1、商业调研报告目 录一、 宏观经济环境分析1、 中国整体经济环境（1） 经济增长（2） 经济结构趋于合理（3） 紧缩的货币政策（4） 稳健的财政政策（5） 物价水平防通胀有压力（6） 楼市调控力度在加大（7） 鼓励创业缓解就业压力（8） 节能减排2、 北京市经济发展状况分析（1） GDP保持高速增长（2） 北京市人均生产总值情况（3） 北京市消费结构的转变（4） 北京市第三产蓬勃发展3、 CBD区域的产业结构及相关政策（1） 政府对CBD区域产业结构的引导政策（2） 政府对CBD的经济发展的扶植政策（3） 政府对CBD区域的建设规划二、 北京市整体商业市场状况分析1、2007年商业市场分析（1）2、商业市场供应量（2）市场需求（3）租金上涨，整体空置率小幅上升2、2008年1季度商业市场分析（1）市场供给量（2）吸纳量与空置率（3）2008年第一季度北京商业市场租金走势（4）2008年第二季度北京商业物业市场状况三、CBD区域商业市场分析1、总体市场状况（1）销售市场（2）持有经营2、商业定位及业态规划分析3、商业设施涉及的主要数据指标及运营模式（1）商业设施涉及的主要数据指标层高面积分割面宽、进深使用率物业管理费车位（2）运营模式商铺的交付状况起租年限及租约免租期营业时间餐饮条件4、区域商业市场需求分析（1）CBD区域的产业发展状况 外资及港澳台企业逐步增加 金融业发展迅速 咨询、会计3、等中介服务机构聚集 文化传媒产业发展空间较大（2）CBD区域生活及消费形态特征、趋势 国际性 尊贵性 先锋性 展示性 24小时 年轻化 消费性（3）目标客户群 外资高级管理人员 外资中高级别管理人员、技术人员 外资企业普通职员 中介、传媒行业 商务人群 使领馆工作、生活人群 年轻、时尚消费群体四、附件附件1：商铺租赁及周边商业附件2：各项目商业调研表格附件3：部分商业项目图片一、 宏观经济环境分析1、 中国整体经济环境2008年，中国经济面临一系列热点问题，人民币继续升值、银行加息、通货膨胀等，以及由此对国内消费，投资，出口等重要行业造成的影响。为确保国民经济平稳有序的增长，国家明确从紧经济政4、策，实施宏观调控，我们从几方面看一下中国近几年经济增长情况及对08年的初步预测。（1） 经济增长经核算，2007年全年国内生产总值246619亿元，比上年增长11.4%。分产业看，第一产业增加值28910亿元，增长3.7%；第二产业增加值121381亿元，增长13.4%；第三产业增加值96328亿元，增长11.4%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为11.7%，与上年持平；第二产业增加值比重为49.2%，上升0.3个百分点；第三产业增加值比重为39.1%，下降0.3个百分点。分季度看，一季度增长11.1%，二季度增长11.9%，三季度增长11.5%，四季度增长11.2%。 居民消费价格比上年5、上涨4.8%，其中食品价格上涨12.3%。商品零售价格上涨3.8%。固定资产投资价格上涨3.9%。工业品出厂价格上涨3.1%，其中生产资料价格上涨3.2%，生活资料价格上涨2.8%。原材料、燃料、动力购进价格上涨4.4%。农产品生产价格上涨18.5%。70个大中城市房屋销售价格上涨7.6%，其中新建商品住宅价格上涨8.2%，二手住宅价格上涨7.4%；房屋租赁价格上涨2.6%。中国经济经过几年的高速增长，加之目前全球经济增势放缓，美国刺贷危机等新情况的出现，造成目前影响经济发展的不确定因素增多。中国政府经过07年一年对中国经济的积极调整，明确了08年继续从紧的货币政策。以下几方面是对08年经济现6、状及发展的一个初步预览。（2） 经济结构趋于合理总体来说，2008年消费、投资、出口将继续保持较高增长，需求结构更加协调。消费方面，连续多年宏观经济景气较旺、居民收入增长较快、消费结构升级等基本因素，决定了2008年我国消费品市场销售增长率仍将保持高位。此外，2008年奥运会在我国举行，也对国内市场销售产生“奥运景气”推动作用。投资方面，促使投资保持较高增速的基本因素依然存在，与此同时，2008年投资增长也面临一些限制因素：实际利率水平上升、房贷新政、高能耗产品出口限制政策等。综合分析，2008年投资增速仍在偏快区间运行，控制投资过快增长依然是宏观调控的重要任务之一。出口方面，贸易保护主义重新7、抬头，针对中国的贸易摩擦增多，美国经济不确定性增大，国内2007年密集出台的控制出口过快增长和调整外贸结构的政策效果在2008年进一步明确显现，人民币升值步伐有所加快，各方面生产要素成本逐步提高，2008年我国出口增长将呈减速态势。（3）紧缩的货币政策中央经济工作会议定调，2008年货币政策从紧。央行最近一次性提高法定存款准备金率一个百分点，拉开了货币政策从紧调控的序幕。总体来讲，2008年从紧的货币政策预计主要包括：继续提高法定存款准备金率和利率，调控信贷规模和结构等。（4）稳健的财政政策中央经济工作会议明确提出实行稳健的财政政策，但实际操作中存在稳健不足、实际偏松的现象。