1、巴夫洛2021年度营销推广方案蓝道 2021年2月田园生活康养度假小镇复盘，是为了更好的开始！2020年，是项目首次对外推广发声的元年，我们以一句“让生活趣度假”为核心SLOGAN，以合院高端形象进行市场占位，树立“南昌西 田园生活康养度假小镇”之形象。小镇初始之年BLUETOWN BUFFALO过去的一年，巴夫洛做了什么？1.5 临时生活馆启动2.24 千份鲜蔬派送计划，疫情应对公益活动4.11-18南昌、高安双城展厅开放5.22媒体零距离5.30星空帐篷音乐节7.26生活发布会暨示范区开放8.29家人首次零距离9月生活设计委员会成立9.26合院首开11月启动叠院推广（后因样板房及蓄客不理想2、暂停推售）12月中旬 启动高层推广.2020年大事记回顾/生活馆开放倒计时/南昌城市展厅开放/星空帐篷音乐节前宣/小镇浮生六记/美好镇生长 发布会/食野集及巴小夫应用/小镇活动海报/2020年项目小结OBJECTIVES0102BLUETOWN BUFFALO板块内之前烂尾项目比较多，再加之与南昌市区的距离，市场对板块始终有抗性。市场对板块、对项目缺信心1板块历史遗留问题02这两年蓝绿城在江西市场项目越来越多，但当地市场始终对本土品牌新力及万科、碧桂园等全国房企情有独衷。蓝绿城在江西缺品牌基础小镇生活方式在南昌市场还需要一个较长周期的教化过程。蓝城在高安的两个项目因产品高度重叠并未形成合力，市3、场对小镇配套落地及未来运营有疑虑。小镇所处的城市能级首推产品为40年产权合院，9月26日首开后至今成交29组（员工内购11组，工抵房7组，其余11组）；高层2月6日首开，当日成交7组（之前23组认筹客户大部分因价格高而放弃）产权及价格抗性合院首开后10-11月将推广重心转到叠院和洋房上，后因叠院样板房和蓄客不理想又将推广重心转到高层上，以至于推广发声不够系统及持续。项目自身的不足2营销节点临时调整02生活服务动作执行不到位。2020年初，项目上花了大量精力通过多场网红直播建立了多个家人群，但后期社群运营并无专人负责，目前已处于死群状态，2021年需花精力重新激活。生活服务未深入开展与边上桃花源4、相比，产品重合度高，差异性不大。巴夫洛叠院产品相对较多，且以精装为主；桃花源以毛坯为主（牧心谷-桃李春风；溪悦台-春风雅园；花语堂-春风杏林）产品高度重叠同质化小镇目前无重量级配套落地：2021年人防酒店计划8月开业（开元运营）；邻里中心将于10月开放；小镇中心待定；九年制学校引进及开工未提上议事日程。配套落地动作少2021步步艰辛 迎难而上 找 到 你 自 己古希腊诗人品达（）当大家都在说“康养小镇”巴 夫 洛 如 何破 圈？先来看2个体系内相对成功又特色鲜明的小镇乌镇雅园之养老案 例 分 享BLUETOWN BUFFALO“健康医疗+养生养老+休闲度假”中国最成功的“养老度假小镇”乌 镇 5、雅 园该项目分为养生养老、健康医疗和休闲度假三大主题，包括欧洲品牌的医疗公园、欧洲品牌的护理养老中心、五星级度假养生酒店，雅达与绿城共同打造的自助养老居住区绿城乌镇雅园，其间还设置了3.5万平方米规模的老年大学绿城乌镇颐乐学院。案例1为了满足老年人养老、精神文化需求，绿城乌镇雅园推出了“学院式养老”颐乐学院。以“颐、乐、学、为”核心理念，以学校的组织方式，把园区内老年人的日常生活、学习、娱乐都调动起来，开展的课程更是以系划分，按各自不同特点设置了营养、社科、艺术、体育等课程。乌 镇 雅 园颐、乐、学、为，开创中国“学院式养老”的先河B LU E TOW N B U F FA LO雅园门口配套的6、雅达国际康复医院占地13万平方米，引入德国高端康复医疗品牌Medical park，拥有350个床位，专注于康复医疗：主要提供神经系统病患、骨科疾病、运动损伤和亚健康人群健康管理等康复治疗服务。乌 镇 雅 园家门口顶级医疗服务，让长者“老有所医”B LU E TOW N B U F FA LO天使小镇之教育案 例 分 享BLUETOWN BUFFALO“学校教育+颐乐教育+社区教育”领先中国的教育主题小镇 天 使 小 镇天使小镇蓝润天使学校，由绿城、银润和蓝城三大集团共同出资10亿元打造，设置了幼儿园4年（含托班）、小学6年、初中3年、高中3年的学制。受蓝城集团董事长宋卫平先生和银润集团董事长7、廖春荣先生联袂邀请，绿城育华教育集团副总、著名校长陈沪军女士担任蓝润天使学校总校长。蓝润天使学校采用小班化教学，班额20-30人，小学、初中于2020年9月正式开学，幼儿园、高中将于2021年9月正式开学。案例2蓝润天使学校“校长有约”学校教育：从幼儿园到高中一贯制颐乐教育：家园亦校园，家人亦同学社区教育：闲暇时光即是生活天 使 小 镇 不是简单的为小镇配套一个学校而是围绕着这个学校建一整个小镇B LU E TOW N B U F FA LO学校把四大中心集中于一园，紧贴小镇住区建造，并有通道连接。白天上课时，通道关闭。下课后或节假日，通道打开，家人可共享图书馆、游泳池和剧场等设施。与英国美国8、百年名校伯克戴尔、伍德沃德签署合作备忘录天 使 小 镇 学校是mini的小镇，小镇是开放的学校B LU E TOW N B U F FA LO要想吸引南昌及高安城里人来到巴夫洛，就必须打造一个独特的强IP出来人 生 成 长 轨 迹 人 生 成 长 轨 迹018306550100以自我为中心以恋人为中心以孩子为中心孩子的成长孩子的事业孙子的成长+期待四代同堂成长与学习工作与恋爱中 国 家 长 总 是 为 孩 子 而 活BLUETOWN BUFFALO在巴夫洛，不管是“全龄度假”还是“亲子度假”，核心始终是【孩子】一个孩子就是一个家庭的核心而孩子问题的核心关切点是“教育成长”巴夫洛的发展定位社会问9、题-时代需求教育焦虑及养老顾虑巴夫洛？