1、中国.遵义红色旅游生态开发项目策划方案目 录n 市场分析篇n 地产调研篇n 案例分析篇n 方案整体定位n 市场分析篇1.1.旅游产业市场分析旅游产业市场分析2.2.旅游地产市场分析旅游地产市场分析3.3.区位分析区位分析4.4.基地分析基地分析5.5.项目本身资源评价项目本身资源评价6.6.旅游客源分析旅游客源分析7.SWOT7.SWOT综合分析综合分析1.旅游市场分析旅游市场发展趋势旅游活动的三种心里需求需求：一是开阔眼界，亲自感受不同民族和地域的 文化形态；二是回归自然，以调节快节奏的现代都市生活，增进身心健康；三是追寻历史、了解信息（如商务、科技考察、红色等旅游）。人们出门旅游由基本满足2、型向舒适型、享受型过渡。旅游业发展趋势趋势一：旅游消费水平由低级向高级发展，旅游消费结构呈现多元化的状态。趋势二：旅游人数稳步增长。目前我国国内旅游人数年平均增长率在10%以上，随着市场经济的深入发展，旅游人数将继续增长，并维持高速局面。趋势三：旅游方式从单一化向多样化发展。人们的旅游方式正由单一的观光游向度假旅游、文化旅游、民俗旅游、生态旅游、科学考察旅游等方面发展。旅游产业是关联度极大的产业，它的兴起，必将带动相关各行业的迅猛发展。同时，旅游带动人潮，人潮带动商潮。2.旅游地产市场分析旅游带动房地产旅游带动房地产市场现状发展趋势与特征发展前景 旅游地产概念的提出与形成，是本世纪地产行业向旅3、游行业渗透并受益的新的发展方向。当今旅游业形成了三种类型：一是以优美的自然景观、良好的休疗养为主的观光、度假、保健旅游；二是以历史文化遗产、民俗风情为主的文化考察旅游；三是以海浪、江河险滩、悬崖为主的探险猎奇旅游。旅游业的发展带动了一个地区旅游地产的飞速发展。旅游地产的利润率远远超过单纯的旅游或地产行业。它所涉及的行业种类多，解决的社会就业多，带动产业多，创造的税收多，风险相对较小，是一个朝阳产业。海南的博鳌、深圳的华侨城、观澜湖、杭州的宋城、广州的华南板块、成都的芙蓉古城，近年来一大批旅游房地产项目得益于旅游经济的蓬勃发展。房地产开发从市区向城市边缘地带挺进，势头劲。地产开发商与旅游产业的联4、姻芙蓉古城杭州宋城海南博鳌深圳华侨城旅游地产业的市场前景 我国旅游房地产潜力巨大、前景广阔，广阔的发展空间和市场潜力，使旅游物业开发成为未来十年中国地产业最为亮丽的风景线。3.区位分析贵州省的地理位置图项目在遵义市的位置图遵义在贵州第区位图遵义概况：遵义位于贵州省北部，素有“黔北粮仓”之称。处于省会贵阳和重庆市之间，是大西南通江达海的重要通道。是贵州第二大城市，也是贵州北线旅游的中心。项目概况：项目位于遵义市北部董公寺镇，汇川大道与遵绥路的交汇处，距遵义市未来政治、经济、文化中心的市政府约7公里左右。旅游资源特征：遵义市是国务院首批公布的全国24个历史文化名城之一。全市有一个国家级风景名胜区，5、三个省级风景区。遵义会议会址，杨粲墓是全国重点文物保护单位；此处，位于赤水国家风景名胜区内的有金沙沟国家级沙椤自然保护区、国家级森林竹海公园和国家级生态示范区。十丈洞瀑布为“神州又一瀑布奇观”。遵义市景点分布图4.基地分析1、规划用地面积:5841亩。其中：运动休闲（高尔夫）场景观住宅区4271亩；大型高档会员公寓社区占地面积1390亩；另毗邻高档会员公寓社区政府划拨180亩用于开发建设学校及医疗保健项目。2、基地现状分析 基地内部，地势大体呈中间高两边低的趋势；北部有一水库，南面为排水沟和水稻田；内部自然植被保存良好。基地地质状况较好。3、交通现状分析基地位于汇川大道与遵绥路的交汇处，距遵义6、市未来政治、经济、文化中心的市政府约7公里左右。植被分析图道路交通分析图遵义市自然景观神奇全市大体分为南北两大不同第地貌类型组合：喀斯特山水喀斯特溶洞 娄山以北分布着大面积常绿阔叶和落叶混交林植被，该地带被誉为“国之瑰宝”，其生态价值和旅游价值具有全球意义。在大娄山山体及其以南区域，发育着震旦纪至侏罗纪以前第地层，是贵州省以喀斯特地貌奇观为特色的自然风光。有娄山关省级风景名胜区和绥阳宽阔水省级风景名胜区。赤壁神州凤凰山森林公园瓜溪沙罗自然保护区董公寺5.项目本身资源评价遵义市文化资源独特一、以遵义会议为代表的“红色文化”二、以茅台酒为首的中国“酒文化”遵义是中国的重要酒乡，茅台酒位列世界三大蒸7、馏名酒，是中国的国酒。开发以茅台酒为首的酒文化专项旅游，具有极大的市场竞争力。包括红军总政治部旧址、娄山关红军战斗遗址、红军四渡赤水河、抢渡乌江战斗遗址等处。