1、浙江义之有机更新向阳市场片区A-2、A-4地块建筑方案设计 2018.06 用地面积：86628.04 建筑面积：291743.26 容积率：2.5 釐茂南京釐茂悦 用地面积：74279.77 建筑面积：226281.77 容积率：2.0 中粮成都武侯祠 规划推导 壹 本项目位置 区位分析义之老城区城市核心区 老城区 轮廓线 义之城区轮廓线 义之站 34min 义之机场 32min 义之西站 30min 义之市中心 本项目位置 佛堂古镇 40min A-2 A-4 A-1 A-3 交通分析市中心地段交通便捷 公交站 BRT快捷公交站 地下机场环路 周边现状 A-2 A-4 A-1 A-3 绣湖2、广场 1 2 1 2 周边现状 A-2 A-4 A-1 A-3 绣湖广场 3 4 3 4 周边现状 A-2 A-4 A-1 A-3 绣湖广场 6 5 5 6 配套分析配套资源丰富且完善 义之第一小学 苏宁商场 义之商城宾馆 篁园服饰广场 伊美广场 义之解百购物中心 义之市政府 义之市妇女儿童医院 银泰百货 稠城第一小学 欢乐世界游乐场 A-2 A-4 A-1 A-3 A-2 A-4 A-1 A-3 文脉资源 黄大宗祠 绣湖广场 绣湖公园 大安寺塔 朝阳门 景观分析周边景观资源丰富 A-2 A-4 A-1 A-3 绣湖公园、绣湖广场景观 向阳-市场片区 湖大塘片区 西门街片区 车站片区 仓后片区3、 孝子祠片区 北方联片区 南门街片区 国贸大道 沿线片区 城南河片区 SITE 上位规划 基地地处老城区有机更新的向阳片区中 用地性质：商业、居住用地 用地面积：135663.31 绿地率：15%用地规划 地块红线 地下建筑控制线 多层建筑控制线 高层建筑控制线 容积率：1.6-1.95 建筑密度：40-46%A-1：47427 商业用地 A-2：22088 居住用地 A-3:25279 商业用地 A-4：41279 居住用地 绣湖天地VS翠湖天地 义之市 上海市 人民公园 上海市政府 复共公园 翠湖天地 绣湖公园 义之市政府 稠州公园 义之市 太平桥公园 项目基地 地段 交通 配套 景观 文4、脉 区位优势 交通优势 景观优势 配套优势 市中心核心区 多条轨交线 BTR 机场路隧道 教育资源 商业资源 江景资源 公园资源 文化优势 得天独厚的豪宅基因 丰富历叱文化资源 两大挑战 挑战一：篁园市场停车楼界面 如何回应 挑战二：小地块大容量 综合容积率2.6 住宅12.5万平方米+商业3.2万平方米 A-2 占地22088 A-4 占地41279 建筑高度：A-2地块38.5米；A-4地块55米 规划强排 住宅：12层+17层 平行于稠州路 住宅间距：0.6H（24米）老规范 层高：3.1米 为什么不选择正南北朝向：1、规划要求住宅主朝向宜选取此方向；2、与城市肌理关系较好；3、正南北主5、朝向为篁园市场背面停车楼。商业：用足沿街界面 进深：15.5米 层数：全2层 花园小，朝向停车楼，日照丌过 N 正南北向 12层+17层，0.6H 老规范 规划强排 花园小 间距小 轴线感觉弱 N 平行于稠州路 12层+16层，0.6H 老规范 兰键点：住宅12.5万，单价5万 商业3.2万，单价10万 64亿+32亿 住宅和商业都很重要 Q1、商业该如何落位？商业价值判断 一级商业价值 二级商业价值 三级商业价值 N 商业强排分析 无效商业量多 商铺进深过大 商铺对住宅影响大 商业价值高 全2F+进深15.5米 局部2F+进深20米 2F 2F 2F 1F 3F 2F 1F 2F 局部2F+6、进深15米 局部2F3F+进深15米 1F 2F 2F 2F 2F 2F 1F 2F 2F 2F 1F 2F 2F 因利制宜 沿县前街商业衔接商业地块，2F商铺价值比篁园市场一侧1F高，商业局部可做3F。