1、1部门文件名XX城市解读城市解读xxxx年xx月xx日运营及投资发展部 投资发展 XXX2城市解读内容内容 页码1.城市概况城市概况 32.板板块市市场 133.投投资建建议 31 3部门 文件名1.城市概况城市概况1.1 城市定位城市定位1.2 城市十二基因城市十二基因1.3 市场容量市场容量 1.3.1整体市场供应及成交情况整体市场供应及成交情况 1.3.2项目及企业成交排名项目及企业成交排名 1.3.3土地市场成交情况土地市场成交情况1.4 城市发展方向城市发展方向4城市解读请插入城市区位图1.1 城市概况城市概况-城市定位城市定位城市定位一句话总述城市定位一句话总述请对以下信息进行说明2、：1.城市影响力：城市等级、地位、辐射能力2.城际交通联系：铁路交通、航空、高速路、快速路、水路货运3.产业定位及重点产业情况4.资料参照：a.城市报国务院规划、十一五规划、十二五规划5城市解读宁波定位为长三角经济圈五个区域中心城市之一，是南部两个副中宁波定位为长三角经济圈五个区域中心城市之一，是南部两个副中心城市之一，是沿湾发展的重要核心心城市之一，是沿湾发展的重要核心1.1 城市概况城市概况-城市定位城市定位上上海海宁宁波波长江三角洲地区区域规划(2010年5月)提升了宁波的城市地位：发挥产业和沿海港口资源优势，推动宁波-舟山港一体化，建成为 先进制造业基地 现代物流基地 国际港口城市跨海3、大桥的通车极大提升了宁波在长三角经济圈的地位，促成了上海、杭州、宁波“金三角”核心经济带的整合提升。杭杭州州6城市解读1.2 城市概况城市概况-城市十二基因城市十二基因请说明数据来源、取值年份，并根据以下数据计算方法完成十二基因中除净增土地可售月数外，其他十一项均为上年度数据；其中，人均私车保有量=私车保有量/常住人口；地价楼价比=住宅土地年成交均价/住宅房屋年成交均价30月净增土地可售月数=之前30月住宅土地成交总建面-之前30月住宅销售总面积)/之前30月均住宅销售面积玫瑰图中数值除净增土地可售月数、地价楼价比外，其他各项指标均以上海数据为100做比；净增土地可售月数低于6的均取值为1004、，高于36的均取值为10，高于6低于36的取值=(净增土地可售月数-6)*3+10，地价楼价比以本城市数据为100与上海数据做比如不能获取要求年份的数据，请采用最新可获取数据城市GDP(亿元)常住人口(万人)流动人口(万人)住宅年成交量(万平米)土地年成交量(万平米)30月土地净增可售月数(月)职工平均工资(元)人均可支配收入(元)消费品零售总额(亿元)人均私家车保有量（辆/人）商品住宅成交均价(元/平米)地价楼价比城市十二基因分析一句话总述城市十二基因分析一句话总述_亿元_万_元_个月_元_辆_亿元_万_万建面_万_元/购买力购买力城市城市容量容量投资投资价格价格7城市解读1.3.1 城市概5、况城市概况-市场容量：整体市场供应及成交量价市场容量：整体市场供应及成交量价请对以下信息进行说明：1.城市年成交总额2.2010年成交总额，相比09年表现3.数据来源：整体市场现有容量一句话总述整体市场现有容量一句话总述8城市解读 07-09年宁波年均成交总额为 亿元；其中07年 亿元，08年 亿元，09年 亿元 2010年上半年宁波成交总额为 亿元，相比09年上升%宁波市场成交量小主要是受到政府供地量小的影响数据来源：CRIC1.3.1 城市概况城市概况-市场容量：整体市场供应及成交量价市场容量：整体市场供应及成交量价宁波市宁波市场供供应量与成交量均小，去化速度快，市量与成交量均小，去化速度6、快，市场存量极少，成交存量极少，成交均价高均价高9城市解读1.3.2 城市概况城市概况-市场容量：企业及项目排名市场容量：企业及项目排名说明：1.