1、深圳CBD调研报告一、深圳CBD概况（一）CBD概念CBD，即“中央商务区”（CentralBusinessDistrict），现代比较流行的定义是：在一个大城市内，集中了大量的商务、金融、文化服务机构和商务办公酒店、公寓等配套设施，具备完善便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好环境，便于开展大规模的商务活动的比较核心的中心区域。CBD主要的功能就是商务活动，其它配套的像商业、文化等设施，应该是从属的，都是为主要功能提供服务的。（二）深圳CBD概况随着深圳城市经济的发展和经济重心的西移，在政府的大力推动下，深圳的CBD由罗湖中心区向福田中心转移的趋势已经形成。深圳CBD是深圳中心区的南片区，由2、滨河大道、新洲路、深南大道和彩田路围合而成，总占地面积233万平方米，其中：已入驻写字楼16座，在建写字楼6座，酒店7家，总房间数约2134套，车位数约为2000个，平均的入住率为70%，购物中心6家新一佳、天虹、COCOPARK、怡景中心城、城建购物公园、晶岛国商购物中心（在建）总建筑面积238500平方米。现在商务区内高楼林立，是未来深圳唯一集金融、商贸、信息、文化、会展及行政于一体的城市商务中心和行政文化中心，为深圳实现区域性金融、商贸、信息中心及旅游胜地的战略目标提供城市建设的空间基础。其发展目标是：为国际性跨国公司的商务活动提供便捷、高效的最佳工作环境；为中心区的居民提供舒适、优美的3、生活环境。（三）深圳CBD平面图二、深圳CBD写字楼调研分析（一）调研资料汇表大厦名称规模公司数量停车位工作人数备注中心商务大厦总建筑面积：45200.00平方米，办公面积4.5万平方米,地上29层地下2层约130个228个1300人左右高档国际商会大厦A座用地面积4655.6平方米，总建筑面积47405平方米，办公面积3.2万平方米, 地上28层地下2层85个AB座共312个（停车位使用率50%）1100人，男女比例为5：340%的人下来就餐国际商会大厦B座总建筑面积32603.02M2，办公面积3.6万平方米, 地上24层地下1层45个AB座共312个900人，男女比例为5：230%的人下4、来就餐，看见其中一人抽10块钱一包的烟新华保险大厦总建筑面积：58136.00平方米，办公面积5.2万平方米, 地上26层地下3层80个201个（停车位使用率80%）1200人，男女比例为1：1中高档卓越大厦总建筑面积：56162.30平方米，办公面积5.6万平方米, 地上22层地下2层90个243个（停车位使用率90%）1500人中档航天大厦占地面积：5565.5平方米，总建筑面积：54552平方米办公面积5.5万平方米, 地上25层地下2层95个240个1900人有五层商业楼，目前空置兴业银行大厦总建筑面积：44500.00平方米，办公面积4.4万平方米, 地上27层地下3层50个停车位25、15个，使用率90%1200人17-27层为总部公司投资大厦总建筑面积15万平方米，办公面积8.2万平方米, 地上23层地下3层35个地下三层均为停车库，加地上停车位共350个2000人中高档时代金融中心总建筑面积：75430.08平方米，办公面积7.5万平方米, 地上26层、地下3层24家432个800人1-4层为商业深圳国际商会中心建筑用地面积为8192平方米，总建筑面积达133595平方米，办公面积5.6万平方米, 地上58层地下3层144家500个停车位使用率100%6000人，其中老外占5%，男女比例为2：3很多知名和外资企业在此入驻，高档，25%的人出来就餐华融大厦总建筑面积：736、655.65平方米, 地上35层地下3层110个停车位使用率100%2500人老外占到总人数的1/6，21-35层为总部公司联通新时空大厦地上24层地下3层，建筑面积 39143.91平方米15家停车位使用率100%1-14层每层一家公司，15-24层为联通总部免税大厦占地面积8848平方米,建筑总面积101912.67平方米, 地上42层地下5层1-6层打算做裙楼商业，7-38层工有36家公司402个1000人中高档信息枢纽大厦总建筑面积达到18万平方米，主楼48层，高240米；副楼22层，裙房8层，地下室3层,办公面积4.8万平方米中国电信深圳总部380个有自身的裙楼配套商业（游泳池，餐厅7、）卓越时代广场占地面积7295m2,总建筑面积120000m2，地上52层地下3层90家480个3000人，男女比例为2：51-3层为商业（空），高档金中环商务大厦占地62000平方米，总建筑面积113000平方米，地上49层地下3层82家470个1200人1-5楼为商业，6楼为酒店，7-37层在装修大中华国际交易广场项目占地面积45466.3平方米,总建筑面积301064.09平方米，1栋43层和2栋30层停车位1400个装修中，深圳大中华国际交易广场占地面积30396.3平方米，建筑占地面积15070平方米，总建筑面积301064.09平方米，写字楼101946.67平方米，洒店350388、.52平方米，商业裙楼83976.04平方米。