1、-1-河北迁安滦河农业生态休闲园河北迁安滦河农业生态休闲园 规划设计方案说明规划设计方案说明 第一部分第一部分 项目背景项目背景 一、一、项目概况项目概况 本项目位于河北省迁安市河东区（主城区）和河西区（首都钢铁公司搬迁至此后形成的新城区）之间的滦河风光带中。规划用地范围北起彭李路、南至钢城西路、西临滦河主河道、东靠黄台湖景区，规划用地面积为 5.98 平方公里，扩大研究范围 15.77 平方公里。二、二、项目背景介绍项目背景介绍 1、区域位置及交通条件区域位置及交通条件 项目所在的迁安市位于河北省东北部，燕山南麓长城脚下，为唐山市管辖的县级市。迁安市地处环渤海经济圈,地理位置优越，交通运输条2、件便利。北倚燕山、南望渤海、东邻东北三省、西临京津唐。分别距北京 225 公里、天津 195 公里、唐山 60 公里。距离三大港口京唐港 80 公里、秦皇岛港 75公里、天津新港 120 公里。境内京沈高速、102 国道、三抚等三条公路和京秦、大秦、通坨等三条铁路横贯东西，冷大公路、卑水铁路纵穿南北，形成了以市区为中心的四通八达的交通网络。2、地区经济发展状况地区经济发展状况 迁安境内资源丰富，现已探明的矿产资源有 20 余种，其中铁矿储量最多，达 25 亿吨，素有“铁迁安”之称。首钢项目搬迁后，迁安市将成为首钢最重要的生产基地。“钢铁迁安，中等城市”，这是迁安市城市发展目标的核心。随着钢铁工3、业的发展，迁安市的经济、社会和人居环境将得到进一步提升，对外经济和社会联系将得到进一步加强，城市在区域中经济的地位将得到进一步提高。3、城市历史文化及旅游业发展城市历史文化及旅游业发展 迁安市历史悠久，境内有大禹治水、大理石长城等历史遗迹，并有女娲补天、老马识途、乾隆观碾等历史典故。经考证黄帝古都就在迁安境内，更为迁安增添了神秘的色彩。迁安市旅游资源比较丰富。目前已经开发了部分景区，其中白羊峪旅游景区的大理石长城独特神奇，灵山旅游景区以宗教和古老传说为特色，红峪山庄长城溶洞风景区集长城和溶洞为一体，龙山公园景区则有着厚重的历史文化内涵和美丽的传说。但旅游景点的知名度较低，缺乏拳头产品，游客市场4、主要局限于省内。4、区域生态自然环境区域生态自然环境 项目所处的滦河流域水资源比较丰沛，多年平均径流量 46 亿立方米，但年内分配不均，的水量集中在汛期月，且年际变化悬殊，经常出现连丰、连枯现象。项目周边滦河流域范围内人口较少，工业企业不多，除部分水村庄生活污染以外，自然水生态环境保持较好，滦河干流常年有水。地区属于暖温带半湿润大陆性季风气候区。春季干旱多风，夏季闷热多雨，秋季昼暖夜凉，冬季寒冷少雪。年平均气温 10.1，极端最低气温-28.2，极端最高气温 38.9。年平均降水量为 735.15 毫米，降水量适中，但年内及年际分配不均，丰枯相差悬殊。境内成土因素复杂，按照地形地貌区分为：低山5、丘陵坡度较大，多由花岗片麻岩、石英岩等组成；冲积盆地由低平地、河漫滩组成，一般为沙土轻壤。总体来说土壤瘠薄，有机质含量少，氮素贫乏，缺磷严重，氮磷失调，含钾不足，有高有低。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 -2-三、三、项目背景特征分析项目背景特征分析 1、生态特征生态特征 项目处在滦河流域范围内，滦河作为华北地区的第二大河，是天津、唐山等城市的重要饮水水源，对区域范围内的水系统安全和水源安全起着极其重要的作用。同时项目所在区域是迁安河西区与河东区之间的城市绿色廊道，在维持城市生物多样性,改善城市生态环境,调节小气候等方面发挥着重要的作用。因此项目的建设应注重生态环6、境保护，充分利用现状自然资源，将生态优势作为项目成功的基础。2、经济特征经济特征 迁安现有经济地域构成表现为：以河东区为代表的老城经济、以河东区为代表的钢铁经济，两种实体经济是目前迁安经济发展的两大动力。项目所在区域正好位于两大经济增长集之间，其未来不仅仅是城市的生态廊道，还将是迁安境内集商务、体闲、旅游、娱乐、健身于一体的服务空间，成为城市休闲经济的代表。因此项目建设应借助于创新性思维，大力发展生态休闲产业，促进其与不同经济实体间的互动，实现迁安经济的整体性复合型增长。3、社会特征社会特征 目前项目所在地为村庄用地，兼有少量小型村办工厂。未来随着城市加快对滦河风光带的建设，此处将成为城市居民7、生活的后花园，同时还将吸引外地游客前来观光、休闲，成为不同阶层人群间共同的驻留地。所以项目建设应处理好城市居民、当地农民和外来游客之间的关系，平衡农民生活、大众休闲和游客观光之间的利益，使之成为宜居城市、和谐城市的形象代表。4、文化特征文化特征 滦河作为中国北部的一条大河，她不仅养育了汉、满、蒙等多个民族无数儿女，也孕育了辉煌灿烂、具有浓郁独特风格的地域文化。可以说滦河是迁安文化的缔造者、也是迁安文化发展的见证者。因此，项目建设中应保留对滦河文化、迁安地方文化的体现，使文化融入生态、融入景观、融入活动，成为迁安城市中流动的文化血脉。四、四、战略目标战略目标 通过背景特征分析，构成了项目多个子目8、标：即通过保护与整治生态环境实现地区的生态优化，通过开发生态休闲项目的建设实现城市经济的新增长点，通过合理协调不同人群利益实现社会关系的和谐，通过展示滦河地域文化实现内涵的提升。而项目的最终战略目标是在多个子目标间形成平衡，即在生态保护的基础上达到经济、社会、文化的共赢。五、五、研究框架研究框架 研究框架以战略目标为依据，通过对项目外部和自身条件分析，确定项目定位，并逐步深化到建筑、功能、空间、景观和交通系统，形成具有可行性的规划设计方案，具体分为前期策划和规划方案两大部分。前期策划包括目标市场研究和项目发展条件研究，目标是确定项目的定位和大致的项目库构成。规划方案包括功能结构、道路、景观、专9、项等规划以及重点地区的建筑与景观设计，目标是合理组织功能结构，丰富空间与景观形态，突出项目的定位特征。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 -3-第二部分第二部分 项目策划项目策划 一、一、目标市场研究目标市场研究 1、旅游发展总体趋势旅游发展总体趋势（1）旅游业快速增长旅游业快速增长 旅游市场发展的根本动力是经济增长，我国自 1999 年以来，经济一直保持 8%以上高速增长，旅游行业收入则略超出 GDP 的增幅，达到 12%左右（2003年除外受 SARS 影响）。如果未来 5 年保持这一增幅，到 2020 年，我国旅游业总收入将超过 3.3 万亿元，达到国内生产总值10、的 8，接近发达国家旅游业发展水平。同时自 2000-2006 年，国内人均出游频率由 0.8 次/年增加到 1.3 次/年，人均花费由 570 元增加到近 800 元，国外游客数量大幅度增长，预计到 2020年中国将成为世界第一位旅游目的地、世界第四大客源输出国（据世界旅游组织预测），旅游市场前景可谓一片光明。（2）观光游向休闲游的转型观光游向休闲游的转型 依据旅游发展方向，可分为三个阶段：观光旅游、休闲旅游和度假旅游。根据世界休闲组织预测，人均 GDP 在 1000 美元以下时，旅游将以观光为主，当达到 1000 美元，就会产生休闲需求。2003 年,中国已步入这个阶段。人均 GDP 达到11、 2000 美元，是休闲需求急剧增长的门槛，它形成对休闲的多样化需求和选择。而人均 GDP 达到 3000 美元，度假需求就会普遍产生。我国 2005 年人均 GDP 为 1703 美元（以当年汇率计算），城镇居民观光游占比 56.8%，休闲度假游占比 32.8%。考虑到我国经济增长速度和人民币升值变化，预计到 2008 年，我国人均 GDP 将达到 2000 美元，休闲游将全面取代观光游成为主要的旅游形式。（3）休闲游的特征休闲游的特征 近些年，国内休闲市场正逐步兴起，引起了整个旅游业的大变革，从旅游内容、旅游方式到旅游组成、旅游服务等方面都呈现出一些新的趋势。在变化中有以下几点值得关注：旅12、游强调主题与深度 旅游者不再满足于走马观花式的简单观光，而偏向于有参与体验的深度观光旅游活动，感受当地的自然、历史、风土人情及社会习俗，目前这一市场增长迅速。生态游市场火爆 随着我国居民休闲观念的形成，为提高生活质量，越来越多的人在假日选择离开城市，到自然环境中体验宁静休闲的生活、放松身心，生态游应运而生。在健身、休闲、求知、娱乐中体验自然是生态游的最大优势。商务旅游发展迅猛 随着经济贸易的发展，国内及国际性的商务考察旅游也越来越突出，据统计我国各类商务大军有 4000 万人，每年平均每人出行 3 次计，全国全年的商务旅游人次在1.2 亿人次左右。商务旅游的消费能力较高，到野趣自然环境休闲度假13、也成为其出游的主要选择。自驾游成为出行的主要方式 400 公里范围内的自驾游逐渐成为人们出游的主要方式。在京津唐地区半径 200 公里的环渤海区，自驾游已经成为周末假日出游的首选方式。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 -4-（4）休闲游的市场开发休闲游的市场开发 针对休闲游的以上特征，对于具有生态优势的旅游项目，应着力于生态环境的进一步优化，借助自然开展融健身、休闲、娱乐、科教为一体的活动；强化生态游主题与游人的参与程度，形成品牌优势；针对商务游市场改善服务设施、提高服务质量；针对散客自驾游市场灵活安排旅游项目，丰富各个季节的旅游内容。2、迁安周边旅游市场分析迁安周14、边旅游市场分析（1）概况概况 迁安位于环渤海休闲旅游区，包括北京、天津、河北、山东、辽宁五省市，是中国三大旅游目的地之一。