1、集镇中心区住宅小区建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月57可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第1章申报单位及项目概况31.1项目申报单位概况31.2项目建设背景41.3项目建设必要性81.4项目概况9第2章发展规划、产业政策和行业准入分析112.12、发展规划112.2产业政策122.3行业准入15第3章资源开发及综合利用分析173.1资源开发方案173.2资源利用方案173.3水资源节约措施19第4章节能方案分析214.1用能标准和节能规范214.2能耗状况和能耗指标分析22第5章建设用地、征地拆迁及移民安置分析255.1项目选址及用地方案255.2土地利用合理性255.3征地拆迁和移民安置规划方案26第6章环境和生态影响分析276.1环境和生态现状276.2生态环境保护措施326.3特殊环境影响33第7章经济影响分析357.1基本财务数据357.2财务评价367.3不确定性分析377.4行业影响387.5区域经济影响397.6宏观经济影3、响397.7经济影响的具体表现39第8章社会影响分析428.1社会影响效果428.2互适性分析438.3社会风险分析44第9章主要风险及应对措施459.1主要风险综述459.2风险影响程度459.3风险应对措施48第10章社会稳定风险分折5110.1合法性分析5110.2合理性分析5110.3可行性分析5110.4稳定性分析5210.5其他可能影响社会稳定的相关因素分析52第11章主要结论和建议5311.1主要结论5311.2建议54XX县XX镇XX小区建设项目第1章申报单位及项目概况1.1项目申报单位概况1.1.1项目申报单位 项目申报单位：XX房地产开发有限责任公司。成立时间：XX年5月34、日，工商登记代码：。公司地址：XX县XX镇十字街32号。法定代表人：XX。公司类型：有限责任公司。注册资本：人民币1000万元。经营范围： 地产开发、市场投资。(以上经营范围涉及许可经营的，应在取得有关部门的许可后方可经营)。公司实力：公司现有员工50人，其中高级工程师2人、工程师8人、高级经济师2人、经济师1人、统计师1人、助理工程师5人、会计师1人和专业技术人员13人，内设2个部门。1.1.2股东构成、股权结构比例出资货币资金200万元，占比20 %。XX任董事长，公司办公地址：XX县XX镇十字街32号。股东承诺自项目开工后一年内再增加项目资本金1200万元，其中：股东XX增资500万元，5、XX均增资350万元。项目资本金达到2200万元，超过国家规定20%以上比例的要求。1.2项目建设背景1.2.1县域经济概况县域实力不断增强 ：2012年县域生产总值349664万元，人均17435元，比上年增加2222元，扣除价格因素同比增长11.7个百分点。全县民营经济实现增加值225112万元，占县域生产总值的64.4%，比上年提高1.6个百分点。近年来，随着工资改革制度的不断完善和落实以及各项津补贴的规范发放，XX县城镇居民工资性收入不断增长，投资能力进一步增强，消费水平进一步提高。城镇居民可支配收入稳步增长：2012年，XX县人均城镇居民可支配收入14778元，比上年增加1849元，6、增长14.3%。农村居民收入大幅提高：2012年农村居民纯收入达到4802元，较上年增加686元，增长16.7%。 金融机构各项存款余额持续增加：年末金融机构各项存款余额393955万元，比年初增加68958万元，增长22.3%，其中居民储蓄存款余额244951万元，比年初增加49298万元，增长14.6%，各项贷款余额225375万元，比年初增加12959万元。居民投资理财意识不断增长：随着国际国内经济形势的变化，城镇居民风险意识和理财意识得到增强，不少城镇居民把购买国债、购买保险、购置房产作为投资理财的重要方式。1.2.2XX镇经济社会概况经济社会全面发展：XX镇地处XX之东，素称“XX东7、大门”，国土面积358平方公里，距县城27公里。东接五峰湾潭镇，距五峰县城98公里，西临容美，北靠木林子原始森林，南抵南渡江岸。地理坐标东经1100411019，北纬29523009。平均海拔1200米，最高处孔家垭(位于大五里坪村)2039.7米，最低处南渡江（楠木村）360.3米。于XX年10月由XX县人大常委会依据省民政厅鄂民政发XX52号文件批复，以鹤人常发XX30号文件作出撤销XX乡设立XX镇的决定，以原XX乡的行政区域为镇的行政区域，镇人民政府所在地XX集镇海拔1172米。 XX镇辖28个行政村，189个村民小组，总人口22017人，其中农村人口20668人，劳力 10579人，农8、户数6104户。土家族占57%左右。全镇耕地面积 42454亩，承包耕地面积25097亩，林地面积39.8万亩，荒山17.4万亩，森林覆盖率80.7%。 2012年，实现乡域生产总值6.5亿元，其中工业总产值3.6亿元；农业总产值17027万元。实现财政总收入3112万元，其中地方一般财政收入1627万元。实现农民人均纯收入4896元。支柱产业巩固提升。2012年，是阴雨寡照年，又是多年不遇的干旱年，各种病害极为严重，对烟叶生长极为不利。面对多重复杂困难，XX举全乡之力，实现了增面积、增产量、增效益、超目标的新跨越。全年完成“两烟”收购量4.325万担，实现税收1003万元，增加农民收入5519、2.51万元，在2011年的3795万元的基础上增加了45%，实现历史性突破。特色产业不断壮大。着力打造特色产业集群，优化现代农业结构，增加农民收入，壮大乡域实力。蔬菜产业：以荞云、清湖两个片区为主的生态型高山蔬菜基地，种植面积达到2.7万亩，2012年实现农民收入6676.48万元。林业产业：按照“林业产业化、产业区域化、经营专业化”发展思路，基本形成以楠竹、杉树为主的用材林和以核桃为主的木本油料的林业基地，2012年实现林业收入490万元。药材产业：完成了以芹草坪村为核心的千亩草本药材发展规划，建立起以专业合作社为龙头的发展模式，2012年全乡药材销售收入突破1350万元，成为带动农民增收10、的新亮点。畜牧产业：按照“企业连基地，基地连千家”和“千户百头”畜牧养殖模式，建设溪坪和清湖两个村“531”生猪养殖示范基地，深入推进生猪绿色小区养殖“百户万头”工程，2012年实现生猪出栏4万余头，畜牧收入达到4182万元工业经济后势强劲。2012年，全乡2000万元以上规模工业企业达到3家，规模企业实现工业总产值20022.9万元，同比增长16.5%，实现销售产值19472.8万元，同比增长15.57%。新增了XX县XX启盛畜牧养殖专业合作社、XX县群立中药材专业合作社、湖北省百顺农业有限公司3家县级龙头企业。基础设施建设全面铺开。着力实施民居改造和新农村建设项目。自启动新农村建设工作以来11、，我乡共投入资金2000余万元，实施了民居改造807户、危房改造652户、“一建三改”255户，董家、清湖、XX、湖坪、新行、油坪、瓦窑、石龙、溪坪、东乡、楠木等村6000余人居住条件得到明显改善，初步实现人居环境优美、和谐。在农业基础设施建设方面，抢抓现代烟草农业建设机遇，整治了一批基本烟田，集中改造了一批烟叶烤房，在大五里坪村新建了20栋集中烘烤群。同时，完成了土地开发整理的申报及实施工作，对3个低丘岗和万亩基本农田设施进行了前期科研和规划工作。通村公路里程不断增加。2012年，通过村级“一事一议”等公路规划项目，我乡整修公路8条、18.6公里；新修公路10条、15.6公里；硬化公路6条、12、11.31公里。目前，全乡通村公路里程已达207.5公里，其中硬化公路里程135公里，基本上解决了人民出行难的问题，为乡域经济大发展架通了“高速”通道。安全饮水覆盖率不断扩大。随着“万名干部进万村挖万塘”活动的实施，极大地提高了我乡农村安全饮水的覆盖率。溪坪、XX、新行、油坪、湖坪、董家、清湖等村自来水到户率达到了100%。同时，扩大了集镇供水规模，目前集镇供水户已达538户，配备了消毒设备，在水库重点期间共加进聚合氯化铝及明矾2.2吨，二氧化氯消毒剂33组，较好地保证了饮水安全度。