1、吴江世德堂改建项目商业计划书项目公司：吴江静思园旅游开发有限公司投资公司：吴江静思园 报告编制：上海盛大金石投资咨询有限公司 2007年11月项目名称 吴江世德堂改建项目项目公司 吴江静思园旅游开发有限公司投资公司 吴江静思园地 址 江苏苏州吴江市吴同公路电 话 0512-63439118传 真 0512-63439699联系人员 徐建先生移动电话 13338003528电子邮件 xujian保密承诺本商业计划书内容涉及本公司及项目的商业秘密，仅对有投资意向的投资者公开。本公司要求投资公司投资经理收到本商业计划书时做出以下承诺：请妥善保管本商业计划书，未经本公司同意，不得向任何第三方公开本商业2、计划书中涉及的本公司及项目的任何商业秘密。商业计划书摘要1. 公司基本情况吴江静思园于1993年开始建造，2003年对外开放，2006年接待游客量突破50万人，年净利润近800万元。2. 主要管理者情况静思园园主陈金根先生，民营企业家，以苦干、诚信闻名，从事企业经营已有三十多年，热心各项社会事业，2002年被评为苏州市先进个体工商业主、江苏省十大新闻人物之一，现为吴江市政协委员。3. 项目定位世德堂项目的功能定位主要有四项：高档宾馆、主题餐饮、高档会所、观光旅游，与静思园-同里旅游景区以及静思园其他项目形成功能互补，以满足游客多方位的旅游消费需求，从而提升静思园中国奇石博览中心旅游景区整体的经3、济效益和社会效益。4. 项目特征世德堂改建项目地块位于吴江市同里镇明清街，计划占地面积3,767平方米，是一个集高档宾馆、主题餐饮、高档会所、观光旅游于一体的中高档旅游商业项目，是世德堂整体功能的延续和拓展。项目总投资为4,509.19万元。5. 市场空间目前，吴江市旅游相关消费，如旅游住宿、休闲娱乐、餐饮等具有巨大的市场发展空间；同时，吴江市周边居民对休闲娱乐也具有相当大的需求。6. 营销策略世德堂改建项目将采取全方位营销策略，并注重整个营销推广的系统性以及节奏性。通过打造一园一堂一石的黄金旅游路线来推广本项目。7. 项目建设世德堂改建项目将于2008年1月正式开工，并预期在2008年12月4、主体结构基本完成，2009年1月正式投入使用。8. 经营管理世德堂改建项目由静思园下设的投资部进行日常的经营和运作。9. 融资说明银行贷款2,800万元，2008年1月贷款到位，期限八年，利息（年利息按7.50%计算）每半年支付一次，2015年到期一次还本。10. 财务预测以2009-2018年为财务计算期，主要（税后）财务指标为：静态投资回收期为3.54年（含建设期），动态投资回收期4.66年（含建设期），净现值1,417.11万元，内部报酬率33.0%。11. 风险控制项目市场和政策风险很小，财务和管理风险也很低，可以控制和防范。目 录第1章 企业主体情况61.1 企业背景61.1.1 企5、业历史和资产结构61.1.2 企业所处的行业和发展规划61.1.3 企业经营的性质和范围61.1.4企业的主要产品和顾客61.1.5企业基本组织框架和管理模式61.2 企业团队研究71.2.1 企业管理团队构成71.2.2企业管理团队人员履历71.3 企业财务状况分析71.3.1企业基本运营财务指标71.3.2企业盈利能力财务分析71.3.3企业偿还能力指标81.4 企业未来发展战略规划8第2章 市场分析和项目规划92.1 项目准备过程92.2 项目的地理环境分析92.2.1 项目地址92.2.2 项目的地理资源分析92.3 项目所在地区政策分析102.3.1 招商政策102.3.2 税收政策6、102.3.3 政府各部门的支持程度102.4 项目所在地区经济环境102.4.1 吴江市经济规模102.4.2 吴江市产业结构112.4.3 结论112.5 项目的经营内容和范围11第3章 项目功能定位与建设123.1 功能定位123.1.1 整体定位123.1.2功能布局123.2 建设方案123.2.1 总体设计123.2.2建设进度123.2.3市政配套133.2.3.1 停车场133.2.3.2景观区133.2.4质量控制和维护133.2.5主要的施工单位13第4章 市场战略144.1 行业分析144.1.1 行业的整体现状144.1.2 行业的发展趋势144.2 客户分析144.27、.1 按目标客户的地域划分144.2.2 按目标客户的需求划分144.3 竞争对手分析144.4 营销策略154.4.1市场预测154.4.2市场定位154.4.3市场营销154.4.3.1 事件营销154.4.3.2 广告营销154.4.3.3 洽谈、研讨会营销164.4.3.4 政府、协会营销164.4.3.5 文化营销16第5章 投资和资金筹措175.1 编制依据175.2项目总投资估算175.3投资计划与资金筹措185.4银行贷款偿还计划18第6章 