1、Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。旅游地产物业组合及案例分析TianJin.05.2013Code of this report|2 Copyright Centaline Group,2010第一部分：旅游地产的成功物业形式第二部分：旅游地产开发模式分析Code of this report|3 Copyright Centaline Group,20101.1旅游地产的成功物业形式居住物业普通住宅酒店物业酒店公寓汽车旅馆别墅2、汽车营地花园洋房自助公寓商务会展物业商务酒店生态农庄会议中心文化创意物业-企业会所体育赛事物业-商业物业购物中心休闲主题物业-购物步行街主题公园物业-历史文化街区人们休闲、娱乐、交际、享受等高层次需求逐步形成，生态环境、游憩空间、休闲度假、商业游憩、商务会展、文化创意等现代城市功能主流。Code of this report|4 Copyright Centaline Group,20101.2居住物业普通住宅普通住宅多为多层住宅和高层住宅。普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下.Code3、 of this report|5 Copyright Centaline Group,20101.2居住物业公寓从功能上来讲，在保证基本居住功能的基础上，更讲究舒适性，功能的完备性、服务和结构的合理性，拥有体现一定室内功能分区的面积和不易让人产生压抑的层高。在配套上，公寓要达到24小时电梯和24小时热水的标准。在建筑质量和建筑标准上，公寓基本以板楼为主，通风性要好，阳光充足。公寓Code of this report|6 Copyright Centaline Group,20101.2居住物业别墅类型特点独栋别墅独门独院，上下左右前后都属于独立空间。私密性强，市场价格较高。双拼别墅由两个单4、元的别墅拼联组成的单栋别墅。降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。联排别墅有天有地，有自己的院子和车库，花园每户都有，居住品质较高叠拼别墅是由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成，一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。空中别墅建在公寓或高层建筑顶端具有别墅形态的大型复式/跃式住宅。Code of this report|7 Copyright Centaline Group,20101.2居住物业花园洋房花园洋房带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）的TOWNHOUSE，户型较大，居住舒适程度高。6层以下多层板5、式建筑，以四层为主，户型和普通住宅户型相仿，有100多平米的平层，也有近200平米的复式；基本位于郊区，是住宅郊区化的产物。Code of this report|8 Copyright Centaline Group,20101.3酒店物业酒店酒店酒店类型特点度假酒店以接待休闲度假游客为主，提供住宿、餐饮、娱乐与游乐等服务大多建在风景区附近。辐射范围遍及全国各地主题酒店以所在地最有影响力的地域特征、文化特质为素材的酒店，其最大特点是赋予酒店某种主题，并围绕这种主题建设具有全方位差异性的酒店氛围和经营体系。经济酒店把服务功能集中在住宿上，把餐饮、购物、娱乐功能大大压缩，运营成本大幅降低。公寓式6、酒店公寓式酒店既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。产权酒店开发商以独立产权出售给投资者，投资者将客房委托给酒店管理公司分取投资回报和物业的增值，同时获得一定期限的免费入住权。度假酒店产权酒店公寓酒店经济酒店主题酒店Code of this report|9 Copyright Centaline Group,20101.3酒店物业汽车旅馆汽车旅馆汽车旅馆提供的停车位与房间相连，一楼当作车库，二楼为房间，这样独门独户为典型的汽车旅馆房间设计。汽车旅馆多位在高速公路交流道附近，或是公路离城镇较偏远处，便于以汽车或机车作为旅行工具的旅客投宿。Code of this rep7、ort|10 Copyright Centaline Group,20101.3酒店物业汽车营地汽车营地在交通发达、风景优美之地开设的，专门为自驾车爱好者提供自助或半自助服务的休闲度假区。主要服务包括住宿、露营、餐饮、娱乐、拓展、汽车保养与维护等，是满足现代人休闲时尚需求的旅游新产品。自驾车旅游爱好者是处于观光旅游向度假旅游过渡产物。Code of this report|11 Copyright Centaline Group,20101.3酒店物业自助公寓自助公寓大多位于旅游交通比较集中的繁华地段，大多是租用商住两用楼盘的单套间，简单改造成客房后出租。大多配置有电视、洗衣机、热水器、冰箱、8、电脑等设施。价格比较实惠，价格约为同等条件的饭店宾馆价格的40%。Code of this report|12 Copyright Centaline Group,20101.3酒店物业生态农庄生态农庄生态农庄是以绿色、生态、环保为目标，以资源有效利用为载体，以科技创新为支撑，以市场化运作为手段，集农业生产深加工与观光旅游为一体的规模集约化农业公司。Code of this report|13 Copyright Centaline Group,20101.4商业物业购物中心购物中心集中在由企业有计划地开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务，是一种复合型商业业态。