1、*封顶仪式闪耀启动封顶仪式闪耀启动精诚所至精诚所至 一品家园一品家园目录目录u 活动目的活动目的u 活动主题活动主题u 活动亮点活动亮点u 活动时间及地点活动时间及地点u 信息释放信息释放u 活动概述活动概述u 活动流程活动流程 u 场地氛围场地氛围u 物料准备物料准备3向外传递*项目所有楼座如期封顶的信息，标志着项目建设取得阶段性成果。增强老业主对开发商的信任，坚定对*项目的信心。吸引新客户的关注，激发购买欲望。提升项目知名度，促进楼盘销售。活动目的活动目的4诚献一品家，共创新生活诚献一品家，共创新生活举城同贺，举城同贺，*完美封顶完美封顶封顶落成，全城共贺封顶落成，全城共贺活动主题备选：活2、动主题备选：5活动亮点活动亮点 活动全程以封顶为主线，通过威风锣鼓、舞狮、烟花等表演打造现活动全程以封顶为主线，通过威风锣鼓、舞狮、烟花等表演打造现活动全程以封顶为主线，通过威风锣鼓、舞狮、烟花等表演打造现活动全程以封顶为主线，通过威风锣鼓、舞狮、烟花等表演打造现场浓烈的喜庆环境，并通过封顶前期和后期强势的促销手段最终达到促场浓烈的喜庆环境，并通过封顶前期和后期强势的促销手段最终达到促场浓烈的喜庆环境，并通过封顶前期和后期强势的促销手段最终达到促场浓烈的喜庆环境，并通过封顶前期和后期强势的促销手段最终达到促进销售的效果进销售的效果进销售的效果进销售的效果美好生活即将开启美好生活即将开启全面封顶3、全面封顶（入住即将到来）（入住即将到来）舞狮点睛采青舞狮点睛采青（业主吉祥如意）（业主吉祥如意）冰刻冰刻LOGOLOGO，红酒灌注，红酒灌注（*和业主红红火火）和业主红红火火）6活动时间地点活动时间地点活动时间：活动时间：20092009年年9 9月月2626日日 10 10：00120012：0000活动地点：活动地点：A A、*项目工地项目工地 B B、*4*4号楼东侧（市场内）号楼东侧（市场内）7 2号楼1号楼观众席充气拱门楼顶放置五彩烟花楼顶放置五彩烟花为礼花弹舞台活动位置图活动位置图8信息释放信息释放电话邀请：销售部负责新老客户的邀请。媒体记者短信通告：通过短信群发群体告知客户，活动4、的时间 和地点，吸引新客户到场参加活动。平面媒体：提前2周开始投放关于本次活动的告知。晚报提前2周开始投放。户外广告：楼梯条幅、横幅、活动现场氛围营造气氛。9老客户新客户：要求销售人员进行邀请，提前规定，提前邀约。媒体记者：2名。开发商地产领导。施工单位领导。参与人员参与人员10舞狮表演烘托现场氛围，并在主入口区进行迎宾，给来宾带来非同凡响的感觉活动概述活动概述威风锣鼓，打造恢弘现场氛围，汇集人气11活动概述活动概述领导致辞，开发商领导讲话冰雕LOGO，红酒注入，象征着*未来红红火火12活动概述活动概述醒狮点睛仪式，预示项目全面封顶，即将为业主带来全新的生活开发商、业主代表、建设单位代表共同为5、*灌注最后一罐水泥，完成封顶13活动概述活动概述鞭炮礼炮齐鸣，贺封顶大吉七彩礼花飞舞，将活动推入高潮14 09：00 威风锣鼓、舞狮队在开始表演，聚集人气，迎接嘉宾的到来 09：30 来宾签到 10：00 主持人致开场词，并介绍到场嘉宾，邀请开发商董事长致词。10：10 开发商领导致词。并进行第一轮抽奖活动，抽取5人。10：35 主持人串场，引出威风锣鼓队表演。10：55 主持人串场，邀请业主代表讲话。11：05 业主代表讲话，并进行第二轮次抽奖活动，抽取5人。11：10 主持人串场，邀请建设单位代表进行讲话，并进行第三轮抽奖活动 11：20 主持人串场，邀请*、*、*、业主代表和建设单位代表6、一同上台，为 冰雕LOGO注入红酒，随着红酒的注入，*的LOGO徐徐展现出来。11：25 主持人串场，引出舞狮表演 11：25 主持人邀请开放商代表、业主代表、建设单位代表共同启动最后一罐混凝土浇 筑程序。当塔吊将最后一罐水泥吊升到楼顶时，主持人邀请*为舞狮点睛，同时礼炮、鞭炮齐鸣，彩带飞舞，宣布*顺利封顶。11：50 七彩礼花升空，将封顶活动推入高潮。12：00 活动结束。活动流程活动流程15氛围布置氛围布置楼体外墙空飘、条幅、喷画楼体外墙空飘、条幅、喷画16氛围布置氛围布置楼体悬挂条幅，内容以*主体全面如期封顶为主。充气拱门在活动当天上午放置在活动的主入口处，拱门条幅内容为“热 烈庆贺*全7、面封顶”。空飘球2-4个，活动当天上午放置在活动现场周边。灯光、舞台、背景板搭建。活动现场周边布置彩旗、进行环境卫生清理。准备小食品、饮料。现场音响签到用品17物料准备物料准备1、主背景板、签到背景板2、*生活手册3、*楼书4、抽奖券6、手提袋18楼体条幅文字楼体条幅文字1、*荣耀封顶，为业主幸福生活加冕2、恭祝*如期封顶，共同打造上生活圈3、*全面封顶，上品生活即将开启19礼品建议礼品建议来访客户赠送礼品：来访客户赠送礼品：月饼或者月饼券抽奖奖品：抽奖奖品：100元汽油兑换券20部门部门负责事项负责事项姓名姓名掌管物品及备注掌管物品及备注完成时间完成时间备注备注总体负责负责整体活动方案的提报8、和人员安排销售控制整体活动最终确定及销售方案的确定前期预热部分1、平面报广的设计、确认及发布2009-9-172、软文撰写和发布2009-9-17策划部展会场地布置设计部分1、主背景板设计2009-9-222、展板文字及设计2009-9-223、现场活动公示（易拉宝）2009-9-224、礼品2009-9-17办公室活动所需物料安排1、饮水机1台、饮用水2桶、纸杯800个 