1、 Sunke.Rojer Sunke.Rojer高宇地产战略规划报告高宇地产战略规划报告高宇房地产开发有限公司高宇房地产开发有限公司二零零九年六月二十五日孙孙 科科1 Sunke.Rojer Sunke.Rojer前言 高宇地产公司是一家在高宇集团紧密领导下的具有独立项目开发能力的房地产开发高宇地产公司是一家在高宇集团紧密领导下的具有独立项目开发能力的房地产开发公司，从公司，从19991999年年1 1月由高宇集团投资全力组建，月由高宇集团投资全力组建，1010年来成为颇具实力与竞争力的房地产企年来成为颇具实力与竞争力的房地产企业，高宇地产公司正朝着专业化房地产开发公司发展，在日趋激烈的邛崃房2、地产竞争中以业，高宇地产公司正朝着专业化房地产开发公司发展，在日趋激烈的邛崃房地产竞争中以优秀的业绩与规范管理满足董事会以及集团的要求。优秀的业绩与规范管理满足董事会以及集团的要求。为了促使公司从单纯建造商向专业化房地产公司转变，高宇地产需要建立自己的业务为了促使公司从单纯建造商向专业化房地产公司转变，高宇地产需要建立自己的业务发展体系，保证持续的项目来源，建立新的公司技能和资源平台，而建立新竞争力的保障发展体系，保证持续的项目来源，建立新的公司技能和资源平台，而建立新竞争力的保障是建立新的组织和相应的核心业务流程及完善的考核激励体系。是建立新的组织和相应的核心业务流程及完善的考核激励体系。按3、照国际优秀公司的管理流程，高宇地产运营层应在按照国际优秀公司的管理流程，高宇地产运营层应在20092009年年终之前向董事会和集团年年终之前向董事会和集团提交提交20102010年年度计划及年年度计划及3 3年的战略规划。本报告作为高宇地产公司的三年战略规划初稿，年的战略规划。本报告作为高宇地产公司的三年战略规划初稿，尚需讨论定稿尚需讨论定稿。2 Sunke.Rojer Sunke.Rojer目录高宇地产公司三年发展战略高宇地产公司三年发展战略三年规划三年规划技能及资源技能及资源行动计划行动计划附录附录愿愿 境境3 Sunke.Rojer Sunke.Rojer高宇地产公司愿景1.1.产品理念4、：人性化、个性化的居住理念；产品理念：人性化、个性化的居住理念；2.2.核心产品：中、高档居住性物业；核心产品：中、高档居住性物业；3.3.客户群体：服务于中高收入阶层的购房群体；客户群体：服务于中高收入阶层的购房群体；4.4.发展愿景：成为邛崃房地产界最专业、赢利水平最发展愿景：成为邛崃房地产界最专业、赢利水平最 高的房地产开发企业。高的房地产开发企业。4 Sunke.Rojer Sunke.Rojer高宇地产公司的理念 团结团结 务实务实 拚搏拚搏 进取进取5 Sunke.Rojer Sunke.Rojer高宇地产公司理念高宇地产公司理念高宇地产公司理念团结团结务实务实进取进取以客户需求为5、一切的出发点，进行管理创新、技术创新、理念创新、组织创新、流程创新应变能力强对对内内对对外外员工有激情、充满活力员工队伍保持年轻化与合作伙伴合作充满激情对客户需求迅速反应，服务热情房子带有进取的性格，对外宣传体现朝气不断提供时尚、领导潮流的产品员工之间有信任、可靠、有职业精神按时、按质、按量完成工作提供稳定性、高质量的产品公司对合作伙伴的诚信拚搏拚搏以客户需求为一切的出发点，进行管理创新、技术创新、理念创新、组织创新、流程创新应变能力强不断提供时尚、领导潮流的产品6 Sunke.Rojer Sunke.Rojer目录高宇地产公司三年发展战略高宇地产公司三年发展战略愿境愿境技能及资源技能及资源行6、动计划行动计划附录附录三年规划三年规划7 Sunke.Rojer Sunke.Rojer高宇地产公司成为盈利水平最高的专业公司的保证因素盈利年保证风险控制项目规模保证方法依靠滚动开发优秀、高回报率的单个项目，因固定较低，市场细分更精密，市场定位更准确，从而保证良好的销售速度，产生较高的盈利水平工程：保证质量，控制工期、方法（有实力的施工单位、监理单位，招投标方式选用建安产品销售：销售率控制应对方法依靠自身寻找及高宇集团提供项目来源8 Sunke.Rojer Sunke.Rojer高宇地产公司战略总体规划优秀、高回秀、高回报率的率的单项目目亿资金金 12%ROI 12%ROI 中期：中期：2年年7、近期：近期：1年年最高回报率的项目型专业公司3个以上项目12%以上的ROI30万平方米以上开发规模优秀、高回报率的多项目3个项目 12%以上的ROI10万平方米开发规模长期：长期：35年年9 Sunke.Rojer Sunke.Rojer高宇地产公司的战略陈述 高宇地产依靠一支年轻化、有朝气、有创新能力的专业房地产开发团队，在邛崃日趋激烈的房地产竞争环境中，能够不断采用创新营销理念，大胆采用新工作流程、新管理方法，在市场中总是领先竞争对手一小步，在超越对手的过程中不断超越自我，发现公司创新所带来的利润增长点，在3年内发展成在邛崃地区提供主流畅销楼盘、高投资回报率的专业型住宅房地产公司。