旅游市场庞大 2004 年，五省市共接待入境旅游者662.6 万人次，实现旅游外汇收入 49.6 亿美元，接待国内旅游者 4.4 亿人次，实现国内旅游收入 3256.5亿元。2004 年，环渤海地区城镇居民平均出游率为 149.1%，人均旅游花费 571.7 元。旅游资源丰富 从资源类型看，兼有草原、森林、湖泊、海洋和平原、丘陵、山地、高原等各种地貌，包括北部的草原森林、西部的山地和东部的滨海旅游资源。从文化内涵看，北方草原文化、中原农耕文化及东部海洋文化共存发展、积淀深厚15、，在中华民族文明进程中具有重要的代表性和象征性。旅游设施完备 环渤海地区已基本形成陆海空配套、相对发达的运输体系，酒店、宾馆、商业一应俱全的旅游服务设施，不同档次、不同类型的市政公共设施。（2）农业生态游市场农业生态游市场 周边旅游类型分析 迁安市紧邻京津冀地区八大黄金游线之一的冀东海滨度假游线，地理位置十分优越。冀东海滨度假游线从北京起，经过遵化、玉田、唐山、卢龙、抚宁，到达秦皇岛，线路总长 280 公里，是一条以休闲度假为主的旅游线。从线路上的主要景点看，以文物古迹游（清东陵、地震遗址），海滨海岛游（南戴河、北戴河），长城游（山海关、老龙头），山岳湖泊游（祖山森林公园、兴海湖），红色旅游（16、冀东烈士陵园、李大钊纪念馆）为主。农业生态游主要集中在燕赵文化旅游线上，冀东海滨度假游线上却少有此类项目。著名景点著名景点 沿线主要沿线主要 旅游城市旅游城市 文物古迹游文物古迹游 海滨海岛游海滨海岛游 长城游长城游 山岳湖泊游山岳湖泊游 红色旅游红色旅游 遵化遵化 清东陵、万佛园 鹫峰山 上关湖 沙石峪村 迁西迁西 景忠山 潘家口、喜峰口、青山关 兴海湖 喜峰口大刀园 唐山唐山 地震遗址、抗震纪念碑、纪念馆 聚仙谷 冀东烈士陵园 乐亭乐亭 菩提岛、月坨岛、浅水湾浴场 李大钊纪念馆 秦皇岛秦皇岛 天下第一关、山海关 北戴河、南戴河、黄金海岸 老龙头、角山长城 祖山森林公园 PDF 文件使用 p17、dfFactory Pro 试用版本创建 -5-周边农业生态游分析 目前在冀东海滨度假旅游线上的农业生态游项目主要分为三大类。第一，农业村落游，例如遵化东南 20 公里的沙石峪村，以村落的历史遗迹、梯田风光和矿产资源为依托的农业生态游；第二，农业风光游，例如迁西青山关、山海关望峪山庄，都是以自然山水、森林草原景观为依托的农业生态游；第三，农业种植游，例如北戴河集发生态农业观光园，则是以农业产品的种植、采摘、品尝为特色的农业生态游。沿线农业生态沿线农业生态休闲景点休闲景点 区位区位 资源优势资源优势 经营项目经营项目 占地面积占地面积 旅游类型旅游类型 沙石峪村沙石峪村 遵化东南20 公里 革命18、历史遗迹、梯田风光 红色旅游、奇石鉴赏 200 公顷 农业村落游 迁西青山关迁西青山关 迁西东北40 公里 长城遗址、森林植被 农家乐、长城游 3500 公顷 农业风光游 山海关望峪山山海关望峪山庄庄 秦皇岛市郊 山水资源 采摘园、狩猎场、都山一绝景区、庙宇景区、森林浴场、渡假村和垂钓场 3000 公顷 农业风光游 北戴河集发生北戴河集发生态农业观光园态农业观光园 北戴河市郊 全国农业旅游示范点 特色农产品种植、特种畜禽养殖、休闲餐饮娱乐 240 公顷 农业种植游 昌黎县葡萄沟昌黎县葡萄沟 秦皇岛昌黎城北 全国农业旅游示范点 葡萄种植、采摘、农家乐 130 公顷 农业种植游 这三类农业生态游均19、以不同的农业特色吸引游客，具有较高的参考价值。但其中农业村落游和农业风光游需要依靠自然的村落和山水资源而具有不可替代性，而农业种植游则具有一定普适性。但目前已开发的农业种植游由于内容固化、形式单一，普遍缺少深度，属于低层次开发。迁安农业生态游市场 依据迁安市旅游发展空间战略格局，规划将集中建设“一心一带一区”：“一个城市旅游中心”将迁安市中心城区建设成为全市的旅游组织、集散与休闲度假中心；“一个长城旅游景观带”自西向东依次包括红峪口溶洞、白羊峪大理石长城、冷口关长城、九龙泉等主要景点，以白羊峪大理石长城为支撑；“一个生态文化旅游区”以西南部的山水生态景观为背景建设西南生态文化旅游区，充分挖掘地20、质生态、森林生态、传统农业生态、乡村聚落生态等生态景观内涵发展生态旅游。从迁安的旅游战略发展看，生态游将是未来迁安重点打造的旅游市场。就目前迁安已建成的生态游项目，如，主要为自然生态旅游，而农业生态旅游项目尚无，市场目前处于空白。（3）商务休闲游市场商务休闲游市场 商务经济逐步壮大 2006 年，迁安完成全社会固定资产投资 86.1 亿元，其中引进省外资金 20.7 亿元，占比 25%，实际利用外资2121 万美元，占比 2%。全市个体工商户、民营企业累计达到 4.3 万户，规模型、科技型、外向型私营企业达到 236 家，涌现出 46 家产值超亿元的企PDF 文件使用 pdfFactory P21、ro 试用版本创建 -6-业，利税超千万元的企业达到 70 家。目前迁安已连续 5 年在河北省县域经济发展综合水平中排名第一，2006 年更在全国百强县市评比中位列 43 位，商务经济实力增长迅猛。商务服务市场初步形成 目前全市拥有锦江四星级酒店，新世纪、凯奇、金岭田园等高档商务休闲娱乐中心，白羊峪、红峪山庄、徐流口等农家休闲体验中心，旅游服务市场初步形成。商务休闲市场潜力巨大 首钢搬迁到迁安矿区组建了河北首钢迁安钢铁有限公司，一期投产产值达到 200 万吨，到 2008 年迁钢产值将达到750 万吨，交纳地税达 20 亿元，等于再造一个新迁安，使迁安的经济总量超过承德等地级市。首钢巨大的积聚22、效应，将吸引上下游产业，如家电、汽车、造船、石化、机电、建筑等落户迁安，还将带动旅游业、餐饮、住宿、时尚购物、商务洽谈等商务休闲产业的发展。3、迁安旅游市场开发导向迁安旅游市场开发导向（1）把握商务休闲游先机把握商务休闲游先机 面对迁安地区商务休闲市场的巨大潜力，只有把握先机才能占领市场，攫取第一桶金（2）错位发展农业生态游错位发展农业生态游 考虑到冀东滨海旅游线上的旅游项目，只有错位发展农业生态游，才能避免重复建设，形成项目差异优势（3）寻找主题深度开发寻找主题深度开发 市场开发需要主题鲜明，形成统一的旅游氛围。同时通过衍生主题，深化旅游项目，使旅游者获得更多类型、更加深入、更加直接的体验 23、二、二、项目发展条件研究项目发展条件研究 1、自然条件自然条件 自然条件是基础，对于生态环境资源优良的迁安，尊重环境是可持续发展的基础，也是项目存在的先决条件。（1）可建设范围小可建设范围小 项目处在滦河主次河道之间的中心岛上，由于滦河两岸河堤防洪标准为 50 年一遇，因此岛上的建设用地须垫高河床，形成高地达到防洪标准，增加了投资成本。同时由于处在河道内，为保证洪水期泄洪通畅，不宜大量建设永久性建筑、构筑物或阻碍行洪的树木。（2）可种植农作物少可种植农作物少 项目所在地为河漫滩，一般为沙土轻壤，土地较为贫瘠；全年雨水偏少，且季节性较强；气候多变，大风天气较多。总体上，受气候、雨水、土壤影响，可24、选择种植的农产品较少产量也较低。目前适宜种植包括杨树、葡萄、牧草等农产品。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 -7-（3）交通可达性差交通可达性差 项目所在范围周边有四条城市主要道路，分别为：西岸拟建高速公路、东岸堤顶路迁擂公路、北侧彭李路、南侧钢城西路，前者为城市高速公路，后三者为城市主干道。同时项目所在范围内有三条现状道路，分别为：迁杨路、西岸堤顶防洪路、黄台湖西侧堤顶路，均为城市支路。目前四条城市主干道与三条现状支路之间，只有黄台湖西侧堤顶路与迁擂公路通过桥梁连接相通。除此通道外，其他接口均在项目规划范围以外，整体交通可达性差。（4）自然条件下可选项目自然条件下25、可选项目 考虑到现状地形、自然、交通条件的限制，选出 6 类备选项目。通过加权分析，可以发现在自然条件下葡萄种植、苜蓿种植和生态绿地是优选项目，别墅开发、GOLF 球场和城市公园是可选项目。项目项目 地地形条件形条件 土壤条件土壤条件 气候条件气候条件 交通条件交通条件 合合计计 葡萄葡萄种植种植+11 苜蓿种植苜蓿种植+11 别墅开别墅开发发+7 Golf 球场球场+8 城市城市公公园园+7 生态生态绿绿地地+12 注：依据适宜程度，将评价结果分为四个等级“+”为基本适宜、“+”为较适宜、“+”为非常适宜。通过加权分析，总分 4-7 为可选项目，8-12 为优选项目。2、经济条件经济条件 经26、济条件是关键，只有确保可选项目的盈利，才能实现正常运转乃至创造更高的经济效益，引领滦河沿线新兴休闲经济的发展。（1）农业经济效益农业经济效益 规划以场地面积为基数，对可种植的农作物的经济效益进行了对比研究。发现苜蓿种植的投入、维护成本相对最低，成本回收年限最短，但年收益较低；而葡萄种植的投入和维护成本相对最高，成本回收年限相对较长，但稳定产出后年收益是其他农产品的 3-5倍。（2）旅游经济效益旅游经济效益 葡萄酒旅游：由葡萄种植引发的葡萄采摘、葡萄酒加工、品茗等一系列活动 葡萄酒旅游是最近在欧美国家兴起的一种休闲度假形式，以葡萄种植和葡萄酒产业为依托，开展休闲活动，领略葡萄酒文化、体验中世纪贵27、族生活。葡萄酒旅游的经济效益巨大，目前美国拥有 935000 英亩的葡萄园和葡萄农场，5000 家葡萄酒酿造厂同时提供 110 万个工作职位，吸引了 2700 万个游客，每年的葡萄酒旅游费用高达 30 亿美元。旅游地产：通过旅游地建设，使别墅向旅游设施转变 旅游地产是以旅游度假为目的，把旅游业与房地产业相结合的一个全新产业模式。通过旅游地产开发一方面可以增强旅游的，另一方面可以增加住宅含金量，提高住宅品质。