1、 祥店、刘厝旧村改造规划设计实践一“城中村”改造的思考改革开放以来，随着我国经济的飞速发展及城市化进程的加快，出现了众多 被城市包围的农村，即“城中村”。位于厦门岛中部的祥店、刘厝就是典型的“城 中村”。本文从祥店、刘厝旧村改造设计入手，试图从规划设计的角度，站在一 定社会、历史的高度对“城中村”现象进行分析，在对厦门的“城中村”，祥店 刘厝以及相关城市城中村改造策略及实践进行充分调查研究的基础上，综合各方 面因素，总结出一种政府、村民、开发商三赢的城中村改造策略，探索一条保护 和开发并重的规划设计之路。关键词:祥店刘厝、城中村、改造、保护、开发摘要AbstactMany Village-in2、-City have emerged in pace with the rapid development of economy and acceleration of urbanization, ever since our country adopted the reform and opening to the outside world policy. Xiang Dian and Liu Cuo that located in the middle of Xiamen Island, are the typical examples.In this article, starting3、 with the remodeling design plan of Xiang Dian and Liu Cuo, we are trying to analyze this phenomenon from a social and historical point of view, on the basis of the theories of program and design.We have meticulously investigated and studied the tactics and practice in remodeling the Village-in-City4、 of many places, including Xiang Dian and Liu Cuo of Xiamen and places of other cities.On account of the synthetically study mentioned above, we attempt to sum up tatics of remodel the Village-in-City which make all the three parties (government, villagers and developers) win, and we also attempt to5、 explore a way of program and design which both protecting and exploring can be implemented without coming into conflict.Key WordsXiang Dian & Liu Cuo; Village-in-City; Remodel; Protect; Explore绪论1. 研究的缘起2000年，笔者开始接触刘盾、样店旧村改造项目的规划设计工作，通过对 前期调查成果及设计过程中遇到的各种因素的分析，感到“城中村”作为一种特 殊的居住形态代表了我国现阶段城市发展过程中的一个现6、象，对“城中村”的改 造己是各城市都要面对的现实问题。如何制定出合理的改造策略，解决好改造中的社会、经济问题，提出满足各 方要求的规划设计方案是城中村改造成功的基础。祥店古村落民居是厦门规模最大的一片古民居，对它的改造方案牵动了各方 面的关注。市政府把样店刘厝旧村改造作为全市“城中村”改造的试点项目，给 予高度重视，多次召集该项目的专题会，由主管副市长牵头，现场办公解决问题， 希望为今后旧村改造闯出一条新路。2. 研究的目的和意义“城中村”是我国城市化进程中存在的特有现象。我国处于城市化初期，但 发展速度惊人，城市发展更多地表现在人口与面积的机械扩张，城市建成区向周 边农村迅猛扩展，大量仍然保7、留和实行农村集体所有制、农村经营体制的农村社 区被城市建设用地所包围，成为“都市里的村庄”，形成城、乡并存的二元结构。 由于二元结构的存在，村里的管理体制与城市社区管理体制不适应，许多管理关 系不清、责任不明，遮掩在城市角落里的村庄成为城市管理上的“盲点”。从物 质环境看，城中村基础设施建设薄弱、用地发展无序、建筑物零乱、消防安全隐 患大、环境卫生恶劣。伴随着城市外延式扩张的深入，内涵式城市化被提到议事 日程，对人居环境及人口素质水平较低的“城中村”改造成为推进城市化的重要 环节。在全国范围内来说，“城中村”改造是一个仍在探索的课题，没有绝对成功 的经验可以借鉴，并且不同地区、不同城市，甚至同8、一城市的不同的“城中村” 1状况均不相同，很多城市均是制定总体政策，而采取“每村一策”的方法试点。 厦门市近十几年来飞速发展，“城中村”的改造问题日益突出，因此本项目倍受 关注，我们希望在设计过程中平衡各方利益，满足各方要求，并通过一定的研究 和实践，为将来厦门岛内其它“城中村”的改造提供参考。3. 研究的方法本文采用结合具体工程，遵循由实际工程引出理论分析，再由理论指导具体 实践的过程来解决问题。具体方法是：*工程背景调査：广泛收集本项目有关的背景资料，包括报纸、政府会议 纪要、文件，相关部门人员的访问，实地拍摄的照片，测绘资料，各阶 段的有关城市规划资料。*文献研究，通过对城市规划、城市经9、济学、社会学、建筑设计相关理论 的研究，收集整理已有的相关文献，总结出城中村的现实问题、发展过 程及运行规律。*案例和策略研究：通过对相关城市城中村改造及其政策的收集和分析， 类似项目的案例分析，结合厦门本地的开发经验，探讨适合本工程开发 设计的思路。实践成果汇总，通过对工程规划设计过程中遇到具体问题的分析和解决 过程，印证文中总结的改造开发、设计思路，为其他同类项目提供参考。4. 论文的结构论文结构共有绪论、正文、结语，依次展开。绪论讨论了研究的缘起、目的 意义和方法，正文共分六章，从祥店、刘厝自然村落的形成发展和现状谈起，进 而剖析城中村现象，分析厦门的城中村现状后，对城中村改造策略进行比10、较和研 究，并探讨了厦门市城中村改造的策略，以大量的调查研究和分析指导本项目的 设计实践。结语对所做的研究和实践进行了总结。绪论3论文样店、刘 厝旧村改 造规划设 计实践一 一 “城中 村”改造 的思考城中村改 造策略的 比较研究城市更新相关城市有关策略 珠海吉大村改造实践城造究 市改研 门村略 11中制厦门与其它城市改造条件比较 行政体制改革与集体经济转制旧村城市化改造规划、十地改策评价祥店、刘厝旧村改造开发策略 样店、刘厝旧村改造的社会问题 古民居保护性开发的实践 样店、刘厝旧村改造规划设计 造城运动结语 我们接手“祥店、刘厝”旧村改造项目后，认为该项目完全不同于以往的 小区规划，与旧城改11、造项目也有很大的区别。它涉及到近年来越来越突出的城市 化进程中所带来的“城中村”的问题，“城中村”及其改造已经不仅仅是一个单 纯的规划问题，它是一系列社会、经济、人文、环境、生态问题的集合体。有感 于这个问题的复杂性，笔者认为要对“城中村”的概念、现象及相关政策进行深 入的研究，掌握它的产生发展规律，制定出相应的改造策略，才能在实际操作中 有针对性地解决它所带来的错综复杂的问题。第一韋祥店、刘厝村落的形成发展和现状第一章 祥店、刘厝村落的形成发展和现状1.1祥店社的形成发展样店社形成于明代以前，居民大都姓黄，据传说黄氏先人因观此处地形，坐 东向西，旁有溪流，面临大海，景色秀丽，视为K水i地，遂12、与族人迁此，距今 约有四百余年历史。样店古民居攰筑群明清以来，黄氏族人纷纷漂洋过海，在东南亚一带发展，尤以非律宾为最。 在他邦荜路蓝缕、奋斗拼搏，渐至发家或有所积蓄。但他们人在异国，心系唐山， 为在故乡祖居地构筑新家园，遂推荐族亲长辈带头，依族人经济状况，或融资支 持，或供料建筑，兄弟、亲堂之间相互协作。建房时由乡里“大家长”主事，乡 亲有钱出钱，有力出力。由于统一设计规划，使得建筑群布局合理、错落有致, 装饰精美，风格古朴庄重。在此基础上，修饰上各家自主，百花齐放因此宅屋 虽单体规模不一、面积不一，动工、竣工时间不一，装饰繁简不一，却给人留下 了成片同时构建、一夜崛起、总体R格和谐一致的强烈13、印象，体现了当年主事者 高超的组织领导魄力和非凡的卓识远见。样店平地崛起的百座清代古民居群，其宅龄多在200年左右，个别最古老的 近260年，最年轻的也有110多年了。博得“有样店富，无样店厝；有样店厝， 无样店富”的美谈。更让样店人骄傲的是“阮厝早时最淸洁”，因宅内宅外，巷黄伟生，样店古迈及人文乐观，2002。3道水沟，以条石红瓦，整齐铺设，而流传有“走入样店社，母免惊（意：不用怕） 鞋踏着土”的佳话，夸的是样店的整洁。老一辈人回忆说：样店早年蚊子很少。 1.2现状调查样店、刘厝两自然村，位于度门岛中部偏东（如图）属湖里区禾山镇后埔行通向机场城市景现大道#路 城市主要东西向干道V岳路項目基本14、位于城市九柯中t政村，现有原居住民321户，1100人，原有可耕地400多亩。伴随厦门经济的 飞速发展，这个原本在70年代还是城郊结合部的 农村转眼己在城区之内，八十年代未周边及本村农 田已被征用殆尽，同时周边工厂及第三产业的兴起 导致外来人口大量涌入，如今己达3500人。是原 住民的3倍以上，“出租”经济成为村民重要的衣 食之源。村民争相在宅基地内兴建出租屋，原本规 划整齐的古厝大多被鲸吞蚕食，不复当年景象，仅 在中南部尚存少量完整大厝。同时样店、刘厝两村黄伟生，样店古E及人文思观，2002 . 3周边己呈现出“城市包围农村”的景象。 南边是己建使用的居住小区，西边是热 闹繁荣的台湾街，北边15、是开放式的薛岭 山公园，东边是正处于如火如荼建设中 的金尚路，而随着厦门东西方向最长的 交通干道仙岳路的建成通车，处于 仙岳路中、东段交通要隘的样店、刘厝 己成为名副其实的“城中村”。5第二承城中村现象剖析第二章城中村现象剖析2.1城中村产生的背景二十世纪八十年代以来，改革幵放后的中国，城市建设飞速发展，农村城市 化进程大大加快。这种超常规发展，导致了城市的快速扩张，城市建成区面积成 倍增大，大童城市周边的农村土地被城市征用，原来位于城市边缘农民世代居住 的村庄被生硬地纳入城市建成区范围内，而这一区域的经济、社会发展、土地和 建设管理却未能融入城市的发展体系中，其经济发展、土地利用、社区组织等16、都 保留着浓厚的农村特征，绝大部分村庄在相当长的一段时间内依旧保留了农村的 居住形态及行政建制，成为“都市里的村庄”，简称“城中村”。2. 2城中村的社会现象 2.2.1城中村的现状在沿海开放发达城市中，在经济高速增长的某些城市中，人们往往能看到这 样的区域：这里没有高楼大厦，没有绿地、公园，只是一些三五层不等的单幢房 屋，幢幢紧贴而建，楼间距有些仅八九十公分，街道也异常狭窄，甚至汽车无法堆放，蚊蝇满 意横流，环境 成來说，这里 员远远超过本 这里的人各色 民、外来民工、 业人员、罪犯、通过，垃圾随意 地乱飞，污水随 恶劣。从居民构 居住的外来人 地居民，生活在 各样：原住村 学生、白领、无 17、娼妓这些区域就是人们所说的“城中村”。相关叙述参考了厦门市城市规划设计研究院，杨#,莲坂流动人U聚居地社会状况研究.2002年12第二章城中村现象剖析9从w档住宅顶es式的空中花园审下去，是绵延的“城中村2.2.2城中村的特性与周边城市地区相比，城屮村的特殊性主要表现在以下方面：1) 以“宅基地”为单位的一户一栋住宅。