教育工作再创辉煌。乡党委、政府高度重视教育事业发展，去年9月，乡政府筹资6.3万元重奖优秀教职工，奖金为全县之最13、。全乡教育工作再迈新台阶，小学调研考试综合成绩排名全县第一； 202名学生参加中考，88人上XX一中公费线。2012年，XX乡中心学校被国务院表彰为“全国两基工作先进单位”，并获得省级“绿色学校”，州级“语言文字示范学校”荣誉称号。社会保障体系逐步完善。着力提高“三个群体”(困难群体，优抚群众，孤残、孤儿等特殊群体)生活保障水平，确保“应保尽保”落到实处，全年共发放社会救助资金近286万元，落实了粮食直补面积2.42万亩、金额76.1470万元，退耕还林补助金额88.3638万元，家电下乡补贴资金87.34万元，汽车下乡补贴资金21.2993万元。安全生产实现零事故。深刻汲取2011年“11.14、23”较大生产安全事故教训，2012年，采取超常思维、超常措施、超常手段，确保了全乡安全生产稳步推进，实现了全年“零事故”的目标。社会治安综合治理成效显著。2012年，共计排查矛盾纠纷155起，成功调解126起，实现了县外“零信访”的目标，全县唯一，有力地促进了我乡经济社会的和谐稳步发展。全民素质大幅提升。我乡以巡回宣讲团为依托，创新思路，狠抓宣传、教育、引导、感化群众，提高全民素质，进一步创优发展环境，全乡上下呈现出“主动搞好调整结构，促进生产发展的多了，不思进取，按部就班的少了；自觉投身村庄整治，推进美化亮化的多了，甘心落后，等靠要赖的少了；积极参与活动，促进乡风文明的多了，固步自封，我行15、我素的少了”的“三多三少”喜人局面，基本上实现了“四新八五”的工作目标。1.3项目建设必要性1.3.1是落实XX县“十二.五”经济社会发展规划及XX镇集镇规划的需要。改善人居环境、提高城镇居民生活质量，增强XX镇镇辐射带动能力，是XX县“十二.五”期间的重要发展目标之一。同时，XX县城市总体规划（20102020年）及XX镇集镇规划明确提出建立完善的住宅建设和供应体系，开发建设一批规划合理、质量优良、配套完善、环境优美、体现以人为本的现代居住小区；合理进行旧城镇居住区和“城中村”改造，逐步实现其综合环境改善。XX小区建设符合XX县“十二.五”发展规划及XX县XX镇集镇规划的要求，该项目建设是落16、实XX县“十二.五”规划的需要。1.3.2是完善集镇服务功能推进XX县“一区三园”建设工作的需要。XX镇是XX“一区三园”中绿色食品加工工业园区所在地，随着全县产业结构的调整和集镇基础设施的完善，一些具有XX特色的农产品加企业将不断进入加工园区，建设XX小区是完善XX集镇服务功能，培育农贸交易市场，促进“一区三园”建设的需要。同时，随着园区建设速度的不断提升，入驻企业不断增加，集镇人口随之不断增长，集镇常住人口已达到4500人，预计到2020年可达7000人。集镇没有农贸交易场所，仅靠沿街叫卖或沿街摆摊，建设XX小区，形成农产品的现代流通服务十分必要。1.3.3带动相关产业和地方经济共同发展X17、X小区开发除带动建筑、建材、机械加工、装饰、家俱、家电等直接相关的产业外，还将极大地促进市政基础设施的配套完善，推动商业、金融、医疗卫生、教育、交通运输、邮政电信、餐饮服务等公共服务行业的共同发展，在解决就业、繁荣地方经济、刺激消费、增加财税收入等方面发挥较大的作用。1.3.4是落实州政府2012年“十大民生工程”的重大举措XX小区中的XX镇标准化菜市场建设是2012年州政府确定的“十大民生工程”建设内容之一，建设好XX镇标准化菜市场，是落实恩施州农产品现代流通综合试点实施方案、州人民政府督查室关于上报2012年州定“十大民生工程”量化指标的知的具体行动和重要举措，不仅能为全州农产品现代流通积18、累成功经验，还可为推动新型城镇化建设作出积极探索。1.4项目概况1.4.1建设地点项目拟选位置XX县XX镇(原信社、食品场地)，东临XX工商分局和电信分局，南接XX集镇十字街道路边沿，西临XX畜牧站、郑金阶住宅、XX村集体承包地小路，北至XX村集体土地（鞠光汉住宅相邻），地理位置优越，发展前景良好。1.4.2建设年限项目建设年限为3年，自XX年12月开工到2016年11月全面竣工。项目建设分三期进行，第1期工程为标准化菜市场建设，自XX年12月开工至2014年5月投入使用。第2期为信用社还建房建设，自2014年6月开工至2014年12月交付使用。第3期为商服综合楼、露天停车场及其他配套、公用工19、程，自2015年1月至2016年11月完成。1.4.3建设内容及建设规模项目建设总用地面积6860平方米，土地性质为建设用地。建筑总面积25240平方米。(1)标准化菜市场建筑面积700平方米，钢构棚，摊位30个。(2)综合楼2栋，建筑面积24540平方米，钢混框架12层。其中：1-5层为商业服务用途10000平方米，每层2000平方米；6-12为住宅14540平方米。(3)其他为露天停车场、货物堆场、绿化、通道等23167平方米。1.4.4投资规模、资金筹措方案项目总投资3437.13万元。 资金来源：企业资本金1000万元，预售房款 1237.13 万元，股东借款1200万元。第2章发展规20、划、产业政策和行业准入分析2.1发展规划2.1.1国民经济和社会发展总体规划 “十二.五”时期，是必须紧紧抓住并且可以大有作为的重要战略机遇期。随着加入世界贸易组织过渡期的结束，我国已进入全方位开放的新阶段。经济全球化趋势继续增强，产业结构调整和转移步伐加快；国内居民消费结构逐步升级，新的消费需求不断涌现；科技进步日新月异，一批主导未来的新兴产业将出现；社会主义市场经济体制不断完善，社会政治保持长期稳定，中央提出并开始实施促进中部地区崛起和新一轮西部大开发的战略,为实现又快又好的发展创造了有利的条件。在XX东大门的XX镇实施以农产品现代流通为突出特点的XX小区综合开发是落实国民经济和社会发展总21、体规划的重要举措。2.1.2XX县城市总体规划按照XX县城市总体规划(20102020年)提出的战略发展目标，城市建设发展总体思路是：“依托大交通、大工业、古文化、丰富资源，实施工业富县、商贸活县、旅游旺县、科技兴县、依法治县”战略，强化农业基础也位，推进工业化进程，加快第三产业发展，到2020年，城区形成面积达到12.6平方米公里，人口达到7万人。以建设山水园林式城市为目标，科学调整和严格执行城市总体规划，完善老区，繁荣新区。树立经营城市理念，最大限度地筹集建设资金，搞好迎宾大道延伸工程、污水处理厂、体育中心、文化休闲广场、液化石油气燃气工程等市政基础设施建设，加强城市环境卫生的综合整治，实22、施好人行道硬化、车行道维修、行道树种植、路灯改造、临街建筑物“穿衣戴帽”等“四位一体”改造工程，拉开城市框架，完善城市基础设施，使容美镇中心城区(含太平镇)面貌有一个质的飞跃。正在形成的湖北省XX县城市总体规划(2012-2030年)规划提出了县域空间结构为：“一主一副、三带三区”的空间结构，XX镇为此规划“三带”中的重要规划内容，规划中提出：“三带：根据城镇发展情况和交通实施布局，以中心城区为核心，形成一主两辅城镇发展带。其中，东西向发展带沿五来高速公路、325省道鸦来线，串联中心城区和XX镇，形成东西向的县城工业、商贸、旅游为主体的城镇发展带，是XX未来产业发展和城镇化的主发展带”，XX镇23、处于三条城镇发展带中的主发展带地位。同时也是规划中“三区”中的北部生态农林区，规划提出：“北部生态农林区包括下坪、邬阳、XX，主要依托良好的农林种植资源优势，着力发展绿色食品，建成全县的农林经济核心板块”。规划还提出：XX是以特色蔬菜种植的特色镇。从城镇规模上界定为三级城镇，到规划末期城镇人口为1.5万人，城镇建设用地规模3平方公里。规划规划XX镇城镇等级为特色镇，职能类型为旅游型，城镇职能为依托董家河的旅游资源，以发展特色蔬菜、药材和烟叶种植，食品、中药材加工业和旅游业开发为主。项目建设符合湖北省XX县城市总体规划(2012-2030)要求。2.2产业政策2.2.1现代服务业发展政策服务业发24、展水平是衡量现代社会经济发达程度的重要标志。加快发展服务业是发挥地方经济比较优势、调整经济结构、加快推进经济发展方式转变的突破口。