旅游PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 -8-地产因为旅游地资源的稀缺，具有保值和增值的长期效应，据统计旅游年增长率高于单纯房地产项目 5-10 个百分点，并且随着28、时间推移，经济效益将进一步增高。（3）商务经济效益商务经济效益 Golf 商务：利用 golf 尊贵的产品形象，吸引商务会议、论坛、展示活动 高尔夫是现代商务亲密的伴侣，高尔夫商务一般由高尔夫球场、会所、会议中心、餐厅、浴场、休闲娱乐中心组成。Golf 俱乐部的盈利除了正常的会籍收入和日常运营收入外，商务休闲也将带来可观的经济效益，如提供客人在高尔夫球场的住宿，桑拿，健身等娱乐消费，以及举办各种会议、论坛、展示、发布会，再者高尔夫别墅的建设也是利润的重要组成。（4）经济效益优选项目经济效益优选项目 依据收益高低，将评价结果分为四个等级“0、+、+、+”，依次递增。通过加权分析，别墅开发、葡萄种29、植、Golf 球场是既符合自然条件又具有较高经济价值的优选项目。排名排名 项目项目 主主营营业务业务收益收益 旅游经济旅游经济收益收益 商务休闲经济商务休闲经济收益收益 其他收益其他收益 总总计计 备注备注 1 别墅开发+0 0 4 2 葡萄种植+0 0 4 3 Golf 球场+0+0 3 4 苜蓿种植+0 0 0 2 5 城市公园+0 0+2 各类活动收入 6 生态绿地 0 0 0+1 政府补贴、捐赠 3、政策条件政策条件 政策条件是原则，开发项目必须符合政策法规、配合市政府的政策实施、迎合城市发展的总体思路。（1）遵循上层次规划遵循上层次规划 依据迁安市旅游业发展总体规划，迁安市旅游发展战30、略目标为：依托京津客源市场，形成集休闲度假旅游、文化科普旅游、自然与生态农业观光等三大重点旅游产品系列，将迁安市建成为环京津旅游地的又一个亮点。可见，农业生态游是迁安未来旅游重点发展的一个方向。依据迁安市滦河市区段景观规划、黄台湖风景区规划设计，本次项目所在滦河风光带是城市的生态休闲廊道，项目规划范围内定位为高档休闲区，包含商务、会议、度假、高尔夫等内容。因此，项目本身定位应遵循上层次规划，重点发展农业生态与商务休闲。（2）妥善解决三农问题妥善解决三农问题 现状场地内的西夹河村由于处在防洪线以下，将整体拆除并搬迁至场地中的台地，同时规划中的农业生态游项目将部分占用农民耕地。依据传统的拆迁与征地31、方法，需要遵循中华人民共和国土地管理法，对被拆迁房屋和被征土地进行货币补偿，补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 -9-依据传统的拆迁与征地方法，需要大量资金，且往往不能及时到位，给农民造成不必要的损失。同时货币化的补偿，虽能保证农民的固定资产不受损失，但却造成失地农民缺乏长期生活来源，容易引发社会问题。解决失地农民的生活保障的有效对策是建立“三金”保障体系，即租金、股金、薪金。租金：是指农民将拆迁安置用房出租，以获得租金。股金：成立项目开发经营管理公司，使每个失地农民成为股东，从而定期得到股金。薪金：对失地32、农民进行再就业培训，提供其就业机会，以获得薪金。规划可以借助项目开发，将农村住宅、田地、农民均纳入项目统一管理。目标：使农村住宅变为旅游设施获得租金、使田地注入公司变为股金、使农民变为职员获得薪金。（3）农业生态旅游背景下的新农村建设农业生态旅游背景下的新农村建设 建设社会主义新农村是在党的十六届五中全会中提出的，致力于解决三农问题、统筹城乡发展、促进社会和谐的重大历史任务。随着近几年的实践，社会主义新农村的建设主要集中在以下几个方面：推进农村基础设施建设，构建新农村生活方式；推进农村农业发展，实现农业现代化；增加农民收入，培养新一代高素质农民。本项目中也应重点解决以上这三点。营造新农村生活示33、范景观 利用村庄整体搬迁的契机，整体化构建新农村的基础设施体系，创新性设计农村住宅，前瞻性配套服务设施，打造新时代的农村生活空间。将农业与旅游相结合 大力发展现代化农业，在普遍提高农产品产量与质量的同时，强化特色化农业发展，提高农业的观赏性与农产品的独特性，利用人们对乡村、自然的向往，有条件的开发旅游产业，借助于旅游产业的辐射效应，拓展农村单一的农业经济，增加农业附加值。4、文脉条件文脉条件 文脉条件是灵魂，只有在项目开发中融入地域文化，才能使其具有不可替代性，提升项目的内涵与品质。（1）滦河流域文化滦河流域文化 滦河古称濡水，滦河文明起源于7000 年至 15000 年以前。溯源滦河文化，可34、发现其由三大支脉汇集而成。一是长城以北，滦河上游广大地区发展起来的游牧文化。二是在长城以南，滦河中下游冲积平原上兴盛起来的农耕文化。三是以开滦煤矿为代表的唐山近代工业文化。滦河一带由于是连接关内关外的交通枢纽，自古文化、经济交流频繁，形成了以兼融开放为基本特征的滦河文化。同时由于滦河地处偏远，生活条件恶劣，自古受到战争、自然灾害等影响。艰难竭蹶的境遇，也锻造了滦河流域人民以顽强求生为目标的刚健自强的精神，成为滦河文化的精神特质。（2）迁安地方文化迁安地方文化 远古文化 我国学者任重远通过多年研究破译山海经，提出“轩辕黄帝的都城在迁安(即安新庄遗址)，大禹治水在迁安龟口”的重要观点，并出版专著迁35、安黄帝古都。原全国人大常委会副委员长、中国炎黄文化研究会会长费孝通，2002 年到迁安曾为此写下了“黄帝胜迹，光耀千秋”的题词。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 -10-造纸文化 迁安造纸历史悠久，始于宋元时期，明末清初达到鼎盛，素有“北方纸乡”之称。迁安宣纸柔软纯净，洁白细腻，搓折无损，长期保存不变色，不腐不蛀，吸水性好，不易老化，最适书、画、装潢裱托，成为中国特种工艺品之一，被书画艺术家们视为珍品。钢铁文化 迁安市矿产储量丰富，物产种类齐全。其中，金属矿藏主要是铁，储量达 27.2 亿吨，矿石品位在 30%左右，铁精粉年产量达 1200 万吨，连续 14 年位居36、全国县级地方铁矿之首。随着首钢迁入，进一步增强了迁安钢铁制造业，使得“钢铁迁安”闻名于世。（3）文化在项目中的解读方式文化在项目中的解读方式 文化是前人留下的物质与精神财富，更多的是无形的产物，需要通过媒介实现精神上的沟通，即借助于不同的手段，获得不同的文化体验。文化的景观解读 以景观为媒介，通过抽象、模拟或解构的方式，使人们从中感受文化的艺术与魅力。例如大地景观、雕塑、构筑物、标识等形式。文化的行为解读 通过举办传统的文化活动或蕴含文化内涵的商业休闲活动，使人们在参与中感受文化的熏陶。文化的实物解读 通过设立博物馆、展览馆、文教馆，以声、光、电多种媒体介绍文化史记，使人们获得形象化的认知。三37、三、项目定位项目定位 1、定位定位 结合迁安农业生态游和商务休闲游市场的分析，以及项目自身的自然、经济、政策、文脉条件的相关要求，提出项目的总体定位：主题式复合型生态休闲区 （1）主题式主题式 以滦河为主题，具有以下几点优势：一是从地理位置上突出了项目的特征，处在滦河河道上；二是利用滦河文化的广博内涵为具体项目的；三是借助滦河在环渤海地区的知名度提升项目的人气。（2）复合型复合型 针对农业生态游和商务休闲游市场，规划项目容纳了商务会议、度假、表演、休闲，以及乡村旅游、葡萄酒旅游等，提供中高端的多样化的消费项目，满足游客不同的需求。（3）生态休闲生态休闲 将生态作为项目开展的原动力，通过保护自38、然景观、塑造农业景观，使人们在休闲中体验自然，在自然中享受休闲，实现生态与休闲的互动。2、目标目标 以滦河文化为依托，形成主题式农业生态休闲园的创新典范以滦河文化为依托，形成主题式农业生态休闲园的创新典范 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 -11-目标客源市场以中高端市场为主，打造成假日休闲地目标客源市场以中高端市场为主，打造成假日休闲地 创造人与自然和谐相处，生产、生活与旅游有机融合的理想模式创造人与自然和谐相处，生产、生活与旅游有机融合的理想模式 3、战略战略（1）生态保护战略生态保护战略 修复脆弱的土壤、植被、水体环境，保护河流生态并保证安全 在策划、设计、施39、工、经营中把生态保护原则放在首位（2）专业化战略专业化战略 以市场与地域文化为背景选择旅游主题，深化并拓展其内涵，体现专业化思路 细分客源市场，在统一主题下针对性设置旅游项目，开发多样性休闲产品（3）区域合作战略区域合作战略 增强与京津唐商界的沟通合作，通过论坛、会展，激发商务休闲市场 与环渤海各城市景区合作，以滨海度假旅游为主线，拓展形成多元化的旅游产品链（4）可持续发展战略可持续发展战略 充分尊重现有地形、植被，在策划中秉持人与自然相和谐原则，构建和谐景区 在经营上与本地居民合作，使景区与新农村建设相协调，构建和谐社会 四、四、项目策划项目策划 1、主题产品策划主题产品策划 依据项目定位中40、主题性、复合性、生态休闲的要求，主题产品包括农业区、城堡区、商务度假区三大内容。商务度假商务度假区区 城城堡堡区区 农业区农业区 理念理念 运动与商务的结合 自然与现代的碰撞 产业与休闲的结合 不同文化的碰撞 农村与旅游的结合 回忆与现实的碰撞 形象形象 高贵典雅、健康阳光、人文气息浓厚 异国情调、文化窗口、风俗聚会场所 自然回归、农耕体验、安逸舒适生活 目目标标市市场场 商务、会议、培训、展示和地区高层人士休闲度假市场 地区高收入人群、京津唐旅游市场、科普教育市场 大众假日休闲度假市场 愿愿景景 迁安及周边地区商务领袖首选休闲目的地 冀东旅游线上独具特色的旅游景点 迁安及周边地区生态农业休闲41、的首选地 2、布局策划布局策划 三大主题产品的布局以生态保护为基本原则，依据土地不同的生态条件，进行不同强度的开发。