外立面以巨石和进口汽车玻璃，30根门柱，4747米无柱施工，2000平方米直升机停机坪，10000平方米空中花园丰立大厦大厦主楼高26层（含地下车库1层），副楼高5层。占地面积11304.5平方米，总建筑面积28993平方米，外围广场面积（含地面停车场、道路、绿化带）6282.5平方米装修中 ，一家公司总部现代国际总建筑面积达71915平方米,由高达179.6米的33层组成项目处于写字楼租售期，商业部分开发自用财富大厦总建筑面积：107991平方米，高210.2米装修，开工日2005-4-25，竣工日期2007-3-28香格里拉酒店总建筑面积：119、1514平方米，工40层在建，开工日2005-10-1，竣工日期2007-10-29晶岛国商购物中心建筑面积：137532项目处于施工期，计划2008年开业。租金暂定一楼400元/，负一楼地铁口的租金380元/。香港中旅大厦总建筑面积：56439平方米, 地上31层地下3层在建，开工日2006-10-16，竣工日期2008-3-15深圳电力调度大楼规划中经贸中心规划中卓越世纪中心规划中（二）调研资料统计分析1、规模（1）深圳CBD已投入使用的写字楼有16座，合计总建筑面积1335293.55平方米，在建的6座写字楼合计总建筑面积661030.1平方米，其中4座在装修，也即将投入使用。（2）从C10、BD写字楼看，并不是所有的空间都在使用，一部分在装修，一部分空置，目前空置率估计在15%左右。（3）目前在CBD已入驻的16座写字楼中办公的公司有1113家，近10%是大公司的区域总部，如中国联通，中国电信、ABB等，统计的工作人数在3.4万左右，男女比例大约7：5 。（4）16座写字楼共有停车位5000个，平均使用率达85%，即有4250个人是有车族，占总人口的1/7。2、消费习惯（1）写字楼里工作人员主要的消费是餐饮，从调研观察看，中午有30%的人下楼来就餐，一部分是自己从家中带午饭，还有一部分叫外卖。？（2）CBD写字楼下的商业以餐饮、便利和中介为主，其中餐饮店在工作日的11：30-1311、：00之间几乎全部是爆满。（3）CBD写字楼档次都比较高，是深圳档次最高写字楼的聚集地，更是全球各名牌企业在深圳的住驻点，这里的工作人员大多都是金领和白领，他们的工资水平比较高，其消费需求也以高档为主。三、深圳CBD酒店调研分析（一）调研资料整理酒店名称房间数入住率车位数（个）香格里拉大酒店(五)596套客房和套房在建420大中华喜来登酒店418间豪华的客房及套房最高九成 295马哥孛罗好日子酒店391间豪华而舒适的客房和套房最高80%最低40%中间60%273深圳景轩酒店客房总数221间套154丽思卡尔顿酒店273间客房在建400(与星河发展中心共用)祁年酒店在建深圳金中环酒店总数为235间12、168（二）调研资料分析1、中央商务区内有7家酒店，总房间数约2134套，车位数约2000个，平均的入住率为70%，即每天来访宾客大约有1500人，并基本有专车。2、深圳CBD里的这7家酒店，除景轩酒店是三星级外其他都是五星级，酒店档次高，宾客的消费档次也比较高，针对这部分消费群体的商业定位也应偏高。3、CBD酒店里的宾客主要是来深圳谈生意的商务人员，旅游的很少，他们来去比较匆忙，消费单一，主要是餐饮，酒店内部就有提供，对CBD的商业影响不大。四、深圳CBD商业分析（一）、已成熟写字楼商业分析 1.商业业态调研写字楼名称店名经营业态经营面积（M2）铺面形式备注免税商务大厦花旗银行银行100街铺13、 龙润普洱茶叶100街铺主要是写字楼的商业人士购买用来送礼，部分购买自用后秋园书画30街铺主要是写字楼的商业人士购买用来送礼，部分购买自用中国工商银行银行200街铺华融大厦真功夫餐饮400街铺百里臣便利店40街铺桂月楼台上海菜餐饮1800二楼主要是写字楼商业人士聚餐磐谷银行银行100街铺麦当劳餐饮100街铺星巴克咖啡咖啡馆400二楼用来休闲或是谈生意用投资大厦VOLVO中汽南方汽车1000街铺真锅咖啡馆咖啡馆80街铺主要是写字楼商业人士聚餐中信银行银行50街铺/美容美发80街铺/便利店80街铺兴业银行大厦世华地产地产中介60街铺联邦快递金考运输、装订复印、租用电脑100街铺中原地产地产中介4014、街铺美联物业地产中介40街铺百里臣便利店30街铺新荔枝湾餐饮/二楼顺记酒楼餐饮/二楼世联行地产中介40街铺兴业银行银行400街铺正章干洗干洗店4街铺馨叶花坊花店5街铺柯达数码冲印10街铺一桶天下餐饮10街铺川西民厨餐饮30街铺老北方菜馆餐饮/二楼航天大厦民生银行银行100街铺神州旅行社旅行社8内铺百里臣便利店30街铺ANDES