财务预测196.1收入预测196.1.1 客房收入196.1.2门票收入196.1.3其他收入206.2 成本、费用及税金预测206.2.8、1 项目投资总成本206.2.2 税金206.3 效益分析206.3.1 盈利能力分析206.3.2 偿还能力分析236.3.3 财务指标分析236.2不确定性分析236.2.1盈亏平衡分析236.2.2财务指标分析236.3财务评价结论23第7章 企业的营运和管理247.1 企业的组织结构和管理模式247.2 企业的人力资源规划247.2.1 薪酬制度247.2.2 培训计划247.2.3 激励机制24第8章 风险预测258.1 政策风险及对策258.1.1 风险分析258.1.2 对策258.2 市场风险及对策258.2.1 风险分析258.2.2 对策258.3 经营风险及对策258.39、.1 风险分析258.3.2 对策258.4 财务风险及对策258.4.1 风险分析258.4.2 对策25附件：相关证明资料及图表261.企业营业执照262.政府审批文件263.政府各职能部门征询意见单264.财务分析报表26第1章 企业主体情况1.1 企业背景本项目投资主体为吴江静思园。1.1.1 企业历史和资产结构 企业历史静思园位于吴江市松陵镇与同里镇之间，由吴江民营企业家陈金根出巨资建造。从一九九三年起，在苏州园林设计院和同济大学几位著名设计师的指导下，花费十年时间建成。目前，已是国家4A级景区。 资产结构2006年，静思园流动资产为76,299,913.7元，固定资产788,54010、,000元,资产总值864,839,913.7元；流动负债2,331,304.2元，长期负债58,000,000元，负债总额60,331,304.2元；所有者权益合计804,508,609.5元。1.1.2 企业所处的行业和发展规划吴江市旅游产业将发挥吴江生态优美、文化丰富的优势，创造富有特色、体验性强的旅游精品，构筑集“旅游、休闲、会展”多种功能于一体的大旅游产业。在主要景区打造一批“吃、住、行、游、购、娱”六要素集聚的旅游、度假、休闲胜地，与周边景区形成黄金旅游线路，将吴江建成在国内外有较强影响力的生态旅游中心、休闲度假中心、长三角企业会议中心，塑造“千年水天堂，人间新吴江”的旅游新形象。11、实现到2010年，接待国内外游客1210万人次、年均增长20%、接待境外游客96万人次、旅游总收入达145亿元、年均增长30%的目标。1.1.3 企业经营的性质和范围吴江静思园为民营企业家陈金根的私家园林，其主要经营范围以旅游参观为主。1.1.4 企业的主要产品和顾客静思园是一座以“奇石”著称的私家园林，由奇石园、奇石山庄、奇石陈列展馆区等组成，聚天下奇峰异石千余枚于一园。静思园园林的游客主要是前往静思园周边地区游览、出差、开会的各地人士。1.1.5 企业基本组织框架和管理模式企业的基本组织框架如图1-1所示，管理模式是园主、总经理领导下的部门经理负责制，各部门经理直接对总经理负责。图1-1 12、企业组织框架图园主总经理副总经理旅游开发部行政管理部客户服务部财务管理部1.2 企业团队研究1.2.1 企业管理团队构成园主陈金根先生，静思园总经理陈天红女士，副总经理周国芳先生和徐建先生。1.2.2 企业管理团队人员履历静思园园主陈金根先生，民营企业家，以苦干、诚信闻名，善于理财，迄今为止从事企业经营与管理已三十多年， 2002年被评为苏州市先进个体工商业主、江苏省十大新闻人物之一，现为吴江市政协委员。静思园副总经理周国芳先生，毕业于上海工程技术大学，有三十多年在国营企业从事管理工作的丰富经验，曾代表上海市化工局对化工系统的下属企业开展管理上等级考核、检查。静思园副总经理徐建先生，本科学历，13、经济师，主要擅长金融、投资管理。管理静思园的经营和发展。1.3 企业财务状况分析1.3.1 企业运营财务指标表1-1 企业运营财务指标指标数值总资产周转率=销售收入/总资产1.6%非流动资产周转率=销售收入/非流动资产1.8%流动资产周转率=销售收入/流动资产18.4%有上述财务指标可以看出吴江静思园的运营状况良好。1.3.2 企业盈利能力指标表1-2 企业盈利能力指标指标数值说明销售利润=净利润/销售收入53%越大，企业盈利能力越强资产利润率=净利润/总资产0.8%从一元受托资产中得到的净利润权益净利率=净利润/股东权益0.9%企业的总盈利能力由相关的财务指标可以看出，吴江静思园具有较强的盈14、利能力。1.3.3 企业偿债能力指标表1-3 企业偿债能力指标指标数值说明短期偿债能力营运资本=流动资产-流动负债73,968,610元流动比率=流动资产/流动负债3272.8%高表明企业短期偿债能较强速动比率=速动资产/流动负债3272.8%现金比率=货币资金/流动负债44%长期偿债能力资产负债率=负债总额/资产总额7%越低，偿债能力越有保证产权比率=负债总额/所有者权益7%由吴江静思园短期偿债能力和长期偿债能力财务指标可以看出，其具有较强的短期和长期的债务偿还能力。