其中，生态防护林属于生态高敏感区，不宜建设；农田与沙地属于生态中敏感区，适宜建设农业观光、商务度假等建设量较小的项目；村庄用地属于生态低敏感区，适宜建设拥有较多旅游地产的城堡区。以此为依据，可以将三大主题产品分三个区布置：农业区位于场地中泄洪通道，主要种植葡萄，少量布置旅游服务设施；城堡区位于现状西夹河村及其西南方，进行葡萄酒旅游项目及旅游地产开发；商务度假区位于畅和园南侧，进行小规模商务休闲项目的建设。3、项目策划项目策划 商务度假区是面向地区高端人群，以商务会议、休闲、运动为42、主题的度假区，策划项目包括：高档生态餐厅、星级商务会馆、会议展示中心、商务别墅、VIP 会员酒窖、高尔夫PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 -12-练习场。具体具体项目项目 主要经营主要经营内容内容 高档高档生态生态餐厅餐厅 餐饮、宴会、婚礼等室内活动 星级商务会馆星级商务会馆 酒吧、餐厅、咖啡、洗浴、健身、影视、按摩、会议展示中心会议展示中心 商务会议、展示、拍卖、演出 商务别墅商务别墅 分时度假别墅、租赁式别墅 VIP 会员酒窖会员酒窖 私人珍藏区、浪漫小屋、品酒室 高尔夫练习场高尔夫练习场 室内外高尔夫练习 城堡区是以旅游为引导的旅游地产项目，包括旅游区和地产两43、个部分，分别面向京津冀旅游市场和地区高端住宅消费市场，策划项目包括：葡萄城堡、地下酒窖、葡萄文化博物馆、艺术中心、葡萄交易市场、器皿手工作坊、葡萄文化广场、葡萄架长廊、庄园别墅。具体具体项目项目 主要经营主要经营内容内容 葡萄城葡萄城堡堡 游客接待中心、餐厅、酒吧、咖啡厅、客房 地地下酒窖下酒窖 葡萄酒储藏室、品酒室、自助酿酒、主题活动区 葡萄文化葡萄文化博博物物馆馆 历史展区、文化展区、工艺展区 艺术中心艺术中心 艺术品收藏、展览、拍卖、沙龙及艺术演出 葡萄葡萄交易交易市市场场 葡萄、葡萄酒及葡萄加工产品的交易 器器皿手工作坊皿手工作坊 葡萄酒器皿的制作、展览、介绍、出售 葡萄文化葡萄文化广44、广场场 葡萄采摘节、音乐节、举办婚礼等户外活动 葡萄葡萄架架长长廊廊 钢艺展示、休闲茶座、庄园庄园别墅别墅 出售或租赁式别墅 农业区是融入了滦河文化的农业生态园，使人们从中体验农家生活、民俗文化和田野风光。项目主要面对地区及周边假日休闲旅游市场，策划项目包括：农家小院、寺庙、乡野度假别墅、采摘园、游客接待中心、垂钓园、滦河广场、农艺展示体验馆、儿童乐园、水上游戏园。具体具体项目项目 主要经营主要经营内容内容 农农家小院家小院 农民住宿、餐厅、客房 寺庙寺庙 祭祀、参观 乡野乡野度假别墅度假别墅 分时度假别墅 采摘采摘园园 果树、农产品采摘 游游客客接待接待中心中心 集中式购物、餐饮、客房 垂钓45、垂钓园园 鱼、虾、蟹垂钓 滦河滦河广广场场 文化活动、民俗活动 农农艺展示体艺展示体验验馆馆 传统农机展示、使用体验区、购物 儿童儿童乐园乐园 室内及室外游乐场 水上水上游游戏戏园园 水上运动项目、戏水区 4、项目运作策划项目运作策划（1）经济效益评估经济效益评估 策划的三大产品由于经济收益来源不同，经济效益也不尽相同。通过比较不同产品的投入、收益、回报期，可以为项目的具体运作提供经济价值参考。这三大产品中主要包括四种收益来源：农业种植收益。农业种植是整个项目的基础，其前期投入较少，收益相对稳定，回PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 -13-报期较短。地产收益。地产项46、目是在旅游开发基础上的增值项目，其前期投入相对最多，回报期较短，收益最为可观。商务经营收益。商务经营也是在旅游开发基础上的增值项目，其前期投入较多，收益可观，回报期较长。旅游服务收益。旅游前期投入较多，收益不稳定，回报期较长，但旅游代表了整个项目的形象，其更多地收益体现在其他项目的附加值上。（2）项目运作模式项目运作模式 分期开发。分期、分步实施开发，一方面有利于资金回笼、另一方面可以随时根据市场变化进行调整。成本优先。开发顺序遵循成本优先，即优先开发项目成本较低或成本回收较快，高成本、高产品附加值的项目向后顺延。立足品牌。以滦河文化和地域文化品牌为突破口，提升项目整体的品质，增强吸引力，创造47、出高附加值产品，并带动旅游发展（3）项目运作建议项目运作建议 一期建设葡萄城堡庄园的旅游项目与部分地产项目，建设葡萄种植园，获得基础收益并营造农业生态旅游的初步形象。二期建设绿岛商务度假区，拓展商务度假市场，扩大其在迁安地区的知名度，积聚人气。三期搬迁西夹河村，建设滦河农业观光园，同时完成葡萄城堡庄园地产项目的建设，形成完整的产业结构。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 -14-第三部分第三部分 规划基础策略与构思来源规划基础策略与构思来源 一、一、规划依据规划依据 本规划在严格执行国家有关法规、行业规范和标准的前提下，对现状基础资料进行了系统的收集、分析，并以前期策48、划为指导。具体的规划依据如下：1、中华人民共和国行业标准旅游规划通则（GB/T 189712003）；2、迁安市总体规划，河北省城乡规划设计研究院，2005 年；3、迁安市旅游业发展总体规划（20022020），中国科学院地理科学与资源研究所旅游研究与规划设计中心，迁安市人民政府，2002 年 2 月；4、迁安市滦河市区段景观规划，土人景观与建设规划设计研究院，2005 年；5、黄台湖风景区规划设计，迁安市规划局提供，2005 年 10 月；6、畅和园规划设计，迁安市水务局提供，2007 年 7、滦河迁安市段防洪工程规划报告，河北省水利水电第二勘测设计研究院，2002 年；8、迁安市水务局提供49、的关于滦河 50 年一遇洪水全流场水位等值线图；9、现状地形图，迁安市规划局提供，2005 年 10 月；10、迁安县志，河北省迁安县地方志编纂委员会办公室编，1994 年编；11、项目前期策划 二、二、规划基础策略规划基础策略 在前期策划基础上，提出 4 点具体策略，作为不同规划方案的共同基础：1、新农村建设新农村建设 新农村建设是此次规划的保障。新农村建设在规划层面主要是解决农民的居住、出行、环境、生活设施配套等基础要求，达到城乡一体化。居住条件 规划将西夹河村全部搬迁至高台，总共 670 户，约 1500 人。依据地区新农村建设标准，每户住宅规划控制占地面积 200 平方米，其中建筑面积50、 180190 平方米，为村民生活居住的主体空间，院落空间 6585 平方米，为村民农具贮藏、饲养、农用车停放与花果种植的辅助庭院空间。道路交通 道路规划分为主街与次街，其中主街宽为 5.5 米，基本满足地方机动交通的发展需求；机动车次级道路 2.53.5 米，能够满足机动车通行的基本要求。住宅按每户 1 个停车位考虑，不设集中公共停车场，只在主要街巷空间结点处，设置开敞空间，作为村内机动车临时停放处。公共设施 西夹村内不设小学与幼儿园，依靠迁安市区提供配套。规划在村的中心地区，设置公共服务中心，内设信息查询、村委办公、会议室、医疗室、活动室、便利店、农具店等，共计建筑面积 2000 平方米。51、景观构成 重点营造村口空间和公共服务中心。规划在村庄北端与迁杨路交叉处设置村口，使之成为村落标志与村民公共活动的集中地。村口空间以中国传统乡村的布局为依据，利用榕树、水池、牌坊、戏台等传统元素，构建如桃花源境般的写意环境，鹤发童颜、其乐无穷。公共服务中心位于村庄中部，围绕中心广场布置公共设施，通过连续的建筑立面，形成强烈的空间围合感，使之成为集会、活动之场所。市政设施 规划在村内设置完整的给水网络，提供城市自来水；排水采用分流制，雨水顺沟渠外流，污水集中收集进入沼气池进行能源转化；电力、燃气、通信管线全部下地；采暖以各户为基本单位，提倡太阳能取暖；设施四座公共厕所和一个垃圾处理站。整体形成完善52、的市政设施体系。除上述村容村貌整治外，规划还建议结合旅游项目的开发，更好的协同企业、政府、农民之间的合作，促进“三金”策略的实施，同时实现农业发展和农民经济增收，全面解决三PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 -15-农问题。2、生态保护规划生态保护规划 生态保护是此次规划的前提。当前最大的生态危险来自于河西区的钢铁企业和矿区，以及滦河水患。保护与利用连绵的丘陵山地、场地现状防护林和内部林网，隔离工矿产业带产生的环境污染；建立河流生态廊道，沿滦河及其支流两侧各控制 100 米的生态绿带，保护水质；在泄洪区范围内以农业种植为主，控制构筑物的数量和体量，以应对突发性洪水等自53、然灾害；3、农业基础种植规划农业基础种植规划 农业基础种植是此次规划的基础。依据前期策划结论，场地以酿酒葡萄种植为主，以提供葡萄酒产业所需原料。种植区位于场地泄洪通道中，占地面积不小于 100 公顷，预计年产量约 75-90 万公斤，可产葡萄酒 25-30 万升。三、三、规划构思来源规划构思来源 1、规划建设用地范围规划建设用地范围 规划场地处于滦河河道中，其中部分地块属于泄洪区，由于泄洪区内法规要求不能建设永久性建筑物，只能存在少量临时建筑物或构筑物，以保证汛期的安全，所以建设用地范围的划定也受到一定限制，存在以下几种可能：（1）最大化建设用地范围最大化建设用地范围 在保证最小泄洪区域情况下54、，划定最大化建设用地范围。