1、1 1谨呈：江苏软件园开发建设有限公司 为吉山基地制定符合区域开发目标和成长为吉山基地制定符合区域开发目标和成长规律的适宜开发模式与一二级联动方案规律的适宜开发模式与一二级联动方案江苏软件园吉山基地项目开发模式（第一阶段主报告）世联全国战略顾问业务中心 北京战略顾问事业部二零一零年一月十二日2 2本次沟通议程本次沟通议程项目背景区域总体开发模式区域一二级联动方案建议项目研究思路3 3江苏软件园开发建设公司致力于将吉山基地打造成产居结合的新江苏软件园开发建设公司致力于将吉山基地打造成产居结合的新一代软件产业社区一代软件产业社区从从：区域陌生，环境基础优越的城市边缘开发区域到：到：创新空间价值，集2、聚产业动力，营造城市魅力的新一代软件产业社区4 4并提出诸多开发品质要求并提出诸多开发品质要求软件研发、信息技术服务服务外包3G应用与无线互联网高能级招商创意会馆人才居住公寓酒店、商务交流高品质配套公共开发空间电力基础IT基础设施生态基础设施公共与步行系统高品质建设创意孵化政策支持生活配套支持公共技术服务高等级服务5 5图例世联项目组将为规划面积世联项目组将为规划面积6 6平方公里的吉山基地制定切实可行的平方公里的吉山基地制定切实可行的区域开发模式与其中区域开发模式与其中24352435亩经营性用地的土地运营策略亩经营性用地的土地运营策略1.1.产业用地产业用地18821882亩亩2.2.经营3、性用地经营性用地24352435亩亩2.1住宅用地1980亩2.2商业金融用地398亩2.3商办混合用地57亩6 6迄今为止，世联项目组已初步完成第一阶段的项目研究工作迄今为止，世联项目组已初步完成第一阶段的项目研究工作第一个阶段：吉山基地项目开发模式第一个阶段：吉山基地项目开发模式第二个阶段：吉山基地经营性用地第二个阶段：吉山基地经营性用地的土地运营策略的土地运营策略区域开发运作总体战略区域开发运作阶段策略区域开发投资分析与经济测算区域开发目标体系建立？区域开发产业与经营性用地的关联性？区域开发运作模式？区域阶段运作中各阶段的核心问题？区域用地阶段开发的核心驱动力？区域阶段开发策略？财务测算4、基础？阶段成本分析？阶段效益分析？项目投资及收益估算？7 7项目组在五个已确定的背景条件下展开工作项目组在五个已确定的背景条件下展开工作n 产业定位及产业发展计划；n 工业用地开发和出让分期，世联不再进行探讨产业及产业用地产业及产业用地n世联对控规中有关地块划分和空间布局的内容不再进行探讨，并将其作为项目研究的既定条件控制性详细规划控制性详细规划征地指标征地指标n 每年征地指标（包括经营性用地和产业用地）上限为800亩；n土地出让周期1年，出让金结算返还周期2-3个月；n 当年未使用的用地指标不可累积到下一年与政府已确立的条件与政府已确立的条件n 江苏软件园开发建设公司承担全部一级开发费用；n5、 土地出让金扣除刚性费用外，全部作为开发成本列支结算返还；n 开发形成的固定资产除市政、公共配套设施移交地方政府外，其他均由江苏软件园负责运营n 自由启动资金10亿元，不考虑其他任何融资启动资金启动资金&融资融资限制条件限制条件8 8过程中，通过关键结点的电话会议和定期邮件沟通与吉山策划团过程中，通过关键结点的电话会议和定期邮件沟通与吉山策划团队紧密协同队紧密协同紧密协同观点沟通不断促成区域发展的核心观点形成12.0512.1512.2312.2728n项目研究技术路线n软件产业园案例n明确吉山产业发展对经营性用地的发展存在显著的滞后效应会议议题会议议题核心结论核心结论n经营性用地早期必须建构6、自身的竞争力n中后期形成有效的发展联动n吉山基地经营性用地应该采取怎样的发展路径n吉山基地经营性用地的阶段发展策略n早期打造独立的高价值房地产板块；n中后期通过一定非市场化手段建立与产业用地f发展的关联n区域主报告优化n多方案的类比比较n报告主线优化n产业发展效应分析细化9 9研究结论基于全面且深入的实地调研与分析研究结论基于全面且深入的实地调研与分析进进行行的的调调查查进进行行的的访访谈谈进进行行的的研研究究参参考考的的数数据据项目及其周边实地调研与踏勘南京房地产市场调查；南京软件产业园调查；长三角产业园与软件产业调查；南京城市发展调研；江宁区城市发展调研；当面及电话访谈开发商、当面及电话访7、谈开发商、政府和行业专家，包括：政府和行业专家，包括：徐庄软件园南京市规划局南京中创公司托乐嘉营销部雨花软件园博观置业融侨地产苏州工业园张江科技园复地银城吉山基地财务部典型软件园发展研究产业发展效应研究产业人群需求分析软件产业发展趋势分析软件产业发展竞争分析经营性用地发展动力分析经营性用地发展模式分析区域发展的投资财务分析世联平台CNKI数据库；中国房地产信息网数据库；搜房网数据库；中国房地产年鉴；南京官方统计网站；部分城市统计年鉴；优秀硕博士论文；1010本次沟通议程本次沟通议程项目背景区域总体开发模式区域一二级联动方案建议项目研究思路1111吉山基地在一级、二级层面已展开实施，项目研究已聚8、焦于以下吉山基地在一级、二级层面已展开实施，项目研究已聚焦于以下问题问题 n 问题问题3 3：吉山基地立足一级，二级开发介入到什么深度？n 问题问题4 4：二级项目如何联动？在什么时间节点进行联动？n 问题问题1 1：区域开发的总体模式是什么？n 问题问题5 5：如何考虑启动、功能联动、产业用地与经营性用地指标分配和整体价值实现深度在一、二级联动的综合考虑？n 问题问题2 2：区域开发的阶段策略是什么？1212世联有针对性定制了本项目研究的技术路线世联有针对性定制了本项目研究的技术路线区域开发目标吉山发展趋势分析区域总体开发模式与开发策略近期发展策略中期发展策略远期发展策略区域一二级联动方案区9、域启动区选择功能联动设置指标分配价值实现深度产业发展与经营性用地的关联性政府目标股东目标公司目标产业人群产业业态产业投资案例分析吉山基础分析财务分析市场分析开发商分析功能协同分析功能完善分析1313本次沟通议程本次沟通议程项目背景项目研究思路区域开发模式区域一二级联动方案建议区域发展目标的结构化分析产业发展与经营性用地的关联性吉山发展趋势分析区域阶段发展策略1414以产业园立项、由企业运作的背景决定了本项目将涉及多方利益以产业园立项、由企业运作的背景决定了本项目将涉及多方利益主体，各主体均有其各自的目标诉求主体，各主体均有其各自的目标诉求政府目标政府目标具体内容具体内容股东目标股东目标企业目标10、企业目标n经济目标：产业发展带来的产值贡献、税收贡献；n形象目标：知名企业、先进产业、高端形象。n大股东：产业、形象要求，项目具有一定的抗风险能力；n小股东：项目盈利，获得合理的投资回报，希望项目能够快速开发。n功能发展目标：产居结合、宜业宜居，形象高端；n财务目标：投入和产出的阶段性平衡，使项目能够顺利滚动，最终获得合理的盈利；n时间要求：项目能够成功启动、快速开发1515吉山基地统筹、兼顾多方利益主体目标，实现多方共赢，是保障项目成功统筹、兼顾多方利益主体目标，实现多方共赢，是保障项目成功开发的必要前提开发的必要前提政府政府企业企业大股东大股东土地土地资金资金实操实操角色：角色：土地供给方11、，成功获取土地指标是项目开发的第一前提；要求：要求：产业发展、形象建立，实质是以产业换土地角色：角色：实操方，具体运作项目的企业实体；要求：要求：项目有操作的可行性，即能够顺利滚动、合理盈利角色：角色：投资方，为项目开发提供资金支持；要求：要求：产业发展、形象建立、控制风险1616因此，传统的因此，传统的“单维配套单维配套”的产业园开发模式的产业园开发模式“单维配套单维配套”模式模式产业发展产业人群集聚居住需求生活配套需求经营性用地模式特点：模式特点：n经营性用地单纯作为产业的配套，开发量少、功能单一、业态低端；n经营性用地市场实现价值不高匹配性分析：匹配性分析：n经营性用地不以财务平衡及盈利12、为目的，无法弥补产业园开发投入，因此适用于政府投资和主导开发的产业园项目；n吉山基地由企业实体运作，需考虑经济的可行性（滚动开发、获取盈利），因此不适用此种模式1717以及现今的以及现今的“以房养业以房养业”的产业园开发模式，都不能实现吉山的产业园开发模式，都不能实现吉山基地发展的统筹目标基地发展的统筹目标“以房养业以房养业”模式模式产业发展产业税收产业发展财务压力经营性用地开发房地产开发收益财务平衡项目开发盈利模式特点：模式特点：n经营性用地作为独立的房地产板块运作，开发量大、功能复合、业态丰富；n经营性用地基于其自身的核心竞争力取得了较好的市场价值实现，并有效的平衡了园区开发和产业发展的大13、投入匹配性分析：匹配性分析：n经营性用地与产业割裂，产业及产业人口配套需求可能被市场力量挤出，进而降低园区对企业的吸引力和产业发展竞争力；n无法满足政府及大股东对吉山基地的发展目标，因此吉山基地不适用此种模式1818吉山基地的产业发展与经营性用地开发必须实现功能协同、联动吉山基地的产业发展与经营性用地开发必须实现功能协同、联动增值增值产业用地与经营性用地发展关系吉山基地用地价值经营性用地产业发展财务支撑功能支撑需求支撑角色一：财务方面，启动支撑、阶段平衡、后期盈利；角色二：功能方面，通过经营性用地开发保障企业及产业人群的配套需求，增强园区竞争力 产业园开发周期产业园开发周期土土地地价价值值实实14、现现经营性用地价值曲线产业用地价值曲线启动支撑启动支撑阶段平衡阶段平衡后期盈利后期盈利经营性用地将在财务和功能两方面扮演重经营性用地将在财务和功能两方面扮演重要角色要角色1919且在总体统筹的原则下，分阶段的对各方利益主体目标有所侧且在总体统筹的原则下，分阶段的对各方利益主体目标有所侧重，方能实现多方共赢和项目的成功推进重，方能实现多方共赢和项目的成功推进前期前期中期中期后期后期目标侧重目标侧重策略影响策略影响政府目标股东目标企业目标n要求在资金的约束下，产业发展起势，产业及其配套开发达到一定规模和水准；n经营性用地主要起到平衡现金流的作用n通过经营性用地集中开发和供应，大量回笼资金以平衡前期15、开发投入，给到股东控制风险的预期n区域成熟后，通过高价值的经营性用地的开发和供应，实现企业合理盈利的目标2020本次沟通议程本次沟通议程项目背景项目研究思路区域开发模式区域一二级联动方案建议区域发展目标的结构化分析产业发展与经营性用地的关联性吉山发展趋势分析区域阶段发展策略2121在对目标的结构化解析之后，我们明确了区域发展主线方向，探讨产业用地与经营性用地的关联性成为需要首先明确的课题2222世联案例研究表明，产业发展会对园区经营性用地的发展产生直世联案例研究表明，产业发展会对园区经营性用地的发展产生直接影响，包括投资、产值、产业业态、产业附加值等方面接影响，包括投资、产值、产业业态、产业附16、加值等方面案例：案例：松山湖苏州工业园重庆九龙园大连软件园无锡i-park产业发展影响产业发展影响经营性用地发经营性用地发展的几个方面展的几个方面投资其他产值产业业态产业附加值投资部分包括：基础性投资（道路、市政及环境）直接产业投资（厂房、办公物业、产业配套）2323不同产业发展情况下，经营性用地的发展情况呈现不同效果，包不同产业发展情况下，经营性用地的发展情况呈现不同效果，包括价值和业态两方面括价值和业态两方面数据来源：世联数据平台松山湖：松山湖：在高投入和高端产业带动下，凯悦酒店、寄莲酒店式公寓、4D影院、学术交流中心、文体中心等高等级配套逐渐落成；大连软件园：大连软件园：中国产值最高的软17、件业外包基地，业态高端，前期园区打造投入较高，经营性用地实现了较高的市场价值；重庆九龙园：重庆九龙园：A、B区低投入、产业低端、单位产值低，经营性用地仅作为配套角色，最终导致经营性用地业态单一且低端，以低价住宅和低端商业为主，没有实现其应有的市场价值产业发展情况影响经营性用地价值实现产业发展情况影响经营性用地价值实现价值投资高、产值高、产业高端、附加值高的园区经营性用地实现了较高的市场价值投资、产值高、产业业态、附加值高投资、产值高、产业业态、附加值低2424不同产业发展情况下，经营性用地的发展情况呈现不同效果，包不同产业发展情况下，经营性用地的发展情况呈现不同效果，包括价值和业态两方面括价值18、和业态两方面数据来源：世联数据平台松山湖：松山湖：在高投入和高端产业带动下，凯悦酒店、寄莲酒店式公寓、4D影院、学术交流中心、文体中心等高等级配套逐渐落成；大连软件园：大连软件园：中国产值最高的软件业外包基地，业态高端，前期园区打造投入较高，经营性用地实现了较高的市场价值；重庆九龙园：重庆九龙园：A、B区低投入、产业低端、单位产值低，经营性用地仅作为配套角色，最终导致经营性用地业态单一且低端，以低价住宅和低端商业为主，没有实现其应有的市场价值产业发展情况影响经营性用地业态产业发展情况影响经营性用地业态酒店会所高档公寓高端住宅普通住宅集中商业高端商业配套公寓投资低、产值低、产业低端、附加值低的园19、区经营性用地的开发业态更为低端、单一投资高、产值高、产业高端、附加值高的园区经营性用地的开发业态更加高端和复合化商务配套生活配套2525投资方面，区域运作前期的基础性投资对区域发展和土地增值效投资方面，区域运作前期的基础性投资对区域发展和土地增值效果明显好于直接的产业投资果明显好于直接的产业投资n松山湖：松山湖：前期投资产业性投资和基础性投资并重，通过高标准的市政基础设施和独一无二的环境打造，塑造了区域的高价值；n苏州工业园：苏州工业园：高水准的规划设计和实施，打造了园区高标准的市政基础设施和优美环境，实现了较高的区域价值。n重庆九龙园：重庆九龙园：A、B区投入方向以产业为主，忽视区域整体价值20、的打造和运作，经营性用地市场实现价值低。