1、乐购仕生活广场案例沉淀浩华地产集团南京公司2012.03.18目录 Contents目录 Contents项目简介项目区位项目区位 苏宁乐购仕生活广场苏宁乐购仕生活广场位于南京市核心商圈位于南京市核心商圈湖南路商圈，租赁于南京市山西路的银河湖南路商圈，租赁于南京市山西路的银河大厦裙楼部分大厦裙楼部分15层物业，租赁物业面层物业，租赁物业面积共计积共计1.92万平方米，计划租赁期为十年万平方米，计划租赁期为十年零两个月，期间租金总额为零两个月，期间租金总额为2.61亿元，用亿元，用于开展乐购仕生活广场的经营业务。于开展乐购仕生活广场的经营业务。交通便捷：交通便捷：乐购仕生活广场南京市鼓楼乐购仕生2、活广场南京市鼓楼区山西路上，北邻中山北路、湖南路，区山西路上，北邻中山北路、湖南路，地铁地铁1号旁，周边有多处公交站点如号旁，周边有多处公交站点如100路、路、34路、路、151路、路、31路等。路等。成熟的大型活动社区，位于南京市核心商圈湖南路商圈，具有极佳的物业区位优势和成熟的商业氛围，能够为Laox品牌进入国内市场并顺利开展运营工作奠定良好的基础。项目简介项目概况乐购仕生活广场（LAOX LIFE）南京银河1号店面积近20000平米，产品结构以3C家电为主体、个人消费品为主导、家用家居日用品为延伸，累计超过20万件真品出样，进口商品占比超过30%。乐购仕生活广场提供的不只是家电，而是全“3、日式”服务和与众不同的购物体验。该店的开业也标志着苏宁在国内的“双品牌战略”正式落地。发展商：苏宁环球股份有限公司运营商：日本LAOX株式会社 建筑设计：竹中工务店和丹青社建筑设计事务所：项目简介一楼：手机、手机配件、3C服务中心、金融超市、电子电教；二楼：彩电、电脑、办公设备、苹果专区、外星人专区、新华保险；三楼：厨卫小电器、钟表、美容美发小电器、母婴用品、儿童乐园；四楼：冰箱、空调、洗衣机、厨卫、VIP会员中心、苏宁私家享；五楼：美食广场、日式料理、韩式料理、西式牛排。物业组成：项目简介项目定位产品结构以3C家电为主体、个人消费品为主导、家用家居日用品为延伸，提供全“日式”服务和与众不同的4、购物体验。商业定位目标客群经营特色位于南京市核心商圈湖南路商圈，具有极佳的物业区位优势和成熟的商业氛围，辐射商圈、功能定位、品牌组合。乐购仕生活广场提供的不只是家电，而是全“日式”服务和与众不同的购物体验。乐购仕生活广场以服务所有区域性家庭消费需求为导向，致力于解决家庭结构稳定的中高消费者的购物休闲，使鼓楼区的商业格局更为完善和合理。定位于家电、家具、玩具、动漫、手表、模型，甚至休闲食品等领域，产品结构以3C家电为主体、个人消费品为主导、家用家居日用品为延伸，全日式的装饰、管理与服务。案例分析案例分析乐购仕生活广场乐购仕生活广场项目名称乐购仕生活广场开业时间2011年12月31日项目地址南京市5、鼓楼区山西路1号总租用面积19200平方米单层面积约4000平方米项目定位南京区域中高档购物中心经营特色定位于家电、家具、玩具、动漫、手表、模型，甚至休闲食品等领域经营情况较好各楼层物业分布负一楼：停车场一楼：手机、手机配件、3C服务中心、金融超市、电子电教；二楼：彩电、电脑、办公设备、苹果专区、外星人专区、新华保险；三楼：厨卫小电器、钟表、美容美发小电器、母婴用品、儿童乐园；四楼：冰箱、空调、洗衣机、厨卫、VIP会员中心、苏宁私家享；五楼：美食广场、日式料理、韩式料理、西式牛排。通道宽度（m）主通道（m）6.26.5米次通道（m）4.24.5米装修情况扶梯2部/层洗手间1组/层升降客梯2组升6、降货梯1组营业时间周一至周五：9：3021：00周六、周日：9：0021：30乐购仕生活广场基本信息表乐购仕生活广场基本信息表一楼：手机、手机配件、摄影器材、3C服务中心、自动照片打印机、金融超市、电子电教；二楼：彩电、电脑、电脑配件、办公设备、苹果专区、LAOXHIFI、外星人专区、新华保险；三楼：厨卫小电器、钟表、美容美发小电器、动漫玩具、母婴用品、儿童乐园、水果吧；四楼：冰箱、空调、洗衣机、厨卫、按摩保健器材、餐饮器具、饮水设备、VIP会员中心、苏宁私家享；五楼：美食广场、日式料理、韩式料理、西式牛排。