1、奥体新城项奥体新城项 目目 整整 体体 规规 划划 设设 计计 概概 念念 稿稿设计管理中心设计管理中心 一、项目用地周边环境分析二、区域市场现状及其趋势判断三、土地SWOT（深层次）分析四、项目市场定位五、项目价值分析六、开发节奏建议一、总体规划二、建筑风格定位三、主力户型选择分析篇分析篇规划篇规划篇目 录 一一、项目用地周边环境分析项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 2、项目用地周边环境调查 3、地块交通条件调查 4、周边市政配套设施调查 分析篇 一一、项目用地周边环境分析项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 2、项目用地周边环境调查 3、地块交通条件调查 4、周边市政配套设2、施调查 分析篇奥体新城项目地理位置项目地理位置项目位于深圳龙岗与东莞凤岗交界处，毗邻龙岗13.4万平方公里的奥体中心，东、南、西三面环山，北隔龙平西路望凤岗镇管井头水库。项目总占地40万平方米，总建筑面积84.9万平方米。项目地理位置 地质地貌 土地面积及红线图地块序号地块序号面积面积(M2)A191689B158457C49854总计：400002.261 M2 A A地块地块(R2)(R2)C C地块地块(R2)(R2)B B地块地块(R2)(R2)七通一平现状电、路、水、通讯、排水、排污、有线电视、土地平整中，仅有土地在做平整，其他尚未开始。一一、项目用地周边环境分析项目用地周边环境分析3、 1、项目土地性质调查 2、项目用地周边环境调查 3、地块交通条件调查 4、周边市政配套设施调查 分析篇 周边建筑：加油站周边厂房 自然绿化景观：水库A地块 A地块 B地块 C地块 交通噪音高压电线电磁场辐射环境污染状况：一一、项目用地周边环境分析项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 2、项目用地周边环境调查 3、地块交通条件调查 4、周边市政配套设施调查 分析篇 50505050余公里余公里余公里余公里东莞市区东莞市区东莞市区东莞市区项目位置项目位置项目位置项目位置3 3 3 3公里公里公里公里龙岗中心区龙岗中心区龙岗中心区龙岗中心区交通条件分析序序号号 项目项目 内容内容 1 1 24、 2 3 3 备注 距离深圳市中心约40公里距离龙岗区中心约3公里距离东莞市中心约50公里 地铁三号线的开通，大运城与深圳直接相接，给项目带来机会点。交通条件分析水官高速清平高速黄阁路龙翔大道地铁3号线城域交通规划A地块.B号地块.C地块.官井头水库龙岗北通道龙平快线龙平南路奥体中心旧厂房城域交通规划博深高速 博深高速从地块东南端经过，将对项目产生一定的噪音影响，此外，北通道几乎与其并行而过，成为项目的主要威胁点。龙平路规划红线60米为双向六车道，作为区域纽带，车流量大，重车多，对A地块有很大的噪音和交通干扰，并且目前道路品质较差，打断了用地与官井头水库的联系，削弱了水库绝佳景观资源的利用价值5、。并且通达性差，难以形成商业氛围。龙平南路作为重要的区域辅助通道，规划宽度40米双向四车道未来预计有较大交通流量，极大削弱了AB地块的联系和用地的整体性，并有较大的噪音和交通干扰，但在未来几年内为断头路。园区大道车流量较小，对用的干扰很小。用地南侧的规划路对用地与山体的联系有一定的影响。一一、项目用地周边环境分析项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 2、项目用地周边环境调查 3、地块交通条件调查 4、周边市政配套设施调查 分析篇周边公共设施图附近项目附近项目距离距离奥体新城约1.5公里龙岗区人民医院约3公里龙岗区政府约4公里龙岗中专约2公里新世纪英才学校约4.5公里华侨医院官井头分院约06、.6公里凤岗镇政府约7公里龙岗中心城核心幅射区域英才学校奥体新城星河MALL招商依山郡中央悦城水岸新都 二、二、区域市场现状及其趋势判断区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规3、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异4、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现5、商品住宅客户构成及购买实态分析 分析篇 二、二、区域市场现状及其趋势判断区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规3、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现4、商品住宅客户构成及购买实态分析 分析篇 珠三角发展规划项7、目区域特征-东莞经济定位 二、二、区域市场现状及其趋势判断区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况2、项目所在地房地产市场概况政府相关的政策法规3、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现4、商品住宅客户构成及购买实态分析 分析篇东莞地产市场概况1.