CAF咖啡馆20街铺中国网通通讯40街铺一本拉面餐饮80内铺江浪潮州鱼粥餐饮80街铺益莱福保健品100街铺卓越大厦韩味宫餐饮50街铺易安信贷金融150街铺中国农业银行银行2000街铺大众厨房餐饮35街铺国际商会大厦A座空铺（原为土土坊）餐饮500街铺港式烧味餐厅餐饮7015、街铺中国建设银行银行100街铺成都白家镇肥肠粉餐饮50街铺空铺（小白免快餐厅）餐饮1000街铺信孚堂茶厅馆茶馆100街铺吉田办公装饰设计室设计公司70内铺泛西高尔夫用品高尔夫用品100街铺百里臣便利店40街铺中天置业地产中介80街铺深圳发展银行银行100街铺美联物业地产中介30街铺世华地产地产中介40街铺太阳文具办公用品40街铺一品轩糕点40街铺国际商会大厦B座中原地产地产中介100街铺浦发银行银行400街铺零点文具办公用品80街铺嘉味长沙米粉餐饮40街铺桂林米粉餐饮40街铺163网络花店花店10街铺稻歌工作餐餐饮10街铺招商旅游旅行社10街铺夜郎牛庄/10街铺鹏发办公文具办公用品40街铺成都16、牛王庙面馆餐饮40街铺中心商务大厦天威广告广告公司40街铺东亚银行银行100街铺潮泰轩餐饮/五楼招商银行银行100街铺永和大王餐饮500街铺长河地产地产中介10街铺嘉旺快餐餐饮200街铺宇和岛台湾风味馆餐饮500街铺谭家菜餐饮/三楼新华保险大厦华尔街英语英语培训800街铺中天置业地产中介40街铺北海渔村酒楼餐饮/二楼中联地产地产中介50街铺永丰花店花店50街铺烟酒行烟酒40街铺银佳期典当典当行100街铺弗瑞根斯餐饮80街铺港置地产地产中介80街铺爱喝摩得咖啡咖啡馆80街铺华夏基金金融80街铺国际商会中心CKEMA COFFE咖啡厅100内铺主要是大厦商务人士和来银行办理业务的人在此消费上海浦东17、发展银行银行350街铺世华地产中介30街铺联通新时空大厦无商业规划信息枢纽大厦无商业规划特美思大厦马可波罗好日子酒店酒店街铺特美思无商业规划，就只由酒店和写字楼组成2、写字楼商业业态统计业态名面积（M2）店铺数量（家）所占面积比例（%）餐饮56152839.11银行41001328.56汽车100016.96英语培训80015.58咖啡馆68054.75地产中介640134.46金融23021.60办公用品16031.11保健品10010.69茶馆10010.69茶叶店10010.69典当行10010.69高尔夫用品10010.69装订、复印店10010.69租用电脑10010.69美容美发818、010.56装饰设计公司7010.49花店6530.45广告公司4010.28糕点4010.28通讯4010.28烟酒4010.28书画3010.22旅行社1820.12数码冲印1010.08合计1435886100面积大于100平方米业态的比例图深圳CBD写字楼下商业总营业面积14358平方米，总店面86家，总业态25种，其中以餐饮、银行、咖啡馆、地产中介为主，所占比例分别达到了39.11%、28.56%、4.75%、4.46%，为CBD商务办公服务的特殊行业如汽车销售和英语培训也占到了6.96%、5.58%的比例。3.写字楼租金及售价调研写字楼名城租金以及售价管理费免税商务大厦这些写字楼商19、业基本都只租不售：一楼 200-300元/m2二楼 130-140元/ m2一楼 50-60元/m2二楼 10-15元/m2华融大厦新华保险大厦投资大厦兴业银行大厦航天大厦中心商务大厦只租不售一楼 160300元/m2二楼 100150元/m2一楼 50-60元/m2二楼 10-15元/m2国际商会大厦A座国际商会大厦B座卓越大厦商业很少，没通过代理商招商特美思大厦无商业规划国际商会中心无商业规划联通新时空大厦无商业规划信息枢纽大厦无商业规划（二）在招商项目商业分析1. 金中环大厦、业态规划： 负一楼：餐饮美食广场。（只能用电，不能用明火） 一层街铺：不能做餐饮。（业态控制严格） 一层内铺：精20、品店 二层：餐饮美食广场。（只能做西餐、中式不做）、装修标准及交楼时间：公共部分由发展商统一装修，通道为高级地砖、铺位由玻璃隔断。铺位内毛坯交楼。项目交楼时间预计10月底。 