现代服务业发展方面的政策主要有：国务院关于印发物流调整和振兴规划的通知(国发20098号)在政策措施中有“加强组织和协调、改革物流管理体制、完善物流政策法规体系、制订落实专项规定、多渠道增加对物流业的投入、完善物流统计指标体系、继续推进物流业对外开放和国际合作、加快物流人才培养、发挥行业社团作用”等9项政策规定。湖北省物业振兴和调整实施方案(2009-2011)，省人民政府关于构建全省农村现代流通网络体系的意见(鄂政发200848号)，国家发改委办公厅关于印发农产品25、批发市场国债项目信息系统建设验收要求等有关文件的通知(发改办2005438号)，湖北省创建现代服务业发展示范园区实施办法，省人民政府关于促进服务业加快发展的若干意见(鄂政发200757号)。上述现代服务业发展产业政策为项目的综合开发提供了难得的发展机遇。2.2.2调整住房结构政策关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见规定切实调整住房供应结构：一是制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市（包括县城，下同）人民政府要编制住房建设规划，明确“十二.五”期间，普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十二.五”发展规划和近期建设26、规划。直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案；其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。各级建设（规划）主管部门要会同监察机关加强规划效能监察，督促各地予以落实。二是明确新建住房结构比例。“十二.五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。2005年的“旧国八条”将稳定住房价27、格放在首位，并提出要大力调整住房供应结构与用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应；“新国八条”将“强化规划调控，改善商品房结构”放在第一位；充分体现了宏观调控政策向调整住房供应结构方面的倾斜。2006年 “九部委新政”的 “9070”政策要求套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上，要求开发商的产品主要定位中、小户型商品房，对未来的住房供给结构将产生重要影响。2.2.3商品房预售政策中华人民共和国城市房地产管理法中规定：商品房预售是一种比较特殊的房地产转让行为。预售方具有一定投机性，预购方具有较大风险性，如不加以控制，预购方权益易28、受到侵犯。因此，城市房地产管理法对商品房预售规定了较之一般出让土地使用权转让更加严格的限制性条件和程序。商品房预售，应当符合下列条件：已支付全都土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。2.2.4投资项目资本金政策国务院以国发200927号文下发国务院关于调整固定资产投资项目资29、本金比例的通知,对固定资产投资项目资本金比例进行适当调整。调整后,各行业固定资产投资项目的最低资本金比例为:钢铁、电解铝项目,最低资本金比例为40%;水泥项目,最低资本金比例为35%;煤炭、电石、铁合金、烧碱、焦炭、黄磷、玉米深加工、机场、港口、沿海及内河航运项目,最低资本金比例为30%;铁路、公路、城市轨道交通、化肥(钾肥除外)项目,最低资本金比例为25%;保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%;其他项目的最低资本金比例为20%。本项目中房地产部分为普通商品房，其他属商贸流通服务，执行资本金比例为20%。2.2.5促进房地产健康发展政30、策国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知中指出：房地产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。2.3行业准入城市房地产开发经营管理暂行办法提高了房地产行业准入门槛、明确了对房地产开发企业资质管理及投资项目资本金的监管。办法要求，从事房地产开发经营活动，必须依法取得房地产开发31、企业资质等级证书或者暂定资质证书。对取得四级资质证书和暂定资质的房地产企业，注册资本提高到不少于400万元。房地产开发应当符合国家的产业政策、国民经济与社会发展计划。房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。房地产开发企业预售商品房，应当取得土地使用权证书、建设部工程规划许可证和建筑工程施工许可证；高层建筑工程进度达到设计形象进度的三分之一以上，其他建筑工程进度达到设计形象的二分之一以上；已确定工程施工进度和竣工交付日期。办法同时要求，未取得商品房预售许可证明的在建商品房，房地产开发企业不得向预订人收取任何费用。依32、照国家有关规定，鼓励房地产开发企业通过公开招标投标方式，进行经济适用住房的开发经营，其建设用地可以通过划拨方式取得，并享受国家规定的优惠政策。经济适用住房的开发建设用地，不得改变其土地用途，变相进行商品房开发经营。依照国家有关规定，鼓励房地产开发企业通过公开招投标方式，进行经济适用住房的开发经营，其建设用地可以通过划拨方式取得，并享受国家规定的优惠政策。根据XX县国土资源局关于XX县XX镇XX小区建设项目用地预审意见的函（鹤国土资函XX53号）规定，项目用地符合国家产业政策和供地政策，用地标准符合相关要求，符合XX县XX乡土地利用总体规划(2010-2020)、XX镇集镇规划。在实施过程中，应33、严格按相关行业准入标准的规定执行。本项目目标及功能定位合理，符合与项目相关的各类规划要求，符合相关法律法规、宏观调控政策、产业政策等规定，满足行业准入标准。第3章资源开发及综合利用分析3.1资源开发方案资源开发是对资源开发类项目而言，本项目不属资源开发类项目，也不占用重要资源，本节内容略。3.2资源利用方案因不属资源开发类项目，没有作为原料的各类金属矿、非金属矿内容，故资源利用重点分析项目建设过程中的建材资源与水资源利用。3.2.1建筑材料利用本项目作为商住楼建设内容，所用材料包括“三材”、石灰、卵石、沙砾等。（1）钢材：可由当地或湖北宜昌市等地购进。（2）水泥：低标号普通水泥由当地华新水泥厂34、供应，425#、325#水泥，525#水泥，其水泥经抽样检验，性能指标均满足标号要求。水泥出厂直接采用汽车运至工地。（3）木材：可从本地购进。（4）片、块、碎石材料：本项目所用的片、块、碎石材料主要岩性为石灰岩，用作上、中、下面层材料，也适用于路面基层、垫层、构造物和防护工程。（5）砂、砾石材料：沿线砂、砾石、中（粗）砂材料均比较丰富，主要采自周边，采运方便。其中当地生产的砾石、中（粗）砂材料，开采方便规模较大，可用汽车直接运至施工现场。贮量丰富，适用于砼骨料。3.2.2水资源利用本项目以农产品经营、商贸服务兼有居住建筑为主要内容，根据测算100套住宅，可容纳居住人数300人，按人均每天耗水135、50公斤，商业面积每天每平方米0.5公斤测算，全年水资源消耗量约为1.82万吨/年。合理的利用水资源，是本项目资源利用方案的重点内容之一。1、给水建筑给水排水按设计规范GBJ588（97版），日最高用水量50立方米，给水系统从集镇自来水干管上接入，并在建筑周围敷设成环状以满足住宅居民生活、消防用水。2、中水本项目在小区内设置中水处理设备，主要用于卫生间冲厕、道路浇洒等用水。3、雨水、污水排水系统采用雨污水分流制，本项目居住区产生的污水经汇集后，排入集镇管网。4、水资源现状县内水域资源主要由河流、水库、塘堰等组成，境内有水域面积2393公顷，其中：河流1761公顷，水库593公顷，塘堰36公顷、36、精养鱼池3公顷。境内有澧水、清江、沅水三大水系，溇水、渫水、澧水北源、咸盈河、白水河五大流域。境内河溪沟谷纵横，流程大于3公里以上的河流、溪沟112条，大于5公里以上河流48条。