企业年运营项目数量数据来源：从企业年销售额及单项目年销售额看市场容量一句话总述从企业年销售额及单项目年销售额看市场容量一句话总述项目排名项目排名排名2008年年2009年年项目销售金额销售面积项目销售金额销售面积12345678910企业排名企业排名排名2008年年2009年年企业销售金额销售面积企业销售金额销售面积1234567891010城市解读1.3.2 城市概况城市概况-市场容量：企业及项目排名市场容量：企业及项目排名房地产企业在宁波年销售额7、可以达到房地产企业在宁波年销售额可以达到30-50亿，单项目销售额可以亿，单项目销售额可以达到达到20-30亿，企业年运营一般在亿，企业年运营一般在1-2个项目个项目项目排名项目排名排名2008年年2009年年项目销售金额销售面积项目销售金额销售面积1皇冠花园9.46 9.48 盛世天城32.89 24.89 2宁兴城市花园8.24 5.06 锦绣东城20.38 17.84 3万科金色水岸7.54 6.79 江南一品18.11 13.56 4荣安和院6.41 6.95 皇冠花园15.85 10.50 5雅戈尔湖景花园6.32 3.42 青林湾13.61 8.48 6江南一品5.77 5.99 8、BOBO城13.50 11.25 7雅戈尔.香颂湾5.57 3.05 汇豪天下13.13 6.58 8合生国际城4.79 5.49 雅戈尔湖景花园12.88 6.89 9瑞园3.76 3.95 银亿上上城12.39 13.08 10格兰春晨3.65 5.25 卡纳湖谷12.07 7.06 企业排名企业排名排名2008年年2009年年企业销售金额销售面积企业销售金额销售面积1雅戈尔19.8413.46 雅戈尔46.1234.71 2绿城11.9711.62 奥克斯32.9224.92 3宁兴8.265.08 兴普18.1113.56 4万科7.546.79 中海外17.8813.62 5荣安7.9、208.41 万科17.4114.45 6兴普5.775.99 绿城17.0411.21 7合生4.795.49 宁波联合14.8410.72 8中海4.554.29 华润14.759.01 9信达4.296.01 迪赛14.3617.01 10迪赛3.654.82 富达13.618.48 企业年运营仅1-2个项目也是受到政府供地少的影响，获取土地难度高，企业无法进行多项目操作数据来源：CRIC11城市解读1.3.3城市概况城市概况-市场容量：土地市场供应及成交市场容量：土地市场供应及成交请对以下信息进行说明：（拆分出商品住宅更佳）1.商品房土地年成交总建面2.2010年成交总额，相比09年表10、现3.注：商品房土地不包含工业用地及动迁配套房用地(如果无法统计商品房土地也可使用住宅土地统计口径)商品房土地市场供销一句话总述商品房土地市场供销一句话总述数据来源：12城市解读请插入城市规划图1.4 区域市场区域市场-城市发展方向城市发展方向城市发展方向判断一句话总述城市发展方向判断一句话总述请对以下信息进行说明：1.城市地理特点、景观资源分布及重点规划2.产业分布及重点规划3.重点交通资源及规划4.商业（商圈）、行政资源分布及重点规划5.教育资源分布及重点规划6.新城新区建设规划：国家级、省级、地方级开发区、大学城资料参照：a.