目前虽然有不少城中村实行过土地国 有化，但城中村每户村民拥有一块宅基地，每块宅基地上建一栋住宅的事实 并未改变。而且，这种住宅大多不同于传统的村屋，而是经过数次翻修改建 的楼房。2) 高密度建设。城中村开敞空间缺乏，住宅间距不足，“握手楼”、“接吻楼” 遍布，“一线天”随处可见，18、为城市中密不透风的高密度住区。3) 依赖房屋和土地出租的发展模式。在城市过程化中失去耕地的城中村，逐 渐走上了一条“以地生财”的致富之路，即村民通过建私房出租，集体经 济组织通过建厂房、商铺出租发展经济，私房租金和集体分红己成为村民 基本的收入來源。4) 外来人口占绝对多数的二元社会结构。城中村因区位好、房租低廉等优势吸 引了大量外來人口，呈现出典型的二元社会结构：本村人依赖分红和租金成 为“租金食利阶层”，外来人口则主要通过打工生活，租约成为联系二者的基本纽带。&深圳市城市规划设计研宂院，韩荡，尚速城市化地区的城中村改造一以深圳特区为例.5) 传统村落式的社区管理。无论是否实行过将村委会改为19、居委会的城市化改 革，城中村依然实行传统的村落式管理，集体经济组织在城中村管理中占 据支配和主导地位，居委会完全处于附属地位。城中村的管理主要依靠“村 规民约”和宗族关系来维持。2.2.3城中村带来的社会问题2. 2. 3.1违章建设泛滥由于“城中村”原本既是农村，建设缺乏统一规划、设计，随着外来人口的 大量涌入，出租经济成为原住民的主要生活生产方式，违章建筑、私搭乱盖更是 风起云涌，使得本来早己破旧的村落更显杂乱无章。2. 2. 3. 2原住村民生产退化由于有出租屋租金的可靠经济来源，在加上文化程度低，村民不容易找到好 工作，村里相当一部分中青年（劳动力）无正当职业、不思进取、思想狭隘、无 20、所事事、好逸恶劳，成为四不青年一不耕作、不学习、不经商、不做工。2. 2. 3. 3环境质量低下目前城中村开发强度普遍过大，公共活动空间（包括绿地）缺乏，环境质 量低下；市政及公共配套设施不足，大部分城中村的道路曲折不通，标高无序， 排水雨污不分，电力、电讯线路杂乱，管道煤气不通，给排水容量不足，且公 共服务设施尤其是供外来人口使用的设施缺乏。此外，城中村还因为间距过小， 采光、通风不足，建筑质量不高等原因，存在严重的安全隐患。这些都严重制 约了城市整体服务功能的提高与生活质量的改善，同时也影响了城市的现代化 形象。2. 2. 3.4外来人员引发多种社会问题由于居住成本低，外来人员的大量涌入，21、这类区域成了无序发展的流动人口第二章城中村现象剖析聚居地，且大多来自社会下层，集中了大量的外来人员、失业人员、三无人员等 弱势群体，贫困、失业、犯罪等社会问题日益凸出。2. 2. 3. 5社区没落在“杂质型”流动人口聚居区内，由于居民缺乏相似的文化基础作为交流的 纽带，而且流动人口不稳定的特征决定了他们仅仅把聚居区当作一个临时的居住 地。这种心态上的不安定导致的结果是居民交往上的被动和低频率，他们之间缺 乏行动上、语言上乃至思想上的沟通，更谈不上“形成的各种群体和社会组织， 以及相识的文化习俗、价值判断、归属和认同感等社区文化”。没有社区文化的 社区失去了内聚力，这样的社区没落是不可避免的。因22、此，聚居区内的生活环境 曰益恶化，经济条件较好的原住民陆续迁出，原有的村（居）委会名存实亡，最 终难免导致原有社区的没落。而由同一种性质的流动人口组成的“同质型”聚居区，流动人口从互帮互助 的“同乡会”即有可能恶化为带有破坏性的黑社会团体，更加速了这种聚居形式 的消亡。类似流动人口聚居地的大部分“城中村”，虽然社区已经没落，但遗留下来 的聚居地却由于开发利润低以及开发难度大而长期困扰着城市建设，而这种毫无 生命力的聚居地也将继续藏污纳垢，在相当长的一段时期内成为社会问题的滋生 点。2.3城中村问题的成因分析。2. 3.1体制原因一落后的土地管理体制是造成城中村问题的体制原因在城市化过程中，有的23、地方直接保留了农村土地的集体所有制性质，有的地 方虽然实行了土地国有化，但通过给城中村划定“集体工商发展用地”和“宅基地”的方式，使城中村土地事实上具有无偿、无限期、无流动使用的行政划拨特 征。在这种体制下，村民在认知上，并不觉得国有化后城中村土地与以往有什么 不同，“土地是我的，怎么建我说了算”。在利益驱动下，村民便千方百计规避 政府监管，脱离城市规划的引导与控制，结果形成了大量布局混乱、密不透风的 “握手楼”、“接吻楼”。2. 3.2政策原因一城市规范化管理不到位是产生城中村问题的政策原因在快速农村城市化过程中，政府在取得城市发展需要的土地后，基本上将城 中村事务留给城中村自己解决。在这种24、情况下，城中村集体经济组织既要负担本 村的基础设施和公共服务设施的建设，又要维护本村的计划生育、社会福利、治 安等社会管理。在传统村落组织结构及社会网络关系影响下，城中村的管理仅限 于本村人管理，而对数倍于自己的外来人口的管理既无意也无力承担。在这种情 况下，城中村基础设施落后，黄赌毒泛滥、脏乱差蔓延便难以避免。2.3.3经济原因一“以地生财”模式是导致城中村问题的经济原因。在城市化的压力下，一无技能二无经验的城中村农民为了谋生，自然地选择 了一条风险最小且收益不菲的“以地生财”道路。在这种模式下，城中村的土地 利用、开发建设行为完全取决于土地收益分配的比较利益。土地收益在城中村、 村民之间存25、在如下关系：1)对村集体而言，土地征用收入小于违法用地收入；2) 对村民而言，私宅出租收益及其出租收益期望大于集体分红收益。在这种情形下， 村集体违法用地、违章建厂不断发生，村民滥建私房屡禁不止就不难理解了。2. 3. 4客观原因一政府未能为大量外来人口提供足够的廉租屋是刺激城中村违法滥 建的客观原因。第二章城中村现象剖析在高速城市化过程中，受土地资源、资金的限制，政府一时无法提供足够的 廉价住房供广大的外来人租住。这就为城中村违法私房的建设提供了大量的需 求。当城中村以优越的区位条件、低廉的房租（免去土地成本且规避了各种税费) 吸引了大量外来人口之后，政府即使有能力再建廉租房，也因成本和区位26、的因素 而失去竞争力。2.4城中村问题亟待解决通过对城中村现象的分析，就不难理解，城中村问题，成为我们国城市化进 程中的一个无法回避的现象，困扰者众多的城市，因而对城中村的改造研究备受 关注。有效而彻底的改造是唯一的出路。深圳市城市规划设计研究院，韩荡，高速城市化地区的城中村改造一以深圳特区为例。#第三章厦门的城市化道路与城中村现状第三章厦门的城市化道路与城中村现状3.1厦门市的历史发展和城市化道路 3.1.1城市化城市化简单说就是人口向城市集中的过程，主要表现在城市人口集中, 不仅包括农村人口向大城市和中小城市转移，还包括中小城市人口向大城 市转移，以及城市人口占总人口比重提高，城市用地向郊27、区扩展，城市经 济总量占国民经济总量比重提高，城市生活方式对农村的影响，全社会人 口接受城市文化影响几个方面。3.1.2厦门城市发展的历史沿革相传古时候的厦门，成群的白鹭栖息于此，故称鹭岛。远在新石器时 代就有古人渔猎足迹，唐代已有衣冠士族“南陈北薛”等记载。宋代称“嘉 禾屿”。元朝最早设军事建置，称“千户所”。明代初江夏侯周德兴移师永 宁卫“中左所”至厦门，首筑“厦门城”，明末民族英雄郑成功为反清复明， 在岛上设“思明州”，历兵秣马、操练水师、东渡台湾、驱逐“红夷”。清 代康熙年间正式命名为“厦门”，并设“厅”，清乾隆至嘉庆年间为厦门港 鼎盛时期，仅海关税银占全省一半以上，当时厦门港是商贾辐28、辏，帆樯云 集。鸦片战争厦门被划为我国五口通商之一，可见厦门在我国和世界的知 名度和重要性。尔后近百年沧桑岁月，厦门伦为典型的半封建半殖民地都 市，鼓浪屿开辟了 “万国租界”。辛亥革命后厦门于1912年复称“思明县”， 1933年首次设“厦门市”，成为福建省的第一个“市” 。城市南起厦港， 北至厦禾路，近9平方公里。中华人民共和国成立后，厦门正式列为福建 省直辖市“厦门市”，但30年来海峡两岸对峙，城区面积发展缓慢， 北面赏答南岸至火车站，南至厦门大学、白城，面积约12平方公里。1981厦门规划管理局.林荫新编.厦门规划纵横.中国瀚林出版公司.2001年2月 第三章厦门的城市化道路与城中村现状29、年国务院批准厦门在湖里2. 5平方公里面积上创办“经济特区”。984年特 区范围扩大到全岛（含鼓浪屿)。3.1.3厦门城市化轨迹改革开放、兴办特区，厦门在经济、社会、文化、城市建设等领域得 到迅猛发展，19811999年全市累计完成固定资产硬环境投资超过一千亿 元，城市建成区用地面积从12平方公里扩大到90余平方公里，城市面积 扩大近八倍。城镇居民人均居住面积达14平方米以上。厦门岛常住人口从 20多万人剧增到50万人（不含近40万临时人口）。国内生产总值（GDP) 从7亿元多猛增至458亿元，人均GDP近4000元/人.年，工农业总产值 从13亿元增至733亿元，全市财政总收入65亿元，平均30、每年以20%左右 的速度递增。从上述指标的增长值可明显看出厦门城市发展的惊人速度， 城市化水平不断提高。在这期间，城市规划工作也是最活跃的时刻，为了 适应城市超常规增长的态势，几乎每隔二年就进行一次调整或修改。3.1.4城市结构 3.1.4. 1规划结构厦门的城市形态归纳 为“众星拱月”。即以厦门岛为中心，图象为月亮。围绕着厦门海域和大 陆，星罗棋布着许多岛屿和小镇，图 象为星星。生动形象地描绘出理想的 城市框架众星拱月、中心辐射的 空间结构。城市总体规划结构为“多 核单中心组团式”模式，由片区 和组团两个层次构成.共分成四大片区：本岛为中心片区：包括中部笕答新市区 (CBD金融、商务区)，西31、南部旧城区，北部港区高科技园区，东南部鼓浪崎一门规划管理局.林曲新编.门规划纵横.中H瀚体出版公司.2001年2月万石山风景名胜区，共五个团组构成。西片区：包括海沧、嵩屿、东孚，共三个 团组构成。北片区：包括集美、杏林、同安，共三个团组构成。东片区：包括刘 五店、大嶝岛、小嶝岛、新店、马巷，远景含大、小金门，共五个团组构成。 3.1.4. 2与台湾的地缘关系厦门位于九龙江入海口，与台湾隔海相望，与金门一衣带水，是中国 东南沿海的重要门户。东距台湾第一海港高雄仅305. 6公里，距台中251.9 公里，是与台湾距离最近的港口，是实现海峡两岸“三通”、“直航”的最 理想口岸，也是东南亚侨胞与台胞返32、乡进出口主要口岸和交通枢纽。3.1.5厦门“城中村”的产生也恰恰是由于厦门与台湾的这种区位关系，造成解放后近三十年来一 直没能进行大规模城市基本建设。厦门岛北部、东部及中部都未开发，以 农村自然村落的形态存在。改革开放后，特别是成立特区后的这二十年， 随着城市建成区的成倍扩展，这些村落都己成为城市里的农村。由于多种 原因，绝大多数村庄都以“城中村”的形式缓慢发展。3.2厦门本岛“城中村”现状 3.2.1本岛农村基本现状近年来，自岛的西南部旧城区向东北部扇形辐射扩大建成区的发展策 略，使得市政基础设施建设和城市管理服务配套具备了合理、经济的延伸， 厦门市市政公用事业发展“十五”专项计划提出的“三33、横”、“三纵”、 “三环”的本岛东部干道骨架建设（“三横”为湖里大道、仙岳路东段、吕 岭路东段；“三纵”为县黄路、机场路及金尚路；“三环”为环岛东路、环 湖里大道、五石路)，又为本岛全部实现建成区创造了条件。本岛农村已具 备了较好的全面推进城市化的基础，其现状情况如下。 厦门规划管理局林荫新编.厦门规划纵横.中国瀚林出版公司,2001年2月 厦门本岛农村城市化建设协调领导小组办公室，研究报告一厦门本岛农村基本情况综述。2002年7月3.2.2自然情况本岛范围内现有行政村21个，自然村92个，【图】分属湖里（殿前街 道、禾山镇)、开元（莲前街道)、思明（滨海街道）三区，分布在本岛北、 东、南部；34、农村区划面积63平方公里，占本岛面积（131平方公里）的48. 