教育+康养双强小镇竞争差异化桃花源-田园城市奥园-健康生活小镇体系内成功案例借鉴天使-教育；雅园-养老BLUETOWN BUFFALO教育和健康是人生两大课题巴夫洛=【江西版】乌镇雅园+天使小镇 教育和健康是刚需，巴夫洛4800户的体量（一期）必需做强教育和康养蓝道观点农业是底色，文旅是特色，地产、农业、文旅三产联动农业文旅是小镇配套，为地产板块引流 蓝道观点0102树观念建差异重拓客强服务0304巧借势0506定节奏小镇的销售，必须构建在小镇生活的共建之上。这几年的小镇实践中，有很多案例，一般的销售接待，包括所谓的拓客、圈层、客户地图、员工 100 等等10、，已经向一个新的阶段去转化。这么多的案例都表明：在小镇中，生活内容、文化才是小镇真正的吸引力。去学会它、运用它，自己也相信它，把对小镇的未来和美好的一种共情与感染，去和未来的小镇家人作分享，这是小镇销售的基本内核宋卫平【思路1】以教育、康养 建立小镇的江湖地位自然营地、幼托机构、幼儿园、颐乐学院是蓝绿城小镇标配，建议引进国际国内教育名校或江西前五、南昌前五的学校【思路2】南昌市最好的名牌小学排名 1站前路小学 2南师附小 3南大附小 4羊子巷小学 5铁路一小南昌市最好的初中排名 1南昌外国语学校（初中）2十中少年班（初中）3南昌八中 4南昌豫章中学（初中）5江西师大附中（初中）自然教育营地幼托11、机构颐乐学院中小学名校引进江西省中小学研学实践教育基地具体机构待定居住区2个，小镇中心1个标配设置，动静态教室，课程，例如摄影、画画、舞蹈等9年制学校1个，位于人防酒店旁巴夫洛教育配套体系国际国内教育名校或江西前五、南昌前五的学校幼儿园依托巴夫洛自身资源，做强自然教育营地及名校打造“自然缺失症”现在的孩子缺少与大自然亲近的机会，从而导致儿童肥胖、注意力紊乱、孤独、抑郁、愤怒、感统失调等。家长必读书目在巴夫洛田园生活度假小镇，找 到“自 然 缺 失 症”的 良 药在巴夫洛田园生活度假小镇，最大限度保障孩子在自然中成长的权利来巴夫洛自然教育营地，父母孩子一起体验自然教育，转而为产品买单宋总谈小镇生12、活服务没有生活服务系统的小镇是不成立的，是没办法住人的。生活服务的门类和基本要求，放到桌面上可以多一些竞争对手和压力，人家学我们，我们学人家，也没什么关系，就看谁能认认真真沉下心来做。做得好不好，大概3-5年可以看到一些做成的样板。【思路3】生活设计委员会2020年9月，生活设计委员会已成立，2021系列生活畅想会落地执行社群运营专人管理，根据家人需求重点打造 3-4个社群生活服务管家作为生活服务管家团队，他们与传统物业管家最大的区别是改变原有的单向服务模式，成为小镇生活的组织者。生活服务体系千镇千面，2021通过真实的家人需求调研，构建独属于巴夫洛的生活服务体系。20212021巴夫洛生活服13、务内容建设巴夫洛生活服务内容建设3月，蓝城医院奠基仪式借势1-12月，巴夫洛文旅活动植入（春耕大典、水世界活动、音乐节、丰收节、农民趣味动动会等）10月，宜春旅发大会推广借势【思路4】2021需去化698套房源（合院17套、叠墅71套、洋房152套、高层458套），叠墅合院88套按5%的转化率需1760组，高层洋房610套按10%的转化率需6100组，合计有效来访（有效来访指亲临项目现场生活馆，文旅大型活动水客不算）约7860组，其中渠道拓客占60%约5000组（2020年渠道拓客3081组）【思路5】按目前的推盘节奏，2月高层首开后紧跟着3月是叠院和洋房开盘，每月都有推盘节点；5月（高层、叠14、院、合院）和9月（高层、叠院、洋房）各有三种产品推售，如此密集的推盘给到客户太多的房源选择，不利于每一种产品的形象建立及蓄客。建议项目上根据市场实况慎重考虑并调整。【思路6】PART-1 如何构建生活服务体系PART-2 如何实现年度营销目标PART-3 年度营销推广执行计划提报目录如何构建生活服务体系PART1小镇生活服务体系如何构建01 小镇生活服务体系构建的意义02 巴夫洛生活服务体系如何构建03 巴夫洛生活服务体系输出路径01小镇生活服务体系构建的意义强化小镇品牌提高项目在南昌及江西的知名度实现产品溢价01提高入住率塑造与家人需求匹配的生活服务体系尽快促成业主入住02提升满意度触点式服15、务，持续提高业主、员工、商家的满意度03项目上已梳理的生活服务体系巴夫洛生活服务体系优化建议02巴夫洛生活服务体系构建03巴夫洛生活服务体系输出路径项目宣讲PPT生活服务体系白皮书生活馆现场展示（品牌墙或展板）项目微楼书如何实现年度营销目标PART22021年销售及回款指标OBJECTIVES产品C-04合院B-02洋房B-02叠墅B-01高层合计可售套数36 347 140 600 1123 去化套数17 152 71 458 698 可售金额（万）9411 17573 23911 31510 82405 去化金额（万）4379 8985 5355 19382 38100 去化率47%51%16、22%62%46%目标分解1B-01B-01B-02B-02B-04B-04B-05B-05B-01B-01B-02B-02B-03B-03B-04B-04B-05B-05B-01 