1、First compliance review of the application of the appraisal Committee, only through the compliance review of the application to take part in a detailed review. 8.1 application compliance review: does not meet one of the following conditions, procuratorial Agency to submit application through complia2、nce reviews, be invalidated: (1) application of the formats, contents, meet the requirements of selected files, powers of Attorney, declarations by the legal representative and the tender agent application to meet the requirements; (2) licence and a bidding agent qualifications meet the requirements3、; (3) the similar project tendering agency agent number and provide proof of material compliance; (4) the tendering Agency intends to put into this project the number of professionals to meet the requirements; (5) are intended to the agent of the project as a project manager has similar projects the4、 number of and references to meet the requirements; (6) no fraud case. 8.2 application review in detail the Evaluation Committee through compliance reviews will be selected for detailed review of the application. 8.2.1 tender agent institutions similar project tender performance requirements (16 poi5、nts) tender agent institutions similar project tender performance 16 points, by two part composition (1) agent similar project of cumulative bid amount scored calculation rules for: Agent water project bid amount (on January 1, 2007 has has bid notice for associate) cumulative each reached 100 milli6、on Yuan have 2 points, water project cumulative bid amount scored up not over 6 points. In addition, completes a bid worth more than 500 million yuan in total 1 minute, but other items score accumulated winning amount up to a maximum of 6 points. (2) calculation rule for the number of agents similar7、 projects: proxy bid amount (since January 1, 2007 winning notice shall prevail) bidding projects in more than 50 million Yuan by 2 points, but the Agency projects the number of scores up to 3 minutes. 8.2.2 to be agents of the construction project as a project manager in the same project performanc8、e (10 points) Project Manager agent performance scores including agents of the bidding agencies of similar projects, as well as in other similar project tendering agency service agent during performance. Total 10 Project Manager agent performance, made up of two parts (1) acting like the accumulated9、 winning amount calculation rule: agents for water conservancy project bid amount (since January 1, 2007 winning notice for example) cumulative average reached 100 million Yuan 3 but scored no more than 5 minutes. (2) calculation rule for the number of agents similar projects: proxy bid amount (sinc10、e January 1, 2007 winning notice for example) in the more than 50 million Yuan water conservancy project period of 3 minutes, but scores the number of agents similar projects up to a maximum of 5 points. Project Manager demonstrated to provincial-level and higher peoples Government or the developmen11、t and Reform Commission published the winning bidder on the designated media publicity shall prevail. 8.2.3 staff requirement (25 points) 1, to the construction project serving personnel, 4 years experience in tendering agent, 2 points per person, 2 years experience in tendering agent .Pig is not a 12、pig. With domestic international market and technology big environment of changes, as China traditional industry of pig production of job way and profit way are requirements related industry for resources integration, to quality security for premise, regulation based farming, and management cost and13、 the production, and sales cost, go standardization, and scale, and intensive, and market road, fast upgrade whole industry chain of regulation capacity, market competition capacity and anti-risk capacity. First, industry analysis (a) the basic situation in China is a traditional hog production and 14、consumption country, 2008 46.15 million tons of pork, pig stock 462.64 million head by the end pig slaughter 609.6 million. National pig industrys annual production value at around 650 billion yuan, nearly 50% per cent of annual output value of animal husbandry. Sichuan province in 2008 produced 6.515、2 million tons of pork, with 694,000 tons of Chengdu city, live pig sell 10.46 million, first 15 Vice-provincial cities in the country. The whole nation advantage regional planning (2008-2015) there are 437 counties (cities), 55, Sichuan, Chengdu has 7 (including in pengzhou). International pig indu16、stry mainly include the European Union, the United States, and Canada, and Brazil and other absolute scale of animal husbandry industry and technology developed countries. Market 1, the domestic market from Chinas meat consumption habits and economic analysis of the development situation, the emerge17、nce of new trends in the market of domestic pork and its products. Docking is a pig production and sales more closely. The Yangtze River Delta, Pearl River Delta and the Bohai rim economic developed area industrial structure adjustment gathered pace, two or three industries to the Central and Wester18、n bias. Second, the rigid domestic consumption growth. For a long period, pork is still the largest variety of meat consumption in China, the absolute consumption continues to grow. Especially in the vast rural market growth potential. Third, market for pork and higher product quality requirements. 