1、ULI Center for Capital Markets and Real Estate城市土地学会2015年中国大陆主要城市房地产投资前景分析Urban Land InstituteChinese Mainland Real Estate Markets 2015ULI Analysis of City Investment Prospects李建学(Kenneth Rhee)城市土地学会中国大陆首席代表Anita Kramer城市土地学会资本市场及房地产研究中心关于城市土地学会(ULI)城市土地学会（Urban Land Institute，下文简称“ULI”）是一家非营利性研究和教育2、组织，属美国税法 501（c）3 类免税单位，通过会员支持开展运作。自 1936 年成立以来，学会目前在全球拥有来自私营企业与公共部门的会员约 34,000名，涵盖与土地利用及房地产开发相关的各个领域。通过最具权威的不动产论坛，城市土地学会致力于为地方、国内及国际行业领导者与决策人提供交流思想、信息与经验的开放式平台，共同打造更加美好的城市。ULI 的宗旨是在负责土地使用的议题上担任领导角色，并促进全球活力社区的建立和持续的发展。ULI 致力于将房地产与土地利用政策领域的领导人汇集在一起，通过以下方式交流最佳的实践经验，更好地服务社区需求：通过指导、对话、解决问题的方式促进学会会员之间、学会与3、外部机构之间的协作；探讨城市化、保护、再生、土地利用、投资与可持续发展相关的问题；在尊重自然建造独具特性环境的纲领下，推进土地利用政策与设计实践的发展；通过教育、应用研究、出版物与电子媒介等渠道分享知识；维护涵盖各地的实践与成就的多元全球化网络，应对现存和潜在的挑战。关于城市土地学会资本市场及房地产研究中心ULI 资本市场及房地产研究中心致力于跟踪、分析和探索全球房地产投资趋势。该中心的宗旨是通过教育、研究、创造知识、促进对话和建立联系，以提高 ULI 会员对房地产金融和资本市场的认识。该中心还研究涉及 ULI 会员切身利益的诸多话题，包括影响房地产各细分市场与经济趋势的因素等。关于城市土地学4、会亚太区ULI在亚太地区拥有近1,800名会员，尤以日本、大中华区、新加坡、菲律宾及澳大利亚为主。地区总部位于香港，在东京亦设有办事处。ULI 亚太区旨在汇聚行业领导，共同提升专业标准，寻求最佳的土地利用途径，倡导卓越实践。针对难以解决的棘手问题，借助各学科专家的力量找出负责的解决方案。ULI 亚太区通过各类论坛、研究、出版物和电子媒介传播其专业知识，为该地区提供符合实际的有用信息，以促成根本性的改变。此外，ULI 亚太区还建立起多元的本土专家网络，帮助亚洲城市迎接当前所面临的困难及未来可能出现的挑战。ULI 亚太区是在亚太地区政策信息和土地利用实践领域被公认的权威机构。基本原则 与各大高校、5、政府机构以及同类组织开展合作，不断增强并传播城市土地学会的专业知识。因地制宜地处理当地土地问题。通过高品质项目提升学会的信誉。在本地区内吸收不同学科背景的优秀会员。2015 城市土地学会版权所有。保留所有权利。未经许可，本报告的任何部分不得以任何方式在世界任何地区以任何文字翻印、拷贝、仿制或转载，也不得将其录入任何信息存储与检索系统。封面图片：深圳福田中央商务区。汇图网i赞助伙伴Dentons 是一家国际化的律师事务所，致力于在日愈错综复杂及互通的市场环境下为您提供竞争优势。Dentons 及大成的合伙人已批准此次历史性的合并，合并后我们将在全球超过50 个国家及 120 个地区拥有超过 656、00 名律师。新律所将成为全球最大律师事务所，这是首次中国律所与全球化国际律师事务所之间的合并。普华永道中国大陆、香港及澳门普华永道是在中国大陆()、香港()及澳门最具规模的专业服务机构，在中国大陆、香港和澳门共拥有员工约 13,700 人，其中包括 550 名合伙人，并在北京、沈阳、重庆、成都、大连、青岛、广州、上海、南京、杭州、武汉、厦门、宁波、深圳、苏州、天津及西安等内地城市设立办事处。我们不仅具备深厚的行业知识及广博的专业技能，更对香港及内地的本土营商环境有透彻的认识。普华永道致力与客户衷诚合作，提供解决方案，协助客户应付千变万化的营商环境所带来的挑战。凯龙瑞是一家专门从事投资管理及资7、产管理的专业机构。集团成立于 2004 年，中国区总部位于上海，并在北京与香港设有办公机构。自2010年，凯龙瑞成功募集了四支人民币基金，总募集规模约人民币15亿元。凯龙瑞于 2015 年 5 月完成了首支美元基金的募集，基金规模达 2.38 亿美元。我们至今已投资管理了 24 个项目，总投资超过人民币 84 亿元，其中 12 个项目已成功退出并实现了良好的业绩。ii赞助伙伴学术支持单位上海财经大学 不动产研究所http:/ 北京喜神资产管理公司是中国领先的平台型不动产基金管理公司和金融服务商。喜神专注于产业地产领域投资，聚焦绿色低碳、文化旅游、商业物流、养老医疗、科技园区五大细分主题地产行业8、，开展涵盖固定收益、并购重组、产业投资全产业链投融资业务。喜神积极创新，开发出文旅、绿建、养老、创投、国际资产配置和存量资产价值提升六大软实力体系，探索和践行中国地产行业转型。截至 2014 年底，喜神资产完成的固定收益融资项目和基金管理规模超过 500亿元，和 50 家中国品牌开发企业和主流金融机构签订战略合作协议，并成立了 12 家产业投资管理平台公司。1 1报告摘要 2第一章：投资与开发前景 6排名最高的城市：上海(1)、深圳(2)、北京(3)和广州(4)7南京(5)16厦门(6)17武汉(7)和苏州(8)18珠海(9)、杭州(10)和成都(11)19福州(12)及合肥(13)22重庆(9、14)23西安(15)26郑州(16)和宁波(17)26昆明(18)、南宁(19)和三亚(20)29青岛(21)、南昌(22)和长沙(23)29天津(24)和大连(25)30无锡(26)和济南(27)31兰州(28)和海口(29)32排名较低的城市(30-36)33第二章：各物业类型的参与趋势 38写字楼 40零售物业 49酒店 54住宅 58工业/物流地产 64第三章：影响房地产开发及投资的因素 67第四章：细分市场与宜居性排名 77附录 A：近期中国房地产市场的监管政策变化 2015 年 86附录 B：营改增一步之遥,房地产和建筑业时不我待 96目录22015 年中国大陆房地产市场：城市土10、地学会城市投资前景分析 该项年度研究调查由城市土地学会（Urban Land Institute，下文简称 ULI）主持，迄今为止已有五年。这是一份由活跃在中国大陆房地产市场的领军人物评估 36 座中国内地最大城市投资和开发前景及相关专题的报告。2015 年 4 月至 5 月期间，共有 112 位业内人士参与问卷调查，约 50 位房地产行业领军人物接受访谈，在此期间 ULI 还举办了小组研讨会，以上调查访谈与研讨成果构成了该报告的主要内容。在撰写该报告之际，中国大陆的房地产行业开始出现缓慢复苏的迹象，越来越多城市的新建住宅销量在增长，房价也在上涨。2013 年至 2014 年，为了抑制住宅投机11、行为，报告摘要DongguanZhuhai3 3政府实施了一系列住房限购政策，结果导致了房地产市场低迷。2014 年国内生产总值（GDP）增长7.4%，增幅为2002年以来最低，经济下行使房地产市场的前景进一步恶化。据政府统计，很多城市房价下降了 5 到 10 个百分点，抵消了自 2009 年以来的涨幅。截止到 2015 年 4 月 30 日，连续 12 个月的住宅销量比去年同期下降 6%，销售额从 6.6万亿元人民币下降到6.2万亿元人民币。此外，融资环境也不容乐观，新房销售大幅下降，地方政府不愿降低土地出让价格，自 2014 年三季度开始，全国土地销售量下降了 30%至 50%。然而，去年12、部分市场参与者担忧的开发商贷款违约浪潮并未发生。除一线城市和三亚之外，所有城市逐步取消住房限购政策，加之新一轮信贷放松政策出台，其中包括从2014年11月起的三次降息，使目前的房地产市场出现缓慢复苏迹象。2015 年 4 月，已获得相关信息的 33 座城市中有 16 座城市的房价月环比出现上涨，而在2015 年 2 月份，只有深圳的房价在上涨。虽然市场的总体环境仍然充满挑战性，但是由于一线城市对新建住宅和办公楼需求强劲，特别是高科技公司和信息技术（IT）公司，所以受访者均对一线城市的房地产市场持更加乐观的态度。高铁的贯通加速了长江三角洲与珠江三角洲地区城市的融合，这些地区的城市受到了众多开发商13、与投资者的热捧。今年，南昌、南宁、郑州等二、三线省会城市加快城市化进程，改善交通基础设施建设，排名和评分均有所上升。受访者所在公司业务覆盖范围以及业务概况来源：2015年中国大陆房地产市场调查。7.1%17.9%29.5%41.1%4.5%?4受访者所在公司的类型?来源：2015年中国大陆房地产市场调查。36.6%32.1%21.4%5.5%2.7%1.8%相比之下，沈阳、成都、重庆、天津等城市仍受几年前过度开发的影响，现在排名比较低。随着高铁技术日渐成熟、覆盖网络越来越广、城市化进程持续进行、越来越多的二线城市开始铺设地铁线路以及 IT 等知识产业稳步增长等利好因素将支撑中国大陆房地产市场的14、发展。基础设施完善且人才储备充足的城市已经赶超其他城市，而且预计未来几年，这种趋势将变得更加明显。52015年中国大陆主要城市房地产投资前景分析人口，20142029年百万20142029年增长20142029a人口增加百分比上海b22.9930.567.5733%北京b19.5227.538.0141%重庆b12.9217.264.3434%广州c11.8417.455.6047%天津b10.8614.553.6934%深圳10.6812.581.9018%武汉c7.849.361.5319%东莞7.418.631.2216%成都c7.2910.022.7338%南京c7.139.682.515、536%沈阳c6.197.841.6527%杭州c6.128.752.6343%西安c5.877.841.9734%哈尔滨c5.356.801.4527%苏州5.168.032.8756%青岛4.455.871.4232%大连4.375.801.4333%郑州c4.235.851.6138%厦门4.126.852.7366%济南c3.935.191.2632%昆明c3.704.761.0629%长沙c3.644.971.3336%太原c3.424.360.9428%乌鲁木齐d3.364.791.4343%合肥c3.304.110.8225%福州c3.194.301.1135%石家庄c3.16416、.321.1637%南宁d3.114.401.2941%温州3.104.301.2039%宁波3.014.251.2441%无锡2.993.830.8428%兰州c2.673.450.7929%南昌c2.463.250.7932%海口c1.822.680.8647%珠海1.511.980.4832%三亚0.520.740.2242%来源：联合国，经济和社会事务部，人口科，人口估算和预测组，“世界城市化前景，2014年版”。数据为城市群人口，统计范围根据人口密集级别而非严格的行政区划划定，所以数据包括城市中心人口，郊区以及城市边界上的人口。a.预测数据 b.直辖市 c.省会城市 d.自治区首府617、第一章投资与开发前景015 年对中国大陆城市的调查显示，36 个城市的投资和开发前景评分平均增幅分别为 5.7%和 1.0%。这些数字与 2014 年的调查结果相比略显乐观。不过，这两项评分仍低于 2013 年的平均水平，开发前景的增幅落后于投资前景的增幅。相对于 2014 年，36 个城市中有 30 个在投资前景方面获得了更高的评分，但是只有 21 个城市的开发前景评分有所增加。获得最高评分的 4 个城市仍然是上海、深圳、北京及广州（降序排列）2015 年，它们的投资前景均被评为“良好”，与 2014 年一样。另有 25 个城市被评为“一般”，7个城市被评为“较差”，相比 2014 年 1118、 个“较差”的城市，情况有所好转。在开发前景方面，2015 年 5 个城市被评为“良好”深圳、上海、广州、北京及南京（降序排列）北京继 2014 年被评为“一般”后重回“良好”行列。其它 22 个城市被评为“一般”，另有 9 个城市被评为“较差”，相较 2014 年 11 个“较差”城市，情况有所改善。2013 年，7 个城市（2015 年的前 4 位城市加上苏州、武汉及杭州）的投资前景获评“良好”，仅有 6 个城市获评“较差”；开发前景方面，有 10 个城市获评“良好”（2015年前 5 位城市加上苏州、西安、成都、武汉、厦门及珠海），仅有 4 个城市获评“较差”。由于今年的评分情况要好于 19、2014 年的平均评分，因此对于评分增幅微小的城市而言，其排名可能会下滑，尽管某些城市的评分和排名均呈下降趋势。在投资前景方面，2014年至 2015 年之间，排名较低的城市其评分增幅很大；而在开发前景方面，各城市评分的增幅更为平均。从调查结果可以看到，城市偏好呈现出以下趋势或特征：一线城市以及地方经济发展强劲的主要二线城市更受青睐，而三、四线城市（除沿海地区个别经济活跃的城市以外）普遍排名靠后。某些高等教育基地且信息技术（IT）实力雄厚的二线城市情况也不错，如南京、武汉以及西安。在过去几年中，相对于当地的市场需求，有些城市过度出售土地，导致排名靠后，如天津、沈阳及重庆。对于二、三线城市而言，20、高铁的贯通带来了绝对的利好，尤其是长三角及其周边区域的城市。拥有中央政府指定自贸区的几座城市发展情况非常不错，除了天津是例外。7 7排名最高的城市：上海(1)、深圳(2)、北京(3)和广州(4)本调查自 2011 年实施以来，首次出现投资前景排名前 4 的城市与上年无异的情况。上海和北京分别连续三年位列第一和第三，深圳和广州则继 2014 年闯入四强之后再次位列第二和第四。36座城市中，只有排名前四的城市在投资前景方面获得了“良好”的评价。上海的评分较 2014 年增长 5%，而深圳、北京和广州的增幅更为显著，均达到了 9%。?13513?2?45来源：2015年中国大陆主要城市房地产调查。图21、1-1城市投资前景上海深圳北京广州南京厦门武汉苏州珠海杭州成都福州合肥重庆西安郑州宁波昆明南京三亚青岛南昌长沙天津大连无锡济南海口兰州东莞哈尔滨太原乌鲁木齐石家庄温州沈阳4.093.963.853.833.393.333.313.293.233.213.102.972.952.942.912.872.852.842.792.792.782.782.742.732.722.672.652.532.502.452.442.392.322.292.262.058在开发前景方面，四强城市的排名有所变化：2015 年，深圳取代上海跻身第一位，成为上海连续两年称霸榜首的终结者；北京则超过南京，排名第四。图22、1-2城市投资前景的变化2015年平均值2014年平均值变化值变化率(%)三亚2.792.330.4619.82%兰州2.502.100.4018.85%南宁2.792.390.4117.05%乌鲁木齐2.322.000.3216.13%温州2.261.970.2914.88%海口2.532.260.2711.93%合肥2.952.680.2710.20%南昌2.782.530.259.96%福州2.972.720.259.29%太原2.392.190.209.21%深圳3.963.630.339.18%北京3.853.530.329.09%广州3.833.520.328.99%厦门3.33323、.080.268.33%成都3.102.880.237.89%宁波2.852.660.197.08%珠海3.233.030.206.57%杭州3.213.020.196.33%济南2.652.500.156.00%上海4.093.880.215.36%天津2.732.610.124.70%重庆2.942.810.134.67%苏州3.293.140.154.63%郑州2.872.760.113.81%武汉3.313.190.123.80%昆明2.842.740.103.62%哈尔滨2.442.360.083.42%南京3.393.310.072.25%东莞2.452.420.031.27%大连24、2.722.700.020.56%青岛2.782.83-0.04-1.51%西安2.913.00-0.09-2.84%长沙2.742.88-0.14-4.86%无锡2.672.86-0.19-6.54%石家庄2.292.45-0.16-6.71%沈阳2.052.24-0.18-8.17%来源：2015年中国大陆主要城市房地产调查。9除了在投资前景方面的良好表现，前四强城市在开发前景方面也获得了“良好”的评级。其中 3 个城市的评分较 2014 年有所提升：深圳的开发前景评分增长了 9.5%属于 36 个城市中增幅最大的几座城市之一；广州的增幅达到 3.9%，北京 2.8%。不过上海的评分有所下25、滑，尽管只有 0.3%而已。北京摘掉了去年的“一般”帽子，跻身“良好”之列。13513245?来源：2015年中国大陆主要城市房地产调查。图1-3城市开发前景深圳上海广州北京南京厦门武汉苏州珠海杭州福州合肥成都西安重庆昆明郑州宁波青岛天津南京长沙大连无锡三亚济南南昌兰州哈尔滨东莞海口太原石家庄温州乌鲁木齐沈阳3.963.843.713.523.523.353.353.313.293.103.033.033.003.002.982.922.922.882.852.832.822.762.752.702.682.682.662.482.472.422.372.262.222.212.202.15126、0图1-4城市开发前景的变化2015年平均值2014年平均值变化值变化率(%)兰州2.482.120.3717.42%三亚2.682.290.3917.14%深圳3.963.620.349.51%合肥3.032.760.269.44%南宁2.822.590.249.18%昆明2.922.710.228.03%海口2.372.220.156.75%天津2.832.660.176.32%珠海3.293.140.154.90%乌鲁木齐2.202.110.094.21%厦门3.353.220.133.93%广州3.713.570.143.85%北京3.523.420.102.80%福州3.032.9727、0.062.09%南昌2.662.610.041.66%郑州2.922.890.031.11%重庆2.982.960.020.76%成都3.002.980.020.57%杭州3.103.080.020.53%哈尔滨2.472.470.010.23%苏州3.313.310.000.13%上海3.843.85-0.01-0.26%东莞2.422.44-0.02-0.67%南京3.523.56-0.04-1.18%武汉3.353.40-0.05-1.48%大连2.752.79-0.04-1.58%济南2.682.74-0.07-2.47%温州2.212.27-0.07-2.94%青岛2.852.9428、-0.09-3.09%宁波2.883.00-0.12-4.08%太原2.262.37-0.11-4.63%石家庄2.222.41-0.18-7.52%西安3.003.24-0.24-7.55%长沙2.763.08-0.32-10.30%无锡2.703.02-0.32-10.54%沈阳2.152.43-0.29-11.74%来源：2015年中国大陆主要城市房地产调查。11大多数受访者的意见都非常统一，甚至一些对市场持否定态度的人们也认为一线城市不存在泡沫或是严重的供过于求的情况。一线城市的新建住宅库存消化周期在 8 到 13个月之间，基本上处于供需平衡的状态。而排名较低的城市如沈阳和青岛的库存消29、化周期最长，分别达到 27 和 21 个月。上海。沪上一位具有 20 多年房地产开发经验的开发商坚定地表达了人们对上海的信心：“如果我们相信中国最终会发展成为世界上最大的经济体，那么上海将会比肩其它国际化大都市，如伦敦、巴黎、纽约和东京。”另一个投资人也表示：“上海是我最喜爱的城市。这里的市场颇具规模，对于境外投资者更具吸引力。”这位开发商同时提到，“未来 3 年，上海核心区域的开发机会将会进一步减少。增长将会出现在浦东，如浦东南部的临港、奉贤以及金山；会出现在中国的汽车中心安亭，尤其是在电动车方面；还会出现在张江以及漕河泾高科技产业园。北外滩（虹口区）将会与陆家嘴一起形成一个金融圈，从陆家嘴30、向北跨越黄浦江（到北外滩）更为便利，这一区域将成为陆家嘴的延伸区，”黄浦江沿岸的陆家嘴金融区土地存量非常有限，基本上没有可供开发的土地。北外滩通过两条隧道与陆家嘴相连，并且在过去几年中写字楼项目日渐增多。2014 年的报告中，我们注意到一些受访者比较关心的一个问题：非核心区域如虹桥交通枢纽等地新开发写字楼项目的巨大存量对核心区域现有写字楼租金和入驻率的影响。在过去一年中，写字楼租金和入驻率情况相对稳定，因为非核心区域实际入市的项目数量有限。非核心区域绝大多数项目都是在近两三年前开建的，目前仍处于在建阶段。但是，在未来的几个月甚至几年中，将有大量新项目入市，供应量将会非常可观。