1、河南XX文化产业园综合开发可行性研究报告 2011年12月目 录第一章 项目概况1一、项目背景1二、项目范围1三、项目设计依据2四、项目开发原则2第二章 项目的必要性4一、项目的建设是顺应时代发展的结果4二、项目的建设是响应国家政策的需要4三、项目的建设是落实政府工作的需要5四、项目的建设是相加快中原经济区建设的需要6五、项目的建设是促进河南省旅游业转型升级的需要6六、项目的建设是沁阳市产业结构调整及旅游产业升级的需要7七、项目的建设是XX山风景名胜区旅游发展的必然选择7第三章 项目的可行性9一、区位条件9二、资源条件9三、场地条件（开发条件）9四、交通条件9五、市场条件10六、资金条件10七2、政策条件10第四章 项目地址及开发建设条件11一、项目地址11二、开发建设条件11三、项目制约因素12第五章 XX山景区旅游资源分析13一、旅游资源概况13二、旅游资源梳理、分析与评价13第六章 功能分区与主要建设项目19一、功能分区19二、主要建设项目19第七章 旅游市场研究20一、市场背景分析20二、客源市场分析21三、目标市场定位及客源市场细分23四、市场预测及目标24第八章 项目总投资预估及财务评价26一、项目财务估算的主要说明26二、投资计划与资金筹措表27三、总成本费用估算表27四、折旧摊销表28五、利润表28六、借款还本付息表29七、现金流量表（全投资）29八、现金流量表（自有3、资金）30九、资金来源与运用表30第九章 效益感知与风险分析32一、效益感知32二、风险分析3343第一章 项目概况XX山风景名胜区（以下简称“本景区”）位于河南省沁阳市西北23公里处的太行山南麓，面积102平方公里，是国家AAAAA级旅游景区、世界地质公园、国家级重点风景名胜区、国家级猕猴自然保护区、中国摄影家协会创作基地、儒道佛文化名山。因炎帝XX氏在这里辨五谷、尝百草、设坛祭天，故得名XX山。XX山自然风光优美，珍稀物种遍布，一岭九峰，犹如巨龙横亘山巅，被地质专家形象地誉为“龙脊长城”。XX山文化底蕴厚重，这里是炎帝XX部落活动最集中、最频繁的地方，山上古迹众多、香火鼎盛，是游客祈财、祈4、福和祈运的圣地。XX山风景名胜区是沁阳市龙头旅游企业。当前，XX山文化旅游产业的发展面临着党中央、国务院、河南省、沁阳市一系列有利的政策机遇，处于加速发展阶段。XX山风景名胜区已在资源开发、产品设计、设施建设、品牌打造等方面取得了一系列成绩、积累了一些经验，但也存在一些制约发展的严重问题，如旅游产业链条尚不完善，旅游综合功能的发挥还不到位，XX文化旅游内涵的挖掘还不够深入，缺乏大项目和拳头文化旅游产品的带动等。在此背景下，河南XX旅游文化开发有限公司委托河南大学旅游规划研究院编制河南省沁阳市XX文化产业园控制性详细规划（以下简称“本规划”）。寄希望于对XX山的文化旅游产业进行升级和优化，从而促5、进XX山乃至沁阳市旅游经济的发展。一、项目背景为适应沁阳市旅游发展战略的需要，保证XX山景区（以下简称“本景区”）的科学发展和旅游开发建设工作的顺利进行，根据国务院、国家旅游局及省、市各级政府的相关规定，编制河南省沁阳市XX文化产业园控制性详细规划。二、项目范围规划地块位于XX山景区大门出口区域，毗邻XX山景区综合接待服务区，规划面积约1700亩。南北长约995米，东西宽约1100米。三、项目设计依据（一）国家相关旅游规划标准国家标准旅游规划通则、旅游资源分类、调查与评价（GB/T 189722003）、旅游区（点）质量等级划分与评定、风景名胜区规划规范、环境空气质量标准、旅游业卫生标准、旅游6、厕所质量等级的划分与评定、生态功能保护区规划编制大纲（试行）、村镇规划标准、旅游发展管理办法。（二）相关规划中国旅游业发展“十一五”计划和2015年、2020年远景目标纲要、河南省旅游发展总体规划、河南省“十一五”旅游业发展规划纲要、沁阳市旅游业发展总体规划纲要（2005-2025）、XX山风景名胜区总体规划（20072025）、河南省沁阳市XX山风景名胜区旅游发展规划及相关设计策划。（三）其他相关法规、文件中华人民共和国环境保护法、中华人民共和国水土保持法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国文物保护法、中华人民共和国环境影响评价法、中华人民共和国水污染防治法、中华人民共和国固体废弃物污7、染环境防治法、中华人民共和国噪音污染防治法、国家旅游局关于进一步加强旅游生态环境保护工作的通知、旅游发展规划管理办法；沁阳市委市政府近年来有关XX山景区的各项决议和规定。四、项目开发原则1、科学性原则根据本景区旅游业发展现状、环境、机遇及相关基础条件，根据多方面科学分析和旅游发展环境研究、旅游资源研究、旅游市场分析与预测、旅游市场的拓展研究，制订出科学、合理、符合本景区发展实际的规划。2、生态性原则由于本景区森林覆盖率较高，林中生物种类丰富，生态环境和生态条件良好，包括周边村落在内的生态环境相对原始，因此在规划过程中强调把保护生态环境置于首位，所有建设均应在有利于景区生态环境保护、改善和发展的8、前提下进行。3、可行性原则充分发掘和利用本景区现有的旅游资源和发展旅游的有利条件，因地制宜，实事求是，充分考虑景区的发展现状和市场规模，保证所有开发建设均能符合实际、切实可行。4、前瞻性原则充分考虑到本景区未来的发展前景，在保证近期目标切实可行的前提下，在本次规划中为景区未来的持续发展留下足够空间。5、联动性原则构建主题鲜明的特色旅游板块。系统协调、统筹兼顾，进一步挖掘隐性旅游资源，协调旅游系统与外部环境的联系，建设沁阳市以XX山为龙头带动其他景区联手营销、共同发展的旅游架构。6、差异化原则本规划要求在本景区内所有旅游开发建设活动均应在 “以人为本”的前提下，从实际出发，在景区发展的食、住、行9、游、购、娱各个方面都要做到差异发展、错位竞争。第二章 项目的必要性一、项目的建设是顺应时代发展的结果当今时代，文化对经济社会发展的作用越来越重要。充分发挥文化对经济社会发展的作用，推动文化产业与旅游产业的融合发展，促进文化、旅游资源的资本化与产业化，已经成为展示区域文化内涵与魅力、塑造区域旅游品牌形象、实现文化经济价值的重要途径。文化是旅游的灵魂，旅游是文化发展的重要途径。在旅游的开发和发展当中，文化起到的作用日益凸显，已经成为助推旅游发展的核心内涵。在国家政策中，文化产业作为“国民经济支柱性产业”，与作为“战略性支柱产业”的旅游业将有越来越多的融合发展，其中，文化旅游产业将是挖掘地方文化、10、完善旅游产业、促进经济结构调整、撬动地方经济腾飞的重要发展方向。XX文化产业园项目的建设，使得XX文化与景区旅游的“联姻开发”找到了较好的市场契合点：一方面文化旅游产业弥补了XX山风景名胜区的文化“短板“，为本景区的长远发展提供了文化支撑；另一方面XX山景区为园区的文化旅游发展提供了坚实的后盾和强大的客源支持。在园区，“文化”与“旅游”找到了最佳的结合点，相互联系、相互补充。二、项目的建设是响应国家政策的需要党中央和国务院认识到文化产业与旅游产业的结合能够极大地推动二者的发展，因此制定了一系列相应的政策以鼓励文化产业与旅游产业的融合，以其促进文化旅游产业的发展。2007年，党的十七大提出了“大11、力发展文化产业，实施重大文化产业项目带动战略，加快文化产业基地和区域性特色文化产业群建设，培育文化产业骨干企业和战略投资者，繁荣文化市场，增强国际竞争力”的文化旅游产业发展方针。2011年10月18日，中共第十七届六中全会审议通过了中共中央关于深化文化体制改革、推动社会主义文化大发展大繁荣若干重大问题的决定。决定指出，加快发展文化产业，推动文化产业成为国民经济支柱性产业。这是继2010年10月18日党的十七届五中全会通过的中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议和2011年3月14日十一届全国人大四次会议通过的国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要之后，又一次提出“推动文化产业12、成为国民经济支柱性产业”。由此可见，政策的利好为文化旅游产业的发展带来了良好的机遇。因此，XX文化产业园项目的建设是响应国家政策需要的结果。项目建成后，XX文化产业园将成为焦作市的文化产业基地、创意旅游基地，并有希望成为河南省的西北区域的特色文化产业集群。三、项目的建设是落实政府工作的需要2009年7月22日，国务院通过了文化产业振兴规划，指出文化产业发展面临着体制改革和产业化发展的两大历史任务。2009年9月23日，文化部与国家旅游局联合发出了关于促进文化与旅游结合发展的指导意见。2009年12月1日，国务院出台了国务院关于加快发展旅游业的意见。2011年1月1日，国家旅游局以“文化旅游、和13、谐共赢”为主题，推出了中国文化旅游主题年系列活动。