1、占地19万平城中村房地产建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月118可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 总 论7第一节 项目概况7第二节 建设单位概况8第三节 可行性研究的依据9第四节 主要经济技术指标11第二章 项目提出背景和建设的必要性12第2、一节 项目提出的背景12第二节 项目建设的必要性13第三章 投资环境与市场分析17第一节 投资环境分析17第二节 市场分析20第三节 市场预测27第四节 营销策略32第四章 建设规模与项目开发条件36第一节 建设规模36第二节 建设条件36第二节 建设条件比较分析39第三节 项目建设方案40建筑物结构形式方案42第四节 建筑条件比较分析43第五章 项目规划设计方案44第一节 项目规划设计依据44第二节 规划设计原则及目标44第三节 设计理念45第四节 总体规划设计46第五节 建筑单体设计50第六节 结构设计51第七节 给排水设计53第八节 电气设计58第九节 暖通设计63第十节 节能设计67第3、十一节 无障碍设计、劳动保护卫生防疫68第六章 征地拆迁安置方案69第一节 征地拆迁依据69第二节 征地补偿方案76第七章 节能76第一节 节能原则及标准77第二节 能耗状况和能耗指标分析78第三节 节能措施79第八章 生态环境影响评价81第一节 设计依据81第二节 环境条件调查82第三节 主要污染源污染物82第四节 环境影响分析及措施83第九章 售后服务及物业管理88第一节商品房的售后服务88第二节 物业管理服务89第十章 项目实施进度与管理和招标方案90第一节 实施进度90第二节 项目建设管理90第三节 招标方案92第十一章 项目投资估算与资金筹措计划93第一节 项目投资估算94第二节 经4、营成本估算99第三节 资金筹措与投入计划99贷款还本利息估算表100第十二章 项目销售收入及利润估算101第一节 销售总收入估算101第二节 项目利润估算102第十三章 项目评价103第一节 盈利能力分析103项目财务分析情况汇总表106第二节 偿债能力分析106第三节 项目社会评价分析107第十四章 不确定性分析110第一节 敏感性分析110第二节 盈亏平衡分析111第十五章风险性分析111第一节政策性风险111第二节市场风险112第三节价格风险113第四节 金融风险113第五节 经营管理风险114第十六章 结论114一、结论114二、建议116第一章 总 论第一节 项目概况一、项目名称XX5、XX城 二、项目建设单位XXXX置业有限公司三、建设地点本项目地块位于XX市城北核心区域，紧临XX市政府；即东邻善国北路，北接通盛路，南邻北辛路，西接新兴北路。四、项目定位XX城项目定位主要基于XX现行的市场环境和发展趋向以及地块本身的优越条件和开发企业的区域发展战略等所共同确定。项目位于XX市未来活力商务区核心位置，占地280亩，总建筑面积69万方（其中开发区域49万方，安置区域20万方），总投资逾20亿元。项目整体规划为集高尚住宅区、大型商业广场、情景式风尚商业街、星级酒店、SOHO/LOFT商务公寓、5A甲级写字楼于一体的鲁南首席HOPSCA区。项目预计在4年时间内全部建成，将极大推动和6、引领XX现代人居文明的发展。五、建设规模与内容本项目共分为开发区和安置区两部分。总用地面积为185741平方米，其中开发区用地面积为122463平方米，安置区用地面积为63278平方米。总建筑面积693310平方米，其中地上建筑面积533660平方米、地下建筑面积159650平方米。六、项目投资项目总投资估算为241252.90万元。七、建 设 期48个月第二节 建设单位概况一、建设单位：XXXX置业有限公司二、企业地址：XX市北辛中路768号三、法人代表：吴良忠四、注册资金：叁仟万元五、公司类型：有限责任公司六、经营范围：房地产开发与销售；房屋租赁；物业管理；城市基础设施建设施工（以上项目中7、法律法规禁止的不得经营，涉及许可的凭许可证经营）。七、营业期限：2012年02月20日2022年02月20日八、资质等级：暂定资质（证书有效期至2012年 月 日）九、股东构成和比例：XXXX置业有限公司主要股东构成见下表1-1。主要股东构成表表1-1股东名称出资金额（万元）构成比例出资方式上海XX地产控股集团有限公司291097%货币吴良忠903%货币合计3000100 %货币XXXX置业有限公司由上海XX地产控股集团有限公司与吴良忠共同出资设立。公司成立于2012年，注册资金3000万元，现有员工30余人，其中高级职称2人；中级职称6人；初级职称10人；设有开发部、营销部、工程部、行政部、8、财务部等职能部门。主要从事房地产开发、经营、物业管理，城市基础设施建设等业务。第三节 可行性研究的依据一、可行性研究的依据（一）中华人民共和国建筑法；（二）中华人民共和国城市房地产管理法；（三）中华人民共和国城乡规划法；（四）城市房地产开发经营管理条例；（五）城市居住规划设计规范GB50011-2001；（六）建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见有关规定；（七）建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局联合发布城镇最低收入家庭廉租住房管理办法；（八）国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号）；（九）建设部、发展改革委、监察部、财9、政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会九个部门联合发布的关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见；（十）省建设厅、发改委、财政厅、国土资源厅、物价局等五部门山东省安康居住工程实施方案；（十一）山东省关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见；（十二）国家发展和改革委员会产业结构调整指导目录（2011年本）；（十三）XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；（十四）XX市城市总体规划（20062020年）；（十五）中共XX市委XX市人民政府关于加快“城中村”改造的意见；（十六）XX市人民政府关于 “城中村”改造缴费项目费用减免的通知滕政字【2008】106号；（十七）省、市建设工程10、收费依据和收费标准；（十八）XX市住房建设规划（2008-2012）；（十九）建设单位提供的经济技术资料；（二十）其它有关国家政策及信息资料；（二十一）项目承办单位与XX市佳信工程咨询有限公司就编制本项目可行性研究报告签订的合同文本。二、可行性研究的范围（一） 项目背景和建设的必要性；（二）市场分析及建设规模；（三） 建设条件及场址选择；（四）技术方案和建设方案；（五） 环境保护和节能；（六）实施进度安排；（七） 管理机构；（八）投资估算及效益分析；（九）研究结论和建议等。三、可行性研究的原则（一）以科学发展观为指导，以改善人居环境、促进全市经济协调发展为目的。（二）坚持政府组织，市场运作的原11、则。市政府制定城区城中村改造政策，组织实施城区城中村改造项目建设，对政策执行和项目建设情况进行监督、检查和指导。实行城中村市场化运作，加快城中村改造推进速度。（三）充分体现“以人为本”的思想，保障安置家庭和群众的切身利益，提高安置区群众生活质量，确保人民群众更大程度地共享改革发展成果，全面推进和谐社会建设。（四）坚持统一规划，配套建设的原则。城中村改造要与城市基础设施配套建设相结合，与整治环境相结合，与社区建设相结合，与完善住房保障体系相结合。供电、供热、给排水、燃气、道路、通信、有线电视、绿化、照明等基础设施要同步建设到位。城中村改造必须按照规划连片开发，不留死角死面，做到改造一片成型一片。12、（五）坚持外招内联，多渠道筹资的原则。对外加大招商力度，重点引进战略投资经营者；对内联合优势企业，发挥规模优势，吸引更多有实力的开发商和企业参与城中村改造。通过启动土地资产经营、各级财政列专项补贴、商业银行贷款等方式，多渠道筹措城区城中村建设资金，支持城区城中村改造。（六）坚持科技进步、择优选择设计方案，采用“新材料、新工艺、新技术、新设备”四新技术，节约投资、减少成本，降低能耗，推进高层居住区建设水平的提高，满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性,提高住宅的科技含量,以获取高的经济效益和社会效益的原则。第四节 主要经济技术指标主要经济技术指标表表1-2序号指标名称单位指标备注一用地13、1项目总占地平方米185741二总建筑面积平方米6933101安置区住宅建筑面积平方米1461442开发区住宅建筑面积平方米2450303商业建筑面积平方米1345904幼儿园、公建建筑面积平方米79905地下室建筑面积平方米159650三容积率住宅区2.83商业区3.10四居住总人数人9440五居住总套数套2950六平均每套建筑面积平方米/套132.6七平均每套居住人数人/套3.2八绿地率%30九投资指标1项目总投资万元241252.92拆迁费用万元7322.53土地费用万元63817.484建筑安装费用万元135519.485工程其它费用万元17400.396预备费万元6553.057建设14、期利息万元10640十总成本费用1项目总投资241252.92经营费用26429.173营业税及附加15949.974土地增值税5696.42十一利润总额57151.87十二所得税14287.9十三税后利润42863.9第二章 项目提出背景和建设的必要性第一节 项目提出的背景随着XX市经济快速发展和城市化的不断推进，通过不断征用周边农村的耕地使城市空间得到不断扩展，被征用的土地由集体转成了国有，部分农业人口成为城镇的居民，而居住在当地的村民其宅基地仍为集体所有，从而造成原位于城区边缘的农村住宅逐步被城市包围，村庄从地域上进入了城市，但在管理上仍游离于现代城市管理之外，其土地权属、户籍、行政管理15、仍然保留着农村模式，具有城市与农村“二元结构”并存、共同发挥作用的“边缘社区”特征。这些村落与城市住宅小区、道路以及其它建筑物交织在一起，形成了城中有村、村中有城的现象。按照XX市新一轮城市总体规划要求，原处于城市边缘的许多村庄因城市规模的不断扩大被城市包围，据不完全统计，XX市规划区内共有行政村52个，自然村庄 1047个，村庄占地14150亩，房屋面积52007809平方米，20093户，村民69436人需要改造。按照市委、市政府的“城中村”改造意见实施改造后，上述村民每人按55平方米安置，总需安置房382万平方米安置房，如按1:1.3的容积率建设，需占用土地4400亩，“城中村”改造任务16、完成后，不仅能够改善村民的居住环境，提高他们的生活和住房质量，而且能够腾空土地9700多亩。XX市沈岳庄“城中村”的改造任务更为迫切。沈岳庄区域区“城中城村”大都建设年代久远、结构简单、设施简陋，房屋破旧，低矮潮湿，拥挤不堪，环境脏乱，排水不畅，居民生活极为不便，这些“城中村”的房屋大多已年久失修，成了危房险房。同时该居住区多是城市低收入家庭和弱势群体，加上安全、消防隐患突出，加快该区域改造刻不容缓。XX市市委、市政府把实施“城中村”改造工程作为改善民生、落实科学发展观的重要举措，当做惠及百姓、改善民生，让人民群众充分享受改革发展成果的“民心工程”。 XXXX商贸城开发有限公司积极响应XX市市17、委市政府的号召，拟承接沈岳庄“城中村”改造项目任务,委托我公司做该项目可行性研究报告。第二节 项目建设的必要性XX市XX善城改造项目是实践“三个代表”重要思想，落实科学发展观，构建社会主义和谐社会的重要举措；是改善该区域居民的居住和生活条件，惠及百姓、改善民生，让人民群众充分享受改革发展成果的“民心工程”，对加快城镇化进程、维护社会稳定，促进经济增长都具有十分重要的意义。（一）该区域城中村改造是保障和改善民生的重大举措。该区域城中村居民中低收入家庭比例高，特别是划入城市规划区的失地农民比较集中，群众要求改造的呼声强烈。实施该区域改造，是落实“三个代表”重要思想，全面建设小康社会的重要举措；是落18、实科学发展观，构建和谐社会的客观要求；是加快城镇化进程、推进经济增长的重要措施。实施该区域“城中村”改造有利于改善该区域低收入家庭和弱势群体的生活条件，加快建立和完善住房保障制度。有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信。（二）该区域城中村改造是完善城市功能、加快推进城镇化进程的客观要求。该区域居民住宅安全隐患突出，影响群众生命财产安全，与城市现代化建设很不协调。实施城中村改造，完善配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城市环境，增强城市承载能力，提升城市品位；有利于优化土地资源配置和集约利用土地，加快推进城镇化进程。（三）该区域城19、中村改造是促进经济社会协调发展、维护社会和谐稳定的有效途径。实施该区域城中村改造，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，减少不稳定因素，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要措施。（四）该区域城中村改造是落实中央调控政策，有效地平抑了房地产市场价格，改善民生的需要。房地产市场价格主要受供求关系的影响。由于历史的原因，住房短缺的矛盾十分突出，加上绝大多数群众住房支付能力较低，人们对居高不下的商品房的价格颇有微词。而XX市该区域改造的实施正是适应了居民对住房的迫切需求及相对疲弱的支付能力，使绝大多数的中低收入家庭住房有效需求得到满足。实施城20、中村改造，相当程度上可平抑了商品房价格，避免了房地产市场的过热。（五）实施该区域城中村改造是落实 “十二五”规划和XX市城市总体规划的需要。中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要第三章“主要目标”中提出：城镇保障性安居工程建设3600万套。第三十五章明确要求“提高住房保障水平”，“加大保障性住房供给”，加快和规范发展经济适用住房。按照XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中明确提出：坚持以新城区开发带动旧城改造的原则，加快发展南部经济开发区、东部居住区、北部行政办公区、重点改造荆河小清河两岸、塔寺街和“城中村”，不断拓展城市发展空间。XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划21、纲要（草案）中提：力争“十二五”末，城市建成区面积达到65平方公里，城市化水平达到55%。 加快推进城乡基础设施一体化中明确指出：继续推进老旧小区和背街小巷升级改造,改善人居环境；抓好东西寺院、塔寺南路、西南园、大同北路、银钟里等棚户区和鲁东区域、夏庄区域、沈庄岳庄区域、王开区域等“城中村”改造工程。本项目（沈庄岳庄区域改造）实施 ，是落实“十二五”规划的具体体现。本项目处于XX市城市北部，符合XX市人大常委会通过的XX市新一轮城市总体规划（2006-2020年）确定的中心城区空间结构和用地布局要求。符合XX市城市总体规划的发展方向。项目用地属于XX市总体规划中商业住宅用地。（六）实施该区域“22、城中村”改造是贯彻国家和地方政策的需要。党的十六大以来，解决民生问题，构建和谐社会成为各级党委、政府的重要工作；党的十七大将解决城市低收入家庭住房困难问题做为民生大事写入十七大报告；国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国发200724号)中指出：对集中成片的棚户区，城市人民政府要制定改造计划，因地制宜进行改造。以城市低收入家庭为对象，加大棚户区、旧城区改造力度、力争到“十一五”期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善。今年初，国务院在国办发1号文件中把大力推进棚户区改造等保障性安居工程建设，作为调控房地产市场的重要举措，并随后部署了在全国新建1000万套保障性安居工程的目标任务。中共23、XX市委XX市人民政府关于加快“城中村”改造的意见，制定了XX市人民政府关于 “城中村”改造缴费项目费用减免的通知滕政字【2008】106号。按照国家、省、XX市政府统一安排，XXXX商贸城开发有限公司组织实施沈岳庄城中村改造工作。（七）实施该区域“城中村”改造是转方式调结构促发展的有效途径。房地产投资是固定资产投资的重要组成部分，城中村改造作为房地产开发的重要内容，具有投资规模大、地方税收高、拉动力强的特点，可以带动房地产投资，进而带动建筑建材、冶金制造、交通运输等相关行业的发展，促进经济增长。同时，住房消费是居民最大的消费，大部分投入将直接转化为消费，而且房地产业具有生产的地域性和消费的本24、地化特点，直接促进XX市消费的增长。改造以后建成的新小区，也将成为消费的集中地，带动社区服务业的发展，创造保安、保洁、物业、餐饮等岗位，安置大量人员就业。实施城中村改造，还可以盘活存量土地，使“生地”变“熟地”，扩大经营城市规模，增加政府土地收益，为城市发展提供更大空间和更多资金，将从根本上改善XX市经济发展的硬件环境，完善功能、提升城市品位和居民的文明素质，进一步增强投资环境的吸引力和城市的软实力，尽快提升城市的竞争力。（八）XX市人多地少实施“城中村”改造腾空土地用于其他建设更为迫切和必要XX市是人口大县，总人口168.14万人，全市总土地面积1485平方公里，其中平原面积占7.9%，2025、07年末耕地总资源76184公顷，人口密度1101人/平方公里，现人均可耕种土地面积不足 0.6 亩，低于全国和全省平均水平。XX市实施“城中村”改造，腾空土地用于其他建设更为迫切和必要。（九）实施该 区域“城中村”改造是建设幸福XX的重大举措。古人讲“宅者人之本”、“人因宅而立”。对于广大居民来说，安居才能乐业。居者有其屋，是群众最基本的幸福追求。把群众的所求、所需、所盼始终装在心里，一切以群众的期盼为出发点和落脚点，才能把城市建设好、改造好。目前，XX市沈岳庄区域居民居住建筑密度大、建设质量差、配套不完善，夏天屋漏雨、冬天没暖气，排水难、出行难、取暖难、入厕难、防火难等一系列问题都相当突出26、，也是社会治安管理的重点难点区域。搬离危旧区、住上新楼房，是该区域居民的强烈愿望和期盼，也是维护社会稳定、建设幸福XX的应有之义，是现阶段XX最大的民生，是涉及数万群众切身利益的大好事。也是推进XX市产业结构调整、促进资源型城市经济转型有效地整合了土地，增强城市功能，推进城市可持续发展重要之举。XX市沈岳庄区域“城中村”改造项目适时实施，各项政策和经济环境比较有利，条件完备。因此，该项目的建设是十分必要的。第三章 投资环境与市场分析第一节 投资环境分析一、经济环境分析近几年来，我国保持了国民经济持续快速发展（详见下图）。2009年全年国内生产总值335353亿元，比上年增长8.7%。据国家统计27、局统计2010年中国国内生产总值（GDP）为397983亿元，按可比价格计算，比上年增长10.3%，增速比上年加快1.1个百分点。我国从2003年至2010年的8年中，GDP增速有6年在10%以上，“十一五”时期平均增长速度达到11.2%。我国现阶段潜在经济增长率在9%左右。“十二五”规划纲要把经济增长预期目标定为7%。2010年，XX市地区生产总值达到630亿元，是“十五”末的2.3倍，年均增长15.6%；人均生产总值达到4万元，是“十五”末的2.2倍，年均增长15.1%。规模以上工业增加值实现313亿元，是“十五”末的3.5倍，年均增长26.1%。境内财政收入实现71.1亿元，是“十五”末28、的3.13倍，年均增长33%；地方财政收入实现30.1亿元，是“十五”末的3.3倍，年均增长26.7%。全社会固定资产投资实现297亿元，是“十五”末的2.6倍，年均增长27.3%，五年累计完成投资974亿元。社会消费品零售总额实现192亿元，是“十五”末的2.3倍，年均增长18.3%。在全国县级市综合竞争力排行榜中列第13位，被评为全国首批“绿色小康县”、中国全面小康十大示范县（市）、省级文明城市、省级历史文化名城、省级园林城市、省级环保模范城市，荣获“山东省适宜人居环境奖”。