这批历史遗址在中国近代史上影响极大，国内外知名度很高，已成为旅游市场上经久不衰的产品。三、以杨粲墓为代表第古代幡州“土司文化”杨粲墓为全国重点文物保护单位，中古时期幡州第土司制度在西南地区有很强的代表性，是遵义市一笔独有第历史文化遗产。国酒文化城贵州人节日饮酒图红军长征之路遵义红军烈士陵园贵州省旅游发展势头良好，除贵州省旅游发展势头良好，除20032003年受非典影响外，其余年份均保年受非典影响外，其余年份均保持稳定的增长。主要的游客来源8、还是在国内。根据调查，游客的空持稳定的增长。主要的游客来源还是在国内。根据调查，游客的空间分布主要集中于以贵阳为中心的安顺间分布主要集中于以贵阳为中心的安顺遵义遵义都匀凯里三角带。都匀凯里三角带。贵州旅游市场分析6.旅游客源分析遵义市旅游市场分析遵义市目前的旅游资源主要为以遵义会议为代表的红军长征历史文遵义市目前的旅游资源主要为以遵义会议为代表的红军长征历史文化、以茅台酒为首的中国酒文化以及抗战时期浙江大学西迁历史，化、以茅台酒为首的中国酒文化以及抗战时期浙江大学西迁历史，这些都已具有很高的国际知名度。当前来遵义的游客多数是以文化这些都已具有很高的国际知名度。当前来遵义的游客多数是以文化考察、9、商务旅游需求为主，其次是独特第高原风光、男性不育治疗考察、商务旅游需求为主，其次是独特第高原风光、男性不育治疗等也满足了部分国内外游客休闲度假、保健治疗的需求。等也满足了部分国内外游客休闲度假、保健治疗的需求。遵义市旅游供给分析旅游供给一般以三大商品要素构成：旅游供给一般以三大商品要素构成：物质性商品；服务性商品（或非物质性）；非商品性物质（如风景物质性商品；服务性商品（或非物质性）；非商品性物质（如风景名胜、文物古迹、保健度假环境等）。名胜、文物古迹、保健度假环境等）。遵义目前已有一批高品位第自然、人文景观旅游产品，但旅游供给遵义目前已有一批高品位第自然、人文景观旅游产品，但旅游供给产品各要10、素间的内在联系还未实现完善的组合，其市场还远未达到产品各要素间的内在联系还未实现完善的组合，其市场还远未达到踊跃的程度。踊跃的程度。客源市场基本取向遵义市客源市场的基本取向为：遵义市客源市场的基本取向为：本世纪内，以启动周边客源市场为开本世纪内，以启动周边客源市场为开端，立足于国内客源市场。同时在整体供给和旅游产品制作上打基础，树端，立足于国内客源市场。同时在整体供给和旅游产品制作上打基础，树形象，不断提高知名度。于下个世纪初，做到海内外客源市场并重。确立形象，不断提高知名度。于下个世纪初，做到海内外客源市场并重。确立遵义旅游业在中国大西南旅游网络中的重要地位。遵义旅游业在中国大西南旅游网络中11、的重要地位。国内客源市场细分：国内客源市场细分：（1 1）遵义旅游区、）遵义旅游区、赤习旅游区赤习旅游区：以城区、贵阳、重庆为第一客源市场；：以城区、贵阳、重庆为第一客源市场；以昆明、成都、桂林及其它高收入地区为第二客源市场。以昆明、成都、桂林及其它高收入地区为第二客源市场。（2 2）茅台旅游区：充分利用品牌效应，与海外旅游市场衔接。）茅台旅游区：充分利用品牌效应，与海外旅游市场衔接。海外市场细分：海外市场细分：（1 1）港、澳、台地区。推出）港、澳、台地区。推出“红军路红军路”、“酒乡行酒乡行”等产品，是遵义第等产品，是遵义第一海外客源市场。一海外客源市场。（2 2）东南亚和日本、韩国等。针12、对他们对红色文化及酒文化的）东南亚和日本、韩国等。针对他们对红色文化及酒文化的 向往，改向往，改善整体供给条件，作为遵义第二海外客源市场。善整体供给条件，作为遵义第二海外客源市场。（3 3）欧美远距离国家。遵义旅游区内良好第保健度假条件，赤习旅游区）欧美远距离国家。遵义旅游区内良好第保健度假条件，赤习旅游区内高品位第侏罗纪自然公园，生态旅游，茅台旅游区独有的国酒文化，以内高品位第侏罗纪自然公园，生态旅游，茅台旅游区独有的国酒文化，以及赤水河十里长滩飘流等都对这些国家游客有一定吸引力。可作为第三海及赤水河十里长滩飘流等都对这些国家游客有一定吸引力。可作为第三海外客源市场。外客源市场。根据以上的统13、计分析，“中国.遵义红色生态旅游开发项目”的旅游客源和社区会员主要该项目的旅游客源主要为贵州省内旅游人群以及在遵义进行投资、考察、追寻红军长征史迹的部分海外旅游人群。结 论7.SWOT综合分析7.1 优势分析（S）7.1.17.1.1区位优势区位优势 遵义市具有黔北重镇美誉，扼川、黔、遵义市具有黔北重镇美誉，扼川、黔、渝交通要冲，为川、黔、渝门户，具有连渝交通要冲，为川、黔、渝门户，具有连接三地的重要战略地位。