类9、型特点社区购物中心在城市的区域商业中心建立的，面积在5万平方米以内，辐射范围一般在3公里以内。市区购物中心在城市的商业中心，面积在10万平方米以内。商圈半径为 10公里20公里，有40 个100个租赁店，停车位1000 个以上，各个租赁店独立开展经营活动城郊购物中心面积在10万平方米以上的购物中心Code of this report|14 Copyright Centaline Group,20101.4商业物业购物步行街购物步行街集中了各个品牌的专卖店、特色店以及各家百货公司，往往能够集聚城市的大量人气，尤其吸引青年人的眼球。注重市中心环境的质量，设立绿地、彩色的路面、街头雕塑、座椅等元素10、。具备三大特点：突出专业商品特点，经营专业商品的店铺占到50%；突出民族和民俗特色；具有休闲、风情特点。Code of this report|15 Copyright Centaline Group,20101.4商业物业历史文化街区历史文化街区通过对历史街区的发展同新城市功能完美结合，形成以历史文化街区为目的地的城市旅游目的地。历史文化街区与现代休闲产业结合起来，复合开发多种经营业态，是目前历史文化街区在构建城市旅游目的地过程中的发展方向。Code of this report|16 Copyright Centaline Group,20101.5商务会展物业商务酒店商务酒店以商务客人为11、主要接待对象的酒店商务酒店是以商务客人为主的酒店。对于商务客来说，酒店还要有宴会厅、会议室和商务中心。商务酒店通常具备以下特点：位置好，距离商务活动中心比较近；酒店的商务设施齐全。Code of this report|17 Copyright Centaline Group,20101.5商务会展物业会议中心会议中心又包含会议酒店、会议中心、会展中心、以及展览中心等多种商务形式。会议中心类型特点会议酒店一是要有一定的住宿条件，可接纳的住宿人数一般要与其最大会议室容纳人数相匹配；二是要有较强的会议功能；三是会议团队收入占总收入的比例要比较高。会议中心以接待中小型会议为主的专业的会议设施，一般不12、带有展览空间，对于是否带有住宿设施也没有严格的要求。会展中心规模比较大，一般带有不同规模的展览。会议空间与展览空间之间的比例关系约为1：3，大部分没有附属酒店。展览中心一般不提供配套的住宿服务，也没有突出的会议功能。Code of this report|18 Copyright Centaline Group,20101.5商务会展物业企业会所以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。企业会所企业会所一般具备较全面的硬软件设施，包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设13、施。Code of this report|19 Copyright Centaline Group,20101.6休闲主题物业休闲主题物业休闲主题物业的组合一般有：运动与康体休闲地产，娱乐休闲地产，文化娱乐休闲地产，教育休闲地产、公益休闲地产以及其他很多的种类；主要包含的元素：有娱乐、养生、运动、教育、旅游、公益、养趣、文化、制度、节庆、技术、环境、创意、体验等Code of this report|20 Copyright Centaline Group,20101.7主题公园物业主题公园物业一般以目的地形象的动力为引擎，提升目的地文化品质，提升地块价值，带动区域发展主题公园是目的地形象的14、动力引擎，在目的地发展中，主题公园为目的地带来的不仅仅是标志性吸引物，同时提升目的地文化品质，提升地块价值，带动区域发展。目前以主题公园为依托的房地产发展已经走过了过去简单的“借景”模式。“借景”是指在一些景观较好的主题公园和城市公园周边区域建造社区，依附于现有公园生态资源，对公园周边的土地进行开发建设房地产项目。“借景”只是注重了对公园视觉景观的利用，项目建在公园附近，能够满足俯瞰公园景色的需求。目前主题公园区域的房地产开发较之以前更注重区域带动性和产业联动性，正朝着项目规模化、规划生态化、建筑融合化、管理开放化、配套完善化方向发展，从而满足现代人更高层次的居住需求和多产业联动发展要求。以主15、题公园构建为核心的房地产开发模式正在不断创新。地产开发商一直在探索旅游与关联产业互动发展的模式，在旅游业的基础上，进行旅游和房地产、酒店、商业、文化、教育之间的跨产业资源整合，使各产业优势资源彼此结合，提升了规模相应和资源利用料率。旅游的主要作用在于能够集聚人气、打造品牌，但利润相对较低，只有通过整合现有资源和区域资源的优化配置，使土地产生出最大的经济效益和社会效益，提供了比旅游本身更丰厚的利润。Code of this report|21 Copyright Centaline Group,20101.8文化创意物业文化创意物业具有鲜明文化形象并对外界产生一定吸引力的集生产、交易、休闲、居住16、为一体的多功能园区类型以旧厂房和仓库为区位依附利用现有建筑创造了创意产业发展的平台以大学为区位依托大学作为技术的发生器，提供多元文化的场所以开发区为区位依附因为高新技术产业园区内高新技术产业发达，高校、科研机构、高科技企业聚集，科技与文化相结合的智力型人才众多，最适宜发展文化与科技结合的文化产业。以传统特色文化社区、艺术家村为区位依附一种是依托一些传统的文化区域，利于开发特色文化产业园区。第二种是依托位于城乡结合部的一些艺术家村。