2010年4月河南省委书记卢展工会见国家旅游局局长邵琪伟时强调，“旅游业是河南发展的一大优势、一大支撑、一大后劲，要加快旅游产业发展方式的转变，促进河南旅游业又好又快发展”。2011年河南省长郭庚茂在河南政府工作报告中提出，河南应“大力发展传统服务业，加快发展现代服务业。提高文化产业规模化、集约化、专业化水平，培育新型文化业态”。 由此可见，XX文化产业园的建设正是顺应时代发展趋势、符合旅游发展需求、响应国家政策的需要，它的建设也将成为沁阳市对中央和省委政府工作的落实。在此背景下，沁阳市政府要为XX山风景名胜区的旅游发展创造条件，同时本景区也应14、该强化发展文化旅游产业的意识并树立发展文化旅游产业的信心。四、项目的建设是相加快中原经济区建设的需要2011年9月28日，国务院出台了关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见。意见明确指出，中原文化历史悠久，位于我国中心地带，是中华民族和华夏文明的重要发源地。中原经济区为华夏历史文明传承创新区。应传承弘扬中原文化，充分保护和科学利用全球华人根亲文化资源；培育具有中原风貌、中国特色、时代特征和国际影响力的文化品牌，提升文化软实力，增强中华民族凝聚力，打造文化创新发展区。一系列政策举措显示，加快文化旅游产业发展，是党中央、国务院总揽全局，着眼于河南省经济社会发展全局作出的重大决策。因此，XX山风15、景名胜区应该解读意见的深刻内涵，将良好的文化、资源优势炎帝XX与黄帝被共同尊奉为中华民族的祖先转化为旅游和经济发展优势，力争通过XX旅游文化产业园项目的建设，把XX山风景名胜区建设成为体现中华民族精神和中国特色的文化品牌，通过创新旅游发展模式，使其成为增强民族凝聚力的文化旅游发展示范区。五、项目的建设是促进河南省旅游业转型升级的需要为加快我国由旅游大国向世界旅游强国的进程，国家旅游局于2008年正式提出促进旅游业转型升级的发展战略，在此后的各类型会议中也多次强调，旅游产业的转型升级是我国旅游产业发展的必然选择，也是旅游发展的全局性任务。 河南省有少林寺、龙门石窟、安阳殷墟等享誉世界的旅游资源，16、但相对国内其他旅游地区而言，整体竞争力并不强。因此，河南旅游业的发展路径及其发展态势是值得深思的问题。从国内外旅游发展及旅游业转型的实践来看，河南要实现从旅游资源大省向旅游业强省的华丽蜕变，最重要和最关键的问题是要解决旅游产业发展的问题，即确立一个正确的旅游产业发展及转型思路，以解决目前河南省旅游发展中出现的过度依赖门票经济、旅游购物和娱乐薄弱、旅游产业机制不灵活、旅游企业整体优势不明显等问题。因此，河南省旅游产业的转型发展与优化升级，要以产业结构调整为方向、以产业结构优化为内容、以培育旅游龙头企业和组件河南旅游产业集群为目标，实现旅游业的又快又好发展。由此可见，XX文化产业园今后的旅游发展必17、须要将河南省旅游产业转型升级作为指导方针，并在此框架下积极探索创新旅游发展的模式，以期优化旅游产业结构、促进旅游产业融合、创新旅游发展业态，努力提高本景区旅游发展的核心力和竞争力。六、项目的建设是沁阳市产业结构调整及旅游产业升级的需要沁阳市作为传统的依托煤炭能源实现发展的城市，煤炭运销业是沁阳市在20世纪的主导产业，然而随着其产业优势的减化、产业带动的弱化以及对生态环境的危害，煤炭运销业已不能适应沁阳市经济与社会发展的需要，必须按照科学发展观的总体要求进行产业结构的战略性调整。旅游业作为新兴的无烟产业，具有关联度高、带动性强和环境污染小的特点，而且焦作市已经实现了由传统煤炭城市向现代旅游城市的18、巨大转变。在此示范作用下，发展旅游业成为沁阳市社会经济发展的必然选择，也将成为沁阳市产业结构调整和转型的重要方向。然而沁阳市的旅游业起步较晚、起点较低，在发展过程当中面临着旅游产品开发粗放和缺乏内涵、缺少高品质的文化休闲场所、产业链条过短、品牌形象模糊等问题，即沁阳市的旅游发展正被旅游产业需要转型升级的问题所困扰。XX旅游文化产业园项目的建设，不仅能够推动沁阳市社会经济发展的产业结构调整，而且能够解决沁阳市旅游产业发展的历史难题（产品结构亟需升级、市场结构有待调整等），还将满足外地旅游者和本地市民的双重游憩需求。因此可以说，项目的建设是沁阳市经济产业结构调整和旅游产业转型升级的需要。七、项目的19、建设是XX山风景名胜区旅游发展的必然选择通过以上分析可以发现：XX文化产业园的建设将是顺应时代发展趋势、符合旅游发展需求、响应国家政策、落实政府工作的需要，同时也是加快中原经济区建设、促进河南省旅游产业转型升级、提升沁阳市旅游产品的需要，因此XX文化产业园的建设将是XX山风景名胜区旅游发展的必然选择。XX旅游文化产业园，是以XX文化为元素，以上古文化创意旅游为核心，以XX山景区综合接待服务为主要功能、以高科技网游虚拟场景与现实对接为表现形式的，集网游、文化、旅游、会展、地产、休闲、娱乐、餐饮于一体的文化产业基地。XX旅游文化产业园项目的建设，是XX文化与XX山旅游开发的紧密结合，XX山的旅游发20、展将通过XX文化找到发展灵魂，XX文化将通过XX山的旅游发展找到市场载体，二者相辅相成、相互促进。因此，XX旅游文化产业园的建设，必将成为XX山深入发展的文化支点，从长远看，将成为XX山风景名胜区拉长旅游产业链条、提升旅游产品结构、塑造知名旅游形象的重要内容。项目建成后，将成为外地人全面了解XX文化的聚集地，成为沁阳市的地标区域，成为河南省龙头旅游文化产业基地，其必将加快XX山风景名胜区跻身国际知名、国内一流旅游景区的进程。第三章 项目的可行性一、区位条件XX山风景名胜区位于沁阳市城区西北23公里的太行山麓，规划地块毗邻XX山风景名胜区主入口，与XX山景区综合接待服务区紧密相连，距离沁阳市区也21、较近。由此可见，项目场地的区位优势明显。二、资源条件项目开发的资源条件较好，这将体现在自然资源和文化资源两个方面。自然资源方面：本景区生态环境和生态条件良好，在此基础上拥有奇峰、秀水、植物生态群落等众多风景资源；文化资源方面：XX山景区是炎帝XX部落活动最集中、最频繁的地方，景区内有大量具有深厚XX文化底蕴的景点和古迹，还有可以进行深入挖掘的历史文化渊源（如XX传说等）。以上这些都为本项目的开展提供了较好的旅游发展基础。三、场地条件（开发条件）项目场地的空间条件较好。规划地块视野较为开阔，且土地平整，产品延伸空间大，地块现状为荒地，先期开发成本较低。规划区内生态环境良好，旅游资源的原生性保存较22、好，具备打造精品项目的本底资源。四、交通条件本景区位于太行山猕猴自然保护区核心区，通向规划地块区域的道路畅通、交通便捷。西侧有二广高速和仙神路、南面有焦枝铁路，由此可见，高速公路、省级道路以及铁路的多方位覆盖形成了丰富而便捷的进入通道，有效地解决了景区的旅游可进入性问题，这将为本项目的开发提供良好的交通条件。五、市场条件沁阳市位于豫晋两省交界处，处在“郑州洛阳晋城焦作济源”两省五市城际圈的圆心地带，到达上述五市直线距离最远都在100公里左右。沁阳市同时也是焦作市规划中的“晋焦郑洛旅游圈”的中心焦点。因此，沁阳市处于河南省南太行旅游经济区核心地带的事实，将为本项目的旅游开发创造良好的市场条件，开23、拓广阔的旅游客源市场，将成为XX山文化产业园发展的先决条件。六、资金条件旅游的开发离不开资金的支持。本景区已经成立了XX山风景名胜区旅游文化开发公司，公司将以自有和筹措资金等方式来解决XX文化产业园建设当中的资金问题。因此可以说公司的大思路、大投入、大决心和大勇气，以及沁阳市人们开放的投资观念，将成为本项目旅游开发的强大助推力和生命力。七、政策条件2011年4月25日，沁阳市召开旅游工作会议，会议指出，旅游项目建设是旅游业发展的重要抓手，要积极借鉴工业经济发展和城市综合开发的成功经验，围绕“国家5A级旅游景区XX山景区”，积极谋划建设旅游项目，加强基础设施和服务设施建设，完善服务设施，增加服务24、功能，不断延伸旅游产业链条，提高旅游综合效益，打造景区新形象。2011年9月30日，沁阳市委书记陈敬如在调研XX山景区旅游线路开发及节前旅游安全工作时强调，要创新思路，明确定位，积极拓展景区旅游线路及相关景点开发，做大做强旅游文化产业，努力打造国际知名、国内一流的国家AAAAA级景区。 由此可见，XX文化产业园的建设，得到了沁阳市领导的高度重视和社会各界的广泛支持，以及沁阳市人民群众对于XX山旅游开发的热情期盼，这将为本项目的建设提供良好的政策条件和公众环境。第四章 项目地址及开发建设条件一、项目地址XX山风景名胜区，位于沁阳市城区西北23公里的太行山麓，它是世界地质公园、世界自然基金组织A级25、优先保护区、国家AAAAA级风景旅游区、国家级猕猴自然保护区、省级科普基地，共有八大景区136个景点，景区占地总面积为96平方公里。规划地块位于XX山景区大门出口区域，毗邻XX山景区综合接待服务区，规划面积约1000亩。南北长约995米，东西宽约1100米。