2008年财政政策8、应该真正回到稳健的轨道上来，财政建设投资支出要严格控制新上项目，特别要从严控制各级政府楼堂馆所项目建设重新抬头。应出台严厉政策控制地方财政实际上的“赤字”规模，对政府负债经营城市建设的做法加以规范管理，控制政府投资扩张势头。（5）物价水平防通胀有压力随着人们生活水平的提高，从2000年到2006年我国食用植物油需求整整翻了一番。值得注意的是，我国现在食用油的原料生产只能满足一半的国内需求，大量进口就要受到国际市场因素的影响。2007年，我国出台了一系列补贴措施扶持粮食、油料、生猪、奶牛的生产，效果将会逐步显现。从趋势来看，考虑到资源等基础产品的价格上涨将推动农产品生产成本上涨，农产品非农用途的9、需求增加，以及农产品价格受国际因素影响越来越大等，农产品难以恢复到原来的价格水平。2008年价格工作以稳定农产品价格为重点的同时，必须把握时机，适时出台有利于节能减排的相关价格改革和税费改革措施。（6）楼市调控力度在加大央行明确了房贷新政中第二套房的标准。房贷新政提高第二套房首付比例和利率，调控效果明显，如果2008年住房贷款首付比例进一步提高，效果将会更明显。（7）鼓励创业缓解就业压力真正落实中央决策，要做好以下几个方面的工作：一是改变地方发展过程中一味强调做大做强的思路，同时鼓励做多做小。中小企业是促进就业的主要渠道，目前发达国家平均每1000人中拥有50个企业，中国则只有7个。二是改革企10、业登记注册制度，工商收费严重束缚了中小企业的发展。三是改革城市管理制度，目前一些地方热衷搞无摊城市，个体经营者生存环境恶劣。四是完善中小企业融资制度，目前中小企业普遍存在融资困难，金融机构贷款往往重视大中企业，而忽视小企业。（8）节能减排在关键年里打响攻坚战2008年是完成“十一五”节能减排约束性目标的关键一年，节能减排在各级政府工作中的分量会更加凸显，“经济手段+行政手段+官员政绩考核”，多管齐下，推动力量非常巨大，节能减排工作会在2008年得到更为积极和有效的推广和落实。综上可见，08年，中国政府将采取一系列强有力手段，在世界经济不稳定因素日增的情况下，力保中国经济发展稳中有进。2、 北京11、市经济发展状况分析（1）GDP保持高速增长北京近年GDP保持高速增长与08年一季度GDP同比增长速度回落。从近十年来北京经济增长的长期曲线来看，北京经济均保持了两位数的增长，持续了十年的增长是由于奥运的举办，北京市加紧筹备了七年，由此带动了北京经济，带来了这样一个十年的繁荣期。同时从全国的形势来说，全国的经济增长速度也持续了五年的经济增长，因此从经济体的内部来说，到2008年，有一个向下调整的需求。其次是国家近几年实施的宏观调控，宏观调控主要是针对“三过”和“两防”，防止经济过热，所以应该说今年的经济增长速度有所回落，有我们经济体内部的自身需求，也是国家宏观调控的一种必然反映。从今年一季度经济12、发展速度来看（一季度北京实现地区生产总值2148.3亿元），回落了0.6个百分点，仍然保持了11.3的速度，这个速度还是一个快速的增长，也高于我们改革开放以来的平均增长速度，这个速度比预期的要好。第二个方面，世界经济今年出现了一个比较复杂的形势，美国的次贷危机的蔓延，对北京，乃至全国的经济都或多或少产生了一些影响。这个影响主要体现在出口型的企业上，从全国的情况来看，出口的增速已经出现了减缓，从北京的情况来看，一季度，北京的出口增速也比去年出现了一个减缓。根据海关的统计，一季度北京地区的出口总值是124.9亿美元，增长19.7%，增幅同比回落了11.9个百分点，这个出口增幅的回落既有美国次贷危机13、的影响，也有国家宏观调控政策减少我们外贸顺差的这种要求。因此，多方面因素影响使得今年全国，乃至北京的经济增长速度都有所下滑，这个下滑应该说是符合国家宏观调控政策导向的，也符合北京市市委市政府提出的稳定总量，是一个稳中有快的增长要求。附表：2003年至2007年北京地区生产总值（2）北京市人均生产总值情况全市人均生产总值已达到发达国家和地区水平2005年：北京市人均地区生产总值超过5000美元； 2006年：北京市人均地区生产总值超过6000美元；2007年：北京市人均地区生产总值7370元2008年：北京市人均地区生产总值预计超过8000元世界“中上等”发达国家和地区的人均平均在3466美元至14、10725美元之间，据此可见北京市的人均已达到发达国家和地区水平，显示了北京市具有较强的生产力和财富创造的能力。（3）北京市消费结构有所转变-从买房买车到精神消费根据统计局的测算，到2012年投资将保持在3600亿元左右，但是消费将大大提升至接近6000亿元，也就是说北京平均每天消费16亿元。到时，北京的经济将从投资拉动型转化为消费拉动型。“届时，市民对精神产品的消费需求将增加。”过去北京的消费主要靠住房和汽车来拉动，而新一轮的消费升级正在发生。“未来五年，通过奥运场馆的再利用，体育赛事、体育休闲、大型晚会演出、会展等活动会越来越多，市民用于精神文化、教育、健康等的支出将随之增加，花在旅游等感15、受性消费上的钱也会越来越多。”