9%,厦门本岛农村城市化改造规划；现状农村分布田剔除其中的城市建成区，尚需 城市化的城乡结合部和“城中 村”面积约为本岛的37%;农 村常住人口（含行政村的“农 转非”人口）5.8万人，1.6 万户，其中农业人口 4.09万 人，约占全岛户籍人口（52.12 万人）的8%,城市化率达92%; 农村生产、生活用地面积 2349. 7万m2,约占本岛土地面 积18%。其中农业生产用地面 积1200万建设用地面积 843. 5万mz,乡镇企业生产性 用地面积306. 2万m2。据市土地部门初步统计，厦门岛内可供征用开发为 城市建设用地的35、土地面积约为22.63平方公里（不包括用于城市绿化的山 地、林地)。主要分布在县黄路以东与吕岭路延伸段以北，黄厝村50米等 高线以下和前埔村少部分土地：农村总建筑面积693.8万m2 (有些部门测 算：本岛农村违章建筑面积在500万以上，但此处以各区统计上报的120 万m2为计算依据），人均建筑面积118. 9 m2,占总建筑面积68%,人均住宅 面积80. 9现状平均容积率0.82,约有三分之一的村庄容积率超过1. 0。村庄建筑中，框架结构占22. 21%,砖混结构70. 47%,砖木结构7. 32%第三章厦门的城市化道路与城中村现状3.2.3社会情况随着本岛城市建成区从西向东不断推移，农村36、社会随之从自给自足的 农业经济向农村工业化转型。转型期间，由于受城乡二元体制的限制，本 岛农村虽处厦门城市核心区，却没有真正纳入城市统一的规划、建设和管 理，生产、生活方式也与城市差别明显。在得不到政府足够扶持引导，而 农村社会转型面临发展“门槛”压力情况下，村民自发地选择了“门槛” 费用低，投资效益好的“出租”经济，占用集体土地进行无序开发建设， 进而导致违章建筑与道路等基础设施如影随形，量大面广，造成农村居住 环境恶化，建筑质量低劣，土地资源浪费严重。存在严重安全隐患。厦门：在建厂房坍塌80人被压7人死亡38人重伤在建厂房坍塌80工人被压9日傍晚5时40分，位于门市湖里区湖边水库附近一在建37、厂房发生坍塌，80余 名正在施工的工人被压在废墟下面。事故发生后，有关部门积极组织力量全力施救，目 前被压工人基本救出，有7人死亡、38人重伤。据介绍，这是M门市近年来违章建筑事 故中最严重的一起。现场300警力展开救援根据事故情况，110指挥中心先后调度后坑派出所、禾山派出所、消防支队、武警 支队、交警支队约300名警力奔赴现场开展救援，同时调度120、安全监督管理局、市 政等联动单位到现场施救，厦门警备区近100名现役官兵及100名预备役民兵也赶赴现 场参与救援。据有关部门初步查明，该坍塌厂房系厦门市湖里区禾山镇高林村村民林天厚自建，拟出 租用做厂房，该厂房上下两层，建筑面积约2000平方38、米。事故发生时，正在进行浇灌 水泥作业。在场施工的工人有80余人，大部分来自贵州，其余来自四川、江西、安徽 等地。文/M门日报、f夏门商报摄影/海峡都市报、海峡导报2003年8月9日，一处城中村违章建筑施工过程中突发重大事故（见 报道）17第三韋门的城市化路与城中村现状8. 9厂房倒塌审故报导随着农村工业化的发展和私人出租房屋数量的增加，本岛农村己成为 外來流动人口的聚集地，居住外来人口数量达30万人。由于管理滞后，出 现了社会治安、安全隐患等社会问题和城市化的外在不经济效应，有些地 方“有书不读，有工不做，有车不开，有钱不赚”的社区文化正在基延。 从总体上看，本岛农村由于所处区位、与城市用地39、关系等因素的不同，发 展水平各异，可分为“成熟型”、“成长型”和“初生型”三种类型村庄。 成熟型：位于城市建成区内、靠近城市中心区、被城市用地所包围（即“城 中村”)，基本没有农用地或大部分村民已转为居民，如西林、江头、后埔 等；成长型：位于城市建成区边缘，与城市用地相交错（即“城边村”)， 或处于城市近期重点建设区域，还有部分农用地，如前埔、枋湖、高崎等； 初生型：位于城市建成区外围、城市规划发展区内，目前尚比较偏远，或 位于远期城市战略备用地范围内，如五通、高林行政村和东山、东屏山自*门本岛农村城市化疰设协调领导小组办公室，研究报告一城门本岛农村基本情况练述。2002年7月第三章厦门的城市40、化道路与城中村现状然村。越靠近城市的村庄集体经济实力越强、外来人口越多、结构性失业 率越高，“出租经济”占村民收入的比重越大。祥店刘厝两村在本项目立项之初的1999年应属于“成长型”，但随着 厦门市近几年的发展，到项目动工的今天，已是“成熟型”了，2003年5 月，祥店刘厝两村实现了村改居，完成了体制转变。3.2.4经济情况本岛农村经济结构以非农产业为主，当地劳动力在第一产业就业比例 仅23%; 2000年本岛农村总收入40. 49亿元，人均可支配收入7000元/年， 三大产业的收入比重为3. 2: 79.4: 17.4,农业收入所占比重小。农村经营 形式有村组集体经营、家庭经营和其他经营，各41、种经营形式的收入比重为 65.4: 19.6: 15,集体经营仍是本岛农村的主要经济发展模式。调查表明， 集体土地是集体资产的主要形式和收入来源。农村现有集体资产5. 09亿元 (不含待征用土地)，可分成二种形态，一是目前村委会占有、使用的土地， 包括：企业用地、习惯性用地。各村对这些土地或是直接出租，或是建厂 房出租，还有少量与他人合作开发房地产，年收入均达数百万元。二是征 用土地的补偿费，除分配给个人部分外，各村委会还留存部分用于固定资 产的投资。另外，本岛农村地区可转为城市化用地的集体土地面积共 2262. 75公顷，按照传统的做法，即全部征用集体土地为国有土地，估算各 种税费和征地拆迁42、安置的总费用约108亿元。其中税费9. 5亿元，能逐步 返还和上缴市财政的税费约4. 4亿元；征地拆迁安置费99亿元。这部分 土地在扣除旧村改造和集体经济发展用地后，征地补偿费仍是一笔相当可 观的财富，可为农村城市化提供有力的资金保障。3.2.5 “城中村”改造势在必行随着厦门城市化进程的加快，“城中村”的问题日益突出，应当说，通、厦门本岛农村城市化建设协调领导小组办公室，研究报告一厦门本岛农村基本情况综述。2002。7常城中村所带来 的所有的社会问 题在厦门的城中 村无一不有，这同 厦门这座美丽的 “花园城市”、“最 温馨的城市”的称 号格格不入，也是度门建设海湾型城市、国际大都市的目标所不43、能回避的。厦门本岛一方面是土地资源紧缺，另一方面又是“城中村”的无序建 设和利用级差地租粗放型幵发，土地资源浪费严重。据调查，目前本岛农 村住宅建筑面积471. 6万m2,已达人均80. 9 m2。农村总体居住面积宽裕： 企业预留用地中区级工业区的用地面积为77. 925公顷，各村企业用地面积 306公顷，已远远超过人均15 m2的指标。土地问题己成为制约本岛农村城 市化及经济发展潜力的重大障碍，厦门本岛“城中村”通过城市化改造， 用地可由原來的844公顷降为567公顷，节约用地近1/3。城市化改造可在 有限的本岛土地上挖掘潜力，促进城市健康、持续的发展。伴随城市的经济发展，城市面貌的改变，“44、城中村”的环境与改善后的 城市环境更不协调，因此“城中村”的改造势在必行，同时城中村改造也 成为推进厦门城市化进程的重要环节。3.3厦门拟对城中村全面改造1门市从2000年起，提出拟对本岛内的农村进行全面改造，根据厦府 【2001】28号文，成立了“厦门本岛农村城市化建设协调领导小组”，领导 小组下设办公室，负责“协调、研究、督办”，为城中村改造政策的出台奠 定了基础。 图片选U: 门规划管理局.林炳新编.JI门规划纵横.中国餘林出版公司.200丨年2 ； 门本岛农”城市化疰设协调领抒小组办公室，研究报告一厦门本岛农村基本情况综述。2002年7月1935三翠门的城市化iS路与城中村现状在此之前45、，匣门在市政建设中遇到城中村土地征用和拆迁安背问题时, 往往采取逢山开路、遇水搭桥的 办法。例如仙岳村，没有计划整 体改造的方案，由于仙岳路建设 的紧迫性，政府先行征用了道路 红线以内的用地，对此部分村民 拆迁安S，然后又分步对路两侧 的村庄进行改造，居民就地还迁。整个过程没有房地产开发商介 入，完全属于政府行为。目骱环 岛路建设中遇到的旧村也采取这 种办法。从九十年代中期，厦门市开 始尝试对“城中村”进入渐进式 改造，如“许曆” “濠头”“乌石浦”等，但都是以政府为主导，国有公司 具体实施，由于当时没有先行制定相关政策和策略，再加上整体房地产形 势低迷，改造工作走走停停、停停走走，有些至今仍46、理不清头绪脉络，承 担改造项目的园有公司不是负债累累也是举步难艰.收效甚微“1门本岛农村城市化建设协调领导小组”成立以来，展开了本岛农 村城市化的前期调研工作，统一指导、协调本岛农村城市化的规划、建设、 丌发、管理，组织评审农村城市化的分区规划和详细规划.协调解决城市 基础设施的衔接，拟定相关政策。并对农村城市化改造的试点项目作了部 分的前期准备工作，取得了很大的成绩。湖电区政府从99年开始就着手有关样店、刘厝旧村改造的前期工作， 准备较为充分。2002年初，厦门市在关于“旧城旧村改造工作”的会议上 确定湖里区“样店、刘厝”旧村改造为试点，开元区“莲坂”同时为改造 试点，希望通过总结经验，进而47、对本岛内旧村全面改造。KUV选I 1门n报.城市杂志.城屮村，2003年丨1第四章城中村改造策略的比较和研究第四章城中村改造策略的比较和研究4.1城市更新的理论所谓城市更新就是将城市不适合现代机能的部分作有计划的改善，所 以更新是针对城市某一退化地区加以治疗或彻底加以铲除的行为。城市某一部份的退化，在今日各大都市中是一个非常普遍的现象，主 要原因是由于工商业过度繁荣，乡村的人口大量涌入都市，使无论有计划 或无计划的城市无法承担，而产生许许多多的不良现象。城市土地利用、环境保护等问题的解决从市场失灵到政府干预再到政 府失灵，人们又重新求助于市场力量，但这与单纯依赖自由放任的市场机 制解决问题已经48、有了本质的区别，而是政府与市场的一种结合，政府通过 设计制度、保护产权，使环境保护、城市整体与私人经济主体的利益紧密 相连。实现土地利用、城市规划与环境保护等制度的创新，己成为世界各 国的一种共识，也是中国加入町0,强化法治与民主，提高政府绩效与公 众参与水平的重要内容。中国的城市规划毕竟源于原苏联的社会主义计划经济背景，进一步的 制度创新，特别是明晰与保护私有产权、尊重市场、保护土地开发的契约 性势在必行。“城中村”的改造涉及改造成本以及既得利益集团利益的再 分配，是一项复杂的系统工程，它的策略应当体现制度的创新。4. 2相关城市城中村改造策略和研究我国部分发达地区的城市己经先后进行了“城中49、村”改造的实践， 已经取得了一些宝贵的经验。4.2.1概述西安：“城中村”417个，涉及42万多人。西安准备按照“先试点，后（台）王纪琨，都市计划概论，东大图书有限公司，1978推广”的原则，将村委会改建成社区居民委员会，将村集体经济实体 改造成由现代化制度规范的股份制公司，逐步建立城市运行及管理模式。石家庄：计划从今年开始，用5年时间，把二环路以内的45个“城中 村”全部改造完毕。市里将出台5项优惠政策，直接让利20万元。太原：有75个“城中村”，近12万农民。该市的做法是：集体土地依 法转为国有；农民全部转为城镇居民，村民委员会转制为社区委员会，并 按城市管理体制进行管理。计划将到201050、年底改造完毕。绍兴.有“城中村”45个，4. 77万户14. 93万人。政府计划花3年左 右的时间，对越城区二环路控制范围内的42个“城中村”，分批分期拆旧 建新、撤村建居。杭州：1998年杭州市政出台了市区撤村建居的意见，将原来行政村建 制撤销，成建制建立社区，成立居委会。到现在己完成市区内60个“城中 村”中34个的股份制改革。总结起来大致分下述三种类型4. 2. 2政府主导型以深圳为例4.2.2.1 概况从1997年开始尝试改造“城中村”，按每镇一村的办法试点。