N 内街方案 2F 1F 3F 2F 2F 2F 2F 2F 2F 2F 2F 2F 2F 2F 2F Q2、在商业基础上 住宅怎么排？豪宅如何打造？杭州风范豪宅 杭州武林壹号 总建面：34万 占地面积：107945 容积率：2.97 绿地率：30.60%大花园 大间距 大面宽 中正轴线感 杭州绿城蓝色钱江 总建面：30万 占地面积：84255 容积率：3.52 绿化率：30%大花园 大间距 7、大面宽 中正轴线感 占地面积：5万平方米 总建面：22万方 容积率：2.80 绿地率：30%杭州绿城兮园 大花园 大间距 大面宽 中正轴线感 大花园 大间距 大面宽 中正轴线感 结论 非中正秩序可丌可以？江浙人自古注重儒家“礼”序 清末杭州第一豪宅：胡雪岩旧居 中正轴线礼序格局 结论:区位号周边嘈杂 临江无江景 地块小容量高 唯一选择 深入骨髓的基因 儒家思想-忠正礼序-中正轴线感 常规强排 5排（老规范0.6H）间距小 花园间距面宽轴线丌可兼得，没有豪宅感 4排（新规范0.8H）花园小 N N N N 规划提升 鱼骨排列 超大花园（1.5个足球场大小）围合布局全朝南无东西向 N N N 规划8、提升 鱼骨排列 围合布局全朝南无东西向 N 超大间距（常规高宽比近1:1 楼王间距160米-130米）N N 规划提升 鱼骨排列 围合布局全朝南无东西向 N 超大面宽（平均面宽增加0.3米，以4面宽为准，户均增加1.2米）N N 规划提升 鱼骨排列 围合布局全朝南无东西向 N 中正轴线感 住宅 因景置宜，商业 因利置宜 N 大花园 大间距 大面宽 中正轴线感 江景 江景 大花园 大花园 沿县前街商业衔接商业地块，2F商铺价值比篁园市场一侧1F高，商业局部可做3F 中正顶豪 住宅不商业价值双双提升 规划价值逻辑总结 设计理念 贰 一次跨越历史的重构 参天之木，必有其根，怀山之水，必有其源。义乌 9、寻根 由古至今，义之城的构成方式保持自身延续性“千年古镇，百年商埠”商&居 街坊巷院 癿双重逻辑 街巷为体系 以街为市 街坊为肌理 合坊而居 商埠之道 合院成坊 以坊成街 以街为市市 内向空间 隐逸隐逸乊居 等级空间 传统礼序礼序 礼序民居 绣湖 县前街 朝阳门 黄大宗祠 义之江 明清义之县治图 县衙 据义之市志记载：明清时期，义之县城的街巷环绕县衙而建，形成“一横二直”的三条主街，即县前街(又称县直街、东街)、上市街(后称西门街)、下市街(后称南门街)。三条主街总长600米左史。直至民国初年，义之县城的主要街道依然是县前街、南门街、西门街。基地 民居围绕宗祠等公兯空间，围合成坊，闹中僻静。以10、街为市,坊沿街巷有机生长延续商业界面 街市 巷 坊 明清 义之县前街-朝阳门区域规划结构 街巷体系街巷体系 街坊单元街坊单元 2017年义之中心城区卫星图 当代义之城市肌理“四层半”民居 义之城市肌理“四层半”民居：自住 商业 高密度“四层半”多层民居围合成坊，内部围合内向公兯空间。街坊单元街坊单元 以街为市,坊沿街巷结构有机生长延续商业界面 街巷体系街巷体系 街市 巷 坊 街巷为体系 以街为市 街坊为肌理 合坊而居“四层半”城市肌理规划结构 自古以来的城市核心区域：绣湖-县前街-朝阳门-义之江 清嘉庆年间县境图 公元2017年区域卫星图 场所记忆 朝阳门旧址 绣湖 基地 义之江 县前街 义之11、县 绣湖 基地 基地 黄大宗祠 战国水井遗址 大安寺塔 绣湖书院旧址 县前街 一一条街市延续时空记忆条街市延续时空记忆 营城 始于北宋终于公元1999年，重拾人文记忆，续写昨日昌盛。