河流以澧水水系为主，流域面积2592平方公里，占全县面积的90%，流域面积大于100平方公里的河流10条。全县水资源平均总量为44.25亿立方米，其中地表水资源量34.25亿立方米，占77.4%，地下水资源量10亿立方米，占22.6%，人均水资源2.07万立方米，居全省第一位。在数量上XX县水资源极其丰富，但可控性差，利用难度大。大部分水沿河川集中流出县外而得不到利用，往往还会形成洪灾涝害。同时境内山高谷深，河床深切，37、水低田高，地表径流很难提取利用。地下水资源也由于埋深较大，多在深山峡谷之中，山高水低而影响了其开发。由于山地特殊产流条件使水资源在季节、地域上分配极不均匀，在水资源的时空分布上降水多集中在4-9月，占全年的70%以上，大量水资源以洪水形式排泄掉。在垂直分布上，低山地区多年平均径流深1175.5毫米，二高山为1198.3毫米，高山为1204.5毫米。在水平分布上有西南向东北递减的趋势，县域南部的朱家山和西部的中营多年平均流深在1400毫米以上，北部的邬阳关和东部的江口为9001000毫米，南部降水大于北部。XX镇境内水资源丰富，但集镇山高水低，用水困难，现有水厂日供水能力为258立方米。从朝阳引38、水的新水厂正在建设之中，预计2014年可投入使用，届时集镇用水瓶颈可得到破解。新水厂建设将有效解决集镇及附近村庄用水问题，并为XX镇的未来发展提供有力保障。3.3水资源节约措施根据现行建筑给水排水设计规范（GB50015-2003），室外给水设计规范（GB50013-2006）选取给水用水定额。通过调查收集和掌握准确的集镇水压、水量及供水可靠性的资料，为合理设计给水系统、利用集镇供水压力提供依据；根据用水设备、用水卫生器具和水嘴的供水最低工作压力要求，确定直接利用集镇供水的层数。回收屋面雨水作为浇洒道路用水，室外部分地面采用渗水砖使雨水回渗。所有给水龙头等用水器具采用节水型产品，管材采用焊接或39、电熔连接管道，以防漏水。屋面雨水设计为重力流内排水。在建筑物旁设初期雨水弃流池和贮水池，收集屋面雨水，用做浇洒道路用水；小区内道路雨水尽量流向绿地和渗水砖。雨水渗入地下涵养水源。合理配制水表等计量装置。建筑物的引入管、住宅的入户管及公用建筑物需计量的水管上均应设置水表。第4章节能方案分析4.1用能标准和节能规范1、根据国务院投资体制改革的决定的有关规定，必须编制项目资源消耗分析、节能篇章。2、国家计委、国家经贸委、建设部资源19972542号文关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定的通知。3、“新建工程项目设计必须认真贯彻国家产业政策、国家和行业节能设计标准，不40、得采用国家已公布的限制（或停止）生产的产业序列、规模、或行业已公布限制（或停止）的旧工艺翻版扩产增容及选用淘汰产品。”4、国家公布的消耗指标和有关节能规定。5、建设部令（143号）民用建筑节能管理规定修订版。6、公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）7、绿色建筑评价标准（GB/T50378-2006）8、绿色建筑技术导则(建科【2005】199号)9、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标（JCJ134-2001）10、民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）JCJ26-9511、采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）12、通风与空调工程施工质量验收规范（GB50243-2041、02）13、外墙外保温工程技术规程（JGJ144-2004）14、建筑照明设计标准（ GB50034-2004）15、建筑采光设计标准（GB/T 50033-2001）16、城市道路照明设计标准（GJJ45-91）17、采暖居住建筑节能检验标准（ JGJ 132-2001）18、民用建筑电气设计规范（ JGJ/T16-920）19、空调通风系统运行管理规范（GB50365-2005）项目建设方案所遵循的国家和地方有关合理用能标准、节能设计规范的选择恰当，充分考虑到行业及项目所在地的特殊要求，内容全面、标准选择适宜。4.2能耗状况和能耗指标分析4.2.1能源供应状况项目所在地XX县共有水电发电站42、70余座，总装机达17.1万千瓦时，常年发电量4.23亿千瓦时；110千伏变电站2座，35千伏变电站9座，10千伏开关站2座；110千伏输电线路3条131千米，35千伏输电路13条153千米，10千伏配电线路1520千米，低压配电线路5195千米。10 千伏配电变压器1110台。全县用电户数近6万户，社会用电量1.4亿千万瓦时，其中工业用电在3500-4000万千瓦时之间。省政府“616”对口帮扶支援的110千伏桥太线已经建成，110千伏太平变电站和110千伏宣太线路工程及装机45万千瓦的江坪河水电站、装机17万千瓦的淋溪河水电站正在建设之中。XX是湖北的水电大县，水电资源丰富，电能供应常年富43、余达2.8亿千瓦时，项目用能有足够保障。XX镇水能资源丰富，小水电产业发展较早，自80年代初兴建小水电站以来，不断形成小水电产业，建有大小水电站8座，总装机8.0365万千瓦，年发电量2.1亿千瓦时。有35千伏变电站1座,10千伏开关站1座，现正在建设110千伏、35千伏变电站各1座。丰富的水电资源为全镇第一、二、三产业发展提供了可靠的动力保障。4.2.2拟建项目的能源消耗种类该项目的能源消耗种类主要是电能，项目的电气设计包括供电、配电、照明、防雷、接地等，供电采用两路10千伏环网供电，电源由电力部门从35千伏XX集镇变电站接入。消防、安保、应急照明、电梯等重要负荷采用双电源供电。低压配电采用44、放射与树干相结合的方式，工程建筑物防雷属按三类防雷考虑。居住建筑全年耗电量:测算标准60kwh/m2 ，本项目建成后居住户数100户，建筑面积14000平方米，年耗电量84万千瓦，按上年度国家统计局发布的湖北发电煤耗0.332的折算标准，折标煤27.89吨。商业建筑年耗电量:测算准标80kwh/m2，本项目商业建筑面积10000每平方米，年耗电量80万千瓦，折标煤26.56吨。其他耗电按上述耗电量的10%计算为16.4万千瓦，折标煤5.45吨。 本项目总耗电为180.4万千瓦，折标煤59.89吨。4.2.3节能措施一、建筑围护结构节能措施本项目按照夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JG1134-45、2001及民用建筑热工设计规范GB50176-93进行设计，采取以下措施：1、外墙。外墙材料为加气砼砌块自保温墙体，由于部分外墙为200厚钢筋混凝土墙，不能达到保温隔热的要求，计设采用外墙外保温的措施，在外墙加设30厚无机保温干粉砂浆，由于该保温砂浆具有良好的附着性，不影响在上面作任何外装饰材料。2、屋面。屋面保温层采用50厚挤塑聚苯乙烯保温板材。二、设备节能措施1、采用符合国家规范要求的节水型卫生洁具。2、尽量利用市政供水压力，采用1-2层由市政直接供水。其余楼层采用2套变频分区供水。采用变频供水装置供水能减少二次供水的能耗。3、通风采用高效率低噪音的风机，减少风机经常运行的能耗。4、变配电46、所位置的选择根据具体情况，做到尽量能接近负荷中心，并采用节能变压器。5、采用具有自动调节装置的低压电力电容器作为提高功率因数的补偿装置，减少线路等的电能损耗。6、对照明灯具及其它用电设备尽可能采用节能型或能耗小的品。第5章建设用地、征地拆迁及移民安置分析5.1项目选址及用地方案5.1.1项目建设地点XX小区建设项目选址XX县XX镇集镇，属集镇中心区，在XX镇土地利用总体规划图上为规划建设区，用地符合国家产业政策。5.1.2场址土地权属类别及占地面积场址土地权属类别为国有建设用地，用地规划红线图内面积为6070平方米。5.1.3土地利用状况项目用地属政府储备土地，区内原有附着物在收储前由国土部门47、拆迁完成，土地利用现状为拆迁后的净土地现状。