一位在核心与非核心31、区域均拥有大量写字楼的开发商认为：“核心区域的情况应该是不错的，非核心区域面临着压力，因为多数新入市写字楼都在非核心区域。”非核心区域的供应总量是非常清楚的 尽管一些项目可能会出现延迟竣工的现象 但未来的市场需求不清晰。非核心区域的写字楼市场将会如何表现，很大程度上取决于未来几年中有多少需求可以实现。积极因素包括项目一期开业的位于虹桥交通枢纽附近的全球最大的会展中心，其总建筑面积约为 147 万平方米；还有日渐成熟的高铁站与上海虹桥国际机场相连，使得这一地区成为通往长三角地区以及东北亚主要门户城市最便捷的区域。另一位开发商认为虹桥交通枢纽“有望成为长三角地区的 CBD（中央商务区）”，因为借助32、快捷的高铁，该区域大多数城市均在两小时车程之内。12一位研究分析师认为尽管非核心区域有大量新写字楼入市，但他不认为整体租金会必然下滑。因为多数非核心区域的新项目都执行了高质量的建设标准，他解释说，位置不错的新建项目，如位于已经建成的郊区商务区，其与当地或周边旧楼相比，租金可能会更高。而且，他还发现目前租用核心区域写字楼的公司为了大幅降低租金成本，其搬到郊区办公楼的需求与日俱增。这位分析师举出一个例子：上海中心 位于陆家嘴、计划将于今年 6 月开业的 632 米超高写字楼，预计租金将达到 16 元人民币/平方米/天；而位于郊区商务区的甲级写字楼的租金仅为 5 元人民币/平方米/天。促进办公楼市场33、发展的另一个利好政策是上海市政府新近决定要将上海发展成为一个具有全球影响力的科技和创新中心。尽管上海堪称中国大陆最重要的商业和金融中心，但在知识型经济方面，尤其是在 IT 产业领域，上海却落后于北京和深圳。针对拥有 2 套及以上住房的居民以及非本地购房者的限购令仍在执行中，这将继续给住宅市场带来不利影响。郊区的房价基本上保持不变，甚至出现下滑的趋势。自 2013年底以来，上海的住宅价格指数下滑了 3%。不过，由于核心区域新房源稀缺，这些区域的房价比郊区要坚挺很多。总体而言，上海的住宅市场基本健康。截至 2015 年 4 月，上海新建住宅存量消化周期为 10.1 个月。很多接受采访的开发商表示去34、年上海市的地价一直呈上涨势头，但是售出面积却有所下降。尽管限购政策仍未取消，但住宅价格普遍稳定，原因可能是新移民的首套房需求起到了一定的支撑作用。上海是中国大陆净流入人口数量最多的城市，截至 2012 年，上海非本市户籍的常住人口便已超过 950 万人，相当于该市常住人口的 40%。相比之下，由于电子商务的迅速崛起，上海的零售物业正面临着严峻的挑战。一位银行人士表示：“上海的购物商场太多了，（尽管）上海与其他国内城市相比情况还算好些。”虽然多数新项目都位于郊区，一些位于核心区域的顶级购物中心项目的业绩仍然乏善可陈。事实上，很少有人会在市中心高级购物中心内的零售店购物，一位投资者这样说道，不过餐35、厅的生意还是不错的。深圳。去年，推动深圳排名上升的主要原因是中央政府决定将前海区设定为经济特区，并给予大量优惠政策。深圳的写字楼市场空置率经历了很大程度的下滑 由 2014 年第一季度的 7.5%下降至 2015 年第一季度的 4.6%。在所有的一线城市中，深圳的办公楼市场表现最佳。一位研究分析师表示，在今后几年中，每年新增写字楼面积将达到 100 万到 200 万平方米，较近年来每年 50 万平方米的新增供应水平有大幅上升。新增面积主要来自福田区和南山13区的后海和前海地区。但是，由于需求强劲，他并不认为租金会降低。一位投资者预计，深圳将会很快超过广州，成为广东省最大的写字楼市场。深圳的住宅36、市场相对稳定，价格指数年同比增长 0.7%，是唯一出现增长的一线城市。一位受访者表示，相比北京和上海的平原地形而言，深圳的多山地形限制了可开发土地的供应。2015 年 4 月，深圳新住宅供应量同比下降 11%，也是唯一供应量下跌的一线城市。其结果是深圳的新建住宅库存消化周期在一线城市中最低 仅为 8.2 个月，有出现新建住宅短缺的可能性。一位调查分析师表示，在过去一年中，深圳旧居民区的再开发步伐有所放缓，这也会影响未来新住宅的供应，尤其是在核心区域。深圳的零售物业和办公楼市场则受益于较低的历史投资水平。政府的统计数据显示，2010 年到 2013 年间，深圳的办公楼和零售物业投资位列第 21，37、居于南京（第 20 位）和哈尔滨（第 22 位）之间。深圳的另一个有利因素是拥有中国大陆所有城市中最大的移民人口基数，这一点对于住宅市场尤为有利。与北京、上海和广州相比，深圳的移民人口占比最高。2012 年，深圳的常住人口接近 1060 万，其中 770 万，也就是 73%的常住人口是外来移民；而上海的外来移民占比为 40%；北京 37%；广州则是 35%。与其他一线城市不同的是，深圳的本地人口非常有限，在 1980 年中央政府宣布这一地区为经济特区之前，深圳只是一个小渔村，当地人口数量很少。深圳是中国私募股权产业和 IT 产业的发祥地，华为技术公司就诞生于此。这座城市聚集了大量的企业家和熟练38、的高科技产业工人，他们都得益于快速发展的 IT 产业。深圳与香港接壤，而香港的房价居全球最高之列，深圳与香港的不断整合将有助于深圳住宅市场的发展。世联地产（World Union）的统计数据显示，深圳常住家庭平均拥有 0.4 套住房，大大低于 1.0 套的全国平均水平。在深圳，1100 万常住人口中，70%的居民在深圳都没有住房。从现在开始，压抑已久的住房需求有望进一步推高深圳的房价。当地一位住宅开发商认为，虽然郊区的房价还没有涨到关内的水平，但有些郊区如龙华和宝安的房价在近几年有了较大程度的上升。龙华区得益于深圳高铁北站的投入运营。一旦香港到龙华的高铁开通，原本两至三小时的车程将会缩短至不到39、 20 分钟。因此，龙华的房价在过去几年中翻了一倍多，他介绍说。宝安区位于深圳的西部，这里的发展得益于前海的开发和深圳机场通往关内的公共交通基础设施的改善。14北京。很多受访者都对北京有深刻的见解，尤其是涉及这座城市的宜居性和城市规划。其中一位开发商谈到：“北京不适于居住。交通规划很糟糕。北京和上海不同，郊区市场不活跃。”而另一位开发商则表示：“现在的问题是过度拥挤和交通堵塞。”今年，北京的城市宜居性评分仍近于垫底 位列第 31。尽管居住环境较差，北京仍然是被机构投资者认为必须前往的两个市场之一。北京的一位房地产开发商解释说：“城市宜居性对房地产市场的影响没有人们想象的那么大。房地产市场仍然由40、就业机会驱动。”今年，北京表现最好的物业类型仍然是办公楼。从去年至今，办公楼平均月租金保持平稳，2015 年 4 月，办公楼平均月租金为 382 元人民币/平方米，比上海高出 40%。2015 年 4 月，北京办公楼的空置率仍然维持在 5.4%的较低水平，在一线城市以及主要的二线城市中最低。需求主要来自 IT 产业。一位在北京拥有办公楼项目的开发商表示，最近她的公司在望京地区新完工的办公楼里绝大部分租客都是从事 IT 行业的公司。她还补充说，中国大陆排行前十的 IT 公司中有 8 家总部设在北京。办公市场的强劲需求和相对疲软的零售物业市场导致愈来愈多的购物中心转型成为办公楼。北京的一位研究分析41、师介绍说：“在北京，把零售物业转型为写字楼的例子比比皆是。”可能零售购物中心转型为办公楼的趋势在中关村表现得更为明显，这片围绕着北大和清华校园的区域被誉为“中国硅谷”。很多以前用于电子产品批发的大楼正在转型为办公楼。到 2017 年，北京商务中心区计划完工的甲级办公楼面积将达到 250 万平方米，另一位分析师透露。不过，他并不认为这些新增面积会为市场带来实质性的影响，原因不仅包括较高的自用比率，而且竣工时间可能后延，再加上开发商以及许多顶级金融机构的财务状况非常良好。他还表示北京商务中心区以及金融街办公楼的高昂租金迫使愈来愈多的租客选择前往非核心区域落户，例如丰台和丽泽商务区。北京的住宅价格略42、有回落，去年的降幅约为 4%，主要是受到限购政策（拥有多套住房的人士以及外地人不得购房）的影响。今年 4 月，北京新建住宅存量消化周期同比增长 16%，达到了 13.3 个月。比较有趣的是，在核心区域的办公楼附近，愈来愈多的办公楼变身为出租公寓。这些公寓几乎是专门为满足 20 多岁及 30 出头的白领的需求而存在。之所以在北京的核心地区的办公楼附近出现了越来越多的所谓“青年公寓”，主要是因为北京的交通太过恶劣，并且核心区域的住宅供应量非常有限。北京的一位开发商表示，最近北京商务中心区边上的一座办公楼变身为“青年公寓”，但是仅仅出租给单身的年轻白领。15广州。一线城市中，几位受访者认为广州的城市43、等级应该位于另外三座城市之下。一位在广州投资房地产的投资者表示：“即便我们在广州进行了投资，我也并不十分喜欢这座城市。广州的定位非常尴尬。广州从未得到任何政府支持，不过这一形势现在有所好转。”另一位投资者则认为他们在广州投资的零售物业表现不佳，在过去几年中，项目的租金涨幅有限。另一位投资者的观点则较为乐观，他认为：“广州与武汉的经济发展都很强劲，而地价却相对较低，位置也不错。那里的地产更具吸引力。这两座城市具有更多的创新精神，不过项目执行风险也比较高。一些 IT 公司也选择将总部设在那里。”受访者们还特别强调了珠江新城南部的琶洲，政府将促进那里的 IT 产业发展。广州的办公楼租金基本保持平稳，44、2015 年第一季度平均月租金为 163 元人民币/平方米，仅相当于北京的 42%或上海的 60%。2015 年第一季度办公楼空置率为 6.7%。在广州附近一座城市开发项目的一位开发商表示：“广州正在优化其经济结构，迁出了一些低端制造企业。”他还盛赞了该市的城市规划，认为道路系统设计得非常好。一位广州研究分析师看好广州办公楼市场的长期表现。他认为珠江新城已经发展成熟，许多项目的入驻率都接近 100%。另外，他也提到附近的广州国际金融城的发展速度比之前的预期要慢一些。在已建成的零售商业区内，零售物业市场基本保持平稳。但是，一位研究分析师认为来自线上零售商的竞争使得经营廉价电子产品和其他消费品的沿45、街商铺的销售额出现下滑。广州的住宅市场基本呈健康发展态势。2015 年 4 月，广州新建住宅存量消化周期为11.6 个月，同比增长 23%。16南京(5)2013年，南京的投资和开发前景排名分别列第九和第11位，此后，这座城市一路攀登，跃居第五，并有坐稳趋势。南京的投资前景评分较去年提高了 2.3%，这也让它坐稳了第五的位置；不过开发前景的评分略微下降了 1.2%，使它的开发前景排名由第四跌落至第五位。受访者认为南京的投资前景“一般”，但发展前景“良好”。江苏省是中国大陆最富裕的省份之一，作为江苏省的省会城市，南京无疑已经跃升为长三角地区四大经济强市之一，其他三座城市分别为上海、杭州及苏州。今46、年，许多受访者普遍对南京持积极态度。一位熟悉南京的开发商认为：“选择城市的关键标准是看大学以及在校大学生的数量，还有新兴产业方面的投资。南京、西安、武汉和成都都是具有这种优势的城市。”他还表示南京计划将于 2015 年下半年开始开发江北新区 一个类似陆家嘴的开发区。另一位开发商认为：“南京具备很好的城市肌理，有望成为一个非常有前途的城市。在中国历史上，许多朝代都选择南京作为首都。南京近些年来表现不俗，同时也在推进民营经济的发展。此外，政府也在着力提升环境质量。南京具有成为第 5 个一线城市的潜力。而且，南京的城市规划做得很好，政府的思想也更为开放。”谈到南京，许多受访者就会把南京和毗邻上海的竞47、争对手苏州做比较。苏州很早就开始发展经济，直到现在，南京在 IT 以及高附加值制造业方面仍然落后于苏州。但是南京具有更强的高等教育基础，而苏州则缺乏享有盛誉的高校。南京作为江苏省的省会城市，而且位于江苏省中心位置，这两个因素被认为是投资南京办公楼市场的积极因素。总部或区域办事处设在上海的公司，通常更愿意将办公室设在南京，而不是苏州。一位熟悉南京的开发商则以更为谨慎的态度看待南京的办公楼市场。他表示，在南京租用写字楼的跨国公司或国内公司的规模往往要比落户上海的公司小很多，常见的租用总面积一般都在 500-1000 平方米。南京的办公楼市场以散售为主，一位研究分析师认为。京沪高铁的贯通也让南京受益48、匪浅。该市的新建住宅存量消化周期仅有 8.5 个月，位于消化周期最短的城市之列。17厦门(6)2015 年，厦门的投资前景评分上升了 8.3%，开发前景评分也有 3.9%的攀升，该市也因此在两项排名中均跃居第六位。2014年，其投资和开发前景排名分别为第八和第九位。2013 年，厦门的投资前景排名为第 13 位，开发前景排名第 10 位。由此可以看出，这座城市的发展呈现逐年上升势头。即便如此，厦门的评级仍为“一般”。2014 年的报告显示，厦门得益于其高度宜居性，大量福建省内、周边省份乃至台湾的富裕家庭被吸引到厦门。此外，由于厦门更靠近台湾，很多台湾企业选择落户厦门，而不是省会城市福州。今年，49、很多受访者都看好厦门房地产市场。其中一位受访者认为，新近设立的厦门自贸区将有助于当地的经济发展。厦门距离台湾最近，而且大批台企纷纷落户厦门，在过去几年中，这座城市从相对稳定的台海关系中获益最多。中央政府推出的“一带一路”政策对这座港口城市而言无疑是又一个利好因素。根据“一带一路”政策，中国大陆将建立“海上丝绸之路”，将中国大陆的主要港口城市与亚洲、中东、非洲以及欧洲的港口连接起来。一位住宅投资者表示：“正如你所看到的那样，厦门的房价极速攀升。所以，你应该谨慎。”自 2010 年起，厦门的住宅价格指数上涨了 27%，在所有一线和二线城市中创出最高涨幅。庞大的移民数量是厦门的另一个利好因素。没有户50、籍的常住居民占所有常住人口总数的 48%，在本次调查所涉及的 36 座城市中，这一比例紧随深圳和东莞，位居第三。厦门的宜居性是支撑当地住宅市场的另一个关键因素。在上述 36 座城市中，厦门仅次于杭州和上海，位列宜居排行榜第三位。在办公楼和零售物业方面，另一位开发商提醒说在今后几年中，将有大量写字楼和购物中心项目入市。总体而言，厦门岛上的项目普遍更为安全，因为岛上可供开发的地块资源有限。18武汉(7)和苏州(8)在今年的排行榜上，武汉和苏州的排名均出现了小幅的下降，分别位列第七和第八位。主要原因是这两座城市投资前景评分的增长步伐没能跟得上排在前面的几座城市。武汉。2015年，武汉的投资前景评分增51、长了3.8%，然而开发前景评分却下跌了1.5%。很多城市的投资前景评分的涨幅均超过了武汉，其中包括厦门，因此，武汉从 2014 年的第六位跌至 2015 年的第七位。而开发前景评分的下降也让武汉从 2014 年的第六位跌至2015 年的第七位。在投资前景排名上，武汉可谓逐年下跌，而在开发前景排名上，武汉的表现则相对稳定。2013 年，其投资和开发前景的排名分别为第四和第八位。当年，武汉在投资和开发前景方面的评级均为“良好”，现在则均为“一般”。作为中华腹地湖北省的省会城市，武汉无疑是中国中部最重要的经济中心和交通枢纽。2014 年的报告认为，武汉得益于其交通枢纽的地理位置、高科技产业的发展以及52、高校的带动。然而，该市缺乏明确的中央商务区被认为对武汉的经济发展有着不利的影响。今年，武汉之所以获得靠前的排名以及积极的市场预期，其原因是蓬勃的 IT 产业推动了当地经济的发展，另一个原因则是当地房地产市场起步较晚。一位在武汉有一个项目的开发商认为：“武汉的 IT 产业发展迅猛。由于云集了各类高校、劳动力均受过良好的教育、高铁四通八达，所以武汉拥有巨大的发展潜力。而且，该市正在努力升级，意欲发展知识驱动型经济。”一位在武汉投资了一个项目的住宅投资者表示：“武汉正在与周边城市融合，而融合之后该地区的人口将会达到 3000 万。光谷很活跃，并且产生了积极的影响。但是在靠南部的区域，出现了供大于求的53、情况。”光谷位于武汉的东南部，也被称为东湖新技术产业开发区，是中国大陆最大的 IT 中心之一。一位境外投资者表示，由于当地高品质办公楼项目数量有限，所以对进入这个市场抱有信心。“在成都，高品质的项目很多，这就是问题所在。而相反地，武汉缺乏高品质项目。所以，武汉市场存在着潜力。”一位当地投资者则认为；“武汉市场受住宅刚需主导。”这位投资者表示，作为全省最重要的经济中心，加上身处湖北、河南以及湖南三省的中心区域，武汉的地位不可替代。毫无疑问的是，武汉的住宅市场也受到了大量受过良好教育的工作者支撑。武汉19的大学生人数在全国排第二位，2013 年，该市的在校大学生人数达到了96.6 万人，仅次于广州54、（98.3 万大学生）。受访者认为武汉的住宅市场基本运行平稳，新建住宅存量的消化周期为 9.7 个月。但是武汉的办公楼和零售物业市场起步较慢，而现在这些细分市场存在着更多的机遇。在过去，与规模相似的城市例如成都和重庆相比，武汉市场对办公楼和商业地产的投资相对有限。苏州。2015 年，苏州的投资前景评分增长了 4.6%，开发前景评分也略升 0.1%。但是这两方面的排名均有所下跌，双双由第七位跌落至第八位。对于苏州而言，今年再次走低，延续了2014年以来全面下行的走势。2014 年，苏州的投资和开发前景排名由 2013 年的第二位双双跌至第七位。而 2013 年，苏州的投资和开发前景评级均为“良好55、”；2015 年，这两个评级均跌至“一般”。写字楼市场被认为是苏州房地产市场最大的软肋。一位房地产经纪人称：“苏州办公楼的散售市场表现欠佳。一座面积为 5 到 6 万平方米的办公楼全部售出需要 5 到 6 年的时间。这一点与天津相似，两座城市对办公楼的需求不大。”一位最近投资苏州项目的投资者也同样提出了对于苏州办公楼市场的负面评价：“我比较担心苏州的办公楼市场。该市场正处于下行过程，供应过剩。”一部分新项目供应来自苏州高铁北站周围新建的办公区。苏州高铁北站位于苏州市中心以北 15 公里处，是京沪高铁线上的重要车站之一。不过，这位投资者对苏州其他地产类型持乐观态度：“然而，我并不担心零售物业和住56、宅市场。零售物业地产的成败往往取决于地理位置。住宅则取决于价格的可负担程度。苏州的住宅市场非常稳定，也非常坚挺。”珠海(9)、杭州(10)和成都(11)由于投资前景评分增长可观，而开发前景评分又非常稳定，故 2015年珠海、杭州和成都的排名或略有提升或保住了原来的位置。图1-52013 年 在校大学生数量（千人）广州 983 武汉 966 南京 807 西安 753 郑州 748 济南 727 成都 702 重庆 659 北京 599 长沙 573 南昌 520 上海 505 哈尔滨 492 天津 490 杭州 472 兰州 465 合肥 443 南京 442 石家庄 396 昆明 386 沈57、阳 384 太原 379 福州 318 青岛 300 大连 276 厦门 153 宁波 149 海口 146 乌鲁木齐 146 深圳 82 来源：中国国家统计局。20珠海。2015 年，珠海的投资前景评分上涨 6.6%，保住了自己排名第九的位置；同时开发前景评分增长 4.9%，将这座城市的排名由第 10 位提升至第九位。对于珠海而言，相比 2014 年，2015 年的涨势有所放缓。去年，珠海在投资前景排名中由第 18 位跃升至第九位；开发前景排名则保持第 10 位不变。目前，珠海的投资和开发前景评级均为“一般”。这座城市的排名之所以相对较高，主要是由于珠港澳大桥带来的潜在利好。由于到达香港非常58、便捷，珠海被视为香港人的另一个安家之地。一旦珠港澳大桥于未来几年内通车，珠海的排名有望进一步提升。一位最近访问过珠海的投资者表示，由于需求有限，这里的市场相对疲弱。一位研究分析师与这位投资者意见相仿。他认为，尽管毗邻澳门的横琴岛被中央政府指定为自贸区，但横琴主要发展的产业为旅游业。因此，这位投资者不认为非住宅市场将会出现大幅增长。他认为住宅价格有潜在的上涨趋势，不过需求来自于澳门的居民。这位投资者表示，澳门的住宅价格比珠海高出大约 40%，随着珠海便利设施的改善，住宅价格有上涨的潜力。杭州。2015年，受访者对杭州的投资前景评分提高了 6.3%，开发前景评分略升0.5%。在投资前景排行榜上，杭59、州站稳了第 10 的位置；而在开发前景排行榜上，杭州则由第 11位上升至第 10 位。杭州的投资和开发前景评级均为“一般”。很多受访者认为，人们之所以对杭州失去了热情是因为这里的市场波动性比较大。但是，由于浙江是中国最富庶的省份之一，作为浙江省的省会城市，许多人认为杭州的地产市场将会从强劲的经济增长中获益良多。对新建住宅供应过剩的担忧似乎有所缓解。新建住宅存量消化周期同比下降 34%至13 个月，新建住宅存量同比增加 9%。一位在杭州有两个项目的住宅开发商介绍说，今年受中央政府放宽信贷政策的影响，杭州的住宅价格正在缓慢增长，销售量则出现了大幅攀升。尽管由于需求有限，去年杭州政府大幅减少了土地出60、让数量，但他看到了开发商的现金状况有所改善，因此重新拾起了拿地的兴趣。一位在杭州有项目的开发商表示：“我们的项目位于杭州郊外。杭州核心区域增长有限，未来的增长会出现在郊外。”一位投资了杭州商业地产的投资者表示：“杭州的办公楼市场不及广州。钱江新城仍处于早期开发阶段，对甲级办公楼的实际需求较低。今后 5-10 年间，租金会出现上涨。”一位研究分析师指出为了提高入驻率，钱江新城办公楼的业主们要求的租金相对较低，以期吸引核心区域的办公楼租户。考虑到总部位于杭州的电子商务巨头阿里巴巴对初高中文盲小学22至于住宅市场，一位开发商表示：“在过去两年中，住宅价格不断下滑，但是在最近政策放宽后，这一情况有所好61、转。”