二、房地产投资环境分析2010年中国房地产开发和销售主要指标完成情况表表3-1指标单位绝对数比上年增长%投资完成额亿29、元4826733.2其中：商品住宅亿元3403832.9其中：90平方米以下住宅亿元1066527.4房屋施工面积万平方米40553926.6其中：商品住宅万平方米31494325.3房屋新开工面积万平方米16377740.7其中：商品住宅万平方米12946838.8房屋竣工面积万平方米759614.5其中：商品住宅万平方米612162.7商品房销售面积万平方米10434910.1其中：商品住宅万平方米930528.0本年资金来源亿元7249425.4其中：国内贷款亿元1254010.3其中：个人按揭贷款亿元92117.6本年购置土地面积万平方米4097028.4完成开发土地面积万平方米21230、54-7.7土地购置费亿元999265.92009 年以来，中国房地产市场基本延续了的高速增长态势，房价、地价水平持续攀升。对此，2010年4 月 17 日国务院下发关于坚决遏制部分城市房价上涨过快的通知（“新国十条”）后， 2010年9 月 29 日，国务院及相关部委提出多项政策。与 4 月“新国十条”相比，此次政策的部分条款更加严格，如“禁止将消费性贷款用于购买住房”、“首次贷款购房的首付款比例统一调整到 30%及以上”、“全国性停止三套房贷”等，并重点致力于“新国十条”的贯彻和落实，如“落实地方政府问责制”、“加大督查考核力度”、“取消各地政策执行的弹性空间”。然而，调控效果依然不够理想31、。2011年1月26日，国务院出台楼市调控新“国八条”，这是我国近几年房地产调控最严厉的政策组合，对投资投机性购房、高房价的指向十分明确，既是一系列调控政策的延续，又是进一步的“加码”。不仅如此， 2010年央行两次加息、六次提高存款准备金率，进一步缩收流动性。2011年6月20日，央行年内第六次上调存款准备金率，也是去年以来第十二次上调，这将使大型金融机构的存款准备金率升至21.00%的历史高位。叠合信贷政策的第三轮楼市调控目前来看，力度继续增加。在政策调控、银根紧缩的大背景下，今年中国房地产格局将发生重大变化，“十二五”时期，国家将进一步加大保障性住房建设力度，争取到“十二五”末，基本解决32、城镇低收入家庭的住房困难，改善部分中等偏下收入家庭的住房条件。在“十二五”期间，政府决定建设3600万套的保障性住房，这将彻底改变中国房地产市场的格局。尤其今年，中央政府已经与地方政府签订了1000万套保障性住房的责任书，意味着将有一半以上的住房市场由保障性住房所替代。如果按每年1%的城市化率计算，每年中国城市化进程中新增加的人口也就是1000多万人。这标志着，我国有史以来最大规模保障性安居工程全面启动,未来5年建设3600万套的保障性住房解决超过1亿人的住房问题，从今年开始，中国房地产的格局将发生重大变化，由商品房一统天下转变为保障性住房占到5成以上比例的格局。在国家加强房地产市场宏观调控的33、大背景下，XX市把实施“城中村”改造工程作为改善民生、落实科学发展观的重要举措，当做惠及百姓、改善民生，让人民群众充分享受改革发展成果的“民心工程”，作为加快保障性住房建设重要措施，中共XX市委XX市人民政府成立了“城中村”改造工程指挥部，下发了关于进一步加快城中村改造和建设的意见，XX市人民政府制定了XX市人民政府关于 “城中村”改造缴费项目费用减免的通知以推进“城中村”改造工程建设进度。该项目投资市场环境比较有利。第二节 市场分析一、全国房地产市场状况（一）宏观调控效果近几年来，我国房地产市场持续快速发展，出现了部分城市房价正在过快现象，城镇固定资产投资同比增速持续高位，通胀预期进一步加剧34、。因此，土地市场需求旺盛，土地价格持续上涨。同时，房地产市场呈现量价齐升局面。自2010年9月29日以来，国家有关部委在“新国十条”的基础上出台一系列政策措施，密集出台的调控政策，已初步实现了对房地产业从土地供应、银行信贷、机构监管和产业政策等方面的控制。从目前情况看，房地产宏观调控效果已经逐渐显现：首先是市场持续低迷。一线大城市的部分楼盘价格开始松动，并且逐渐向中小城市蔓延，虽然很多城市的房价并没有出现下降，但房屋价格涨幅明显缩小。房价松动的同时伴随着成交量的萎缩，导致房地产市场持续低迷。其次是随着保障房等多渠道住房供给体系的形成，商品房价格上升受到遏制。加大保障房投资力度，将有利于控制高房35、价。再次是银根紧缩，房地产面临艰难。房地产行业历来都是一个高借贷率的行业，其主要资金来源于银行。在调控政策中，信贷调控无疑是主要的手段之一。国家一方面不断提高银行贷款利率，加强对房地产行业的贷款控制；另一方面又不断上调商业银行存款准备金率，收缩信贷规模。其最直接的影响就是对房地产企业融资渠道的冲击，导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方式和渠道，融资将趋向多元化，其开发成本也将大大增加。（二）2011年1季度房地产景气动向分析据财政中心中国网资料显示：1、受国家调控影响房地产行业景气继续回落。2011年1季度房地产行业的景气指数为100.80（2000年=100），比去年同期下降2.0点36、，较去年4季度下滑1.37点，连续三个季度出现回落。（经季节调整剔除季节因素和随机因素），与去年四季度相比有5个指标下降，它们分别是：开发投资额发展速度、购置土地面积发展速度、竣工面积发展速度、施工面积发展速度、开发资金来源发展速度；只有销售价格发展速度1个指标表现为上升。2、房地产行业投资增幅保持自2010年以来的高位运行态势，办公楼投资出现显著下降，经济适用房投资开始恢复增长。1-3月，全国完成房地产开发投资8846.36亿元，同比增速34.1%，增幅较去年同期回落1个百分点，继续保持自2010年以来的高位增长态势，其中，完成商品住宅投资6253.13亿元，同比增速37.4%；办公楼投资337、61.42亿元，同比增速19.1%，出现显著下降；商业营业用房投资1058.21亿元，同比增速40.2%；经济适用住房投资146.04亿元，同比增速8.8%，经历了连续3个季度负增长后，恢复势头显现。3、房屋施工面积增幅显著提高;房地产购置土地面积增速在上季微跌后，掉头向上继续保持高位运行。房地产开发资金增幅连续4个季度持续下降，其中国内贷款增幅连续5个季度直线下滑. 1-3月，全国累计完成商品房施工面积32.7亿平方米，同比增长35.2%，其中，住宅施工面积251713.82万平方米，增长34.4%；办公楼施工面积10295.69万平方米，增长25 %；商业营业用房施工面积35602.29万38、平方米，增长34.7%。4、房屋销售增幅提高，现房销售面积逆转跌。1-3月，全国商品房销售面积为17642.79万平方米，同比增长14.9 %。其中，现房销售3680.71万平方米，同比增长3.4%；期房销售13962.07万平方米，同比增长18.3%。7.30%大中城市新建住宅价格持平或下滑.2011年3月，全国70个大中城市新建住宅销售价格指数中，保持增长态势的有49个，占全部城市的70%，另有9个城市持平，12个城市价格出现下滑。（三）全国房地产市场后期走势预测中央经济工作会议为2011年定了“稳经济、调结构、控通胀”的发展基调，实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保障经济平稳较快的发展39、。2011年经济增长速度还将在8%左右，甚至可能超过9%。预计2011年CPI最保守也将在3%以上。为此，2011年土地及房地产市场调控压力仍然较大，把房价、地价控制在合理的水平难度不减。2011年一季度，“十二五”开局和换届效应双重影响，城市化、工业化进程加速，通胀预期等对土地需求压力仍较大。国家调控政策能够得到有效落实，市场上流动性回收力度加大，保障性住房供给量能够有效释放，百姓对房价大幅反弹的忧虑得到缓解，支撑房地产投机炒作的非理性预期已被弱化，从而有助于居住地价的稳定。二、XX市房地产市场分析（一）XX市（2008-2010）房地产市场基本情况调查 “十一五”以来，房地产开发成为XX市40、的投资重点之一，XX市房地产业进入快速发展的阶段，对启动内需，拉动经济增长,起到了重要的作用。近三年来XX市房地产市场基本情况如下：2008年2010年XX市房地产市场基本情况调查表表3-2调查内容2008年同比（%）2009年同比（%）2010年同比（%）1完成投资（亿元）22.4671.1933.424.8052.3456.61其中：商品住宅投资18.8066.9627.0343.7845.2667.44商品营业房投资3.19126.245.4871.796.0810.952商品房施工面积（万m2）238.9041.02275.1015.15546.898.76其中：商品住宅面积204.641、838.83230.4912.61463.96101.29商品营业房面积34.2255.6944.6130.6182.8385.673商品房竣工面积（万m2）97.4660.7279.79-18.13104.6231.12其中：商品住宅面积84.8170.4771.14-13.7686.4618.21商品营业房面积12.656.6552.5718.16173.084市场供给空置商品房面积（万m2）12.8865.9824.7392.0020.55-16.9其中：商品住宅面积6.8457.8910.6555.7011.699.77商品营业房面积6.0446.8914.08133.118.86-342、7.075销售与价格销售商品房面积（万m2）81.984.40100.2122.2350.6320.69其中：期房销售面积23.6551.0558.07145.5435.9861.70全市住宅平均价26807.20335025.00397018.51商业用房平均价6800750010.29966728.89（二）XX市自2005年以来年房价走势分析（三）2010年XX市典型楼盘房价调查XX市目前在售的典型楼盘房价调查表（2010.12.10）表3-3序号名 称均价（元/m2）备注1维多利亚35002西班牙庄园42003碧水云天中央城44004XX国际商贸城35005滨江国际花苑三期42006汇43、龙清河湾45007华腾小区二期35008九州清晏44001#、5#、6#最高价6098元/m2（四）2011年（13）月XX房地产市场的基本情况XX市房地产开发管理办公室3月份披露的数据显示：1、累计完成投资1-3月份XX市累计完成投资：17.04亿元，同比增长289.93%。其中:商品住宅投资15.19亿元,同比增长280.7%；商业营业房投资1.67亿元，同比增长438.71%。本月完成投资4.47亿元，环比增长101.16%。其中：商品住宅投资4.02亿元，环比增长97.6%；商业营业房投资0.39亿元,环比增幅较大。商品住宅完成投资15.19亿元，占房地产开发总投资的89.14%，商业44、营业房配套公建占房产开发的10.86%，商品住宅投资仍占主导地位。2、施工面积1-3月份XX房地产开发施工面积567.17万m2，同比增长88.82%。其中：商品住宅施工面积：483.24万m2，同比增长97.44%；商业营业房施工面积：83.93万m2，同比增长50.87%。本年新开7个项目面积124.99万m2，同比增长18.96%，其中：住宅新开工面积105.74万m2，同比增长9.6。3、市场供给截止3月底，XX可投放市场销售的商品房110.21万m2（其中：可供销售新建商品房：89.72万m2），空置商品房16.64万m2，同比下降30.58%。其中：住宅空置10.93万m2，同比增45、长3.02%，占总空置商品房的65.68%；商业营业房空置5.71万m2，占总空置商品房的34.31%。4、市场价格XX中心区域商品房价格最高，高层最高价突破6000元/ m2，但被动性需求（回迁安置）占相当比重。北部与东部区域的商品房价格偏高，基本上是以改善性住房需求和长线投资性住房需求为多。西部和南部商品房价格偏低，基本是以居住性住房需求为多。1-3月份累计销售面积5.12万m2，其中期房销售1.27万m2。全市商品房住宅平均销售价格4354元/ m2（不包括保障性住房及回迁房）。中部商品高层平均价4650元/m2，高层最高价6089元/m2，商业营业房平均价10000元/m2。东部商品住46、宅多层平均价4800元/m2，高层平均价4450元/m2，高层最高价5670元/m2，商业营业房平均价10000元/m2。北部商品高层平均价4300元/m2，商业营业房平均价9000元/m2。西部商品住宅多层平均价3329元/m2，小高层平均价3000元/m2。南部商品住宅小高层平均价3380元/m2。（五）目前XX市房地产市场分析综述1、房地产开发投资势头依然强劲截至2010年12月底，全市年内房地产开发施工面积546.8万平方米，竣工面积546.8万平方米，完成投资52.34亿元，开工建设项目38个，其中今年新开工项目9个，主要是城建威尼斯庄园、苹果花园、翠湖天地等。房地产开发面积、投资额47、创历史新高，其他各项指标均比去年同期有大幅增长，房地产开发投资继续呈现强劲发展势头。2、供应量增幅较大，成交量持续保持高位目前，在住宅和商品房供应量大幅增长的同时，商品房销售也呈现旺销态势，截至2010年12月底，累计销售面积50.63万平方米。2011年1-3月份累计销售面积5.12万/m2，其中期房销售1.27万/m2。近期开盘的西班牙庄园、苹果花园、中央城、九州清晏等有特色的楼盘和项目保持着购销两旺的局面；住宅性能也有了大幅提升，滕都帝景小区成为我市第三个获得省级优秀称号的住宅小区，苹果花园和翔宇经典小区通过住房城乡建设部AA级住宅性能认定初审，翔宇经典2号楼通过AAA级住宅性能认定初审48、。3、刚性需求不减，成交价格一路攀升最近新开盘的西班牙庄园、苹果花园、中央城、九州清晏等楼盘不仅呈现热销，而且成交价格创历史最新高。XX中心区域商品房价格最高，高层最高价突破6000元/m2，但被动性需求（回迁安置）占相当比重。北部与东部区域的商品房价格偏高，基本上是以改善性住房需求和长线投资性住房需求为多。西部和南部商品房价格偏低，基本是以居住性住房需求为多。第三节 市场预测一、XX市房地产市场区域分布特点XX市目前的房地产市场基本可分为老城区和新区开发两大板块：老城区板块老城区为XX市老的行政、商业、金融、文化教育中心，居住密，商业氛围浓厚，升值潜力及投资价值大，土地成本高，主要以中高档次49、的高层住宅、商铺为主，销售价格受规模和建筑规划设计水平影响而不同，住宅在3500-6098元/m2。主要特征：市区中心位置，规模较大，占地面积不大，高容积率，高层密布，交通拥挤，居住环境一般，住宅进深较大，面积以中、大户型为主，售价较高。新区板块XX市房地产新区板块主要分布在龙泉路和北辛路两侧以及荆河东岸、南岸区域，具有代表性的有：樱花苑、七彩阳光城、通盛上海花园、滨江国际花苑、翠湖天地、家乐园、海上明珠、城建威尼斯庄园、问天科技、夏庄区域“城中村”改造项目等。主要特征：规模较大，规划设计水平较高，布局合理，配套完善，交通便利，居住环境较好。二、XX城项目的区域板块优势本项目地块位于XX市中心50、区域，紧临XX市政府；即东邻善国北路，北接通盛路，南邻北辛路，西接新兴北路。周边商业等各种配套设施齐全，如东面有XX市政府坐镇，西面有规划的大润发超市及酒店、写字楼等，东南角规划为星级酒店，北面有市重点中学的教育基地。本项目地块交通便捷，地理位置优越，地势平坦，是建设高品质商住小区的理想地段。项目区域后发优势凸显，具有较大的发展潜力和市场前景，XX市民对该项目的认可度较高。该项目不仅拥有良好的区位优势，而且规划设计水平较高，楼盘规模适中，户型适应广大居民居住需求，功能布局合理，居住环境宜人，配套设施完善，生活便利程度较高，将成为XX市民购房置业的首选区域。随着该项目的建设，XX城项目将成为XX51、市的豪宅地标。三、XX市房地产市场预测（一）供求关系预测近年来，XX市的国民经济保持了快速增长的强劲势头，城镇居民人均可支配收入大幅增加，人民生活水平普遍提高，对改善居住条件需求旺盛，成为驱动房地产快速发展的强大动力。为进一步加速经济发展，满足人民群众改善住房条件的需求，XX市加大了旧城改造和城中村改造步伐，2011年1-3月份XX房地产开发施工面积567.17万m2，同比增长88.82%。其中：商品住宅施工面积：483.24万m2，同比增长97.44%；商业营业房施工面积：83.93万m2，同比增长50.87%。按建设周期推测，供求关系可能出现：1、供应量仍将强劲增长。如前分析，今后两三年内52、新房供应量将有较大增加。2、成交量高位回落。随新政实施，二房房贷政策趋紧，遏制投机投资，使得购房者更趋理性，观望情绪加重，政策效应逐步凑效。回迁房的大量上市，挤占市场分额，房地产开发项目的成交量将有所下降。但由于住宅地产控制更严，地价将持续升高，因而房价不会大幅下跌。3、市场供求将逐步趋于饱和，市场压力会愈来愈大。4、房价涨幅逐步放缓。新政打压高房价和投机投资，房价快速上涨势头最终将会在一定程度上得到遏制，加之供求关系和供求结构的变化，长期看，对房价上涨势头起到了抑制作用，但是地价不仅不会降，反而还会上升。因此，房价总体趋势是上升，但涨幅不会太猛，短时内还有可能呈小幅上行，价格涨幅放缓。（二）53、政策因素预测一边是CPI再创新高、新增人民币贷款同比呈增加态势，一边是房价同比环比仍然上涨，在楼市调控的关键时期，国内国际环境发生新的变化，通胀和流动性压力显现，无疑成为楼市调控面临的严峻挑战。CPI的走高，自然会加大通账预期，通常在这样的背景下人们更看好房地产投资收益。这显然有悖于楼市调控政策稳定市场预期的初衷。目前，由于CPI上升，居民中持币待购的不在少数，这是房价随时可能推高的一个潜在力量，是政府必须要关注的一个大问题。最近，央行连续上调存款准备金率。配合着“十二五”的保民生、调结构目标，监管层防通胀、货币政策回归常态化的意图已经十分明显。在可预期的后市监管下，防通胀措施会加强，地产调控54、也会持续，预计地产信贷供应会持续减少。十二五规划纲要建议中强调指出：要强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，增加中低收入居民住房供给。合理引导住房需求，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展。结合调控政策，不难看出：投资投机需求再度抑制；大规模推进保障性住房建设；制度性控制，将带来房地产结构和市场秩序的重大变革。货币政策由宽松转为稳健，信贷供应减少。（三）沈岳庄区域“城中村”改造项目市场预测1、供需现状分析从需求方面来看，2008年开工建设的XX国贸城建成后，形成 “一座中心、两大市场、三大商业街、二十多个交易区”，汇聚了服装百货、五金装饰、家具数码、日用副食、商务娱乐5大业态，可同时55、容纳6000余商户同场经营，提供30000多个就业岗位的商贸综合体。商户和周边居民，尤其是随XX市行政办公中心迁址的党政机关、事业单位、人民团体的工作人员急需交通便利、环境宜人、设施完善、功能齐全的高中档住宅。从附近开发的房地产项目来看，尚满足不了这些经济条件好、经营意识强、生活标准高商户和居民的需求。因此进行沈岳庄城中村改造项目开发建设可及时满足购房者的需求。从供应方面来看，自2010年下半年，XX市房地产开发企业明显加快了投资和开发进度，今后一段时期市场有效供给将有所增长，房价飞涨将逐步缓解，房地产市场将进入理性平稳发展阶段。2、从城市化发展趋势预测根据XX市城市总体规划（2006202056、年）对城市人口和用地规模的预测：中心城区城市人口2010年达到44万，2020年达到65万人；中心城区城市建设用地2010年约51平方千米，人均建设用地116平方米，2020年约75平方千米，人均建设用地115平方米。 中心城区发展方向为：向北、向东扩展为主，中部为综合服务区，北部建设政务文教区，东部为金融、商贸、居住综合区，南部为经济开发区，西部为工业物流区；城市外围从东南向、北向、西向分别规划了五条绿楔形状的绿地绿化城市，使片区间功能紧密联系而用地相对分隔，有效防止用地无序蔓延，降低热岛效应，构筑宜居城市。XX市城市总体规划对市域总人口规模与城镇化发展水平进行科学预测，到2020年，市域总57、人口为187万，其中城镇常住人口112万人，城镇化水平达到60%。中心城区居住用地规划将保证住房供应量，建立和完善以廉租房、经济适用房为主的保障性供应体系，做到居住与配套公共设施同期规划建设，同期交付使用。远期规划居住用地约2231公顷，占城市建设用地的29.77%，人均居住用地34.32平方米，基本实现“户均一套房，人均一间房，设施设备及功能配套齐全”标准。按人均居住建筑面积40平方米计算，共需新增建设住房920万平方米。本项目地处XX市新的政治行政文化中心，东与行政办公中心彼邻，西与XX市汽车总站和XX国贸城唇齿相依，南面是城市中心道路北辛路，北依龙山， “倚山傍城”具有良好的生态和区位优58、势，成为XX市市民购房置业的首选。3、从现行政策和行业发展趋势分析（1）国家宏观调控作用虽已开始显现，但是XX市市房地产开发投资仍持续增长，投资仍保持一定的增幅，房价总体趋势是稳步上涨，主要原因：一是XX市属于三线城市，受金融危机影响较小，近几年经济发展较快，人民富裕，需求旺盛；二是土地价格攀升，工程成本加大；三是消费观念的转变，追求现代新生活；四是投资房地产增值空间较大。