1.4 企业未来发展战略规划依托静思园特有的文化底蕴，进一步完善景区内景观规划和提升旅游休闲功能， 从而将静思园打造成为享誉国15、内外的著名景区。加大静思园旅游产品开发、奇石展览、旅游餐饮与休闲等相关产业的投资与经营，构建静思园完整的旅游产业链条，从而保证静思园景区的可持续发展。第2章 市场分析和项目规划2.1 项目准备过程静思园中国奇石博览中心得天独厚的地理位置保证了游客“行”的需要，其不断开发完善的园区景观将“游”文化打造得淋漓尽致。通过静思园中国奇石博览中心区位研究发现，景区在“吃、住、娱”三个方面存在软肋。通过对世德堂的改建，重新开发其历史建筑的商业价值，大大提升世德堂的档次，可以弥补静思园中国奇石博览中心风景区在这几个方面的缺陷，打造一园一堂一石黄金线路组合，从而提升静思园-中国奇石博览中心及同里景区整体品牌效16、应。2.2 项目的地理环境分析2.2.1 项目地址项目地块位于吴江市同里镇明清街，东距上海虹桥机场80公里，南接318国道、西连苏嘉高速公路、北离苏州16公里，离南京禄口国际机场245公里、杭州145公里。 地块与中国奇石博览中心仅一街之隔。2.2.2 项目的地理资源分析2.2.2.1 交通条件吴江世德堂项目地处交通要道。附近有沪苏浙高速公路、318国道（上海吴江浙江西藏）、苏嘉高速公路、205省道、227省道（张家港杭州）等多条骨干公路经过。同时，本项目处于由南京、无锡、苏州、上海、杭州组成的三角区域内（如图2-1），该区域是全国经济最发达的地区之一，也是世德堂主要的客源集中地。图2-1 项17、目交通图2.2.2.2 旅游资源l 资源现状同里镇是目前江苏省保存最为完整的水乡古镇，以“小桥流水人家”著称；1981年，同里镇被列为太湖风景区十三个景区之一。1982年，同里镇被列为江苏省唯一的省级文物保护镇；1995年，被省人民政府列为江苏省首批历史文化名镇。2001年，中国奇石博览中心被联合国教科文组织列入世界文化遗产，是国家4A级景点。同里镇有着2000多年的悠久历史，留有丰富的历史文化遗产资源。目前，同里镇已开发的旅游资源有：中国奇石博览中心、嘉荫堂、耕乐堂、世德堂、崇本堂、明清街、同里历史陈列馆等。l 资源优势本项目依托同里古镇及静思园等丰富的旅游资源，以旅游人群作为主要目标客户群18、之一，并与同里古镇、静思园景区形成功能互补，重点开发经济型住宿、娱乐及购物功能，大力发展旅游经济。2.3 项目所在地区政策分析2.3.1 招商政策目前，吴江出台的关于实施服务业新一轮“振兴计划”的工作意见中提出，要充分发挥大项目带动作用强、示范效果好的优势，以项目促投入、以投入促发展，带动服务业又好又快发展。同时，主动调整投资结构，更加注重服务业投资创办文化休闲旅游区，对太湖沿线各镇的城镇发展、产业布局、区域交通、生态环境、人文资源等进行科学规划、全面整合，构筑“大旅游”体系，使之成为环太湖地区重要的休闲旅游区。2.3.2 税收政策土地使用税，6元/平方米；营业税，5%；城市维护建设税，7%；19、教育费附加，3%；预征所得税率，10%；地税基金，0.3%。2.3.3 政府各部门的支持程度吴江市人民政府关于进一步加快吴江旅游产业发展、建设旅游强市的意见，要加大对旅游业的政策扶持力度，包括增加对旅游景点开发的财政性资金投入、增加对旅游宣传的投入、鼓励企业完善旅游服务产业等。2.4 项目所在地区经济环境2.4.1 吴江市经济规模近年来，吴江市经济水平保持较快增长，综合实力不断提升。2006年吴江市生产总值500.8亿元，较2005年增长24.2%。吴江市连续十多年位居中国综合实力百强县(市)前列，2006年位列第九位。2006年第五届全国县域经济基本竞争力百强榜中，吴江列第四位。2.4.2 20、吴江市产业结构吴江市产业结构逐步优化，现代服务业发展明显加速。三大产业构成比例达到3.72：63.22：33.06，工业已成为经济发展的支柱，服务业在经济发展中的影响越来越大。图2-2为2005年吴江市三大产业比例状况，图2-3为2005年吴江市第三产业的构成状况。图2-2 2006年吴江市产业结构 图2-3 2006年吴江市第三产业结构 2.4.3 结论吴江市经济的快速增长以及现代服务业的蓬勃发展为本项目创造了有利的宏观经济环境。同时，本项目也把握了吴江市经济增长趋势，并顺应产业调整的总体方向。2.5 项目的经营内容和范围世德堂项目是一个集高档宾馆、主题餐饮、高档会所、观光旅游于一体的中高档21、旅游商业项目，是世德堂整体功能的延续和拓展。