Code of this report|22 Copyright Centaline Group,20101.9体育赛事物业体育赛事物业主要包含体育赛事基地、文化演出17、场馆、旅游服务中心、休闲娱乐中心、群体运动健身馆等形式。以大型体育赛事为引擎，引来客源的流动及赛后观光，推动城市旅游的发展和旅游设施的建设；形成以体育为核心，房地产、体育商业、酒店、体育娱乐等各项产业协调发展的格局。Code of this report|23 Copyright Centaline Group,2010第一部分：旅游地产的成功物业形式第二部分：旅游地产开发模式分析Code of this report|24 Copyright Centaline Group,2010旅游地产发展模式商业旅游地产开发模式高尔夫旅游地产开发模式主题公园旅游地产开发模式滨水滨海旅游房地产开发模式218、旅游地产发展模式历史街区遗产旅游地产开发模式Code of this report|25 Copyright Centaline Group,20102.1旅游地产的开发模式滨水滨海模式1、滨水滨海旅游房地产开发模式主要集中在依托湖景资源开发，较为发达的城市交通，旅游配套项目所占比重大，项目呈现出阶段性发展，并且具有资源的“可再生性”、复制性。按项目受众广度和类型不同，可分为大众类项目、私人类项目和商务类项目 大众型项目：项目所处海滨资源佳，被大众公认，产品线丰富，可满足绝大部分人休闲度假需求。私人型项目：虽同为滨海度假项目，但因其高档的产品，私密的环境，客户定位有一定指向性，多为顶级成功人19、士打造。商务型项目：除休闲度假外，此类项目更趋向会议类度假，其中提供配套齐全的会议设施等。Code of this report|26 Copyright Centaline Group,20102.1滨水滨海模式三亚雅居乐清水湾基本情况地理区位：背山面海，北靠九所岭森林公园，南临凌水湾，属于热带海滨旅游圈，即大三亚旅游圈的陵水境内，紧邻高速路的英州出口项目总规模：总占地面积：1000万平米总建筑面积：900万平米整体容积率：0.9绿化率：35%项目特色：临近三亚黄金海岸线，海景资源优越配套高端、齐全Code of this report|27 Copyright Centaline Grou20、p,2010总体规划2.1滨水滨海模式三亚雅居乐清水湾项目总投资约200亿，开发周期十年，涵盖酒店、高尔夫球场、商业、住宅等业态。住宅产品：金色果岭、蔚蓝海岸、瀚海银滩，包括：高尔夫别墅、湖景洋房、临海别墅和酒店式公寓。Code of this report|28 Copyright Centaline Group,2010住宅2.1滨水滨海模式三亚雅居乐清水湾金色果岭占地面积：232038平米；建筑面积：92816平米，其中会所2793平米；容积率：0.4；总户数：171栋别墅，2栋高层，共计398套；户型区间：别墅180-567平米，洋房115-291平米；停车位：底层住宅1.3辆/户，高21、层住宅1.2辆/户；蔚蓝海岸占地面积：176682平米；建筑面积：141395.38平米，其中商业配套28028.81平米，地下车库面积6074.18平米；容积率：0.726；绿化率：40%总户数：28栋小高层，共计847套；户型区间：洋房80-209平米；停车位：停车位770个（地上573，地下197）低层住宅0.6辆/户，商业0,4辆/百平米；瀚海银滩占地面积：50000平米；建筑面积：70000平米；容积率：1.4；总户数：115栋别墅，18-28F他塔式住宅，共计4560套；户型区间：别墅293-1415平米，洋房97-335平米；酒店式公寓77-176平米由金色果岭、蔚蓝海岸、瀚海银22、滩三部分组成，总建筑面积304211.38平米，共5805套。Code of this report|29 Copyright Centaline Group,20102.1滨水滨海模式三亚雅居乐清水湾商业配套引进六家超五星级酒店：朱美拉、莱佛士、W酒店、JW万豪酒店、希尔顿、豪瑞格，组成滨海酒店长廊。温泉SPA疗养、黎苗风情村、海洋馆、商业街3个18洞国际滨海高尔夫球场、游艇俱乐部建筑面积9万平米，300间客房（含50套酒店别墅）莱佛士酒店建筑面积7万平米，350间客房（含50间别墅套房）朱美拉酒店以高尔夫、游艇俱乐部和五星级酒店群为主要的高端商业配套，商业体量比较大，配套较为完善。Code23、 of this report|30 Copyright Centaline Group,20102.1滨水滨海模式三亚雅居乐清水湾项目分析物业形式权重物业形式权重居住物业普通住宅多层酒店物业酒店度假高层主题-公寓经济-别墅独栋公寓式双拼产权式联排汽车旅馆-叠拼-汽车营地-空中-自助公寓-花园洋房生态农庄-商务会展物业商务酒店文化创意物业-会议中心体育赛事物业-企业会所休闲主题物业-商业物业购物中心-主题公园物业-购物步行街历史文化街区-清水湾项目各物业权重比较清水湾项目主要以居住物业、商务会展物业、酒店物业、及休闲主题物业为主，具体表现为高层、别墅、度假酒店及休闲娱乐设施。Code of t24、his report|31 Copyright Centaline Group,20102.1滨水滨海模式富力湾基本概况地理区位：位于海南东南部陵水县，东临南海，距三亚66km，距陵水县城9km。