5.1.4取得土地方式土地使用权取得方式为通过国有土地使用权挂牌出让竞得土地使用权总面积为6070平方米，预计成交确认价为200万元人民币。土地用途为商服、住宅用地，规定出让年限为商服40年、住宅70年，成交总价以与县国土资源局正式确认成交合同数为准。项目选址和用地方案符合有关法律法规要求；项目选址不涉及压覆矿床和文物、不影响防洪、通航及军事设施安全等不利影响。5.2土地利用合理性中华人民共和国土地管理法规定：严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地，提高土地利用率，统筹安排各类、各区域用地，保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用，占用耕地与开发48、复垦耕地相平衡。城市建设用地规模应当符合国家规定的标准，充分利用现有建设用地，不占或者尽量少占农用地。经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。本项目占地规模为6067平方米（土地红线面积），建筑占地面积2900平方米，总建筑面积25240平方米。项目用地符合有关土地管理政策法规的要求，符合XX县城镇土地利用规划要求，占地规模合理。5.3征地拆迁和移民安置规划方案本项目建设用地通过出让竟得，为拆迁完成后的现状土地。本节内容略。第6章环境和生态影响分析6.1环境和生态现状6.1.1自然条件（1）地理位置。XX县位于湖北省西南部，恩施土家49、族苗族自治州的东南角，地处东经10945至11038，北纬2938至3014之间。东毗湖南省石门县，南邻湖南省桑植县，西接湖北省来凤县、宣恩县，北抵湖北省巴东县、建始县，东北与湖北省五峰县相连，西北与湖北省恩施市接壤。县城距省会武汉市603公里，距自治州首府恩施市176公里。境内东西长85公里，南北宽67公里，版图面积2872平方公里。（2）地形地质。XX县地处中国地形第二级阶梯云贵高原东部的延伸部分，是武陵山脉石门支脉上的一个山区县，境内地形地貌具有典型的山地特征。境内地质结构较为简单，地形复杂，地貌千姿百态。山高谷峡，切割深，高差大，海拔最低的铁炉乡江口194米，最高的下坪乡牛池2096.50、3米，平均海拔1147米，平均切割深784米，平均地面坡度24.1度。在全县土地总面积中，海拔800米以下的低山，占17.6%；海拔800-1200米的二高山，占42.8%；1200米以上的高山，占39.6%。（3）水文概况。县境内溪河遍布，流域面积大。年平均径流深1223毫米，径流总量35.3亿立方米，每平方公里径流量为122.3万立方米，四季分配不均。据XX县水文站实测溇水河洪枯比为23331。最大径流深高达1980毫米，最小径流深只有656毫米。（4）气候概况。XX属中亚热带大陆性季风湿润气候。春季天气复杂多变，阴晴不定；夏季多雨湿热；秋季凉爽；冬季较为干燥寒冷。从低山到高山依次表现出低51、热中暖高湿寒的气候特点，垂直差异十分明显。平均年降雨量1734.9，蒸发量1028.5，无霜期296天，平均温度15.8，日照时数1216.4h，10的积温4892，干旱日数87天。（5）土壤概况。境内土壤呈典型地带性分布和地域性分布，土壤类型复杂，种类众多，地带性土壤垂直分布规律明显，微域土壤千变万化，星罗棋布，点辍于各个生物气候带中，且多数土壤深厚肥沃，酸碱度适中，质地良好，适宜多种林木生长。共有10个土类，23个亚类，65个土属，169个土种。其中林业用地土壤8个土类，16个亚类，29个土属，87个土种，在8个林业用地土类中，分布最广的是红壤、黄壤、黄棕壤、棕壤4个地带性土类。（6）森林52、植被。XX地处鄂西山区，地形地貌高低起伏，微域气候及土壤种类多样，植物资料丰富多彩，种类繁多，共有171种，645属，1264种。全县林业用地344.98万亩，人均占有林业用地15.8亩，全县活立木蓄积448.34万立方米，人均蓄积20.5立方米，植被覆盖率82.97，为XX林业建设及生态环境建设奠定了重要物质基础。（7）XX镇地理位置及行政区划概况。XX镇地处XX之东，素称“XX东大门”，国土面积358平方公里。距县城27公里。东接五峰湾潭镇，距五峰县城98公里，西临容美，北靠木林子原始森林，南抵南渡江岸。地理坐标东经1100411019，北纬29523009。平均海拔1200米，最高处孔家53、垭(位于大五里坪村)2039.7米，最低处南渡江（楠木村）360.3米，镇人民政府所在地XX集镇海拔1172米。XX镇辖28个行政村，189个村民小组，总人口22017人，其中农村人口20668人，劳力 10579人，农户数6104户。土家族占57%左右。全镇耕地面积 42454亩，承包耕地面积25097亩，林地面积39.8万亩，荒山17.4万亩，森林覆盖率80.7%。资源以煤、铁、水能为主，煤铁储量适合中等规模开采。清湖王家垭铁矿储量80.4万吨，朝阳方口铁矿储量16.3万吨，红莲三组铁矿储量108.6万吨。茶店三潭井锌矿有一定储量，含锌量15%-30%。煤矿主要分布在桃山、龙坪、楠木、三溪54、红莲、芹草坪、咸盈、大岩、东乡、朝阳等地，现有枫树坪、桃山、野三冲、朝阳、蔡坡正兴等五家煤矿企业。传统粮食作物以玉米、马铃薯、油菜、萝卜为主。经济作物以烟叶、茶叶、蔬菜、草本药材为主。有野生药材品种约200余种。野生动物主要有獐、麂、木羊、野猪、熊、野兔、锦鸡、野鸡等。6.1.2生态环境条件本项目位于XX集镇。集镇区域不良地质不发育，未见大规模的滑坡、崩塌地质灾害，边坡现状稳定。无特殊岩土分布，构造条件简单，场地内未发现新构造运动及活动性断裂等不良地质现象存在，区域地质构造条件属简单类型。XX镇属中亚热带季风气候，春季天气复杂多变，夏季多雨湿热，秋季凉爽，冬季较为干燥寒冷。从低山至高山依次表55、现出低热中暖高湿寒的气候特点，垂直差异十分明显。属典型的山区气候，低山河谷两岸温和多雨，二高山凉爽温润，高山冬寒夏凉。年均气温12，年降雨量约1780毫米，全年无霜期220240天不等。附近目前没发现有珍稀动植物资源，没有古迹和园林，周围无其他工业污染，仅有轻微生活污染，生态环境优良。6.1.3生态环境影响本项目对生态环境影响主要为工程建设造成的影响。1、施工扬尘、噪声的影响(1)扬尘的影响工程施工期间，挖掘的泥土通常堆放在施工现场，短则几个星期，长则数月。堆土裸露、旱干风致，以致车辆过住，满天尘土，使大气中悬浮颗粒物含量骤增，严重影响镇容和景观。施工扬尘将使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的尘土56、，使邻近居家普遍蒙上一层泥土，给居住区环境的整洁带来许多麻烦。(2)噪声的影响施工噪声包括金属切削施工噪声和建筑施工噪声，主要来自施工时钢结构构件加工、施工机械和建筑材料运输、车辆马达的轰鸣喇叭的喧闹声。特别是在夜间，施工噪声将严重影响邻近居民的工作和休息。采用点声源衰减公式对主要施工设备的噪声影响进行了预测计算，其结果列于下表。 预测距声源不同距离处的噪声值 单位：dB(A)序号设备名称声功率级不同距离处的噪声值5m10m20m40m60m80m100m150m200m1翻斗车1068478726663605855522装载车1068478726663605855523推土机1169488857、27673706865624挖掘机1088680746865626057545打桩机1361141081029693908885826混凝土搅拌车1108882767067646259567振捣棒1017973676158555350478电锯1118983777168656360579吊车10381756963605755524910工程钻机9674686256535048454211平地机10684787266636058555212移动式空压机1098781756966646158552、生活区垃圾的影响工程施工时，施工区内很多劳动力的食宿将会安排在工作区域内。这些临时食宿地的水、电以及58、生活废弃物若没有做出妥善的安排，则会严重影响施工区的卫生环境，导致工作人员体力下降，尤其是在夏天，施工区的生活废弃物乱扔轻则导致蚊蝇孳生，重则致使施工区工人暴发流行疾病，严重影响工程施工进度，同时使附近的居民遭受蚊、蝇、臭气、疾病的影响。