1、大型综合超市建设项目可行性研究报告大型综合超市建设项目可行性研究报告目 录第一章 总论11.1项目名称11.2项目建设单位11.3可研报告编写单位21.4可研报告编制依据21.5研究范围内容21.6项目概况31.7研究结论及建议5第二章 背景及必要性62.1项目提出的背景62.2项目建设的必要性9第三章 需求分析113.1西安市宏观商业市场特点分析113.2西安超级市场发展趋势与前景分析123.3项目区市场调研及分析133.4项目SWOT分析20第四章 建设地址及建设条件214.1建设地址214.2项目建设条件214.3社会经济状况224.4项目地配套条件23第五章 总体方案设计265.1发展2、目标265.2发展定位265.3经营策略305.4项目运营模式32第六章 建设方案设计336.1设计依据336.2建设内容336.3土建方案346.4无障碍设施建设376.5设备方案376.6公用辅助工程40第七章 节能节水517.1设计依据和标准517.2能耗指标计算分析527.3节能措施和效果分析527.4节水和水资源利用54第八章 环境影响分析558.1环保设计依据558.2环境质量现状558.3建设期环境影响分析及防治568.4运营期环境影响分析及防治588.5环境影响评价59第九章 劳动安全与消防609.1安全卫生609.2消防61第十章 项目实施管理与进度安排6410.1项目实施管3、理6410.2项目招投标6510.3项目建设工期与实施进度安排68第十一章 组织机构与人力资源配置6911.1组织机构6911.2人力资源配置7011.3人员培训计划71第十二章 投资估算与资金筹措7212.1 投资估算编制依据7212.2其它工程费用和取费标准7212.3总投资估算7212.4资金筹措74第十三章 财务评价7513.1财务评价依据7513.2财务评价基础数据7513.3财务评价指标的计算7713.4不确定性分析7913.5财务评价综合结论80第十四章 风险分析8214.1风险分析概述8214.2项目风险的防范对策83第十五章 社会效益分析8615.1改变城市面貌，提高城市品位4、8615.2改善投资环境，配合经开区发展步伐8615.3吸纳就业人口，缓解城市就业压力86第十六章 结论与建议8816.1研究结论8816.2建议88附表：财务评价表附图：1、区域位置图；2、项目立面效果图；3、交通示意图；4、停车场平面图。附件：1、营业执照；2、场地证明；3、规划审批证明；4、环境评价；5、交通评价。89第一章 总论1.1项目名称大型综合超市建设项目1.2项目建设单位本项目建设单位为*连锁商业集团股份有限公司。1.3可研报告编制依据1、国家有关部门关于项目可行性研究报告的编制内容要求；2、中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；3、国内贸易发展“十二五”规划；5、4、零售业态分类规范意见（试行）；5、陕西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；6、陕西省“十二五”商务发展规划；7、西安市商贸业“十二五”发展规划；8、西安市商业网点发展规划（20042020）；9、项目建设单位提供的背景资料；10、项目调研收集的有关资料；11、工程咨询报告编制委托书。1.4研究范围内容本报告的工作内容是对大型综合超市建设项目进行可行性研究，具体从项目建设的背景及必要性、市场分析、建设地址和建设条件、项目建设方案、项目涉及的职业安全卫生消防、环境保护、节能与节水、机构设置、人力资源配置与培训、项目管理和实施进度安排、投资估算及资金筹措、财务评价、社会效益分析等方面分别进6、行研究，论证项目实施的可行性。1.5项目概况1.5.1建设地点本项目*，交通极为便利。1.5.2项目业态大型超市1.5.3建设内容及规模本项目为大型综合超市建设项目，项目拟租赁商业楼1-3层区域进行建设，总建筑面积14612.48m2，包括日用百货区、生鲜时蔬区、食品区、服装服饰区及仓储区五部分功能区块，主要建设内容包括：1、日用百货区、生鲜时蔬区、食品区、服装服饰区及仓储区的装修装饰工程。其中日用百货区4708.92m2，生鲜时蔬区2000m2、食品区2951.75m2、服装服饰区2000m2及仓储区2951.78m2；2、购置本项目建设所需设备主要包括储藏设备、运输设备、冷冻设备等共计157、571台（个、套）。本项目建成后，将形成超市营业面积11660.7m2，仓储面积2951.78m2（营业面积及仓储面积均含设备用房、疏散通道、电梯间等辅助用房面积）的经营规模，涵盖大型零售商业所必备的生鲜、时蔬、食品、家化、日用百货、品牌服装等商品结构齐全的大型综合性超市。1.5.4项目建设期限根据本项目的建设内容、项目建设单位的实际情况，建设期限初步安排为6个月，即2012年10月2013年4月。1.5.5投资估算及资金来源本项目估算总投资为1249万元，其中建设投资1099万元，铺底流动资金投资150万元。项目所需资金全部为企业自筹。1.5.6财务评价结论本项目正常运营后，年平均销售收入98、377万元，年平均总成本费用8312万元，年平均利润总额540万元，年平均上缴所得税为135万元，年平均净利润405万元，年平均销售税金及附加525万元。项目总投资收益率为33.74%；项目资本金净利润率25.31%；全部投资财务内部收益率分别为29.13%（所得税前）和23.20%（所得税后），均高于设定的基准率；全部投资财务净现值为1402万元（税前）和972万元（税后）；投资回收期分别为5.34年（所得税前，含建设期1年）和6.09年（所得税后，含建设期1年）。项目盈利能力分析显示本项目财务盈利能力较好；盈亏平衡分析和敏感性分析都显示项目具有一定的抗风险能力。1.6研究结论及建议本项目的9、建设符合国家政策和行业发展规划的要求，能够带动我市大型零售商业的发展，大大改善北城的居住消费环境，改善投资环境，推动零售商业发展及城市建设，还将解决250人的就业问题。项目经济和社会效益分析显示本项目具有良好的经济效益和社会效益。综上所述，本项目是可行的。建议项目建设单位认真做好项目建设前期准备工作，加紧办理相关手续，做好各项组织管理工作，加快工程进度，争取早日建成投入运营，给企业和社会带来更多的效益。第二章 背景及必要性2.1项目提出的背景超级市场是实行敞开式售货，顾客自我服务的零售商店。它的产生被称为继自货商店之后零售生态形式的又一次革命，并大有取代百货商店的地位而成为零售业的主流趋势。自10、1859年美国创立第一家连锁店以来，连锁经营方式已经过了一百多年的发展，成为了世界上商业发达国家零售和服务业的主要经营形式，在零售业中居主导地位。1993年美国社会消费品零售额为10795亿美元，其中连锁经营所带来的销售额占6355亿美元，占总零售额的60%左右，而到1999年已占近75%。在日本，连锁商业虽然起步较晚，但发展速度非常快。1975年连锁销售额仅为4兆日元，而到1996年为16兆日元，增长了4倍。在法国，首都巴黎拥有各类大型连锁综合性超市约180家，销售额占全市销售额的75%。国外发达国家的商业发展历程表明，由于连锁经营充分应用了社会化大生产和专业分工的原理，使商品零售业适应了社11、会经济发展的需要，因而在现代市场经济中具有强大的生命力和巨大的发展潜力，是实现流通产业现代化的有效途径之一。进入20世纪90年代以来，中国的零售业经历了深刻的变革，由原来的偏重数量扩张转向以经营结构调整为重点，带动质量、效益和规模全面增长的发展策略。连锁超市经营方式的成功导入，加速扩大了国内零售市场的容量，社会商品零售总额连续多年保持了10%以上的增长速度，中国的零售市场已经成为世界上发展速度最快、潜力最大的市场。2.1.1符合国家各项规划要求2011年，我国进入十二五发展时期，国家出台“十二五”发展规划，其中关于商贸业提出优化城市综合超市、购物中心、批发市场等商业网点结构和布局，陕西省随即发12、布“十二五”规划，指出加快城市商业广场、特色商业街、商贸聚集区建设，支持便利店、中小超市等社区商业发展。把推动服务业大发展作为经济转型升级的主攻方向，以西安国家服务业综合改革试点为契机，相应开展省级服务业综合改革试点，拓展新领域、发展新业态、培育新热点，推进规模化、品牌化、网络化经营。面向民生、面向生产、面向农村，大力发展物流、金融、信息、研发设计等生产性服务业，加快培育旅游、文化、会展等现代服务业，运用现代技术和经营方式改造商贸、餐饮等传统服务业，打造一批现代服务业聚集区，不断提高服务业的比重和水平。同年，国务院出台国内贸易发展“十二五”规划，规划指出，推进城乡商业服务网络一体化，积极推进商13、业网点规划制定和实施，在城区，鼓励改造提升传统商业中心，引导商业网点合理布局，形成具有综合服务功能和较强辐射能力的消费中心。陕西省“十二五”商务发展规划则提出在大中城市建设若干特色鲜明、带动效应强的美食街、休闲娱乐街、老字号街等服务业集聚创新街区；形成一批创新型服务企业，加快连锁化步伐，加强信息管理和服务系统建设，发展网络定制服务等现代流通方式，促进服务业自主品牌发展。同时，西安市商业网点发展规划（20042020）指出，重点规划期建设和完善二环商业带，围绕土门、小寨、胡家庙、张家堡等地区建设区域商业中心，合理设置一些大型超市、专业店和农副产品、日用商品的批发市场。2.1.2符合国家产业政策要14、求2011年，国家发改委发布了产业结构调整指导目录（2011年本），其中商贸服务业第5条“商贸企业的统一配送和分销网络建设”，其内涵明确了本项目建设属于国家鼓励类行业。综上所述，本项目的建设是对国家及省上政策的积极响应，是对西安市大力发展商贸服务业、形成商业聚集区的必要支撑，是保障商业聚集区快速、稳健发展的重要举措，因此本项目的建设是具有良好的产业和政策背景。2.1.3拟建项目周边同规模、同类型商业竞争较弱在拟建项目3.0km范围内，能对其产生一定竞争的大型超市有“华润（中登店）”和“沃尔玛（赛高街区店）”，鉴于华润（中登店）处于待建状态，沃尔玛（赛高街区店）距离本项目区相对较远，目标客户交叉15、较少，因此片区商业竞争相对较弱，拟建项目的建筑体量远远大于一般中小型卖场的规模，定位档次与管理水平也相对较高，其辐射能力和吸引能力将远远超过项目区周边现有卖场，因此，本项目建成后将会进一步扩张项目单位的竞争实力，促进企业的可持续发展。2.2项目建设的必要性2.2.1促进经开区零售商业的升级调整从世界零售业总的发展趋势来看，60年代，零售业界采取综合型营运，因此，百货公司、大型综合零售势力高涨；70年代，零售业则进入专门化的发展阶段，专门店、连锁店、超市、便利店、自助家庭用品中心、DIY等业态相继发展。而从我国十多年来的零售业发展轨迹来看，20世纪80年代末90年代初，我国零售业中的主力地位业态16、是百货商店，自1995年以后，大型百货商场普遍滑坡，20世纪90年代中期开始，超市成为主力业态。到2002年，中国整个零售市场的份额中，大型综合超市已经占到了一半以上。纵观开发区市场，近几年来，经济不断发展，人口增加迅速，但超级市场、购物广场等配套商业设施严重匮乏，经济的快速发展与低下的商业配套设施之间的矛盾越来越突出，与此同时，沃尔玛、华润万家、人人乐等国内外大卖场纷纷看准时机登陆北开发区，北开发区的零售市场正面临着重大整合。在这场商业大战中，主角即是以连锁经营为主要组织方式的超市、仓储式会员店和专卖店等新兴零售业态，本项目的建设恰好符合该区域的市场发展，将产生显著的示范和带动作用，促进开发17、区零售商业市场的国际化和深层次的整合。