市中心以及天府新区有大量办公楼和零售物业项目入市。成都的经济一直增速不减。2013 年,其地区生产总值增长了近 12%，第三产业增加值增长了 13.6%，这应该是利好，尤其对于办公楼市场的长期表现而言。福州(12)及合肥(13)投资和开发前景评分的可观增长将福州及合肥推至 2015 年排行榜的第 12 和 13 位，2014 年这两座城市的排名分别为第 19 和第 21 位。福州。在过去的几年中，福州都是排名较低的城市之一，但是在 2015 年，福州的评分大幅提升，其投资前景评分增长了 9.3%，而开发前景评分增幅为 2.1%。2014 年，福州的投资和开发前景排名分别居第 19 和第 62、16 位，2015 年则跃升至第 12 和第 11 位。福州的投资和开发前景评级仍为“一般”。与邻近的竞争对手厦门相比，福州仍略逊一筹。尽管福州是福建的省会城市，但省内还有其它两大经济强市，厦门和泉州。尽管福州的常住人口已经超过 700 万人，几乎是厦门常住人口的两倍，但福州的移民数量要远远少于厦门。今年，福州排名提升的主要原因是福州最近建立了自贸区。合肥。与福州一样，合肥也是 2015 年排行榜上的一匹黑马，投资和开发前景评分双双攀升。与 2014 年相比，受访者给合肥的投资前景评分上浮了 10.2%，开发前景评分上升 9.4%。2014 年，合肥的投资和开发前景均排名第 21 位，而 2063、15 年，其投资前景排名跃升至第13位，开发前景排名则上升至第12位。另外，与福州相似，即便排名大幅跃升，合肥的投资和开发前景评级均为“一般”。受访者之所以认可合肥是因为其所处的长三角地区经济发展强劲。此外，合肥还得益于省内没有经济较强的竞争对手。一位投资者认为：“合肥的排名应该更高一些，因为合肥的市场非常大，并且这里正在融入长三角地区。”另一位投资者表示：“在长三角，长江以南的地区正在从制造业向服务业转型。制造业正在向长江以北安徽省境内的地区转移。李克强总理鼓励安徽及长江以北地区发展经济，承诺增加这一地区的吸引力，从而接手北迁的制造业及关联行业。”23重庆(14)投资前景评分适度上浮，开发前64、景评分稳定，这足以让重庆的两项前景排名双双上升两位，与 2014 年相比，这座城市的投资前景排名由第 16 位上升至第 14 位；开发前景排名则由第 17 位上升至第 15 位。重庆的投资和开发前景评级均为“一般”。许多受访者认为重庆的商业地产供应过剩，尤其是甲级办公楼。一位当地的开发商表示：“政府要求开发商建办公楼。今年早些时候召开的两次会议上，我了解到过去 3年完工的办公楼面积加上未来 5 年即将入市的办公楼面积，共计将近 1000 万平方米。其中大多数以甲级办公楼标准建设。但是，重庆的甲级办公楼年吸纳量仅为 20 万到 30 万平方米。以目前的吸纳量计算，重庆需要 40 年才能将这些办公65、楼全部消化掉。一千万平方米，这个数字甚至超过了上海甲级办公楼的总存量。很多开发商都减慢了其办公楼项目的开发速度。”这位开发商还表示：“重庆的经济发展情况非常好，政府的表现也不错。政府正在尝试经济转型，试图把重庆从以重工业为基础的经济转变为高科技产业驱动型经济。目前，重庆非常重视硬件产业，如手机制造。他们还尝试进军软件行业，但整个中国的软件业竞争非常激烈。”零售物业发展良好，尤其是核心区域的沿街商铺散售市场。几位投资者均认为龙湖地产开发的时代天街项目是一个极其成功的零售物业开发项目。该项目的成功之处在于控制了已散售沿街商铺的物业经营管理，从而实现了这一区域的有机增长。由于过去几年大量出让土地，住66、宅市场的中端住宅出现了供大于求的局面。不过房产税征收方式的改变，有望推动高端住宅市场的发展。重庆和上海是中国大陆仅有的两座对高端住宅征收房产税的城市。重庆政府日前决定，在衡量一套住房是否为高端住房时，将扣减内部装修成本后再进行认定。高端住房的定义是售价超过该市平均房价两倍的住宅。此番扣减内部装修成本，意味着很多高档楼盘不再被认定为高端住宅。这个政策变化似乎是在鼓励开发商开发并销售精装修楼盘，而不是毛坯房。在重庆投资了一个项目的投资者表示：“重庆拥有巨大的创业基础，市内拥有大量中小型企业。在这里，整栋办公楼往往很难出租。办公楼租赁市场很小。但是，LOFT 概念地产（即业主可以自行搭建阁楼层，额外67、增加建筑面积）却表现不俗。”24图1-7地区生产总值(GRP)以及第三产业的角色地区生产总值（人民币亿元）第三产业附加值 年增长率第三产业占GRP的 百分比20132012年增长率2012-20132012201320132012上海 21,818 20,182 8%13%63.2%60.4%北京 19,801 17,879 11%12%77.5%76.5%广州 15,420 13,551 14%16%64.6%63.6%深圳 14,500 12,950 12%14%56.5%55.6%天津 14,442 12,894 12%15%48.3%47.0%重庆 12,783 11,410 12%368、3%46.7%39.4%成都 9,109 8,139 12%14%50.2%49.5%武汉 9,051 8,004 13%13%47.7%47.9%杭州 8,344 7,802 7%11%52.9%50.9%南京 8,012 7,202 11%13%54.4%53.4%青岛 8,007 7,302 10%12%50.1%49.0%大连 7,651 7,003 9%12%42.9%41.7%沈阳 7,159 6,603 8%8%43.8%44.0%长沙 7,153 6,400 12%15%40.7%39.6%宁波 7,129 6,582 8%11%43.6%42.5%郑州 6,202 5,55069、 12%14%41.7%41.0%济南 5,230 4,804 9%11%55.3%54.4%哈尔滨 5,017 4,550 10%12%53.5%52.8%西安 4,884 4,366 12%11%52.2%52.4%石家庄 4,864 4,500 8%12%41.4%40.2%福州 4,679 4,218 11%11%45.8%45.8%合肥 4,673 4,164 12%13%39.4%39.2%昆明 3,415 3,011 13%16%50.0%48.9%南昌 3,336 3,001 11%15%39.8%38.7%厦门 3,018 2,817 7%10%51.6%50.3%南宁 2,70、804 2,503 12%10%47.9%48.7%太原 2,413 2,311 4%7%54.8%53.6%乌鲁木齐 2,203 2,004 10%13%59.1%57.4%兰州 1,776 1,564 14%17%51.0%49.5%海口 905 819 10%12%69.6%68.5%来源：中国国家统计局。25图1-82012年人口净流入数量（万人）持当地户籍的居民常住居民人口净流入(流出数量)流入人口占常住居民的百分比上海 1,427 2,380 954 40%北京 1,297 2,069 772 37%深圳 288 1,055 767 73%东莞 187 829 642 77%广州 71、822 1,270 448 35%天津 993 1,413 420 30%苏州 648 1,053 406 39%成都 1,173 1,432 259 18%武汉 822 1,012 190 19%宁波 578 764 186 24%杭州 701 880 180 20%南京 638 816 178 22%厦门 191 367 176 48%无锡 470 645 175 27%郑州 1 745 863 118 14%青岛 770 887 117 13%温州 800 916 115 13%昆明 543 653 110 17%沈阳 725 823 98 12%大连 590 685 95 14%济南 72、609 695 86 12%乌鲁木齐 258 335 77 23%哈尔滨 994 1,066 72 7%福州 655 727 72 10%太原 366 426 60 14%西安 796 855 59 7%长沙 661 715 54 8%海口 162 214 53 25%珠海 107 158 52 33%合肥 711 757 47 6%兰州 322 361 40 11%石家庄 1,005 1,039 33 3%三亚 57 72 15 21%南昌 508 513 5 1%南宁 714 666(48)(7%)重庆 3,343 2,945(398)(14%)来源：中国国家统计局。1 郑州的数据来源于273、010年人口普查数据。26近来，之前去到沿海地区寻找工作机会的重庆户籍人士纷纷返乡，人数越来越多，地产市场有望借此机会获得发展。一位开发商表示：“此前，很多重庆人前往长三角和珠三角地区工作。但是现在，他们纷纷返乡在当地工厂找工作。重庆的总人口为 3300 万人：其中 2900 万人生活、工作在这座城市，另外 400 万人则在异地工作和生活。不过，这个数字正在减小。重庆人口出现了反向流动。”众多高校云集重庆，有助于这座城市发展 IT 产业以及高附加值产业。重庆有 65 万余名大学生，学生数量居中国第八，比北京还要多，后者的学生人数大约为 60 万。西安(15)西安是 2015 年投资前景评分出现74、下跌的 6 座城市之一，跌幅达 2.8%。西安的排名因此下跌 4 位，从去年的第 11 位跌至今年的第 15 位。同时，这座城市的开发前景评分也下跌了 7.5%，排名由去年第八位滑落至第 14 位。今年，西安的投资和开发前景评级仍为“一般”。多数受访者给西安以积极的评价。一家商业银行表示：“西安的市场情况比其它城市要好很多，”他认为这座城市应该排在第五或第六的位置。这家商业银行还表示：“纵观西安零售物业的历史，供应量始终不算充裕，因此西安仍有潜力吸纳高品质甲级零售物业。”一位开发商认为，作为丝绸之路的起点，西安应该能够从中央政府提出的“一带一路”政策中受益。一位研究过西安市场的开发商认为：“西75、安市场还是很吸引人的。那里的住宅价格非常合理，没有出现大幅上涨。因此没有下行的风险。但是，我们需要确认的是西安的市场规模是否足以吸引我们过去。”西安新建住宅的平均价格同比下跌了 6.6%，在一线和二线城市中，是跌幅最高的城市之一。一位投资者表示，在西安，郊区 IT 产业园附近的住宅价格可能高于核心区域的住宅价格。郑州(16)和宁波(17)郑州和宁波的投资前景评分都有所提高，但郑州的开发前景评分也有所提高，而宁波却有所下降。两市的投资和开发前景评级均为“一般”。27郑州。2013 年，郑州的投资和开发前景分别位列第 31 和 27 位，2014 年分列第 17和19位，今年这两项的排名也均有一定76、程度的提升。其投资前景评分比2014年提高了3.8个百分点，排名前进一位提高到第 16 位。开发前景评分增长了 1.1 个百分点，从 2014年的第 19 位上升到第 17 位。郑州的优势在于它是河南省（总人口数约 9400 万）唯一的大城市。正努力进入这一市场的开发商注意到，该省和该市最大的吸引力就是其庞大的人口基数。总部位于郑州的一位开发商注意到，自己住宅开发项目的大多数购买者是来自河南省其他地区的移民。他说，具有郑州户籍的当地居民住房拥有率较高，而且升级需求相对较弱。他还注意到，不断扩张的地铁系统对当地房产市场来说是一个积极因素。纵贯南北的第二条地铁线完工后将推动沿线办公楼的建设。该市的77、高铁站位于城东，对城东的房地产市场有推动作用。该开发商说，土地市场一直“非常火热”，交易量正在增加而且价格不断上涨。他预计，2015 年第一季度土地出让的平均价格比一年前要高 20%到30%。2015 年 4 月，郑州新建住宅存量比去年同期增长 38%，新建住宅存量消化周期为10.5 个月，这也反映了郑州住宅市场非常强劲。宁波。2015 年，宁波的投资前景评分提高了 7.1 个百分点，排名从第 22 位升高到第17 位。但它的开发前景评分却下滑了 4.1 个百分点，排名从第 14 位降至第 18 位。近期在宁波投资了一个综合体项目的投资商注意到，中央商务区出现了供应过剩的情况。然而，他也指出，78、除了拥有直达地铁站的良好地理位置和可靠的合作伙伴之外，相对低廉的地价也是一个必备条件。他指出，“在宁波，如果你看总体统计数字，你会选择离开这个市场。纯住宅地块的土地价格仍然很高，一般来说并不具有吸引力。现在，政府提出了整体持有的要求，禁止散售。这对投资来说，是个难题。”他同时也指出，政府要求综合体项目整体持有，也使得市场竞争变得更可控。纯住宅开发商或资金实力不佳的开发商无法参与竞争。另一位开发商指出，“宁波的住宅市场表现困难，但总体来说还算可以。市场存在供应过剩的问题，我们也意识到这一点。一般来说，中国大陆的每座城市都存在供应过剩的问题。宁波人民比较富裕。那里价格还算合理。”过去一年中，新建住79、宅供应过剩的问题已经大幅好转，新建住宅存量消化周期减少到了 16.2 个月，同比下降了 37%。28图1-9运行中的地铁线路及未来地铁开发计划城市到2013年建成长度（公里）到2015年拟建成长度（公里）到2020年拟建成长度（公里）北京 473 671 1,050上海 540 571 900 南京 85 330 330 广州 298 313 707 深圳 177 232 425 重庆 151 217 431 天津 131 131 304 成都 41 120 313 武汉 73 118 227 昆明 44 101 190 沈阳 91 91 214 杭州 90 90 238 大连 87 87 180、87 东莞 59 59 宁波 57 230 无锡 57 100 青岛 55 87 苏州 26 52 181 西安 52 52 144 长沙 46 112 郑州 26 45 180 佛山 32 32 92 福州 29 56 南昌 28 51 南宁 19 86 哈尔滨 14 14 128 石家庄 242 兰州 202 合肥 181 厦门 75 太原 70 乌鲁木齐 53 济南 来源：国家发展和改革委员会；中国国际金融公司。29昆明(18)、南宁(19)和三亚(20)昆明、南宁和三亚都各有特色，在 2015 年都取得了很好的成绩。昆明。2015 年，昆明的开发前景评分增长了 8%，从第 23 名跃升81、 7 位到第 16 名。投资前景评分小幅度实现了增长，保住了第 18 位排名。虽然两项评分均有所增长，但与2013 年相比，排名仍有所下降，2015 年，昆明的投资和开发前景评级都属“一般”。南宁。2015 年，南宁投资前景评分增幅排名第三，提高了 17%。该市开发前景评分增幅排名第五，提高了 9.2%。与昆明一样，南宁的投资和开发前景评级也属于“一般”。南宁是广西壮族自治区的首府，它吸引了附近广东省的很多生产企业，而且与东南亚的贸易也日益紧密，这都令南宁受益颇多。一位研究分析师指出，南宁的销售量很健康，但价格变动并不大。南宁的新建住宅存量消化周期为 9.2 个月，同比下降了 19%。三亚。三82、亚的投资前景评分在所有城市中增长最大，为 19.8%，排名从第 30 位跃居第 20 位。调查结果表明，三亚的开发前景评分比去年提高了 17.1%增速排名第二。投资和开发前景评分的提升使三亚这两项的评级从“较差”上升到了“一般”。一位熟悉三亚房地产市场的投资者称：“三亚的市场表现比预期的要好”。虽然住宅销售价格下降了 10%-15%，但仍在健康范围内。他指出，高速铁路已将市区与机场连接了起来。三亚酒店的表现也比预期的要好。由于传统豪华五星酒店提供的娱乐设施有限，以休闲娱乐为导向的度假酒店的发展呈增长的势头。这其中最著名的一个项目就是亚特兰蒂斯度假酒店，这是复星国际有限公司在海棠湾进行的一个开发83、项目。这里将建设一座海洋主题公园和其它适合家庭度假的配套设施，预计会吸引更多的游客前往三亚。青岛(21)、南昌(22)和长沙(23)青岛和长沙是 2015 年投资评分有所下降的 6 座城市中的两个。相比之下，南昌要好一些，投资和开发的评分都有所提升。这三座城市的投资和开发评级都为“一般”。青岛。青岛的投资和开发前景评分分别下降了1.5%和3.1%，投资前景排名下降6位，开发前景排名下降 1 位。30一位研究分析师指出，“青岛的市场规模很小。跨国企业不会在青岛设立大型办公地点。在青岛的子公司仅能覆盖山东省。青岛市场主要由大型地方企业主导，如海尔集团和海信集团。在这些当地大型企业的参与下，该市的非84、核心区域也在发展当中。”一名很熟悉该市的开发商指出，“零售物业开始成熟。办公楼市场中有很多来自日本、韩国和国有企业的租户。但总体来说，对办公楼的需求仍然较弱。”住宅市场方面，一名研究分析师注意到青岛某些地区有大量的新房供应，例如该市北部的即墨。该分析师注意到，中国东北地区的买家在青岛的购房需求已经有所下降，他们更偏爱三亚。2015 年 4 月，该市的新建住房存量消化周期为 21.3 个月，同比增长12%。南昌。2015 年，南昌的投资前景评分增加了 10%，排名上升两位，目前位居第 22 位。虽然开发前景评分稍有增长，为 1.7%，但排名仍从 2014 年的第 25 位下降到了第 27 位。一85、名在该市拥有综合体项目的开发商对该市的市场前景持非常乐观的态度。他指出，由于现有住宅存量的质量很低，所以当地居民对住房的改善型需求很大。而且，从上海乘坐高铁只需三小时即可到达这里。一位研究分析师将南昌与合肥、郑州、南宁和济南等城市分为一类，是过去发展缓慢且落后于中国房地产市场周期的城市。长沙。虽然长沙和青岛的总体评分都有所下降，但长沙的情况更糟。在投资前景方面，该市的排名下降了 11 位，评分下降了 4.9%；在开发前景方面，长沙的排名下降了 10 位，评分下降了 10.3%。作为湖南省的省会，长沙面临的一个主要问题是新房供应量大，但城市化程度较低。一名熟悉该市的开发商指出，“这一市场的供需很86、难平衡”。另一名开发商则指出，“长沙的面积是武汉的四分之一。针对长沙市场的投资不会很快发生。”能够说明长沙房地产市场放缓的典型例子就是一年前方兴地产停止了其在长沙西郊梅溪湖的土地开发项目。天津(24)和大连(25)天津。天津的投资和开发前景评分都有所增长，不过，虽然开发前景的排名上升了四位，但投资前景的排名却下降了一位。天津的投资和开发前景评级仍然为“一般”。天津的问题是新建办公楼供应过剩，尤其是在滨海新区的于家堡。一名房地产顾问指出，2015年8月天津高速铁路延伸后，于家堡的情况可能会有所好转。延伸工程完工后，北京和于家堡之间的车程只需 45 分钟。31该顾问还指出，新开业的高端购物中心之间87、存在着激烈的竞争，这些购物中心的开发商都很著名，如恒隆地产有限公司和嘉里建设有限公司。一名对天津零售物业市场持怀疑态度的投资者表示：“天津人民的购物习惯很不同。他们不想花钱。而且天津距离北京非常近。（天津）人民希望前往北京进行时尚相关的消费。”关于天津的住宅市场，一名研究住房市场的经济学家指出，“住宅产品卖不动，不过开发也有所放缓。天津的住宅市场表现非常不好，尤其是在塘沽新城。核心区域的住宅市场表现还可以。”大连。大连的投资和开发前景排名都有所下降，这是因为开发前景评分有所降低，而且与天津一样，投资前景评分增幅也很小。2015 年大连的评级也仍然是“一般”。大连排名降低似乎是由东北地区经济增长88、缓慢和需求普遍偏弱共同造成的。东北地区，包括辽宁、吉林和黑龙江都因石油价格下跌遭受了经济冲击。在办公楼需求方面，有位研究分析师指出，“办公楼市场需求不足，而且供应有限，尤其是高端办公楼供应”。至于零售物业方面，他预计当地现有主要百货商店运营商仍将面临压力，因为几家新购物中心，包括太古地产有限公司和恒隆地产有限公司建设的购物中心已经入市，与传统百货商店相比，这些新建的购物中心可以提供更多的体验类设施。无锡(26)和济南(27)无锡和济南 2015 年的投资和开发前景评分也有所下降，但总体来说仍然属于“一般”类别。无锡。2015 年，无锡的评分出现大幅下降。该市的投资前景评分下降了 6.5%，而且89、开发前景评分也下降了 10.5%，因此相应的排名分别下降了 12 和 11 位。是 36 座城市中下降最快的。在所有受调查的长江三角洲地区的城市中，无锡的排名最低。该市也面临土地供应过剩的问题。一位开发商指出，与苏州和南京相比，无锡缺乏薪资较高的白领岗位，因为大部分岗位都在制造业方面。尽管如此，仍有住宅投资商指出，他最近投资了一个住宅开发项目：“项目所在街道有两所很好的学校，步行 15 分钟即可到达高铁站。投资真的取决于土地价格。”32无锡的住宅市场似乎正在改善。2015 年 4 月，新建住宅存量同比下降 6 个百分点。而且新建住房存量消化周期下降到了 18.1 个月，同比下降了 30%。济南90、。与大连一样，济南的投资前景评分有所提高，开发前景评分有所下降，但两项的排名都有所下降 投资排名从第 25 位下降到了第 27 位，开发前景排名从第 22 位下降到了第 26 位。虽然它是山东省的省会，但济南的经济发展落后于青岛。一名正在考虑对该市进行投资的开发商称，低廉的地价是进入这一市场的主要原因。兰州(28)和海口(29)兰州和海口2015年的评分都有大幅提升。虽然有所进步，但是开发评级仍然属于“较差”，不过投资前景评级有所提高，超过了此类别中“一般”的界线值。兰州。调查结果表明，2015 年兰州的投资前景评分提高了 18.9%，开发前景评分提高了 17.4%投资前景增速排名第二位，开发91、前景增速排第一位。