东莞市的新开发楼盘主要集中在中央生活区，主要实在南城、万江、东城；莞城作为老城区，房地产开发重点主要是旧城改造，主要集中虎门、沙田、寮步、塘厦、洪梅、中堂、黄江等镇区。地价的快速上涨，加上东莞低容积率（1.52.5）的控制，成为后市房价上涨的推动力。2.2007年上半年东莞商品房均价为5620元/，同比增长51.5%，环 比增长25.3%8、。非住宅均价为9571元/，其中非住宅包括写字楼、商铺、车位等物业。东莞凤岗地产相关政策2.由于可以执行套内90/70的建筑规划政策，使项目凸显出其特殊的市场优势。1.住宅在总体规划上仍然执行国家的90/70政策。3.此外，东莞在建筑面积细则方面尚未有严格措施出台，使得项目在建筑面积赠送方面游刃有余，建筑造型及规划相对比较自由。二、二、区域市场现状及其趋势判断区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规3、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现4、商品住宅客户构成及购买实态分析 分析篇住宅价格走势及市场价值发现 二、二、区域市场现状及其趋9、势判断区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规3、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现4、商品住宅客户构成及购买实态分析 分析篇各种档次商品住宅客户分析客户购买行为分析三三、土地土地SWOTSWOT（深层次）分析（深层次）分析 1、项目地块的优势2、项目地块的劣势3、项目地块的机会点4、项目地块的威胁及困难点分析篇三三、土地土地SWOTSWOT（深层次）分析（深层次）分析 1、项目地块的优势2、项目地块的劣势3、项目地块的机会点4、项目地块的威胁及困难点分析篇凤岗位于深圳龙岗与东莞交界，并突入深圳与龙岗紧密融和。位于珠三角城市发展腹10、地的新兴城市次中心。比邻深圳奥体新城，据具有良好的发展前景和地块增值潜力。山环水绕的城市中心处女地，具有不可多的良好景观生态条件。项目用地具有良好的空间独立性。独有的超大占地规模及建筑规模，具有强大的区域影响力。地块优势有龙平快速干道、北通道、龙平南路多条道路，具有良好的通达性。居住、休闲、购物、娱乐多功能复合居住项目。亚热带气候，阳光充足空气温润。三三、土地土地SWOTSWOT（深层次）分析（深层次）分析 1、项目地块的优势2、项目地块的劣势3、项目地块的机会点4、项目地块的威胁及困难点分析篇1.地块周边为破旧厂房、旧仓库、外来人员住所等，居住氛围与生活配套设施较差。2.地块为刚转为住宅用地11、的农业用地，影响力弱。3.被市政道路分割的地块，分期交付，开发周期较长。4.地块具有明显的景观等级差，综合利用有一定的难度。5.地块南端被高压线包围。6.由于博深高速和北通道沿东南侧通过，地块东南端存在比较严重的噪音问题。地块劣势三三、土地土地SWOTSWOT（深层次）分析（深层次）分析 1、项目地块的优势2、项目地块的劣势3、项目地块的机会点4、项目地块的威胁及困难点分析篇1.应结合“新用地、新社区、新生活”的发展主旨，做好项目自身及周边环境，提升及展示项目形象，树立“品质高尚、无出其右”的项目整体素质；2.通过利用分期开发及自身社区商业配套及景观等的设计来带动人气，在开发的同时不断利用未开12、发地块，通过设计经营使其由生地变熟地；3.设计应切实考虑“整体规划、分期实施”的便捷性与合理性；4.设计开放空间，强化社区内部的景观质素及内外景观的引导呼应。地块机会点三三、土地土地SWOTSWOT（深层次）分析（深层次）分析 1、项目地块的优势2、项目地块的劣势3、项目地块的机会点4、项目地块的威胁及困难点分析篇1.交通噪声给社区造成的危害。2.高压线的辐射危害。3.规划道路龙平路与龙岗的接驳开发影响整个社区的开发，规划道路级别较低，无法满足大量的人流和车流。4.龙平南路无法有效直达社区，需与政府协商开辟红绿灯。地块威胁与困难点四、项目市场定位四、项目市场定位 1、类比竞争楼盘调研 2、项目13、定位 分析篇四、项目市场定位四、项目市场定位 1、类比竞争楼盘调研 2、项目定位 分析篇周边楼盘调查周边楼盘调查一、龙岗片区开发楼盘一、龙岗片区开发楼盘1.1.