2.2.2改善该地段基础设施状况目前该地段周边没有大型购物商场和超市，现有的商业市场和网点设施简陋，配套设施条件极差，住户购物都要走好几公里，严重阻碍了这一地区商业朝着规模化和规范化发展，随着周边众多新建小区的落成，人口逐渐增多，这一矛盾将更为严重，因此，该项目的建设，对缓解该区块购物压力，改善城市基础设施、拉动城市空间起着极为重要的作用。2.2.3成为企业新的经济增长点*集团在国内市场上具有较高的知名度，特别是在西安市场上更是享誉度甚高。目前*集团已经在西安市拥有多家大型综合超市，成果显著，本项目即为*集团在西安继续推进发展计划中的一个，该项目不仅能使项18、目单位加快市场开发的速度，同时也能促进开发区零售业的良性、快速发展。可见，该项目的建设无论是对集团还是对开发区都具有重要的战略意义。第三章 需求分析3.1西安市宏观商业市场特点分析3.1.1经济综合实力增强据西安市统计局有关资料显示，2012年西安市生产总值达到4369.37亿元，全市地方财政一般预算支出597.49亿元，全市固定资产投资完成4243.43亿元，社会消费品零售总额达到2236.06亿元。城镇居民人均可支配收入29982元，人均消费性支出21434元。3.1.2居民消费观念发生改变随着经济发展水平与居民可支配收入的提高，刺激了人们的消费需求，同时也使人们的消费观念发生了巨大的变化19、。食品、饮料烟酒、服装鞋帽、日用品、体育娱乐用品均逐年增加，说明市民的消费结构发生了重大的变化，已经从温饱型消费向心理满足型消费进行了转移。3.1.3成长中的消费力引发西安新一轮商业革命根据西安市“十二五”规划纲要的精神，西安市的城市化进程将出现前所未有的高速发展。与之相矛盾的是，西安古都城市格局的不可改变及城内日益增加的人口压力及交通压力，为缓解矛盾，城市的向外扩张不可避免，因此将加大市郊的城市化建设，大量的人口外迁与城市扩张，都将促使环城墙以外的人口密度大大高于城墙以内，从而带动城墙外商业网点建设的高速发展。3.2西安超级市场发展趋势与前景分析就西安市而言，当前零售业态大致可以细分为百货店20、超级市场、专业店、专卖店、便利店及家居建材店等，其中，百货店、超市依然是主力业态。按照西安市政府提出的进一步扩大对外开放，强化区域性商贸中心地位，推进流通产业现代化进程的要求，结合目前国内商业市场发展状况，今后西安市总的商业零售业发展趋势将继续重点发展超市连锁经营、物流配送等现代化营销方式，综合性超市的行业地位将进一步巩固。由于综合性超市的综合化经营和在民生品上的价格优势；自助式的销售方式和连锁的方式经营；对消费需求的切入点是消费者一般的生活食品和用品，以低廉的价格使消费者得到切实的利益，满足了西安各阶层市民日常购物的基本需求，使得综合性超市在西安的市场持续发展，同时，综合性超市采用现代化的21、组织管理和合理的物流分配，使营业工作快捷准确，减少了中间环节，降低了商品价格，加快了购物的快捷性、便利性，市民可一次性购买到所需的生活用品，适应了社会的快节奏发展，大大方便了人们的生活，使人们在追求生活情趣，追求精神享受的同时，在购物和消费中获得全方位消费体会与感受。所以，超级市场在西安的发展潜力巨大，前景乐观，并将越来越受到人们的欢迎。3.3项目区市场调研及分析3.3.1区域发展现状及人口构成本项目所在区域为新兴经济开发区，周边新建小区较多且均逐步成熟，人口逐渐呈现集中化、密度大趋势，居民收入在西安市平均水平以上，消费潜力较大、需求明显。该区域基本为新建小区、教育及政府企事业单位，居住人员以22、上班族及大中型企业工作人员为主，文化水平素质较高，消费潜力巨大，但由于该区域为新兴开发区，商业设施匮乏，没有能满足于他们的消费场所，其消费力的消化主要依赖于传统商圈。项目区周边小区及人口情况、机构及单位情况详见表3-1、表3-2及图3-1所示。表3-1 项目区周边部分小区及人口统计表序号项目名称地址用途户数人口1中登文景时代凤九路与明光路十字东北角住宅150045002首创国际城经济技术开发区凤城十一路住宅9736292083金源御景华府凤城九路文景路住宅235070504鼎正中央领郡凤城九路住宅275082505城市星钻凤城九路住宅82025506汇通太古城经济技术开发区凤城十路住宅600023、180007海珀斓轩凤九路与文景路十字东北角住宅2718138魏玛公馆凤九路与文景路十字西北角住宅150245069白桦林居经开区凤城八路住宅36001224010白桦林居经开区凤城九路住宅40001200011天朗御湖凤城四路与朱宏路十字住宅540016200112旭景兴园凤城六路与朱宏路十字住宅30001200013华山分厂社区草滩镇华山分厂住宅1049356614长庆未央湖花园未央湖住宅1700578015中国水建二公司朱宏路59号住宅450153016风景御园凤城七路南住宅636190817导弹学院家属院朱宏路东住宅500170018市政府文景小区凤城九路住宅65001950019合计24、51764307102注：本表中仅统计部分小区情况，按照项目区半径1.5km内统计。表3-2 项目区周边机构、单位统计表序号单位名称地址主业员工数量1陕西气象学校未央路102-1号学校3002西北有色金属研究院未央路96号科研4003陕西交通职业技术学院自强西路26号学校10004陕西铁路运输技术学校自强西路28号学校15005陕西送变电工程公司自强西路36号电器制造20006西飞国际凤城一路14号产品销售1007陕西省卷烟材料厂凤城一路11号烟草加工2608陕西超群医药集团凤城一路13号药品制造1209秦祥石油化工有限公司凤城一路20号石化制造10010秦德压缩机厂凤城一路24号压缩机销售125、0011顺通国际凤城一路26号销售代理7012爱丽丝畜牧凤城一路25号畜牧销售9013碧辟佳阳太阳能有限公司文景北路11号太阳能加工15014经热电力文景北路10号电力制造60015嘉志药业有限公司文景北路23号药品制造28016三菱开关电机凤城二路33号电机制造40017陕西蓝海风科技有限公司凤城二路37号电子制造23018中富容器有限公司凤城二路39号容器制造20019华商数码凤城二路41号报纸印刷50020秦川发展科技中心凤城二路43号科研20021海红轴承总厂凤城二路32号轴承制造250022西门子通信凤城二路40号铁路通讯不详23长庆油田采油总厂凤城二路42号采油30024顶益/顶津26、食品有限公司凤城二路26号食品加工60025可口可乐有限公司凤城二路28号食品加工60026西航新石化设备有限公司太华北路376号设备制造26027长安医院经开区文景路17号医疗60028妇幼中心A3区未央路东公用设施15029西安中学B6区凤城五路北教育50030市政府凤城八路行政办公不详3.3.2区域商业发展趋势本项目所在区域为西安市城市中心北移的新兴地区，大部分配套设施仍处于建设及待建状态，商业设施极度匮乏，随着2011年市政府及市委办公地址搬迁至此区域，以及企事业单位在此区域的相继落户，周边人口数量、消费能力、消费层次必将大大提升，加之区域内新建小区众多，随着新建小区的相继落成，商业设27、施严重不足的问题将更为凸显，因此，加快区域内商业配套设施的建设已经刻不容缓。鉴于以上种种，在市民的消费需求呼唤下，项目区配建综合超市这类关系民生的零售商业网店将显得更为迫切。3.3.3项目竞争对手分析西安经济开发区是一个快速发展的新城区，文化、酒店、住宅、商贸、零售商业等产业快速发展。目前经济区综合性超市主要集中在未央路沿线。主要以人人乐（赛高店）和沃尔玛（赛高街区店）为主。考虑人人乐（赛高店）距离本项目较远，不作为本项目主要竞争对手。项目周边范围内仅有沃尔玛（赛高街区店）一家综合超市，另一家超市华润（中登店）还处于待建状态，项目周边居民日常生活消费最近距离是沃尔玛（赛高街区店），其购物距离为28、2.6公里，待华润（中登店）建成后，将成为本项目最主要的竞争对手，因此，本项目建成后所面临的主要竞争对手为沃尔玛（赛高街区店）和华润（中登店），竞争对手具体情况为：第一竞争对手：华润（中登店）位于明光路与凤城九路十字东北角100米，面积12800m2，层数为地下一层；距离本项目800m，目前处于待建状态，建成后为综合性超级市场，包含齐全的生鲜食品、衣食用品等，可以满足消费者中比率最大的中等收入阶层的消费需求。第二竞争对手：沃尔玛（赛高街区店）位于未央路与凤城五路十字西南角，周边小区密集购买力较强。离本项目约2600m。卖场结构良好，为综合性超级市场，包含较为齐全的生鲜食品、衣食用品等，配套设施29、完善，楼层为23层，有地铁出入口，卖场面积约为20000m2。表3-3 项目主要竞争对手基本情况分析表内容华润（中登店）沃尔玛（赛高街区店）地理位置明光路与凤城九路十字东北角未央路与凤城五路十字距本项目位置8002600营业时间8:00-22:30营业面积约20000m2停车场面积有地下停车场经营业态综合性超级市场综合性超级市场经营范围食品、服装、家庭日用杂品、家用电器、玩具、家具、生鲜等（预测）食品、服装、家庭日用杂品、家用电器、玩具、生鲜等经营特点机械化包装，自选式购物机械化包装，自选式购物收银台数量30客流量12000客单价65日销售额预测120万综合竞争能力评价强较强综上所述，本项目的30、主要竞争对手为华润（中登店），考虑本项目与主要竞争对手的经营范围及经营特点多有重合，因此，本项目建成后，将设置超市购物免费班车，并在卖场内引进百货类商品的品牌厅和品牌柜，提升超市购物环境，在装修装潢、布局陈列、设施装备、灯光色彩等视觉形象上进行人性化设计，以凸现本项目的差异化和个性化，与主要竞争对手形成差异化竞争关系，不仅解决周边居民的购物难的问题，同时也为区内商贸及服务业提供新的发展机遇。3.4项目SWOT分析3.4.1优势（Superiority）1、周边待建项目较多，未来人口密集、购买力强，为建立新的商业环境打好基础；2、专业经营策略提供超前的经营理念；3、项目超大规模及自助完善的配套设31、施。3.4.2劣势（Weakness）1、所在区域靠近华润，且距离沃尔玛（赛高街区店）较近，竞争压力大；2、项目周边待建楼盘较多，但进度较为缓慢。 3.4.3机会（Opportunity）该项目处于经开区与大兴新区交汇区域，该地块目前没有在规模、配套设施、经营理念等方面能与本项目相匹敌的大型零售商业设施，在此平台上项目本身需进一步完善发展，使本项目处于区域大型零售商业领袖地位。3.4.4威胁（Threat）在项目区域人口不断聚集、经济不断发展的大环境下，区域内会涌现大量零售商业设施，争夺消费群体。第四章 建设地址及建设条件4.1建设地址本项目位于*，交通极为便利。4.2项目建设条件本项目所在地32、位于西安市北城经济技术开发区，该区处于西安市北门外、城市南北中轴线-未央路两侧，北二环和绕城高速公路之间，由中央商务区、出口加工区、泾渭新城、草滩生态产业园等四个功能园区组成，规划总面积71平方公里。 作为城市新中心的开发区中心区，西安经济技术开发区距西安市老城中心5.5公里，距西安铁路客、货运站5公里，距西安国际航空港仅15分钟车程。本项目所在位置是经开区的中心发展区块，区内已拥有沃尔玛、人人乐、世纪金花、奥斯卡影城等大型商业配套及地铁2号线等交通设施。在建设西安城市新中心的道路上，中心区将继续发展，成为西安新城市中心的焦点区域之一。4.3社会经济状况本项目所在地西安经济技术开发区已成为西安33、市的一个新的经济增长点和投资热点。近几年全区一直保持40%以上的经济增速，名列全市前茅。同时，它作为国务院批准的西部地区国家级开发区，即将设立西北地区唯一的国家级出口加工区。