4. 2.2. 2 策略最初（1997年）提出“以政府为主导、规划全面、制度跟上”，规划中以土 地系统控制为核心，合理引导乡村工51、业相对集中发展、村民住宅联建、统建为基 点，逐步摸索出一条“经济、建设、环境协调发展”的农村城市化之路。1999 年，市委、市政府提出“规划全覆盖”，着重突出土地集约利用与建设用地分区 调控。试点村确定发展方向和策略，划定不准发展区、控制发展区及非建设用地 的界限，规定各类用地的使用要求；然后撤点并村，实行村民住宅连建、单元式背景材料引自：厦门市城市规划设计研究院，杨春，莲坂流动人口聚居地社会状况调査，2002.1223第四章城中村改造策略的比较和研究 相关资料节选自，东莞市地理信息与规划编制研究中心，杨柳、欧阳南江，广州、珠海、深圳城中村改造经验及东莞市城中村改造的有关建议。25统建，免费设52、计统建方案供村民选择：重点解决公用设施、绿化、居住广场空间 及环境问题。具体操作上，深圳市以追求合理的规划为0标，率先成立区级城市 规划委员会，实行科学决策，并以法定图则的编制和实施作为法制决策的保障。 在此前提下，建立市规划国土局各区国土分局一一管理所和特区外区镇 村的“双三级”规划管理执行体系。另外还强化内外监督检查职能，建立规 划管理反馈系统。在探索村镇规划管理有效途径时，引导“农民上楼、工业进 园”，开展“规划下乡”活动，实现规划意识全覆盖。4. 2.2. 3 评价对于政府主导型的“城中村”改造模式，比较适合政府财政实力雄厚、法律 制度健全、规划得以有效实施的城市。采用政府主导型的改造53、可以有效地控制改 造的周期，并在一定程度上避免国家利益的流失。如果当地政府不具备上述条件，采用政府主导型的改造式往往导致暗箱操作 和官员腐败，改造的结果往往违背政府的初衷，反而影响政府的威望。4.2.3村集体主导型一一以广州为例 4.2. 3. 1 概述广州的“城中村”现象极为 严重，据统计，广州市白云、天 河、海珠等区共有138个城中村。广州计划分期分批，按照不同类 型逐步改造：2003年投资50个 亿改造7个城中村，2-3年内将 位于城市建成区内、农业人口人均耕地地面不足66平方米的“城中村”改造完 毕。4. 2. 3. 2改造策略按照“先行试点，积极稳妥”的原则，选择位于中心城区的七个自54、然村作 为改造试点，采取“一村一策”的办法，取得经验后，逐步在全市范围内开展。 具体可分两步走：第一步是转制。把城市建成区内的“城中村”农民转为居民， 把村委会转成居委会，同时把原来属于农民所有的集体土地转为国有土地，把原 来由村委会管理的集体经济转为由集体法人股东和个人股东共同持股的股份公 司，把“城中村”纳入城市一体化管理，并逐步把市政、环卫、供电、供水、供 气以及治安等纳入城市管理范畴，施行统一管理。第二步是有步骤地推进“城中村”物质环境的改造。结合村的实际情况和周 边城市建设编制旧村改造规划，改造的主要形式是新的农民公寓建设和旧村改造 相互结合。首先开展农民公寓的建设，公寓小区建设主要55、是安置本村搬迁村民， 为旧村改造创造条件。资金来源方面，以村集体为主，其他资金为辅。具体而言，广州“村中村”改造将坚持如下原则：一是绝不允许房地产开发 商插手；二是一村一策；三是政府给予优惠政策，支持“城中村”改造。同时广 州市政府也表示，广州市“城中村”改改造的具体政策措施目前尚未考虑成熟。 4. 2. 3. 3 评价广州“城中村”的建设容量比其他地方!出许多，与大部分城市“城中村” 1.3的容积率相比，广州“城中村”的容积率高达2甚至4。在这种情况下，改 造成本居高不下，改造需要大量的资金投入。政府往往心有余而力不足，如果让 利给开发商，则开发商必然通过增加建设容量来获取利润空间，这种做法56、在广州 已有失败的例子。由于广州“城中村”的村集体都有相当的经济实力，这就给广州“城中村” 问题的解决带来一个契机，政府通过制定一系列的政策，允许村集体为开发主体，筹措一部分村民、区政府的资金进行“城中村”的改造，但必须以不增加建设容 量为前提。由于环境的改善，村集体可以通过提高租金等方式逐步回收建设成本。总而言之，对于建设密度非常高，改造难度特别大的“城中村”，可以考 虑采用村集体主导型的“城中村”改造模式，但可能存在改造周期长，改造力度 小等不足。4. 2. 4开发商主导型一以珠海市为例4.2.4.1 概况珠海市的城市规模和发展历程与厦门有相似之处，城市建成区共有26个城 中村需要改造，占57、地面积约300万平方米，需要动迁人口近20万。从2000年开 始，珠海市围绕着“改造城中旧村，创建精品社区”的总目标，高起点改造城中 村。目前，有26个行政村列入改造计划，其中22个己确定了开发商，16个开 始拆建 8个文明社区竣工移交，961户旧村居民喜迁新居。4. 2. 4. 2改造策略市场运作为主导，政府给政策。珠海市政府没有投入一分钱，而是运用市场之 手，通过定原则、定规划、给政策，引入竞争机制，吸引房地产商投资旧村改造。珠海“城中村”改造的一条重要经验就是，依靠房地产商实行市场化运作。 过去的经验表明，政府直接投资到改造之中。不仅会造成沉重的经济负担，使资 金本来就比较缺乏的珠海财政58、更加困难，更重要的是，在改造过程中会给腐败的 产生提供机会。实行公正、公平、公开的市场化运作，一方面有利于政府减轻财 力负担，另一方面，能使“城中村”改造水平在市场化运作中得到大大提升。珠海所有的“城中村”改造项目，全部实行公开招标制。根据预算，要改造完珠海所有的“城中村”，静态投资投入约需50亿元左右， 这么一笔巨大的资金，如果全部让政府来负担，势必加重本来就紧张的珠海财政 的负担，影响珠海这个城市的发展。第四章城中村改造策略的比较和研究退一步来说，即使政府投入全部资金，政府还要去规划、设计、建设、监督 这一长串的庞大工程又需要多少工作人员，而更重要的是，过去的经验证明，光 靠政府投入建设包59、揽一切，难免会造成效率低下、决策失误甚至生产腐败。因此， 珠海“城中村”改造走向市场化，有其现实的原因。.在这过程中，珠海市政府巧妙地运用政策手段，使房地产商能够在“城中村” 改造中赚到钱，从而调动他们参与“城中村”改造的积极性。最重要的措施就是, “拆1免2至3”，即根据具体项目和地点的不同，房地产商每拆一平方米的旧 “城中村”。可免交两平方米至三平方米的地价，并在报建等方面给予优惠。整 个“城中村”改造，珠海市将出让40至50亿元的地价收入，让利给村民和开发 商，来推动改造。另外，珠海市从2000年起，不再新批商品房用地，也不用 新批其它房地产项目的开工，以积累购房需求，为“城中村”新的商60、品房提供足 够的市场空间。4. 2.4. 3 评价对于开发商主导型的“城中村”改造模式，比较适合政府财政困难、 但法律制度健全、规划得以有效实施而且市场机制完善的城市。通过由市 场运作进行开发，可以引入竞争机制来提高开发的水平，另外，可以缓解 政府财政的压力，防止腐败现象。由于市场行为体现为个体追求利益的最大化，对于法律制度不够完善、 政府宏观调控力度不强的城市，釆用开发商主导型的改造模式往往容易导 致开发密度过高、公共设施缺乏、建设水平低下等现象，或者由于资金问 题导致改造进程拖沓，甚至形成“烂尾楼”，给国家造成更大的损失。另外，在具体实施中应测算不同区的地块潜在土地级差收益。如果“城 中村61、”改造的社会成本过高，城市承担的代价过大，需要进一步的观察和研究，以寻找更稳定的解决方案。急功近利和固步自封都是不可取的态度。珠海市的改造经验可概括为：“照顾村民利益，政府让利调控市场，提 升综合竞争力”，总体做法是“政府引导、政策推动、市场运作”。经过三 年的艰苦努力，目前已经初步实现了政府、开发商、村民“三贏”的局面。4.2.5总结通过对相关城市“城中村”改造策略的研究，应当说城中村的改造应 根据不同地区、不同情况，选择适合本地本村的改造机制，但“政府引导, 市场运作”是基本原则，无论是政府、村集体，还是开发商，作为操作主 体都需平衡各方利益，符合市场规律。而城中村改造的最终目标是创造村 62、民、投资者、政府都受益的“三赢”局面。4.3珠海吉大村改造实践 4.3.1村落的演变和症结吉大村位于珠海市东南部，据载村落建址于明朝初年，距今已有600 年历史，最早李氏家族迁徒于此，背靠群山，南临大海，是块风水宝地。 珠海成为特区后，城市面积不断膨胀，不少自然村落(包括吉大村)来不及 改造，便被整体划入城区，由此形成了“城中村”。当失去耕地的村民发现 出租房屋的生财之道后，村民开始在自家宅基地和自留地上大量重建、新 建和扩建住宅，更多的古宅被毁，原有空地、绿地被侵占蚕食殆尽，村中 面貌全非，整个村落变成为一座密集的砖和钢筋混凝土森林，昔日碧树婷 婷、鸟鸣嗽啾的田园景象一去不复返。吉大村本地居63、民315户，1170人， 夕卜来租住户5500人，现占地11. Oha,建筑密度高达70%，一些房屋间距不 到 2m。长期的无序开发建设和混乱管理导致了吉大村诸多症结：建筑密度大(2) 道路不成系统(3) 治安混乱(4) 公共服务设施缺乏(5) 小农思想严重吉大村的“脏、乱、差”现象突出，环境质量恶化严重，要从根本上 解决这些问题，全面整治改造是惟一出路。4.3.2遗产评价吉大村内没有市级、区级保护文物，然而这并不意味着它只能接受推 倒倒铲平的命运。当今世界保护历史文化遗产的含义己经得到拓展，保护 对象“从过去只对杰出的、在历史或艺术上占有重要地位的文物古迹、代 表性作品以及名人故居等优秀的历64、史遗产才考虑的保护，走向把许多由于 时光流逝而获得文化意义的一般建筑物、各历史时代的构筑物、社会发展 的见证实物以及非物质形态的无形文化遗产，都列入到保护对象之中。”因 此在改造措施中充分考虑了其历史文化的保护。4.3.3改造措施4. 3. 3.1保留一点即原汁原叶地保留吉大村幸存不多 的优秀建筑遗产，保存村落自身的特征 和遗产的真实性。(1) 保留叶、古两家祠堂和其他几座老 建筑，满足村民心理情感依托；(2) 维护和整理富有特色的祠头和 山墙面，保存古绌精美的砖雕、木 雕等具有当地特点和题材的古越 文化遗物；(3) 将叶、古两家祠堂的租户迁出，整治建筑环境，将祠堂改造为小型 民俗博物馆；(465、) 保留具有历史性提示的文字符号，保留“吉芝街”、“吉大”名称， 改吉大村为吉大坊。4. 3. 3. 2改造一线吉芝街作为吉大村的一条重要肌理予以保护性改造，形成整合性的历 史空间环境。(1) 保持现有街道的位置和宽度；(2) 控制临街建筑的体量、高度和面宽；(3) 将吉芝街改造为步行街，维护持和强化临街建筑的休闲和商业功能；(4) 利用尽可能多的空地作为开放空间，增加社区绿地和街家具设施。4. 3. 3. 3重建一片重建时保存原有社区，尽可能保留原有村落肌理文脉，并融入新的开 发建设之中。4. 3. 4评价吉大村改造在充分调查研究的基础上，制定出有特色的改造规划设计 方案，充分尊重了历史、文66、化，值得借鉴。采用“保留一点、改造一线” 的措施有助于把村落的历史碎片连接成一个有意义的整体。通过历史老街 的保护性利用改造，将得以形成整合性的历史空间环境，提升个地段的价 值，值得学习。(D李咕、常音.“城中村”改造实验一以珠海吉大村为例，城市规划，2001 U2)31第五章厦门市城中村改造策略研究第五章厦门市城中村改造策略研究体制问题是约束农村城市化进程的根本问题，厦门市农村城市化应采取先改 制后改造方式，排除体制障碍，促进农村社会、经济、物质形态的转变，以利于 城中村的改造。目前的一些相关政策仍在探索中，样店、刘厝旧村改造项目也正 是对政策的实践和探索。5.1厦门市与国内城市在“城中村”67、改造条件方面的比较厦门“城中村”的特征以及改造环境与国内其它城市比较，既有共性又有特性。