1、 峨眉天下名山站 项目规划及建筑概念设计建议书 2011年12月16目 录一项目名称4二项目概况42.1 项目位置42.2 项目交通4三项目定位及功能板块43.1项目定位43.2项目功能板块的构成5四项目规划及建筑设计的理念和原则64.1基础性设计条件64.2设计依据64.3项目规划及建筑设计理念的生成6五项目单项功能规划设计建议75.1旅游特色街75.1.1旅游商品专业市场75.1.2 旅游特色购物街区95.1.3 旅游服务中心115.1.4虎溪河临街商业125.2 南广场展示中心135.2.1游客接待中心135.2.2旅游规划展览中心155.3 酒店165.3.1酒店需求分析165.3.22、特色度假酒店165.3.3快捷酒店185.4 大型SOHO社区215.4.1 SOHO度假公寓215.4.2地下大型超市245.4.3地下临街商业26六项目商业业态规划布局示意276.1 476m以上旅游特色购物街区商业业态布局建议276.2 468m层专业市场业态布局建议276.3 459.200m层商业业态布局建议286.4 464m层商业业态布局示建议29七、交通动线设计调整建议307.1调整原则307.2调整具体建议30八挂牌基本指标33一项目名称峨眉天下名山站旅游综合配套产业区二项目概况2.1 项目位置项目位于峨眉山市区以西，北至名山南路，南至成绵乐城际快铁，东至峨九路，西临恒邦公司3、待开发用地范围内。2.2 项目交通作为成绵乐城际快铁站点，轨道交通及未来城市交通条件都非常优越。三项目定位及功能板块3.1项目定位峨眉门户 商旅中枢打造峨眉以商旅文等业态相结合，营造一脉相承的文化基调，且自身具备景点功能的景区门户，最终与景区内外呼应，形成大峨眉旅游消费格局.最终呈现的是以中国灵秀水墨建筑为形，以峨眉得天独厚的佛教文化、养生文化、茶文化、温泉文化、美食文化、武术文化为魂，打造融服务性、参与性、观光性、体验性、趣味性、民俗性于一体的复合旅游区。3.2项目功能板块的构成四项目规划及建筑设计的理念和原则4.1基础性设计条件 核心区总用地面积总用地面积共104.3亩。其中,北广场97.4、2亩，南广场7.1亩。 项目容积率项目综合容积率为3.0。 建筑密度无控制要求。 建筑限高无控制要求。4.2设计依据本项目地块地形图；峨眉山市住建局建筑设计规范；国家现行的有关规范及规定。4.3项目规划及建筑设计理念的生成根据项目地块属性、基础性设计条件以及项目定位。突出本案的设计理念，构建项目产品力核心元素包括以下几个方面。第一， 作为峨眉景区便捷高效一体化立体交通换乘枢纽，设计要强调门户地位，呼应峨眉地域山水文脉，强化旅游服务特色的综合开发。第二，项目作为承接主城区与景区的重要区位，同时也是未来峨眉城市发展的新区域，在强化旅游综合服务同时，城市发展配套功能也必须考虑其中。第三，酒店群落的进5、入，将增强项目市场影响力。在本案规划及建筑概念设计时，应注重酒店群落与其它功能版块的关联性，注重酒店群落对其它功能版块价值的提升作用，从而带动整个项目的外部形象和品牌价值；第四，本案高层建筑可缆峨眉景区。因此，在本案规划及建筑概念设计时，应最大程度的将建筑视野与峨眉景观资源相融合，充分发挥景观最大化的效用。将项目打造成峨眉最具特色，最具风情的旅游综合项目；第五，本案以特色风情街区建筑风格和形态为基调，与目前蓝光主打“峨眉院子”院落风格相区别，形成差异化的竞争优势。五项目单项功能规划设计建议5.1旅游特色街5.1.1旅游商品专业市场 布局位置468m层，如下图所示A、B、C区域： 建设规模总体建6、筑规模约12500平方米，其中A、B区7200；C区5300。(注：参考12月14日发的最新指标) 功能意向定位及意向分布图玉石专业市场、陶瓷艺术品专业市场、茶叶专业市场、药材保健品专业市场、民俗工艺品专业市场茶叶专业市场、药材保健品专业市场、民俗工艺品专业市场玉石专业市场，陶瓷艺术品专业市场 设计建议:要素要求物业要求建筑注重强化与广场、与第二层特色街区等外部空间联系面积单个市场面积2500-5000，可分割成200500小商铺，中庭 (包含电梯井)至少500/部 层高层高8m（专业市场及仓储式物业一般都在8m以上）柱距8m8m套设施扶梯、货梯、与第二层相连的步行梯、消防分区、卸货区；电梯至7、少2500一部。