项目总规模：总占地面积：167.12万平米总建筑面积：40万平米绿化率：64.8%重点项目：酒店式公寓、海景住宅、情景洋房、别墅精品度假酒店、餐饮商业、运动所、游艇港Code of this report|32 Copyright Centaline Group,20102.1滨水滨海模式富力湾功能分区自北向南三个区域：北区：游艇港湾俱乐部、万豪度假酒店、带码头别墅群、沙滩别墅群中区：沙滩别墅群、独栋25、别墅群、联排别墅群、中心商业街、沙滩娱乐区、海景住宅、情景洋房、酒店公寓、海景别墅群南区：山体别墅群、五星级酒店Code of this report|33 Copyright Centaline Group,20102.1滨水滨海模式富力湾重点项目地产项目海景住宅背山面水、无遮挡、户型面积88-119平米别墅：联排：独立空间、无敌海景独栋：私密空间，半地下室特设休闲功能区沙滩别墅：面积367平米、530平米雨林别墅：自然中的双层别墅，面积285平米、414平米精品商铺1.6万平米商业街，其中1万平米风情商业街和5500平米的休闲运动会所Code of this report|34 Copyr26、ight Centaline Group,20102.1滨水滨海模式富力湾配套项目配套项目海岸配套类游艇港湾、沙滩吧商业配套类：特色展厅：展示海洋文化。旅游文化、苗族风情主题餐厅：1200平米健康体检中心：总建筑面积1565平米体育中心：2430平米，设篮球、羽毛球、乒乓球及各种健身设施休闲中心：咖啡馆、酒吧、花店、冰室酒店配套类：青年旅社：总建筑面积1000平米，22间客房度假酒店：北部：5万平米万豪酒店，450间客房；中部：2万平米精品酒店，150间客房，55套别墅；南部：2.5万平米星级酒店，220间客房。Code of this report|35 Copyright Centalin27、e Group,2010物业形式权重物业形式权重居住物业普通住宅多层酒店物业酒店度假高层主题公寓经济-别墅独栋公寓式双拼产权式联排汽车旅馆-叠拼-汽车营地-空中-自助公寓-花园洋房生态农庄-商务会展物业商务酒店文化创意物业-会议中心体育赛事物业-企业会所休闲主题物业-商业物业购物中心-主题公园物业-购物步行街历史文化街区-2.1滨水滨海模式富力湾项目分析富力湾项目各物业权重比较富力湾是以别墅群为主的旅游度假项目，配有五星级酒店群和一定的休闲约了设施，各物业形式比例不均衡。Code of this report|36 Copyright Centaline Group,20102.1滨水滨海模式28、中信博鳌千舟湾项目概况地理区位：海南琼海市，西邻蓝色海湾度假别墅群，东抵朝博路，南濒沙美内海，距海口100km，南距三亚180km规模：占地419000平米，总建筑面积280000平米，容积率0.67，分三期开发产品类型：内海别墅、度假公寓、景观洋房配套设施：热带风情养生园、五星级度假会所、游艇俱乐部、风情商业广场、水岸漫步道、三大酒店、两个高尔夫球场、两大会址项目定位：原生内海养生度假社区，以休闲度假、健康养生为核心Code of this report|37 Copyright Centaline Group,20102.1滨水滨海模式中信博鳌千舟湾项目分布项目分三期建设：一期、二期产品主29、要为叠加别墅、联排别墅、多层及小高层住宅，三期为26栋独栋别墅。Code of this report|38 Copyright Centaline Group,20102.1滨水滨海模式中信博鳌千舟湾项目分析物业形式权重物业形式权重居住物业普通住宅多层酒店物业酒店度假高层主题-公寓-经济-别墅独栋公寓式-双拼-产权式-联排汽车旅馆-叠拼汽车营地-空中-自助公寓-花园洋房生态农庄-商务会展物业商务酒店文化创意物业-会议中心体育赛事物业-企业会所休闲主题物业-商业物业购物中心-主题公园物业-购物步行街历史文化街区-博鳌千舟湾项目各物业权重比较博鳌千舟湾物业形式以别墅为主，两外配有酒店、休闲娱乐等30、一定的商业配套，整体比较单一，特色物业形式较少。Code of this report|39 Copyright Centaline Group,20102.1滨水滨海模式小结滨海旅游地产项目从物业形式上看，居住物业、酒店物业和商务会展物业三个形态比重较大，整体形式比较多元化，其中居住物业以别墅为主，酒店以度假酒店形式为主，同时配有会所之类的商务物业和休闲主题物业。滨海旅游项目的容积率均在1.0以下，建筑密度低。在高端的滨海旅游度假区，一般配有高端的酒店群、高尔夫球场、游艇俱乐部等高端商业、休闲项目。在中低端滨海项目休闲娱乐则多以较为SPA、及普通的运动项目为主。Code of this re31、port|40 Copyright Centaline Group,20102、商业旅游地产开发模式2.2旅游地产的开发模式商业旅游地产模式商业旅游地产的开发要素出了包括旅游餐饮、旅游购物之外，还包括”住”游”“娱”等要素。而一般的选址位置更加注重旅游游憩功能，满足人民享受生活的需求，依托于景区景点。给自己的定位一般也在于从文化挖掘和游客行为特征的角度出发，进行特色化定位。Code of this report|41 Copyright Centaline Group,20102.2商业旅游地产模式东部华侨城项目概况项目位于深圳大梅沙黄金海岸线，项目总占地9平方公里，以三洲田山川为背景资源，项32、目集合了大峡谷、茶溪谷和云海谷三大主题景区，以及天麓山海大宅地产项目，同时还包括茵特拉根主题酒店群。该项目2004年12月30日动工建设，2007年7月28日项目一期开放。是国内首个集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育、生态探险等主题于一体的大型综合性国家生态旅游示范区，主要包括大侠谷生态公园、茶溪谷休闲公园、云海谷体育公园、华兴寺、主题酒店群落、天麓大宅等六大板块。