（4）北京市第三产蓬勃发展按照北京高端产业发展方向，过去五年北京着力优化经济结构，都市型现代农业、高新技术产业和现代制造业、文化创意产业和现代服务业迅速发展。现在，北京正在从工业为主向服务业为主的城市，特别是现代服务业为主的城市转型；从劳动密集型城市跨越了资本密集型的阶段，直接向人力资源密集型城市转型。目前，北京第三产业的比重已经达到70%，未来五年，北京的产业结构将进一步优化，第三产业比重达到72%以上。这一目标已经接近75%的国际都市第三产业占比水平。而与之配套的人才结构也将更加优化。北京的劳动力构成中从事制造业的蓝领占比会逐渐减少，而从事会展、物流、文化创意16、现代金融服务业等高端服务业的白领人群会更加壮大。这一发展趋势也符合了北京CBD的产业定位与发展现状，同时对区域内存量与新建写字楼及配套公寓和商业的使用起到拉动作用。3、 CBD区域的产业结构及相关政策根据政府对北京CBD的功能定位（把商务中心区建设成为北京重要的国际金融功能区和发展现代服务业的聚集地），及在实际发展中整个区域产业的不断自身调整，目前金融业和传媒产业已经成为北京CBD的主导产业。（1）政府对CBD区域产业结构的引导政策为强化区域金融业龙头地位，朝阳区依托CBD管委会成立了区金融办。区金融办在推动区域国际金融业发展方面，一是将国贸三期、环球金融中心和华贸金融中心作为金融品牌写字楼17、项目整体推出，并把CBD核心区开发定位为国际金融区。二是编制北京市及朝阳区促进金融产业发展相关政策汇编；严格落实市区金融政策，截至2007年补贴金额超过2亿元。三是定期走访金融企业，协调市区相关职能部门、物业公司等，为企业提供办公选址、高管子女入学等个性化服务。四是通过北京CBD国际论坛、北京CBD金融商会搭建平台，拓展业务。（2）政府对CBD的经济发展的扶植政策除对主导产业的引导政策外，政府还着重出台其他相关扶植政策，为CBD经济发展提供便利条件。企业落户北京CBD享受的优惠政策北京市、区政府对北京CBD的发展寄予厚望，先后在政策环境、吸引投资和人才、企业高管的子女教育等方面出台了一系列优惠18、政策，在扶持北京CBD的发展上可谓是不遗余力。金融企业金融企业选择CBD落地可以说是得天独厚。据了解，为进一步发挥CBD金融功能，朝阳区政府专门设立“朝阳区金融发展专项资金”，出台朝阳区关于促进北京商务中心区金融产业发展的实施意见等一系列政策，对吸引国际金融企业和机构进驻CBD的鼓励政策做了具体规定，还对金融企业高管人员子女入学等事项进行了详细规定，以着力营造吸引国际知名金融企业落户CBD的良好政策环境。2006年2月27日生效的朝阳区关于促进北京商务中心区金融产业发展的实施意见规定：对2005年2月1日后新设立或新迁入的金融企业给予一次性资金补助。注册资本在10亿元人民币以上的（含10亿元人19、民币），补助1000万元人民币；注册资本在5亿元人民币以上（含5亿元人民币）、10亿元人民币以下的，补助800万元人民币；注册资本1亿元人民币以上（含1亿元人民币）、5亿元人民币以下的，补助500万元人民币。金融企业可以享受购房补贴或租房补贴。购买自用办公用房的，按其实际自用办公用房面积给予一次性补贴，补贴标准为每平方米1000元人民币；租用办公用房的，实行3年租金补贴，补贴标准为每平方米每年200元人民币。新入驻北京商务中心区区域的地区级总部及以上金融企业，在朝阳区完成工商和税务登记的，可享受此条优惠政策。 入驻北京商务中心区区域的金融企业高级管理人员，子女需在朝阳区行政辖区内中小学入学或借20、读的，可凭有关证明向北京商务中心区金融商会申请，报朝阳区促进北京商务中心区金融产业发展领导小组及市金融工作部门和有关部门审核，审核合格后参照市区有关政策由区教委安排入学。相比较金融企业的受宠劲，非金融企业落户CBD所享受的特殊待遇就要略逊一筹了。不过，为了打造良好的的投资环境，非金融企业落户CBD在区一级的层面上也能享受有吸引力的激励措施。中小企业的相关扶持政策根据2007年6月11日生效的北京市朝阳区中小企业扶持资金管理暂行办法，在CBD区域内依法设立的中小企业，能享受到区一级层面中小企业发展专项资金的扶持：自2006年起，朝阳在预算中列支中小企业发展专项资金，资金额度为500万元。而且每年21、按照5%10%的增幅，逐步扩大专项资金数额。区财政局、区发展改革委、区商务局共同管理扶持资金。区发展改革委和区商务局负责审批。普通企业的激励政策根据2003年4月2日生效的北京市朝阳区优化发展环境的若干措施，对重点企业有以下激励措施： 每年对实现区财力100万元以上（含100万元）的企业，按照上年度企业实现区财力的1%，给予企业一次性奖励；按照上年度企业实现区财力增量的3%，给予企业经营者一次性奖励，用于支持企业技术创新、管理创新。 帮助新增重点税源户法人代表解决配偶及子女进京户口、子女进入区域示范校及托幼园等方面的需求。