楼板承重500kg/ 效果示意5.1.2 旅游特色购物街区 布局位置476m层以上，如下图所示A、B、C区域： 建筑规模总体建筑规模约41600平方米，其中A、B区20678；C区20922。(注：参考12月14日发的最新指标) 功能意向定位集合吃、行、游、购、娱为一体的特色街区（按照国家4A级风景区建筑设计旅游目标进行特色街区设计打造，借鉴重庆洪崖洞、成都锦里打造“峨眉第一特色旅游街区”，建立慢行系统，体现峨眉特色风情，抓住团队客人，在建筑设及业态计上让客人行程缓慢，漫步停留，让其产生“十步一喝，百步一吃”的欲望。最终目标是挂牌“中国特色风情商业街区”）； 设计建议特色街区设8、计成错落有致的排列风格，不要形成几何化的对称布局，在道路系统的自然串引之下，形成街区内部的不对称或非规则性处理，倡导自然、流畅、写意的布局；要素要求物业要求建筑传统古建筑融入峨眉风情，建筑设计形态集合旅游零售购物、休闲、特色美食面积单店面积20100之间，以2050为主； 层高及层数层高5.5m，两层,局部采用一跃二(两层联通)；铺面开间及进深建议3m至10m；进深5m至15m套设施消防、化油池、烟道、上下水管道、电、通讯楼板承重450kg/ 效果示意5.1.3 旅游服务中心 布局位置468m层，如下图所示红色区域 建筑规模总体建筑规模约1700左右，其中医务室200，警务室200，行李寄存49、00，游客服务中心300，物业管理用房300，邮局300。（原定该部分面积为3000平米，但根据实际情况，我们认为1700左右能够满足实际的需求） 功能定位项目公建配套。 设计建议要素要求物业要求建筑与旅游特色购物街区建筑风格保持一致面积其中医务室200，警务室200，行李寄存400，游客服务中心300，物业管理用房300，邮局300 层高及层数层高5.5m，两层（联通）；套设施消防、上下水管道、电、通讯楼板承重450kg/5.1.4虎溪河临街商业 布局位置468m层以下，如下图所示红色区域 建筑规模总体建筑规模约10395（是否包含D区与C区接壤部分的底商面积，需要与中建国际确认沟通）。 功10、能定位以吸引力强的中高端特色餐饮、娱乐为主的商业定位 设计建议要素要求物业要求建筑与旅游商品特色街区建筑风格一致面积面积200300 层高及层数层高4.58m，错层； 铺面开间及进深建议8m至10m；进深1520m，需适当考虑设置外摆空间；套设施消防、化油池、烟道、上下水管道、电、通讯楼板承重450kg/5.2南广场展示中心5.2.1游客接待中心 布局位置南广场东侧，如下图所示红色区域 建筑规模 总体建筑规模约3800，包含三个功能区：a、游客服务中心500，b、项目接待中心1500，c、嘉创公司办公区及会所1800。 功能定位游客接待中心，开发公司的办公区等，以提供便捷旅游咨询服务及商业服务11、。 设计建议要素要求物业要求建筑建筑外观上醒目了然，风格简单明快，同时尽量做到与旅游区的整体风格形成良好的呼应功能区游客服务中心项目接待中心嘉创公司办公区及会所面积及明细面积500 面积1500 ，其中其中项目展示区400，户型模型展示区200，样板房展示区500，接待洽谈区250，办公区150面积1800，其中办公区1200 ，会所600层高及层数层高5.5m，一层；层高5.5m，两层；层高5.5m，两层；功能划分游客咨询服务点和便捷商店项目规划展示区，接待区，咨询区，办公区，样板房区独立办公室、公共办公区、会议室、茶水间；设置中餐、西式简餐、茶楼、棋牌室套设施消防、上下水管道、电、通讯、卫12、生间， 地下停车位38个（建议按每100平米配备1个停车位/停车库） 5.2.2旅游规划展览中心 布局位置 南广场，如下图红色区域所示 建筑规模总体建筑面积约为1500 功能定位旅游规划展览中心兼做旅游经济开发区管委会办公中心 设计建议要素要求物业要求建筑形态建筑形态以院落行式为主，独立设计面积面积1500 层高及层数层高5.5m，三层；功能划分独立办公室、公共办公区、会议室、茶水间；配套设施消防、上下水管道、电、通讯、卫生间 5.3 酒店5.3.1酒店需求分析项目预计总房数为1084间，床位数1757个。根据我司掌握数据，峨眉山市现有宾馆饭店209家，含星级宾馆24家（其中五星级2家，四星级13、3家，三星级5家，二星级14家），客房 7069间，床位13404张。