3、弃土的影响施工期间将产生许多弃土，这些弃土在运输、处置过程中都可能对环境产生影响。车辆装载过多导致沿程泥土散落满地；车轮沾满泥土导致运输公路布满泥土；晴天尘土飞扬，雨天路面泥泞，影响行人和车辆过往和环境质量。弃土处置地不明确或无规划乱丢乱放，将影响土地利用、河流流畅，破坏自然、生态环境，影响集镇的建设和整洁。弃土的运输需要大量的车辆，如在白天进行，必将影响59、本地区的交通，使路面交通变得更加拥挤。4、营运期环境影响营运期大气污染物主要为商住楼厨房产生的油烟，商住楼设置内置式烟道，家庭采用抽油烟机产生的废气对周围环境影响较小。营运期产生的废水为商住楼产生的生活污水，该项目产生的污水全部进入二级生化污水处理站处理达到污水综合排放标准（GB89781996）一级标准后排入集镇污水管网，最终进入古城河，对水环境影响小。营运期声环境的影响主要为居住人群产生的噪声，噪声值较低，不会造成区域噪声值明显上升。营运期固体废弃物主要为商住楼产生的生活垃圾。商住楼通过设置垃圾桶及时清理生活垃圾，统一收集后交环卫部门处理，对环境影响较小。6.2生态环境保护措施6.2.1减60、少扬尘工程施工中挖出的泥土，旱季风致扬尘和机械扬尘导致尘土飞扬，影响附近居民和机关。为了减少工程扬尘对周围环境的影响，建议施工中遇到连续的睛好天气又起风的情况下，对弃土表面洒水，防止扬尘。工程施工单位应按照弃土处理计划，及时运走弃土，并在装运的过程中不要超载，装土车沿途不洒落，车辆驶出工地前应将轮子的泥土去除干净，防止沿程弃土满地，影响环境整洁，同时施工者应对工地门前的环境实行保洁制度，一旦有弃土、建材撒落应及时清扫。6.2.2施工噪声的控制工程施工开挖、运输车辆喇叭声、发动机声、混凝土搅拌声等造成施工噪声，为了减少施工对周围居民及机关的影响，工程不允许在晚上十一时至次日早上六时内施工，同时应61、在施工设备和方法中加以考虑，尽量采用低噪声机械。对夜间一定要施工又要影响周围居民环境的工地，应对施工机械采取降噪措施，同时可在工地周围或居民集中地周围设立临时的声障之类的装置，以保证居民区的声环境质量。6.2.3施工现场废物处理工程建设需要很多工人，实际需要的人工数决定于工程施工单位的机械化程度。项目开发者及工程施工单位应与当地环卫部门联系，及时清理施工现场的生活废弃物，工程施工单位应对施工人员加强教育，不随意乱丢弃物，保证工人工作生活环境卫生质量。拟建项目满足达标排放、保护环境和生态、水土保持等政策法规的要求，生态环境保护措施合理和可行。6.3特殊环境影响本项目区内不涉及历史文化遗产、自然遗62、产、风景名胜、自然景观和自然保护区等特殊环境保护。因此，本项目不会对自然历史文化遗产产生不良影响。本节内容略。环境和生态影响分析结论：该工程符合国家产业政策和走马镇集镇规划，具有较好的社会效益。只要建设单位严格按照国家的有关法规及标准进行运行管理，遵照“三同时”原则，切实落实本工程的污染防治对策，项目建设对环境带来的不利影响就较小。因此，在切实落实本工程的污染防治对策和环评单位提出的对策措施前提下，从环保角度看，茶都-汇金广场项目建设可行。第7章经济影响分析经济影响分析是在完成对项目的财务分析和经济费用效益分析或经济费用效果分析之后，进一步分析项目对区域、行业和宏观经济的影响程度，为重大项目的63、审批和核准、区域和产业政策的制定和调整提供依据。7.1基本财务数据基本财务数据取自可研报告及市场调查资料及业主提供的相关资料，其投入物(包括土地、电力、劳力等特殊投入物）、产出物的市场价格均由市场自由形成，可近似反映支付意愿或机会成本，因此不采用影子价格调整，其经济影响分析采用可研报告中的财务分析数据，并由房地产投资分析软件计算出相关数据指标。7.1.1投资估算项目估算总投资为3437.13万元，分别由以下12项构成：1、土地费用：208万元。2、前期工程费用：64万元。3、基础设施建设费用：527万元。4、建筑安装工程费用：2129万元。5、公共配套设施建设费用：42万元。6、开发间接费：264、4万元。7、管理费用：21万元。8、销售费用：52万元。9、开发期税费：43.13万元。10、其他及不可预见费：105万元。11、开发期利息：180万元。12、其他费用：42万元。7.1.2销售收入预测项目总建筑面积25240，可销售总面积24700，销售总收入5672.35万元。7.1.3主要财务指标 项目总投资：3437.13万元。资金筹措：3437.13万元。项目资本金：1000万元。长期借款：1200万元。预售收入：1237.13万元。营业收入：5672.35万元。营业税金及附加：314.82万元。土地增值税：325.03万元。利润总额：1522.92 万元。 所得税：380.73万元65、。净利润：1142.19万元。全投资内部收益率：1009.9万元。总投资收益率：53.04万元。资本金净利润率：167.97万元。偿债备付率：202.64万元。借款偿还：3年。 7.2财务评价7.2.1获利性评价成本利润率利润/成本*100%1522.92/3437.13*100%44.31%。销售利润率利润/销售收入*100%1522.92/5672.35*100%26.85%。7.2.2效率评价投入产出率所有的产出收入/所投入的总成本*100%5672.35/3437.13*100%165.03%。7.2.3信誊评价流动比率%：1。速动比率%：1。资产负债率%：48.05。7.2.4动态获66、利评价累计税后折现净现金流量（I10%）：1762.66万元。7.3不确定性分析不确定性分析是对本项目受不确定性因素的影响进行分析，并粗略地了解项目的抗风险能力，主要方法是进行盈亏平衡分析和敏感性分析。7.3.1盈亏平衡性分析盈亏平衡分析是在一定市场和经营管理条件下，根据达到设计能力时的成本费用与销售收入数据，通过求取盈亏平衡点，研究分析成本费用与收入平衡关系的一种方法。随着相关因素的变化，项目的盈利与亏损的转折点就是盈亏平衡点，销售收扣除销售税金及附加等于总成本费用即为盈亏平衡。经房地产分析软件计算得出，售价盈亏平衡点为-33.89%，售价变化的抗风能力很强；数量盈亏平衡点为-76.67%，67、对销售率变化抗风能力很强。7.3.2敏感性分析敏感性分析是考察项目涉及的各种不确定因素对项目基本方案经济评价指标的影响，找出敏感因素，估计项目效益对它们的敏感程度，粗略预测项目可能承担的风险，为进一步的风险分析打下基础。本项目的财务敏感性分析，主要分析售价、数量、土地费用、工程造价、其他费用单个因素变动时，对正常经营年全投资财务净现值的影响程度。当财务内部收益率刚好等于基准收益率10%时的售价变动收入临界点为3294.31万元，数量变收入临界点为412.84万元，土地费用变动收入临界点3609.55万元，工程造价变动收入临界点为5739.72万元，其他费用变动收入临界点为4259.33万元，其68、敏感度从高到低依次为售价、数量、工程造价、其他费用、土地费用，分别为-54.99%、-94.36%、169.66%、570.49%、1635.45%。项目中，售价变动对财务净现值影响的敏感度大于其他因素，总的讲项目抗风险能力很强。但在项目实施过程中还是要特别注意采用更加科学的价格战略和加强管理，控制投建设成本和科学制定产品销售战略，实现销售收入最大化。7.4行业影响该项目是按“恩施州十大民生工程”要求规划设计建设，在XX属首个商贸综合开发项目，且含有地方特色文化元素，建设时间较长，在行业内具有一定地位，对走XX镇及周边商贸与绿色食品产业未来发展方向具有一定影响。同时也为与房地产及商贸相关的上下69、游产业发展拓宽了发展空间。7.5区域经济影响（1）对项目地区国民生产总值的影响。项目实施可实现销售收入5672.35万元，实现增加值6800万元(劳动者报酬+ 折旧 + 税金 + 利润)。（2）对城镇化进程的影响。本项目建成后，可增加集镇住房100套，改善集镇300人的居住条件，对推进提高XX镇城镇化水平作出极积贡献。（3）对拉动内需的影响。