范围包括新建西夹河村台、原西夹河村及其南侧地块、畅和园及其南侧地块以及滦河西侧河堤外侧的四处山谷间平地（韩官营村、张富庄村和北侧两处地块）。规划范围内总用地面积约为 170 公顷，除去新建西夹河村台和畅和园，可建设用地面积约为 100 公顷，扩大研究范围与规划范围间总用地面积约为 100公顷。为保证行洪安全，除这些建设用地外，泄洪区内不得建设任何建筑，包括临时性建筑。（2）最小化建设用地范围最小化建设用地范围 以泄洪最安全为条件，划定最小化建设用地范围。范围包括新建西夹河村台、原西夹河村及其南侧少量地块、畅和园。规划范围内总用地面积约为 115 公顷，除去新建西夹河村55、台和畅和园，可建设用地面积约为 45 公顷。另外，在保证行洪安全的前提下，在泄洪区内可少量建设临时性建筑。（3）平衡建设用地范围平衡建设用地范围 在泄洪安全和最小泄洪区两者协调下，划定平衡建设用地范围。范围包括新建西夹河村台、原西夹河村及其南侧地块、畅和园及其南侧地块。规划范围内总用地面积约为 145 公顷，除去新建西夹河村台和畅和园，可建设用地面积约为 75 公顷。为保证行洪安全，规PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 -16-划建议除这些建设用地外，泄洪区内不宜再进行开发建设。本着安全第一的原则，规划建议：按照最小化或平衡建设用地范围进行开发。规划建议：按照最小化或56、平衡建设用地范围进行开发。2、规划投资收益构成规划投资收益构成 众所周知，规划投资收益的大小主要依靠两个因素：一是市场、二是资源。对于农业生态休闲园这样的农业旅游项目，则体现为旅游市场和旅游资源的吸引力。这两者对投资收益的影响，我们可以通过以下案例进行分析：（1）北戴河集发农业观光园北戴河集发农业观光园 集发农业观光园靠近年 800 万游客的北戴河景区，旅游市场较大。园区是在绿色农产品的研发基础上建立起得的农业观光园，目前已形成多个农产品品牌，成为其最具优势的旅游资源。园区占地 990 亩，已投入资金2200 万元，2000 年实现收入 1600万元，纯利润 168 万元。（2）苏州白马涧生态57、园苏州白马涧生态园 白马涧生态园位于苏州郊区，依托苏州地区的旅游市场。园区旅游资源优势明显，拥有较好的历史和生态资源。园区前期投入 8000 万建设文化景区，但旅游收入仅能平衡维护，主要依靠旅游地产带来投资回报。（3）北京蟹岛度假村北京蟹岛度假村 蟹岛度假村位于北京郊区，依托北京的巨大旅游市场。园区主要依靠水产品养殖带动旅游发展，随着旅游的发展，逐步带来持续经济效益，同时也增加了水产品的知名度，提高了附加值。通过以上案例，可以发现：如果周边旅游市场大，即使旅游资源一般，也可获得较为丰厚的投资收益；如果周边旅游市场较小，但旅游资源优势较大，同样也可获得丰厚的收益。对于本次项目而言，周边旅游市场不58、大，资源也不突出。借鉴以上项目的成功经验，规规划建议：前期投入资金建设旅游项目，并通过旅游地产快速回收部分投资；后期培育农业产划建议：前期投入资金建设旅游项目，并通过旅游地产快速回收部分投资；后期培育农业产品，突出旅游特色，借助旅游和农产品生产获得持续收益。品，突出旅游特色，借助旅游和农产品生产获得持续收益。3、构思总结构思总结 在前期策划提出的定位、项目的基础上，规划以建设用地范围、投资收益构成为参考，提出两个规划方案：（1）方案一方案一“滦河绿岛”“滦河绿岛”方案一以平衡建设用地范围为规划范围，并按照策划项目要求，将三大功能区分别置于场地的新建西夹河村台、原西夹河村及其南侧地块、畅和园南侧59、地块。其中，原西夹河村及其南侧地块为集中的可建设用地，规划将以旅游地产开发为主，通过先期建设收回部分投资，再逐步开发其它两区，发展农业旅游和商务度假。景观上通过在场地中新建一条水系，将滦河文化以水的形态加以抽象，将迁安地域文化以水岸活动展现，创造一条融景观、文化、活动为一体的蓝色脉络，串联农业观光、旅游地PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 -17-产和商务度假三大功能组团，整体形成“流水人家”的景观效果。（2）方案二方案二“桑基鱼塘”“桑基鱼塘”方案二以最小建设用地范围为规划范围，除原西夹河村及其南侧部分地块作为旅游地产建设永久性建筑外，其他功能区作为临时建筑少量布置60、于泄洪区内。开发同样是旅游地产开发先行，将回收投资用于农业旅游和商务度假的建设。景观上依托滦河水文化和迁安地域造纸文化，提出“桑树、鱼塘、人家”的景观模式，以这种独具田园风貌的特征，整合农业观光、旅游地产和商务度假三大不同功能，点状布置于场地中，在岛上形成星星点点“桑基鱼塘”的景观整体效果。（3）建议建议 如果水务部门许可平衡建设用地范围，规划建议以方案一为主要参考方案，在经济上难度较小、可行性较高 如果以最大限度保障行洪安全，规划建议以方案二为主要参考方案，在景观上具有独创性，可以更有效激发旅游市场。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 -18-第四部分第四部分 规划61、方案一“滦河绿岛”规划方案一“滦河绿岛”一、一、方案特色方案特色 1、利用新农村建设，营造乡土景观利用新农村建设，营造乡土景观 规划以西夹河新农村的建设为契机，结合周边农业观光园的旅游开发，在村庄的布局、空间、景观上提出了营造新式休闲式农村的设计思想。总体布局上以中国传统村庄的村口、庙堂、街巷、庭院的布局模式为参考，并对当地传统院落布局加以抽象化，提炼出三种空间组织形态，相互组合形成独具地域特色的“建筑-院落-道路”的街巷景观。每个院落都种植以果树、菜地等农业作物，配有葡萄架、座椅等景观设施，突出现代与自然的农家风情。2、建设人工水系，创造文化景观建设人工水系，创造文化景观 规划在场地中开挖了62、一条人工景观水系，通过对水系形态和周边景观的处理，形成各具特色的水域景观。并将滦河文化融入其中，分别体现滦河发展历史长河中的游牧文化、农耕文化、外来文化和生态文化，塑造多样化的文化景观。3、集中布局，整片开发集中布局，整片开发 规划将场地分为三个功能区，每个区域集中布置，可以减少堆土土方与作业量，节省资金与人力。各个片区之间以生态绿地或葡萄种植园相隔，互不干扰，可以独立整体开发。二、二、功能布局结构功能布局结构 本规划区分为三个大的功能片区，分别为滦河农业观光区、葡萄城堡庄园区、绿岛商务度假区。1、农业观光区农业观光区 农业观光区包括了滦河老街、农家别苑两个主要项目：（1）滦河老街滦河老街 滦63、河老街位于新建西夹河村台东侧，是依托滦河流域文化新建的体现历史风貌的商业休闲步行街，包括旅游接待中心、水上人家、观音阁广场、农家小院、滦河广场等项目。新开挖的水系从中穿过，并结合葡萄架长廊，形成相互交错、有序编织的空间结构。旅游接待中心位于滦河老街北端，与新建西夹河村村口相连，作为游客接待、购物、餐饮的集中场所。水上人家位于滦河老街两侧，建筑架于水体之上，设置临水平台，作为游客垂钓、品茗之所。观音阁广场位于滦河老街中部，以观音庙为中心布置广场，既是游客参观游玩之地，也是村民开展祭祀等民俗文化活动的场所。农家小院位于滦河老街两侧，临街建筑内侧为农家院落，布置以凉棚、葡萄架、茶座等，提供餐饮等服务64、（2）农家别苑农家别苑 农家别苑位于滦河老街南侧，是体验农村生活、观赏乡土风情、开展户外运动的生态景区，包括别墅区、游艺区、科教区和采摘区。别墅区建设以田野农庄为参照设计，突出乡土特色，以分时度假形式经营，满足休闲度假者的短期住宿需要。采摘区包括采摘园和垂钓园，提供游人农耕、垂钓的农家生活体验。科教区以农艺展示体验馆为主体，供游人参观学习，并亲身体验古代传统农耕、纺织、造纸等工艺的神奇。游艺区包括儿童乐园和水上游戏园，面向儿童提供户外运动场地。2、葡萄城堡庄园区葡萄城堡庄园区 葡萄城堡庄园区包括了葡萄城堡、酒庄会所、度假别墅三个主要项目：以葡萄城堡及其PDF 文件使用 pdfFactory P65、ro 试用版本创建 -19-广场为中心向外展开，依次为酒庄会所和城堡花园，最外围为别墅区，人工水系从中环绕，总体形成绿岛环水的格局。（1）葡萄城堡葡萄城堡 葡萄城堡位于庄园核心，是融接待、餐厅、酒吧、咖啡厅、客房为一体的，体现欧式风情的建筑，建筑形式模仿城堡。城堡下设置地下酒窖，储存葡萄酒并展示葡萄酒文化、提供品酒等相关活动。（2）酒庄会所酒庄会所 酒庄会所位于城堡一侧，由多个建筑组成，分为艺术展示与购物区和游览休憩区。前者位于城堡南侧，以街道形式构成，包括艺术中心、葡萄交易市场、器皿手工作坊；后者位于城堡西侧，以花园形式呈现，面向水系设置葡萄文化广场，背靠空中葡萄架长廊，成为游人休息观赏的集66、中区。（3）度假别墅度假别墅 度假别墅以组团形式环抱中央水系，以岛状形式呈现，外侧为葡萄种植园，形成独具特色的葡萄庄园别墅。3、绿岛商务度假区绿岛商务度假区 绿岛商务度假区包括了运动区、会议区、休闲区三大功能区，包括会议展示中心、生态餐厅、商务会所、商务别墅和运动场地。其中会议展示中心、生态餐厅、商务会所位于黄台湖一侧，成为整个度假区形象标志。商务别墅位于绿岛湿地中，散点布置，在不破坏环境基础上呈现高端商务地产特色。三、三、交通系统规划交通系统规划 1、入口入口 现状场地有两个入口，一是通过场地北侧迁杨路与迁擂公路相连，另外是通过场地南侧漫水桥与迁擂公路相连。考虑到未来迁杨路将被废弃，漫水桥不67、适宜作为主要交通道路，规划将在钢城西路收费站西侧开辟道路，并建设跨滦河桥梁，与场地中外环路网相连，形成主要出入口。