项目组通过实地勘察后发现：项目地块处于亚欧板块稳定地质层，属非地震带，不存在灾害地质，地质条件总体较好；项目地块位于XX山的主出入口必经区域，大部分为缓坡式平整地块和溪谷，地形的起伏变化较丰富；项目地块地势脉络清晰，地形呈现出北高南低、东高西低的态势。二、开发建设条件1、项目场地的空间条件较好。规划地块视野较为开阔，且土地平整，产品延伸空间26、大，地块现状为荒地，先期开发成本较低。规划区内生态环境良好，旅游资源的原生性保存较好，具备打造精品项目的本底资源。2、项目场地的区位优势明显。规划地块毗邻XX氏景区主入口，与XX山景区综合接待服务区紧密相连，距离沁阳市区也较近。通向规划地块区域的道路畅通、交通便捷。3、项目文化资源条件较好。XX山景区是炎帝XX部落活动最集中、最频繁的地方，景区内有大量具有深厚XX文化底蕴的景点和古迹，还有可以进行深入挖掘的历史文化渊源，如XX传说等，这为本项目的开展提供了较好的基础。4、项目品牌条件较好。XX山景区作为世界地质公园、国家级风景名胜区、国家AAAAA级旅游区、国家猕猴自然保护区，在市场上具有较高27、的知名度和美誉度，游客对XX山景区具有良好的认知。三、项目制约因素1、区域大环境不太理想。河南旅游景区已步入“群雄并起”的“战国旅游”时代，项目地周边相继开发的诸多景区将带来强大的客源分流压力。作为一个后发型的旅游目的地，园区项目面临着强大的区域性市场竞争。2、规划地块在空间方面也存在相对劣势。如规划区南部紧邻火车道，有严重的噪音干扰问题；XX山景区主入口改道后，规划区面临部分客源减少的危险；规划区内给排水、电力通讯等基础设施尚处于空白状态。3、环境制约因素。规划地块内有一条河流贯穿南北而过，给项目地带来了生机和活力。但河水水流量小，流速较缓慢，几乎断流，致使项目地的水资源较为缺乏。4、市场劣28、势。经过多年的努力，云台山的品牌形象已在市场确立，给XX山景区造成目的地的形象遮蔽效应。主打山水观光旅游牌的XX山，作为太行山水的重要组成部分，目前处于云台山的阴影区内。但是，这个劣势是相对的，是可以改变、可以弥补的。第五章 XX山景区旅游资源分析一、旅游资源概况（一）风景资源种类XX山风景名胜区的旅游资源包括自然资源和人文资源两大类，天景、地景、水景、生景、建筑、胜迹、风物等七中类，奇峰、云雾、植物生态群落、宗教建筑、摩崖石刻、地址遗迹等数十小类。按照种类统计，共有天景4个、地景58个、水景6个、生景20个、建筑41个、胜迹6个、风物2个。（二）风景资源总体特征1、风景资源具有较高的典型性与29、稀缺性，具有一定的丰富性与完整性；2、紫金顶、白松岭等核心景观具有极高的欣赏价值、自然科学价值和生态价值；3、高品位的景观在空间分布方面，具有高度集中的特点；4、自然景观与人文内涵结合紧密。如XX文化与XX峰、XX遍尝百草与百草洼、二仙与飞来石、魏华存的黄帝内经与遍山的中草药等等。二、旅游资源梳理、分析与评价（一）风景旅游资源等级评价旅游资源分类、调查与评价（GB/T 189722003）的五级标准，对风景区137个风景资源进行评价，由此可以得出以下结论：XX山风景名胜区的旅游资源涵盖7主类、19亚类、45基本类型，其中，一级风景资源11个、二级风景资源37个、三级风景资源54个、四级风景资源30、33个、五级风景资源2个。具体详见下表。XX山风景名胜区旅游资源分类、调查与评价制表主类亚类基本类型资源单体等级地文景观综合自然旅游地AAA 山丘型旅游地白松岭（景群）五级沐涧山月牙山大门山大雄山一级一级一级一级AAB 谷地型旅游地青龙谷二级沉积与构造ABC 节理景观棋盘格式节理羽状交错层理二级二级ABD 地层剖面沉积岩间断面二级ABG 生物化石点角石化石三级地质地貌过程形迹ACA 凸峰紫金顶（景群）五级ACB 独峰卧虎峰四级始祖峰XX峰骆驼峰三级三级三级八仙峰虎头峰二级二级观景峰一级ACC 峰丛青龙谷合欢林临川山侧柏林黄坡黄栌林一级ACE 奇特与象形山石七仙女龙首台四级四级舍身台待月台飞来石31、鱼脊岭风雨石三级三级三级三级三级清歌台三皇台访贤台云阳台情人石补天石二级二级二级二级二级二级商隐石龙虎石金伞峰伏羲峰女娲峰伯兆峰三皇峰淑女峰猴王台一级一级一级一级一级一级一级一级一级ACF 岩壁与岩缝太平摩崖四级一线天三级ACG 峡谷段落白龙游谷四级云阳河谷仙神河障谷一级一级ACH 沟壑地桃花峪菊花岭山药沟地黄坡牛膝掌二级二级二级二级二级王坡一级ACK 堆石洞锣鼓洞三级桃花洞二级ACL 岩石洞与岩穴穿云洞四级禅师隐真洞女娲洞二级二级自然变动遗迹ADA 重力堆积体紫红色页岩白云岩二级ADE 火山与熔岩花斑灰岩鲕粒灰岩二级水域风光河段BAA 观光游憩河段白龙游谷四级仙神河朝阳河云阳河一级一级一级天32、然湖泊与池沼BBC 潭池老君洼百草洼二级二级瀑布BCA 悬瀑沐涧山瀑布二级泉水与山涧BDA 冷泉 鸣玉泉三级青竹观泉真古寺泉二级二级生物景观树木CAA 林地红叶林三级CAB 丛树孔雀开屏峰墙列屏大松岭三级三级二级CAC 独树帝王松白鹤松四级四级五指松祝融松挥别松轻女松三级三级三级三级连根槐一级天象与气候景观光现象DAA 日月星辰观察地神坛待月三级DAB 光环现象观察地日出金伞四级XX佛光三级遗址遗迹社会经济文化活动遗址遗迹EBC 废弃寺庙二仙庙四级建筑与设施综合人文旅游地FAC 宗教与祭祀活动场所云阳寺真古寺沐涧寺临川寺清静宫青竹观三皇殿三级祖师殿太极殿玉帝殿二级FAK 景物观赏点五子登科三级33、天鸡啼晓群鲸戏水鬼路口一级一级一级单体活动场馆FBA 聚会接待厅堂（室）XX山庄游客接待中心一级一级FBB 祭拜场馆XX坛四级XX祠二级景观建筑与附属型建筑FCA 佛塔小塔林三级FCC 楼阁紫金顶（景群）五级三清阁二级FCF 城（堡）云阳寨二级FCG 摩崖字画太平摩崖四级FCH 碑碣（林）倒书碑二级XX步道碑碣一天门碑记一级一级FCI 广场及大门XX文化广场三级南天门一天门中天门三级太行门二级FCJ 人工洞穴朝阳洞三大仙洞一级FCK 建筑小品思源亭知音亭锣鼓亭致远亭迎宾亭桃花亭二级居住地与社区FDA 传统与乡土建筑XX山石墙XX坛峰墙窑洞群二级FDD 名人故居与历史纪念建筑八一水库纪念亭一级交34、通建筑FFA 桥情人桥二级智慧梯聪明梯一级一级FFE 栈道天梯云阳河瓮谷梯叠二级二级水工建筑FGA 水库观光游憩区段八一水库（静应湖）二级人文活动人事记录HAA 人物魏夫人神话传说三级民间习俗HCF 庙会与民间集会庙会三级7主类19亚类45基本类型137资源单体 总结：由上表可知，XX山风景名胜区的旅游资源从总体上来讲，种类多样、品种丰富，具有较高的观赏价值和生态价值，但缺少文化内涵、文化价值不够丰厚，有待于进一步挖掘本景区旅游资源的文化特色。（二）风景资源总体特色紫金顶奇峰耸立，群峰拱向，是传统的祭祀胜地；白松岭“龙脊长城”，是奇特的地质地貌景观；“日出金伞”等天象奇观，丰富多彩；XX松（白35、鹤松）、猕猴等动植物资源名贵珍稀；XX、魏夫人等神话传说丰富，历史文化源远流长；“四大怀药”闻名于世，XX庙会热闹非凡。（三）本项目旅游开发的核心文化资源与独特性卖点通过以上分析可知，XX山风景名胜区的旅游资源种类丰富、品种繁多，自然景观风景优美，历史文化资源源远流长。然而拥有众多的旅游资源并不意味着旅游开发的成功，开发商和规划者必须要找到项目的独特性卖点，在此经过项目组的讨论和论证，决定将XX文化作为引爆XX山文化产业园旅游开发的独特吸引核。将XX文化确定为本项目的王牌与核心资源主要基于以下几个原因：第一，炎帝XX氏是中华民族的始祖之一。炎帝XX氏是上古时代部落联盟的首领，他与黄帝氏族共同带36、领百姓生活繁衍，不断将氏族发展壮大，共同形成了华夏族的主干。因此，中国人自称是“炎黄子孙”。第二，炎帝XX氏及其所带领的原始氏族部落先民，在长期的生产和实践当中，创造了丰硕的物质和精神财富，为中华民族的发轫和中华文明的形成奠定了最初的物质和文化基础。根据历史史料和文献记载，炎帝XX氏的历史功绩主要有八个方面：始作耒耜，教民耕种；遍尝百草，发明医药；治麻为布，制作衣裳；日中为市，首倡交易；削桐为琴，练丝为弦；弦木为弧，剡木为矢；作陶为器，冶制斤斧；台榭而居，安居乐业。第三，炎帝XX氏代表了中华民族的创业精神，奉献精神，敢为人先的创造精神，百折不挠、自强不息的进取精神。第四，目前依托炎帝XX氏为资37、源和载体的文化旅游开发尚属空白。国内以炎帝XX氏作为文化旅游资源进行的开发由于炎帝XX氏出生地的神话传说及记载的差异而呈现出了不同的地域分异。目前与炎帝XX氏有关的旅游景区共有三处：一是湖北省随州市的炎帝故里旅游区，二是湖北省西部边陲XX架，三是河南省沁阳市XX山风景名胜区。但是，这三处景区都是在旅游开发初期的产物，仅仅满足的是观光旅游时代游客低层次的旅游需求。然而随着时代的发展和市场需求的变化，这些景区已经不能适应游客日益变化的旅游需求。小结：综上所述，XX山风景名胜区具备良好的自然资源和独特的XX文化资源，景区需在旅游产业转型升级的过程中抓住机遇，认真把握游客在体验经济时代下的需求特点，适38、时开发能够满足游客追求多样性、参与性、文化性与游乐性的旅游产品。