其中，景区拥有宾馆酒店110家 ，客房3089间，床位5743张；市区拥有宾馆饭店75家，客房3980间，床位7661张。根据峨眉山旅游度假区总体规划的内容，峨眉山正在由以自然观光为主的风景旅游区向以休闲度假业态为主的旅游区转型。按2011年1-9月接待游客480万左右人计算，预计2011全年旅游人数会达到640万，每万人游客拥有床位为21。（丽江全市共有193家星级饭店，根据丽江市旅游协会饭店分会统计，到2009年底为止，丽江一至五星酒店客房数共计1.5万个，床位数3万个。除此之外，还有未经星级评定的民居客栈近700多家，14、床位数2.7万个左右。总床位数量5.7万个。2009年丽江旅游人数为1384万人，每万人游客拥有床位为41。）因此，根据峨眉山市旅游发展的趋势分析，未来几年内目前的床位将无法满足旅游消费增长的需求。如果参考丽江酒店业2009年的发展情况，我们在年旅游人数预计640万的情况下，可以初步判断床位缺口为：（41-21）*640=12800（床） 因此，项目设置约1000余个房间，床位数约1700余个是符合市场需求的。5.3.2特色度假酒店 布局位置位于A区，如下图所示红色区域 建筑规模总体建筑规模约15000 (注：参考12月14日发的最新指标) 功能定位设计型特色度假酒店（设计型酒店是指具有独一无15、二的原创性主题，具有与众不同的个性风格，具有专业、系统的前卫设计理念，适合各种规模的酒店，最大特点在于主题突出，个性特色突出。主要目的是与D区普通快捷酒店在档次上进行区隔） 市场定位200500 元左右住宿消费中高端旅游人群。 酒店功能配比（1）房间配比客房房型建筑面积（）套内建筑面积（）客房数量（间）总面积（）精品标间6035905400精品单间6035905400精品套房10060323200合计21214000（2）其他功能配比功能建筑面积大堂接待/休息处700行李寄存处100商务中心100公共洗手间100合计1000 设计建议要素要求物业要求建筑形态及风格塔楼，现代、生态、时尚面积面积16、15000 层高及层数层高3m，不超过30层；功能划分客房、大堂、商务中心、行李寄存处、公共洗手间配套设施消防、上下水管道、电、通讯、卫生间，因为项目有大量餐饮休闲配套，不考虑餐厅、茶坊、会议室5.3.3快捷酒店 布局位置位于D区，如下图所示红色a、b两栋ba 建筑规模总体建筑规模约68000(注：参考12月14日发的最新指标) 功能定位具有鲜明主题特色，极具创意和文化内涵，具有强烈的时代感的设计手法的新型快捷商务酒店。 市场定位100300 元左右住宿消费中端旅游人群。 酒店功能配比（1）a栋房间配比客房房型建筑面积（）套内建筑面积（）客房数量（间）总面积（）精品标间60352201320017、精品单间603518511100精品套房8060957600合计50031900a栋其他功能配比功能建筑面积（）电影院线2000（容纳400500人）KTV1500（约3040个包间）天际游泳池放酒店顶楼（不计入容积率面积）餐厅1500茶坊500大堂接待/休息处700行李寄存处200商务中心100会议室1500（其中1个大会议室900，1个中型会议室300，3个小型会议室各100）公共洗手间100合计8100（2）b栋房间配比客房房型建筑面积（）套内建筑面积（）客房数量（间）总面积（）精品标间50301366800精品单间50301366800精品套房80501008000合计3722160018、b栋其他功能配比功能建筑面积（）办公4000会议室900（其中1个大会议室600，1个中型会议室200，1个小型会议室各100）茶坊400大堂接待/休息处700行李寄存处200商务中心100公共洗手间100合计6400 设计建议要素要求物业要求建筑形态及风格塔楼，现代、生态、时尚面积a栋面积40000，b栋面积28000 层高及层数a栋层高3m，不超过30层，b栋层高3m，不超过15层；功能划分客房、会议室、茶坊、大堂、商务中心、会议室、行李寄存处、公共洗手间配套设施消防、上下水管道、电、通讯、卫生间，a栋设置餐厅需考虑烟道和化油池，a、b栋设置会议室考虑开间大小。5.4 大型SOHO社区5.19、4.1 SOHO度假公寓 布局位置位置如下图所示D 区域：dc 建筑规模总体建筑规模约62000平方米。