投资的热潮源于市场需求度的策动，两者依然呈现出的增长势头。（2）商品房供给量继续增加，商品房销售量也会增多。随着XX市旧城改造不断推进，楼市将保持攀升态势，期房供给量会继续加大，商品房价格平稳上扬。XX市目前的楼市主要是以自59、用、改善型住房消费为主，消费者较为理性。同时，由于房地产市场的管理一直比较规范，房价悬殊不大，因此房价一直较为平稳，没有大起大落的现象发生，在未来经济形势进一步好转的大气候下，房价仍会随着成本、消费能力增加而平稳上涨。 （四）从项目功能定位预测该项目的功能定位是：从XX特定的历史文化特点出发，按照以人为本的思想，遵循可持续发展的原则，致力于创造崭新的居住理念，提供优雅舒适的绿色居住环境，达到人、环境、建筑的和谐统一，使本住宅区成为二十一世纪XX的住宅典范。使之成为档次较高、功能较全、景观较美的住宅小区项目；功能完善、布局合理、特色鲜明、与区域经济发展相适应的新型居住区；能够引起商家和各界人士的60、高度重视和关注。目前，XX市房地产市场已成为居民消费和投资热点，居民的房产除直接居住外，有的是用于投资保值、增值或出租，该项目的建设必将成为XX市房地产市场的热点。（五）消费群体及价格预测随着社会、经济的不断发展，人民生活水平的不断提高，居民对住宅的要求更多地注重于住宅品质、功能、科技含量，同时对外部环境的要求越来越高。“精品住宅”将逐步成为住宅消费者和住宅开发商们的首要选择。该项目规划布局合理、户型设计舒适、外观造型美观别致，特别是的环境设计高品位、人性化，更能吸引广大消费者。本项目规划为中高档楼盘，建议销售目标客户群定位如下：1、机关、事业单位人员。行政办公中心迁址，随其大量党政机关、行政61、性事业单位工作人员，大多就近选其居住。周边小区多数单位定向开发项目，社会销售量很少。因此，机关、事业单位人员是该项目有效需求的重要组成部分。2、乡镇干部职工。XX市乡镇干部职工，一般选择与领导联系方便，交通便利，规划布局合理、环境设计高品位小区。该项目具备上述优势。乡镇工作的同志，住此处出行方便。3、周边学校的老师。该区域学校较多，如尚贤中学、北郊中学、善国中学等。4、周边私营业主。本项目建设营业房较多，距离汽总车站和XX国贸城较近，东面有XX市政府坐镇，西面有规划的大润发超市及酒店、写字楼等，东南角规划为星级酒店，北面有市重点中学的教育基地。具备大批有较强购买能力的经营商家及商铺业主。5、刚62、毕业参加工作的大学生，特别是新考入的国家公务员。6、农村迁居城市的人员。“居住农村向城市转移”是多数农民的心愿，其中部分经济条件较好的选择居住置业到该区域。7、矿区和大中型企业的团购。XX市煤矿和大中型企业较多，团购住房，便于统一乘车接送职工，该小区应属首选交通便利的小区.通过上述预测，该项目具有较好的市场前景和潜力。第四节 营销策略一、项目定位本项目位于XX市城区北部，应坚持高起点规划，高标准建设、高效能管理的原则，创建“健康舒适、高效清洁、和谐优美”的品牌小区，打造XX居住环境的靓点。该小区应突出“生态优先、敛气纳财、这一鲜明特色，强调综合环境与生活方式相协调，追求人与自然的和谐，从规划、63、设计、管理上力求突出该小区的整体形象，以此，作为项目的核心竞争力。二、卖点分析（一）区位优势本项目具有明显的区位优势，完善的基础设施，便利的交通条件，人与自然和谐相处，乃物阜人丰之天象，这正是中国人所追求的理想居家置业风水宝地。（二）规模优势本项目规模较大，总占地185741平方米，地上总建筑面积为533660平方米，地下总建筑面积159650平方米。规模化开发优势明显，容积率适中，能够满足多种产品组合。（三）配套优势本项目交通便利，四通八达，有公交车可直达，与汽车总站、XX国际商贸城相邻，距行政办公中心不足1公里，附近还有幼儿园、小学、尚贤中学、小区的后面是善国中学，学生入学十分方便。北部有64、正在规划中XX市人民医院康复中心。（四）政策优势本项目被XX市列为重点项目之一，政府的大力支持，为本项目提供优惠政策。（五）潜在优势本项目位于XX市城区中心区域北部，紧邻老城区，是最适宜人们居住的环境，周围配套设施齐全，住宅价格将不断攀升，其理由是：1、“北进”战略规划下的区位潜力优势2、城市化进程加快，新增需求增大。3、项目周边尚未有真正意义上高端产品，利于本项目抢占形象制高点。4、居民收入增加，改善生活质量的欲望强烈。5、完善的城市基础设施及优越环境所产生的巨大的吸引力。6、人们特有的生活消费习惯，临近城市政治行政中心而居。三、营销策略（一）营销策略项目的热销成功，很重要的方面是采取适合项65、目的推行节奏和营销策略。根据本项目市场定位和开发特点，宜采用以下营销策略：1、产品定位鲁南首席hopsca区，使目标客户范围最大化；2、高端产品形象入市，吸引有实力的高端客户购买；3、中开高走的价，分批推售均匀提价的方式，实现项目利益最大化；4、坚持高品质的价值展示体系和小众圈层营销活动，赢得市场关注；5、适时进行优惠促销，折扣力度大，体现优惠；（二）促销策略1、首次开盘重磅出击，赢得关注，后期小步快跑，维持市场热点；2、注重团购，加快销售速度；3、准现房销售，营造实景氛围。四、促销手段（一）实施品牌形象战略，以质量取胜，以环境赢人，树立形象品牌的优势，以求迅速聚集人气，加大品牌渗透力。（二）66、地产市场是一个竞争激烈的市场，任何单一的宣传形势都难以有效地影响消费者，因此，为了有效的扩大品牌知名度，聚集人气，在广告形式上应力求多样化，电视广告、报纸平面广告，乃至路牌广告同时出击，形成宣传强势，但无论何种媒体，其产品定位和广告诉求均要保持较一致的形象，以达到较强的识别性。（三）广告诉求应采取情感诉求和理性诉求相结合的方式，情感诉求要着重强调人性化，使消费者感受到一种较强的亲和力，同时理性诉求的目的在于理性的说服消费者，让消费者在情感认同的同时，在理智上也取得对本项目的认同，认为其确有优势所在。即所谓的物有所值。这就要强势宣传本项目的几大卖点。（四）因为电视广告转瞬即逝，给人的视觉冲击力较67、强，因此建议电视广告主要采用情感诉求方式。报纸平面广告给人阅读空间，既有视觉效果，又有思考空间，要情理诉求并重，力求全面详细介绍楼盘的优势，以达到消费者对产品充分认知的目的。（五）应抓住可以利用的一切新闻噱头，集中炒作，争取媒体最大限度的配合与支持。公关策划、文化策划思路将在广告推广策略执行报告中具体阐述。（六）在广告诉求上，极力挖掘产品的“USP”（独特的销售主张），塑造与众不同的产品形象。拟采用多种促销手段，包括广告宣传；内部认购；人员直销；举办展销会；集体认购；有针对性的举办促销会；灵活多样的付款方式；工程质量、进度及完善的小区物业管理承诺；售楼现场样板房促销；其他促销手段。五、定价策略68、价格竞争是十分重要的营销手段。在市场营销活动中，开发单位为了实现自己的经营战略和目标，要经常根据不同的产品、市场需求和竞争情况，采取各种灵活多变的定价策略，使价格与市场营销组合的其他因素更好的结合，促进和扩大销售，提高企业的整体效益。根据目前XX市开发在建的商品房量大，项目的区位、质量、价格及市场竞争状况，建议本项目主要采取市场价法辅助采取差别定价法的定价策略。综上，XX市商品房供应结构基本合理，住房消费需求旺盛，房价继续保持平稳上涨趋势，商品住宅建设和供求协调发展。环境、交通优势区域、规划设计以及套型布置合理和中心区域商品房价格较高，但被动性需求（回迁安置）占相当比重；北部与东部区域的商品房69、价格偏高，基本上是以改善性住房需求和长线投资性住房需求为多。铁路以西和南环已南两个区域商品房价格偏低，基本是以居住性住房需求为多。通过对XX市房地产市场的调查分析和预测，依据该项目所处的地理位置，区位优势，房地产价格上涨等诸方面的因素，结合该住宅小区销售主要对象是面对党政机关公务人员及社会上白领阶层，该住宅小区工程项目营业用房最低价为8000元/m2，最高价为18000元/m2；住宅的最低价为4500元/m2，最高价为6500元/m2为宜。第四章 建设规模与项目开发条件第一节 建设规模根据建设的地理条件、用地条件及周围环境,项目的市场需求情况,资金筹措状况及可能,确定本项目建设规模为:共分为开70、发区和安置区两部分，是一个现代化高品质花园式高层住宅小区。总用地面积为186848平方米。其中开发区用地面积为122463平方米，安置区用地面积为63278平方米。总建筑面积693310平方米，其中：地上建筑面积533660平方米、地下建筑面积159650平方米。第二节 建设条件一、现状概况（一）区位条件XX市位于山东省南部，地处苏鲁豫皖四省交界处的淮海经济区中心位置，东依沂蒙山，西濒微山湖，南邻苏淮重镇徐州，北依孔子故里曲阜。自古就有“九省通衢”之称，“104”国道、京福高速公路、京沪铁路和京杭大运河穿境而过，形成了四通八达的公路、铁路、水路交通网络。XX历史悠久文化灿烂。滕，取自泉水腾涌之71、意，古为“三国五邑之地”。境内有7300多年前的“北辛文化”遗址以及滕国、薛国故城等古文化遗址，是“科圣”墨子和“工匠祖师”鲁班的故里。还是滕文公、孟尝君、毛遂等许多历史名人，俊采星驰，各领风骚，留下千古佳话。XX地处暖温带半湿润地区南部，季风型大陆气候明显，四季分明，雨量充沛，光照充足。年平均风速2.8米/秒，主导风向为东南风，频率为12%。（二）社会环境与经济条件XX市全市总土地面积1485平方公里，总人口168万，境内东西宽45公里，南北长46公里。XX历史悠久，文化灿烂，区位优越，资源丰富，基础条件好，综合优势多，发展潜力大。XX市总面积1485平方公里。辖21个镇（街）（17镇、4个72、街道办事处），1226个行政村（居委会）。全市总人口168万人，其中城镇人口37.67万人。2010年，XX市地区生产总值达到630亿元，人均生产总值达到4万元，规模以上工业增加值实现313亿元。境内财政收入实现71.1亿元，；地方财政收入实现30.1亿元。全社会固定资产投资实现297亿元。社会消费品零售总额实现192亿元。XX市具有项目建设的基础条件。（三）区域发展概况“十一五”期间累计XX市开工城市建设项目560个，完成投资290亿元，城市建成区面积达到45平方公里，城区人口达到60万人，城市化水平达到47%。城区绿化覆盖率达到37%；城区供水普及率、天然气普及率均达到100%，集中供热普73、及率达到50。 （四）交通条件XX市自古就有“九省通衢”之称，作为南北交通要地和枢纽，非常出名，地处江苏省、山东省、河南省、安徽省四省交界处的淮海经济区中心位置。 另外，104国道,京福高速公路,京沪铁路,京沪高速铁路和京杭大运河贯穿南北，形成了高速公路、铁路、水路等立体交通网络，特别是北京至上海的高速铁路开通运营，到北京和上海各仅需个小时。 同时，个小时车程内有济南国际机场，公里内有徐州、临沂、济宁等机，距离青岛港和日照港也只有个小时，所以具有航空和海运便捷的优势。（五）建材条件XX市是全国的建材工业基地之一，建筑材料工业是本市的支柱产业之一，门类齐全、规模大，主要有钢材、水泥、平板玻璃、建74、筑和卫生陶瓷、钢铝塑门窗、花岗岩、大理石、涂料壁纸、灯具、内外装饰等。平板玻璃产量1612.39万重量箱，石灰石储量28亿吨，花岗岩13亿吨，水泥年产量300万吨等，为项目的建设提供了充足的材料来源。二、 项目建设条件（一）场址建设条件项目所处地域地形比较规则，地势较平坦。地上地下无文物、矿藏，无有害物质、物体。（二）工程地质与水文地质条件项目所处地域地下水资源比较丰富，场地以软土为主，地震裂度为七度，历史记载该市几次大的地震均未设计该地。初步勘察资料表明，区域内无不良地质现象存在，地面稳定性良好。（三）交通运输条件该区域位于XX市城区北部，北辛路北侧，新兴北路西侧。距京福高速公路出入口1km75、，距104国道1km，城区内道路建设已基本完善，形成了四通八达的网络，进出口流畅。（四）公用设施条件1、电力供输条件电力充足，总装机容量58.8万千瓦,电网可供能力达100万千瓦，年社会用电量达33.7亿千瓦时，本项目所在地相距5公里内有XX市供电公司110KV变电所一处。2、供水条件境内水资源总量7亿立方米，且紧靠储水量17亿立方米的微山湖，是北方有名的富水区。该项目用水主要是高层住宅，根据市政给水情况，由变频供水和市政直接供水，小区生活用水距离城市自来水管道约60米内。3、排水、排污条件该项目规划建排水道二条，生活和浴室用水分别排入市政污水管网，场区内雨水和污水排入市政排水管网。4、通讯条76、件该项目所在地为XX市城区，程控电话装机容量充足，有线电视、移动通讯、宽带已覆盖。能满足该区工作、经营、生活需要。5、燃气条件XX市天然气利用工程设计规模为年利用天然气2.2亿立方米，可满足6080万城市居民生活用气和燃煤、燃油工企业用气需求。6、供热条件XX冬季热负荷最大需求640吨，目前供热总能力为310万吨/年。热力管道自东侧区间路接入高温热水管网，自热力交换站交换为热水，集中供应用户。第二节 建设条件比较分析从下表可知，该项目风险发生的可能性不大，或者即使发生，造成的损失也较小，一般不影响该项目的可行性。建设条件比较分析见下表：建设条件比较分析表表4-1序号建设条件风险程度说明灾难性严77、 重较 大一般1资源方面项目建设成本影响因素较多 品位 原材料供应可靠性 原材料价格2工程方面地质不复杂 工程地质 水文地质3投资方面注意：要分清人为因素和客观因素 工程量 价格 工期4融资方面 资金可靠性 资金充足性5配套条件较好 水、电、气配套条件 交通运输配套条件 其它配套条件6外部环境环境较好 经济环境 自然环境 社会环境 政策7其他注意协调第三节 项目建设方案一、建设方案本项目为XX城中村改造项目，共分为开发区和安置区两部分，是一个现代化高品质花园式高层住宅小区。总用地面积为185741平方米。其中开发区用地面积为122463平方米，安置区用地面积为63278平方米。总建筑面积69378、310平方米，其中：地上建筑面积533660平方米、地下建筑面积159650平方米。二、项目住宅套型指标项目住宅套型指标见下表项目住宅套型指标表表4-2 开 发 区楼号户型户型面积（m2）户数（户）面积（m2）户型面积占比（%）5#、8#F2134.48811827.24.57C288.1131627842.7610.76E2119.8364312.81.6713#G132.7455971.52.31A82.916613761.45.3216#G132.75066352.56A82.918615419.45.969#J136.2172315.40.89B83134111224.30H126.579、192403.50.9312#J136.2182451.60.95B83137113714.39H126.5192403.50.936#、7#K139.8344753.21.84D90130117004.5210#、11#M89.825823168.48.95L146.4669662.43.7314#、15#P251.9143526.61.36N224.1163586.61.39C288.11200176206.8117#、18#F2134.44864322.4819#、20#G288.1117014978.75.791#-4#公寓805704560017.62合计258864.961009080、 m2以下185090.971.50安 置 区楼号户型编号户型面积（m2）数量（户）面积（m2）户型面积占比（%）2#、3#D1149.568101666.96A290.87686179.164.23B2126.35688591.85.884#F133.21486394.084.38G86.78968330.885.70F1139.44486693.124.585#、7#D2139.419012546.98.59A385.04907653.65.24B123.359011101.57.606#、9#J146.237210456.567.15E83.24725999.284.118#F129.181、425338.23.65G86.86847296.245.00F1126.59425316.783.6410#、13#F126.06688572.085.87G84.71685760.283.9411#、12#F129.089211875.368.13G86.65927971.85.45129814614410090以下10874667.48该项目安置区和开发区规划设计户型90以下的均大于70%，符合国家有关规定。三、结构形式建筑物结构形式方案表4-3 序号指标名称结构形式楼层数栋数1高层建筑钢筋砼框架剪力墙18-26322沿街商业裙房建筑钢筋砼框架剪力墙1-33地下建筑钢筋砼框架剪力墙11482、幼儿园钢筋砼框架3第四节 建筑条件比较分析 从下表可知，该项目风险发生的可能性不大，或者即使发生，造成的损失也较小，一般不影响该项目的可行性。建筑条件比较分析表表4-4序号建设条件风险程度说明灾难性严 重较 大一般1资源方面项目建设成本影响因素较多 品位 原材料供应可靠性 原材料价格2工程方面地质不复杂 工程地质 水文地质3投资方面注意：要分清人为因素和客观因素 工程量 价格 工期4融资方面 资金可靠性 资金充足性5配套条件较好 水、电、气配套条件 交通运输配套条件 其它配套条件6外部环境环境较好 经济环境 自然环境 社会环境 政策7其他注意协调第五章 项目规划设计方案第一节 项目规划设计依据83、1、中华人民共和国城乡规划法2、城市规划编制办法实施细则3、城市道路交通规划设计规范GB 50220-954、城市居住区规划设计规范GB 50180-935、枣庄市城乡规划管理技术规定6、建筑设计防火规范GB 50016-2006 7、民用建筑设计通则GB 50352-20058、商店建筑设计规范JGJ 48-889、高层民用建筑设计防火规范 GB 50045-9510、住宅建筑规范GB 50368-200511、住宅设计规范GB 50096-1999（2003年版）12、汽车库建筑设计规范JGJ 100-98 13、人民防空地下室设计规范GB 50038-200514、人民防空工程设计防火规84、范GB 50098-9815、公共建筑节能设计标准GB 50189-200516、XX市城市总体规划（20062020年）17、建设单位提供的电子地块地形图18、国家及地方其它有关的设计规范和规定第二节 规划设计原则及目标规划设计力图营造一个功能合理、环境优美、舒适宜人的人居环境，辅以恰如其分的交通、绿化系统、组团布局、空间秩序等，追求社会、经济、环境综合效益的整合，为住宅的商品化开发、社会化管理和循序实施创造条件。规划以现代设计理念、设计手法，创造高质量的优秀住宅小区，以人为本，优化环境，提高品味。按照环境与生态规划设计的原则，充分考虑利用地形、绿化、水体等生态要素，创造宜人的环境。本方案力85、求塑造一个既具有丰富文化艺术内涵，又具有环境效益、经济效益、社会效益的住宅小区，同时体现适用性和均好性原则，考虑环境、景观共享，使每家每户都享受到良好的景观资源。本方案也考虑到人们的居住习惯，避免与人们的传统居住思想发生冲突。 从XX特定的历史文化特点出发，按照以人为本的思想，遵循可持续发展的原则，致力于创造崭新的居住理念，提供优雅舒适的绿色居住环境，达到人、环境、建筑的和谐统一，使本住宅区成为二十一世纪XX的住宅典范。通过科技创新和推广先进适用技术，完善住宅使用功能，全面提高住宅小区建设质量，满足市场需求。第三节 设计理念融延续城市文脉、嫁接建筑艺术新世纪的住宅区，除了绿色和以人为本之外，更86、应体现其在更深一层次上的追求，那就是对城市文脉的延续和对文化的继承。特别是对于本方案这种位于城市中心区的大型综合居住社区而言，这一点更为重要。因此，本方案提出“融”的概念，提取城市文脉、建筑艺术中的片断和符号，运用建筑和环境的语汇，巧妙地融入小区之中，体现居住文化的个性，进而塑造一种具有高品位和独特文化底蕴的新社区形象。中西合璧，古为今用，洋为中用。u 精致营造贵族气质的欧式风格景观设计采用多样化的设计手法，运用不同的富有变化和生趣的景观元素对小区景观空间进行重新组合，营造出富有生活情趣的景观环境，重塑人们日常的生活轨迹，来达到实现心中梦想的目的，即环境提供理想的生活空间,满足对美好生活的向往87、。通过赋予场地景观空间特定内涵，营造和谐、舒适的景观环境，创造富有情趣的、人与人，人与自然之间相互交流的景观空间，增强业主和住家的自豪感和归属感，为楼盘增加知名度和美誉度并且赢得客户忠诚度。通过对项目当地环境、气候、文化资源、周边楼盘模式等综合分析，我们把项目风格定位为“营造贵族气质的欧式风格，体现其气度非凡，传承其典雅浪漫精致的新古典主义高尚生活方式”，莱茵河边的散步，林荫下的徘徊，酒吧里的慢酌，咖啡馆里的细语欧式的浪漫、优雅、精致、舒适在这里你就能得到深切感受和体验。u 尊贵突出城市特点、彰显不凡气质方案通过艺术化的建筑设计语言，结合材料质感和色泽的完美运用，体现了华美与高贵。建筑的形象尽88、显华贵霸气之王者风范。以城市推动楼盘，以楼盘代言城市，十分恰当和巧妙地提升了楼盘的格调与身份，毫无疑问会成为XX一个新的不可替代的标志。