1、1粮食物流铁路仓储配送中心（一期粮食物流铁路仓储配送中心（一期）工程项目工程项目可行性研究报告可行性研究报告2第一章第一章总总 论论1.11.1 项目背景项目背景1.1.11.1.1 项目名称：项目名称：浙 xx 粮食物流铁路仓储配送中心（一期）工程项目1.1.21.1.2 承办单位概况承办单位概况企业名称：企业名称：丽水市粮食总公司住所：丽水市高井弄 22 号法定代表人：邱鹤海注册资金：72 万元经济性质：国有经营方式：批发，零售、加工、收购、管理经营范围：粮油、粮油制品、其他食品xx 市粮食总公司是 1993 年成立的国有粮食企业，公司主要经营粮油及复制品、副食品、农副产品，2007 年市2、场商品交易额达到 16.1亿元、上交税收 230 万元、公司经营业务收入 397 万元，是丽水市粮食系统的骨干企业。公司曾在 2004 年以前长期租用丽水火车站的弹药仓库及专业用线作为饲料及农副产品经营以及稻谷中转的基地，从事铁路粮食中转经营工作。公司所属的 xx 粮食副食品批发市场，是一个拥有 2.7 万平方米的经营场地，423 间店面，是浙西南最大的粮油副食品批发市场，2007年交易额达 16.1 亿元，辐射面遍及 20 个省、市、县，经营产品有副3食品、粮油及复制品、食品、滋补品、干果、百货、日用品、化妆品、塑料制品、烟草等十大类共计 5000 多个品种。是浙江省百强市场和区域性重点市场3、。1.1.3 可行性研究报告编制依据1、浙江省关于进一步深化粮食流通体制改革实施意见2、浙江省粮食安全预案（试行）3、xx 市现代物流发展规划(2002-2020)4.投资项目经济评价方法与参数（第三版）5、丽发改经贸（2008）3 号关于莲都区浙西南粮食物流铁路仓储配送中心（一期）项目建议书的批复6、承办单位提供的资料7、工程咨询委托书1.1.4 项目提出的理由与过程从 2001 年起，浙江省在全国率先实行粮食购销市场化，全面放开粮食市场，放开粮食批发经营，大力培育各类粮食市场，将市场机制引入粮食购销领域中，粮食购销市场化已经势在必行，但是 xx 市完全没有一个成规模的粮食交易场所，粮食物流4、基础设施的建设就显得非常必要和迫切。目前 xx 市的粮食市场、粮食经营主要以私营企业和个体户为主，规模小、经营场所分散，无法与国内的产粮大省形成对接，这是 xx市在粮食安全方面存在的一个隐患。现有的粮油副食品批发市场，其管理的硬件和软件都已跟不上城市发展的要求，市场周边环境、车辆4管理、市容市貌等都给创建文明城市带来很大难度。从近年来有关部门对市区的粮食加工企业和经营户的粮食质量检查情况看，xx 市市场粮食质量并不乐观。由于没有一个集中统一的粮食交易市场，给粮食质量的市场监管增加了难度。其次，由于 xx 市经济总量较小，政府要承担所有粮食波动风险存在一定的困难，有必要采取各种粮食储备手段。当前5、比较一致的观点是认为“藏粮于市（市场）”是个既经济又安全的办法。“藏粮于市”的前提条件是：一要鼓励更多企业和个人参与到粮食经营中来，增加市场粮食周转总量；二要有一个相对集中的粮食交易场所，使处于流通环节中的粮食在必要时共同参与政府的统一调控，以提高政府的市场调控能力。该中心是 xx 市发改委和金温铁道开发公司的合作项目，是建立 xx 市粮食物流体系的重点工程。该项目由市政府领导直接联系督办，市发改委负责提供前期服务工作。为加快中心建设，市政府出台了扶持项目的一系列优惠政策和措施，市府办下发了市区粮食仓储物流中心项目建设专题会议纪要（2005）43 号；同时金温铁道公司为支持中心建设，提供了许多6、优惠政策；一是货物综合服务费收取给予优惠；二是负责铁路专用线及铁路通信设施的建设，不计算在总投资内，不计股份；三是在铁路运价、装卸费等方面给予一定的优惠。因此，建设浙西南粮食物流铁路仓储配送中心十分必要且紧迫。51.21.2 项目概况项目概况根据 2003 年 xx 市发改委对 xx 市粮食物流中心建设问题的专题调查,以及省粮食局和 xx 市政府领导提出的粮食安全保障要求,同时考虑运输条件、城镇规划等因素,规划以两库(中央粮食储备库、xx市中心粮库)为依托,在火车站东侧建设一个年经营量 2530 万吨,占地约 300 亩(包括现有两库的 150 亩,仓容 68000 吨已建成,并配有一条 837、5 米的铁路专用线)，总投资 7040 万元(不含已建成两库的投资)，集粮食交易、仓储、加工、配送、军粮供应、信息、质量检测为一体的粮食交易中心市场。1.2.1 建设地点：中心一期项目建设地址，选择在莲都区水东村，即金温铁路xx 货场东侧，占地面积 30472，该地块使用权属金温铁道公司所有，金温铁道公司同意合作建设，使用期 30 年（协议已签订）。二期项目建设地址在中心和 xx 市中心粮库东侧约 100 亩。1.2.2 建设规模与目标：项目分两期实施，一期拟建一个年贸易量在 25-30 万吨的粮食交易区，占地 30472，总投资 3140.69 万元（不含征地费）；1.2.3 主要建设内容：8、1、一期工程建设主要内容：一是沿铁路专用线建中转仓库 2 幢，计 2070 平方米；二是建仓储配送仓库 4 幢，计 6720 平方米：三是建二幢经营用房，总建筑面积 3788 平方米。设摊位约 80 个，6预计能容纳 80 家粮油经营企业（批发户）在此进行现货交易；四是建三层综合业务用房，建筑面积为 3623 平方米。用于业务管理、电子商务、检测中心用房、粮食拍卖大厅、安全保卫用房，其主要设置为：拍卖大厅、电子商务、粮油检测中心、市场管理办公用房、军供接待室与铁路货运站业务用房等；五是由金温铁路公司投资建一条 200 米铁路专用线。2、方案实施年限。一期工程在招投标完成后，在 12 个月内竣工9、并投入使用。二期工程在一期工程运行正常后，再行实施。1.2.4 主要建设条件项目建设符合城市总体规划，建设场址的租赁协议已签订，建设资金已初步落实，水、电等市政基础设施需配套建设，项目外部建设条件较好。1.2.5 项目总投资及效益情况项目总投资 3140.69 万元。项目投入运行后，年收入 498 万元，根据财务现金流量表计算，税前财务内部收益率为 9.0%，税前财务净现值（i=8%）为 226.24万元，税后财务内部收益率为 7.64%，税后财务净现值（i=8%）为-76.34 万元，借款偿还期期 9.89 年（含建设期 1 年），投资利润率为 5.72%。项目经济效益不明显，但社会效益好，10、预测社会风险较小。71.2.5 主要技术经济指标主要技术经济指标汇总表主要技术经济指标汇总表序号序号项目项目单位单位指标指标1 1总用地面积：m2304722 2建筑占地面积：m2129673 3总建筑面积：m2164914 4其中：m25 5房屋建筑面积m2164916 6容积率：%767 7建筑密度：%42.6%8 8绿地率：%6.70%9 9项目折现率%8%1010财务内部收益率(税后)%7.641111财务收益净现值(税后)万元-76.341212财务内部收益率(税前)%9.01313财务收益净现值(税前)万元226.241414投资利润率%5.721515销售利润率%36.6216111、6贷款偿还期年9.89第二章第二章 项目建设必要性分析项目建设必要性分析82.12.1 搞好粮食生产和流通搞好粮食生产和流通，确保粮食安全确保粮食安全，是各级政府和粮食部是各级政府和粮食部门需妥善解决的问题门需妥善解决的问题“国以民为本民以食为天”粮食是关系国计民生的重要战略物资，粮食安全与社会的和谐、政治的稳定、经济的持续发展息息相关。