遵义旅游区是大接三地的重要战略地位。遵义旅游区是大西南旅游的重要组成部分，是川渝黔金三西南旅游的重要组成部分，是川渝黔金三角旅游区的重点景区，也是长江三峡国际角旅游区的重点景区，也是长江14、三峡国际旅游热点中的生态旅游的理想王国。旅游热点中的生态旅游的理想王国。7.1.2自然资源优势 遵义市南部边缘为西南向东北横贯的乌遵义市南部边缘为西南向东北横贯的乌江河谷，西部边缘为自南向北纵贯的赤水江河谷，西部边缘为自南向北纵贯的赤水河，大娄山山脉切割市内中部，市内地貌河，大娄山山脉切割市内中部，市内地貌类型多样，以喀斯特地貌为主，兼有全球类型多样，以喀斯特地貌为主，兼有全球稀少而最具典型的丹霞地貌。稀少而最具典型的丹霞地貌。7.1.37.1.3文化资源优势文化资源优势 遵义市是一座光荣的城市。遵义市是一座光荣的城市。遵义市是一座光荣的城市。遵义市是一座光荣的城市。是国务院是国务院1982115、982年首批公布的年首批公布的全国全国2424个历史文化名城之一；个历史文化名城之一；遵义是中国名酒之乡。遵义是中国名酒之乡。遵义是中国名酒之乡。遵义是中国名酒之乡。是是“中国酒文化名城中国酒文化名城”；遵义是大西南新兴的工业遵义是大西南新兴的工业遵义是大西南新兴的工业遵义是大西南新兴的工业城市；城市；城市；城市；遵义是久负盛名的黔北粮遵义是久负盛名的黔北粮遵义是久负盛名的黔北粮遵义是久负盛名的黔北粮仓。仓。仓。仓。7.1.4 7.1.4 项目交通优势项目交通优势 该旅游开发项目西面的汇川大道南通贵州，北该旅游开发项目西面的汇川大道南通贵州，北向重庆方向；中部的遵绥路也是一条过境道路，向重庆方16、向；中部的遵绥路也是一条过境道路，可以方便省内外游客方便、快捷的到达。可以方便省内外游客方便、快捷的到达。7.1.5 7.1.5 项目市场优势项目市场优势 基地北部将要打造的国际一流锦标赛型高尔夫基地北部将要打造的国际一流锦标赛型高尔夫球场，在项目引入红色文化旅游的同时，更多了球场，在项目引入红色文化旅游的同时，更多了一份运动康体休闲旅游的品牌效应，能产生规模一份运动康体休闲旅游的品牌效应，能产生规模效益。效益。7.1.6 7.1.6 内部环境优势内部环境优势 用地内部环境优美，生态植被良好。在用地内部环境优美，生态植被良好。在人们对人们对到到处都是人造景观产生疲惫时，这块保持天地之初处都是人17、造景观产生疲惫时，这块保持天地之初纯粹自然的土地将会引起无尽的遐想与神秘。纯粹自然的土地将会引起无尽的遐想与神秘。7.2.1 7.2.1 旅游目的独特性旅游目的独特性遵义市目前有很多类似的以文遵义市目前有很多类似的以文化、历史、康体、休闲为主的化、历史、康体、休闲为主的度假区。方案应避免雷同，创度假区。方案应避免雷同，创建既具特色，又兼高度综合性建既具特色，又兼高度综合性的的 “一站式一站式”旅游产品。旅游产品。7.2 劣势分析（W）7.2.2 7.2.2 地产客户选择地产客户选择由于地块位于城市边缘区，公由于地块位于城市边缘区，公交体系与市政服务体系尚不完交体系与市政服务体系尚不完善，对目标18、客户的选择具有一善，对目标客户的选择具有一定的影响。定的影响。7.2.3 7.2.3 地形条件限制地形条件限制 地块内南面除了一些水田外，地块内南面除了一些水田外，几乎没有水体。需要在深入研究几乎没有水体。需要在深入研究当地的水文状况的基础上处理好当地的水文状况的基础上处理好从北面的水库与西面的河道引水从北面的水库与西面的河道引水入区的技术性问题。入区的技术性问题。同时，由于地块内高差大，需同时，由于地块内高差大，需要对植被不是很好的山坡与低洼要对植被不是很好的山坡与低洼处进行土石方的填挖。处进行土石方的填挖。7.3 机遇分析（O）7.3.17.3.1旅游业的持续发展旅游业的持续发展 无论是贵19、州省还是遵义市，其旅游业近几年来都持续稳定的增长，无论是贵州省还是遵义市，其旅游业近几年来都持续稳定的增长，发展旅游业成为有益无害的经济举措。发展旅游业成为有益无害的经济举措。据统计分析，人口在据统计分析，人口在100100万以上的大城市，在其外围大约距建成万以上的大城市，在其外围大约距建成区区5050100Km100Km的范围内都有一个的范围内都有一个“休闲圈休闲圈”。该旅游开发区无疑。该旅游开发区无疑将会成为遵义市将会成为遵义市“大休闲圈大休闲圈”的受益者和一个旅游亮点。