1、思源经纪2010年7月谨呈：南华集团谨呈：南华集团天津天津华北城国北城国际工工业品采品采购中中心（二期）概念定位方案心（二期）概念定位方案项目本体条件分析项目本体条件分析1 1项目发展背景研究项目发展背景研究2 2市场竞争及机会分析市场竞争及机会分析3 34 4项目发展定位研究项目发展定位研究C O N T E N C O N T E N T T项目本体条件分析项目本体条件分析1 1项目发展背景研究项目发展背景研究2 2市场竞争及机会分析市场竞争及机会分析3 34 4项目发展定位研究项目发展定位研究C O N T E N C O N T E N T T区位条件区位条件3小时环渤海都市圈核心区小2、时环渤海都市圈核心区随着环渤海经济大区的发展推进，交通环境改善和各项资源整合工作的不断推进正在加速环渤海经济圈的形成。武清地处环渤海经济圈中心，是不可复制的战略要塞。区位条件区位条件“武清是京津城市发展主轴上的重要新城，建设成为京津之间的高新技术产业基地、现代服务业基地和生态宜居城市。2008-2020年武清城乡总体规划 项目坐落于天津城市发展主轴线上；是连接京津双城的要塞，随着环渤海经济大区的发展，项目整体战略区位价值将进一步显现。双城联动，大首都战略下的潜力区域双城联动，大首都战略下的潜力区域津保高速津保高速公路公路武香武香公路公路津围津围公路公路廊大公廊大公路路梅丰梅丰公路公路杨北杨北公3、路公路津围津围公路公路京福京福公路公路唐廊唐廊高速高速公路公路京津京津塘高塘高速公速公路二路二线线京津塘京津塘高速公高速公路路京沪高速京沪高速公路公路京津塘高速京津塘高速公路三线接公路三线接国道国道112高速高速公路公路津永津永公路公路京同京同公路公路北京方向北京方向河北方向河北方向东北方向东北方向中心城区、中心城区、滨海新区滨海新区机场、港口机场、港口华东方向华东方向上海方向上海方向山西方向山西方向 区域内规划高速公路9条、19个出入口，一级公路12条，二级公路4条，高速铁路1条、城际铁路2条、城际车站1个，地铁1条、地铁车站7个，其它铁路6条，车站8个。全区路网密度达1.55km/km2。4、规划提出充分利用地铁4号线资源，由北辰引入武清与城际车站相衔接，沿京津城际轨道走向与北京通州地铁相接。在高村和太子务为首都第二机场预留用地。交通条件交通条件 快速公路系快速公路系统、轨道交通系道交通系统共同搭建的共同搭建的陆路交通网路交通网陆路交通陆路交通交通条件交通条件 200200公里半径内涵盖公里半径内涵盖环渤海区域主要海空交通通道渤海区域主要海空交通通道海空交通海空交通本案滨海国际机场40公里本案首都国际机场100公里本案首都第二机场（规划）25公里本案天津港70公里本案黄骅港200公里本案曹妃甸港180公里周边配套周边配套以东方之珠、友谊商场为代表的武清区核心商圈以第六城商业区、城际5、武清站商业带为代表的新兴商圈以武清区政府、文化广场为代表的河西区商业带待发展区域，整体市政配套，生活配套设施缺乏 项目周目周边属于待属于待发展区域，配套展区域，配套设施有待完善施有待完善 华北城由天津农垦集团开发，统一规划、统一设计、统一建设、统一运营，打造智能化、生态型，集研发、展示、交易、仓储物流及金融结算于一体的国际工业品交易市场。项目基础数据列表：项目基础数据列表：地理位置：位于武清区杨村（原武清农场）占地面积：2300亩；建筑体量：200万m；容积率：1.15；物业类型：城市综合体；市重点工程，中国最大的工市重点工程，中国最大的工业品交易市品交易市场 华北城是天津有史以来最大的专业市6、场，被列为天津市重点建设项目之一。在“2009年天津市二十项重大服务业项目”中排名第五，“2009年天津市十大批发市场”之首。整体定位整体定位一期现状一期现状已运营部分已运营部分在建部分在建部分一期规划总建筑面积约40万平米，以60-480平米区间联排商铺为主，辅有少量商务酒店、会所（办公用）配套设施。一期占地530亩，总建筑面积40万平方米。市场定位为国际建材采购交易中心。目前已有部分投入运营，进驻企业整体以中小型建材零售商为主。具有一定具有一定规模的建材交易市模的建材交易市场一期现状一期现状建筑建筑规模大但缺乏有效集群效模大但缺乏有效集群效应，整体，整体辐射能力有待提高射能力有待提高运营模7、式运营模式：一期整体以散售为主，通过带租约的方式将产品分散至小业主，并由小业主自行管理运营。产品结构产品结构：大体量中小户型商铺矩阵排列，商铺数量超过1800家；其他配套设施相对稀缺。