗拒物业综合开发成本来保证开发利益，并消除客户对现行价格的抗拒心理；心理；3 3、开市价低开高走，体现物业价值、开市价低开高走，体现物业价值/综合质素的攀升及因应客户预综合质素的攀升及因应客户预期期“升值升值”的心理；的心理；4 4、采用与项目均价相差较大的起价，达到迅速启动市场的目的、采用与项目均价相差较大的起价，达到迅速启动市场的目的。五、关于价格五、关于价格113房地产策划大全120、名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 根据项目实际工程进度，结合本项目具体情况及当地房地产市场消费特点，根据项目实际工程进度，结合本项目具体情况及当地房地产市场消费特点，综合考虑发展商资金回笼的现实需求，我们将【江月湾】项目销售推广周期综合考虑发展商资金回笼的现实需求，我们将【江月湾】项目销售推广周期设定为设定为1212个月，即自个月，即自20042004年年6 6月月20052005年年6 6月。121、月。以以1 1期项目期项目6 6月中旬开盘为一核心时间点来考虑，我司将月中旬开盘为一核心时间点来考虑，我司将1 1期项目在今年期项目在今年春节前的营销推广划分为如下几个阶段，并以务实的态度提出各阶段营春节前的营销推广划分为如下几个阶段，并以务实的态度提出各阶段营销推广主题及计划安排。销推广主题及计划安排。五、营销推广阶段划分五、营销推广阶段划分114房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划122、 第一阶段：第一阶段：5 5月份以前月份以前 市场铺垫期市场铺垫期第二阶段：第二阶段：5 5月中旬月中旬-6-6月中旬月中旬 内部认购期（全面预热与前期造势）内部认购期（全面预热与前期造势）第三阶段：第三阶段：6 6月中旬月中旬99月中旬月中旬 开盘试销期开盘试销期/调整期调整期第四阶段：第四阶段：9 9月中旬月中旬1111月月3030日日 正式强销期正式强销期第五阶段：第五阶段：1212月月1 1日日11月底月底 （春节前）持续期，节前二次强销（春节前）持续期，节前二次强销五、营销推广阶段划分五、营销推广阶段划分115房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）123、2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 第一阶段：第一阶段：5 5月份以前月份以前 市场铺垫期市场铺垫期目标：分两个阶段做市场铺垫。目标：分两个阶段做市场铺垫。以发展商（企业）前期炒作、片区炒作为重点，项目点到为止。以发展商（企业）前期炒作、片区炒作为重点，项目点到为止。主题：主题：第一阶段：软文第一阶段：软文“东莞东江，楼市东莞东江，楼市黑马黑马”专访专访“东江故事东江故事”系列系列（企业背景）专家研讨专家研讨/炒作炒作“亲水别墅：东莞楼市软胁亲水别墅：东莞124、楼市软胁”（引导性炒作）（引导性炒作）第二阶段：新闻第二阶段：新闻“道滘变了道滘变了”（片区住宅发展态势炒作）专栏专栏“5月东江”（东江西畔的变化，东江物业的变化）软文软文“东江物业，能否改写东莞楼市？东江物业，能否改写东莞楼市？”形式：形式：报纸软文报纸软文/行业专栏，电视专题片，人物专访，新闻报道等行业专栏，电视专题片，人物专访，新闻报道等五、营销推广阶段划分五、营销推广阶段划分116房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.125、tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 第二阶段：第二阶段：5 5月中旬月中旬-6-6月中旬月中旬 内部认购期（全面预热与前期造势）内部认购期（全面预热与前期造势）目标：点到为止、恰到好处地传播项目认购及开盘信息，营造市场悬念；目标：点到为止、恰到好处地传播项目认购及开盘信息，营造市场悬念；亲和力的建立，置业观念的引导（通过目标客户的置业故事体现）；亲和力的建立，置业观念的引导（通过目标客户的置业故事体现）；积累客源，为轰动性开盘热销作铺垫。积累客源，为轰动性开盘热销作铺垫。