(注：参考12月14日发的最新指标) 建筑形态独立塔楼建筑体 功能意向定位本方案以站房为核心，在小尺度仿古建筑群中设计高层塔楼，不仅可以成为整个片区的标志性建筑，还可以提升整个站前配套服务区的物业价值，做到吸收投资多元化的目的，同时又为了解决开发投资企业资金回报问题。故在D区规划约6.2万平米的产权soho度假式公寓，作为开发投资企业的资金回收点。面积指标业种户型配比数量户型面积（ M2）面积合计业态占比58000M2产权式度假公寓套一697402788045%套二362602172035%20、套三1241001240020%合计118362000 设计建议要素要求物业要求建筑形态及风格塔楼，风格以生态、时尚设计为出发点，依托峨眉山自然的生态环境，融入低碳节能绿色环保的概念，实现城市与自然的完美结合。在户型设计上利用飘窗，露台等增加度假空间的感受，提升产品的投资性价比。层高及层数塔楼总高度最高不超过100米，层高2.9米，住宅部分层数不超过30层；裙楼层高4.2米，2层；地下室层高5.5米，2层套设施消防、安防、给排水、电气、通讯、暖通、电梯井、配电房、物业用房楼板承重450kg/建筑面积占比）40m2（45%）：MINI套一60m2(35%)：舒适套二100m2(20%)：优雅套三21、户型设计建议1、大敞厅、标间式的户型设计，增加房屋的通透性能；2、宽阔的连厅设计满足单身贵族，白领潮人的个性化改装,满足SOHO生活方式。3、面向主景观面的观景阳台，从卧室就可眺望峨嵋景区的秀丽风景。4、单卫生间，干湿分区设计，入户预留足够的鞋柜空间位置。 1、建议大竖厅设计，餐客连厅，延伸了客厅的进深，增强了客厅的空间功能性。2、客厅外带阳台，既可满足观景要求，又可满足生活阳台的需求，增加了房屋的功能性、实用性。3、阳台、卧室尽量面向主要景观面。4、功能布局上满足动静分区，干湿分区，生活娱乐互不干扰。5、入户玄关、明厨明卫的设计增加房屋的居住舒适性。1、建议大横厅设计，整体布局上功能、动静、22、干湿分区明显。2、入户花园可承担生活阳台功能，增加实用性。3、阳台、卧室采光面尽量面向主要景观面。4、卧室均带落地飘窗，增加使用性。 户型效果示意 40平米MINI套一 60平米舒适套二 100平米优雅套三5.4.2地下大型超市 布局位置位于D区，468m以下 建筑规模总体建筑规模约14000。(注：参考12月14日发的最新指标)其中超市8000，超外店6000 功能定位大型超市卖场(超外店指依托超市消费客群，并与超市联动而形成的各种业态消费区,如家乐福、沃尔玛等超市外边联动区商业业态）； 设计概念以超市作为主力店的小型综合体； 设计建议:要素要求物业要求建筑框架结构面积8000，超外店60023、0 层高层高5.5m 柱距及物业纵深8m8m为宜，超市物业纵深以3050m 为宜。超外店面积以50150为宜，超外店物业纵深以515m为宜。套设施扶梯、货梯、与第二层相连的步行梯、消防分区、卸货区；电梯至少2500一部。楼板承重800kg/停车场100/个5.4.3地下临街商业 布局位置位于D区临市政公园侧，468m以下，如下图红色区域 建筑规模总体建筑规模约22000。(注：参考12月14日发的最新指标) 功能定位临市政公园侧位城市型会所中高端商业（主要以城市生活中高端功能型商业业态为主）D、C地块间，中端社区型商业。形成主题特色餐饮、休闲、娱乐社区商业街区。 设计建议:要素要求物业要求建筑24、框架结构面积22000 ，临市政公园侧单店面积150300为宜，D、C地块间单点面积50150为宜；层高层高5.5m，两层，一（层）带二（层）。铺面开间及进深铺面开间810m为宜；进深1520m为宜。套设施扶梯、消防、化油池、烟道、上下水管道、电、通讯，卫生间。六项目商业业态规划布局示意6.1 476m以上旅游特色购物街区商业业态布局建议旅游特色商品购物、休闲、特色美食区旅游特色商品购物、休闲、特色美食区6.2 468m层专业市场业态布局建议玉石专业市场，陶瓷艺术品专业市场茶叶专业市场药材保健品专业市场；民俗工艺品专业市场6.3 459.200m层商业业态布局建议如图，业态布局上，我们建议如下25、定位设置：区位于超市的入口旁，因为单店面积较大，进深较长，建议设置为体育类百货店（如：滔博体育服饰、体育户外用品等）。