天健现代城天健现代城 项目综述：项目综述：天健现代城位于龙岗中心城西区，清林路和黄阁路交会处，距离水官高速出口仅1公里，紧邻规划中的3号地铁站出口。总占地6.3万多平方米，总建筑面积约14万平方米，共规划8栋16-18层高层，将能提供960多套住宅，户型以3房(约130平方米)、4房(140平方米)为主。项目特点：项目特点：产品产品采用板式结构，线性排布，南北通透，有很好的通风性和采光性，并充分的、合理的利用了景观资源，提升项目的品质内14、涵；户型户型设计上采用大面积空中花园阳台、大面积凸窗和错层露台；主力户型为三室二厅二卫及四室二厅二卫，还有部分两房及少量复式单位；园林园林为深圳首创的现代结构园林。楼盘尚未竣工，从模型和效果图看，建筑呈现代风格。园林设计时尚而又简洁，突出了现代这一主题。项目不足分析：项目不足分析：紧邻慢性病医院，导致部分客户流失，售楼时回避此问题。与主要道路相邻，造成噪音干扰，利用中空玻璃技术措施解决，市场反应尚可。楼盘间距亲身体会时与模型显示的 空间大尺度有出入，感觉后一排建筑较为压抑。现代式园林尚未完全竣工，设计上显示出一定水平，但感觉比较生硬，大众更乐意接受宜人尺度的环境景观设计。户型细节处理不够，空间15、设计不当，入户感觉压抑，厨房和餐厅过于局促，但是尺寸偏大的客厅也显得不大气，样板房及户型设计不够成熟。户型赠送面积较多，做样板房时作为突出提示会之参观者，但是在设计时欠缺考虑怎么使赠送的面积合理的得到使用，结构上设计欠佳。项目名称项目名称天健现代城发展商发展商天健地产物业管理物业管理天健物管代理商代理商中原销售电话销售电话28983939所在区域所在区域龙岗地理位置地理位置清林路与黄阁路交会处占地面积占地面积6.3万m2建筑面积建筑面积14万m2总体规划情况总体规划情况围合式布局，现代式园林容积率容积率2.2绿化率绿化率建筑风格建筑风格现代风格类型类型高层主力户型面积主力户型面积2房2厅89 16、m2，3房2厅121-138 m2，4房143-160 m2实用率实用率79%总户数总户数954车位数车位数1200管理费管理费2.3元/m2配套情况配套情况龙岗实验中学、龙岗中专等天虹商场、岁宝百货、顺电等发售日期发售日期2007.4.22（一期）入伙日期入伙日期2007年下半年折实均价折实均价9600元/m2总价区间总价区间85-15万最高价最高价销售情况销售情况很好最低价最低价付款方式付款方式一次性及按揭客户主要来源客户主要来源深圳关内龙岗本地外销比例外销比例居多现场包装现场包装较好导视系统导视系统工地包装工地包装较好示范单位示范单位一般有效媒体有效媒体深圳秋交会等总体评价总体评价楼盘尚17、未竣工，设计细节体现出现代的气息；园林设计具有独特性，但市场接受度还未知；楼盘整体比较大气，但空间感受差，未能利用好前面的山景；户型设计的细部存在明显失误，与大户型面积不相匹佩，但赠送面积较多。2.2.招商招商依山郡依山郡 项目综述：项目综述：招商依山郡，地处龙岗中心城，紧邻规划中的深圳奥体新城。28万m2低密度社区，依山而建、依林而居，并充分享受奥体新城和中心城双重城市配套。项目地处龙岗中心城西区龙盛大道与黄阁北路交汇处。总建筑面积28万平米，分三期开发。分别为4层高花园洋房和11、18层高小高层。项目特点：项目特点：项目项目秉承招商一贯的亲地风格，充分利用规划中的奥体新城、高速路网、地铁318、号线等客观优势，以豪宅的高度、造城的气度，引领时代的影响力，选择国际化的地段、打造国际化的房屋，以成就国际化的居住品质。户型户型设计上采用入户花园、大面积凸窗，横厅设计等；主力户型为花园洋房和两到四房，一期还有公寓。园林园林为结合水景的普通园林。建筑立面设计具有后工业化特点，较为时尚，材料搭配较为丰富。景观设计与建筑之间形成互动，尺度非常宜人。样板房设计较为成功，空间尺度和颜色搭配宜人。室内设计中较多的细节体现出一定的人文关怀。项目不足分析：项目不足分析：一期国际公寓建筑风格和后面的住宅社区风格完全背离，打断了项目风格的一致性，缺乏识别度。项目整体较为成熟，但是建筑单体略显重复和单调，户型门窗19、设计有失推敲。