Code of this report|42 Copyright Centaline Group,20102.2商业旅游地产模式东部华侨城以5大主题为依托，成就领袖生活居住区休闲渡假观光旅游户外运动科普教育生态探险以自然资源为33、依托以旅游为核心天麓以休闲、运动等项目增加附加价值带动住宅价值升级以旅游为价值依托3座主题小镇2个山地高尔夫球场3个生态主题公园4家主题酒店四台主题演艺主题地产主题佛教园开发模式Code of this report|43 Copyright Centaline Group,20102.2商业旅游地产模式东部华侨城布局三谷（大峡谷、云海谷、茶溪谷）、三镇（茵特拉根小镇、海菲德小镇、茶马古镇）、三街（海菲德天街、茵特拉根花街、艺术大地的湿地水街）、三部落（云中部落、天禅部落、花钟教堂）Code of this report|44 Copyright Centaline Group,20102.234、商业旅游地产模式东部华侨城茵特拉根酒店深圳茵特拉根华侨城酒店以瑞士文化为主题的超豪华五星级酒店酒店拥有特色客房308间，其中套房8间拥有15间会议室，最大可容纳1000人，主要客户定位是企业团体茵特拉根城堡酒店城堡酒店占地5500平米，中世纪欧洲古城堡建筑风格25间尊贵客房，19套标准房、4套豪华套房、夫人套房1套，是级别最高的酒店茵特拉根瀑布酒店以森林、阳光、河流、太空等为主要元素的大峡谷中；94间客房，均已流水形态，灯光增加了太空的神秘感Code of this report|45 Copyright Centaline Group,2010酒店群信息汇总酒店门市价房间数入住率茵特拉根酒店35、2588-3388300旺季70%淡季40%城堡酒店3888825-瀑布酒店1880-288094旺季70%淡季40%房车酒店1500180-火车旅馆89862-菩提宾舍7900-1190022-2.2商业旅游地产模式东部华侨城Code of this report|46 Copyright Centaline Group,2010各功能介绍项目功能茵特拉根小镇各式餐饮，购物街，酒吧、大剧院，酒店茵特拉根温泉温泉度假庄园，室内动感SPA湿地花园四季花园、游船、山地自行车、水上高尔夫茶翁古镇古镇戏台、餐饮、民间工艺三洲茶园茶艺博览茶园观光云海谷高尔夫1座18洞会员专属高尔夫球场1座18洞公众球场36、云海谷体育公园休闲健身、生态探险、时尚运动、休闲娱乐、山体体育活动冒险海滩水主题乐园、露天剧场峡湾森林水瀑布、瀑布漂流探险峡谷太空迷航、童趣乐园海德菲小镇餐饮、购物、剧场2.2商业旅游地产模式东部华侨城Code of this report|47 Copyright Centaline Group,20102.2商业旅游地产模式东部华侨城天麓别墅天麓项目共有八个区：天麓一区：山海大宅，占地82899.18平米，建筑面积8269.97平米，20栋山海大宅，户型241-730平米，停车位44个；天麓二区：一目山海，占地90145平米，建筑面积16900平米，44栋别墅，户型250-680平米，停车37、位88个；天麓七区：云海大宅，占地面积139790.74平米，建筑面积17600平米，56栋，户型188-1100平米，停车位80个天麓街区：总建筑面积123939平米，建筑面积31320平米，126户，户型170-300平米，停车位247个；天麓九区：建筑面积2365平米，共9户，停车位23个；天麓八区：占地面积128324.77平米，共44户，每户面积270-350平米。Code of this report|48 Copyright Centaline Group,20102.2商业旅游地产模式东部华侨城项目分析物业形式权重物业形式权重居住物业普通住宅多层-酒店物业酒店度假高层-主题公寓38、-经济-别墅独栋公寓式-双拼-产权式-联排-汽车旅馆-叠拼-汽车营地-空中-自助公寓-花园洋房-生态农庄商务会展物业商务酒店文化创意物业-会议中心体育赛事物业-企业会所-休闲主题物业-商业物业购物中心-主题公园物业-购物步行街-历史文化街区东部华侨城项目各物业权重比较东部华侨城物业形式以别墅、酒店群、休闲娱乐为主，休闲娱乐占比重较大，充分体现了商业的氛围。各种物业形式较为均衡Code of this report|49 Copyright Centaline Group,20102.2商业旅游地产模式小结商业旅游地产主要包括“吃”“购”“住”“游”“娱”五项内容，涉及的物业形式也比较多，几乎囊39、把几大类的物业形式都囊括在内。在每种的物业形态中都会突出某种具体的某种形式，但商业性质决定了其商业类的物业会占有较大的比重。Code of this report|50 Copyright Centaline Group,20103、高尔夫旅游地产开发模式2.3旅游地产的开发模式高尔夫旅游地产开发模式高尔夫旅游地产是高尔夫运动延伸至地产界的产物，其主要特点是高尔夫球场建设与房地产物业开发高度结合、密切联系。在功能上形成互补配套补充，在价值上起到互相促进提升的作用。