高层总建筑面积18.47万方地上可售面积：14.98万方开工时间2020/09开盘时间2021/2产品：50-120B-02 叠墅+洋房总建筑面积9.06万方地上可售面积：5.90万方开工时间2020/08开盘时间2021/3产品：叠墅120-140 洋房40-100B-03 叠墅总建筑面积5.4万方地上可售面积：3.4万方开工时间2022/3开盘时间2022/10产品：120-140B-04 洋房总建筑面积9.517、5万方地上可售面积：6.77万方开工时间2022/09开盘时间2023/05产品：40-100B-05 叠墅总建筑面积7.89万方地上可售面积：5.25万方开工时间2023/04开盘时间2023/11产品：120-140年度推售房源21月3月5月7月9月12月11月10月8月6月4月2月2.6 高层开盘3.14 叠墅开盘3.27 洋房开盘4.11 高层加推5.2 高层加推5.27叠墅加推5.15合院加推6.30洋房加推9.1叠墅加推9.5高层加推9.30洋房加推（注：9月叠墅洋房看市场情况，以高层推售为主）（注：5月合院拿新预售证，不做开盘，以线下加推形式）10.1邻里中心开放年度营销节点3018、1本案蓝城桃花源绿城湖畔云庐蓝城九岭春风绿地安南小镇绿城湖畔云庐（区域内）蓝城桃花源（区域内)华宸十里风荷(南昌）蓝城九岭春风（靖安）绿地安南小镇（安义）市场竞品初探BLUETOWN BUFFALO绿城湖畔云庐（区域内）1建筑类型：联排、独栋别墅（73栋3层）总户数：380户户型：主力198方五室均价：185万/套容积率：1.06产权：70年物业：新力物业交付时间：2021年12月BLUETOWN BUFFALO绿城理想 藏境云庐昌西大城 仙鹭湖畔【项目推广SLOGAN】绿城湖畔云庐（区域内）1独门独院|独立车库|7.5米大面宽|百变户型设计超大入户花园|50方赠送面积|得房率超96%主力户型19、198方诉求点：蓝城桃花源（区域内）2BLUETOWN BUFFALO春风雅园56-119精装颐养洋房 桃李春风110-700中式合院 春风杏林73-98蓝城二代高层111-115桂花系洋房150-153一线湖景叠院BLUETOWN BUFFALO【小镇推广SLOGAN】心之所向 来小镇寻找美好国际田园城市 万亩桃源大境2蓝城桃花源（区域内）2蓝城桃花源（区域内）华宸十里风荷(南昌）3建筑类型：中式合院总户数：157栋户型面积：210-320 价格：均价16000容积率：0.68产权：70年物业：华鹏物业交付时间：2022年毛坯交付BLUETOWN BUFFALO华宸十里风荷(南昌）3合院主诉20、求院子BLUETOWN BUFFALO以文化旅游、商业、颐养、健康休闲、度假及居住配套等内容为一体的综合性文化旅游颐养小镇蓝城九岭春风(靖安）4BLUETOWN BUFFALO蓝城九岭春风(靖安）4首期：电梯洋房（4-7层）总户数：3300户 22栋户型面积：95-140方 产权：70年物业：浙江华盛物业服务有限公司交付时间：毛坯交付BLUETOWN BUFFALO人生峰境 入春风大南昌同城颐养度假小镇【小镇推广SLOGAN】生活新主场 焕新靖安芯95-140方墅境电梯花园洋房【洋房推广SLOGAN】蓝城九岭春风(靖安）4项目规划占地面积约 5000 亩，规划打造成以“特色产业”为引擎，以“文21、化构建”为核心，以“美好生活”为愿景，集商业、休闲、住宿、自然、风貌、文化、双创、教育、旅游九位一体的全龄段、全周期生活旅游目的地。绿地安南小镇(安义）53A级度假景区、五千亩国际文旅大城、全周期度假居住综合体、7万方欧莱商业区 规划九年制学校、70年产权、绿地物业绿地安南小镇(安义）5140-310湖心岛云栖墅首付46万起78-120瞰景高层单价5680 起，首付8.8万起113-143低密墅居洋房 均价6100元，首付12.8万起绿地安南小镇(安义）5BLUETOWN BUFFALO 交 付 前 核 心 动 作01 巴夫洛高层推售策略思考B L U E T O W N B U F F A 22、L O高 层 竞 品 比 对01 巴夫洛桃花源主力户型56、76、99、12973、98、114、116装修精装（装标800元）毛坯户型格局56方一室户、76方二室户、99方三室二卫、129方四室二卫73方二室户、98方三室一卫、114及116三室二卫均价6600元5500元（团购5300元）销售情况2.6首开，当日去化5套 2020.7.11春风杏林高层推出196套（针对南大二附院职工）开盘，开盘当天成交104组，截止2021年初已售155套左右；主诉求首付7万起 住近南昌城（高安）总价34万起 抢占4A级景区（南昌）73-98方蓝城经典二代高层105-114方蓝城经典桂花系洋房高层竞品比对23、 1更纯粹 相比桃花源，巴夫洛高层产品更纯粹，春风杏林除了高层还有桂花系洋房更精致 相比桃花源，巴夫洛高层小户型56方起，总价更低，更适合投资更实用 相比桃花源，巴夫洛99方的高层多出一个卫生间，实用性更强更省心 相比桃花源的毛坯高层，巴夫洛高层精装交付，省去装修劳累同为蓝城经典二代高层，巴夫洛高层的优势：但同为蓝城二代高层，合作比竞争更重要。强强联合，相互依存，炒热板块。