截止目前，开发区已引进各类合同项目299项，总投资234.6亿元人民币，引进外资达13.9亿美元，外资实际到位6亿美元。国家实施西部大开发战略，陕西省、西安市创建“经济强市”和“西部最佳”，是开发区面临千载难逢的历史机遇，开发区已经进入到“二次创业”的历史阶段。 开发区提出了坚持“一个方针”、实现“二个目标”、推动“三个结合”、争创“四个一流”、完成“五大转变”、抓住“六个重点”和实施“七项工程”的新思路。开发区技工贸收入34、到2006年将实现600亿元，2010年更突破1000亿元大关。4.4项目地配套条件4.4.1交通条件1、道路条件本项目位于*。该项目交通影响范围内的路网布局基本呈方格状，项目周边区域主要道路包括民经一路、凤城九路以及朱宏路、凤城十路。其中朱宏路属于城市主要干道，凤城九路和凤城十路属于城市次要干道，特别是项目西侧紧邻的朱宏路为城市主干路，属于西安市北城区域内规划的骨干道路之一。项目东侧的民经一路全段双向四车道，道路宽广，车流量较少，通行状况较好。西侧紧邻的朱宏路为城市南北向主干路，北接北三环南接北二环，是连接北郊与西郊的交通干路，双向八车道，宽7米，两边分设非机动车道，机动车平均小时流量16535、0-2962辆，极端高峰值3156辆。南侧的凤城九路同样为典型的三块板道路断面，全段双向六车道，辅道宽阔，绿化带隔离效果较好，机动车平均小时流量1600-2100辆，极端高峰值2600辆。凤城九路两侧辅道设置占道车位，两条道路均设置非机动车专用道，通行条件较好，交通通行效率较高，很少发生交通拥堵。项目紧邻的路口民经一路凤城九路十字，为城市交通管理岗位，路口渠化科学、合理、完善，信号灯采取多相位管控模式放行，路口标线齐全、规范，标志设置合理有效，十字口均设计有渠化段，南北口均双向八车道（四进四出），东西口均双向六车道。交通通行效率较高，很少发生交通拥堵，均为项目提供了良好的交通条件。2、项目周边36、路网情况及交通状况经过对该项目区域的交通状况考察，分析项目对交通系统服务水平的影响，认为项目建成前后各主要路段交通的负荷度（V/C）变化均不大，服务水平没有明显变化凤城九路的负荷度（V/C）小于0.4即属于A级，朱宏路的负荷度（V/C）大于0.4即属于B级，民经一路的负荷度（V/C）小于0.4即属于A级。对于城市道路交通条件的分析，一般认为道路交通服务水平处于A级和B级，车辆行驶顺畅。随着北城地区路网系统的不断完善，交通设施的改善和更科学的交通管理，将会使民经一路、朱宏路、凤城十路、凤城九路的通行能力与服务水平将有很大提高，我们分析认为该项目产生和吸引的交通量不会对周边路网产生严重影响，不会造37、成道路拥堵。项目建成前后朱宏路-凤城九路、凤城十路十字及民经一路-凤城九路十字交叉口交通负荷（V/C）均大于0.4小于0.6即仍为B级服务水平。可以初步论断该项目的实施并不会对其周边道路系统造成不良的影响。3、公共交通条件根据调查，该项目临近道路公交线路主要有线路6条（238路、163路、214路、235路、900路、900区等）；项目距地铁2号线城市运动公园站仅1.5km，极大方便了路程较远的消费者。项目周边所处的公交系统辐射面较大，强大的公交辐射能力保证了较高聚客能力，为超市运营创造较好外部环境。综上所述，项目地点交通十分便利，可视性极好，道路宽阔，路况较好，将来居民出行尤为方便。该选址较38、为理性，极适合开办大型商场的交通条件，且发展潜力较大。4、停车场条件为了提供较好的交通服务水平，必须配建足够的停车设施，提供便利的交通设施条件，并符合未来交通发展对交通设施的需求。本项目总建筑面积约14612.48平方米，按1.2个车位/百平米计算，机动车停车位应不少于175个。项目停车场位于B1-B2，约350个停车位地面约50个车位，通过最大优化配置可达到500个车位。供本项目顾客使用地下一层200个停车位，顾客凭购物小票可免费停放2小时。因该项目有配套的地下停车场，专人管理，停车场内的通行条件较为宽松，项目配套车位基本满足项目运营的停车需求。5、项目可见高度拟建项目临凤城九路沿街长超过539、00米，靠近朱宏路沿街长超过300米，项目可见度高、召示面好。6、出入口交通组织方案（1）项目出入口交通组织与设施设置该项目南沿凤城九路与主干道朱宏路相连，是顾客的主要出入口，行人可沿地铁凤城九路D出口自由进出商场；项目南侧、北侧东侧均有出入口，方便业主车辆进出地下停车场；顾客车辆、货车由凤城九路进出地面停车场或进入地下停车场。实现车流与人流分离的交通组织方式，使得在出入口处，车辆、行人之间相互干扰较少。（2）项目交通组织方案机动车交通组织顾客车辆、货车由凤城九路进出地面停车场或进入地下停车场。实现车流与人流分离的交通组织方式，使得在出入口处，车辆、行人之间相互干扰较少。非机动车交通组织项目紧40、邻的朱宏路和凤城九路，分别修建专用的非机动车道，施划有机非隔离线，设置了非机动指示标志，通行条件较好。项目中设置有非机动车停放点，为骑自行车、电动车前来的顾客提供了较好的服务。行人交通组织该项目南沿凤城九路与主干道朱宏路相连，是顾客的主要出入口，行人可沿地铁凤城九路的出口自由进出商场，消费者进出便捷。交通组织实现了人流与车流的分离，保障了行人的安全和交通的畅通。图4-2 项目交通组织图综上所述，本项目建成投入使用后，其新增交通量对于周边路网虽有影响，但所产生的影响不明显；且项目机动车和非机动车进出口的设置合理，基本保证人流、车流进出能够拥有较完善畅通的内外部交通环境；项目设计中设置的机动车停车41、位满足项目交通需求。该选址较为理性，极适合开办大型超市的交通条件，且发展潜力较大。4.4.2公用设施条件1、供水条件本项目生活用水由商业楼供水管网直接接入。2、供热条件项目建成后，由*安装中央空调进行集中供热。3、供电及电讯通讯便捷，实现移动通讯和无线寻呼实现境内无缝隙覆盖，电力充实，文化、娱乐、购物、餐饮等服务业配套发展，有线电视传输网覆盖全项目区。第五章 总体方案设计5.1发展目标1、形成西安市经济技术开发区零售商业品种最齐全、种类最多样、配销的市场覆盖面最大的综合性超级市场。2、朱宏路和凤城九路上具有综合购物特征的大型综合超市。5.2发展定位5.2.1商业业态定位鉴于*集团在经营超市领域42、以及在管理方式上处于国内领先地位，并具有多年丰富的经验，本项目选择的业态为综合性超级市场，即将项目建成满足大型零售发展需要，且具有中国特色的集购物、休闲为一体的大型综合性超级市场。5.2.2商品结构定位本项目建成后，将包括约7000-11000个单品（食品、HBA、杂货87%，耐用品和服装占13%），主要商品品种有生鲜、食品、杂货、家居、服装服饰、音箱制品、玩具、办公、家电等，具体详见表5-1所示。表5-1 本项目商品结构表序号分类序号分类一生鲜商品四非食品非技术（2）1奶制品1家用五金2面包2工具3糕点3像制品4自助熟食4游戏及玩具5肉类5体育用品6鱼类6厨房与餐桌用品7冷冻食品7学习办公用43、品8蔬果8清洁整理用品9干果南北货9箱包珠宝二非食品非技术（1）五大众消费品1照相1成品2音像2洗涤菜3家具3美容美发4大家电4清洁护理5小家电5小吃早餐6通讯6饼干三纺织品7饮料烟酒1男装8团购品2儿童用品3内衣装4女装5鞋类6家用纺织品7品牌服饰5.2.3商品品种定位本项目各类商品品种定位如表5-2所示。表5-2 商品品种定位处别品类角色食品类吸引客流并体现卖场的品质生鲜类推动销售并提升卖场的价格形象洗化用品品类丰富性的代表，质量和功能的完美组合家电类补充性的品类，完善整个卖场的商品结构针纺类引进品牌百货，体现时尚的代表以及卖场的差异化5.2.4目标客户定位本项目定位为满足居民衣食住行方方44、面面的生活需求，目标客户主要针对凤城五路凤城十二路之间的常住人口，目标市场定位为：1、专业客户：主要考虑距离本项目3.0km半径内的专业客户，具体包括：企事业单位采购与总务人员；二级批发商与小型非连锁的零售商；餐饮业采购人员；机关团体、公司行号的采购人员；军队、学校、医院等机构的领导与采购及总务人员。2、个人消费者：个人消费者主要考虑为本项目2.0km半径内较有消费能力、有稳定收入的家庭及收入较高的个人（单身贵族）。具体包括：（1）收入较高的青年、有稳定收入的中年女性：她们是本项目的消费主力军。从家庭角色看，她们承担家庭消费的大多数食品和日用生活品的购买；从购买时间看，她们购买频率高且每次购买45、时间相对较长；从购买方式看，她们易受广告和店内各种促销活动影响，购物数量多；从购买范围看，由于她们大多身兼子女、妻子、母亲的三重身份，除了整个家庭的日用消费品外，儿童用品和老年用品也在购买范围之内。（2）中等收入的附近居民：该部分主要考虑本项目周边步行20分钟区域内的居民，他们距离本项目较近，为了追求便利、快捷，多会选择就近购买，以生鲜食品和生活必需品消费为主，是本项目的主要目标顾客。他们追求质量稳定可靠、价格适当的商品，是本项目自有品牌的主力顾客。（3）其他：除此之外，其他距离较远区域的市场虽然购买频率低，但单次购买金额相对较大，是本项目在节假日应该关注的市场。5.2.5功能定位为符合本项目46、的主题定位，满足本项目建成后所拥有的商品结构及商品定位，本项目将划分为日用百货区、生鲜时蔬区、食品区、服装服饰区及仓储区五个功能区块。5.2.6价格定位对于本项目，将从各不同品类选择500余种“高敏感商品”及1200余种“敏感商品”实行有竞争力的价格策略，一般会低于同行竞争者售价的5%10%，其它商品价格策略为：天天实惠、天天低价，保持合理的价格优势系数和价格指数。5.3经营策略将本项目划分为五大功能区块，各功能区块的经营策略详见表5-3所示。表5-3 项目经营策略表功能区块经营策略生鲜时蔬区1、肉类以牛羊肉专柜为主：其次着重引进品牌性冻禽类商品。从价格和分割品项上切入吸引客流。2、海产品价格47、带齐全。首先用鲜活鱼类的低价长期吸引消费者，第二通过冻水产的敏感单品分单品分时段进行低价促销。第三把海干货的品项做全。3、对蔬果产品消费，不间断推出单品推广销售或专题水果销售。4、蔬菜从价格带方面来讲，比较齐全。根据实际情况开设早市商品，做全成品蛋的品项，另外推出加工蔬菜配菜。食品区1、商品和品类丰富齐全，充分满足商圈消费者的多样需求。2、以低端特价商品吸引人气，以中档及潜力商品（如快速消费食品、冷藏保鲜、饮料等）作为商品结构重心及发展重点，以中高档商品（如进口商品、高端粮油调味品、特殊用途商品等）作为吸引高端顾客的特色商品和提升毛利空间的重要手段。3、促销方式多样组合，通过价格促销确立低价或48、最优性价比的形象；以品类促销及厂商独家支持的各种促销活动体现品牌形象和优质商品形象。4、部分品类通过集中化组合陈列体现特色，如：红酒洋酒中心、进口食品专区、婴幼用品区、陕西（及全国）特产区等。5、新品是刺激消费的重要手段。日用百货区1、商品和品类丰富齐全，充分满足商圈消费者的多样需求。2、以优质低价商品吸引人气，以中档及潜力商品（如婴幼、个人护理等）作为商品结构重心及发展重点，突出中高档商品（如进口商品、精品护肤、特殊用途商品等），作为吸引高端顾客的特色商品和提升毛利空间的重要手段。3、促销方式多样组合，通过价格促销确立低价或最优性价比的形象；以品类促销及厂商独家支持的各种促销活动体现品牌形象49、和优质商品形象。4、部分品类通过集中化组合陈列体现特色，如：个人护理中心、面膜中心、进口专区、婴幼专区、护肤中心、洁衣中心等。5、新品是刺激消费的重要手段，在店内尝试实施“新品绿色通道”。6、家电类产品以包销、订制特价商品树立低价形象，吸引人气。以中档及潜力商品作为商品结构重心及发展重点。