Code of this report|51 Copyright Centaline Group,20102.3高尔夫旅游地产模式旅40、游高尔夫高尔夫品牌地产以高尔夫为核心进行项目开发以高尔夫品牌影响带动旅游和房产地产提升高尔夫球场盈利旅游扩展高尔夫品牌外延高尔夫旅游地产开发运营模式Code of this report|52 Copyright Centaline Group,20102.3高尔夫旅游地产模式深圳观澜湖项目地址：项目横跨深圳、东莞占地面积：逾万亩物业类型：独栋、双拼、叠墅、洋房项目配套12大球场；4大高尔夫会所，亚洲第一大水疗中心国际会议中心：包括30多间多功能会议室和可容纳3000人住宴会厅亚洲最大的网球中心，拥有51个国际标准球场完善的休闲康体设施，包括壁球，桌球、排球、羽毛球、射箭、乒乓球、游泳池及儿童41、游乐中心等；丰富的餐饮美食配套，中式、日式、西式一应俱全；三大高尔夫学院：观澜湖大卫利百特高尔夫学院、观澜湖辛迪瑞高尔夫学院、观澜湖高尔夫学院项目简介Code of this report|53 Copyright Centaline Group,20102.3高尔夫旅游地产模式深圳观澜湖四大会所充满热带气息的乡村俱乐部，持有58个打球位的高尔夫练习场，健身中心，射箭，桌球、自行车、乒乓球、篮球、羽毛球等体育运动设施和SPA、高尔夫专卖店、儿童娱乐场、百乐门夜总会，中餐厅、贵宾房等综合休闲设施，全面引领自然健康的体育休闲时尚总面积月6.8万平米，会所包含塔楼部分全高十层，主要营业产所集中与四层42、，其中地下一层设有：球童出发去，桃源春晓中餐厅，以森林为主题的SPA，锦标廊、嘉宾更衣室；一楼设有：大堂酒吧世界杯廊、千树里西餐厅、高尔夫主题专卖店及会员更衣室；二楼全层为38间大小不一的多功能会议厅组成，三楼是最宏伟的宴会厅，最多可容纳3000人建筑面积3万平米，采用白墙灰瓦的休闲建筑风格，设有完善的打球服务设施，高尔夫专卖店，汇集全球的中西美食，为会员度身设置的按摩水疗中心及各种康体健身设施。占地面积大1980平米，总建筑面积有5027平米。完美的结合了东南亚的建筑风格。黎光会所是一座功能齐全、技术先进、造型新颖的集娱乐休闲、办公与会议为一体的综合性智能化会所，拥有130个车位的地下停车场43、和露天小型停车场，7000平米的高尔夫练习场，以及餐饮，宴会，专卖店，SPA等多种服务设施。Code of this report|54 Copyright Centaline Group,20102.3高尔夫旅游地产模式深圳观澜湖两大酒店水疗度假酒店、赛维纳酒店深圳观澜湖水疗度假酒店与1995你那开业；房间设施：共有各类房间315间，单体房间面积45万平米餐饮设施：深圳观澜湖水疗度假酒店餐饮设施相当完备，共有七个不同类型的餐厅；娱乐设施：健身、游泳、桑拿、卡拉ok、美容美发、台球等会议设施：豪骏殿可容纳300人，海棠轩容纳80人，牡丹轩可容纳80人、玉竹轩可容纳80人推出尊享楼层，以SPA休44、闲为主题赛维纳位于观澜高尔夫球会极富盛名的艾斯球场与维杰球场之间Code of this report|55 Copyright Centaline Group,20102.3高尔夫旅游地产模式深圳观澜湖翡翠湾基本信息：占地为100万平米建筑面积4.8万平米共有174户项目配套：包括66.4万平米的高尔夫球场、9万平米的翡翠峰业主公园，面积分别为2万平米的怡翠湖、9千平米的叠翠湖及12万平米的业主休闲园林，具备山、湖、球道三重景观39栋288平米的L型独院别墅，26栋198平米的M型独院别墅8户TA联排，建筑面积226平米，总使用建筑面积577.72平米，私家花园面积从605-1101平米8户45、TB型联排，建筑面积313平米，总使用面积621.39平米，私家湖园从420平米到510平米Code of this report|56 Copyright Centaline Group,20102.3高尔夫旅游地产模式深圳观澜湖长堤别墅形态：独栋共111户户型：306平米410平米448平米每栋独立别墅可以拆为两户拆分后的面积为188平米或222平米户型特色：双拼布局可分可合，即可拆分为双拼别墅，又可由一户业主独享，二合一别墅设计Code of this report|57 Copyright Centaline Group,20102.3高尔夫旅游地产模式深圳观澜湖长堤总占地面积：约8万46、平米建筑面积：约3万平米中心湖面积：约5550平米泳池面积：1000平米容积率：0.38总套数：224套Code of this report|58 Copyright Centaline Group,20102.3高尔夫旅游地产模式深圳观澜湖长堤项目配套：亚热带休闲建筑风格，每栋住宅都拥有别致的坡顶设计，拥有20000万平米的毒酒休闲的夏威夷风情园林，6500平米的主题景观湖及1000平米的私家泳池，主题园林设有滨水休闲走廊、瑜伽广场、水舞广场、大型喷泉、水雾等休闲设施。产品户型：物业形态有别墅和洋房，共224套，其中联排别墅24套，面积203,206平米，叠墅40套，面积180-210平米47、；洋房160套，面积94-107套。产品特点：别墅单位建筑面积在203-206平米之间，每户都面向中央花园并享有私家泳池及花园，业主还拥有超过300平米额外别墅生活空间。180-210平米的叠墅单位独创了50平米超大空中花园及空中泳池设计。Code of this report|59 Copyright Centaline Group,20102.3高尔夫旅游地产模式深圳观澜湖物业形式权重物业形式权重居住物业普通住宅多层-酒店物业酒店度假-高层-主题-公寓-经济-别墅独栋公寓式-双拼-产权式-联排汽车旅馆-叠拼汽车营地-空中自助公寓-花园洋房-生态农庄商务会展物业商务酒店文化创意物业-会议中心48、体育赛事物业-企业会所休闲主题物业-商业物业购物中心-主题公园物业-购物步行街-历史文化街区-深圳观澜湖各物业权重比较物业形式主要是别墅、商务会所和休闲娱乐等为主，占比重最大的为别墅和高尔夫球场，像是相对单一，功能主要为商务休闲。Code of this report|60 Copyright Centaline Group,20102.3高尔夫旅游地产模式小结高尔夫旅游地产是以高尔夫为主题的旅游项目，以高尔夫这种高端的休闲产品带动周边相关产品的发展。高尔夫旅游地产模式中，形态组合相对简单，住宅以别墅为主，配有一定数量的商务型酒店及其他多种休闲或体育相关的物业产品。高尔夫旅游地产模式的客户定位49、一般是针对具有一定层次的商务人士，档次相对高端。