乐购仕生活广场采用的是乐购仕生活广场采用的是3C家电为主体、个人消费品为主导、家用家居7、日用品为家电为主体、个人消费品为主导、家用家居日用品为延伸延伸 的组合形式。的组合形式。业态类型业态类型按购物中心的五大类型比按购物中心的五大类型比参考购物中心的三大黄金比例（零售：餐饮：娱乐=50%：20%：30%）来看，乐购仕的业态比例中，休闲娱乐的比例相对较低，零售业和餐饮的比例较高。由于乐购仕生活广场的定位不同，主要是满足南京市区域性家庭消费需求，所以零售业的比例较高。业态名称占比例手机、数码相机25%电脑、电脑配件22%生活电器、母婴用品19%冰箱、空调、洗衣机、餐具19%美食广场、日式料理15%总计100%业态比例（按购物中心的五大类型）业态分析小结业态分析小结乐购仕生活广场跟苏宁8、传统的门店最大的不同之处是，乐购仕更加强调对“生活”的理解和诠释。产品不是按品牌分布的，而是按品类分布的，这样消费者拥有更多的选择。作为南京市核心商圈湖南路商圈的购物中心，家电家具和全日式服务是吸引人们关注和体验，迅速带旺商业氛围的比较有利的做法。乐购仕生活广场被定义为以3C家电为主体、个人消费品为主导、家用家居日用品为延伸的主题生活广场，在品类的多样化方面扩张，产品的丰富度大大提高，形成了满足各类消费群体的多样化、个性化需求的“产品集群”，避免同质化竞争，从经营情况反映出这一比例是一个较为合理的比例区间。三、乐购仕生活广场业态布局分析购物中心业态布局时考虑的因素：考虑人流的流动线路问题考虑不9、同年龄消费者的消费能力与消费特征考虑重要品牌效应考虑各层、各类业态、品牌的全面与重点平衡问题一层平面图一层主要是手机、手机配件、3C服务中心、照摄器材、电子电教、总服务台，有利于聚集人气。生活广场的进门处就是苹果手机的体验区，吸引人流，提升整个广场的档次。3C服务中心，更加人性化的设计，集聚人群，突出项目的整体定位。品牌：乐购仕生活广场一层主要分布的品牌有苹果、三星、HTC、诺基亚、摩托罗拉、酷派、步步高、索尼手机等，并拥有全南京市最大的单反专区，330多个SKU。定位：多为中高档品牌，符合项目定位，设立南京市首家乐购仕生活广场的形象。客群：该层主要以20到35岁的年轻消费群为主，追求时尚潮流10、。二层平面图二层的特色主要是有全南京市最大的平板电脑专区和全市仅有的两家外星人专区之一，引导人流平面与上下流动。品牌：二层主要分布的有苹果、联想、东芝、戴尔、华硕、宏基、索尼等，并拥有全南京市最大的平板电脑和戴尔外星人专区，丰富多元化的卡通电视，还有新华保险，让您购物更加省心放心。定位：基本上都是国内外大众品牌，延续中高档品牌，形成连贯性，给人们不一样的生活体验。客群：该层主要以2540岁之间，是乐购仕生活广场的主力消费客户群体。电视、家影、DVD体验专区，给你与众不同的视觉冲击全南京市最大的平板电脑专区，给你不一样的触动。三层平面图3楼的主力是生活电器和母婴用品结合分布、以动漫玩具和儿童乐园11、作为主营业务，完善业态结构，让小孩体验到更多的日式娱乐并给妈妈提供一个更便捷购物空间。品牌：三层主要分布的有奇乐儿儿童乐园，打造三西路商圈最大的乐器品牌店，涵盖了卡西欧、YAMAHA、Greatwall Audio等中高端乐器电子品牌，以及美的、苏泊尔、富士宝、九阳、日创、伊莱克斯等厨卫电器。定位：主要品牌延续中高端档次，综合快乐型家庭享受。客群：主要以2540岁之间的家庭消费者，以女性和孩子为主。近300平米的秋叶原次文化馆，Hello kitty 近2000件全系列产品专柜，正版授权，给客户品质保证。奇乐儿儿童乐园集迷宫、滑梯等系列于一体，非常适合学前儿童游乐嬉戏。四层平面图4楼的主力是生12、活家电如冰箱、洗衣机、空调、餐饮餐具等，完善业态结构，提供一站式服务。品牌：四层主要分布的有日本原装进口的虎牌电器、百乐满日式多门冰箱和滚筒洗衣机，涵盖了美的、海尔、飞利浦、伊莱克斯等中高端生活电器品牌。定位：主要品牌延续中高端档次，以消费者满意为目标。客群：主要以2850岁之间的家庭消费者，以改善性群体为主。