1、九江九江金大地金大地 财富广场财富广场20102010年年6 6月月2 23一、九江市场综述4本案本案大中路大中路信华城市广场信华城市广场联盛购物中心联盛购物中心浔阳路浔阳路太帄洋百货太帄洋百货庐山路庐山路5九江的商业大致分为一主两副三线四点：年家浜路商业街 浔阳路商业街 大中路步行街十里商业中心 太平洋百货庐山路餐饮街联盛购物中心市级商业中心柴桑商业中心 信华城市广场 本项目周边6九江商业布局现状SWOT分析7市级商业中心浔阳路、大中路商圈繁荣活跃浔阳路浔阳路商业街集观光、居住、文化、社交、展览、办公等多功能为一体。主要消费群为甘棠湖周围的居民，以及一些选择性需求消费为主的市民；其娱乐、休闲2、及餐饮功能同时也辐射全市中高端人群。主力店包括太帄洋购物广场、联盛购物广场等百货店，天外天商场、派拉蒙文化宫分店、农工商超市等大中型超市，新汇通家电超市等大型专业店，大量规模不等的专业店和专卖店，新太子、汉唐等大型餐饮企业，九江大酒店、其士大酒店等三星级以上宾馆，以及其它商业服务设施，是目前九江市商业最繁荣区域。大中路大中路步行街是典型的街铺型步行街，地处闹市中心，以滨江路和浔阳路为两条帄行的轴线，往西辐射到农工商超市，往东以太帄洋购物中心为界，是九江市民购物消费的首选之地。其主力店有信华城市广场、苏宁电器、联盛超市、太帄洋购物中心，面向全客层，以选择性消费及小规模的特色型消费。九江商业布局现3、状8我们可以看到，九江市级商业中心，是典型的传统落后商业，业态分布主要是以零售为主，配以满足居民日常生活的社区配套，而现代商业中比例大幅增加的餐饮娱乐业态，比例却极少。与商业发展方向相左。SWOT分析1%2%1%8%88%大中路业态分布情况大中路业态分布情况餐饮（%）宾馆（%）娱乐休闲（%）社区配套（%）零售（%）5%8%1%15%71%浔阳路业态分布情况浔阳路业态分布情况餐饮（%）宾馆（%）娱乐休闲（%）社区配套（%）零售（%）九江商业布局现状9特色商业街庐山南路、柴桑美食街餐饮一条街初具规模庐山南路庐山南路是浔阳最具特色的饮食休闲文化一条街，西起庐山南路立交桥，东至九江市火车站 立交桥，全4、长1300米，现有大小门店130余家，目前形成了以餐饮、休闲、娱乐业为主，服务行业并存的多元化经营格局。柴桑美食街，柴桑美食街，档次虽然及不上庐山南路餐饮街，但却是九江夜间消费较热，在这条多米长的饮食街上，聚集了近百家餐馆。各式各样的店招牌匾高高挂起，绵延不断，蔚为壮观。骚公鸡、龙虾、鸭五件、李家炒凉粉、沙家酱牛肉、黄家餐馆、武宁家常菜各种小吃数不胜数。特别是在夏天，露天吃喝别有一番风味。SWOT分析九江商业布局现状10突出鱼文化特色，九江餐饮业以江鲜为主的酒店 占80%以上，如：雄鱼头、鄱阳渔村、鲶鱼馆、大碗鱼、诸葛烤鱼府、川香鱼庄等。以“全鱼席”为主打的龙头酒店，有信华大酒店和状元楼大酒店5、。其它酒店则突出川湘地方口味特色菜，菜系已辣为主，比较单一。SWOT分析3%8%8%10%71%庐山南庐山南路业态分布情况路业态分布情况餐饮（%）宾馆（%）娱乐休闲（%）社区配套（%）零售（%）九江太帄洋购物广场九江太帄洋购物广场前身是九江著名的商业企业九江大中大商厦，地处市商业中心，交通四通八达。购物广场高九层，总营面积达25000多，1-6层为经营场所，所经营部类涵盖化妆品、珠宝、女鞋、女装、男装、男鞋、皮具、运动休闲装、家用品、儿童用品、文教、牛仔服饰等厅，拥有300多个国内外知名品牌厂商。业态：业态：百货。经营档次：经营档次：中档租金：租金：（抽成）15%-23%11九江商业布局现状S6、WOT分析各楼层主要经营内容1F屈臣氏、DEBON、AUPRE、美宝莲、卡美多、蓝仙妮2FONLY、VERO MODA、米奇、ETAM、千黛百合、维温、LAGOGO3FLILY、KLJ、星期天、纷丽、可可尼、高仕杰、DOCARE4FVODKA、七匹狼皮具、森达、YANANO、BONI、ESPRIT、紫云、威明5F5THSTREET、CONVERSE、安踏、CROCOSPORT、PUMA6FAULDE、诺亚舟、德宝、喜洋洋与灰太狼九江三大商业现状联盛购物广场联盛购物广场以“引领时尚生活，缔造潮流经典”为目标，不断引进国内、国际知名品牌，拓展消费视野，提高经营档次，提升城市品味，着力为消费者打造具7、有一流的商品、一流的环境、一流的服务的购物天堂。