Code of this report|61 Copyright Centaline Group,20104、主题公园旅游地产开发模式2.4旅游地产的开发模式主题公园旅游地产开发模式主题公园是具有特定的主题、由人创造而成的舞台化的休闲娱乐活动空间，是一种休闲娱乐产业。主题公园要求选址在经济发达、人口流动多的大城市和特大城市，外部区域条件优越，交通网络发达，各种交通线路发达，可进入性强，便于游客自由进入。Code of this report|62 Copyright Centaline Group,20102.4主题公园模式华侨城华侨城发展第一阶50、段：地产与旅游的平衡发展（1986年-1993年）初阶段发展特点：旅游资源开发引爆区域发展，旅游带动地产，使其成为区域开发现金来源，逐步实现旅游与地产平衡发展。华侨城初期主题公园项目概况旅游设施占地规模景点数量开业时间投资门票经济效益锦绣中华30公顷82个景点1989年1亿70元十年中营业总额达17亿之多，创利6个多亿，总资产3个多亿；两景区分别在开业一年和一年多的时间内收回全部投资，共接待海内外游客四千多万人次。民俗文化村20公顷内含21个民族的24个村寨1991年1.1亿90元Code of this report|63 Copyright Centaline Group,20102.4主51、题公园模式华侨城华侨城第二阶段：旅游对地产的价值提升（1993年-2004年）第二阶段特点：华侨城旅游项目成为区域开发稳定现金流，对地产开发有明显的促进作用，地产开发实现高回报。华侨城第二阶段主题公园项目概况旅游设施占地规模景点数量开业时间投资门票经济效益世界之窗48万平方米景区分为世界广场、亚洲区、大洋州区、欧洲区、非洲区、美洲区、现代科技娱乐区、世界雕塑园、国际街九大景区,内建有118个景点1994年6月18日6.5亿元120元开业至2002年底，共接待游客2300多万人次，营业收入28亿元。利润总额连续三年超1亿元欢乐谷一期17万平方米二期18万平方米一期共分8大景区，西班牙广场、卡通城52、冒险山、欢乐岛、金矿镇、香格里拉森林、飓风湾、阳光水岸、玛雅水公园等，可容纳4万人一期1998年10月1日二期2001年5月一二期各投资4亿元120元2002年，欢乐谷全年入园人数达230万人次，2003年3月底已接待695万人次。Code of this report|64 Copyright Centaline Group,2010华侨城第三阶段：区域关联产业初步形成，明确导入文化元素成为区域开发新的盈利点（2004年-2006年）华侨城第三阶段特点：良好的资源环境以及产业孵化范围吸引创意产业在华侨城内聚集，成为区域开发新的盈利点。2004年起，深圳华侨城集团、华侨地产以LOFT为启动，53、促进华侨城东部工业区的厂房建筑向以创意产业为主的新空间形式转换，2006年5月19日，华侨城创意文化园在华侨城LOFT正式挂牌，由此奠定了其在创意产业的战略地位。华侨城创意文化产业园入驻机构2.4主题公园模式华侨城Code of this report|65 Copyright Centaline Group,2010华侨城第四阶段：深化深圳基地，布局全国重点城市，建设21世纪中国可持续的人文示范城区（2006年-至今）华侨城第四阶段特点：形成“以旅游地产为特色的综合开发与经营“模式的“1+3”战略版图布局。确定华侨城地产“强化中国旅游地产第一品牌的优势，打造中国一流地产品牌”的战略目标。2.54、4主题公园模式华侨城Code of this report|66 Copyright Centaline Group,2010华侨城模式特点：1.旅游开道先行。华侨城模式奉行先旅游，后房地产的开发路径，它通过先行发展旅游业，显著带动周边相关产业和配套设施的发展，极大地改善区域内自然、人文、经济环境，从而有效提升土地和房地产的价值。可以说，旅游业开道先行对于这一模式的成功起到了极为关键和决定性的作用。2.大规模成片综合开发。华侨城模式是“旅游+房地产”的经营模式，它是以资源整合为核心，崇尚旅游功能与居住、商务功能混合布局，强调住宅、商业、酒店、办公、旅游观光、休闲娱乐、文化会展等诸多产业的良性互55、动。这意味着在华侨城模式下，其项目必然是大规模成片综合开发项目。3.旅游和房地产良性互动。华侨城模式先由旅游起步，旅游带靓环境，环境带旺地产，地产促进旅游及公司全面发展。旅游业的开发和发展营造出良好的社区环境和品牌，进而有效提升房地产项目的整体价值，同时旅游业稳定的现金流也为房地产业发展提供一定支持；另一方面，房地产快速盈利的特性又有利于促进旅游业务的进一步发展和扩张，从而形成旅游业与房地产业相得益彰、良性互动之态势。4.超前科学规划。华侨城模式秉承“在花园中建城市”的开发理念，并在全国开发区中率先倡导“规划就是财富”的现代发展观，注重生态人文环境和基础设施的配套，坚持以人为本的超前科学规划，56、坚持先规划后建景区和住宅的方针。2.4主题公园模式华侨城Code of this report|67 Copyright Centaline Group,2010主题乐园成功因素总结：主题乐园成功因素总结：初期投资高、占地面积大、设备众多、项目具有吸引力；规模不断扩大，资金不断追加；盈利多元化，除门票收益以外，引进特色休闲餐饮场所、特色商品购物场所引导消费、刺激消费；设备不断更新，增强新鲜感，引导重游率消费；当地城市及周边城市有较强的经济基础作为支撑点，周边交通便捷，出入方便。