本项目建设投资3437.13万元，相当于XX县XX年全社会固定资产投资计划的1.03%，对区域内建材、餐饮、运输等行业的发展具有一定的拉动作用。7.6宏观经济影响项目的宏观经济影响主要体现在项目的实施将对全县蔬菜、绿色食品加工、商贸、物流产业和旅游服务业产70、生及房地产业产生极积影响，并进一步对该区域的经济发展产生影响。项目与区域及国家宏观经济层面的发展支持服务业、旅游业等第三产业政策导向相一致，符合国家相关经济增长政策、扶贫政策、环保政策、就业政策、收入分配政策要求。7.7经济影响的具体表现7.7.1项目对经济发展的影响（1）项目的实施对促进和保障当地经济有序高效运行和可持续发展的贡献。主要表现在项目建成后，可实现增加值6800万元，推动地方经济发展。（2）项目对区域资源开发和有效利用，优化当地资源配置的贡献。主要表现在通过项目开发，完善集镇功能，提升集镇品位，进一步拉动XX及XX蔬菜产业、绿色食品加工业、旅游业发展，为有效开发和利用优化配置XX71、的红色文化景观、绿色自然景观、民族民俗景观等旅游资源奠定了基础。（3）对当地经济增长的贡献。主要表现为能增加国家及地方各项税收1020.58万元、企业利润1142.19万元、劳务工资2000万元。7.7.2项目对产业布局的影响（1）项目与武陵片区发展战略和国家中长发展规划具有关联性和较强的适应性，项目在XX的落地，是镇党委、镇政府落实党中央、国务院武陵片区连片扶贫发展规划的重要举措。（2）对当地技术进步及对三次产业结构调整的贡献。项目属于区域民间资本投资项目，将对XX集镇建设利用民间投资，房地产企业管理，优化种植业产业结构，促进现代物流及第三产业发展，完善城镇小区功能方面发挥出重要的示范带头作72、用。（3）对城市化及空间布局的贡献。表现在扩大了XX城镇空间布局，充实了“三带”重要建设内容，提升了XX集镇建设品位，为更好服务XX东部地区居民，建设县域东部旅游集散地奠定基础；可增加集镇人口承载量550人，其中居住人口300人，商服人口250人，为XX城镇化建设作贡献。7.7.3项目对财政收支平衡的影响（1）项目需要的当地及国家直接或间接财政资金投入。项目资金全部由业主自筹，无需国家及地方政府直接或简接财政资金投入。（2）项目对当地及国家财政收入的贡献。项目建成后增加各种税费1020.58万元。7.7.4项目对市场竞争结构的影响（1）对培育XX、XX乃致武陵地区的旅游服务业产业市场环境、促进73、竞争、搞活物流、繁荣市场、优化房地产业市场秩序、提高资源配置效率有着极积的推动作用。（2）项目实施将形成XX乡镇房地产业、物流商贸市场结构调整的新格局，通过XX小区项目建设和管理模式的应用，将打造出XX集镇新形象。7.7.5项目对外汇收支的影响对外汇的需求和贡献。在外汇需求和贡献方面，XX的特色蔬菜、绿色农产品有着创汇的历史，项目建成后，将进一步发挥出创汇作用，使创汇能力进一步增强。第8章社会影响分析8.1社会影响效果8.1.1对居民收入的影响,本项目实施后，增加直接工资及福利、运输、原材料、燃料等市场份额2000万元，使集镇居民收入进一步增加。8.1.2对居民生活水平的影响。项目实施后，居民74、居住水平将进一步改善、消费水平将进一步得到提高，人们的消费观念、消费结构将进一步改变。8.1.3对居民就业的影响。本项目实施后，能产生一定的直接就业和间接就业机会。8.1.4对所在地区不同利益相关者的影响。本项目属于国有土地出让，出让前由政府完成了拆迁及对受损群体的安置与补偿，各利益相关者均有不同程度受益。8.1.5对弱势群体利益的影响。本项目属于综合开发服务性项目，应有当地妇女、儿童等弱势群体广泛参与，并加强公共区各项服务设施建设，为弱势群体提供便利。8.1.6对文化教育医疗卫生事业的影响。本项目建立，将增加XX集镇人口容量，使集镇消费集中化，加大文化教育医疗卫生事业方面压力。引起文化教育水75、平、卫生健康程度的变化，并对当地人文环境产生影响。8.1.7对当地基础设施、社会服务容量和城市化进程等的影响项目建设和运营期间，增加和大量占用当地基础设施，包括道路、桥梁、供电、给排水、服务网点。一方面推动城镇化进程，一方面增加集镇城建压力。8.1.8对所在地区少数民族风俗习惯和宗教的影响。项目建设和运营符合国家的民族宗教政策，充分考虑了土家族苗族等当民族的风俗习惯、生活方式及宗教信仰，不会引发民族矛盾、宗教纠纷和社会安定。通过商贸综合服务，将进一步泓扬民族文化，增进民族团结。8.2互适性分析8.2.1不同利益相关者的态度。本项目选择了可以促使项目成功的各利益相关者的参与方式，对可能阻碍项目存76、在与发展的因素提出了防范措施，考虑到了所在地区不同利益相关者参与项目活动的重要性，对当地人群的参与有影响的关键的社会因素，在项目社区中没有群体被排斥在项目设计方案之外或在项目方案中没有发表意见的机会的现象。建设方在建设方面已形成有一套成功的获得项目地区的人群参与项目设计、准备和实施的恰当形式和方法。8.2.2当地社会组织的态度。当地政府对项目的态度及协作支持的力度。XX县XX镇人民政府高度重视，形成了相关城建、交通、电力、通信、供水等基础设施条件以及医疗、教育等社会福利及生活条件足够保障的社会支撑系统。当地群众对项目的态度及参与程度。项目设计方案充分考虑到了使群众能充分有效参与的多种方式，项目77、决策群众参与程度高，得到当地群众的认同与支持。8.2.3项目所在区域社会环境条件。通过分析与预测，项目能为当地社会环境、人文条件所接纳，现有社会环境及文化现状基本适应项目建设发展的需要。8.3社会风险分析项目社会风险因素一般有移民安置风险、民族矛盾宗教问题、弱势群体支持问题、受损补偿问题等。本项目除还建540平方米的信用社还建房外，没有其他移民安置问题和受损补偿问题。而项目的民族矛盾宗教问题、弱势群体支持问题在项目前期决策过程予以了充分考虑，可能出现的社会风险概率很小。第9章主要风险及应对措施9.1主要风险综述本项目在维护经济安全、合理开发利用资源、保护生态环境、优化重大布局、保护公共利益、防78、止出现垄断等方面可能存在的主要风险表现为：宏观环境风险、区域环境风险、土地风险、资金风险、设计风险、工程风险、市场风险等7个方面。9.2风险影响程度9.2.1宏观环境风险 1、政治环境风险。表现为发生战争、工潮和社会动荡等社会性政治事件给项目开发带来的可能经济损失。本项目政治环境好。风险影响程度为可忽略影响。2、社会环境风险。表现为社会安定情况、风俗习惯、公众素养等。具体表现为产品不适合当地环境，会面临消费者不认可的风险。本项目在设计、决策过程中有广泛的社会参与，得到消费者的认同与社会的支持。风险影响程度为可忽略影响。3、经济环境风险。表现为国家或地区经济建设的战略方针、战略布局、经济发展速度79、等。经济停滞，则房地产市场萧条。国家经济持续稳定发展，县域经济持续增长，区域经济环境有利项目建设。风险影响程度为可忽略影响。4、政策环境风险。主要包括土地、住房、金融、税收、城市规划、环保等政策。本项目符合土地、住房、金融、税收、城市规划、环保等政策要求，并有XX镇人民政府及相关职能部门大力支持，风险影响程度为较小影响。9.2.2区域环境风险 区位风险。商业区、住宅区、工业区的划分，以及近邻地区社会、经济和各类设施的变化会给项目带来影响。项目属于集镇规划区，符合区域划分要求。风险影响程度为可忽略影响。周边设施风险。城市基础设施和配套公用设施的配套情况直接影响业主的生产生活，给项目带来可能风险。80、目前集镇基础设施和配套公用设施的配套不够完善。风险影响程度为较小影响。环保风险。包括空气污染、噪音污染、水污染等。风险影响程度为较小影响。自然风险。指客观存在的恶劣自然条件、恶劣气候等可能给项目构成的威胁。如超标准洪水、暴雨、地震、飓风等。风险影响程度为较小影响。9.2.3土地风险 土地自然属性风险。该风险来源于地块的工程地质条件、水文地质条件及地下埋藏物等的不确定性。地质探察详细，风险影响程度为可忽略影响。征地拆迁风险。取得土地使用权之后，大量的拆迁、安置和补偿工作，涉及许多法律和社会问题，孕育着风险。项目用地为出让竞得拆迁后的现状土地，风险影响程度为可忽略影响。 9.2.4资金风险 资金充81、足性风险。本项目为商贸房地产综合开发内容，对资金存在有较大需求，虽有股东借款承诺，但仍存有较多不确定性因素，风险影响程度为中等影响。