19、Pollution-free pork safety and health has shown a very good market prospects. Four is the market changing. Currently, cold meat, more and more varieties of meat and pork meat products, which accounted for a large proportion of pork consumption, stores, chain stores, supermarkets and other marketing 20、methods is on the rise, and transport has been extended to more than 2000 km in RADIUS. Chengdu is an important River pig resource market, the citys commercial rate reaches above 60% of live pigs, pork and raw materials primary processing products in the domestic and international reputation is high21、. Western hog trading center in Chengdu and provides disease-free areas of construction in order to further accelerate the development of swine industry realizes space and conditions. 2, the international markets at present, annual volume of trade in live pigs in the world year around 18 million, ab22、out 6 million tons of pork trade. A large net exporter of pork is mainly the EU and North America,-importing countries mainly in Asia, Japan, and Korea, and Singapore, the Philippines, Hong Kong and other countries and regions, as well as Russia, about 3 million tonnes were imported. It is predicted23、 that the world meat consumption increase of 80% in Asia in the future, our country has obvious geographical advantages, export potential. With the advancement of live pigs superiority industry belt construction, animal disease . 本科毕业设计（论文）题目 常熟市原国棉厂地块房地产开发 可行性研究 学 院 经济与管理学院 年 级 2010 专 业 工程管理 班 级 1024、1 学 号 020610114 学生姓名 李 文 杰 指导教师 杨惠珍 职 称 讲师 论文提交日期 2014-05-04 4.1 application of the Chinese language application for proxy bidding agency application system. 4.2 bidding agent applications should be submitted by the Agency included in the 5th chapter of the content, and than select file asked to pro25、vide appropriate documentation. 4.3 proxy application shall affix its official seal coding and page by page in the specified location. Agent a copy of the application shall have to number the pages and signed original copy (copy) (including supporting documents), and copy should be exactly the same.26、 4.4 application there shall be no loose pages. 4.5 agent application should be complete with indelible ink (powdered) prints, the agent shall not alter any page of the application. 4.6 bidding agencies offer should be based on the interim measures for the management of tendering agents service char27、ges (meter prices 20021980) rules of the Nineth, tender agent service charges using the difference progressive billing rate. Charges in accordance with the tendering agents service charges and, in conjunction with the provisions of the specific circumstances of the project shall not be floating up a28、nd down-floating range must not exceed 20%, otherwise the application cannot pass compliance checks, be invalidated. Due to bidding agency selection and principal-agent contracts signed during charging base bid amount has not yet been produced, it can only be according to the rates of price, bid and29、 the bid amount determines after the end, controlled response rates calculated shall pay tender fee (tender agency fee accounts for the actual bidding agent item for fares). Than the selected person tendering agents service charge control the upper and lower limits, Cap for the State Development Pla30、nning Commission of the interim measures for the management of tendering agents service charges (meter prices 20021980) of tendering agents service fees under 100%, the lower limit for the State Development Planning Commission of the interim measures for the management of tendering agents service ch31、arges (meter prices 20021980) of tendering agents service fees under 80%. Tendering agents service charge base should include the following tenders: construction, supervision and material over the above tenders are expected to be important, with each tendering agency entrusted with tender bid amount32、 as a base for a separate computation of tendering agents service fees. Tendering agents service fee payment in accordance with the General Office of the State development and Reform Commission on tendering agents service charge of notification on the relevant issues (the change price 2003857). Sale33、 of prequalification documents and solicitation documents going to choose all, pricing should be based on the principle of profit not files, must not violate the relevant provisions in the price Department. 