以炎帝XX氏为内核、以产业结构调整为方向、以文化旅游为手段、以旅游发展为目标，建设XX文化产业园，叫响XX文化旅游品牌，占领国内乃至世界文化旅游的高地，形成独特而强大的吸引力和影响力。第六章 功能分区与主要建设项目一、功能分区（一）引景服务区区位：北距XX山游客服务中心约670米，南距园区边缘约340米。功能定位：入口集散广场和管理服务中心。（二）核心景观区区位：大门以西至云阳河之间宽约16米的条状地带。功能定位：文化观光休闲空间和园区、最重要的集散枢纽区域。（三）XX部落区区位：位于整个地块的北部。功能定位：高端会议、商务、休闲39、度假中心。（四）农耕展示区区位：位于太阳历广场的西侧，东北侧为XX会议中心，北侧为XX部落别墅区，南临XX养生区的百草堂，北距XX山游客服务中心约600米，南距园区边缘约至300米。功能定位：农耕文明体验展示中心。（五）XX养生区区位：位于中华农耕文化博物馆及农耕体验园南侧，直至园区西边界，东北口接太阳历广场，南至园区南边界，东临部落体验区。功能定位：XX养生康体保健中心。（六）部落体验区区位：位于图腾大道及太阳历广场的南侧，东临云阳路，北接图腾大道，距XX山游客服务中心约650米，南至园区边界，西至XX养生区。功能定位：部落旅游文化体验中心。（七）XX度假区区位：位于云阳河的西侧，东面隔河40、与XX部落区、农耕展示区和XX养生区相邻，占地面积约700亩。功能定位：高端商务休闲度假。二、主要建设项目功能分区主要建设项目引景服务区入口广场、立鼓景观、园区大门、管理服务中心等核心景观区图腾大道、神徽影壁、太阳广场等XX部落区水系设计、半岛入口设计、临水部落套房、XX部落酒店（丰泽源酒店）、主题雕塑、战车木桥、问源道等农耕展示区中华农耕文化博物馆、XX持耒耜雕塑、“中华龙”图腾立柱、非物质文化遗产展演厅、农耕文化体验园等XX养生区XX百草堂、百草园、植物造型园、养身茶道馆、XX养生主题餐饮中心、温泉疗养中心、水上娱乐体验中心、水街购物长廊等部落体验区XX部落板块：XX梦想城、XX文化”6D41、影视体验馆、XX迷阵、XX雕塑、陶器作坊、纺织作坊、XX架、上古民居群落、商铺购物点、五弦琴表演厅、“五谷”立柱等黄帝部落板块：指南车、黄帝内经影壁、轩辕三鼎、十二生肖、黄帝战鼓、黄帝部队图腾展示、黄帝部落群落等蚩尤部落板块目：蚩尤雕塑、真人CS对抗游戏、射箭场、兵器演练场、苗族文化演艺中心等XX度假区园区西大门、管理服务中心、XX文化高峰论坛会议组团、生态型高级商务休闲会所、高级专项生态康健养生组团、高级个性休闲组团实景演艺节目八大演出项目：XX迎宾、丰收之舞、XX祭天、天籁琴瑟、陶器之便、遍尝百草、大战蚩尤、炎黄会盟第七章 旅游市场研究一、市场背景分析(一)国际状况21世纪将是旅游业的第二42、个黄金时代，每年国际旅游业的交易额已超过3000亿美元。旅游业将发展成为世界上最大的产业，旅游者将达到空前的规模，来自各个国家、各个阶层的旅游者将把他们的足迹印在世界的每一个角落。(二)国内状况根据世界旅游业发展的规律，当人均收入达到 1000 美元时，国内旅游就会兴旺起来；当人均收入达到 1000至2000美元后，度假旅游市场会逐步形成。2000 至 5000 美元之间是属于一个过渡时期，会出现服务消费的快速增长。截至2006 年中国人均 GDP超过 2000 美元，中国国内旅游人数达到138亿人次，而两个黄金周旅游人次就达到35亿，同比增长13；中国入境旅游的港、澳、台游客人数将接近90043、0万至1亿人次，而外国游客人数则有望超过2000万人次。2020年，中国将成为世界最大的旅游目的地，旅游市场拓展空间巨大。(三)河南省目前趋势河南省旅游发展的总体目标是将旅游业培育成为支柱产业，把河南省建设成为世界知名、全国一流的旅游目的地。自2005年以来，河南省旅游经济保持了年均25%以上的增速。截至2010年底，河南省成功创建了6家国家5A级旅游区、89家4A级旅游区，A级景区数量每年增加20多家。星级酒店每年增加约20家。河南省接待国内外游客总人数2.3亿人次，其中入境游客达到126万人次，旅游总收入由2005年的800亿元增加到了2185亿元，相当于GDP的比重由7.5%上升到10.44、2%。按照旅游资源分布特点和旅游产业发展功能定位，呼应全省经济发展的宏观布局，在分析“十一五”旅游业布局现状的基础上，提出“一带五区”的旅游产业空间发展布局构想。一带沿黄文化旅游经济带；五区嵩山文化旅游经济区、伏牛山旅游经济区、太行山旅游经济区、桐柏大别山旅游经济区、豫东平原文化旅游经济区。其中XX文化产业园所属的太行山旅游经济区，是河南省资源、各项配套设施、交通、旅游人数等各方面较好的一个旅游区。同时通过对XX文化产业园与河南省其他景区的比较分析看出，河南目前还没有一个综合型中原文化旅游体验中心，这无疑为XX文化产业园XX文化产业园提供了一个可供发展的方向。二、客源市场分析鉴于XX文化产业园45、在河南的区位和资源特色，分析得知河南的客源市场几乎涵盖了XX文化产业园的客源市场特征。因此，河南的游客市场分析是XX文化产业园市场分析的基础和重点。(一)国外客源市场分析从空间结构特征看，河南旅游以港澳台所占的比重和增长幅度较大，成为入境游客的主体部分，亚洲（45%）尤其以东南亚的游客占绝对优势，国别构成上以日本、韩国、新加坡、马来西亚、泰国为主。从消费行为特征看，2010年河南入境旅游者人均日消费构成中，长途交通花费最多（占总消费的17.8%），购物消费占总消费的10.4%。这说明游客对本省的旅游商品不感兴趣；住宿餐饮花费较高，真正用于游览、娱乐的花费较少，表明旅游开发尚处于初级阶段，境外游46、客在景区的消费只停留在购买门票上。(二)国内客源市场分析1、消费行为特征 （1）游客主要的出游动机以观光和休闲度假为主（67.3%），公务、商务、会议也占有一定比例。（2）游客获得旅游信息的来源主要是传统媒体（电视/报刊）及亲友的口碑宣传（61.7%），说明河南的旅游宣传促销手段还比较单一。（3）游客主要以群体方式出游，其中单位组织、会议组织以及亲友结伴的方式占到70.7%，说明旅行社大众旅游市场开发还有很大的潜力，散客市场也有大的发展空间。（4）大多数外地游客在河南过夜，逗留2-3天的游客占到65.5%，并表现出较高的消费水平。（5）目前游客在河南的消费水平较高，消费额度在1000-300047、元的占到56.9%。2、时间波动特征每年67月和910月是旅游旺季，双休日出游者多，十一黄金周是高峰。3、国内客源市场空间分布特征客源市场空间结构特征主要表现为旅游地辐射范围较小，距离衰减幅度较大的特点，本省及周边邻近省份、城市的游客占主体，主要集中在河南（占全部国内游客量的7080%），陕西、陕西、河北、天津、北京、湖北等地占外省游客的43.68%，广东、上海、江苏（占外省游客的29.5%）等区域是具有较大潜力的远程市场。(三)河南客源市场分析1、市场需求分析在市场需求方面，河南旅游及休闲消费具有鲜明的工业化中期的特征，主要表现在：（1）城郊休闲旅游进入快速发展时期，持续高速增长：（2）城郊48、休闲从农家乐开始提升，生态化、娱乐化趋势显现；（3）市民的城郊休闲消费还比较低；（4）喜欢追逐热点、易于变化，市场还不成熟。2、河南居民休闲选择分析第一、从时间总量看，河南居民的休闲时间充裕，高于全国平均水平。第二、从心理特征看，河南居民休闲意识滞后，低于同等经济发展水平的地区。第三、从消费特征看，河南居民休闲消费市场已经启动，且大有潜力。第四、从结构特征看，青少年是影响休闲消费市场的核心力量。第五、从市场潜力看，河南居民现有休闲方式单一，休闲活动贫乏，人们对休闲生活品质的满意度不高。第六、从需求偏好看，高层次和时尚型的休闲活动需求呈增长态势。三、目标市场定位及客源市场细分(一)目标市场定位149、立足于焦作、沁阳的游客与市民常态的特色休闲与体验旅游娱乐场所。2、立足于河南的王牌景点，中原文化对外展示的窗口。3、立足于全国的寻根文化。(二)市场功能定位1、特色休闲与体验旅游娱乐场所 2、观光休闲体验型景区3、XX文化体验中心4、河南大型文化产业示范基地5、太行山旅游带休闲度假中心(三)市场细分 潜在市场重要市场基础市场休闲体验市场和神农文化体验市场河南省内及近邻地区的特色休闲与体验旅游娱乐市场创意产业市场和旅游地产市场1、基础市场此市场特征是，游客大多在日常及周末、假期出游，除黄金周会增多外，全年几乎呈现平均分布。2、重要市场 此市场是最能体现XX文化产业园旅游特色的核心，同时也是使X50、X文化产业园得以提升的重要方面，是需要进行大力拓展的市场。3、潜在市场 根据客源市场特征分析，国内外游客对旅游商品和文化体验项目的喜好在所有的消费行为特征中占有很大比重，但是河南旅游商品和文化体验项目的发展尚不够丰富，而XX文化资源丰富，包括制陶、饮食、军事等等，为旅游商品和文化体验项目的开发提供了良好的基础，同时资源与商品之间的转化也为旅游创意产业提供了机会市场。 