运营情况运营情况：目前普通商家月均交易额在4-7万元，客户以武清本地零售客户为主；天津市区、外地客户较少二期基础素质二期基础素质二期用地二期用地二期整体占地约430亩，占项目总用地面积20%；目前用地范围内地块平整完毕，具备较好的施工条件。西侧紧邻京津公路北侧为规划市政路东侧为项目仓促区南侧为项目规划中心大道基基础素素质良好，可塑性良好，可塑性较高高不利不利有利有利STRENGTH STRENGTH 优势WEAK8、NESS WEAKNESS 劣劣势OPPORTUNITY OPPORTUNITY 机会机会THREAT THREAT 威威胁大盘优势：200万平米大盘项目规模优势明显交通优势：京津城区中转站，交通枢纽优势品牌优势：经过项目一期的建设及运营，“华 北城”整体品牌知名度较高配套劣势：项目所在区域属于武清区待发展地带，市政配套及生活配套设施稀缺规划劣势：目前项目一期已呈现，其整体规划及运营中的不足将对二期产生影响占据京津发展主轴，区域发展前景可期交通枢纽效应拉升区域辐射力区域房地产市场起步较晚，发展不成熟区域房地产价格水平有限，不利于实现高价值SWOT分析SWOTSWOT分析分析核心问题总结核心问题9、总结21如何在二期发展中规避一期建设运营中不足之处产生的影如何在二期发展中规避一期建设运营中不足之处产生的影响？同时充分利用一期优势？响？同时充分利用一期优势？站在华北城整体发展的高度上看，如何整合资源，实现项目站在华北城整体发展的高度上看，如何整合资源，实现项目整体开发及后期运营成功？整体开发及后期运营成功？项目本体条件分析项目本体条件分析1 1项目发展背景研究项目发展背景研究2 2市场竞争及机会分析市场竞争及机会分析3 34 4项目发展定位研究项目发展定位研究C O N T E N C O N T E N T T2010年一季度全国GDP增速稳步提升，一季度同比增长11.9%；发电量增速持10、续攀高，以工业为主导的主体经济进一步夯实基础；社会消费品零售总额增速稳定；居民消费信心逐渐稳定。宏宏观经济筑底完成，已筑底完成，已进入入稳步回升区步回升区间宏观经济背景宏观经济背景天津作天津作为中国中国经济增增长第三极的地位已然确立第三极的地位已然确立10年天津GDP持续保持16%以上高速稳定增长，位列全国第一，09年全年实现16.5%增长；09年全市完成固定资产投资近5006亿元,位列全国直辖市首位，10年一季度同比增长33.8%；09年全市社会消费品零售总额增速持续攀高，完成2222亿元，仅1-10月就超越08年综合，10年一季度全市社会消费品总额914.56亿元，同比增长18.8%。中观11、经济背景中观经济背景宏宏观经济背景背景u截止09年底，天津市常住人口总数突破1200万人，人口增长率达5.4%，实现阶段历史峰值；u09年1-12月城镇居民平均可支配收入达21428元，与08年同期相比增长近25%；u09年1-12月城镇居民平均住房支出约13513元，与08年同期相比增长约3%，居住消费需求稳步回升。常住人口与可支配收入增常住人口与可支配收入增长迅速、居住消迅速、居住消费稳步回升步回升中央直中央直辖辖市市环环渤海地区渤海地区经济经济中心中心北方最大的沿海开放城市北方最大的沿海开放城市中国北方第一大港中国北方第一大港 贸贸易金融、物流成易金融、物流成为为未来城市未来城市发发展新12、展新兴动兴动力力以港口以港口为为中心的海中心的海陆陆空相空相结结合立体交通网合立体交通网络络北方重要的北方重要的经济经济中心，中心，环环渤海渤海经济经济圈核心城市圈核心城市城市职能：国际现代制造业基地北方国际航运中心，航空枢纽港，区域综合交通枢纽北方国际物流和会展中心以金融商贸、以近代史迹为特点的国家历史文化名城科技信息、文化教育为主的区域性服务中心城市城市发展展规划划环渤海渤海经济中心，中国中心，中国经济增增长第三极第三极天津城市的未来：双城双港、相向拓展、一天津城市的未来：双城双港、相向拓展、一轴两两带、南北生、南北生态层次分明的空次分明的空间布局，功能明确的布局，功能明确的产业结构构双城13、双城中心城区和滨海新区核心区,这是城市功能的核心载体 双港双港天津港北港区和南港区,城市发展的核心战略资源,天津发展的独特优势。相向拓展相向拓展 相向拓展是指双城及双港相向发展,是城市发展的主导方向一一轴两两带“京滨综合发展轴”、“东部滨海发展带”和“西部城镇发展带”,这将拓展城市发展空间,提升新城和城镇功能,统筹区域和城乡发展;加强与北京的战略对接;促进和扩大与环渤海地区、中西部地区的经济交流与合作。南北生南北生态京滨综合发展轴以南以北的两个生态区域,通过“南北生态”建设,将构建天津城市生态屏障,融入京津冀地区整体生态格局,完善城市大生态体系。