主题：研讨会主题：研讨会“中国园林文化与中国人的居住情结中国园林文化与中国人的居住情结”新新 闻闻“东江物业，到东江西126、岸烧了一把火东江物业，到东江西岸烧了一把火”新闻发布会新闻发布会“东莞首席国际级别墅东莞首席国际级别墅SHOWWSHOWW即将上演即将上演”“东江故事东江故事”系列系列（针对道滘籍在外滘籍在外工作创业客户/侨胞）形式：报纸软文；专栏征文；新闻炒作；研讨会形式：报纸软文；专栏征文；新闻炒作；研讨会营销配合：内部认购，诚意金地块优选登记活动；开盘各项准备。营销配合：内部认购，诚意金地块优选登记活动；开盘各项准备。五、营销推广阶段划分五、营销推广阶段划分117房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告127、年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 第三阶段：第三阶段：6 6月中旬月中旬9月中旬月中旬 开盘试销期开盘试销期/调整期调整期目标：开盘期强势建立项目目标：开盘期强势建立项目“东莞首席水岸美墅东莞首席水岸美墅”形象；形象；项目特色项目特色/促销信息全面展示及传播；全新生活方式的引导；促销信息全面展示及传播；全新生活方式的引导；消化前期意向客户。消化前期意向客户。主题：主题：系列开盘广告系列开盘广告/系列形象广告系列形象广告 生活杂志生活杂志 一品东江一品东江/江畔生活江畔生活 TownlifeTownlife在东莞在东莞 开128、盘活动开盘活动 “我爱东莞母亲河我爱东莞母亲河东江东江”大型公关活动大型公关活动 形式：形式：大型主题开盘活动；报纸大型主题开盘活动；报纸/电视形象广告；户外广告，宣传推广物料等。电视形象广告；户外广告，宣传推广物料等。营销配合：开盘日集中选地认购活动，参观示范环境及示范单位，签订认购协议。营销配合：开盘日集中选地认购活动，参观示范环境及示范单位，签订认购协议。中秋节主题促销活动。中秋节主题促销活动。五、营销推广阶段划分五、营销推广阶段划分118房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房129、地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 第四阶段：第四阶段：9 9月中旬月中旬1111月月3030日日 正式强销期正式强销期目标：项目形象巩固、丰满与提升；项目系列优势、卖点的全面诉求；目标：项目形象巩固、丰满与提升；项目系列优势、卖点的全面诉求；全新生活方式的引导；客户层面的深化挖掘。全新生活方式的引导；客户层面的深化挖掘。主题：策划小规模主题：策划小规模/高规格的活动，邀请准客户参与。高规格的活动，邀请准客户参与。“今年国庆买别墅今年国庆买别墅”国庆促销活动，大炒特炒本项目的价格优势。国庆促销活动，大炒特炒本项目的价格优势。电视电130、视合办相关文艺栏目或赞助电视剧场（待定）合办相关文艺栏目或赞助电视剧场（待定）公关公关“共建美好水乡共建美好水乡道滘道滘”面向社会公开征询意见活动面向社会公开征询意见活动推广形式：报纸系列卖点广告推广形式：报纸系列卖点广告/软文软文/专栏，电视形象专栏，电视形象/专栏；专栏；户外广告，宣传物料，辅助性活动等户外广告，宣传物料，辅助性活动等。五、营销推广阶段划分五、营销推广阶段划分119房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tu131、anyuan.tv 住宅地产营销策划 第五阶段：第五阶段：1212月月1日日1月底月底 （春节前）（春节前）持续期，节前二次强销持续期，节前二次强销目标：项目形象巩固与提升；项目优势、卖点的全面诉求；全新生活方式的引导；地块存目标：项目形象巩固与提升；项目优势、卖点的全面诉求；全新生活方式的引导；地块存 量单位的大力促销。量单位的大力促销。推广主题：报纸推广主题：报纸/电视电视贺年广告贺年广告 元旦专题促销元旦专题促销“2005“2005，国际级美墅为您量身定做，国际级美墅为您量身定做”特定地块单位现场拍卖（竞买）活动。特定地块单位现场拍卖（竞买）活动。推广形式：新年促销活动；入伙活动；春节前132、贺年促销活动；各类媒体广告等。推广形式：新年促销活动；入伙活动；春节前贺年促销活动；各类媒体广告等。五、营销推广阶段划分五、营销推广阶段划分120房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 （一）现场包装（一）现场包装现场包装的目的现场包装的目的提升项目整体形象，展示项目档次与特色，强化销售氛围，营造推广声势，提升项目整体形象，展示项目档次与特色，强化销售氛围，营造推广声势，最终最终赋予地块133、更高的附加价值！