完善粮食应急储备体系，确保粮食市场供应最大限度地减少紧急状态时期的粮食安全风险是政府的职责也是粮食安全保障体系的重要组成部分。粮食是关系国计民生和国家经济安全的重要战略物资，是人民群众最基本的生活资料。近年来，受农业种植结构调整、耕地、城市化进程加快等因素影响12、，粮食安全问题日益突出。特别是2006 年第四季度以来全国范围粮价迅速上涨，引起了各级党委、政府及社会各界对粮食问题的广泛关注。搞好粮食生产和流通，确保粮食安全，是各级政府和粮食部门需妥善解决的问题2.22.2 粮食安全是最大的安全粮食安全是最大的安全，是内生的安全是内生的安全。要做到未雨绸缪要做到未雨绸缪，就必须永远绷紧粮食安全这根弦。就必须永远绷紧粮食安全这根弦。我国是发展中的农业大国，耕地仅占世界 10，而人口却占世界的 22，十几亿人的粮食问题始终是头等大事。2001 年我国政府发表的中国粮食问题白皮书，明确表示中国能够依靠自己的力量实现粮食基本自给，这是我国政府解决粮食安全问题的基本13、方针。高度重视保护和提高粮食综合生产能力，建立稳定的商品粮生产基地，建立符合我国国情和社会主义市场经济要求的粮食安全体系，确保粮食供求基本平衡，这既是我国政府解决粮食安全问题的基本方针，也9是实现粮食安全的总的目标。联合国粮农组织 1974 年 11 月于罗马的第一次世界粮食首脑会议上第一次提出“粮食安全”的问题。几经演变，现在的表述是“所有人在任何时候都能够在物质上和经济上获得足够、安全和富有营养的粮食，来满足其积极和健康生活的膳食需要及食物喜好时，才实现了粮食安全”。这其中有三个含义，一是粮食供应量要有保证，二是保证大家要有能力买，三是买的粮食是符合食品卫生要求的。搞好粮食流通有利于稳定粮14、食供给。中国这样的人口大国,依靠国内生产始终是我们的基本立足点,这在任何时候都不能动摇。充足、稳定的粮食供给可以通过三个途径来实现：国内生产,适量的储备,适度的进口。为了确保食物供给的稳定,拒绝进口、单靠国内生产,是自我封闭；“自己生产为主”加“适度进口”则是“两条腿走路”、“双保险”,可以大大减少供给的波动性。中国人多地少的国情,决定着粮食进口的必要性；储备则是生产和进口之和的结余部分。总之,稳定粮食供给,国内生产加上利用世界市场比只依靠国内生产的效果更好。进口粮食就是间接地进口土地和水资源。作为人均资源偏少的我市,必须学会最大限度地分享贸易带来的利益。我市人均耕地资源都大大低于平均水平,这15、个基本市情将长期限制我市的粮食生产。经济界人士普遍认为,我市粮食生产基本上已经不具有比较优势。土地是不可贸易的资源；进口粮食相当于间接地进口土地、淡水等相关资源,10可以缓解市内可耕地紧缺资源的利用强度,有利于改善农业生态环境,为可持续发展打好基础。为了优化我市农业资源的配置,改善我市农业结构。增加粮食进口,提高我市资源利用的效益、加快实现农业内部结构的优化、提高农业的比较利益、增加农民收入等都有重要意义。我市农业的比较效益偏低,许多地区农民种粮的积极性下降,农村存在大量的隐性失业,收入差距扩大等许多矛盾,粮食保障能力不足，应适度增加粮食生产与进口粮食，对我市社会经济的全面健康发展十分重要。216、.32.3 是我市调整与优化产业结构的需要是我市调整与优化产业结构的需要随着 xx 市工业化、城市化的推进和农业产业结构调整力度进一步加大，xx 市重点发展名优水果、茶叶等农产品，但是全市粮食播种面积逐年减少，粮食产量逐年降低。近年来粮食产量徘徊在 56 万吨左右，而且每年都在下降。而全市年消费粮食 90 左右万吨，年缺口粮食在 34 万吨（含工业用粮和饲料用粮）,且缺口还在进一步增大。缺口的粮食都将通过市场调节来满足居民日常生活和其它需要。目前市区粮食消费和经市区粮食经营企业批发到各县（市）的粮食总量已达 22 万吨左右（其中居民口粮约 12 万吨左右，工业用粮、饲料用粮约 10 万吨左右）17、。随着 xx 市经济的发展和农业结构进一步调整，粮食消费量和缺口总数还会进一步扩大，随着公路运价的提高，通过铁路运输，经市区中转批发的粮食数量将会不断增加。而目前 xx 市的粮食周转总量有限，经营场地分散，不利于政府在紧急情况下的统一11调控。市场、粮食经营主要以私营企业和个体户为主，规模小、经营场所分散，无法与国内的产粮大省形成对接，这是 xx 市在粮食安全方面存在的一个隐患之一。2.42.4 现有粮食批发主要集中在市粮油副食品批发市场周边不适现有粮食批发主要集中在市粮油副食品批发市场周边不适应当前粮食批发业务规模经营需求。应当前粮食批发业务规模经营需求。现在的粮食批发业务主要集中在市粮油副18、食品批发市场周边，其运输、卫生、安全等问题已影响到城市道路交通和附近居民的日常生活，亟待搬迁。许多粮食经营大户也曾多次要求建设新的粮食专业批发市场。粮食储备是平抑价格大幅度波动的一种补充粮源。政府通过粮食缓冲储备,可以在很大程度上平抑粮价的剧烈波动。投向粮食储备的费用,就是为了提高国家粮食安全程度的预付成本。粮食物流中心建成后，随着粮食经营企业数量的增加，在市场流动的粮食数量也会相应地增加，对整个市场来说就等于增加了粮食动态储备。中心建立后，年中转交易量可达 30 万吨，能满足本市绝大部分的粮食需求，能较好地解决 xx 市粮食供需矛盾，有利于 xx 市粮食市场的稳定，有利于市场粮食品质的监管，19、有利于政府粮食宏观调控能力的提高。第三章第三章 需求预测需求预测3.13.1 我市资源状况与粮食生产基本情况我市资源状况与粮食生产基本情况12我市粮食生产总体趋势是呈逐年下降的走势，一方面是农业产业结构调整的需要，另一方面是，加入 WTO 后对我国粮食生产和粮食市场产生严重冲击。世界主要粮食出口国美国、加拿大、澳大利亚等，由于人少地多、种植规模大、科技含量高，无论是质量还是价格与我国相比均 具有明显的优势，而我国农村受大量农业人口的约束，粮食规模化生产程度低，加之技术条件限制，短期内提高人均粮食种植面积，大幅度降低生产成本的可能性不大，降低流通环节的费用开支也存在较大难度。所以，国内粮食价格下20、降的空间很小。这样，在粮食进口逐年增多的情况下，我国粮食生产和粮食市场面临严重的冲击和挑战。国外优质低价粮的涌入，对我国粮食生产和供给能力冲击巨大。国内粮食将因生产成本高而缺乏竞争力，从而导致农民种粮收益下降。在利益驱动下，农民会进一步减少粮食种植面积，从而降低我国粮食生产能力，直接导致国内粮食价格过低，农民种粮积极性受挫造成这一结局对我国粮食安全会产生深远的影响。从 xx 市粮食油料生产状况表可以看出我市的粮食生产也是这样，我市 1991 年粮食总产量为 840017 吨而 2006 年下降到 548122 吨。