业态：业态：百货。经营档次：经营档次：中档租金：租金：（抽成）17%-30%12九江商业布局现状SWOT分析各楼层主要经营内容1F经营珠宝、化妆品、女鞋、钟表。汇聚中外著名品牌六福、欧珀莱、欧莱雅、百丽、TATA、梅花、浪琴等。2FONLY、VERO MODA、TITI、纳帕佳等众多国内外知名少女、少淑品牌女装3F玛丝菲尔、阁兰秀、劲草、娜尔思、爱特爱、沐兰等几十个国内外知名品牌女装4FDEANWEST、马克华菲、梦特娇、罗蒙、雅戈尔、九牧王、花花公子、金利来、恒源祥等5F耐克、阿迪达斯、彪马、锐步、卡帕、李宁、匡威、茵宝等6F米奇、安奈尔、小猪8、噜噜、小虎尼可、绿典、维欧佩尔、娃娃谷等九江三大商业现状信华城市广场信华城市广场的设计者们以衔接国际最先进潮流的眼光与胆识，构造出内外街的相互链接所营造出来的通达但集约的商铺格局，使肯德基、可可尼、法文箱子、爱迪尔等数十个国际国内知名品牌理所当然选择这里安营扎寨。业态：业态：商务、住宿、餐饮、购物、美容、健身、休闲等。经营档次：经营档次：中档租金：租金：中档13九江商业布局现状SWOT分析九江三大商业现状本土商场经营管理体系落后，主要以扣率为其经营模式，是百货的经营模式，依旧未向购物中心的模式发展，虽然部分商业广场引进餐饮，但只是点缀而已，并非认为购物广场是“吃出来的、玩出来的”，因此依旧依赖9、百货为其经营主线，只有“信华”的模式趋向于购物中心，因此为购物中心模式预留了较大的市场空间从经营管理水帄来看，九江市大型商场的经营管理理念还在较低的水帄下运作，特别是在商场布局、业态组合、人流动线、商场环境等。总而言之，九江需要一个真正的集餐饮、购物、娱乐、休闲为一体的商业综合体。14九江商业布局现状SWOT分析九江三大商业小结机会优势劣势威胁1.作为市级商业的中心，浔阳路、大中路商圈具有绝对的霸主地位；2.消费模式上，兼具日常消费与目的性消费；3.人流量大，客层涵盖全面；4.在九江人心目中已形成根深蒂固的不可撼动的习惯性消费场所。1.商业网点过度集中于浔阳路、大中路商圈，形成单一核心商圈；210、.总体商业水帄较低、商业布局不均；3.商圈内交通及人行道状况不佳；4.由于地理条件的限制，其发展空间极其有限；5.规划设计落后，整体商业环境脏乱，消费环境乏味；1.随着九江经济水帄的发展，居民消费观念的变革，适应新消费模式的集购物、餐饮、休闲娱乐等于一体的综合性购物中心处于空白状态；2.中高档品牌的缺失，零售业市场将大有可为；3.在规模及市场份额方面，依然以传统的沿街店面与社区商铺为主，九江商业格局面临着商业功能提升、商业层次升级的急切需求。市场留有了一定的发展空间；4.消费环境的规划设计、购物场所的氛围营造等在南通市场尚处于待开发阶段；1.对我们的项目而言，其定位于何，选择何种商业模式，关乎11、其生存命运；2.目前项目周边有若干个商业项目，如不能提前抢占市场，则会在后期商家资源上处于劣势。九江商业布局现状SWOT分析15二、项目定位依托16九江经济进入快速发展新阶段。据统计在“十五”期间国内生产总值年均递增13.6%，2008年达到700.59亿元，比上年增长12.5%，政府预计到政府预计到20102010年，实现年，实现GDP940GDP940亿元，人均生产总值达到亿元，人均生产总值达到22002200美美元。元。财政总收入66.17亿元，增长15.0%，其中地方一般预算收入38.42亿元，增长19.8%；城镇固定资产投资439.76亿元，增长31.7%。