2009-9-252、现场秩序维护2009-9-263、礼品发放2009-9-26策划部活动现场所需人员及物料1、音响设备（音响、MIC）2009-9-252、舞台搭建2009-9-253、坐位300个2009-9-253、9、舞狮、锣鼓表演2009-9-25 销售部销售安排1、手提袋500个2009-9-252、展会现场销售人员分工2009-9-233、售楼处现场销售人员分工2009-9-244、展会现场及售楼处的资料的分发2009-9-255、每日来电来访统计，截止时间每日18：002009-9-256、负责现场气氛的烘托2009-9-257、现场项目讲解、活动形式讲解2009-9-2121序号序号设备名称设备名称 规格规格数量数量单位单位价格价格音响音响1DVD机3台2主扩全频音箱PROSO NP3A 4只3功放PROSO2台4调音台YAMAHA GA24CH 6AUX 4Group，16路调音台1台5压线器110、台6均衡器1台7无线手持MICSennheiser ew1002支8鼓麦1套舞台、背板舞台、背板背景板6米高X3米宽1套背景板桁架地台6米宽，0.5米高，含红色地毯其他配件其他配件礼花炮8组，电子控制8组五彩烟花34发一组，每组一个颜色12组冰雕LOGO0.6米高，3米长运输费用包含所有设备运输费用合合计费用计费用税金税金0.085演出、表演演出、表演威风锣鼓、舞狮15人威风锣鼓，4个狮子主持人总费用总费用22The End.23如何进行房地产市场分析如何进行房地产市场分析学习内容学习内容 理论部分 案例学习为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方11、法房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告25市场市场为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。评估项目目标实现的可能性。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场12、调研搜集到的信息进行整合与提整合与提炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？26什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）等）市场分析不是简单的罗13、列市场数据，而是必须基于数据进行分析！27房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法1 1。思路。思路u三个层次三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场u两个方面两个方面供给、需求u三个时段三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘14、分析客户需求分析28房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法2 2。步骤。步骤第一步：市场区域界定第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析第四步：项目市15、场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。29房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3 3。方法。方法第二步第二步区域经济环境和区域经济环境和市场分析市场分析区域经济环境分析区域经济环境分析区域房地产市场分析区域房地产市场分析（一）基本内容（一）基本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。30房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3 3。方法。方法第二步第二步区域经济环境和区域经济环境和市场分析市场分析（二）基本资料的获得（二）基本资料的16、获得区域经济环境分析区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国17、房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈31房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3 3。方法。方法第二步第二步区域经济环境和区域经济环境和市场分析市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800800300030003000300040004000400040008000800080008000以上以上需求特征18、生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展32房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3 3。方法。