城市城市发展展规划划武清区武清区发展展规划划武清14、武清u 天津市空间发展战略的核心内容为：形成“一轴两带三区一轴两带三区”的城市空间格局,其中城市发展主轴为：武清新城中心城区津南新城-滨海新区核心区，项目处于城市发展主轴之上；u 随着京津的联动发展，武清区域必将被双向挤压，未来将快速发展；受京津一体化的联动发展影响，未来发展空间大受京津一体化的联动发展影响，未来发展空间大 武清是京津城市发展主轴上的重要新城，建设成为京津之间的高新技术产业基地、现代服务业基地和生态宜居城市。2008-2020年武清城乡总体规划 北京北京武清新城武清新城天津天津武清发展规划武清发展规划 武清北部与北京接壤，是天津对外开放的窗口和促进京津联合发展的重要桥梁和纽带，15、有条件建成京津之间的“明珠新城”、天津的“第一新城”。“京津城市发展主轴上的重要新城京津城市发展主轴上的重要新城”武清发展规划武清发展规划“京津之间的高新技术产业基地京津之间的高新技术产业基地”武清拥有国家级高新技术产业园区，经过15年的发展，形成了新型建材、新材料、电子信息、生物医药、汽车及零配件等支柱产业，为对接滨海新区、融入京津高科技产业带打好基础。武清高新技术产业园区武清高新技术产业园区天天津津武武清清北北京京京津要驿、水泽雍城京津要驿、水泽雍城 城市定位“现代服务业基地现代服务业基地”武清拥有国务院批准的直通海关和交通便利的优势，并正在建设国际保税物流园区，打造京津大通道上的“陆港”16、。以物流为特色的现代服务业将在武清新城蓬勃发展。国际保税物流园区武清海关武清海关大黄堡湿地 港北森林公园“生态宜居城市生态宜居城市”武清生态环境良好，境内河道众多，拥有大黄堡湿地、港北森林公园、金泉湖等丰富的自然生态资源，生态环境整体上保持了较好水平，为建成京津之间生态宜居城市创造了有利条件。京津要驿、水泽雍城京津要驿、水泽雍城 城市定位武清发展规划武清发展规划30分钟生活圈1小时通勤圈3小时都市圈6小时产业圈武清天津北京1010分钟分钟2020分钟分钟武清发展规划武清发展规划2020分钟京津经济圈、分钟京津经济圈、3 3小时环渤海都市圈小时环渤海都市圈n 2020年武清区常住人口规模控制在117、00100万万人，其中城镇人口达到75.575.5万万人。n 新城区人口达到50506060万万人，外围乡镇城镇人口15.5万人。n武清区目前人口约8383万万，其中杨村区域约2222万万；房地房地产建建设用地用地规模模n2020年城镇建设用地控制在78.6平方公里左右。n2020年新城区建设用地控制在60平方公里以内，人均建设用地指标控制在100平方米以内。人口人口规模模n2020年武清区产业模式以现代加工制造业和高新技术产业、休闲、娱乐、商贸、度假、居住、物流等现代服务业。n2020年新城区重点发展高新技术产业、仓储物流业、现代服务业等。产业规模模武清武清远景景规划划 人口的人口的导入、高18、新入、高新产业的的发展必将快速提升区域消展必将快速提升区域消费力力跳出天津看武清跳出天津看武清 从城市发展的角度考虑武清未来的发展从城市发展的角度考虑武清未来的发展!优势与机遇：优势与机遇：n 区位优势天津对接北京的门户、服务河北的前沿n 产业优势京津高新技术产业带、外向型经济发展良好n 交通优势高速公路、城际铁路及车站n 政策及投资环境优势海关、国家级高新技术产业园区、逸仙园n 生态优势 大黄堡湿地、港北森林公园、西北防护林带、水系武清发展规划武清发展规划繁荣期繁荣期成交量价齐升成交稳定，价格攀升成交萎缩，价格振荡下挫起步期起步期成交渐增，价格平稳快速快速发展期展期调整期整期天津房地天津房地19、产市市场整体整体处于新一于新一轮景气周期景气周期1998-2007年是天津房地产市场第一轮发展周期，其中03年-07年是天津房地产市场第一个黄金5年；经过07年末到09年初的阶段调整，09年天津市场再次冲高，全年成交量突破1300万平米。行业发展背景行业发展背景全市全市u成交量方面，受新政影响，近三个月全市商品房成交总量持续下滑，10年上半年全市商品房月均消化量72万平米，相比09年下半年月均消化128万平米，全市商品房成交量月均下滑43%；u成交均价浮动较小，随着全市商品房成交量大量下滑，10年5月成交价格已有下滑趋势，6月价格回涨（全市成交量下降，郊区高端产品入市拉动整体价格水平，实质大多20、数项目均已变相小幅降价，而并非真正意义价格上涨）；行行业发展背景展背景受新政影响，成交量下滑受新政影响，成交量下滑5 5成，成交均价也有小幅下跌成，成交均价也有小幅下跌全市u09年全年武清区市场实现商品房成交87.7887.78万平米，位列郊县市场第一位，月均去化6万余平米；10年16月，武清实现商品房成交50.6万平米，同比增长40%；u成交均价方面，武清区市场成交价格曲折上升并趋于稳定，目前在45005500元/平米之间。