第四节 总体规划设计 一、总体规划结合基地各种条件综合分析，考虑业主及规划部门提出的具体要求，本着一次设计分期开发的原则，经过多方案的比较，在总体布局上作以下考虑：（一）开发区结合城市设计的要求，开发区规划设计为南北两个区，南区规划为四幢弧形高层，极大的丰富了北辛路的城市形象。1-3层为大型商业，4-22层为高层住宅。北区采用大景观、对称围合的设计手法，形成东西、南北两条景观轴线和中心泳池，构成小区灵活而不散乱、严谨而不呆板的总体空间形态。集中绿地与景观轴线相89、傍相连，共同组成小区内部小环境。（二）安置区安置区规划设计为四排高层，形成南北两个大花园和东西景观轴，共同构成了有机的、富有层次的、立体的空间环境。（三）技术经济指标二、道路交通组织道路交通是居住的重要组成，是住区结构的骨架，并由此规定居住行为的轨迹，编排空间形态的秩序，铺设社区生活的生动场景，进而塑造了场所空间的鲜明性格，在设计中我们着重于道路及其交通的丰富内涵，体现三大功能，即交通功能、交往功能和景观功能。出入口设置：根据基地周围城市道路情况：开发区主入口设置在西侧新兴北路和北侧通盛路上，南侧为小区会所入口，东侧步行街上为小区人行次入口。安置区主入口设置在善国北路上，北侧通盛路为小区次入口90、，西侧步行街上为人行次入口及幼儿园主入口。小区入口作为小区的门面，除满足交通功能外，形象设计尤为重要。因此，开发区特别采用了大堂式入户，使得每个住户都有一种归属感和尊贵感。车行系统：开发区采用人车分流交通体系。入小区的私家车在小区南、西、北三个入口就近进入地下车库，小区内部为纯步行区。在小区内设置一圈环形景观机动车道及部分景观应急消防通道，满足特殊紧急情况的需求及防火要求。在南区商业部分，沿北辛路及新兴北路增设两个地下车库出入口，方便商业用户的需求。地下室停车实行商业和住宅分区管理的模式。机动车道做到最简化，高效化，和边缘化，合理利用场地空间，为住区创造更多的绿色空间。安置区内小区内部主次干道91、明确清晰，小区地面设又少量的机动车位，地下车库出入口设置在善国北路和通盛路，方便出入。小区内设置环形机动车道及部分消防车回车场地，满足特殊紧急情况的需求及防火要求。步行系统：小区中心部位步行道路将以多样化的步行道路形态与景观系统紧密结合，在以下绿化景观设计中作详细说明。停车设置：开发区强调人车分流的原则，所有地下车库出入口均设置在小区外部及入口处，除消防车外，其他机动车均不进入小区内部。开发区南侧及西侧设置有临时地上停车场，满足商业临时停车及货运的需求。安置区内小区内部主次干道明确清晰，小区地面设又少量的停车位，地下车库出入口设置在善国北路上；安置区东侧及北侧设置有临时地上停车场，满足商业临时92、停车及货运的需求。三、绿化景观设计环境是整个小区的灵魂，良好的且极具亲和力的环境能改善该地区居民的生活质量和提高整个小区品味，同时也能给开发商带来可观的经济效益和社会效益，这是设计者和业主在设计中共同追求的目标所在。开发区设置东西向和南北向的双中心景观轴线，它是贯穿内外的景观走廊，为本案连接主入口、中心泳池、组团景观的纽带，属于第一级景观空间。所以设计中采用了很多不同形式的景观元素来表现欧式风情，如主入口运用庄重大气的阵列树池来营造礼仪性的轴线景观，突出入口的引导性；不同的节点处都设有不同的精致水景、雕塑小品、景观花池等；轴线中心设置对称开敞的景观泳池大气尊贵一览无余，整条景观轴线注重节奏感和93、韵律感，希望通过丰富多样的景观元素来塑造自然亲切的，高贵典雅的中心轴景观，提供高品质的生活体验。安置区设置东西向的景观轴线，形成南北两个大花园，种植大片绿地，简洁大气。富有层次的绿化共同组成一个完整的绿化景观系统，使得建筑自然充分地融于环境之中，真正做到户户有景，推窗见绿、满窗皆绿，体现均好性，做到真正意义上的以人为本。四、空间序列组织小区根据居民室外活动内容和室外空间安全、防卫疏散的要求按不同领域的各自属性和室外空间层次划分了四层空间序列：小区公共活动空间组团间半公共活动空间楼栋间半私用空间小院、阳台私用空间。这四层空间形成了由外向内，由动向静，由公共性向私密性逐渐过渡的空间组合。五、消防整94、个小区严格按照中华人民共和国民用建筑防火规范进行设计，并严格按有关部门的要求进行消防组织。基地内消防车通达到每一单元。各楼满足规定的消防间距。六、卫生防疫与环保（一）卫生防疫小区内设有大面积绿化为小区居民提供优美的环境和新鲜的空气，并有利于防尘降噪。各建筑单体间距均符合日照要求。每户均保证三个以上朝南房间。住宅均保证明厨、明卫、明卧、明厅，日照窗地比满足规范要求。沿城市道路建筑外窗建议采用双层中空玻璃，以利安全并隔绝噪声。在居住区设垃圾收集站，由物业统一定时从住宅各层垃圾收集点，清收于此，免除居民手持垃圾之苦，有利于整个小区清洁。（二）环保设计“人可以改造环境，环境也可以改造人”。贯彻“以人为95、本”、“尊重自然”与“可持续发展”的思想，创造一个生态环境好的社区，是增长人们文化修养，充实人们高尚情操，是提高国民整体素质的重要举措。为了减少噪音源的干扰，公用设施尽可能布置在噪音非敏感区，与住宅保持一定的缓冲距离；对重要设备选低噪音和隔振措施。所有机房作建筑隔声处理。为保证环境空气质量良好，能源主要采用电和煤气，并合理布置集中绿化和一般绿地，营造怡然自得的都市住区氛围，形成都市中的“绿洲”。生活垃圾将根据环卫部门的需求合理布置垃圾收集处，并实行有人管理的袋装式，确保环境整洁美观。第五节 建筑单体设计一、高层住宅本小区以高层住宅为主，组合不超过2个单元。部分高层住宅底部架空，形成底层通透的效96、果，扩大景观绿化效果，为住户提供更多的活动空间、休闲空间和交流空间。高层住宅主力户型在90-140平方米，配置适量的80-90平方米户型，中心约220平方米平层官邸的楼王的打造，以适应市场不同需求。户型充分考虑飘窗、奇偶层换阳台等形式，达到赠送面积的的目的，以增加卖点。相关户型特色相见相关户型图纸说明。开发区南区采用现代主义风格，以玻璃幕墙为主，局部采用大理石，简洁大气，弧形设计更加强调高层建筑的连续性。开发区北区整体建筑风格大气、规整、严谨、现代，采用典雅、大方、稳重的三段式处理，边际线的处理更为精致、高端，其立面新古典的构图比例、丰富精致的细部，传承历史与经典的意蕴，尽显典雅、精致、内敛的97、新古典主义之美，给人以历久弥新的价值感。安置区采用新古典主义建筑风格设计，以暖色调涂料修饰墙身，以咖啡色涂料压底，个性十足。整体建筑形象端庄、大气、典雅，令人过目难忘。高层住宅标准层层高2.9米，架空层层高4.2米。二、商业开发区南区1-3层设计为大型商业，南区和北区之间设计为商业街，开发区东侧和南侧及北侧为2层商业裙房，初步设置为1托2的商业网点形式。安置区南侧为2层的大商业，北侧设置为1托2的商业网点形式。开发区和安置区通过一条1层的欧式商业街分割开来，既提升了地块的商业价值，又形成了独具特色的楼盘亮点。三、会所会所位于开发区北区南侧位置，可直接从南北区之间的商业步行街进入，结合半下沉式泳98、池形成了本案居住品质的重要体验区。会所建筑与景观的完美融合，在空间上形成了围合感，适宜人群停留、游玩。会所地下一层部分直接通向泳池，立面彩色玻璃壁龛，丰富竖向空间，满足空间氛围的营造。环抱式的台阶体现气势。此处硬景华丽厚重，植被规则有序，细节加入精致雕塑小品、夜景灯光丰富人们活动尺度观赏要求。会所内设置超市、餐厅、健身中心、桑拿、阅览室、老年人活动室，桌球房、家政服务中心等便民设施和部门物业用房。会所立面设计大气而又不失温馨，结合精巧的细部，如柱廊、装饰灯饰等，创造出一种优雅精致的外观效果。四、幼儿园幼儿园位于安置区西南角，服务于整个楼盘。幼儿园共设有10个班，音体室及室内外活动场地等配套设施99、齐全，环境优良。幼儿园采用新古典主义建筑风格，将古典与现代巧妙的结合，尤其在檐口，栅花和线脚等方面可谓集世界建筑精华之大成。五、户型设计方案充分考虑了现代人多元化、个性化的居住需求和日益丰富的家居休闲生活，实现追求舒适、合理、多功能的户型设计。全南向户型，房间方正实用，动静分区干湿分区明确，采光通风良好。高层住宅主力户型在90-140平方米，配置适量的80-90平方米户型，中心约220平方米平层官邸的楼王的精心打造，从而针对不同年龄段的高端客户。所谓分是策略，合才是目的。第六节 结构设计一、设计依据1、建筑及各设备专业提供的条件图。2、现行的国家和地方的建筑结构设计规范、规程：建筑结构可靠度设100、计统一标准（GB500682001）(2006年版)建筑结构荷载规范GB500092001(2008年版)砌体结构设计规范GB500032001混凝土结构设计规范GB500102002高层建筑混凝土结构技术JGJ32002建筑地基基础设计规范GB500072002建筑抗震设计规范GB50011-2010人民防空地下室设计规范GB500382005建筑桩基技术规范JGJ942008浙江省标建筑地基基础设计规范DB 33/10012003混凝土结构施工图平面整体表示方法制图规则和构造详图03G101-1混凝土结构施工图平面整体表示方法制图规则和构造详图04G101-3二、基本设计参数1、结构设计安101、全等级为二级，结构重要性系数1.0。2、结构设计使用年限为50年。3、本工程除基础部分、地下室外墙和顶板、屋面及室内厨房、卫生间部分环境类别为二（a） 类外，其余均为一类。 4、地基基础设计等级：乙级。三、荷载取值1、地震作用：6度抗震设防2、基本风压：本工程基本风压按50年一遇取值，其基本风压为0.40kN/m2，按100年一遇取值，其基本风压0.45kN/m2。3、基本雪压：本工程基本雪压按50年一遇取值，其基本雪压值为0.40kN/m2。4、主要楼面活荷载标准值商 场： 3.5kN/m2 公共卫生间： 8.0 kN/m2 （包括隔断及填料）阳 台： 2.5 kN/m2 普通楼梯： 2.0102、 kN/m2 消防疏散楼梯： 3.5 kN/m2 电梯机房： 7.0 kN/m2 上 人 屋 面： 2.0 kN/m2 屋顶花园： 3.0 kN/m2 住 宅： 2.0 kN/m2 办 公： 2.0 kN/m2 地下室顶板： 5.0 kN/m2 消防通道: 20 kN/m2 办公用房： 2.0 kN/m2 变配电房：10.0 kN/m2 发电机房： 10.0 kN/m2其它未注明的使用荷载及人防荷载均参照相关规范进行取值。四、结构体系1、结构形式住宅部分均采用剪力墙结构。商业，会所采用框架结构。2、变形缝住宅下部为商业当长度大于55米时，在适当位置设置抗震缝。五、基础设计基础形式拟采用钻孔灌注103、桩。六、基坑支护由于本工程暂无地质勘察报告，地下室基坑支护方案及降水方案由勘察单位提供地质勘察报告后再进行设计。七、建筑材料1、混凝土：混凝土强度等级采用C25C40。2、钢筋采用HPB235()。HRB335（）及热轧钢筋。3、砌体：框架填充外墙采用加气混凝土砌块，专用砂浆砌筑；其余隔墙均采用轻质砌块进行砌筑。八、计算机分析本工程的结构计算采用中国建筑科学研究院研发的PKPM系列软件（2008年版）进行分析。并采用其空间结构计算模块进行结构的整体分析。第七节 给排水设计 一、设计依据建筑给排水设计规范（GB50015-2003）2009版建筑设计防火规范（GB50016-2006）高层民用建104、筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）人民防空地下室设计规范（GB50038-2005）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2001）2005版自动喷水灭火系统施工及验收规范（GB 50261-2005）建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）室外给水设计规范（GB50013-2006）室外排水设计规范（GB50014-2006）国家和地方相关的其它设计规范、规定业主提供的设计资料和要求建筑方案设计图二、工程概况及设计范围本工程位于XX市中心区域，紧临XX市政府；即东邻善国北路，北接通盛路，南邻北辛路，西接新105、兴北路。项目主要分为开发区和安置区两部分，地上由高层住宅、商业、会所、幼儿园等组成，地下部分是车库。本次设计范围包括该地块内建筑物的室内外给排水工程。三、生活给水系统1、水源本工程给水水源取自城市给水管网，从附近城市道路引入两条给水管，管线于项目地块形成环状布置，供区块内建筑生活、室内外消防及绿化等用水。2、供水方式室内给水系统由市政自来水直供和变频给水保证。泵房设置地下室，并在泵房内设置变频给水机组以及不锈钢生活水箱。生活水箱容积以最大日生活用水的20%考虑。开发区与安置区分别在各自地下室内设置独立生活给水加压设备。四、排水系统1、 排水体制及系统室内排水均采用污、废水分流制，排水设伸顶通气106、管。底层污、废水单独排出。地下地下车库、部分设备用房等污、废水经加压泵加压排出。粪便污水经化粪池处理后与生活废水汇合后排入市政污水管网。2、雨水雨水自成系统就近排向室外，室外汇合后单独接入市政雨水管。雨水量按XX市暴雨强度公式进行计算，设计重现期为十年。3、生活排水量排水量按日用水量的85%计，计算生活排水量为3678.33m3/日。4、排水系统生活最大污水排放量为4327.45m3/日，雨、污、废水采用分流制，底层排水单独排出生活污水经化粪池处理后与生活废水合流分别排入市政污水管网。地下室合适位置布置集水坑，设若干台潜水泵，根据集水坑水位自动启停。雨水量按本地区暴雨强度公式计算，雨水设计重现107、期以二年考虑。屋面及地面雨水有组织排放，小区雨水收集后统一排放至市政雨水管网。排水走向由北向南，由西向东汇集主管网后排入城区管网。五、项目投入使用后生活用水量本工程建设投入使用后其计算日生活用水量为：450.71 m3/日，详见附表5-1。项目投入使用后生活用水量计算表表5-1 序号用水类别用水标准用水规模使用时间（h）时变化系数最高日用水量（t/d）最大时间用水量（t/d）1住宅250L/人d11310人242.52827.5294.472道路绿化2L/m2d84082 m221168.1617.523商业公寓酒店6 L/ m2d124924.1 m2242.5749.5478.084公共建108、筑4 L/ m2d23211.4 m2242.592.859.675地下建筑2 L/ m2d141664.6 m2242.5283.3329.516未预见水量日用水量的5%206.0721.467合计4327.45450.71六、管材的选用室外：室外给水管采用给水球墨铸铁管。 室外雨、排水管采用UPVC加筋管。室内：给水立管采用钢塑复合管，卫生间内支管采用PPR管。建筑雨水管采用UPVC排水管。室内排水管采用柔性铸铁管。室内消防、喷淋管采用热镀锌钢管七、消防1、消防水源水源为市政自来水，从两侧城市道路市政给水管接入进水管。进入小区后形成环状管网，供整个项目的消防用水。2、消防用水量根据现行国家109、消防规范，本工程须设室内、外消火栓系统，地下车库、会所、商业等处除不宜用水灭火的区域外均设自动喷水灭火系统。按消防用水量最大单体进行设计，消防设计用水量应为：室外消火栓：20L/s，火灾延续时间3h室内消火栓： 30L/s，火灾延续时间3h自动喷淋（中危险 II 级）： 约30L/s，火灾延续时间1h3、消防构筑物在地下室设消防泵房及消防贮水池，其中消防贮水池有效容积约为432m3，内储3h的室内消火栓及1h的自动喷淋消防用水量。4、室外消防室外消防采用低压制。室外消防管道在小区内成环布置，在适当位置及水泵接合器附近设足够数量的地上式室外消火栓，消火栓间距不大于120m，保护半径不大于150m110、。5、消火栓系统设室内消火栓系统，消火栓布置保证同时可有两股充实水柱到达室内任何部位，水枪充实水柱不小于10m。火灾初期的消防水量由屋顶水箱供给，后消防主泵加压供给。消火栓系统不分区，每个消火栓均设可以直接启动消火栓泵的按钮。消火栓系统按规范设置水泵接合器。开发区与安置区的消火栓供水设备分别设于各自地下消防水泵房内。6、自动喷淋系统按汽车库、修车库、停车场设计防火规范及自动喷水灭火系统设计规范的要求，地下车库、商业等重要部位设喷淋系统，地下车库、商业按中危险II级设计，其喷水强度8L/minm2，作用面积均按160m2计。火灾初期的消防水量由屋顶水箱供给，后由各系统的喷淋主泵加压供给。每层及每111、个防火分区设水流指示器。水流指示器及水力报警阀前阀门均采用信号阀。本系统按规范设置室外地上式消防水泵结合器。为防止超压，系统设有泄压阀。地下车库采用公称动作温度为68的直立型闭式喷头。会所、商业等有吊顶的地方采用吊顶型喷头，动作温度为68。八、人防设计本工程在A地块地下停车库内设战时人防区域，非人防区的雨水、污水、废水管均不得进入人防区，消防管穿越人防区时，两侧各加1.6Mpa的铜芯闸阀。人防人员掩蔽所内使用城市自来水为水源，每一人防区内设不锈钢水箱一座，配置SH-38手摇泵一台及相应的管道泵一台，供洗消用水增压，战时安装，按口部洗消5L/m2；人员洗消40L/人.次；人员饮用水4L/人天；生112、活用水4L/人天的标准考虑。人防内地漏采用PBD80防爆地漏，每个人防口部密闭通道或洗消间均设置一座排水集水井，配置SH-38手摇泵一台及相应的管道泵一台。洗消废水集水池应与清洁区内的集水池分开设置，集水池内应设通气管接至室外、排风扩散室或排风竖井内。九、 环保设计1、粪便污水经化粪池处理后与生活废水汇合后排入市政污水管网2、卫生器具选用节水消音型以减少噪声。 3、选用振动小、噪声低的水泵设备。4、水泵吸水管和出水管上设减振装置。第八节 电气设计一、设计依据国家现行设计规范：10kV及以下变电所设计规范GB 50053-94建筑物防雷设计规范GB 50057-94(2000年版)建筑照明设计标113、准GB 50034-20043110kV高压配电装置设计规范GB 50060-92火灾自动报警系统设计规范GB 50116-98电力工程电缆设计规范GB 50217-94建筑设计防火规范GB 50016-2006低压配电设计规范GB 50054-95通用用电设备配电设计规范GB 50055-93民用建筑电气设计规范JGJ16-2008高层民用建筑设计防火规范GB 50045-95汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97住宅设计规范GB50096-1999（2003）年版人民防空地下室设计规范GB 50038-2005二、工程概述1、设计范围电力负荷计算；供电系统拟定；配电线路方案114、制定；变电所位置和容量的选择及设计。2、供电总案建议在本工程区域内新建四座室外35/10kV降压站为本项目供电。三、负荷等级及电力负荷计算1、负荷等级本项目为一类高层住宅建筑和商业，详细用电单位负荷等级如下：经营、管理用计算机系统电源应按一级负荷中特别重要负荷；应急照明、门厅及营业厅部分照明负荷等级为一级；客梯、空调电力负荷等级为一级；消防水泵、火灾自动报警、自动灭火、排烟设备等消防设备用电按一级负荷等级供电。其它负荷级别均为三级。2、电力负荷变压器容量的选择采用需要系数法，电力负荷计算采用单位面积容量法,各级负荷计算时均考虑了同时系数。用电指标：住宅（提高型）：50W/m2商业建筑（大中型）115、：120W/m2 沿街商铺：80 W/m2地下车库：10 W/m2 注：数据出处工业与民用配电设计手册开发区块设备总安装功率：20342Kw安置区块设备总安装功率：9313Kw3、负荷分布配电房设置部位应位于被供电区域的负荷中心,以减短低压线路供电距离、方便高压进线。在开发区块首层设两座10kV开闭所，安置区块首层设一座10kV开闭所。开发区块：在首层设置绿化带隐蔽处设置20处座箱式变电站，箱变容量拟800kVA，供住宅及沿街商铺用电。设置1#-2#物业专变，供会所、地下室、住宅公共用电等。设置3#配电房，供大型商业用电。安置区块：在首层设置绿化带隐蔽处设置12处座箱式变电站，箱变容量拟800116、kVA，供住宅及沿街商铺用电。设置1#物业专变，供幼儿园、地下室、住宅公共用电等。4、计量方式：本工程住宅及沿街商铺采用高供低计，计量到户；开发区大型商业采用高供高计。四、变压器保护干式变压器设超温信号，超高温跳闸保护。干式变压器设超温信号，超高温跳闸保护。开闭所高压不设母联、配电房低压设母联，提高供电可靠性，降低投资成本。五、防雷与接地安全1、本地区年雷暴日为32.7天。商业部分按二类防雷建筑物设置防雷系统。住宅建筑按三类防雷建筑物设置防雷系统。屋面明敷避雷带做防雷接闪器，利用结构柱内主筋作防雷接地引下线（混凝土柱内至少两根主钢筋做引下线），利用结构基础内钢筋做接地极，综合接地电阻不大于1。117、为防止线路侵入的雷电波过电压，在10kV进线、10kV母线、10kV出线，装设避雷器和过电压保护器。当建筑物高度超过45m时，为防止侧击雷入侵，将建筑物内钢构架和钢筋混凝土中的钢筋及金属管道等相互连接，结构圈梁中的钢筋按每两层连成闭合回路，并同防雷装置引下线连接。