第3章 项目功能定位与建设3.1 功能定位3.1.1 整体定位集高档宾馆、餐饮、高档会所、观光旅游、休闲养生于一体的中高档旅游商业项目，与静思园-同里旅游景区以及静思园其他项目形成功能互补，以满足游客多方位的旅游消费需求，从而提升静思园中国奇石博览中心旅游景区整体的经济效益和社会效益。3.1.2 功能布局本项目的功能体现在建筑布局上，主要分为世德堂宾馆、世德堂高级会所、多功能会议厅、文化主题餐厅和体疗中心。其中，世德堂宾馆是本项目的主体，现有客房24间，将扩建至60间。考虑到本项目地块的地势、原有景观与建筑特点，南区为高档宾馆区和多功能会议厅，是相对22、安静的区域，北区为主题餐厅、高级会所，为相对动的区域。- 世德堂宾馆宾馆布局要服从自然，尽量不出现高大体量，所以把它分为若干BOX设计，本项目把客房分为四个独立的BOX，把每个BOX体量缩小，且每间客房都有美景尽收眼底。利用高差与北区的主题餐厅、高级会所结合成一个较大的主体，这样也为分期建设提供了可能。- 世德堂高级会所世德堂高级会所建筑面积2,096平方米，在内部的装修上秉承了高雅别致的园林式风格，浸透出中国传统文化精髓。会所内拥有桑拿浴、指压按摩、壁球馆、室内模拟高尔夫室等，另外配有美发、美容、美体、商务中心茶吧、咖啡吧等特色服务项目。- 世德堂水疗中心世德堂体水疗中心建筑面积400平方米23、，位于世德堂宾馆地下室，给予客户宁静安逸的体疗环境并为客户提供单人单间，给予客户完整的独立空间。世德堂水疗中心是集“休闲健身，保健治疗，社会娱乐”为一体的现代休闲中心。该水疗中心为客户提供药浴、桑拿（干蒸、温蒸、冰蒸）、周身浴、针刺浴及各种保健按摩及扬州搓澡、搓盐、搓牛奶、修脚、采耳、刮痧、火罐等特色项目。3.2 建设方案3.2.1 总体设计世德堂改建项目总占地面积3,767平方米，总建筑面积约为3,996平方米。其建筑外观延续世德堂园林式风格，以此打造具有地方特色的住宿及休闲场所，从而达到吸引人流和延长游客和休闲人士停留时间的目标。世德堂改建后布局如表3-1所示。表3-1 世德堂整体布局功能24、占地面积（平方米）建筑面积（平方米）世德堂宾馆5,0001,000多功能会议厅300500世德堂高级会所1,0002,096文化主题餐厅300300高档体疗中心4003.2.2 建设进度世德堂改建项目将于2008年1月正式开工，并预期在2008年12月主体结构基本完成，2009年1月正式投入使用。3.2.3 市政配套3.2.3.1 停车场在改建后世德堂旁留出大块面积用于停车。并将停车场铺设成水泥地，而临近世德堂的部分则铺置成花砖地，从而与整个建筑的风格形成一致。3.2.3.2 景观区为了体现自然生态、文化生态、经济生态三者之间的平衡协调，在世德堂内增加摆放一定数量的奇石、增设假山与小型喷水池，25、营造人与自然和谐相处的氛围以及良好、舒适的休闲环境3.2.4 质量控制和维护在建设过程中进行质量控制和维护，具体施工过程根据管理流程控制。3.2.5 主要的施工单位 主要施工单位正在确定中。第4章 市场战略4.1 行业分析4.1.1 行业的整体现状吴江市旅游业是吴江经济的支柱产业，旅游业增加值增速比第三产业增加值增速高5个百分点。2006年，旅游人数突破500万人次，旅游总收入超45亿元，年增长率为25%。2007年上半年，吴江市旅游总收入累计30.53亿元，同比增长10.62%；接待境内外游客352.2万人次，同比增长7.29%，其中海外游客剧增，达到26.61万人次。目前，吴江拥有宾馆、饭26、店50多家，标准房间500多间，五星级宾馆1家，四星级宾馆4家，现有的高档宾馆大部分规模较小，客房数量偏少，已不能满足城市经济和旅游业发展的需要。4.1.2 行业的发展趋势随着静思园同里旅游区旅游业的发展，目前旅游区内的宾馆特别是高档宾馆在数量和质量上还不能完全满足游客的需求。高档宾馆将有一定的市场发展空间。本项目的运营，将有效延长来静思园同里旅游区旅游的游客停留时间。选择在静思园同里旅游区留宿的游客总量将随之增加，本项目的建设将顺应住宿市场需求日益增长的趋势。4.2 客户分析 4.2.1 按目标客户的地域划分国内的目标客源市场主要集中于苏州、上海等地，以后再逐渐扩展到长三角地区及华东地区，辅27、以吴江市区的商务人士；海外的目标客源市场以港澳台、日本为主。4.2.2 按目标客户的需求划分来吴江及苏州地区观光旅游的中高端散客、团队游客；到吴江地区出差的大中型企业的高级商务人员；吴江市区内高端客户。4.3 竞争对手分析目前，静思园同里旅游区的宾馆多集中在同里旅游区内，共有14家宾馆，948间客房，1,850张床位。古镇区外有4家，共设有500间客房。古镇区内有10家宾馆及16家民居客栈，设有448间客房。详见表4-1、4-2。