城市报国务院(or省厅)规划、十一五规划、十二五规划13城市解11、读2.1 区域市场区域市场-城市发展方向城市发展方向杭州西南为景观保护区、钱塘江穿城而过“一主三副”：主城；江南城、临平城、下沙城“双心”：湖滨、武林广场-旅游商业文化服务中心 临江地区-钱江北岸城市新中心，钱江南岸远景城市商务中心“双轴”：东西向以钱塘江为城市生态轴 南北向以主城-江南城为发展轴“六大组团”：分成北片和南片 北片由塘栖、良渚和余杭组团组成 南片由临浦、瓜沥和义蓬组团组成。第一圈层第一圈层第二圈层第二圈层第三圈层第三圈层该规划将城市居住纳入三圈层体系：第一圈层：主城区，主要为杭州五区范围内，包括上城、下城、江干、拱墅、西湖 第二圈层：副城区，包含萧山、临平、下沙三大副城以及副城12、之间的九堡、乔司、滨江、星桥等 第三圈层：组团区，北片由塘栖、良渚和余杭组团组成，南片由临浦、瓜沥和义蓬组团组成杭州受地理条件限制，主城向杭州受地理条件限制，主城向东发展，展，辅城多点六向分布城多点六向分布14城市解读杭州工业园区发展原则：发改委1、坚持杭州现代化制造基地原则2、坚持长三角经济一体化原则3、坚持城市东扩、跨江发展原则4、坚持杭州国际化旅游城市定位原则四季青、长途客运站向九堡搬迁、大学城移到下沙、市政府移到钱江新城CBD，用实际行动体现了城市东扩的决心主要产业区主要产业区级别级别面积：平方公里面积：平方公里下沙开发区国家级104.7萧山开发区国家级23.3高新产业区国家级85.613、临江工业区省级级74临平工业区省级150下沙经济开发区江干科技园萧山开发区江东高新产业园余杭开发区临江工业园萧山开发区桥南杭州主要杭州主要产业区基本沿江分布于城区基本沿江分布于城东与城南，与城南，产业先行支持城市向先行支持城市向东发展，下沙是杭州国家展，下沙是杭州国家级重点开重点开发区区2.1 区域市场区域市场-城市发展方向：城市发展方向：产业分布及重点规划产业分布及重点规划15城市解读2.1 区域市场区域市场-城市发展方向：城市发展方向：重点交通资源及规划重点交通资源及规划纬七路过江隧道纬七路过江隧道纬七路纬七路浦珠路浦珠路05年年3月月09年年轨道交通轨道交通1号线南延号线南延安德门安德门14、城东路城东路06年年11月月09年年12月月 轨道交通轨道交通2号线号线汪家村汪家村马群马群05年年11月月09年年轨道交通轨道交通2号线东延号线东延马群马群中医药大学中医药大学07年年7月月09年年11月月 长江四桥长江四桥六合区六合区麒麟镇麒麟镇力争力争07年底开建年底开建轨道交通轨道交通1号线号线奥体中心奥体中心迈皋桥迈皋桥 05年年9月已通车月已通车杭州绕城杭州绕城三桥高速公路三桥高速公路南京长江大桥南京长江大桥沪宁高速沪宁高速南京南站，华东地区南京南站，华东地区最大铁路枢纽站，规最大铁路枢纽站，规模为南京站模为南京站6倍倍龙蟠路机场高速凤台路南京内南京内环、外、外环、轨道交通逐道交通15、逐渐成形，河西新区持成形，河西新区持续建建设，主城向南，主城向南联接江宁，仙林接江宁，仙林扩容，跨江容，跨江发展启展启动纬七路过江隧道09年建成力争年底前开工建设长江四桥 续建地铁二号线一期和一号线南延工程，开工建设地铁二号线东延仙林段，09年建成铁路南站开工，建设宁合城际铁路续建完成宁常，续建宁杭（二期）、绕越高速东南段等高速公路纬三路快速化改造开工、纬七路东进和纬七路西延工程16城市解读宁波商宁波商业规划划为“一主八一主八辅”，“多点多点”补充的充的结构构三江口商三江口商业中心业中心 http:/ 城市商业中心：三江口商业中心 