产业园区前期投资的两个方向：产业园区前期投资的两个方向：n基础性投资（道路、市政及环境），对区域整体价值提升的效用较为明显；n直接产业投资（厂房、办公物业、产业配套），区域整体增值效果不佳，且存在一定风险区域价值前期以基础性投资为主前期以直接的产业投资为主园区发展周期2626世联观点：软件产业发展对经营性用地的推动效应源于产业人群的集聚及其需世联观点：软件产业发展对经营性用地的推动效应源于产业人群的集聚及其需求，产业人群是影响经营性用地开发方向的关键因素求，产业人群是影响经营性用地开发方向的关键因素居住需求生活配套需求住宅开发商业产业发展产业发展投资产值21、产业业态产业附加值经营性用地开发经营性用地开发开发量开发业态开发时点区位选择产业人群产业人群商务活动需求酒店会所其他公寓开发医疗教育其他2727软件行业从业者虽具有较高学历，但整体年龄结构年轻化软件行业从业者虽具有较高学历，但整体年龄结构年轻化普遍具有较高学历普遍具有较高学历大专大专本科本科硕士硕士博士博士其他其他0%20%40%60%0%20%40%60%0%20%40%60%0%20%40%60%49%49%49%49%20%20%20%20%8%8%8%8%1%1%1%1%数据来源：商业研究年龄结构年轻化年龄结构年轻化数据来源：商业研究n调查样本：西安129家软件企业n调查结果：79%具22、有本科学历，30%以上具有硕士以上学历n调查样本：西安129家软件企业n调查结果：大部分为20-30岁的年轻人，平均年龄29岁，且未婚者居多2828收入普遍属中等偏上水平，但由于工作年限较短，财富积累有限收入普遍属中等偏上水平，但由于工作年限较短，财富积累有限大连软件园企业工作人员收入状况大连软件园企业工作人员收入状况收入水平收入水平人群占比人群占比2%3%30%65%100万以上30-70万10-15万4-9万岗位级别岗位级别数据来源：世联数据平台相关访谈实录相关访谈实录n“苏州工业园产业人口的平均工资水平不是很高，一般来说5000元以上属于中高收入人群，没太听说过收入水平在每月一万元以上的23、”中科院苏州纳米所 沈先生n“张江从事IT的人收入属中等偏上水平，月工资从5000-20000/月不等，有一定的消费能力”ebay中国研发中心 王女士2929早期置业、消费能力有限且需求不大，对区域经营性用地开发推早期置业、消费能力有限且需求不大，对区域经营性用地开发推动存在明显的滞后性动存在明显的滞后性n普遍具有较高学历，收入属中等偏上水平n工作年限较短，财富积累有限n另据调查，软件行业从业者具有较高流动性，工作单位和工作地在短期内难以稳定，早期都会选择在工作地附近租住房屋软件产业人口特征软件产业人口特征n置业能力有限置业能力有限n置业需求不大置业需求不大软件产业人口置业特征软件产业人口置业24、特征n整体年龄结构年轻化，单身和两口之家居多，刚性置业需求尚未形成n置业时间滞后置业时间滞后3030南京本地软件园区置业客户主体并不来源于园区产业群体南京本地软件园区置业客户主体并不来源于园区产业群体徐庄软件园徐庄软件园目前在售项目成交客户无园区目前在售项目成交客户无园区产业人口产业人口翠屏紫气钟山目前的成交客户主要是南京城东的地缘性客户，包括栖霞、玄武等，以改善型置业为主；只有少部分园区入住企业的管理层紫气钟山置业顾问杜先生雨花软件园雨花软件园目前在售项目成交客户产业人目前在售项目成交客户产业人群较少群较少雨花软件园的产业人群可以分为两大类型，一种类型就是华为、中兴带来的外地产业人群，还有一25、种就是南京本地的高知阶层，外地产业人群居住以企业开发为主，内部产业人群有较强的恋家情节，普遍喜欢具有较强城市价值的区域南京雨花产业园访谈3131案例研究同时表明园区产业人口后期显现，但仍不占主流案例研究同时表明园区产业人口后期显现，但仍不占主流大连软件园案例大连软件园案例园区产业人口后期显现，但园区产业人口后期显现，但仍不占主流仍不占主流98-0498-04年：年：以高校教师等地缘性客户为主；代表项目，学清园、知音园04-0704-07年：年：随区域价值提高，以市区高端客户为主（多为投资客），产业人口置业开始显现；代表项目，国际新城、康派、cityone0707年年-今：今：市区高端客户为主（26、自主需求明显提升），园区产业人口仍然不多；代表项目，宅语原、圣荷西数据来源：世联数据平台苏州工业园苏州工业园产业人口租住人才公寓、优租产业人口租住人才公寓、优租房，且部分楼盘入住率不高房，且部分楼盘入住率不高园区与企业联合建设人才公寓、青年公寓等项目，按市场价出租给在园区工作的产业人口，租金每间800-1000元/月；针对年轻大学生，创新性的提供优租房，可以用公积金来付房租。CSSD阴小姐新苏州人（在苏州读大学后在苏州工作的人）往往更偏重于在园区买房子，而家在苏州的老苏州人，更向往和家里老人住的近一些，同时区域可以享受到便利的城市的城市配套设施苏州工业园工作人员3232置业关注生活配套、交通及27、居住环境，并非局限于园区内或园区置业关注生活配套、交通及居住环境，并非局限于园区内或园区附近附近“张江给我的感觉就是工作的地方，不太喜欢在工业园区居住买房子主要看重居住环境、升值潜力，以及是否有完善的生活配套和便利的交通，而不局限在工作地附近”上海安捷伦科技 李先生“对张江的认知就是工作地，置业会选择在生活配套比较完善的区域，有菜市场、超市、学校、医院、餐馆已经在浦东南部三林片区买房，看好那个地方的升值潜力”“高科技产业从业人员一半都具有理工科背景，这卸任的消费观念都比较传统”ebay中国研发中心王女士“在园区（苏州工业园）工作的人一般都买100平米左右的两居，面积再大总价上承受不了”中科院苏28、州纳米所 沈先生数据来源：世联数据平台n 大连软件园内部及周边以园区产业人口为主要大连软件园内部及周边以园区产业人口为主要住户和租户的楼盘，多以小户型产品为主住户和租户的楼盘，多以小户型产品为主n 大连软件园产业人口置业已呈现向周边房价较大连软件园产业人口置业已呈现向周边房价较低的房地产板块外溢的明显趋势，外溢板块包括低的房地产板块外溢的明显趋势，外溢板块包括泛高新、西山、机场新区等泛高新、西山、机场新区等楼盘楼盘客户客户户型特征户型特征康派康派30%为园区企业员工自住，50%为园区企业员工租住35-54平米的0居占总套数的83%cityonecityone90%为园区企业员工租住25-56平29、米的0居占总套数的52%3333结论结论1 1：产业发展的价值主要来源于产业人群集聚带来的消费需求和置业需求：产业发展的价值主要来源于产业人群集聚带来的消费需求和置业需求结论结论2 2：软件产业业态价值较高，会为区域发展奠定一定的价值平台：软件产业业态价值较高，会为区域发展奠定一定的价值平台结论结论3 3：软件产业人群的需求滞后且更需要较完善的配套设施做驱动：软件产业人群的需求滞后且更需要较完善的配套设施做驱动结论结论4 4：软件产业人群需求购买力有限且并不一定固化在园区内满足，存在着不：软件产业人群需求购买力有限且并不一定固化在园区内满足，存在着不 确定性因素确定性因素关键结论关键结论吉山基30、地定位于软件产业会实现对区域发展价值促进，但软件吉山基地定位于软件产业会实现对区域发展价值促进，但软件产业促进作用有限、滞后且存在一定的不确定性产业促进作用有限、滞后且存在一定的不确定性对吉山的启示3434本次沟通议程本次沟通议程项目背景项目研究思路区域开发模式区域一二级联动方案建议区域发展目标的结构化分析产业发展与经营性用地的关联性吉山发展趋势分析区域阶段发展策略3535面临着软件产业本身对吉山基地可能产生的滞后、有限和不确定性价值影响下，研究吉山基地产业本身的发展趋势将会更为清晰、明确这种影响效应3636打造成功的软件园区产业效能需要具备五大关键要素打造成功的软件园区产业效能需要具备五大关31、键要素国内成功的产业园区研究国内成功的产业园区研究上海张江高科技园区 苏州工业园 东莞松山湖 中关村科技园区大量的资金投入政府政策的鼎力支持优美的自然环境充足的高素质人才产业园区成功产业园区成功的关键要素的关键要素优良的区位和便利的对外交通3737对标分析之后，吉山基地当前存在一定的差距，短期内无法实现对标分析之后，吉山基地当前存在一定的差距，短期内无法实现产业功能的跨越式突破产业功能的跨越式突破区位区位和交和交通通政策政策支持支持资金资金投入投入自然自然环境环境人才人才基础基础临近主城，与主城交通便捷各级政府大力的政策支持政府不计成本的资金投入，关注长期税收自然环境突出充足的高素质人才距离南32、京市中心20公里，认知度差；近期无轨道交通利好南京市软件园众多，市级政策趋同；江宁开发区有众多产业和大量产业空间，对软件产业的扶持有限企业运作，无财政支持，要求滚动开发，并有盈利目标自然环境条件好，但现状在南京市域内不够突出周边近邻无高校；南京市人才面临被其他软件园分流的局面成功的产成功的产业园区业园区吉山现状吉山现状吉山基地产业发展趋势研判吉山基地产业发展趋势研判发展周期发展效能产业滞后发展产业稳步发展产业跨越式发展基于吉山基地产业发展基础分析，产业发展竞争分析，未来吉山基地的产业发展将以稳定发展和滞后发展为主要趋势3838而且在长三角区域，上海、无锡和苏州等城市的软件产业发展势而且在长三角33、区域，上海、无锡和苏州等城市的软件产业发展势头良好，增速快，竞争强，形成较强的区外竞争头良好，增速快，竞争强，形成较强的区外竞争无锡无锡n重要的软件和信息外包服务基地n以i-park为主要代表的park经济初具规模，i-park已入驻3家全球外包百强企业、5家全国软件出口20强企业上海上海n充足的人才基础，已有1个国家级软件产业基地、1个国家级软件出口基地和7个市级软件产业基地苏州苏州n软件业起步较晚，但发展迅速n苏州工业园与高新区作为两大主体，汇聚各大软件企业南京、上海、无锡、苏州四城市南京、上海、无锡、苏州四城市20082008年软件业销售收入对比年软件业销售收入对比n上海的软件产业规模较34、大n无锡和苏州的产业规模低于南京市，但增长率都高于南京，呈现较快的发展势头单位：亿元3939在打造在打造“中国软件名城中国软件名城”的思路指导下，南京市已成立多个软件的思路指导下，南京市已成立多个软件园区和软件产业基地园区和软件产业基地2008年软件销售收入2008年软件出口和服务外包收入全国地位产业布局n2006年，南京市就出了建设“中国软件名城”的目标n2009年南京正式成为全国首个“中国软件名称”创建试点市n2008年全市软件销售收入位列全国第五，软件出口和服务外包收入位列全国第六南京的软件产业，以国家级江苏软件园、南国家级江苏软件园、南京软件园京软件园为龙头，玄武、鼓楼、雨花、江宁、玄35、武、鼓楼、雨花、江宁、浦口浦口五个软件产业基地为重点支撑4040各园区定位趋同，且均已先于吉山起步各园区定位趋同，且均已先于吉山起步成立时间成立时间定定 位位已取得成就已取得成就江苏软件园江苏软件园2000年12月设立一园两基地，分别是城中园（国家级科技企业孵化器）、玄武徐庄孵化研发基地江宁吉山产业化出口基地2007年，入园企业433家，软件销售收入逾100100亿元亿元南京软件园南京软件园（浦口软件产（浦口软件产业基地）业基地）1999年2月经南京市政府批准设立电力、电信电力、电信等行业、BIOS（基本输入和输出系统）及嵌入式应用软件、游戏及动漫软件、服务外包服务外包等产业集群2007年园区36、软件产业销售收入108108亿元亿元，软件出口收入为1.04亿美元，软件收入超亿元的企业10家徐庄软件产业徐庄软件产业基地基地以电力、通讯、金融管理、电力、通讯、金融管理、网络安全等为主导的软件企业集中区江苏软件园、先声集团总部、福中英特尔实验室、中星微电子等已入驻江宁软件产业江宁软件产业基地基地以电力自动化、工业自动化电力自动化、工业自动化软件、管理型软件、通讯软件及嵌入式软件为代表的软件体系2007年全区软件产业实现销售收入4545亿元亿元，软件出口创汇7800万美元鼓楼软件产业鼓楼软件产业基地基地江东软件城2007年8月被命名为“南京国际服务外包产业园”以软件产业软件产业为龙头，建成配套37、完善、环境优美、管理科学、服务优良的软件园区2007年，全区软件产业实现销售收入105105亿元亿元，出口1亿美元，从业人员达2.3万人雨花软件产业雨花软件产业基地基地以通讯产业、服务外包通讯产业、服务外包为核心，将建设成为中国最大的通信软件产业硅谷2008年，实现软件及系统集成销售收入160160亿元亿元，拥有软件从业人员2.5万人4141雨花软件园与吉山基地形成显著竞争，占据先发优势雨花软件园与吉山基地形成显著竞争，占据先发优势明显的产业发展优势明显的产业发展优势已形成滚雪球效应已形成滚雪球效应n区位交通：距离主城最近、交通较为便捷；n园区环境：通过园区绿化，营造出生态型生产、生活环境；n38、大企业招商：在中兴、华为等龙头企业的带动下，形成了滚雪球效应，软件产业集聚发展的态势明显；n政府支持：雨花区政府在政策、招商、服务、基础设施建设等方面提供了广泛支持。n在区位、交通、区域成熟度区位、交通、区域成熟度方面较吉山有明显优势；n在政策支持力度政策支持力度上较吉山具有一定优势；n产业发展已形成滚雪球效应滚雪球效应；n未来还规划有4040平方公里发展空间平方公里发展空间配合产业规模的不断壮大，涵盖产业、居住、商务、商业、娱乐等功能。