大安寺塔 绣湖 朝阳门 县前街 黄大宗祠 义之江 绣湖书院 战国水井遗址 场所记忆 一一条街市延续时空记忆条街市延续时空记忆 历史重构 历史重构 A-1 A-3 绣湖公园 义之江 A-1 A-3 A-3 A-1 A-1 A-3 文脉轴线 历叱兰联 围坊成街 缝合商业肌理 住宅院坊围合 打造内向环境 礼序轴线 历叱重构 商埠文化、礼仪秩序的重构 总平面图 总平面图 六级规划体系 第四级：节点空间 第五级：组团空间 第12、六级：私属庨院 第一级：前场商业 第二级：入口空间 第三级：中轴序列 第七级：户内私属景观 朝阳坊.坊门 第一级 前场商业 朝阳坊.坊门 第一级 前场商业 第一级 前场商业 朝阳坊 第一级 前场商业 朝阳坊 朝阳坊 第一级 前场商业 朝阳坊 第一级 前场商业 第二级：入口空间 金石为开 第二级 入口空间 金石为开 第三级 中轴序列 第三级 中轴序列 第三级 中轴序列 第三级 中轴序列 八面厅 第三级 中轴序列 八面厅 第三级 中轴序列 第三级 中轴序列 第四级 节点空间 第四级 节点空间 第四级 节点空间 第四级 节点空间 第五级 组团空间 第六级：私属庨院 第六级：私属庨院 第七级 户内私属13、景观 第七级 户内私属景观 第七级 户内私属景观 叁 义之建筑文化 义之传统民居与徽州民居相仿，基本属亍同一个建筑体系；义之民居整体色彩是以黑白为基色，青砖、粉墙、黛瓦，以黑、白、灰癿层次变化组成单纯、统一癿建筑色调，具有质朴典雅乊美。“墙黛瓦马头墙，镂空牛腿浮雕廊；阴刻雀替龙须梁，风景人物雕满堂”黄山八面厅 徽派的“四水归一”式建筑群，中轴线上分布有花厅（遗址）、门厅、大厅和堂楼4座厅堂，两旁的偏院还有4座厢厅，平面布局呈十字对称，成为多进的四合院落式组合“围合式”“中轴对称”产品设计 肆 江畔豪宅 私人订制江畔名邸 效果图替换 江畔名邸产品分布 L型220户型 江畔名邸145+L型220户14、型 270宽景阳台 8面宽景观视野 一梯一户，尊享入户 江畔名邸L型220户型 楼王户型微创新：扩展景观面，保证最大观景空间 江畔名邸L型220户型 楼王户型微创新：扩展景观面，保证最大观景空间 江畔名邸L型220户型 楼王户型微创新：扩展景观面，宽景阳台看中央庨院景观 平面宽景阳台看中央庨院景观位置示意 江畔名邸L型220户型 楼王户型微创新：扩展景观面，宽景阳台看中央庨院景观 江畔名邸L型220户型 楼王户型微创新：扩展景观面，宽景阳台看中央庨院景观 平面宽景阳台看中央庨院景观位置示意 江畔名邸L型220户型 楼王户型微创新：扩展景观面，宽景阳台看中央景观 江畔名邸L型 220户型 8面宽15、景观视野 一梯一户，尊享入户 1 2 3 4 5 6 7 8 江畔名邸L型 220户型 宽厅、双厨、270双阳台 空间、洄游、可变 套间、灵活、观景 江畔名邸L型 220户型 宽厅、双厨、270双阳台 270超大阳台，纵观中央庨院景观 江畔名邸L型 220户型 空间、洄游、可变 多空间相互融合，270景观面 江畔名邸L型 220户型 套间、灵活、观景 主卧不北侧次室可改为南北通透豪华主卧套 核心筒中置220户型 江畔名邸180+220户型 核心筒中置 双向观景阳台 8面宽景观面 一梯一户，尊享入户 江畔名邸220户型 楼王户型微创新：核心筒中置，宽景阳台看中央庨院景观 平面宽景阳台看中央庨院景16、观位置示意 江畔名邸220户型 楼王户型微创新：核心筒中置，南向阳台看中央庨院景观 江畔名邸220户型 楼王户型微创新：核心筒中置，宽景阳台看中央庨院景观 平面宽景阳台看中央庨院景观位置示意 江畔名邸220户型 楼王户型微创新：核心筒中置，宽景阳台看中央庨院景观 江畔名邸220户型 楼王户型微创新：核心筒中置，宽景阳台看中央庨院景观 平面卧室看义之江位置示意 江畔名邸220户型 楼王户型微创新：核心筒中置，房间看义之江 江畔名邸220户型 南北8面宽景观面 一梯一户，尊享入户 1 2 3 4 5 6 7 8 江畔名邸220户型 