的受益者和一个旅游亮点。7.3.2 7.3.2 贵州省旅游总体规划指导贵州省旅游总体规划指导空间发展战略规划空间发展战略20、规划 2002 2002年编制的年编制的贵州省旅游发展总体规划贵州省旅游发展总体规划将贵州旅游区划分了将贵州旅游区划分了6 6个综个综合旅游区和合旅游区和6 6个特色旅游区，遵义位于以贵阳为中心的贵阳旅游区内。个特色旅游区，遵义位于以贵阳为中心的贵阳旅游区内。7.3.3 7.3.3 贵州风景名胜体系规划贵州风景名胜体系规划旅游发展优先度评价旅游发展优先度评价同时同时贵州省风景名胜区体系规划贵州省风景名胜区体系规划也将遵义列为一级优先发展地区。也将遵义列为一级优先发展地区。7.4 威胁分析（T）开发对环境的破坏，会对开发的经济效益开发对环境的破坏，会对开发的经济效益产生影响，应注意在开发时注重保21、护环境。产生影响，应注意在开发时注重保护环境。同质性旅游产品的竞争。同质性旅游产品的竞争。7.5 结 论项目区位优势与资源环境优势为项目存活提供了基础；项目区位优势与资源环境优势为项目存活提供了基础；在开发中注意项目特色的塑造，创造个性化产品，与周在开发中注意项目特色的塑造，创造个性化产品，与周围同质项目产生差别，增强其吸引力。围同质项目产生差别，增强其吸引力。n 地产调研篇1.遵义市楼盘发展情况2.遵义市楼盘建设情况3.遵义市住宅市场期望分析4.本案市场调查分析1.遵义市楼盘发展情况n n 遵义市房地产总体市场情况遵义市房地产总体市场情况n n 遵义市住宅市场发展趋势遵义市住宅市场发展趋势n22、 n 遵义市中高端住宅市场竞争环境分析遵义市中高端住宅市场竞争环境分析n n 遵义市房地产市场走势预测遵义市房地产市场走势预测1.1 1.1 遵义市房地产总体市场情况遵义市房地产总体市场情况 遵义市房地产总体发展迅遵义市房地产总体发展迅速，房地产销售额保持高速增速，房地产销售额保持高速增长，而且增长速度都高于房地长，而且增长速度都高于房地产竣工增长速度，空置率出现产竣工增长速度，空置率出现明显降低现象，表明遵义市目明显降低现象，表明遵义市目前房地产需求情况的发展快于前房地产需求情况的发展快于供给量的发展。供给量的发展。1.2 1.2 遵义市住宅市场发展趋势遵义市住宅市场发展趋势趋势趋势1 1：23、黔北新都市圈的形成，扩大了城市居住半径；黔北新都市圈的形成，扩大了城市居住半径；趋势趋势2 2：汇川区的优惠投资政策，加快了北部的发展；汇川区的优惠投资政策，加快了北部的发展；趋势趋势3 3：新的城市规划，交通的改善，居民的居住心理半径增大新的城市规划，交通的改善，居民的居住心理半径增大趋势趋势4 4：房地产市场将持续房地产市场将持续3 35 5年的稳步增长年的稳步增长趋趋势势5 5：房房地地产产开开发发将将向向规规模模化化、多多元元化化发发展展。大大开开发发项项目目逐逐步步浮浮出出水水面面，使使得得规规模模化化开开发发、多多元元化化开开发发和和郊郊区区化化开开发发成成为为未未来来房房地地产开24、发的主流方向。产开发的主流方向。趋趋势势6 6：房房地地产产市市场场将将被被逐逐渐渐细细分分，形形成成不不同同产产品品，不不同同服服务务，不不同文化和不同生活方式的特色社区。同文化和不同生活方式的特色社区。趋趋势势7 7：买买家家将将不不断断成成熟熟，品品牌牌知知名名度度、舒舒适适的的生生活活方方式式与与生生活活文文化，将是遵义市民购房的重要参考指标。化，将是遵义市民购房的重要参考指标。1.3 1.3 遵义市中高端住宅市场竞争环境分析遵义市中高端住宅市场竞争环境分析 中高端住宅市场的进入障碍较小，主要障碍存在于企业中高端住宅市场的进入障碍较小，主要障碍存在于企业 的资金实力和融资能力。的资金实25、力和融资能力。该市场存在的最大的威胁是潜在进入者的威胁。该市场存在的最大的威胁是潜在进入者的威胁。中高端房地产市场的竞争并不激烈，无优势特别明显的中高端房地产市场的竞争并不激烈，无优势特别明显的品牌企业。品牌企业。信息掌控程度将决定着开发企业的成本控制。信息掌控程度将决定着开发企业的成本控制。该市场消费者成熟度较低，缺乏足够的宣传引导。该市场消费者成熟度较低，缺乏足够的宣传引导。中高端市场存在明显的进入机会，但关键是要把握进入中高端市场存在明显的进入机会，但关键是要把握进入时机。时机。1.4 1.4 遵义市房地产市场走势预测遵义市房地产市场走势预测 房地产价格由房地产价格由“成本推动型成本推动26、型”向向“需求拉动型需求拉动型”变动。