表4-1 同里古镇外的宾馆及其客房数宾馆名称客房数（间）平时房价（元/天）节假日房价（元/天）入住率同里湖大饭店25062072080%同里湖度假村12038048028、80%同里宾馆3019624680%花园宾馆100-表4-2 同里古镇内的宾馆及其客房数宾馆名称客房数（间）平时房价（元/天）节假日房价（元/天）入住率三元大酒店3012018060%华荣宾馆25-银杰宾馆25-吉利宾馆25-爱尔宾馆20-利国宾馆21-荣城宾馆23-江南宾馆2212018080%文雅宾馆22-16家民居客栈211-吴江世德堂总体定位于精品特色酒店，与一般的商务型、经济型酒店不同，以旅游度假村的形式为客户提供舒适的修养身心的场所。整个大酒店一共才60余间客房，远远少于同里镇内其他的宾馆酒店，为了就是突出世德堂走精品高端路线的特色，为在酒店内的客户提供安静的环境。世德堂提供给客户29、的服务也与一般大酒店不同，突出人性化，个性化特点。改变一般酒店空间布局标准化、固定化的模式。客户可以按照自己的偏好选择床单、被褥的花纹颜色，枕头的高低材质以及洁具用品的款式。世德堂内还设主题客房，如对日式风格有偏好的客户会为其备有专门日式风格的房间；偏好民族特色风格的客户也有不同民族风格的房间供其选择。 在服务人员配备上，世德堂服务人员与客户之比接近1：1，高于一般大酒店的1：1.5，基本上做到一个服务人员为一个客房的客户服务。4.4 营销策略4.4.1 市场预测2006年，吴江市旅游人数突破500万人，静思园接待游客数量突破50万人。随着静思园的不断开发，相关配套项目的落成与投入运营，静思园30、游客数量将有更大的提升空间。旅游住宿及餐饮是旅游产业的主要利润来源，所占比重较大。根据2006年吴江市旅游产业收入数据，预估世德堂住宿和餐饮能够获得丰厚的利润。4.4.2 市场定位满足静思园及中国奇石博览中心的游客旅游住宿、休闲娱乐及特色餐饮的需求，从而完善和提升“一园一堂一石”风景区的旅游服务功能。4.4.3 市场营销4.4.3.1 事件营销与媒体加强联络、交流本项目或相关业态的信息，扩大在公众面前的曝光度；并抓住时机，结合各种新闻事件制造话题，使本项目引起社会，特别是商家的关注。4.4.3.2 广告营销整合应用网络、电视、专业杂志、报纸等媒体，以广告或软文的形式进行宣传，提升项目知名度，树31、立公众形象。4.4.3.3 洽谈、研讨会营销举办或参与项目洽谈、研讨会，发掘有合作可能性的商家，有针对性地洽谈，向其展示项目特色，从而有效吸引合作意向。作为主办者，还可以派遣技术专家与客商直接进行接洽。4.4.3.4 政府、协会营销一方面，与政府部门保持良好关系，以获得政府部门在一些招商引资会上对本项目的宣传。另一方面，可通过行业协会传递项目信息，从而与更多相关的商家、组织建立联系，既扩大招商可能性，又提高知名度。4.4.3.5 文化营销静思园以文化立园，本项目在名称上也沿用了静思园的字样，所以可以依托这种优势，利用静思园高雅的江南园林的文化品味，提高自身的档次。第5章 投资和资金筹措5.1 32、编制依据江苏省建筑工程定额（2004版）江苏省建筑安装工程费用定额（2004版）国家计委、建设部关于发布工程设计收费管理规定的通知（计价格200210号）建设部92价费字479号 国家和江苏省有关规定5.2 项目总投资估算本项目开发总投资4,509.19万元，主要有：世德堂购买费用2,000万元，前期费用28.972万元,建安费用1,739.36万元，公建配套113.886万元，房地产主要税费35.54万元，管理、销售费用130万元。计划2008年1月贷款2,800万元，每半年支付利息一次；截止2015年底，8年的利息共为1,680万元。项目总投资估算如下。表5-1世德堂改建项目总投资估算表（33、2008年）序号项 目数量（m2）单价（元/m2）金额（元）一世德堂购置费用20,000,000二前期开发费289,7201三通一平3,9962079,9202工程钻探费-03工程设计费3,9961559,9404工程监理费3,9961559,9405质量安全监督费3,9962079,9206临水临电-10,000三建筑安装工程及设备费17,393,6001建筑安装工程费3,9961,6006,393,6002奇石、字画购买费7,500,0003家具购买费3,500,000四公建配套设施费1,138,8601区内水电工程费3,99680319,6802排水、道路建设费3,99635139,8634、03绿化建设费3,996150599,4004区内零星配套工程费3,9962079,920五房地产各项税费355,4001土地出让金契税（3%）-02交易管理费（0.5%）-100,0003物业管理维修基金-100,0004建筑工程招标活动资金-155,400六管理、销售费用1,300,0001开办和管理费-100,0002销售推广费-1,000,0003顾问费-200,000七不可预见费1,514,360八铺底流动资金1,000,000九财务费用(借款利息)2,100,000十合计45,091,9405.3 投资计划与资金筹措本项目开发总投资4,509.19万元，其中，银行贷款2,800万，35、自有资金1,709.19万。