项目名称项目名称招商依山郡发展商发展商招商地产物业管理物业管理招商物管代理商代理商销售电话销售电话28938888所在区域所在区域龙岗地理位置地理位置龙平西路与黄阁北路交汇处占地面积占地面积15万m2建筑面积建筑面积23.6万m2总体规划情况总体规划情况行列式式布局，现代式园林容积率容积率1.57绿化率绿化率80%建筑风格建筑风格现代风格类型类型多层、小高层主力户型面积主力户型面积2房89-129 m2，3房128-225 m2，其他174-277 m2实用率实用率总户数总户数1500车位数车位数1800管理费管理费2.5元/m2配套情况配套情况龙城高级中学，项目自建18班小学、20、12班幼儿园发售日期发售日期2007.4.28（二期）入伙日期入伙日期2006.6（一期）折实均价折实均价11000元/m2总价区间总价区间72-300万最高价最高价13000元/m2销售情况销售情况很好最低价最低价8000元/m2付款方式付款方式一次性及按揭客户主要来源客户主要来源深圳关内龙岗本地外销比例外销比例居多现场包装现场包装较好导视系统导视系统工地包装工地包装较好示范单位示范单位很好有效媒体有效媒体总体评价总体评价整个楼盘显示了招商地产的实力，建筑在整体和细节把控上比较到位，除了一期的公寓与整体项目不相匹配之外，户型设计上仍有细节有待处理和提高。该项目的园林设计体现了与建筑的空间交流21、，较为成功。3.3.中央悦城中央悦城 项目综述：项目综述：中央悦城位于“龙城中央生活区”核心地段。项目总占地面积约7万m;总建筑面积约24.3万m;规划为多层、HOUSE、小高层及高层，分3期开发。其中压轴之作3期户型优势：1、景观好，俯视私家公园；2、高档社区的稀缺大宅理 念；3、南向通透，超宽楼间距；4、人性化设计、户户赠送入 户花园、空中花园。项目特点：项目特点：由13栋多层（最高五层）、2栋18层小高层、5栋25-31层的高层组成，产品类型有合院别墅、联院别墅、庭院别墅、叠院别墅、小高层、高层。小区配套完善，拥有水景商业街、幼儿园、水岸会所、私家泳池等。建筑设计风格较为现代，体现出一定22、的品质。多层建筑设计较为细腻，细部及尺寸感觉得当，具有一定的建筑观赏性。商业内街尺度恰当，商业气氛增添了小区的凝聚力。最大特点，每期都跟随政策变化送面积 一期的面积也送得不少，利用率都高达94。二期“偷面积”新招：露台+法式阳台 在不算凸窗等情况下，每套送28平米以上。项目不足分析：项目不足分析：目前交通暂时不方便，周边缺少配套，外部环境差；小区入口不够大气，建筑感觉很密。样板房设计一般，无法体现项目特点，客厅设计采光面小，部分使用空间显得急促。项目名称项目名称中央悦城发展商发展商大综艺地产物业管理物业管理代理商代理商世联销售电话销售电话8991333所在区域所在区域龙岗地理位置地理位置龙岗区23、政府北，长兴路以西占地面积占地面积9.7万m2建筑面积建筑面积24.3万m2总体规划情况总体规划情况半敞开半围合式规划设计容积率容积率2.8绿化率绿化率31%建筑风格建筑风格现代风格类型类型多层、小高层高层主力户型面积主力户型面积别墅135-275 m2，3房135-188 m24房125-205 m2实用率实用率94%总户数总户数2034车位数车位数2030管理费管理费2.2元/m2配套情况配套情况内部水景商业街、幼儿园、水岸会所、私家泳池 外部中小学、商业等发售日期发售日期2007.6（三期）入伙日期入伙日期2008.1（三期）折实均价折实均价9000元/m2总价区间总价区间100-20024、万最高价最高价销售情况销售情况良最低价最低价付款方式付款方式一次性及按揭客户主要来源客户主要来源深圳关内龙岗本地外销比例外销比例居多现场包装现场包装较好导视系统导视系统工地包装工地包装较好示范单位示范单位一般有效媒体有效媒体总体评价总体评价楼盘销售情况不错，建筑体现了一定的特色，小区自身内部配套很具有气氛，弥补了周围环境的不足；但是样板房设计普通，与一般人家装水平等同，其他户型部分使用空间不太合理。4.4.公园大地公园大地 项目综述：项目综述：项目位于龙岗区中心城龙翔大道，东临吉祥路，北达清林中路，距离海关大厦不到一分钟车程。其项目定位为都市成功人士的理想居所。其独拥189公顷的龙岗中心城城市25、公园龙城公园，堪称城市中央的绝版地块。总建筑面积82.6万平米，分4年开发。住宅类型分别为别墅、花园洋房和高层。项目特点：项目特点：项目北靠余石岭公园，余石岭公园是深圳市重点景观建设项目，此公园成为本地块天然的后花园，景观资源非常丰富。公园大地将成为“中央”+“山水”生活的最好写照，作为龙岗中心城首席豪宅，项目园林由著名景观公司香港贝尔高林倾力打造,引入世界著名经典水景园林元素使使园林具有更深厚的文化韵味。整个小区规划布局采用建筑形体高、中、低相结合，并根据地形、地势、组织各功能地块位置，形成丰富的天际线，在小区内部创造最大的中心花园，同时保证高层实现距离的最大化。入口一侧为低层建筑物，形成了26、入口开阔感觉，住宅之间以大的间距布局为特点。鸿荣源凭借多年的开发理念,力将本项目打造成深圳东部第一顶端豪宅。其推广宣传手法多样而且具有一定的效益性。户型设计继续延续了大面积赠送的特点。样板房设计大气,做工考究，符合其产品定位的高档性特点。显示楼盘豪宅定位的样板房设计。