观点高 层 价 值 梳 理02高层价值体系梳理 2品 牌区 位交 通田 园康 养度 假蓝城绿城品质合筑 礼献赣鄱 提前布局大南昌都市圈 未来可期多重立体交通网 通达南昌和高安市区从田园到餐桌 收获自然的馈赠 全维健康服务体系24、 为家人健康保驾护航 把家安在4A级景区 回家就是度假商 业教 育产 品精 装约2.3万小镇中心/邻里中心 尽揽小镇繁华九年制学校/幼儿园 让孩子自在成长精萃兰旅程二代高层匠心品质 筑造理想人居全精装交付 I理想生活一步到位花语堂十大必买理由0102建筑形制园区泳池精装交付精装大堂0304架空层0506日式管理“精细、安定、恒久”、中轴对称美学，营造丰富的景观层次感小区与单元精装大堂，为业主营造更好的归家体验“海豚计划”免费教业主小朋友游泳、园区最美风景线多功能主题空间、邻里休闲活动空间、家人第二会客厅选用美的、恒洁、东鹏或同等次品牌，拎包入住取法日式工程管理标准，严苛把控产品细节，打造高品质25、人居。高层价值体系梳理 207实用户型76方二室户、99方三室二卫，兼具投资和实用性 花语七境南昌诉求总价34万起 抢住4A级景区高安诉求首付7万起 住近南昌高 层 推 广 策 略03高层推广策略 3年 龄：3560岁来源区域：高安置业户型：76方以下户型（4套76方+1套56方）置业目的：度假投资为主，养老自住为辅总价区间：30-50万（一次性付款为主，5800元的特价 房客户能接受，6600均价以上的抗性非常大）高层首开5组成交客户分析1月3月5月7月9月11月高层2021年推售节点2月6日高层开盘4月11日高层加推5月2日高层加推9月5日高层加推2021年高层去化目标458套BLUETO26、WN BUFFALO相比56方的一室户和99方的高总价，从投资度假的角度对76方的二房户型自住和投资兼具，可针对此户型做独立包装推向市场。76方明星户型包装高层推广思路3-4月，重点启动高安及南昌西乡镇拓客高层推广思路 一次“农村包围城市”行动5-9月，针对小镇教育、康养主题，参照桃花源春风杏林团购思路，在南昌与高安各选定几家企业（卫生系统、教育系统）进行定向宣讲及团购，团购价除去精装成本基本与春风杏林持平。高层推广思路 一次面对高安及南昌重点企业团购BLUETOWN BUFFALO高层推广思路在巴夫洛景区入口处常年投放高层户外广告，同时与景区联动，入园门票背面植入高层广告。小 镇 文 旅 常27、 年 导 流BLUETOWN BUFFALO高层推广思路拍摄高层精装小视频，投放于各新媒体平台，并与南昌地产类主流媒体合作，保证高层线上持续发声。抖音小视频案例：融创在杭州、万科在南方 微信视频号+抖音+网红齐发声BLUETOWN BUFFALO 交 付 前 核 心 动 作01 巴夫洛叠院推售策略思考B L U E T O W N B U F F A L O叠 院 竞 品 比 对01 巴夫洛（叠院）桃花源（叠院）奥园冠军城（叠墅）主力户型120-140待定110-130装修精装毛坯毛坯户型格局125三室三厅三卫下叠125三室四厅三卫下叠142三房二厅三卫上叠133三房二厅三卫上叠待定三居室(928、8112)四居室(123143)均价待定待定9000元/（预计）销售情况3月中旬推售待定近期将推主诉求云境叠院 星空花园待定星空花园 美好层献叠院竞品比对 1巴夫洛的叠院全玻璃立面，其125方的下叠能做到三厅或四厅，极其通透，是当地叠墅类产品的大升级。观点B L U E T O W N B U F F A L O叠 院 价 值 梳 理02风格观“less is more”极简建筑风格、流动的空间美学视野观配套观户型观空间观性价观“1+1”上台下院叠加设计，超大独享私密空间沿湖而居，“沉浸式”内外双景，每户皆有绝佳视野位于小镇核心腹地，小镇中心+邻里中心+次邻里中心120-140户型，专为改善定29、制的奢适空间更大的院落空间（亲地院落+空中院落），较低的总价叠院核心价值梳理 2创 新湖 居景 观低 密院 落精 装叠院产品价值传播体系构建考 究配 套南昌首个上下层皆送院子的星空叠院坐望小镇中心湖区邂逅大美湖居生活依山傍水，西临云裳湖，东为山体景观林地0.85容积率低密宜居上下层皆带院子私享亲地院落生活精装交付（全屋地暖，中央空调等）人车分流上叠电梯入户紧邻小镇中心及邻里中心阳 光大面现代玻璃设计零距离亲地与自然叠院核心价值梳理 2叠 院 推 售 策 略031月3月5月7月9月11月叠院2021年推售节点3月14日叠院开盘5月27日叠院加推9月1日叠院加推2 0 2 1 年 叠 院 去 化 30、目 标71套叠院推广思路针对南昌市场，以“5+2”生活放大小镇康养度假属性，打造生活享受目的地；针对高安市场，持续输出品质大盘概念，通过生活配套落地提升客户信心，引导刚需优选。南昌/高安分市场分主题BLUETOWN BUFFALO南 昌高 安田园生活康养度假小镇 回家就是度假的开始 蓝绿城联袂打造的品质大盘 改善不二之选叠院推广思路全玻璃立面的叠院堪称小镇“光之屋”也是体系内风靡大江南北的网红产品。“那个通透啊”较朴实的语言（参考当年良渚文化村“好良渚啊“的语境）推向市场，线上加大推广力度，线下以实景打动客户。高调入市，以产品出圈BLUETOWN BUFFALO叠院推广思路相比合院，叠院总价略31、低。以样板区体验为由，邀请之前积累的合院未成交客户来现场体验。并强势推出老带新政策。