以中高档合资品牌及时尚数码产品，树立卖场形象，体现定位策略。从而吸引高端顾客同时提升毛利空间。7、家电类产品全面推出多样组合的促销方式。通过品牌厂商周、以旧换新、家电下乡、全场折扣等多种促销方式渲染卖场销售氛围体现促销竞争力。服装服饰区1、商品和品类丰富齐全，充分满足商圈消费者的多样需求。2、以低端特价商品吸50、引人气，以中档及一线商品（如品牌内裤健将、爱莎系列，内衣：三枪、宜而爽，七匹狼袜子等）作为商品结构重心及发展重点，以中高档商品（如品牌男装、啄木鸟皮具、高档饰品等）作为吸引高端顾客的特色商品和提升毛利空间的重要手段。3、促销方式多样组合，通过价格促销确立低价或最优性价比的形象；以品类促销及厂商独家支持的各种促销活动体现品牌形象和优质商品形象。4、部分品类通过集中化组合陈列体现特色，如：休闲运动系列专柜、婴幼用品专柜等。5、新品是刺激消费的重要手段，尝试实施新品汰换时间表。仓储区主要为本项目各功能区块服务，仓库周转次数按照7天/次考虑，以保证各功能区块产品的新鲜性及全新性。5.4项目运营模式本项51、目为大型综合超市，建成后全部为项目单位自营。项目区除熟食、化妆品、珠宝、手表、高级笔、摄影器材等少量商品实行柜台服务以外，其他商品都实行开架销售，顾客自我服务，将在入口处的显眼位置设置大面积的顾客服务中心，集中处理顾客的投诉、疑难咨询和退货；在各商品部显眼位置，张贴各部门主管、员工的照片和姓名等告示牌供咨询；为方便顾客寻找到商品，除主通道、楼梯口有明显指示牌外，次通道也有分类的指示牌、标示牌，指引顾客。商品是本项目建成后的最重要装饰，促销也主要集中在卖场内，除充分利用卖场和商品与顾客交流外，项目单位还将采取一些措施，如：“无障碍退款”的承诺，经常推出促销产品在显眼的货位，场内叫卖、新品品尝、厂52、家促销、拍卖促销等活跃卖场气氛等。第六章 建设方案设计6.1设计依据1、民用建筑设计通则（GB 503522005）；2、民用建筑节能设计标准（JGJ 2695）；3、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）；5、公共建筑节能设计标准（GB51892005）；6、供配电系统设计规范（GB 50052）；7、建筑照明设计标准（GB 50034-2004）；8、建筑采光设计标准（GB50033-2001）；9、建筑设计防火规范（GB50016-2006）；10、室外给水设计规范（GB50013-2006）；11、火灾自动报警系统设计规范（GB5011698）；12、建筑照明设计标53、准（GB 500342004）。6.2建设内容本项目为大型综合超市建设项目，项目拟租赁商业楼1-3层区域进行建设，总建筑面积14612.48m2，包括日用百货区、生鲜时蔬区、食品区、服装服饰区及仓储区五部分功能区块，主要建设内容包括：1、日用百货区、生鲜时蔬区、食品区、服装服饰区及仓储区的装修装饰工程。其中日用百货区4708.92m2，生鲜时蔬区2000m2、食品区2951.75m2、服装服饰区2000m2及仓储区2951.78m2；2、购置本项目建设所需设备主要包括储藏设备、运输设备、冷冻设备等共计15571台（个、套）。本项目建成后，将形成超市营业面积11660.7m2，仓储面积2951.54、78m2（营业面积及仓储面积均含设备用房、疏散通道、电梯间等辅助用房面积）的经营规模，涵盖大型零售商业所必备的生鲜、时蔬、食品、家化、日用百货、品牌服装等商品结构齐全的大型综合性超市。6.3土建方案本项目土建方案主要为日用百货区、生鲜时蔬区、食品区、服装服饰区及仓储区的建筑装修装饰工程，总建筑面积14212.48m2，具体装修设想如下：6.3.1建筑造型及风格总体上，大型综合性超市这样的公共式购物场所，它几乎面向社会各个层面的人群，因此风格上很少采用较个性化的设计，本项目占据地面3层，外立面装修除满足与西安市其他连锁超市统一风格外， 还需从竞争的角度，成本的角度和功能实用性的角度出发考虑，以简55、洁为主调，功能性为主导。6.3.2平面布局本项目为大型综合型超市，人流量较大，设计商场入口位于南侧，以避免人流与主要车道的交叉影响，车库出入口设于凤城九路，满足车库使用和疏散要求。电动坡道位于东侧与西侧，以方便购物，另在西侧设置无障碍电梯，收银台设置于一层，尽量将人流从三层逐步引入一层。6.3.3结构设计本项目主要为租赁商业楼，该栋建筑采用钢筋混凝土框架剪力墙结构形式，塔楼为剪力墙结构，裙楼为框架结构，建筑结构抗震设防类别为乙类，抗震设防烈度为8度，设计使用年限为50年。塔楼地基处理采用夯扩钢筋砼大头桩，裙楼地基处理采用灰土挤密桩，基础部分均采用梁筏基础以增加整栋楼的稳定性。6.3.4室内装修56、本项目土建内容主要为日用百货区、生鲜时蔬区、食品区、服装服饰区及仓储区的装饰装修工程，具体包括：1、墙体及顶棚本项目墙体与顶棚表面要求平整、不起尘、不眩光、便于除尘以及减少凹凸面，因此，建筑材料为非燃烧体及非有机复合材料，对内墙角不做特殊处理，顶棚及墙体采用抗静电型合成树脂乳液涂料涂抹，黏结强度0.70Mpa。2、地面本项目地面要求平整光滑、无裂缝、接口严密、无颗粒无脱落，并能耐受清洗和消毒，因此，地面采用水磨石地面，并磨光、打蜡，保证地面平整。3、窗户为保证商场采光均匀度不小于0.7，设计窗地面积比为1/6。选用具有良好气密性的双层塑钢平开窗，窗框材料为铝合金框。4、门考虑超市人流进出及夜晚57、密闭要求，超市入口安全门选用具有极高抗压能力及抗空气泄露能力的玻璃自动门，开启方向向室外开启，仓库门选用木质防火推拉门，设备用房选用单向开启木质甲级防火门。5、照明本项目为有窗超市，照明灯具的选型应选用外型表面光滑，凹凸面少不易积灰，容易清扫且不宜产生静电材料制成的灯具。在满足照度要求外，灯具的选型和布置主要还应考虑室内气流流型，因此，本项目照明采用三基色荧光粉的T8型（36W）灯管，吸顶安装，灯具的布置采用断续光带型，并与空调风口等统一安排。根据超市的特殊性，应当设置安全出口标志灯，照度51x，疏散照明选用“常明灯”方式。在超市西侧、东侧、北侧等处设置备用照明，按比例均匀布置，其照度不低于一58、般照明的10%，备用照明电源采用与正常照明的供电干线自配电室的低压屏上（或母线上）分开的方式。6.3.5节能设计理念本项目的设计中充分考虑到节能的前期引入：设计中尽可能采用自然通风与自然采光，可以采用被动式阳光房，吸收能量。在建筑装修材料的选用上，采用高效高强环保的生态材料，采用热阻性能好的，密封性能好的材料。6.3.5配套设施建设本项目设有若干休息设施给顾客，为使到这些休息场所被有真正购物消费意向的人士所使用，杜绝闲杂人停留在超市内，影响消费者的购物心情，建议这些休息场所分两种设置：第一种设在超市入口处，第二是在三层设置少量的椅子以供有需要的人士稍作休息之用，但这些椅子需要设置在营业员视野范59、围之内，使休息过久的客人有压力，真正做到为有需要人士所使用。配备足够的公共卫生间和茶水间（或直饮水机），方便客户和商户的使用。6.4无障碍设施建设本项目配建的无障碍设施主要包括无障碍入口、无障碍通道、无障碍扶梯、洗手间专用厕位、轮椅结算通道、残疾人停车泊位、盲文标识和音响提示，并针对残疾人士设置低位收款台。根据实际需要，本项目建设后，将在超市内设置残疾人服务点及爱心导购员。6.5设备方案6.5.1选型原则1、标准化原则所选择的设备必须遵循国际、国家行业建设标准。2、安全性原则准确理解国家相关法律法规对内外网、安全等级保护的规定，合法合理地设计安全措施。所选购的设备必须符合安全性和稳定性要求，产60、品自身的具有相当的安全性，不能够使用有缺陷或者存在安全漏洞的产品；产品自身需要具有稳定性，能够满足长时间、大工作量的稳定运行需求。3、适应性原则所选购的产品应具备一定的灵活性来适应项目建设中的各种变化。4、可管理性原则所选设备方便集中监管、配置，可以提供统计信息和故障检测手段。5、技术先进性原则满足项目建设需要的前提下，要求其性能指标保持先进水平，突显绿色、无污染概念。6、其他设备购置应按照先进性与经济性相结合，适用性与适度超前性相结合，数量配置合理，质量安全可靠，经济价格可行的原则进行选择。6.5.2设备选型本项目拟购置设备主要包括储藏设备、运输设备、冷冻设备等共计15571台（个、套），投61、资172万元。表6-1 设备购置一览表 单位：万元序号设备名称数量单位单价(元)金额1储藏设备货架1套30散货柜1套8收银台6组12500.752运输设备收动叉车4部70002.8平板车10辆3000.3促销车15部2000.3促销平台15个3000.453冷冻设备岛柜1套40立风柜1套304电脑系统POS6台90005.4UPS2AH1台50000.5UPS156台2600.156扫描枪6把24001.44服务器1台110001.1客户机2台40000.8打印机2台30000.6软件点6个30001.8网络设备1套0.5电子称6个51003.065购物卡系统电脑3台40001.2写卡器3个162、2000.36终端6个18001.08软件1套29000.29购物卡5000张426防盗系统检测天线2支60001.2解码板3块62001.86软标签10000张0.20.27监控系统电脑1台60000.6摄象机20部10002控制器2块12000.24线路1套0.38背景音乐工控功放1台30004.0VCD1台3000.03音响30个400.12线路1套0.29总台、存包柜存包柜1套4总台1套0.310UPS不接断后备电源（APC）服务器1套500005POS收款机1套10000112购物设施购物车100辆3003购物篮300个100313中央空调系统1套1214合计155711726.6公63、用辅助工程6.6.1道路交通楼内交通：结合本项目功能设计的特殊性，楼内交通采用垂直交通设计。区内交通：通道树型交通体系，通过地下层、地下夹层、地上层的有机规划，将本项目的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。车辆交通：本项目建成后人流量较大，考虑使用商业楼停车场的一部分，供本项目顾客使用，顾客凭购物小票可免费停放2小时。6.6.2暖通系统本项目设计为集中空调采暖，通风换气次数10次，温度夏季28，冬季 18。室内需维持正压，室内相对湿度70%。1、室内设计参数具体室内64、设计参数详见表6-2所示。表6-2 冬夏空调温度及湿度控制名称温度（度）相对湿度（%）新风m/h人照明W/人员密度/人夏季冬季夏季冬季卖场区271865-20204办公区262065-20205仓储区-1265-2、空调通风设计（1）空调系统冷热源本设计空调系统冷热源选用燃气型溴化锂吸收式冷人水机，一机二用，夏季供冷冻水，冬季供热水；空调冷冻水供回水温度：7-12，空调热水供回水温度：30-37。（2）空调系统本项目采用混合模式，即设自然通风与集中空调相结合方式，通过设置风塔，用自然通风来降温，以减少人工能源的使用时间，从而达到节能的效果。空调采用风机盘管加新风系统，新风机组设于新风机房内，所65、有风机盘管均带回风箱，回风口上带过滤器。空调水系统为双管制，闭式循环。空调水系统采用下供下回双管系统，每层水平回水管上设平衡阀以保证系统平衡。（3）通风系统本项目建成后所使用的地下停车库采用机械排风，按照1/2排烟量设送风机，不足部分通过车道自然补风，排风量6次/h，上排1/3，下排2/3。高低压配电室安消除余热计算排风量，水泵房按3-5次换气次数计算排风量。楼内设有机械排风系统，排风量按空调系统新风量的80%计算。