测疗电子、按摩器材大型体验专区五层平面图5楼是打造餐厅街，以日式和韩式料理为主，让人们在购物之余享受异国餐饮美食。品牌：五层主要分布的有美食广场、日式料理、韩式料理和西式牛排，纯正日本品牌丸龟制面和北海道拉面，可尽情品味异国风情。定位：体验到日本原汁原味的秋叶原文化和日式美食。客群：主要13、以2035岁之间的年轻消费者，寻求不一样的美味口感。主力产品在各层结合分布，且每层的主力产品不同，可以从垂直方向完善业态种类，拉动人流垂直流动。高端品牌主要分布在各层的中间节点处，拉动人流平面流动。从类别分析，同类档次、定位的品牌集中分布，形成聚集效应。礼品、Hello kitty饰品、D&G、GUCCI钟表分布在三层中间，避免消费盲点，同时丰富单层业态种类，提升生活广场档次。餐饮类主要分布在五楼，中、日、韩和西式美食集聚，给您更多选择，有利于聚集人气，营造氛围，拉动人流纵向发展。内部交通流线外部交通流线n规划重点项目的地块所处的位置昭示性较强，有利于其他形象的展示，出入口设置应充分利用此优势14、。乐购仕生活广场位于繁华的湖南路商圈银河大厦裙楼1F5F物业，交通条件便利，公共设施齐全，拥有300多个停车位，非常方便有车一族购物。项目主体在山西路与中山北路的交汇处，旁边有大型的苏宁电器和五星电器，商业聚集，内部人流动线及节点都充分结合起来进行设计规划。项目周边主要道路项目地块周边道路较多，主要道路为山西路、中山北路。机动车交通流线 主要通过山西路、中山北路、湖南路和中央路等道路抵达项目。周边道路循环性和通达性都较好，是项目的较大优势。根据车流动线合理设计机动车停车位、地下车库入口和出租车停靠站是关键。公交站点、地铁与项目的关系乐购仕生活广场主要出入口处均有公交站点和地铁设置，方便人流通过15、公交站点的人流进入本项目。首层出入口与人流动线首层共有两个人行出入口，一个靠山西路一个靠中山北路。主出入口次出入口人行入口：两个人行入口分别在生活广场的中心及西端的节点处。人流动线：内部客户流动的线路清晰，与商业布局想结合。二层出入口与人流动线三层出入口与人流动线四层出入口与人流动线五层出入口与人流动线内外部交通流线处理特征总结外部交通流线特征商业聚集，山西路百货广场、中环国际广场、苏宁电器、五星电器等机密结合，还有 休憩广场，美化环境和聚集人气。人行出入口：主要设在西端及中间节点，均靠马路分布，与公交站、地下通道口和地铁联系紧密，从各个方向聚集人流。车行出入口：车行出入口设在西侧尽端处，与人16、行分开，实现人车分流，驾者更轻松，行者更安全。货车单独设置出入口内部交通流线主动线清晰：一条南北向主动线两组扶梯在大门入口避免死角和尽头路，各层的上下客流通过上下扶梯形成小循环，客户不用步行太远就可上下楼层，减少疲劳度和厌烦度。两组垂直观光电梯设计连接地下车库，另外还有单独的货梯。客梯与货梯区分外立面设计内部空间与装修标识设计店面设计外立面设计石材与玻璃为主要材质，里面造型较具现代感。内部装修 内部装修主要以石材与玻璃为主要材料，与外立面风格一致，富有时尚、现代感。中庭与节点设计平面多中庭设计，每个中庭形状都富有变化，弧度曲线感较强，使得立面与视线灵活丰富。中庭与节点设计细节图多中庭设计增加内17、部空间的通透性，各层商铺种类的可视度增强，同时保证了LAOX内部空间的多变性，减少视觉疲劳。中心节点的中庭很大，以备开展小型活动或促销，同时它也是人流集聚与疏散的主要节点。屋顶设计乐购仕生活广场屋顶未做特别的造型和设计，全日式的装修，布置了较多的灯光。景观设计乐购仕生活广场的景观设计较为欠缺，主要景观就是门前的小广场。标识设计以蓝色、紫色、橙色、绿色和咖啡色混搭，具有炫目的色彩效果，标牌主要起到产品品牌、类别标识作用。品牌主标识：蓝色+紫色+橙色+绿色+咖啡色，透漏出时尚潮流的韵味，符合乐购仕生活广场的整体定位。标识设计外立面设计：现代风格，色调统一协调。建筑细节设计：多中庭，大中庭，中庭曲线18、丰富，减少只有主动线带来的单调感。