圈层为主，强化老带新BLUETOWN BUFFALO 交 付 前 核 心 动 作01 巴夫洛洋房推售策略思考B L U E T O W N B U F F A L O洋 房 竞 品 比 对01 巴夫洛桃花源奥园冠军城主力户型40-100 春风雅园颐养洋房56-119春风杏林桂花系洋房110-112 128-143 装修精装颐养洋房-精装桂花系洋房-毛坯 毛坯 户型格局40方一室户68方二室户89方三室一卫105三室二卫 颐养洋房55方一室户86方二室一卫119方三室一卫及二卫桂花系洋房待定 三房二卫+四房二卫 32、均价待定 颐养洋房10000元桂花系洋房6300元 5500元/销售情况3月底推售 2020.7.11春风杏林高层推出196套（针对南大二附院职工）开盘，开盘当天成交104组，截止2021年初已售155套左右；春风雅园2019年底推出，当年去化约70余套，截至目前去化约126套；桂花系洋房未售 主诉求？雅园“六安”“五心适老化“桂花系洋房待定 花园洋房、观景洋房 洋房竞品比对 1奥园冠军城的花园洋房，桃花源的颐养洋房和桂花系洋房，本案洋房面积段更小且为精装，更适合自住、度假、投资。观点B L U E T O W N B U F F A L O洋 房 价 值 梳 理0240-100方70年产权小33、面积低总价精装交付（精装成本1200元）一楼带入户花园（最大111）新亚洲风格洋房基本信息BLUETOWN BUFFALO洋房价值梳理 2洋房关键词：品质、诗意、栖居、精致定位语40-100新亚洲精装电梯洋房价值提炼蓝绿城迭新现代建筑高级玻璃立面入户门厅设计|一楼入户花园最大约111洋房价值梳理 2洋房形象一洋房形象二洋 房 推 售 策 略031月3月5月7月9月11月洋房2021年推售节点3月27日洋房首开6月30日洋房加推9月30日洋房加推2021年叠院去化目标152套洋房推广思路推广思路一 鉴于精装电梯洋房的稀缺性和改善属性，建议以“生活进化论”为主题，从各个维度输出洋房产品价值BLUE34、TOWN BUFFALO【生活进化论系列推广】洋房推广思路【蓝绿城洋房进阶之路】推广思路二 邀请南昌本地对蓝绿城产品有深入了解的地产大V号对本案洋房产品专门定制一篇软文，内容包括：绿城洋房谱系解读（从最早的桂花城到如今的新亚洲洋房）&巴夫洛洋房产品解读（含产品亮点及户型）。BLUETOWN BUFFALOBLUETOWN BUFFALO蓝绿城的每一栋洋房，都是一段浪漫传奇。它已在历史的记忆里赋予无数人安逸又幸福的曼妙生活，浇灌着万千蓝绿粉前进的动力。曾经它是绿城桂花系，如今它是巴夫洛的精装电梯洋房。https:/ 蓝绿城洋房进阶之路洋房推广思路洋房推广思路【借势邻里中心开放】推广思路三 9.335、0洋房二次加推，10月初邻里中心开放，洋房推售可借势邻里中心开放节点，增强客户信心，促进洋房去化BLUETOWN BUFFALO 交 付 前 核 心 动 作01 巴夫洛合院加推策略思考B L U E T O W N B U F F A L O合 院 竞 品 比 对01 巴夫洛（40年合院）桃花源（40年合院）绿城湖畔云庐（排屋）主力户型85-160110-230200装修精装毛坯毛坯均价20000元18000-19000元 8000元销售情况首推41套，目前去化29套已售70套，还剩150套已售70套还剩310套主诉求总价146万起，住精装中式别院祗此院 醉中国 合院竞品比对 1板块内别墅类产36、品供量大，市场容量却有限。湖畔云庐和冠军城排屋单价低，但产品相对过时，巴夫洛和桃花源产品好，但产权40年是一大抗性。各项目陷红海之战，去化得异常艰辛。如湖畔云庐由宜春赣城投资公司2013年购入，拟开发昌西养老园。2018年，引入投资方上海宝宜集团，并由宝宜操，2020年1月又引入绿城管理集团。观点B L U E T O W N B U F F A L O合 院 加 推 策 略02在高安大城，别墅类产品余量近千套市场容量有限，竞争加剧因本年度以高层、叠院、洋房推售为主，合院在5月中旬会有17套房源的加推动作，故此方案中不再展开赘述，以圈层及老带新去化为主合院加推策略 25.15合院加推，去化目标37、17套B L U E T O W N B U F F A L O买得起的别院买得起的别院装得下的田园装得下的田园85-160方精装中式别院中式合院BLUETOWN BUFFALOBLUETOWN BUFFALO云境叠院云境叠院星空花园星空花园120-125方现代精装叠院湖居叠院BLUETOWN BUFFALO品质舒居品质舒居理想当有一席理想当有一席40-100方新亚洲精装电梯洋房品质洋房BLUETOWN BUFFALO总价总价3434万起万起抢住抢住4A4A级景区级景区56-100方二代精装高层精装高层巴 夫 洛 置 业 路 径BLUETOWN 刚 需 与刚改高层与洋房高端改善终极置业叠院与合38、院022021来访指标关键词KEYWORDS品牌活动做人气社群活动做圈层特色活动作口碑拓客计划文旅引流城市展厅联动品牌IP活动+特色活动建议01p 小镇春耕大典（3-4月）p 小镇音乐节（5-6月）p 小镇丰收节（9-10月）p 小镇中国年（12-1月）互动性+渗透性+传承性，成为高安一年一度的“城市大事件”品牌IP活动 1小镇春耕大典（3-4月）在古代，惊蛰过后就是春耕农忙时节。中华文明5000年来，形成了很多祈求农耕丰收、传习种植经验的生产习俗。小镇将田园之乐代入时间的齿轮里，于春暖花开后的大地上，用一场春耕大典，向全民推广普及流传千古的农耕文化，同时也将小镇生活的美好源源流动到蓝城家人的39、居住氛围中。