随着XX山旅游的大力开发，旅游人数增多，景区环境提升，为旅游房地产的开发提供了机遇。四、市场预测及目标(一)市场预测据河南统计公报显示，2010全年接待海内外游客2.65亿人次，实现旅游总收入2282亿元，较上一年相比，两项数据分51、别增长了13%和15%。2010年全年，焦作共接待游客1958.99万人次，同比增长15.17%，实现旅游综合收入147.53亿元，同比增长15.19%。从以上数据看出河南、焦作旅游市场呈现良好得增长趋势，为XX文化产业园的旅游客源市场开发提供了良好的基础，另外随着河南这一旅游客源的深度开发以及全国文化旅游需求旺盛形势，可以推测，XX文化产业园开发后的游客量将会有巨大的提升空间。(二)市场目标通过焦作旅游现状及河南旅游现状，并参考我国成功文化产业园的旅游现状，制定XX文化产业园的目标如下：1、开发运营及营销开展初期XX文化产业园目标年旅游接待人数10万，并以1020的速度增长。2、运营发展成长52、期及成熟期XX文化产业园目标年旅游接待人数200万，并通过提质与辐射获取利润空间。第八章 项目总投资预估及财务评价一、项目财务估算的主要说明1、项目的启动需要大笔资金，故安排总贷款5亿元，其中第1年贷款1亿元，第2年和第3年分别贷款2亿元，具体详见投资计划与资金筹措表。2、项目还款能力说明：项目第3年建设期结束，第4年开始还款，还款来源为折旧+当年利润，按当前假设初步计算需要6年还清，即第9年还清，具体的还款额度详见借款还本付息表。3、通过计算，在当前假设的前提下，按50年经营期计算，项目全投资的内部收益率为16.93%，在10%的收益率的前提下，净现金流为18979万元，而自有资金投资的内部53、收益率为24.08%，净现金流为19548万元。详见现金流量表。4、项目敏感性分析由于本景区建成后不收取门票，因此选取各项目收入、项目运营成本作为敏感性因素，进行敏感性分析，计算结果如下表。项目NPV（万元）与基本方案相比(变化率)IRR与基本方案相比基本方案1897916.93%项目收入10%2365724.65%19.08%2.15%5%2129412.20%17.96%1.03%-5%16713-11.94%15.96%-0.97%-10%14483-23.69%15.05%-1.88%运营成本10%9467-50.12%13.23%-3.70%5%14223-25.06%15.01%-54、1.92%-5%2373525.06%19.03%2.10%-10%2849150.12%21.37%4.44%从上表可以看出，在这三个指标当中，项目运营成本是最敏感的因素，成本上升10%，则现金流下降50%，其次是设计的各项目的收入。各指标敏感性图示如下图所示。二、投资计划与资金筹措表投资计划与资金筹措表 （单位：万元）序号项 目第一阶段第二阶段第三阶段合 计第0年第1年第2年第3年第4年第5年第6年1总投资0 4249 3011 2715 16997 19200 24400 70573 1.1建设投资0 4071 2715 2715 16400 18000 22000 65901 1.2建55、设期利息（6%）300 1200 2400 3900 1.3流动资金0 179 296 297 772 2资金筹措0 4249 3011 2715 16997 19200 24400 70573 2.1自有资金0 4249 3011 2715 6997 6200 7400 20573 其中:用于建设投资4071 2715 2715 6700 6200 7400 19801 用于流动资金179 296 0 297 0 772 2.2其他0 0 0 0 10000 20000 20000 50000 2.2.2长期借款10000 20000 20000 50000 2.2.3流动资金借款0 注：第56、0年主要用于做项目的准备和攻关， 目前计算中没有考虑本部分成本。流动资金主要用于经营性项目的开展，假设所有经营性项目的周转时间均为1个月。三、总成本费用估算表总成本费用估算表 （单位：万元）1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 1运营成本6171 6914 10279 12361 21961 23881 23881 18121 13561 13561 13561 13561 13561 13561 13561 13561 13561 13561 13561 13561 13561 13561 157、3561 13561 13561 13561 1.1经营性项目运营成本2146 3550 3550 3568 3568 3568 3568 3568 3568 3568 3568 3568 3568 3568 3568 3568 3568 3568 3568 3568 3568 3568 3568 3568 3568 3568 1.2建设性项目运营成本4025 3364 6729 8793 18393 20313 20313 14553 9993 9993 9993 9993 9993 9993 9993 9993 9993 9993 9993 9993 9993 9993 9993 999358、 9993 9993 2管理费用463 512 862 1079 2079 2279 2279 1679 1204 1204 1204 1204 1204 1204 1204 1204 1204 1204 1204 1204 1204 1204 1204 1204 1204 1204 3营销费用741 819 1380 1727 3327 3647 3647 2687 1927 1927 1927 1927 1927 1927 1927 1927 1927 1927 1927 1927 1927 1927 1927 1927 1927 1927 7维修费用41 68 95 262 524 7959、8 798 798 798 798 798 798 798 798 798 798 798 798 798 798 798 798 798 798 798 798 4财务费用0 0 0 3000 2380 1896 1521 1131 725 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5总成本费用7416 8313 12616 15429 27891 30605 33605 25664 19386 19011 18621 18215 17490 17490 17490 17490 17490 17490 17490 17490 17490 17490 17490 17490 174960、0 17490 其中：折旧费204 339 475 1310 2620 3990 3990 3990 3990 3990 3990 3990 3990 3990 3990 3990 3990 3990 3990 3990 3990 3990 3990 3032 0 6经营成本7213 7974 12141 14119 25271 26615 29615 21674 15396 15021 14631 14225 13500 13500 13500 13500 13500 13500 13500 13500 13500 13500 13500 14457 17490 17490 注：管理费用按营61、业收入的5%计算，营销费用按营业收入的10%计算，维修费用按折旧费的20%提取四、折旧摊销表折旧摊销表 （单位：万元）序号项 目年限残值率123456789101112131415161718192021222324 2004.1 原值4070.66785.69501 26201 52401 79801 4.2折旧费203.53339.28475 1310 2620 3990 3990 3990 3990 3990 3990 3990 3990 3990 3990 3990 3990 3990 3990 3990 3990 3990 3990 3032 4.3 净值3867.076242.7962、8483 23873 47453 70863 66873 62883 58893 54903 50913 46922 42932 38942 34952 30962 26972 22982 18992 15002 11012 7022 3032 0 五、利润表 利润表 （单位：万元）序号项 目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年第18年第19年第20年第21年第22年第23年第24年第25年第26年1 营业收入9264 10239 17248 21584 41584 45584 45584 33584 2408463、 