区域商业中心：中心城形成8个区域商业中心，分别为鄞州商业中心、16、东部新城区商业中心、江北原庄桥地段商业中心、江东七里垫商业中心、北仑新碶商业中心、骆驼商业中心、镇海老城区商业中心、江北洪塘商业中心 鄞州商业鄞州商业中心中心 东部新城东部新城商业中心商业中心 江北原庄桥江北原庄桥地段商业中地段商业中心心江东七里垫江东七里垫商业中心商业中心 北仑新碶北仑新碶商业中心商业中心 骆驼商骆驼商业中心业中心 镇海老城区镇海老城区商业中心商业中心 洪塘商洪塘商业中心业中心2.1 区域市场区域市场-城市发展方向：城市发展方向：商圈商圈17部门 文件名2.区域市区域市场2.1 重点区域分布重点区域分布2.2 龙湖关注区域龙湖关注区域 2.3.1 区域概述区域概述 2.3.217、 代表楼盘代表楼盘 2.3.3 土地资源分布土地资源分布18城市解读请插入城市区域图，并标注重点区域范围2.1 区域市场区域市场-重点区域市场分布重点区域市场分布城市重点区域分布一句话总述城市重点区域分布一句话总述请对以下信息进行说明：1.区域定位：城市角色、功能定位2.区域发展驱动力3.主力客群4.价格参考：新近出让土地价格、近期在售代表楼盘价格5.已进驻的外来开发商19城市解读2.1 区域市场区域市场-外围重点区域市场分布外围重点区域市场分布春晓慈溪新区区域定位：北仑新区区域定位：北仑新区“南加速南加速”的滨海新城的滨海新城 发展潜力：新城建设发展潜力：新城建设+梅山保梅山保税区联动税区联18、动主力客群：主力客群：2-3年内仍依靠逐步年内仍依靠逐步导入的产业客户及少量投资客导入的产业客户及少量投资客价格参考：世茂价格参考：世茂2月份取得月份取得30万平米低密度住宅用地，万平米低密度住宅用地，10万万平米综合用地，楼面均价平米综合用地，楼面均价1000元元/平米左右平米左右进驻开发商：世茂进驻开发商：世茂区域定位：杭州湾新城区域定位：杭州湾新城发展潜力：新城建设发展潜力：新城建设+慈慈余协力余协力主力客群：主力客群：2-3年内仍依年内仍依靠逐步导入产业客户及靠逐步导入产业客户及少量投资客少量投资客价格参考：价格参考：进驻开发商：进驻开发商：高速高速30分钟分钟快速快速20分钟分钟高速19、高速50分钟分钟快速快速20分钟分钟宁波外宁波外围板板块依托依托产业发展，开展，开发潜力大潜力大 宁波城市发展战略为“东扩、北联、南统筹、中提升”宁波主城外的主力板块为北仑、东钱湖、象山、慈溪区域定位：独立市场，产业老镇区域定位：独立市场，产业老镇发展潜力：私营企业发展潜力：私营企业+北仑港北仑港主力客群：北仑镇区原居民主力客群：北仑镇区原居民价格参考：世茂世界湾价格参考：世茂世界湾12000元元/平米平米进驻开发商：进驻开发商：区域定位：重点下属市独立市场区域定位：重点下属市独立市场发展潜力：私营企业发展潜力：私营企业主力客群：镇区居民主力客群：镇区居民价格参考：价格参考：进驻开发商：进驻开20、发商：区域定位：重点下属市独立市场区域定位：重点下属市独立市场发展潜力：私营企业发展潜力：私营企业主力客群：慈溪市区原居民主力客群：慈溪市区原居民价格参考：绿城玫瑰园价格参考：绿城玫瑰园20000元元/平米平米进驻开发商：进驻开发商：区域定位：县级独立市场区域定位：县级独立市场 发展潜力：发展潜力：主力客群：主力客群：价格参考：价格参考：进驻开发商：进驻开发商：20城市解读2.1 