小镇春耕大典（3-4月）BLUETOWN BUFFALO品牌IP活动建议1活动内容田园集市春耕大典仪式祈福仪式种植体验共绘田园农场认领小镇春耕大典BLUETOWN BUFFALO品牌IP活动建议110m开心农场一年种植权 价值100元小镇自产蔬果礼包 一年四次的蔬果采摘体验(限量）（如需托管菜地，需另缴68元/月管理费，包含种苗、日常浇水、菜品换茬等服务）一米菜园认养计划388元“小地主”认养计划，丰盛的认养福利品牌IP活动建议1小 镇 音 乐 节（5-6 月）以罗曼大草坪为舞台，以清澈的蓝天为背景，让美妙的音符徜徉其中，与大家一起感受田园生活的喜悦。2020年项目上举办了首届草坪40、音乐节，2021年举办第二场，让音乐节成为小镇每年必办的一场文化IP活动，整体基调不变，每年做一些内容的升级或流程的改变。小镇草坪音乐节（5-6月）BLUETOWN BUFFALO品牌IP活动建议2活动内容明星/乐队助阵小镇集市特色美食星空帐篷五彩涂鸦手工手作小镇草坪音乐节BLUETOWN BUFFALO品牌IP活动建议2小镇丰收大典（9-10月）品牌IP活动建议3“闰余成岁，秋收冬藏”，从古至今，中国人将对丰收的冀望，对美好理想生活的寄托，都藏在田园四时的青黄嬗变中。小镇响应国家“乡村振兴”战略，以农业、文旅、健康、居住等为一体的全新生态界面，把丰收大典打造为一年一度的品牌活动，致敬至美大地41、田园，与依旧心怀田园梦的现代都市人，与家人一起同庆丰收，共享田园欢趣。小镇丰收大典（9-10月）BLUETOWN BUFFALO活动内容镇长致辞、丰收大典仪式稻田艺术展五谷创意拼图缤纷民俗DIY小镇大地艺术丰收节BLUETOWN BUFFALO品牌IP活动建议3春种一粒粟，秋收万颗子，逗草人玩趣、拾田间稻穗、赏农具质朴、聆听大地丰收之歌蓝城巴夫洛田园小镇丰收大典，是一张充满浓墨重彩的画卷，是满足和收获，是送给家人最特别的田园礼赞。小 镇 中 国 年（1 2-1 月）品牌IP活动建议4小镇从每年12月份开始到春节前后，围绕着“小镇里的中国年”，将中国传统文化习俗中最重要的节日以自己的方式表达，传42、承、团圆、祝福、温暖让家人重拾传统邻里乡情，重寻记忆中的人间喜乐，让熟悉的年味，让生活的本真，回到小镇家人身旁。这些关于“年”的珍贵意义，在精彩纷呈的活动中，与小镇的“美好生活”相融，成为小镇文化的重要组成。小镇中国年（12-1月）BLUETOWN BUFFALO品牌IP活动建议4传承传统舞狮秀、舞龙表演搭戏台、丢沙包、滚铁环、民俗体验、元宵喜乐会等团圆邻里团圆宴、篝火晚会、家人团年会、全家福拍摄等天下大同，小镇团圆是一家。祝福小镇红包雨、生肖金礼、集五福、新年祈福、心愿放飞、手作年味.滋味地方特色美食展、包饺子/汤圆、传统糕点DIY、美食征集等小镇中国年，成为小镇文化重要组成部分p 邻里运动43、会p 邻里长桌宴p 海豚计划p 红叶行动/一碗长寿面体现蓝绿城企业文化，造产品更是“造生活”小镇特色活动2邻里全龄运动会BLUETOWN BUFFALO小镇特色活动1成立运动社群，镇长或生活服务总亲自领队，定期开展适合邻里互动、同乐的活动，让小朋友、年轻人及长者家人的运动项目，加深邻里间的友谊，及更好的体验小镇健康生活。定期举办，镇长或项目团队亲自领队 奖励参与机制 群里发通知，活动照片分享到业主群 小镇特色活动2海豚计划BLUETOWN BUFFALO活动时间：每年7月-8月活动内容：启幕仪式游泳培训毕业典礼（小海豚游泳比赛）,让小海豚们收获成长，在挑战自我中感知美好、收获和友谊。小镇特色活44、动3邻里长桌宴BLUETOWN BUFFALO时间：5月份-6月份#共席盛宴，共话美好#在合院样板间举办邻里长桌宴，让邻里相聚在一起，交付房子之前先交付邻居，通过活动回顾小镇与家人共同成长的点点滴滴，并呼吁更多的家人参与未来小镇的建设中来，把小镇建设成为一个文化、精神的共同体。，业主家人可自带拿手菜肴，通过现场投票的形式选出“最受欢迎菜品”。小镇特色活动4红叶行动/一碗长寿面重阳节当天，巴夫洛【红叶行动】长者关怀计划馨香启动，凡家人及当地满60岁的原住民，可于小镇领取长寿面一份并参与现场活动，且给小镇长者家人寄送长寿面礼盒，以一碗长寿面敬予长者。BLUETOWN BUFFALO社群活动 3p 45、垂钓活动p 国学课堂/诗朗诵p 家人乐跑p 茶道茶艺/骑马射箭田园体验、运动美食，以家人兴趣交流为主，举办相关活动首批社群：垂钓社、耕读社、乐跑社、禅茶社.拓 客 建 议022020渠道拓客回顾 15-9月，渠道总带访2138组客户，认筹办卡17组，认购1组渠道工作内容备注大客户拜访单位156家，导入客户1354组有认筹，无成交地推进驻社区104个，导入客户482组有认筹，无成交中介分销高安中介75家+南昌中介97家无认筹乡镇拓客走访建山、相城、石脑、杨圩、华林、兰坊、黄沙、新街、村前、荷岭、伍桥等，导入客户143 组无认筹电开累计call客18万组，电转访72组无认筹外展点转访25 组认筹146、个，认购1套2020 渠道拓客存在的主要问题：产品与客户不匹配渠道工作的基本逻辑：在一定的热度下（策划相关）通过适当的手段（渠道战术）挖掘出精准客户（项目价值点说辞）引导至案场（带访说辞）促成成交（销售相关）1.公司自上而下的重视（保证渠道的生存环境）；2.灵活快速的补给线（保证渠道人员的积极性）；3.管控制度（保证渠道工作的高效和方向）；4.激励制度（根据贡献值，注意销售团队跟渠道团队的利益平衡）5.加强匹配度（外展点及商会拓客合院+叠院；大客户、地推、中介、乡镇、电开高层+洋房）6.