、相关费用：楼层租金使用率负一层均价200元/使用率54%一层街铺1000-1200元/使用率约65%一层内铺700-800元/使用率44%二层均价230元/使用率56%五层六层约90元/内铺管理费：42.4元/（含中央空调费）备注：商铺只租不售，租期3-5年。免租期+装修期=3个月。租金第3年开始递增，每年递增8%。以上租金可根据商户经营品牌档次情况给与适当的优惠。个案如下： 中天置业建筑面积145，可做夹层，月租金1621、万，1100元/。百里臣建筑面积20，使用面积13。不可做夹层，月租金2万，1000元/。、招商情况：楼层铺位进驻进驻率备注负一层11间5间45%二间港式、日本、台湾、暂定各一间一层街铺2间中天地产、百里臣营业中一层内铺10间000二层9间3间33%意大利菜、酒巴、暂定各一间五六层金皇廷、品味轩营业中说明：街铺和5、6层为做铺位统计，这里只对项目现行统一的三个楼层做分析。负一层、一层内铺和二层共计30个铺位，招商进驻8间，招商率仅27%。、目前营业中商户情况：楼层商铺名称业态建筑面积（单位：）一层街铺中天地产地产中介145一层街铺百里臣便利店20一层街铺招商银行银行五层金皇廷餐饮六层品味轩餐饮22、小结：金中环目前处于项目从新调整招商期间，招商情况不理想，压力比较大。项目计划今年10月底进场装修开业。现在项目有部分商铺已经营业，分别是5楼金皇廷、6楼品味轩。街铺有中天地产、百里臣。2. 卓越.时代广场 、业态规划： 卓越.时代广场14楼用来做商铺招商，其中一楼主要用来做便利店、中介之类的，二楼以上可以用来做餐饮、咖啡厅等休闲类业态，具体招商计划还在调整中。、相关费用楼层租金管理费层高实用率一层550元/30元/4.8m60二层200元/26元/4.8m60、招商情况 现在整个卓越.时代广场的商业进驻不是很多，招商计划还在调整中。租约至少要签5年以上。、目前营业中商户情况：楼层商铺名称业态23、建筑面积（单位：）一层百里臣便利店50一层大厅Illy咖啡咖啡店100一层招商银行银行100一层天成航空服务有限公司票务30三层金碧螺食府餐饮3. 大中华交易广场大中华交易广场现在正处于写字楼的租售期，只有少量的有公司进驻，大部分正在装修，而且商铺现在还未开始出租。4. 时代金融中心 、业态规划： 时代金融中心现处于招商阶段，无任何商业进驻。其中1-4楼用来招商。一、二楼用来做商铺招商，三、四楼主要针对办公类来招商，即用来作为办公室使用。、相关费用楼层租金管理费一层560元/50元/二层450元/40元/三、四层300-400元/30元/、招商情况对来看铺的租户只做登记处理，然后视情况而定，主24、要欢迎金融类的商业进驻。小结：由于时代金融中心整个大楼的造价较高，所以时代金融中心下面的商铺相对而言其租金和管理费也都很高。5. 购物公园 、业态规划： 购物公园的招商主要是分两部分进行，一部分是临近免税大厦的那一边，即东北角，还有一部分是临近信息枢纽大厦的一边，即东南角。其中东北角的商业招商主要是以餐饮和娱乐为主，而东南角的商业则主要以服饰和生活类的商业招商为主。、相关费用楼层租金管理费东北角一层450元/20元/东北角二层120元/18元/东南角一层300-400元/20元/东南角二层120元/18元/其中东北角的商铺面积主要集中在120150之间，而东南角的商铺面积主要集中在6080之间25、。、招商情况目前东北角餐饮和娱乐的招商已近尾声，从8月开始主要是集中对东南角商业的招商，主要欢迎品牌类服装的进驻，并根据服装的档次对租金予以适当的优惠。今年年底东南角商业可以开始进驻。、目前营业中商户情况：楼层商铺名称业态建筑面积（单位：）东北角一层子都概念川菜餐饮200东北角一层Thai kitchen餐饮150东北角一层泰食之家餐饮50东北角一层风味餐馆餐饮50东北角一层唐客栈酒吧50小结：购物公园东北角的商铺已近尾声，但是大部分商铺现还处于装修阶段，未开始营业。东南角商铺的招商现在刚刚开始。（三）商业中心商业状况 商业中心商业情况：1.星河.国际天虹购物广场总规模20000平方米 、楼层26、业态分布 星河.国际一、二层为天虹购物广场，二层以上为住宅楼。其中一层、二层的业态如下： 一层：女装、化妆品、包 二层：男装、休闲系列、办公文具用品 、楼层规模 每层面积大概是10000平方米。、临街商铺状况商铺名称业态面积（单位：）中国银行银行300香港皇家咖啡咖啡厅100中国工商银行银行300永和大王餐饮100特价机票票务30茶言观社（在二层）茶馆150可颂坊面包店100中国移动通信业务授权店电信20星海形象设计美发100巴黍风月（共两层）餐饮300民间瓦罐汤餐饮400品尚品咖啡咖啡厅200金玉花溪牛肉粉大王餐饮80信任.