公共卫生间设机械通风，换气次数按10次计，由风机统一排至室外。（4）管材、保温及其他通风空调分管均采用镀锌钢板制作，钢板厚度按通风与空调工程质量验收规范。水系统水管当DN50mm时66、，采用焊接钢管，当DN50mm时，采用无缝钢管，冷凝水管采用镀锌钢管。空调供回水管及凝水管均采用橡塑或聚乙烯PEE40保温管壳，厚度=19mm。空调机组、新风机组消声采用厚片式消声器或消声弯头，吊顶式机组及风机其吊杆均采用减震吊杆。风道阀门采用对开多叶调节阀及蝶阀，空调水管阀门采用对夹式蝶阀，水泵出口采用缓闭式逆止阀，风机盘管进出水接管处采用铜质球阀，阀门工作压力1.6Mpa。3、防排烟（1）变配电室设有气体灭火系统，故设事故排风系统，事故排风量按12次换气次数计算，当烟温感报警，风机前电动防火阀关闭，风机停运，灭火后，事故风机开启，电动防火阀开启，进行事故排风，经计算事故风机可和平时排风机合67、用一台风机。事故风机在消防控制室及本房间室外均可控制。（2）发电机房设有气体灭火系统，故事故排风系统，事故排风量按12次换气次数计算，当烟温感报警，风机前电动防火阀关闭，风机停运，灭火后，事故风机开启，电动防火阀开启，进行事故排风，经计算事故风机可和平时排风机合用一台风机。事故风机在消防控制室及本房间室外均可控制。（3）对地下室超过20m的内走道设机械排烟系统，排烟量按60 m/h.计算，按1/2排烟量计算送风量。（4）对防烟楼梯间及防烟楼梯间及消防电梯合用前室分别设机械加压送风系统，加压送风机均设于屋面。（5）对防烟楼梯间及其专用前室设机械加压送风系统，送风位置：防烟楼梯间。4、空调系统自动68、控制空调机组采用节能全自动机组，用微电脑实现智能控制，全年实现全自动运行。（1）送风机与新风阀联锁，当风机停止运行时新风阀关闭。（2）空调机组的回水管上设电动二通阀，控制进水量。（3）全空气系统：夏季：由室内温度控制表冷器的冷水流量。过度季：由室内温度控制新风与回风混合比。冬季：由室内温度控制通过加热器的热水流量，由湿度探头根据室内相对湿度控制加湿量。5、空调环保与节能（1）用低噪声机电设备。（2）本项目通风空调系统采用混合方式，即人工能源和自然手段相结合的方式，提高能源的使用效率和不必要的能源消耗。6、暖通空调节能（1）空调所选用的风机、水泵、制冷机等均采用节能型产品。制冷机组能效比为3.369、4，满足公共建筑节能设计标准。（2）空调水路系统采用变流量系统，压缩机采用无级调节，使压缩机随时适应制冷负荷的变化要求，保证恒定的出水温度，节约用电。（3）空调系统采用节能保温型复合风管，水管皆采用高效保温材料，总管上设热计量表。（4）空调系统送风采用远程射流消音喷口，可实现分区和区域空调，节能显着。（5）空调机组送回风管均采用铝箔玻璃棉保温，整体保温，消声，防结露。6.6.3电气设计1、设计范围本项目电气设计主要包括高低压变配电系统、电力照明系统、网络系统、有线电视系统、火灾自动报警系统、太阳能光伏发电系统、电话系统、闭路电视监控系统、应急照明系统、公共广播系统等。2、供电电源本建筑属商业用70、房，属一级负荷，汽车库照明属二级负荷。本项目可就近接商业楼电源供电。3、变配电系统本设计采用集中与分散补偿相结合的原则，即对大量集中无功功率在现场或各楼层配电间补偿；在低压配电室对分散无功功率集中补偿，补偿后功率因数大于0.92。4、供电系统设计（1）照明供电系统采用电压为380/220V，TN-S系统，供电方式为放射方式一级负荷。对应急备用照明采用EPS电源，并采用双电源放射式供电；对疏散诱导照明采用带蓄电池LED灯具；对走道照明采用普通节能日光灯，并采用双电源放射式供电末端切换。（2）动力供电系统采用电压为380/220V，TN-S系统，消防控制、消防电梯、客梯供电系统采用双电源放射式供电71、，末端切换；对消防排烟风机，正压送风机供电采用双电源供电，末端切换；对所有采暖循环泵等动力用电，在设备附近设动力控制箱，电源从配电室引来，供电方式采用放射式。（3）配电主要干线采用ZR-YJV型阻燃交联电缆，在地下室竖井内沿托盘式防火钢制电缆桥架敷设，各层分支线采用ZR-BV型阻燃塑料铜芯县沿托盘式防火钢制线槽和扣压式薄壁钢管，在吊顶或楼板内敷设。（4）应急照明系统采用智能消防应急疏散照明指标灯系统，对所有应急灯自动进行监控，自动对电池主站、控制分机运行状态监控。5、照明节能设计地下停车库采用太阳能光伏发电系统。地下停车库、楼内各功能用房等均采用高效节能荧光灯；楼梯间、走廊楼梯、电梯前室等处均72、采用吸顶荧光灯；应急照明采用节能荧光灯；疏散标志灯采用LED发光二极管。所有荧光灯所选镇流器均为电子镇流器，功率因数大于0.98。6、网络系统本项目网络交换设于设备用房，从室外手孔采用12芯淡漠光缆接入数字信号。水平配线子系统采用六类线传输数据信号，垂直干线子系统采用光缆作为数据信号传输媒介。7、有线电视系统引入陕西有线电视信号至一层设备用房，有线电视系统采用SYWV-75型同轴射频电缆。8、电话系统从西安市电信电话交接箱引来直通电话，采用HYA-1000（20.5）通信电缆，引入建筑一层设备用房电话交接箱。本系统水平配线子系统采用RVB线传输语音信号；垂直干线子系统采用HYA线作传输媒介。973、火灾自动报警系统（1）按照规范要求在走廊、电梯前室、楼梯间均设置感烟、感温探测器及手动报警器。（2）本项目将消防控制室设在建筑物1层，内设集中报警控制器、联动控制台、主机、消防电话主机、气体灭火控制主机。（3）各楼层电梯前室设消防电话和声光报警装置。（4）消防联动的功能是对排烟风机、送风风机、消火栓泵、喷淋泵、气体灭火设备进行联动控制。在火灾发生时，切断非消防电源，并且点亮应急备用照明。10、闭路监控系统电梯前室、电梯桥箱登出设监控摄像机，监控系统线路采用SYWV-75型射频电缆和RV-21.0软线沿单独的金属线槽和普利卡金属等敷设。11、电气人防系统人防电力按一级负荷供电，380/220V74、两路屯源引自设在一层的变电所的低压配电柜，一路引自变压器供电的母线，一路引自柴油发电机供电的备用母线，在电缆防爆波井预埋5根50镀锌钢管作为战时电源入口。6.6.4给排水及消防系统1、给排水系统（1）水源及用水量本项目生活用水由西安市城市自来水管网供给，自城市给水管网引入1根DN200给水管，直接供给建筑内生活用水，并接入地下室生活给水智能无负压增压水箱和地下消防水池。（2）热水系统本项目设局部加热设备供应热水，采用智能型贮热水式电热水器供应热水。（3）管材本项目给水管道采用钢衬塑管，管件连接，给水管阀门截止阀。（4）计量室内中、高区智能无负压增压水箱引入管、人防水箱引入管及给水系统各给水支管75、均设水表计量。2、排水（1）雨水及废水屋面雨水由内落雨水管排至室外；空调冷凝水设专用排水系统，收集后排至卫生间地漏；地下室废水集中至集水坑后采用潜污泵提升排出。（2）生活污水生活污水设置伸顶通气管排水系统，合流排入室外污水管网，一层污水单独排出。（3）室外雨、污水污水经化粪池处理后，排入城市污水管网，室外雨水由雨水口收集，与室内雨水经管道汇集排入城市雨水管网。屋面雨水排水管道的排水设计重现期为10年，室外场地雨水排水管道的排水设计重现期为5年。化粪池设于西南角绿地处。雨、污水均排至经开区雨、污水管道。（4）管材室内污水立管均采用PPI型UPVC螺旋低噪音抗震柔性排水管，连接采用配套的PPI-D76、RF系列螺母挤压密封圈管件连接，污水横管及支管均采用PPI型低噪音UPVC排水管，连接采用配套管件专用胶粘接。雨水排水管均采用PPI型专用雨水排水管（R型）（压力等级1.0MPa），连接采用配套专用的承插胶圈连接。3、消防系统（1）消火栓给水系统室内消火栓用水量40l/s，室外消火栓用水量30l/s，火灾延续时间3h；火灾初期消防用水量由屋顶热镀锌钢板消防水箱（18m）及消防增压装备供给，火灾期间消防用水量由地下室消火栓泵及钢筋混凝土消防储水池（864m）供给；消防水池人孔设于室外，以供消防车取水之用。（2）湿式自动喷火灭火系统设计火灾危险等级地下车库为中危险级级，其余为中危险级级，喷水强度：77、8l/min.，火灾延续时间为1小时；火灾初期自喷水量由屋顶消防水箱（18m）及消防增压装置供给，火灾期间自喷水量由地下室自动喷水泵及钢筋混凝土消防蓄水池（864m）供给；本项目除不宜用水灭火部分外均设喷头保护，并在楼外设地上式自喷系统水泵接合器以备消防时使用；选配手提式磷酸铵盐干粉灭火器MF/ABC4，每个消火栓箱放置两具。地下室电气设备用房设置七氟丙烷自动气体灭火系统保护，钢瓶间设于地下室；消火栓及自喷管均采用内外热镀锌钢管，丝接或卡箍连接（DN80），输送气体灭火器管道采用内外热浸镀锌无缝钢管，丝接或法兰连接（DN80）。（3）本建筑全方位设置手提式灭火器保护。选配手提式磷酸铵盐干粉灭火78、器MF/ABC4，每个消火栓箱放置两具。（4）地下室电气设备用房设置七氟丙烷自动气体灭火系统保护。（5）管材消火栓及自喷管道均采用内外热镀锌钢管，丝接或卡箍连接（DN80）。输送气体灭火剂的管道采用内外热浸镀锌无缝钢管，丝接或法兰连接（DN80）。第七章 节能节水7.1设计依据和标准我国是一个能源短缺的国家，节约能源是我国贯彻“可持续发展”的既定国策。节约能源也是节约资源，降低生产成本的重要措施。本章节编制依据如下：1、中华人民共和国节约能源法；2、中国节能技术政策大纲（2006）；3、节能中长期专项规划（发改委环资2004505号）；4、中华人民共和国清洁生产促进法；5、国务院关于印发节能减79、排综合性工作方案的通知（2007年）；6、清洁生产审核暂行办法（国家发展改革委、国家环保总局令第16号）；7、重点用能单位节能管理办法（原国家经贸委令第7号）；8、公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；9、陕西省建设项目资源节约管理规定（陕西省发展和改革委员会陕发改投资2006352号关于印发的通知）。7.2能耗指标计算分析7.2.1能源消耗种类及数量分析本项目主要消耗能源为水、电。项目建成投入运营后，正常每年新增能源用量为122.9吨标煤，详见表7-1。表7-1 能源消耗表序号消耗能源单位年消耗量折标煤（t）1年新增用电量万kw.h100122.92年新增用水量万吨0.48合 计80、122.97.2.2能耗指标本项目投产后新增产值9377万元，经计算其能耗指标为0.012吨标煤/万元。7.3节能措施和效果分析7.3.1节能措施本项目建筑工程设计建造中，应依照国家有关法律法规的规定和建筑节能标准，采用节能型的建筑材料、产品和设备，提高建筑物维护结构保温隔热性能，减少建筑物使用过程中的采暖、制冷、照明消耗，合理有效利用能源。1、建筑物维护结构的的保温隔热性能，如外墙、屋顶、地板传热系数数值和门窗密封性能都按国家规定指标进行设计，充分采用高效保温材料制成的复合墙体和屋面及密封保温隔热性能好的门窗，采用有效的遮阳措施。2、建筑物内外抹面，保温层严格计算，做到室内不出现结露滴水，门81、窗严密。3、室外供热管网采用地沟敷设，并加保温层，保温层厚度严格计算。采暖供热系统，严格按设计负荷设置，不得扩大负荷，设置计量仪表严格控制。4、供电系统均采用合理输送工艺，尽可能降低途中损耗，并充分利用自然条件，以达到节约用电的效果。5、采用用能调控和计量系统。6、公共场所和部位的照明采用高效光源和高效灯具，并采取其他节能控制措施，其照明功率密度要符合建筑照明设计标准GB50034的规定在自然采光的区域设定时或光电控制的照明系统。7、所有变配电设备、开关、关源及灯具，均采用新型低耗产品。公共照明开关尽量采用自断电延时开关。