我市资源状况表我市资源状况表13序号资源内容单位数量1年末总人口万人252.5321、2人口密度人/平方公里1463土地面积平方公里172984山地千公顷1529.525耕地千公顷89.756年平均气温摄氏度18.57年降水量毫米1715.38年日照时数小时1519.99年雨日天16110林木蓄积量万立方米4424.611森林覆盖率%77.612森林绿化率%8013可开发装机容量万千瓦29414已开发装机容量万千瓦145.6415降水量亿立方米339.2116水资源总量亿立方米222.4517人均拥有量立方米878018总用水量亿立方米8.414xxxx 市粮食油料生产状况表市粮食油料生产状况表年份单位粮食谷物油料1991吨84001770117287681992吨81063422、760596103931993吨74696172994688921994吨72535766672588401995吨74278964001992351996吨797491652037112061997吨779747694309120381998吨772755666770117381999吨771074661100118712000吨699762584579113432001吨615237531340122002002吨566200483995129712003吨481480408822129642004吨554348458080131982005吨549166452480145302006吨523、48122446989142623.23.2 我市粮食需求状况我市粮食需求状况153.2.1按照国际上的粮食安全评价的三项标准来预测我市粮食需求，这三项标准是：1、国家粮食自给率达到 95%以上。2、年人均粮食达到 400 公斤以上。3、粮食储备应达到本年度粮食消费的 18%，而 14%是警戒线。3.2.2 按照以上标准，当我市人口以 2006 年的 252.53 万人为基数时该年度粮食消费量=0.4 吨*2525300 人=1010120 吨，而 2006 年我市的粮食总产量为548122吨，缺口为1010120吨-548122吨=461998吨。粮食的自给能力仅为 54%，即使我市粮食生产24、恢复到历史较好水平的 1991 年的 840017 吨，仍然有 1010120 吨-840017 吨=170103 吨缺口。粮食的自给能力仅为 83%，显然我市在粮食生产与消费上存在不安全因素。因而如何保证粮食生产提高自给能力与搞好粮食流通与储备是我市社会经济可持续发展的需要。第四章第四章 项目建设方案研究项目建设方案研究164.14.1 项目建设规模项目建设规模浙西南粮食物流铁路仓储配送中心（一期）工程项目在建议书中确定为年粮食贸易量 30 万吨。根据第三章的需求分析，考虑到遂昌等县仍可能依托龙丽高速公路调运商品粮，缙云、青田将直接依托铁路运输，其余区县依托本中心实施配送可能性较大。便捷的铁25、路运输与周边良好的配套设施条件，并取得金温铁道有限公司公司的大力配合，可降低粮食贸易流通的成本。因此报告认为确定的建设规模为年粮食贸易量 30 万吨是合理的。仓储能力估算：当单位仓库的储存能力为 3 吨/平方米时，满载储存能力=中转仓能力+配送仓能力=2070*3+6720*3=6210+20160=26370 吨当仓库周转率达到 11.4 次/年时，则可满足粮食流通 30 万吨的设计任务。仓库周转率=300000 吨/年/26370 吨=11.4 次/年4.24.2 市场定位市场定位浙西南粮食物流铁路仓储配送中心（一期）工程项目贸易商品定位在各类商品粮流通与安全监管。4.34.3 工艺技术方26、案与设备方案工艺技术方案与设备方案浙西南粮食物流铁路仓储配送中心（一期）工程项目的工艺技17术方案是：采购-海运或铁路货运-转驳-公路运输-批发-零售。浙西南粮食物流铁路仓储配送中心（一期）工程项目的设备方案是：对有包装的商品粮用装载机械转驳至汽车或运至中转粮库或仓储配送粮库存储。对无包装的散装粮拟用散装粮食输送机直接输送到粮仓。4.44.4 场址选择场址选择4.4.1 经建设单位努力与金温铁路有限公司公司的支持，浙西南粮食物流铁路仓储配送中心拟以租赁的形式租用金温铁路有限公司公司 xx 站的货场场地 30472 平方米。一期项目建设地点选择在 xx 市火车站东侧，国家粮食储备库以北，原水东村27、以南。该地块原为金温铁道公司的货场用地，面积30472，已有围墙、土地基本平整，离 330 国道约 1000m，铁路专用线及铁路通信设施直达 中心 内，两侧有规划中的 18m 宽的道路，交通条件优越。4.4.2 场址建设条件4.4.2.1.地形地貌及工程地质条件：该项目建设场址地势较平坦，据xx 市城市总体规划，城区东部受大溪及好溪水系的影响为洪河积河漫滩地貌，土层具二元结构，上部 24 米粉、细沙，允许承载力 80120kpa,下部为砾沙，卵石等，厚度 1020 米，承载力为 200300kpa。地表层均含水，属三层滞水，水量不大，一般地下水埋深 0.61.2 米。18地基土分三层：第一层杂28、填土，主要成分碎石、碎砖、卵块石及粘性土等，厚度大约为 1.0 米；第二层粉质粘土，该层系洪积成因土，分布广，厚度多介于 1.0-1.5 米；第三层碎石灰粘土，该层系早期洪积成因土，分布广，厚度大（多介于 3.0 米），底部直接和基岩接触，根据经验，该碎石灰粘土层承载力标准值 fk多介于 250-275KPa间，是一般民用建筑地基良好的持力层。地基土土层结构比较均匀，工程地质条件较好，可采用浅基础方案，选层碎石灰粘土为基础持力层。4.4.2.2 气候条件：莲都区属中亚热带季风气候，特点是冬夏较长，春秋较短，日照充足，雨量丰沛，夏季炎热，静风频率高。市区极端最高气温为 43.2，极端最低气温为-29、7.7，年平均气温为18；平均无霜期 255.6 天；市区常年平均降雨量 1412.8 毫米；常年主导风向为东北风，频率为 12%。4.4.2.3 交通运输条件：场址离 330 国道约 1000m，铁路专用线及铁路通信设施直达中心内，两侧有规划中的 18m 宽的道路，交通十分方便。4.4.2.4 公用设施条件：市政基础设施配套，场址公用设施条件好。4.4.2.5 场址内无其他建筑物，不需拆迁安置。4.54.5 总图运输方案总图运输方案4.5.1 由金温铁路有限公司建设铁路专用线 835 米，由项目建设入口道路连接线，项目范围内对有包装的商品粮采用装载机械转驳至19汽车或运至中转粮库或仓储配送粮30、库存储。对无包装的散装粮拟采用散装粮食输送机直接输送到粮仓。对配送各区县的粮食用汽车运送。4.5.2 运输总量为 30 万吨，日运输量=300000 吨/300 日=1000 吨/日。4.64.6 建筑方案建筑方案4.6.1 目标与原则力求将浙西南粮食物流铁路仓储配送中心（一期）工程项目建设成满足我市粮食调配需要的、设施先进、功能齐全仓储配送系统。根据本项目建设规模要求，本项目在建筑方案设计上遵循以下原则：项目建设遵循规范及功能配置要求的原则，力求布局合理，分区明确，流线简捷，应避免人流和车流的交叉。遵循城市规规划和土地管理要求原则，布置紧凑，节约用地，与周围建筑关系相协调。符合 xx 市城市31、规划，坚持“全面规划、统一平衡、远近结合、协调发展”的原则。遵循建筑物的间距以及与周围建筑物的距离符合有关技术规范的原则。遵循以人为本与可持续发展原则。4.6.2 总平面布置依据综合用房与交易区等布置，总体规划如下。根据市场功能分为营业区、中转区、仓储配送区和办公综合区。20营业区布置在场址中部，朝向城市道路，中转区设在西面、铁路线旁边，东部为仓储配送区，办公综合区布置在场址南面靠东侧，配电房设在东南角。在单层营业用房南侧设一公共厕所，主出入口设在场址的南面，即二层营业用房的西侧，次出入口设在场址的南面中段，即办公综合楼西面。