屋顶太阳能集热板与避雷带做可靠连接。2、工作接地和保护接地：低压配电系统采用TN-S制，变压器中性点直接接地。所有平时不带电的供用电设备金属外壳、所有进出建筑的金属管道（燃气、油管除外）及建筑物的金属结构需做总等电位接地, 卫生间等潮湿的场所需做局部等电位连接。危险及潮湿场所的电气线路设置漏电保护开关，电缆及架空线路在引入建筑物处按规118、范作重复接地。3、其它类型的接地：仪器、仪表、计算机等按设备说明书进行接地。弱电机房等设备房做防静电接地，需与建筑、弱电专业配合设计防静电接地。4、电源总配电箱、二级分配电箱分别设置一、二级电源浪涌保护器。弱电信号线路应加装信号浪涌保护器。六、电气消防设计1、消防报警及联动系统：设计选用消防控制中心报警系统，分区块集中报警系统区域，分设消控室。消控中心内设有火灾报警控制器、联动控制器、消防电话主机、消防广播功放盘及CRT监视器等。消控中心由厂商成套。2、按消防规范要求，系统采用二总线型火灾报警系统，报警信号源由感烟探测器，感温探测器，消火栓按钮盒，手动报警按钮及防控巡查人员等组成。3、火灾自动119、报警与联动控制系统的功能：接受温、烟感等探测器的火灾报警信号及水流指示器、检修信号阀、压力报警阀、手动报警按钮、消火栓按钮、防火阀和排烟风机的动作信号至消防控制室；显示消防水池、消防水箱水位，显示消防水泵的电源及运行状况；消防自动联动及手动远地控制：消火栓泵、自动喷洒泵、防排烟风机；所有非消防用电配电箱内设有分励脱扣器及联动控制模块，由消防控制室在火灾确认后断开相关非消防电源；应急照明，平时采用就地控制，火灾时由消防控制室自动控制点亮应急照明灯。4、引至消防设备的供电线路当采用明敷设或吊顶内敷设或架空地板内敷设时，应穿金属管或封闭式金属线槽保护，所穿金属管或金属封闭式线槽应采取防火保护措施（一120、般情况下为涂防火涂料保护）。 当线路暗敷设时应穿金属管或电工塑料管保护，并应敷设在不燃烧结构内，且保护层厚度不应小于30mm。七、电气人防设计（一）设计依据1、人民防空工程设计规范(GB50225-2005)2、人民防空工程防化设计规范 RFJ1-973、汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB50067-19974、低压配电设计规范 GB50054-955、火灾自动报警设计规范 GB50116-986、人民防空医疗救护工程设计标准 RFJ-10-95（二）电源及负荷1、本工程包括人防人员隐蔽所工程、战时柴油电站，位于地下一层，平时为汽车停车库，战时转换为人防人员隐蔽所。2、本工程从地下变电间121、（详地面院设计）分别引两路380/220V电源（消防电源/其他动力电源各两路），经人防侧墙进入人防区内配电箱处（消防电源直接接至消防设备控制箱）。战时电源从本工程内的战时电站经桥架引至各单元的人防配电箱。两路市电电源在工事内自动切换，市电和人防电源在工事内人防配电箱处手动切换。3、战时电站，内设两台容量250KW（估）柴油发电机组。分列运行。（三）配电1、每个防护单元内独立设人防配电箱。2、配电采用放射式与链式或混合配线供电方式。采用桥架由人防区内总配电箱敷设至人防配电箱、消防用电设备等配电箱。3、动力配电线路和照明配电干线采用全塑型电缆。4、穿越围护结构、防护密闭隔墙、密闭隔墙的电气管线及预122、留备用穿线钢管，都应进行防护密闭或密闭处理。在钢管中间位置加设密闭肋。（四）人防照明1、照明分正常照明和应急照明，平时应急照明时间持续时间不小于60Min，消防设备房内应急照明持续时间不小于180Min。战时其应急电源持续时间应满足战时特殊要求。2、人防工程内部引至防护门（防护密闭门）以外的照明回路，应在该门内侧作特殊保护或单独设置照明回路。（五）消防地下车库内设消防接线箱，消防管线经接线箱接至消控中心。车库内设感温探测器。选用微机二总线制火灾自动报警系统。消控中心接收各种信号，消防风机、防火卷帘门、照明配电箱进行联动控制。能手动直接启、停消防风机。启动火灾事故声光报警系统。（六）接地1、接地123、采用TN-S接地系统,利用防空地下室结构钢筋作接地体,接地电阻1欧姆 .当接地电阻不能满足要求时,可适当增设人工接地装置。2、工程的防护密闭门、密闭门框预埋角钢、临战封堵预埋件等应均与接地干线进行联结。3、电气部分本工程选用微机二总线制火灾自动报警系统。整个系统包括火灾报警探测器，火灾报警控制器（与地面建筑共用，放置在消控中心，详地面院设计院相关图纸）二部分组成。当报警器接收到火灾报警讯号后，应执行以下动作：1）启动排烟风机，排烟防火阀动作后信号送至消控室，同时连锁停相应的风机。在火灾确认后，应自动实现以下功能：1）自动切断非消防电源，相应点燃事故照明及疏散指示2）启动火灾事故广播。八、电气节124、能1、设计供配电系统时认真考虑节能措施，如：合理选择变配电所位置、导线截面、线路敷设方案等，以利于降低配电系统自身损耗。2、变配电系统均选用节能型产品，同时合理选择装机容量。3、照明设计要充分利用自然光，灯具要根据需要选用合理的配光曲线，光源采用高光效荧光灯或金卤灯。荧光灯应配电子镇流器，金卤灯应配节能型电感镇流器；所有荧光灯的功率因数均要求补偿至0.95以上，所有金卤灯的功率因数均要求补偿至0.9以上。4、改善供电系统的功率因数、治理谐波。采用高、低压供电系统分散补偿的方式，同时低压补偿均根据负荷性质配相应的滤波电抗器，以提高功率因数，改善电网质量。5、设备的电气节能：引入智能控制系统，根据125、各专业对自动控制、调节及检测的要求，确定设计方案，起到节能减排的目的。6、空调系统电气节能：制冷机房的空调设备采用集中节能控制系统；控制空调、新风机组等设备的起停和变速；对冷水机组出水温度进行优化设定；调整冷水机组的运行台数，自动监测手动操作。给排水系统电气节能：对给排水系统实现节能控制，对给排水系统的水泵、水箱（水池）的水位及系统压力进行监测；根据水位、压力状态自动控制相应水泵的启停，对故障、超低、高水位及超时间运行进行报警。第九节 暖通设计一、设计依据1、采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）2、全国民用建筑工程设计技术措施（暖通空调动力）2009版3、公共建筑节能设计标准126、（GB50189-2005）4、建筑设计防火规范（GB 500162006）5、汽车库建筑设计规范（JGJ 100-98）6、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB 50067-97）7、建筑专业提供条件图二、设计范围1、商业中央空调设计2、住宅采暖设计3、通风设计4、防排烟设计三、空调系统设计1、设计参数室外计算参数：夏季空调室外计算干球温度 33.5冬季空调室外计算干球温度 -9夏季空调室外计算湿球温度 27.5夏季室外计算相对湿度 83%冬季室外计算相对湿度 62%室内设计参数：商业部分室内设计参数表5-2场所夏季温度夏季湿度冬季温度冬季湿度新风量商业26285065%182065%3127、0m3/h人2、空调冷热源商业部分中央空调采用冷水机组+集中供热，制冷机房设于地下室；住宅采暖分为两部分，分设1#和2#热交换间对住宅进行供热。热源为市政蒸汽换热。商铺夏季制冷采用分体式家用空调，土建预留机位和孔洞，由业主自理；冬季采用散热片采暖。3、空调系统商业大空间采用低速全空气系统。4、空调自控系统空气处理机组在回水管设置比例积分电动二通调节阀，风机盘管设置电动二通阀控制室内空气品质。空调主机的自动控制由冷水机组配套。空调一次水泵定流量运行，与热泵机组一一对应；水泵设变频控制。其余自动控制详见楼宇自动化管理系统。5、空调水系统设计空调冷冻水系统采用一次泵变流量系统，根据负荷变化情况对水泵128、进行变频控制。立管异程设置，每层水平干管同程设置。6、空调系统节能设计（1）依据全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇（暖通空调）中的采暖空调基本参数和要求计算房间热负荷和逐项逐时冷负荷，并编写负荷计算书。（2）空调设备选用在设计满负荷工况下和部份负荷的效率最高的设备；风机的设计工况效率，不低于风机最高效率的90%。（3）末端装置和冷水机组采用温控系统，负荷变化时水泵台数作相应增减，与之对应的主机也作相应增减，以达到节能的目的。（4）选用高性能的制冷主机，离心式冷水机组性能系数大于5.1；（5）水系统采用一次泵变流量系统，以减少空调水输配能耗。（6）空调水系统的设计输送能效比小于0.0241。 129、四、通风系统设计地下室设备用房设机械通风系统，换气次数分别为: 汽车库、水泵房及地源热泵机房6次/小时；换热机房8次/小时；库房3次/小时；变配电房8次/小时。其他功能用房排风根据新风量确定。汽车库排风引至主楼屋顶高空排放。公共卫生间、客房卫生间设机械排风系统，换气次数10次/小时。排风引至屋顶排放。厨房设置机械排风系统，机械送风系统，预留土建井道；排风按换气次数45次/小时进行计算。厨房补风为排风量的85%。厨房排油烟经油烟处理装置处理后排至主楼屋顶高空排放。五、防排烟系统设计1、本工程所有不满足自然排烟条件的防烟楼梯间，消防电梯间前室或合用前室或设置自然排烟设施的防烟楼梯间，其不具备自然排130、烟条件的前室均设置机械加压送风系统。防烟楼梯间内机械加压送风防烟系统的余压值为4050Pa；前室、合用前室为2530Pa。防烟楼梯间内设计压力间每隔1-2层设置一个自垂式百叶风口，发生火灾时，所有自垂式百叶风口均送风。前室及合用前室每层设置一个常闭的多叶送风口，发生火灾时，开启着火层及上层多叶送风口送风。所有消防送风口均与风机联动，就地或消防中心均可控制，并在加压风机两端设计有150200 mm的防火预氧丝布软接。机械加压送风井内表面必须光滑，不得漏风。2、本工程所有需设置排烟设施的场所当不具备自然排烟条件时，均横向按防火分区、竖向按楼层设置机械排烟设施。需设置机械排烟设施且室内净高小于等于6131、m 的场所划分防烟分区；每个防烟分区的建筑面积不超过500m2，防烟分区不应跨越防火分区。防烟分区采用隔墙、顶棚下凸出不小于500mm的结构梁以及顶棚或吊顶下凸出不小于500mm的不燃烧体等进行分隔。排烟口或排烟阀按防烟分区设置。排烟口或排烟阀与排烟风机连锁，当任一排烟口或排烟阀开启时，排烟风机能自行启动；排烟口的设置与附近安全出口沿走道方向相邻边缘之间的最小水平距离不小于1.5m，防烟分区内的排烟口距最远点的水平距离不超过30m。3、面积超过2000 m2的地下车库设置机械排烟系统，并且每个防烟分区的建筑面积不超过2000 m2，且防烟分区不跨越防火分区。地下室汽车库应设置换气次数为6次/时132、的机械排风系统和火灾时排烟系统。如有直通室外的汽车坡道，采用坡道自然补风系统，否则设置机械补风系统，系统补风量大于排烟量的50%。烟气经竖井排至屋面最高处，并在排烟风机的入口处设有280关闭的防火阀，并且要与风机联动，排烟风机置于排烟机房内。4、无直接自然通风，且长度超过20m的内走道或虽有直接自然通风，但长度超过60m的内走道，均设置机械排烟系统。5、不具备自然排烟条件或净空高度超过12m的中庭，需设置机械排烟系统，中庭体积小于或等于17000m3时，其排烟量按其体积的6次/h换气计算；中庭体积大于17000m3时，其排烟量按其体积的4次/h换气计算，但最小排烟量不应小于102000m3/h133、。排烟风机的入口处设有280关闭的防火阀，并且要与风机联动。6、通风和空气调节系统的管道布置，横向按防火分区设置，当空调风管穿越防火分区时，在穿越处设置防火阀。六、环境保护和卫生防疫工程设计1、经常有人停留的房间，冬夏季设空调，并保证足够的新风和良好的通风，满足室内空气品质的要求。2、厨房、卫生间旁设专门的排风竖井，通向高层屋面。3、所有通风空调设备均采用低噪声设备，且做好消声隔震措施。4、汽车库废气由土建竖井高空排放。第十节 节能设计一、设计依据2、山东居住建筑节能设计标准 J10321-20063、民用建筑热工设计规范GB50176-93；4、居住建筑节能设计标准DB33/1015-200134、3；5、现行的相关建筑节能设计标准和规程。二、本工程相关节能设计说明1、本工程位于山东省枣庄市XX市区，属寒冷地区。2、本工程设计中，严格控制建筑的体形系数，条式建筑体形系数控制在0.35以下，点式建筑体形系数控制在0.4以下，符合上述规范的按指标性控制的要求。3、屋面：采用60厚xps保温板 K0.55w/m2K4、墙体：240厚B07级蒸压加气砼+80厚防火岩棉板 K0.55w/ m2K5、外门窗：采用断垫型铝合金单框双玻门窗，根据不同立面方向窗墙面积比的限值要求，选用中空双玻门窗。（6+12A+6Low-E）K2.5w/ m2K本工程的铝合金门窗气密性必须达到现行国家标准建筑外窗气密性能135、分级及其检测方法GB/TT107-2002规定的3级。三、节能技术措施1、在建筑设计中采取先进的节能技术，包括吊顶、隔墙、屋面、门窗构件均选用安全、节能型产品。2、照明设计按不同场所（区域）的基准照度要求和设计规范，合理配置照明系统。3、建筑设计符合设计规范和节能技术规定与要求。4、设备选型（1）本工程采用先进的节能环保型动力设备、通风系统设备，合理资源配置，减低能源消耗。（2）变压器选用高效节能型变压器系列，照明灯具选用节能型电光源产品。第十一节 无障碍设计、劳动保护卫生防疫一、无障碍设计本工程考虑无障碍设计。建筑外部设置无障碍停车位，建筑入口为无障碍入口，内设无障碍电梯、无障碍走道、无障碍136、卫生间。二、劳动保护设计所有设备及线路、开关采用国家安全认证的产品。各部分均有良好的通风系统，并设有供内部人员等专用的卫生设施。水泵房和变电所采用专业部门的标准设计，采取降低噪声的措施。高层屋顶水箱有专用爬梯。三、卫生防疫设计废水、污水分管排放，污水进沼气池处理后排入城市污水管；排污、排烟达到当地政府要求。第六章 征地拆迁安置方案第一节 征地拆迁依据一、拆迁依据1、国务院国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第590号）2、山东省城市房屋拆迁管理条例3、山东省人民政府办公厅关于进一步加快城市和国有工矿棚户区改造工作的通知鲁政办发201010号4、枣庄市城市房屋拆迁管理实施办法5、XX市关于加快137、棚户区改造的意见、关于城中村改造拆迁补偿安置的指导意见（试行）（滕城改发20083号）6、XX市北辛街道沈庄岳庄城中村改造指挥部关于实施沈庄岳庄区域居民房屋拆迁改造的通告滕北城改指字2010第1号7、XX市北辛街道沈庄岳庄城中村改造区域居民房屋拆迁补偿安置实施方案二、拆迁范围拆迁范围为XX市北辛路以北、善国北路以西、新兴北路以东、奥林匹克大道以南区域，拆迁面积110180.55m2（约165.27亩），拆迁居民1778余户，5690人。三、居民房屋拆迁补偿及回迁安置政策XX市北辛街道沈庄岳庄城中村改造区域范围内，集体土地上建设的房屋，按照被拆迁居民是否具有集体经济组织成员的资格，进行补偿及安置138、。对于集体经济组织成员资格的认定以及居民合法宅基地、回迁安置人口的认定，有法律法规和政策明确规定的，按规定执行；法律法规和政策没有明确规定的，由居委会按照居民自治原则民主认定，报街道城中村改造指挥部审核批准后，张榜公示。公示无异议后，严格执行，并报市城改办备案。（一）具备集体经济组织成员资格居民的拆迁补偿及回迁安置1、居民合法宅基地的确认。根据枣庄市农村村民住宅用地管理办法的相关规定，按照“一子一位”的原则，结合居民住房实际，对居民合法宅基地按照14m15m（210 m2）的统一标准确定。由居两委召集居民代表，在办事处的监督下，对每户拥有合法宅基地的数量进行确认，报街道城中村改造指挥部审核，并139、将确认结果张榜公示。2、旧房补偿的确定。根据枣庄市农村村民住宅用地管理办法的相关规定，以居民合法宅基地为依据，以1：1.3的容积率认定居民的合法房屋建筑面积，由资产评估部门参照同区域新建普通商品房市场评估价对居民旧房进行统一评估。沈庄岳庄城中村改造区域新建普通商品房市场评估价为1980元/ m2（楼层差价及供暖等费用按有关规定另行收取）。1：1.3以内的部分，按市场评估价进行补偿；不足1：1.3的，按照市场评估价进行补偿，补偿时应扣除差额部分的建筑成本360元/ m2；超过1：1.3的部分，按照建筑成本以奖代补（二层砖混结构楼房360元/ m2，砖混结构平房310元/ m2，砖木结构270元/140、 m2）。3、回迁安置。改造范围内，具备居集体经济组织成员资格居民的回迁安置人口统计时间界止点为：2010年8月1日零时。在此时间之前，在改造范围内享受居级分配、有房且长期居住的居民，由居民代表会议同意认可，作为回迁安置的对象，享受回迁安置。每户居民应享受回迁安置人口数量，由居两委召集居民代表确定，报街道城中村改造指挥部审核，并张榜公示。改造范围内，具备居集体经济组织成员资格的回迁安置人员，按照居民居住用房人均55平方米，居民生活保障用房20平方米的标准进行回迁安置，回迁价格为市场评估价1980元/ m2。因房屋套型设计因素，可允许具备居集体经济组织成员资格的回迁安置人员在人均55 m2选房的141、基础上，上浮10%选房，执行市场评估价。居民选房面积超出人均55 m2和上浮10%以外的部分，价格按市场价执行（暂定2560元/ m2）。安置对象每户安置人口为4人及4人以下的，按273进行安置，价格为回迁价1860元/ m2；安置对象每户安置人口为5人及5人以上的，按人均55平方米及上浮10%享受回迁。不享受居级分配，但属于本居老户人家的非农业户，在改造范围内有房且长期居住的，最高按273 m2回迁安置，价格为回迁价1980元/ m2。4、非居级正常规划，居级集体经济组织成员私自买卖宅基地建设房屋的，按照法律规定，原则上一律不予补偿。但为均衡广大居民利益，对在规定期限内主动拆除的，按照非集体142、经济组织成员的旧房补偿标准，以奖代补，不予安置。（二）非集体经济组织成员的拆迁补偿1、非集体经济组织成员的居民，具有土地使用手续或房屋所有权手续的，按以下标准进行补偿：具有国有土地使用手续和房屋所有权手续的，参照城市房屋拆迁标准进行评估，予以房屋产权调换；具备集体土地使用手续和房屋所有权手续的，参照城市房屋拆迁标准进行评估，评估时扣除300元/土地差价后，予以相应的房屋产权调换。仅有国有土地使用手续，没有房屋所有权手续的，按照被拆迁房屋合法土地面积和房屋建筑面积1：1.3的容积率认定其合法房屋建筑面积，补交有关规费后，参照城市房屋拆迁标准进行评估，予以相应的房屋产权调换。超出1：1.3容积率的143、部分，按照二层砖混结构楼房360元/ m2，砖混结构平房310元/ m2，砖木结构270元/ m2的标准，以奖代补。仅有集体土地使用手续，没有房屋所有权手续，或仅有房屋所有权手续，没有土地使用手续的，按照其宅基地实际占地面积和房屋建筑面积1：1.3的容积率认定其合法房屋建筑面积，补交有关规费后，参照城市房屋拆迁标准进行评估，评估时应扣除300元/ m2土地差价，予以相应的房屋产权调换；超出1：1.3容积率的部分，按照二层砖混结构楼房360元/ m2，砖混结构平房310元/ m2，砖木结构270元/ m2 的标准，以奖代补。2、非集体经济组织成员的居民，没有任何土地使用手续和房屋所有权手续的，一144、律视为违法建设，不予补偿，自行拆除。对在规定期限内搬迁完毕的，对在规定期限内配合搬迁的，按照有关规定，以奖代补。3、非集体经济组织成员的居民，在拆迁范围内购买宅基地或房屋的，按照其宅基地实际占地面积与房屋建筑面积1：1.3的容积率，确定其合法房屋建筑面积。居民宅基地实际占地面积不得超过标准宅基地面积（14m15m）。居民所选新房的面积，原则上不得超出按照1：1.3的容积率认定的合法房屋建筑面积，价格执行本区域新建普通商品房市场评估价。超出合法面积选房的，超出部分按市场价据实结算。4、非城中村集体经济组织成员居民，不享受集体经济组织成员居民享有的其他政策。（三）事实性营业补助改造范围内，被拆迁的145、住宅房屋实际用于经营使用的，且符合下列条件，根据经营年限和实际用于营业的房屋面积，在住宅房屋评估价格的基础上，临主要街、路的房屋，每年（经营时间不满一年的按月计算）增加8的事实营业补助；临非主要街、路的房屋每年增加6的事实营业补助；非临街的房屋每年增加4%的事实营业补助。但事实营业补助和住宅房屋评估价格合计不得超过同区位非住宅房屋的市场评估平均价格的85。1、取得营业执照、税务登记证并有正常纳税记录；2、房屋所有权证、营业执照和税务登记证注明的营业地点、时间一致。本区域沿南环路的经营用房每年增加8%的事实经营补助费；临春藤路的经营用房每年增加6%的事实经营补助费；其他经营用房每年增加4%的事实146、经营补助费。