区域市场区域市场-市区重点区域市场分布市区重点区域市场分布江北新区江北新区镇海新区东部新城鄞州西片镇海新区与江北新区的海新区与江北新区的连片是宁波城区北拓将形成的高投片是宁波城区北拓将形成的高投资潜力区潜力区域；鄞州21、的投域；鄞州的投资价价值仍然很高，特仍然很高，特别是奉化江两岸土地是奉化江两岸土地区域定位：正在起步的中高端住区区域定位：正在起步的中高端住区发展潜力：发展潜力：主力客群：主力客群：价格参考：价格参考：代表楼盘：代表楼盘：进驻开发商：进驻开发商：区域定位：高端住区区域定位：高端住区发展潜力：发展潜力：主力客群：主力客群：价格参考：价格参考：进驻开发商进驻开发商区域定位：高端住区区域定位：高端住区发展潜力：发展潜力：主力客群：主力客群：价格参考：价格参考：进驻开发商进驻开发商区域定位：区域定位：发展潜力：发展潜力：主力客群：主力客群：价格参考：价格参考：进驻开发商进驻开发商区域定位：区域定位：发22、展潜力：发展潜力：主力客群：主力客群：价格参考：价格参考：代表楼盘：代表楼盘：进驻开发商：进驻开发商：21城市解读请插入区域图2.2.1 区域市场区域市场-xx区域概况区域概况龙湖关注区域或板块一句话总述龙湖关注区域或板块一句话总述请对以下信息进行说明：1.区域定位：城市角色、功能定位2.区域内资源情况：产业、交通、商业、行政、景观、教育等3.区域发展规划、发展驱动力4.区域内房地产板块开发发展变化5.主力客群、主力产品、代表楼盘及价格6.重点开发商进驻情况资料参照：a.城市报国务院(or省厅市)规划、十一五规划、十二五规划22城市解读2.2.1 区域市场区域市场-镇海新区概况镇海新区概况镇海23、新区南海新区南块将成将成为主城外溢的重点主城外溢的重点购房区域，万科、合生等品牌开房区域，万科、合生等品牌开发商的商的进驻将拉升将拉升这一区域的价格空一区域的价格空间，投，投资潜力大潜力大老镇区老镇区新区南块新区南块新区新区北块北块车程车程12分钟分钟快速路快速路12分钟分钟到三江口到三江口10分钟分钟学 区宁波大学等工 业 区区域客群：区域客群：主力产品：多层、小高层，主力产品：多层、小高层，80-150平米平米代表楼盘：绿城代表楼盘：绿城桂花园桂花园(二二手手15000元元/平米左右平米左右)从镇海老镇区经镇宁路、中官路车程15分钟可到达新区南块，从南块经东昌路车程12分钟可到达北块，从南24、块经环城北路转人民路8分钟可到达江北人民路，各条线路沿途城市界面差 宁波大学等本专科教育资源位于新区南块南侧沿江区域 绿城、万科、合生等知名开发商的进驻，将极大提升这一区域未来的产品品质及价格前景 作为镇海新城，同时也是城市外溢区域，将同时承接老镇和宁波市区客群区域客群：区域客群：主力产品：主力产品：代表楼盘：合生国际城代表楼盘：合生国际城(13000元元/平米左右平米左右)23城市解读路北区路北区城市核心区，城市核心区，资源配套源配套齐全，住宅供全，住宅供应聚集区聚集区凤凰新城板凤凰新城板块块建设东建设东路板块路板块新华路板块新华路板块根据住宅供应特征的不同，可以将路北区分为三大版块，分别是25、：凤凰新城版块、建设东路版块、新华路版块l凤凰新城板块凤凰新城板块城市发展的主导方向，依托于政策性的驱动，成为唐山中高档住宅的集中供应区域l建设东路板块建设东路板块城市成熟区，非商业中心，中端房地产认知l新华路板块新华路板块城市核心地段，完善城市配套，供应有限，城市高端板块2.2.1 