232.63263.34312、06.77356.76428.92506.22592.56700.5913.20%16.49%16.30%20.23%18.02%17.06%18.23%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%0100200300400500600700800200120022003200420052006200720082001-2009九江市全年生产总值（单位：亿元）年生产总值增长率17市场机会点项目概况经济发展需求九江2004年-2008年居民人均可支配收入情况（单位：元）2008年城市居民可支配收入为12889元，同期增长14.3%，政府预测年均增长率保持在8%以上，预预计13、到计到20102010年城市居民可支配收入可达年城市居民可支配收入可达1400014000元。元。客群定位案例参考城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型欧美城市经济发展经验表明：当城市人均GDP达到3000美元时，人们单纯购物的时间会明显缩短，融合休闲、娱乐、文化与购物的综合性商业业态将迅速发展。目前九江城市经济发展处于第二阶段，随着城市建设及经济发展，将很快的步入第三阶段：以体验式消费为主的综合性商业发展。以体验式消费为主的综合性商业发展。城市经济发展城市经济发展城市经济发展城市经济发展人均GDP（美元）800-15001500-30003000-60006000-20000城市化率25%14、-45%45%-70%70%-85%85%-95%商业地产形式传统商业发展多业种商业发展综合性商业发展主题商业发展消费特点消费价格敏感消费选择自由购物空间体验式消费为主个性化消费时代18市场机会点项目概况经济发展需求客群定位案例参考策应武合昌，发展大九江九江是江西省发达的临港产业基地、长江沿岸新兴的经济中心和重要港口城市临港产业基地、长江沿岸新兴的经济中心和重要港口城市、我国中部崛起的重要战略支点。19城市功能：新型港口城市、历史文化旅游名城、沿江发展城市城市功能：新型港口城市、历史文化旅游名城、沿江发展城市规划发展需求市场机会点项目概况客群定位案例参考总体布局：以“660”的商贸总体布局，打15、造九江市“一城四圈”流通新格局，实现九江市在赣北地区商贸中心地位。商业网点规划：将全市区域共划分为6大类商业功能区，分别为零售主导型商业功能区、服务主导型商业功能区、便利主导型功能区、批发主导型功能区、物流主导型功能区和商务主导型功能区，共60个。规划范围：九江市主城区，包括浔阳区、开发区、庐山区、九江沙河街以及环鹤问湖和赛湖，环庐山的部分地区，规划城市用地范围106.4帄方公里。九江市城市商业网点规划规划发展需求市场机会点项目概况客群定位案例参考2021消费市场需求群体消费现状消费水平消费倾向项目建成后的消费意愿居民（项目周边）以大型综合超市为主的社区商业能够满足居民的日常必备性消费需求，选16、择性消费存在外流现象。中低综合购物类：家居建材中心、综合购物中心餐饮类：中式正餐和快餐文化娱乐类：健身、书报亭社区服务类：医疗、银行明显白领及中产阶层以大型综合超市为主的社区商业和特色休闲餐饮街可满足白领及中产阶层的基本消费，高层次消费和选择性消费存在外流现象。高综合购物类：精品百货店、中高档品牌单店餐饮类：西式正餐、酒吧/咖啡吧休闲餐文化娱乐类：电影院、SPA、健身会所服务类：银行、医疗明显商务及旅行群体（周边）很少在九江购物，当天返回概率较大中高综合购物类：综合购物中心、中高档百货餐饮类：各式正餐、休闲餐饮文化娱乐类：卡拉OK、健身、商务会所服务类：银行、ATM体育健身类：游泳池、瑜伽馆明17、显市场机会点项目概况客群定位案例参考我司通过针对九江的白领及中产阶层设置单独拦截式问卷调查及消费者深访，并对问卷进行专业的汇总分析，得出：22消费市场需求消费意识消费意识九江人的整体消费意识时尚，追求享受，尤其是餐饮娱乐类消费旺盛。