变动。品牌竞争将成为主要竞争手段。品牌竞争将成为主要竞争手段。价格继续上扬。价格继续上扬。物业管理社会化、专业化、市场化。物业管理社会化、专业化、市场化。遵义房地产郊区化是必然现象。遵义房地产郊区化是必然现象。未来大盘聚集效应将不断增加，品质将不断提高。未来大盘聚集效应将不断增加，品质将不断提高。2.遵义市楼盘建设情况n n 楼盘调查情况分析楼盘调查情况分析n n 楼盘规模楼盘规模n n 平面布局特征平面布局特征n n 建筑形态建筑形态n n 户型供应户型供应n n 楼盘特色楼盘特色2.1 2.1 遵义市楼盘调查情况分析遵义市楼盘调查情况分析目前遵义所开发27、的楼盘主要是以分布目前遵义所开发的楼盘主要是以分布在南部为主，住宅类型主要分为三个在南部为主，住宅类型主要分为三个层面，第一层面为中偏下，即多层为层面，第一层面为中偏下，即多层为主的小区住宅；第二层面为中档楼盘，主的小区住宅；第二层面为中档楼盘，主要为小高层和高层住宅；最后就是主要为小高层和高层住宅；最后就是第三层面的楼盘，这一层面主要是为第三层面的楼盘，这一层面主要是为高档次的楼盘，包括别墅和高层建筑高档次的楼盘，包括别墅和高层建筑为主的楼盘。为主的楼盘。同时同时,从我们所调查的角度来看，小盘从我们所调查的角度来看，小盘已经逐渐淡出舞台，取而代之的是大已经逐渐淡出舞台，取而代之的是大盘时代的28、来临，竞争正在加剧。盘时代的来临，竞争正在加剧。2.2 2.2 楼盘规模楼盘规模遵义市楼盘中，总建筑面积在遵义市楼盘中，总建筑面积在1010万平方米以下的占到近万平方米以下的占到近6060，说明，说明遵义市目前的房地产开发以中小型物业为主，规模较小。遵义市目前的房地产开发以中小型物业为主，规模较小。已经面市的，规模超过已经面市的，规模超过2020万方的项目，主要集中在红花岗片区；而万方的项目，主要集中在红花岗片区；而汇川区的在售项目多以中小型项目为主。汇川区的在售项目多以中小型项目为主。2.3 2.3 平面布局特征平面布局特征规划一般均是行列式布置，例如格兰阳光、熙园、锦都豪园、都市规划一般均29、是行列式布置，例如格兰阳光、熙园、锦都豪园、都市名苑以及香樟印象。名苑以及香樟印象。单一的规划布置，缺少空间的变化，也缺少了塑造了家的温馨感。单一的规划布置，缺少空间的变化，也缺少了塑造了家的温馨感。2.4 2.4 建筑形态建筑形态多层物业为主，同时高层发展迅速，有着逐步扩大市场份额的趋势。多层物业为主，同时高层发展迅速，有着逐步扩大市场份额的趋势。而低密度洋房、别墅类物业与以往相比也有较大幅度的上升。而低密度洋房、别墅类物业与以往相比也有较大幅度的上升。桃溪河畔至今仍是为遵义市唯一的纯别墅物业。东欣彩虹城在今年桃溪河畔至今仍是为遵义市唯一的纯别墅物业。东欣彩虹城在今年即将推出的一期内，加入了30、少量的联排别墅和独栋别墅，以试探市即将推出的一期内，加入了少量的联排别墅和独栋别墅，以试探市场的接受度和需求量。场的接受度和需求量。多数小区内至少包含两种建筑类型的物业，反映出开发商在物业定多数小区内至少包含两种建筑类型的物业，反映出开发商在物业定位时大多希望兼顾到更多的消费需求；产品类型一般为小高层与高位时大多希望兼顾到更多的消费需求；产品类型一般为小高层与高层的组合，或花园洋房与别墅的组合层的组合，或花园洋房与别墅的组合。2.5 2.5 户型供应户型供应目前遵义市楼盘的户型主要集中在三房，约占总量的目前遵义市楼盘的户型主要集中在三房，约占总量的7070左右；其左右；其次为二房，约次为二房，31、约2020；一房户型供应量极少，原因是当地人认为一房没法住，因此没有需一房户型供应量极少，原因是当地人认为一房没法住，因此没有需求；而遵义商贸繁荣程度也较低，房屋租金便宜，没有对一房的商求；而遵义商贸繁荣程度也较低，房屋租金便宜，没有对一房的商务和租赁需求；务和租赁需求；二房面积一般为二房面积一般为80-10080-100平方米，三房面积一般为平方米，三房面积一般为110-140110-140平方米；总平方米；总体来说体来说80809090平米的二房、平米的二房、110110125125的三房，销售速度非常快。与的三房，销售速度非常快。与两年前相比，由于房价的快速上涨，购房者以开始通过缩小购买32、面两年前相比，由于房价的快速上涨，购房者以开始通过缩小购买面积，来控制房屋总价，减轻购房压力。积，来控制房屋总价，减轻购房压力。