场址内分别建 29、16、11.5 和 10 米宽的道路，围墙周围种32、植树木，并在东面布置一块绿地。（详见浙西南粮食物流铁路仓储配送中心总平面布置图）4.6.3 建筑方案主要建筑物、构筑物浙西南粮食物流铁路仓储配送中心项目浙西南粮食物流铁路仓储配送中心项目主要建筑物明细表主要建筑物明细表单位 m2序号序号功能功能单位单位数量数量备注备注一一中转仓中转仓20702070二幢二二营业用房营业用房三幢1 1经营用房243813.5*180=24382 2经营户居住用房135030*45=135037883788三三综合用房综合用房一幢三层1电子商务286一层2办事大厅286一层3产品展示大厅357一层4文印室71一层5值警室71一层6传达室71一层7食堂106一层8卫33、生间与其他113一层9粮食拍卖中心286二层2110粮食安全检测中心644二层11信息中心286二层12粮食会议室143二层13卫生间与其他113二层14军供办143三层15铁路货运办143三层16办公用房286三层17安全监控143三层18卫生间与其他75三层36233623四四仓储配送用房仓储配送用房67206720四幢四幢五五其他辅助用房其他辅助用房设在经营用房中1餐厅1762配电房303公厕544门卫30290290六六合计合计16491164914.64.6.4.4 主要技术经济指标（一期）总用地面积：30472m2建筑占地面积：12967m2总建筑面积：16491m2容积率：0.734、6建筑密度：42.6%绿地率：6.7%4.64.6.5.5 供电供电用电负荷估算用电负荷估算22综合办公楼、门卫、餐厅、变电间 40w/m23913m2156.5kw仓储配送区和中转库15w/m28790m2131.9kw营业用房30w/m23788 m2133.6kw合计422kw供电方案：从 xx 城区电网接入。用电负荷为三级负荷。空调：综合办公楼等必要的场所、房间设置分体式空调器。配电系统配电系统1、负荷分类及容量：本工程为三级负荷；其中应急照明、疏散指示标志等消防设施电力负荷均为二级负荷。本工程用电负荷主要为动力用电、空调用电和照明用电；计算总负荷为 422KVA，故选用一台 400K35、VA 的节能变压器一台。电源自市政的 10KV 高压电网埋地引至室内的变电站，由变压器降至 380V/220V 后引至各负荷点。照明系统照明系统1、光源：以节能光源为主。2、照度要求：按有关规范标准进行设计。3、照明、插座分别由不同的支路供电，照明为单相三线。4、在封闭楼梯间、主要出入口等场设置疏散照明，出口标志灯，疏期待指示灯，走道应急照明灯采用自带蓄电池的照明灯具，持续供电时间大于 30min。应急照明平时就地控制，停电时自动点亮全部应急照明灯。235、除注明外，在吊顶的场所选用嵌入式灯具，无吊顶场所选用控照式（或盒式荧光灯，吊杆式安装，或吸顶安装，荧光灯灯管为节能型灯管。电缆、导线的选型36、及敷设电缆、导线的选型及敷设1、低压出线电缆选用 YJV（YJV22）-1KV 电力电缆。电缆穿热镀锌钢管（SC）或中型硬聚氯乙烯塑料管（PC）敷设。40 及以上管明敷;井道内采用桥架敷设。2、本工程 SC 管均为热镀锌钢管。PC 为聚氯乙烯塑料管。4.6.6 弱电电话系统：综合办公楼、营业用房设置电话系统。有线电视系统：综合办公楼、营业用房设置有线电视。综合布线：综合楼（部分）、营业用房进行综合布线。在综合办公楼、营业用房设置数据传输网络线。4.6.7 给水最大日用水量综合办公楼7L/m24032 m2=28.2 m3。餐厅用水20L/人次300 人次=6 m3。场地浇洒2L/m21290037、m2=25.8 m3。绿地浇水2L/m22340m2=4.7 m3。其他用水64.7 m320%=12.9 m3。合计：77.6 m3。消防用水室外20L/s24室内15L/s合计：35 L/s，火灾延续时间 2h供水方式：从 xx 城区供水管网接入，综合办公楼和仓库设室内消火栓给水系统。管材一般可选用 pe、ppr 管与球墨铸铁管，建议室外选用球墨铸铁管，或与该路段上已建自来水管网所用管材相配套。4.6.8 排水排水量：项目废水日排放量估算为 928.2 m3+6 m30+12.9 m3）80%=37.7m3。排水方式：采用雨水、污废水分流，且生活污水与生活废水分流的原则。生活污水经室外化粪38、池处理后再排入室外污水管网。各排放废水经水处理后需达到国家规定的三级排放标准后排入市政污水管网内。管路布置雨水排水结合建筑周围地形地势，屋面雨水经雨水斗收集，道路及场地上雨水经路面雨水口收集后由雨水管统一汇集排至道路入口处道路上的铁道 xx 站雨水管网。根据排放要求并结合建筑周围的地形地势，有效便捷的将废水收集后并择取短路径进行排放。生活污水经室外化粪池处理汇集后统一排至道路入口处道路上的铁道 xx 站污水管道内。总雨水管拟用 DN400upc 管、总污水排水管拟用 DN300upc 管。4.6.9 消防：251、本工程为粮食储备库、设备用房、业务管理等综合业务用房。执行建筑设计防火规范GB539、0016-2006、建筑灭火器配置设计规范GB50140（2005 年版）室外按规范要求设置地上消火栓。在建筑物周围设置消防通道，主要利用建筑物四周的城市道路系统，为消防提供畅通的道路交通条件，保证消防车顺利进出和消防作业面。相邻建筑物之间的防火间距等需能满足国家规定的防火要求。根据消防用水量设消防水池，按规定要求储存充足水量，以满足消防的要求。加强员工的消防知识培训，提高应急能力与技能。2、消火栓系统:本工程的粮食储存库为单层，经营用房为 2 层、综合用房为三层。设计参数室外消火栓：20L/S室内消火栓：15L/S消火栓系统作用时间：2 小时消防总用水量为 252 立方米室外消防用水由室外消40、火栓供给。室外消防给水室外消防给水室外消防给水由市政消火栓及建筑周围的室外消火栓供给，室外消火栓的布置应满足 150 米的保护半径及 120 米的间距要求，室外消火栓采用直接供水的低压供水方式，管道压力保证灭火时最不利点消26火栓的水压不小于 10 米水柱（从地面算起）。结合单体的室外消防用水量要求，尽量将室外消火栓布置在靠近要求消防用水量最大建筑的一侧。消火栓布置消火栓布置各层均设置消火栓，且能保证任何一点发生火灾，都有两股水柱同时灭火。室内消防管道布置为平面及竖向环状管网，以保证管道内水的双向流动，达到供水安全性能。4.74.7 建设方案比选建设方案比选报告构造了两个平面布置方案，主方案是41、业主的建设意见，辅助方案是报告编制人根据业主意见提出的改进意见，具体布局详见附图，主要指标比选详下表。建设方案比选表建设方案比选表序号序号项目项目单位单位方案方案 1 1 指标指标方案方案 2 2 指标指标1总用地面积：m230472304722建筑占地面积：m212967127093总建筑面积：m216491174684容积率：%0.760.785建筑密度：%42.6%41.46绿地率：%6.70%167建设投资万元3110.693203.838布局的合理性欠合理较合理9功能满足程度满足满足27第五章第五章节能节水措施节能节水措施5.15.1 编制依据编制依据中华人民共和国节约能源法浙江省建42、筑节能管理办法省政府令第 234 号浙江省节约用水办法省政府令第 237 号5.25.2 节能措施节能措施5.2.1 应用先进技术，选用节能环保设备在变配电设备中，选用低耗节能型电力变压器；在变压器低压侧采用自动补偿装置；电光源尽量采用高效节能灯具；在空调系统中，应用节能空调等先进设备。