（3）政府对CBD区域的建设规划为给北京CBD的经济发展创造完善的硬件环22、境，政府着重从区域交通规划，市政规划，环境景观规划，地下空间规划及核心区规划几方面对区域进行强力打造。交通规划 为配合商务中心区的高密度发展，大力鼓励发展公共交通。目前高峰时段已有约50%的出行使用公共交通（含地铁）方式，而小汽车及出租车使用量约34%。预计，2010年该地区早高峰一小时出行量将达到15万人次，为现在的3.2倍。因此必须最大限度地发挥公交的优势，引导小汽车及自行车模式向公交转移，使公交出行在高峰时段达到56%，基本控制小汽车的出行当量在周边路网的通行能力之内。 扩充商务中心区区域内部的集散系统，采用与此相配合的交通组织方案，力求做到各种交通方式的空间分流及行人与车辆的分流。进出23、商务中心区的通道以区内道路城市主次干道城市快速路三个层次递接方式安排。 交通组织建立内部单向机动车交通集散系统、内部独立的行人系统、自行车相对独立的网络，建立公交环行线与外部公交网的接驳，制定实施商务中心区出入口及出入通道的严格管制措施。 停车设施规划按照商务中心区范围内不同使用性质的建筑量，通过测算停车泊位的需求量，总计需要安排63,450个泊位，并把这些车位落实到每一个地块中。为了提高地下停车设施的使用效率，通过地下通道将各个地下车库连通。此外，对车库的出入口也作了相应的布置安排，以利于地面交通组织。市政规划采取市政先行的方式。所有交通、绿化、网络等市政基础设施方面的建设均由北京市政府进行24、投入。除基础设施外，规划开发的近千万平方米商务设施，由中外房地产开发商进行商业模式的运作开发。市政建设的资金来源是由市区财政安排的基本建设投资、区域内土地出让金、大市政费及四源费返还等组成。北京商务中心区环境景观规划规划在西北，西南，东北，四个区各规划一个面积2.5公顷左右的公园，形成具有不同题材的主题公园。绿化系统的两条轴线：人文轴线串起历史人文公园和表演艺术广场：科技轴线串起科技信息公园，核心区内的中心广场和人文科学公园，构成CBD内的公共活动空间。超高层建筑集中于三环路两侧布置，主体建筑的高度均在100米以上，高度在150-300米之间，标志性建筑在宽敞的道路两侧沿三环路成序列展开，产生25、一种强烈的震撼力，使三环路成为展示CBD形象的一个窗口。混合功能区和居住区基本高度控制在80米以下，建筑采用街坊式的布局，基本统一的高度，形成一个大背景，从而形成一个比较清晰的城市轮廓线，起到烘托商务办公的作用。国桥桥东北角的核心区，将是一个超高层建筑较为集中的区域，它的主要建筑将会成为整个CBD的地标性建筑，建筑围绕中心广场展开，保证各自的景观效果，中心广场可布置会展中心等大型公共设施，为今后商务中心区内的大型公共活动提供条件。北京商务中心区地下空间规划为使商务中心区尤其是公共设施最集中的区域形成有机的整体，规划要求在东三环路两侧的核心地带，各地块的地下公共空间要相互连通并形成系统。主要将地26、下一层连通作为人行系统，主要通道的宽度不小于6米。有条件的地段地下车库尽可能连通，以减少地面交通压力，同时进一步研究建设地下输配环的可能性。规划方案确定的规划框架由“一轴、一区、两点（远期实现三点）、三线”组成一轴地下公共空间发展轴：东三环路南北向地下空间发展轴线。一区地下空间核心开发区域：以地铁国贸换乘枢纽为带动，重点开发建设东三环路两侧、长安街与光华路之间的商务中心区核心区与国贸一、二、三期工程下的地下空间。两点地下空间主要集散点：地铁1号、10号线国贸换乘站，地铁10号线光华路车站（远期有地铁14号线光华路车站）。三线地下空间主要公共联络线：建国门外大街及建国路地下联络线，光华南路地下联27、络线，商务中心区东西街地下联络线。功能布局：地下一层主要为商业设施。地下二层主要为内部管理停车及设备用房,并在通道的过街处，设置少量地下二层商业，以保持地下商业网络的连续。地下三层、四层主要为停车及设备用房，以满足商务中心区内较高的机动车停车位指标要求。北京商务中心区核心区规划按照北京商务中心区控制性详细规划，北京商务中心区核心区位于大北窑立交桥东北角，占地约30公顷，规划总建筑面积143.5万平方米，主要用于写字楼、酒店、会展中心、文化娱乐等现代商务设施建设。规划的商务办公面积为141.1万平方米，文化娱乐设施面积为2.4万平方米，公共绿地面积为1.53公顷。主要用于写字楼、酒店、会展中心、28、文化娱乐等商务设施建设。核心区是商务中心区内超高层建筑的集中区域，主体建筑将突破300米，形成一组商务中心区标志性建筑群。核心区周围交通便利，设施完善，环境优美，商务氛围浓厚。央视大厦、中服大厦、航华科贸中心、国贸中心、银泰中心、现代城等大规模建筑艺术群体环绕周围。国际知名的金融、贸易、电信、信息咨询等公司云集，瑞士银行、巴黎银行、摩托罗拉、惠普公司等知名跨国公司和国际组织在此设立办事机构。核心区内将兴建大型绿色广场，以充分展现绿色、文明、现代的商务中心区形象。二、 北京市整体商业市场状况分析1、2007年商业市场分析（1）商业市场供应量大量优质商业物业在2007年集中开业。