项目开发初期，资金存在缺口，需向银行贷款解决。5.4 银行贷款偿还计划银行贷款2,800万元，2008年上半年贷款到位，期限八年，利息（年利息按7.5%计算）每半年支付一次，2015年到期一次还本。表5-2 银行贷款偿还计划表（单位：万元） 年份项目200820092010201120122013201420152015利息和本金2102102102102102102102102,800第6章 财务预测6.1 收入预测本项目占地3,767m2，总建筑面积3,996m2，世德堂的收入主要是客房收入、门票收入和其他营业收入三项。6.1.1 客房收入客房数：以本项目规划建36、设60间标准客房计算。房价：世德堂宾馆建成后，参照周边地区的同档次宾馆及的平均收费标准，基准房价暂定为400元/天，并依据淡、旺季市场需求不同而上下浮动，浮动范围为-25%25%。吴江市旅游淡、旺季各六个月（旺季：3月、4月、5月，9月，10月，11月，共6个月；淡季：1月、2月、6月、7月、8月、12月，共6个月），因此，全年的平均房价为400元/天。入住率：对世德堂宾馆入住率的初步预测将参照吴江市现有的高星级宾馆的需求状况进行。综合考虑静思园经济型宾馆建成之后所面临的经营、市场风险以及吴江地区的区位因素等，可以合理地将世德堂宾馆建成初期的入住率定为85%。考虑到上海2010承办世博会等利好37、因素的影响，从建成后的第一年2009年起到2010年这段时间的入住率预计每年增加10个百分点，2010年以后回落到90%的水平上，并保持下去。具体预测数据见表6-1。表6-1世德堂宾馆入住率预测年份2009年2010年2010年以后各年入住率85%95%90%以建成后的前两年计算为例：第一年（2009年）和第二年（2010年）世德堂宾馆的入住率分别为：85%、95%。第一年的客房收入为：400 60 360 85% 734.4万元第二年的客房收入为：400 60 360 95% 820.8万元具体预测数据见表6-2。表6-2静思园经济型宾馆客房收入预测年份2009年2010年2010年以后各年38、客房收入（万元）734.4820.8777.66.1.2 门票收入世德堂门票采取和静思园联票的方式，票价由目前的50元/张上调至60元/张，以后可根据经营情况略作调整。考虑退思园和静思园旅游景区的互动因素的影响，预计从2009年起世德堂每年游客数量为30万。从2009年起世德堂新增门票收入为：（60 50） 300,000 300万元6.1.3 其他收入世德堂会所和餐饮面积为2,396平方米，根据目前吴江市旅游景点的会所收入状况，预测世德堂会所和餐饮的年营业收入为200万。具体收入预测详见表6-3。表6-3 收入预测表（单位：万元） 年份收入来源200920102010年以后各年客房收入73439、.4820.8777.6门票收入300300300其他收入300300300合计1,334.41,420.81,377.66.2 成本、费用及税金预测6.2.1 项目投资总成本项目投资的总成本包括运营成本、折旧与摊销、贷款利息三部分，见表6-4。6.2.1.1 运营成本运营成本包括人工费、管理费、宣传费以及不可预见的费用等，拟按100万元/年计提。6.2.1.2 折旧与摊销建筑的折旧年限为20年，残值率为5%，每年的折旧与摊销费用为：4,509.19 95% / 20 = 214.19万元6.2.2 税金税金包括销售税金、房产税和所得税。其中，销售税金按销售收入的5.5计算；房产税税率为12；40、所得税为税前利润的25。6.3 效益分析6.3.1 盈利能力分析表6-5是全部投资现金流量表，从投资回收期这个指标来看，本项目全部资金的静态投资回收期为3.54年（含建设期），动态投资回收期为4.66年（含建设期）。因此，本项目在财务上具有可行性。从净现值来看，净现值为1,417.11万元，项目可行。从内部收益率来看，全部资金的内部收益率为33.0%，大于房地产项目的基准收益率12%的标准。