5.2.2 尽可能采用新型、轻质、节能、保温、隔热、环保墙体材料。5.2.3应积极应用国家或者省建筑节能技术推广公告中推荐的技术、工艺、材料、构配件和设备，5.2.4 加强能源管理，节约用电。5.35.3 节水措施节水措施坚持开源节流并重，把节水放在突出位置的方针，提高水的重复利用率，创建节水型楼宇，积极采用中43、国节水技术政策大纲推荐的节水技术。5.3.1 优先选用列入国家鼓励发展的节水技术、工艺和设备目录中的设备，工程中拒绝不能满足国家节水要求的设备与装置。28采用节水型工艺和设备，安装质量符合国家标准的节水型便器水箱和配件；提高资源利用率，降低水资源无效消耗。5.3.2 供水系统采用防渗防漏措施。5.3.3 加强供水设备管理，节约用水。经营户用水推行一户一表制，计量到户。第六章第六章环境保护环境保护296.16.1 执行标准执行标准空气环境质量执行环境空气质量标准（GB30951996）中二级标准。水环境质量的标准执行地表水环境质量标准（GB38382002）中类水功能区。环境噪声的标准执行城市区44、域环境噪声标准（GB30961993）中 4 类标准。废水排放执行污水综合排放标准（GB89781996）中三级标准。6.26.2 主要污染物及污染源主要污染物及污染源废水：生活污水和场地冲洗用水。噪音：交易区活动噪音。废弃物：废弃物，普通垃圾。施工期间的废水、机械噪音、粉尘以及建筑垃圾。6.36.3 运行期污染防治措施运行期污染防治措施废水：生活废水采用清污分流，雨水、清水由排水管、沟排入市政管网，粪便污水经化粪池处理后排入城市污水管，冲洗废水经沉淀池处理后排放。废气：食堂油烟经除油烟机脱油后排放。废弃物：对可再生利用的如纸张等，应统一回收处理。对不可利用的垃圾运入垃圾收集房，由环卫部门统一45、处理。6.46.4 建设过程对环境的影响建设过程对环境的影响30施工期间产生的噪音、粉尘、废水、建筑垃圾的防治，要求施工单位在施工建设期间，加强环保管理，提倡文明施工、清洁施工，提高建设施工队伍的环保意识，对施工期间的废水、噪音、扬尘、固废等污染物，按照本建设项目环境影响表的要求，采取相应的防染防治措施，最大限度地降低其对环境的影响。6.56.5 项目建设期间环保措施项目建设期间环保措施项目建设期间，施工单位在施工组织方案中，必须制定出切实可行的环境保护措施，报经有关部门审定后执行。噪声影响的措施项目建设期间的噪声主要是施工机械、施工作业和运输物料车辆的声音。a、对夜间噪声影响较大的施工设施在46、夜间应停止施工，如要赶工期等需要施工，最晚不能超过夜间 10 时。b、对于噪声影响大的搅拌设备，应放置在远离敏感点。C、对施工机械以及运输车辆应加强维护管理，以保证其处于良好的工作状态，降低对周围环境影响的噪声。粉尘影响的措施项目建设期间会发生粉尘污染，主要产生于灰土拌和、施工材料的运输等过程。a、砼拌和设备应尽量远离居民区，且应该设置在下风向。b、尽量争取集中拌和施工，并设置二级除尘装置。c、需要时对料场加以遮盖，以使尘土飞扬减少。31d、在材料运输中，应尽可能采取封闭或遮盖措施，避免沿路抛散。e、对粉尘较多的运输材料道以及施工现场应配设洒水设施，定时作洒水处理，以减少起尘量。并及时清扫路面47、，防止或减少二次扬尘。第七章第七章安全、卫生、消防、防雷安全、卫生、消防、防雷327.17.1 安全安全市场建筑应充分考虑防火事项，主要建筑物的楼层通道（阳台、楼梯等）都应作必要的防护处理；要加强治安保卫工作，夜间做好值班巡逻。7.27.2 卫生卫生交易区由于人多，环境卫生较难保持，需要加强管理，定期打扫、冲洗，以保持环境卫生，为往来人员提供一个舒适、清洁的环境。厕所（卫生间）要求达到国家二级厕所标准，保持整洁、通风，并做定期消毒。7.37.3 消防消防7.3.1 建筑物耐火等级二级，设计须符合国家规定，建筑物间距符合防火要求，建筑的出入口、楼梯、走道等设置应严格符合建筑防火规范的要求。7.348、.2 室外给水管沿道路成环状，室外消火栓间距小于 120m，保护半径小于 150m。经营区、综合楼、仓库、设室内消防给水系统，每层设置室内消火栓，并配备消防灭火器。7.47.4 建筑物防雷、接地建筑物防雷、接地根据国家规范及本工程建筑物高度与使用要求，防雷等级为三类。建筑的防雷装置满足防直击雷、防雷电感应及雷电波的侵入，设置总等电位联结。本工程防雷接地采用 TN-S 接地制式，电力变压器按接地电阻不33大于 1的要求单独设置接地体。电气设备的保护接地采用总等电位接地，要求接地电阻不大于 4，可利用基础、承台及地基梁等中的钢筋作为接地体。实测不满足要求时，增设人工接地极。凡正常不带电，而当绝缘破49、坏有可能呈现电压的一切电气设备金属外壳均应可靠接地。第八章第八章组织机构与人力资源配置组织机构与人力资源配置348.18.1 组织机构组织机构浙西南粮食物流铁路仓储配送中心是以粮食（系指粮油及制品、副食品、饲料及原料、农副产品）交易、仓储、配送、军供、信息、质量检测为一体的粮食物流配送中心。中心实行董事会领导下，总经理负责制，设总经理 1 人，副总经理 1 人，下设综合部（含财务），市场经营部，网络信息部，后勤保卫部。在组织机构的设置上坚持简单、适用、高效的原则，并逐步推进规范化、制度化和管理的现代化。该中心组织机构如下:董事长总经理综合部市场经营部网络信息部后勤保卫部（含财务）358.28.50、2 人力资源配置人力资源配置中心建立需配管理人员 2 人，综合 3 人，市场经营和仓储管理人员 6 人，电子商务与拍卖 4 人，后勤、保安 6 人，合计 21 人。序号部门名称定员（人）主要职能备注1总经理1负责公司全面工作、兼管综合部、信息部2副总经理1协助总经理工作、分管市场部、后勤保卫部4综合部3文档、会计、出纳、资金管理4市场经营部6市场经营和仓储管理5网络信息部4市场供需信息、价格信息、电子商务、拍卖6后勤保卫部6治安、保卫、环卫、水电等后勤管理7合计2136第九章第九章 项目实施进度项目实施进度9.19.1 建设工期建设工期本项目建设工期参考有关的建设项目工额和单位工程工期定额，结51、合本项目建设内容、工程量大小、建设难易程度，以及施工难易程度等具体情况综合研究确定：从项目土建工程开工起到完成竣工验收交付使用，建设期 12 个月。9.2.9.2.实施进度安排实施进度安排2008 年 8 月，完成可行性研究。2008 年 8 月，完成初步设计及审批。2008 年 9-10 月，落实建设资金与建设用地、完成施工图设计及审批。2008 年 10-11 月，实施前的各种准备工作，重点做好通过招投标择优确定施工、监理单位、办理各类建设手续等相关事宜。2008 年 12 月至 2009 年 11 月底，完成本项目主体工程施工及附属设施的施工任务。2009 年 12 月完成整个项目的竣工52、验收工作。9.39.3 项目实施进度图附后37第十章第十章 工程招投标工程招投标根据中华人民共和国国家发展计划委员会 2001 年第 9 号令，特制订本项目招标方案。