2.6 2.6 楼盘特色楼盘特色在建筑特色、园林特色方面，虽然曾有项目提出过异域风情，如：在建筑特色、园林特色方面，虽然曾有项目提出过异域风情，如：香樟印象的澳洲风情、锦都豪庭的北美风情等等，都仅仅停留在宣香樟印象的澳洲风情、锦都豪庭的北美风情等等，都仅仅停留在宣传上，在建筑和园林上，几乎看不到一点风格化的影子；传上，在建筑和园林上，几乎看不到一点风格化的影子；在户型特色上，缺少创新，同质化情况严重。在户型特色上，缺少创新，同质化情况严重。3.遵义市住宅市场期望分析n33、 n 对住宅面积的倾向对住宅面积的倾向n n 对主力户型的倾向对主力户型的倾向n n 对房价的倾向对房价的倾向n n 对物管的倾向对物管的倾向3.1 3.1 对住宅面积的倾向对住宅面积的倾向 2 2房房2 2厅厅2 2卫（卫（70708585平方米）；平方米）；3 3房房2 2厅厅2 2卫（卫（8585120120平方米）；平方米）；4 4房房2 2厅厅2 2卫（卫（100100平方米平方米150150平方米），这几类户型面积较受市场欢平方米），这几类户型面积较受市场欢迎，至于迎，至于150150平方米以上的复式、跃式大面积户型虽有一定客户，但平方米以上的复式、跃式大面积户型虽有一定客户，但比34、例较小。比例较小。3.2 3.2 对主力户型的倾向对主力户型的倾向从潜在客户的消费情况来看，在对户型的选取上三房两厅双卫为主从潜在客户的消费情况来看，在对户型的选取上三房两厅双卫为主要的需求户型，其次，两房的也是一个主要的需求房型。要的需求户型，其次，两房的也是一个主要的需求房型。3.3 3.3 对房价的倾向对房价的倾向预期的购房价格仍然较低：预期的购房价格仍然较低：10001000以下以下的占的占3939，14001400以下的占到以下的占到6161同时，同时，约占约占7878的被访者最高单价承受能力的被访者最高单价承受能力主要集中在主要集中在14001400以上，说明被访者仍以上，说明被访35、者仍然热衷于低价房，然热衷于低价房，但同时也需考虑客但同时也需考虑客户在被调查过程中会将实际承受能力户在被调查过程中会将实际承受能力部分下浮部分下浮。3.4 3.4 对物管的倾向对物管的倾向 不仅要有普通的保法服务，不仅要有普通的保法服务，2424小时保安服务，而且还要提供各种家小时保安服务，而且还要提供各种家政服务。出于安全的考虑，还要有防盗报警系统、火灾报警系统、政服务。出于安全的考虑，还要有防盗报警系统、火灾报警系统、可视对讲系统、互联网上网功能设施等。可视对讲系统、互联网上网功能设施等。4.本案市场调查分析n n 地理位置适合度调查地理位置适合度调查n n 房价期望调查房价期望调查4.36、1 4.1 地理位置适合度调查地理位置适合度调查被访者中，对“会员公寓社区”的地理位置感到比较适合自己的占11%，基本适合的中77%，不满意的占12%。所选择基本适合的一般是受物业的质素来决定的，这部分客户是最难把握的，但同时也是最主要的，最具有意向的潜在客户。4.2 4.2 房价期望调查房价期望调查被访者中认为我们项目住宅单价值每平方米15001600元/平方米的占67%，16011700元/平方米的占25%，17011800元/平方米的占5%，18011900元/平方米的占3%，2000元/平方米的基本不占比例。市场调研结论分析 n n 产品从同质化向差异化转变产品从同质化向差异化转变n 37、n 分工从综合性向专一性转变分工从综合性向专一性转变 n 项目从小规模化向大盘时代转变 n 项目品质开始从粗糙型向精细化过度 n 开发趋势从市中心向城郊方向发展 三、国内类似案例分析 成都芙蓉古城成都芙蓉古城3.1 定位3.2 用地规模及布局形态3.3 用地项目功能及指标3.4 效益3.5 发展前景3.1 3.1 定位定位集居住、度假、休闲、投资于一集居住、度假、休闲、投资于一体、融合各种中国民居建筑风格、体、融合各种中国民居建筑风格、以成都地域文化为项目内涵的老以成都地域文化为项目内涵的老成都缩影式的极富传统色彩的小成都缩影式的极富传统色彩的小区。区。3.2 3.2 用地规模及布局形态用地规38、模及布局形态芙蓉古城总占地面积芙蓉古城总占地面积810810亩；建亩；建筑总面积筑总面积2020万万43004300平方米；绿化平方米；绿化覆盖率覆盖率72%72%；容积率；容积率0.40.4；建筑密；建筑密度度16.9%16.9%。