兰州的投资前景排名从第 34 位上升到了第 29 位，开发前景排名从第 35 位上升到了第 28 位。一位研究分析师指出，在过去的几年中，由于碧桂园等外来开发商的推动，房价有所上涨，但房价的上涨趋势已经停止。而且该市也正在推动兰州新区的开发。该分析师认为，政府推动了过多的新区开发。海口。海口的提升程度并没有兰州大，投资前景评分增长了 11.9%，开发前景评分增长了 6.75%。该市的两项排名都上升了三位。一名熟悉海口和三亚的投资商认为，对退休人员来说，海口比三亚更适合。她解释说，海口的人口更多，医院等配套设施比三亚多，而且温度也比三亚更舒适。政府研究表明，海口的空气质量在中国92、大陆 74 座城市中排名第一。（研究城市中不包括三亚。）自 2010 年起，海口的住宅价格指数下降了 2.8%，因此位列表现最差城市之列，海口面临住宅供应过剩的问题。2015 年 4 月新建住宅存量消化周期为 22.1 个月。33排名较低的城市(30-36)东莞、哈尔滨、太原、乌鲁木齐、石家庄、温州和沈阳等七座城市被评为 2015 投资和开发前景“较差”城市。上述城市在 2014 年也在“较差”之列，但东莞、哈尔滨、太原和沈阳在 2013 年时排名为“一般”。东莞。东莞的排名靠近最后，与它的两个邻近的著名城市 深圳和广州形成了鲜明的对比。广州一名房地产顾问指出，“据我所知，该市是中国唯一一个人93、口超过 1000万的地级市。”东莞有大量的外来打工者，数量超过 600 万，约占常住人口的 77%，这一比例是中国大陆最高的。该顾问进一步指出，“随着劳动力成本的增长和政府工业政策（不注重低附加值制造业）的出台，制造企业正在迁出东莞。政府正在寻求经济结构升级，腾笼换鸟。但是，笼已经腾了，鸟还没有来。该市的人口正在减少，并且房地产市场表现欠佳。”香港一名熟悉该市的投资者认为，短时间内，东莞很难成为深圳周边的一个具有活力的卫星城市。深圳一名开发商则比较乐观，认为市政府最近的努力正在使“该市变得更好”。石家庄。石家庄排名的下降似乎表明宣布京津冀一体化后该市的实际经济提升有限。一家房地产代理机构指出，94、“房价并没有上升。在过去的城市更新过程中，政府出让的土地过多。”他进一步指出，“石家庄和北京之间的差距很大。而且，北京的发展将在一定程度上限制河北省内城市的发展。”石家庄的一名开发商对该市的房地产市场比较乐观。她解释说，通过吸引河北省内附近地区的人员，石家庄的人口数量很快增长到了 1000 万以上。因为中央政府的政策是京津冀一体化，所以一些企业已经从北京迁往了石家庄。而且她还指出，越来越多的北京居民选择在石家庄购房。现在北京和石家庄之间高铁车程不到 70 分钟。沈阳。沈阳排名最低，这与其停滞的经济有关，这种停滞部分是由最近的石油价格下跌造成的。一家房地产代理机构指出，“沈阳市场并不好。住宅产品95、卖不动。土地供应过多。开发量太大。富裕人口有限。”34沈阳的住宅市场会继续存在供应过剩的问题，2015 年 4 月新建住宅存量消化周期超过 27 个月。零售物业和办公楼市场存在投资过剩的问题。2008 年到 2013 年之间，该市吸引了大量的投资，其中零售物业方面的投资最多，超过了北京和上海，而且沈阳在办公楼历史投资额方面位居第八。沈阳的经济增长比大多数一线和二线城市都慢得多。2013 年 GDP 增长仅超 8%，在本次受调查城市中排名最低。沈阳的城市定位是作为中国东北部的金融、经济和交通枢纽，这为该市的长期发展提供了动力，但近期仍缺乏清晰的推动力。35上海虹桥火车站。汇图网36来源：Trav96、elChinaG3738开始本市场调查以来，写字楼和零售物业一直是最受受访者青睐的物业类型，而2015 年，这一趋势得以延续。今年写字楼掀起了新的参与高潮，90%的受访者表示他们目前涉足了写字楼项目。零售物业的受欢迎程度比 2012 年及 2013 年略微下降，但始终位于第二位，80%以上的受访者参与了零售物业项目。酒店成为第三个大热门，71%的受访者表示他们参与了酒店项目，和 2014 年的67%相比有所上升。住宅（中端）和住宅（高端）分别位于第四位和第五位，分别有64%和 63%的受访者参与其中，与 2014 年相比各下降了 7%。最后，工业/物流地产连续第五年垫底，受访对象中有 61%参97、与其中。第二章各物业类型的参与趋势0%20%40%60%80%100%n 2015 n 2014 n 2013 n 2012 n 2011?来源：2015年中国大陆主要城市房地产调查。90%88%88%85%79%图2-1受访者在各物业类型的参与度82%84%87%87%83%71%67%62%63%56%64%71%68%63%70%63%61%57%59%51%43%39总的来说，与去年相比，本年度调查显示，未来 12 个月，在写字楼、零售物业、工业/物流地产及住宅（中端）方面增加参与度的受访者数量减少。与去年相比，更多的受访者表示他们会增加酒店和住宅（高端）方面的参与度。然而，鉴于其他物98、业类型预期参与度减弱，酒店和住宅（高端）的预期参与度的增幅也相对有限。计划增加酒店和住宅（高端）参与度的受访者分别增加了 2%和 5%，写字楼预期参与度则下降了 8 个百分点；工业/物流地产预期参与度下降了 7 个百分点；住宅（中端）和零售物业的预期参与度均下降了 16%。?0%10%20%30%40%50%n?n?n?n?来源：2015年中国大陆主要城市房地产调查。49%21%12%18%35%50%10%5%31%45%16%8%28%30%19%23%28%30%20%22%21%32%24%23%图2-22015-2016年受访者在各物业类型参与度变化的预期40写字楼与去年相比，今年最99、显著的变化是深圳和广州的评分有显著的提高。上海和北京略有提高，然而大多数二线城市没有变化或略微下降，厦门除外。厦门的评分从 2.71 提高到 3.35 分，仅次于广州，排名第五。一线和二线城市的差距非常大，第四名广州 3.84 分，而第五名厦门为 3.35 分，第六名武汉 3.15 分。?13513?2?45来源：2015年中国大陆主要城市房地产调查。深圳 4.13上海 4.03北京 3.97广州 3.84厦门 3.35武汉 3.15南京 3.13杭州 2.94珠海 2.88福州 2.88郑州 2.88苏州 2.81南宁 2.73西安 2.70合肥 2.69昆明 2.67宁波 2.67重庆 2100、.65南昌 2.64大连 2.63青岛 2.62济南 2.61成都 2.60长沙 2.58天津 2.58哈尔滨 2.36温州 2.36太原 2.35无锡 2.35东莞 2.31乌鲁木齐 2.31兰州 2.23海口 2.19石家庄 2.17沈阳 2.10三亚 1.85图2-3写字楼前景41一线城市的写字楼深圳的写字楼评分最高，为 4.13 分。去年深圳写字楼入驻率高，租金涨幅大。总部位于芝加哥的房地产顾问公司戴德梁行的调查显示，今年第一季度，深圳写字楼的空置率从去年的 7.5%跌至 4.6%。平均月租金同比上涨 20%以上。第三产业迅猛发展，而写字楼开发投资相对太少，这催生了深圳写字楼租金的上调101、和空置率的下调。2013 年该市的第三产业增加值同比上涨了近 14%。而且据政府的统计数据，2009年至2013年深圳在写字楼开发领域的累积投资额位于石家庄之后，仅列第18位。从2009年到2013年的5年间，深圳用于写字楼开发的资金总计略微超过200亿元人民币，而同期，北京投入了 1780 亿元人民币，上海投入 1280 亿元人民币。未来，深圳将加大写字楼开发的投资力度，尤其在南山区的前海和后海区域。预期写字楼年供应量将达到建筑面积 100 200 万平方米，数倍于近几年来的年供应量。鉴于深圳坐拥强大的知识型经济，同时珠江三角洲一体化不断深入，人们普遍认为，市场能够吸纳新增的写字楼供应。Ex102、hibit 2-4Offce Vacancy Rate in Tier 1 Cities(Percentage)0510152025?2015?2014?2013?2012?2011?2010?2009来源：戴德梁行研究部。图2-4一线城市写字楼空置率（百分比）42中国大陆所有的城市中，北京的写字楼租金仍然高居榜首，平均租金为 382 元/平方米/月，比上海高出 40%以上。两年前写字楼严重短缺，空置率不到 2%，由于北京商务中心区和其他非核心区域新落成了一批写字楼，这种情况已有所缓解。不过，空置率仍然低至 5.4%，略高于一年前的 3.9%。北京写字楼市场供不应求，原因如下：（a）政府和服务103、行业，尤其是信息技术产业的租赁需求不断增加，（b）中心城区可用于开发的土地资源有限，（c）与其他城市相比，北京的土地利用的密度更小。北京第三产业占GDP比重最高，超过78%；而上海的比例是63%；广州，65%；深圳，57%。中心城区可用于开发的土地资源有限，加上对写字楼的强烈需求，中心城区，尤其是北京商务中心区以及金融街区域，越来越多的百货大楼被改造成写字楼。一处位于金融街外围的服务式公寓被改造成了写字楼。盈科中心地处三里屯，靠近北京商务中心区，目前，这座大楼的新业主 基汇资本正在对其进行改造，打算减少零售区面积，扩大办公面积。平安保险公司也将位于北京商务中心区附近的多功能综合体项目的零售区改104、造?100150200250300350400?2015?2014?2013?2012?2011?2010?2009来源：戴德梁行研究部。图2-5一线城市写字楼的平均月租金（人民币/平方米）43成了写字楼。在拥有“中国硅谷”美誉的中关村，许多电子产品批发市场目前也在接受改造。最近 IT 企业孵化器如雨后春笋般纷纷出现，主要为新兴的 IT 公司提供写字楼空间。图2-6写字楼开发投资额（人民币亿元）20032004200520062007200820092010201120122013北京142.8187.9196.2216.7242.2170.5166.7259.1363.8384.8611.8105、上海66.783.2102.2124.3157.5194.1187.9224.5227.9262.9377.2杭州15.222.726.347.242.654.272.380.8119.1141.8168.8广州22.333.150.573.163.153.574.581.6125.2153.6166.8成都8.39.914.912.418.322.330.950.583.4125.9158.9重庆11.911.017.112.816.612.322.131.552.7101.6144.6郑州3.12.78.714.023.024.121.949.693.7105.4135.9武汉6.56.3106、11.611.78.512.219.326.552.9126.5123.7福州5.64.34.92.32.72.84.024.953.381.2108.2青岛5.07.513.918.117.320.724.620.328.768.6101.8天津7.815.812.023.734.631.032.877.2109.885.799.9宁波7.712.614.727.431.027.226.551.471.166.795.8昆明2.81.72.27.25.29.415.418.141.174.695.8合肥3.86.18.411.619.130.959.549.137.573.493.1石家庄2107、.03.34.73.11.412.916.622.938.653.283.7厦门3.03.03.318.514.918.029.316.934.245.870.0西安12.917.711.014.917.927.323.333.731.937.369.9深圳15.122.328.030.630.126.135.337.936.827.064.5长沙4.67.17.78.67.312.49.07.241.156.064.0沈阳3.48.615.120.725.346.361.363.950.8100.162.0南京13.318.617.221.718.822.328.427.242.764.65108、9.8济南5.44.04.04.75.28.213.820.025.855.356.0大连4.56.58.613.07.614.814.018.418.030.447.1太原3.96.28.45.92.73.73.57.06.513.427.3哈尔滨4.96.96.65.23.21.54.13.812.521.723.9南宁0.81.53.95.25.02.95.46.812.911.117.1乌鲁木齐6.54.02.51.51.63.95.87.87.25.313.8兰州1.41.32.82.12.33.31.64.45.86.013.2海口0.70.70.40.92.52.71.36.01109、0.71.15.4来源：中国国家统计局。44随着北京商务中心区的扩大，更多的写字楼即将问世，写字楼市场供不应求的情况可能在几年后会有所缓解。金融街基本上没有可开发的土地，因此，为了满足市场需求，位于金融街以南 6 公里处的丽泽地区正在兴建另一个写字楼中心。一位开发商指出，未来几年，规格更高的写字楼在市场中表现会更好。“现在的租户越来越聪明，绿色建筑和优质建筑很有前景。国贸三期和北京财富中心三期的租金为 15元/平方米/天，市场表现相当不错。”对比在类似地段的散售型写字楼，租金仅为 10元/平方米/天，甚至更少。该开发商还指出，“过去，散售型写字楼都是按单元出售的，而现在更多的是按楼层出售。阿里110、巴巴在望京购买了三层绿地集团建造的写字楼，以单元为单位更像是购买住房，也是小投资者的做法。以层为单位购买则更多的是一种公司行为。”在上海，以虹桥交通枢纽为代表的非核心区域写字楼的发展，已使得市场趋弱。预计将于 2015 年下半年开业的位于上海陆家嘴的上海中心项目将成为世界第二高的建筑。然而，该大厦可能对陆家嘴的写字楼市场影响有限，因为写字楼市场火爆，过去几年区域内写字楼的空置率几乎为零，强劲的租赁需求来自于金融机构和服务行业。位于浦西非核心区域内，尤其是虹桥交通枢纽的写字楼供应预计将会大幅增加，这很有可能冲击浦西的写字楼市场。一位开发商指出，“我们更愿意在北京开发写字楼，而不是在上海。上海未来111、新增的写字楼供应量，仍然令人堪忧。”广州写字楼的评分提高了 16.5%，其写字楼的租金一直保持在 160 元/平方米/月左右，比较平稳，在一线城市中价格最低，然而，2013 年末其空置率为 9.7%，2015 年第一季度末已降至 6.7%。以制造业为主的广州似乎正在经历经济结构重组，增加第三产业的比重。许多受访者表示，广州政府正在努力推动 IT 产业的发展。这一举措会对当地的写字楼市场产生积极影响，正如过去的五年多的时间里，北京中关村和上海张江及漕河泾的发展一样。45图2-7写字楼开发量来源：戴德梁行研究部。46图2-8写字楼存量与空置率来源：戴德梁行研究部。47二线城市的写字楼几乎所有的采访112、对象都不看好二线城市的写字楼市场，供应严重过剩的例子不胜枚举。沈阳，天津，成都，重庆等二线城市大量投资开发写字楼，其排名均靠近底部。沈阳写字楼供大于求的情况仍然最为严重，由于在市中心新推出了一批甲级写字楼，但市场需求有限，写字楼空置率由一年前的 21%涨到将近 50%。同时受经济发展缓慢的影响，而且沈阳政府倾向于禁止中心地段写字楼的散售行为，沈阳的写字楼市场严重受挫，而相比之下，许多其它二线城市关于写字楼散售的政策则灵活得多。重庆和成都的空置率仍然很高，分别为 40%和 33%。去年重庆写字楼的平均月租金由前年的 93 元/平方米/月涨到 99 元/平方米/月，涨幅 7%，成都的平均月租金从每113、平方米 122 元下降到每平方米 118 元，下降了 4%。去年，南京和武汉的空置率保持在百分之十几，低于其他二线城市。这两座城市的平均月租金同比略为上涨，涨幅分别为 6.1%和 6.8%。Wuhan?01020304050?2015?2014?2013?2012?2011?2010?2009来源：戴德梁行研究部。图2-9主要二线城市甲级写字楼的空置率(%)48一位投资者说道，“市场上出现了写字楼期房的整栋销售。开发商想规避租赁风险。他们中的许多人愿意为买方提供租金收益担保，”这使得买方更容易获取银行贷款。在二线城市中，一位投资者指出，“我们看到更多的业主因为经济困难或者融资渠道有限，想卖掉旗114、下写字楼。”根据调查，总体而言，写字楼市场，尤其是在一线城市，表现出以下几种主要发展趋势：IT 产业作为写字楼的最终用户，其重要性日益增强：像北京的中关村，上海的张江高科技园和漕河泾高科技园区这样的商务园区成为许多 IT 和高科技公司偏爱的办公场所。由于 IT 产业的迅速发展，在北京望京这样地理位置优越的非核心区域内，对传统写字楼的需求十分旺盛。而且，在顶尖 IT 公司总部周围涌现出了大片写字楼区域。由于一线城市核心区域可利用的土地资源有限，非核心区域涌现了大批写字楼：在所有的一线城市，尤其是北京和上海，核心区域可供开发的土地所剩无几。未来 5 到10 年，交通便利的非核心区域，如虹桥交通枢纽115、北京丽泽、深圳前海和广州国际金融城等会成为一线城市新增写字楼的主要来源。306090120150?2015?2014?2013?2012?2011?2010?2009?来源：戴德梁行研究部。图2-10主要二线城市写字楼的月租金（人民币/平方米）49 随着大量住宅在周边开发，新的写字楼区域迅速成熟：一位在北京望京拥有写字楼的开发商表示，望京地区存在大量住宅是该区域内写字楼能够在短时间内租出去，而且出租率很高的重要原因。望京 40 万人社区的出现，便于公司搬迁，因为员工可以在此找到负担得起的住房，而且大大缩短了他们的上下班时间。相反，人们往往提到，虹桥交通枢纽周边住宅的相对短缺，是其一个主要的缺116、点。地铁和高铁越来越重要：许多受访者提到地铁成为写字楼和零售物业项目开发的必要条件。无论是现在还是将来，地铁线路在二三线城市的扩张都会为新的开发项目带来许多机会。地方政府倾向于规划太多的写字楼，和相对而言太少的住宅项目。高铁站已经催生了许多大规模的项目，如上海的虹桥交通枢纽和杭州的杭州东站。如果这些区域通过地铁与城市的中心地带相连，那么这些区域就有可能成为主要的办公中心。共享办公空间和企业孵化器的出现：房地产开发公司 SOHO 中国作为先锋，今年早些时候在北京和上海开放了共享办公空间。共享办公空间和高科技企业孵化器已经有了很高的知名度并得到了地方政府的支持。地方政府认为在知识经济迅速发展的时代117、，它们有助于培养创新精神和企业家精神。零售物业零售物业引发了受访者最热烈的反馈。总之，受访者都对供给过剩、网上零售带来的消极影响以及零售物业业主缺少经验表示担忧。一线城市零售物业比写字楼的评分低了近 0.3 个百分点。一位投资者总结了零售物业面临的主要挑战：“供应过剩是一个问题。有经验的投资者经营的购物中心会成功。经营不善的商场会被卖掉。很多失败的购物中心在市场上以低价出售。我看到很多业主在增加餐饮、娱乐设施以及教育方面的租户比例。租金出现下滑的趋势。”一位专注于综合体项目开发的开发商指出，“零售物业市场将出现整合。零售物业每个项目都不一样。即使是两个相邻的大型购物中心，有可能一个门庭若市，而118、另一个却门可罗雀。供应量大不是问题。很多新建大型购物中心的开发商没有经验。那些擅于管理、具有运营经验而且开发能力强的开发商将会成为行业整合的引领者。”50他还解释说，目前，零售物业供应量的激增与政府对购买住房的限制以及不灵活的土地用途规划政策有关，政府规划了过多的购物中心。他说，“许多开发商由于政策限制和政府土地供应的原因，不得不进行零售物业的开发。在过去三到四年内，60%70%以上出让的土地都包括了零售物业的开发要求。”来源：2015年中国大陆主要城市房地产调查。?13513?2?45 深圳 3.85 广州 3.77 上海 3.65 北京 3.52 武汉 3.46 厦门 3.37 南京 3.119、35 杭州 3.35 珠海 3.29 苏州 3.25 大连 3.10 宁波 3.04 青岛 3.04 西安 2.95 济南 2.94 重庆 2.92 哈尔滨 2.92 成都 2.89 三亚 2.89 福州 2.88 郑州 2.87 南宁 2.86 长沙 2.83 昆明 2.82 合肥 2.81 无锡 2.79 南昌 2.77 天津 2.73 兰州 2.67 太原 2.67 海口 2.50 东莞 2.44 石家庄 2.43 温州 2.43 乌鲁木齐 2.42 沈阳 2.15图2-11零售物业前景51另一位开发商也批评一些开发商没有经验。他指出，零售物业的开发通常需要 35年才能完成，“规划零售商120、场时，开发商通常无法预测未来 35 年的发展趋势。