2007年共有十一29、家包括百货商场、购物中心在内的优质零售物业开业，新增商业面积共计75万平方米，是06年同期的两倍。新开业的十一家商业项目中共有百货商场5家，购物中心6家，大部分商业物业位于城市东部的CBD、东四环和燕莎区域。随着2008年奥运会的临近，众多零售物业项目竣工，并于2007年底至2008年上半年期间投入市场。鉴于众多零售商对奥运会及其所附带的强劲消费力预期和北京持续双位数增长的居民可支配收入，许多高端及奢侈型品牌加速在北京拓展市场。旺盛的需求主要来自于时尚服装、餐饮、零售银行、饰品、珠宝、鞋等行业。2007年第四季度，市场上有两个购物中心开业，分别为位于西单商圈的大悦城（180,000平方米）和位30、于东直门的枫蓝国际购物中心（60,000平方米），令北京市优质购物中心总量达到1,948,000平方米，环比上升14。由于大悦城的竣工，西单商圈优质购物中心的市场供应大幅增加，总量达205,000平方米。图2：北京优质购物中心供应、吸纳量和空置率（2）市场需求郊区化趋势开始体现随着北京城市的整体扩张，城市边缘区的大规模居住社区逐渐形成，对区域性购物中心的需求也随之产生。同时这些区域内一些大型商业地产的放量也给零售商的扩张提供了空间。对北京商业市场的发展前景充满信心的大型零售商顺应趋势，纷纷开展扩张计划。自2007年以来，本土百货商的连锁扩张表现突出。蓝岛大厦借助与金隅集团的合作，在北五环西三旗31、商圈开出了首家连锁店-蓝岛金隅百货。百盛购物中心在北京的第三家门店进驻位于东四环的美罗城，完成了在城市东部的布局。晨曦百货继国贸商城和东方新天地之后，将第三家店开进了位于东长安街的双子座大厦。与此同时，新世界集团在北京管理的第三家百货店已经定址位于望京东部的嘉美中心。该店总面积约5.2万平方米，定位于中高端商业，预计将于2008年底开业。这将使新世界百货在北京经营管理的总楼面面积超过184,000平方米。翠微大厦在2003年底成功开出牡丹园店之后将第三家店选址天通苑附近的龙德广场，总面积36,000万平方米，预计2008年初开业。王府井百货与大钟寺国际广场签约，将在此开设一家40,000平方米32、的百货店，预计也将在2008年开业。同时零售物业租赁市场表现活跃。华贸购物中心、圣拉娜和太古广场等优质商业项目正处于招商阶段，吸引了众多国际一线品牌签约。本季菲罗（Feraud）、名士表（Baume & Mercier）、乔治阿玛尼（Giorgio Armani）等国际品牌和华贸商城签约，租赁面积在401300平方米不等。新元素（Element Fresh）租赁太古广场550平方米面积。骄意咖啡（Ciao）、波芒得（Promod）等品牌签约圣拉娜。（3） 租金上涨，整体空置率小幅上升2007年前三季度，零售物业市场吸纳量共69.7万平方米，同比增长了将近一倍，市场表现十分活跃。第三季零售物业吸33、纳量较上季有明显增长，吸纳量达到25.4万平方米。尽管大量新增供应入市，空置率仅比第二季度微升了0.3个百分点达到6.5，相比去年同期下降0.3%。主要商圈中空置率最高的是东四环商圈，由于本季度建筑面积超过10万平方米的美罗城开业，造成东四环商圈空置率超过18%。其他空置率较高的区域分别是西单和中关村区域。位于西单的西单赛特商城仍处于停业状态，造成西单区域空置率接近10%。中关村商圈由于金源Mall的存在，商业规模高达100万平方米，是各商圈中商业面积最大的。表1：北京零售市场主要成交案例北京优质购物中心租金及租金增长率情况2007年第四季度统计数据，目前北京优质购物中心首层租金平均为每月每平34、米125美元，环比攀升2，同比上升17。从整体看，众多国际高端品牌加速进入北京和奥运临近导致的需求增强，是租金大幅提高的主要因素。从区域看，王府井仍保持全市最高水平，达每平米每月153美元，CBD及泛CBD区域次之，为每平米147美元。虽然众多新建项目都面临着租赁压力，但对未来市场的乐观预期使整体租金持续走高，预计未来整体市场租金水平仍将保持稳中有升态势。图3：2007年第四季度北京优质购物中心首层租金2、2008年1季度商业市场分析（1）市场供给量市场总体存量截至2008年第一季度末，全市高端商业市场存量依旧维持在约362.9 万平方米，其中购物中心215.6万平方米，占市场总存量的59.435、%。2008年第一季度新增供应量2008年2月，去年年底试营业的大悦城正式对外开业，成为2008年1季度唯一可营业的商业项目。（2）吸纳量与空置率2008年一季度已入住商业项目的净吸纳量约为64,059平方米，空置率为7.4%，空置率相对于2007年年底下降了1.7个百分点。大量租赁成交集中于即将入市的项目，例如位于朝阳公园的圣拉那，目前入住率已接近50%。图4：1999-2008年第一季度高端商业市场供应量、吸纳量及入住率（3）2008年第一季度北京商业市场租金走势商业市场租金走势2008年第一季度，商业市场租金仅有0.17%的小幅增长，达到使用面积80.7美元/平方米/月。