项目不足分析：项目不足分析：户型设计时出现部分户型设计不合理，无法合理利用入户花园，用户反馈意见较大。赠送花园用固定窗分割，须用户使用时自行打掉，欠考虑（其他小区用门分割，可节省用户后期开销）项目名称项目名称公园大地发展商发展商鸿荣源物业管理物业管理鸿荣源代理商代理商中原销售电话销售电话28983939所在区域所在区域龙岗地理位置27、地理位置龙翔大道与吉祥中路交会处占地面积占地面积36.5万m2建筑面积建筑面积82.6万m2总体规划情况总体规划情况“中央”+“山水”式的环抱式规划设计容积率容积率1.66绿化率绿化率33.5%建筑风格建筑风格半古典风格类型类型多层高层主力户型面积主力户型面积实用率实用率总户数总户数3776车位数车位数4715管理费管理费2.8元/m2配套情况配套情况内部会所、商业、5个游泳池外部学校、商场、银行、影院等发售日期发售日期2007.4.22（一期）入伙日期入伙日期2007年下半年折实均价折实均价11000元/m2总价区间总价区间万最高价最高价销售情况销售情况好最低价最低价付款方式付款方式一次性及28、按揭客户主要来源客户主要来源深圳关内龙岗本地外销比例外销比例居多现场包装现场包装好导视系统导视系统工地包装工地包装好示范单位示范单位好有效媒体有效媒体总体评价总体评价 绝佳的城中央位置、周边完善的配套和依山傍水的精品规划，鸿荣源公园大地的呼之欲出，给予龙岗中心城的不仅是至善至美的空间模式，更多的是新贵族主义生活的体验。5.奥林华府奥林华府项目综述项目综述:奥林华府位于龙岗中心城黄阁中路与如意路交汇处、深圳教苑中学对面。奥林华府总建筑面积约40万平方米，分三期开发，主要为高层建筑。一期由3大栋21-28层的高层住宅组成，共有600余户。户型2房到5房，面积区间73230，户户朝南，户户拥有大型景29、观露台。项目特点项目特点:奥林华府东北向紧邻余石岭生态公园，西向与奥林匹克生态体育公园隔路相望，是处于龙岗行政文化中心和奥体新城两大核心区域交汇处的第一个楼盘。项目坐拥16.82平方公里奥体新城配套，同时享受行政文化中心带来的购物、娱乐、小孩上学的便利。项目周边规划全部为住宅、商业。奥林华府，采用“园中筑宅”的规划，摒弃面状集中绿地的做法，避免了过于突出中心花园造成绿化面积相对集中，影响其它区域景观的缺陷，让景观实现充分共享。住宅建筑之间的间距足够大，为绿化和休闲用地留出足够的空间。奥林华府产品最显著的特点就是“生态露台和入户花园”的设计。“生态露台及入户花园”，实际上是产品创新体系的一个符号30、，使人获得了自然与建筑的衔接。样板房做的简洁，设计中做到100%单位朝南、100%单位拥有四个阳台、100%单位附送阳光房、100%单位拥有景观。项目不足分析：项目不足分析：项目周边的配套设施尚未启动,不方便居民生活需求。项目北边的如意路行车量较大，容易对住户造成噪音影响。项目名称项目名称奥林华府发展商发展商华联伟业物业管理物业管理华讯伟鸿代理商代理商世联地产销售电话销售电话89629999所在区域所在区域龙岗地理位置地理位置龙岗区龙城街道黄阁路占地面积占地面积2.82万m2建筑面积建筑面积9.05万m2总体规划情况总体规划情况半敞开半围合式规划设计容积率容积率3.2绿化率绿化率60%建筑风格31、建筑风格现代风格类型类型高层主力户型面积主力户型面积3房139-144 m2，3房156-165 m24房201-217 m2实用率实用率94%总户数总户数613（一期）车位数车位数695（一期）管理费管理费2.5元/m2配套情况小区配套有约5000 m2的商业街以及大型欧式中央园林、泳池、水上会所发售日期发售日期2006.10入伙日期入伙日期2007.10折实均价折实均价10000元/m2总价区间总价区间100-200万最高价最高价销售情况销售情况好最低价最低价付款方式付款方式一次性及按揭客户主要来源客户主要来源深圳关内龙岗本地外销比例外销比例居多现场包装现场包装较好导视系统导视系统工地包装32、工地包装一般示范单位示范单位一般有效媒体有效媒体总体评价总体评价楼盘销售情况不错，户型有一定的特色，小区自身内部有配套设施，一定程度上弥补了周围配套的不足；在景观设计上突破采用“园中筑宅“的手法，做到景观的均好性四、项目市场定位四、项目市场定位 1、类比竞争楼盘调研 2、项目定位 分析篇市场定位市场定位：中高端地产项目区域定位：前期以凤岗及龙岗中心城客户为主，后期有望扩展至深圳关内及珠三角地区区域定位主力客户定位功能定位功能定位：集住宅、公寓、酒店、商业为一体的复合型城邦建筑风格定位建筑风格：有创新精神的现代主义风格建筑五、五、项目价值分析项目价值分析 1、住宅项目周边价值分析 2、项目可提升33、价值分析 分析篇五、五、项目价值分析项目价值分析 1、住宅项目周边价值分析 2、项目可提升价值分析 分析篇项目周边客观价值1.