10 S8、unke.Rojer Sunke.Rojer未来几年将继续定位于中、高档住宅市场类型型高宇地高宇地产公司公司现状状未来未来3535年年未来未来5858年年豪宅豪宅（售价元（售价元/平方米以上）平方米以上）高档高档/准高档准高档（售价元（售价元/平平方米）方米）普通住宅普通住宅（售价元（售价元/平方米）平方米）平价房平价房（售价元（售价元/平方米以下）平方米以下）50%70%60%10%30%30%50%11 Sunke.Rojer Sunke.Rojer定位于中、高档住宅市场的理由定位于中、高档住宅市场的理由原因资本实力竞争的要求亿资金高宇地产的现状现有亿，未来有亿品牌股东的要求具有很好的可信9、任度是高宇的下属企业高投资回报率12%的回报率项目档次低档次项目：土地取得成本、建筑安装成本、开发税费刚性较强，ROI低高档次项目：地段较好、建筑档次/环境质量优秀，产生更高的附加值，售价高，因而ROI较高高宇地产开发的项目规模不高于万/平方米，属中小规模，更适于采用中、高档市场定位，以保证整体利润回报12 Sunke.Rojer Sunke.Rojer公司将集中资源于专业的住宅开发经营可能的整合方向：设计公司销售代理公司物业公司建筑商公寓酒店高宇地产下3年不会涉足13 Sunke.Rojer Sunke.Rojer未来3年之内高宇地产将集中在邛崃房地产市场竞争市场范围有利条件不利条件邛崃市场10、具有极大开发潜力享有地利、人和的优势竞争激烈邛崃以外市场具有很强的资金和经验上的优势公共关系基础弱除外，市场太小集中于邛崃的竞争是确保高宇地产回报的关键14 Sunke.Rojer Sunke.Rojer高宇地产公司未来3年发展的关键指标的变化指指标20092009年年20102010年年20112011年年投投资规模模(亿）净资产(亿）进行中行中项目个数目个数进行中行中项目的目的总规模（万平方米）模（万平方米）竣工量竣工量员工数工数303040404545核心核心员工数工数101015151515年年销售售额（亿）年年销售面售面积（万平方米）（万平方米）3 36 61010年年利利润（百万）11、（百万）20204040回回报率率不低于不低于1212ROEROEROAROAROSROS15 Sunke.Rojer Sunke.Rojer项目发展项目项目20092009年年20102010年年20112011年年在建项目在建项目项目储备项目储备储备面积（万储备面积（万/平方米）平方米）161615151515成功率成功率90%90%80%80%70%70%ROIROI预测预测大于等于大于等于12%12%大于等于大于等于12%12%大于等于大于等于12%12%16 Sunke.Rojer Sunke.Rojer高宇地产公司长期发展目标收收入入deleledelele年年200920092012、10201020112011多项目多个大项目将目前高宇地产的项目储备名单进行对号入座17 Sunke.Rojer Sunke.Rojer高宇地产公司利润目标收收入入deletedelete年年200920092010201020112011多项目多个大项目将目前高宇地产的项目储备名单进行对号入座4个项目18 Sunke.Rojer Sunke.Rojer与竞争对手相比，高宇地产的项目投资回报率达到最高水平回报率高宇地产2025%春泉恒宇钱江瑞云Delete19 Sunke.Rojer Sunke.Rojer盈利模式分析利润贡献分析ROI收入成本投资*回收时间单价*量成本（自由资金投资+杠杆投资13、）*开发周期单价*量（项目取得成本+工程成本+销售成本+资金成本）（自由资金投资+杠杆投资）*开发周期项目取得成本：优秀的谈判能力工程成本：严格的成本控制制度销售成本：由股东方销售、结算成本低资金成本：自由资金比例很高，财务费用低销售单价：良好的市场策划能力，销售出超值的价格销售数量：良好的销售激励机制，依托于高宇集团品牌形象的保证20 Sunke.Rojer Sunke.Rojer高宇地产公司13年战略目标（定性部分）200920102011落实下年度开发项目组织与流程基本成熟落实下年度开发项目年度业务指标落实达成今年目前2个项目目标确保第3个项目完善公司的管理体系年度业务指标落实完善企业架14、构进行中21 Sunke.Rojer Sunke.Rojer目录高宇地产公司三年发展战略高宇地产公司三年发展战略愿境愿境三年规划三年规划行动计划行动计划附录附录技能及资源技能及资源22 Sunke.Rojer Sunke.Rojer高宇地产公司实现战略需要的核心资源分析所需资源高宇地产现状改进方法组织资源政府关系资质社会关系信息资源行业内优秀公司差距土地储备资金实力资本通道23 Sunke.Rojer Sunke.Rojer如何在邛崃拿到好的位置的地皮？