24084 24084 24084 24084 24084 24084 24084 24084 24084 24084 24084 24084 24084 24084 24084 24084 24084 2 税金510 563 949 1187 2287 2507 2507 1847 1325 1325 1325 1325 1325 1325 1325 1325 1325 1325 1325 1325 1325 1325 1325 1325 1325 1325 3总成本费用7416 8313 12616 15429 27891 30605 33605 25664 19386 19011 1864、621 18215 17490 17490 17490 17490 17490 17490 17490 17490 17490 17490 17490 17490 17490 17490 4 利润总额1339 1363 3684 4969 11407 12473 9473 6073 3374 3749 4139 4545 5270 5270 5270 5270 5270 5270 5270 5270 5270 5270 5270 5270 5270 5270 5所得税(33%)442 450 1216 1640 3764 4116 3126 2004 1113 1237 1366 1500 165、739 1739 1739 1739 1739 1739 1739 1739 1739 1739 1739 1739 1739 1739 6税后利润897 913 2468 3329 7642 8357 6347 4069 2260 2512 2773 3045 3531 3531 3531 3531 3531 3531 3531 3531 3531 3531 3531 3531 3531 3531 7 利润分配897 913 2468 3329 7642 8357 0 0 0 0 0 (5054)3531 3531 3531 3531 3531 3531 3531 3531 3531 35366、1 3531 3531 3531 3531 7.1政府部分7.2企业部分8 未分配利润6347 4069 2260 2512 2773 8099 0 0 0 0 9累计未分配利润0 0 0 0 0 0 6347 10415 12676 15188 17961 26060 26060 26060 26060 26060 26060 26060 26060 26060 26060 26060 26060 26060 26060 26060 六、借款还本付息表借款还本付息表 （单位：万元）序 号项 目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第1567、年第16年第17年第18年第19年第20年1长期投资贷款(6%)1.1 年初借款本息累计1.1.1 本金10000 30000 50000 39663 31604 25354 18852 12089 0 1.1.2 利息1.2 本年借款10000 20000 20000 1.3 本年应付利息300 1200 2400 3000 2380 1896 1521 1131 725 0 1.4 本年还本10337 8059 6251 6502 6763 12089 0 1.5本年付息300 1200 2400 3000 2380 1896 1521 1131 725 0 0 0 0 0 2流动资金借款68、2.1 本年借款2.2 本年应付利息2.3 本年还本2.4本年付息3偿还借款资金来源204 339 475 1310 2620 3990 10337 8059 6251 6502 6763 12089 3990 3990 3990 3990 3990 3990 3990 3990 3.1 利润0 0 0 0 0 0 6347 4069 2260 2512 2773 8099 0 0 0 0 0 0 0 0 3.2 折旧204 339 475 1310 2620 3990 3990 3990 3990 3990 3990 3990 3990 3990 3990 3990 3990 3990 3969、90 3990 3.3 摊销七、现金流量表（全投资）现金流量表（全投资）（单位：万元）序号项 目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年第18年第19年第20年1现金流入9264 10239 17248 21584 41584 45584 45584 33584 24084 24084 24084 24084 24084 24084 24084 24084 24084 24084 24084 24084 1.1营业收入9264 10239 17248 21584 41584 45584 45584 33584 24070、84 24084 24084 24084 24084 24084 24084 24084 24084 24084 24084 24084 1.2回收固定资产余值1.3回收流动资金2现金流出12414 11998 17020 33643 56322 58238 35248 25526 17834 17583 17321 17049 16563 16563 16563 16563 16563 16563 16563 16563 2.1建设投资(不含建设期利息)4071 2715 2715 16400 25000 25000 0 0 0 0 0 0 2.2流动资金179 296 0 297 0 0 71、2.3经营成本7213 7974 12141 14119 25271 26615 29615 21674 15396 15021 14631 14225 13500 13500 13500 13500 13500 13500 13500 13500 2.4税金510 563 949 1187 2287 2507 2507 1847 1325 1325 1325 1325 1325 1325 1325 1325 1325 1325 1325 1325 2.5所得税442 450 1216 1640 3764 4116 3126 2004 1113 1237 1366 1500 1739 173972、 1739 1739 1739 1739 1739 1739 3净现金流量(3149)(1758)228 (12058)(14738)(12653)10337 8059 6251 6502 6763 7035 7521 7521 7521 7521 7521 7521 7521 7521 4累计净现金流量(3149)(4907)(4679)(16738)(31475)(44128)(33792)(25733)(19482)(12981)(6217)818 8339 15860 23381 30902 38423 45944 53465 60986 计算指标: 财务内部收益率:13.46% 财务73、净现值(I=10%):9675 万元 静态投资回收期:4.8 年八、现金流量表（自有资金）现金流量表（自有资金）（单位：万元）序号项 目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年第18年第19年第20年1 现金流入9264 10239 17248 21584 41584 45584 45584 33584 24084 24084 24084 24084 24084 24084 24084 24084 24084 24084 24084 24084 1.1 销售收入9264 10239 17248 21584 4158474、 45584 45584 33584 24084 24084 24084 24084 24084 24084 24084 24084 24084 24084 24084 24084 1.2 回收固定资产余值1.3 回收流动资金2 现金流出12414 11998 17020 24243 38722 43038 48584 35964 25981 25606 25216 29864 16563 16563 16563 16563 16563 16563 16563 16563 2.1 自有资金4249 3011 2715 6997 6200 7400 2.2 借款本金偿还10337 8059 6275、51 6502 6763 12089 0 2.3 借款利息支付0 0 0 300 1200 2400 3000 2380 1896 1521 1131 725 0 2.4 经营成本7213 7974 12141 14119 25271 26615 29615 21674 15396 15021 14631 