概括来说，有以下几点：1. “城中村”的改造难度和珠海类似厦门“城中村”的现状平均容积率约0.81.0,就现状的建筑容量 而言，和珠海等大部分的“城中村”相当，但低于广州成熟型“城中村” 的密度。2. 政府缺乏改造资金和大部分的城市情况相同，厦门市政府城市建设资金也较缺乏，单靠 政府的经济实力不可能完成“城中村”的改造，只能多方筹集改造资金。3. 村集体资金有限政府、村集体、开发商均可作为操作主体。三者独立运作在实践中 证明有利有弊。厦门根据本地的现实情况，提出由三方共同开发的操作方 式：先成立股份公司，由68、区(街、镇)政府和下属村集体入股，再与开发商 合作成立项目公司，进行“城中村”改造。区(街、镇)政府可发挥其在征 地拆迁、补偿安置等方面的独特优势；村集体的股份介入使组织，实施改 造及利益协调相对容易；而开发商的参与则使开发资金有了确切保障。资料来源：厦门市城市规划设计研究院厦门本岛农村城市化改造规划（推荐方案）2002年1月厦门本岛农村城市化建设协调领导小组办公室，推进厦门本岛农村城市化相关政策.2002年7月334. 安置方式根据调查，“就近、就地安置”是目前厦门村民最可接受的方式。也 能体现对历史的尊重。如果货币安置价接近当地商品房的房价，则实行“货 币化安置、村民分散融入城市”，由周边69、环境带动村民转变为市民，更是 一条理想的途径。5. 2行政体制改革与集体经济转制厦门市拟将本岛作为户籍管理制度改革试点区域，先于其它区取消农 业、非农业户口性质划分。改制后社区居委会为单一自治组织，不再继承 集体资产及债务。同时按政企分离原则，原镇、村、组管理的集体经济组织实行公司制 改制，先行从体制上转变，为下一步改造实施铺平道路。5.3旧村城市化改造5. 3.1旧村城市化改造开发机制厦门市目前探索实行“政府代建”或“政府导向、市场运作”的开发 改造机制。一村一策改造，综合成片开发。其中“政府代建”的旧村改造 方式，由区政府在调查摸底基础上，根据修建性详细规划要求，测算拆迁 安置和市政配套的70、成本，提出安置方案，并报市本岛农村城市化建设协调 领导小组批准后，按城市经济适用房建设模式，由区政府代建拆迁安置小 区，空置土地由市土地开发总公司储备。“政府导向、市场运作”的旧村改造方式，是通过项目改造开发权公 开出让，引进开发商资金进行旧村改造。实行“地价返还、自求平衡”的 改造政策。方案一：市政府将土地出让所得地价款返还各区，用于村民的 拆迁安置和项目公建配套(优点是可减少旧村改造项目的资金压力）；方案 二：根据项目公建配套承担情况，确定地价返还比例(优点是体现权责一致精神，保证城市配套费有稳定的资金渠道)。同时，建立旧村改造工作合同管理体系，各责任主体均以契约、法律 文本的形式明确旧村71、改造公建配套、资金平衡、开发资金运用、土地交付 时间、拆迁安置、改造时限等权利和义务。5. 3. 2拆迁补偿及违章处理旧村拆迁补偿采取多种方式相结合。1、住房补偿：按“一户一套”要 求，每套安置房建筑面积不超过150m2。2、部分货币补偿：房屋产权面积 超过人均30m2部分，实行货币化补偿。3、部分物业补偿：社区农贸市场、 外口公寓、部分店面等生产性建设由村集体和村民集资，按规划统一建设; 或由开发商兴建，按成本价出让给村集体。4、部分转入社会保障基金。集 体土地征用补偿金、集体公建拆迁补偿金直接拨付保障机构。违章私房(无证照房屋)处理。考虑农村违章私房建设具有历史原因， 对其业主在向市清理非72、法占地、违约建设领导小组办公室支付过土地使用 配套费、城市增容费且在规定时限内签订拆迁安置协议并按时搬迁的给予 适当补偿。5. 3. 3旧村改造资金扶持政策1、区级设立旧村改造专项基金，返回的土地出让金进入与区政府部门共同 开设的土地基金共管户，以减少资金运作环节。市财政负责资金监督， 保证资金落实到位。2、启动资金多元化。除开发商、村集体、银行投入资金外，为减缓旧村改 造项目资金压力，由区财政提供部分启动周转专项资金，市财政采取向 银行融资方式建立旧村改造专项基金，短期内项目拆迁补偿资金不足部 分，区财政可向市提出借款申请。第六章样店、刘厝旧村改造实践3、公建配套分级承担。片区内城市主、次干73、道，城市级的基础设施、公共 建筑按原渠道由市里统筹安排；片区内道路及区级公共建筑由区政府统筹 安排；片区内部配套设施在改造中统筹安排；经营性公建配套可实行市场 化运作，鼓励社会投资。5.4规划、土地政策根据规划先行原则及“统一规划，合理布局，因地制宜，综合开发，配 套建设”的改造思路，坚持高起点规划，髙标准建设，为本岛营造一个绿 化、净化、美化和效能化的发展空间。实行“以地兴城”方略，旧村城市化改造与发展用地标准、性质要服从 总体规划及控制性详细规划(或法定图则)要求，并在各区改造用地范围内 统筹安排，寻求平衡。土地出让机制：土地出让要坚持“公开、公正、公平”的原则。5. 5评价厦门市的城中村74、改造政策正在完善中，但它同样坚持了先改制、后改造的 原则，在开发机制上，允许多种方式，并充分考虑了综合兼顾各方利益，有 积极的促进作用。同时也为各区在试点项目上的改造策略提供了方向。37第六章祥店、刘厝旧村改造实践6.1祥店、刘厝改造开发策略6.1.1政府引导在总结以往旧村改造中的经验和教训的基础上，湖里区政府在如何通过 市场化运作、通过区域建设来实现改造后人们居住行为、思想行为和生活行 为的根本性转变，并完全地融入到一个城市的整体运营中去，进行了一系列 的思索和多方面、多角度的深入探讨，决定以一种全新的理念“城市区 域经营”进行祥店刘厝旧村改造，并将此作为全区推动城市化的试点项目。6.1.275、开发模式湖里区政府的“城市区域经营”理念与人们希望改变本岛东部欠缺城市 生活的呼声不谋而合，并与厦门的城市规划切实呼应。由谁来执行这一高起 点规划、高标准建设的改造工作，实现整个项目所有资源的整合与合理配置， 随即成为重中之重的课题。一个在厦门非常具有创新性的开发模式“统 一规划，联合开发”浮出水面，湖里区政府决定借助企业与市场的力量，特 别是借助有实力、有品牌、有信誉的房地产开发商的力量，运用市场之手实 现这一设想。发源于湖里、并为湖里区建设作出过杰出贡献的三家实力房地 产企业厦门信达股份、厦门联发集团、诚毅地产成为担纲“城市区域经营” 这一重任的人选。“统一规划，联合开发” 一改厦门原有的76、“豆腐块”开发模 式，凭借信达股份作为上市公司的雄厚资金实力、联发集团20年来丰富的地 产开发经验、诚毅地产成熟的市场运作意识，优势互补，强强联手，为这一 超大型的城中村改造项目的顺利推进奠定坚实的基础。6.1_ 3共创“三赢”根据2001年八月市政府文件（厦府办2001190号）厦门市人民政府 办公厅关于湖里区刘厝样店旧村改造项目有关问题的批复，明确了本工程的 开发原则和运行机制，即：“项目的开发应按照统一规则，合理布局、因地制 宜、综合开发以及小区开发建设自求平衡的原则，同步配套建设市政设施、 公建设施，做好拆迁安置工作。”同时实行“协议出让，地价返还，自求平衡f 收支分明” 的运行机制，77、给出了样店、刘厝旧村改造策略和方针政策。并 且最终目的是达到“三贏”，即：政府、开发商、村民三方共嬴的大好局面。6. 2祥店刘厝旧村改造的社会问題 6.2.1历史文脉祥店社黄氏祖祠堂号“紫云盖顶”（灯号紫云）。据泉州府志开元 寺志记载，唐进士黄守恭梦桑树尽生莲花，便在公元686年舍桑园家宅 建开元寺，黄守恭有子经、纪、纲、纶伟五人，分居南安、惠安、安溪、 同安、诏安，称“紫云五安黄“，黄守恭四子黄肇纶遵父命从匡护大师言， 骑马持钹前往同安银城之东二十五里开科，为黄氏著族，因在县城之东， 史称“东黄”。黄氏先民几百年来，在样店繁衍生息，分房头发展，族亲房头之间， 秉承祖训，以诗礼传家。以胞、家、78、堂、宗、族等五族之亲疏论辈份，在 亲堂之间以长幼排列，虽非同胞也以排列大小称叔伯。据老辈说，作为族 长来说，不是单纯以辈份论定。本人需具备三条件：一是才华出众；二是 有威望，为人处事公平公正；三是经济实力作基础。 节选自埘门市人民政府办公厅关于湖里区刘样店旧村改造项B有关问超的批复，2001. 8 节选自黄茂生著，样店古及人文贵观。2002. 3独特的人文景观祥店姐仔。清末民初，祥店社黄姓已多殷商富户， 当时民风男女婚娶讲究门当户对，婚娶均有婢女随嫁（俗称“随嫁”)，亦 称“姐仔”（各别殷富大户随嫁多达四人)。她们出身贫寒，地位卑微，多 以花木取名，后来有的纳为侧室或收为养女，另择门户婚出。黄79、氏先民自开基以来，为求生存，远渡南洋勤奋拼搏，同时接受西方 文明，在经商有成时，更不忘对子弟的文化教育及栽培，清末民初就率先 在社里创办私塾学堂、祥店女学，后改为男女兼收，又筹资创办祥店小学， 几经历史变迁，今之禾山中学即以祥店小学原校舍为基础。祥店90%以上靠 侨，家境富裕，当时禾山大多村社以农为业，30年代祥店率先装上电灯、 电话。6.2.2现实生产生活状况几经沧桑，昔日一派辉煌景观的祥店大厝，已大多面目全非。受历史 变迁和工业文明的冲击，不少古厝已呈现一派破旧的景象，墙头杂草丛生， 墙角瓦砾堆积，有些木门换上防盗门。显得很不协调，古厝群四周高楼正 在崛起，这是房东盖来租给外来人员的，原来80、社口的碧潭，也已围潭造屋， 且污染严重。同所有的城中村村民一样，祥店刘厝的居住民早在80年代初， 多已不从事农业生产、盖房出租成为村民重要的生活来源，形成一种典型 的靠地收租的依附型经济模式，另有少数从事运输及小型餐饮等服务行业。 这里常住人口 1100多人，外来人口却有数千，那些曾让祥店人引以为豪的 大厝，在低廉的房租下痛失无价之宝，散落房前屋后的染布石、坠臼、石 鼓、石盆，也许在文物专家来说是宝贝，在这里却是垃圾。由于缺乏维护， 祥店古村落的田园面貌已不复存在。由于村民大多以租房为生，拆迁后的生活出路成为影响拆迁乃至整个 改造实施的重要社会问题，不妥善解决，整个改造可能会半途而废。节选自黄81、茂生著，样店古厝及人文景观。2002。3第六章样店、刘厝IU村改造实践6.2.3原住民出路为有效解决村民的今后生活出路，我们在规划设计中与开发商多次协 商探讨，除去以最优惠的拆迁方案补偿原住民外，根据相关政策，还考虑 了以下几个方式：(1) 、在古民居保护区周围规划商业广场，店面以优惠价(3900元/m2)按 人均8-10m2/人供给居住民，以使他们能经营或出租。(2) 、在安置地块建3000m2农贸市场，以建安成本出让给居委会统一安排， 增加就业。(3) 、建少量单身公寓供居民回迁，可继续出租经营。除在以上规划方案中的安排，还制定了其他相关政策：A、无房户，及人均不足30ro2,按区位基准房82、价货币补贴。B、给男60岁以上，女55岁以上老人补助金，每人每月300元，至2005 年9月C、鼓励居民参加职业技能培训及就业培训。D、鼓励并引导居民参加非全日制就业、临时就业，派出就业等各种就 业形式。这一系列措施有效地解决了原住民的生活出路，也为顺利实施拆迁 打下了基础。6. 2. 4评价人员安置一直是“城中村”改造的难点和症结，究其原因，是原住居民 大多己适应食利生活方式，缺少劳动技能，本项目的解决方案，可供城中村 改造项目参考。6.3古民居保护性开发的实践 6.3.1古村落保护价值的研究6. 3.1.1老房子的价值根据仙岳路东段铁路-五通(仁爱医院-金尚路）段市政道路及安置房屋拆迁补偿83、安置方案制订。老房子是一个城市引以为豪的文化遗产，也是一个城市的根基，作为城 市历史文化底蕴的“形成标本”，它们蕴含着丰 富的经济价值、社会价值和文化价值。但现实是，1门在明清以前的文化遗产所剩无几，提起厦 门，人们大多会想到鼓浪屿、中山路的近代建筑，相比之下，传统古村落民居所处的地位和受到的 重视是远不能及的。但事实上古民居是厦门本土 建筑的真正源头，而且它们之于厦门还有另一种 特殊的意义，那就是市文化局文物处陈志铭处长 所说的“它们是台湾文化母体的重要标志之一”。