中心由综合旅游商业区构成，沿周边中心由综合旅游商业区构成，沿周边布置四个不同地区建筑风格的别墅区，布置四个不同地区建筑风格的别墅区，分别为：苏州区、川西区（结合中心分别为：苏州区、川西区（结合中心旅游区做川西各类小吃街）、云南区、旅游区做川西各类小吃街）、云南区、紫宸区、唐风区。紫宸区、唐风区。3.3 3.3 用地项目及布局形态用地项目及布局形态功能分区：功能分区39、：功能分区：功能分区：传统居住区传统居住区：建筑风格多样，毗邻生态：建筑风格多样，毗邻生态观赏型温泉，环境静雅；观赏型温泉，环境静雅；特色商业区特色商业区：小吃街、手工艺品街、购：小吃街、手工艺品街、购物超市等；物超市等；文化休闲区文化休闲区：青少年素质教育中心、中：青少年素质教育中心、中心休闲广场、置信心休闲广场、置信MBAMBA学术中心等；学术中心等；运动保健区运动保健区：设各种运动场、中老年人：设各种运动场、中老年人健康中心、诊所等；健康中心、诊所等；宾宾馆馆会所区会所区：建生态豪华会所、星级宾：建生态豪华会所、星级宾馆、博物馆等。馆、博物馆等。3.4 用地项目功能及指标用地项目功能及指40、标住宅住宅：集居住、度假、休闲和投资：集居住、度假、休闲和投资于一体。由川西民居组团、江苏民于一体。由川西民居组团、江苏民居组团、云南民居组团、唐风建筑居组团、云南民居组团、唐风建筑组团架构芙蓉古城的住宅体系；住组团架构芙蓉古城的住宅体系；住宅宅2 2层为主，销售面积层为主，销售面积42-21242-212平方平方米不等。米不等。皇城皇城-明远楼明远楼-至公堂至公堂：三者构成老成都建筑及历史文化的灵魂主轴线。皇城占地面积700平方米，两层共有建筑面积1200平方米，内设博物馆；明远楼长50米，宽20米，3层，建筑面积3000平方米；至公堂2层，每层建筑面积2000平方米，共4000平方米。会所41、会所：占地面积：占地面积15001500平方米，平方米，3 3层，层，设置大堂、餐厅、会议厅、商务中设置大堂、餐厅、会议厅、商务中心、心、MBAMBA学术论坛中心、美容美发学术论坛中心、美容美发中心等。中心等。堂、祠、庙宇、私塾、公馆堂、祠、庙宇、私塾、公馆：修建带有老成都味道的建筑。修建带有老成都味道的建筑。酒店宾馆酒店宾馆：与皇城：与皇城-明远楼明远楼-至公堂至公堂等传统楼宇、音乐休闲广场、各种等传统楼宇、音乐休闲广场、各种运动场和运动场和20002000余平方米的人造山坡余平方米的人造山坡景区相邻，实为休闲度假福地。其景区相邻，实为休闲度假福地。其主要功能是为会所提供配套的饮食主要功能是42、为会所提供配套的饮食起居及娱乐场所，同时服务于到芙起居及娱乐场所，同时服务于到芙蓉古城度假休闲的人群。蓉古城度假休闲的人群。3.4 用地项目功能及指标用地项目功能及指标街道街道：以成都老街道命名芙蓉古城：以成都老街道命名芙蓉古城各小区道路，达成街道名的亲切和各小区道路，达成街道名的亲切和易于记忆。易于记忆。主干道斜穿小区，共长1000米。皇城以南有600米，宽16米；又向北延伸400米，宽9米；干道宽约13米，次干道宽9米，各院内道路宽6米左右。各类配套设施：各类配套设施：温泉浴、音乐休闲广场、小型温泉浴、音乐休闲广场、小型足球场、网球场、篮球场、羽毛球足球场、网球场、篮球场、羽毛球场、沙滩排43、球场、高尔夫练习场、场、沙滩排球场、高尔夫练习场、门球场、乒乓球室等运动场所、老门球场、乒乓球室等运动场所、老年人健康中心、专线公交车、诊所、年人健康中心、专线公交车、诊所、护理中心等。护理中心等。3.4 用地项目功能及指标用地项目功能及指标3.4 3.4 效益效益一、旅游观光，吸引众多游人前来参观一、旅游观光，吸引众多游人前来参观游览，从而带来消费，带来商机。游览，从而带来消费，带来商机。二、提供商务活动的场所，会议、谈判二、提供商务活动的场所，会议、谈判活动都可以安排在这里。活动都可以安排在这里。三、开发商抓住了现代都市人追求古朴、三、开发商抓住了现代都市人追求古朴、喜欢幽静的居住心理，建44、筑外观上古色喜欢幽静的居住心理，建筑外观上古色古香，有古香，有“口口”字形的，有字形的，有TownhouseTownhouse的，私家花园和配套设施都很有特色，的，私家花园和配套设施都很有特色，内部结构又具备了现代化的方便居家生内部结构又具备了现代化的方便居家生活的使用功能，属高尚住宅，价格又定活的使用功能，属高尚住宅，价格又定得比较合理，吸引了大量购房者前来购得比较合理，吸引了大量购房者前来购买，前两期民居已经售謦，三期也已经买，前两期民居已经售謦，三期也已经开盘，住宅建设也是开发商主要的收入开盘，住宅建设也是开发商主要的收入来源。