区域市场区域市场-路北区概况路北区概况24城市解读凤凰新城板块：凤凰新城板块：特征：城市发展的主导方向，依托于政府的政策驱动，成为唐山的，后续供应量较大，城市后续供应主要区域，竞争较大中高端住宅供应区域物业类型物业类型主力户型主力户型代表楼盘代表楼盘多层、小高层、高层，其中以高层为主多层、小高层、高层，其中以高层26、为主9090100100平米两居，平米两居，130130三居三居凤凰世嘉、梧桐大道、鹭港凤凰世嘉、梧桐大道、鹭港价格平台价格平台6300630068006800元元/平米平米凤凰世嘉凤凰世嘉代表项目凤凰世嘉梧桐大道鹭港项目均价（元/平米）6150650063002.2.1 区域市场区域市场-路北区概况路北区概况25城市解读请插入楼盘总平图、鸟瞰图(实景或效果图)、立面或单体等图片2.2.2 区域市场区域市场-xx区域代表楼盘区域代表楼盘代表楼盘代表楼盘位置位置总建筑面积总建筑面积容积率容积率开盘日期开盘日期开发商开发商绿化率绿化率车位比车位比物业类型物业类型装修情况装修情况建筑形态建筑形态房型27、房型面积面积户型配比户型配比一房二房三房四房联排累计推案套数累计推案套数20102010成交套数成交套数近期公寓成交价格近期公寓成交价格近期别墅成交价格近期别墅成交价格26城市解读位置位置杭州下沙开发区沿江大道和22号大街中间总建筑面积总建筑面积860000容积率容积率2.97开盘日期开盘日期2008-9-26开发商开发商保利地产绿化率绿化率30%车位比车位比1:0.8物业类型物业类型公寓;别墅装修情况装修情况毛坯建筑形态建筑形态22栋30-34层高层;独栋:6栋;联排:258栋保利保利东湾湾区域内区域内标杆楼杆楼盘房型房型面积面积户型配比户型配比一房54-634.3%二房55-9368.6%28、三房118-16314.9%四房180-1923.9%联排207-3778.4%累计推案套数累计推案套数193420092009成交套数成交套数1768近期公寓成交价格近期公寓成交价格12000-15300元/近期联排成交价格近期联排成交价格25000-30000元/2.2.2 区域市场区域市场-下沙区代表楼盘下沙区代表楼盘27城市解读位置位置杭州下沙区14号大街和25号大街交叉口总建筑面积总建筑面积 700000容积率容积率2.18开盘日期开盘日期2009-9-19开发商开发商杭州世茂置业 二期绿化率二期绿化率40.3%二期车位比二期车位比1:1.28二期物业类型二期物业类型高层装修情况装修29、情况毛坯二期建筑形态二期建筑形态13栋20-33层高层世茂世茂滨江花园江花园品品质不高，未取得如在其他城市的高端地位不高，未取得如在其他城市的高端地位房型房型面积面积户型配比户型配比二房83-9444.4%三房120-13725.2%四房152-18424.0%复式204-2696.4%累计推案套数累计推案套数108420092009成交套数成交套数983近期公寓成交均价近期公寓成交均价9000-10000元/2.2.2 区域市场区域市场-下沙区代表楼盘下沙区代表楼盘28城市解读请插入未来土地供应区位图请标注重点供应区域及土地类型2.2.3 区域市场区域市场-XX区域土地资源分布区域土地资源分30、布土地资源分布情况土地资源分布情况请对以下信息进行说明：1.过去一年土地供应、成交及流拍情况2.现有可跟踪土地资源分布3.未来供地计划29城市解读2.2.3 区域市场区域市场-镇海区土地资源分布镇海区土地资源分布镇海区海区值得关注的土地得关注的土地资源主要分布于源主要分布于镇海南海南块及与北及与北块的的连接接带上，靠近南上，靠近南块的土地未来增的土地未来增值空空间大，投大，投资价价值高高新区南块新区南块新区新区北块北块 镇海新区供地计划：6月底宁波万科取得镇海绿核北部地块，340亩，楼面价4291元/，总价21亿连接地带连接地带镇海绿核北块镇海绿核北块万科获取楼面均价4291元/30部门 文件31、名3.