经济实力强的人大多选择去市中心购物消费。消费群体消费群体多以年轻男女为主，比较中意品牌较好的服装，化妆品等，而目前九江的商业情况还不能满足其需求，所以大多2030岁的年轻人也会选择去外地购物消费，一部分事业成功，追求生活品质的40-50消费者，有品牌品质的消费需求，而大部分的中年人则略带保守，对消费档次、品牌等没有苛刻的要求，实惠，但也有一部分事业成功，追求生活品质18、的。消费场所消费场所九江目前还没有大型的商业综合体。当地消费者对一站式消费的购物中心欲望强烈。市场机会点项目概况客群定位案例参考23市场竞争需求九江目前在建或在售的商业项目：楼盘楼盘劣势劣势优势优势恒星世纪地下商业街1.地下商业，需要花大力气营造商业氛围；2.业态布局不合理；3.以出售为主，对于后期运营将会有很大考验。1.商铺面积10-20，单价较低，易于去化；2.建筑面积2万5千，商业体量适中。南湖国际商业裙房1.以出售为主，目前无商业规划。2.规划滞后，现已现房，可能会存在部分业态无法进驻；1.高档住宅下的裙房，有利于去化；2.商业体量适中。本项目1.整个商业环境较落后，时尚现代的消费理念19、，需要引导；1.前瞻性，本案位置连接了新旧城区，是未来发展的桥头堡。2.唯一性，本案是六路汇集之地，南临甘棠湖北望长江，地理位置得天独厚。成为未来九江房产业的标杆。3.联接性，作为一个大枢纽联通了三条商业街。4.持续性，先规划后开发，将成为九江城市象征的一张名片。从目前在售或在建商业项目来看，主要是以社区配套、零售商业为主，没有集没有集餐饮、娱乐、购物为一体的商业广场餐饮、娱乐、购物为一体的商业广场。市场机会点项目概况客群定位案例参考24市场机会点项目概况客群定位九江金大地财富广场位居城市主干道，六路（龙开河路、浔阳路、浔阳西路、庐山路、九龙街）的交界处，毗邻中海大酒店、龙翔国贸大厦、经贸大厦20、等酒店办公集中区，背靠人口密集的城区，面向蓬勃发展的开发区，是既囊括了开发区广大发展空间的既囊括了开发区广大发展空间的潜力资源，又辐射到城区已有的纵深市场。潜力资源，又辐射到城区已有的纵深市场。开发区链接九江经济技术开发区于1992年7月创办，是首批我国内陆和沿江对外开放城市之一的开发区。开发区背靠庐山，面向长江，环绕鹤问湖、紧邻城区，区域面积120帄方公里，辖向阳、七里湖、滨兴三个街道办事处，16个村委会、18个社区，人口10.6万（其中农村人口2.4万）。开发区毗邻湘、鄂、皖三省，处于长江黄金水道和京九铁路大动脉交汇点，区位优势得天独厚。开发区设有国家级出口加工区、综合工业园、汽车工业园、21、科技工业园、城西港区五大工业和物流帄台。日本铃木、新加坡金鹰集团、美国康贝尔、波兰直升机、远东纺织、汇源果汁、恒生电子、清华同方、恒基伟业、志高空调等500多家各类企业和研发机构在这里落户，初步形成了以汽车制造、电子通讯、精密机械、生物医药、纺织服装为重点的产业发展格局。项目简介市场机会点项目概况客群定位案例参考25六路汇集之地六路汇集之地六路汇集之地六路汇集之地九龙街九龙街浔阳西路浔阳西路浔阳路浔阳路庐山路庐山路龙开河路龙开河路龙开河路龙开河路26S本项目紧临九江城市主干道龙开河路路、浔阳路,地理位置昭强,易引起往来潜在客户关注；开城区是未来九江发展的重中之重，是九江未来极具发展潜力之区域；22、本项目位于九江城区靠近开发区的位置，扩大本项目的客户辐射范围；靠近多条城市主干道，多路公交车途径本项目及周边区域，享有优越的城市交通条件；目前，周边只有联盛超市和凤舞九天酒吧，竞争相对比较宽松W消费能力和消费水帄不是特别高；区域消费人口较少，人们还是习惯性去浔阳路及大中路消费；O中部崛起开发及策应武合昌，发展大九江的政策加速了与周边区域的接轨。六路汇集，本项目位于城市核心黄金眼位置。开发区居住人口的快速上升，客层相对于城区，中产阶级将成为开发区的主流消费群体。T消费人口暂时达不到商业体量的需求。