拓销一体（渠道拓客过来后自己担任销讲，置业顾问也有拓客指标）渠道拓客建议1建立强有效的拓客机制BLUETOW47、N BUFFALO渠道拓客建议2文旅资源合作引流BLUETOWN BUFFALO1春赏花、夏避暑、秋赏景、冬游乐,通过与巴夫洛景区资源联动，针对游客引流2文旅大型活动引流夏天水世界活动、秋天农民趣味动动会等310月宜春旅发大会引流建议将举办地放到巴夫洛4江西各大旅行社合作抖音、小红书、快手、微博、视频号等新媒体发声渠道拓客建议3与城市展厅联动，通过现场活动吸引客流，嫁接项目现场各大品牌活动、产品信息、文旅项目等，通过转发集赞等形式领取入园门票，小镇巴士全程免费接送，进行有效引流。城市展厅联动导流BLUETOWN BUFFALO年度推广执行PART31月2月3月4月5月6月2021年上半年营销节48、点备注：5月合院拿新预售证，不做开盘，以线下加推形式p 动作1：高层76方全能户型包装p 动作2：高层乡镇拓客p 动作3：叠墅、洋房推广p 动作4：四种产品微楼书出街p 动作5：春耕大典p 动作6：社群成立p 动作7：小镇音乐会上半年推广执行上半年重点动作BLUETOWN BUFFALO上半年传播演进重点动作一高层76方全能户型包装BLUETOWN BUFFALO相比56方的一室户和99方的高总价，从投资度假的角度对76方的二房户型自住和投资兼具，可针对此户型做独立包装推向市场。76方明星户型包装出圈上半年重点动作176方明星户型包装示意2上半年传播演进重点动作二高 层 乡 镇 拓 客上半年重49、点动作2高层乡镇拓客走进周边乡镇，通过最直接的方式，进行宣报项目信息，挖掘高层潜在客户。参考：世茂壹号湖邸（点击视频）BLUETOWN BUFFALO上半年传播演进重点动作三叠 墅/洋 房 推 广海报内容：针对叠院梳理的价值亮点：如创新、阳光、湖居、景观、低密、精装等，通过海报的形式进行单点包装，持续输出。叠院价值单点海报BLUETOWN BUFFALO上半年重点动作3刷屏海报形式参考2上半年重点动作3洋房系列推广以“生活进化论”为主题的一系列价值海报，每周一个系1、立势篇生活进化论昌西洋房以巴夫洛为标准生活进化论昌西洋房以巴夫洛为榜首生活进化论昌西洋房以巴夫洛为翘楚BLUETOWN BUFF50、ALO上半年重点动作3洋房系列推广以“生活进化论”为主题的一系列价值海报，每周一个系1、数字篇BLUETOWN BUFFALO约1.2容积率、30%绿化率一楼入户花园超110方 上半年重点动作3洋房系列推广以“生活进化论”为主题的一系列价值海报，每周一个系3、场景篇结合巴夫洛洋房实际创作，高级灰立面+入户门厅+入户花园+BLUETOWN BUFFALO上半年重点动作3洋房系列推广以“生活进化论”为主题的一系列价值海报，每周一个系4、说明书篇亲地=舒适低公摊=实用精装=品质BLUETOWN BUFFALO 上半年传播演进重点动作四四种产品微楼书出街绿城金沙凤起朝鸣电子楼书参考https:/ 上半51、年传播演进重点动作五春 耕 大 典上半年重点动作5小镇春耕大典 来小镇做个理想的城市农夫BLUETOWN BUFFALO时间：3-4月春耕大典重点环节，通过一米菜园认养仪式，加深庄主与小镇的粘连性，体现小镇新田园主义生活的乐趣；同时通过活动及客户的双重影响力，带动更多的人关注蓝城巴夫洛。小镇春耕大典 做个理想的城市农夫 B L U E T O W N B U F F A L O用一方心的梦田，让客户家人重拾久违的田园及亲子之乐蓝城巴夫洛田园小镇“一米菜园认养计划”从田园到餐桌，一谷一蔬一果，都饱藏着绿色的安心以及土地的殷殷祝福。春耕大典每个人心中都有一亩田B LU E TOW N B U F 52、FA LO388元归园田“一米菜园认养计划”10开心农场一年种植权价值100元小镇自产蔬果盲盒礼一份一年四次蔬果采摘体验（限量）（如需托管菜地，需另缴68元/月管理费）购房抵用券2000元小镇春耕大典 BLUETOWN BUFFALO上半年传播演进重点动作六社 群 成 立3月份伊始，根据已成交客户及意向客户的兴趣爱好分批来成立社群并建微信群积极组织相关活动，与项目有关的社群也可以先成立，比如农耕社、摄影社、禅茶社上半年重点动作6社群成立 丰富家人生活 家人兴趣排名前五：1运动健身、2书画、3垂钓、4喝茶及棋牌社 群 运 营，没 有 独 门 绝 技 与 速 成，惟 有 用 诚 恳 的 服 务，细53、 水 长 流。增强社群粘性，以家人主导；我们是服务者，平台搭建者关于社群运营的小建议BLUETOWN BUFFALO【小镇农业周报】产业人员每周五定时播 报近期上市农产品，体现小镇农业特色【家人欢迎礼】新成交家人进群全员欢迎礼业主群维护专人负责，团队齐参与社群运营案例1 选定各社群意见领袖型人物，如果没有合适人选，建议从外部引入。每个社长结合项目意见出具该社群的活动安排，项目上给于活动基金补贴。每个社群选定意见领袖，从下半年开始每个月组织一场社群活动社群运营案例2 项目团队参与，镇长或项目团队亲自领跑/做八段锦；一起品鉴体验小镇最美跑道固定健跑时间，约束及养成打卡习惯 群里发通知，活动照片分享54、到业主群奖励打卡机制平湖春风江南社群维护案例健跑社群维护社群运营案例3上半年传播演进重点动作七小 镇 音 乐 会活动环节：乐队演出+晚风市集+业主互动星空帐篷音乐会为项目推广聚集人气，把音乐会打造成小镇的专属品牌活动（如青岛理想之城、如心小镇），每年持续开展，并设置不同的音乐类型和主题，进行系列化和差异化。