信息如何获取？高宇地产的竞争优势总经理/团队对企业发展的决心和本身的素质公司股东对公司的实际要求与政府/土地资源方的关系，并有土地未来效益的预15、见能力公司的机制与能力商业信誉（高宇的资信非常好）24 Sunke.Rojer Sunke.Rojer高宇地产在充分利用高宇集团公司的资源基础上进行创新可共享资源项目资源各职能部门（如：项目审核、市场调查、销售、成本控制、物业管理等职能部门）创新高宇集团高宇地产房地产的组织人员与高宇集团的关系？设计创新工程管理创新项目策划创新25 Sunke.Rojer Sunke.Rojer高宇地产公司实现战略需要的核心技能分析所需技能高宇地产现状改进方法管理技能合作协调技能项目运作技能成本控制技能资金管理的技能行业内优秀公司差距26 Sunke.Rojer Sunke.Rojer高宇地产公司在管理上的创新16、向外地输出管理体系及成熟产品利用部分节余进行小部分高含金量的物业持有27 Sunke.Rojer Sunke.Rojer目录高宇地产公司三年发展战略行动计划附录28 Sunke.Rojer Sunke.Rojer战略行动计划总结完成公司重组并完善公司管理体系完成项目滚动开发，保持公司可持续发展的能力完成各年度董事会要求的业务指标，以最佳盈利能力回报股东的投资29 Sunke.Rojer Sunke.Rojer高宇地产公司将从多方面来保证为股东创造价值ROI（为股东创造最大的价值）内部管理绩效外部经营业务提高成本控制（横向比较法、持续改进法、比率分析法）缩短开发周期（竣工数、时间）提高员工绩效（17、员工素质、考核、激励）内部管理体系（流程、部门协调、文化、素养、培训）选择项目的能力业务发展思路营销能力=规划、设计能力本次提升的关键30 Sunke.Rojer Sunke.Rojer高宇地产公司如何建立机制控制成本建立专业职能部门建立有效的费用支出管理程序明确招投标工作的适用范围成本控制与激励机制挂钩，实施奖惩制度31 Sunke.Rojer Sunke.Rojer管理提升力图解决以下关键问题决策的流程有效授权员工的高效管理（如：培养、激励与考核）计划、预算与执行体系信息沟通的效率、准确、全面成本控制缩短开发周期提高员工绩效内部管理体系 战略的要求要解决的关键问题32 Sunke.Roje18、r Sunke.Rojer关于决策流程的优化，主要从以下角度研究决策流程的科学性决策的信息的准确性、及时性和全面性对决策的结果的反馈机制，与决策者个人利益的关系33 Sunke.Rojer Sunke.Rojer关于合理有效的授权，主要从以下角度研究按照合资企业及上市公司的治理结构来设计各级的授权体系建立有效的机制确保责权利的统一性建立有效的授权流程34 Sunke.Rojer Sunke.Rojer关于高效的员工管理，主要从以下角度研究理顺劳动关系员工的岗位责任制的建立与实施，员工的评估与配置员工的招聘、培训、发展及晋升（辞退）员工的激励（薪酬、奖惩）业绩指标及考核体系福利政策改革35 Su19、nke.Rojer Sunke.Rojer关于计划、预算和执行，主要从以下角度研究计划/预算的流程优化计划与预算的执行计划执行的控制手段（与考核挂钩和充分利用信息进行控制）36 Sunke.Rojer Sunke.Rojer关于高效的沟通运作，主要从以下角度研究建立优秀的企业文化，管理风格以加强整体的运作效率建立有效的全方位的沟通平台强化公司内外的信息管理完善对内对外的报告制度37 Sunke.Rojer Sunke.Rojer工作计划对行业进行深度调研以分析竞争对手和学习先进经验充分展开公司各层讨论，进一步明确高宇地产公司的业务发展战略结合高宇地产公司及高宇集团公司的实际情况，设计各种提升方案与管理层，以及员工进行探讨并进行必要的培训制定详细的执行计划并在实施中逐步校正，争取在09年内完成整体管理提升38 Sunke.Rojer Sunke.RojerTHE ENDTHE END39