4.7 requirements in the form of application proxy application shall be prepared in the 5th ch34、apter of the format. Application of various supporting documents should be requested by the selection of files grouped by order. Comparison and selection of the bidding agencies must provide supporting documents required by the file; the file you selected does not have the required supporting docume35、nts, bidding agency acknowledged the need to provide, or you can provide. Proxy application shall be bound, and page-by-page coded in the order. 5th chapter application format notes: bidding agent .常熟理工学院本科毕业设计(论文)诚信承诺书本人郑重声明： 所呈交的本科毕业设计(论文)，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表36、或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。本人签名： 日期：常熟理工学院本科毕业设计(论文)使用授权说明本人完全了解常熟理工学院有关收集、保留和使用毕业设计(论文)的规定，即：本科生在校期间进行毕业设计(论文)工作的知识产权单位属常熟理工学院。学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许毕业设计(论文)被查阅和借阅；学校可以将毕业设计(论文)的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编毕业设计（论文），并且本人电子文档和纸质论文的内容相一致。保密的毕业37、设计(论文)在解密后遵守此规定。本人签名： 日期：导师签名： 日期：常熟理工学院毕业设计（论文）常熟市原国棉厂地块房地产开发可行性研究摘 要我国的房地产市场经过近二十年的发展，正逐步走向成熟和规范。房地产企业要想在激烈的市场竞争中降低风险、取得先机，就必须在房地产项目开发之前进行严谨的可行性研究。本文在认真研究国内外可行性研究理论的基础上，选择常熟市原国棉厂地块房地产开发项目进行具体的可行性研究。首先对常熟市房地产市场进行了调研分析，包括了城市的宏观环境、城市的房地产市场环境、城市的消费能力状况、项目区域环境等，在此基础上，从项目的建设背景、投资环境、技术方案与建议、项目的进度安排、项目的成本38、估算、方案的对比、财务评价、项目风险等方面进行综合分析论证，得出该项目开发前景乐观、投资回报率高、投资周期短的结论。最后通过对全文的归纳总结出项目方案是可行的。关键词：可行性研究 SWOT分析 财务评价 敏感性分析IVA Study on Feasibility of Real Estate Development of Former State-owned Cotton Plant Land Plot in Changshu AbstractWith 20 years development，the real estate industry is becoming more and more39、 mature and organized.In order to reduce risk and achieved a head start,real estate enterprises should do feasibility study carefully before the development of real estate projectAfter reading Domestic and foreign feasibility study theory, Changshu original cotton factory project is chosen as all ex40、ample to study. Firstly, This paper conducts investigation and Analysis on the Changshu City real estate market, including the regional environment and macro environment of city, the citys real estate market environment, city consumption ability,the project regional environment, on the basis of this41、, from the project construction background, investment environment, technical solutions and suggestions, project schedule, project cost estimates, the comparison of project, financial evaluation, risk and other aspects of the comprehensive analysis, the project development prospects, high return on 42、investment, the investment cycle short conclusion. Finally, the full text of the summary of the project is feasible.Key Words:Feasibility Study;SWOT Analysis;Financial Evaluation;Sensitivity Analysis目录1.绪论11.1研究背景11.2研究目的21.3研究意义21.4研究的内容21.5研究的编制依据32.市场调研报告42.1宏观环境分析42.1.1城市概况42.1.2 城市GDP52.1.3城市产业43、结构52.1.4文化环境62.1.5政策环境62.2城市房地产市场分析72.2.1土地市场分析72.2.2房地产投资分析72.2.3房地产市场供求分析82.2.4房地产价格分析92.3消费与市场需求92.3.1人口结构92.3.2居民生活102.3.4购买倾向112.4 区域环境状况122.4.1区域规划122.4.2城市道路规划122.4.3区域周边竞争分析133.可行性研究163.1项目概况163.1.1项目区位163.1.2项目周边配套163.1.3项目规划指标163.1.4项目建设背景163.2项目定位173.2.1 SWOT分析173.2.2客户定位183.2.3项目产品定位183.44、2.4项目价格定位183.3技术方案203.3.1设计原则203.3.2设计方案203.3.3户型选择213.3.4规划设计及指标213.4项目实施进度223.4.1开发进度计划223.4.2销售计划233.4.3组织机构233.5投资估算243.5.1销售收入估算243.5.2毛坯房费用估算253.5.3精装房费用估算283.5.4资金来源303.5.5方案比较313.6项目财务评估323.6.1资金流动计划323.6.2投资收益率323.6.3财务净现值323.6.4财务内部收益率333.6.5投资回收期333.6.6财务分析总结343.7风险分析343.7.1敏感性分析343.7.2盈亏45、平衡分析353.7.3定性分析353.7.4风险控制363.8环境影响分析363.8.1环境影响因素363.8.2施工期的环境影响363.8.3环境影响的控制措施373.9结论与建议373.9.1结论373.9.2建议38参考文献39附录40致谢46III1.绪论1.1研究背景随着过去二十年房地产行业的快速发展，房地产成为我国国民经济支柱性产业的地位越来越不可动摇。截止2013年，我国人均居住面积约为25-30平方米，与我国制定的目标2020年达到人均35平方米的标准还存在一定的差距。2013年我国房地产发展势头强劲，全年房地产开发投资85013亿元，比上年增长19.8%，其中住宅投资589546、1亿元，增长19.4%；办公楼投资4652亿元，增长38.2%；商业营业用房投资11945亿元，增长28.3%1。详见表1-1。表1-1 2013年房地产开发主要指标完成情况及增长速度指标名称绝对数单 位增长率%投资额86013亿元19.8其中：住宅58951亿元19.4房屋新开工面积201208万平方米13.5其中：住宅145845万平方米11.6房屋施工面积665572万平方米16.1其中：住宅486347万平方米13.4房屋竣工面积101435万平方米2.0其中：住宅78741万平方米-0.4商品房销售面积130551万平方米17.3其中：住宅115723万平方米17.52013年2月247、0日，“新国五条”调控政策出台，然而该政策对市场抑制性影响有限，甚至房产市场一度变得更加火爆。同年5月24日，国家发改委要求扩大个人住房房产税改革试点范围，该政策曾引起市场短暂波动，不过对整个房地产行业的发展没有带来多大的影响。总体来讲，国家对房地产的调控有着很大的决心，但是2013年房地产政策调控的效果并没有显现出来。在这种宏观调控的背景下，房地产开发商进行良好的可行性研究，降低开发风险，对于促进企业的快速发展有着极其重大的意义。1.2研究目的在住宅房地产开发中，无论对于开发商还是投资者、经营者，高收益与高风险总是如影随形，要想获得高收益，就必须承担高风险，问题的关键在于如何采取一个有效的措48、施，尽量规避风险，获取最大的利益，一个有效的办法就是寻求多点平衡，即房地产的风险与利益的平衡机制2。在项目投资前期，房地产开发项目的核心工作之一就是进行可行性研究，可行性研究和评价情况因而成为项目寻求多点平衡的先决条件。本文运用相关理论，以常熟市弘阳房地产开发有限公司开发的原国棉厂地块项目为对象，通过项目的财务分析和风险分析来评价项目的投资价值，为常熟市房地产项目的合理开发提供依据。1.3研究意义随着市场竞争的日趋激烈，房地产正在告别暴利时代，利润回归社会正常利润水平,房地产业正在进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，需要开发企业变粗放式管理为集约式管理，实现开发成本费用的49、精确控制3。