赋予地块更高的附加价值！五、主要营销推广手段五、主要营销推广手段121房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 （二）现场包装之（二）现场包装之围墙围墙主题：主题：之一：之一：LOGOLOGO组合（含市场定位语）组合（含市场定位语）东莞首席高尚纯水岸别墅东莞首席高尚纯水岸别墅之二：江月湾之二：江月湾国际名墅大观园国际名墅大观园之三：江月湾之三：江月湾东江美景贵宾席东江美景贵134、宾席之四：水岸美墅之四：水岸美墅量身定做量身定做之五：东江西岸之五：东江西岸高尚人家高尚人家之六：之六：120120万万 轻松入主豪华别墅轻松入主豪华别墅五、主要营销推广手段五、主要营销推广手段122房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 （二）现场包装之（二）现场包装之围墙围墙主题：主题：之七：之七：2020万私家领地万私家领地365365天贵族生活天贵族生活之八：之八：2 2万亚热带135、水景园林万亚热带水景园林80008000休闲商业配套休闲商业配套之九：至尊私家领地之九：至尊私家领地高尚生活特区高尚生活特区 之十：享受名牌物管之十：享受名牌物管成就尊崇生活成就尊崇生活说明：每段围墙均加发展商说明：每段围墙均加发展商/代理商代理商/热线电话热线电话建议：用地北侧、东侧、南侧全部架建议：用地北侧、东侧、南侧全部架3838米围墙。米围墙。五、主要营销推广手段五、主要营销推广手段123房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 136、www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 （三）现场包装之（三）现场包装之销售中心销售中心位入用地南侧中部主入口内的会所，是需先期建成的重要小区配套，位入用地南侧中部主入口内的会所，是需先期建成的重要小区配套，在销售期会所底层可作为销售中心使用。在销售期会所底层可作为销售中心使用。销售中心的包装：销售中心的包装：A A、销售中心方位导示牌销售中心方位导示牌B B、门楣门楣/外广场包装外广场包装C C、接待外背景形象墙接待外背景形象墙D D、形象展板形象展板E E、室内室内POPPOP吊旗吊旗F F、各类功能导示牌各类功能导示牌（具体内容根据实际情况确定）。（具体内容根据实际情况确定）。137、五、主要营销推广手段五、主要营销推广手段124房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 （四）现场包装之（四）现场包装之示范单位示范单位建议将中部地块作为样板地块，建建议将中部地块作为样板地块，建7-87-8套世界各地不同风格别墅样板。套世界各地不同风格别墅样板。功能：作为示范单位，做直观的别墅生活展示。功能：作为示范单位，做直观的别墅生活展示。要求：从整体到局部，一定要做得非常精致，展示138、出一种当地人闻所未要求：从整体到局部，一定要做得非常精致，展示出一种当地人闻所未闻、见所未见的新生活模式，让看房者感同身受、直观体验真实的别墅闻、见所未见的新生活模式，让看房者感同身受、直观体验真实的别墅住家感觉。住家感觉。五、主要营销推广手段五、主要营销推广手段125房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 （四）现场包装之（四）现场包装之示范单位示范单位示范单位的包装：除在装修装饰及家139、私示范单位的包装：除在装修装饰及家私/物品陈设方面做精到外，物品陈设方面做精到外，还要做适当的宣传物料包装：还要做适当的宣传物料包装：A A、示范单位导示牌示范单位导示牌B B、示范单位户型说明牌示范单位户型说明牌C C、示范单位特色说明牌示范单位特色说明牌D D、功能区标识功能区标识五、主要营销推广手段五、主要营销推广手段126房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 （五）现场包装之（140、五）现场包装之看楼路线看楼路线从人流进入工地现场的各个路口，至销售现场及示范单位的所有路段，都要从人流进入工地现场的各个路口，至销售现场及示范单位的所有路段，都要考虑适当的现场包装，以营造热烈氛围、展示项目形象并引导人流。