交通方面价值 项目基地目前仅有龙平路与城市相连，其他尚需自行建设，道路建设 量较大，市政交通价值较小。2.周边环境差异性 项目周边环境差异性较大，造成地块资源费配不均，需要在规划中统一调整，实现价值最大化。3.市政配套便利性 由于大运城与地块距离较近，可以利用此部分市政设施，但是东莞其他的配套设施等级较低，且距离不算很近，需在项目内部自身解决，以便提升其住宅整体价值。五、五、项目价值分析项目价值分析 1、住宅项目周边价值分析 2、项目可提升价值分析 分析篇项目自身可提升34、价值1.竖立独特的建筑风格，注重立面的设计和材质的使用。2.设立单体户型研究专篇，力求做到既成熟又有创新的户型设计。3.打造复合型地产开发模式，通过商业及酒店等公共配套设施提升项目整体优势。4.注重建筑空间布局和环艺设计，营造出突出规划理念的环境。5.完善小区配套，重视物业管理。6.通过形象包装和营销策划来进一步提升项目价值。6.益田公司品牌和实力作为项目建设的价值起点，项目的开发应注重与公司品牌的互动，相互提升各自的价值。六、开发节奏建议六、开发节奏建议 1、影响项目开发节奏的基本因素2、项目开发节奏及结果预测分析篇 六、开发节奏建议六、开发节奏建议 1、影响项目开发节奏的基本因素2、项目开35、发节奏及结果预测分析篇影响开发节奏的基本因素1.交通系统的现状及规划开发期2.项目开发的产品定位3.周围环境的综合影响4.每期开发的力度及资金投入5.复合型社区不同功能产品开发的复杂性6.客户群的合理定位 六、开发节奏建议六、开发节奏建议 1、影响项目开发节奏的基本因素2、项目开发节奏及结果预测分析篇开发节奏及结果预测1.由于该项目的定位为中高端产品，客户定位为本地高级白领及深圳管理者，所以在项目的初期开发至少要推出社区的中端产品，以获得稳定的客户以及未来的潜在客户。2.在地块的开发顺序方面，应以交通系统作为指导，沿龙平南路两侧进行首期开发，以方便的交通系统引导客户到达社区，回避地块龙平路带来36、的不良影响，提高客户信心和品牌知名度。一一、总体规划总体规划 1、项目地块概述 2、项目地块情况分析 3、建筑空间布局 4、道路系统布局 5、环境系统布局 6、公建与配套系统 7、分期开发 8、分组团开发强度 规划篇一一、总体规划总体规划 1、项目地块概述 2、项目地块规划设想 3、建筑空间布局 4、道路系统布局 5、环境系统布局 6、公建与配套系统 7、分期开发 8、分组团开发强度 规划篇 龙华二线拓展区龙华二线拓展区龙华二线拓展区龙华二线拓展区 东部旅游区东部旅游区东部旅游区东部旅游区 龙岗中心城龙岗中心城龙岗中心城龙岗中心城深圳经济特区深圳经济特区深圳经济特区深圳经济特区宝安中心区宝安中37、心区宝安中心区宝安中心区奥体新城地区奥体新城地区奥体新城地区奥体新城地区 西部物流基地西部物流基地西部物流基地西部物流基地 宝龙碧岭高新区宝龙碧岭高新区宝龙碧岭高新区宝龙碧岭高新区 坝光精细化工园区坝光精细化工园区坝光精细化工园区坝光精细化工园区 龙华观澜坂雪岗高新区龙华观澜坂雪岗高新区龙华观澜坂雪岗高新区龙华观澜坂雪岗高新区 深圳高新区深圳高新区深圳高新区深圳高新区 平湖物流基地平湖物流基地平湖物流基地平湖物流基地 观澜汽车电子工业园区观澜汽车电子工业园区观澜汽车电子工业园区观澜汽车电子工业园区 光明高新区光明高新区光明高新区光明高新区 项目区域现状特征-深莞发展态势项目区域现状特征未来城市38、次中心项目区域现状特征未来体育新城 用地特征分析用地特征分析奥体新城奥体新城奥体新城将成为龙岗城市新中心，汇聚体育商业休闲旅游等各种社会功能。本项目与之紧密相邻，在地理位置上通过北通道的联系相互融为一体。龙岗北通道奥体中心项目临界四周状况项目临界四周状况G G G GI I I IH H H HG G G GI I I IF F F FG G G GF F F F 用地特征分析用地特征分析水体水体项目北侧为管井头水库，与用地仅一路之隔。是项目可利用的最佳景观资源之一。应尽可能与当地政府协商共同将水库建设成为以水体景观为主的市民公园，并通过建设结合下沉广场的地下通道的连通项目与公园，使管井头水库39、成为项目的私家公园，极大地提升项目环境品质。用地特征分析用地特征分析山体山体项目用地周边三面环山，虽然山体有一定的破坏并且山上设有高压线，但仍然是城市当中不可多得的自然山体景观。可在与奥体新城相连的山体之上建设景观登山道，并在制高点建设可登高远望的景观建筑，使之成为项目在东莞、深圳都能看到的地与标志性建筑，提升项目的品质和知名度。山体的汇水能为项目的水景提供补充水源。