内部装修：材质以石材玻璃为主，体现现代、高档、时尚感装饰颜色：一楼手机数码产品采用蓝色来展现科技感；二楼彩电、电脑产品采用紫色，具有炫目的色彩效果；三楼厨卫小电器采用橙色，代表家的温馨；四楼冰洗空采用绿色，象征科技环保；五楼采用咖啡色，诠释品质和优雅。标识设计：简介、现代、日式，具有现代感。品牌定位乐购仕生活广场以时尚、生活、休闲、科技风格为主，主要包括国内外中高档品牌，定位于2545岁主力消费人群。主力品牌介绍n手机：苹果、三星、HTC、诺基亚、摩托罗拉、酷派、步步高、索尼手机等，并拥有宜丽客、山业、巴法络等众多高端日系品牌的苹果配件。n电脑：苹果、联想、东19、芝、戴尔、华硕、宏基、索尼等，并拥有全南京市最大的平板电脑专区和戴尔外星人专区，款式达到最大化出样，其不张扬至酷，线条大胆前卫。n卡通电视：丰富多元化的瀚斯宝丽卡通电视，富有创意的外观设计，赋予电视机全新的生命力，同时创造个性化的品味时尚风潮。n时尚手表：D&G、ARMANI、GUCCI等国际一线品牌正品时装手表亮相乐购仕生活广场。n奇乐儿儿童乐园：全国最大的儿童乐园连锁品牌，该品牌集儿童迷宫、滑梯等系列于一体，非常适合学前儿童游乐嬉戏。n秋叶原文化：近300平米的秋叶原次文化馆，Hello kitty专柜中包含了从饰品、摆件到鞋帽、没装用品、包包等产品在内的全系列产品近2000件，是目前国内20、最大、产品最全的Hello kitty专柜，长谷川、田宫、青岛等世界顶级模型品牌全部携众多经典产品进驻。nHIFI影音专区：极致影音专区内DALL、TBL、mission、天龙、马兰士等高品质保真发烧级音响设备可以让消费者在家中享受影院影音效果。n全进口展示区：虎牌电器、百乐满、日本原装多门冰箱和滚筒洗衣机，全面引进STM、康贝、新安怡等全进口童车、安全座椅等母婴产品，宝宝健康无忧。大众型中高端主力品牌家电有助于聚集人气，树立乐购仕生活广场的中高档购物中心形象。手机主要分布在一楼，苹果、三星、HTC占其手机类品牌较多，多为针对年轻人、上班族白领的中高端时尚品牌。时尚手机苹果、联想、东芝、戴尔、21、华硕、宏基、索尼等品牌定位中高端，多为针对年轻的消费群体，并拥有全南京市最大的平板电脑专区和戴尔外星人专区。卡通电视彩电、电脑、电脑配件、苹果专区、LAOXHIFI、外星人专区冰箱、洗衣机、儿童乐园、新华保险冰箱洗衣机类品牌多分布在四楼，保险类在二楼，每层均设有收银台，为消费者在消费过程中提供便利。儿童乐园冰箱、洗衣机秋叶原文化馆、Hello kitty专区厨卫品牌餐饮品牌餐饮主要分布在五楼，主要的日、韩式料理和西餐品牌，档次中高端。品牌总结品牌定位：其品牌以中高端大众型品牌为主，以跨国美食、家庭休闲消费为主题，有利于营造鼓楼区商圈的购物中心的商业氛围、聚集人气，符合项目区域市场定位和形象打造22、。客户定位：其品牌客户定位较为合理，主要针对年轻消费者和中高产家庭消费群体，对市场潮流敏感、追求时尚、注重休闲体验、娱乐。品牌更换：其在2011年12月31日开业的，开业时间较短，品牌更换及增加较少，具体品牌的市场契合度仍需一段时间来验证。在未来的经营过程中，需保证一定比例的品牌更换率，吸引市场畅销品牌进入，同时根据客户的需求情况适度调整，以顺应市场变化，保证品牌搭配市场效益最大化，有利于商业经营的不断优化。借鉴点业态布局较好：主力品牌与非主力品牌布局时考虑到人流、形象、楼层定位等多种因素，形成合力；业态比例组合得当：主力品牌与非主力品牌的比例，各业态比例组合相对合理;外部交通情况与乐购仕的出入口设计结合很好；内部交通微循环与业态布局结合很好；内部中庭展活动带动气氛作用力强；内部设有多个休息体验区；可以购买到原汁原味的日本商品，购物环境也很好；全日式服务，人员服务态度非常热情，都是90度鞠躬，货物齐全、品种多样，购买方便，一步到位。不足之处外立面广告位太少。外面景观绿化和安排休息座椅都少。扶梯设计太少，每层只有一组。乐购仕对面就是苏宁电器和五星电器，竞争大，相对来说，乐购仕产品的价格是最贵的。位于山西路的银河大厦裙楼部分，周围是山西百货和湖南路商场，周围的档次拉低了他的状态，经过再装修换名字开的乐购仕生活广场，这对其有一些不利的影响。谢谢观看！