企业存在的终极目的是利润最大化，实现利润最大化无非“开源节流”,“开源”要求对现有资源进行整合，发挥其最大效益；“节流”是成本费用的降低、控制4。在房地产市场风险不断加剧的情况下，房地产开发商最需要采取的措施就是进行全过程的成本控制，而成本控制的前期阶段往往是最重要但却最容易被忽视的，因此加强项目建设投资的可行性研究，丰富和完善项目前期成本的控制手段，从而使企业在市场竞争中立于不败之地。本文将以常熟市原国棉厂地块房产开发项目作为具体的研究对象，在深入学习国内外关于房地产项目可行性研究理论和方法的基础上，结合常熟市和项目本身的具体情况，构建该项目可行性分析的具体模式并展开研究，得出结50、论。同时通过本文的研究，希望能为我国房地产可行性研究提供一定的借鉴作用。1.4研究的内容研究成果主要包括二个大项：市场调研报告和房地产开发项目可行性研究报告，其中市场调研报告又是为编制可行性研究报告服务的。1）市场调研报告包括以下内容：（1）市场宏观环境状况：包括经济环境、政策环境、文化环境等。（2）城市房地产市场概况：包括房地产投资分析、房地产市场供求关系、房地产市场价格走势。（3）消费与市场需求概况：包括城市人口走势、人口结构、购买倾向等。（4）区域环境状况：包括区域规划 、区域交通条件及规划 、区域内楼盘总体价格水平、主要竞争对手开发规模、成本、价格、销售状况等。2）房地产可行性研究报告51、包括以下内容：（1）总论：包括项目基本情况介绍、项目建设背景，编制可行性报告的原则及依据。项目的基本情况具体来说，包含项目的简介、性质、宗地位置、占地面积、总建筑面积、容积率等基本情况。（2）项目定位：包括项目的SWOT分析、产品定位、客户定位以及价格定位等。 （3）技术方案：建设项目的规划设计，包括主要平面、立面布置、户型设计等。 （4）房地产开发进度安排：包括建设总工期及重要的时间节点安排，销售计划、组织机构等。 （5）项目投资估算及资金筹集：包括项目收入、开发投资费用估算、资金投入计划安排、资金筹集安排、方案比较等。（6）财务评价：包括项目现金流量计划，财务指标分析，财务分析总结等，其中52、财务指标分析包括投资利润率、净现值、财务内部收益率、投资回收期。（7）风险分析：包括敏感性分析、盈亏平衡分析、定性风险分析、风险的控制等，其中敏感性分析主要分析了建安工程费与销售价格的敏感性变化，定性分析主要涵盖了自然风险、政策风险、经济风险、社会风险等方面。（8）环境影响分析：分析项目建设过程中对周边环境的影响，制定环境保护措施。（9）结论及建议：指明项目建设的可行性，并提出建设建议。1.5研究的编制依据 （1） 项目建议书（初步可行性研究报告）及相关批复文件。（2） 国家及苏州市颁布的相关法律、法规、政策。（3） 常熟市城市总体规划（20102030年）。（4） 常熟市2013年国民经济和53、社会发展统计公报。（5） 房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额。（6）项目相关的其它文件。452.市场调研报告2.1宏观环境分析2.1.1城市概况常熟市位于江苏省东南部，北濒长江，与苏北南通市隔江相望，东邻太仓，南接昆山市、苏州市相城区，西连江阴市、无锡市锡山区，西北与张家港市接壤。境域东西宽49公里，处东经1203312103，南北距37公里，处北纬31313150，总面积1264平方公里。常熟地处长江下游，是江苏省辖县级城市，简称虞。常熟以悠久的人文历史、秀丽的山川景色、丰饶的物产资源享誉江南。5 图2-1 城市地理位置图全境东西间最长距离49千米，南北间最长距离37千米，总54、面积1276.32平方千米（含长江界属水面）。处在上海、苏州、无锡、南通等大中城市的怀抱之中，具有得天独厚的区位优势。因年年丰收而得名“常熟”，素有“江南鱼米之乡”的美誉。常熟境内地势低平，海拔大都在37米间。境内山丘主要有虞山、福山，其中以虞山为最。常熟境内水网交织，各河流湖荡均属太湖水系，其分布呈以城区为轴心向四周辐射状，东南较密，西北较疏。52.1.2 城市GDP常熟市位于上海经济圈中心，属于中国经济最活跃的区域，区位优势得天独厚，在过去的二十年中常熟经济取得了重大突破，牢牢占据了中国百强县前列。近几年来，随着常熟外向型经济的不断发展以及投资环境的不断改善，常熟经济更是取得瞩目的成就。 55、图2-2 城市GDP走势图表2-1 GDP增长与房地产市场的发展阶段关系 GDP增长房地产市场的发展阶段状况小于4%萎缩45%停滞58%稳定发展大于8%高速发展由图2-1可以看出：2013年常熟全年实现地区生产总值1980亿元，同比增长了9.0%，从2010年开始常熟GDP增长率稳定保持在8%以上，参考表2-1可以得出这样的结论：常熟目前的房地产正处于高速发展的状态。 2.1.3城市产业结构 2013年常熟全年第一产业增加值40.50亿元，增长3.1%；第二产业增加值1048.29亿元，增长11.2%；第三产业增加值891.52亿元，增长6.5%，三次产业比例调整为2.05：52.94：45.56、02，产业结构更趋合理6。图2-3 城市产业结构比综合图2-3分析：常熟第二产业的实力较强，这意味着工业发达，就业机会多，居民的收入水平也较高，居民的房产价格承受能力也相对较高。同时第三产业的比例在不断上升，产业结构比例更加合理，一般来说，第一产业的赢利能力较弱，而第三产业的赢利能力较强。2.1.4文化环境一般而言，房地产市场受社会文化环境的影响比较小。房地产是人们生活吃穿住行的基本必需品，而且房子是人们传统思想家的概念，是人们的归缩，有房就有家，家是唯一的，不可比较的7。在中国，青年男女结婚往往会跟买新房绑定在一起，在有些地方购置新房更是结婚的必备条件。加上最近几年中国经济的迅速发展，老百姓57、的收入增加，购置新房改善自己的住房条件，已成为人们的普遍想法。在这样一种大的背景下，文化环境对房地产市场的发展无疑会起到促进作用。2.1.5政策环境 在政治环境中，房地产政策对房地产影响是最大的。从2010年开始，我国进入到了一个不折不扣的房地产市场宏观调控周期，然而尽管打压房地产市场的政策不断出台，不断细化，2013年的房产市场仍然是处于过热状态。相信2013年之后，政府及有关部门会继续采取一系列的宏观调整政策对房地产业进行打压,以下是2010到2013年国家调控政策的四次重要升级：（1）2010年4月17日，国务院发出关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，提出十条举措，被业内称为房地产“58、新国十条”。（2）2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施。（3）2012年9月29日，财政部关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知，被简称为调控房地产市场的“9.29新政”。（4）2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。总结：政府在短短的三年内对房地产行业进行了四次调控升级，可见政府对于稳定房地产市场的决心非常大。同时政府在调控中不断的吸取经验，采取更有针对性的调控措施，政策也在不断的摸索和完善之中，但是由于我国国情的特殊性，使得房地产调控比国外成型的房地产市场要更加困难一些。2.2城市房地产市场分析2.2.1土地市场分析2059、13年常熟市国土资源局总计公布城镇住宅用地、商业用地出让公告20次，公布成交结果15次，全年成功出让城镇住宅用地、商业用地72块，总金额约78亿元，总面积约1290201平方米。2013年随着翔泽、港龙等新星加入常熟房地产市场以及大型开发商世茂、中南、弘阳、金达、万禾等在常熟的再次拿地，常熟地价节节飙升，其中中南集团以成交价18亿元成为2013总价地王，而世茂集团以每亩1008万的价格成为2013单价地王。2.2.2房地产投资分析房地产企业作为地方经济的重要支撑部分，2013年以来，随着江南国泰、江南中盈、中南锦程、绿地绿景等一批房地产公司新项目的开工，常熟市房地产开发投资呈逐月快速增长态势，60、全年完成房地产开发投资134.23亿元。常熟房地产投资继2010年出现增长之后，2013年又是一个房产投资增长爆发年,相比于2012年的86.4亿元，2013年投资额增加了47.83亿元，增长率为55.3%，创造了历年新高，详见图2-4。图2-4 常熟近五年资产投资状况2.2.3房地产市场供求分析2013年常熟楼市呈现量增价涨态势，全年新建商品房销售面积210.37万平方米，同比增加17.47%。其中住宅销售面积170.47万平方米，同比增加26.70%；新开工面积325.5万平方米，同比增加179.45%；竣工面积188.4万平方米，同比增加17.34%，其中住宅142.16万平方米，同比增61、加38.13%。全市批准商品房预售面积202.6万平方米，同比增加29.19%全市实现商品房合同销售面积为180.53万平米，同比增长15.88%。6详见图2-5。图2-5 常熟历年房产开发走势在房地产市场调控加码的政策环境下，2013年出人意料的成为了楼市的爆发年，成交量上涨迅速，各房企基本全面提前完成任务。2013年新开工面积比2012年翻了近二倍，可以预见2014年将会有大量房源进入市场，对本项目的销售会构成一定压力。2.2.4房地产价格分析2013年常熟房地产开发销售市场（不含二手房市场）一直保持持续增长的态势,全市实现商品房合同销售额为173.84亿元，同比增长24.39%，其中住宅62、销售额为147.65亿元，同比增长36.06%6。由于房价上涨因素，销售面积的增幅远不及销售额的增幅，其中住宅销售价格上涨显的尤为明显，住宅销售面积增幅低于住宅销售额增幅近13个百分点，住宅均价达到9777元/平方米，增幅近9%。图2-6 常熟商品房成交均价走势图从图2-6可以看出，近几年常熟的房价始终保持稳定的上升，尽管2013年出台了史上最为严格的“国五条”、20%差额征税政策，要求各地制定并公布年度新建商品住房价格控制目标的措施，然而即便如此房价不降反升，这其中有两方面的因素是不能够忽视的：一方面，在刚性需求推动下，二手房价格在原有价位上税负加成，直接推动了二手房价，而二手房价的增长对新63、建住房的定价形成参照性质的上涨效应；另一方面，土地成交价格的不断上升，直接导致了开发商成本的增加，最终转嫁给购房者，造成了房价的上涨。2.3消费与市场需求2.3.1人口结构据统计，2013年,常熟市的常住人口为150.85万人，比上年增加0.09万人。常熟市户籍人口106.73万人，比上年同比减少0.05万人；登记暂住人口为80.19万人，比上年增加0.85万人。6图2-7 人口年龄分布图 从图2-7可以看出：2013年，常熟市0-14周岁户籍人口为10.52万人，少儿人口系数为9.85，比上年下降0.01，少子化程度相当严重；60岁以上老年人口为26.89万人，比上年上升1.07%，人口老龄64、化程度进一步加深。2.3.2居民生活 2013年，常熟市城镇居民人均可支配收入达43161元，比上年增长9.1%；人均生活消费支出27028元，增长8.1%，其中人均服务性消费支出7872元，增长12.7%。农村居民人均纯收入21691元，增长11.4%；人均生活消费支出17023元，增长15.9%，其中人均服务性消费支出5465元，增长8.4%。