2、车行道路系统车行道路系统 规划车行道路系统为“环路+组团”结构。环路为园区外环，联系三大功能组团，规划道路宽度为 9 米。组团内部通过主要道路与外环相连，形成独立的交通体系，规划道路宽度为 7 米。3、自行车道系统自行车道系统 规划在滦河及其支流两侧建设连续的滨水自行车道，车道宽 2.5 米，形成连续的运动空间，成为在自然与景点间自由穿梭的道路。4、步行系统步行系统 规划在滦河及场地内人工水系两侧建设连续步道，道路宽 5 米，以满足交通和游览观光需要。另外，利用现状场地中央的乡68、间路，改善其基础设施、增加服务设施，联系成为连续的步行网络。5、栈桥以及亲水平台栈桥以及亲水平台 为增强亲水性，同时减少对自然系统的破坏，规划在场地内水系的活动集中区设置栈桥以及亲水平台。栈桥建议为木质，宽度控制在 1.5 米左右。6、码头码头 规划在葡萄城堡庄园别墅区的中央水体周边设置一处游船码头，提供水上游览。码头设计应趋向自然与生态，避免硬质驳岸。四、四、绿地系统规划绿地系统规划 1、滨河生态林地滨河生态林地 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 -20-滨河地带以保证行洪安全为前提，主要种植松林、刺槐、杨树等高大乔木和高羊茅、结缕草等地被草本植物，不用或者少用灌69、木；在此基础上，尽可能保留现有以杨树为主的生态林地，并结合景观需求在重要景观区域、景观节点和道路沿线增加枫、银杏、山桃、稠李、卫矛、红瑞木、火炬树、槭树科等观赏性乔木。2、田间林网田间林网 尽可能保留现状乡间路两侧杨树林，形成树形挺拔、序列感强烈的田间林网，并在树下种植具有观赏性的花卉，如二月兰等，形成树形与色彩上的对比。3、葡萄种植园葡萄种植园 在场地泄洪通道中成片种植葡萄园，葡萄园采用混凝土桩柱拉网种植，行列式排布，形成秩序性极强的农业景观效果。4、滨水景观带滨水景观带 滨水植物带以垂柳为主景树，配植部分水曲柳、旱柳、馒头柳。在水中可辅助种植芦苇、菖蒲、香蒲、千曲菜、荷花等，营造一种亲切、70、自然、生态的水岸环境。同时局部地段增加国槐，突出水滨植物的夏季景观特色。水边局部开拓形成疏林草地，提供休憩、运动等活动需要。种植以草地为主，依据地形和空间围合需求以丛植的塔柏作主要点缀，可辅助些五角枫、水曲柳、白桦等观赏树种。五、五、景观系统规划景观系统规划 1、一块葡萄园生态基底一块葡萄园生态基底 规划以农业种植为生态园构成基础，利用现状泄洪通道中的农田，经土壤改良后种植酿酒葡萄，形成葡萄园产业景观，也是整个滦河农业生态休闲园的生态基底，同时也保证了三大功能区的相对隔离。2、一条河流廊道一条河流廊道 规划在场地中开挖一条水系，成为场地景观中的蓝色脉络。河流驳岸采用自然生态设计，以湿地植物为主71、要驳岸植物，局部需要加固的采用垒石驳岸。3、两种地域文化景观元素两种地域文化景观元素 迁安的地域文化丰富多彩，规划挑选了其中具有代表性的两种文化，一是代表历史上迁安特色的桑树造纸文化，二是代表现代迁安特色的钢铁文化。规划通过形象化、景观化塑造，将桑树、钢铁以艺术化的手法整合，分别布置于三大功能组团中，通过新建的人工水系相连，形成贯穿整个滦河生态休闲园的标志性符号。4、四片滦河历史景观区四片滦河历史景观区 规划以滦河文化的历史发展为源，借助于流动的水系诉说历史的发展。在水系的不同区段，通过河流形态、建筑与环境景观的塑造，表现其历史上不同时期的独特风貌。滦河游牧文化景区位于人工水系源头，河流以沙洲72、形态呈现，周边为大面积草坪和白桦林，塑造滦河游牧文化景观。滦河农耕文化景区位于滦河观光园，河流呈现溪流形态，周边农田、果林、农家、花园相互簇拥，形成一派农耕时期景象。滦河外来文化景区位于葡萄城堡庄园，河流迂回婉转、百曲千折，周边欧式庄园、城堡、花园相围绕，体现滦河外来文化时期的异域风情。滦河生态文化景区位于绿岛商务度假区，河流以湿地形态展现，周边建筑掩映在绿树、草坪、水塘之中，体现未来滦河作为生态之河的自然景观。六、六、重要节点设计重要节点设计 1、滦河口滦河口 规划在滦河与人工水系的接口处设置滦河口景观园，寓意滦水之源。园区景观突出滦河上游景观风貌，水系以水源地典型的沙洲形式呈现，通过沙石、73、溪流、苔藓等景观元素的组合，周边辅以大面积草坪和桦树林，体现滦河口独特的游牧文化景观。2、滦河老街滦河老街 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 -21-规划在新建西夹河村台东侧建设滦河老街项目，老街的空间形式以历史上滦河农耕时期的村落布局为参考，将建筑、院落、河道三大传统元素进行抽象，以葡萄架廊道、农家小院和人工水系形式出现，通过编织式的揉合，形成现代、轻松又不失传统特色的水街空间。空间形式具体包括水岸空间、院落空间和葡萄架下的灰空间三种形式，可以开展餐饮、游戏、垂钓、休憩等多种形式休闲活动。3、城堡花园城堡花园 规划在葡萄城堡庄园区西南建设城堡花园，以规整的灌木带、74、整齐的花坛、水池，突出西方园林的景观特色。花园间以钢艺葡萄架长廊串联，成为一条连续的景观标识，同时也提供了人们休息、交流的聚会空间。花园外侧为环状水系，驳岸采用垒石、间隔种植蒲草等水生植物，环水设置栈道，以生态的处理手法衬托整个城堡花园，体现历史上滦河流域的外来文化景观。4、绿岛湿地绿岛湿地 规划在绿岛商务度假区西侧的商务别墅区营造湿地景观，体现滦河流域的生态文明。商务别墅以点状布置于各个湿地岛上，均面向主要水面，建筑间通过栈道相连，以免破坏生态环境。湿地间溪流、水塘、芦苇交错掩映，建筑浮于水面之上，整体呈现自然的绿色生境。七、七、规划实施规划实施 1、实施意见实施意见 规划需要在水利部门的指75、导下实施，严格遵循各项规范，避免与行洪安全发生冲突，保障项目安全运作和人民生命财产安全。实施过程中要充分考虑西夹河村村民的意愿，开发项目应尽量减少与村民切身利益相冲突，局部矛盾可通过政策引导、货币补偿等措施化解。在本概念规划的基础上尽快编制详细规划和各项专业专项规划，筹措资金，加快建设步伐。2、分期建设和实施措施分期建设和实施措施（1）近期重点近期重点 构筑基本路网 加快园区入口建设，新建园区入口道路，在滦河上架设桥梁，突出园区形象。基础路网建设采用“先次后主”，分区局部完善后联系成网。完善配套设施 加快基础设施建设，完善市政管网配套。应放弃传统“三通一平”做法，因地制宜解决场地内矛盾，保护生76、态自然基底。普及葡萄种植 通过租赁农民土地，加快现状土壤改造，使之适宜葡萄生长，深入葡萄种植技术研究，全面推广酿酒葡萄种植。营造自然景观 先营造环境、后建造建筑。开挖场地水系，修建滨水自行车道与景观平台，通过提升环境品质增加土地价值。（2）建设分期建设分期 一期建设葡萄城堡、庄园别墅一期、葡萄种植园，获得基础收益并营造农业生态旅游的初步形象。二期建设绿岛商务度假区，拓展商务度假市场，扩大其在迁安地区的知名度，积聚人气。三期建设搬迁西夹河村，建设滦河农业观光园和庄园别墅二期、酒庄会所，形成完整的产业结构。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 -22-八、八、经济技术指标经77、济技术指标 规划用地平衡表 序号 用地分类 用地面积（ha）占总用地比例（）1 自然林地 110.57 18.47 2 水体用地 112.09 18.73 4 园区道路广场用地 9.19 1.54 5 保留农田用地 127.64 21.32 6 葡萄种植园用地 119.17 19.91 7 农业观光区用地 37.93 6.34 8 葡萄城堡庄园区用地 37.78 6.31 9 绿岛商务度假区用地 24.86 4.15 10 畅和园区用地 19.33 3.23 合计 规划总用地 598.56 100.00 绿岛商务度假区规划技术经济指标 总建筑面积 18991 总用地面积 248600 商务别墅78、建筑面积 5869 商务会所建筑面积 4146 会议展示中心建筑面积 6387 其中 生态餐厅建筑面积 2589 容积率 0.08 绿地率 75%建筑密度 4.14%农业观光区规划技术经济指标 总建筑面积 137732 总用地面积 379300 西夹河村建筑面积 120600 旅游接待中心建筑面积 896 滦河老街建筑面积 14840 观音阁广场建筑面积 233 其中 农家别苑建筑面积 1163 容积率 0.36 绿地率 45%建筑密度 17.16%葡萄城堡庄园区规划技术经济指标 总建筑面积 83112 总用地面积 377800 葡萄庄园别墅建筑面积 66639 葡萄城堡建筑面积 13828 79、葡萄交易市场建筑面积 1844 葡萄酒庄建筑面积 390 其中 葡萄文化广场建筑面积 411 容积率 0.22 绿地率 50%建筑密度 7.28%PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 -23-九、九、投资估算投资估算 资金投入项目 农业观光区（万元）葡萄城堡庄园区（万元）绿岛商务度假区（万元）单项总计（万元）备注 征地费 447.2 1316.64 929.76 2693.6 征地费 2.08 万/亩，总共征地 1295 亩 青苗费 0 25.3 17.88 43.18 青苗补偿费 400 元/亩，补偿面积 1079.5 亩 拆迁费 0 10050 1100 1115080、 拆迁费每户 15 万，总共670 户和三处建筑 村庄 18090 建筑费用 其他 2569.8 12466.8 2848.65 35975.25 建筑费用（包括土建和市政设施）每平米 1500元，总共 239835 平米 绿化费用 862.59 2522.73 1841.8 5227.12 绿化费用 80 元/平米，总共 653390 平米 道路建设费用 183.7 338.6 212.9 735.2 道路建设费用 80 元/平米，总共 91900 平米 堆土费用 0 2903.66 616.14 3519.8 堆土费用 20 元/立方米，总共 1759900 立方米 葡萄种植园 583 081、 132.6 715.6 葡萄种植费用 4000 元/亩，总共 1789 亩 合计 22736.29 29623.73 7699.73 60059.75 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 -24-第五部分第五部分 规划方案二“桑基鱼塘”规划方案二“桑基鱼塘”一、一、方案特色方案特色 1、利用现状林地与路网，营造大众休闲景观利用现状林地与路网，营造大众休闲景观 规划在充分尊重现状的基础上，对其进行适当改造，以突出其景观效果，并满足大众休闲的可能。