4242江宁开发区已形成布局分散的多个产业分区，未来产业发展仍有江宁开发区已形成布局分散的多个产业分区，未来产业发展仍有大量空间可用大量空间可用发展历程和现状39、发展历程和现状未来发展空间未来发展空间n江宁开发区创办于1992年6月，1993年被批准为省级开发区，1997年2月被批准为国家级高新技术产业开发区最初成立的江宁开发区江宁科学园禄口空港工业园一期一期二期二期禄口空港工业园禄口空港工业园n经过2002年的大规模退二进三，目前开发区本体一期（百家湖片区）已经基本建成为副城中心，二期九龙湖二期九龙湖片区和禄口空港禄口空港工业园工业园仍有大量土地可用南京市南京市江宁开江宁开江宁开江宁开发区发区发区发区4343江宁开发区的主导产业已经确定，软件产业作为八大特色产业之江宁开发区的主导产业已经确定，软件产业作为八大特色产业之一，规模有限，尚未进入主导产业体40、系一，规模有限，尚未进入主导产业体系主导产业主导产业汽车制造电子信息八大特色产业八大特色产业n作为特色产业之一，软件产业现状产业规模不大，与主导产业差距显著n软件产业化基地平台以吉山基地为主要载体，尚未起步，集聚效应和规模效应有限江宁开发区产业结构江宁开发区产业结构4444核心结论：依托吉山软件产业发展为单一核心动力对吉山的价值核心结论：依托吉山软件产业发展为单一核心动力对吉山的价值促进将更为滞后促进将更为滞后产业发展的支持动力产业发展的支持动力产业发展经营性用地发展互动协同产业发展与经营性用地的互动、协同在近期很难快速建立n软件产业发展的价值促进作用存在着显著的滞后、有限和不确定性影响n吉山41、基地的产业发展存在明确的竞争压力，产业发展本身不会出现跨越式发展，产业的集中价值效应很难快速建立4545本次沟通议程本次沟通议程项目背景项目研究思路区域开发模式区域一二级联动方案建议区域发展目标的结构化分析产业发展与经营性用地的关联性吉山发展趋势分析区域阶段发展策略4646吉山基地的整体开发动力需要系统利用城市动力和产业动力吉山基地的整体开发动力需要系统利用城市动力和产业动力吉山经营性用地发展城市动力产业动力主动扩展被动扩展产业人群集聚4747因此，吉山基地产业发展和经营性用地发展近期应适当割裂，中因此，吉山基地产业发展和经营性用地发展近期应适当割裂，中远期考虑较为紧密的交叉联动远期考虑较为紧42、密的交叉联动前期前期中期中期后期后期n早期经营性用地以城市动力为核心；n同时也要考虑对产业动力的形成起到很好的铺垫作用n兼具城市动力和产业动力n区域发展走上了良性的价值发展轨道n产业发展和区域经营性用地发展相互协同独立运作阶段独立运作阶段交叉联动阶段交叉联动阶段城市动力产业动力20102010年年20132013年年20152015年年20182018年年4848根据以上研究，吉山基地必须立足于阶段开发，那么吉山基地在各阶段中会产生怎样的发展问题，我们应该采取怎样的策略4949前期5050前期独立运作的经营性用地会达到怎样的开发效果，必须先回答前期独立运作的经营性用地会达到怎样的开发效果，必须43、先回答以下三大问题以下三大问题问题问题1 1：n在没有产业驱动的条件下，开发商会不会在吉山拿地？问题问题2 2：n如果取地，在现状条件下开发商在取地方面有怎样的考虑？问题问题3 3：n在现状条件下，开发商接受土地价格空间在哪里？注：现状指吉山基地没有做过任何增值举措的条件下中期后期前期5151吉山基地受制于区域陌生和公墓影响，开发商尚未建立较强的购吉山基地受制于区域陌生和公墓影响，开发商尚未建立较强的购买偏好度买偏好度 吉山基地的区域认知度吉山基地的区域认知度n吉山基地目前在南京的区域认知度较低，在消费者方面属于偏远地区；在投资商方面认知主要源于区域标签“吉山公墓”开发商取地偏好度开发商取地偏44、好度n由于吉山基地在开发商方面认知度较低，未形成显著的取地动力，尚未形成热点潜力区域中期后期前期5252存在取地意向的开发商普遍认同存在取地意向的开发商普遍认同1.01.0容积率地块成为先期取地地块容积率地块成为先期取地地块开发商访谈摘录开发商访谈摘录n南京最近对容积率1.0以下的用地审批很严，另外容积率太低也不太经济。所以，如在吉山取地倾向于容积率为1.0-1.1左右南京银城市场研究主管n吉山拿地，期望的容积率在1.0左右，太高没有市场可行性，低于1.0也不好，太浪费土地了南京爱涛置业薛总用地容积率选择用地容积率选择过低的容积率会造成过低的容积率会造成土地使用不经济土地使用不经济1.01.045、容积率不具备市场实现性不具备市场实现性1.01.01.0取地主流区间取地主流区间中期后期前期5353现有条件下，楼面地价现有条件下，楼面地价20002000元元/平米成为价格敏感线平米成为价格敏感线近期吉山基地开发商取地价格01000200030004000开发周期楼面地价：元/平米20092011n以1.0-1.1左右的容积率在吉山拿地，认为合理的露面地价应该在2000-2300之间，如果环境做起来了，土地供应也较少的话，2500以上的楼面地价也是有可能的。南京银城市场部n在吉山拿地，期望的容积率在1.0左右，太高没有市场可行性，低于1.0也不好，太浪费土地了。博观置业市场部中期后期前期5446、54根据以上条件，同时设定其他前提条件，对吉山基地的开发进行根据以上条件，同时设定其他前提条件，对吉山基地的开发进行整体匡算整体匡算增值举措：增值举措：n不考虑任何的区域及经营增值措施；n投入方面，去掉原有测算表中的配套建设成本；n景观工程方面，只考虑防护绿地、街头广场绿地、环境卫生工程三项地价增长：地价增长：n考虑到无增值举措，工业用地及经营性用地的地价均按每年8%的增幅计算开发计划：开发计划：n所有产业用地、经营性用地及复建房的开发建设均保持原方案不变启动资金启动资金&融资：融资：n自有启动资金为10亿元，且开发过程中不考虑其他融资中期后期前期5555前期项目亏损前期项目亏损1414亿元，47、资金缺口约为亿元，资金缺口约为4 4亿元，自身滚动开发面临亿元，自身滚动开发面临较大风险较大风险经测算，项目存在以下问题：经测算，项目存在以下问题：n项目整体无法实现盈利，存在约7.1亿元的亏损；n前期的阶段性资金缺口巨大，项目在没有充足资金的保障下滚动开发面临较大风险-14.14-14.14亿元亿元单位：万元寻找可能的解决方案-7.1-7.1亿元亿元中期后期前期5656土地出让规模及配比不变，起始年经营性用地地价需提升至土地出让规模及配比不变，起始年经营性用地地价需提升至1 19393万万/亩亩左右方可弥补前期约左右方可弥补前期约4 4亿元资金缺口亿元资金缺口近期现金流入（万元）近期现金流入48、（万元）180359180359 工业用地净收益32140 商业用地净收益11790居住用地净收益136429近期现金流出（万元）近期现金流出（万元）277278277278净现金流量（万元）净现金流量（万元）-96919-96919n假设一类用地和二类用地初始年地价按相同增幅提升；n考虑10亿元的自有资金，居住用地地价需提升至193万元/亩才能弥补前期约4亿元的资金缺口，保障项目顺利滚动。一类居住起始年地价（万/亩）186.8二类居住起始年地价（万/亩）198.3取平均值：取平均值：居住用地起始年地价（万/亩）193193中期后期前期5757但受可比成熟板块地价水平影响，本项目地价存在明显的49、价格天但受可比成熟板块地价水平影响，本项目地价存在明显的价格天花板，起始年花板，起始年193193万元万元/亩的地价很难实现亩的地价很难实现条件：条件：南京市郊，已形成一定认知度，相对成熟的中低密度房地产板块南京南京2007-20092007-2009年可比土地出让情况年可比土地出让情况（数据来源：南京土地储备中心网站）2009G042009G432009G542008G042008G08、092008G152008G802008G352007G472007G942007G97浦口老山板块：浦口老山板块：282282万元万元/亩亩栖霞仙西板块：栖霞仙西板块：最低最低175175万元万元/亩亩雨50、花板块：雨花板块：208208万元万元/亩亩江宁成熟板块：江宁成熟板块：305305万元万元/亩亩汤山板块：汤山板块：211211万元万元/亩亩土地编号土地编号所属所属板块板块容积率容积率出让出让年份年份价格（万价格（万元元/亩）亩）NO.2009G43江宁1.22009 305 NO.2009G54老山12009 282 NO.2008G04汤山1.22008 211 NO.2008G15仙西1.22008 224 NO.2008G35仙西1.22008 256 NO.2006G80仙西1.22007 175 NO.2007G47仙西1.12007 288 NO.2007G97雨花1.12051、07 208 中期后期前期5858以目前市场可接受地价出让，项目前期需增加约以目前市场可接受地价出让，项目前期需增加约825825亩的经营性亩的经营性用地方可弥补前期用地方可弥补前期1010亿元资金缺口亿元资金缺口需增补的土地出让款（资金缺口）需增补的土地出让款（资金缺口）=133348133348万元-120538120538万元0.77=4053440534万元万元起始年按市场可接受楼面地价2000元/，容积率1.0为标准，按每年8%的地价增幅计算，近期居住用地平均地价取150150万元万元/亩亩需增补的住宅用地规模需增补的住宅用地规模=4053440534万元(150150万元/亩0.752、7)=350350亩亩近期现金流入（万元）近期现金流入（万元）177278177278 工业用地净收益32140 商业金融办公净收益11790 居住用地预计净收入133348133348近期现金流出（万元）近期现金流出（万元）277278277278净现金流量净现金流量0 0n工业用地和商业金融办公用地净收益均保持不变的情况下，居住用地净收入需达到133348133348万元万元方可弥补前期4个亿的资金缺口，实现资金平衡；n前期平均地价按150万/亩计算，前期需增加居住用地出让约350350亩亩。中期后期前期5959不考虑征地指标限制，前期对土地的透支无法实现中后期的资金不考虑征地指标限制，前53、期对土地的透支无法实现中后期的资金平衡与整个项目的合理盈利平衡与整个项目的合理盈利根据原有测算和指标，本项目可供出让住宅用地总量为19031903亩亩；减去近期开发需要出让的10891089亩，中期和后期可供出让的住宅用地仅剩814814亩亩。中期无法收回所有开发投入，项目整体中期无法收回所有开发投入，项目整体无法实现合理盈利无法实现合理盈利 假设剩余住宅用地全部在中期开发完毕；考虑中期土地增值等因素（按每年8%的地价增幅），取平均地价为195195万元万元/亩亩中期中期814814亩住宅用地可实现总地价净收入亩住宅用地可实现总地价净收入=814亩195万元/亩0.77=1222221222254、2万元万元中期工业用地净收益为74057405万元万元，商业金融办公用地净收益为4973549735万元万元中期阶段性盈利约6个亿，但累计净现金流仍为约-4个亿，即中期仍无法收回所有投资近期现金流入（万元）近期现金流入（万元）179362179362近期现金流出（万元）近期现金流出（万元）118708118708净现金流量净现金流量6065460654中期后期前期6060因此，寻找合理的土地增值路径成为前期经营性用地运作的重点因此，寻找合理的土地增值路径成为前期经营性用地运作的重点n方案一：方案一：近期地价提升至193万元/亩，存在价格天花板n方案二：方案二：为平衡资金，前期透支住宅用地，无法55、保障中后期资金平衡与项目整体盈利n方案三（平衡方案）：方案三（平衡方案）：在价格天花板的限制下，尽量提升土地价值，同时调整阶段性的土地出让量及配比项目核心问题：项目核心问题：土地出让规模和配比的调整吉山有相对的主控权，因此核心问题便落在土地增值土地增值上中期后期前期6161前期经营性用地必须构建自身的核心竞争力，打造独立的房地产前期经营性用地必须构建自身的核心竞争力，打造独立的房地产价值板块价值板块数据来源：世联数据平台数据来源：世联数据平台目前，松山湖板块已成为深圳市房地产板块的价值高地松山湖经营性用地依托环境为核心驱动力，实现了房地产价格的较高起点和较快上升从松山湖三大名盘目前普通住宅的成56、交均价远高于东莞全市普通住宅成交均价，目前松山湖已成为东莞市房地产板块中名副其实的价值高地主要项目别墅产品价格走势主要项目普通住宅价格走势松山湖案例借鉴松山湖案例借鉴中期后期前期6262打造独立价值的房地产板块必须寻找合适路径，提升早期平台价打造独立价值的房地产板块必须寻找合适路径，提升早期平台价值值亿达世纪城府佳名都新华绿洲鹏辉新世纪林语家话鼎新鼎润府东特星中环圣韬万福居唯美品格鼎新鼎云都亿达凭借高品质产品，实现在不同时期与亿达凭借高品质产品，实现在不同时期与周边同期入市的项目高出周边同期入市的项目高出15%-30%15%-30%的售价，的售价，成为提高区域价格平台的重要因素成为提高区域价格57、平台的重要因素中期后期前期6363前期经营性用地具备两种可能的价值塑造途径前期经营性用地具备两种可能的价值塑造途径郊区大盘驱动郊区大盘驱动旅游地产驱动旅游地产驱动价值体系价值体系交通条件交通条件客户群客户群产品产品配套设施配套设施强调高性价比和完善的生活配套，走性价比性价比价值体系强调对优势资源及高端产品和休闲度假设施的占有，走高价值高价值体系现状交通便利现状交通便利或有规划交通利好规划交通利好，交交通方式的多样化通方式的多样化要求对区位交通的便利性要求不敏感便利性要求不敏感，区位价值评判注重资源和环境因素追求低密度社区生活低密度社区生活和性价比性价比的城市外溢客户，以第一居所第一居所置业客户58、居多资源占有型资源占有型和追求高品质休闲度假生高品质休闲度假生活活氛围的财富人群，以第二居所第二居所置业和投资客投资客居多产品复合化复合化，虽时间演变，涵盖经济型别墅、类别墅、洋房、多层、高层等多类住宅产品独栋为王独栋为王（价值、形象标杆产品）公寓为心公寓为心（核心、主流利润产品）幼儿园、中小学、诊所、银行、超市、餐饮等生活性配套生活性配套以高端休闲设施高端休闲设施为主，包括高尔夫、会所、SPA、网球场等中期后期前期6464吉山尚属于陌生区域，外界对其认知度较低，与主城交通距离较远，吉山尚属于陌生区域，外界对其认知度较低，与主城交通距离较远，公共交通不发达公共交通不发达n吉山基地距南京主城2059、公里，距南京市中心25公里；n现状主要依靠宁丹路与南京主城建立交通联系，公共交通不发达，只有在宁丹路上有几条江宁区内的区间公交线路。n吉山基地尚属于陌生区域，成熟度和认知度均较低，自身优势和价值尚未形成自身优势和价值尚未形成向外界的有效传达向外界的有效传达。对吉山没有认知，区位太偏，交通不便，配套不完善。融侨地产张总吉山周边也没有什么项目，整个区域的认知度还很低，这是个问题。银城地产任经理曾经路过吉山，那边有山，环境很好，但没有进去详细考察过。爱涛置业薛总吉山基地吉山基地南京主城南京主城宁丹路宁丹路机场高速机场高速中期后期前期6565规划轨道交通无法为项目提供实质性的利好，同区位属性交通利好板60、规划轨道交通无法为项目提供实质性的利好，同区位属性交通利好板块成为郊区物业发展重点块成为郊区物业发展重点轨道交通实质性利好区域成为开发重点轨道交通实质性利好区域成为开发重点本项目外部交通特征本项目外部交通特征吉山基地吉山基地有实质性轨道交通利好的区域必将成为未来南京主城人口主要的外溢区域，在普通住宅开发上具有明显的竞争优势本项目开发轨道交通无实质性利好本项目开发轨道交通无实质性利好根据南京市轨道交通规划，未来江宁区内的一条轻轨线13号线延长线的终点设在吉山；13号线北起沧波门，南到南航江宁校区，建成通车时间较为久远久远，延长线建设更是面临较多不确定性不确定性。