26表6-4 损益表（单位：万元）项目合计建设期经营期20082009201020112012201320142015201620172018收入13,7761,3341,4211,3781,3781,3741、81,3781,3781,3781,3781,378税金及附加757.6873.39278.14475.76875.76875.76875.76875.76875.76875.76875.768房产税1,653.12160.128170.496165.312165.312165.312165.312165.312165.312165.312165.312总成本费用4,611.90524.19524.19524.19524.19524.19524.19524.19314.19314.19314.19运营成本1000100100100100100100100100100100折旧与摊销2,141.42、90214.19214.19214.19214.19214.19214.19214.19214.19214.19214.19贷款利息1,680210210210210210210210210税前利润 6,7530577648612612612612612822822822所得税1,688.330144.17 161.99 153.08 153.08 153.08 153.08 153.08 205.58 205.58 205.58 税后利润 5,064.980432.52485.98459.25459.25459.25459.25459.25616.75616.75616.75注：销售税金及附43、加的计算比例：5.5%，企业所得税率：25%，房产税税率:12%，基准折现率:12%。表6-5 全部投资现金流量表 (单位：万元)项目合计建设期经营期20082009201020112012201320142015201620172018现金流入19,043.30 2,800.00 1,334.40 1,420.80 1,377.60 1,377.60 1,377.60 1,377.60 1,377.60 1,377.60 1,377.60 3,844.90 销售收入13,776.00 1,334.40 1,420.80 1,377.60 1,377.60 1,377.60 1,377.60 44、1,377.60 1,377.60 1,377.60 1,377.60 回收固定资产余值2,367.30 2,367.30 回收流动资金100.00 100.00 贷款现金流入现金流出13,878.324,509.19 687.69 720.63 704.16 704.16 704.16 704.16 3,504.16 546.66 546.66 546.66 建设投资4,509.20 4,509.19 运营成本1,000.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 偿还贷款及利息4,480.45、00 210.00 210.00 210.00 210.00 210.00 210.00 210.00 3,010.00 销售税金及附加757.68 73.39 78.14 75.77 75.77 75.77 75.77 75.77 75.77 75.77 75.77 房产税1,653.12 160.13 170.50 165.31 165.31 165.31 165.31 165.31 165.31 165.31 165.31 所得税1,688.33 144.17 161.99 153.08 153.08 153.08 153.08 153.08 205.58 205.58 205.58 净46、现金流量5,164.99 (1,709.19)646.71 700.17 673.44 673.44 673.44 673.44 (2,126.56)830.94 830.94 3,298.24 累计净现金流量(1,709.19)(1,062.48)(362.32)311.12 984.56 1,658.00 2,331.44 204.87 1,035.81 1,866.75 5,164.99 净现值(1,709.19)515.55 498.37 427.98 382.13 341.18 304.63 (858.88)299.64 267.54 948.16 累计净现值1,417.11 (1,47、709.19)(1,193.64)(695.27)(267.29)114.83 456.02 760.65 (98.23)201.41 468.95 1,417.11 项目财务内部收益率（%）：33.0% 项目财务净现值（i=12%）：1,417.11万元项目投资回收期（静态、年）（含建设期）：3.54 项目投资回收期（动态、年）（含建设期）：4.66房产税税率：12%6.3.2 偿还能力分析从现金流量表看，项目到2012年以后，每年的累计净现金流量都为正值，没有赤字。从2011年起，世德堂的营业收入为每年1,377.6万元。开发商拥有整个世德堂的产权，该产权保守估价为2,000万元。因此，开48、发商不存在任何偿债风险。