成交量、成交均价均呈成交量、成交均价均呈现小幅波小幅波动行行业发展背景展背景武清u武清区是郊县市场成交量最多的区域，4月市场成交量井喷，成交面积将近14万平米，远超郊县其21、他区域，近三个月成交量有下降趋势；u武清整体价格水平在4500-5500元/平米之间，近期价格有所下滑。武清区成交武清区成交领先于郊先于郊县市市场，但价格，但价格优势不明不明显 行行业发展背景展背景武清住宅项目公寓项目保障房项目主主力力在在售售项目目尾尾盘项目目未未上上市市项目目区域当前房地区域当前房地产项目以普通住宅目以普通住宅为主，商主，商业项目目匮乏乏综合体项目区域区域项目分布目分布五一阳光项目五一阳光项目保利上河雅颂，保利新项目北岸尚城京津京津时尚广尚广场静湖花园第六城富民里还迁房住总尚清湾松江运河城松江运河城奥克斯项目奥克斯项目翠金湖美墅岛 行业发展背景行业发展背景华北城华北城普通住22、宅市场区域竞争市场在售以及区域竞争市场在售以及20102010年入市项目主要指标统计年入市项目主要指标统计项目名称地理位置建筑类型总建面存量容积率主力产品当前价格京津时尚广场武清区运通广场南侧，103国道东侧公寓、商铺16.2万公寓存量：3.5万3.730-60平米公寓5800北岸尚城武清区雍阳西道与翠通路交口多层、高层23.4万0.4万1.390-100平米两室6500第六城武清区杨村镇京津公路与前进道交口多层、小高层、高层住宅40万平米约4万1.390平米两室5800保利.上河雅颂武清区泉发路西侧板塔结合框架高层75万平米42万2.690-120平米两室7000静湖花园武清区静湖花园位于武23、清区下朱庄京津公路东多层、小高4万平米0.7万1.2100平米两室4700五一阳光武清 杨村京津公路以东4.5-5层花园洋房、9-11层小高层、16层高层60万平米60万1.875-100平米两室、110-160平米三室5月中开盘，预计价格6300住总尚溪湾武清 天鹅湖度假村西侧 洋房、高层、别墅27.6万平米27.6万平米1.02一期首推8090两室、111140平米三室/松江运河城武清京津公路东侧，武宁路以南别墅、洋房、小高层、高层一期9.1万平米9.1万平米1.4106180平米两室、三室预计6800元/平米奥克斯地产项目武清区泉达路别墅、高层47.48万47.48万1.8/行业发展背景24、行业发展背景普通住宅已普通住宅已进入白入白热化化竞争争阶段，品牌开段，品牌开发商的商的进驻提升了区域住宅品提升了区域住宅品质商业市场行业发展背景行业发展背景项目名称地址经营范围体量金威新天地武清区王庆坨工贸园商业街 物流中心 仓储 厂房 办公3.6万新二百商城武清区杨村原老二百公司百货3.4万第六城商业街武清杨村镇京津公路与前进道交口百货、餐饮、休闲娱乐30万京津时尚购物广场武清区运通广场南侧 百货、餐饮、公寓6万平米华北城103国道与京津二线交汇处建材、酒店、家居200万平米杨村杨村华北城华北城金威新天地第六城商业街第六城商业街京津时尚购物广场京津时尚购物广场武清区处于京津走廊要塞位置，区域25、商业项目主要集中在杨村城镇中心区域，以百货大楼区域为核心向周边辐射。商业项目整体以社区住宅底商为主，附带少量购物中心，业态方面以百货、餐饮、休闲娱乐为主；有一定商业发展基础，但总体依然处于初级阶段；商商业发展有一定基展有一定基础，但缺乏，但缺乏规模化、模化、专业化化办公市场行业发展背景行业发展背景武清区政府武清区政府君利天下君利天下京津商务中心京津商务中心第六城第六城华北城华北城项目名称地址体量第六城武清杨村镇京津公路与前进道交口5万平米君利大厦杨村镇光明道与新华路交口3.15万平米京津商务中心武清开发区福源道与泉旺路交口7.5万平米办公物公物业市市场基本空白，基本空白，专业写字楼物写字楼物业26、匮乏乏武清区目前办公市场以厂房办公、商住楼办公为主，主要及集中在武清开发区以及杨村区域，纯写字楼物业供应非常有限，企业办公形象有待提升；行业发展背景行业发展背景l天鹅湖温泉度假村（四星级）地址：天津市武清开发区福源道20号l雍阳宾馆 （三星级）地址：天津市武清区雍阳东道16号l如家快捷酒店地址：天津市武清区光明道与泉兴路交口l汉庭快捷酒店地址：天津市武清区建设北路1号 