区设置中高档洗车美容店（预留好下水设施，做到洗车环境整洁干净），神州汽车租赁行等。该商业紧邻内部主要车行交通通道，外部人流很难进来，如果做成其他商业业态，不易经营，还可能增加交通压力。而设置成汽车美容，租赁行不仅可以为旅游巴士，私家车提供美容服务，还可以为有消费力的游客提供汽车租赁服务。区因其紧邻市政公园（环境好）、SOHO 商务区、酒店，定位为商务休闲区，设置咖啡厅，西餐厅，茶吧等商业。区邻交通主干道，若做成简单商业，业态吸引力弱，容易形成商业孤岸。因其紧邻A区快捷酒店，临虎26、溪河，设置为吸引力强的到达型的特色餐饮，消费目的明确强烈。区也因邻交通主干道，若做成简单商业，业态吸引力弱，容易形成商业孤岸。，但定位为娱乐服务区，可设置KTV，漫游吧，自行车租赁行，旅行社等业态，后期才容易存活。区因位于大巴出入厅处，可设置为便捷型商业，提供快速方便的商业服务，如WOWO等便利店（类似于地铁或其他车站类快销业态）。区的商业建议西移，与区形成整体，同样设置便捷性商业。6.4 464m层商业业态布局示建议如上图，区定位为超外店，与超市形成联动经营，引导人群在通道处的强制流动，增加该区的人气和消费力。区紧邻市政公园，SOHO 商务区，酒店，定位为休闲商务区，与459.200层物业设27、置成一（层）带二（层）进行经营。与459.200层一样设置成咖啡厅，西餐简餐厅，茶吧等中高端达到性休闲业态。 区紧邻虎溪河，定位为目的性到达型商业，与459.200层一样（设置成一（层）带二（层）进行经营）设置特色餐饮，引导目的性消费人群。区因为处于夹层，定位为大众娱乐消费区，娱乐性业态更容易存活。如（电玩城、网吧）。满足游客或城市年轻消费者娱乐需求。七、交通动线设计调整建议7.1调整原则1、项目内部人流与商业动线合理结合，既不造成内部交通动线拥堵，又能保证人流的合理流动，避免背角商业的出现。2、 项目内部最大限度的让游客及人流在商业部分驻足，水平动线由外及里最大限度的把外部人流往商业部分吸引28、，垂直动线由下到上最大限度把地下人流往地上商业部分吸引。7.2调整具体建议结合到商业初步布局，我们建议调整以下几点（459.200层）：1、A、B区社会车库电梯建议由处调整到处，这样可以有效的把人流往酒店和A、B区地上商业部分引流，防止直接从处上到广场流失。处作为备用电梯保留，人流大时启用，防止人流拥挤。处电梯保留，可以增强虎溪河底商与468m以上商业的联动性。2、处出租车上客区扶梯取消，可以减少因下高铁的旅客，直接经过地下打的出站，造成旅客流失，尽量往广场和商业部分引流。3、处出租车蓄车区东侧商业部分位置调整到西侧（现在的位置商业未与该层商业形成整体联动，避免现在位置商业孤岸的出现，造成后期29、不好经营）。4、红色部分（内部干道）主要承担旅游大巴、出租车、D区地下车库通行的车行功能（会造成该内部干道会形成快速通道，人流会很少，外部的人流又不想进去，会造成商业D区459.200层的底商很难经营，但又不能改变车行功能），因此建议在处设置城市公交站下客点，在处设置城市公交站上客点，这样可以最大限度的把城市消费人群往D区商业（包括超市、超外店等）引导。具体公交线路建议见下图蓝色动线。5、物流停车建议在A、B区，C区，D区地下分别预留少量物流停车位，分别满足几个区域的物流供应。（建议物流分时管控，尽量设在晚上十二点以后进出）八挂牌基本指标指标包含以下基本指标（但不限于以下指标）：地块编号土地位30、置土地面积土地用途规划指标要求出让年限（年）备注地上建筑设计标高容积率建筑密度建筑高度绿化率公共配套服务中心商业层高酒店层高公寓层高停车位比例总用地名山南路69533商服用地468m3.070%100m15%20008米6.1米6.1米100:140所有层高6.1m依照峨眉市住建局文件规定A、B地块名山南路20800商服用地468m3.070%100m15%8米6.1米6.1米100:140C地块名山南路17066商服用地468m3.070%30m15%20008米100:140D地块名山南路26933商服用地468m5.070%100m15%8米6.1米6.1米100:140南广场旅游展示中心名山南路4736商服用地3.070%30m30%8米6.1米100:140The End成都沐盛营销策划有限责任公司2011年12月16日v