中期后期前期6666吉山基地的自然61、资源是其最大的优势吉山基地的自然资源是其最大的优势 吉山的环境价值吉山的环境价值开发商对吉山价值点的认知开发商对吉山价值点的认知开发商访谈：吉山地块的自然资源无疑是最大的优势；环境是吉山地块最大的优势；中期后期前期6767银杏湖高尔夫山庄和江苏创意文化产业基地为吉山基地经营性地块奠银杏湖高尔夫山庄和江苏创意文化产业基地为吉山基地经营性地块奠定较好的区域休闲价值定较好的区域休闲价值国内知名的高尔夫南京银杏湖高尔夫国内知名的高尔夫南京银杏湖高尔夫江苏创意文化产业基地江苏创意文化产业基地n银杏湖高尔夫：银杏湖高尔夫：国际锦标级高尔夫球场，具有27洞国际标准，球道总长10800码n江苏创意文化产业基地62、规划形成“一心、两轴、两带、四片。”“一心”即公共设施中心；“两轴”即商业休闲、会展交流；“两带”即酒店休闲带、创意生活带；“四片”为创意产业片、酒店会议片、娱乐休闲、居住生活片。中期后期前期6868开发商对吉山地块的认知普遍倾向于偏高端的休闲度假属性开发商对吉山地块的认知普遍倾向于偏高端的休闲度假属性在拿地决策时要综合考虑区域成熟情况、交通、环境、容积率等多个因素。吉山地块的自然资源无疑是最大的优势，具有开发度假型第二居所的条件。爱涛置业薛总山水资源非常好，建议作品质型高端别墅项目，将板块推出来，代表性品质楼盘进入，之后再发展二类用地；南京目前山水资源还是比较稀缺的，高端产品别墅类项目从市场63、看不怕贵，就怕品质不够，档次拉不开。吉山目前由于位置偏远，吸引普通居住非常难。博观置业研究拓展部胡经理吉山的环境条件非常优越，做大规模、高品质的高端项目没有问题。和其他城市相比，南京的别墅供应量占供应总量很少，做低密度有明显的市场空缺。山和水、绿城玫瑰园，这两个项目的环境都不如吉山这边好，而且交通也不是很方便，也都做成功了。拖乐嘉营销总监张总 做独栋社区要求有独特的、具有竞争力的自然环境条件，而第一居所对交通和区域成熟度要求较高。吉山不太可能做第一居所的项目，可考虑第二居所。山水华门销售经理方经理中期后期前期6969主城置业者以佛城西路为近郊第一居所临界点，江宁本地置业者对东主城置业者以佛城西64、路为近郊第一居所临界点，江宁本地置业者对东山、大学城、方山等板块较为青睐山、大学城、方山等板块较为青睐吉山基地吉山基地n 将军路板块：将军路板块：将军路沿线区域依托三山资源，是南京传统的别墅板块之一，主要承接了南京主城的高端置业人群，随区域的成熟现已转变为第一居所概念，目前开发基本饱和，未来供应不足第一居所临界点第一居所临界点复地朗香复地朗香项目是将军路板块最南端的低密度项目，位于佛城西路佛城西路，该位置已被主城置业人群心理认知为第一居所的临界点第一居所的临界点n 东山板块：东山板块：依托较高的区域成熟度和完善的生活配套，是江宁本地城市住宅置业者的首选n 大学城板块：大学城板块：依托高校资源和65、未来轨道交通利好，是江宁区现有普通住宅供应较为集中的区域，未来也必将成为江宁区普通住宅成交量最大的板块之一n 方山板块：方山板块：依托自然资源和临近成熟区域的优势，是受江宁本地高端置业者较为青睐的低密度板块复地朗香复地朗香中期后期前期7070近期吉山基地经营性用地宜选择旅游度假地产驱动的发展模式近期吉山基地经营性用地宜选择旅游度假地产驱动的发展模式价值体系价值体系交通条件交通条件客户群客户群产品产品配套设施配套设施旅游地产驱动的条件与效应强调对优势资源及高端产品和休闲度假设施的占有，走高价值高价值体系对区位交通的便利性要求不敏感便利性要求不敏感，区位价值评判注重资源和环境因素资源占有型资源占有66、型和追求高品质休闲度假高品质休闲度假生活生活氛围的财富人群，以第二居所第二居所置业和投资客投资客居多独栋为王独栋为王（价值、形象标杆产品）公寓为心公寓为心（核心、主流利润产品）以高端休闲设施高端休闲设施为主，包括高尔夫、会所、SPA、网球场等吉山项目早期经营性用地的发展路径 核心问题：土地需实现较大增值核心问题：土地需实现较大增值，不能走地价出让开发模式；区位条件：陌生区位条件：陌生区域，认知度低认知度低；交通条件：交通条件：与主城交通距离较远交通距离较远，公公共交通不便共交通不便且无实际规划利好；优势资源：优势资源：外临银杏湖高尔夫高尔夫，内部山水资源山水资源优势突出；市场实现性：市场实现性67、：开发商认知，倾向于偏高端的休闲度假高端的休闲度假属性属性；主城置业者的第二居所第二居所认知，江宁本地置业者的认同度不高。中期后期前期7171以引导型的旅游地产开发策略为方向，吉山基地早期的开发策略如何制定，应该系统思考启动区选择启动区选择市政开发程度市政开发程度设施开发选择设施开发选择资源联动资源联动产业功能铺垫产业功能铺垫设施建设方式设施建设方式7272启动区选择策略：集中整治风波纹湖及周边区域环境，打造环风波纹启动区选择策略：集中整治风波纹湖及周边区域环境，打造环风波纹湖环境印象区，树立区域高端度假休闲形象湖环境印象区，树立区域高端度假休闲形象空间选择原因空间选择原因开发风波纹湖塑造环境68、印象区开发风波纹湖塑造环境印象区n顺应市场需求特征，优质资源、环境价值地块启动，催生吉山经营性土地提升新平台；n打造经营性用地的新空间入口，提升经营性用地的昭示性，打造独立价值空间；n避免因产业开发过程造成的经营性用地的价值贬损；n具备先期开发条件n 打造风波纹湖打造风波纹湖塑造吉山板块的环境印象塑造吉山板块的环境印象区，顺势加深吉山的环境优势价值，树立吉山区，顺势加深吉山的环境优势价值，树立吉山第二居所价值地块区域的认知第二居所价值地块区域的认知中期后期前期7373基础设施策略：通过标识性道路和区域基础设施策略：通过标识性道路和区域DISDIS系统的打造，制造进入性差系统的打造，制造进入性差69、异异吉山大道吉山大道n 吉山大道作为区域北侧最主要的主干道，将吉山大道作为区域北侧最主要的主干道，将联通吉山东西产业用地和经营性用地的空间联联通吉山东西产业用地和经营性用地的空间联系系定位为重要的景观大道定位为重要的景观大道中期后期前期7474设施策略：考虑早期度假休闲需求和招商接待需求，选择风波纹湖心设施策略：考虑早期度假休闲需求和招商接待需求，选择风波纹湖心地块打造度假商务型酒店地块打造度假商务型酒店功能选择原因功能选择原因度假酒店做为核心驱动度假酒店做为核心驱动n度假休闲酒店的开发能够有效带动区域土地价值提升n酒店开发塑造区域人气，建立区域口碑，打开吉山的区域知名度n度假酒店的开发，承载70、了吉山早期的商务社交平台，传达吉山的信心n度假酒店本身在吉山具有较强的缺失性，市场潜力较大，具有较高的设施经营预期中期后期前期7575资源联动策略：联动周边山体资源开发景观游憩项目资源联动策略：联动周边山体资源开发景观游憩项目功能选择原因功能选择原因联动周边山体资源联动周边山体资源n联动山体、湖区资源开发n以风波纹湖为中心，扩张湿地空间n在山体上开发“弱旅游，强休闲”类品质景观项目，再次烘托吉山的环境资源n将生态资源活化，让人群可感知、可体验、可亲近，让人体会到本地区的生态环境与南京周边生态环境的不同，以生态资源利用模式塑造核心差异中期后期前期7676产业功能促进策略：产业辅助居住功能以人才公71、寓为核心，同时开发产业功能促进策略：产业辅助居住功能以人才公寓为核心，同时开发满足产满足产业人口日常办公需求的餐饮、便利店、银行等基本配套业人口日常办公需求的餐饮、便利店、银行等基本配套寄莲公寓寄莲公寓 2006年6月开始动工建设，总占地面积 7.9万 平方米，总建筑面积 12.5万；定位于单身公寓，充分考虑到了松山湖产业园区企业高管人员、留学生创业园海归派、公务员等群体的特性，目前只租不售。科苑公寓科苑公寓B B项目项目 2008年12月动工建设，预计于2010年初竣工，届时将有效解决松山湖园区3-5万科技人员的住房问题园区内部产业人口则主要依赖由园区开发的公寓园区内部产业人口则主要依赖由园72、区开发的公寓配套配套产业园配套开发产业园配套开发在这里办公的人，其实就是上班的时间需要一些很简单的配套，大部分时间，下班都回到了自己居住的地方，其实对配套的要求不高，就是一些餐饮、便利店等苏州工业园就业人群访谈中期后期前期7777设施建设方式：早期餐饮、便利店、银行等基本生活型配套设施可以采取临建设施建设方式：早期餐饮、便利店、银行等基本生活型配套设施可以采取临建方式修建，后期可进行整治后的土地出让或功能更新方式修建，后期可进行整治后的土地出让或功能更新中期后期前期苏州工业园最早的一些配套设施，都是以临建方式进行建设，既避免了早期土地价值的简单浪费，又实现了控制成本，同时满足产业人群的基本需求73、；这些临建设施所占用土地随着区域成熟土地价值提升，而后重新出让获取更高价值。苏州工业园管理人员访谈产业园配套开发产业园配套开发临建设施作为早期配套开发形式临建设施作为早期配套开发形式后期对临建设施进行整治后期对临建设施进行整治7878中期7979依托早期路径，土地增值轨道搭建成功，土地价值成惯性增长依托早期路径，土地增值轨道搭建成功，土地价值成惯性增长n西部华侨城在生态环境驱动下，建立起都市生态区的定位和形象，此后其生态都市区的定位和形象不断的自我强化，最终成功驱动了区域价值的快速提升；n从后期开发楼盘及其市场实现价值来看，高端豪宅置业一直占据区域房地产市场的主力。数据来源：世联数据平台深圳西74、部华侨城深圳西部华侨城中期后期前期8080高价值增长对产业人群集聚产生了明显的挤出效应高价值增长对产业人群集聚产生了明显的挤出效应大连软件园产业人口置业需求中后期开始显现，大连软件园产业人口置业需求中后期开始显现，但早期已形成的强势驱动对其有一定的挤出效应但早期已形成的强势驱动对其有一定的挤出效应大连软件园早期在产业人口需求未形成之前，主要依靠高校文化、亿达品牌、区位为房地产价值的驱动力，后期这一驱动力继续对区域产生强势影响2005年2007年CityoneCityone业主：10%左右为产业人口；租户：80%左右为产业人口康派康派业主：30%左右为产业人口；租户：70%为产业人口东方圣荷西东75、方圣荷西以城区高端置业客户为主（自住+投资）；少部分产业园客户，且以中高管理层为主数据来源：世联数据平台中心区中心区中心区中心区高新园区高新园区高新园区高新园区星海区星海区星海区星海区城市核心板块城市核心板块星海星海-泛星海板块泛星海板块软件园板块软件园板块泛高新板块泛高新板块西山板块西山板块机场新区板块机场新区板块西南路板块西南路板块旅顺南路板块旅顺南路板块产业人口外溢路径中期后期前期8181这种效应将造成基地对企业集聚的吸引力下降这种效应将造成基地对企业集聚的吸引力下降30%30%30%30%20%20%20%20%松山湖已成为辐射珠三角的知名房地产板块，外松山湖已成为辐射珠三角的知名房地76、产板块，外地客户占比约地客户占比约70%70%从现有主要楼盘的成交客户情况来看，东莞本地财富人群占比约为30%，而来自香港、深圳及珠三角其他城市的外来财富人群则成为成交客户的主力。香港人及少量台香港人及少量台湾人、华侨湾人、华侨深圳客户深圳客户东莞本地客户东莞本地客户广州、惠州、珠广州、惠州、珠海等地客户海等地客户松山湖的产业吸引力始终难以强有力建立松山湖的产业吸引力始终难以强有力建立n区域高房价和高地价造成区域产业人群难以承担，使得产业人群产生较大的区域抗性；n松山湖的区域房地产开发虽获得较大发展成功，但高房价使得企业选址过程中也产生较大不认同；中期后期前期8282必须通过有针对性的干预手段77、矫正市场力量，包括直接的土地运必须通过有针对性的干预手段矫正市场力量，包括直接的土地运营策略和间接的政策支持策略营策略和间接的政策支持策略n合理调控部分土地价格合理调控部分土地价格调低住宅出让地块地价，或提高容积率，以摊低楼面地价（住宅单元的土地成本）；n附带土地出让条件附带土地出让条件包括：对户型及户型配比的要求；对部分配套商业打包建设的要求；设立规划审批和单体设计审批环节，保障产品的对位、配套的落实；对开发进程的要求，防止囤地和供应短缺土地运营策略土地运营策略政策支持策略政策支持策略n特殊的区域住宅公积金政策“苏州工业园的住房公积金收取比例高达20，比苏州其它区域的工作人群的的住宅公积金高78、出很多，但所交的这部分公积金必须在苏州工业园内部买房使用苏州工业园访谈”n实施产业人口购房优惠价和购房补贴等园区独有政策 采取区域就业人群的住房补贴政策与大企业进行联动，实施大企业联动住宅开发，补充企业就业人群对住房的需求中期后期前期8383吉山基地自主开发企业配套公寓，持有并以出租方式运营吉山基地自主开发企业配套公寓，持有并以出租方式运营住宅产品住宅产品行为行为户型特征户型特征承租City one（2005）n出租89%n自住11%n0居（35-54平）：83%n一居（74平）：1%n二居（82-106平）：13%n三居（116-134平）：3%康派（2005）n出租61%n自住39%n0居79、（25-56平）：52%n一居（60-73平）：11%n二居（82-96平）：13%n三居（119-177平）：20%n四居（182-262平）：4%购买宅语原（2007）n自住60%n出租40%n0居（32-44平）：37%n一居（53-58平）：10%n二居（87-92平）：26%n三居（126-155平）：27%学清园（2001）n自住90%n出租10%n一居（60-78平）：4%n二居（83-128平）：66%n三居（133-160平）：22%大连软件园案例借鉴：园区提供低价的出租式住宅或公寓，产业人口受收入水平所限，多承租或购买小户型的产品中期后期前期8484以商住地块为出让核心，通80、过委托二级开发商实现居住区的生活以商住地块为出让核心，通过委托二级开发商实现居住区的生活配套设施补充配套设施补充大连软件园案例大连软件园案例开发策略开发策略n二期开发的住宅地块混搭商业街区和底商进行开发，通过二级开放商的联动开发，以社区商业的形式补充区域商业配套服务功能；n二期应该以商住地块开发为核心n社区商业开发将以邻里中心的形式进行展现，促进区域商业功能成熟；园区内n居住型商业设施：居住型商业设施：住宅楼沿街商铺、便利店和小型餐饮店，零散分布，规模不大n商务型商业设施：商务型商业设施：园区内办公楼下小型餐饮设施，银泉大酒店园区周边n东北财经大学对面好又多超市及其周边大量餐饮设施，从园区步行81、最多20分钟可达n高新区内其他设施市级商圈西安路市级副商业圈：西安路市级副商业圈：大型超市、不同档次购物中心等多种业态综合，距离园区4 4公里公里，交通便利，可满足园区居住人口高等级商业需求中期后期前期8585后期8686外围交通改善将促进吉山板块与南京城市的结合外围交通改善将促进吉山板块与南京城市的结合南京南站南京南站二环路通车二环路通车南站地区作为城南新中心的崛起必将南站地区作为城南新中心的崛起必将助力南京城市的南拓助力南京城市的南拓南京市铁路南站地区规划总面积603.14公顷，定位为华东地区大型综合交通枢纽、联动区域的经济服务性中心、南部新中心的主要组成部分、南京城市的标志性形象门户；南82、站区域的崛起，必将成为城市新的价值高地，带动城市南拓及市域南部地区的发展。