城乡居民收入比为1.99：1。6详见图2-8。图2-8 人均可支配收入及增长率随着城市经济快速发展，常熟居民的收入也随之大幅增长，而民营经济迅猛发展和个人资本快速增长，使得居民收入渠道明显增加，居民人均可支配收入的增长说明市民的生活水平在不断的提高，65、可以看出常熟市民经济实力以及实际购买力在不断增强。2.3.4购买倾向购买倾向的调查往往是为项目的户型选择提供最为重要的依据，但是其调查往往缺乏全局性，只能通过市场提供的少量数据来粗略的表示市场需求的房屋要求，本项目通过常熟房产网、常熟房产零距离提供的数据，在购置面积、交房标准以及房间需求三个方面表示人民的购买倾向。（1） 面积需求购房面积的选择上，希望购置面积在90-110平方米比例最高；其次是110-150平方米的，详见比例分布图2-9。图2-9 购房面积需求比例（2） 交房标准在选择交房标准上，毛坯房占51，精装修占29，厨卫装修占11，普通装修占9。毛坯房因其业主可以自己选择装修风格最为66、受欢迎，精装修凭借更快入住新房以及装修成本更低成为第二选择，普通装修及厨卫装修并不受欢迎，详见比例分布图2-10。图2-10 购房装修标准偏好比例（3）房间需求在房间的需求上，购房者主要选择二房、三房单位为主，其需求量占了总市场得81%，这部分需求者大多是初次置业者，总体而言二房、三房的刚性需求比较旺盛，可见项目的户型设计上应当以二房、三房单位为主，详见比例分布图2-11。图2-11 购房房间需求比例2.4 区域环境状况2.4.1区域规划（1） 片区划分 将常熟市域划分为“双城、三片区”。“双城”包括“一主、一副”。其中，“一主”指主城区，包括虞山镇、尚湖镇、沙家浜镇、海虞镇周师公路以南地区、67、梅李镇常合高速公路以南地区、古里镇常台高速公路以西地区；“一副”指港区，包括碧溪镇和梅李镇常合高速公路以东地区。“三片区”分别指支董片区、海虞片区和辛庄片区。支董片区包括董浜镇、支塘镇和古里镇常台高速公路以东地区；海虞片区为海虞镇周师公路以北地区；辛庄片区为辛庄镇。8（2） 中心城区规划引导 根据常熟市规划局对中心城区规划引导，2015 年中心城区总人口 135 万人，其中城市人口 115 万人，规划城市建设用地 13485.6公顷；2030 年中心城区总人口 172 万人，其中城市人口 158 万人，规划城市建设用地8866.3 公顷。82.4.2城市道路规划随着常熟市城市和经济发展，对城市68、道路设施的投入将进一步加大，城市道路网逐步形成，各项道路指标有较大提高，以满足城市交通需求。到2030年，城市规划道路网逐步建成，中心城市区形成环路加放射路的道路布局。联系城市南北向、东西向交通的主干路与环路共同形成道路网的主骨架。规划道路网密度约为7.57公里/平方公里；人均道路用地面积14平方米/人。8主城区规划“十横八纵”主干路网络。“十横”自北向南分别为城区纬一路、苏州路、城区纬二路、黄河路、珠江路、枫林路昭文路、青墩塘路、招商城路珠泾路、外环南路新安江路、黄浦江路；“八纵”自西向东分别为东山路、珠海路报慈路安定街、海虞北路海虞南路、新世纪大道、金山路、黄山路、庐山路、城区经四路银河路69、。82.4.3区域周边竞争分析本项目位于元和路原国棉厂位置，该片区商品住宅供应量近年增幅明显，销售情况较好，随着政府对该区域的大力投资开发，预计来年新开楼盘较多，对该片区市场增量房地产的吸纳能力有一定的考验，周边主要竞争楼盘有：衡泰里宫、香榭丽墅、创想凯旋湾等。（1） 衡泰里宫表2-2 衡泰里宫简介开发商常熟市苏华置业有限公司开盘日期2014年3月用地面积4.5万平方米建筑面积7.3万平方米容积率1.60绿化率40%交易均价小高层13800/ m2车位配比1:1建筑类型多层,小高层装修状况毛坯总户数700交房时间待定地理位置理工学院太平港以东，原先为常熟理工学院公交状况常熟104路、2路、5路70、9路、11路、105路、常熟116路至常熟理工学院(元和校区)周边中小学元和小学幼儿园、元和小学南校区、常熟市第一中学、常熟市第八中学项目特色项目紧临北虞山南尚湖风景区，湖山美景尽收眼底，整个小区大中庭景观，创新世纪经典户型，实现超高的性价比。通过表2-2可以看出，该项目目前尚未开盘，预计2014年3月底开盘，项目销售时间以及项目定位与本项目相差无几，对本公司拟建项目直接构成很大的区域竞争压力，是重点关注对象。（2） 香榭丽墅表2-3 香榭丽墅简介开发商常熟市苏华置业有限公司开盘日期2013年8月24日用地面积55273平方米建筑面积109666平方米容积率1.4绿化率40%交易均价连排别墅71、19800元/ m2车位配比1:1建筑类型多层、别墅装修状况毛坯总户数700交房时间2015年7月31日销售状况一期已售罄地理位置理工学院太平港以西，原先为常熟理工学院公交状况常熟104路、2路、5路、9路、11路、105路、常熟116路至常熟理工学院(元和校区)周边中小学元和小学幼儿园、元和小学南校区、常熟市第一中学、常熟市第八中学项目特色小区离市中心和招商城近在咫尺，交通便利，闹中有静，阅尽繁华是寂静，是城市有钱人最理想最舒适的居住环境。通过表2-3可以看出，香榭丽墅开盘时间为2013年8月24日，目前一期房源已经售罄，二期将会推出大量别墅房源，整个项目的销售时间以及项目产品与本项目比较接72、近，所以对本项目的未来销售会构成相当大的区域竞争压力。（3） 创想凯旋湾表2-4 创想凯旋湾简介开发商创想集团开盘日期2013年11月用地面积58408平方米建筑面积87612平方米容积率1.50绿化率35.1%交易均价多层16400元/平方米建筑密度27.1%建筑类型联排,多层,小高层,高层装修状况毛坯总户数655交房时间2015年12月 销售状况一期住宅总套数223套，现已售出135套，剩余88套地理位置教场湾南侧、张家港河西侧、横泾塘东侧公交状况常熟1路、7路、8路、111路、112路、113路等公交线路划片中小学义庄小学、孝友中学项目简介项目采用优雅的法式建筑风格及园林设计，通过外立面73、全石材干挂，部分底层架空，创新多重户型等优势。通过表2-4可以看出，创想凯旋湾一期开盘时间为2013年11月16日，计划竣工时间为2015年12月31日，虽然目前本项目剩余量较少，但后期会有更多房源上市，再加上该项目开发时间与本项目如此接近，所以对本项目的未来销售会构成相当大的区域竞争压力。3.可行性研究3.1项目概况 3.1.1项目区位项目地块位于常熟市元和路以东、元和塘以西，原国棉厂位置。地块邻近招商城和方塔街，南面毗邻服装城西入口，宜居宜商，对于服装城业主是一个不错的置业选择。此地域凭借香榭丽墅和衡泰里宫一年的造势，区域热度不断上升。3.1.2项目周边配套（1） 周边公交：常熟理工学院（74、元和站），经过公交有常熟2路、5路、9路、11路、104路、105路、116路。（2） 周边银行：中国建设银行、中国农业银行、中国邮政存蓄银行、常熟农村商业银行、交通银行等。（3） 周边学校：常熟市第八中学、常熟市中学（分校）、元和小学南校区、常熟市第一中学等。（4） 周边医院：第一人民医院、仁和医院。3.1.3项目规划指标项目位于繁荣的市中心，整个开发过程中必须把握好政府规定的各技术指标，详见表3-1。 表3-1 地块规划指标 地块编号土地面积（m2）土地用途规划控制指标使用年限（年）容积率建筑密度绿地率2013A-01551361住宅用地1.1-1.228%30%703.1.4项目建设背景75、近几年常熟市委市政府全力打造生态环保城市，以改善人居条件为出发点，大力治理环境污染，狠抓生态环境建设，努力提升人居环境，高度重视中心城区的改造和发展，实施可持续发展策略。本项目周边环境比较落后，拥有大量老式住宅，人居环境的改造是势在必行，再加上招商城大量外来人口的涌入，本项目的住宅开发绝对是有必要且有着积极意义的。项目开发商为常熟弘阳房地产开发有限公司，于2010年凭借“弘阳尊邸”开发项目成功进入常熟市场并取得了良好的经济效益和社会效益，目前弘阳尊邸已经售罄。通过“弘阳尊邸项目的建设，公司熟悉了当地的市场以及消费习惯、并与当地政府相关部门建立了良好的关系，为公司扎根常熟市场夯实了基础。3.2项76、目定位3.2.1 SWOT分析（1）优势（S）n 自然景观优势突出：距虞山、尚湖风景区咫尺之遥。n 交通便利：项目所在区域交通条件便利，辐射范围广。n 地理位置优越：项目东邻招商城，北邻常熟最繁华的购物中心方塔街。n 区域价值：地块周边中高档住宅楼盘较少，为地块带来较高的区域价值。n 周边配套齐全：周边各种商务、休闲场所齐全，学校、医院配套齐全。（2）劣势（W）n 周边用房落后，微观环境不够理想。n 紧邻服装城，第一人民医院，容易出现交通拥挤。n 项目临近道路、居民区，施工难度加大。n 项目地块成交价过高，项目溢价空间有限。n 本项目为弘阳公司在常熟的第二个开发项目，品牌优势、人才储备较为欠缺77、。（3）机会（O）n 本区域住宅房地产市场目前供需旺盛，价格平稳上升，前景看好。n 本项目为市区内稀有开发地段，极具升值潜力。（4）威胁（T）n 房产政策频出，未来影响加剧。n 周边微观环境对本项目的形象会产生一定的负影响。综合分析，项目最大的威胁来自于政策，而项目最大的优势是地理位置，在优势和劣势方面，并没有绝对的优劣之分，在很多情况下是可以相互转化的，本项目要扬长避短，加快开发进度，降低政策带来的未知影响力，强化区位优势，提高品牌竞争力。3.2.2客户定位伴随着人们收入的提高，人们的生活水平也在不断的提高，不同收入的人群对生活的品位有所差异，对住房的选择也有着不同的要求，因此开发商不得不通78、过独特的产品卖点来吸引特定的目标客户群。本项目地理位置比较特殊，一方面毗邻招商城，一方面接近最为繁荣的方塔板块，结合项目本身特点，根据客户的职业划分不同层次客户，按照重要程度进行划分归类如下：核心客户：大型企业中高层领导、政府高层、招商城企业主。重要客户：企事业单位的高级技术人员及管理人员、小企业主、高校教师。游离客户：公务员、外地人。3.2.3项目产品定位本项目位于常熟市中心，风景优美、交通发达。通过与项目周边楼盘定位的对比分析以及潜在客户对小区的综合品质、配套、生态环境均有较高的要求，因此该项目定位为高品质的智能化生态小区。综合周边市场分析及项目初步规划布局，项目建设以多层住宅和联排别墅混79、合布置的方式，其中多层住宅项目主力户型以90-110m2的两房及小三房为主，少量117-155m2的三房及四房，户型选择基本上符合常熟居民对住房的普遍要求；别墅设置390m2和350m2两种户型，户型设计体现了城市有钱人对高品质住宅生活的追求。3.2.4项目价格定位房地产可行性研究定价一般可以采用市场比较定价法、成本加利润定价法两种方式。本项目采用市场比较定价法，选用板块内可比较的楼盘，选取多个因素进行比较，其中每个比较因素需要根据客户购房时考虑的重要性确定其权重。并且假设本项目各种因素的权重和为l00%，其他比较项目每个因素与本项目相比较为拟合程度。再根据比较项目的价格和比较系数相乘，得出每80、个比较项目修正后的参考价格，毛坯房价格定位选取衡泰里宫和香榭丽墅作为比较对象，精装房选取中汇壹号公馆和名流御园作为比较对象，详见表3-2及表3-3。 