高尔夫运动器材200、经营状况天虹购物广场的商品都属于高档商品，因此27、看起来生意比较冷清。临街商铺的生意也一般。、商业状况 天虹购物广场 天虹周边商业 天虹周边商业2.星河COCO PARK 、楼层业态分布COCO PARK面积很大，从负一层到三层都经营着不同种类的高档业态，无临街商铺，其业态分布如下。负一层:吉之岛超市、餐饮一层：酒吧、服装、个性饰品、珠宝、红酒二层：运动系列、男女装（男装为主）、小型餐厅三层：海鲜酒楼（两家）、楼层规模 从负一层到三层，每层面积大约都是27000平方米。 其中负一层超市面积大约是18000平方米。餐饮面积大概是9000平方米。、经营状况 COCO PARK从一至三层生意都比较冷清，但是负一层的餐饮和超市生意很好，附近很多写字楼28、的人到这里来吃饭购物。对面星河.国际住宅区的人很多到超市来购物，周边也有一些住宅区的人也到这里来购物。、商业状况 COCO PARK3.怡景中心城购物中心总规模48000平方米 、楼层业态分布 怡景中心购物城是由中心百货、家乐福、美食广场三部分组成。其中家乐福在负一层，中心百货在一至三层，美食广场即为一层的一些临街商铺。中心百货所经营的是中高档商品，其楼层业态分布如下： 一层:电影城、休闲服饰 二层：内衣、鞋子、个性饰品、电玩店 三层：化妆品、高档男女服饰、楼层规模负一层为家乐福，占地面积大约是12000平方米。从一层到三层为中心百货，每层面积大概约为12000平方米。、临街商铺状况商铺名城业29、态面积（单位：）竹田涮餐饮80麦当劳餐饮150KFC餐饮150永和大王餐饮80面点王餐饮150、经营状况中心百货的生意兴旺，但是美食广场光顾的人并不多。相反在家乐福购买快餐的人较多，而且家乐福的生意也很兴旺，购物的人既有周边的写字楼的也有周边住宅区的。、商业状况 怡景中心城全景4.星河.世纪 、楼层业态分布 星河.世纪从负一层到四层为星河第三空间，主要经营的是家居用品。从四层以上为住宅区。 、楼层规模 星河第三空间主要经营的是奢华家居用品，每层面积大概是5300平方米。、商业状况 星河第三空间（四）CBD商业特征分析1、业态特征（1）CBD日夜人流相差大，晚上它就像一座空城，写字楼里的工作人员30、的消费时间短促，行为比较单一， 除中午下来就餐外，很少有其它个人消费行为，因此写字楼下的配套商业业态不像社区商业那样丰满，它种类比较单一，虽说有25种，但从资料中可以看到，很多业态都只开有一家店面，占主要地位的还是餐饮类，占总比例的39.11%，并在每天的11：30到13：00之间处于供不应求的状态；咖啡馆所占比例也不少， 主要用于CBD里商务人士的休闲、谈生意、聚餐；特殊业态，如 花店、书画、茶叶等 主要是写字楼的商业人士购买用来送礼，小部分购买自用。（2）写字楼下的餐饮品种繁多，包括各类快餐，酒楼、西餐，咖啡等等，适合各方人士的口味。（3）银行是企业资金运转不可缺少的部分，它占CBD商业面31、积比例的28.56%，店面数13家，充分展示了CBD的商业特征；调查中两特殊行业，汽车销售和英语培训， 所占面积很大，可都只开有一家门面，经营状况不错，这也是CBD商业的特别之处。（4）CBD写字楼下的地产中介都是实力相当雄厚的大地产中介公司开的分店，像中天、中原、世华等等，没有单店的中介公司在这里开店。2、租金售价（1）地段对商业的影响很大，面向主干道的店铺租金比一般的要高很多，一楼比二楼的租金也高很多，如金中环的租金状况。（2）现在CBD写字楼下的铺位大都以持有经营为主，这样有利于商业的整体规划和后期管理（调研中没有商铺售价资料），这里的商铺租金在200-500元/平方米之间，相对东门1032、00元/平方米的月租金来说，这是比较低的。3、商业档次 （1）与CBD写字楼里金领白领的高消费需求相匹配，CBD里商业定位比较高，写字楼临街街铺品牌店林立，如真功夫、麦当劳、星巴客、百里臣等等。（2）商业中心的定位也很高，像COCOPARK、天虹、怡景中心城都是高档消费场所（3）各在招商项目也打出要求：品牌商家才可以进驻。4、CBD商业中心深圳CBD里的6家购物中心总建筑面积达238500平方米，主营百货、服装类，但其属于外向型营业，写字楼里的工作人员来这里购物消费的比较少，但这里的小餐饮类的主要消费群体却还是写字楼里的工作人员。5、酒店CBD里酒店的日均来访宾客虽有1500人次，但主要是来深33、圳谈生意的商务人士，旅游的很少，他们拥有专车、来去比较匆忙，消费单一，主要是餐饮，酒店内部就有提供，所以并未给CBD的商业带来很大商机。深圳福田中心区CBD商业地产分析 福田中心区CBD商业开发势头迅猛，然而目前商业氛围却稍显波澜不兴。