“大二环大二环”通车将显著提高吉山的交通车将显著提高吉山的交通可达性通可达性将达城市南向的拓展空间将达城市南向的拓展空间链接区域与主城区的联系链接区域与主城区的联系吉山与城区的同城化趋势增加吉山与城区的同城化趋势增加南京绕越高速东南段即“大二环”将于2010年通车，总长41.3公里，沿线设立8个互通式立交，其中7个在江宁区；东善桥立交到吉山距离仅2公里。中期后期前期8787城市外溢驱动力量逐步增大，区域将成为重要复合功能板块城市外溢驱动力量逐步增大，区域将成为重要复合功能板块前期前期中期中期后期后期复合化驱动复合化驱动度83、假休闲地产驱动度假休闲地产驱动驱驱动动力力强强弱弱休闲度假地产驱动休闲度假地产驱动产业驱动产业驱动城市外溢驱动城市外溢驱动中期后期前期8888但，企业外迁多成为产业园区后期发展核心问题但，企业外迁多成为产业园区后期发展核心问题苏州工业园案例苏州工业园案例u随着区域交通条件的改善，外部竞争压力愈来愈大，工业园面临产业转移的风险；u高知产业，多属于成长型的成本敏感型企业，同属性区域的竞争，使其对产业区的选择，更多倾向于成本选择中期后期前期8989完善生活型配套设施，成为这一阶段经营性用地发展核心目标完善生活型配套设施，成为这一阶段经营性用地发展核心目标生活型配套设施城市融合使区域更好借力城市动力提84、升产业人群的舒适度促进产业稳定与持续发展中期后期前期9090启动学校、医院项目促进区域成熟启动学校、医院项目促进区域成熟教育资源引入教育资源引入医疗资源引入医疗资源引入医疗资源的引入能够大大提高区域的便捷程度，塑造区域一生之城的发展定位；实现对城市外溢人群和产业人群的双重吸引n从松山湖区域房地产开发项目客户成交情况来看，很多区域外的置业者，为子女教育选择购买松山湖区域的住宅作为第一居所；n松山湖名盘光大锦绣山河甚至在营销上打出了“买买锦绣山河，读东莞中学锦绣山河，读东莞中学”的教育牌。东莞中学松山湖学校属市教育局直属公办学校，由南粤百年名校南粤百年名校东莞中学承办；n学校占地面积30多万平方米85、，总建筑面积14.72万平方米，总投资3.5亿元，开设有小学部和中学部，中学部又分初中部（8个班）和高中部（12个班）。中期后期前期9191集中型的商业配套开发，定义区域中心地位，凝聚区域向心力集中型的商业配套开发，定义区域中心地位，凝聚区域向心力新市镇中心商业区的开发新市镇中心商业区的开发区域打造方向区域打造方向吉山板块未来发展的南区商业，将作为24平方公里吉山板块重要的商业中心而存在，将成为区域绝对的服务重心商业开发方向商业服务综合体媒体服务、影视娱乐、休闲购物中期后期前期9292本次沟通议程本次沟通议程项目背景项目研究思路区域开发模式区域一二级联动方案建议一二级联动影响因素分析一二级联动86、方案设计9393一二级联动方案的影响因素一二级联动方案的影响因素功能影响功能影响前期中期后期功能增值功能增值功能增值功能增值功能保障功能保障前期中期后期财务平衡财务平衡盈利最大化盈利最大化开开发发实实施施方方案案功能线功能线（落实策略）：财务线财务线（经济测算）：9494功能线方面将落实功能增值和功能保障两大方面内容功能线方面将落实功能增值和功能保障两大方面内容n景观工程：景观工程：根据经营性用地开发方向和开发时序，制定景观工程投资开发计划，实现土地增值；n风波纹湖酒店：风波纹湖酒店：根据经营性用地板块属性和意向，明确酒店定位和规模，提升区域价值；n新市镇中心：新市镇中心：根据案例和经验，明确87、新市镇中心的建设规模和商业业态，实现新市镇中心对周边住宅用地的增值。功能增值功能增值功能保障功能保障n人才公寓：人才公寓：为基地产业人口提供人才公寓配套，只租不售；n配套住宅：配套住宅：保障部分产业人口在园区内的置业需求；n邓家湖酒店：邓家湖酒店：明确酒店定位和规模，为产业提供商务配套；n产业配套商业：产业配套商业：满足产业人口日常工作的商业配套需求；n居住人群配套商业：居住人群配套商业：满足常住人口日常生活的商业配套需求9595景观工程景观工程结合经营性用地开发计划安排景观项目的开发建设，结合经营性用地开发计划安排景观项目的开发建设，防护绿地、街头广场绿地、环卫工程全周期平摊防护绿地、街头广88、场绿地、环卫工程全周期平摊景观项目概况景观项目概况前期前期中期中期后期后期项目名称项目名称占地占地（亩）（亩）投资投资（万元）（万元）201020102011201120122012201320132014201420152015201620162017201720182018邓家湖水系整治及景观工程4006100244024401220科技岭景观工程4507000280028001400风波纹水系整治及景观工程65010000400040002000吉山南路水系整治及景观工程170250010001000500文化谷溪流公园300400016001600800郊野公园景观工程3505000289、00020001000防护绿地10005600622 622 622 622 622 622 622 622 622 街头广场绿地3306160684 684 684 684 684 684 684 684 684 环境卫生工程2000222 222 222 222 222 222 222 222 222 分年度景观投资分年度景观投资额额8329 8329 8329 8329 4929 4929 5569 5569 5569 5569 3549 3549 4529 4529 4529 4529 3029 3029 景观投资额合计景观投资额合计48360 48360 21587 21587 1490、687 14687 12087 12087 9696风波纹湖酒店风波纹湖酒店结合度假休闲板块属性，风波纹湖心地块宜打结合度假休闲板块属性，风波纹湖心地块宜打造度假休闲型酒店，造价约造度假休闲型酒店，造价约1 1亿元亿元酒店特征酒店特征规模规模&造价造价城市商务型城市商务型商务休闲型商务休闲型度假休闲型度假休闲型选址：城市中心区、城市成熟商务区盈利：客房+餐饮+会议客户：商务、政务团体客户为主配套：会议功能齐全客房规模在150间，客房面积在45平米，一平米造价在5500元选址：交通便利、产业对外性比较强盈利：客房娱乐+餐饮客户：商务人士及散客配套：各式餐厅、演艺厅、夜总会等客房规模在100间左右91、，客房面积在60平米，一平米的造价在8500元选址：结合优势资源的旅游度假区及城市郊区第二居所；客户：度假客户、城市第二居所财富置业人群客房规模8080间间左右，客房面积在8080平平米米，造价为1100011000元元/平米平米；加其他设施建设及酒店外部环境，总建设投资约约1 1亿元亿元9797新市镇中心新市镇中心建议吉山新市镇中心总建设体量为建议吉山新市镇中心总建设体量为2020万平米左右，万平米左右，于远期启动建设于远期启动建设人口规模：人口规模：共4万户居民，10万人常住口；空间结构：空间结构：共规划有10各社区，每个社区内有4-5个组团，每个社区和组团都有自己的中心，建设规模从20092、0-6000平米不等；商业规模：商业规模：拥有40多万平方米的零售及商业物业；新城中心：新城中心：总体量约约2525万平米万平米，包括多宾中心、斯诺登广场、500多家商户及酒店哥伦比亚新城哥伦比亚新城香港大埔新市镇香港大埔新市镇人口规模：人口规模：现时人口约27万人，规划人口35万人；规划面积：规划面积：约为29平方公里；用地构成：用地构成：其中居住及商业用占40%。文娱、康乐及社区用地占23%；新市镇中心：新市镇中心：商业物业总体量约2323万平米万平米9898功能线方面将落实功能增值和功能保障两大方面内容功能线方面将落实功能增值和功能保障两大方面内容n景观工程：景观工程：根据经营性用地开发93、方向和开发时序，制定景观工程投资开发计划，实现土地增值；n风波纹湖酒店：风波纹湖酒店：根据经营性用地板块属性和意向，明确酒店定位和规模，提升区域价值；n新市镇中心：新市镇中心：根据案例和经验，明确新市镇中心的建设规模和商业业态，实现新市镇中心对周边住宅用地的增值。功能增值功能增值功能保障功能保障n配套公寓：配套公寓：为基地产业人口提供人才公寓配套，只租不售；n配套住宅：配套住宅：保障部分产业人口在园区内的置业需求；n邓家湖酒店：邓家湖酒店：明确酒店定位和规模，为产业提供商务配套；n产业配套商业：产业配套商业：满足产业人口日常工作的商业配套需求；n居住人群配套商业：居住人群配套商业：满足常住人口94、日常生活的商业配套需求9999对大连软件园案例的分析显示，园区产业人群中的普通员工和中对大连软件园案例的分析显示，园区产业人群中的普通员工和中层员工对在园区置业和租住有较大需求层员工对在园区置业和租住有较大需求中层员工30%普通员工65%中高层管理人员5%普通员工住房分布占总产业人口比率统计普通员工住房分布占总产业人口比率统计中层员工住房分布占总产业人口比率统计中层员工住房分布占总产业人口比率统计中高层管理人员仅占产业人口总数的5%，基本无租住需求，且置业选择区域较为广泛，不对园区内配套住宅和公寓的需求形成重大影响，故不做重点考虑园区产业人口构成园区产业人口构成35%租房65%置业60%租房495、0%置业100100经测算，大连软件园总产业人口中经测算，大连软件园总产业人口中68%68%的员工居住在园区内，且的员工居住在园区内，且其中其中33%33%为员工租房，为员工租房，35%35%为员工置业为员工置业普通员工中在园区内租房者为人才公寓的主要目标客户，占总产业人口的27%，中层员工园区内租房者只占到总产业人口的5%左右；而普通员工及中层员工中置业者为产业园配套住宅的主要目标客户群，两者合计约占总产业人口的35%园区内置业及租住的产业人口占总产业人口的比重园区内置业及租住的产业人口占总产业人口的比重101101参照大连软件园指标，确定吉山基地配套住宅人均建筑面积为参照大连软件园指标，确96、定吉山基地配套住宅人均建筑面积为3535平米平米/人，配套公寓人均建筑面积为人，配套公寓人均建筑面积为1515平米平米/人人基于园区内5个典型住宅项目的分析，园区内人均居住面积为30403040平方米平方米/人人；考虑到租住与置业对房屋需求特征的差异，在对吉山基地居住面积的估算中将人均建筑面积区分为租住人均建筑面积和置业人均建筑面积；大连软件园租房的产业人口多为年轻人，比较注重房间舒适程度而不太看重房间面积，故将吉山基地的人才公寓的人均建筑面积设定为1515平米平米/人人；置业人口对房屋的要求为舒适程度和面积并重，故吉山基地置业人均建筑面积取3535平米平米/人人注：大连软件一期并没有提供配套97、公寓，产业人口的租住需求均由市场满足102102参照大连软件园的规律，为吉山基地制定符合其自身发展状况的参照大连软件园的规律，为吉山基地制定符合其自身发展状况的配套住宅和公寓供应计划配套住宅和公寓供应计划n产业人口的住房租赁需求主要来自普通及中层员工，且将由三个渠道提供的住房来满足，分别为园区提供的人才公寓、市场提供的普通住宅及公司自建的配套公寓；n置业需求主要来自中层员工及少量普通员工，且根据园区置业滞后性的规律，第一期的配套住宅供应不予考虑期期数数类类型型人均建人均建筑面积筑面积人数人数总建筑总建筑面积面积渠道渠道比率比率提供建筑面积提供建筑面积（平方米）（平方米）一期租房1573801198、0700人才公寓1110700 公司公寓00市场提供00二期租房15529279380人才公寓0.539690 公司公寓0.215876 市场提供0.323814 置业3512805448175448175三期租房15273040950人才公寓0.728665 公司公寓0.28190 市场提供0.14095 置业3528349919099190 