表3-2 价格因数分析表比较内容权重（%）衡泰里宫香榭丽墅拟合程度比较系数拟合程度比较系数区域位置301.05 31.50 1.05 31.50 建筑规模150.95 14.25 0.95 14.25 外部环境201.10 22.00 1.05 21.00 内部配套200.95 19.00 0.95 19.00 户型设计151.05 15.75 0.90 13.50 合计100102.50 99.25 衡泰里宫小高层均价： 14900 元/m2 81、14900*1.025=15272.5 元/m2 香榭丽墅联排别墅均价：19800 元/m2 19800*0.9925=19651.5 元/m2通过以上计算本项目毛坯房方案的参考定价为：多层15000元/m2 ，联排别墅19500元/m2 ，综合均价约17440元/m2 。 表3-3 价格因数分析表比较内容权重（%）中汇壹号公馆名流御园拟合程度比较系数拟合程度比较系数区域位置301.15 34.50 1.10 33.00 建筑规模150.95 14.25 0.85 12.75 外部环境201.0020.00 1.00 20.00 内部配套201.0522.00 0.95 19.00 户型设计182、51.05 15.75 0.85 12.75 合计100106.50 97.50 中汇壹号公馆均价： 17000 元/m2 17000*1.065=18105 元/m2 名流御园独栋均价： 23000 元/m2 23000*0.975=22425 元/m2通过以上计算本项目精装房方案的参考定价为：多层17800元/m2，联排别墅22000元/m2。3.3技术方案3.3.1设计原则项目规划的本质是要合理安排居住、配套、通讯等设施，同时要兼顾到布局的合理性、功能的完善性、生活的便利性。本项目在规划满足最本质的要求上，也要顾及本身的利润，因此要考虑以下四点原则：（1） 成本的最优化：层数越高往往其单83、位成本越大，因此要因地制宜的创造最大的空间价值。（2） 容积率的最大化：本项目规划容积率在1.1-1.2之间，为了分摊项目地价，同时取得更多的可售面积，项目容积率要尽量设计到1.18-1.2。 （3） 工期的最短化：工期越长，项目的风险越大，同时投资回收期可能越长。 （4） 设计合理化：本项目周边建筑大多是低层建筑，如果在一片低矮建筑物区域，建立高层建筑，则会显得太过突兀，因此要充分考虑各种主观、客观因素，使项目能够与周边环境融合的基础上，同时又能突出自己的特色。3.3.2设计方案（1） 建筑物规划以多层住宅和联排别墅混建的方式，整个布局要符合城市环境发展规划及地域环境特征，单一的建筑物要与整84、体相统一，项目总体规划平面图详见附录。（2） 建筑物外立面采用优雅的法式风格，别墅区外立面采用干挂黄金麻花岗岩，多层外立面一层至二层干挂黄金麻花岗岩，三层及以上喷米白色真石漆，外立面装饰风格以双拼别墅为例详见附录。（3） 小区的绿化设计在景观绿化、空间形态、层次网络等多方面塑造小区统一完整的形象，形成立体的空间与景观环境系统。每一块楼间地利用堆坡造景来丰富绿化植被系统，绿地上优选不同的树、草、花、石，给人一种自然和谐的感觉。（4） 小区分为A区和B区，A区建设多层住宅，标准层高为2.9m，B区联体别墅，住宅群体的基本朝向与元和路平行，楼体之间的距离在满足采光间距的基础上适当加大，不仅保证了底楼85、用户的日照生活问题同时也保证了小区的内部通风。（5） 在道路及交通的设计着重挖掘其自身的内涵，体现三大功能，即交通功能、景观功能、交往功能。a出入口设置：小区主入口设置在元和路上，同时在小区东南方向设置次入口，两个入口之间由主干道连接。b道路系统：小区主干道宽7米，其他车道宽5米，消防车道主要依靠小区的车行道路。小区的主要交通系统，是通过一条7米宽的线形舒缓的环状道路，将各个部分联系起来。c停车：机动车停放于地下停车场，为了保证小区的交通，A区地面以上部分不再设置停车场地。地下停车位共计480个，非机动车停放以及设备用房主要布置在多层的地下室中。3.3.3户型选择在户型的选择上面，坚持实用、安86、全、灵活、经济的四大原则，从均好性的角度出发，同时兼顾到消费对象的不同品位和要求，根据前期的市场调研结论选择了多种最为受消费者喜爱的户型，详见附录，户型统计见表3-4。表3-4 户型统计表区号楼号户型格 式面积（m2）数量（套）A区1、4、5、8、11A2室2厅2卫1厨1阳台97120B5室2厅2卫1厨2阳台155609、10C3室2厅1卫1厨1阳台11724D4室2厅2卫1厨1阳台135242、3、6、7E3室2厅1卫1厨1阳台9448F3室2厅2卫2厨1阳台10648B区1、2、4、6、7、8、9、10、13、14、17、18、19、20、21G6室2厅6卫1厨5阳台390303、5、1187、12、15、16H5室2厅6卫1厨4阳台350243.3.4规划设计及指标根据项目的总平面设计方案以及户型设计方案统筹出项目的技术指标，再与政府给出的规划指标进行比较，其中容积率1.19符合1.1至1.2，建筑密度25.99%符合小于28%的规定，绿化率40.11%符合大于30%的规定，因此本项目的技术方案是可行的，详见表3-5。 表3-5 项目方案技术指标序号名称单位数量1规划用地面积平方米513612建筑物占地面积平方米133503总建筑面积平方米611504多层可售面积平方米365885别墅可售面积平方米201006地下室面积平方米85807地面绿化景观面积平方米206008容积率-188、.199建筑密度%25.9910绿化率%40.1111地下停车位个48012总居住户数户3783.4项目实施进度3.4.1开发进度计划由于项目地理位置优越，市场潜力巨大，再加上房地产市场的风云莫测，因此采取“科学规划、一次开发、配套齐全、速战速决”的策略，尽快收回投资，取得利润。目前该地块己完成土地征用等工作，预计2014年3月底即可完成项目前期的报批报建手续，进入全面开工建设阶段。本项目采取多层与别墅区同时施工的策略，由二家施工单位同时进场施工，预估建设周期为16-18个月，因此初步计划项目总体开发建设时间为24个月，结合类似工程的进度控制经验制定本项目的主要整体开发进度控制点详见表3-6。89、表3-6 项目开发进度控制表日期方案一进度方案二进度2014年1月-2014年2月 可行性研究可行性研究2014年3月-2014年5月 项目设计项目设计2014年6月 开工前准备开工前准备2014年7月 全面开工建设全面开工建设2014年4月销售推广销售推广2014年9月商品房开始预售商品房开始预售2015年5月 装修全面施工2015年11月竣工验收2015年12月 交房入住2015年4月竣工验收2016年5月 交房入住3.4.2销售计划通过前期的市场调研分析预计未来常熟住房的刚性需求以及投资性需求将继续维持在高位，本项目可销售数量有限，楼盘销售前景乐观，预计在楼盘预售阶段将会收回投资并取得利90、润，详细销售计划见表3-7。 表3-7 项目销售计划阶段状态时 间 安 排工 作 内 容预估销售状态销售准备期2014年4-6月5月初全面推广，进行全城轰炸式宣传0亮相蓄客期2014年7-8月 7月中旬，售楼处样板房对外开放，提供预约购买预约40%开盘销售期2014年9月9月初全面开盘借势销售销售：50%持续热销期2014年10-12月商品房持续推广，回笼资金销售：70%余温销售期2015年1-3月商品房借助前期推广余温销售销售：85%销售平稳期2015年4-6月继续销售，较为平稳销售：95%尾盘销售期2015年7-9月尾盘销售清空售尽3.4.3组织机构根据项目自身的特点确定项目的组织机构以及91、配置人力资源是保证项目建设和生产经营顺利进行、提高劳动率的重要条件，在制定管理方案时，对项目的组织机构设置及人力资源及员工培训等内容进行了研究，结合本身的进度安排，优化组织结构，详见图3-1。图3-1 项目组织机构图如图3-1所示，本项目采取线性组织结构，每个工作部门只对其直接下属部门下达工作指令，确保了工作指令的唯一性，同时也尽可能避免了由于矛盾的指令而影响组织系统的运行。3.5投资估算3.5.1销售收入估算（1）毛坯房销售收入估算根据对周边楼盘的调查分析拟定的本项目价格定位，加之对市场的判断和预期，本项目各类业态的销售均价在留有余地的保守评估：多层住宅均价为：15000元/m2、车库：1092、万/个、别墅：19500元/m2。根据以上价格定位可以计算出该项目销售收入，即用销售均价与该项目拟规划建筑面积数量相乘得出合计金额，本项目可实现的销售总收入见表3-8。表3-8 销售收入估算表项目销售均价可售面积 （m2） 或数量（个）合计（万元）多层住宅15000元/m2 36588 54882 车库10万元/个4804800 别墅19500元/m2 2010039195 总计98877 （2）精装房销售收入估算由于周边楼盘仅有中汇壹号公馆以及少量名流御园别墅精装修项目，根据前期调查分析以及对市场的判断和预期，本项目采用精装修的方式各类业态的销售均价在留有余地的保守评估：多层住宅均价为：1793、800元/m2、车库：10万/个、别墅：22000元/m2。根据以上价格定位可以计算出该项目销售收入，即用销售均价与该项目拟规划建筑面积数量相乘得出合计金额，本项目可实现的销售总收入见表3-9。表3-9 销售收入估算表项目销售均价可售面积 （m2） 或数量（个）合计（万元）多层住宅17800元/m2 36588 65126.6 车库10万元/个4804800.0 别墅22000元/m2 2010044220.0 总计114146.6 3.5.2毛坯房费用估算（1） 土地费用：土地费用通常由土地出让金、征地费或拆迁安置补偿费以及交易契税(土地出让金的3)构成。本项目地块属于政府拍卖住宅用地，土地94、成本的计算仅包含出让金与交易契税，详见表3-10。表3-10 土地成本估算表序号费用名称基数合价（万元）均价（元/m2）1土地出让金51361m2503009793.42土地契税出让金的3%1509293.83合计5180910087.2（2） 前期工程费：房地产前期工程费主要包括项目前期可行性研究、规划设计、三通一平等阶段的费用。根据苏州市政府相关文件的规定、单项内容的市场价格以及相应的造价指标分别计算，详见表3-11。表3-11 前期工程费估算表序号费用名称计算依据金额（万元）1规划设计费20元/m2*61150m2122.30 2勘察费6元/m2*51361m230.82 3三通一平费用95、25元/m2*51361m2128.40 4其他暂估80万元80.00 5合计1+2+3+4361.52 （3）基础设施费：基础设施建设是指建筑物2米以外以及用地规划红线以内的各种管线、道路工程，其费用主要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用9。详细的估算通常可采用单位指标估算法进行计算即参照类似工程的平方米造价指标进行计算，本项目基础配套设施费用计算详见表3-12。表3-12 基础设施费估算表序号费用名称计算依据金额（万元）1供水工程25元/m2151.98 2供电工程85元/m2519.78 3道路工程30元/m96、2183.45 4绿化工程90元/m2550.35 5燃气工程2800元/户90.72 6弱电工程15元/m291.73 7排污工程20元/m2122.30 8围墙及大门10元/m261.15 9合计1+2+3+4+5+6+7+81771.45（4） 建安工程费用：是指房屋建筑工程的建筑工程费、安装工程费以及设备采购安装工程费等。