天鹅湖温泉度假村雍阳宾馆如家快捷酒店汉庭快捷酒店酒店市场武清区酒店市场目前以零散的、档次较低的旅馆宿舍为主，星级酒店及品牌快捷酒店主要集中在杨村区域，杨村以外区域以农家乐住宿及度假村为主，中高端酒店项目非常缺乏；以下为武清目前品27、牌经营酒店：武清大岛酒楼品牌快捷酒店、中高端星品牌快捷酒店、中高端星级酒店酒店较为匮乏乏发展背景小结发展背景小结宏观经济背景宏观经济背景：当前宏观经济向好，整体经济环境区域稳定；天津经济发展迅速，中国经济增长第三季的地位依然确立；区域发展背景区域发展背景：处于城市发展主轴之上，20分钟京津经济圈、3小时环渤海都市圈的交通规划必将增强区域凝聚力和辐射力；随着未来人口的导入以及高新产业的发展，区域消费力将得到快速提升；行业发展背景行业发展背景：区域房地产市场受新政影响较 ，目前商业、办公、酒店市场均处于初级阶段，存在较大机会点；项目本体条件分析项目本体条件分析1 1项目发展背景研究项目发展背景研究28、2 2市场竞争及机会分析市场竞争及机会分析3 34 4项目发展定位研究项目发展定位研究C O N T E N C O N T E N T T3小时都市圈6小时产业圈半小时京津竞争圈1小时通勤圈北京武清天津太原竞争市场概述竞争市场概述武清之于环渤海大区域的位置本案位于天津市武清区，有着优越的地理位置、便捷的交通条件，200万平米超大的商业体量足以辐射整个华北区域；核心竞争市场主要为天津市场以及京津冀1小时通勤圈城市建材家居市场；环渤海区域较大城市建材家居市场；重点竞争项目：天津、北京、石家庄、沈阳、太原五大城市重点建材家居市场；环渤海区域重点城市、重点家居建材渤海区域重点城市、重点家居建材项目是29、本案核心目是本案核心竞争市争市场天津建材家居市场天津建材家居市场天津家居建材市场主要分布在市内六区、环城四区以及外环线周边，呈现出以下特点：位于市内六区、环城四区以及外环线周边人口密集区，有着便利的交通条件、浓厚的商业氛围；以品牌连锁家居市场为主，辅以少数本土品牌、零散中低端批发市场；单店规模不超过20万平米，以周边人口为主要消费客群，区域辐射范围有限；以终端零售为主，较少涉及加工、仓储、物流等其他环节；经营业态主要以建材家居类为主，经营种类、品牌数量不够丰富；天津市名家装饰家具城天津市名家装饰家具城家得宝天津分店家得宝天津分店红星美凯龙天津店红星美凯龙天津店天津登发装饰城天津登发装饰城环渤海30、建材中心批发市场环渤海建材中心批发市场天津主要建材家居市场分布图天津主要建材家居市场分布图天津市场天津市场位于天津市河东区津塘路59号；天津市建材供应总公司主办的大型装饰材料交易市场；总面积40000平方米；主要经营：国内外中高档建筑材料、装饰装修材料及其化工、油漆、五金水暖、卫生洁具等；位于天津市环线以内，地处河东区的商贸中心，是天津市途经济技术开发区必经之路；天津市名家装饰家具城天津市名家装饰家具城天津市场天津市场坐落于天津市塘沽区津塘公路7189号（五十间房对面）；由天津市塘沽区华翔商贸有限公司投资1.2亿元人民币与当地政府联合兴建的大型专业批发市场；总占地面积45万平方米；主要经营：建31、筑陶瓷系列产品及卫生洁具和水暖系列、大理石、花岗岩产品；目前日中转、销售量已突破6000吨。最高峰可达8000吨以上，年中转吞吐量可达180200万吨；天津华北建材陶瓷批发市场天津华北建材陶瓷批发市场天津市场天津市场坐落于天津市河西区解放南路469-473号；1996年8月经原国家经贸委和国内贸易局确定的国家区域型建材中心批发市场；占地12.6万平方米，配套仓库5万平方米；主要经营：石材、木材、灯具、陶瓷、洁具、地毯、五金、家具及家饰品等十五大类5万余种建材商品；集市场、仓储、加工、物流配送于一体的大型家居建材类综合交易批发市场；2003年市场交易额达27亿元；环渤海建材中心批发市场环渤海建材32、中心批发市场天津市场天津市场河西区地址：天津河西区黑牛城道125号（图标A)；东丽店地址：天津东丽经济开发区二经路1号；北辰店地址：天津北辰区京津公路天穆镇政府对面；红桥店地址：红桥区洪湖南路；河东店地址：河东区张贵庄路与东兴路交口南侧；为全球领先的家居建材用品零售商，美国第二大零售商，遍布美国、加拿大、墨西哥和中国等地区；家得宝连续9年被美国财富杂志评为“最受欢迎的专业零售商”；公司于2006年底，收购天津家世界家居，成功登陆中国市场；家得宝天津分店家得宝天津分店天津市场天津市场河西店地址：黑牛城道与解放南路交口；红桥店地址：红旗路与西青道交口；是中国红星美凯龙集团在津建立的具有国际水平的建33、材、家具、家装全国连锁商场；目前，红星美凯龙在津开设两家连锁店。