投投资建建议3.1 建议投资区域建议投资区域3.2 跟踪项目分布跟踪项目分布3.3 具体跟踪项目具体跟踪项目 3.3.1 跟踪项目概况跟踪项目概况 3.2.2 项目周边市场项目周边市场 3.3.3 项目规划设计条件项目规划设计条件注：3.1部分作为城市解读结论必须完成；3.2之后的部分根据项目跟踪情况完成31城市解读请插入区域分布图只标注建议投资的区域3.1 投资建议投资建议-建议投资区域建议投资区域建议投资区域一句话总述建议投资区域一句话总述请对以下信息进行说明：1.城市发展方向2.未来土地供应重点区域3.建议投资区域：住宅、别墅、商业综合4.建议投资理由概述：优势、风险32城市解读大32、宁波沿湾大宁波沿湾发展，建展，建议投投资关注两个新城建关注两个新城建设杭州湾新城、春杭州湾新城、春晓滨海新城；宁波主城南拓北溢，建海新城；宁波主城南拓北溢，建议关注两个外拓重点区域关注两个外拓重点区域江北与江北与镇海新区海新区连片、鄞州拓展区域片、鄞州拓展区域杭州湾新城杭州湾新城春晓春晓传统经济强区，成熟区域市场外拓可投资住宅用地用地杭州湾发展及慈余连片发展将在未来5-10年促成杭州湾新城可投资住宅、别墅、综合用地北仑海滨新城与梅山港联动可投资住宅用地、别墅、综合用地主城向北外拓已启动可投资住宅用地江北江北-镇海镇海新区连片新区连片鄞州拓鄞州拓展区域展区域3.1 投资建议投资建议-建议投资区域33、建议投资区域33城市解读请插入项目区位图3.2 投资建议投资建议-跟踪项目分布跟踪项目分布跟踪项目分布跟踪项目分布请对以下信息进行说明：1.项目位置、与重要城市节点（如机场、市政府、商业中心、大型居住社区、环路、快速路、轨道交通站、高速收费站点等）的距离、交通时间2.项目占地、预估建面3.预估土地总价、预估楼面均价4.目前接洽状态：初步接触、方案汇报、协议谈判、签约及付款情况34城市解读目前在宁波跟踪两个项目目前在宁波跟踪两个项目春晓项目、杭州湾项目春晓项目、杭州湾项目3.2 投资建议投资建议-跟踪项目分布跟踪项目分布杭州湾项目杭州湾项目项目位置：项目占地：预估建面：预估土地总价：预估楼面均价34、：目前接洽状态：春晓项目春晓项目项目位置：项目占地：预估建面：预估土地总价：预估楼面均价：目前接洽状态：35城市解读环胶州湾高速海湾大桥海底隧道双元路济青高速青烟公路青威公路204国道青岛市政府城阳区政府青岛高新区黑龙江路流流亭亭机机场场双高路青银高速区域优势：1.具有优越的交通联系2.是青岛市30分钟主城圈内唯一大盘，距青岛市政府28公里，车程25分钟3.是青岛市高新区产业发展的优势互补区域，与高新区交通联系便捷3.2 投资建议投资建议-跟踪项目分布跟踪项目分布在青在青岛跟踪的城阳跟踪的城阳项目位于城阳区西部目位于城阳区西部临湾区域，流亭机湾区域，流亭机场东北部北部36城市解读插图请对以下信35、息进行说明：1.地块周围主要机动车交通，主要道路的等级、道路红线宽度、道路断面情况；2.地块周围轨道交通情况，轨道站点与地块间的距离；3.地块与周边公交站点的距离，或地块边界范围内的公交站设站位置；4.上述道路、轨道交通、公交站点的现状、规划情况及通车/使用时间；5.3.3.1 投资建议投资建议-xx项目概况项目概况对应投委会模板-P8，启动会模板 02.总图-P437城市解读插图项目周边情况：1.