针对这种较为明显的反差，从以下几个方面作出一点浅析，仅做为抛砖引玉 是人气不旺还是蓄势待发？ 话题缘起 2006年，深圳CBD区域的商业备受关注，从南山商业文化中心区的保利文化广场、海岸城、天利中央广场商城，到宝安中心区的尚都商业城、第五大道，还有福田中心区的怡景中心城、晶岛国际、COCOPARK等，商业广场、购物公园、购物中心等现代商业模式层出不穷，CBD商业34、成为深圳商业市场的绝对主角。 在深圳相继登场的三大CBD商业区中，福田中心区的商业重量和被关注程度无疑最有分量。随着怡景中心城、COCOPARK两大重量级购物中心即将开业，福田中心区CBD商业可谓蓄势待发，而业界乃至普通市民，对福田中心区CBD商业有着美好期待的同时，也有着些许的担忧： 福田中心区CBD50万平方米的庞大商业体量，如何定位？ 福田中心区CBD商业，怎样度过漫长的市场培育期？ 商业现状 福田中心区商业不仅拥有怡景中心城、晶岛国际、COCOPARK、城建购物公园等纯商业建筑，而且大中华国际交易广场、金中环国际商务大厦、卓越时代广场、特美思大厦等几乎每栋写字楼裙楼都有规模不等的商业规35、划，预计整个中心区商业总量将超过50万平方米，实在不可小觑。 星河地产是中心区CBD商业绝对主角，继星河国际4万平方米的商业裙楼引进天虹旗舰店之后，星河旗下的COCOPARK、第三空间、丽思卡尔顿名店广场相继登场，其中COCOPARK集餐饮、购物、休闲、娱乐于一体，与好百年家居广场隔彩田路相望的第三空间，则定位高端的装饰材料，启动招商的丽思卡尔顿名店广场定位高端的购物场所。目前星河地产的福田中心区CBD商业规模已达18万余平方米，几乎占驻中心区50万平方米商业的三分之一。 福田中心区目前已经启动的另一个重量级角色是怡景中心城，10万平方米的怡景中心城已引进家乐福、台湾太百洋集团中心百货、华纳影36、城等主力店，其美食园林餐饮区规划有异域风情品味区、主题餐饮酒吧街、商务会友休闲廊、亚洲特色美食广场，并凭借生态广场的优势，打造“生态型购物中心”。 由于福田中心区尚处于开发之中，整体商业氛围较淡，已投入使用的商业裙楼除星河广场的天虹旗舰店之外，大都以银行、证券以及酒楼、快餐、文具等可以即时性经营的业态为主。更多的商业裙楼基本都处于空置状态，开发商大多以先期销售写字楼为目标，而商业部分难以找到合适定位，只能被动的针对资源有限的银行、餐饮业招商，或者是整体销售。 福田中心区CBD商业迅猛的开发势头，与目前波澜不兴的人气形成了较为强烈的反差。 人流分析 福田中心区目前人气不旺的确是现实，但与其说中心37、区人气不旺，不如说中心区蓄势待发，从中心区全面大开发的势头来看，商业形势似乎相当乐观，随着会展中心、少年宫、图书馆等一大批重点工程的投入使用，以及写字楼、酒店群雨后春笋般的崛起，各类中高端消费阶层渐渐向中心区汇集，形成一股强劲的消费当量。 首先，福田中心区拥有40万白领和高尚社区居民。这里云集着江苏大厦、凤凰大厦、诺德中心、卓越大厦、时代广场等一大批高档写字楼，越来越多的公司总部、跨国公司区域总部、金融机构总部等相继入驻，在这些公司工作的高收入、高学历、高消费的精英人士，必将成为中心区消费的中间力量，再加上中心区星河国际、中海华庭、城中雅苑、天健世纪、黄埔雅苑等大型高尚住宅区的居民，中心区稳定38、的消费人口达40万。 其次，会展中心、众多五星级酒店带来庞大的商务、旅游人流。会展经济将真正的改变深圳中心区的人流，会展中心举行的电子、服装、玩具、礼品、文博会等展览会，已成为国际化的展览盛会，会展中心每年带来的参观商数以千万计。与之相呼应的是大中华喜来登、香格里拉、马哥孛罗好日子等一批五星级酒店群的崛起，酒店业带来的商务、旅游人流，同样成为中心区消费有力的支点。 其三，市政配套积聚人气。中心区市民中心、少年宫、音乐厅、图书馆等六大市政配套工程，将形成深圳最核心的行政、文化资源，积聚来自深圳各区域的人气。据了解，已经开放的少年宫周末人头攒动，球幕电影等科幻场所周末都排起了长龙，日均可接待读者839、000人次的图书馆开馆后，更是空前爆棚，以至于不得不采取限制性入馆措施。不仅仅六大市政配套，还有莲花山、儿童医院等，无不人头涌涌，车水马龙。中心区高标准的市政配套，将为CBD商圈辐射全深圳奠定良好的基础。 其四，中心区一级辐射区人口众多。中心区商业的第二辐射圈包括西部车公庙办公区的公司白领，以及新洲、彩田、皇岗、景田、梅林、香蜜湖、红树林等大型居住组团的居民。在上述办公区和居住区，尽管不乏超市百货商业设施，但仅仅停留于社区商业的层面，中心区商业凭借大型购物中心和丰富的餐饮休闲娱乐设施，将商圈半径扩张至中心区的一级辐射区。 