该拆迁区域内住宅房屋实际用于经营，但不同时具备枣庄市城市房屋拆迁管理实施办法规定的有关条件，原则上不发放事实营业补助费，但考虑到该区域被拆迁居民实际经营性的投入等情况，对于符合下列条件的，按下列规定办理：1、营业执照、税务登记证登记的地点与房屋坐落位置一致，但无纳税记录的，在其房屋坐落位置的事实营业补助费的基础上下调30%；2、有税务登记证和纳税记录，且税务登记证的地址与房屋所有权证的登记地点一致，但没有营业执照的，在其房屋坐落位置的事实营业补助费的基础上下调40%；3、营业执照登记的经营地点与房屋坐落位置一致，但没有税务登记证和纳税记录的，在其房屋坐落位置的事实营业补助费的基础上147、下调60%；4、房屋所有权证、营业执照、税务登记证注明的营业地点、时间不相符，经现场调查核实，确认该房屋实际用于经营且有该处的纳税记录的，在其房屋坐落位置的事实营业补助费的基础上下调70%；5、无营业执照、无税务登记证、无纳税记录、但摸底丈量时事实用于经营的房屋，在其房屋坐落位置的事实营业补助费的基础上下调80%，经营年限最高认定为一年；6、住宅房屋用于事实性经营的面积部分和经营手续，由房屋丈量小组进行详实登记，被拆迁人对经营面积、经营年限存有争议或出现其他情况的，由相关部门现场认定后，确定补偿。7、住宅房屋用于事实营业，且符合事实营业补助费发放条件的，按1：1.3容积率认定合法房屋建筑面积后148、，剩余的无证建筑面积部分，不享受事实营业补助；房屋建筑面积不足1:1.3容积率的，不足部分只给予补偿，不享受事实营业补助等费用。四、其他政策1、非建设用地的处理。改造范围内的耕地及园地，由市国土部门按有关规定一次性收储，征地补偿款一次性发放给居民；2、公共事业建设。为方便居民生活，新建小区内规划建设小学、幼儿园、社区服务中心、老年公寓等公共服务设施；3、集体经济发展方向。充分考虑到搬迁整合后居级集体经济发展空间，根据城中村改造政策，按照集体经济组织成员人均10平方米的标准，规划预留集体经济发展用地，收益用于发展集体经济。同时按照现行政策，对适龄青年进行就业培训，最大限度的保障居民的生活。4、结149、算方式。居民在办理搬迁财务结算手续时，根据补偿及选房情况，各自找差，回迁上房时据实结算。居民上交旧房后，可以现场领取每户500元的搬迁补助、每月800元（以合法宅基地为依据）的过渡期间房租补贴（暂付两年，发放临时过渡安置补助费用期限为自居民签订拆迁补偿安置协议的下一个月起至回迁上房的上一个月止）以及相应的搬迁奖励。5、居民在回迁时根据选房顺序号从小到大依次选房。居民选房顺序号=（签订协议顺序号+旧房拆除顺序号）/2居民签订房屋搬迁补偿安置协议后，可确定“签订协议顺序号”；居民在在腾空旧房，经验收合格并上交旧房钥匙（上交旧房钥匙即视为拆除旧房）后，可确定“旧房拆除顺序号”； 如选房顺序号相等时，150、以旧房拆除顺序号为准。6、安置房建设情况。沈庄岳庄城中村改造回迁安置区域选址，按就近安置的原则进行建设，上房时对回迁房源进行立体切割，按套型回迁；按照全市改造的相关规定，改造范围内的居民回迁时可以享受“一多（多层住宅）一高（高层住宅）”的回迁模式。本区域按照规划将建设多层和高层住宅，要求回迁安置的居民，可选多层住宅或高层住宅；选择高层住宅回迁的居民，可以选择减免回迁安置房屋20年的除住房专项维修资金以外的物业管理服务费用，或者奖励新建住房面积7平方米的优惠，但是只能选择一项优惠。无论是选多层还是选高层，都不能在同一种套型选择两套以上（含两套）的同一楼层的房屋。每户原则上只准选择一套多层住房；新151、建回迁安置房的套型及面积。新建回迁安置房的套型及面积表表6-1安 置 区楼号户型编号户型面积（m2）数量（户）面积（m2）户型面积占比（%）2#、3#D1149.568101666.96A290.87686179.164.23B2126.35688591.85.884#F133.21486394.084.38G86.78968330.885.70F1139.44486693.124.585#、7#D2139.419012546.98.59A385.04907653.65.24B123.359011101.57.606#、9#J146.237210456.567.15E83.24725999.2152、84.118#F129.1425338.23.65G86.86847296.245.00F1126.59425316.783.6410#、13#F126.06688572.085.87G84.71685760.283.9411#、12#F129.089211875.368.13G86.65927971.85.451298146144100实际建筑面积以房屋测绘部门测绘的面积为准。7、居民本院落内的附属物，按照相关政策执行。院外附属物，由居民自行清理，不予补偿。8、被拆迁人房屋存有权属纠纷的，由被拆迁人自行解决。9、勘估、丈量的土地使用面积与土地使用证登记的面积不符的，在未改变其院落结构和未改建153、扩建的情况下，且四至清晰的，应以实际丈量面积为准；勘估、丈量的房屋面积与房屋所有权证登记的房屋面积不符的，在未改变其房屋结构和未翻建、改建、扩建的情况下，应以实际丈量面积为准。政府通告下发前，已翻建合法产权的危旧房屋，拆迁时按原房屋确权面积现结构给予补偿。有建设工程规划许可证建设的房屋，按建设工程规划许可证批准的面积和性质认定补偿。10、对拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿，由当事人在拆迁期限内自行拆除；逾期不拆除的，由拆迁人移交城市管理行政执法部门依法查处；拆迁公告发布后新建、改建、扩建的房屋、附属物等不予补偿。11、拆迁房屋的面积和使用性质，以房屋所有权证记载的建筑面积、用途154、为准；未办理房屋权属登记的，以建设工程规划许可证载明的建筑面积、用途为准；实际房屋面积小于规划批准面积，应以测绘的面积为准。12、对于原房屋所有权证登记载明的（地上、地下）储藏室，经评估后，只予以货币补偿，不予回迁安置。13、经有关部门确认违规占地建设的房屋，按规定不予补偿，但被拆迁人在搬迁期限内，能够积极配合搬家交房的，可给予适当补助；政府通告下发后所建房屋，以及违规改变房屋用途、擅自装饰、装修的房屋，不予补偿，报有关部门依法查处；凡在该改造区域内自建房屋的三层以上（含三层）部分，不予补偿，报有关部门查处。第二节 征地补偿方案 一、征地依据 1、土地管理法2、国务院国有土地上房屋征收与补偿条155、例（国务院令第590号）3、省建设厅、发改委、财政厅、国土资源厅、物价局等五部门山东省安康居住工程实施方案。4、山东省关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见。5、XX市城市总体规划（20062020年）6、中共XX市委XX市人民政府关于加快“城中村”改造的意见7、XX市人民政府关于 “城中村”改造缴费项目费用减免的通知滕政字【2008】106号8、开发单位提供的其他资料。二、征地范围该区域内农村建设用地之外的115亩土地。三、征地补偿费征地补偿费包括：土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费等，按 11.5万元/亩计算，合计1322.50万元。第七章 节能第一节 节能原则及标准一、节能156、简述目前，我国资源短缺的现状，使人民对发展循环经济、建设节约型社会的重要性和紧迫性进一步增加了认识，节能节水成为了全社会责任和义务。节约能源是我国发展国民经济的长期基本国策，合理利用能源与节省消耗的意义重大。为此，该项目设计本着成熟可靠、先进合理的原则，积极采取各种措施，以期获得较好的节能效果。建筑节能的目的是降低建筑在使用过程中的能耗，其中最主要的是降低采暖、空调和照明能耗。降低采暖、空调能耗有三条技术途径，一是提高建筑围护结构的热力性能；二是提高采暖空调设备和系统的用地效率；三是利用可再生能源来替代常规能源。利用可再生能源是一种更高层次的“节能”技术途径。住宅建筑中，自然通风和太阳能热利用157、是最直接、最简单的可再生能源利用方式，因此，应结合当地气候条件，充分利用自然通风和太阳能住宅，应通过合理选择建筑的体形、朝向和窗墙面积比，增强围护结构的保温、隔热性能，使用能效比高的采暖和空气调节设备和系统，采取温调和热量计量措施来降低采暖、空调节能耗。二、建筑节能依据1、中华人民共和国节约能源法2、国家发展改革委能源发展“十一五”规划 发改能源2007653号3、国家发展改革委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知 发改投资20062787号4、国家质检总局、国家发展改革委关于印发加强能源计量工作的意见的通知 国质检量联2005247号 5、山东省人民政府办公厅关于切实做好固定资产158、投资项目节能评估审查工作的通知鲁政办发200742号三、国家、山东省节能标准1、建设部关于推进节能省地型建筑发展的指导意见2、设备及管道保温技术通则GB4272-923、民用建筑节能管理规定4、公共建筑节能设计标准GB50189-20055、绿色建筑评价标准GB/T50378-20066、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JCJ134-20017、外墙外保温工程技术规程JGJ144-20048、建筑照明设计标准GB50034-20049、建筑采光设计标准GB/T 50033-200110、山东省工程建设标准居住建筑节能(65%)设计标准DBJ 14-037-200611、山东省外墙外保温应用技术159、规程DBJ 14-035-2005四、枣庄地区住宅建筑节能设计有关指标参数1、枣庄采暖期天数：98天2、枣庄采暖期室外平均温度：0.903、枣庄采暖期度日数：16764、枣庄采暖耗热能指标：14.09qH(W/M2)5、枣庄采暖期房间平均室内计算温度：166、枣庄采暖期最冷月平均温度：1.47、枣庄地区住宅建筑节能65,公共建筑节能50。第二节 能耗状况和能耗指标分析根据综合能耗计算通则（GB/T2589-2008）等相关标准，对本项目消耗的各种能源及耗能工质均按相应的能源等价值或当量值进行折算，本项目投入使用后年所需能耗主要有水、电、天然气、热力等，根据中国统计年鉴2004我国2000200160、3年的城镇各类建筑的能耗强度和山东省统计资料，结合城市居民能源消耗情况和设计标准分析，本项目的能源消耗种类和数量见表7-1。项目投入使用后年消耗能源计算表附表7-1序号项目单位耗能值折算系数能耗(吨标准煤)备 注1电住宅建筑万kWh1133.771229 kg/万kWh1393.40按30kwh/m2年计公共建筑2222.031229 kg/万kW2730.88按150kwh/ m2年计地下建筑70.831229 kg/万kW87.05按5kwh/ m2年计2水万m16.452570 kg/万m42.28按设计70%计3燃气万m15612360 kg/万m1928.16按120m/年人计4供热161、万kWh1743.331229 kg/万kWh2142.56枣庄按14.09W/ m25合计8324.33第三节 节能措施一、建筑节能措施按照建筑节能设计要求，为降低建筑物的能源消耗，本项目拟采取以下节能措施：1、建筑物朝向尽量采用南北向，以保证冬季室内能够得到较多的阳光，提高室内温度。同时，避免盛夏灼热的光线射入室内。2、墙体采用新型节能墙体材料，推广使用新技术、新工艺。使用轻质、高效、保温性能好的节能新材料，复合墙体，加强屋面保温。3、控制窗墙面积比。不同朝向的窗墙面积比不应超过规定数值，即北向窗墙面积比为0.25，东、西向窗墙面积比为0.30，南向窗墙面积比为0.35。4、使用气密性、保162、温性较好的中空玻璃塑钢窗。二、设备节能措施1、采用先进的节能技术，降低使用过程的能源消耗。2、变压器选用新型高效节能型，并加装功率因数自动补偿装置，减少无功损耗。3、商业、住宅、地下室等照明以节能型灯具为主，室外照明采用光控线路，部分场所采用声控开关以节约电能。4、明令淘汰的设备设施不能使用。5、积极采取太阳能光伏建筑一体化设计方案。6、加强管理，制定能源管理制度，定期检查节能指标的落实情况，采取相应的奖惩措施。三、建筑材料与节电 按照中华人民共和国节约能源法、山东省新型墙体材料发展应用与建筑节能管理规定和国家发展改革委员会关于节约用电管理办法的有关规定落实。1、要落实山东省墙办发200006163、号文件精神，县级城市定于2003年6年30日前为实现禁止使用实心粘土砖的最迟日期，抓好项目墙体材料的换用工作。2、建筑材料要符合无毒、无害、无污染、无放射性、无挥发性的要求，使用3R（可重复使用、可循环使用、可再生使用）的材料。3、按绿色照明的设计要求，应采用绿色照明技术，产品和节能型实用电器。采用合理的输送工艺，尽可能降低途中消耗。车库与楼梯间等公共部位照明采用声光信号控制、开启延时关闭等措施。室外照明应分路控制安装，定时送电、自息系统。小区绿地草坪灯，小区内路灯可选择太阳能灯。4、按绿色供气的设计要求，项目供气系统均采用合理的输送工艺，尽可能降低途中消耗。住宅空调及热水供应，应采用太阳能等164、绿色能源。居民住宅可选用太阳能热水器。5、屋面采取保温隔热处理，保温层作为找坡层时，最薄处70厚；外墙，特别是西侧外墙采用保温材料，建筑物外墙窗采用中空玻璃塑钢窗。四、节约用水按国家和省节约用水管理办法，采用新的城市居民生活用水定量标准，贯彻执行山东省的节水相关法规和枣庄市节约用水办法，积极执行山东省节水型城市考核标准。1、项目的供水，按绿色水环境质量的设计要求，实行每户安装水表，室内外采用节水型器具，住宅卫生间采用6L冲水箱，水龙头采用陶瓷片密封水龙头等节水产品。采用合理的输送工艺，尽可能降低途中消耗。2、景观用水，根据需要设置循环水净化装置和水生植物生化系统，尽可能利用中水，其水质应符合中165、水水质标准。景观水的设置应尽可能亲近居民，创造各种亲水空间，但要注意空间的安全性。第八章 生态环境影响评价第一节 设计依据根据中华人民共和国环境保护法等的有关法规，在项目实施过程中排出的污染物应采取必要的措施，使之达到国家规定的标准，本项目设计时要按照清除污染，保护环境的原则进行设计，采取一系列控制污染源的措施。项目按以下标准进行监测管理：1、建筑项目环境保护管理条例（国务院（98）253号令）；2、大气污染物综合排放标准；3、建筑施工场界噪声限值；4、污水综合排放标准；5、地表水环境质量标准；6、环境空气质量标准；7、城市区域环境噪声标准。第二节 环境条件调查XX市XX善城项目规划设计贯彻“166、以人为本”、“尊重自然”与“可持续发展”的思想，为了减少噪音源的干扰，公用设施尽可能布置在噪音非敏感区，与住宅保持一定的缓冲距离；对重要设备选低噪音和隔振措施。所有机房作建筑隔声处理。为保证环境空气质量良好，能源主要采用电和煤气，并合理布置集中绿化和一般绿地，营造怡然自得的都市住区氛围，形成都市中的“绿洲”。生活垃圾将根据环卫部门的需求合理布置垃圾收集处，并实行有人管理的袋装式，确保环境整洁美观。规划设计讲究园艺设计，注重视觉效果，营造整体气氛，形成层次分明的景观体系，减少人们的压抑感。30%的绿化率保证了周围良好的环境与人文环境的结合，污染较少，景观新颖、空气清新、湿度适宜，夏季凉爽，距离闹167、市区的较远，绿地面积率大，周边环境较好，远离工业区，没有工业污染。主要污染源是项目建设施工期间的污染和生活油烟排放。 第三节 主要污染源污染物一、大气污染建设项目施工期间产生的大气污染物主要是扬尘。扬尘的主要来源有：土方的挖掘、堆放、清运、回填和场地平整等过程产生的扬尘；建筑材料如水泥、砂子等在其装卸、运输、堆放等过程中因风力作用而产生的扬尘；运输车辆往来造成地面扬尘；施工垃圾在其堆放和清运过程中将会产生扬尘。扬尘产生量采用类比方法确定。运营期大气环境污染物主要是居民日常烹饪产生的厨房油烟。二、废水建设项目废水以项目建成投入使用后对外环境影响更为显著，营运期废水主要是生活污水，包括居民洗浴废水168、厨房冲洗废水、卫生间冲刷废水等，废水中主要含SS、CODcr等。三、噪声污染建设项目噪声污染以施工期较为严重，各类施工机械设备和车辆均会产生噪声，是噪声污染源。四、固体废弃物主要为施工期产生的建筑垃圾以及项目营运期产生的生活垃圾，主要包括废纸、废塑料、厨房垃圾及少量玻璃、金属、煤渣等。第四节 环境影响分析及措施该项目位于XX市城区北部，北辛路南侧，塔寺北路西侧，毗邻政务中心广场和通盛上海花园小区，周围有市奥体中心等公共设施，地理位置十分优越。周边无工业废气、噪声等污染，是一个环境优美、适宜居住的区域。本项目设计应严格按照“三同时”的原则，遵守国家、省有关环境保护的法律、法规的规定，按照环保部169、门对本项目所作环境影响评价的要求，采取措施将环境污染和危害控制在法律、法规及施工管理规定的范围内。本项目为房地产开发项目，施工期产生的短暂污染不会对周围生态环境产生影响，居民入住后只要加强管理，亦不会对周围生态环境产生影响。一、施工期环境影响分析1、环境空气影响分析及对策措施本工程建设过程中，大气污染物主要有粉尘和扬尘。粉尘污染主要来源于土方的挖掘、堆放、清运、土方回填和场地平整等过程产生的粉尘；建筑材料如水泥、白灰、砂子等在装卸、运输、堆放等过程中，因风力作用而产生的扬尘污染；运输车辆往来将造成地面扬尘。施工垃圾在其堆放和清运过程中将会产生扬尘。由于项目周围东侧有居民楼，在该项目施工期间，为170、减轻其对环境空气的影响，缩小污染影响范围，必须采取合理可行的控制措施，其主要措施有：（1）在施工前必须制定和实施扬尘污染防治措施的施工方案；（2）施工现场应实行封闭施工，对周围零星建筑物拆除时，外围应加设防护网罩。施工工地周围应设置不低于1.8米的围栏或屏障，以缩小施工扬尘扩散范围；（3）工地内应当设置相应的车辆清扫或冲洗设施。运输车辆外观和轮胎应当清扫或冲洗干净后出场，出入口通道两侧应当保持清洁；（4）合理安排施工现场， 运输车辆装载不得超出车厢板高度，并采取遮盖、密闭措施不允许沿途抛洒、散落。车辆出入施工现场应冲洗轮胎，不得将泥沙带出现场，并指定专人对附近的运输道路定期喷水，使其保持一定的171、湿度，防止道路扬尘；（5）对施工现场实行合理化管理，使砂石统一堆放，少量水泥应设专门库房存放， 减少搬运环节；（6）开挖的土方及建筑垃圾及时进行利用，不允许长期堆放对作业面、建筑垃圾等临时堆放场地定期洒水，使其保持一定的湿度，以减少扬尘量；（7）合理安排工期， 应加快施工速度，减少施工时间；（8）当出现风速大于5级或不利天气状况时应停止易造成扬尘的施工作业，并对堆放的砂石等建筑材料进行遮盖；（9）建筑物混凝土浇注，应采用商品混凝土，以减少水泥搅拌时扬尘的产生；（10）建筑工地的路面应当实施硬化，工地出入口外侧10米范围内用混凝土、沥青等硬化，出口处硬化路面不小于出口宽度；（11）现场施工搅拌砂172、浆时应做到不洒、不漏、不剩、不倒、搅拌时要有喷雾降尘措施。2、地表水环境影响分析与防治措施施工阶段的废水主要为施工人员的生活污水和建筑废水。根据环保主管部门的要求，施工场地应设有污水收集和处理设施，将施工人员生活污水、建筑废水全部收集后经各自的处理设施（隔油池、沉淀池）处理达接管标准后一起接入区域污水截流管网，进污水处理厂进行处理。在该项目施工期间，为减轻其对环境空气的影响，缩小污染影响范围，必须采取合理可行的控制措施，其主要措施有：（1）施工现场所有施工废水因泥沙含量较大，需先经沉淀池沉淀后再排入城市排水管道，并尽可能地将沉淀池中的水回用于施工现场洒水降尘；（2）施工现场临时食堂排放的生活污173、水可设置 隔油池，工地临时厕所、化粪池应采取防渗漏措施，也可采取水冲式厕所；或就近使用公共厕所；（3）以上所有施工废水及生活污水均需通过铺设排污管道排入附近的城市排水管网，不得直接排放。3、声环境影响分析建筑施工一般分为四个阶段：土方阶段、打桩阶段、结构阶段和装修阶段。不同阶段采用不同施工机械，对环境所造成的噪声和振动的影响也不同。对环境所造成的影响主要是土石方阶段的推土机和挖掘机、结构阶段的混凝土搅拌机和振捣棒，装修阶段短时间使用高噪声设备，以及物料装卸碰撞噪声和施工人员的活动噪声。为了尽量减轻施工噪声对其影响，下面结合该项目的施工特点，对一些重点噪声设备和声源，提出一些治理措施和建议。（1174、）降低声源的噪声强度。对基础施工过程中主要发声设备：打桩机、空压机、风镐等， 应考虑采用替代设备、工具等措施，如使用水力混凝土破碎机代替风镐，这将大大降低噪声源强；（2）采用局部吸声、隔声降噪技术。对各施工环节中噪声较为突出且又难以对声源进行降噪可能的设备装置，应采取临时围障措施，在围障最好敷以吸声材料，以达到降噪效果；（3）对主要发声设备电锯的噪声治理措施：取消滑架上的集屑斗，降低旋转噪声。在工作平台上粘附泡沫塑料，使工作台起到一定的吸声作用。在机腔内四壁和轴承座平面上贴附吸声材料，使机内变成多层阻性消声器。在锯片工作部分，在距平台高100mm处增加吸尘消声器。在操作过程中，应随时注意检查锯175、片压盘的垂直度和锯齿形状的均匀度，避免失重，减少振动负荷。（4）为避免施工期强噪声源对周边环境的影响，建设单位和施工单位应合理安排施工时间、合理布局施工现场，将施工机械产噪设备尽量置于场地中心地带，减少施工噪声对周围人们的污染影响。