来源。3.5 发展前景前景生态攀升潜力生态攀升潜力生态攀升潜45、力生态攀升潜力*“出尘不出城出尘不出城”，迎合他们的需求，迎合他们的需求*超大绿化率，巨资营造环境，是为世超大绿化率，巨资营造环境，是为世间福地间福地*潺潺流水从每户芙蓉古城人家的屋前潺潺流水从每户芙蓉古城人家的屋前或宅后淌过，临水而居，体味人生意或宅后淌过，临水而居，体味人生意境境*项目享有成项目享有成-温温-邛国家级生态农业保邛国家级生态农业保护带中的新鲜空气和生态环境护带中的新鲜空气和生态环境区位攀升潜力区位攀升潜力区位攀升潜力区位攀升潜力*上风上水，成都之居家胜地上风上水，成都之居家胜地*位于新成温公路成位于新成温公路成-温温-邛城市带邛城市带快速通道旁，紧依三环路，交通快速通道旁，紧46、依三环路，交通便利，距市区二环路仅便利，距市区二环路仅1010余分钟余分钟车程，日常生活和物质采买都非车程，日常生活和物质采买都非常方便常方便*与四川商业学校和成都星星外语与四川商业学校和成都星星外语学校相邻学校相邻3.5 发展前景前景社区攀升潜力社区攀升潜力社区攀升潜力社区攀升潜力*享誉全国的享誉全国的“置信生活方式置信生活方式”*川西民居、江苏民居、云南民居、唐风建筑相融于芙蓉古城川西民居、江苏民居、云南民居、唐风建筑相融于芙蓉古城*独特的饮食文化、茶文化、水文化、古街文化等在目前的西部独特的饮食文化、茶文化、水文化、古街文化等在目前的西部房产中独树一帜，绝无仅有房产中独树一帜，绝无仅有*47、生态豪华会所、星级酒店、休闲广场、老年人健康中心等功能生态豪华会所、星级酒店、休闲广场、老年人健康中心等功能配套完善配套完善.*可观的旅游人群将前往芙蓉古城，人气旺盛可观的旅游人群将前往芙蓉古城，人气旺盛项目定位分析n n经营运作定位n n设计构思定位 1.1 形象策划的“LSC模式”所谓“LSC模式”，是指“找魂（LOOK FOR THE SOUL）立魂（SET UP THE SOUL）品牌（CREATE A BRAND）”这三个紧密相连、互相影响的环节。1.1.1“找魂”即寻找地块的个性、城市的特色及独有的历史文脉和文化主张。1.1.2“立魂”把“魂”提炼成“符号”，然后应用到规划方案中去48、。1.1.3“品牌”通过品牌效应，创造项目的个性和魅力，并对目标人群形成极大的吸引力。1.经营运作定位 1.2 环境塑造的“3P原则”对于环境的塑造，在设计中有三项基本的考虑：运动本身、美学及未来的维护。“3P”即可玩性Playability 可观性Puluchritude 可维护性Practicality这三项基本考虑因子是一个环环相扣的整体，并最终构成了环境的生态景观特征。依托本区域良好的自然生态环境和独特的人文历史资源，把涵盖自然生态、红色文化及社会经济等因素的旅游产业与旅游地产进行嫁接。以国际一流锦标赛型高尔夫球场为支撑打造国际旅游度假、运动休闲中心，提升城市形象；以居住为主，融商业娱49、乐、旅游观光、运动休闲、文化教育、医疗保健和商务交流为一体，重力建造一流水准的国际现代化顶级生态居住社区。2.设计构思定位 2.1场地功能定位“城市RCD”经过对场地综合信息（场地综合解读案例分析结论场地信息库）的分析和整理，我们认为“中国.遵义红色生态旅游开发项目”功能应该是：以休闲功能为主，整合旅游、考察、运动、居住等各类项目的新兴产业区，是都市生活的新亮点。即该区域应是城市北面的生态中心（绿心）、休闲中心、娱乐中心等多中心构成的城市新型动力中心，我们将具有这类特征的功能区定义为“城市RCD”（RCD是英文Recreational Community District的缩写，简称“旅游居住50、社区”）。文化产业是灵魂旅游产业是载体旅游地产是战略2.2 产品打造文化产业是灵魂强化长征文化旅游特色城市建设、以“遵义会议”为切入点，创建国际会议会展中心，使“到遵义开遵义会议”成为遵义红色旅游的主题。旅游产业是载体 利用区内风景秀美、保护良好的自然资源，着力打造关联性大，带动力强的旅游产业，在满足旅游六大要素吃、住、行、游、购、娱的同时，利用旅游产业，带动房地产经济发展，满足地方政府税收及地方经济快速发展的需要；以及现代社会居民对居住的舒适性、景观性等精神层面的需求。旅游地产是战略 旅游地产投资是战略性投资。严格的说，不是在做项目，而是在做战略。投资旅游地产要做好长线投资的准备，投资特点也有可能是边投入边回收，随着时间的延长，利益回报成正比递增。谢 谢！