零售业是不断变化的，然而，开发商和设计师都没有为商场的变化预留空间，便于未来的有机图2-12零售物业开发投资(人民币亿元)20032004200520062007200820092010201120122013沈阳32.458.864.575.0107.5174.7262.9290.5272.8359.0396.7重庆50.859.971.469.575.280.4116.8134.4218.0307.5377.4上海67.878.9102.6155.1158.9176.7184.6244.7251.6293.8370.0北京61.494.81121、12.9226.0267.4240.4200.7336.3296.7275.9317.5成都30.155.276.661.653.661.969.7100.4178.2246.4299.4武汉9.923.121.237.741.431.177.0102.5166.7201.5274.3大连24.533.850.038.236.151.745.794.4130.1164.9251.8广州43.454.258.155.168.584.0112.2179.1178.0197.6205.9郑州3.914.726.227.235.235.750.880.386.3120.0188.7合肥16.818.8122、25.725.429.649.370.880.5142.3142.0187.9杭州30.830.933.835.246.140.150.069.2131.2137.8174.8天津24.328.241.735.763.879.997.3127.4176.8155.3165.3昆明2.44.011.212.317.321.033.646.475.198.0161.0长沙15.825.625.822.727.627.733.237.886.3124.3156.6哈尔滨20.127.325.627.028.429.934.537.053.3121.9154.0宁波20.124.333.229.936123、.834.340.967.996.1110.0153.1石家庄3.69.218.314.48.821.639.281.6143.4138.9152.3西安16.527.634.029.337.253.765.981.082.5107.6151.7青岛14.514.918.122.645.444.071.673.4101.0140.4134.5南京13.722.726.328.331.336.867.979.675.795.4120.8福州14.613.317.220.915.015.920.348.286.587.9120.4深圳47.358.153.167.453.552.053.259.4124、64.690.184.5济南6.415.010.218.713.533.749.756.956.571.474.2厦门9.012.010.411.322.926.619.436.240.252.957.6太原9.716.015.110.28.814.514.120.222.440.948.7南宁3.214.613.319.414.618.117.625.933.030.439.4兰州3.75.16.74.95.66.710.19.513.322.336.8乌鲁木齐10.310.27.26.79.27.712.511.513.515.030.2海口2.73.76.65.06.55.84.34.7125、8.29.416.0来源：中国国家统计局。52增长。这就像写中国的书法，写的时候应该留白，不然字就容易挤到一块去了。”这名开发商继续说，大型购物中心应该要预留能调整租户的空间，根据实际情况对租户进行重新组合。另一位开发商提到一线和二线城市的购物中心严重的同质化也是零售物业的一个问题。百货商场受到来自不断发展的网络零售业的冲击最大。对五大领先连锁百货商场的同店销售额的考察发现，2014 年，他们同店销售额首次下降，和几年前两位数的迅速增长形成明显反差。2010 年和2011年，同店销售额（至少开业一年以上百货商场的销售额）同比增长20%以上，但是在2012年这种快速发展突然停止，年增长率降至6%126、。2014年，同店销售额第一次经历了负增长，同比下降了 3.3%。105051015202530?2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014来源：公司报告。图2-132007年2014年同店销售额增长情况（百分比）53百货商场还面临除网络零售外的其他挑战。一位开发商的公司最近关闭了其投资组合中的两个百货商场，他解释说，由于新进外国零售商参与竞争，加上中国打击腐败，预付费的商场代金卡销量下降，商场的销售额受到重创。他还指出，“由于网络销售和零售物业的过剩供应，零售物业存量超额。上海很多大型购物中心一直很冷清，甚至好的地段也不例外。”投资者接手业绩不佳的购物中心127、时，通常很谨慎。一位投资者指出，“我们正在尝试购买定位准确的商场。投资业绩不佳的商场时要慎重。”另一位开发商解释道，“未来，如果我们有综合体开发项目，除非该项目位于黄金地段，否则我们会把零售物业作为项目办公和住宅功能的辅助设施。”另一位开发商指出，在其公司未来综合体项目中，零售物业的面积会减少近 40%，购物中心的总建筑面积会保持在 5 万 6 万平方米之间，而过去这个数字达到近 10 万平方米。很多受访者也注意到，目前，在零售物业散售方面，开发商面临更多困难。对很多二线城市的综合体开发商来说，散售购物中心的一部分面积已经成为开发资金的一项主要来源。然而，因为网络销售不断发展，零售商无法达到足128、够的销售额，却要负担高额的房租，因此这些由开发商卖给个人投资者的店铺的效益不佳。一位国内零售物业开发商提到，她的公司对零售物业的散售更为谨慎，事实上，为了购物中心能良好运作，他们有可能回购已出售的店铺。一位房地产顾问公司的分析师指出，“零售业目前没有扩张，我们的销售团队担心非餐饮类零售业。人们不在商场内进行消费。大多数购物中心，尤其是社区购物中心，营业额都在下降。”中国人去海外旅游日渐频繁，人民币相对欧元不断升值，这对高档购物中心提出了挑战。这位分析师还说，“奢侈品销售做得不太好，因为人们现在飞往欧洲购买奢侈品，在那里可以买到更便宜的产品。以前，境内外奢侈品的差价约为 15%。随着欧元贬值，价129、差更大。而且目前，中国没有对海外购物征收进口税。”中国大陆的游客常常会在海外旅游期间，为他们的朋友、同事、家人买奢侈品。零售商也在调整他们的开店计划。与增加店铺数量相比，他们更愿意通过扩大现有店面或新店的规模，集中资源做好少量店面。对精挑细选的店面进行扩张对小型开发商不利，因为零售商，特别是名品零售商，更喜欢和口碑好、拥有大量购物中心的开发商合作。一些购物中心的业主已选择将购物中心改造成办公空间。例如，北京中关村的电子购物市场正在变身为写字楼和孵化器。54尽管零售物业面临挑战性，一些受访者提到了一些成功案例，例如由太古地产在北京东四环开发的购物中心颐提港以及重庆龙湖时代天街。颐提港的空置率几乎130、为零，租金增长强劲，这得益于其巧妙并及时地改变了租户组合。重庆龙湖时代天街的开发商龙湖地产保留了散售店面的物业经营管理权，并让位于重庆市中心的这个颇受欢迎的步行街得到了有机增长。展望未来，随着网络销售的继续发展，零售物业将经历一番根本的变革。一位成功的综合项目开发商预测，“电子商务会完全改变零售物业的形势。”中国大陆大多数城市面临着购物中心严重过剩的问题。然而，越来越多的人认为，未来，地段好、管理完善、提供体验式购物环境的购物中心会有不错的表现。相反，位于郊区，甚至中心城区毫无特色的购物中心将表现不佳。酒店受访者普遍认为，酒店行业与 2014 年一样继续保持不愠不火的状态。该行业最大的问题是五131、星级酒店过剩。由于中央政府打击政府部门奢侈浪费，政府部门减少开支，给酒店行业带来不利影响。对大多数投资者来说，酒店行业都不在他们考虑的范围内。一位投资者指出大部分市场上都存在五星级酒店过剩的现象，因为当地市政府和区政府把建酒店作为出让大规模开发项目土地的条件。酒店有限的流动性和不明确的退出机制使该行业缺乏吸引力。一家房地产顾问公司的研究分析师称，“酒店行业受反腐运动的重创。政府官员和国企员工的差旅预算锐减。很多酒店正在积极寻求降价。”一位投资者指出，“酒店的房价并不稳定。甚至在上海酒店数量也过多。我们对酒店行业不太感兴趣。反腐运动对五星级酒店的的打击太大。”他说，他看好地段好的酒店，可以重新定132、位另作其它用途。实际上，越来越多的酒店已转为其它用途。目前，上海南京西路的锦沧文华大酒店正改为写字楼，虹桥的银河宾馆已改为写字楼。一位研究分析师称，北京有好几家酒店都已改为老年公寓或白领公寓。然而，一位有经验的投资者认为，酒店改造要慎重。他指出，老旧酒店的楼层净高通常很低，平面布局不理想，给重新设计提出了挑战，而且能否及时获得政府的批准还无法预知，这些都让酒店改造变得有难度而且有风险。55来源：2015年中国大陆主要城市房地产调查。图2-14酒店前景?13513?2?45深圳 3.67广州 3.54厦门 3.41珠海 3.29上海 3.29三亚 3.28杭州 3.18北京 3.16南京 3.1133、2西安 3.05哈尔滨 3.00宁波 3.00苏州 3.00武汉 3.00济南 2.94昆明 2.94福州 2.93成都 2.91大连 2.88重庆 2.87海口 2.86长沙 2.82天津 2.81南宁 2.79青岛 2.77温州 2.77合肥 2.71无锡 2.71郑州 2.67南昌 2.64太原 2.50乌鲁木齐 2.50沈阳 2.48兰州 2.42东莞 2.33石家庄 2.30尽管酒店业面临挑战，深圳，广州，厦门三座城市的评分显著提高。上海和北京的评分相对稳定。56一位酒店行业专业人士提出更为乐观的看法，他说，自 2014 年以来，“休闲度假和商务旅游的游客越来越多。酒店业回暖已率先出134、现在一线城市，2015 年前景更为乐观。入住率有望提升。国内游客越来越多。同时，中国政府为境外人士提供了有利的签证政策，例如十年多次往返签证，这会增加入境游客的数量。”据该专业人士说，“在外国游客数量方面上海一贯位居榜首。”他总结，其他一线城市如北京，深圳和广州，以及丽江、三亚、西安这样的城市也同样是国外游客青睐的度假胜地。他认为，“假如开通更多的国际航班，出台更宽松的签证政策，你会在暑假期间看到更多的旅行家庭。”另一个积极趋势是年轻一代比年长的一代更喜欢旅行。这位专家指出，“年轻一代愿意花更多的钱进行休闲，度假，旅行。中高档酒店会更受欢迎。”因此，这位专业人士认为酒店业会改善。他预计，“未来135、几年内，（一线城市的）中心城区对酒店需求量会越来越大。此外，你得在郊区兴建合适的酒店，以便满足价格敏感消费者的需求。”图2-15国内旅游50,0000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,000450,000?200420052006200720082009201020112012201320142015E?E=?10,000?30%25%20%15%10%5%0%57拥有数家度假村项目的一家开发商高层也很看好该行业，虽然他对短期内新增供应仍表示担忧。他指出，中国内地的客房保障率指数为每 1000 人 4 个房间，美国的指数为每 1000 136、人 20 个房间，英国为每 1000 人 10 个房间。他指出尤其是中产阶级家庭对度假酒店有强烈需求。而中央政府的严格的反腐倡廉政策给度假酒店市场带来了不利影响，包括禁止政府和其他准政府机构在 20 个特定度假目的地城市举办任何活动。展望未来，供应过剩会继续严重拖累酒店业的发展，但中国内地日益壮大的中产阶级及越来越多的国内游客会推动酒店业的发展。过去十年，国内游客的数量一直稳步增长，年均增长率达 12.5%。2014 年，国内游客的总数为 36 亿，是 2005 年的三倍。相反，中国境外游客的数量（不包括来自港澳台的游客）从 2005 年的 2000 万增加到 2014 年的2600 万，增幅137、仅 30%，这说明中国大陆对国外游客的吸引力并不高。图2-16出境旅游200420052006200720082009201020112012201320140 20 40 60 80 100 120 140 160-5%0%5%10%15%20%25%?58住宅总体而言，一线城市住宅（中端）和住宅（高端）评分增幅最大，而且始终保持前四名。尤其是住宅（高端）的增幅最大。?13513?2?45来源：2015年中国大陆主要城市房地产调查。上海 4.11深圳 4.00广州 3.97北京 3.86南京 3.86武汉 3.54厦门 3.53苏州 3.48重庆 3.48珠海 3.47杭州 3.43青岛 3138、.42合肥 3.40郑州 3.40宁波 3.38成都 3.36西安 3.35天津 3.31南宁 3.21福州 3.20南昌 3.15济南 3.07昆明 3.06长沙 3.00海口 3.00兰州 3.00太原 3.00大连 2.97无锡 2.96三亚 2.94哈尔滨 2.93乌鲁木齐 2.92东莞 2.81沈阳 2.75石家庄 2.65温州 2.62图2-17住宅（中端）前景5913513245?来源：2015年中国大陆主要城市房地产调查。深圳 4.04上海 3.86广州 3.82厦门 3.61北京 3.60杭州 3.52三亚 3.33珠海 3.24南京 3.23宁波 3.18苏州 3.18成都139、 3.17武汉 3.13重庆 2.95天津 2.94海口 2.93昆明 2.88福州 2.87合肥 2.87郑州 2.86青岛 2.83大连 2.81济南 2.80哈尔滨 2.79南宁 2.79南昌 2.77西安 2.76无锡 2.70长沙 2.65东莞 2.63兰州 2.58温州 2.54太原 2.50乌鲁木齐 2.42石家庄 2.38沈阳 2.38图2-18住宅（高端）前景深圳住宅（高端）评分增幅最大，从去年的 3.32 提高到今年的 4.04 分。上海的评分从 2014 年的 3.45 提高到今年的 3.86 分，去年排第一，今年增幅也较大。广州和厦门紧随其后。60上海住宅（中端）的评分140、增幅最大，从 2014 年的 3.75 提高到今年的 4.11 分。深圳以 4.00 分排名第二，广州和北京各自以 3.97 分和 3.86 分紧随其后。在二线城市中，南京的增幅最大，从第七发展到和北京并列第四。厦门住宅（高端）的评分增幅最大，从 2014 年的 2.64 分提升到今年的 3.61 分，从2014 年的第 17 名发展到今年的第四名。受访者普遍看好一线城市，对二线城市的看法因城市而异。总的来说，以下趋势是2014 年和 2015 年城市评分和排名的对比。36个接受调查的城市住宅（高端）地产的评分大幅提高，从平均值2.62分提高到2.99分，增幅为 14%，而中端住宅的评分略有提141、高，从平均分 3.11 提高到 3.27 分，增幅为5%。住宅（高端）评分提高的主要原因是除一线城市外大多数城市取消了购房限制。甚至一线城市住宅（高端）的评分在 2014 年都有所提高。很多城市，包括南宁、南昌、郑州和兰州，评分大幅提高，它们经济发展起步比较晚，之前没有出现过房地产市场发展过热的情况。上海的一位开发商指出，“商品住宅的销量逐月逐年下降。短期内房价不会上涨。其实，信贷政策放宽后，房地产上市公司的股价并没有上涨。该政策的影响力低于市场预期，这说明这项政策对市场的影响有限。”另一位商品住宅项目开发商对最新的信贷放松政策的影响提出不同意见。他说，目前杭州商品住宅的价格已经开始上涨，虽然142、涨幅很小，但有些开发商已经开始提高房价。一位境外投资者更偏好在经济发达的长江三角洲进行房地产投资。他说，“我们看到长江三角洲的房地产市场正走出低谷，该地区的市场复苏走在中国其他地区的前面。其他地区也会纷纷跟进。”他进一步解释，“如果你观察其他国家的市场，你会发现成熟市场通常率先复苏。长江三角洲的三、四线城市看不到供过于求的现象。但是长江三角洲外的地区存在这种情况。长江三角洲和珠江三角洲的三、四线城市更像大城市的卫星城。以长江三角洲为例，许多三、四线城市一直是上海、杭州、南京的卫星城。但四川、河南的三、四线城市却大相径庭。长江三角洲和珠江三角洲卫星城的地价仍然较低，很有市场潜力。”该投资者指出，143、“我们没有真正地看到开发商为组建合资企业进行项目开发提供有利条款。以我们为例，我们一般以开发合作伙伴的成本作价（没有溢价）进行投资。实际上，地价没有变得便宜。成熟市场的地价其实在上涨。房地产形势已经好转。未来的两个季度，市场将慢慢走出低谷。这是进入房地产市场的有利时机。由于宽松的信贷政策，人们对市场的看法会更乐观。”61一位专门研究房地产行业的经济学家对整个市场的看法更为谨慎。他预计如果整体经济陷入衰退，许多三、四线城市的楼市可能会崩盘。但是，他很看好一线城市。他说，“像上海，北京深圳这样的一线城市前景依然会很光明，但这些城市市场竞争相当激烈。开发商回流一线城市。这里的市场需求非常大。”图2-144、19一手商品住宅存量，2015年4月总存量1-2015年4月库存消化期2城市1,000 平方米同比存量去化月数同比一线城市北京 10,060 16%13.3-2%广州 9,920 23%11.6 13%上海 9,240 26%10.1 16%深圳 4,570-11%8.2-46%二线城市沈阳 27,920 9%27.5-5%青岛 15,900-1%21.3 12%长沙 15,580 29%13.5 18%重庆 15,370 16%7.5-7%武汉 14,330 2%9.7-15%杭州 11,510 9%13.2-34%无锡 8,480-6%18.1-30%苏州 7,680 0%11.6-7%常145、州 7,160-11%15.8-14%南京 6,760 9%8.5 4%郑州 5,830 38%10.5 47%宁波 5,700 0%16.2-37%南宁 5,590-2%9.2-19%合肥 5,330 23%7.8 72%海口 4,930 8%22.1 7%济南 3,970-30%5.2-57%大连 3,920-5%10.4 10%福州 3,520 34%13.3 16%南昌 3,340 21%9.9 48%厦门 3,120 15%16.3 43%来源：中国房产信息集团（CRIC）1 存量包括已竣工但尚未出售的单元、以及取得预售证的在建单元。2 存量去化月数=存量/过去三月平均销售量。62图146、2-20一手商品住宅价格指数 2015年4月比较环比（2015年3月指数为100）同比（2014年4月指数为100）与2010年比（2010年指数为100）深圳 101.8 100.7 127.8 北京 100.8 96.0 123.7 上海 100.7 94.5 119.5 温州 100.7 96.4 75.6 广州 100.4 93.8 122.4 杭州 100.4 89.7 91.3 石家庄 100.3 95.5 116.5 南京 100.3 95.9 114.0 武汉 100.3 94.9 112.2 南宁 100.3 94.2 107.1 厦门 100.2 99.4 127.4 哈尔147、滨 100.2 94.3 108.8 宁波 100.2 93.4 93.8 太原 100.1 94.6 110.7 天津 100.1 95.3 109.6 大连 100.1 91.4 108.8 长沙 100.0 91.1 112.9 合肥 100.0 96.0 110.9 沈阳 100.0 90.1 109.9 济南 100.0 94.0 107.8 福州 99.9 91.9 111.4 南昌 99.9 93.2 111.3 成都 99.9 92.6 106.6 无锡 99.9 93.6 101.5 郑州 99.8 98.2 120.1 重庆 99.8 92.2 106.4 三亚 99.8 148、93.8 100.9 乌鲁木齐 99.7 93.6 117.6 西安 99.7 93.4 111.1 昆明 99.7 93.2 109.1 青岛 99.7 90.3 100.7 海口 99.5 93.5 97.2 兰州 99.4 94.9 111.0来源：中国国家统计局。一位广州的房地产顾问提到，对小型开发商来说，楼市环境会更具挑战性。他说，“大量的库存使开发商面临更大的压力。大型开发商和小型开发商之间分化明显。中小型开63发商很难获取银行贷款。他们没有品牌优势，产品虽然售价不高，但是卖不出去。”然而，他很看好广东省：“广东省的三、四线城市相对来说还可以。整个广东省房地产市场都很火爆。”很多受149、访者表示看好省会城市郑州和南昌，他们的评分和排名有显著提高。一般来说，这些省会城市是本省经济最发达的城市，过去经济发展落后，没有出现过房地产市场过热的情况。一位当地开发商表示，河南省会郑州，虽然高档住宅的需求很少，但来自该省其他地区的移民很多，商品住宅需求量大。一位在江西省会南昌做项目的开发商将该市楼市表现强劲的原因归结为以下三点：a 楼市发展起步晚，b 现有存量质量不高，c 通往上海的高铁的开通将南昌到上海的车程缩短为 3 小时左右。总的来说，根据问卷调查结果，商品住宅领域呈以下几种趋势：一线城市商品房市场风险小，尽管继续限制购房，但来自新进移民的置业需求大，尤其是深圳和上海。去年土地销售额150、锐减，而地价保持基本稳定；而在一线城市，地价持续上涨。开发商和投资者青睐经济活跃的长江三角洲和珠江三角洲。虽然一线城市仍然严格限制购房，但商品住宅形势仍然很好，深圳尤为如此。市中心相比郊区更能对抗价格下滑的压力。新开工量减少，同时销售回暖，许多城市包括杭州及宁波大大减少了新建住宅存量。同时，限购政策的取消也提高了商品住宅的销量。越来越多的二线城市和省会城市兴建更多的地铁和高铁线路，提供了新的开发机会。