6.3.3 财务指标分析对2009年2018年十年财务进行分析如下。表6-6 2009-2018年财务指标分析 分析指标所得税后备 注静态指标投资回收期（年）3.54本项目具有较强的投资回报效益总投资利润率112.33%自有资金利润率296.34%动态指标净现值（万元）（i=12%）1,417.11本项目有很强的产生现金流能力投资回收期（年）4.66内部报酬率33.0%结论本项目投资风险小，回报率较大，项目完全在投资商控制之中。6.2 不确定性分析6.2.1 盈亏平衡分析本项目用边际贡献率来表示盈亏平衡点(BEP)，即：BEP= 年固定成本/（年销售收入-年可变成本-年49、销售税金及附加）100%=50.59%计算结果表明，该项目销售只要达到销售计划的50.59%,企业就可保本。6.2.2 财务指标分析考虑到项目实施过程中一些不确定因素的变化，选取了对项目效益影响较大的客房收入和经营成本，对本项目进行敏感性分析（税后）如下表6-7。表6-7 财务敏感性分析 不确定因素变化项目客房收入-10%经营成本+10%客房收入-10%经营成本+10%内部收益率（%）29.4529.9632.69动态投资回收期（年）5.115.054.72净现值（万元）1,136.781,174.611,379.28从敏感性分析看出，本项目对客房收入略微敏感；其次，经营成本对项目的影响也较低50、。当经营成本与客房收入同时变动10%时，项目的各项经济指标仍超过社会基准指标，说明本项目具有较强的抗风险能力。6.3 财务评价结论本项目每年拥有足够的现金流保障工程支付能力和偿债能力。以上指标远远超出国家对商品零售业项目投资回收的相关要求。因此，本项目在财务上是可行的。第7章 企业的营运和管理7.1 企业的组织结构和管理模式世德堂改建项目通过吴江静思园的商业投资部运作，该部门的组织框架如图7-1所示。图7-1 企业组织框架图部门经理副总经理客房部会所部客户服务部餐饮部7.2 企业的人力资源规划7.2.1 薪酬制度部门经理、副经理以及其他管理人员等均采取月薪制。一般人员的工资水平根据当地实际情况51、制定，并酌情适当提高。薪酬按每年2%-5%的速度增长。7.2.2 培训计划公司定期对员工进行培训，包括岗位培训、技能培训及文化培训。岗位培训主要针对相关岗位，包括与岗位有关的规章制度和岗位伦理等。7.2.3 激励机制公司对高级管理人员采用独立绩效奖励方式进行激励，其他员工的绩效工资与公司整体经营状况和个人工作任务完成情况相挂钩。公司还会不定期组织集体活动，增强员工的集体观念，提升各部门间的合作意愿。第8章 风险预测8.1 政策风险及对策8.1.1 风险分析本项目直接受静思园同里旅游区旅游产业发展方向、政策的影响，间接受苏州旅游区、长三角旅游区旅游产业发展方向、政策的影响。8.1.2 对策随时把52、握国家以及当地投资政策的变化动态，灵活调整投资规模和方向，及时作出反应；积极融入到吴江市、苏州旅游区和长三角旅游区的发展规划当中，与周边地区旅游产业的发展政策相协调。8.2 市场风险及对策8.2.1 风险分析静思园同里旅游区的形象定位主要以水乡古镇、园林风光为主，旅游区内旅游资源的类型比较单一，以观光古迹、民居建筑为主，如果在一定时期内，大量游客的兴趣、偏好、欣赏趣味集体发生变化，本项目将承受一定的需求变动的风险；静思园同里旅游区同其他古镇旅游区之间的竞争加剧，可能会使本项目的实际客流量发生波动。8.2.2 对策适当开发相关旅游资源，全方位拓展、发掘石文化，丰富静思园的旅游资源和文化内涵；实施53、差异化战略，突出石文化和新时代私家园林两大特色，凭借自身特色在静思园同里旅游区及苏州旅游区内独树一帜；实施静思园整体发展战略，将各功能板块的资源、优势整合为一体，发挥规模经营的优势，提高抗拒市场风险的能力；各功能板块统一以“静思园”为品牌，形成品牌优势，提高在游客中的知名度和美誉度。8.3 经营风险及对策8.3.1 风险分析本项目为静思园的重要功能板块之一，园林区的经营、管理间接影响本项目的管理。8.3.2 对策静思园各大功能板块之间要实现良性互动，增加各板块之间在管理、财务、人力资源等方面的独立性，以分散风险，防止某个板块所面临的风险扩散到其他板块。8.4 财务风险及对策8.4.1 风险分析本项目的餐饮、高级会所及酒店的客房按照高标准进行建设和装潢，有一定资金要求。8.4.2 对策静思园现已成为国家4A级景区，游客人数连年上升，旅游门票收入达到600万/年，此外还有奇石销售收入及工厂收入，拥有雄厚的资金支持，完全确保项目开发启动费用；项目合理利用外部资金，施工单位阶段性带资建设。分期投入、滚动开发，投入和产出基本并行，制定合理的还款计划和工程款支付计划。附件：相关证明资料及图表1.企业营业执照2.政府审批文件3.政府各职能部门征询意见单4.财务分析报表