最早到祖国大陆采访的台 湾记者李永得、徐璐这么写道：“当我们抵达厦门后，看到与台湾乡村一模 -样的四合院(红砖大厝)建筑，以及几84、乎相同的闽南话，才真切地感受到 了这条源远流长的脐带。” 这些传统居住景观是长时间积年累月发展中形 成的，它既有历史性，又有现代性6.3. 1.2规划中应注重保护性开发目前在我国，大规模而又无序的旧城改建正在破坏旧城格局和传统的 物质形态，导致它们所代表的历史价值和文化价值的丧失。尽管有菊儿胡 同、苏州桐坊巷的成功改造，保护了传统的邻里和社区人际关系。但大多 数地方仍然是不管传统居住区是破旧还是完整，未深入分析研究其保留价 值，就一律推倒，代之以一片面目雷同的现代住宅群或商业办公楼；城市 在现代化的进程中丧失了自己的特色与个性，造成全国城市景观的雷同化。 另一方面，一些开发商片面追求经济效益，85、忽视社会效益和环境效益，忽 略了居住外环境质量的提高以及人们的安全、交往等精神需求，许多居民 住区建筑与空间结构形式千篇_律，无法反映特定人群的生活习惯和地R呵护老IS门历史的荇额，海鹰.廋门丨丨报.2002年12月6R#第六章样店、刘厝旧村改造实践文化；环境构成元素单调呆板，景观单一，缺少变化；住区命名雷同，缺 乏文化内涵，人们在紧张工作之余难以得到精神的松弛与调节。然而，居民的生活质量和城市主要旅游经济活动在很大程度上都取决 于城市历史风貌的保持。保护规划是整个欧洲城市规划过程的核心部分。 1950年代末，法国政府为保护巴黎旧城，在西郊开辟以现代商务办公为主 的德方斯新区，使得巴黎旧城的历86、史传统风貌和旧城空间格局得以完整保 护。80年代，伦敦东部码头由于城市功能的衰败而被全面改造，在城市功 能全面复兴的同时，城市传统风貌却遭彻底破坏。莫斯科50年代在城市传 统规划的基础上，建造一些高层建筑，这些新建筑完满地补充并发展了莫 斯科的城市轮廓，成为首都名胜之一。西伯利亚托克斯城在保护非常漂亮 的历史木建筑的同时进行新的现代建筑的建设。这些例子向我们指出了世 界各地旧城改造的经验和教训。6. 3.1. 3景观规划在设计中的应用旧城改造之前运用景观规划的方法是国外许多旧城改造与城市设计取 得成功的重要经验之一。作为景观规划指导思想体系之一的景观生态学认 为，景观规划要深刻理解构成环境的结87、构、功能、场所三者及其联系。结 构是指构成环境的各种物质要素及其组成的空间形态：包括主体要素(如： 居民）以及客体素(如：建筑物、街道等等人为设施及山、水、绿树等自然 形休)的种类、数量、主题属性，形态、尺度、变化韵律，朝向、位置、空 间格局及其多样性、稀有性、固有性等景观特色等等。功能是指区域土地 利用的方式、潜在的环境承载能力(如视觉景观容量等)，以及结构体系内 的物质、能量流及其文化信息流，是结构内主体要素生存行为的基础与生 活活动内涵、质量的目标体现。但是，结构与功能都随场所的不同而变化。 场所因子包括行政辖属、地理位置及由不同视角、视距产生的视觉空间界 面，还有地质、地貌、气候、历史88、文化等宏观环境因素。自然界的每一个 场所(包括人类长期以来生活与居住的地方)都是千百年来调和、演变的结 果，尊重这些自然演变的古老模式，延续历史的文脉，不断输入新的物质、 能量与文化信息，是景观规划的宗旨。也就是说，景观规划要求结构、机 能、场所因子三者之间获得最协调的配置，寻求结构最佳、功能最佳、场 所最吻合的目标。在这个项目中，调查、分析古民居特质，分析其保存价值是规划设计 初期阶段最基本的手段，它可为我们的下一步工作提供最基础的资料。在 以上思想的指导下，我们对样店刘厝传统村落街区历史风貌构成特色进行 了深入全面的调査和环境质量状况调查，在对调查结果分析的基础上，对 传统民居的保存价值进89、行了分析与研究，不仅为传统村落改造设计提供了可靠的依据，也为建设有地方特色的人居环境提供科学依据。呵护老厦门历史的容颜厦门现存古民居建筑一落二榉、一落四榉的小型民居，也有两落、 三落及“大六路”式、双落挂护龙、双落挂突规式的红砖大厝等，形制 丰富多样。建筑物上多有精工细作的木雕、砖雕、泥雕、泥塑、彩绘及 交趾陶饰等，是闽南古代文化的静态体现。这些红砖大厝多是在清代中晚期出洋谋生的厦门人在发家致富后 回故里兴建的，他们将自己在海外的奋斗成就精心地写在了这些建筑上， 为我们留下了今天古民居建筑的美丽身影，这些老房子以无声的语言向 现代的人们诉说着厦门清代社会生活和早期华裔的奋斗史。目前，我市的古民90、居建筑还有部分保留在农村村社和旧城区里，较 为集中的有湖里样店（成片、共数十座)、五通（数座)、海沧院前（基 本成片，大户民居数座)、莲花洲（大户民居)、新店（大户民居群数座)、 同安（基本成片民居及大户民居数处）以及鼓浪屿等。这些老房子已经 走过一两百年的沧桑岁月。如今，属于业主后代自用的保存较完好，而 许多无人居住或是出租他人的老房子则破损严重，有的甚至到了必须尽 快抢救保护，否则就会彻底消失的地步。第六章样店、刘厝旧村改造实践除以上所说的区域，度门很多地方的古建筑己被近年来新建的现代建筑 分割包围，原有的环境风貌被破坏殆尽，很难成片保护和开发利用了。0 6.3.2祥店旧村建筑构成特色 691、.3.2.1整体空间结构特色 样店村落以黄氏祖 祠为中心顺坡势由低向 高，坐东向西，登上高 处鸟瞰，厝群工整雅致。背负关刀山之翠，前临 七星潭之碧。绿树点缀 红墙，巷廊相通有序，地块现状座座规范统一。样店古 民居尤以黄氏57座民居 的规划匠心独具，建筑群以黄氏祖祠为中心，从东到西，一字排开，横向7 座，竖向依地形长短安排5至10座，以祖祠大门中点为中轴线，作联排式 组合。宅与宅横向之间，由5条3-4米宽的巷道笔直分隔。纵向之间，高 高的巷道墙相延相连，巷道门隔巷相向，户与户之间，既相互，联系，又 相对独立。道路之间呈现纵横交错的网格布局，整个村落风格和谐，整齐 划一，蔚为壮观。在总体规划设计中92、，黄氏先人还充分考虑到村落防盗防匪的功能需要， 特意在庄村两角配套构筑了两栋更楼，居高临下，夜间配备枪械，专人守 望巡更，加上社里1930年即通电装有路灯，巷道尽头设有隘门，构成了牢 固的防护体系。村内有学堂、药局、戏台、祖祠、寺庙，巷廊相通有序， 且设有巷门、隘门，都表现了黄氏先民的公义精神和朴素的规划思想。 摘自（厦门U报）2002-12-06 节选自黄茂生老，样店古厝及人文京观，2002, 36. 3.2.2古民居建筑特色祥店古民居系当地人称“四水归壁”的方形结构，呈现经典闽南砖、 木、石混合建筑的古民居特色，硬山顶穿斗式木架，方形瓦，一覆一仰形 成瓦垄，双波布红瓦屋顶，分燕尾翅脊和双侧93、面呈马鞍形圆脊两种。三开 间、五开间两进两落或三落，最大占地面积约达1200平方米。大门开在房 屋中轴线上，二进中部为敞开大厅，大厅两侧为正房，居长辈，并排为厢 房，居晚辈。宅屋走廊下方两端为“春脚”（即护厝）两间或四间不等， 作灶厨、柴火间使用，护厝与院墙相连，构成独立庭院。院墙中间开有院 门，花岗岩条石为框，石院门顶以砖瓦造型护盖，两断院墙上方饰以方形 绿轴瓷花格或以砖、瓦作图案造型。门框、窗框、四周基座，均使用青、 绿花岗岩条石或块石，石料大小、长短、优劣及加工的粗细不尽相同，但 以大门外墙面雕饰最为讲究。内部大量采用木制构件，梁柱斗拱窗棂，无 不精雕细刻，几近“逢木必雕”境地。除木雕外94、，石雕、彩画、彩瓷贴塑、 砖雕、瓷花格、烤漆贴金各色装饰手法并用，琳琅满目，奇葩纷呈。6. 3. 2. 3环境特色村落内绿树成荫，户户除厝埕内栽种花卉果木，厝前后亦遍植龙眼、 巴乐、枇杷、木瓜以美化环境，成片果园就有好几处，最大一片在下池处 占地20亩。而今，历尽沧桑，社内及周边所有果园，大多己毁，仅遗留 三两棵百余年龙眼、巴乐，成为历史的见证。村中数棵几百年老榕其主干 容六、七人抱，树冠覆盖900平方米。村边上有两棵主干两人抱，高12米 木棉老树。整个村落由无数古厝红瓦与绿树红花组成了一道亮丽的风景线， 让人流连忘返。村落中由祖祠前的祖口潭、相公潭，还有下地、河里等水池，组成一 套有积蓄、疏95、通之功能的水源。潭水清澈如镜，岸边芳草青青，令人赏心 悦目。“七星潭”和排列其右的水源宫前的“相公潭”两潭相通，两条水系、：节选自黄茂生著，祥店古厝及人文景观。2002。343第六窣样店、刘厝旧村改造实践由“相公潭”引出，一条沿西与下游不远处的“下池”相接，一条沿北与 另一水面“河里”相接，最后蜿蜒直抵江头湾。6. 3. 2. 4重要的单体建筑(1) 黄氏祖祠：黄氏祖祠是村中主要公共建筑、族中议事、祭祀的场所。其 型制仿后溪西亭黄氏开门式祖祠建筑风格，门前置两级砖埕（即砖砌平 台），面积共180平方米，砖埕两角立有-对旗杆石；砖埕前面是兼做村 道的土埕，土埕前是一口圆形大池潭，潭底掘有7 口小96、井，名曰：“七星 潭” 。寓意“七星拱月，开基大吉”。(2) 水源宫：祖祠附近是水源宫，样店社民的主祀庙，内供奉相公爹、大道 公、相王公以及助生娘娘，阎罗天子等神祗。庙前以“水源”嵌头的一副 楹联曰：水清照透人间善与恶；源泉济救尘世灾和难。庙内两旁壁上均为本社出嫁女儿捐画的封神 演义故事，每年三月十六、 六月十八是大道公、相公爹 诞辰。在正月二十四这日也 抬出来与后埔吴府王爷、薛 岭大公祖一起食香位气宫 前有一石椅及一棵有百余 年老榕，巨大枝干延伸于潭上，村童夏天常攀卧其上纳凉，亦是肩挑商贩、 行人出入休闲之处，为水源宫增色不少。(3) 48、50号院落这里曾在1958年珠江电影制片厂拍摄小城97、春秋时选作拍片内景， 1999年中央电视台在此拍摄了世纪人生。该大厝系上下两落，为黄登理、 黄天賜、叶金屏三位老人祖上所建。大厝前落、后落各占地约400平方米， 大厅高5米，面积47平方米。厅侧四房，面积各约20平方米，且上有阁 、:节选自黄茂生著.祥店古厝及人文景观。2002 . 3第六章样店、刘厝旧村改造实践楼（古称半楼)，可以移动木梯连接上下、半楼前沿立有葫芦护栏。厅堂外 面宽敞，墙面饰以 大面积青草石堵雕 刻，上接八扇木雕 貼金屏堵，刻有飞 禽走兽、花鸟草虫，I_/L-J UZLj一.1- j :1 T雕工精湛、栩栩如 生，显得富丽堂皇。厅门髙约3米，门 内以八根木杠加固 雕花屏堵，入98、夜横闩上大门木闩，显得十分牢固。大门外走廊长18. 5米， 宽2. 5米（可摆若干张八仙桌），走廊两头开有巷头门各一个。走廊之间， 立有两根一人抱圆木廊柱，下为金瓜石柱础。走廊南北两侧，建有护厝2 间，每间面积约15平方米。廊下院井，均以条石铺设密实，上下形成三级 石埕，面积共约90平方米，四周间以条石竖架，摆设花草或作他用。前后 落不同处仅在于：后落在石埕两边各开一大门直接通左右巷道，前落则在 大厅屏后墙两侧，各开一个龙虎门与后落相连。据叶金屏老人称，当年祖上盖此落大厝，历时三年方才完工，所用水 泥、钢筋，不远万里，由南洋运回。前落系黄必成（字潮卿）生前所建。 黄潮卿系清朝五品奉政大夫，名扬99、禾山一带，至今厅堂上仍挂有遗像，留 有部分遗物气古厝虽历经百余年沧桑，当年的花梨木长案桌、八仙桌、云 石太师椅、古瓷花瓶等摆设，依然流溢着古香古色，凸现其古朴端庄与气 派不凡。由此可以看出，祥店古居民的建筑规划之严谨、建筑规模之大， 建材所用之精，雕饰彩画之美，在岛内古民居中首屈一指，当之无愧。6. 3.2. 5古民居现状49相对于祥店辉煌的过去，随 着沧海桑田的变迁和城市的发 展，近年来样店刘厝的现状如同 大多数城中村一样，现状堪忧。 先是笕答湾被封，改为内湖，并大规模围湖造地，村中水系无 法维持，原先面朝大海的景色 也一去不复返了。随着城区的 东扩，村所有的农用地在90年 代征用殆尽，外口100、骤增，家家 户户着眼于经济收益，盖房出瞧 一 租，土地成为寸土必争之地，自然景观、环境卫生遭受人为破坏与污染， 由化粪池渗漏出的粪水、工业废水及塑料杂物等，通通汇入两个潭内，原 先水源完全废弃，成为卫生死角。