商业定位 结合上述福田中心区的人流特征分析，笔者认为中心区CBD商业有着40、较大的经营定位空间。 一是高端百货。中心区中高端消费群体，需要高端百货满足购物需求。以北京CBD为例，目前已有众多的世界著名商业品牌纷纷入驻，如著名的高档百货店西武百货落户万达广场，国际顶级奢侈品牌LV的中国旗舰店在国贸商城开张；台湾高端百货品牌新光三越入驻华贸中心，东方表行代理的钟表品牌劳力士签约LG双子座大厦等。 二是金融中心。作为继蔡屋围之后的福田CBD金融中心区，大有后来居上之势，招商银行、兴业银行、浦发银行、东亚银行、新华保险等一批知名金融企业相继进驻。尤其是深交所计划迁至中心区原高交会馆，为中心区引进银行、证券、保险、基金等带来契机。 三是餐饮休闲娱乐。人民南片区曾经是深圳的中心区41、域和标志性区域，在这里办公的有一万多家公司，以及30多家中高档酒店，使得餐饮、休闲、娱乐业十分发达。相比之下，福田中心区在餐饮休闲娱乐业方面有着更大的发挥空间。 四是旅游购物。深圳旅游人口规模庞大，宾馆酒店接待的国内外游客每年已达2000万人次。这些游客在深圳主要从事商务活动、旅游观光，其消费支出主要用于住宿、餐饮、旅游和购物。由于商业区的发展缺少足够吸引力，深圳商业失去了不少商机。 福田中心区位于深圳的地理中心，作为深圳“二次创业”的主要功能区，将集金融、商贸、信息、文化及行政于一体，成为深圳城市整体功能的聚焦点。优越的地理位置和超前的规划，使得中心区CBD商业区与其他商圈相比，具有无与伦比42、的优势。我们相信，随着福田中心区开发的不断成熟和商业运营水平的不断提高，中心区CBD商业将成为深圳继东门、华强北之后的又一张商业名片，成为代表深圳城市商业形象的国际化、标志性商圈。深圳福田CBD中心区概况(ID:4501478) 深圳中心區（也称为核心区）位於深圳特區內的福田區，用地由濱河大道、红荔路、彩田路及新洲路四條城市幹道圍合而成。在经过多次城市设计的国际咨询后市政府决定把莲花山公园也纳入深圳中心区的版图使深圳中心区總占地面積达到607公顷。由横穿深圳中心区的深南大道将其切割成南北两个区域：南區域占地233公顷，集合银行、交易所、财务公司、会计师事务所、律师事务所、商业、进出口贸易、信息43、及旅游咨询、保险公司、酒店、购物等成为深圳最重要的商务、商业区域是城市商務中心（CBD）。北區域占地374公項（包括其背依的蓮花山公園（占地194公項）是開放性的城市公園），集深圳图书馆、深圳音乐厅、深圳少年宫、深圳中心书城和深圳市民中心及其市民广场是深圳的文化、艺术和行政中心。据 深圳城市总体规划（1996-2010）的设计要求，深圳中心区的总体建设规模为750万平方米，规划就业人口26万人，居住人口7.7万人。在建筑 规模中住宅、商业与酒店等配套、写字楼的比例约为25%:25%:50%写字楼总建筑面积为300万平方米其中CBD的写字楼总建筑面积240万平方米。一、深圳中心区南区： CBD区44、中心區的南區，首先是十三姐妹花组团，一幢幢峻朗挺拔的寫字樓拔地而起。它分为西组团和东组团；中心商务大厦、新华保险大厦、興業銀行大廈、航天大厦、卓越大廈、國際商會大厦A、B座组成的十三姐妹花西组团早已全部投入使用，聚集了中心区南CBD区最早的人气。联通大厦、投资大厦、华融大厦、免税大厦、特美思广场（好日子酒店）组成的十三姐妹花东组团也于2006年年底全部投入使用。成为20062007年租售两旺的热点。十 三姐妹花的东组团和西组团城市设计的最精华部分由美国SOM事务所完成的景观和街区设计海主题公园和山主题公园已于2007年03月开始施工，将 于年内变为现实。通过对组团的地块和路网的巧妙重新调整，完45、美的景观构成，必然增加十三姐妹花组团的土地价值。中心區的南區 CBD的核心：以会展商务休旅购物为主题的南中軸区已经巍峨挺立。占地4.3万平方米、总建筑面积达14万平方米，为深圳市重点扶持的第1号商贸流通 项目怡景中心城；人防與商業合一的近20萬平方米的福华路地下商場，由美国RTKL公司设计，建筑面积为70，000平方米，集旅游观光、购物、休 闲、娱乐、饮食于一体的SHOPPING MALL晶岛国际购物中心；總建築面積25.6萬平方米，擁有2.1萬平方米“超大型會議廳“的深圳國際會展中心；在深圳中心区中轴线主题公园群的联 结掩映下將使中心區成為二十一世紀深圳國際交流的新平臺，這裏也将成为國內外?46、人到深圳必來的特色景點之一屹立于南中轴“怡 景中心城福华路地下商場晶岛国际购物中心深圳國際會展中心”两侧的是深圳中心区寓意“双龙出海”的五星级酒店群和超高层甲级写字楼群；五星级 酒店群荟萃了香格里拉、麗斯卡爾頓、喜来登和已更名为卓越时代期的大鴻祈年酒店。