64工业/物流地产对比去年的调查结果，物流地产在开发商和投资者眼中不再炙手可热。一位房产经纪人直言不讳地说，“投资物流地产的期望只是一个美好的愿望而已。当你对物流地产市场有所了解以后，你会发现投资151、物流地产并不容易。”她提到,虽然物流地产投资门槛低，投资额要求相对较小，但管理地理位置分散的投资组合难度太大。而且，该行业被大的公司垄断，他们更为了解市场，新手无法与之竞争。”一位投资者发表了类似的言论，“我们不会增加物流地产的投资。物流市场已饱和。每个人都在争夺市场份额。”他继续说，“每个人都在往这一领域挤。这很像四、五年前零售物业的情况。现在，你可能没有发现任何供大于求的迹象。项目建成以后，你仍然可以找到租户。这一领域一两年之内不会供过于求。但如果没有节制地投资，最终会出现供过于求。”另一位投资者说，“我们曾努力尝试进入物流地产领域，但还是晚了。只做一两个项目毫无意义。投资物流地产，进入价152、格需要低，同时还需要特殊经验。同时，规模也很重要。我们想在一个搭建好的平台上投资。而物流领域的佼佼者只有一到两家。”和去年一样，工业/物流地产面临的主要挑战是很难买到合适的土地。有投资者指出，“物流地产存在下列问题：土地无法产生税收，政府不能以过高的价格出让土地。因此，地方政府拒绝出让物流用途的土地。”2014 年的报告曾提出过另一个障碍，即地方政府减少了新出让工业用地的使用年限，特别是上海，2014 年上半年决定减少新出让工业用地的使用年限，从 50 年缩短到 20 年，该政策拟试运行两年。自新政策生效以来，上海市政府仅拍出一块 20 年使用期限的工业用地。一位开发商注意到，南京和杭州，和上153、海一样启动了减少土地使用年限的试运行项目，从 50 年缩短到 30 年。他也表示，“我们不会购买使用年限只有 20 年到 30 年的土地。”他说，他会向其他开发商收购使用期限更长的土地来实现扩张，而不是找地方政府买地。在地方政府看来，工业用地的使用期限变短，使得土地用途更改变得更为灵活，以适应瞬息万变的市场环境。效果如何，两年试运行期（截止到明年）过后才能见分晓。65活跃于物流地产的开发商发现“中央政府和地方政府的物流政策大不一样。”该开发商说，中央政府支持物流行业的发展，而地方政府不愿为物流仓储的发展提供足够的土地。地方政府更愿意把土地卖给一流的电子商务零售商，他指出，因为它们的出现可以促进154、地方产业的发展，虽然它们不一定为税收做贡献。13513245?来源：2015年中国大陆主要城市房地产调查。深圳 4.00 广州 3.97 上海 3.94 苏州 3.61 北京 3.61 天津 3.60 武汉 3.48 南京 3.44 成都 3.44 重庆 3.41 厦门 3.39 杭州 3.39 郑州 3.33 无锡 3.28 珠海 3.28 西安 3.21 宁波 3.09 青岛 3.09 大连 3.08 长沙 3.00 东莞 3.00 南宁 2.93 南昌 2.93 昆明 2.89 福州 2.87 合肥 2.87 兰州 2.83 济南 2.75 乌鲁木齐 2.75 沈阳 2.73 温州 2.155、69 石家庄 2.67 海口 2.64 哈尔滨 2.54 太原 2.50 三亚 2.29图2-21工业/物流地产前景66可供开发的土地越来越少，在一线城市尤为如此，这促使开发商提高土地利用效率。一位开发商指出，“我们建的大部分仓库都是双层的。将来如果高度允许的话，我们要建多层的。”他对阿里巴巴，京东商城这样的网络零售巨头表示怀疑，自己建造仓库与他们的投资者所预期的轻资产模式相冲突。该开发商为物流地产的未来规划了更光明的蓝图，他说，“在这幅宏伟蓝图中，中国的经济正在向消费主导型经济转型。归根结底，如果没有仓储业，中国经济是无法从投资主导型经济过渡到消费主导型经济的。”他指出，中国的企业对仓库的需156、求有显著增长，两年前这些企业对旗下物流设施收入的贡献在 50%左右，而目前已达到 75%左右。深圳和广州的评分明显提高，分别位居第一和第二。深圳的评分从3.71分提高到4.00分，广州的评分从 3.52 分提高到 3.97 分。可能是由于这些城市相对于其他一线和二线城市，政策环境更好，所以最终评分高。67第三章影响房地产开发及投资的因素今年的调查中，受访者普遍预期这十大因素均不会带来非常大的负面影响，甚至连中等负面影响也不会产生，然而受访者也不认为这些因素会带来中等或非常大的正面影响 这十大因素的评分均在 2.5 至 3.5 分区间内（评分为 1-5 分），即意味着“很少/无影响”。今年的调查157、结果与 2014 年的结果截然相反。去年，受访者普遍认为在 a）房地产投资和 b）房地产开发方面存在数个引人担忧的因素。对房地产投资而言，中央政府出台的房地产税收政策以及开发商外部融资成本高、融资难的问题可能导致负面影响；对房地产开发而言，受访者当时预计上述两个因素加之继续执行的“限购令”将对地产开发产生负面影响。在今年的调查中，这两个因素的评分大幅提升，即“地方政府住宅开发与销售政策”以及“外部融资成本及困难”。电子商务是唯一评分下降的因素，这反映了日益上升的网购对购物中心带来的负面影响逐渐加深。也许在去年的调查中，受访者更多关注的是电子商务能产生更多甲级仓储设施的需求；而在今年，受访者更多158、地是看到电子商务对传统购物中心构成的威胁。中央政府房地产税收政策三个税收问题引起了受访者的热烈讨论，分别是：国家税务总局 2015 年第 7 号公告，其核心是对资产位于中国大陆的境外公司的股权转让课征 10%的资本利得税；有待公布、实施的房地产销售增值税政策；62号文，即禁止地方政府采取退税及其他优惠政策。然而，如下文所述，在撰写本报告时，62 号文已被大幅修订。今年年初公布的第 7 号公告对在境外注册并在中国大陆拥有不动产的公司股权转让的报税做出了具体规定。根据新规定，转让方及受让方均须向税务局报税，而在过去，仅转让方须向税务部门报税。从根本上而言，第 7 号公告旨在对上述行为征收 10%的159、资本利得税 对出售在华拥有不动产的境外实体扣缴税负。该公告之所以让投资者头疼，原因在于过去的交易已不再享有避税港。如果境外特殊目的公司（SPV）在华拥有不动产，且转让方未缴纳税收，该类境外公司投资方将成为法定扣缴义务人。第 7 号公告的效力追溯至 2008 年。新规同时也对投资前未考虑潜在资本利得税的投资者造成负面影响。此外，一位投资者注意到，在华拥有房地产的开发商在境外上市可能也将应税。68对整个房地产业而言，最重大的税收变化是即将引进的“营改增”政策。在现行政策下，房地产开发商须缴纳销售额的 5.5%作为营业税。一旦开始征收增值税，地产开发商将就其“创造价值”（即不动产售价与建筑成本及其他160、抵扣成本之差）的 11%纳税。就开发商而言，关键问题在于在计算应税额时，土地成本可能无法抵扣。Exhibit 3-1Impact of Various Issues on Development and Investment over the Next 12 Months 3 32545?/?1 1?3.21?3.04?2.94?2.90?2.90?2.89?2.77?2.75?2.58?2.50?3.16?3.05?3.03?2.99?2.93?2.89?2.79?2.78?2.67?2.65图3-1未来12个月影响房地产开发与投资的不同因素来源：2015年中国大陆主要城市房地产调查。69熟161、悉该问题的一位投资者说道：“增值税将对住宅开发商带来重大冲击。商业地产确定抵扣进项并不难，且商业地产支付的物业税已经很高。但对住宅地产而言，土地价格无法成为抵扣进项。由于一线城市的住宅用地价格最高，这些城市将受到最严重的冲击。”在一线城市及二线城市核心地段，土地成本往往超过售价的一半。一位接受采访的税务会计师表示，新增值税政策可能会降低 90%的开发商的利润率。也许正如前文所述，该新政策有可能降低土地价格，鼓励开发商开发装修房而非毛坯房。此外，该会计师还预测，在该政策的影响下，开发商可能开立自己的建筑公司。一家在中国大陆拥有大量地产的香港开发商这样评论新增值税政策带来的重大影响：“我们内部就增162、值税政策进行了研究，还邀请四大会计师事务所进行培训。我们有很多办公楼宇项目。我们正密切关注市场动态，看是租户还是业主来承担增值税。我们还要了解如何调整租赁合同来应对税收政策的变化。”62 号文于 2014 年底宣布。根据该文，地方政府禁止向开发商返还用于购置土地的费用及提供其他税收优惠。此外，过去所有土地销售合同中涉及土地购置费用返还及税收优惠等条款需在 2015 年 3 月底之前上报国务院。一位开发商表示，由于过去土地购置费用及税收返还滋生了大量腐败行为，62号文可能是中央政府反腐倡廉工作的措施之一。然而，今年五月，一项新政策取代了 62 号文，新文件规定已执行合同中的优惠政策继续有效。显然163、，62 号文的推出招致了企业的不满，这是该政策变化的重要诱因。除上述因素外，据一位税务会计师说道，开发商可能很难从地方政府收回超额预缴的土地增值税。该会计师指出，尽管土地增值税预缴额通常为销售收入的 1.5%至 2%之间，部分城市的预缴税率可能高达 7%。在目前较疲软的住宅地产市场下，以最终实际情况计算的土地增值税应缴额可能低于预缴金额。该会计师认为，在这种情况下，“房地产开发商绝无可能从地方政府那里收回超缴的土地增值税。”外部融资成本及困难受访者普遍认为，中小型开发商往往面临融资难的问题，而大型开发商仍然能够获得债权融资。在疲软的市场环境下，专注于中国大陆房地产投资的地产基金面临越来越大的融164、资挑战。70从紧的融资环境意味着资金充裕的投资者能获得更好的投资机会。一家境外商业银行说道：“境外投资者感觉他们的处境有所改善，更多的交易在中国发生。”他注意到，一图3-22014年各类城市的土地出让情况土地供应面积（万平米）土地销售面积（万平米）土地出让收入（人民币亿元）楼板价1（人民币每平方米）溢价率2一线城市绝对值3,6653,4015,0687,70525%同比-26%-27%-3%41%-7 百分点二线城市绝对值52,00943,19310,8061,3378%同比-20%-23%-28%-4%-8 百分点三线城市绝对值79,98557,4387,5387346%同比-26%-36%165、-37%-2%-4 百分点来源：中国房地产指数系统。1.楼板价指每平方米建筑面积的土地成本。2.溢价率指最终土地成交价格超过或低于政府在公开拍卖中设定的起拍价的百分比。图3-32015年各类城市土地出让情况土地供应面积（万平米）土地销售面积（万平米）土地出让收入（人民币亿元）楼板价1（人民币每平方米）溢价率2一线城市绝对值5185359358,25415%同比-55%-47%-47%-4%-18 百分点二线城市绝对值7,7686,7961,7351,2938%同比-40%-43%-45%-4%-1 百分点三线城市绝对值14,1969,7791,3987907%同比-30%-39%-38%1%0166、.3 百分点来源：中国房地产指数系统。1.楼板价指每平方米建筑面积的土地成本。2.溢价率指最终土地成交价格超过或低于政府在公开拍卖中设定的起拍价的百分比。71些过去不愿出售资产的本地开发商如今开始愿意出售手头的资产了。然而，他同时也提到了，其他发达市场的投资机会更多加之中国市场环境困难重重双方面的因素进一步加剧了专注于中国房地产投资的地产基金的融资困境问题。一位境外投资者指出，如今甚至与顶级全国性开发商合作都比以往容易，因为开发商希望寻求多元化的融资渠道，而非仅仅依靠不稳定的公募市场。另一位境外投资者说道：“银行可以贷出更多贷款。然而，银行对借款人相当挑剔。一线或二线开发商在获取银行贷款方面并167、不存在问题，然而三线或四线开发商则面临困境，”因此，他说道，“市场整合正在发生。业绩不良的公司破产并非坏事。未来，规模较小的开发商将被大公司收购。大开发商将通过购买土地、收购项目公司或成立合资企业的形式纾困小型开发商。”出于对经济下行的担忧，自 2014 年 11 月起，中央政府已三次降低中国人民银行贷款基准利率。本轮中央政府放松银根始于 2014 年 11 月，与 2012 年 7 月至 2014 年 11月期间 6.55%的贷款基准利率相比，目前的利率水平降低了 0.9 个百分点，为 5.65%。然而，一位开发商注意到，利率的下降并不意味着开发商能拿到更多的银行贷款。但是，他同时也提到了，168、由于借款成本下降，销售回暖，开发商也因此间接受益。此前，市场预期将出现一轮大规模信托贷款违约，然而该情况尚未发生，数位受访者对此给予了解释。一位投资者说道：“如果开发商信托贷款到期违约后，信托公司强制执行，这种做法对信托公司本身并无益处。因此，信托公司会对现有信托贷款进行展期。事实上，两年前信托公司就已经停止对外借款。”另一位投资者注意到：“大部分信托贷款都得以全额还款或展期。这些贷款往往有大额担保，且背后有商业银行。在最差的情况下，信托公司可接管债务人的股权，寻找开发商作为合作方进行房地产项目开发。”一位开发商观察到一些资产管理公司正在收购信托贷款，并希望与借款人重新订立条款 如债转股等。一169、位境外投资者指出：“很难为基金进行债权融资。开发商通常可提供集团担保或与商业银行拥有良好的关系。但对基金而言，我们只能以项目为担保。而从境外银行获取债权融资甚至更难，因为境外银行无法获得在岸质押，因此不愿意借款给境内项目。国内银行愿意出借更多的在岸资金，但我们想要更多的境外资金。国内银行资金充裕，但他们不愿意借款给空置楼宇。我们更倾向于与本地合作伙伴 即能提供担保或能获得主租赁合同的开发商合作。”综上所述，困难的借贷环境已迫使许多开发商降低财务杠杆。72持续的限购措施正如去年部分受访者预料，中央政府已放松住宅限购政策，总体而言已将决策权下放至地方政府。然而，限购令并未退出一线城市。一位开发商注170、意到，除抑制房地产市场过热外，限购令也与控制人口增长有关。该开发商认为，在未来三至五年间，一线城市的限购令不会取消。另一位业务集中在一、二线城市的开发商指出，限购令以及持有未满五年的住宅需缴纳高额过户税极大地抑制了改善性住房市场需求。此外，他还指出“在成熟的城市，改善性住房需求应占所有住房需求的主要部分。”一位在佛山（广州周边城市）拥有一个项目的开发商解释道，2015 年 5 月初，佛山政府悄然取消所有限购政策。此后，销售量不断攀升，结果，开发商开始提高房价。这位开发商注意到，该楼盘近一半的购房者来自佛山本地，而另一半则来自广东省其他城市。中央政府土地供应政策近年来，中央政府一直在采取措施提高171、土地使用效率。其中一项政策是降低工业用地使用年限。自去年以来，上海实施了为期两年的试点，将新出让工业用地使用年限由 50年缩短至 30 年。然而，该试点并未得到开发商及投资者的积极反馈，缩短后的土地使用期限难以合理支持新建厂房的资本开支。地方政府土地供应政策自去年调查以来，全国土地销售量大幅下降。许多受访者认为该现象是由下行的房地产市场造成的。中国房地产指数系统（CREIS）对 300 个城市进行的调查数据表明，2014 年一线城市出售的土地面积同比下降 27%，而二、三线城市则分别下降 23%和36%。土地销售量的下滑在 2014 年下半年进一步加速。2014 年一、二季度出售的土地面积同比172、分别下降 10%和 25%，而三、四季度降幅分别为 30%和 50%。2015 年一季度，土地出售面积同比下降 41%。尽管如此，土地价格却未回落。实际上，一些受访者注意到，越来越多的开发商希望在一线市场占得一席，即使承受公认的高地价也在所不惜，因此在北京、上海，地价已开始上升。一位北京的开发商说道：“近几年来，北京地价快速上升，现在已达到稳定水平。与房价相比，土地价格依然很高。基本上，国有企业主导着土地市场。对这些国有企业而言，有项目做 即使利润率低 也比手头没项目好。北京的土地竞争是人为造成的，并非自然现象。有太多全国性开发商希望进入北京市场。”73根据中国房地产指数系统的数据，2014 173、年一线城市土地楼板价上涨 41%，而二、三线城市却分别下降 4%和 2%。土地销售量大幅下降的主要原因在于住宅市场普遍低靡、开发商对新土地需求疲软以及地方政府不愿低价放地。一位上海开发商谈到，省会城市土地销售下降也与土地资源减少相关。“省会城市的土地资源日渐减少，”这位开发商说道，“农业用地转成房地产开发用地的增速正在放缓，主要是受到不断变化的城镇化及土地转让政策和严格实施的粮食安全指导土地红线的影响。城镇改造土地征用周期正在拉长，并且转移安置成本也正在上升。与此同时，地方政府正在努力控制地方债，而地方债是旧城改造项目的主要资金来源。另外，随着反腐运动的深入开展，地方政府在旧城改造方面的效率也174、降低了。”地方政府住宅开发与销售政策由于经济放缓，房地产市场总体受到抑制，地方政府普遍在土地出售方面更为主动地寻求与开发商合作。数位受访者谈及地方政府对商业地产，主要是对综合体项目中的办公、商业和高端酒店的面积要求过高。纯住宅开发项目的数量开始减少，因此，许多一、二线城市商业地产供应出现过剩。一位香港开发商指责许多地方政府过渡追求高楼大厦。“某些城市的政府寻求超高容积率，”该开发商说道，“这些城市高楼比比皆是。而世界上最好的城市并没有摩天大楼。中国正在开发大量 150 米及以上高的楼宇，这导致大量低收入居民区的出现，且楼宇不被充分利用。面积需求增速不及 GDP 增速。事实上，城市不需要大片办公175、楼。这些楼宇将会出现大量空置。”数位受访者已注意到，地方政府在选择综合体项目开发商方面越来越花心思。尽管土地销售价格是主要且往往是住宅用地出让的唯一决定因素，但开发商的声誉及相关业绩也是综合体项目用地出让的主要考虑因素，而这些开发项目往往以公共交通为导向的。74国内经济预期自 90 年代末期以来，中央政府通过干预房地产市场来管控宏观经济已变成一种常态。经济增长过快时，中央政府往往采取措施为房地产市场“降温”。这些措施包括加息、收紧流动性、限制已有住房人群的购房行为以及提高首付比率。经济疲软时，中央政府则采取降息、降低首付比率等措施向房地产市场注入流动性。一位投资者指出：“GDP 增速在放缓，但176、增速仍将处在 6.5%至 7%的水平。随着政府努力“调结构”，包括社会和经济结构，对 GDP 贡献率达 20%的房地产业将保持健康发展。房地产市场不济，势必放慢 GDP 增速。因此目前的政治及政策环境都对房地产市场利好。”受访者普遍认为，以知识型经济为导向的一、二线城市能够应对目前整体经济放缓的影响。数位受访者提到货币贬值及可能出现的商品价格下降可能带来威胁。一位本土投资者认为：“最近人民币对美元贬值，境外投资者可能因此减少在华投资。”一位国内投资者谈到过热的国内股市对房地产市场的影响。她说道：“中国股市的发展将对房地产市场带来很大的影响。融资成本在上升，今年，投资者纷纷将资金转移到股市。目前177、没有信托公司在投资房地产。信托公司正被他们的投资者要求增加股票仓位。非上市公司将面临更高的融资成本。”一位投资者解释道，经济放缓及政府的宽松政策为房地产投资创造了有利环境。他说道：“现在我们正处在极佳的市场环境中。房地产市场正在触底回升，销售量在回暖，销售价格也将上升。目前，售价正随着开发商释放现有房地产存量而下降。整个市场在 去库存化。土地销量下降及宽松政策正起到推动作用。”75电子商务最能突显电子商务对传统购物中心影响的是越来越多的购物中心和写字楼底商正在转变为写字楼，这一现象在北京尤为明显。虽然在办公楼宇市场需求旺盛的一线城市这一转变极为可行，但在大部分目前正受到零售物业和写字楼供应过剩178、影响的二线及二线以下城市，这一转变并不可行。一位上海的综合体项目开发商指出，就其项目而言，“目前电子商务的影响相对较小。在我们的购物中心中，三分之一的楼宇面积为零售，除购物外，我们还提供更多选择。我们提供了线上购物无法带来的体验。在下一开发阶段，线上购物将成为实体购物中心的一部分，我们将其称为O+O模式（即线下+线上模式）。我们将提高购物中心的效率、舒适度及便利性，让使用者享受到远超过在家或办公室网购的体验。”该开发商进一步解释道：“下一个增长领域将是 B2C，即企业-消费者模式。该模式需要先进的技术及中间媒介。从本质上来讲，天猫商城就是 B2C 模式，其商户大都为制造商和批发商。O+O模式将179、为 B2C 业务提供一个实体平台。”中央政府公共/低收入住房政策在中央政府公共/低收入住房政策方面，受访者给予的反馈并不多。然而，数位受访者指出，由于住房保有率高，即便是低收入居民也在其居住地拥有房产，加之过去十多年来房屋库存量大幅增加，对公租房的需求大幅减少。0%10%20%30%40%50%60%70%80%0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000?E.Estimated.Sources:National Bureau of Statistics,iResearch Inc.,ULI.E-tailing vs.Brick-and Mo180、rtar Retail in China图3-4中国网上零售额与社会零售额情况比较来源：中国国家统计局，iResearch Inc.,城市土地学会。E=估计值 40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 010亿元人民币增长率 2011 2012 2013 2014E 2015E 2016E 2017E 2018E762015 年 1 月，住房和城乡建设部出台新政策，鼓励新建住宅存量高的城市购买商品房用于公租房项目，而非新建公租房。