考虑适当的现场包装，以营造热烈氛围、展示项目形象并引导人流。A A、灯杆旗灯杆旗B B、彩旗彩旗C C、飘空汽球飘空汽球D D、条幅条幅E E、路牌及导示系统路牌及导示系统（主题内容略）（主题内容略）五、主要营销推广手段五、主要营销推广手段127房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国141、房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 五、主要营销推广手段五、主要营销推广手段（六）现场包装之（六）现场包装之大型工地现场广告牌大型工地现场广告牌之一：之一：东江江月湾东江江月湾东莞高尚亲水别墅首席东莞高尚亲水别墅首席江畔风清，月下花明江畔风清，月下花明 画面：笔触简约、意境深远的淡墨山水画面：笔触简约、意境深远的淡墨山水128房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集142、 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 之二：之二：东江江月湾东江江月湾东莞高尚亲水别墅首席东莞高尚亲水别墅首席东江故事西江月东江故事西江月（六）现场包装之（六）现场包装之大型工地现场广告牌大型工地现场广告牌五、主要营销推广手段五、主要营销推广手段129房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 生活手册生活手册江畔生活杂志江畔生活杂志/一品东江或一品东江或Townlif143、eTownlife白皮书白皮书 展示原汁原味的江畔亲水美墅风情生活展示原汁原味的江畔亲水美墅风情生活海报海报/折页折页东莞东莞 打开滨江生活之窗打开滨江生活之窗直邮物料直邮物料 实用性强的精美记事周历，主题：实用性强的精美记事周历，主题：“江月湾江月湾-20-20万平米私家领地万平米私家领地365365日江南情怀日江南情怀”促销礼品促销礼品 手绘本世界各地风情别墅有奖明信片手绘本世界各地风情别墅有奖明信片/邮册邮册其其 它它 按实际需要规划制作按实际需要规划制作五、主要营销推广手段五、主要营销推广手段（七）宣传物料（七）宣传物料130房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云144、（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 主题示范（详见阶段推广策划）主题示范（详见阶段推广策划）“东江物业，东莞地产黑马东江物业，东莞地产黑马”/“”/“东江故事东江故事”（连载式软文炒作）推广前期作市场铺垫，先炒发展商，再热项目。推广前期作市场铺垫，先炒发展商，再热项目。“TownlifeTownlife文化与中国人的居住情结文化与中国人的居住情结”研讨会研讨会“我爱道滘我爱道滘”万人签名公益活动万人签名公益活动五、主要营销推广手段五、主要营销145、推广手段（八）造势（八）造势/炒作炒作131房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 说明：根据项目推广具体需求及发展商投放预算而定。说明：根据项目推广具体需求及发展商投放预算而定。1 1、印刷类宣传品：、印刷类宣传品：含楼书、折页/户型单张、海报、广东专送DM等2 2、户外广告：、户外广告：含城区干道口及城区至道滘路段高速公路大型广告牌3 3、现场包装：、现场包装：含售楼中心包装、示范单146、位/环境、工地现场包装及周边主干道/小区内部看楼动线等处，也即“三点一线”形象包装。