（5）施工期噪声防治环境保护要求中华人民共和国城市区域环境噪声标准中要求，居住、文教机关为主的区域为城市1类环境，其噪声标准昼间不超过50分贝、夜间不超过40分贝，要做好建筑施工期间噪声污染的防治措施。建设单位在进行工程设计和编制工程预算时，应当包括建设项目工程施工期间噪声污染的防治措施和专项费用等内容。建设单位和施工单位应当根据建设项目工程施工需要安排噪声污染的防176、治费用，建设单位应当督促施工单位对产生的噪声达标排放。城区范围内禁止夜间（22：00次日6：00）进行产生环境噪声污染的建筑施工作业。因特殊需要必须夜间施工作业的，施工单位应在15日前以听证会等形式，征求周围公众和单位的意见，并提前报环保部门批准；经批准允许夜间作业的，连续施工不得超过72小时。在中考、高考等特殊期间，环保部门报经县级以上地方政府批准，可以对产生环境噪声污染的建筑施工作业时间和区域做出限制性规定，并提前7天向社会进行公告。产生环境噪声污染的运输渣土、运输建筑材料和进行土方挖掘的车辆，应当在规定时间内进行施工作业。未经批准，不得在夜间使用产生严重噪声污染的大型施工机具，施工现场夜177、间禁止使用电锯、风镐等高噪声设备。尽量压缩施工区汽车数量和行车密度，控制汽车鸣笛。应合理安排运输时段，以减少扰民事件的发生。施工单位应处理好与施工场界周围居民的关系，避免因噪声污染引发纠纷，影响社会稳定。4、固体废气物影响范围分析项目在施工过程中产生的固体废弃物主要为建筑施工垃圾及施工人员的生活垃圾。由于本工程建设项目有地下层，施工期建筑垃圾及土方挖掘量相对较大，且回填土较少，故本项目产生的固体废物相对较大，其主要有碎砖头、混凝土等组成，无有机成分，更无有毒有害物质。施工过程中建筑垃圾要及时清运、加以利用，防止其因长期堆放而产生扬尘。所产生的生活垃圾如不及时清运处理，则会腐烂变质、滋生蚊虫苍蝇178、，产生恶臭，传染疾病，从而对周围环境和作业人员的健康带来不利影响。因此应及时清运并进行处置。二、营运期环境影响分析1、水环境影响分析与防治措施建设项目实行雨污分流，建筑物屋面为有组织排水，屋面雨水经落水管排至室外排水管网，再排入市政排水主干管道。小区的生活污水经化粪池进行预处理后排入小区内污水支管，各支管再汇入小区内排水干管，排入市政截污管网，最终排入污水处理厂处理。建设项目生活污水经化粪池进行预处理后的水质指标低于污水综合排放标准（GB8978-1996）三级标准要求，同时也满足污水处理厂接管要求，对地表水水质影响较小。2、大气环境影响分析与保护措施本项目建成后对周围大气环境的影响主要来自汽179、车尾气和厨房油烟气。（1）汽车尾气污染源汽车尾气的主要污染物是CO、NOX和HC等。本项目汽车尾气产生量较少，尾气通过排烟筒至屋顶以上高空排放，排放后通过大气扩散，对周围环境及住户影响较小。（2）小区内行驶的汽车尾气对环境空气的影响在小区道路内行驶的汽车产生的尾气属于无组织排放，对小区空气造成一定的影响。但是，由于小区道路空气流动性好，且污染物产生量较小，经类比分析，产生的汽车尾气通过大气扩散，对环境空气的影响是较小的。为了减少路面汽车尾气排放对大气环境的污染，可在废气排放的周围种植部分绿化带，选择对有害气体吸收能力较强的树木，如洋槐、榆树、垂柳等，这对废气也将起到一定的净化。（3）厨房废气项180、目运营期间油烟产生量较少，且分布较广，小区面积较大，油烟经相应要求的油烟净化装置净化（或排油烟管道）处理后，油烟废气经高空排放，故它们对周围环境的影响较小。3、噪声防护措施本项目噪声主要来自小区公建配套设施、汽车进出车库时的交通噪声、加压水泵房、电梯机房、空调室外机噪声等设备噪声以及社会活动噪声等。公建配套设施使用的风机、空调、泵房和地下停车场风机等设在地下一层，噪声源强一般在70dB（A）左右，如安装位置不当将会产生噪声扰民的现象。因此应将主要噪声源放置在单独的构筑物内，进行降噪处理，并尽量避免安装在邻近居民楼的一侧，以确保噪声排放满足区域声环境的要求。在房屋设计时，建设单位应充分考虑空调外181、机组的安装位置。空调室外机组应当合理安装，不得对相邻各方产生环境噪声污染；对产生噪声大的设备应放置在单独的构筑物内，周围可附吸声材料，通过隔声、吸声减少噪声强度；减轻振动，支架作弹性支承连接；设备安装位置要得当，避免放置在邻居居民住宅的一侧。机动车辆进入住宅区范围内应当限速行驶，尽量防止噪声、振动等对环境的噪声污染。由以上分析可以看出，建设项目经采用以上降噪措施后，不会对周围区域的声环境质量产生不良影响。4、固废影响分析与措施本项目固废物主要为居民产生的生活垃圾和公建、商业活动等产生的垃圾。小区内生活垃圾的处理应遵循无害化、减量化、资源化的原则，生活垃圾不仅要做到袋装化，保证当日收集，当日处理182、，而且生活垃圾要实行分类收集，分类处理，在公共场所放置分类的垃圾箱，并指定专人进行收集、清运，小区内生活垃圾由环卫部门统一处理。第九章 售后服务及物业管理第一节商品房的售后服务根据建筑工程质量管理条例及商品房质量保证书的规定，商品房自交付之日起，在正常使用情况下，应免费承担以下项目保修期内的维修责任：1、屋面防水5年；2、墙面、厨房和卫生间地面、地下室、防渗漏5年；3、墙面、顶棚抹灰脱落1年；4、地面空鼓开裂、大面积起沙1年；5、门窗开裂、五金件损坏1年；6、 管道堵塞2个月；7、供热、供冷系统和设备2个采暖期或供冷期；8、卫生洁具1年；9、电器管线2年；10、给排水管道、设备安装和装修工程2183、年；11、外墙保温5年；12、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限。该公司结合实际，专门组建一支由水、电、暖、土建等专业人员组成的维修队伍，对消费者提出的质量问题，做到热情接待，维修及时。解决消费者的后顾之忧，树立公司良好的社会形象。第二节 物业管理服务为适应现代化城市管理的需求，方便居民生活，提高居住环境的质量水平，完善社区服务功能，该项目要在竣工、验收合格后尽快交给业主委员会。业主委员会要召聘有资质资格的懂经营、会管理的物业管理队伍，全面负责小区的物业管理。根据需要开展小区的公共设施维护、保安、清洁卫生、绿化养护、家政服务等业务。该小区的物184、业服务职能为：1、小区保安：二十四小时保安值勤及巡逻任务，配合小区的电子监控系统，确保居民的物业及人身安全；2、卫生清洁：小区环境清洁、保洁，住宅楼道等公共部位的清洁、保洁、垃圾收入、清运及时；3、绿化维护：小区内花草、树木的养护、浇水、杂草清理等；4、公共设施维护：小区内景观、休闲、运动、娱乐设施的保养及维护；5、代收相关费用（水、电、暖、气、物业费等）；6、家政服务项目：代送液化气、代接送孩子、代购物品等。第十章 项目实施进度与管理和招标方案第一节 实施进度项目的实施进度计划，以项目的批准成立准许实施为前提，并据此结合项目的工程质量和建设单位的资金筹措使用计划，编制工程建设进度计划。项目实185、施进度包括项目前期工作和工程建设两部分。根据本项目进展情况，预计2012年3月完成项目立项报批工作；3月完成一期工程施工图设计、审查，进行工程招投标，4月正式开工建设。项目分期建设总工期为50个月，预计2016年6月底完成项目建设。项目具体实施进度见下表：第二节 项目建设管理项目在实施过程中应加强管理，保证工程的顺利竣工。一、项目建设组织 项目的投资建设活动采用先进的专业化项目管理模式，力求高效率，高质量，低成本地完成项目目标。为控制工程质量、进度和科学合理的实施，应专门成立项目管理组织机构，负责从工程施工的招标、监理到竣工验收的全过程。对项目的概算控制、资金使用，施工组织、建设工期及工程质量186、等进行管理，确保项目按时完成。项目管理组织机构对项目进展情况、资金的用途进行全过程监督，确保该项资金发挥出应有的最大效益。 二、资金专户核算为了做到专款专用，建设单位应设立专用帐户，指派专人管理，从项目的立项申报、资金的概算、配套资金情况，到项目预算、项目完成资金决算等，进行全方位的定向管理，做到专款专用，明确职责，责任到人，确保项目的如期完成。三、实施招标为了确保专项资金的正确合理使用，项目管理组应根据实际情况，按照工程项目计划的整体安排，制定具体的实施方案。全部或部分项目应实行公开招标，确保采购物资设备的质优价廉，最大限度地发挥资金的使用效益。四、项目建设过程管理控制为确保项目建设按期完成187、，并实现较高的质量及较合理的造价，项目应通过招投标方式，确定专业的监理公司，对项目工程质量、工期与工程造价进行监理。五、施工单位的选择按公开、公平的市场竞争原则，项目应采用公开招投标方式选择施工单位。施工单位必须具有资信好、实力强、经验丰富等特点，同时施工过程要实行项目经理负责制。六、设备采购按公开、公平的市场竞争原则，所需设备采用公开招投标方式进行采购。七、实行项目公告制将整个项目区的范围、面积、工程类型与数量、施工单位、监理单位以及项目实施的各项管理制度等进行公告，以接受社会监督。 八、实行项目竣工验收制工程完成后，在监理人员认可的基础上，由相关行政部门按有关规范和标准，对项目进行验收。竣188、工验收合格后，办理工程移交手续。健全项目档案。第三节 招标方案 一、招标内容 建设项目招标方案按中华人民共和国招标投标法规定，招标内容包括勘察、工程的规划设计、施工监理、建筑工程以及重要的设备、材料采购。 二、招标形式项目法人单位如果具备自行招标所需的编制招标文件和组织评、定标的相应要求，经建设工程招标主管部门批准，可以自行招标。也可以采取委托招标方式。即本项目的勘察、设计、施工、监理以及重要的设备、材料等采购活动均采用委托招标的形式。工程分包可分若干个合同进行，例：土建、设备及材料、管线管材、设备安装调试运行等。三、对投标单位的资质要求具备相应的合法资质。四、招标基本情况招标基本情况表（“”189、表示）表 10-3招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察、设计建安工程监理重要材料其他合计 六、对中标单位的要求 对中标的工程施工及安装单位，其项目负责人、技术负责人以及投标书中各专业技术负责人必须亲自到现场，原则上不得中途换人。如确实要换人，必须征得甲方同意，且一旦甲方发现新换人员不称职，中标单位必须立即撤换，如由于换人引起的质量、延误工期、增加造价等问题，应由乙方负责。本项目不接受联合投标，不允许中标人向他人转让中标项目，也不允许将中标的项目分解后向他人转让。第十一章 项目投资估算与资金筹措计划第一节 项目投资估算该项目是XX市“190、城中村”改造项目。根据XX市建筑市场行情，按照XX市人民政府关于“城中村”改造缴费项目减免的通知，结合该项目的实际情况，经估算该项目总投资为241252.90万元，详见表11-1及下列明细。项目总投资估算汇总表表11-1 单位：万元序号成本项目总额备注1项目总投资1.1建设投资拆迁费用7322.5土地成本费63817.48前期工程费5282.41建安工程费123429.2区内基础设施配套建设费12090.28政策性收费及其他开发直接费6493.27不可预见费6272.78开发期间费用5904.981.2建设期利息106403合计241252.90一、拆迁费用按照国土资源部2002年出台的11号191、令和有关规定，经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。按照中共XX市委、XX市人民政府关于加快“城中村”改造的意见（滕发【2008】8号）的规定，本项目的安置区、开发区建设用地使用权必须通过挂牌方式获得。根据XX市政府与XX伦商贸城开发有限公司签订投资协议，按照投资协议有关内容：该公司需支付项目用地范围内的拆迁补偿等费用6000万元，并支付115亩土地征用费用1322.50万元。目前该公司已按协议交付搬迁补偿费6000万元、新征土地（115亩）补偿费1322.5万元，合计7322.5万元。拆迁工作和项目用地整平全部完成，项目用地挂牌出让已按法定程序进入公示阶段。二、土地费用参照项目192、地块的区位、环境和基础设施配套状况，按同类地块类比法估算，该地块出让金按220万元/亩（具体土地价格以摘牌价为准），该项目土地费用63817.48万元。详见11-2。 土地费用估算表表11-2 单位：万元序号项目土地(亩)金额备 注1土地出让金280.2761659.42契税1849.783管理费308.303合计63817.48三、前期工程费用经估算前期工程费用为5282.41万元，详见表11-3。前期工程费用估算表表11-3 单位：万元序号成本项目金额备注1场地平整及临时道路费429.752临时围墙25.943地质勘察费76.804规划设计费33.39优惠政策5绿化规划设计费5.00优惠政193、策6立面方案设计费420.857单体设计费1511.498图纸审查费75.57优惠政策9土地现状测绘2.80优惠政策10土地勘界费6.30优惠政策11定位（放线）费6.68优惠政策12项目可研咨询费18.0013环评咨询费20.0014建筑节能评估费10.0015灾害性评估费5.00优惠政策16地震安全性评价费2.00优惠政策17招标代理费12.34优惠政策18招标交易费12.34优惠政策19工程造价审价费370.2920工程监理费1234.2921招标公证费2.00优惠政策22临时用电用水工程费1001.5823合计5282.41四、建筑安装设备工程费建筑安装设备工程费中包含土建工程、设备购194、置、安装工程、经估算建筑安装设备工程费为123429.2万元，详见表11-4。建筑工程费表11-4 单位：万元序号项 目工程量()单价(万元/)金额备注1地上建筑526057.20.170089429.722地下车库建筑141664.60.240033999.503合计667721.8123429.2五、区内基础设施配套建设费 经估算，区内基础设施工程配套费为12090.28万元。详见表11-5。区内基础设施配套工程费表11-5 单位：万元序号项目金额备注1道路停车场工程费560.542排水工程费667.723供水工程费801.274供电工程费5675.64按枣价发（2009）129号5热力工195、程费1578.176燃气工程费631.277绿化工程费280.278环卫设施费400.639电视监控设施费534.1810路灯设施工程费25.9411围墙工程费012大门设施工程费100.0013弱电配套工程费166.9314消防设施667.7215合计12090.28六、政策性收费及其他开发直接费政策性收费及其它开发直接费为6493.27万元。详见附表11-6。政策性收费及其他开发直接费表11-6序号成本项目金额备注1用地规划技术服务9.34优惠政策2住宅规划技术服务18.90优惠政策3营业规划技术服务6.25优惠政策4住宅基础设施配套费0优惠政策5营业基础设施配套费0优惠政策6供热配套费1196、578.177燃气配套费453.518供水配套费534.189墙体节能基金333.86优惠政策10散装水泥专项资金0优惠政策11人防工程易地建设费0优惠政策12综合开发费133.54优惠政策13水资源保护费0优惠政策14商品房登记管理费37.79优惠政策15劳保基金3209.1616档案移交服务费5.00优惠政策17电器安全监测费133.5418节能保温监测费20.03优惠政策19土壤氡气监测费0优惠政策20室内空气监测费5.00优惠政策21防雷电测试费5.00优惠政策22避雷图纸审查费5.00优惠政策23竣工测绘费5.00优惠政策24合计6493.27七、不可预见费 项目不可预见费用按表11197、-1中项费用和的3%进行估算，约为6272.78万元。八、开发期间费用：1.管理费按表11-1中-1.1.8项之和的2.5%估算，5624.71万元。2.土地使用税：按三年计280.27万元合计：5904.98万元。九、建设期利息：建设期利息10640万元。详见贷款还本付息估算表。第二节 经营成本估算经营销售费用是按收入4%估算，其他费用按销售收入1%，印花税及交易税是按收入0.4 %估算，财务费用是按现行银行利率加手续费按平均利率进行估算，贷款数额是按照工期进度使用资金情况估算，经估算经营成本为26429.17万元。详见表11-7。经营成本估算表表11-7 单位：万元序号项目金额备注1经营销198、售费用及其他费用15325.472印花税及交易税1021.703经营期利息100824合计26429.17 第三节 资金筹措与投入计划1、资金筹措及投入计划 本项目总投资的资金来源为企业注册资本金、企业自筹资金、银行贷款和预售收入再投入。其中：企业注册资本金和自筹项目资金90000万元（占项目总投资的36.21%），分二批投入,第一年投入60494万元，第二年投入29506万元。银行贷款100000万元，分三批投入，第一年年中投入40000万元，第二年年中投入30000万元，第三年年中投入30000万元；预售收入51252.9万元再投入。项目总投资资金按工程进度分期分批投入。资金运作方式见：本199、项目资金筹措及投资计划表11-8。投资计划与资金筹措表（I=12%) 表11-8 单位：万元序号项目合计建设期经营期12345 项目总投资241252.91004948898451775 1.1建设投资230612.999163.5585326.7746122.581.2建设期利息1064013303657.55652.52资金筹措241252.910049488984517752.1自有资金9000060494295062.2贷款1000004000030000300002.3预售收入再投入51252.929478217752、贷款本金偿还与利息支付销售收入扣除有关销售税费之后，作为可以运用200、的资金，用于投资及还本付息。贷款利息按银行同期利率计算,货款总额100000万元，预计贷款五年，年利率6.65%。分三年投入，第一年年中投入40000万元、第二年年中投入30000万元、第三年年中投入30000万元。建设期付息不还本，每年付息一次，从第四年开始还本付息，按等额还本付息方式偿还，第五年末还清本息。具体还本付息计划见表11-9。贷款还本利息估算表表11-9 单位：万元序号项目合计建设期经营期123451年初借款累计04000070000100000516092本年借款10000040000300003000003本年应计息2072213303657.55652.566503432其201、中：建设期利息1064013303657.55652.5 经营期利息10082665034324本年还本付息1100825504155041其中：还本1000004839151609 付息13303657.55652.5665034325年末借款累计40000700001000005160906归还借款本息来源12072213303657.55652.55504155041第十二章 项目销售收入及利润估算第一节 销售总收入估算根据成本估算及市场分析的结果，结合区域环境和地理位置，预计本项目高层住宅、公寓、酒店均价为6000/平方米，沿街商业用房均价为9000元/平方米，地下停车位市场均价为15202、万元/个，地上停车位不出售。其销售总收入284820.90万元。依据XX市政府与本项目单位签订的投资协议，项目单位在项目用地范围内建造独立的 16万的安置用房小区，其中12万平方米无偿交付给XX市政府用于回迁安置，4万平米由XX市市政府以每平方米2200元回购。详见表12-1。销售总收入估算表 表12-1 单位：万元分 类可销售面积（）建议销售价（万元/）销售收入备 注一、开发区高层住宅市场销售212941.70.60127765.02公寓市场销售400160.6024009.6酒店市场销售136800.608208沿街商业市场销售59553.40.9053598.06地下停车位市场销售209203、0个15元/个31350地上停车位市场销售二、安置区高层住宅市场销售49800.62988高层住宅回迁120000沿街商业市场销售11674.70.910507.23政府收购400000.228800地下停车位市场销售1173个15万元/个17595地上停车位市场销售合计284820.9第二节 项目利润估算根据XX市人民政府与项目单位签订的投资协议，项目单位按协议约定支付土地出让金；XX市人民政府将政府收益返还项目单位用于该项目的拆迁补偿和安置房建设。依据XX市政府与本项目单位签订的投资协议，项目单位按规定支付土地出让金；XX市政府以优惠政策的方式，将政府收益返还该公司用于该项目的拆迁补偿和安204、置房建设。估算税后利润，详见表12-2。