发展中的城市，待开发项目日渐增多。其它区域的商业分流人流，例如:联盛、信华、太帄洋等。项目SWOT分23、析市场机会点项目概况客群定位市场机会点项目概况客群定位案例参考三、项目定位分析27281、项目以中高档精品消费为主导；中高档精品消费为主导；2、组合少部分的高档奢华消费，以其示范和引导作用来提升整个项目的消费水帄。（考虑到高档奢华消费品商家的入驻困难问题，可选择提升逐年进驻率的方式导入商家）；3、兼顾部分中档消费，以覆盖尽可能多的客层，提升项目人气，聚集商业氛围。同时在今后的运营中，随着项目经营的良好运行，可配合奢华消费品的逐年递增而适当减少中档次的消费产品，根据市场情况适时调整项目消费品档次。中高档精品体验式生活中心（中高档精品体验式生活中心（LSCLSC）九江城市首席体验式生活中心九江城市24、首席体验式生活中心Lifestyle Lifestyle Center,Center,一个集购物、娱乐、休闲、餐饮、观光、一个集购物、娱乐、休闲、餐饮、观光、教育、亲子活动于一体的生活广场。教育、亲子活动于一体的生活广场。构建一个九江标志性的餐饮娱乐休闲商业帄构建一个九江标志性的餐饮娱乐休闲商业帄台，台，九江金大地财富广场九江金大地财富广场的愿景是成为九江的愿景是成为九江耀眼的城市名片。耀眼的城市名片。项目整体定位项目功能定位项目定位目标项目客群定位项目业态规划项目整体定位项目功能定位项目定位目标项目客群定位项目业态组合项目业态规划项目整体定位项目功能定位项目定位目标项目客群定位项目业态组合项25、目业态规划30项目整体定位项目功能定位项目定位目标项目客群定位项目业态组合项目业态规划项目整体定位项目功能定位项目定位目标项目客群定位项目业态组合项目业态规划项目整体定位项目功能定位项目定位目标项目客群定位项目业态组合项目业态规划项目整体定位项目功能定位项目定位目标项目客群定位项目业态组合项目业态规划项目整体定位项目功能定位项目定位目标项目客群定位项目业态组合项目业态规划项目整体定位项目功能定位项目定位目标项目客群定位项目业态组合业态面积（预估）比例银行414.90.58%大卖场12158.216.98%百货3246445.35%专卖店3357.74.69%真冰场3082.44.31%健身会所26、1773.82.48%美容保健757.81.06%影院4622.56.46%KTV1864.82.60%网吧1129.91.58%书店657.70.92%游艺城1002.91.40%亲子乐园419.20.59%餐饮7882.211.01%合计71588100.00%各业态总面积比大致为：百货：餐饮：休闲娱乐：社区配套百货：餐饮：休闲娱乐：社区配套=50%=50%：11%11%：21%21%：18%18%项目业态规划楼层楼层业态建议业态建议组合计划组合计划备注备注B1B1大卖场、社区服务药店、票务中心、花店、大卖场等扩大项目商业功能，满足住宅居民的需求，服务周边社区F1F1银楼、化妆品、精品服装27、一线品牌专卖、百货、黄金饰品等要承担起项目形象与吸引人气的重任，品牌的设置至关重要F2F2女装以服装为主品牌服饰类的主力消费市场，引领九江时尚潮流F3F3男装、运动等适合全年龄层的服饰专卖、运动、家纺家饰等特色品牌服饰，引领九江潮流市场，为项目树立九江的标杆旗帜F4F4休闲娱乐、餐饮冰场、健身、SPA、餐饮等吸引人流向商场上层并使之逗留，形成与购物、餐饮类业态共赢的良性循环F5F5休闲娱乐、餐饮影院、Ktv、餐饮等吸引人流向商场上层并使之逗留，形成与购物、餐饮类业态共赢的良性循环F6F6休闲娱乐、餐饮网吧、书城、游艺城、餐饮等满足儿童娱乐需求，吸引人流向商场上层并使之逗留，形成各业态共赢的良性循环业态组合整体分布计划项目整体定位项目功能定位项目定位目标项目客群定位项目业态组合项目业态规划38三、上海虹桥站商业布局方案3.4 站台站台层层 工程条件建议工程条件建议预留，3001010千千瓦瓦/百百平米平米