用地经济技术指标表用地经济技术指标表序号序号类别类别总指标总指标A地地块块B地地块块C地地块块1总用地（M2）400002.27191689.96158457.3349854.982总建筑面积（M2）849200.3535367340、1.888237685.99574782.472.1住宅（M2）690934.353425319.888200916.99564697.472.2公建（M2）15826611141236769100852.2.1小学（M2）3321733217002.2.2幼儿园（M2）145335428542036852.2.3商业（M2）102016707672784934002.2.4会所（M2）85002000350030003容积率1.932.81.51.54公共绿地（%）303030305总户数6568404319106156户均人数3.53.53.53.57停车位455428511313390一41、一、总体规划总体规划 1、项目地块概述 2、项目地块规划设想 3、建筑空间布局 4、道路系统布局 5、环境系统布局 6、公建与配套系统 7、分期开发 8、分组团开发强度 规划篇 初步规划和设想 城邦型规划布局：由于地块占地共计40万平方米，是一块极具开发潜力的完整地块，因此在规划设计中强调社区自成一体型规划布局，形成具有世外桃源环境及现代运动型社区的空间。规划主题：具有奥体精神的人文社区 项目开发的独特性：不是单纯的住宅运作模式，而是住宅+商业+酒店的复合型城邦。“奥林匹克”一词源于希腊的地名“奥林匹亚”，古代奥运会在奥林匹亚山举行，每四年一次。公元前776年的古代奥林匹克运动会正式载入史册,42、成为古代奥运会的第1届。住宅部分的规划理念 强调奥体人文精神，将此融入社区住宅规划设计中。古奥运精神 渴望和平、尊崇公平、追求健美 现代奥运精神 “更快（Faster）、更高（Higher）、更强（Stronger）”现代体育精神 信念信念卓越卓越团队团队成功成功 1.低密度规划形式：充分利用建筑限高，采用低覆盖率（15-17%）的规划形式，提高绿化率并使住区具有更多的环境空间。2.良好的空间比例：争取最大的楼间距，既可以保证建筑单体具有良好的采光通风条件，同时避免实现干扰保证住户的隐私，并形成良好的室外景观空间。3.适宜的邻里规模：邻里空间规模一般控制在200-400户之间，形成相对私密和促43、进交往的组团空间。在具体的组团空间布置方面，采用点板结合、板板结合、点点结合的灵活方式，以求最大限度地创造优良的建筑空间品质感。住宅部分的规划组织形式 例：天健现代城板式空间组合 例：红树西岸 例：信义锦绣花园 例：公园大地点板式空间组合点式空间组合 例：阳光带海滨城 例：鹤翔豪苑 例：蝴蝶谷 商业+酒店部分的商业地产模式规划设想 借鉴日本Namba park（大阪）开放空间运营模式，将酒店和商业有机的联系在一起。商业部分 商业部分由近10万平米的集中大型商业和为社区服务的分散型商业建 筑组成。集中式商业集中式商业打造成华南地区的标志性商业建筑。在建筑设计上应力求创新，创造社区门户形象。例：德44、国某商业 例：曼谷Paragon 分散式商业分散式商业面积应与社区配套相结合，在保证住区居住品质的前提下，在项目适当位置如空间轴线、分期地块交界沿线等处形成外向型商业休闲街区，并结合开放小空间、道路局部广场、景观等进行设计，形成商业凝聚力。设计时应加强被市政路划分的用地之间的联系，同时应解决好人流车流的分解及疏散问题。分散性商业氛围的营造以舒适、亲切、现代、时尚为主。例：上海新天地 酒店部分 酒店定位为五星级酒店，主要服务范围为来到东莞及龙岗中心城出差的 商务及政府人员。同样作为社区门户形象，在建筑设计上注意其建筑风 格的独创性。例：阿联酋朱美拉酒店 例：威斯汀桃树酒店 例：亚特兰大树酒店一一45、总体规划总体规划 1、项目地块概述 2、项目地块规划设想 3、建筑空间布局 4、道路系统布局 5、环境系统布局 6、公建与配套系统 7、分期开发 8、分组团开发强度 规划篇图例等级分级理由建议良好部分处于用地中央，无不利影响；部分位于山体周围，景观资源好。最高品质住宅较好临规划小区道路及山体，局部有轻微噪音影响，但整体较为安静，具有部分良好山景。较高品质住宅，五星级酒店及公寓一般临规划小区道路，有噪音影响。一般品质住宅，部分配套商业较差临城市主干道道路，噪音影响严重。经济户型住宅及商业用用地价值分析住宅密度分析住宅密度分析方案一方案一 住宅密度分析住宅密度分析方案二方案二 住宅密度分析住宅密46、度分析方案三方案三 总体规划平面总体规划平面水库加油站龙平快速厂房山体山体未来几年尽端路龙平路接市区 学校用地 商业用地 居住用地项目功能分区示意项目功能分区示意 建筑群轮廓线由高到低建筑群轮廓线由低到高建筑天际线示意建筑天际线示意一一、总体规划总体规划 1、项目地块概述 2、项目地块规划设想 3、建筑空间布局 4、道路系统布局 5、环境系统布局 6、公建与配套系统 7、分期开发 8、分组团开发强度 规划篇 龙岗北通道、龙平路、龙平南路使地块具有良好的通达性。