1、PRIVATE & CONFIDENTIAL 服务建议书服务建议书 苏州苏站路北广场综合楼项目苏州苏站路北广场综合楼项目 2012年2月 1 项目理解定位探讨项目理解定位探讨 服务建议书服务建议书 目录 2 苏州市的商务区主要分布在老城区、工业园区和高新区三个板块，吴中区与相城区 随着城市扩张升级为两个正在发展的新兴区域。 位于老城区与相城区之间，属平江新城区域，周边同类项目稀缺，短期较难形成集聚效应。 区域价值分析 三大主要商务板块：三大主要商务板块： 苏州老城区苏州老城区 苏州最早开发的地区，大部 分的写字楼都比较老旧，单 个项目体量和单层平面都相 对较小。 苏州工业园区苏州工业园区 苏州2、主要的高端写字楼集中 区域，租户品质相对最高。 苏州高新区苏州高新区 区域相对工业园区开发较早， 写字楼数量不多，办公体量 相对不大。 苏州商务板块分布 数据来源：DTZ市场调研 老城区 园区 新区 相城区 吴中区 本项目 苏州市商业网点规划布局苏州市商业网点规划布局商业圈层商业圈层 苏州市总体规划确定的都市圈（约2000平 方公里）共分4个层次。 第一层次为古城圈层，以苏州古城护城 河为界，面积约14.2平方公里。 第二层次为核心圈层，东至东环路，西 至西环路、南至京杭大运河，北至沪宁 高速公路，面积约81.5平方公里。 第三层次为中心城圈层，以绕城高速公 路为界，面积约1000平方公里。 3、第四层次为都市圈层，以总体规划拟定 的都市圈范围为界，面积约2000平方公 里。 本案本案 本案处于商业规划核心圈层，临近古城圈层，位于火车站核心区域。 中心城圈层中心城圈层 古城圈层古城圈层 核心圈层核心圈层 区域价值分析 4 区域价值分析 毗邻苏州火车站，周边有快速路及 城市主干道连接城市各个区域。 地铁2号（在建）与项目联通，周 边有多条公交线路，是区域内的重 要交通枢纽所在，可快速到达各区 域。 本项目 京沪高速 地铁2号线 （在建） 火车站 本项目所在位置交通优势显著；占据了独特的地利。 5 苏州市场分析 办公用地的热点转向新区和吴中区办公用地的热点转向新区和吴中区 从商服用地成交地块的宗数上看，吴中区占30%，新区占26%。由此可见，未来 3-5年苏州写字楼市场的热点将从园区向新区和吴中区转移。 商办物业后市将面临严峻考验商办物业后市将面临严峻考验 2011年全年苏州商服用地