上半年重点动作8地点：罗曼大草坪 时间：5月 规模：中小型邀约南昌当地歌手、乐团、酒吧驻唱歌手等专业音乐人上场，带动现场热烈的氛围。如费用允许，可邀约一组有知名度乐队，另邀约3-4组当地乐团。活动环节设置一 乐 队 演 出 音乐节现场设置市集摊位，售卖音乐节周边物品，手工制品等，提前召集高安55、及南昌各大手工作品的手作人、手工坊等，固定市集售卖内容，统一管理活动环节设置二 晚 风 市 集 活动环节设置三提前招募有才能或想要参与活动的业主家人，选出家人代表，在音乐节中设置家人表演环节，提升业主参与度及互动性，并提升现场活动氛围，如条件允许可安排小朋友乐队表演。业 主 参 与 7月8月9月10月11月12月（注：9月叠墅洋房看市场情况，以高层推售为主）2021年下半年营销节点p 动作1：生活服务体系家人调研p 动作2：小镇农产品盲盒事件p 动作3：叠墅、高层加推p 动作4：人防酒店开业p 动作5：邻里中心开放p 动作6：秋收大典p 动作7：小镇家宴p 动作8：小镇中国年下半年推广执行下半56、年重点动作BLUETOWN BUFFALO下半年传播演进重点动作一生活服务体系家人调研BLUETOWN BUFFALO生活服务体系家人调研下半年重点动作1不间断开展家人畅想会，表达对未 来美好生活的畅想通过纸质问卷或问卷星的形式作小镇生活服务体系意见征集下半年传播演进重点动作二小镇国潮礼农产品盲盒派送盲盒就是指消费者购买的时候并不知道里面是什么，只能买完拆开后才能一睹“芳容”。盲盒里面通常装的是动漫、影视作品的周边，或者设计师单独设计出来的玩偶。之所以叫盲盒，是因为盒子上没有标注，只有打开才会知道自己抽到了什么。”盲 盒 科 普BLUETOWN BUFFALO下半年重点动作2出圈！“万物皆可盲57、盒”时代随着以盲盒IP玩法著称的泡泡玛特的崛起和上市，盲盒走进大众视野。当前盲盒已经突破手办潮玩品类，开始向服饰、美妆、餐饮等各领域渗透，成为各大品牌借势营销的重要手段。麦当劳小黄人盲盒星巴克圣诞小熊盲盒上海迪士尼达飞和朋友们系列特饮盲盒杯BLUETOWN BUFFALO下半年重点动作2小镇国潮礼农产品盲盒派送下半年重点动作2借势盲盒热潮，把小镇农产品礼盒包装成“国潮盲盒礼”，并隐藏“巴夫洛景区门票、四季蔬果采摘券、小镇菜地一年使用权等”彩蛋，让礼盒变得神秘好玩，进行热潮。下半年传播演进重点动作三叠 墅/高 层 加 推高层/洋房/叠院多条产品线齐推9月份叠墅、高层、洋房三条产品线齐推，时间紧任58、务重，通过捆绑推广齐发力，营造项目强势热销的氛围。上半年重点动作6下半年传播演进重点动作四人 防 酒 店 开 业人防酒店开业 又一商业配套落地下半年重点动作4小镇配套逐一落成并投入使用，邀约政府及媒体进行剪彩，同时借力挖掘意向客户。时间：7-8月 。BLUETOWN BUFFALO下半年传播演进重点动作五邻 里 中 心 开 放邻里中心开放 邂逅诗意烟火下半年重点动作5“诗意烟火，镇逢美好开”邻里中心开放仪式如约举行，邀约媒体、政府莅临共同鉴证，再次表明小镇营造美好生活的决心，美好逐步兑现，给家人更多的信心。时间：10月1日 。下半年传播演进重点动作六小 镇 秋 收 大 典小镇秋收大典 稻花香里59、说丰年下半年重点动作6时间：10-11月与一家人一起探秋，欣赏稻田最地道的风景，一年一度的丰收大典，让孩子们走进稻田，感受秋收的风景，亲手体验收割打谷，认识粮食的朴实与不易大朋友小朋友一起，在丰收仪式与节目中，度过有意义的亲子时光。下半年传播演进重点动作七小 镇 答 谢 家 宴小镇年终家宴及家访下半年重点动作7年底针对2021年成交的业主家人，举办小镇家宴+小镇家访，加深客户感情，以期小镇未来的生活服务体系建设与家人需求更加匹配，同时促进老带新。BLUETOWN BUFFALO时间：12月底 。下半年传播演进重点动作八小 镇 中 国 年小镇中国年 重拾邻里情 下半年重点动作8BLUETOWN 60、BUFFALO时间：2022年1月-2月小镇中国年系列活动，传承中国传统文化及蓝城小镇自身的品牌文化，每年持续将近1个月，将平日里祥和儿充满人情味的小镇化身为充满喜乐的大观园，让家人收获一整年满满的福气与运气。1月3月5月7月9月12月11月10月8月6月4月2月2.6 高层开盘3.14 叠墅开盘4.11 高层加推5.2 高层加推5.27叠墅加推5.15合院加推6.30洋房加推9.1叠墅加推9.5高层加推9.30洋房加推10.1邻里中心开放年度营销总纲3.27 洋房开盘年度主题渠道拓客3-4月春耕大典5-6月小镇音乐节9-10月丰收大典12-1月小镇中国年推广渠道品牌活动阵地包装、项目官微、蓝61、城官微、南昌城市展厅、南昌及高安地产大V、南昌、高安主流媒体及南昌重点商圈田 园 生 活 康 养 度 假 小 镇85-160中式合院|125 -140湖居叠院|40-100 品质洋房|56-129精装高层建立强有效拓客机制、巴夫洛景区资源联动、文旅大型活动引流、10月宜春旅发大会引流、城市展厅联动执行重点高层76方全能户型包装 高层乡镇拓客叠墅洋房推广 四种产品微楼书出街春耕大典 社群成立 小镇音乐会 生活服务体系家人调研 小镇农产品盲盒事件 叠墅、高层加推 人防酒店开业 邻里中心开放 秋收大典 小镇家宴 小镇中国年汇报完毕，请领导批评指正！THANKSB L U E T O W N B U F F A L O