四川、安徽、江苏、辽宁、贵州及内蒙古的数个城市已采取了行动。以安徽第二大城市芜湖为例，2014 年181、 11 月，约 1.3 万个动拆迁家庭中 45%的家庭分配到的动迁房来自于政府从市场购买的商品房。地方/中央政府环保政策2014 年调查报告提到了中央政府提出“向污染宣战”、京津冀（北京、天津、河北）一体化建设、绿色建筑标识（三星评价体系）及 LEED 认证接受度上升。今年调查中并未发现环保政策发生实质性变化。其他因素：商业地产土地使用年限延长数位受访者认为土地使用年限如何延长尚无定论是高楼龄地产投资面临的严重问题。一位投资者注意到，年限过期后的土地使用存在不确定性，剩余土地使用年限短的问题严重阻碍投资。此外，一位银行人士解释道，其所在银行不会为剩余使用年限少于 30 年的房产提供贷款。据估计182、，该问题将抑制高楼龄地产投资，甚至包括地处优越位置、可以进行重新定位改造的项目。77细分市场投资前景方面，电子商务配送中心仍旧位居第一,海外投资紧跟其后。青年公寓的评分有着显著的提高，从 2.97 提升到 3.30，而去年的排名接近垫底。相比之下，旅游地产的评分提升并不显著，从 2.81 提高到 3.00，去年则排在最后一名。电子商务配送中心考虑到大陆电子商务行业快速发展，电子商务配送中心仍旧受到人们的青睐就不足为奇了。据估计，2014 年网上销售额占全年社会零售总额的 10.7%，预期该数字会在未来几年达到 20%。为应对电子商务的快速发展，像阿里巴巴（Alibaba）以及京东（JD.com183、）这样的行业巨头已对外宣布要建立自己的仓库。然而，物流设施开发商表示，投资房地产与网上第四章细分市场与宜居性排名Abysmal Fair Excellent 13513Poor2Good45E-commerce distribution centersOverseas homebuildingHigh-tech/cyber/knowledge parksSelf-storageBusiness parksSeniors housing/retirement homesYouth apartmentsPublic/low-income housingServiced apartmentsReso184、rtsOther4.173.633.613.473.413.403.303.183.083.002.82来源：2015年中国大陆主要城市房地产调查。图4-1各细分市场投资前景电子商务配送中心海外房地产开发高科技/网络/知识园区个人仓储商务园区养老地产青年公寓公共/低收入住房服务式公寓旅游地产其他 极差 较差 一般 良好 很好78零售商的投资者所预期的轻资产模式相互冲突。另外，这位开发商还指出，地方政府正在想办法对网上销售进行征税，这可能会对网络销售造成负面影响。同一位开发商也提到，在较小城市，制造商可以直接绕过仓库，直接向终端用户配送货物。这将对在较小城市投资电子商务配送中心带来挑战。海外房地185、产开发海外房地产的排名和去年持平。在过去一年中，海外房地产投资持续增长。国际房地产中介 JLL（仲量联行）的报告显示，2014 年中国大陆对海外房地产的投资额达 165亿美元，比去年同期增长了 46%。顶级开发商仍旧青睐美国、欧洲以及澳大利亚等地区的门户城市。一家大型国内开发商解释道：“我们的境外投资主要集中在全球各大城市，例如纽约、旧金山、洛杉矶、巴黎以及德国的门户城市等。集团没有在境外二线城市投资的打算。”这位开发商还提到，他的公司目前在澳大利亚开发一个公寓项目。一位与中国开发商和投资商共同投资住宅开发项目的投资商提到说：他的公司已经开始寻求投资美国、欧洲以及亚洲的二线城市。国内一位基金经186、理指出：高净值投资者有对地域多元化的需求是他们投资海外市场的一个重要原因。她表明，她的公司倾向于投资由国外著名基金管理的基金，而不是资产层面。可能由于缺乏足够的资金投资于土地成本高昂的主要市场，小型开发商和投资商选择在亚洲发展中国家进行投资。北京的一家小型开发商介绍说：他的公司已经在老挝以及东南亚其他地区进行项目开发，并且在美国一座二线城市开发了一个学生公寓项目。谈及投资海外的理由，他解释道：“中国的机会有限，且中国市场表现不佳。土地越来越难拿到，价格也越来越高。”一些保险公司开始积极收购位于伦敦和纽约等主要城市的办公楼。一位投资商是这样解释的：“我们与保险公司谈过这个问题。他们坦言在中国大陆187、无法得到令人满意的收益。保险资金的成本在 6%左右，因此他们至少需要 8%的净收益（净营业收入）。在中国不可能找到此类交易。但是在例如伦敦这样的城市更容易找到，并且也可以获得更多的融资。”79一些受访者提到，国内股票市场大热，在不到一年的时间内市值翻了一倍，这抑制了个人投资者对海外投资的热情。一位专业服务供应商指出：“投资者的投资渠道拓宽了，信托公司和当地基金对境外投资的需求正在下降。”高科技/网络/知识园区和商务园区商务园区通常位于郊区，为那些无法承担市中心高额租金的公司提供了低成本的选择。商务园区另一个吸引人的地方在于如果商务园区是专门从事某种行业的园区，那么会聚集很多从事该行业的企业，从188、而产生巨大的协同效应。这种园区的例子有北京的中关村、上海的张江和漕河泾开发区以及武汉的光谷。许多商务园区，特别是高科技园区，都以著名高校为依托。北京的中关村是围绕着北京大学和清华大学发展起来的。上海瑞安房地产公司在复旦以及其他著名高校周围开发了创智天地（KIC）。然而，并不是所有的商务园区都如出一辙。天津的一位房地产经纪人指出：天津的商务园区对开发商和投资商而言运营并不是很好。根据这位经纪人所说，商务园区的私人开发商常常要和地方国有开发商竞争，而后者能够通过提供大量租金补贴来吸引租户。此外，天津的写字楼市场，即使在天津市中心地段的写字楼供应过剩，而郊区商务园区的写字楼租金只有中心地段的 30%189、左右。一位研究分析师指出：著名的高科技与IT企业已经开始建立自用的大规模研发园区，地点常常位于一线城市的郊区或卫星城市。例如：华为研发园区落户北京周边的河北省廊坊市。这些园区将有可能促进未来经济增长，并且创造更多开发和投资的机会。个人仓储个人仓储在中国仍然是一个全新产品。个人仓储设施最先出现在有着大量外籍人口的上海和北京。然而，越来越多的个人仓储设施被小型网络经销商使用。个人仓储设施大都设在中心地段，尽管租金会比郊区或城市以外的地方贵，但是考虑到配送成本，这种设备更加具备经济效益。该新产品的发展速度很大程度上取决于中国内地二三十岁年轻的专业人士是否会使用该产品，尤其是在外籍人口不再增加的情况下190、。80养老地产尽管一些人很多年来一直对老年公寓抱有期望，该市场仍然没有发展起来。显而易见的是，中国老龄人口十分庞大。60 岁以上的人口大约 1.7 亿，占大陆总人口的 14%。一位投资商解释了为什么养老地产市场没有在中国发展起来：“关于老年公寓，中国还没有走到那一步。中国还缺乏一批合格的经营者。五六十岁或是更年长的人没有钱。真正有钱的人现在处于三四十岁。”养老地产市场发展缓慢的另一个原因是大多数退休人员受到来自子女的支持。由于独生子女政策 1980 年才开始，目前中国退休人员的子女大都不止一个。一位涉足养老行业已经十多年的顾问说到，该行业太广泛，不能一言以蔽之。经他观察，涉及到医疗保健的养老市191、场正崭露头角，然而退休生活相关的养老市场的发展至少需要再等上 5 年。尽管如此，他承认老年人个人财力有限或不太愿意去支付各项费用意味着老年公寓运营商不得不大幅调整他们的收入预期。尽管老年公寓尚未兴起，开发商、保险公司以及老年设施运营商正积极尝试不同产品以及运营模式。一家商业银行指出：“我们看到了养老地产领域的一些大规模开发项目。”另一位投资商说到：“我们期望养老地产可以从商业、普通住宅以及老年公寓结合的综合体项目的形式中出现。这样老年人的子女可以住进普通公寓。这是一个很好的组合。”除了需要更多高质量的运营商外,一些受访者提到养老地产项目的地价应当合理，这对该行业的发展很重要。许多受访者认为,地192、方政府对养老地产项目提供支持力度各不相同。同时，由于政府往往要求老年公寓开发商整体持有项目，并且对老年护理服务的价格也有特别要求，这样可能会降低项目的回报率。青年公寓青年公寓是指为二三十岁的年轻专业人士服务的出租公寓，通常是由专业团队整体持有和管理。根据统计数据显示，青年公寓的市场潜力比养老地产更大。处于 20 至 34岁的人口占了总人口的 26%，而 60 岁以上的人口占了总人口不到 15%。81国家卫生和计划生育委员会公布的2014 年中国流动人口发展报告指出：中国流动人口总数达到 2.45 亿，其中 77%生于 1980 年后，并有 72%的人租住房屋。由于国内没有由机构持有和管理的多户193、公寓，中国大陆多数承租人都是从个人房屋所有者处租住房屋。去年，该细分市场获得了知名投资商的青睐。2014 年 11 月，智能手机制造商小米的创始人雷军向一家青年公寓公司投入 1 亿人民币，该公司在广州拥有两个项目。同时，平安集团联合 IDG 资本投资了蘑菇公寓（Mogoroom）项目。Mogoroom 青年公寓项目的目标群体是白领工作者。公共/低收入住房公共和低收入住房项目主要由国有开发商负责开发。地方政府每年都会设定公共住房的建设目标。今年，公共和低收入住房项目没有对商品房市场带来很大的影响。然而，据说由于一些城市商品房供应过剩，当地政府开始购买商品房用做公共住房。服务式公寓以前，服务式公寓194、主要由获得“外派人士津贴”的跨国公司（MNCs)外籍高管租住。由于大多数跨国公司的中国总部以及高管在大陆的业务都在上海和北京，因此这两个城市的服务式公寓数量很多。由于外籍人士对服务式公寓的需求减少，许多受访者对服务式公寓市场有着负面评价。一位上海房地产经纪人解释说：“2008 年金融危机期间，许多外籍人士离开中国，本地中层管理人员顶替了他们的职位，导致服务式公寓需求降低。2010 年以来，外籍人士开始重返中国，但是他们的生活补贴被削减了很多。”另外一个不利因素是由于招租的高质量私人拥有的公寓单元越来越多，服务式公寓面临的压力不断加大。然而，许多受访者仍然认为服务式公寓市场具有吸引力。上海一位拥195、有服务式公寓的开发商提到，服务式公寓有着相对稳定的现金流，这可以作为投资服务式公寓的一个重要的积极因素。他说道：“酒店收入太不稳定，且入住率低下，通常在 50%至 60%左右。相比之下，服务式公寓的入住率可达 85%，虽然平均日租金相比酒店少 10%。”一位金融行业顾问指出,“我看到服务式公寓投资比酒店多。服务式公寓的运营成本低得多,且收入更为稳定。而且服务式公寓没有季节性。82旅游地产去年的调查中，旅游地产在评分提升榜上位列第三。许多受访者认为由于中产阶级家庭和上层阶级家庭越来越多，发展旅游地产的时机或许已经到来。在过去的一年左右，或许规模最大的旅游地产项目当属万达集团开发的长白山滑雪胜地以196、及位于三亚海棠湾的一个大型综合体项目。一位旅游地产开发商指出：旅游地产开发商往往很少获得来自航空公司或道路基础设施方面的足够的支持。例如：每天只有一个航班从北京飞往长白山。但是如果其他开发商开发更多的酒店和娱乐设施，航空公司可能会被劝说安排更多的航班。这位开发商还指出：中央政府宣布了一份包括 20 个度假城市的名单，规定政府部门以及国有企业不得在这些城市举办活动。这个政策抑制了这些地区旅游地产市场的发展。共享式办公空间共享式办公空间是一个快速发展的新兴产业，总部位于纽约的 WeWork 公司率先在全美进行大规模倡导。WeWork 公司成立于 2010 年，其首个办公空间位于曼哈顿，办公面积不足197、 500 平米。现在，公司已经扩展到 18 个办公地点，遍布 9 座城市。当 SOHO 中国于 2015 年 2 月在上海静安区以及北京望京地区首次成立两个共享式办公空间的时候，共享式办公空间在北京和上海已经拥有了至少好几年的历史，主要是作为北京中关村以及上海杨浦区大学附近的孵化器。传统上，孵化器规模小，占地面积大约在 1000 至2000 平方米，主要为员工数量有限的 IT 创业公司提供服务。执掌万科集团北方业务的毛大庆辞职开始从事共享式办公空间业务后，该产品才开始越来越多地受到人们的关注。据一家共享式办公空间运营商的高管所说，共享式办公空间不仅仅只是提供工作场所，它同时通过组织日常活动，为198、小型企业创造有价值的社区。这位高管还表示，中国共享式办公空间的市场潜力很大，因为即使大公司或知名公司对于办公空间的要求也是日新月异。她认为，公司要能够灵活地应对办公空间需求的变化。对于经济增长缓慢和写字楼市场缩减所造成的利润减少的问题，她认为这些因素和创业公司数量的增长能够促进共享式办公市场的发展。83城市宜居性总体而言，今年的城市宜居性排名和去年相比大体一致。今年杭州替代了上海成为最适合人们居住的城市，上海的评分虽然上升幅度很小，但仍排名第二。13513245?杭州 4.14上海 4.06厦门 3.94苏州 3.93成都 3.85珠海 3.80大连 3.79三亚 3.79深圳 3.78青岛 199、3.70昆明 3.63广州 3.59南京 3.56海口 3.37宁波 3.35无锡 3.32重庆 3.15福州 3.12武汉 3.10西安 3.09长沙 2.92合肥 2.91南宁 2.90南昌 2.83温州 2.75济南 2.74郑州 2.66哈尔滨 2.65天津 2.64东莞 2.51北京 2.51兰州 2.47沈阳 2.46太原 2.19乌鲁木齐 2.10石家庄 1.80来源：2015年中国大陆主要城市房地产调查。图4-2城市宜居性84图4-32015年3月月度空气质量综合指数城市指数174座城市的排名2主要污染物海口2.051 PM10 珠海3.245 NO2 厦门3.356 PM2.200、5 深圳3.507 PM2.5 东莞3.7310 NO2 南宁3.8112 PM2.5 南昌3.8413 PM2.5 广州3.9414 NO2 福州3.9615 NO2 昆明4.3720 PM2.5 宁波4.4322 NO2 长沙4.6724 PM2.5 合肥4.8225 PM2.5 温州4.9628 NO2 上海5.1732 PM2.5 重庆5.2935 PM2.5 杭州5.4036 PM2.5 无锡5.5938 PM2.5 青岛5.6639 PM10 苏州5.6639 PM2.5 南京5.7545 PM2.5 大连5.8646 PM2.5 乌鲁木齐6.1049 PM2.5 武汉6.1450201、 PM2.5 哈尔滨6.2051 PM2.5 西安6.2453 PM10 兰州6.5857 PM10 成都6.7258 PM2.5 太原7.1459 PM2.5 天津7.3663 PM10 北京7.5764 PM2.5 沈阳7.6165 PM2.5 济南8.8269 PM10 石家庄8.8570 PM2.5 郑州9.2971 PM2.5 来源：中国环境监测总站(CNEMC).1 空气质量综合指数考虑了 SO2，NO2，PM10，PM2.5，CO，O3 等六项污染物的污染情况。指数越高，空气质量越差。2 中国环境监测总站各月公布中国74个城市的空气质量综合指数。85今年，三亚排名进前十，从第 1202、1 位上升至第 8 位，评分从 3.48 上升至 3.79 分。从中或许可以看出这个度假城市正在日渐成熟起来。相比去年，北京和其他渤海湾地区的城市（除了大连）一样，排名位于或接近最后。石家庄再一次位居最后一名，评分从 1.96 下滑至 1.80 分。北京排名上升一位，排名第31，评分从 2.32 略微上升至 2.51 分。当问及北京空气污染以及低品质生活对当地房地产市场的影响时，北京一位开发商回应道：“宜居性对城市房地产市场的影响并不像人们所想的那样大。房地产市场的驱动力仍然来源于就业机会。”然而，这位开发商还提到：长安街（贯穿城市中心的东西走廊）以南地区的空气质量比长安街以北地区的要差，所以203、，尽管其他因素也会影响到价格，但南北地区房价差异明显。另一位北京开发商指出，所处地区拥有大型住宅社区是望京出现了核心商务区的一个重要因素，尤其是大量的 IT 公司盘踞在此。她表明望京和北京商务中心区之间租金的差距在过去几年已经大幅缩小。同时她还指出住宅数量有限，尤其是人们负担得起的住宅数量有限，是北京商务中心区的一个致命软肋。一位在石家庄有项目的开发商为该市的宜居性进行了辩护。她指出，石家庄政府最近将许多污染严重的工厂搬至市中心外，并对工厂提出了更高的环保要求。由于这里的生活成本大大低于北京，在她看来，相比前几年石家庄会更适于居住。总体而言，宜居城市排名往往和城市空气污染的情况排名相对应。唯一204、值得注意的例外是东莞。作为一个紧邻深圳的沿海城市,东莞空气质量相当不错。然而,在城市宜居性方面,它的排名持续垫底,位居第 30。一位金融人士指出，城市安全性问题是东莞宜居性不佳的一个关键性问题。86作者：王峰、潘浩馨、徐鹏 Denton文总结了自2014 年中国大陆房地产市场：城市土地学会对城市投资前景的分析发布以来中国房地产市场主要的监管政策变化。住房限购政策放松自2011年起，为了抑制过热的房地产市场，中国许多城市对购买住房设置了限制（包括个人购买住房套数的限制、户籍要求的限制以及购房首付款比例的提高）。目前中国的房地产市场已呈现出高库存和价格走低的特点。为了应对正在降温的房地产市场，去年205、很多城市已经正式或非正式地取消了购房限制。例如，2014 年 9 月，沈阳（中国辽宁省省会）政府取消了本地居民购房套数限制以及非本地居民购房前提供当地纳税证明或社保缴纳证明的要求。截至 2015 年 5 月底，原先设置购房限制的 46 个城市中的 41 个城市已基本上取消了该等限制。只有 5 个城市（北京、上海、广州、深圳和三亚）仍保留当地的购房限制政策。预计住房限购政策的放松将在一定程度上提高住宅物业的销量。购房信贷及税收政策放松中国政府在 2014 年 9 月和 2015 年 3 月放松了购房信贷及税收政策以支持趋于疲软的楼市。2014 年 9 月 29 日，中国人民银行（“央行”）和中国206、银行业监督管理委员会（“银监会”）联合发布通知1，通知规定首套房抵押贷款已还清的购房者仍可被视为首套房购房者享受最低 30%的首付款政策。在此之前，这类购房者通常被视为二套房购房者，在大部分城市二套房购房者被要求支付房价 50%至 60%的首付款，在北京和上海这一比例为 70%。根据该通知，商业银行可以为首套房购房者的住房抵押贷款在基准利率的基础上提供最多 30%的优惠。2015 年 3 月 30 日，央行、银监会和住房城乡建设部联合发布通知2，通知规定未付清首套房抵押贷款的家庭可以最低 40%的首付比例购买第二套住房（较原先大部分城市50%至70%的首付比例有所下降）。在该通知发布的同一天，207、财政部和国家税务总局（“国税总局”）联合发布了另一则通知3，将(a)普通住房出售者免征营业税，以及(b)非普通附录 A：近期中国房地产市场的监管政策变化 2015 年87住房出售者按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税政策中的房屋最低持有期限从 5 年降低至 2 年。住房市场（尤其是像北京、上海等一线城市的住房市场）的成交量在上述新政出台后出现了增长。但这些政策可能无法有效降低三四线城市业已处于高位的住房库存，因为此类城市的购房需求并不像一线城市那样强。统一的不动产登记制度2014 年 11 月 24 日，国务院发布了不动产登记暂行条例，该条例于 2015 年 3月 1 日生效。条208、例旨在为不同种类的不动产权利建立全国统一的登记制度。这些权利包括集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，抵押权，地役权和建设用地使用权等。与新登记制度相配套的是不动产登记信息的全国共享网络。该共享网络不仅将简化登记程序，也将实现产权人的不动产权利在全国范围内对政府机关实时公开。但是，登记信息在未得到相关不动产权利人同意前不会被公开。预计通过不动产登记系统收集的信息将有助于税务部门向不动产产权人开征新的税种（如物业税和遗产税）。这可能会促使拥有多套房产的人士为避免或减轻其潜在的税收负担而出售其持有的一部分房产。户籍制度改革2014 年 7 月 24 日，中国政府发布了一项意见4，表示将进一步209、改革现有的阻碍农村人口向城市转移的户籍登记制度。此项改革的目标是至 2020 年完成一亿农村人口的市民化。尽管政府仍将维持农村人口落户大城市的限制，但此项改革将降低农村人口落户中小城市（100 万人口以下的城市）的门槛。这项举措从长远来看将增加中小城市的住房需求。88基准利率降低央行已经在过去的六个月内三次降息。2014 年 11 月 11 日，央行将一年期基准贷款利率下调了 40 个基准点，降低了商业贷款的成本。此次利率下调是央行自 2012 年 7 月以来首次下调基准利率，这表明中国的领导层正倾向于运用多种手段促进经济发展。央行在 2015 年又两度将存贷款基准利率分别下调 25 个基准点210、。同时，央行在 2015 年 2 月 5 日将银行存款准备金率下调了 50 个基准点（即降至19.5%）。这是央行 2012 年 5 月以来首次下调存款准备金率。