前期，配套不完善，市场供应有限，入住企业若非大公司也无力为员工提供配套宿舍，故由园区全部提供中期，园区逐渐趋于成熟，市场供应和企业供应将显现远期，为避免后期高价值对产业人口置业的挤出效应，配套公寓以园区提供为主注：103103配套住宅及公寓需求量配套住99、宅及公寓需求量未来吉山基地共需要配套住宅未来吉山基地共需要配套住宅5454万平万平米，配套人才公寓米，配套人才公寓17.917.9万平米万平米产业园内所需的配套公寓及住宅量是一个互补的关系，在整个产业园从业人口稳步上身的前提下，人才公寓的建设量需与市场提供住宅量及公司提供员工宿舍量匹配二期区域基本完善，将会有少量的公司提供员工宿舍并有市场提供部分住宅，故而人才公寓提供量相应减少，一期时尚未显现的置业需求也将与二期的置业需求同时显现一期区域尚未成熟，市场及公司为员工提供的住宅量将十分有限，人才公寓承担起所有满足所有租住需求的责任，而一期时的置业需求将在二期显现前期前期中期中期后期后期三期区域配套100、成数，区域价值上升带动租金上涨，由于产业人口租金支付能力及置业能力不强，故在第二期基础上增加人才公寓配套量以增加产业人口住房有效提供量项目项目前期前期中期中期远期远期配套住宅需求量44817599190配套公寓需求量1107003969028665104104配套住宅用地调整配套住宅用地调整根据分期产业人口配套住宅需求量预测及根据分期产业人口配套住宅需求量预测及地块条件，明确配套住宅地块、容积率及出让价格地块条件，明确配套住宅地块、容积率及出让价格中期中期远期远期Sod012-05-20Sod012-05-20Sod012-06-19Sod012-06-19Sod012-06-21Sod012101、-06-21Sod012-06-25Sod012-06-25Sod012-06-26Sod012-06-26Sod012-06-03Sod012-06-03Sod012-06-06Sod012-06-06地块选择地块选择容积率和价格调整容积率和价格调整容积率调整：由1.4调高至2.02.0；地价调整：无容积率调整：由1.4调高至1.61.6；地价调整：地价下调10%10%Sod012-06-30Sod012-06-30Sod012-06-31Sod012-06-31Sod012-06-33Sod012-06-33Sod012-06-36Sod012-06-36地块选择地块选择容积率和价格调整容102、积率和价格调整容积率调整：由1.4调高至1.61.6；地价调整：地价下调10%10%105105邓家湖酒店邓家湖酒店定位为商务休闲型酒店，规模约定位为商务休闲型酒店，规模约5-65-6万平米，需将万平米，需将两酒店地块容积率提升至两酒店地块容积率提升至3.03.0北京北京LinkLink项目性质：办公+办公配套办公物业面积约7.9万平米，星级酒店建面8303办公与酒店面积比为9.59.5：1 1BusinessPark SofiaBusinessPark Sofia项目性质：办公+办公配套办公物业面积9.7万平米，星级酒店建面1.04万平米办公与酒店面积比为9.39.3：1 1办公与酒店面积比103、取1010：1 1吉山约105万的办公体量需要约1010万平米万平米的酒店作为商务配套考虑到风波纹湖酒店及未来新市镇中心的酒店供应同样能为商务提供配套，参照四星级酒店一般的建体量，设定邓家湖酒店的总建面为5-65-6万平米万平米需将邓家湖两酒店用地容积率提升至3.03.0106106产业配套商业产业配套商业为产业配套的底商需为产业配套的底商需7 7万平米，可作为出让条万平米，可作为出让条件打包到出让工业地块实现；集中商业需件打包到出让工业地块实现；集中商业需4-54-5万平米万平米北京丰台科技园区总部基地北京丰台科技园区总部基地办公物业面积约120万平米，商业配套约13万平米；办公与商业面积比104、约为9.29.2：1 1；BusinessPark SofiaBusinessPark Sofia办公物业面积9.7万平米，零售商业面积0.67万平米，以底商形式存在；办公与底商面积比为14.514.5：1 1办公与商业面积比取9 9：1 1吉山约105万的办公体量需要约11-1211-12万平米万平米的商业作为产业配套底商：底商：办公物业与办公底商体量比按1515：1 1计算，需要约7 7万平米万平米底商集中商业：集中商业：为产业配套的集中型商业需约4-4-5 5万平米万平米，邓家湖西南侧商业地块基本能满足需求底商根据产业用地开发建设计划进行安排，可打包到工业用地出让地块：项目项目前期前期中105、期中期远期远期办公物业开发量办公物业开发量49.635.1420.23占比占比47%33%20%办公底商开发量办公底商开发量3.3 3.3 2.3 2.3 1.4 1.4（单位：万平米）107107居住人群配套商业居住人群配套商业前中远期住宅用地分别需配套前中远期住宅用地分别需配套1.51.5、1.71.7和和0.240.24万平米的配套商业，可打包到住宅用地出让万平米的配套商业，可打包到住宅用地出让前期前期中期中期远期远期20102010年年5.3262013201343.992201620164.86220112011年年20.9122014201419.712201720175.5442106、0122012年年39.596201520159.87220182018合计合计65.8365.8373.5873.5810.4110.41居住人口居住人口(万人万人)1.88 1.88 2.10 2.10 0.30 0.30 商业配套商业配套(平米平米)15048 15048 16817 16817 2379 2379 住宅分期建设体量 （单位：万平米）人均居住米那几按3535平米平米/人人计算商业配套按城市居住区千人指标（600940）计算，取800800平米平米/千人千人108108一二级联动方案的影响因素一二级联动方案的影响因素财务影响财务影响前期中期后期功能增值功能增值功能增值功能增107、值功能保障功能保障前期中期后期财务平衡财务平衡盈利最大化盈利最大化开开发发实实施施方方案案功能线功能线（落实策略）：财务线财务线（经济测算）：109109财务线方面主要是基于功能的要求，通过经济测算安排地块开发财务线方面主要是基于功能的要求，通过经济测算安排地块开发实施方案，以保障分期财务目标的实现实施方案，以保障分期财务目标的实现前期前期高投入高投入n以高投入启动区域开发推动土地快速增值；n在资金平衡（10亿自由资金）的前提下，允许产生较大的负现金流；n财务目标不是主要限制，经营性用地主要起到启动支撑的作用中期中期强支撑强支撑n除必需配套外，最大限度的利用土地指标和地价增值获取收益；n尽快回108、收资金，平衡前期的大量投入；n并为后续的滚动开发提供资金支撑后期后期保盈利保盈利n在满足前期启动支撑、中期阶段平衡的财务要求基础上，将市场实现性好、资源条件优越的经营性用地尽量保留至后期出让，以获取区域开发增值的红利在保障产业配套功能的基本前提下110110经济测算在以下既定的前提条件下进行，并需进一步预测吉山经经济测算在以下既定的前提条件下进行，并需进一步预测吉山经营性用地的未来出让价格营性用地的未来出让价格n当前开发进展：当前开发进展：已上报的征地计划和拆迁、复建房开发建设进展；n土地指标：土地指标：每年征地指标的上限值为800亩，其中包括复建房建设的征地指标；n土地开发收益回收周期：土地109、开发收益回收周期：土地出让周期（12个月）+出让金付款周期（2个月）+土地收益结算周期（2-3个月）约1年半；n工业用地出让量：工业用地出让量：根据开发分期确定工业用地的出让量既定前提条件既定前提条件经世联分析确定的前提条件经世联分析确定的前提条件n保障性功能的实现：保障性功能的实现：根据功能线分析得到的吉山所需保障性人才公寓、商业设施和公共设施，在开发方案设计中须优先满足；n出让地价增幅：出让地价增幅：根据新区开发案例总结地价增幅规律，再结合吉山自身条件和阶段性的开发举措进行修正；n保障功能用地价格下浮：保障功能用地价格下浮：为避免高房价对软件企业和产业人口形成挤出效应，保障性配套住宅的地价110、在商品住宅地价基础上下浮10%111111新区土地增值规律新区土地增值规律地价增长大致可分为三个阶段，符合边际地价增长大致可分为三个阶段，符合边际递减规律递减规律1 1、梯度增长期、梯度增长期起步阶段受重大增值举措影响，区域地块会由完全陌生进入开发商视野，因为基数很小，地价增长较快；反映到图表上，表现为上扬的曲线。区域土地在此阶段将摆脱原有价值平台，向更高层级跃进。2 2、稳定增长期、稳定增长期新区基建及配套进一步完善，区域知名度大幅提升，受到土地增值惯性作用及区域营销带来的众多利好，地价持续上升；因为基数较大，上升幅度开始逐步回落。3 3、缓慢增长期、缓慢增长期区域配套及知名度成熟，核心增值111、举措力量的释放已基本完成，地价上升到一定高度后涨幅开始趋于平稳。40%60%80%梯度增长期梯度增长期3-43-4年年稳定增长期稳定增长期2-32-3年年缓慢增长期缓慢增长期年均增长率在35%-45%左右年均增长率在20%30%左右20%年均增长率在10%15%左右增长率增长率地价地价梯度增长期梯度增长期3-43-4年年稳定增长期稳定增长期2-32-3年年缓慢增长期缓慢增长期112112案例一：案例一：西安曲江新区西安曲江新区梯度增长期土地价格年均增长率达梯度增长期土地价格年均增长率达56%56%，稳定增长期土地价格年均增长率达到，稳定增长期土地价格年均增长率达到30%30%梯度增长期：梯度增112、长期：2003-20052003-2005n2002年8月份之前，曲江房地产开发用地价格每亩仅在30万元左右；稳定增长期：稳定增长期：2005-20072005-2007n曲江的开发建设吸引了大批外地知名开发商的进驻，拉高了地价；缓慢增长期：缓慢增长期：20082008至今至今n随着曲江的成熟再加上全国地产大环境的影响，以及土地存量的稀缺，曲江地价进一步达到峰值中海中海180180万万/亩亩2003200320042004200520052006200620072007200820080 05050100100150150200200250250300300350350金地尚林苑金地尚林苑20113、0200万万/亩亩金地南湖金地南湖260260万万/亩亩3030万万/亩亩300300万万/亩以上亩以上各阶段地价增长率统计各阶段地价增长率统计n梯度增长期：梯度增长期：年均增长率：56%n稳定增长期稳定增长期：年均增长率：30%n缓慢增长期：缓慢增长期：年均增长率：15%数据来源：数据来源：n西安土地储备中心；n西安房地产信息网；n专业人士访谈；万万/亩亩开始规划实施开始规划实施以大雁塔北广以大雁塔北广场、大唐芙蓉场、大唐芙蓉园为标志的一园为标志的一批重大旅游项批重大旅游项目。目。曲江新区初步成为西安乃曲江新区初步成为西安乃至陕西文化产业发展的核至陕西文化产业发展的核心区，并相继、会展集团、114、心区，并相继、会展集团、演艺集团，陆续建成一系演艺集团，陆续建成一系列城市公共文化服务场馆列城市公共文化服务场馆设施设施投资投资5 5亿亿元建成了元建成了大雁塔北大雁塔北广场广场投资投资1313亿亿元建成了元建成了大唐芙蓉大唐芙蓉园园113113案例案例二二：西高新西高新梯度增长期土地价格年均增长率达到梯度增长期土地价格年均增长率达到55%55%，稳定增长期土地价格年均增长率达到稳定增长期土地价格年均增长率达到25%25%上海绿地上海绿地 110110万万/亩亩金泰恒金泰恒 159159万万/亩亩0 050501001001501502002002502503003003503501992-2115、0021992-2002协议出让为主协议出让为主1010万万/亩亩2004200420052005200620062007200720082008和记黄埔和记黄埔 138138万万/亩亩300300万万/亩左右亩左右梯度增长期：梯度增长期：2002-2002-20042004n2003年之前，西高新土地基本以协议出让为主；稳定增长期：稳定增长期：2004-20072004-2007n2004年绿地进驻西高新，敲开了西高新地产发展的大门；地价开始快速上涨；缓慢增长期：缓慢增长期：20082008至今至今n随着西高新的成熟再加上全国地产大环境的影响，西高新地价进一步发展，又因为区域多为中高容积率项116、目，因此更加速了地价上扬万万/亩亩各阶段地价增长率统计各阶段地价增长率统计n梯度增长期：梯度增长期：年均增长率：55%左右n稳定增长期稳定增长期：n年均增长率：25%n缓慢增长期：缓慢增长期：年均增长率：15%左右220220万万/亩亩电子信息大厦电子信息大厦高科广场高科广场行政中心成立行政中心成立易初莲花、世纪易初莲花、世纪金花等大型商业金花等大型商业进驻进驻西安西安CBDCBD立项立项主要交通干道沿主要交通干道沿线发展成熟线发展成熟打造世界一流科打造世界一流科技园区技园区数据来源：数据来源：n西安土地储备中心；n西安房地产信息网；n专业人士访谈；114114吉山土地增值模式吉山土地增值模式117、考虑吉山基地前、后期两大关键因素影响，考虑吉山基地前、后期两大关键因素影响，土地增值曲线在后期仍会有一个小上扬土地增值曲线在后期仍会有一个小上扬关键增值驱动一（近期）关键增值驱动一（近期）风波纹湖及周边区域的环境整治和配套建设，将对基地内北部近期和中期的出让地块产生明显的增值；关键增值驱动二（远期）关键增值驱动二（远期）新市镇中心的建设，将对后期基地内南部远期的出让地块产生明显的增值。前期前期中期中期远期远期地地价价风波纹湖风波纹湖新市镇中心新市镇中心115115吉山土地价格预测吉山土地价格预测-1-1起始地价以同属性成熟区域为价格天花起始地价以同属性成熟区域为价格天花板，取板，取180180118、万万/亩；商业用地按住宅用地亩；商业用地按住宅用地1.51.5倍计算倍计算住宅用地：住宅用地：n在环境资源驱动下，吉山启动期地价会明显的摆脱现状市场130万/亩左右的预期价格；n但增长幅度受同属性成熟区域限制会存在200万/亩左右的价格天花板；n预测起始年地价为180180万万/亩亩。商业用地：商业用地：n按照规律，地价一般会高出同期出让的住宅用地50%，即按住宅用地的1.51.5倍倍计算。2009G042009G432009G542008G042008G08、092008G152008G802008G352007G472007G942007G97浦口老山板块：浦口老山板块：282282万元万119、元/亩亩栖霞仙西板块：栖霞仙西板块：最低最低175175万元万元/亩亩雨花板块：雨花板块：208208万元万元/亩亩江宁成熟板块：江宁成熟板块：305305万元万元/亩亩汤山板块：汤山板块：211211万元万元/亩亩116116吉山土地价格预测吉山土地价格预测-2-2阶段性土地出让价格及增幅阶段性土地出让价格及增幅修正原因：修正原因：n吉山基地规模与案例相差较大，土地增值空间有限；n同时，考虑到案例中土地增值受更高层次的因素影响，如市级政府的鼎立支持、城市级的优势资源或稀缺性资源等。修正结果：修正结果：n前期土地平均增幅为30%；n中期土地平均增幅为15%；n原期土地平均增幅为25%。