利率变动风险。本项目不涉及银行贷款，利率的变化对项目成本影响不大。但利率变化对市场需求有较大影响，利率过高，将削弱居民购买力。随着国际经济形势变化，国内贷款利率调整时有发生。本项目不涉及建设贷款，但对购买力影响较大，风险影响程度为中等影响。 9.2.5设计风险 先进性风险。项目的设计理念落后、设计不新颖、技术工艺陈旧，会使企业承受设计风险。项目设计按“州十大民生工程”要求进行，富有民族文化特色，风险影响程度为可忽略影响。适用性风险。过分强调设计的先进性、经济性，忽82、视适用性，会有不为消费者接受的风险。设计符合当地实际，适用性强，风险影响程度为较小影响。经济性风险。在项目开发设计中过分强调设计的技术性、可靠性、适用性，会承担工程造价过高的风险。项目造价居于当地平均水平，风险影响程度为较小影响。 9.2.6工程风险 发包风险。包括招标模式风险、承包方式风险、发包合同风险和工程索赔风险。建设单位在XX属于新成立的公司，没有在当地从事房地产开发的业绩和经验，建设管理与当地环境还有一个相互适应的过程，经验还在积累过程之中，风险影响程度为中等影响。工程质量风险。项目管理者未按规定程序实施质量控制，承包商施工方法不当，技术落后，偷工减料等会影响项目质量。建设方属新成立83、公司，没有建设管理经验，在建设过程中必须严格执行工程监理制度，通过严格的工程监理确保工程质量，此项风险影响程度为中等影响。工期拖延风险。工期拖延会错过最佳租售时机，增加管理费用，提高工程成本。本项目工期为3年，工期相对较长，风险影响程度为中等影响。 9.2.7市场风险 市场需求风险。需求是影响销售的关键因素，需求的大小是相对应供给量而言的，供给增加，需求减少，销售就会遇到困难。项目区目前存在对商贸市场及商住房的刚性需求，风险影响程度为较小影响。 价格风险。产品定价高则单位面积收益高，但过高的售价，会严重影响销售。项目可研价格测算数据来源真实可靠，采用方法科学，价格在全县平均价格以下，商住房、商84、服房价均处于消费者能接受的区间，风险影响程度为较小影响。 9.3风险应对措施建设项目风险具有系统性、关联性和多样性的特点。在处理项目风险时，必须对各种风险因素进行认真分析，综合评价，采取相应防范和控制措施。 9.3.1风险回避 对风险大的项目主动放弃，中断风险源，遏制风险事件发生。风险回避是一种消极的风险防范策略，在回避风险的同时，也放弃了获利的可能，因此不宜普遍采用。一般来说，只有在面临灾害性风险、风险程度特别高或风险程度虽不算太高，但获利也不太理想的情况下，才使用风险回避策略。通过上述风险影响程度分析，在严重影响、较大影响、中等影响、较小影响、可忽略影响5个风险等级中没有严重影响风险存在，85、本项目不涉及风险回避的内容。9.3.2风险转移 风险转移不放弃或中止带有风险的开发活动，但将风险可能导致的损失和法律责任转嫁他人承担，从而达到降低自身损失程度的目的。风险转移分为三种类型。一是契约合同形式的风险转移，将风险转移给非保险业的其他人。二是财务责任形式的风险转移。通过寻找投资伙伴等寻找外部资金支持的形式，将一部分投资收益连同财务责任、风险损失转移给他人。三是保险形式的风险转移，将风险转移给保险公司。本项目虽不存在严重风险、较大风险影响内容，但存在中等风险、较小风险影响的内容，应选择一些如契约、财务责任、保险等形式进行风险转移。9.3.3风险控制 一是建立一支高素质、多学科的开发队伍，86、懂工程善管理，能够较准确地把握宏观政策和经济趋势。二是制定尽可能周密、科学、详细的计划，并尽可能严格按照计划实施。三是加强风险损失资料的搜集整理和分析，建立风险预警预报系统，及时发现风险苗头。四是一旦风险事件发生，在积极抢险的同时，注意保护现场，收集事故的有关证据，为有关各方索赔和反索赔准备充足的资料。风险控制是一种积极的风险管理措施，成本低效果好，本项目应优先采用。 9.3.4风险分散 风险分散是从证券投资风险分散原理发展起来的理论。在项目开发时，可以通过调整开发结构，通过开发类型多元化、开发区域多元化、开发时间差异化来分散风险。需要指出的是，通过投资组合的方式只能分散非系统风险，而不能分散87、系统风险。本项目可在调整开发结构、开发类型多元化、开发区域多元化、开发时间差异化方面作些借鉴，以利风险分散第10章社会稳定风险分折社会稳定风险分析主要围绕项目可能存在的稳定风险，进行合法性、合理性、可行性、稳定性分析，确定不稳定隐患和问题的风险范围和可控程度。10.1合法性分析项目建设符合国家“十二.五”规划、中华人民共和国城市房地产管理法、国务院关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见、国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知、国务院武陵山区域扶贫发展规划、XX县“十二.五”规划、XX县城市总体规划(2010-2020)、限制用地项目目录、禁止用地项目目录、城市房地产开发经营管理暂行办法、国88、务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知等国家法律、行政法规、地方性法规、规章和党的相关政策规定，法律政策依据充分，并且符合相关法定程序。10.2合理性分析项目建设符合科学发展观的要求，正确反映了绝大数群众的意愿，兼顾了群众的现实利益和长远利益，同时兼顾了各方面利益群体的不同诉求。项目开发遵循了公开、公平、公正原则，建设方案与当地特色产业紧密相連，符合科学发展要求。10.3可行性分析项目提出的开发目标符合本地经济社会发展的总体水平，能为地方政府、群众接受和支持，项目经过严格的可行性论证，经过专业的、严密的决策审批程序，具有稳定性、连续性和严密性，不会导致相关行业恶性竞争，项目实施时机成熟恰89、当。10.4稳定性分析项目严格执行了环保项目建设的有关规定，不存在较大的社会治安问题，项目实施有利XX集镇建设和改造，不存在可能引发群体性事件的苗头性、倾向性问题，不存在公共安全等其他影响社会稳定的隐患，风险程度和范围可控，化解矛盾问题的对策措施完善，有相应的预警措施和应急处置预案。10.5其他可能影响社会稳定的相关因素分析项目属高层建筑，施工过程中因基础开挖工程量较大，且临街面，过往行人多，要特别注意做好安全防护措施，防止土石撒落伤人和与周边住户发生扯皮纠纷而影响社会稳定。第11章主要结论和建议11.1主要结论11.1.1符合产业发展规划按照XX武陵山少数民族经济社会发展片区扶贫攻坚（实施）90、规划，2015年地区生产总值达到50亿元，5年平均增长15%；地方一般预算收入2.5亿元，平均增长15%；社会消费品零售总额21亿元，平均增长15%。到2020年，地区生产总值保持9.8%的增速，达到80亿元，三次产业结构由2010年的28.2:38.7:33.1调整为18:41:41，今后10年，第三产业的超常发展是XX经济持续发展的关键，项目建设符合产业政策要求，是推动XX城镇化进程、扩大内需、促进经济增长的有效措施。11.1.2符合城镇发展规划按照新型城镇化发展目标，坚持新型城镇化道路，实现以城乡统筹、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化要求，形成“一主一副、三带三区91、”东西向的县城工业、商贸、旅游为主体的城镇发展带。到2020年，城区形成面积达到4-5平方公里，人口达到5万人。本项目在规划范围内，增加住宅100套，建筑面积14000平方米，可以容纳集镇人口300人，新增商服面积10700平方米，可容纳商服人员250人，可有效拉动城镇人口增长。11.1.3促进国民收入增长本项目建成后，实现销售收入5672.35万元，提供国家及地方税收1020.58万元，企业税后净利润1142.19万元。有利县域经济增长，有利企业发展壮大，有利居民居住条件改善，人民生活水平提高。11.1.4环境指标影响轻微本项目没有水土流失防治面积，生活废水排放、二氧化碳排放量属于换位性质排放，不增加排放总量。项目经济效益、社会效益、生态效明显，建设很有必要。11.2建议建议项目核准机关予以核准。