图5：1999-36、2008年第一季度商业市场租金（按等级分）主要租赁成交租户类型租赁物业分区市场租赁面积（平方米）俏江南餐饮丰联广场朝阳门2000美瑞百货百货圣拉那朝阳公园22000阿迪达斯运动东方广场王府井500中国进出口银行银行中环世茂中心CBD1000表2：2008年第一季度商业主要租赁成交记录（4）2008年第二季度北京商业物业市场状况预计2008年后三季度共有约21个商业项目约计190万的商业面积投入市场，其中只有2个项目约88,000 平方米的物业形式为百货商场，占新供应量的4.6%。从地域上看，8个高端商业项目约54.4万平方米位于王府井商业街，占新供应量的28.6%。表3：2008年第一季度主要37、入住商业项目三、 CBD区域商业市场分析1、总体市场状况目前，CBD区域写字楼底商市场的发展速度迅猛。我们从当前各个项目对于底商的市场策略入手，分别从底商销售和持有经营两方面进行统计分析。（1） 销售市场表4：CBD区域写字楼底商当前在售及前期已售项目统计项目名称商业面积（平方米）商业成交均价（元/平方米）写字楼面积（平方米）写字楼成交均价（元/平方米）商业开业时间万通中心119513818085000220002006年底朝外SOHO640004038256000225002008年SOHO尚都500003500040000200002007年8月东方梅地亚中心21149.28336437938、000200002007年8月中环世贸中心80000150000200002007年底北京财富中心5800035000100000（一期）225002005年富尔大厦40003200047000170002005年蓝堡国际中心35003200030000160002005年建外SOHO9000035000100000160002004年嘉都大厦100003000012000160002004年合计/平均300649.2804年：3250005年：3300006年：3680007年：4100004年：1600005年：1850006年：2112507年：24270（备注：表中数据来源于市场部实地39、调研及房地产交易管理网）根据市场监测统计，04年至今区域写字楼底商投入到销售市场的面积达300649.28平方米。04-07年区域写字楼底商的平均售价在33000-41000元/平方米，年增长率为11.5%。04年的首层黄金铺位通过拍卖，售价达到6万多元/平方米，而07年底的写字楼底商的首层显赫位置已经卖到10万多元/平方米。同时，一个项目中，写字楼的售价和底商的售价是相互促涨的，品质好、营销积进、价格上涨的写字楼，其底商的售价也更高。（2） 持有经营表5：CBD区域写字楼底商持有经营项目统计项目名称商业面积（平方米）商业租金水平（美金/月/平方米含物业管理费）商业出租率（%）写字楼租金水平（40、美金/月/平方米含物业管理费）商业开业时间国贸中心6000060-20010035-401990年8月嘉里中心3000050-12010030-351999年世贸天阶8000040-1708025-302006年12月万达广场3000050-20090352007年初华贸中心17200050-2008030-352007年4月LG大厦3568050-2009030-352007年世纪财富中心3500040-18030-352008年银泰中心2500090-200362008年北京财富中心二期48000待定2008年金地中心20000待定2008年中后北京国际中心4000040-2002008年41、中后环球金融中心13533待定2008年6月国贸中心三期待定待定2008年底中海广场25000待定2009年（备注：表中数据来源于市场部实地调研）从市场调研得到，过去CBD区域写字楼大面积底商持有经营的项目不是很多，主要是国贸中心和嘉里中心两个项目，世贸天阶是06年的新增的开发商持有商业经营的项目。但从07年开始，综合体项目均将自己手中的商业持有经营，而不出售，形成了未来区域底商总体持有量加大的局面。万达广场采用“定单式”的开发运营模式，在项目开发建设的同时，就与世界知名的零售商合作，将新世界百货和世界零售业的龙头沃尔玛引入。台湾最大的百货店新光三越在华贸中心开设了北京的第一家旗舰店。这两种商42、业招商形式都是CBD区域大型综合商业体较成功的案例。从持有型写字楼底商的租金水平来看，也是明显高于出售型底商的租金水平。通过我们对区域内已经出售的写字楼底商的经营状况调研，租金水平普遍偏低。其中的重要原因之一就是商业的业权不统一。持有型商业的高租金回报得益于业权的统一和管理，包括项目中写字楼的业权统一，都使得项目整体的品牌和形象得到维护，使项目的品质和价值得到提升。写字楼的高租金必然成就商业的高的租金。表6：CBD区域出售型底商经营租金水平统计项目名称北京财富中心一期嘉都大厦富尔大厦建外SOHO蓝堡国际中心租金水平（美金/月/平方米含物业管理费）40-8020-4030-7020-6020-443、0（备注：表中数据来源于市场部实地调研）经过统计计算，目前在营业的持有型写字楼底商的平均租金水平在50-200美金/月/平方米，而出售型底商的租金水平多在20-80美金/月/平方米，很难突破100美金/月/平方米。