地地价价120、增增幅幅地地价价水水平平117117本次沟通议程本次沟通议程项目背景项目研究思路区域开发模式区域一二级联动方案建议一二级联动影响因素分析一二级联动方案设计118118备选方案二备选方案二备选方案三备选方案三推荐方案推荐方案备选方案一备选方案一根据经营性用地开发空间推进策略和二级开发介入力度两个维度，根据经营性用地开发空间推进策略和二级开发介入力度两个维度，确定一种主推方案三种备选方案确定一种主推方案三种备选方案经营性用地开发空间推进策略经营性用地开发空间推进策略二二级级开开发发介介入入力力度度由西向东推进由东向西推进一级开发为主包揽经营性用地二级开发119119主推方案：经营性用地自风波纹湖周121、边启动，主推方案：经营性用地自风波纹湖周边启动，二级开发立足区域增值和功能保障二级开发立足区域增值和功能保障备选方案二备选方案三推荐方案备选方案一前期前期中期中期后期后期土地指标分配一级开发工业用地科技南路以东产业用地708.9亩科技南路以西，文化谷以东产业用地392.85亩吉山南路以西产业用地339.15亩经营性用地风波纹湖周边经营性用地、其他一类居住用地964.35亩文化谷以西居住用地，邓家湖周边商业用地756亩文化谷西侧商住用地及南侧商业用地322.5亩环境整治风波纹湖、科技岭邓家湖、文化谷吉山南路水系、郊野公园二级开发经营性用地风波纹湖酒店72.9亩文化娱乐中心占地23.7亩，建面3.122、16万平米酒店式公寓占地45.15亩，建面7.5万平米酒店式公寓占地20.7亩，建面4.14万平米工业用地实训基地、人才公寓占地95.4亩，建面7.6万平米实训基地、人才公寓占地58.5亩，建面5.2万平米产业用地804.3亩经营性用地1082.4亩产业用地451.35亩经营性用地800.4亩产业用地339.15亩经营性用地322.5亩120120备选方案一：经营性用地自邓家湖周边启动，备选方案一：经营性用地自邓家湖周边启动，二级开发立足区域增值和功能保障二级开发立足区域增值和功能保障备选方案二备选方案三推荐方案备选方案一前期前期中期中期后期后期土地指标分配一级开发工业用地科技南路以东产业用地123、708.9亩科技南路以西，文化谷以东产业用地392.85亩吉山南路以西产业用地339.15亩经营性用地邓家湖周边居住用地及吉山大道以北部分一类居住用地724.5亩文化谷以西居住用地，邓家湖周边商业用地，风波纹湖周边居住用地995.85亩文化谷西侧商住用地及南侧商业用地322.5亩环境整治邓家湖、科技岭风波纹湖、郊野公园吉山南路水系、文化谷公园二级开发经营性用地酒店式公寓占地45.15亩，建面7.5万平米文化娱乐中心23.7亩，建面3.16万平米风波纹湖酒店73.2亩酒店式公寓20.7亩，建面4.14万平米工业用地实训基地、人才公寓占地95.4亩，建面7.6万平米实训基地、人才公寓58.5亩，建124、面5.2万平米产业用地804.3亩经营性用地769.65亩产业用地451.35亩经营性用地1113.45亩产业用地339.15亩经营性用地322.5亩121121备选方案二：经营性用地自风波纹湖周边启动，备选方案二：经营性用地自风波纹湖周边启动，包揽所有经营性用地二级开发包揽所有经营性用地二级开发备选方案二备选方案三推荐方案备选方案一前期前期中期中期后期后期土地指标分配一级开发工业用地科技南路以东产业用地708.9亩科技南路以西，文化谷以东产业用地392.85亩吉山南路以西产业用地339.15亩环境整治风波纹湖、科技岭邓家湖、文化谷吉山南路水系、郊野公园二级开发经营性用地风波纹湖周边居住用地、125、其他一类居住用地占地964.35亩，建面65.8万平米文化谷以西居住用地占地672.2亩，建面73.6万平米文化谷西侧商住用地占地70.95亩，建面10.4万平米风波纹湖酒店72.9亩邓家湖周边商业用地及文化娱乐中心占地107.6亩，建面14.3万平米文化谷南侧商业用地占地251.55亩，建面24.38万平米酒店式公寓占地45.15亩，建面7.5万平米酒店式公寓占地20.7亩，建面4.14万平米工业用地实训基地、人才公寓占地95.4亩，建面7.6万平米实训基地、人才公寓占地58.5亩，建面5.2万平米产业用地804.3亩经营性用地1082.4亩产业用地451.35亩经营性用地800.4亩产业用126、地339.15亩经营性用地322.5亩122122备选方案三：经营性用地自邓家湖周边启动，备选方案三：经营性用地自邓家湖周边启动，包揽所有经营性用地二级开发包揽所有经营性用地二级开发备选方案二备选方案三推荐方案备选方案一前期前期中期中期后期后期土地指标分配一级开发工业用地科技南路以东产业用地708.9亩科技南路以西，文化谷以东产业用地392.85亩吉山南路以西产业用地339.15亩环境整治邓家湖、科技岭风波纹湖、郊野公园吉山南路水系、文化谷公园二级开发经营性用地邓家湖周边居住用地及吉山大道以北部分一类居住用地占地724.5亩，建面53万平米文化谷以西居住用地460.95亩，建面53.9万平米文127、化谷西侧商住用地占地70.95亩，建面10.4万平米邓家湖周边商业用地及文化娱乐中心占地107.6亩，建面14.3万平米酒店式公寓占地45.15亩，建面7.5万平米风波纹湖周边居住用地及风波纹酒店占地524.25亩，住宅建面32.5万平米文化谷南侧商业用地占地251.55亩，建面24.38万平米酒店式公寓20.7亩，建面4.14万平米工业用地实训基地、人才公寓占地95.4亩，建面7.6万平米实训基地、人才公寓58.5亩，建面5.2万平米产业用地804.3亩经营性用地769.65亩产业用地451.35亩经营性用地1113.45亩产业用地339.15亩经营性用地322.5亩123123本次沟通议程128、本次沟通议程项目背景项目研究思路区域开发模式区域一二级联动方案建议一二级联动影响因素分析一二级联动方案设计主推方案备选方案124124前期开发和出让计划（前期开发和出让计划（2010-20122010-2012）开发投入类别开发投入类别地块地块规模（亩）规模（亩）备注备注产业用地（出让）Sod012-03-19、Sod012-09-10、Sod012-11-02、Sod012-11-18、Sod012-11-19、Sod012-09-12、Sod012-09-14、Sod012-09-16、Sod012-11-11、Sod012-11-12、Sod012-11-19、Sod012-09-04、129、Sod012-09-06、Sod012-09-08708.9包括部分已申报指标用地居住用地（出让）Sod012-02-15、Sod012-06-13、Sod012-01-12、Sod012-01-19、Sod012-06-12、Sod012-02-02、Sod012-02-06、Sod012-02-11、Sod012-05-07、Sod012-05-08、Sod012-06-11964.35包括部分已申报指标和挂牌用地，一类居住用地基本在此阶段出让完毕商业用地（出让）配套设施（二级开发）Sod012-10-10、Sod012-10-13、Sod012-03-17、Sod012-10-07、So130、d012-03-16、Sod012-01-26、Sod012-10-04213.75实训基地一期、实训基地二期、人才公寓、度假休闲酒店道路工程吉山大道、科技大道、科技南路、环山东路、环山西路、风波东路、环湖路、科技一路、科技二路等景观工程风波纹湖水系整治及景观工程、科技岭景观工程125125前期开发和出让计划（前期开发和出让计划（2010-20122010-2012）126126中期开发和出让计划（中期开发和出让计划（2013-20152013-2015）开发投入类别开发投入类别地块地块规模（亩）规模（亩）备注备注产业用地（出让）Sod012-09-03、Sod012-09-05、Sod012131、-09-07、Sod012-09-09、Sod012-09-11、Sod012-08-24、Sod012-08-25、Sod012-09-13、Sod012-09-15、Sod012-08-35、Sod012-08-36、Sod012-11-17392.85居住用地（出让）Sod012-06-03、Sod012-06-06、Sod012-05-20、Sod012-06-19、Sod012-06-21、Sod012-06-25、Sod012-06-26、Sod012-05-06、Sod012-05-12、Sod012-06-30、Sod012-06-31、Sod012-06-33、Sod012-132、06-36672.15部分用地开发为产业配套住宅，通过降低出让地价和适当调高容积率以控制楼面地价商业用地（出让）Sod012-07-04、Sod012-07-09、Sod012-07-05、Sod012-07-1183.85邓家湖度假商务酒店、配套商业、集中式商业配套设施（二级开发）Sod012-10-14、Sod012-10-05、Sod012-07-14、Sod012-10-11、Sod012-10-16102.9实训基地二期、文化娱乐中心、人才公寓道路工程吉山南路、邓家湖路、吉一路、风波纹路、文化谷东路、文化谷东路等景观工程邓家湖水系整治及景观工程、文化谷溪流公园127127中期开发和出133、让计划（中期开发和出让计划（2013-20152013-2015）128128后期开发和出让计划（后期开发和出让计划（2016-20182016-2018）类型类型地块地块规模（亩）规模（亩）备注备注产业用地（出让）Sod012-04-16、Sod012-04-11、Sod012-04-01、Sod012-04-02339.15居住用地（出让）Sod012-08-02、Sod012-08-03、Sod012-08-04、Sod012-08-08、Sod012-08-09、Sod012-08-15、Sod012-08-19、Sod012-08-2870.95商住混合商业用地（出让）Sod012-134、04-26、Sod012-08-43、Sod012-08-38、Sod012-05-02、Sod012-04-21、Sod012-08-32、Sod012-08-33、Sod012-08-23、Sod012-08-22251.55新市镇商业配套设施（二级开发）道路工程风波西路、文化谷南路、文化谷西路等景观工程吉山南路水系整治及景观工程、郊野公园景观工程129129后期开发和出让计划（后期开发和出让计划（2016-20182016-2018）130130整体财务情况：整体财务情况：20162016年实现累计净现金流转正，项目净利润年实现累计净现金流转正，项目净利润18.1718.17亿元，成本利135、润率亿元，成本利润率34.98%34.98%单位：万元项目现金流量表项目现金流量表项目利润表项目利润表单位：亿元总成本总成本51.95 土地费用15.68 前期费用2.04 市政工程费用16.58 配套工程费用9.89 期间费用2.69 运营费用2.59 不可预见费2.47 总收入总收入70.12 净利润净利润18.17 成本利润率成本利润率34.98%131131本次沟通议程本次沟通议程项目背景项目研究思路区域开发模式区域一二级联动方案建议一二级联动影响因素分析一二级联动方案设计主推方案备选方案132132备选方案一备选方案一n经营性用地开发由东向西推进；n江苏软件园开发建设有限公司以一级开136、发为主，基于土地价值提升和配套功能保障可选择性的介入二级开发133133前期开发和出让计划（前期开发和出让计划（2010-20122010-2012）开发投入类别开发投入类别地块地块规模（亩）规模（亩）备注备注产业用地（出让）Sod012-03-19、Sod012-09-10、Sod012-11-02、Sod012-11-18、Sod012-11-19、Sod012-09-12、Sod012-09-14、Sod012-09-16、Sod012-11-11、Sod012-11-12、Sod012-11-19、Sod012-09-04、Sod012-09-06、Sod012-09-08708.9包137、括部分已申报指标用地居住用地（出让）Sod012-02-15、Sod012-06-13、Sod012-06-12、Sod012-06-11、Sod012-02-06、Sod012-02-11、Sod012-02-02、Sod012-05-07、Sod012-05-08724.5包括部分已申报指标和挂牌用地，其中一类居住用地351亩商业用地（出让）配套设施（二级开发）Sod012-10-10、Sod012-10-13、Sod012-03-17、Sod012-10-07、Sod012-03-16、Sod012-10-04140.55实训基地一期、实训基地二期、人才公寓道路工程吉山大道、科技大道、环138、湖路、科技南路、邓家湖路、环山西路、环山东路景观工程邓家湖水系整治及景观工程、科技岭景观工程134134前期开发和出让计划（前期开发和出让计划（2010-20122010-2012）135135中期开发和出让计划（中期开发和出让计划（2013-20152013-2015）开发投入类别开发投入类别地块地块规模（亩）规模（亩）备注备注产业用地（出让）Sod012-09-03、Sod012-09-05、Sod012-09-07、Sod012-09-09、Sod012-09-11、Sod012-08-24、Sod012-08-25、Sod012-09-13、Sod012-09-15、Sod012-08139、-35、Sod012-08-36、Sod012-11-17392.85居住用地（出让）Sod012-06-03、Sod012-06-06、Sod012-05-20、Sod012-06-19、Sod012-06-21、Sod012-06-25、Sod012-06-26、Sod012-05-06、Sod012-05-12、Sod012-01-12、Sod012-01-19、Sod012-06-30、Sod012-06-31、Sod012-06-33、Sod012-06-36912一类居住用地239.85亩；部分用地开发为产业配套住宅，通过降低出让