在五星级酒店群的外侧挺拔着超高层甲级写字楼群，在益田路上是以国际 商会中心为龙头、卓越时代广场和嘉里建设大厦为龙脊；在金田路上是以财富大厦为龙头，时代金融、金中中心区的中轴线意味着金融、 物流、信息、服务全部向这里集中，一直汇集到中心区最南端的会展中心，而会展中心又为这一切提供了一个国际化的大舞台。为这种汇集而服务的是满足高速、海 量流动的城市47、立体多维的交通体系。经过黑川纪章、艾里克森和欧博迈亚等大师的设计，南中轴的立体多维的交通体系已经成为国际知名的城市中心区交通体系。二、深圳中心区北区：以 市民中心为标志的行政中心、以深圳图书馆新馆、深圳市音乐厅、中心书城、少年宫为轴心的文化艺术中心；以深交所为轴心的金融中心、以经贸中心、诺德金融中 心、安联大厦和新世界中心为代表的商务中心和以中国凤凰大厦为代表的资讯中心的逐步形成 中心区北片区进入成熟发展期。五大中心组成的市民中心板块，地处中心区核心地段中的核心位置。这里有深圳高规格的行政文化配套，聚集着核心的行政文化资源。本身巨大的资源环境，决定了其优势性和竞争力。大鹏展翅，壮志凌云是市民中48、心建筑群的灵魂。市民中心集行政、办公、集会、休闲等多项功能于一体，总建筑面积达21万平方米之巨，随着市政府和21个机构单位相继进驻，对中心区尤其是北片区起到强力的推动作用。新金融中心的“华尔街”潜质引人注目的原高交会馆早已经全部拆迁完毕，在此位置，位于罗湖区的深圳证券交易所（简称深交所）将要“搬家”于此。金 融业是深圳的支柱产业之一。深圳市中心区，几乎每一栋写字楼都有银行进驻，作为深圳最重要的金融中心之一，有25家银行总部及分行等机构在此聚集。业内人 士指出，深圳的金融区正呈西扩之势。除了传统的东部蔡屋围金融区外，中心区新一批批知名金融企业竞相飞栖。而深交所计划迁至中心区原高交会馆等，更将催促49、 这里新一轮金融业的快速发展。抓住深交所迁建的契机，中心区发展金融业重点引进境内外银行、证券、保险、基金公司入驻，发展证 券、银行、保险、基金、期货行业，搭建金融业市场交易平台，提升中心区金融中心地位和国际化水平，带动其他相关机构和企业入驻，使之成为金融资本、创业投 资资本聚集的区域性金融中心、金融创新中心、金融信息中心。打造新的“国际商务根据地”无论是早期的江 苏大厦，还是投入使用不久的诺德中心、安联大厦等，北片区的写字楼绝大多数是近200米的“高个子”，这些高端写字楼一个个浮出水面，相继推出。此外，凤 凰大厦引入了凤凰卫视而成为亚洲又一资讯中心；新世界中心更是把“中心区第一高楼”的封号从南50、片区夺了过来清一色的高档写字楼，确保了北片区商务从一 开始到成熟，一直走着高端路线。随着北片区项目开发进度的加紧，北片区开发用地的投入建设，它的市政配套优势、景观优势以及几个超高层项目启动，所带来的写字楼新形象，将在整体体现出来，中心区的市场聚焦效应也将进一步体现。三、影响CBD写字楼发展的主要因素分析1、城市经济高位运行国民经济的发展和房地产的发展是相互相成的，经济走好，带动房地产发展；房地产向好，促进经济发展。深圳国民经济继续保持在高位运行，市生产总值（GDP）的持续增长为写字楼的发展提供了最坚实的基础，经济与地产将维持升温。另外随着亚洲特别是香港经济的回升将对深圳写字楼带来良好效应WTO51、效应、CEPA效应、“9+2”效应等都将促进经济和写字楼的发展而CBD是深圳发展的中心将获益匪浅。2、中心区影响力越来越大中心区作为深圳成为国际化中心城市的重要标志之一，从1995年开始进行城市设计国际咨询以来，就是万众瞩目的焦点。其不仅对深圳自身发展，而且对于整个珠江三角洲未来经济发展，对于实现深港经济衔接，形成香港深圳广州未来国际城市带，都将产生深远的影响。随 着市民中心、会展中心等市政设施相继投入使用中心区的裂变效应已经产生筑巢引凤初见成效。据统计 中心区目前已经进驻的全球500强企业中有30多家在中心区设立办事处或分支机构，50多家国内大集团、上市公司的总部以及100多个省、市、县的驻深办 事处，使中心区企业初具规模。而在这些企业的带领下将有更多的名企进驻中心区特别是CBD促进CBD写字楼的发展。3、地铁时代真正来临地铁是高密度人群与财富交往与扩散的最快捷、便利的交通形态地铁将社会的财富聚集，将都市的群体聚集。拥有地铁的城市已经证明地铁使沿线的物业大幅度升值普遍达到25%。CBD是深圳地铁最密集的片区在其影响下形势必定走好。伴随着地铁的开通CBD写字楼发展加速企业进驻步伐加快区内后市行情看好。信息条形码:344102887810279106