园区大道加强了用地与工业园区及水库的联系。龙平南路在目前可作为项目专用道路，提升项目的品质感。南侧规划路可建设为环用地的专用景观休闲路。47、周边交通环境示意 小区出入口 商业出入口 酒店出入口 学校出入口项目主要出入口设置商业停车：900辆 居住地下停车：2400辆 居住地面停车：500辆项目停车布置示意一一、总体规划总体规划 1、项目地块概述 2、项目地块规划设想 3、建筑空间布局 4、道路系统布局 5、环境系统布局 6、公建与配套系统 7、分期开发 8、分组团开发强度 规划篇周边环境周边环境优势：不可多得的山水资源优势优势：不可多得的山水资源优势 +劣势：城市交通噪音及高压线辐射劣势：城市交通噪音及高压线辐射环境设计应是项目主题的具体体现，环境应营造出运动的主题情景。充分利用周边景观资源，将大山水的景观概念引入整个社区。强调景48、观的的实用性，使景观不仅可赏更应可用可使用的景观空间。应注重人性化的设计及使用。环境总体规划及风格艺术构思项目各组团环境概念设计各组团的环境设计是整个环境规划的延续和提升，以分期规划的每期地块中心作为景观中心，组团空间形成各自相对独立的主题概念景观组团空间。项目公建外环境概念设计在与整体环境概念相呼应的情况下，充分体现各自的建筑功能特色，注重人性化的设计。一一、总体规划总体规划 1、项目地块概述 2、项目地块规划设想 3、建筑空间布局 4、道路系统布局 5、环境系统布局 6、公建与配套系统 7、分期开发 8、分组团开发强度 规划篇 项目配套功能配置及安排一一、总体规划总体规划 1、项目地块概述49、 2、项目地块规划设想 3、建筑空间布局 4、道路系统布局 5、环境系统布局 6、公建与配套系统 7、分期开发 8、分组团开发强度 规划篇住宅一期住宅二期住宅三期 酒店 学校分期开发方案一开发思路：从地块级别较低的部分开始，节约开发资金，促进资金流动，未来地块级别较高部分推出高端产品，但社区整体品质相差较大。住宅一期住宅二期住宅三期 酒店 学校分期开发方案二开发思路：地块开发从中等级别开始，建立客户信心，打造中心景观，吸引更多潜在客户，提升较差地块的开发等级，从而使整个社区的品质得到保障。一一、总体规划总体规划 1、项目地块概述 2、项目地块规划设想 3、建筑空间布局 4、道路系统布局 5、环50、境系统布局 6、公建与配套系统 7、分期开发 8、分组团开发强度 规划篇 分组团开发强度176650104030112310 31000182000 48550 37800 90500 60720 26730二二、建筑风格定位建筑风格定位 1、项目总体建筑风格及色彩计划 2、建筑单体外立面设计提示 规划篇二二、建筑风格定位建筑风格定位 1、项目总体建筑风格及色彩计划 2、建筑单体外立面设计提示 规划篇 建筑风格定位 具有创新意识的现代建筑 建筑色彩计划 以黑白灰为基本色调 黑白灰 以明快的彩色点缀生活的空间二二、建筑风格定位建筑风格定位 1、项目总体建筑风格及色彩计划 2、建筑单体外立面设计提51、示 规划篇 多层住宅外立面设计提示 小高层住宅外立面设计提示 高层住宅外立面设计提示 别墅外立面设计提示 公共建筑（含商业、酒店）外立面设计提示：酒店立面提示 商业立面提示 幼儿园立面提示 学校立面提示 会所立面提示 物业管理公司立面提示 站台提示 围墙提示 三、主力户型选择三、主力户型选择1、项目所在区域同类楼盘户型比较2、项目业态分析及项目户型配置比例3、主力户型设计提示 规划篇 三、主力户型选择三、主力户型选择1、项目所在区域同类楼盘户型比较2、项目业态分析及项目户型配置比例3、主力户型设计提示 规划篇 项目所在区域同类楼盘户型比较奥林华府奥林华府公园大地公园大地 中央悦城中央悦城 天健52、现代城天健现代城 三、主力户型选择三、主力户型选择1、项目所在区域同类楼盘户型比较2、项目业态分析及项目户型配置比例3、主力户型设计提示 规划篇 三、主力户型选择三、主力户型选择1、项目所在区域同类楼盘户型比较2、项目业态分析及项目户型配置比例3、主力户型设计提示 规划篇 利用面积计算规则提示 计算规则：东莞市目前执行国家的面积计算规则，阳台计一半面 积，2.2米层高部分不计面积，以及凸窗突出墙面600以内不计面积等，在合理的户型设计中尽量增加赠送面积。设计提示：1.可设计宽大的空中庭院及入户花园。2.可设计可封闭成房间的阳台空间。3.可设计通长落地凸窗。4.可在卧室设计小于2.2米的衣柜空间。5.可在卫生间设计小于2.2米的浴缸、淋浴空间。主力户型设计平面提示 高层 小高层 跃式 别墅