两店总营业面积达20余万平方米；红星美凯龙天津店红星美凯龙天津店天津市场天津市场河东店地址：河东区东兴路东兴立交桥下（图标A）;河西店地址：河西区解放南路，围堤道交口（图标E）;红桥店地址：红桥区红旗北路10号（图标F）;登发作为天津最早的建材装饰家居卖场品牌，具有20万平方米的建材、家居、家具卖场展示厅;经营范围：涵盖地板、陶瓷、卫浴洁具、灯饰灯具、布艺门窗、家居饰品等15个大类，单品达几十万余种;天津登发装饰城天津登发装饰城环渤海区域环渤海区域 以环渤海区域重点城市北京、石家庄、沈阳、太原重点家居建材市场以环渤海区域重点城市北34、京、石家庄、沈阳、太原重点家居建材市场为例，对本案周边城市竞争项目作出说明；为例，对本案周边城市竞争项目作出说明；东方家园北京津通店（原管庄店）东方家园北京津通店（原管庄店）项目位置：位于北京市朝阳区朝阳路28号，毗邻京通快速路和朝阳北路；功能定位：东方家园管庄店是目前京东地区最大的建材家居连锁超市；产业定位：创造了集专业化的建材五金、国际化的家居体验、一站式的装潢设计于一体的全新的商业模式，经营装修所需的各种装饰材料；服务特色：地下一层为大型免费停车场，拥有380个停车位，免费购物直通车、送货政策、退换货政策、贵宾卡业务。北京建材市场北京建材市场居然之家金源店居然之家金源店项目位置：位于世界35、最大的商业单体-金源时代购物中心；项目规模：营业面积近10万平方米；功能定位：目前我国第一家真正意义上的家居建材主题购物中心和博览中心；产业定位：装修设计、装饰材料、家具、家居用品及饰品等“一站式”服务；北京建材市场北京建材市场东方家园北京西三旗店东方家园北京西三旗店项目位置：位于海淀区西三旗桥南300米路西处；项目规模：西三旗店营业面积8000平方米；功能定位：西三旗店将以优质的商品掀起绿色革命，把环保家装进行到底；产业定位：西三旗店经营25000多种商品，涉及板材、建材、瓷砖、地板、油漆涂料、五金工具、水暖管件、电器、电线电缆、家居饰品、灯具、洁具、橱柜等十余个大类的建材产品；家园新的业态36、新的模式：专业化建材五金国际化家居体验一站式装潢设计迈入了新的阶段。北京建材市场北京建材市场河北新乐金地建材市场河北新乐金地建材市场石家庄建材市场石家庄建材市场项目位置：河北省新乐市107国道（新乐高速公路口北行200米）；项目规模：市场占地360亩，总投资一亿五千万元；功能定位：石家庄市政府、新乐市政府重点建设项目之一；产业定位：建有板材区、装饰材料区、防水材料区、石材石雕区、家装区及石材加工区；目前状况：一期工程开发100亩，投资6000万元，一期工程已全部完工并投入使用。预计年交易额可达8亿元。河北怀特装饰城建材市场河北怀特装饰城建材市场石家庄建材市场石家庄建材市场项目位置：石家庄市体育37、南大街308号；项目规模：营业面积8万平方米；功能定位：石家庄最具影响力的装饰材料市场之一；产业定位：融家装、装饰材料于一体的高档精品专业市场；经营理念：“走进一个家庭，带来一部精品，完成一项工程，留下一方口碑”。河北红房子家居广场河北红房子家居广场石家庄建材市场石家庄建材市场项目位置：石家庄市槐中西路28号；项目规模：占地21亩，投资近5000万元；功能定位：河北省石家庄市首家建材超市，也是首家专业化建材超市；产业定位：精品陶瓷、家装、木地板三大专业的品牌市场；发展状况：现已成为河北省规模最大、档次最高、品种最全的大型星级家居购物商场之一，是市区及周边地区消费者家居购物的首选商场。沈阳红星美38、凯龙世博家具广场沈阳红星美凯龙世博家具广场 沈阳建材市场沈阳建材市场项目位置：沈阳市铁西区兴华北街与北二路交口项目规模：总建筑面积20万平方米功能定位：沈阳、乃至东北最大的单体家居卖场。产业定位：集家饰、设计、装修、家电、园艺、休闲等为一体，搭建起“置家八小时购全”的服务平台。发展状况：堪称北方最大的红星美凯龙第七代商场，于2008年6月27日在沈阳铁西区北二路正式亮相。