4 4、住户中短途专线车、园内专车、看楼专车车体广告住户中短途专线车、园内专车、看楼专车车体广告5 5、推广物料：、推广物料：含VI系统中事务用品系列、促销用品/礼品系列等五、主要营销推广手段（汇总）五、主要营销推广手段（汇总）132房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 6 6、外展场推广：、外展场推广147、：含房交会展示、节假日闹市区分展点、媒体新闻发布会（专题推介会）等7 7、媒体广告：、媒体广告：含电视形象广告、专题片（广告杂志）、电视剧场/字幕广告；报纸形象广告/卖点广告/促销广告等8 8、系列活动规划：、系列活动规划：含认购日、封顶日、开盘日、入伙日活动；各种节日促销/公关活动9 9、其它实效营销推广手段：、其它实效营销推广手段：如利用业主口碑传播、专题营销、团买公关等五、主要营销推广手段（汇总）五、主要营销推广手段（汇总）133房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规148、划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 1 1、策略思想、策略思想 以硬性广告为旗帜主导走向，以新闻炒作及软性广告为烘托，坚持以地盘包装及户外广告为主力媒体，投放一定数量的广告。以区域性媒体和流动性媒体为呼应，以全局性媒体为主导。以最省钱的方式达到最大的宣传效果。结合整体营销方案，广告投放量采用推广分期和分区间集中投放，中间休整期（年节）以衍生性推广、调节或维系性炒作为主。以较高姿态入市，强势推广。六、六、媒介组合及发布策略媒介组合及发布策略134房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集149、 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 2 2、媒体运用法则、媒体运用法则在开盘期、重大活动时及推广节点上用大区域媒体，其他时段做好现场在开盘期、重大活动时及推广节点上用大区域媒体，其他时段做好现场包装和区域性媒体。包装和区域性媒体。硬性媒体选择强调发行量大（或收视率高）、覆盖面广和到达率高的。硬性媒体选择强调发行量大（或收视率高）、覆盖面广和到达率高的。六、六、媒介组合及发布策略媒介组合及发布策略135房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）201150、0最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 3 3、媒体组合、媒体组合主流媒体选择东莞有线电视台、广州日报、南方都市报等；主流媒体选择东莞有线电视台、广州日报、南方都市报等；结合现场包装、户外广告、内结合现场包装、户外广告、内/外部公关促销进行推广。提高广告信息到达率。外部公关促销进行推广。提高广告信息到达率。4 4、阶段性媒体组合、阶段性媒体组合A A广告预热期广告预热期以主导媒体东莞有线电视台、广州日报及现场包装进行市场预热炒作，以主导媒体东莞有线电视台、广州日报及151、现场包装进行市场预热炒作，吸引目标群关注，引发购买欲；配合做节假日做外展场展示。吸引目标群关注，引发购买欲；配合做节假日做外展场展示。六、六、媒介组合及发布策略媒介组合及发布策略136房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 B B形象导入期形象导入期开盘前完成全部现场包装、主要宣传印刷品；打电视字幕广告告知开盘；开盘前完成全部现场包装、主要宣传印刷品；打电视字幕广告告知开盘；开盘期在主导152、媒体开盘期在主导媒体东莞有线电视台东莞有线电视台持续发布形象广告、持续发布形象广告、东莞日报东莞日报 广州日报发彩色整广州日报发彩色整版开盘广告及系列主题广告做项目形象。版开盘广告及系列主题广告做项目形象。C C强势推广期强势推广期除上述媒体外，做报纸系列卖点广告，增设城区主干道口大型户外广告牌；现场播放项目专题片；除上述媒体外，做报纸系列卖点广告，增设城区主干道口大型户外广告牌；现场播放项目专题片；网络广告；所有广告形成立体攻势，配合主题活动形成强势冲击，达到强销目的。网络广告；所有广告形成立体攻势，配合主题活动形成强势冲击，达到强销目的。D D修正促销期修正促销期根据不同销售问题针对销售难153、点进行修正。根据不同销售问题针对销售难点进行修正。