利用现状滨河杨树林，在树下种植白茅，局部铺设木质平台，提供大众露营、运动等活动。利用现状村庄路网与开挖水渠形成的纵横交错的景82、观构架，局部增加木质平台、水池等景观要素，使之成为大众观景、休憩的场所。整体借助于对现状的改造、利用，体现自然与现代的结合、生态与活动的交融。2、开挖水塘，创造乡村景观开挖水塘，创造乡村景观 规划以“水塘、树林、人家”为景观基本构成元素，散点布置于场地中，成为体现独特乡村风貌的标志性景观。每个构成单元依据功能不同，分别包括农家乐、度假别墅、商务休闲等不同功能，景观上也通过不同的水塘、植物、建筑形式、呈现不同的乡村景色。3、分散布局，灵活开发分散布局，灵活开发 规划分为三个相对集中的功能区，功能区内每个景观单元各自独立，互不干扰，可以实现独立开发与灵活变动。二、二、功能布局结构功能布局结构 本规83、划区分为三个大的功能片区，分别为农家乐片区、松林城堡庄园区、花塘商务度假区。1、农家乐片区农家乐片区 农家乐片区位于西夹河村台东侧的大片葡萄园中，采用点状分散布置，通过一条南北向的主路串联。每个单元由鱼塘、桑树林、农家接待中心组成，相互拼接，形成传统“桑基鱼塘”式的农村景观。鱼塘水源来自滦河，通过主、次水渠连通。每个单元占地 1-2 公顷，建筑面积 1000 平米左右，可以独立开展垂钓、采摘、餐饮、小型休闲运动项目的经营。2、松林城堡庄园区松林城堡庄园区 松林城堡庄园区位于西夹河村台南侧区域，包括了松林城堡、酒庄会所、度假别墅三个主要项目。整体景观突出“松林、水塘、农庄”的欧式乡村特色，围绕中84、心水面组织。松林城堡位于庄园东北侧，是融接待、餐厅、酒吧、咖啡厅、客房为一体的，体现欧式风情的建筑，建筑形式模仿城堡。城堡下设置地下酒窖，储存葡萄酒并展示葡萄酒文化、提供品酒等相关活动。酒庄会所位于城堡南侧，通过水塘与城堡分割，以街道形式组成，围绕水塘一侧排布，使每个建筑均面向水面。酒庄由多个建筑组成，分为艺术展示区、购物区和游览休憩区。包括艺术中心、葡萄交易市场、器皿手工作坊、葡萄文化广场、葡萄架长廊。度假别墅以组团形式环抱中央水系，每个组团以中心水塘组织，外侧为松林，建筑散落其中，形成独特的松林别墅景观。3、花塘商务度假区花塘商务度假区 花塘商务度假区位于畅和园南侧地块，由三大功能组团组成85、，分别是会议展示中心、商务休闲区（包括商务会馆和生态餐厅）和商务别墅区。每个功能区均以“花田、水池、建筑”的景观模式构建，形成三者相互交错的空间景观形态。三、三、交通系统规划交通系统规划 1、入口入口 现状场地有两个入口，一是通过场地北侧迁杨路与迁擂公路相连，另外是通过场地南侧漫水桥与迁擂公路相连。考虑到未来迁杨路将被废弃，漫水桥不适宜作为主要交通道路，规划将在钢城西路收费站西侧开辟道路，并建设跨滦河桥梁，与场地中外环路网相连，形成主要出入口。2、车行道路系统车行道路系统 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 -25-规划车行道路系统为“环路+网络”结构。环路为园区外环86、，联系三大功能组团，规划道路宽度为 9 米。网络是在现状乡间路基础上形成的四横两纵的内部路网，规划道路宽度为 7米，通过纵横交错的内部路网可以方便到达各个点状布置的功能区。3、自行车道系统自行车道系统 规划在滦河及其支流两侧建设连续的滨水自行车道，车道宽 2.5 米，形成连续的运动空间，成为在自然与景点间自由穿梭的道路。4、步行系统步行系统 规划利用开挖的灌溉水渠，在其一侧设置步行道，规划道路宽度为 2 米。依靠灌溉网络形成步行体系，串联各个点状功能区，并与四横两纵的车行路网相连。5、栈桥与亲水平台栈桥与亲水平台 规划在每个“桑基鱼塘”的周边都设有亲水平台，以供游人垂钓或住户观赏水景。同时在葡87、萄城堡庄园区和绿岛商务度假区的中央水面周边均设有栈桥。栈桥建议为木质，宽度控制在 1.5 米左右。四、四、绿地系统规划绿地系统规划 1、滨河生态林地滨河生态林地 滨河地带以保证行洪安全为前提，主要种植松林、刺槐、杨树等高大乔木和高羊茅、结缕草等地被草本植物，不用或者少用灌木；保留现状滨河杨树林及林下白茅植被，局部扩大林下空间，并增加枫树、银杏、二月兰等春秋季观赏性树木与花卉，形成宿营活动区，提供大众休闲活动。2、田间林网田间林网 尽可能保留现状乡间路两侧杨树林，形成树形挺拔、序列感强烈的田间林网，并在树下种植具有观赏性的花卉，如二月兰等，形成树形与色彩上的对比。3、葡萄种植园葡萄种植园 在场地88、泄洪通道中成片种植葡萄园，葡萄园采用混凝土桩柱拉网种植，行列式排布，形成秩序性极强的农业景观效果。4、水塘水塘 依据各功能组团的不同景观要求，水塘周边分别选择种植桑树、松树、花田等不同植被，形成基础景观基调。同时水岸可配植部分水曲柳、旱柳、馒头柳。在水中可辅助种植芦苇、菖蒲、香蒲、千曲菜、荷花等，营造统一中富于变化的、生态的水岸环境。水塘外围局部可开拓形成疏林草地，提供休憩、运动等活动需要。五、五、景观系统规划景观系统规划 1、一块葡萄园生态基底一块葡萄园生态基底 规划以农业种植为生态园构成基础，利用现状泄洪通道中的农田，经土壤改良后种植酿酒葡萄，形成葡萄园产业景观，也是整个滦河农业生态休闲园89、的生态基底，衬托多样的水塘景观。2、一条环状生态林带一条环状生态林带 规划利用现状滨河的环状林带，通过普遍种植白茅等地被植物，并增加刺槐、枫树、柏等观赏树种，将防护林改造成生态林地。同时局部增加平台、步道、自行车道等人工设施，提供大众休闲活动场地，使其成为围绕场地的绿色项链。3、一个杨树林网一个杨树林网 规划利用现状乡间路两侧林网，形成纵横交错的杨树林。在杨树林尽端设置休息平台，并结合水渠等灌溉系统形成典型农田景观，形成供游人休憩、观赏葡萄园。4、三种水塘景观三种水塘景观 规划以“树木、水塘、人家”作为基本的乡村景观元素，通过树种、水岸形态、建筑形PDF 文件使用 pdfFactory Pro90、 试用版本创建 -26-式的不同，形成三重不同的水塘景观桑基鱼塘、松林水塘、花田水塘。六、六、重要节点设计重要节点设计 1、桑基鱼塘桑基鱼塘“桑基鱼塘”是一种农村种植形成的典型景观。是将低洼的土地挖深为塘，饲养淡水鱼；水塘上种植桑树，桑叶养蚕；蚕沙（蚕粪）喂鱼，塘泥肥桑。栽桑、养蚕、养鱼三者有机结合，形成桑、蚕、鱼、泥互相依存、互相帮促进的良性循环，避免了洼地水涝之憋，营造了十分理想的生态环境，收到了理想的经济效益，同时减少了环境污染。在传统桑基鱼塘基础上，规划在滨水处设置木质栈台，水岸上设置农家旅游接待中心、绿色廊架、休闲茶座等设施，以提供餐饮、垂钓、娱乐等活动，通过强化人工景观与自然景观的91、对比，营造独特的农家景观风貌。2、松林水塘松林水塘 松林城堡庄园区分为城堡部分和度假庄园别墅部分，前者规划中将成片的松林、大大小小的水塘与城堡这种独特的西方建筑形式相结合，塑造幽静、神秘的景观氛围，以吸引游人。后者度假庄园别墅以简欧风格为主，周围散落种植松树林，围绕中心水塘布置，使得每户均背靠松林面朝水，创造优美的居住环境。3、花田水塘花田水塘 花塘商务度假区分为商务休闲部分和商务别墅部分，前者规划中以建筑和水面为中心，周边围绕大大小小的花田，形成如花海中水上之城的景观效果。后者商务别墅独立成团，围绕别墅穿插花田与水塘，形成自由浪漫的景观特质。4、林间驿站林间驿站 规划利用现状部分废弃的乡间路92、，截断部分路段，在断头处增加观景平台，架空于地面之上，平台之下局部放大水渠断面形成水塘，种植芦苇、菖蒲等水生植物，与周围规整的葡萄园、杨树林形成对比，突出生态的景观效果。景观平台上布置休闲座椅、景观墙等人工设施，提供游人驻足观赏、休憩、品茗之需。七、七、规划实施规划实施 1、实施意见实施意见 规划需要在水利部门的指导下实施，严格遵循各项规范，避免与行洪安全发生冲突，保障项目安全运作和人民生命财产安全。实施过程中要充分考虑西夹河村村民的意愿，开发项目应尽量减少与村民切身利益相冲突，局部矛盾可通过政策引导、货币补偿等措施化解。在本概念规划的基础上尽快编制详细规划和各项专业专项规划，筹措资金，加快建93、设步伐。2、分期建设和实施措施分期建设和实施措施（1）近期重点近期重点 构筑基本路网 加快园区入口建设，新建园区入口道路，在滦河上架设桥梁，突出园区形象。基础路网建设采用“先次后主”，分区局部完善后联系成网。完善配套设施 加快基础设施建设，完善市政管网配套。应放弃传统“三通一平”做法，因地制宜解决场地内矛盾，保护生态自然基底。普及葡萄种植 通过租赁农民土地，加快现状土壤改造，使之适宜葡萄生长，深入葡萄种植技术研究，全面推广酿酒葡萄种植。