荧光灯自带电容器且变电所采用集中电容补偿以降低无功损耗。7.3.2节能效82、果分析本项目建设运营后主要消耗能源为电能、水等，采取有效的节能措施后，项目达到设计生产能力时综合利用能耗指标为0.012吨标煤/万元，远低于2011年陕西省每万元生产总值（GDP）的综合能耗平均为0.846吨标准煤的标准。7.4节水和水资源利用7.4.1节水措施1、设计贯彻节约用水、高质高用、低质低用的原则，生活用水、景观用水和绿化用水等按用水水质要求分别提供，梯级处理回用。2、施工过程中采用节水型新工艺、新技术、新设备、新材料。3、供水系统采取防渗、防漏措施，降低水资源无效消耗，提高水资源利用率。4、选用节水型，质量可靠的卫生洁具。5、合理规划地表与屋面雨水径流途径，最大程度降低地表径流，采83、用多种渗透措施增加雨水的渗透量。7.4.2节水效果分析本项目采取有效的节水措施后，耗水量控制在陕西省人民政府以陕政发200418号文印发的陕西省行业用水定额指标以内，且本项目耗水量指标远低于2008年陕西省每万元工业增加值用水为48立方米/万元的标准。综上所述，本项目满足国家节约能源和节约用水的政策要求，具有良好的节能环保效果第八章 环境影响分析8.1环保设计依据1、中华人民共和国环境保护法，1989年12月26日；2、中华人民共和国环境影响评价法，2003年9月1日；3、中华人民共和国大气污染防治法，2000年9月1日；4、中华人民共和国环境噪声污染防治法，1997年3月1日；5、中华人民共84、和国固体废物污染环境防治法，2005年4月1日；6、中华人民共和国水污染防治法（修正），1996年5月15日；7、中华人民共和国水污染防治法实施细则，2000年3月20日；8、中华人民共和国城市规划法，1990年4月1日；9、建设项目环境保护管理条例，1998年11月18日；10、国家环境保护总局14号令建设项目环境保护分类管理名录，2002年10月13日；11、国家环境保护总局，环发2006（28号）环境影响评价公众参与暂行办法，2006年2月14日。8.2环境质量现状项目区环境质量良好，环境空气质量达到国家环境空气质量二类标准要求。8.3建设期环境影响分析及防治本项目建设期主要污染为进行室85、内装修所引起的小部分扬尘、噪音、废水、固体废弃物。8.3.1扬尘环境影响分析及防治本项目施工期扬尘主要来自建筑材料在运输、装卸、堆放等过程中产生的扬尘；运输车辆往来碾压带起来的扬尘。 防治措施：主要运输道路进行硬化，所有临时道路均需清洁、湿润，并加强管理，使运输车辆尽可能减缓行驶速度；施工中建筑物应用围帘封闭，清理时应避免扬尘；选择对周围环境影响较小的运输路线，定时对运输路线进行清扫，运输车辆出场时必须封闭，避免在运输过程中的抛洒现象；建材堆放点要相对集中，并采取一定的防尘措施，抑制扬尘量；在施工场地出口放置防尘垫，对运输车辆现场设置洗车场，用水清洗车体和轮胎。施工场地干燥时适当喷水加湿，在施86、工场地清理阶段，做到先洒水，后清扫，防止扬尘产生；开挖出的土石方应加强围栏，表面用毡布覆盖，并及时将多余弃土外运。 8.3.2噪声环境影响分析及防治 施工期噪声主要分为机械噪声、施工作业噪声和施工车辆噪声。机械噪声主要由施工机械所造成，因此针对本项目，工作业噪声主要指一些零星敲打声、装卸车辆的撞击声等，多为瞬时噪声；施工车辆的噪声属于交通噪声。在这些施工噪声中，对环境影响最大的是机械噪声。这些机械运行时在距声源1m处的噪声值在85100dB（A）左右。施工期噪声特点是间歇或阵发性的，并具备流动性、噪声较高特征，因此在考虑本项目噪声源对环境的影响时，仅考虑点声源到不同距离处经距离衰减后的噪声。 87、防治措施：从声源上控制。建设单位在与施工单位签订合同时，应要求其使用的主要机械设备为低噪声机械设备，同时在施工过程中施工单位应设专人对设备进行定期保养和维护，并负责对现场工作人员进行培训，严格按操作规范使用各类机械。合理安排施工时间。保障居民有一个良好的学习、生活环境。在装修阶段，对建筑物的外部采取围挡，对距离居民区较近的建筑物外采用移动式隔声屏障，减轻施工噪声对外环境及居民的影响。合理安排施工计划和进度。施工场所的施工车辆出入地点应尽量远离敏感点（居民区），车辆出入现场时应低速、禁鸣。 8.3.3施工废水影响分析及防治施工期废水主要为工作人员的生活污水和建筑废水。工作人员生活污水主要为洗漱用88、水和冲厕废水，经项目区地埋临时污水管道排入市政污水管道。建筑废水产生量较小，均就地泼洒抑尘。因此，评价认为该项目施工期对区域地表水体影响不大。 8.3.4固体废物影响分析及防治 施工期固体废物主要是土建过程中的建筑垃圾以及工作人员的生活垃圾等。 防治措施：建筑垃圾及时清运至指定的垃圾填埋场进行填埋；施工人员生活垃圾禁止随意乱丢，要集中收集，定期雇用清洁工人统一清运至指定的垃圾填埋场。8.4运营期环境影响分析及防治8.4.1大气环境影响分析及防治本项目建成后，对区域大气环境影响轻微。 8.4.2废水影响分析及防治 本项目排放废水主要为生活污水。本项目排水采取雨污分流制，生活污水经化粪池处理后通过89、经开区内部污水管道，排入市政污水管道，最终进入西安市污水处理厂，屋面雨水采用有组织排水，有屋面排水系统排入经开区内雨水管网，最终排入西安市市政雨水管网。因此运营期废水对周围环境影响较小。 8.4.3噪声环境影响预测与评价及防治 噪声源防护措施主要通过建筑物隔声、合理布局及利用绿化带来削减设备噪声；通过制定严格的管理制度，规范运输路线，实行限速禁鸣等措施来降低社会噪声。 经采取上述措施后，本项目运营期噪声对场界及保护目标的影响较小，不会增加区域负担，因此本项目运营期对区域声环境质量影响较轻。 8.4.4生活垃圾影响分析及防治 本项目生活垃圾主要产生于超市内。 本项目在超市内合理布置垃圾箱，设专用90、垃圾堆点，由专人负责承担项目区内产生的各种垃圾的贮运工作，定期雇用清洁工人清运至西安市垃圾填埋场进行填埋。对周围环境影响较小。 8.5环境影响评价项目施工期对环境的影响是暂时的，会随着项目的建成而结束，通过在施工期须制定严格的环境管理措施，并认真监督执行，将其对周围环境的影响减到最小程度。项目建成交付使用后产生的生活污水有组织的统一排放后不会对环境造成污染，生活垃圾实行定区集中收集、定期清运制度，也不会对环境造成污染。综上所述，经过对项目建设期、运营期的环境影响分析，本项目在采取了必要的环境保护治理措施后，能够达到国家要求的环境标准。项目的建设和运营对周边环境质量产生不良影响较小，从环保角度考91、虑本项目是可行的。第九章 劳动安全与消防9.1安全卫生主要是针对本项目在建设期间及建成后的正常工作阶段所涉及的有毒、有害因素对工作人员生命安全和身心健康的影响。9.1.1 国家标准和规范1、中华人民共和国环境保护法（1989年12月26日）；2、中华人民共和国水污染防治法（1996年5月）；3、民用建筑工程室内环境污染控制规范（GB50325-2001）；4、建筑给水排水设计规范（GBJ50014-2006）；5、民用建筑工程室内环境污染控制规范；6、建筑物防雷设施规范（GB50057-94，2000年版）；7、建筑设计防火规范（GBJ50016-2006）。9.1.2 建筑卫生安全在项目完成92、的实施过程中，都应严格执行国家规范。采用绿色环保装修材料，并设置防盗装置。项目区建成后安全最为重要，在设计中，户门采用钢制保温防盗门或防火门，带锁闭装置，同时注重在紧急情况下的及时实施疏散，对项目区工作人员的交通流线设计严格按照规范要求进行设计，以保证遇灾害时人员的顺利撤离。9.1.3 电气安全用电安全措施：本项目采用TN-S接地系统，建筑物内一般场所的插座配电采用三相五线制，并加漏电保护开关。电气线路和用电设备按规范要求分别设有负荷保护和短路保护，对走廊等处安装高度较低的照明灯具加装防护设施或采用安全电压供电。防雷措施：按建筑物防雷设计规范（GB50057-94，2000年版）规定，设计建筑93、物设防直击雷、感应雷和防雷电波侵入的措施。9.1.4 卫生防护水池上部无排水管道通过，排水系统采用生活污水与雨水分流系统。卫生间、洗手间、餐厅等场所均装设机械通风系统。卫生防疫措施：项目区内公共活动空间场所，其内装修和设备安装均按国家卫生防疫标准进行施工，并通过有关管理部门验收合格后投入使用。室内通风进风口应远离污染源。室内应保持清洁卫生，清扫时应采取适时作业，垃圾日产日清。卫生间应有洗手池和良好的通风排气装置。9.2消防9.2.1 国家标准和规范1、建筑设计防火规范GBJ50016-2006；2、建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005；3、火灾自动报警系统设计规范。9.2.2 影响消94、防的安全因素和防治措施本项目区内的安全出口应满足人流密集时的疏散要求，设防烟楼梯间及采用防火门，并安装安全出口指示标志和事故广播系统。本项目所属建筑属于中型建筑物，建议设置火灾自动报警系统。设防排烟系统，火灾自动报警及消防联动系统，固定装修选用非燃烧体或阻燃材料，钢结构应采用防火涂料。电气设备安装考虑保护措施，以免发生引燃和短路现象，引起火灾。在适当的部位设置防电气火灾的漏电保护装置。9.2.3 室外消防设施按建筑设计防火规范的要求，本项目合理地确定建筑的位置，满足建筑物防火间距的要求，建筑物的周围留有满足消防车通行的环形消防车道，同时设计消防给水系统，管径不低于400mm，室外消火栓与建筑物95、均匀布置，确保消防用水量。项目区应设置5 米宽消防车道与城市道路相接，消防车可通至每栋建筑，消防车道的设置及每栋建筑的扑救面长度均符合规范要求，建筑物之间的防火间距大于或等于规范的要求，可使项目区建筑在火灾发生时能得到快速方便的扑救。9.2.4 室内消防设施本项目共设置一个防火分区，设一座疏散楼梯通至屋顶，楼梯可以自然通风，入户门为乙级防火门开向疏散方向，建筑梁板均采用钢筋梁板，防火墙采用240厚粘土砖墙，竖向管井隔层做分隔，管道井上的门采用丙级防火门，开向消防前室的门均为乙级防火门。9.2.5 消防给水水源为城市自来水，采用生活及消防合一制供水；室外消防给水采用低压制，管网呈环状敷设，管径为96、DN100，共设置室外消火栓4 座，供消防车取水灭火用。项目区进水管由东面市政给水管（管径为DN150 mm）上接入，管径为DN100mm。消防给排水用水量：室外20L/s（t2.0h）。本项目所属建筑全方位设置室内消火栓进行保护，按最不利消火栓的静压不超过100 米的原则系统竖向分区，系统由消防水池，消防水泵房的室内消火栓加压泵及屋顶的消防水箱组成，初期由屋顶消防水箱供给，火灾时通过室内消火栓内的消防按钮启动室内消火栓加压泵向系统供水，各建筑各层均设置室内消火栓，消火栓的布置保证同层任何部位有两支水枪的充实水柱同时到达。在室外设置地下水泵接合器与室内消火栓管网连接。第十章 项目实施管理与进度97、安排10.1项目实施管理10.1.1项目实施原则本项目的建设必须坚持精心组织、精心设计、精心实施、精心管理的原则。10.1.2建设过程中的管理建设过程中，严格按照国家建设程序办理，实行工程质量领导负责制度、项目法人责任制度、招标投标制度、合同管理制度、工程监理制度和竣工验收制度。通过完善运行机制、层层落实责任、分步组织实施、理顺管理渠道，以确保项目的顺利实施和工程质量。10.1.3竣工验收管理本项目建成后，应严格按照国家有关规定和文件批复的建设内容进行竣工验收，竣工验收合格后才能交付使用。此外，在项目实施的过程中要加强项目的档案管理工作，从项目筹划到工程验收各个环节的资料都要按照国家有关规定收98、集、整理和归档。