周边道路情况东侧和北侧道路已建成。西侧道路目前已动工，计划今年年底通路。2.轻轨交通在富力城为目前建设期的终点站，用地内有通向壁山延长线的站点。3.用地西侧有绕城高速路和山景。4.紧邻三所高校;用地36、南侧的创意产业基地已开始动工。地铁一号线地铁一号线地铁站地铁站地铁规划站点地铁规划站点项目用地项目用地四川美术学院四川美术学院重庆师范大学重庆师范大学创意产业基地创意产业基地重庆大学重庆大学山景山景3.3 投资建议投资建议-大学城项目大学城项目大学城大学城项目目38城市解读插 图请对以下信息进行说明：1.本项目周边成熟度:周边产业、商业、住区、配套情况2.竞争格局：项目周边竞争对手项目分析（业态产品、销售价格、推出时间、策略、市场反应等）3.3.2 投资建议投资建议-XX项目周边市场项目周边市场对应投委会模板-P10，启动会模板 02.总图-P6、P839城市解读竞品1：富力城：2010年主推37、产品：联排别墅+高层预期价格：联排140-200万；高层 50-80万(2000套)竞品2：融城华府：2010年主推产品：联排别墅+叠拼预期价格：100-200万（约300套）竞品3：龙湖东桥郡2010年主推产品：别墅+洋房预期价格：别墅：200-500万(300套)洋房：平层7080万，跃层120万明年即将出现的竞品：金科，卓越熙街，东方剑桥，中渝物业龙湖睿城龙湖东桥郡东方剑桥富富 力力 项项 目目融城华府融城华府U2项目金科地产熙街中渝物业3.3 投资建议投资建议-U2项目周边市场项目周边市场40城市解读插图请对以下信息进行说明：1、项目各地块规划设计条件（表格形式）；2、对项目有重大影响38、的地区规范、管理条例等；3、项目车位配比要求（机动车、自行车）、公共设施配套要求；4、公共绿化要求、日照间距系数、小户型要求；5、容积率计算当地特殊规则（车库顶板抬高、层高限制、阳台面积进深限制、挑空是否计容、露台计容规则等）；绿化率计算规则（覆土厚度与计算绿化率的关系等）；6、项目用地现状说明，是否有不理因素（如高压线、高速路）；7、抗震设防等级，是否有不理土壤条件（如反碱、地震带、冲沟、滑坡等）；8、水文情况（地下水质及深度、地表水体、最高洪水水位及频率等）；编号编号用地性质用地性质地块面积地块面积规划建筑面积规划建筑面积容积率容积率限高限高建筑密度建筑密度绿地率绿地率其他其他A AB B39、C CD D合计合计 3.3.3 投资建议投资建议-XX项目规划设计条件项目规划设计条件对应投委会模板P12，启动会模板 02.总图-P1141城市解读请插入项目用地现状B3B32 2B3B34 4用地区域用地区域大石坝组团B分区地块地块B32B34体育公园用地性质用地性质R2二类居住用地G3防护绿地R2二类居住用地C2商业金融业用地建设用地建设用地面积面积13788086497.6216345.79容积率容积率4.04.50.18绿地率绿地率3030绿化率55建筑密度建筑密度30350.10 最低停车最低停车位要求位要求普通住宅0.6个/100建筑面积；商业、办公、医院0.7个/100建筑面积普通住宅0.6个/100建筑面积；商业、办公、医院0.7个/100建筑面积公共设施公共设施配套要求配套要求幼儿园、公厕、垃圾收集点、社区保健站、文化活动站公厕、居委会、垃圾收集点、农贸市场地上建筑地上建筑面积面积5515203892393.3 投资建议投资建议-大石坝组团大石坝组团B分区规划设计条件分区规划设计条件42部门文件名 感谢聆听感谢聆听 Thanks43部门文件名