14225 13500 13500 13500 13500 13500 13500 13500 13500 2.5 税金510 563 949 1187 2287 2507 2507 1847 1325 1325 1325 1325 1325 1325 1325 1325 1325 132576、 1325 1325 2.6 所得税442 450 1216 1640 3764 4116 3126 2004 1113 1237 1366 1500 1739 1739 1739 1739 1739 1739 1739 1739 3 净现金流量(3149)(1758)228 (2658)2862 2547 (3000)(2380)(1896)(1521)(1131)(5779)7521 7521 7521 7521 7521 7521 7521 7521 4累计净现金流量(3149)(4907)(4679)(7338)(4475)(1928)(4928)(7308)(9205)(10726)77、(11857)(17636)(10115)(2594)4927 12448 19969 27490 35011 42532 计算指标: 财务内部收益率:16.52% 财务净现值(I=10%):10498 九、资金来源与运用表资金来源与运用表 （单位：万元）序号项 目第0年（6个月）第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年第18年第19年第20年1 资金来源5791 4713 6874 23276 40227 43863 13463 10063 7364 7739 8129 8535 9260 9260 9260 9278、60 9260 9260 9260 25034 1.1 利润总额1339 1363 3684 4969 11407 12473 9473 6073 3374 3749 4139 4545 5270 5270 5270 5270 5270 5270 5270 5270 1.2 折旧费204 339 475 1310 2620 3990 3990 3990 3990 3990 3990 3990 3990 3990 3990 3990 3990 3990 3990 3990 1.3 摊销费1.4 长期借款0 0 0 10000 20000 20000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.579、 流动资金借款1.6 其他短期借款1.7 自有资金4249 3011 2715 6997 6200 7400 0 0 0 0 1.7.1 用于建设投资4071 2715 2715 6700 6200 7400 1.7.2 用于流动资金179 296 0 297 0 0 1.8 其他短期借款1.9 回收固定资产余值15002 1.1 回收流动资金772 2 资金运用5588 4374 6399 21966 37607 39873 13463 10063 7364 7739 8129 8535 5270 5270 5270 5270 5270 5270 5270 5270 2.1 建设投资407180、 2715 2715 16700 26200 27400 2.2 流动资金179 296 0 297 0 0 2.3 所得税442 450 1216 1640 3764 4116 3126 2004 1113 1237 1366 1500 1739 1739 1739 1739 1739 1739 1739 1739 2.4 利润分配897 913 2468 3329 7642 8357 0 0 0 0 0 -5054 3531 3531 3531 3531 3531 3531 3531 3531 2.5 长期借款本金偿还0 0 0 0 0 0 10337 8059 6251 6502 67681、3 12089 0 0 0 0 0 0 0 0 2.6 流动资金借款本金偿还2.7 其他短期借款本金偿还3 盈余资金204 339 475 1310 2620 3990 0 0 0 0 0 0 3990 3990 3990 3990 3990 3990 3990 19764 4 累计盈余资金204 543 1018 2328 4948 8938 8938 8938 8938 8938 8938 8938 12928 16918 20908 24898 28888 32878 36868 56632 第九章 效益感知与风险分析一、效益感知效益包括经济效益、社会效益和环境效益，而经济效益又分为直接82、经济效益和间接经济效益。直接经济效益是指门票收入，间接经济效益包括餐饮、住宿、购物、娱乐等项目综合收入。本项目建成后不收门票，将改变传统的过分依赖门票经济的收入模式，景区将以除门票以外的餐饮娱乐和旅游地产等项目收入作为主要收入来源。（一）经济效益分析游客量估计按照市场预测估算，2012年景区接待游客将达10万人次，2015年将达到15万人次，2020年将达到30万人次，2025年将接待游客达到50万人次。预计经济收入2012年景区旅游总收入为2000万元，其中项目收入为1660万元。2015年景区旅游总收入为4210万元，其中项目收入为3726万元。2020年景区旅游总收入为8150万元，其中83、项目收入为7260万元。2025年景区旅游总收入为9240万元，其中项目收入为8760万元。详见下表。指标2012201520202025国内旅游旅游人数（万人次）10153050年均增长率%10101015项目收入（万元）1657372072488745年均增长率%102015入境旅游旅游人数（人次）200346605730年均增长率%102015项目收入（万元）3.26.312.114.6年均增长率%102015合计总人数（万人次）100215.0330.0650.07年均增长率%10101015项目收入（万元）1660372672608760年增长率201510（二）社会效益分析有利于弘84、扬炎帝XX文化及中华民族的传统精神。有利于更好地满足人民生活需要，提高人民生活质量。有利于促进当地第三产业的发展,扩大就业渠道。有利于加快精神文明建设和构建社会主义和谐社会。有利于加快对外交流的步伐，促进经济繁荣。（三）环境效益分析良好的旅游环境是旅游发展的基础，而旅游开发的成功又会反过来增进居民的环境保护意识，加快绿化和美化环境的步伐，防止水土流失和环境污染。景区旅游开发建设，不仅防止了水土流失和水源污染，而且美化了环境，提高了环境质量，有利于实现环境的可持续发展。二、风险分析（一）财务风险分析1、融资风险由财务预测及评价可知，项目的大型资金投入存在于第二阶段住宅旅游地产项目的开发，该部分投85、资规模较大，总共需要资金6亿多元，能否筹集到资金是项目能否成功的关键，在财务评价中采取的融资渠道是贷款（5亿元），由于银行贷款需要复杂的批复过程，涉及到的时间比较长，整个过程充满了不确定性。所以项目单位要提前做好准备，要争取在第二阶段开始之前将贷款资金落实。在实际操作过程中，还可以采取其他的融资方式：如通过项目分拆寻求大量的中小型项目融资，寻找战略合作伙伴融资、信托融资、上市融资等。由于利用银行存款存在着贷款的偿还问题，会给项目带来不小的压力，项目单位需要根据项目的盈利状况，合理安排好贷款的偿还节奏，处理好企业、银行和政府之间的利益关系。2、收入不确定性风险常规景区的稳定性收入主要集中于景点门86、票，但本项目的主要赢利方式并非是依靠门票，而是有大量组合性的赢利手段和利润增长点，这些赢利点的产生是基于建设性项目，而通过经营性项目得以组合和提高。经营性项目的大量创新和引进，为项目的整体收入结构形成了不确定性的风险。同时，第二阶段建设完成的旅游地产项目能否按照既定计划销售完毕进而获得预期收入是该项目能否成功的关键。因此，在项目启动期就对固定资产和建设性项目的投资需要采取慎重态度，保持适当的比例搭配。最重要的规避手段是，企业从一开始，就要从开发主体和经营主体两个方向进行提升，加强产品管理、营销管理和市场管理。并做好充分的前期准备，根据市场的需要及时调整相应的建设。3、成本变化所带来的风险由于X87、X文化产业园项目涉及到的利益群体多，利益群体之间的关系复杂，政企关系和政企职能的分化没有前例可循，为项目实施带来了较大的难度，从而也使得项目实施的成本充满了不确定性，可能会导致投入的意外增加。另一方面，由于项目各个阶段都涉及到不少经营性项目，而许多经营性项目没有确定的规范，实施起来，成本虽小，但难以控制。对此风险，企业首先应明确其开发和经营双主体的角色，并与政府形成共识，共同打造项目开发的合力。并有针对性的采取本报告中提出的的经济手段、商业模式和经济杠杆。特别是在项目启动的初期，慎重对待固定资产和建设性项目，以多种杠杆手段先处理好各利益群体关系，再逐步增加投资，强化经营。