原来村民引以为豪的大厝被私搭乱盖包 围，失去了往日的光辉，原住民迁出，古厝出租，小作坊、大杂院蚕食着 百年老屋，加速了它的破败。6. 3. 3保护性开发方案6.3.3.1目标与定位建成厦门市独特的历史文化、商业、休闲、旅游综合场所。由于样店古民居的历史和人文价值，尽可能多的保留古建筑群，才可 能达到保留古村落民居文化风貌的目的。但同时也应认识到，古民居作为 居住建筑的功能已经很难保留，让村101、民住在被高楼环绕的平房早.是不被接 受也是不公平的。古村落民居不同于旧城住宅，也不同于欧洲的古堡，不仅内部功能落后，外部生活空间尺度也完全改变的不适宜居住，此时保留 的己不可能是原生态的古民居，保留的只是作为文化象征的载体，让后人 通过这一片红砖大厝去追忆先民的生活形态，感叹沧海桑田的变迁。上海新天地THi在这里，上海的新天地给了我们 一个可以借鉴的先例。它的可贵之处 在于保护和再生了上海的城市生活形 态，利用区位的优势吸引培育了如设 计、展示、文物、艺术品、拍卖、书 店、演艺、旅游等文化商业，引导真正意义上的文化品味。样店古民居在文化象征意义上与 里弄有相似之处，但不同之处在于，上 海的里弄102、作为一种都市生活形态一直 延续到今天，但古村落的生活形态已经 失去了生存的土壤，只能在它衰老的躯 壳里注入一些适应时代的新的元素，使其焕发宵春，象凤凰一样，浴火重 生。6. 3.3. 2开发前景分析 A有利因素具有成规模保存相对较好的闽南民居旧村落的宝贵遗产。资源的稀缺性使 样店古民居的改造土木未动就引起了各界的广泛关注，具有较高的知名度。厦门市作为“最宜于居住的滨海旅游城市”这一宏观发展战略带来的历史 机遇。今年厦门又获得了 “人居环境奖”，本地居民和旅游者对具有历史积 淀的古民居街区的认可度也将越来越高。仙岳路、金尚路和薛岭路作为城市主干道使本项目具有重要的地理优势。 周围地段都己开发或具103、备完备的开发条件，良好的可达性将为这里带来旺 盛的人气。目前厦门尚无类似的具有规划特征的、较高品质的文化休闲场所。这种旧 瓶装新酒的方式，虽然没有高科技、现代化的标签，但以高文化情感的面 貌顺应了都市人怀旧猎奇的文化心理需求，可以吸引这部分注重生活品味 的人群。B可能的不利因素(1)该区与城市目前主要商业活动空间距离较远，对于步行文化商业休闲人流 引入不利。虽然仙岳路、金尚路业已贯通，但岛内的商贸文化中心仍然在 西部，目前，东部开发的商品房项目数量虽不少，但都存在住在东部，工 作、生活在西部的现状。该区周围拥有较多住宅，带来大量人口的同时，存在功能拓展的难度。项 目周边用地早已征用，正在建设，104、无法形成与本项目配套呼应的文化休闲 功能区，在项目运作达到一定饱和度后，进一步拓展的难度较大。厦门现有的文化商业休闲形式，习惯及消费程度，可能会对该项目的功能 及定位带来难度。由于厦门的人口容量和文化背景与北京、上海这样的大 都市不同，是否可以形成类似琉璃厂、新天地式的文化休闲娱乐区还有待 较高水平的市场运作和策划，如果放任自流，管理无序，形成毫无特色的 杂货市场，商业前景将很难掌控。第六章祥店、刘暦IU村改造实践 51一 I.-雇v-1s1e!vhiV霉丨S;圓祥店対厝旧村改造规划总平面图概念方案的形成过程连接与对比浙It逭筑 國古民居 破璃体分离与对比/连接与对比新与旧关系分析场地功能规划105、第六章祥店、刘厝旧村改造实践打店到JS旧41改逄银获艺平面田第六章祥店、刘厝旧村改造实践新建筑意向建筑功能规划mi茶文化n*示办公E3 si貌保护e 由* iitt：合I艺木文化n 乐台|停$场一S人 Iftt53含$居辛爹改it方案范例*慕賓古艮展立a邊t和6.4祥店、刘厝旧村改造规划设计 6.4.1旧村改造开发极限的探索6. 4.1.1 平衡 、人员平衡根据本项目的拆迁补偿安置方案，本地块的安置方式为“就地安置” 原住村民1100余人，全部回迁至A安置地块的安置房。二、经济平衡“协议出让、地价返还、自求平衡、收支分明”是该工程改造的基 本原则，地价按照厦门市政府2000年85号文缴交，返还106、后用于本工程的 征地、拆迁、安置、赔偿，但要收支分明（两条线）。因此在经济平衡上, 开发商必须精确计算。而我们的规划设计也随着开发商的测算而逐步调整进行经济平衡，目 前总用地28. 71万m2,总建筑面积694550m2,地上634340m2,地下602.10m2, 容积率2. 21，绿地率40.1%，密度26. 08%。其中设置地块A用地45270m2, 容积率2. 59,密度37. 40%，绿地率30. 02%。“自求平衡”是我们这个项目的一个重要原则，也是难点，从开发商 角度肯定是希望商品房地块的容积率能越高越好，以此增加经济效率，但 政府规划部门不可能给出高容积率和密度，控规上不允许，107、居住村民也不 会同意，但过低的指标又不平衡返还后所承担的配套工作。为能实现“三 赢”的局面，我们做了多方案比较，下了很多功夫，最后确定了主要经济 技术指标。6. 4.1.2景观极限厦门是一座美丽的海港风景城市，景观作为居住的环境，品质的要素， 外部自然的景观，内部改造的景观，都是我们追求完美的产物。建筑的层数，一方面是整体开发强度的平衡点，它能够协调密度和容节选自厦门市人民政府办公厅关于湖里区刘厝祥店旧村改造项目有关问题的批复，2001。第六章样店、刘厝旧村改造实践积率的关系，另一方面也是景观极限的终点，高层居住建筑曾是人们理解较 少的，但伴随着生活水平的提高，和对居住品质的追求，以及土地资源108、的稀 缺，高层居住建筑，在沿海发达城市越来越为人们所熟悉和接受，同时高层 的住宅可以挑战景观的极限。本项目位于厦门岛中部偏东，北有薛岭山、虎头山，东南为湖边水库， 东西两侧视野极为开阔，适当提高建筑物的层数，当然增加了建造成本， 但可降低建筑密度。2. 2的容积率可全部设计为小高层和多层，但它也不适 宜当今居住方向，因此我们在商品房地块，布置了 1830层的高层建筑。 以提高景观的极限，同时降低的密度尽可能地增加区内的环境景观用地， 提高整个居住区的品质。6.4.1.3生态极限厦门最大的特色是生态环境，厦门市加快建设海湾型城市建设实施纲 要中，“基本建成生态型城市”已作为海湾型城市建设的总体目109、标，并演 绎成各级政府各社会各界的行动。规划建设永远离不开城市的发展目标，而作为城市建设的重要环节“城 中村”改造，更需摸准城市发展的脉搏，因而本工程规划建设中“设计结 合自然”的生态设计原则被广为接纳。我们要达到什么样的目标？居住区 的居民应不仅是感受到本岛东部浓郁的生态山水气息，还将包括社区内精 心打造的田园城市盛景，原有高低起伏的地形被利用来形成山地水系，依 山就势，潺潺而流，赋予社区强烈的生命感；绿化上，线面结合，形成楼 与楼之间、组团与组团之间的相互渗透，相互掩映，既有自然又有人工造 景的融合，把生态山水“步移景换”的特色发挥到极至。6.4. 2规划构思中国古典园林把空间上有限的园林110、景观融汇到无限的宇宙天地，并使 用了一整套诸如对景、借景，能够无碍地进入这种人为环境并呈现出来，正如陶渊明著名的咏园诗句：“釆菊东篱下，悠然见南山。山气日夕佳，飞 鸟相与还。此中有真意，欲辨己忘言”。而对现代化城市规划具有深远意义 的是：这种独一无二的人为环境，其建设目的不仅仅是为人类提供简单的 赏心悦目的玩物，而是使人类精神进步，人类个体的人格完善，与宇宙“真 意”完善契合的创造性场所。因此，本方案巧妙地利用规划区范围内五个 以古榕树为主题的休闲广场，以及居住区内部的主要绿化、水景轴线与仙 岳路北侧沿路绿化带，乃至住宅宅前绿地，自然而然形成连通整个居住小 区的螺形的生态步行系统。6. 4. 111、3规划结构从保证规划构思所确定的完整绿化系统的实现出发，本方案按城市型 居住小区标准进行用地布局，并有针对性地建立起其规划结构，形成“基 本生活单元一中心绿化带（媒体）一居住小区服务中心”的居住小区规划 概念。由于规划一条东西向曲线型道路贯穿居住小区，而使小区分为南北 两个不同组团分区。其中邻仙岳路的南部组团4. 49公顷地块作为祥店、刘 厝旧村改造的安置用地，以多层为主，辅以小高层，建筑面积为10.1万m2; 北部组团以11.5层的小高层为主，间以17. 5层和24层的高层，建筑面积 分别为诚毅居住组团14. 7万m2,信达联居住组团13. 8万m2,联信祥居住组 团15.7万m2,结合小区112、中央绿地统一布局。规划确定在沿仙岳路、薛岭路沿路一侧为对外服务的公建，而为本小 区服务为主的集文化、购物、娱乐、休闲于一体的古民居文化休闲广场布 置在小区正中；在居住小区西南部布置一所小学（24班)，在东西两个部分 根据有关规范布置了两所9班幼儿园。农贸市场布置在小区东侧主入口旁 的板式住宅的底层。6. 4. 4环境设计在对基地生态条件进行充分论证的基础上，设计人采用“三色模式” 进行规划设计。环境特色1: “兰色”设计-水景设计与水能的循环与再利用小区内的水景设计主要包括两个方面：一方面沿轴向横亘信达联、联 信祥、诚毅三小区设置柔性景观水轴，改变传统的中央绿化分隔带的用法， 如同一条贯穿全区113、的“兰色项链”，将各个组团的景观有机地联系在一起； 另一方面则利用中央架空平台与集中绿化的高差变化进行水景设计 “人工瀑布”，当小区居民从南面入口广场沿景观水轴进入住区，就会立刻 被瀑布的落水声所吸引，同时配合大面积的绿化广场，给人以强烈的视觉 冲击。环境特色2: “绿色”设计将建筑镶在“绿色原野”中小区的绿化环境设计沿贯穿南北的空间轴线展开序列。入口广场与小 区中绿地通过相同形状的空间形态取得统一与协调。南侧两个组团设计图 案式规整的绿化花坛，并与仙岳路两侧40米绿带相联系；北侧组团中心绿 地结合集中板式住宅之间空中走廊，组织高低变化的步行系统，从而将住 宅的底层架空层、屋顶绿化、空中庭园中114、的绿化空间统合收放，成为气韵 流动、温馨宜人的整体园林环境，真正作到将建筑物完全镶嵌在“绿色原 野”中，避免了建筑与绿化的硬性对比。规划设计以马尼拉草、爬根草、 黄金梅、俏黄栌、大叶榕、大王椰子等不同的植物配置为小区环境增润色 彩、调节季相。环境特色3: “白色”设计一一人车分行的交通系统体现车是为人服务的宗旨，人的生活活动占据小区的主体空间，结合 绿化与操场创造老人的空间与孩子的天地，给老人、儿童以充分的安全感， 让居民自由地享受绿化、空气与阳光。南区组团采用“平面分行”，车行至 小区南入口进入外围环形专用车行道，车道两侧结合各居住组团设线式停 车位，以草地砖铺地，三个车位加一棵树，增加绿化115、与树荫，将停车从组 团内的住宅底层空间拉出统一考虑，使“停车”“行车”“绿化”系统合， 减少汽车尾气与噪声对小区的污染与干扰，美化组团空间。北区组团则结 59第六章祥店、刘厝旧村改造实践合人防设施，采用“地下停车”方式为主，汽车从组团车行入口处，直接 进入地下车库，扩大了组团内部的步行空间。非机动车利用组团单元中的中间一幢住宅底层架空统一停放；外来探 访车辆结合小区入口绿化广场停放，不进入小区；救护、消防等紧急用途 车辆按照规划指定路线即可迅速便捷地抵达每幢建筑前。6. 4. 5人文设计 6.4.5.1以人为本居住是人类最基本的生存需要之一。居住区的规划、建设是目前城市 建设中最重要的一个组成116、部分，在社会发展进程中，人们不断地探索适应 生活需求的居住形态，运用科学的手段，研究人们的行为规律，巧妙的利 用场地空间的组织，自然生态环境，创造真正为居住者考虑的舒适的人居 环境。6. 4. 5. 2生态设计“设计结合自然”的生态设计原则生态设计的原则是以建筑的使用者一人的使用需求为核心，通过一种 整体全面的设计模式，最大限度地提高能源和材料的使用效益，减少建设 和使用过程中对环境的负面影响（或与环境融为一体)。