营造自然景观 先营造环境、后建造建筑。对防护林和田间林网进行生态改造并增加设施。修建滨水自行PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 -2794、-车道与景观平台，通过提升环境品质增加土地价值。（2）建设分期建设分期 一期建设农家乐片区与葡萄种植园，获得基础收益并营造农业生态旅游的初步形象。二期建设花塘商务度假区，拓展商务度假市场，扩大其在迁安地区的知名度，积聚人气。三期建设搬迁西夹河村，利用原村址及其南侧用地建设松林城堡庄园区，形成完整的产业结构。八、八、经济技术指标经济技术指标 规划用地平衡表 序号 用地分类 用地面积（ha）占总用地比例（）1 自然林地 205.78 34.38 2 水体用地 114.47 19.12 4 园区道路广场用地 9.01 1.51 6 葡萄种植园用地 93.72 15.66 7 农家乐区用地 81.4795、 13.61 8 松林城堡区用地 45.19 7.55 9 花塘商务度假区用地 29.54 4.94 10 畅和园区用地 19.33 3.23 合计 规划总用地 598.56 100.00 农家乐区规划技术经济指标 总建筑面积 132686 总用地面积 814700 西夹河村建筑面积 120600 其中 农家小院建筑面积 12086 容积率 0.16 绿地率 54%建筑密度 8.00%松林城堡区规划技术经济指标 总建筑面积 62864 总用地面积 451900 庄园别墅建筑面积 47456 城堡建筑面积 8508 交易市场建筑面积 2586 其中 酒庄会所建筑面积 4314 容积率 0.14 96、绿地率 56%建筑密度 7.20%PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 -28-花塘商务度假区规划技术经济指标 总建筑面积 11707 总用地面积 295400 商务别墅建筑面积 1350 商务会所建筑面积 2894 会议展示中心建筑面积 5376 其中 生态餐厅建筑面积 2087 容积率 0.04 绿地率 76%建筑密度 2.02%PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 -29-九、九、投资估算投资估算 资金投入项目 农家乐片区（万元）松林城堡片区（万元）花塘商务度假区（万元）单项总计（万元）备注 征地费 1164.8 1127.4 613.6 97、2905.8 征地费 2.08 万/亩，总共1397 亩 青苗费 22.4 11.5 11.8 45.7 青苗补偿费 400 元/亩，总共 1142 亩 拆迁费 600 10050 1100 11750 拆迁费每户 15 万，总共670 户和四处建筑 村庄 18090 建筑费用 农家小院 1812.9 9429.6 1756 31088.5 建筑费用（包括土建和市政设施）每平米 1500 元，总共 207256 平米 绿化费用 1915.3 1807.6 1044.7 4767.6 绿化费用 80 元/平米，总共 595950 平米 道路建设费用 180 320 220 720 道路建设费用 98、80 元/平米，总共 90000 平米 堆土费用 386.8 2005.8 374.6 2767.2 堆土费用 20 元/立方米，总共 1383600 立方米 葡萄种植园 438.9 0 123.9 562.8 葡萄种植费用 4000 元/亩，总共 1407 亩 合计 24611.1 24751.9 5244.6 54607.6 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 1 河北迁安农业生态休闲园规划设计方案说明河北迁安农业生态休闲园规划设计方案说明 第一部分第一部分 项目背景项目背景.-1-一、一、项目概况项目概况.-1-二、二、项目背景介绍项目背景介绍.-1-1、区域位99、置及交通条件区域位置及交通条件.-1-2、地区经济发展状况地区经济发展状况.-1-3、城市历史文化及旅游业发展城市历史文化及旅游业发展.-1-4、区域生态自然环境区域生态自然环境.-1-三、三、项目背景特征分析项目背景特征分析.-2-1、生态特征生态特征.-2-2、经济特征经济特征.-2-3、社会特征社会特征.-2-4、文化特征文化特征.-2-四、四、战略目标战略目标.-2-五、五、研究框架研究框架.-2-第二部分第二部分 项目策划项目策划.-3-一、一、目标市场研究目标市场研究.-3-1、旅游发展总体趋势旅游发展总体趋势.-3-2、迁安周边旅游市场分析迁安周边旅游市场分析.-4-3、迁安旅游100、市场开发导向迁安旅游市场开发导向.-6-二、二、项目发展条件研究项目发展条件研究.-6-1、自然条件自然条件.-6-2、经济条件经济条件.-7-3、政策条件政策条件.-8-4、文脉条件文脉条件.-9-三、三、项目定位项目定位.-10-1、定位定位.-10-2、目标目标.-10-3、战略战略.-11-四、四、项目策划项目策划.-11-1、主题产品策划主题产品策划.-11-2、布局策划布局策划.-11-3、项目策划项目策划.-11-4、项目运作策划项目运作策划.-12-第三部分第三部分 规划基础策略与构思来源规划基础策略与构思来源.-14-一、一、规划依据规划依据.-14-二、二、规划基础策略规划101、基础策略.-14-1、新农村建设新农村建设.-14-2、生态保护规划生态保护规划.-15-3、农业基础种植规划农业基础种植规划.-15-三、三、规划构思来源规划构思来源.-15-1、规划建设用地范围规划建设用地范围.-15-2、规划投资收益构成规划投资收益构成.-16-3、构思总结构思总结.-16-第四部分第四部分 规划方案一“滦河绿岛”规划方案一“滦河绿岛”.-18-一、一、方案特色方案特色.-18-1、利用新农村建设，营造乡土景观利用新农村建设，营造乡土景观.-18-2、建设人工水系，创造文化景观建设人工水系，创造文化景观.-18-3、集中布局，整片开发集中布局，整片开发.-18-二、二、102、功能布局结构功能布局结构.-18-1、农业观光区农业观光区.-18-2、葡萄城堡庄园区葡萄城堡庄园区.-18-3、绿岛商务度假区绿岛商务度假区.-19-三、三、交通系统规划交通系统规划.-19-1、入口入口.-19-2、车行道路系统车行道路系统.-19-PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 2 3、自行车道系统自行车道系统.-19-4、步行系统步行系统.-19-5、栈桥以及亲水平台栈桥以及亲水平台.-19-6、码头码头.-19-四、四、绿地系统规划绿地系统规划.-19-1、滨河生态林地滨河生态林地.-19-2、田间林网田间林网.-20-3、葡萄种植园葡萄种植园.-20-103、4、滨水景观带滨水景观带.-20-五、五、景观系统规划景观系统规划.-20-1、一块葡萄园生态基底一块葡萄园生态基底.-20-2、一条河流廊道一条河流廊道.-20-3、两种地域文化景观元素两种地域文化景观元素.-20-4、四片滦河历史景观区四片滦河历史景观区.-20-六、六、重要节点设计重要节点设计.-20-1、滦河口滦河口.-20-2、滦河老街滦河老街.-20-3、城堡花园城堡花园.-21-4、绿岛湿地绿岛湿地.-21-七、七、规划实施规划实施.-21-1、实施意见实施意见.-21-2、分期建设和实施措施分期建设和实施措施.-21-八、八、经济技术指标经济技术指标.-22-九、九、投资估算投104、资估算.-23-第五部分第五部分 规划方案二“桑基鱼塘”规划方案二“桑基鱼塘”.-24-一、一、方案特色方案特色.-24-1、利用现状林地与路网，营造大众休闲景观利用现状林地与路网，营造大众休闲景观.-24-2、开挖水塘，创造乡村景观开挖水塘，创造乡村景观.-24-3、分散布局，灵活开发分散布局，灵活开发.-24-二、二、功能布局结构功能布局结构.-24-1、农家乐片区农家乐片区.-24-2、松林城堡庄园区松林城堡庄园区.-24-3、花塘商务度假区花塘商务度假区.-24-三、三、交通系统规划交通系统规划.-24-1、入口入口.-24-2、车行道路系统车行道路系统.-24-3、自行车道系统自行车105、道系统.-25-4、步行系统步行系统.-25-5、栈桥与亲水平台栈桥与亲水平台.-25-四、四、绿地系统规划绿地系统规划.-25-1、滨河生态林地滨河生态林地.-25-2、田间林网田间林网.-25-3、葡萄种植园葡萄种植园.-25-4、水塘水塘.-25-五、五、景观系统规划景观系统规划.-25-1、一块葡萄园生态基底一块葡萄园生态基底.-25-2、一条环状生态林带一条环状生态林带.-25-3、一个杨树林网一个杨树林网.-25-4、三种水塘景观三种水塘景观.-25-六、六、重要节点设计重要节点设计.-26-1、桑基鱼塘桑基鱼塘.-26-2、松林水塘松林水塘.-26-3、花田水塘花田水塘.-26-4、林间驿站林间驿站.-26-七、七、规划实施规划实施.-26-1、实施意见实施意见.-26-PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 3 2、分期建设和实施措施分期建设和实施措施.-26-八、八、经济技术指标经济技术指标.-27-九、九、投资估算投资估算.-29-PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建