地价和适当调高容积率以控制楼面地价商业用地（出让）S140、od012-07-04、Sod012-07-09、Sod012-07-05、Sod012-07-1183.85邓家湖度假商务酒店、配套商业、集中式商业配套设施（二级开发）Sod012-10-14、Sod012-10-05、Sod012-07-14、Sod012-10-11、Sod012-01-26、Sod012-10-16176.1度假休闲酒店、实训基地二期、文化娱乐中心、人才公寓道路工程风波东路、风波纹路、文化谷南路、文化谷东路、风波西路、吉一路、吉二路景观工程风波纹水系整治及景观工程、郊野公园景观工程136136中期开发和出让计划（中期开发和出让计划（2013-20152013-2015）141、137137后期开发和出让计划（后期开发和出让计划（2016-20182016-2018）类型类型地块地块规模（亩）规模（亩）备注备注产业用地（出让）Sod012-04-16、Sod012-04-11、Sod012-04-01、Sod012-04-02339.15居住用地（出让）Sod012-08-02、Sod012-08-03、Sod012-08-04、Sod012-08-08、Sod012-08-09、Sod012-08-15、Sod012-08-19、Sod012-08-2870.95商住混合商业用地（出让）Sod012-04-26、Sod012-08-43、Sod012-08-38、S142、od012-05-02、Sod012-04-21、Sod012-08-32、Sod012-08-33、Sod012-08-23、Sod012-08-22251.55新市镇商业配套设施（二级开发）道路工程吉山南路、文化谷南路、文化谷路景观工程吉山南路水系整治及景观工程、文化谷溪流公园138138后期开发和出让计划（后期开发和出让计划（2016-20182016-2018）139139整体财务情况：整体财务情况：20162016年实现累计净现金流转正，项目净利润年实现累计净现金流转正，项目净利润18.4618.46亿元，成本利润率亿元，成本利润率35.37%35.37%总成本总成本52.20 52143、.20 土地费用15.68 前期费用2.04 市政工程费用16.58 配套工程费用10.18 期间费用2.63 运营费用2.60 不可预见费2.49 总收入总收入70.66 70.66 净利润净利润18.46 18.46 成本利润率成本利润率35.37%35.37%单位：万元项目现金流量表项目现金流量表项目利润表项目利润表单位：亿元140140备选方案一：小结备选方案一：小结优点：优点：n借势现有的开发基础，同时可节约前期道路、市政等方面的投入；n经营性用地与产业用地开发一同由东向西推进，便于施工组织，节约开发成本；n前期增值举措对产业用地和经营性用地产生双驱动，增值效用更高效缺点：缺点：n前144、期经营性地块资源环境价值不高，实现高价值存在一定难度，无法实现“一炮打响”，树立吉山板块高价值和强意向；n产业用地开发及产业发展对一类居住用地的市场实现产生一定的负面影响141141由江苏软件园开发建设有限公司包揽所有经营性用地二级开发的由江苏软件园开发建设有限公司包揽所有经营性用地二级开发的情况下，制定开发实施方案需重新明确以下几个前提条件情况下，制定开发实施方案需重新明确以下几个前提条件1 1、经营性用地的二级开发的投入产出周期、经营性用地的二级开发的投入产出周期n通过招拍挂程序取得经营性用地使用权；n获得土地后当年开发，当年实现全部的物业销售收入回款2 2、各类物业的建设成本、各类物业的145、建设成本n别墅取3000元/平米，多层取1800元/平米，小高和高层取2000元/平米；n商业物业取6000元/平米，高星级酒店取10000元/平米3 3、各类物业销售均价（分年度）、各类物业销售均价（分年度）n住宅物业全部销售，商业和酒店物业自持运营；n2010年普通住宅销售均价取6000元/平米，别墅销售均价取15000元/平米；n住宅销售价格增长与其二级开发成本增长保持同比例增幅142142各类物业建安成本：住宅（含室外配套）、商业、酒店各类物业建安成本：住宅（含室外配套）、商业、酒店别墅取3000元元/平米平米；多层取1800元元/平米平米；小高和高层取2000元元/平米平米取6000146、元元/平米平米取10000元元/平米平米部分城市五星级酒店建设成本：部分城市五星级酒店建设成本：成都 9000-11500广州 10000-12700上海 10400-13450类型成都广州上海高品质6000-90506700-98506950-10500中等品质4750-59005100-64505400-6850部分城市集中商业建设成本：部分城市集中商业建设成本：世联经验数据：世联经验数据：全国主要城市住宅建安成本；南京本地开发商：南京本地开发商：南京当地住宅建安成本住宅建设成本：住宅建设成本：商业物业建设成本：商业物业建设成本：星级酒店建设成本：星级酒店建设成本：143143住宅销售价格147、：住宅销售价格：20102010年普通住宅销售均价取年普通住宅销售均价取60006000元元/平米，别墅销平米，别墅销售均价取售均价取1500015000元元/平米平米明发.滨江新城金城丽景大华锦绣华城旭日爱上城金泉泰来苑 苏宁天华硅谷万江共和新城锦汇苑8000元/平方米8000元/平方米7000元/平方米7000元/平方米5700元/平方米 6300元/平方米6800元/平方米 6250元/平方米参考浦口板块在售普通住宅项目，确定吉山参考浦口板块在售普通住宅项目，确定吉山2010年普通住宅销售均价为年普通住宅销售均价为6000元元/平米平米参考复地朗香四期独栋价格，确定吉山参考复地朗香四期独148、栋价格，确定吉山2010年别墅销售均价为年别墅销售均价为15000元元/平米平米复地朗香别墅四期独栋销售均价659万元/套，面积420平米，均价15700元/平米144144住宅销售价格：房价增长与二级开发成本增长保持同比例的增幅住宅销售价格：房价增长与二级开发成本增长保持同比例的增幅年份年份201020102011201120122012201320132014201420152015201620162017201720182018地价（万地价（万/亩）亩）180 234 304 350 402 463 578 723 904 楼面地价（元楼面地价（元/平米）平米）3375 4387 570149、3 6559 7543 8674 10843 13554 16942 建安成本（元建安成本（元/平米）平米）3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 成本加总（元成本加总（元/平米）平米）6375 7387 8703 9559 10543 11674 13843 16554 19942 成本增幅成本增幅15.9%17.8%9.8%10.3%10.7%18.6%19.6%20.5%销售均价（元销售均价（元/平米）平米）15000 15000 17382 17382 20479 20479 22492 22492 24807 24807 27470 150、27470 32572 32572 38951 38951 46923 46923 楼面地价（元楼面地价（元/平米）平米）1928 2507 3259 3748 4310 4957 6196 7745 9681 建安成本（元建安成本（元/平米）平米）1800 1800 1800 1800 1800 1800 1800 1800 1800 成本加总（元成本加总（元/平米）平米）3728 4307 5059 5548 6110 6757 7996 9545 11481 成本增幅成本增幅15.5%17.5%9.7%10.1%10.6%18.3%19.4%20.3%销售均价（元销售均价（元/平米）平米151、）6000 6000 6931 6931 8141 8141 8928 8928 9833 9833 10873 10873 12867 12867 15360 15360 18476 18476 楼面地价（元楼面地价（元/平米）平米）1350 1755 2281 2624 3017 3470 4337 5421 6777 建安成本（元建安成本（元/平米）平米）2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 成本加总（元成本加总（元/平米）平米）3350 3755 4281 4624 5017 5470 6337 7421 8777 成本增幅成本增幅1152、2.1%14.0%8.0%8.5%9.0%15.9%17.1%18.3%销售均价（元销售均价（元/平米）平米）6000 6000 6725 6725 7668 7668 8281 8281 8986 8986 9797 9797 11350 11350 13292 13292 15720 15720 别别墅墅多多层层小小高高&高高层层145145备选方案二备选方案二n经营性用地开发由西向东推进；n江苏软件园开发建设有限公司包揽所有经营性用地二级开发；n其中住宅通过销售实现市场价值，商业用地作为固定资产自持经营146146整体财务情况：整体财务情况：20132013年实现累计净现金流转正，项目净153、利润年实现累计净现金流转正，项目净利润33.933.9亿元，成本利润率亿元，成本利润率26.95%26.95%单位：万元项目现金流量表项目现金流量表项目利润表项目利润表单位：亿元总成本总成本125.80 土地费用15.68 前期费用2.04 市政工程费用16.58 配套工程费用9.75 期间费用2.75 运营费用2.59 二级开发成本70.42 不可预见费5.99 总收入总收入183.03 二级开发所得税二级开发所得税23.33 净利润净利润33.90 成本利润率成本利润率26.95%147147备选方案二：小结备选方案二：小结优点：优点：n前期经营性地块资源环境价值较高，有利于树立吉山板块高154、价值和强意向，实现吉山房地产板块的“一炮打响”；n全面享有经营性用地二级开发环节的利润，不给别人做嫁衣缺点：缺点：n无法借势现有开发基础；n需从吉山基地西部重新启动土地一级开发，前期分片施工增加了施工组织难度和开发成本；n获取二级开发环节利润的同时也承担了相应的风险 投融资风险整体及阶段性开发资金投入增加，融资及融资连续性的难度提高；开发环节风险对企业的二级开发经验提出了较高要求；销售环节风险可售物业（住宅）价格的市场实现，市场去化速度；运营环节风险商业及酒店物业的招商和运营的，对运营管理主体提出较高要求148148备选方案三备选方案三n经营性用地开发由东向西推进；n江苏软件园开发建设有限公司155、包揽所有经营性用地二级开发，其中住宅通过销售实现市场价值，商业用地作为固定资产自持经营149149整体财务情况：整体财务情况：20132013年实现累计净现金流转正，项目净利润年实现累计净现金流转正，项目净利润33.933.9亿元，成本利润率亿元，成本利润率27.19%27.19%单位：万元项目现金流量表项目现金流量表项目利润表项目利润表单位：亿元总成本总成本130.7058土地费用15.68368前期费用2.03548市政工程费用16.5808配套工程费用10.17527期间费用2.670508运营费用2.602682二级开发成本74.73333不可预见费6.224087总收入总收入189.156、6924所得税所得税23.45132净利润净利润35.53529成本利润率成本利润率27.19%150150备选方案三：小结备选方案三：小结优点：优点：n借势现有的开发基础，同时可节约前期道路、市政等方面的投入；n经营性用地与产业用地开发一同由东向西推进，便于施工组织，节约开发成本；n前期增值举措对产业用地和经营性用地产生双驱动，增值效用更高效；n全面享有经营性用地二级开发环节的利润，不给别人做嫁衣缺点：缺点：n前期经营性地块资源环境价值不高，实现高价值存在一定难度，无法实现“一炮打响”，树立吉山板块新价值和新意向；n产业用地开发及产业发展对一类居住用地的市场实现产生负面影响；n获取二级开发环157、节利润的同时也承担了相应的风险 投融资风险整体及阶段性开发资金投入增加，融资及融资连续性的难度提高；开发环节风险对企业的二级开发经验提出了较高要求；销售环节风险可售物业（住宅）价格的市场实现，市场去化速度；运营环节风险商业及酒店物业的招商和运营的，对运营管理主体提出较高要求151151方案比对分析：以一级开发为主的两个方案较包揽二级开发具有方案比对分析：以一级开发为主的两个方案较包揽二级开发具有更高的利润率和更低的开发风险更高的利润率和更低的开发风险主推方案：净利润主推方案：净利润18.1718.17亿元，成本利润率亿元，成本利润率34.98%34.98%备选方案一：净利润备选方案一：净利润1158、8.4618.46亿元，成本利润率亿元，成本利润率35.37%35.37%备选方案二：净利润备选方案二：净利润33.933.9亿元，成本利润率亿元，成本利润率26.95%26.95%备选方案三：净利润备选方案三：净利润33.933.9亿元，成本利润率亿元，成本利润率27.19%27.19%152152方案比对分析：以一级开发为主的两个方案利润实现水平相当，方案比对分析：以一级开发为主的两个方案利润实现水平相当，主推方案较备选方案已前期的现金流情况更为出色主推方案较备选方案已前期的现金流情况更为出色主推方案：净利润主推方案：净利润18.1718.17亿元，成本利润率亿元，成本利润率34.98%34.98%备选方案一：净利润备选方案一：净利润18.4618.46亿元，成本利润率亿元，成本利润率35.37%35.37%备选方案二：净利润备选方案二：净利润33.933.9亿元，成本利润率亿元，成本利润率26.95%26.95%备选方案三：净利润备选方案三：净利润33.933.9亿元，成本利润率亿元，成本利润率27.19%27.19%153153汇报完毕汇报完毕ThanksThanks