东方家园沈阳店东方家园沈阳店 项目位置：沈阳市凤凰山路23号（图A)，沈阳市于洪区沈辽路388号（图B)，沈阳市大东区德增街28号（图C)，沈阳市于洪区皇姑区黄河北大街84号（图D)，沈阳经济技术开发区沈辽路号（图F)项目规模39、：总营业面积合计约为12.5万平方米产业定位：”建材、家居、家具、家装“为一体经营理念：“品质品位，省心省力”沈阳建材市场沈阳建材市场东方家园太原绿缘店东方家园太原绿缘店 项目位置：太原市长风大街599号（长治路和长风街交汇处）；项目规模：营业面积达5万平米；产业定位：经营15大类、两万余种建材、家居装饰和家具等商品；经营特色：统一采购、统一营销、天天平价、一站购齐；太原建材市场太原建材市场太原市滨秀苑装饰城太原市滨秀苑装饰城项目位置：山西省太原市晋祠路一段58号；产业定位：集家具、板材、涂料、五金等装饰材料为一体的装饰市场；占地面积：10000平方米；发展状况：是太原比较大的综合性装饰市场；40、太原建材市场太原建材市场竞争市场竞争市场项目名称项目名称所在城市所在城市单店体量单店体量分店数量分店数量经营模式经营模式业态范围业态范围名家装饰家具城天津4万平米1终端零售建材、家具天津华北建材陶瓷批发市场 天津45万平米1零售、批发建材环渤海建材中心批发市场 天津15万平米1集零售、仓储、加工、物流建材、家具家得宝天津分店天津46万平米，旗舰店10万平米5终端零售建材家居用品红星美凯龙天津店天津、沈阳810万平米4终端零售建材家居用品天津登发装饰城天津20万平米3零售、批发建材、家居东方家园北京、太原、沈阳46万平米12终端零售、装潢设计建材、家居、装潢设计居然之家北京8万平米4终端零售装修41、设计、建材家居河北新乐金地建材市场石家庄24万平米1零售、批发建材、家居河北怀特装饰城建材市场石家庄8万平米1终端零售建材、家居河北红房子家居广场石家庄1.5万平米1终端零售建材装饰太原市滨秀苑装饰城太原1万平米1终端零售建材装饰主要竞争市场指标对比分析主要竞争市场指标对比分析以终端零售为主以终端零售为主附带部分批发、装修附带部分批发、装修设计设计以建材、家居类为以建材、家居类为主主品牌连锁店为主，单店经营面积品牌连锁店为主，单店经营面积不超过不超过10万平米万平米数量多、规模小、经营模式单一是目前建材家居市场的主要特点数量多、规模小、经营模式单一是目前建材家居市场的主要特点竞争市场小结竞争市42、场小结竞争项目多位于城市繁华区域，周边交通便利，商业氛围浓厚；竞争市场多以品牌连锁家居商业广场为主，经营档次品质较高；地方性区域品牌多以零散批发市场为主，规模小、档次低，设施较为简陋，经营混乱；竞争市场单店规模不超过10万平米，以周边人口为主要消费客群，区域辐射范围有限；以终端零售为主，部分市场带有批发功能，较少涉及加工、仓储、物流等其他环节；经营业态主要以建材家居类为主，经营种类、品牌数量不够丰富；目前环渤海区域建材物流行业发展仍处于第一代、第二代水平；目前环渤海区域建材物流行业发展仍处于第一代、第二代水平；市场缺乏高水平、先进性、规模型现代物流市场。市场缺乏高水平、先进性、规模型现代物流市43、场。项目本体条件分析项目本体条件分析1 1项目发展背景研究项目发展背景研究2 2市场竞争及机会分析市场竞争及机会分析3 34 4项目发展定位研究项目发展定位研究C O N T E N C O N T E N T T价值价值最大化最大化优化优化限制限制条件条件根据根据项目可能的目可能的发展方向，展方向，通通过一系列的提升价一系列的提升价值手段，提手段，提升升项目定位价目定位价值，找到能，找到能够实现最大化价最大化价值的有限个定位方向；的有限个定位方向；通通过对于不同于不同发展方向的展方向的有效的有效的产品品组合，运用成本差合，运用成本差异及集中化开异及集中化开发等策略塑造等策略塑造竞争争优势；结44、合合项目自身限制条件目自身限制条件筛选出最出最优方案方案塑造竞争优势塑造竞争优势思源思源“三个维度三个维度”产品定位模型产品定位模型优化限制条件优化限制条件价值最大化价值最大化塑造竞争优势塑造竞争优势价值最大化纬度价值最大化纬度提升竞争力纬度提升竞争力纬度优化限制条件纬度优化限制条件纬度寻找最有价找最有价值客客户群群从市从市场角度角度结合客合客户需求特征分需求特征分析析分析最分析最满足客足客户群需求特征的物群需求特征的物业利用利用竞争策略提升客争策略提升客户竞争力争力利用利用竞争策略提升争策略提升产品品竞争力争力满足足规划限制条件划限制条件规避避项目开目开发运运营风险实现项目开目开发目目标思源45、思源“三个维度三个维度”项目定位模型项目定位模型价值最大化价值最大化环渤海区域整体行业格局仍处于第一、二代水平，缺乏领导型产品竞争市场缺乏领导型项目竞争市场缺乏领导型项目区域交通环境的完善和环渤海经济圈的建设将极大限度提升区域价值；以领先型发展模式创新产业价值，站在整盘的角度，最大化“华北城效应区域价值有较大提升空间区域价值有较大提升空间200万平米超大规模项目，自身具备规模效应基础；一期建设运营为后期发展带来了品牌基础，同时存在潜在运营风险。