通常采用类似工程的造价经验，采用单方估算法进行成本估算。根据公司最近几年建设同类型且同档次楼盘工程的造价指标同时结合政府发布的造价指标，按照多层部分：1900元/m2、车库：2800元/m2、别墅：2500元/m2分别乘以各自的规划建筑面积计算建安工程费，详见表3-197、3。表3-13 建安工程费估算表序号项目面积（m2）单价（元/m2）金额（万元）1多层住宅3658819006951.7 2地下车库858028002402.4 3别墅2010025005025.0 4合计14379.1 （5） 公共配套建设费：是指居住小区内为居民生活服务配套建设的各种非盈利的公共配套设施，主要包括居委会、派出所、幼儿园、公共场所等，具体收费以各地规定为准。本项目联体别墅以320元/m2征收，多层以75元/m2征收，详见表3-14。表3-14 公共配套建设费估算表序号项目面积（m2）单价（元/m2）金额（万元）1多层住宅3658875274.42别墅20100320643.298、3合计917.6（6） 管理费用：管理费用是指房地产开发企业行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用，主要包括管理人员工资、职工福利费、办公费、工会经费等9。通常按照（2）（4）项费用总和的4%计算估算，本项目管理费计算得660.5万元。（7） 销售费用：销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构的各项费用。本项目按照销售收入的2%考虑，计算得1977.5万元。（8） 开发期间税费：开发期间税费是指与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。本项目开发经营税费估算详见表3-15。表3-15 开发期间税费表序号税费类别计算依据税99、金（万元）1营业税销售收入*3%2966.3 2城市建设维护税营业税*5%148.3 3教育费附加营业税*3%89.0 4地方教育费附加营业税*2%59.3 5合计1+2+3+43262.9 （9）不可预见费：不可预见费又称为预备费，是指考虑建设期可能发生的风险因素而导致的建设费用增加的这部分内容。本项目按照（2）（7）费用总和的3%进行估算得602.0万元。（10）根据以上各项费用的估算，可以汇总出本项目投资估算见表3-16以及利润估算分析见表3-17,其中土地增值税税额按增值额乘以适用的税率，本项目增值额小于50%，税率为30%，所得税税率按照25%计算。表3-16 成本统计表序号项目名称100、成本(万元）1土地成本51809.0 2前期工程费361.5 3基础设施费1771.5 4建安工程费14379.1 5公共配套建设费917.6 6管理费660.5 7销售费1977.5 8经营税金3262.9 9不可预见费602.0 10开发总成本75741.7 表3-17 利润统计表序号项目名称金额(万元）1销售收入98877.0 2工程总投资75741.7 3税前利润23135.3 4土地增值税5500.6 5所得税4408.7 6净利润13226.0 3.5.3精装房费用估算精装房成本的估算依据与毛坯房基本相同，其中土地费用、前期工程费、基础设施费及公共配套建设费与毛坯房成本相同。精装修101、成本多层住宅按照2000元/m2，别墅按照2500元/m2进行估算加入到建安工程费中，管理费、销售费用、开发经营税费、不可预见费随销售价格及建安成本变化而变化。详细计算如下：（1） 精装建安工程费见表3-18。表3-18 建安工程费估算表序号项目面积（m2）单价（元/m2）金额（万元）1多层住宅365883900.0 14269.3 2地下车库85802800.0 2402.4 3别墅201005000.0 10050.0 4合计26721.7 （2）管理费:1153.8万元（3）销售费用:2282.9万元（4）不可预见费:995.6万元（5）开发经营税费估算见表3-19。表3-19 开发期间102、税费表序号税费类别计算依据税金（万元）1营业税销售收入*3%3424.4 2城市建设维护税营业税*5%171.2 3教育费附加营业税*3%102.7 4地方教育费附加营业税*2%68.5 5合计1+2+3+43766.8 （6）根据以上各项费用的估算，可以汇总出本项目投资估算见表3-20以及利润估算分析见表3-21，其中土地增值税税额按增值额乘以适用的税率，本项目增值额小于50%，税率为30%，所得税税率按照25%计算。表3-20 成本统计表序号项目名称成本(万元）1土地成本51809.0 2前期工程费361.5 3基础设施费1771.5 4建安工程费26721.7 5公共配套建设费917.6103、 6管理费1154.2 7销售费2282.9 8经营税金3766.8 9不可预见费996.3 10开发总成本89781.5 表3-21 利润统计表序号项目名称金额(万元）1销售收入114146.6 2工程总投资89781.5 3税前利润24365.1 4土地增值税5869.5 5所得税4623.9 6净利润13871.7 3.5.4资金来源 房地产项目开发所需筹措的资金来源可以从多个渠道获得，需要注意的是，在实际可行性研究报告中对资金来源都采用较为粗浅的方法计算，即保证有足够的准备金即可，真正详细严格的资金来源及结算方式是在项目的建设实施阶段才进行严密的编制。项目一旦签订了工程承包合同，就必须104、全力以赴地为该工程筹措资金，以免造成资金周转困难使工程开工不足，导致工程进度上不去而影响信誉和经济效益。本项目的资金来源主要有以下二个途径：（1）公司自筹：本项目在购买土地使用权时已花费自有资金51809万元，为了保证实施工程项目，满足开工前的资金周转，本公司根据收入资金的回报率适时投入一部分自有资金。预估剩余自有资金为5000万元，组成成分主要为现金以及可以在近期收回的各种的应收款项等。（2）销售回款：房地产在销售过程中有两种销售方法，一种是现售，指房屋在建成后再售出；另外一种是预售，指房屋在未建成的时候就将房屋售出以达到尽快回收资金的目的，同时也可弥补在开发过程中的资金不足。综合本项目地块105、优势明显，可吸引大量购房者，总体销售可观，因此可充分利用房屋预售来筹集必要的资金。土地费用由公司自筹开工前缴纳。根据投资估算楼盘在具备预销售条件回笼资金前，需按比例支付的建安费用约5197.46万元，建安进度款以及其他成本支出可通过销售回款支付。 表3-22 资金筹划表 单位：万元 费用项目费用金额公司自筹销售回款土地费用51809.0 51809.0 建安配套费14379.1 4313.7 10065.4 其他费用7428.2 7428.2 合计73616.3 56122.7 17493.6 通过表3-22可以看出，方案一需要公司自筹资金56122.7万元，利用销售回款支付成本17493.6106、万元。表3-23 资金筹划表 单位：万元 费用项目费用金额公司自筹销售回款土地费用51809.0 51809.0 建安配套费14379.1 4313.7 10065.4 装修费用12342.6 12342.6 其他费用9117.8 9117.8 合计87648.6 56122.7 31525.8 通过表3-23可以看出，方案二需要公司自筹资金56122.7万元，利用销售回款支付成本31525.8万元。3.5.5方案比较方案的选择往往通过一些具体的指标进行对比，从而选择较优方案来进行，我们把两种方案的经济指标列表进行对比分析详见表3-24。表3-24 方案对比分析表 单位：万元 序号项目名称方案107、一方案二1销售收入98877.0 114146.6 2建设投资75741.7 89781.5 3税前利润23135.3 24365.1 4净利润13226.0 13871.7 5投资利润率30.55%27.14%6投资净利润率17.46%15.45%通过对方案一、方案二的建设周期，资金筹措以及表3-24财务对比分析，我们可以发现这两个方案之间存在以下几个差异：（1） 方案一的建设投资比方案二的少14039.8万元。（2） 方案一的净利润比方案二少645.7万元。（3） 方案一的交房工期比方案二交房工期减少3-4个月。（4） 两个方案的预销售时间、销售回款时间均一致。（5） 方案一的投资回报率比108、方案二高。通过以上六个方面的综合对比可以判断：方案一的建设投资成本要低于方案二，虽然方案二的净利润高于方案一，但是方案一的投资回报率以及开发周期都要优于方案二，因此可以判断方案一要优于方案二。3.6项目财务评估3.6.1资金流动计划通过方案比较，我们认为方案一要优于方案二，为了确保方案二的可行性，需要采取进一步分析。本项目的土地费用投资属于项目正式开工前的一次性投资，而房屋的建安费、配套费等费用可根据建设期分6个季度按照30、20、20、15、10、5的比例支付，资金流动计划详见资金流动计划表3-25。 表3-25 资金流动计划表 单位：万元 时间(2013-2015)2013年10月4-67109、-910-121-34-67-9土地投资51809.0 建设投资比例30%20%20%15%10%5%建设投资金额7179.8 4786.5 4786.5 3589.9 2393.3 1196.6 销售收入38030.8 23769.3 19015.4 9507.7 8553.9 现金流量-51809.0 -7179.8 33244.3 18982.7 15425.5 7114.4 7357.2 累计现金流量-51809.0 -58988.8 -25744.5 -6761.8 8663.7 15778.1 23135.3 税费金额3963.7 2477.3 1981.9 990.9 495.5110、 净现金流量-51809.0 -7179.8 29280.6 16505.4 13443.6 6123.5 6861.8 累计净现金流量-51809.0 -58988.8 -29708.3 -13202.9 240.8 6364.3 13226.0 3.6.2投资收益率 投资收益率（R）是指项目在正常年份的净收益或项目寿命期的年平均净收益与总投资的比率。表达式：投资收益率=净收益/总投资*100%R=13226.0/75741.7*100%=17.46%3.6.3财务净现值财务净现值(FNPV),是指项目按行业的基准收益率，将项目周期内各年的净现金流量折算到开发项目起始点的现值之和,它是衡量房111、地产开发项目财务评价是否可行的重要经济指标，本项目假定收益率为10%，计算表达式见公式3-1。 （3-1）FNPV=-51809+(61800.1-23193.9)*(1+10%)-1+(37077.0-10648.1)*(1+10%)-2 =5129.6 (万元） 3.6.4财务内部收益率财务内部收益率是指项目在整个开发期内各年财务净现金流量的现值累计为零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率,计算表达式见公式3-2。 （3-2） 取i1=17% FNPV1=-494.4(万元） 取i2=18% FNPV2=-111.1(万元） （FIRR- i1）/（i2-i1）= NpV1112、/（NpV1-NpV2） FIRR=17%+494.4/(111.1+494.4)*(18%-17%)=17.82% 3.6.5投资回收期（1）静态投资回收期静态投资回收期是指用项目的净收益回收其全部投资的时间，在此过程中不考虑资金的时间价值,计算表达式见公式3-3。 （3-3）=2-1+（51809/90415.2）=1.57年（2）动态投资回收期静态投资回收期是指用项目的净收益回收其全部投资的时间，在此过程中需要考虑资金的时间价值,计算公式见公式3-4。 （3-4）=2-1+51809/90415.2*(1+0.1)-1=1.63年3.6.6财务分析总结从以上的财务分析可以看出，开发项目的113、投资收益率以及内部收益率都大于10%，净现值远大于零，可以得出结论此项目开发前景乐观、投资回报率高，资金回收期短，在经济角度看方案一是可行的。3.7风险分析3.7.1敏感性分析敏感性分析是从众多的不确定因素中找出项目最为敏感的因素，一般而言，建安工程费和销售价格是最有可能影响项目经济效益的不确定性因素。因而，本项目选择建安工程费和销售价格分别上下波动5%、10%对方案一进行敏感性分析，评价指标为财务净现值。（1）建安工程费敏感性分析，详见表3-26。表3-26 建安工程费变化分析表变动幅度-10%-5%0%5%10%建安工程费（万元）68167.5 71954.6 75741.7 79528.114、8 83315.9 财务净现值（万元）8660.8 6895.2 5129.6 3363.9 1598.3 财务净现值变化值3531.2 1765.6 0-1765.7 -3531.3 敏感度系数68.84%34.42%0-34.42%-68.84%（2）销售价格敏感性分析，详见表3-27。表3-27 销售价格变化分析表变动幅度-10%-5%0%5%10%销售收入（万元）88989.3 93933.2 98877.0 103820.9 108764.7 财务净现值（万元）807.7 2968.6 5129.6 7290.5 9451.4 财务净现值变化值-4321.9 -2161.0 0216115、0.9 4321.8 敏感度系数-84.25%-42.13%042.13%84.25%通过表3-26和表3-27的对比可以看出，售价和建安工程费对本项目的影响程度都比较大，相比之下，售价因素更为敏感，且本项目敏感因素变化过程中财务净现值一直保持大于零，故该项目具有较好的抗风险能力。3.7.2盈亏平衡分析该项目的销售为住宅销售，销售单价平均为17440元/m2，总投资约为 75742万元，总的可销售面积为56688m2。假设该项目的总投资不变，则盈亏平衡点为：a.以保本单价表示盈亏平衡点(BEPP): BEPP=757420000/56688=13360元/m2 b.以销售量表示盈亏平衡点(BE116、PQ)： BEPQ=757420000 /17440=43430m2 c.以销售率表示盈亏平衡点(BEPR): BEPR=43430/ 56688=76.61%由以上可知，本项目的盈亏平衡销售量为43430m2及销售率达76.61%，盈亏平衡销售价格为13360元/m2时。3.7.3定性分析（1）自然风险 自然风险指标是指由于各种自然原因对房地产商品的生产过程和经营过程中造成的影响，以及对房地产商品产生直接的破坏，从而给房地产开发商和经营者造成的经济损失10。自然风险因素包括：水灾、火灾、旱灾、雪灾等，这些因素的共同点发生概率小，一旦发生危害相当严重。（2）市场风险市场风险是指由于供求关系变化117、，引起房地产投资市场中投资主体进行的投资行为变化而带来的投资潜在损失11。2013年常熟市商品房销售量价齐上涨，房产市场异常火爆，本项目开始于2014年，房地产市场可能会进入一个相对平稳期，因此本项目估计的预售资金回笼可能有较大的风险。若预售资金与估算差距太大，也将有可能导致项目的资金链断裂，使得后续开发无法进行。（3）政策风险政治风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失12。由于房地产行业受政府政策的影响比较大，所以一旦政策发生改变其带来的风险都将是巨大的，另外政府对本地块周边的发展规划也会影响到本项目的前途。（4）运营风险运营风险是指房屋和建筑物、118、营业性地块等在房地产投资项目经营管理决策失误中造成的风险13。运营风险包括经营不善、销售不力、管理水平低下等方面。对比项目的建安费与销售价格的敏感性分析情况，项目的销售价格因素更为敏感。因此，在项目的开发建设中，在认真做好项目成本控制的前提下，更要做好项目的销售工作，以确保预期销售目标的实现。3.7.4风险控制风险措施的选择要有针对性，及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取措施化解、减轻或控制这些风险。房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的预判、识别和管理，针对这三项列举了三项具体措施：（1）成立风险小组：风险小组的存在可以更好的识别项目在生产经营过程中生产的风险和隐患，从而及早的采取措119、施降低或化解风险。（2）加强项目管理：房地产项目管理可以分为事前、事中和事后管理三个过程14。现代管理论认为事前管理是最重要的，本项目将会聘请有经验的房地产管理人员进行全程管理，从而有效地减少经营费用、提高收益水平，以此降低并控制风险。（3）加快项目开发进度：开发周期越长项目建成以后的经济、政治形势就越难预测。针对该项目，我们采取平行施工的方法，与各承包商、材料供应商签订具有法律效力的合同，尽可能避免不必要因素的影响，从而更好地回避风险。3.8环境影响分析3.8.1环境影响因素环境分析是指对影响项目运作的环境进行分析和评价，得出作用于特定项目的客观因素，并利用分析结果得出项目运作的可行性。本项120、目在整个规划设计中既强调了项目整体与周边环境的统一性、和谐性，加上本项目开发过程全部是文明施工，最大程度的减小了对环境的破坏，因此本文的环境分析只着重施工期间的环境影响进行分析。3.8.2施工期的环境影响虽然本项目开发过程全部是文明施工，但不可避免的还是会给周边环境带来影响，根据以往工程建设的经验主要的影响有扬尘、噪声和周边交通影响。（1）扬尘：房地产在整个开发建设过程中会产生大量的扬尘，导致环境质量的下降。具体的表现有：场地平整、土方开挖、材料运输、主体建设扬尘等。（2）噪声：噪声污染是指在建筑施工过程中产生的干扰周围生活环境的声音，其特点是具有普遍性、突发性和非永久性15。由于项目临近居民121、区，因此施工过程一旦产生噪声污染将对周边居民的生活带来巨大的影响。（3）周边交通影响：项目位于城市繁华区车多人多，施工过程必将给周边交通增加大量车辆，影响周边交通，交通拥挤的可能性也大大增加，同时施工过程中会有大型机械进出场，可能会造成道路的损坏。3.8.3环境影响的控制措施项目建设的环境影响大多是不可避免的，但是可以通过具体的措施来降低其影响程度，针对上述的三个主要影响因素，本项目总结了以下措施：（1） 施工场地建设统一的围栏，建设过程中产生的垃圾必须及时清运，定期适量洒水从而达到减少扬尘的目的。（2） 严禁夜间施工，采用科技含量大、施工效率高的机械设备，大型设备施工加设隔音墙、隔音罩等。（122、3） 材料运输车辆，大型机械进出场必须避开区域交通高峰期，进出车辆要进行清理。（4）在整个施工过程中必须强化环保理念，加强文明建设，力求环境影响最小化。3.9结论与建议3.9.1结论 经济评价：由于项目在开发建设前，进行了广泛、深入的市场调研，销售前景看好。该方案采取了提前预售，分期付款等措施，可以给公司带来高的利润回报，为常熟的房地产经济注入了新鲜血液，有力的推动了常熟的房地产经济发展，对常熟的经济起到了促进作用，因此从经济角度论证，项目是可行的。社会评价：项目建成后，将会带动周边市政基础设施的同步改造，加快该地区的现代化建设，同时本项目可提供住宅378套，能够很好的补充该块地域高品质商品房123、的缺少，改善周边居民的生活环境，因此社会效益极为可观。环境评价：该开发过程全部是文明施工，最大程度的减小了对环境的破坏，该工程完成后，主要污染物包括生活垃圾、生活污水、汽车尾气等。在本项目采取一定的环保措施之余再加上本项目的高绿化率，对于当地环境及自身不会造成明显的不利影响，相反，对于美化市容，改善环境却会带来积极的变化，因此从环境角度论证该项目是可行的。纵观开发全过程，从经济、社会、环境三大角度来论证，该开发方案一是完全可行的。3.9.2建议项目方案一在理论研究的基础上是完全可行的，但是现实开发过程中往往会出现更多的不确定影响因素，为了保证项目按期顺利完成，提出以下建议：（1）快打快销，加强124、项目运作进度，避免市场由高峰期向下降期转折带来的风险。（2）加强管理，配备成熟的管理团队，公司部门紧密配合，确保项目顺利完成，取得预期效益。（3）加强质量控制，要做精品，迎合客户，打响品牌。（4）合理控制成本，本项目地价较高，溢价率较低，因此合理的控制成本一方面可以取得更高利润，另一方面也可以更好地应对市场房价的波动。（5）资金保障，确保有足够的资金按照既定方案去做每一件事，特别要重视抗风险资金的预留。参考文献1 中华人民共和国 2013 年国民经济和社会发展统计公报. 国家统计局，2014年1月2 迟迅. 商业地产寻求多点平衡J. 商业时代，2004，期号（32）：7-8.3 江丽. 浅议房125、地产开发成本控制存在的问题及对策J. 经营管理者，2010，期号(07):112-1134 曹晨琦. 浅析房地产开发成本控制J. 现代经济信息，2009，期号（09）:70-71.5 常熟政府网.城市概况EB/OL.6 2013年常熟市国民经济和社会发展统计公报. 常熟市统计局，2014年1月7 叶连军从财务角度看房地产的价格升势D. 浙江：浙江同心集团财务审计中心，20078 常熟市城市总体规划(2010-2030). 常熟市规划局2009年6月.9 吕萍等. 房地产开发与经营M. 第三版.北京：中国人民大学出版社，2011，141-143.10 林冬. 基于关键因素的房地产投资风险分析J.126、 价值工程，2010，期号（05）：224-22511 刘昌斌. 现阶段我国房地产投资风险分析及防范策略J. 新课程学习（下），2011，期号(04)：9-10.12 冯套柱, 孟亚宁. 房地产投资风险评价研究N. 沈阳理工大学学报,2005(01)13 粟国敏. 房地产项目投资风险评价研究J. 工业技术经济，2003，期号（06）：78-81.14 李佳利. 浅谈房地产开发企业如何做好项目的管理与成本控制J. 现代经济信息，2012，期号（11）：30-3115 卢汉生. 建筑施工噪声污染及其防治J. 建筑机械化，2008，期号（07）：57-58附录小区整体规划平面图双拼别墅南立面图双拼别墅北立面图双拼别墅侧立面图A、B户型图C、D户型图E、F户型图四拼别墅户型图双拼别墅户型图致谢在毕业之际，论文撰写工作即将收尾，本文从拟定题目、框架思考、收集资料、撰写、修改到最终定稿，经历了数月时间，在此期间，感谢杨惠珍老师以及闫晶老师给予我的耐心指导和帮助。回首大学在经济与管理学院的学习生涯，各方面都得到了管理学院老师们的太多照顾与关心，在此向他们致以最衷心的感谢以及最崇高的敬意。同时也要感谢常熟理工工程管理2010级的所有同学陪我走过人生美好而难忘的大学生涯。最后在此感谢参与评审和答辩的老师，文章还存在很多不足之处，恳请各位老师指正。