六、六、媒介组合及发布策略媒介组合及发布策略137房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 5 5、辅助媒体：、辅助媒体：（1）电视电台：东莞广播电台（2）户外媒体：路牌、指示牌、招牌、灯杆旗、彩旗、灯箱等（3）直效媒体：售楼书、室内展板、随报附送的宣传单张等（4）直邮（5）车体：住户中短途专线车、园内专车、看楼专车车体广告（6）广告礼品及154、直效请柬/商业信函等（配合节假日促销或特定推广）六、六、媒介组合及发布策略媒介组合及发布策略138房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 6 6、媒介发布频率：、媒介发布频率：各媒介在广告发布时间和发布频率上穿插呼应、互为补充：多点出击式多点出击式：在导入期，在不同媒体采取试探性发布策略；密集轰炸式：密集轰炸式：公开发售期特别是强销阶段，则采取集中发布策略，即在各 媒介上持续发布广告，以155、便迅速占领市场；长线渗透式长线渗透式：成熟期过后，采取间歇发布的策略，以节省广告费用，保持广告的延续性，起到持续的引导和提醒作用。六、六、媒介组合及发布策略媒介组合及发布策略139房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 谨以此案与各位尊敬的客户友好探讨，谨以此案与各位尊敬的客户友好探讨，感谢各位耐心听稿！感谢各位耐心听稿！并真诚预祝并真诚预祝 江月湾江月湾 引领东莞别墅的引领东莞别墅的“156、东江时代东江时代”！谢谢 谢！谢！140房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 n内容简介：内容简介：n一、包含六大版块内容：研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合全套容量：600GB，海量n二、41个细分栏目全部在内：市调、前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业n三、企业实战（开发商、代理商、广告公司）：世联、万科、中原、中海、博思堂、黑狐、风火n四、157、热点城市（覆盖全国绝大部分地区）：北京、上海、大连、成都、广州、南京、重庆、青岛n五、内容格式：Word、PPT、PDF、Excel、JPG、PSD、CDR、AI、DWG141房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 n郑重承诺：如发现资料内容与本站所列郑重承诺：如发现资料内容与本站所列目录严重不符，无条件退货！全国范围目录严重不符，无条件退货！全国范围送货上门！货到付款！送货上门！货到付158、款！n由于篇幅所限，以下仅列出由于篇幅所限，以下仅列出2010年更新年更新的部分资料的部分资料n如对目录有疑问，可从下面的目录中随如对目录有疑问，可从下面的目录中随机抽取若干资料，联系客服验证！机抽取若干资料，联系客服验证！n更多详情介绍请登陆：更多详情介绍请登陆：n联系QQ：1323556639142房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 2010年沿海赛洛城华北地区市场营销部汇报报告159、-62页 pdf2010年武汉万科城二期营销推广计划-39页 ppt同致行2010年长沙市庄园双河湾项目营销策划报告-133页 ppt尚美佳2010年南昌滨江一号整合推广构想-115页 ppt2010年西安大都市新北城领地未来城营销策略-56页 ppt2010年武汉三金国际鑫城B区营销推广案-101页 ppt2010年海南海口半岛壹号营销策划报告-123页 ppt2010年7月8日青岛保利百合花园案例分析-87页 ppt2010年吉安市水岸名都推广方案-51页 ppt2010年成都交大壹佰栋营销战略纲领-101页 ppt143房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD160、素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 销售管理人员能力发展手册-119页 word房地产销售培训-190页 ppt世联2008年青岛莱钢建设凭海临风销售执行方案-146页 ppt鑫苑2010年8月郑州溪山御府开盘研究浅谈-7页 pdf2010年5月5日某项目开盘工作准备总控表-1页 excel2010年7月某大型知名地产公司销售部写字楼市场培训-66页 ppt中原深圳幸福花园营销执行报告-94页 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