超大规模项目，效应基础良好超大规模项目，效应基础良好项目整体市目整体市场定位定位环渤海环渤海第三代第三代国际国际工业品采购中心工业品采购中心功能定位功能46、定位物流业发展研究物流业发展研究功能定位功能定位物流业发展研究物流业发展研究全球化、信息化、系统化将成为行业未来发展方向全球化、信息化、系统化将成为行业未来发展方向功能定位功能定位物流业发展研究物流业发展研究第一代市场：规模小、分布零散功能相对单一第二代市场：第一代市场升级产品，增加物流配送等辅助功能第三代市场：资源高度集约，综合型现代化电子商务平台功能定位功能定位第三代市场功能解构第三代市场功能解构功能定位功能定位项目功能结构项目功能结构l展示交易区：展示交易区：建材、家具、装饰材料等专业交易市场，并提供展览、拍卖、检验检测、电子结算、信息网络、银行、邮政、保险等综合服务l物流配送街区物流配47、送街区：建材产品链物流配送区l加工加工仓储仓储园区园区：建材产业链产品研发、加工、储存园区l综综合商合商业业、办办公、居住配套区公、居住配套区：为整个华北城及周边区域提供餐饮、娱乐、购物、商务办公、酒店住宿等综合配套服务。产业链上下游集合型交易平台产业链上下游集合型交易平台功能定位功能定位项目功能特征项目功能特征下定产品质检先进的电子结算系统先进的电子结算系统一卡通电子结算一卡通电子结算保证交易便捷保证交易便捷保障资金安全保障资金安全减少税收流失减少税收流失提高管理效率提高管理效率功能定位功能定位项目功能特征项目功能特征持续推进的工业品展览展销会持续推进的工业品展览展销会政府搭台、企业唱戏发展48、会展经济成为“环渤海建材博览会”永久会址汇集国际、国内优秀建材产品展示展销会搭建展览销售平台功能定位功能定位项目功能特征项目功能特征建立完善的价格机制建立完善的价格机制工业品拍卖体系工业品拍卖体系-推进工业品交易标准化-开展工业品拍卖-形成公开、公平价格体系功能定位功能定位项目功能特征项目功能特征覆盖全国的电子商务平台覆盖全国的电子商务平台有形、无形市场结合联结国内外供、需双方打造工业品行业的“阿里巴巴”构筑专业的工业品交易平台增强华北城辐射力业态规划业态规划综合商务办公区综合商务办公区甲级写字楼四星级酒店综合商场沿街商铺展示交易区展示交易区建材交易区其他工业品交易区会展中心商务中心商务居住区49、商务居住区商务公寓白领公寓物流配送区物流配送区管理中心物流配送区业态规划业态规划物业配比建议物业配比建议综合商务办公区沿街商铺综合商务办公区写字楼（裙楼配置综合商场）面积控制在6万平米左右；酒店（四星级）面积控制在3万平米左右；沿街商铺总面积控制在2万平米左右展示交易区展示交易区展示交易区总面积控制在20万平米左右；会展及商务中心面积控制在5万平米左右。商务居住区商务居住区酒店式公寓面积控制在4万平米左右；白领公寓面积控制在6万平米左右。物流配送区物流配送区按占地面积5万平米计算综合考量，建议项目平均容积率设置在综合考量，建议项目平均容积率设置在2.0左右左右业态规划业态规划物业发展建议物业发50、展建议综合商务办公区沿街商铺写字楼区商业区商业区综合商业区以写字楼、商场组合的方式出现；商业部分可考虑引进品牌MALL，形成区域商业消费新极沿街商铺部分着力打造具有一定特色的商业步行街（意式风情区）MALL+特色风情商街特色风情商街业态规划业态规划物业发展建议物业发展建议综合商务办公区沿街商铺辐射武清整体市场的高星级酒店辐射武清整体市场的高星级酒店四星级以上品牌酒店。作为项目综合卖点之一，同时辐射武清区商旅客群业态规划业态规划物业发展建议物业发展建议行业领先型的现代化交易、物流平台行业领先型的现代化交易、物流平台展示交易区展示交易区展示交易区商务结算及物流配送中心可参考沃尔玛模式，形成从厂家到终端柜台的全产业链集成系统。商务结算及物流配送指挥中心商务结算及物流配送指挥中心展示交易区应引进大型行业龙头企业进驻（居然之家、家得宝等品牌商家），从而带动整体发展。业态规划业态规划物业发展建议物业发展建议完善配套，筑巢引凤完善配套，筑巢引凤商务居住区满足商务客群中长期居住需求的酒店式公寓产品满足园区就业人员中长期居住的白领公寓附：附：本方案为项目概念定位方案，在明确具体发展方向及主要指标要求后，我们将本方案为项目概念定位方案，在明确具体发展方向及主要指标要求后，我们将对方案进行进一步深化和延展，以形成可实施的细化方案稿对方案进行进一步深化和延展，以形成可实施的细化方案稿谢 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