在本项目总体布局 上，将建筑与道路尽量安排在生态压力最小的位置上；在能源利用上强调 被动式系统优先于主动式系统，从而更为充分地利用自然通风与自然釆光； 在建筑设计上，将建筑的外墙视为117、“环境的过滤器”而非“密闭的表皮”， 充分发挥底层架空与屋顶花园的通风散热、降温等作用。6. 4. 6空间布局6. 4. 6.1外合内透的组团空间组合方式南区安置房组团以板式多层为主，辅以小高层。在建筑朝向上，遵循 保留古民居群所形成的人文景观进化轴，传承了祥店村的历史文脉；在组团活动空间上，充分利用保留的两个古榕树广场，形成安置房住户们所熟 悉的生活休息的生态空间。北区商品房组团则以11.5层板式住宅为主，部分首层架空，使绿化 相互渗透；板式住宅通过不同曲率的组合，并用生态蓝轴贯穿其中，整合 成统一、有序的高尚住区。6. 4. 6. 2灰空间、二级空间灰空间，是指既非公共空间，也非私有空间，118、而是介于二者之间。祥 店、刘厝旧村的古今规划中就创造了类似的空间，如邻里之间的古厝错位 而形成的空间。我们在新的规划中，力求创造出一种类似的空间，即现在我们所称的 二级空间。例如我们将小区内所有的不临街住宅底层架空，在儿童游戏场 周围设置座椅，供大人们休息、交流，形成一些共享的公共空间。再如门 厅的设计尽量宽敞，使人们能驻足，并同架空层有机结合，同样提供了一 个人们可交往的空间层次。小区定位为注重环境的高档社区，住宅大多为有电梯的高级住宅，主 要为板式，结合部分一梯四户的点式住宅，使每一户都能充分享受阳光和 自然通风，享受小区优美的绿化环境，注重均好性。内院的绿化为主要的 住宅出入口提供了一个119、很好的外部环境。6. 4. 7单体特色住宅户型主要为三室，符合新世纪康居生活的趋势，部分两室和跃层 式满足不同用户的多种需要。合理地结合规划将美、自然、生态环境地段 因素综合考虑，户型整体分布合理，配置得当，合理组织营造内部功能空 间。平面布置紧凑，尽可能扩大起居空间，且确保其空间的完整性，独立 性，便于家具布置。客厅与主卧室朝向南方，使所有客厅尽可能享受到室 外良好的景观，且设有景观阳台，起居室、卧室力求保留出入墙衣柜的位 置。房型设计突出强调了动静分离，居寝分离。同时强调了厨卫的整体设第六章样店、刘厝旧村改造实践计观念，厨房、卫生间都具有良好的采光。可直接通风，处理好冰箱与洗 衣机的位置，120、且厨房尽可能设置工作阳台。每户的卫生间都考虑到不同使 用对象面区别设置，在有限的空间里合理分配面积，斟酌洁具的最佳布置， 从而进一步提高住宅水准。在古民居广场，基于原有规划原则：“周边建筑风格和古民居群形成反 衬，突出古民居”，在建筑风格上我们采用现代甚至有些另类的造型手法， 形成一个非常具有时代特点和自我个性的商业建筑群，与古民居形成强烈 的对比，体现了时代的进步人类建筑文化的发展。在对此与反衬的同时， 我们也注重对传统的继承、尊重及融合，通过色彩、轴线对位关系，新旧 建筑结合，实现这种继承、尊重、融合。住宅立面造型简洁轻快、构件设计精巧细致，将石材、金属、面砖、 玻璃等多种最常见的建筑材料121、有机的结合在一起，充分发挥其各自的视觉 特征，给人耳目一新的感觉，具有清新明快的现代南国建筑的风格。6. 5造城运动6. 5.1祥店刘厝拆迁敲响第一锤祥店刘厝旧村改造今日砸下第一锤将改建成数字绿色生态社区改造项目预计总投资11亿元关于旧城、旧村改造的新闻一段时间来简直让人看得有点应接不暇，就在 旧莲坂即将变成一片大工地时，被湖里区列为旧村改造试点和样板的祥店、刘厝 今天也将敲下拆除第一锤。昨日下午，记者在现场看到，一些村民正在打点家物， 准备搬离。湖里区副区长周克芳坦言，改造祥店、刘厝旧村，对推进厦门岛内东部农 村城市化进程，改善农村居住环境，美化江头改建区及仙岳路周边配套景观将会 留下重要的122、一笔。正因如此，湖里区已将祥店、刘厝旧村改造作为旧村改造试点 和样板，并将这一改造项目列为区重点工程项目。祥店村村民老黄早在几个月前就算开了账，他告诉记者，改造后，这里的 居住人气、档次肯定会比原来高，他准备向开发商买上一个店面，或自己经营，或出租给别人。“这比靠出租房子过生活來得实在多了0 ”老黄说。裉据开发商作出的承诺，建成后的沿街店面将以优惠价格销售给村民；社区 配套的农贸市场将以成本价提供给村委会经营管理，村民将优先拿到市场摊位。 同时，社区的保安、保洁等后勤岗位，开发商也将优先考虑使用本村村民。钟晓 旭说，为进一步保障村民们今后的生活，规划方案同时专门设计了外口公寓。一 个明摆着的事123、实是，环境变好了，同等面积出租收入也将大幅度提高。而通过保 留古民居形成的旅游景点，又将为村民开辟一个新的财源。更加让人振奋的是， 未来的祥店、刘厝社区已被国家建设部列为全国两个数字社区试点之一（另一个 在河北省）。届时，居民可以享受到宽带、节目点播等多种数字化式的服务。其实，让村民老黄感到满意和放心的还有许多。之前，开发商不仅就旧村 改造的征地拆迁赔偿、总平面布置图、安置房设计方案、社区公建配套设施建设 形式等和村民达成了共识，作出了公摊计算、工程质量、产权办理时限等方面的 承诺，而且从本月21日起，开发商还开始向村民陆续发放征地拆迁补偿金和按时 搬迁奖励金。6.5.2造城运动开始祥店刘厝旧124、村改造项目取名为“第二城”，并已开始造势。“第二城” 之所以命名为“城”，不仅因为这里是一个占地28万平方米、建筑面积60 万平方米的超大型房地产项目，更重要的是她从规划设计之初就更全面地 关注居住与生活的关系，注重创造一个完整意义上的城区空间，从而超越 了厦门传统房地产“楼盘”的概念。古民居文化广场的设计思路承袭了历史文化积淀，生活离不开文化， 在这一点上，文化是很实在、很细节而且有线索的东西，小至一个物件的 风貌，大至休闲消费环境的构筑，乃至其间的氛围，都有文化的影子。这 些文化细节共同影响着居住者对生活的体验，构成了生活的品质。因此，“文 化之城”是“第二城”造城方向中的重要一环。6. 125、5. 3突破祥店刘厝旧村改造项目，已经顺利通过了各项审批，对于规划设计， 政府给予了充分的肯定，三位一体组合开发商对于新颖的设计理念、构思、以上摘自厦门日报2003. 2. 2563第六章样店、刘厝旧村改造实践以及保护性开发的创意大为赞赏，拆迁的顺利实施表明村民对整个安 置方案的认同。祥店刘厝作为一个整体的旧村改造项目，打破了以往“城中村”改造 推倒重建的惯例，它充分考虑了一个拥有400年历史村落的历史文化遗产 的积淀，古民居的保护作为村落的记忆和见证提高了整个项目的品味和身、 价。6.5.4留下的思考祥店刘厝旧村改造项目从目前看己经取得了初步成功，但并不能说它 很完美，较高的容积率、密度，给126、居住环境带来负面影响（古民居广场、 市政设施配套用地指标较低)。在这种开发模式下，如何界定容积率和密度 是一个值得探讨的问题。虽然本项目能为将来其他的城中村改造提供借鉴，但更重要的是如何 从体制上消灭城中村生长的土壤，在将来的城市化进程中减少这种改造？参考文献67结语“城中村”是我国城市化进程中特有的一种现象，尤其是在沿海发达城市和高 速城市化的地区更为明显，它的改造已有诸多探讨和研究。本文认为，城中村改 造不能停留在工程本身，更应注重解决其根本的社会经济体制问题，同时，对于 有历史沉淀的古村落在改造上还应注重保护性开发，更为重要的是政府应引起足 够重视，在城市发展过程中，避免出现新的“城中村127、”。参考文献1. 厦门市城市规划设计研究院，厦门本岛农村城市化改造规划(第三稿)2002年1月 16日。2. 厦门建设委员会，厦门市城市规划设计研究院，厦门市城镇发展与布局规划(基础 资料汇编)2002年2月。3. 厦门本岛农村城市化建设协调领导小组办公室，研究报告厦门本岛与农村基本 情况综述，2002年7月。4. 厦门市规划管理局，林荫薪编，厦门规划纵横，中国餘林出版公司，2001年2月。5. (美)凯文林奇、加里海克，总体设计，黄富厢、朱琪、吴小亚译，中国建筑工 业出版社，1999年。6. (美）凯文林奇，城市形态，林庆怡、陈朝晖、邓华译/黄艳译审，华夏出版社， 2001 年。7. (台)128、王纪琨，都市计划概论，东大图书有限公司，1978。8. 吴良镛，人居环境科学导论，中国建筑工业出版社，2001。9. 庄惟敏，建筑策划导论，中国水利水电出版社，2000。10. 同济大学建筑与城市规划学院，建筑弦柱一冯纪忠论稿，上海科学技术出版社， 2003。11. 饶会林、郭鸿懋主编，城市经济理论前沿课题研究，东北财经大学出版社，2001。12. 杨柳、欧阳南江，广州、珠海、深圳城中村改造经验及东莞市城中村改造的有关建 议，中国建设报2003年3月31日。13. 王紫雯、林里，传统居住区的景观特质与保存价值评价城市规划，2001 (5)。14. 阮仪三、孙萌，我国历史街区保护与规划的若干问题129、研究，城市规划，2001 (10)。15. 王德，深圳市罗湖区“城中村”居民的居住意识分析，规划师，2001-5。16. 吴晓，城市中的“农村社区”流动人口聚居区的现状与整合研究，城市规划， 2001 (12)。17. 韩荡，高速城市化地区的城中村改造以深圳特区为例。18. 徐明前，关于上海新一轮旧区改造的思考，城市规划，2001 (12)。19. 李晴、常青，“城中村”改造实验一-以珠海吉大村为例城市规划，2002 (11)。20. 姜崇州、王彤，试论促进产权明析的规划管制改革并论“城中村”的改造，城 市规划，2002 (12)。21. 厦门市城市规划设计研究院，杨春，莲坂流动人口聚居地社会130、状况研究，2002.1222. 开彦，探索居区规划未来一对小康住宅规划设计导则的认识，规划师，1998-2。23. 造福百万群众的壮举天津市房改工程实录，天津人民出版社，2002。24. 黄坚定、黄伟生、陆娜、黄秋苇，走进样店古村落，厦门晚报，2001年12月30 曰。25. 卢志明、吴慧颖，城市童年的景观，厦门日报，2002年4月12日。26. 林英梅，髙起点高标准盘活旧村，厦门日报，2002年1月3曰。27. 黄伟生，祥店古厝及人文景观。28. 陈运军、张盛生，城市化改造的开元模式，厦门日报，2003年5月7日。29. 陈运军、陈耀炳、曾以勤，祥店刘厝旧村改造今日砸下第一锤，厦门曰报，20131、03 年2月25日。30. 蒋艺，厦门旧村改造，白纸绘新图，厦门日报，2002-1-29。31. 蒋艺，旧村改造：刷新“都市农民”生活，厦门日报，2003-3-17。后记后记在走上工作岗位的十多年中，由于我的工作是设计、管理相结合，使我有机 会接触到单纯技术工作之外的有关社会、经济、政治、管理等方面的知识，这也 使我能对我的职业保持着高度的兴趣，同时我将这些专业以外的知识运用到实际 工作中，反过来指导专业技术工作。祥店、刘厝改造项目是我们近年来在厦门承接的规模最大、难度最高的居住 区设计项目，而做好这个项目的最大难点不是小区规划设计本身，而是对“城中 村”改造的理解、分析和思考。在工作过程中，132、我留意全国各地类似的工程项目，收集相关资料，并阅读了 大量文献，通过整理总结形成了这篇工作论文，力求对“城中村”改造进行探索 和研究，尤其是保护性的改造开发，限于本人的学识和阅历，文章粗浅不精，若 能对今后同类型项目有所帮助足矣。我有幸师从吴志强先生，从这篇文章的选题到成文，他给了我最大的启发和 细心的指导，使我能从工程实践中总结经验，提升理论，反之指导工作，受益非 浅。林荫新先生是我的地方导师，百忙中特地给本文提出了建设性意见，开拓了 思路，解决了疑问，使本文得以顺利完成。在此表示衷心地感谢！感谢所有帮助过我的老师和同学：车文胜、杨春、李津莉、石鸿强、傅毅东、 崔泓冰，他们在论文写作期间，给予我极大的支持和帮助。感谢诚毅地产公司的肖忠明、杜远景、沈赞扬、张海，在项目策划、资料收 集过程中，给予我多方面的启发和帮助。感谢我的同事黄晶涛、陈洁、金仲昆等人在本项目上付出的辛勤劳动，并取 得了成功。并将此文献给我的家人，感谢他们给我一如既往的支持和关爱！#