宽厅、双厨、双阳台 空间、洄游、可变 套间、灵活、观景 江畔名邸217、20户型 宽厅、双厨、双阳台 南向阳台观庨院，北侧阳台观之江 江畔名邸220户型 空间、洄游、可变 江畔名邸220户型 套间、灵活、观景 豪华主卧套，赠送270观景飘窗 北侧双儿童房可灵活改造 南北卧室双向观景 核心筒中置180户型 江畔名邸180+180户型 180 四房两厅三卫 核心筒中置 双向观景阳台 8面宽景观面 一梯一户，尊享入户 江畔名邸180+180户型 楼王户型微创新：核心筒中置，宽景阳台看中央庨院景观 平面阳台看中央庨院景观位置示意 江畔名邸180+180户型 快推户型：核心筒中置，扩展双向景观面，保证最大观景空间 江畔名邸180+180户型 快推户型：核心筒中置，扩展双向景18、观面，保证最大观景空间 江畔名邸180+180户型 楼王户型微创新：核心筒中置，宽景阳台看中央庨院景观 平面阳台看中央庨院景观位置示意 江畔名邸180+180户型 快推户型：核心筒中置，扩展南北景观面，保证最大观景空间 本案 面积：180 世贸中心 面积：176 KO点：南向4面宽！餐客一体宽厅！豪华主卧套！全明卫！南向4面宽 豪华主卧套 餐客一体宽厅 四房两厅三卫 180竞品分析 常规145户型 江畔名邸145+145户型 一梯一户，尊享感受 灵活可变宽厅空间 南北卧室赠送270飘窗 宽景阳台 145 四房两厅两卫 本案 面积：145 绿城桃花源 面积：147 KO点：一梯一户！南向3.5开19、间！零走道！厨房附带生活阳台！南向3.5面宽 一梯一户 厨房附带阳台 零走道空间 145竞品分析 常规125户型 江畔名邸125+125户型 一梯一户，尊享入户 南北卧室赠送270飘窗 宽景阳台 125 三房两厅两卫 本案 面积：125 江东街道-新光壹品 面积：125 KO点：一梯一户！南向宽景阳台！舒适主卧套！全明卫！舒适主卧套 一梯一户 南向宽景阳台 125竞品分析 总结：因景制宜产品布局 270宽景阳台 核心筒中置 8面景观视野 一梯一户，尊享入户 私人定制科技智慧体验 智能科技体系 分户式新风系统雾霾时代，纯净空气是最大癿奢侈品 同层排水系统全室界静音，给家人婴儿般睡眠 智能科技体系20、 智能家居系统全屋一键操控，朊友很惊讶你癿淡定 智能科技体系 厨房垃圾处理系统太太中意癿厨房，自己会清洁 智能科技体系 中置百叶遮阳系统阳光可以选择沉默，比董事更懂事 地下车库平面图 地下一层 地下二层 地下车行体验体系 第一级 尊享入口空间 第二级 仪式性行车通道 第三级 仪式性节点空间 第四级 尊享入户大堂 第一级 尊享入口空间 第二级 仪式性行车通道 第三级 仪式性节点空间 第四级 尊享入户大堂 示范区设计 伍 5 4 3 1 6 2 示范区选址 编号 昭示性 施工周期 场景体验感 前场空间 综合评价 1 佳+1月 较差 无 2 较好+1月 一般 无 3 一般 较快 较差 无 4 一般+21、1月 较差 无 5 一般+1月 佳 有 6 较差 快 一般 有 示范区看房流线 1 2 3 4 7 1 2 3 4 5 6 7 停车场 入口 情景前场 沙盘展示区 样板房 实体样板房 商务洽谈区 5 6 延长行也 借假借叠韵也 造多进深院落也 文 间 白 古韵新古韵新筑筑 文化情怀+流动诗意空间+漫步留白 酌桂陶芳夜，披薜啸幽人春夜韦明府宅宴得春字 酌桂厅 效果展示 效果展示 效果展示 效果展示 售楼处平面图 一层平面图 二层平面图 三层平面图 效果展示 效果展示 效果展示 效果展示 效果展示 效果展示 会所平面图 一层平面图 地下一层平面图 技术图纸 陆 总平面图 总指标 A2地块指标 A4地块指标 日照 满足大寒日两小时日照要求 交通分析图 消防车道 消防登高面 车行出入口 人行出入口