对于经营性项目，必须在88、项目开展前做好调研，根据市场的实际情况来决定各项目的规模和投入，并提高运营管理技术，做到有效控制支出，并能够及时收回投入。（二）开发运作风险分析1、政企角色和职能不清晰造成的风险跳好与政府的“双人舞”是该项目成功的关键，从立项到整个项目的运营，政府的动作直接影响项目成败，同时，景点的所有权实质不可能由企业掌握，因此，无论是对于投资还是赢利，均具有极大的不确定性风险。对此风险，首先如前文所述，需要先期明晰，慎重投资；以大量经营性项目为纽带，以建设性项目为题材，将政府利益真正与企业捆绑起来。并运用各种商业模式和经济杠杆，形成与政府真正共赢的运营方案。2、村民土地出让的配合程度造成的风险土地是该项目89、开发的主要载体，但当前土地主要采用租赁形式，并且周边土地关系没有理顺，当地居民在开发过程中的配合程度也会影响到该项目的经营环境和秩序。这些要素都形成了项目开发的重要风险。面对该风险，企业先期的投资应特别慎重，必须通过经营项目的扩展和技术、资源输出，让当地居民将企业当成其致富的领头羊，而不是竞争者，更不能是侵略者。以双方互利共赢、循序渐进为原则，充分使用本文提到的经济杠杆和商业模式，力争在前期争取到尽量多的原住民及原商铺业主的支持与配合，同时利用经营权和产权的灵活流转办法，将各类原住民的利益与企业进行捆绑，让配合项目开展的原住民能够比不配合的原住民获得更大的收益。（三）市场风险分析1、游客旅游行90、为变化形成的风险国内旅游市场发展迅速，游客的旅游行为模式和需求也由此变化迅速，如不能准确掌握国际国内旅游发展的趋势，特别是在文化旅游和休闲度假旅游的特征和趋势，将形成客源波动大、消费水平波动大等风险。对于该风险，一方面，需要在项目前期做好深入细致的前期研究和产品研发，保证项目的先进性；同时，也需要充分利用既有资源（动态和静态资源），将XX文化产业园旅游产品牢牢定位于深度文化体验和特色休闲度假，实现真正的游客参与；第三，需要以项目的产品体系为纲，充分做好XX文化产业园的的营销宣传，并提升地位，以产业借力，使XX文化产业园成为沁阳市乃至河南省的体验性宣传窗口和示范景区，以保证有稳定和充足的客流量。91、2、商业企业经营行为变化造成的市场风险在项目开发过程中，需要大量吸引商家来共同经营，但不同商家的经营行为差异是巨大的，且随时间变化也具有很大的可变性，就为项目的商业性开发和商业性旅游产品造成了不确定性和竞争性的双重风险。同时，项目设计的年限是20年，所以如果在一定时期内，商家流动性过大则会对项目盈利能力带来很大的不确定性。针对该风险，企业首先需要以新奇的经营性项目，以最快时间吸引到更多的旅游客源，并通过商业化的体验旅游产品，将游客在园区内的旅游消费行为进行引导，同时带动和吸引其他商家的加盟，并通过游客消费引导给予商家压力，让其明确加盟比不加盟能得到更多的利润，并以此改善商家态度，坚定商家信心；92、同时，企业还需在项目前期做好深入细致的前期研究和产品研发，保证项目的先进性和规模化，实现真正的统一经营；其三，项目在开发过程中，需要特别同时注重借鉴大型综合购物中心（shopping mall）和主题公园的开发和招商手法，实现娱乐商业中心、体验商业中心和旅游休闲中心的融合。（四）竞争风险分析在竞争风险上，项目主要面临区域内的可比性项目（历史文化类景点、民族民俗类景点以及焦作山水旅游景区）的直接竞争风险；进入第三阶段，还要面对叫作周边其它休闲人居板块的兴起对项目造成的威胁。从全省的范围来看，本项目的既有资源缺乏一流的竞争力，不具备少林寺、龙门石窟、安阳殷墟等的鲜明特点，在宏观层面上也造成了竞争性93、的风险。应对该风险，项目首先需要在“华夏祖先”这一具有传统和现实意义的总体概念下，强化项目的核心竞争力和差异性；其二，项目应充分运用好各类商业杠杆和商业模式，以利益为驱动，让政府、居民和商家一同参与到XX文化产业园核心竞争力的打造中，而并非相互掣肘。（五）行业风险分析本项目涉及到多个行业，主要有：旅游业、会展业、商品流通业、房地产业、文化娱乐业等。每个行业均存在不同程度的先天行业风险，其中，旅游业的社会敏感性风险、会展业的恶性竞争和不稳定市场风险、旅游商品流通业的知识产权和渠道脆弱风险、房地产行业的金融、政策风险等，在多产业综合性的项目开发过程中，其风险必然存在着叠加。应对该复杂的风险叠加，企94、业的重要思路是做好协调者，运用“产业配电盘”理念，在项目前期充分分析和理解各行业和产业的产业特征和运作机制，以园区和旅游商业产品为载体，选择最有利于各产业发展链条和产业节点，并引进古镇和民俗类旅游景点的商业模式，同时屏蔽掉不利于产业发展、风险程度较高的链条。（六）法律、政策风险分析本项目为复杂的休闲旅游综合开发项目，所涵盖的内容包括旅游、房地产、餐饮、物流、环保等；所涉及的环节包括规划、融资、房地产开发销售、景观打造、招商、原住民安置等，牵涉的部门多，存在一定的政策风险。应对该风险，首先，运用被动规避方法，在项目前期研究过程中，特别注重宏观市场环境的研究，对项目进行进一步的充分论证，综合考虑各95、种法律和政策的限制，设置一定的安全边际，积极争取到各级政府对项目的支持和扶持。其二，主动规避，运用项目“华夏祖先”概念的传统和现实社会意义，在提高经济效益的同时，着眼于社会效益的提升，打造符合社会主义主流意识形态的旅游、地产及商业产品，以项目的多产业互动特征，带动区域经济整体提升，引导和争取各级政府部门的支持。内部资料仅供参考9JWKffwvG#tYM*Jg&6a*CZ7H$dq8KqqfHVZFedswSyXTy#&QA9wkxFyeQ!djs#XuyUP2kNXpRWXmA&UE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTX96、Rm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjq97、v$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmUE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5ux98、Gjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z8vG#tYM*Jg&6a*CZ7H$dq8KqqfHVZFedswSyXTy#&QA9wkxFyeQ!djs#XuyUP2kNXpRWXmA&UE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&q99、YpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxG89AmUE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vST100、T#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z8vG#tYM*Jg&6a*CZ7H$dq8KqqfHVZFedswSyXTy#&QA9wkxFyeQ!djs#XuyUP2kNXpRWXmA&101、UE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z8102、9AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmUE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVku103、m&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc104、vR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vST105、T#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&q106、YpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89Amv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm107、6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz84!z89Amv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm108、6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5u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