截止到2008年底，CBD商业市场的总体供应量将超过100万平方米。根据市场状况分析，07年-08年CBD的商业市场中，高档持有型底商在保证产品定位准确、独特、差异化的前提下，仍能保持高位的租金水平。而随着出售型底商的持续放量和逐渐被市场吸纳，同质化的产品其租金水平将略有下降。2、 商业定位及业态规划分析出售型的项目，在商业的定位和业态的规划上，没有做到细化和专业，或者至多是一种概念44、性的诱导和炒作，尽管做了基本功能的分区，但它必然不能保证物业长期价值的保留和提升，散售之后的业权分散导致出售后业态布局的杂乱，同时它的写字楼也是卖掉的。现在的总体市场是需求旺盛的，商业市场的需求量刚性存在，但产品仍然缺乏科学的市场定位和长远规划。从现阶段各个大型综合性项目的市场策略来分析，确定走持有经营的路线是一种趋势，所以商业的定位和业态的规划，包括写字楼的具体经营策略，都需要进行缜密而前瞻的研究而确立。表7：主要项目商业定位及业态规划项目名称商业定位商业业态规划国贸中心在北京率先引进国际品牌专卖店从事零售业务的经营模式，是提供高档商品和服务的现代国际化购物、商务休闲场所。分为地上两层和地下45、两层。近200家专卖店为提供高品质的商品和服务，包括：国际精品、服装服饰、中西餐饮、娱乐健身、礼品玩具、邮政快递、银行等。嘉里中心洋溢活力与动感，使休闲、饮食及购物舒适轻松。地下一层至地上一层，风尚时装服饰、珠宝手饰、各式餐饮设施、超级市场、银行、邮局、诊所，另设有个人护理、运动服饰用品等多元化服务项目。世贸天阶体验式商业的路线，满足看、听、嗅、味、触的全感官休闲空间和购物场所，亚洲第一大天幕。为CBD及辐射区域的高收入阶层提供了流行时尚的零售业态和商业服务设施。地下一至地上五层包括异域特色主题餐厅及酒吧、美食广场、品牌旗舰店、SPA、展示厅等。银泰中心高端精品型路线，高品质、高标准、高品位，46、为跨国公司及其高级经理人提供完善而完美的服务。地下一至地面三层包括时尚欧陆精品店、美食和精品生活购物中心，将给高端人士提供无以伦比的超值时尚生活体验，缔造卓而不群的欧洲顶尖时尚前沿的生活方式。华贸中心百货公司购物中心化的全新概念的商业中心及时尚购物中心和SHOWROOM模式的商业街区，全方位、立体化的商业集群。新光百货是独立单体，地下一层至地上六层，经营高端百货，现代时尚。华贸购物中心，写字楼底商部分，地下一至地上四层，为区域提供高档流行商品及尊贵服务。商业街的SHOWROOM模式，有效展示品牌形象。万达广场定单式商业地产模式，与国际知名百货、零售企业合作开发经营。新世界商场，地上一层至七层，47、高档百货零售。零售业的龙头沃尔玛地下一层，大型超级市场。北京财富中心财富CBD24小时不夜城包括顶级名品店、商业街、超市、餐饮娱乐及休闲设施。一期首层及二层为部分商业。朝外SOHOCBD的特大商业中心地下一层至地上五层，集中了商业步行街、商厦、卖场等商业形态。共476个商铺。SOHO尚都模仿香港名店街定位面对创业年轻人的潮流特区。地下一层至四层的裙房，包括450个投资型的小商铺，商业街。中环世贸中心综合性商业配套服务餐饮、银行、展厅等。世纪财富中心综合性商业配套服务地下一层至地上四层，包括银行、展厅、高档餐饮、休闲娱乐等。金地中心综合性商业配套服务地下一层至地上三层，包括商务中心、视讯会议中心48、多功能厅、银行、邮局、中西餐厅、小型超市等。东方梅地亚中心综合性商务配套及专业定向服务地下一至地上5 层包括多功能会议厅、视听室、新闻及广告信息发布中心、传媒专业的培训中心、中西餐厅、酒吧、形象设计中心、健身中心、影视书店等。 万通中心综合性商业配套服务地下一层至地上二层包括金融服务、餐饮、休闲娱乐、多功能厅等配套设施。LG大厦综合性商业配套服务包括：国际精品、服装服饰、中西餐饮、娱乐健身、礼品玩具、邮政快递、银行等。晨曦百货。从目前CBD区域写字楼底商物业市场的状况分析，商业的定位普遍还多是停留在满足写字楼办公人群的基本工作和生活的需求配套功能上，当然，这一功能是必要并且是要充分保证的。但49、具有鲜明特色主题并使项目整体价值提升的商业定位还不多，缺乏个性化的经营和管理，还多是传统的定点式消费，它给人们带来的愉悦感和满足感要比体验式消费欠缺得多。所以产品的创新对于CBD区域的商业经营和发展具有现实意义。商业面积的集中供应会造成区域整体租金的下滑和商业档次与品质的降低，各个项目都在趋向“高端”路线，在招商过程中产生目标客户重叠不可避免，若没有自身独有的品质和特色，再加之目前中国高档品牌的数量有限且在短期内难以迅速提高的情况下，各项目之间的同质化竞争的现象严重，由此也说明了产品的创新是非常必要的。3、商业设施涉及的主要数据指标及运营模式（1）商业设施涉及的主要数据指标层高经过调研计算得到50、，CBD区域写字楼底商的层高平均为：地下一层5.5米、地上一层二层为5米、地上三层四层为4米。