10.2项目招投标10.2.1招标的原则和要求按照陕西省实施办法（2004）中第二章“招标范围和规模标准”的有关规定，本项目为房地产开发项目，凡是施工单项合同估算价在100万元以上的工程，设备、材料等货物的单项合同估算价在50万元以上的采购，勘察、设计、监理单项合同估算价在30万元以上的服务，单项合同估算价低于上述规定的标准，但项目总投资额在500万元人民币以上的，都必须进行招标，择优确定。建设单位应按政府有关招投标管理办法，结合自身的建设管理力量，选择招标的组织和管理方式。如自身具有从事同类工程建设的工程技术、概预算、财务和工程管理方面人员，有从事同类工程建设招标的经验，可以99、自行组织编制招标文件，自主组织招标；如达不到上述条件的，可以委托有相应资格的中介服务机构或招标代理公司组织招标。10.2.2本项目招标方案本项目所涉及到的所有建设项目均按规定要求实施招标，委托有资质的招标单位组织实施，采用公开招标方式，实行合理低价中标的原则，杜绝一切漏洞，保证项目顺利进行，达到项目的最初预期和效益。1、招标范围本项目招标范围为全部招标，结合项目实际为土建工程以及设备采购等。2、招标组织形式根据项目的具体情况，按照国家有关规定，本项目采用委托招标形式，由项目业主委托具有相应资质、从事过类似工程招标且信誉良好的招标代理机构代理招标。将遵循公平、公正、公开、诚信的原则确定中标单位，100、投标人应具备相应的资质和实施能力。3、招标方式本项目土建工程及设备采购均采用公开招标方式，并在国家和省市指定媒介公开发布招标公告。4、招投标相关要求（1）项目经上级部门批复同意后，项目承办单位在指定的媒体上发布招标公告。（2）在招标文件开始发出之日起5个工作日内，具有承担投标项目能力的法人或者其它组织都可以投标。投标人少于3个时，应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出完全响应。招标项目属于建筑施工的，招标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备。本项目不接受联合招标。（3）开标时委托招标代理单位主持，邀请所有投标人参101、加，并接受政府行政监督部门的全程监督。中标候选人的投标文件应当最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准，充分响应招标文件的实质性要求，并经专家评审的投标报价合理，排名最低。（4）评标将严格按照国家七部委12号令评标委员会和评标方法暂行规定进行。（5）中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任。自中标通知书发出30日之内，按照招标文件，项目承办单位和中标人签订书面合同，同时，中标人不得向他人转让中标项目，不得将中标项目肢解后向他人转让。5、评标委员会的人员组成和资格要求评标委员会由项目承办单位的代表和有关经济、技术方面的专家组成102、。根据本项目招标文件在开标当天从专家库中随机抽取。评标委员会主任由专家推举担任。评标委员会采用单数制，但最低不少于5人；评标委员会要严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。评标办法采用综合评估法或经评审的最低价法。6、招标备案招标文件发售前须上报西安市发改委和招投标站备案，确定中标人后，15日内将中标通知书与签订的合同报发改委备案。项目实施中的招标内容详见表10-1。表10-1 招投标内容一览表分项招标范围招标组织形式招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标土建施工763设备材料采购17210.3项目建设工期与实施进度安排根据本项目的实际工程量，并参103、考国内及当地同类工程建设的情况，项目建设工期初步安排为6个月，即2012年10月2013年4月。具体实施进度安排如下。1、项目前期报批 2012年10月2、初步设计、施工图的及审批2012年11月3、建筑工程施工 2012年12月2013年3月4、竣工验收 2013年4月第十一章 组织机构与人力资源配置11.1组织机构11.1.1组织设立原则组织机构设置应做到管理层次少、职责明确、人员结构合理，管理能力、组织协调能力、运作方式均可满足项目运营的需要，满足可持续发展的要求。11.1.2组织机构设置本项目承办单位为*连锁商业集团股份有限公司，公司内部机构健全，职能明确，设有董事会、监理会、战略委员104、会、提名委员会、审计委员会、薪酬与考核委员会、总裁以及下属15个部门等。公司组织机构设置详见图11-1所示。图10-1 组织机构图为做好本项目的各项工作，公司成立项目建设领导小组，负责各项手续的办理、设计、报批与实施等工作。1、项目实施严格按照“项目法人制、施工招标制和质量管理责任制”的原则进行管理。2、实行工程质量终身负责制。对项目建设工程质量负主要责任的领导、参建单位的领导人和直接责任人，实行工程质量终身追究制度。3、实行工程监理制。项目建设过程中，聘请有资格的监理单位和人员，对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，降低成本。4、严格按照基本建设程序办事，建设过程中，接受计划、审计105、等部门和社会舆论的监督，建成后按照有关规定进行严格的竣工验收。5、严格项目资金管理。对项目资金实行专帐管理、专款专用，严禁挪用和挤占。11.2人力资源配置11.2.1项目定员为保证项目建成后的正常运行，按照科学合理、精干高效的原则，根据项目建设单位实际情况，本项目新增工作人员250人，负责项目建成后各项日常监督管理服务工作以及运营维护工作。11.2.2人员来源项目全部日常工作人员，除超市的日常工作人员外其余均直接向社会公开招聘，根据专业技能要求和岗位要求坚持公开、公正、任人唯贤、择优录取的原则，经培训和试用后正式录用者须按照我国劳动法的规定与项目单位签订劳动合同，双方共同履行合同内容。11.3106、人员培训计划本项目技术人员应具备相关专业本科以上文化程度。项目建设单位应加强职工培训工作，提高职员的综合素质。公司每年都应制定详细培训计划，采用专业培训讲师与外聘专家相结合的方式，对所有人员从企业理念、管理体系、金融知识、投融资政策与操作、宏观经济、产业政策、项目包装与管理、法律、税务、计算机操作等各个方面进行全方位的培训，每人每年培训时间不少于55个小时，同时鼓励员工业余自学成才，不断提升自身的综合素质。第十二章 投资估算与资金筹措12.1 投资估算编制依据1、建设项目经济评价方法与参数（第三版）。2、建安工程费用参照项目当地近期类似工程的预、决算资料并结合本项目的实际情况估算。3、设备、仪107、器购置按建设单位提供资料并结合市场询价计入。4、项目前期费按原国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知(计价格【1999】1283号)计取。5、环境影响评价费按国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知(计价格【2002】125号)计取。6、工程建设监理费按国家发展改革委、建设部关于印发建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知（发改价格【2007】670号）计取。12.2其它工程费用和取费标准1、建设单位管理费按2.8%计取；2、基本预备费按9%计取。12.3总投资估算12.3.1建设投资估算经估算，本项目建设投资为1099万元，其中工程费用935万元，工程108、建设其它费用73万元，预备费用91万元。1、工程费用本项目工程费用为935万元，其中土建费用763万元，设备购置172万元（详见表12-1及表6-1）。表12-1 土建工程费用投资估算表 单位：万元序号工程名称建（构）筑物面积（m2）建安工程费（元）总计1日用百货区4708.925502592生鲜时蔬区20005001003食品区2951.755501624服装服饰区20005001005仓储区2951.754801426合计7632、工程建设其他费用本项目工程建设其他费用估算为73万元。表12-2 工程建设其他费用投资估算表 单位：万元序号费用名称费用金额备注1项目前期费用8计价格【1999109、】1283号2建设单位管理费263工程监理费34发改价格【2007】670号4工程保险费35工程招标代理费2小计73注：考虑本项目建成后，免租金6个月，因此建设期不计租赁费3、预备费用本项目预备费用为91万元。12.3.2铺底流动资金估算根据本项目经营模式和销售收入的特点，经估算正常经营年需要流动资金500万元，其中铺底流动资金为150万元（占全部流动资金的30%）。12.3.3总投资估算本项目估算总投资为1249万元，其中建设投资1099万元，铺底流动资金投资150万元。详见表12-3。表12-3 总投资估算表 单位：万元序号项目名称投 资占投资比例一建设投资109987.991建安工程76110、361.092设备购置费17213.773工程建设其他费用735.844基本预备费917.29二铺底流动资金15012.01三合计124910012.4资金筹措本项目总投资1249万元，资金来源全部为企业自筹。第十三章 财务评价13.1财务评价依据本项目经济效益初步评价依据为国家发改委、建设部2006年颁布实施的建设项目经济评价方法与参数（第三版，以下简称方法与参数）及国家最新财税制度和行业有关规定。本项目采用的所有价格均为目前的市场价格。在项目整个计算期内成本、费用及效益计算使用的价格均为不变价格，以保证成本、费用及效益计算使用的价格在计算期内一致性及项目经济评价结果的可比性。本项目属于在原111、有厂房增添设备并不挤占原有生产能力，因此本项目的财务评价按新增部分考虑。13.2财务评价基础数据1、参照方法与参数行业财务基准收益率测算结果及专家调查结果，本项目基准收益率设定为13%（行业基准收益率）。2、本项目计算期设定为11年，其中建设期1年，运营期10年。 3、投资及使用计划：在建设期第1年投入100%。4、本项目运营负荷为：运营第一年达到设计运营能力的60%，第二年达到80%，第三年及以后达到设计运营能力的100%。5、本项目营业税、销售税金税率如下：营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加为5%，所得税25%。6、主要收入估算本项目估算项目运营后10年的营业收入，收入112、主要为超市销售收入。结合3.3.1节区域人口统计现状，销售收入考虑以该区域每户每月去商场购物频率按4次计算，第一年来店频率为445264181056次，市场占有率暂定为70%，故每月来客数18105670%126739次，项目客单价按照50元计算，第一年销售额预测为（126739次50）/30 365=7710万元。同种方法估算出第二、三、四年销售额分别为8095万元、8500万元、8925万元，第四年商圈居住人口数量稳定后，第五、六年销售额每年增长5%，第七年及以后相同考虑。收入估算详见表13-1所示。表13-1 销售收入估算表 单位：万元年度第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年及以后113、销售收入771080958500892593719840103327、经营成本估算（1）销售成本考虑本项目建成后主要为自营，销售成本取销售收入的68%计提。