一、招标工作依据（1）中华人民共和国招标投标法（2）国家发展计划委员会招标公告发布暂行规定（3）评标委员会和评标办法暂行规定13.2 招标工作原则二、招标范围本项目全部工程的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动均实行招标形式。三、招标组织形式（1）招标机构：业主自身无组织自行招投标的能力，因此由项目业主委托招标代理机构实施招标的相关工作。（2）评标委员会：由从招投标中心的专家库中随机抽取五名专家以上（单数）组成的评标53、委员会。四、招标方式按照浙江省发展计划委员会有关要求，结合本项目特点，拟采用以下招标方式：工程的施工须采用国内公开招标。设计由于工作量较少，可以采用邀请招标方式选择服务单位。五、公告发布38根据国家发展计划委员会招标发布暂行办法，本项目将在国家公开发行的报刊上刊登招标公告，初步拟在 xx 日报上刊登。六、招标工作根据国家原计委第 9 号令的要求，建设单位必须向有关招投标主管部门申报核准项目招标内容与方法，具体指标内容见下表：项目招标基本情况表项目招标基本情况表项目项目招标范围招标范围招标组织形式招标组织形式招标方式招标方式备注备注勘察全部招标委托招标邀请招标设计全部招标委托招标邀请招标建筑工程54、全部招标委托招标公开招标安装工程全部招标委托招标公开招标监理全部招标委托招标公开招标主要设备采购全部招标委托招标公开招标根据招投标法的规定，本项目的施工、监理、勘察设计等均应严格通过招标投标来选择，以确保资质高、信誉好，有类似工程经验的单位来完成项目的各项工作任务，确保项目保质保量顺利完成。39第十一章第十一章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措11.111.1投资估算（一期）投资估算（一期）11.1.1 估算依据业主对本工程项目的使用要求、意见及设想。建安工程根据浙江省建筑工程概算定额、和类似的工程投资估算指标进行估算。主要材料价格以市场信息价为编制依据。项目建议书批复11.1.2 估算说55、明估算参照 xx 市建筑工程造价和承办单位提供的资料。为了对项目进行比较全面、合理的财务评价，除了估算综合站场建设投资外，还需估算车辆购置费等生产活动正常开展的设备。这些费用安排在本项目建成后，计入本项目建设费用。土地向 xx 火车站租赁。11.1.3 建设投资估算项目总投资估算为 3110.69 万元。工程费用工程费用 2377.402377.40 万元万元A、建筑工程费用为 2101.68 万元B、设备与工器具为 250.66 万元C、安装工程费为 25.07 万元其它费用其它费用 397.78397.78 万元万元40a、土地租赁费用列入生产成本。b、建设其他费用 397.78 万元不可56、预见费不可预见费 138.76138.76 万元万元动态投资动态投资 196.74196.74 万元万元其中：建设期利息为 65.61 万元、涨价预备费 131.13 万元项目静态投资为 2913.95 万元项目固定资产总投资：项目固定资产总投资：3110.69 万元万元项目总投资：项目总投资：3140.69 万元万元工程建设费用详情请见投资估算汇总表：粮食物流中心工程项目建设费用粮食物流中心工程项目建设费用投资估算汇总表投资估算汇总表单位单位：万元万元序号序号工程或费用工程或费用估估算算价价值值名称名称建筑工程建筑工程设备购置设备购置安装工程安装工程其它费用其它费用合计合计一静态投资(1+257、+3)2101.68250.6625.07536.542913.951工程费用2101.68250.6625.072377.411.1主要生产项目2101.68250.6625.072377.411.1.1粮食物流中心2101.68250.6625.072377.412其他费用397.78397.782.3形成递延资产397.78397.783基本预备费138.76138.763.1不可预见费138.76138.76二动态投资(1+2+3+4+5)196.74196.741建设期利息65.6165.615涨价预备费131.13131.13三固定资产投资(一+二)2101.68250.6625.58、07733.283110.6941工程费用详情请见附表：投估表 1投估表投估表 1 1粮食物流中心工程项目固定资产投资估算表粮食物流中心工程项目固定资产投资估算表序号序号工程费用名称工程费用名称单位单位数量数量单价（元）单价（元）投资额（万投资额（万元）元）1 1工程费用工程费用2377.402377.401.11.1建筑工程建筑工程1.1.1综合楼36231080391.281.1.2中转仓20701000207.001.1.3粮食经营用房37881080409.101.1.4仓储配送用房67201300873.601.1.5其他辅助用房290108031.321.1.6环保工程项2400059、08.001.1.7绿化工程2330409.321.1.8场地与道路工程15175100151.751.1.9桥涵58.003500.0020.30小计小计2101.682101.681.21.2设备和工器具费设备和工器具费1.2.1供排水与消防工程16491.0050.0082.461.2.2电力工程16491.0045.0074.211.2.3通讯与弱电工程16491.0010.0016.491.2.4电子商务工程套1.00200000.0020.001.2.5家具与空调套1.00250000.0025.001.2.6备用电源工程套1.0050000.005.001.2.7粮食装卸机械套160、.00100000.0010.001.2.8配送用车辆5.0035000.0017.50小计小计250.66250.661.31.3安装工程费安装工程费1.3.1设备安装工程费%250.660.1025.07小计小计25.0725.0742其他费用表估算详见其他费用表估算详见工程固定资产投资其他费用估算表工程固定资产投资其他费用估算表投估表投估表 2 2工程固定资产投资其他费用估算表工程固定资产投资其他费用估算表序号序号工程费用名称工程费用名称单单位位数量数量单价单价（元元）投资额（万元投资额（万元）1 1工程费用工程费用2377.402377.402 2其他费用其他费用397.78397.761、8小计小计2775.182775.182.12.1形成固定资产的其他费用形成固定资产的其他费用小计小计2.22.2形成无形资产的其他费用形成无形资产的其他费用0.000.002.2.1建设用地费0.002.2.2土地出让金元/000.002.2.2土地出让环节其他费用宗0.000.000.00小计小计0.000.002.32.3形成其他资产的费用形成其他资产的费用2.3.1建设管理费%2377.404.50%106.982.3.2可行性研究费2377.400.40%9.512.3.3研究试验费2377.400.00%0.002.3.4勘察设计费2377.403.50%83.212.3.5环境影62、响评价费2377.400.50%11.892.3.6劳动安全卫生评价费2377.400.20%4.752.3.7场所准备临时设施费2377.400.50%11.892.3.8工程保险费2377.400.45%10.702.3.9人防工程与白蚁防治费16491.0042.0069.262.3.10特种设备安全监督费%0.000.00%0.002.3.11市政公用建设费元/16491.0050.0082.462.3.12专利及专有技术使用费%0.000.00%0.002.3.13生产准备及开办费%2377.400.30%7.13小计小计397.78397.783 3基本预备费基本预备费3.1不可预63、见费2775.182775.185.00%138.76一一静态投资静态投资2913.952913.95二二动态投资动态投资1建设期利息%18000000.007.29%65.612涨价预备费%2377.405.00%131.13小计小计196.74196.74三三固定资产总投资固定资产总投资3110.693110.694311.211.2 项目资金筹集及使用计划项目资金筹集及使用计划11.2.1 项目资金筹集根据本报告对本工程投资所作的测算，项目建设总投资为3140.69 万元。