央行于 2015 年 4 月 19日再次将存款准备金率下调了 100 个基准点（即降至 18.5%）。这两次存款准备金率的下调降低了银行需要储备的存款准备金数额。贷款利率及存款准备金率的下调将在一定程度上降低不动产开发商以及房贷借款人的融资成本，从而使其受益。间接转让中国应税财产的税收新规国税总局在 2015 年 2 月 3 日发布了关于非居民企业间接转让财产企业所得税若干问题的公告（国家税务总局公告 2015 年第 7 号）（“第 211、7 号公告”），公告自发布之日起生效。第 7 号公告在很大程度上改变了之前关于境外投资者间接转让中国企业股权所得的税收规则（此前的规则规定在国税总局于 2009 年颁布的关于加强非居民企业股权转让所得企业所得税管理的通知（国家税务总局 2009 年第 698 号通知）（“第 698 号通知”）中）。第 7 号公告也适用于发生在 2015 年 2 月 3 日之前但尚未缴纳相关中国税款的交易。第 7 号公告实质性地改变了间接转让中国应税财产交易的范围以及间接转让应税财产交易各方的申报和扣缴义务。第 7 号公告表明中国政府加强了对间接转让中国财产或利益的境外交易的审查。第 7 号公告可能会增加计划通212、过处置持有中国不动产的离岸特殊目的实体（“SPV”）的股权而退出投资的境外投资者的税负。增加的税负可能会在境外投资者出售其在 SPV 中的股权时产生。应税交易的范围第 698 号通知适用于中国实体股权的间接转让。然而，第 7 号通知将其适用范围扩大至下述财产的间接转让：(a)中国境内机构或场所（与“常设机构”的概念相似）的财产；(b)中国境内不动产；以及(c)中国居民企业的权益性投资资产（以上统称“应税财产”）。89因此，第 7 号公告不仅包括第 698 号通知规定的股份或其他股权转让，还包括其他形式的权益转让。合理商业目的根据第 7 号公告，若应税财产的间接转让缺乏“合理商业目的”，则该等转213、让将被视为对应税财产的直接转让，从而应缴纳中国税款。第 7 号公告要求相关税务机关在判断应税财产的间接转让是否具有合理商业目的时应考虑所有的相关安排。此外，公告还特别列出税务机关应进行“综合分析”的一系列因素。交易的报告根据第 698 号通知，间接转让交易的卖方有义务向中国税务机关提交交易的报告。然而，根据第7号公告，间接转让交易的报告是自愿的而非强制的，并且这一报告可由买方、卖方或相关的中国子公司提交。由于第 7 号公告规定的潜在纳税义务存在不确定性，交易的买卖双方（尤其是买方）较有可能选择进行自愿申报。此外，根据国税总局为执行第 7 号公告的规定而于 2015 年5 月 13 日发布的非居214、民企业间接转让财产企业所得税工作规程（试行），中国税务机关亦鼓励间接转让交易的当事方进行自愿申报。法定的扣缴义务第698号通知并没有特别要求买方扣缴任何间接转让交易中卖方应缴纳的税款。然而，第 7 号公告要求买方向中国相关税务机关扣缴间接转让交易中卖方就转让应税财产应缴纳的税款。若买方未能扣缴卖方应缴纳的税款，卖方应就该交易在相关股权转让协议生效且股权转让完成之日后的 7 日内向中国税务机关申报并缴纳相关税款（如适用）。如卖方未能在前述 7 日的期限内足额缴纳税款，卖方将被要求支付相关的逾期付款利息，该利息的利率将按下述规定予以确定：(a)如卖方已在相关交易文件签订后 30 日内向中国税务部门215、申报交易，则以央行公布的基准利率按日计算；(b)如卖方未在前述 30 日的期间内申报交易，则以央行公布的基准利率上浮 5%按日计算。若买方未能扣缴且卖方未能缴纳其就间接转让财产应缴纳的税款，则中国税务机关可以对买方处以应扣未扣税款 50%以上 3 倍以下的罚款。90境外投资自 2014 年以来，为鼓励境内资金投向境外合适的投资机会，中国的监管者放宽了境外投资制度。境外投资法规近期的变化将为有意在境外投资不动产的境内投资者提供更高效的投资渠道。发改委规则2014 年 4 月和 12 月，国家发展与改革委员会（“发改委”）针对境外投资发布了一系列规定5（统称“发改委规则”）。发改委规则要求境外投资216、项目仅需要向国家或省级发改委备案（而非核准）。这一简化的备案要求有两个例外：第一，涉及“敏感国家/地区”6或“敏感行业”7的项目仍需要经过发改委审批；第二，涉及“敏感国家/地区”或“敏感行业”并且中方投资额高于 20 亿美元的项目需要经过国务院审批。下表总结了发改委规则对境外投资项目的备案或审批要求。表A-1：发改委有关境外投资项目的审批/备案要求中央企业项目地方企业项目向省级发改委备案不适用 不涉及敏感国家/地区或敏感行业 中方投资额小于3亿美元向国家发改委备案 不涉及敏感国家/地区或敏感行业 不涉及敏感国家/地区或敏感行业 中方投资额等于或大于3亿美元经国家发改委审批 涉及敏感国家/地区或217、敏感行业 涉及敏感国家/地区或敏感行业经国务院审批 涉及敏感国家/地区或敏感行业；且 中方投资额等于或大于20亿美元 涉及敏感国家/地区或敏感行业；且 中方投资额等于或大于20亿美元91商务部规则在发改委的法规出台后，商务部（“商务部”）于 2014 年 9 月 6 日修改了境外投资管理办法（以下简称“商务部规则”），该办法已于 2014 年 10 月 6 日生效。与发改委规则类似，商务部规则将商务部对境外投资的审批权限制在涉及商务部规则定义的“敏感国家/地区”8或“敏感行业”9（与发改委规则的定义稍有不同）的境外投资项目。不涉及“敏感国家/地区”或“敏感行业”的境外投资项目现在只需要向商务部218、或商务部的省级分支机构备案。受理投资项目备案的商务部层级将根据申请者的企业类型（而无论项目投资总额的大小）予以区分。下表总结了商务部规则对境外投资项目的备案或审批要求。表A-2：商务部有关境外投资项目的审批/备案要求中央企业项目地方企业项目向商务部的省级分支机构备案不适用 不涉及敏感国家/地区或敏感行业向商务部备案 不涉及敏感国家/地区或敏感行业不适用经商务部审批 涉及敏感国家/地区或敏感行业*申请应直接提交给商务部 涉及敏感国家/地区或敏感行业*申请应经商务部的省级分支机构提交给商务部外管局规则2015年2月13日，国家外汇管理局（“外管局”）发布一项通知10（“外管局规则”），取消了外管局219、对境外直接投资外汇登记的审批，并授权境内银行处理此类登记事项。根据外管局规则，境内投资者就其境外投资项目在完成相关的发改委和商务部审批或备案程序后可以直接向其相关的开户行申请办理境外直接投资的外汇登记，而无需获得外管局的批准。92自贸区规则国务院于2015年4月批准在广东、福建和天津设立三个自由贸易区（各自单独称为“自贸区”）。这三个自贸区是继上海自贸区之后成立的第二批自贸区。预计三个自贸区的当地政府将制定一套与上海自贸区相似的境外直接投资规定。新的规定将分别指定一个统一的政府机构在省级发改委和商务部门授权的范围内管理相关自贸区内企业的境外直接投资项目备案。自贸区当地的境外投资规定将为参与境外220、房地产投资的国内投资者提供更快捷的境外投资程序。境外房地产投资的常见架构 以美国为例据报道，中国在海外房地产市场的投资在 2014 年增长了 46%，达到了 165 亿美元的历史新高。这一增长是中国国内房地产市场降温与中国政府鼓励境内投资者寻求跨境投资的监管改革共同导致的结果。美国是中国境外投资最热门的国家之一。下文总结了中国投资者进行美国房地产投资所使用的常见架构。请注意：下述架构仅供参考，投资者应向法律和税务专业人士寻求建议以就某一特定的境外房地产投资项目确定合适的投资架构。对投资架构的选择或设计会因项目的具体细节不同而有所区别（如投资目的地、目标物业的类型、项目收益的来源、是否存在当地合221、作方、投资的退出方案等）。(A)直接投资架构(1)架构描述在直接投资架构下，中国境内投资者（“中国投资者”）通常会采取以下步骤：中国投资者以有限责任公司的形式设立一家中国境内子公司（“中国SPV”）；中国 SPV 以美国有限责任公司（LLC）的形式（单独或与美国当地合作方共同）设立一家美国项目公司（“美国项目公司”），为美国联邦税收之目的，该公司将选择被视为税收穿透实体；美国项目公司直接或间接持有和运营目标物业。(2)税务分析(i)运营税务分析 作为税收穿透实体，美国项目公司无需缴纳美国企业所得税。93 中国 SPV 应：就其在美国项目公司净利润（允许美国项目公司层面的税前扣除，包括利息和费用222、，如有）中的应分配份额缴纳美国联邦（最高税率为 35%）、州和地方企业所得税。即使美国项目公司未分配其利润，中国 SPV 亦应当缴纳此税；就其向美国项目公司提供的贷款的利息收入（如有）缴纳美国预提所得税（根据中美税收协定适用 10%的优惠税率）；以及 就其境外投资所得缴纳中国企业所得税（税率为 25%）。(ii)退出税务分析 出售美国项目公司股权：中国 SPV 应缴纳最高税率为 35%的特别预提税（FIRPTA11 Tax）。买方将预提出售价款的 10%以确保特别预提税的征收。清算美国项目公司：中国 SPV 无需向美国政府纳税，但前提是美国项目公司不再持有任何美国不动产权益。(B)间接投资架构223、(1)架构描述在间接投资架构下，中国投资者通常会采取以下步骤：中国投资者设立一家中国 SPV；中国 SPV 在香港、开曼群岛或英属维京群岛设立一家离岸 SPV（“外国拦截实体”）；外国拦截实体在美国设立一家公司或有限责任公司（“美国拦截实体”），为美国联邦税收之目的，美国拦截实体将选择被视为公司（即独立的纳税实体）。外国拦截实体对美国拦截实体提供的出资将采取债权与股权相结合的方式，且债权与股权的比例为 1.5:1；美国拦截实体（单独或与美国当地合作方共同）设立美国项目公司；以及 美国项目公司直接或间接持有和运营目标物业。94(2)税务分析(i)运营税务分析 作为税收穿透实体，美国项目公司无需缴224、纳美国企业所得税。美国拦截实体应就其净利润缴纳美国联邦（最高税率为 35%）、州和地方企业所得税并可就债务融资的利息支出进行税前扣除，但该等扣除受制于美国反收益剥离规则和转移定价规则。外国拦截实体应就美国拦截实体向其支付的利息和股息缴纳美国预提所得税（税率为 30%）。中国 SPV 无需就外国拦截实体向其支付的股息在外国拦截实体的成立地缴纳预提所得税。中国 SPV 应就其所得缴纳中国企业所得税（税率为 25%）。(ii)退出税务分析 出售美国拦截实体的股权：外国拦截实体应缴纳最高税率为 35%的特别预提税。买方将预提出售价款的 10%以确保特别预提税的征收。出售外国拦截实体的股权：中国 SPV225、 无需向美国政府纳税。中国 SPV 应缴纳中国企业所得税（税率为 25%）。中国 SPV 可能需要缴纳印花税（若外国拦截实体成立于香港）。9595注释1.中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知。2.中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知。3.财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知。4.国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见。5.境外投资项目核准和备案管理办法，由发改委于 2014 年 4 月 8 日公布，并于2014年5月8日生效。发改委于2014年12月27日对该管理办法进行了修改。6.根226、据发改委规则，“敏感国家/地区”指(a)未与中国建立外交关系的国家，或(b)受国际制裁的国家，或(c)发生战争、内乱的国家和地区。7.根据发改委规则，“敏感行业”指(a)基础电信运营，(b)跨境水资源开发利用，(c)大规模土地开发，(d)输电干线、电网，以及(e)新闻传媒行业。8.根据商务部规则，“敏感国家/地区”指(a)未与中国建立外交关系的国家，或(b)受联合国制裁的国家，或(c)商务部认定的其他国家或地区。9.根据商务部规则，“敏感产业”指(a)有中国政府限制出口产品或技术的产业，或(b)影响一国（地区）以上利益的行业。10.关于进一步简化和改进直接投资外汇管理政策的通知，由外管局于 2227、015 年2 月 13 日发布，该通知于 2015 年 6 月 1 日生效。11.美国1980 年外国投资房地产税收法案（The Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980）。9596附录 B：营改增一步之遥,房地产和建筑业时不我待二零一五年四月 第十四期作者：胡根荣、李军、马骁俊 普华永道中国摘要2015 年 3 月 6 日，十二届全国人大三次会议召开记者会，财政部部长楼继伟先生提到，今年按照计划应该完成“营改增”的改革，也就是把生活服务业、金融业以及建筑业、房地产业的营业税全部改成增值税，其中最难的就是不动产业转换成增值税。房地产228、和建筑业作为国民经济的重要支柱，其营改增的影响广泛，将面临包括业务安排，账务处理，上下游管理，系统改造等各种挑战。因此，房地产和建筑业应该早做准备，积极应对即将到来的增值税时代。详细内容房地产业和建筑业营改增政策面临的主要问题2014 年以来，伴随中国经济增幅下行的态势，整体房地产市场处于相对冷峻、冷清和观望的状况1。考虑到目前行业仍处于困境，因此，业界纷纷建议营改增的相关政策制定时应同时考虑对于行业发展的影响，需要谨慎处理。随着房地产业加入营改增的日期趋近，房地产企业需要考虑以下主要问题：相关成本可能无法获得增值税发票或发票抵扣有限。除土地成本以外，房地产的成本主要由原材料（如砖瓦、白灰、砂229、石、土方等）和劳动力构成。许多原材料的供应商大多为个人、个体户、小规模纳税人等，没有或很难向企业开具增值税专用发票。并且，此类供应商个体体量较小，但数量众多，也增加了发票收集的难度。同时，很多房地产企业各地的项目采购、财务部门人员水平参差不齐，也加大了发票收集管控的难度。并且，进项税票要在 180 天2内认证完毕的时间限制，也是一项巨大的挑战。已开工、已开盘等的存量资产项目，可能受营改增影响巨大。如果房地产项目已完工但销售还未结束，若突然实行营改增，税率上升，项目成本基本上均已发生，无法再行取得进项税票抵扣。而项目预售、销售合同可能也已签订，如无法更改，则增加的税负很难转嫁给消费者。因此，对于230、这种已开工，已开盘的项目，若没有适当的过渡政策，其收入及利润必然大幅下降。97 房地产业的显著特征是项目周期长，且成本与收入周期背离。这些可能导致营改增之后，房地产项目的销项税额与其进项税额产生时间上的不匹配。根据我国增值税相关规定，若当期增值税销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足抵扣部分通常可以结转下期继续抵扣。营改增后，房地产企业若采用预售方式，由于销售先于建造完成，可能其建造过程中发生的进项税额没有销项税额可以抵扣，成为沉淀成本；若房地产项目在建造完成后进行销售，销售周期较长或转为出租，则大额的建造成本产生的进项税金可能在很长的销售或租赁期内才能被完全消化，从而影响现金流，增加项目231、的资金成本。建筑业与房地产业有着非常高的关联性。建筑业营改增面临的主要问题可能包括原材料和劳务人工费难以取得发票进行抵扣；跨期老合同的税务处理；营改增税负能否转嫁；营改增前购买的材料，在营改增后使用，能否进项抵扣；外出经营的申报地点；是否按照项目进度来确定增值税纳税时点等。另外,对于”走出去”的建筑企业,要特别关注营改增之后海外项目所涉及的劳务是否可以享受免税等优惠政策。营改增给房地产业和建筑业企业内部管理带来的挑战除了需要解决上述问题之外，营改增还会给房地产和建筑业企业带来各方面的挑战，具体包括：账务处理的难度增加，税务的合规性成本上升。增值税的合规性要求相对营业税要更为严格，且相应的财务、232、税务系统面临改造升级的挑战。建议企业的相关人员应尽快适应新旧税制的衔接。另外，营改增也对其他业务部门提出了更高的要求（如进项发票收集等）。影响企业业务和流程安排。企业可能需要变更业务模式，以适应营改增的税收政策。供应商、客户群体分类及管理。营改增后，供应商是否能够提供增值税专用发票，客户能否接受税负转嫁，将在很大程度上影响企业的收入、利润、税负、现金流。如何应对对即将加入营改增的房地产和建筑业企业，管理层应该提高思想认识，提前研究并制定应对之策。为了实现营改增平稳顺利的过渡，企业可以采用如下三阶段方法，完善税务管理系统、降低潜在税务风险、降低流转税负。98第一阶段：政策尚未出台阶段企业应从内部233、先着手梳理业务模式、梳理现有采购销售合同情况、考虑会计核算可能产生的变化、组建专门的税务工作小组统领工作、对各个部门进行定期培训和政策更新汇报、测算营改增潜在税务和利润影响、考虑定价调整策略、变更合同模板、制定内部发票保管和递交财务部的流程和时间等内控制度、制定系统升级改造行动计划等。同时与行业协会和主管税务机关保持密切沟通，尽早反映诉求和疑问。第二阶段：政策出台到生效日之间的短期过渡阶段对公司的业务流程及系统实施改造，与供应商、客户签订新的合同，购买安装税控系统、熟悉发票申领、开具、认证、作废等操作和增值税申报流程。审查企业是否符合享受税收优惠和财政扶持的条件，积极准备申请事宜。第三阶段：政234、策生效并执行阶段密切关注营改增政策的更新和进展情况，评估系统、会计核算、内控的执行情况，及时发现并规避重大风险。根据其他行业营改增的经验，在实行营改增之后的相当一段时间内，有关政策的细则可能需要进一步明确，各地实务操作也可能存在不同，因此企业需要谨慎研判,并采取相应的措施以消除不确定性。注意要点自 2012 年上海进行试点以来，营改增经历了数轮扩围，过往两年，营改增在给实施行业中的大部分企业带来税负减轻的同时，也使得部分企业不得不面对税负上升、利润下降、企业经营能力削弱的局面。困境的关键是，部分企业忽视了对营改增的提前研究和规划，从而造成政策正式推出后，企业在短时间内疲于应付繁重的增值税合规性235、要求，而无暇顾及运营流程梳理、供应商/客户定价磋商等，更无从谈起如何抓住营改增的契机降低企业的税负效率。建议房地产和建筑业企业密切关注相关政策的发展，从自身层面积极准备，应对营改增可能带来的影响：企业应重视并积极进行营改增的全面影响测试分析，包括对收入、利润、税负、现金流可能影响的模拟数据，可以根据目前已知的可能的营改增税务处理方案，结合自身的业务模式、收入成本构成、供应商及客户关系等进行评估。根据影响测试分析的结果，企业可以考虑对于经营模式进行相应调整，对供应商、客户进行梳理，重新确定定价政策等，以降低负面影响。99 对于企业自身无法解决且有行业共性的问题，如土地成本抵扣、销项进项不匹配等，236、可以考虑联合行业内其他企业及行业协会等，向相关政府部门进行反映，以便于政策制定者更加了解房地产和建筑行业的特点，从而在研究税收政策时加以考虑。企业应当提高税务管理水平，加强税务风险管控能力，尤其要加强增值税专用发票的管理。在这个过程中，应当加强对财务、税务、以及各部门业务人员的培训、学习。企业的财会人员应当加强对分包方、其他供应商的管理，同时充分了解无法抵扣的增值税专用发票（即增值税进项税额）的几种类型等。100“普华永道咨询（深圳）有限公司（“普华永道”，一家成立于中华人民共和国的公司）授权转载本文。2015 普华永道版权所有。普华永道保留本文相关的一切权利。本文的内容是以截至2015 年 237、4 月 13 日所取得的信息及当时有效的法律为依据，仅作为一般参考之用，读者需向其专业顾问寻求针对其具体情况的专业意见。”注释1.根据国家统计局最新数据显示，2014 年，全国商品房销售面积同比下降 7.6%；商品房销售额下降 6.3%。2.国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知（国税函2009617 号）第一条：增值税一般纳税人取得 2010 年 1 月 1 日以后开具的增值税专用发票、公路内河货物运输业统一发票和机动车销售统一发票，应在开具之日起 180 日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。北京中关村汇图网作者李建学（Ken238、neth Rhee）总裁沪汉商务咨询城市土地学会中国大陆首席代表Anita Kramer高级副总裁城市土地学会资本市场及房地产研究中心项目工作人员费约翰（John Fitzgerald）执行总裁城市土地学会亚太区徐淼（Abel Xu）高级经理沪汉商务咨询张凯云（Cindy Zhang）分析师沪汉商务咨询Marc Curtin项目助理城市土地学会资本市场及房地产研究中心城市土地学会编辑制作人员James A.Mulligan高级编辑David Rose助理编辑/稿件编辑Christine Stinson/Publications Professionals LLC文稿编辑Betsy Van Buskirk创意总监Anne Morgan平面设计师102华盛顿市哥伦比亚特区 托马斯杰斐逊西北大街 1025 号 500 室西 www.uli.org城市土地学会亚太区 香港中环 干诺道中 41 号 盈置大厦 16 楼 uli_asiapaculi.org 城市土地学会日本 日本东京 千代田区内神田 3-2-8 COI 内神田大厦 8 楼 infojapan.uli.org