（2）租赁费用租赁费用从项目运营后开始计提，费用为39元/月/平方米，从第四年开始每三年增5%。表13-2 租赁费用估算表 单位：万元年度第一年第二年第三年第四年第六年第七年第九年第十年租赁费用684684684718754792（3）本项目劳动定员250人，工资性费用标准为30000元/人年。（4）本项目主要消耗的能源为电能和水能，经估算正常年所需能源动力费用为62万元。（5）折旧费固定资产折旧采用平均直线折旧法计算，建筑折旧年限按20年114、计算，残值率为5%；设备折旧按5年计算，残值率为8%。（6）维修费、管理费、销售费用等其它费用维修费按固定资产原值的1%计提，管理费按销售收入的1%计提，销售费按销售收入的1 %计提。13.3财务评价指标的计算13.3.1盈利能力分析按照方法与参数的有关规定，本项目盈利能力指标计算了项目的财务内部收益率、项目财务净现值、项目投资回收期、总投资收益率和资本净净利润率。经计算，本项目在计算期内各项盈利评价指标如下：1、财务内部收益率（FIRR）按照方法与参数的规定，财务内部收益率（FIRR）是指项目在整个计算器内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。本项目财务内部收益率（FIRR）计算结果分别为115、：所得税前：29.13%；所得税后：23.20%。2、财务净现值（FNPV）按照方法与参数的规定，财务净现值（FNPV）是指按行业的基准收益率或设定的折现率，将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。本项目财务净现值（FNPV）计算结果分别为：所得税前：1402万元；所得税后：972万元。3、投资回收期（pt）按照方法与参数的规定，投资回收期（pt）是指以项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间。本项目投资回收期（pt）经计算分别为：所得税前：5.34年（含建设期1年）；所得税后：6.09年（含建设期1年）。4、总投资收益率（ROI）按照方法与参数的规定，总投资收益率（ROI）表示总投116、资的盈利水平，系项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润（EBIT）与项目总投资（TI）的比率。经计算，本项目总投资收益率为33.74%。5、项目资本金净利润率（ROE）按照方法与参数的规定，项目资本金净利润率（ROE）表示项目资本金的盈利水平，系指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内年平均净利润（NP）与项目资本金（EC）的比率。经计算，本项目资本金净利润率为25.31%。13.3.2财务生存能力分析按照方法与参数的有关规定，本项目编制财务计划现金流量表，进行了财务生存能力分析。经分析，本项目在正常运营年每年的净现金流量、项目累计盈余资金均大于0，不会出现117、依靠短期融资来维持运营的情况。详见财务计划现金流量附表。13.4不确定性分析13.4.1盈亏平衡分析各种不确定性因素的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会使方案的损益情况产生质变。进行盈亏平衡分析，目的是找出该临界值，以判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力，旨在为决策提供依据。当以生产能力利用率表示该项目的盈亏平衡点BEP时： =69.03%即该项目生产能力达到设计生产运营能力的69.03%即可保本。表明项目盈亏平衡点一般，本项目具有较强的抗风险能力。13.4.2敏感性分析本项目在投资上升5%、运营负荷下降5%的不利条件下，项目财务内部收益率仍分别为28.2118、5%、29.63%，均高于本项目设定的基准值，高于本项目设定的基准值，原材料价格上升5%以及营业收入下降5%时，项目财务内部收益率均低于基准收益率，可见，项目受原材料和销售价格的影响较大。由此可见，本项目具有一定的抗风险能力，但是受价格影响幅度较大，建议项目建设单位根据市场变化情况，合理调控生产规模，减低企业成本，减小运营风险。13.5财务评价综合结论经计算，本项目各项财务评价指标较好。本项目正常运营后，年平均销售收入9377万元，年平均总成本费用8312万元，年平均利润总额540万元，年平均上缴所得税为135万元，年平均净利润405万元，年平均销售税金及附加525万元。项目总投资收益率为33119、.74%；项目资本金净利润率25.31%；全部投资财务内部收益率分别为29.13%（所得税前）和23.20%（所得税后），均高于设定的基准率；全部投资财务净现值为1402万元（税前）和972万元（税后）；投资回收期分别为5.34年（所得税前，含建设期1年）和6.09年（所得税后，含建设期1年）。项目盈利能力分析显示本项目财务盈利能力较好；盈亏平衡分析和敏感性分析都显示项目具有一定的抗风险能力。综上所述，本项目在经济评价上是可行的。第十四章 风险分析14.1风险分析概述14.1.1风险分析采用的方法本项目风险分析以建设项目经济评级方法与参数（第三版）第七章提出的方法体系为主，并根据项目的具体特点120、进行相应的选择。风险分析包括风险识别、风险估计、风险评价与风险应对。风险分析的主要方法包括专家调查法、层次分析法、CIM模型等分析方法，结合项目的具体特点，几种方法组合使用。14.1.2风险分析的内容风险管理是一种有计划、有组织地控制企业活动的行为，其目的在于使企业因意外事件所导致的不良影响降至最低，确保企业能顺利实现其既定目标，并保持其发展能力。在认真研究本项目方案等资料的基础上，围绕着项目的建设目标，对项目存在的主要风险因素进行系统的分析研究。本项目的风险因素由工程风险、投资估算风险、市场风险和融资风险三部分组成。14.2项目风险的防范对策14.2.1工程风险防范工程风险主要是因为工程方案121、及设备选择、施工与工期等存在的各种不确定性带来的风险。对于本项目的工程风险，可通过加大监理、管理力度，在工程施工方、供货商等参与单位的招标选择上严格把关等措施加以预防。严格遵循建设项目法人责任制，建立科学严格的项目实施管理规章制度，贯彻项目业主责任制以及实施工程监理制、工程项目招投标制、合同管理制，以及质量监督制作为主要手段进行风险防范。特别是要严格按照施工设计和财务概算开展施工，确保按期高质量完工。14.2.2市场风险随着综合超市数量的增加，同行业竞争日趋激烈，行业利润率有所下降，销售增长过多依赖于新开网点的增加，而单店销售下降。从整体看，优胜劣汰的市场机制越发明显，综合超市所面临的市场竞争122、越来越激烈。优势连锁企业的扩张布点步伐也已放慢，趋于谨慎。本项目要想在行业竞争中继续保持领先优势，就必须进一步提升服务质量和水平，加强并不断提升自己内部的管理及商业运营水准，降低物流配送成本，提供给消费者物美价廉的商品；针对区域内居民的消费习惯和水平做好商场购物环境、产品种类、产品档次的搭配，最大程度地满足消费者各方面的需求，培养周边消费者对购物广场的忠诚度，从而才能提高市场竞争力。14.2.3财务风险预防财务风险主要是指由于项目资金不能及时到位，造成项目不能顺利进行。对于项目财务风险的防范对策，拟通过项目招投标制有效地控制建设成本，加大项目建设中各项费用的支出控制，避免不合理的支出，对执行过123、程进行严格监督。科学组织施工以合理工期完成建设任务。建立相应的控制指标体系，据此建立财务风险预警系统，出现意外问题及时商讨对策。14.2.4运营管理存在的风险及对策由于企业网点扩张步伐较快，在选址、管理、资金等环节都需要很高的管理水平，如果以上任一环节出现问题势必会给公司带来较大风险。针对运营管理水平的风险，项目单位经历不断学习与创新，并且结合不同区域不同商业情况建立了一套完善的运营管理体系,实行规范化操作、科学化管理，使各个管理层次和经营环节均有章可循，极大地提高了管理水平，又为大规模开设新店和对外输出管理提供了成套的经营管理规范。14.2.5采购成本存在的风险及对策大型综合超市采购数量巨大124、，门店分布广，销售渠道多，管理规范，销售周转快，能否有效控制采购成本将直接影响企业的经营成本,影响公司的价格竞争力和销售收入，从而影响到公司的盈利能力。本项目建成后所面临的采购成本，拟从进货渠道入手，严格控制商品进价。以进货量巨大、帮助供给商广泛进入当地市场等理由，要求供给商提供最低的价格。除此之外，项目单位还要直接从工厂以最低的进货价采购商品，并要求厂商提供发货服务，将货品发送到门店。建立与供货商的信息共享系统，一旦某种货品库存量减少到某一个点，供货商将根据信息提示迅速补货，以提高业务运转的高效性和准确性，降低库存，降低风险，降低资金积压的额度，保证资金高速运转。第十五章 社会效益分析15.125、1改变城市面貌，提高城市品位近年来，随着西安北城发展进程的不断加快，北城面貌日新月异，本项目的开发实施，将对项目所在地进行高起点、高标准的统一规划和建设，使商业与居住、商务办公兼容，完善城市生活配套，这将将在较大程度上改变现有城市面貌，利于构建和谐社会。15.2改善投资环境，配合经开区发展步伐项目的建成将会促进本地区基础设施的改进，如：周边道路的建设、供电、供气、给排水以及服务网点的增加等。同时，项目建设能够促进社会经济发展，提升城市品位和人居环境，增加社会服务容量，进一步改善项目周边的开发投资环境，将在很大程度上对西安北城商业区块的快速发展起到积极的配合作用，从整体上进一步提升区域的核心竞争126、力，进一步提升其整体形象，加快经开区的发展步伐。另外项目周边新建的居民小区较多，对消费环境要求较高，本项目建成后将作为该区域内的商业配套设施，极大的优化周边的购物环境。15.3吸纳就业人口，缓解城市就业压力项目的开发实施拟6个月开发建设完成，期间可吸纳大量劳动力。同时在项目建成后，也将提供250人的就业岗位，作为超市运营管理工作，在一定程度上可以解决部分城市就业问题，缓解就业压力，带来较好的社会效益。并且项目建设后将成为功能齐全的综合区域，蕴含着巨大商机，将会给该区域周边的居民提供大量的就业岗位，同时为居民从事第三产业提供良好的区位优势，居民个人收入将大大提高，更有利于社会的团结稳定。第十六章127、 结论与建议16.1研究结论本报告通过对大型综合超市建设项目展开系统的可行性研究，归纳得出以下主要结论：1、本项目建设方案合理；进度计划的安排比较适宜，符合总体规划的要求；项目在建设和运营过程中采取适当的环保措施后不会对生态环境产生不利影响。2、项目地处西安市北城经济技术开发区，随着西安市北城的快速发展，项目区域及周边商业住宅、基础设施配套的不断完善，项目市场前景十分广阔。3、本项目符合西安市城市发展规划和经济技术开发区总体规划的要求，项目的建设对于完善地区城市公共服务功能，改善项目区周边人居环境都具有积极的意义。4、项目财务评价显示本项目具有良好的经济效益，主要财务评价指标均可行，项目财务评价可行。经分析论证，我们认为本项目是可行的。16.2建议根据我们在论证过程中对本项目的认识，提出如下建议：1、建议项目建设单位认真做项目建设前期准备工作，加紧办理相关手续，做好各项组织管理工作，以确保工程进度。2、本项目主要以自营为主，销售收入是影响项目盈利能力的敏感性因素，销售收入的下降会对项目的财务效果产生较大的影响，因此应充分认识及分析项目存在的优势和劣势，扬长避短，做好整个项目的开发、销售及经营全过程策划。