本项目建设开发资金由省、市主管部门补助与业主自筹解决。资金筹措计划如下:项目投资由企业自筹 105.69 万元，商请64、农业发展银行贷款 1800万元，浙江省财政补贴 300 万元，xx 市财政补贴 500 万元，莲都区财政补贴 435 万元。11.2.2 资金使用计划项目建设期估算为 12 个月，从本年度 12 月份开工建设，2008年计划用款 291.40 万元，2009 年计划用款 2828.30 万元。资金筹措与使用计划表资金筹措与使用计划表单位：万元序号万元第 1 年第 2 年一项目总投资3140.69291.402828.30资金分年度使用比例10%90%1固定资产投资3110.69291.402819.301.1静态投资2913.95291.402622.561.2动态投资196.74196.7465、1.2.1建设期利息65.6165.611.2.2涨价预备费131.13131.132流动资金30.009.002.1其中:铺底流动资金9.009.00二资金筹措3140.69291.402828.301项目所有者权益1340.69291.401028.301.1资本金1340.69291.401028.302长期负债1800.001800.002.1长期借款还款年限年利率1800.001800.00442.1.1一般借款1800.001800.002.1.1.1银行贷款7.29%1800.001800.00第十二章第十二章财务评价财务评价12.112.1财务分析财务分析12.1.1 财务评价66、基础数据与参数选取1）水、电、燃料价格：按目前市价，其中水 2.65 元/吨，电 0.936元/千瓦时计取。2）工资福利：工资按人均年工资 2 万元计取。3）借款利息率：建设投资借款按 7.29%计取。4）项目计算期 21 年，其中建设期 1 年，经营期 20 年。5）固定资产折旧，由于总投资中不包括金温铁路公司 200 万元投资建设的铁路专用线，建成后铁路专用线归金温铁路公司经营，经营收入也归金温铁路公司，所以在财务分析中，固定资产折旧不包括金温铁路公司投资的铁路专用线。固定资产按平均年限折旧法计算。6）税费：房屋出租营业税按租金收入的 5%，城市维护建设税为营业税的 7%，教育费附加为营业67、税的 3%，地方教育费附加为营业税的 2%。房产税为租金收入的 12%。7）所得税按利润总额的 25%，法定公积金、公益金按税后利润的 10%和 5%计提。8）租赁费用中包括场地租赁费 15 万元。45基础数据表基础数据表1建设期12生产期203项目性质建贷4销售费用占销售收入比例1%5不可预见费费率5%6所得税率25%7物价上涨指数5%8盈余公积金提留比例10%9建设第一年的月数210公益金提留比例5%11修理费占折旧比例10%12前三年折旧还款比例100%13城市维护建设税率7%14三年后折旧还款比例100%15教育费附加税率3%16项目折现率8%12.1.2 营业收入分析该项目收益来源主68、要是靠场所出租、中转费和其它收入，包括：1、中转仓出租 2070*30 元/*12 月=74.52 万元。2、交易区出租 3788*25 元/*12 月=113.64 万元。3、配送仓库出租 6720*25 元/*12 月=201.6 万元。4、拍卖与电子商务30 万元。5、中转费30 万元。6、市粮食轮换交易手续费20 万元。7、其他中间服务费收入28.24 万元。合计年收入498 万元。12.1.3 成本分析正常年份（建成后的第十年）总成本为 237.31 万元，经营成本142.36 万元，固定成本为 172.31 万元，可变成本为 65 万元。总成46本费用情况详见附表总成本费用表。1269、.212.2 财务评价财务评价在上述设定的基础数据条件下，经运算得到以下财务数据。在上述设定的基础数据条件下，经运算得到以下财务数据。经济评估基础数据与效益指标表经济评估基础数据与效益指标表序号名称数据单位一基本数据1年中转交易量30万吨2职工人数21人3人民币流动资金30.00万元4固定资产投资3110.69万元5年销售收入490.53万元6年总成本费用290.58万元7年经营成本141.31万元8年销售税金及附加20.31万元9年利润总额179.64万元10年利税总额199.95万元11年税后利润137.47万元二评估指标1项目折现率8%2财务内部收益率(税后)7.64%3财务收益净现值(70、税后)-76.34万元4财务内部收益率(税前)9.00%5财务收益净现值(税前)226.24万元6投资利润率5.72%7销售利润率36.62%8建行贷款偿还期9.89年三盈亏平衡点1生产能力利用率55.77%2销售价格60.91%12.2.4 财务盈利能力分析设定基准收益率为 8%，根据财务现金流量表计算，税前财务内部收益率为 9.0%，税前财务净现值（i=8%）为 226.24 万元，税后财务内部收益率为 7.64%，税后财务净现值（i=8%）为-76.34 万元，47借款偿还期 9.89 年（含建设期 1 年）。本项目投资利润率为 5.27%。12.2.7.1 盈亏平衡点确定正常年份盈亏平71、衡点生产能力利用率 BEP（%）=55.77%正常年份价格盈亏平衡点 BEP（%）=60.91%12.2.6.2 敏感性分析本报告对建设投资、经营成本和营业收入的变化引起的全部投资税前财务内部收益率的影响作了分析计算，结果详见下表和图。所得税后内部收益率建行贷款偿还期(年)项目固定生产产品生产能力固定资产生产投入产品销售生产能力资产投资投入物价格销售价格利用率投资物价格价格利用率-20%9.81%7.95%4.98%5.30%10.169.6013.6213.00-15%9.20%7.87%5.65%5.90%10.099.6712.3711.98-10%8.63%7.79%6.32%6.4872、%10.029.7411.3711.17-5%8.12%7.72%6.99%7.07%9.959.8110.5610.4707.64%7.64%7.64%7.64%9.899.899.899.89+5%7.20%7.56%8.28%8.21%9.829.969.319.36+10%6.79%7.49%8.92%8.77%9.7610.048.818.92+15%6.41%7.41%9.54%9.33%9.7010.128.378.51+20%6.05%7.33%10.16%9.87%9.6410.197.988.1648由图和表可知，本项目对财务内部收益率影响较大的因素是投入物价格与建设投资。