方法异常异常基本正常基本正常正常运行正常运行基本正常基本正常异常异常房地房地产产开开发发投投资资额额增幅增幅25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开发投资房地产开发投资/GDP/GDP0.2反映房地产投资规模的基础指19、标，合理指标为0.1-0.15房地产开发投资房地产开发投资/固定资产投资固定资产投资37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销销售面售面积积/竣工面竣工面积积1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房商品房销销售售额额/房地房地产产投投资额资额1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系第二步第二步区域经济环境和市区域经济环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标33房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3 3。20、方法。方法第二步第二步区域经济环境和市区域经济环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9富裕型0.20.392030恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支21、出的比重仍然偏低 北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入 （元）1388214867103138094964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%20082008年我国各主要城市的恩格尔系数年我国各主要城市的恩格尔系数34房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3 3。方法。方法第三步第三步专业市场分析专业市场分析（住宅）（住宅）1 1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2 2、住宅商品房供22、给总量、供给结构分析（按面积进行、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）划分）3 3、住宅商品房成交结构、产品特点分析、住宅商品房成交结构、产品特点分析4 4、住宅商品房成交价格分析、住宅商品房成交价格分析5 5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结35房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3 3。方法。方法第四步第四步项目市场分析项目市场分析（微观层面）（微观层面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景23、观、人文环境关联性：通达性、可视性项目自身资源条件分析项目自身资源条件分析(swot分析分析)竞争对手分析竞争对手分析目标客户分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式1.1.找出项目的目标客户找出项目的目标客户2.2.目标客户的置业需求目标客户的置业需求和偏好和偏好3.3.找出项目面对竞争市找出项目面对竞争市场的机会点场的机会点最终目标最终目标36STOW内部因素内部因素外部因素外部因素SWOTSWOT分析分析SWOTSWOT工具（项目工具（项目+环境环境+竞争）竞争）37SWOTS24、WOT分析的价值要素分析的价值要素S/WS/W（优势（优势/劣势）劣势）的价值要素的价值要素u 地段要素u 环境要素u 地块要素u 项目要素具体地说，针对一个具体地说，针对一个地块地块的价值要素的价值要素包括：包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等38O/TO/T（机会（机会/威胁）的价值威胁）的价值要素要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市25、变革u 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）u 微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。39SWOTSWOT分析分析我们的战略我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势优势 S机会机会 O威胁威胁 T劣势劣势 W40进行房地产市场分析时常犯的错误进行房地产市场分析时常犯的错误1。大环境看好，项目的小环境就一定不错大环境看好，项目的小环境就26、一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性项目差异性3。过于偏重对过于偏重对“二手资料二手资料”的应用的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好别人做什么卖得好，我们做也会卖得好u房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！41补充几点市场分析方法的建议：补充几点市场分析方法的建议：市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。题、或是判断趋势、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例242学习内容学习内容 理论部分 案例学习43