税后利润测算表12-2 单位：万元序号项 目合计建设经营期123.45一销售收入284820.92947841775117462.3596105.55二总成本费用289328.43101673.1292698.2357149.1620068.9317738.711项目总投资241252.910049488984517752经营费用26429.171179.121473.92199.6811141.7810434.693营业税金及附加15949.971650.772339.46577.95381.913.1营业税14241.051473.92088.755205、873.124805.283.2城市维护建设税996.87103.17146.21411.12336.373.3教育费附加712.0573.70104.44293.66240.264土地增值税5696.42589.56835.52349.251922.11三政府返还土地出让金61659.461659.4四利润总额57151.87-40013.72-63220.23-15374.1697393.4278366.84五所得税14287.9714287.97六税后利润42863.9-40013.72-63220.23-14263.6597393.4264078.87第十三章 项目评价第一节 盈利能力206、分析依据以上数据，估算项目全部投资现金流量表（附表12-1）和自有资金现金流量表（附表12-2）计算如下（基准收益率为10%）:1、 财务内部收益率全部投资的财务内部收益率为税前17.34%，税后13.71%。项目资本金财务内部收益率为税前50.15%，税后40.27%。2、财务净现值全部投资财务净现值为税前12711.39万元， 税后3879.35万元。项目资本金财务净现值为税前25530.59万元， 税后16698.55万元。3、投资回收期全部投资回收期为税前4.23年，税后4.29年。项目资本金投资回收期为税前3.05年，税后3.05年。4、投资利润率全部投资利润率为税后19.36%。自207、有资金投资利润率为51.88%。具体详见表13-1。全部投资财务现金流量表表13-1 单位：万元序号项 目合 计建 设 期经 营 期123451现金流入346480.361659.42947841775117462.3596105.551.1销售收入213567.9117462.3596105.551.2预售房屋收入7125329478417751.3回收流动资产014964.661.4其他收入61659.461659.42现金流出299785.0510049492521.365678819452.0630529.742.1建设投资241252.910049488984517752.2经营成本208、21320.681297.031838.110524.917660.642.2销售税金及附加15949.971650.772339.46577.95381.912.3土地增值税5696.42589.56835.52349.251922.112.4所得税15565.0815565.082.5其他现金流3净现金流量46695.23-38834.6-63043.36-1501398010.2965575.904累计现金流量-38834.6-101877.96-116890.96-18880.6746695.235所得税前净现金流量62260.3-38834.6-63043.36-1501398010209、.2981140.976所得税前累计净现金流量-38834.6-101877.96-116890.96-18880.6762260.3计算指标财务内部收益率%财务净现值(I=12%)投资回收期（年）所得税后13.713879.354.29所得税前17.3412711.394.23项目资本金流量表表13-2 单位：万元序号项 目合 计建 设 经 营 期123451现金流入346480.361659.42947841775117462.3596105.551.1销售收入213567.9117462.3596105.551.2预售收入7125329478417751.3回收流动资产1.4其他收入61210、659.461659.42现金流出309147.96182466178.8632440.567843.0682138.742.1项目资本金9000060494295062.2预售收入再投入51252.929478217752.3经营成本21320.681297.031838.110524.917660.642.4销售税金及附加15949.971650.772339.46577.95381.91 2.5土地增值税5696.42589.56835.52349.251922.112.6偿还贷款本息11064013303657.55652.548391516092.7所得税15565.0815565.211、082.8其他现金流量3净现金流量36055.14-164.6-36700.869334.549619.2913966.814累计现金流量-164.6-36865.46-27530.9622088.3336055.145所得税前净现金流量51620.22-164.6-36700.869334.549619.2929531.896所得税前累计净现金流量-164.6-36865.46-27530.9622088.3351620.22计算指标财务内部收益率%财务净现值(I=12%)投资回收期（年）所得税后40.2716698.553.05所得税前50.1525530.593.055、项目财务分析汇总212、项目财务分析汇总情况，见表13-3。 项目财务分析情况汇总表表13-3 单位：万元计算基础动态指标静态指标财务内部收益率（FIRR）%财务净现值（FNPV）投资利润率%全部投资13.713879.3519.36自有资金40.2716698.5551.88第二节 偿债能力分析根据借款还本付息计划表和利润表以及总成本费用表的有关数据，计算利息备付率、偿债备付率，见下表13-4利息备付率和偿债备付率表表13-4 年份项目建 设 期经营期12345 利息备付率15.7424.64 偿债备付率1.901.25分析如下：1.该项目第四年、第五年利息备付率分别为：15.74和24.64，均大于1，说明利息支213、付的保证度较大，偿债风险较小。2.该项目债务偿还期内第四年、第五年的偿债备付率分别为：1.90和1.25均大于1.，从偿债资金来源的角度，说明偿付债务本息的能力较强。具有较强的偿债能力。综上，该项目全部投资财务净现值3879.35万元（税后）0,财务内部收益率13.71%(税后)行业基准收益率12% ，全部投资投资收益率19.36%，；项目资本金财务净现值（税后）16698.557万元大于零，内部收益率（税后）40.27%行业基准收益率12%，资本金净利润率51.88%。该项目投资回收期较短，可见项目具有较好的盈利能力和较强的偿债能力，能为企业带来较好的经济效益，在财务上是可行的。第三节 项目214、社会评价分析一、社会影响分析项目建设对当地社会的影响分析，见下表13-5项目建设对社会的影响及相关措施表13-5 序号社会因素影响范围程度可能出现的后果措施建议1对居民收入的影响搬迁政策比较优惠，不会对居民造成损失。2对居民生活水平与生活质量的影响影响到小区的居住人员。提高人们的住房质量，提高了小区人民的生活水平3对居民就业的影响对建材生产经营、设计院、施工单位、监理单位物业管理公司等产生积极的影响提高居民就业率吸纳无业居民就业4对不同利益群体的影响项目投资经营方收益较小，政府及有关部门履行职责，而且当地政府还要给予财政支持。广大居民是最大受益者，改善了居住条件，提高了居民的生活质量。5对地区215、文化、教育、卫生的影响文化、教育、卫生方面范围广增添文化气氛、促进教育事业、形成健康卫生环境6对地区基础设施、社会服务质量和城市化进程的影响基础设施、社会服务质量等各方面范围广促进地区基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程7对少数民族风俗习惯和宗教影响无无无二、社会适应性分析1、不同利益相关者的态度本项目遵循“以人为本”的原则，其设计和规划理念如下：一是尊重地方的文化，挖掘深层的文化底蕴，提高环境质量；二是完善配套设施，造势积聚人气，提升城市景观形象；三是构筑具有多元复合功能的新生活家园；四是将传统的景观意识、环境意识充分融入规划设计中，达到传统和现代的融合、共生。本项目的实施会改善所在216、地的人文环境，并为当地民众认可和各方利益相关者所接纳，各方利益相关者积极主动参与，形成和谐拆迁、共建美好家园的浓厚氛围。2、当地社会组织的态度。该区域为XX市北辛办事处辖区。项目的实施既改善当地生态环境，改善居民居住条件，提高生活质量，又能为当地增加财政收入，加快城市化进程，当地政府及街道办事处和村民委员会对项目积极支持、大力协作，广泛参与。3、当地社会环境条件。该项目区域社会稳定，具有广泛的群众基础；地质结构符合技术要求，交通便利，建材丰富；供水、供电、供热等资源充足，适应项目建设的需要。三、社会风险分析本项目可能存在的社会风险因素有：拆迁安置问题、弱势群体支持问题和受损补偿问题。如果搬迁群217、众的生活得不到有效保障，受损补偿不尽合理，工期拖延，不能如期回迁，群众抵触情绪就会滋生，有可能引起群体事件，影响项目预期社会效益的实现。因此，应引起高度重视，采取有效措施，确保群众利益，加快工程进度，如期回迁，实现预期目标。四、社会评价综合分析本项目的实施，有着较好的经济效益和社会效益 ，具体表现在以下几个方面：1、本项目的实施符合XX市城市总体规划（20062020年）要求，符合城区总体发展布局。市委市政府为落实城市总体规划，充分发挥该区域的自然环境优势，对于提高城市文化底蕴和城市整体功能，促进城区基础设施建设的步伐，对于改善人民的生活条件，树立城市对外良好形象，将起到积极的推动作用。2、本218、项目实施后，将改善该地段现有市政公用设施不配套状况，同时使该区域形成较为完整的整体空间。3、该项目的建设符合国家促进住宅产业发展的总体方针。项目实施后对拉动国民经济发展，对于形成住宅消费市场及促进XX市服务业的发展，将起到一定的作用。4、本项目将为居民创造一个人与自然和谐、生态型与智能型相结合的良好生活空间，对加快城市建设的步伐，推动住宅产业的发展，具有重要的意义。总的说来，该项目的建设对经济发展起到了拉动作用，对社会的发展是有积极的作用。通过项目社会评价分析，项目可行。第十四章 不确定性分析第一节 敏感性分析本项目的不确定性因素主要有：建设成本、销售价格等。这些因素可能受当地政策、经济、社会219、条件的影响，有可能发生变化，影响本项目经济目标实现。影响本项目财务效益的主要不确定性因素为建设投资和销售价格水平。根据市场预测，建设投资项目中最有可能发生波动的是建安工程费。因此，本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标（财务净现值、财务内部收益率和投资利润率），分别 计算销售价格上下波动10%、20%和建设投资上下波动10%、20%时，对财务评价的影响。（受版面篇幅影响仅列举内部收益率），计算结果详见表14-1。敏感性分析表表14-1序号不确定因素不确定因素变化率内部收益率敏感度系数临界点1基本方案17.34%2建设投资+10%10.49%-3.954.33%-10%29.66%-7.103销220、售价格+10%24.77%4.28-7.18%-10%9.63%4.45由附表中的数据得出以下结论：1、该项目不确定因素较为敏感的是：销售价格、建设投资。 2、对应不确定因素增减变化的情况下，销售价格敏感度系数的绝对值大于建设投资敏感度系数的绝对值，说明销售价格比建设投资对项目内部收益率的影响程度相对大，也即项目内部收益率指标对销售价格的敏感程度高于建设投资的敏感程度。3、销售价格降低的临界点为-7.18% %，说明在基准收益率为12%时，允许销售价格降低到极限是7.18%。建设投资增加的临界点为4.33%，说明在基准收益率为12%时，允许建设投资增加的极限是4.33%。 4、当销售价格降低幅221、度超过7.18%或建设投资增加幅度超过4.33%时，项目将由可行变为不可行。第二节 盈亏平衡分析根据投资估算和财务分析的数据，把安置区和开发区可销售住宅、商业、车位综合考虑，在线性盈亏平衡条件成立的情况下，按公式法计算Q（销量）=F/P*(1-r)-Cv=68981.9 /0.427 *(1-0.086)-0.2029=369143.8m2销售率=369143.8m2/547721.8 m2=67.4%式中：F总固定成本 P平均销售价格 r销售税金及附加率 Cv单位面积可变成本。以销售率表示的盈亏平衡点为67.4%。表明，项目产品销售量达到67.4%时即可盈亏平衡，说明项目对市场的据有较强的抗222、风险能力。第十五章风险性分析第一节政策性风险 本项目安置区存在的风险极小，几乎可以忽略。因此，主要对开发部分进行风险分析如下：一、政策环境变化2010年9 月 29 日，国务院及相关部委提出多项政策。与同年 4 月“新国十条”相比，此次政策的部分条款更加严格，如“禁止将消费性贷款用于购买住房”、“首次贷款购房的首付款比例统一调整到 30%及以上”、“全国性停止三套房贷”等，并重点致力于“新国十条”的贯彻和落实，如“落实地方政府问责制”、“加大督查考核力度”、“取消各地政策执行的弹性空间”。房地产开发项目在信贷政策上存在一定风险。国家“十二五”规划中把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入地方223、政府经济发展目标，由省级人民政府负总责，市、县级人民政府直接负责。完善土地供应政策，增加住房用地供应量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品房供给。随着今后大量保障性住房上市，必然冲击房地产市场，因此，该项目商品房出售存在着一定的政策性风险。二、未来走势展望 1、政策走势预判：这次调控政策更加具体、明确，部分条款更加严厉，充分表明了中央的调控决心，给市场带来显著影响。房价不稳，政策不止 。 2、市场走势预判：随着相关政策的具体落实，市场观望情绪显著，成交量将再次步入下降趋势，“限购”、“暂停三套房贷”在更大范围的推行，可能对二三线城市带来较大影响。三、房地产信贷供应减少近年来部分城市出现了224、房价上涨过快等问题，已引起国务院的高度重视。二0一0年国务院为促进房地产市场平稳健康发展，国办发20104号文通知中，已加强了房地产市场中的风险防范和市场监管，严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款，防范信贷资金违规进入房地产市场。央行连续六次上调存款准备金率0.5个百分点。配合着“十二五”的保民生、调结构目标，监管层防通胀、货币政策回归常态化的意图已经十分明显。防通胀措施会加强，房地产调控也会持续，预计今年的房地产信贷供应会锐减。因此，该项目在信贷政策上存在一定风险。第二节市场风险 国务院已明确了增加保障性住房和普通商品住房有效供给225、：（一）加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。（二）增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。近年来，XX市房地产市场新开面积较大。保障性用房加大建设，将会一定程度影响该项目的销售市场。从XX市房地产市场来看，购房热情仍较高。主要体现在：一、年青人购置新房；二、原居住房面积小、位置差、卖旧换新的人群；三、进城务工、居住的农村人群。本项目区位优势明显，市场定位于中高档住宅，小区的总体规划，配套环境规划，户型规划等各方面存在较大优势。从方案的规划上和户型的设计，赢得了消费者。因此，一定程度上也减少了市场风险。第三节价格风险按照国际惯例，房价一般是居民家庭年收入的36倍，而目前XX市场226、价每平方米售价为4000-6500元之间，一套建筑面积90平方米的住房平均售价达3659万元之间，XX市房地产直接受所在区域的经济状况影响，主要体现在销售价格上。按照XX市城市人口的年平均收入15890元，户均3.5人计算，户均年收入为5.56万元，30万的住宅需6年，接近国际惯例的上限，如果价格再有上升的变动，势必造成老百姓望楼兴叹的可能。因此，销售价格存有一定的价格风险。第四节 金融风险 为进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，继续实施差别化的住房税收政策。合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求，加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款227、购买普通自住房的同时， 严格了二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。因此，抑制了住房消费信贷需求。房地产市场的调整将分别影响到投资和消费，进而对经济增长和金融稳定产生负面影响。当前房地产市场前景尚不明朗，如果房价出现较大幅度下跌，银行自身持有的房地产抵押价值会降低228、，冲抵银行自有资本，银行资本的下降会使银行减少对房地产的信贷投放，推动房价更大幅度的下降。本项目的投资资金由企业自筹和银行贷款。但从自有资金使用成本和开发资金回收考虑，结合新的金融政策，企业存有一定的资金回收风险。第五节 经营管理风险1、本项目要加强市场管理工作，做好商品房销售，加大促销力度，分渠道、多种方式推广促销，尽快落实销售、才能最大限度地减少项目市场销售风险。2、本项目应实施优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案。在施工管理中，控制各项开发建设成本费用，降低投资成本，提高销售效益。因此，降低工程造价、控制投资成本、也是降低本项目风险的主要因素之一。第十六章 结论一、结论（一）符229、合国家政策本工程项目为“城中村”改造项目属于保障性住房建设，符合国家政策。（二）符合城市总体规划XX市人大常委会通过的XX市新一轮城市总体规划（2006-2020年）要求，科学确定中心城区空间结构和用地布局。中心城区用地发展方向为：北进、东扩、南优、西延、中疏。城市用地向北、向东扩展为主线；向南对经济技术开发区进行优化；向西发展（工业用地）、控制（工业污染）；中部疏解完善。本项目处于XX市城市北部，符合XX市总体规划的发展方向。项目用地属于XX市总体规划中商业住宅用地。（三）符合国民经济和社会发展十二五规划和XX“十一五”发展规划国民经济和社会发展第十二五规划第三十五章提高住房保障水平第二节加230、大保障性住房供给中指出：加快各类棚户区改造，规范发展经济适用住房。建立稳定投入机制，加大财政资金、住房公积金贷款、银行贷款的支持力度，引导社会力量参与保障性住房建设运营。XX“十一五”发展规划中强调指出：继续推进老旧小区和背街小巷升级改造,改善人居环境；抓好东西寺院、塔寺南路、西南园、大同北路、银钟里等棚户区和鲁东区域、夏庄区域、沈庄岳庄区域、王开区域等“城中村”改造工程，启动原荆西批发市场区域、安乐街区域、荆庄村区域等棚户区改造和梁场区域、东西七里沟区域等“城中村”改造。本项目属于棚户区改造，符合符合国民经济和社会发展第十二五规划和XX“十一五”发展规划的要求。（四）符合政府宏观经济政策国务231、院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见中指出：对集中成片的棚户区，城市人民政府要制定改造计划，因地制宜进行改造。为抑制房价增长过快的势头，促进房地产业健康发展，国家出台了一系列调控政策，其中保障性住房建设为重要组成部分。本项目为保障性住房建设的“城中村”改造工程，符合政府的宏观经济政策要求。（五）项目建设是改善人民居住条件和居住环境的需要项目实施后将进一步改善群众居住环境，提高群众生活质量和水平。（六）项目建设有利于优化土地资源，提高土地使用价值，完善城市功能，促进经济和社会发展本项目建设。充分发挥区域的自然环境优势，在统一规划，合理布局，综合开发，配套建设的原则下，合理利用土地，进而优化232、了土地资源，提高了土地使用价值，完善了城市功能，有利于XX市经济和社会发展改善了城市居民的居住条件。本项目的实施 有着良好的社会效益和环境效益。本项目是可行的。二、建议严格按照基本建设程序和有关规定，做好项目的立项、规划、土地征收、搬迁、安置、设计、建设和回迁等工作。认真贯彻落实项目法人责任制度、招投标制度和工程监理制度，建设单位要切实履行项目法人责任，通过招标投标选择勘察设计、施工、监理单位，对工程建设实施有效监控，把话工程质量、进度、投资控制，确保工程建设目标顺利实现。进一步优化设计方案，建造出适应广大居民要求的住宅，营造出优美、和谐、安静的居住环境，充分体现城市和谐社区的特色和风格。当地政府按照国家、省、市有关“城中村”改造有关政策要求，大力支持项目建设，确保项目目标顺利实现。积极做好搬迁居民的工作，征得居民的理解和支持，科学制定搬迁方案，实现和谐拆迁，切实维护搬迁居民的合法权益。落实建设资金，制定科学合理的建设方案和施工计划，加强现场管理，确保项目建设如期完成，力争该区域居民早日回迁上房。