2.4主题公园模式华侨城Code of this report|68 Copyright Centaline Grou57、p,2010物业形式权重物业形式权重居住物业普通住宅多层酒店物业酒店度假高层主题公寓经济-别墅独栋公寓式双拼产权式联排-汽车旅馆-叠拼汽车营地-空中-自助公寓-花园洋房生态农庄商务会展物业商务酒店文化创意物业-会议中心体育赛事物业-企业会所-休闲主题物业-商业物业购物中心-主题公园物业-购物步行街历史文化街区华侨城项目各物业权重比较华侨城主题公园物业形式多样，综合开发的模式使得涵盖了多种物业形式。主题公园为主的物业形式使其形成了良好地规模效应和强势的品牌特色。2.4主题公园模式华侨城Code of this report|69 Copyright Centaline Group,2010主题公58、园主要针对的是面向公众休闲娱乐的地产项目，也就决定了，在这种旅游开发模式中，休闲娱乐物业形式所占的比重会远远大于其他旅游地产的发展模式；主题公园模式物业类型较为丰富，物业形态布局较为均衡，各种形式均有所涉及；主题公园模式对周边产品的开发进程具有很好的刺激作用，对激活当地市场具有很好的作用。2.4主题公园模式小结Code of this report|70 Copyright Centaline Group,20105、历史街区遗产旅游地产开发模式2.5旅游地产的开发模式历史街区遗产旅游地产作为城市重要的遗产区域，历史街区无论对城市历史的保护，还是对城市未来的发展都有着重要的意义。随着历史城市旅59、游的兴起，历史街区遗产旅游也逐步成为我国重要的旅游产品和游客重要的旅游形式。Code of this report|71 Copyright Centaline Group,20102.5历史街区模式重庆洪崖洞区位简介洪崖洞传统民俗风貌区位于重庆核心商圈解放碑沧白路，长江、嘉陵江两江交汇的滨江地带，城市旅游景观、商务休闲景观、城市人文景观于一体。洪崖洞地处渝中区解放碑核心商圈1000M半径辐射范围内，位于重庆市解放碑CBD、江北城CBD、弹子石CBD所构成的两江三岸大型CSD去也的核心枢纽地带Code of this report|72 Copyright Centaline Group,2060、102.5历史街区模式重庆洪崖洞项目概况占地31453平米，总建筑面积46418平米，总投资1.6亿元拥城市旅游景观、商务休闲景观、城市人文景观于一体，集餐饮、娱乐、休闲、保健和特色文化购物五大功能为一体以巴蜀传统特色建筑为平台，体现巴蜀文化的旅游地产项目整体设计依山就势，建筑按照“一”字形排列，场地南北向高低起伏成三级台阶状，呈立体空间。Code of this report|73 Copyright Centaline Group,20102.5历史街区模式重庆洪崖洞项四大特色商业区纸盐河街江畔酒吧街拥：荟萃了美国海盗、德国啤酒、香港英皇豪门等国际知名啤酒吧，以风情酒吧、城市娱乐、夜宵晚餐61、为业态主题。拥有码头文化的氛围、滨江亲水的资源，成为重庆城市高品位的风情酒吧街天成巷巴蜀风情街：“一街三层”的业态结构，成为展现“老重庆名声百态”的影视拍摄基地，体现浓郁巴渝文化氛围洪崖洞街盛宴美食街：融入来自世界各地精品餐厅及菜肴。除了国际大牌餐厅外，还会荟萃私房菜馆等时尚知名餐饮企业城市阳台异域风情街：以经营各国风情工艺、居艺、休闲怡情制品为主Code of this report|74 Copyright Centaline Group,20102.5历史街区模式重庆洪崖洞洪崖洞大酒店四星级涉外商务酒店；建筑面积逾1万平米，采用中式现代装修风格；拥有客房几套房202间，备有多项商务设施及62、服务；餐饮配套有半山花园咖啡厅、美人美火锅、时尚吊脚楼休闲餐厅等；其他配套有桑拿、美容美发、按摩、多功能会议室；客户定位以商务为主Code of this report|75 Copyright Centaline Group,20102.5历史街区模式重庆洪崖洞目标消费者定位面向市内：重庆人游新重庆面向国内：拓展国内观光、节假日市场；面向海外，拓展以日韩为重点的东亚、东南亚市场和以德国、美国为重点的欧美市场和港澳台市场；经营定位经营功能定位：汇聚了商业、文化、休闲、运动、旅游等多种功能，是洪崖洞成为商业与文化产业、旅游产业复合，满足一站式消费要求的综合商业街区经营主体特色定位：民俗文化和时尚63、娱乐；经营方式定位：为了统一对洪崖洞的整体商业业态进行管理，只有三分之一的产权商铺出售，其余商铺全部由开发商自行经营或定向招商。Code of this report|76 Copyright Centaline Group,20102.5历史街区模式重庆洪崖洞项目分析物业形式权重物业形式权重居住物业普通住宅多层-酒店物业酒店度假-高层-主题公寓-经济-别墅独栋-公寓式-双拼-产权式-联排-汽车旅馆-叠拼-汽车营地-空中-自助公寓-花园洋房-生态农庄-商务会展物业商务酒店文化创意物业-会议中心体育赛事物业-企业会所-休闲主题物业-商业物业购物中心-主题公园物业-购物步行街历史文化街区洪崖洞项目64、各物业权重比较成功点：成分挖掘和利用了自身文化条件和历史背景，实现旅游文化产业和商业产业的成功结合；准确的项目定位及经营策略，加快了项目的发展和成熟；借鉴点：发挥项目本身本土特色优势，打造历史文化内涵等旅游要素借助政府和政策的倾斜，扩大影响力；以特色建筑、特色活动、特色文化的旅游效应为宣传切入点，推动物业的出租销售Code of this report|77 Copyright Centaline Group,20102.5历史街区模式小结历史街区模式的发展带有历史、社会的特性，这种特性也决定了这种模式的发展带有一定的地域性、特殊性。历史街区模式物业类型较为单一，主要是以商业物业中的历史文化街区的物业形式存在，其他形式较少。此种模式对客户的定位较为广泛，限制性较小，所存在的客户市场风险较小。