面积分割出售型的商铺为赢取最大现金收益，将商铺的面积分割的过于零散、琐碎，小到几平方米的商铺，然后是十几、几十、上百平米的商铺面积分割。持有型的商业铺位，由于客户的相对稳定和较强的续租能力，分割的面积相对恒定，一般从几十平方米至几百平方米。比较理想的商铺分割面积为80-100平方米。面宽、进深 商铺的面宽与进深的比值不宜过小，通常商铺的面宽与进深的比值在1.5：1-2.5：1。档次越高的品牌则需要店铺有良好的展示面。使用率 绝大多数写字楼底商的使用率比自身建筑的写字楼的使用率低一些，所以在测算租金标准51、是都是按照商铺内的实际使用面积来计算，只有极少的项目按建筑面积计算，其商铺与写字楼的使用率一致的情况下。物业管理费各个写字楼底商的物业管理费都不尽相同，少则3-4美金/月/平方米，多则7-8美金/月/平方米。一般高档持有型的底商的物业管理费较高，如国贸为7.5美金/月/平方米左右。车位均是与本项目写字楼共用地下车位，高档项目的临时停车费一般为5元/小时。地面停车位数量都极为有限。关于此部分内容及详尽数据可参见附件一及附件二。（2）运营模式商铺的交付状况商铺内部均为毛坯状态交付，由客户自行负责装修（极少数的顶级品牌可能会由开发商承担其装修费用）。商业的公共区域则为高档精装修。起租年限及租约一般底52、商的起租年限均为2年，少数物业更短或再长，1年或3年。一般百货零售及时装类的合约为2-3年，餐饮类合约多在5年以上。且在租约中约定好详细的租金变更的条件和时间点。免租期一般给予商铺租户的装修期视面积大小决定，多为1-2个月。有的还会在合约内给予租户1周或更长的免租期，尤其是大品牌，享受的免租优惠可能会更多。营业时间一般的底商的营业时间为早9-10点至晚9-10点。个别临街的有独立交通通道的餐饮或休闲娱乐行业可营业至凌晨以后或24小时营业，但数量极为有限。餐饮条件多数业态对于商铺的硬件条件没有过多的要求，只有位置之分。而餐饮行业对铺面的要求较高，需要预留通风、排烟、燃气、上下水等功能并符合消防规53、范条件，所以各物业需在产品设计阶段做到科学、合理的安排规划。4、区域商业市场需求分析（1）CBD区域的产业发展状况 外资及港澳台企业逐步增加CBD区域内外资及港澳台企业达到904家，其中美国、日本、新加坡以及英国、法国、德国等欧洲国家是主要的外企入驻国(美资企业207家，英法德企业111家，日资企业113家，新加坡企业44家)，另外港资企业194家，台资企业17家。其中世界500强企业近110家。 金融业发展迅速金融业发展迅速，逐渐成为CBD的重要产业。目前据北京CBD管委会公布数据，渣打银行、法国巴黎银行、法国东方汇理银行、摩根大通银行、美国银行、新加坡大华银行等均已在CBD设立分行，开展金54、融业务。 咨询、会计等中介服务机构聚集按服务行业细分情况分析，入驻CBD的企业中，服务业企业有1972家，占65，在服务业企业中，商务服务业企业有1131家，约占到服务业企业总数的60。 文化传媒产业发展空间较大目前，CBD区域现有的各类文化机构和周边人民日报、北京青年报以及一大批驻京外国新闻机构，使北京CBD具备了较为浓厚的文化氛围。中央电视台、北京电视中心等落户北京CBD将会吸引更多的影视制作、文化传媒机构集聚发展。（2）CBD区域生活及消费形态特征、趋势 国际性：北京CBD已经成为国际化的大都市，国际商务往来频繁，其生活和消费必然是国际化的。 尊贵性：本区域聚集了顶级的商务人士和各类的精55、英阶层，他们的身份得到社会的尊重和高度认可。 先锋性：城市的时尚和流行通常都是由城市的精英阶层引领的。CBD作为一个城市精英阶层最密集的地方，往往是城市先锋的发祥地。这里的人们更注重体验和感受，是兴奋的。 展示性和炫耀性：不管是过去还是现在，中高消费阶层对于自己的财富和品味的炫耀和展示都是非常重要的。在CBD工作和生活往往体现着时尚、品味和财富，从这个意义上说CBD也就成了一个展示中心、一个炫耀中心。 24小时：北京的CBD规划为24小时，它的生活形态也将是24小时的。目前北京CBD人群在区域内停留时间已经越来越长，CBD的晚间魅力在逐渐增加。 年轻化：CBD的整体居住和工作的年龄偏年轻，代表56、了城市里最有活力和精力的族群。 消费性：这里的人群热衷于各种消费，不管是餐饮娱乐还是购物或休闲。他们可以算是城市中真正的消费一族。在CBD生活或工作对于他们来说是件愉快和值得骄傲的事，在这里消费具有相当大的吸引力；注重品质和服务，喜欢有特色得东西；对于文化和艺术方面得需求日渐强烈；运动、健康正在成为CBD人群生活方式的关键词（3）目标客户群 外资及港澳台等国际型企业、公司、代表处的高级管理人员，包括CEO、总经理、首席代表等。 外资企业及内资实力企业的中高级别的管理人员、技术人员等。 外资企业及内资实力企业的普通职员。 中介、传媒等行业的普通职员。 进行商务往来活动的商务流动人群。 各国使领馆在京工作、生活人群。 年轻、时尚消费群体。30北京金和万盛房地产开发有限公司 市场部