73、应加强建设期管理和经营管理，降低建设投资，充分发挥设施能力，增加营业收入，提高投资效益。12.312.3 土地使用权取得方案比选土地使用权取得方案比选12.3.1、土地使用权取得的费用按 13.3 万元/亩估算，则 13.3 万元/亩*45.71=607.89 万元按 30.5 万元/亩估算则 30.5 万元/亩*45.71=1394.16 万元用租赁办法取得使用权，计算基础是第一个 5 年为 15 万元/年，以后每 5 年增 20%租赁费。根据折现公式与年金现值公式，当折现利率取 8%时：1、第一个 5 年 P=(P/A，n，i)49=15*3.9927=59.89 万元2、第二个 5 年 74、P=(P/A，n，i)(P/F，n，i)=18*3.9927*0.6806=48.91 万元3、第三个 5 年 P=(P/A，n，i)(P/F，n，i)=21.6*3.9927*0.4632=39.95 万元4、第四个 5 年 P=(P/A，n，i)(P/F，n，i)=25.92*3.9927*0.3152=32.62 万元5、租赁费现值=59.89 万元+48.91 万元+39.95 万元+32.62 万元+26.64 万元+21.76 万元=181.37 万元12.3.3 比选结论划拨取得使用权至少要 607.89 万元，而租赁方式只需181.37 万元，因此业主选择租赁的决策是正确的，即75、节约建设投资 426.52 万元。12.3.412.3.4 财务评价结论财务评价结论从上述各项经济评价指标来看，财务内部收益率较低，贷款偿还期偏长，在项目计算期内经济运行和财务状况一般，可保本或许微利，在还款期政府应当给予适当的减免税以利企业渡过困难期。因项目涉及我市粮食安全，项目的建设仍十分必要的。第十三章第十三章社会评价社会评价5013.113.1 项目对社会影响的分析项目对社会影响的分析13.1.1 有利于 xx 市粮食市场的稳定目前 xx 市的粮食市场、粮食经营主要以私营企业和个体户为主，规模小、经营场所分散，无法与国内的产粮大省形成对接，这是 xx市在粮食安全方面存在的一个隐患。1376、.1.2 有利于市场粮食品质的监管粮食作为日常生活必须品，其质量的好坏直接关系到广大人民群众的身体健康的问题。由于没有一个集中统一的粮食交易市场，给粮食质量的市场监管增加了难度。13.1.3 有利于加快粮食物流资源的整合一是充分利用两库资源。xx 市现有中央粮食储备库和市中心粮库，总仓容 68000 吨，并建有铁路专用线和 4000 平方米的铁路货棚，二是整合社会资源。现有的粮油副食品批发市场，其管理的硬件和软件都已跟不上城市发展的要求。粮食交易中心市场建立后可充分利用和整合这些资源更好地为社会服务。13.1.4 节约政府粮食储备费用按现在粮食储备费用包干测算，每 10000 吨粮食储备每年政77、府支出的费用为保管费 200 万元，储备粮轮换费用 50 万元，仓库折旧每年 50 万元，其它费用 30 万元，四项合计每年的固定费用约为 330 万元（粮食轮换不能顺价抛售时的动态差价补贴250500 万元未计入）。粮食物流中心建成后，按照动态储备周转粮的管理办法，每斤粮每年补贴 5 分，同样为 10000 吨粮食，每年只需补贴 100 万元，政府即可掌握这部分粮食参与宏观调控，符合市场需求。13.1.5 有利于政府粮食宏观调控能力的提高xx 市目前的粮食经营主要集中在私营、个体粮食经营户手中，其规模小，粮食周转总量有限，而且经营场地分散，不利于政府在紧51急情况下的统一调控；现在各级政府虽78、有一定的粮食储备，但远不能满足较大的粮食市场波动。其次，由于 xx 市经济总量较小，政府要承担所有粮食波动风险存在一定的困难，有必要采取各种粮食储备手段。当前比较一致的观点是认为“藏粮于市（市场）”是个既经济又安全的办法。“藏粮于市”以提高政府的市场调控能力。13.1.6 满足周边地区的粮食需求xx 地处浙西南腹地，铁路运输只有金温线，是浙西南的文化政治中心和经贸中枢。中心的建立能满足本市绝大部分的粮食需求。社会影响分析评见下表：项目社会影响分析表项目社会影响分析表表 11-1序序号号社社 会会 因因 素素影响的范围、程度影响的范围、程度可能出现的后果可能出现的后果措措 施施建建 议议1对居民79、收入的影响不会增加顾客的收费额无2对居民生活水平与生活质量的影响居民生活水平与生活质量有提高无3对居民就业的影响无大的影响无4对经销户的影响最大受益者，减少费用无5对地区基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响将推动该地区基础设施、社会服务容量和城镇化进程，提高我市粮食安全保障能力无6对地区社会经济的影响将推动该地区社会经济的发展，减轻自然灾害造成的损失无7对不同利益群体的影响无多大影响无8对少数民族风俗习惯和宗教的影响无多大影响无13.213.2 项目与所在地区互适性分析项目与所在地区互适性分析52项目的建设提高我市粮食安全保障能力，推动粮食物流行业的发展，为广大客户提供更好的服务；空闲的土80、地得到了利用。因此，项目的建设将会得到广大群众和各级组织和部门的支持。通过以上社会影响分析及社会对项目的互适性分析：1、本项目建设得到了当地经营户与市民的认可，并用各种方法为本项目的建成献计献策。2、本项目建设得到了各级政府和有关部门的大力支持，项目用地租赁合已签订，建设资金已部分落实，确保项目顺利实施。3、项目所在地现有技术、文化状况能适应项目建设和发展的要求，当地居民的教育水平也完全能适应项目要求的技术条件，能确保项目建设目标，社会对项目适应性和可接受程度分析详见下表。社会对项目的适应性和可接受程度分析表社会对项目的适应性和可接受程度分析表序序号号社会因素社会因素适应程度适应程度可能出现的81、问题可能出现的问题措措 施施建建 议议1不同利益群体积极支持该项目建设无2当地组织机构支持该项目建设无533当地技术支持条件适应该项目的要求，能保证实现项目既定目标无13.313.3 社会评价结论社会评价结论本项目得到各级政府和有关部门及单位的支持，项目社会效益较好，预测社会风险较小。第十四章第十四章结论与建议结论与建议14.114.1 结论结论从 2001 年起，浙江省在全国率先实行粮食购销市场化，全面放开粮食市场，放开粮食批发经营，大力培育各类粮食市场，将市场机制引入粮食购销领域中，粮食购销市场化已经势在必行，但是 xx 市完全没有一个成规模的粮食交易场所，粮食物流基础设施的建设就显得非常82、必要和迫切，因此项目建设十分必要。项目建设符合城市总体规划。项目建成后，能满足 xx 市绝大部分的粮食需求。项目总投资 3140.69 万元，含流动资金 30 万元。当设定基准收益率为 8%时，根据财务现金流量表计算，税前财务内部收益率为 9.0%，税前财务净现值（i=8%）为 226.24 万元，税后财务内部收益率为 7.64%，税后财务净现值（i=8%）为-76.34 万元，借款偿还期 9.89 年（含建设期 1 年）。本项目投资利润率为 5.72%。项目直接经济效益不明显，但有重大的社会效益，因此仍需建设。项目社会效益显著，关系粮食安全，得到当地政府和有关部门的支持，场址已确定，资金初步落实，建设条件具备。54