1、城市用地7000平住宅社区建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录一 项目总论31.1 项目位置和周边状况31.2 项目背景41.3 可行性研究结论5二 项目投资环境和市场研究72.1 XX市房地产市场总体状况722、.2 XX区房地产发展现状172.3 水库新村市场分析19三 项目分析及评价223.1地块解析223.2 项目SWOT分析233.3项目综合评价243.4 发展战略24四 市场定位及项目评价254.1项目定位254.2方案评估意见27五 项目发建设进度安排285.1有关工程计划说明285.2施工横道图28六 投资估算与资金进度安排296.1项目总投资估算296.2资金筹措316.3投资使用计划31七 销售及经营收入测定327.1 销售收入估算327.2项目销售回款计划327.3 销售费用及税金测算32八 项目融资及借款偿还计划338.1 项目可运用资金估算338.2融资方案建议338.3借款偿3、还计划34九 销售利润估算34十 财务与敏感性分析3510.1赢利能力分析3510.2盈亏平衡分析3610.3项目不确定性分析3610.4社会效益和影响分析37十一 可行性研究与建议3711.1 拟建方案的结论性意见3711.2可行性研究建议3811.3项目风险及防范建议38附表1 项目计划进度图39附表2 项目总投资估算表40附表3 项目投资计划估算表41附表4 项目销售收入及实际回款预测表41附表5 项目销售收入与经营税金及附加估算表42附表6 投资计划与资金筹措表43附表7 资金来源与运用表45附表8 借款还本付息表47附表9 全部投资现金流量表48附表10 敏感性分析表49一 项目总论4、1.1 项目位置和周边状况项目位于项目位于XXXX片区爱国路西侧，东门北路北侧，水库新村内，毗邻XX公园，区域配套成熟，生活气氛浓厚。项目地块图1 项目区域位置图地块北面、西面、西南面为大头岭，东北面、东面、东南面为水库新村的农民房。项目北向：大头岭山景项目南向：大头岭山景、农民房项目东向：农民房、集资房项目西向：大头岭山景1.2 项目背景 1.2.1项目名称XX水库新村项目1.2.2开发公司XX房地产开发有限公司1.2.3承担可行性研究工作的单位XX市星彦地产顾问有限公司(星彦2005K0701)1.2.4研究工作依据(1)房地产开发项目经济评价方法 (建设部：建标2000205号)(2)建5、设项目经济评价方法与参数(国家计委、建设部；计投资1993530号)(3)关于印发经济评估方法的通知及附件(中国国际工程咨询公司：咨经199811号)(4) XX市建设工程技术经济指标（2004）(5)XX建设工程价格信息(2004.1-4)(6) 企业提供的信息1.2.5项目建设规模和内容(1)性质:住宅(2)技术指标：总用地面积： 6980.95平方米拟建总建筑面积：44678平方米栋数：三栋容积率：6.4建筑覆盖率：30层数：地上28层机动车停车位：3121.3 可行性研究结论1.3.1市场预测(1)根据项目周边市场状况，片区的市场潜力，结合自身的素质及定位，估算本项目在开发期可实现的销6、售均价为：住宅部分7000元/。(2)根据周边同类项目的销售情况，估计本项目在2006年3月开始做预售前推广工作， 项目在2006年5月取得预售许可证后，加上开盘前的推广，2006年12月售罄。1.3.2项目建设进度根据同类一般项目的开发时间，结合本项目的具体情况、开发商的计划，项目施工前期从2005年8月至2005年9月底，项目建设时间从2005年10月起计算至2006年12月底竣工验收结束，共需时15个月，工期为13个月。1.3.3投资项目估算和资金筹措(1)项目成本估算是根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的资料、XX建设工程价格信息以及本项目具体情况估算的。经测算，总投资约为7、22407.44万元，按可售面积成本单价为5092.60 元/平方米。(2)资金筹措的主要来源包括自有资金、银行贷款和销售回款。1.3.4项目综合评价结论(1)根据对整个项目进行的经济测算，得出的结果表明，本项目的利润分别来源于销售收入。(2)项目通过销售收入产生较高利润，税后利润总额4556.25万元，税后成本利润率19.06%，动态投资回收期1.58 年，且抗风险能力较强，从经济上来说是可行的。详见下表:序号项目1财务内部收益率FIRR32.99%2财务净现值FNPV(万元)3962.163财务净现值率NPVR23.63%4动态投资回收期(年)1.58二 项目投资环境和市场研究2.1 XX8、市房地产市场总体状况今年上半年，国务院出台了一系列加强房地产市场调控、稳定房价的措施；XX市政府有关部门也按照中央调控政策，结合XX市实际，出台了相关政策。从上半年房地产市场的总体发展看，房地产市场的总体运行态势良好，需求继续平稳增长，供应基本适当、充足，供求关系保持平衡，房地产市场继续保持着健康、理性的发展局面。2.1.1上半年XX房地产市场总体形势从XX市房地产管理部门统计的有关数据看，今年16月XX市房地产市场的总体运行反映出以下几个特征：（1）房地产投资增速减缓，商品房建设规模逐渐减小，空置房不断消化今年16月，XX市商品房投资196.46亿元，比去年同期下降14.80； 商品房施工面9、积2216.87万平方米，比去年同期下降1.41；商品房竣工面积214.91万平方米，比去年同期下降23.93。总体来看，房地产投资及建设规模逐渐减少。在建设规模减少的同时，商品房空置量不断消化，至今年6月底，商品房空置面积为142.78万平方米，同比减少38.57。（2）住宅需求持续旺盛并保持较高增长速度最近两年，XX市商品房需求基本保持10左右的平稳增长。今年16月，商品房销售面积达到488.68万平方米，较去年同期增加12.26，其中，住宅销售面积434.32万平方米，同比增长11.03。从住宅销售的户型结构来看，三房以下户型占75，别墅仅占1，普通商品住宅需求仍为市场主体需求（见图2）10、。图2 2005年16月不同户型住宅销售结构从住宅销售面积各行政区分布来看，特区外置业已渐成主流，宝安区已居首位占全市销售量的28；龙岗、福田、南山三区销售量占全市的比例均接近20，居其次（见图3）。图 3 2005年16月各区销售面积比例图此外，16月各区住宅销售面积变化较大，住宅销售量在3、4月份达到高峰后，6月份在国家调控措施作用下有所回落，除宝安区销售量环比增加29.8%，其他各个区均有所下降，当月全市住宅销售量环比下降13.2（见图4）。图4 2005年16月各区每月住宅销售面积图（3）住宅价格总体呈上升势头，但走势基本平稳今年16月份，XX市住宅价格继续呈现上升势头，全市商品住宅均11、价为6547.89元/平方米，同比上涨12.05。整体波动较小、走势基本平稳。图5 2005年16月住宅销售价格运行图（4）特区内房价基本保持平稳波动；特区外房价在城市化加速作用下增长较快从特区内住宅销售价格波动看，今年上半年，特区内房价基本保持平稳变动。16月，XX区同比小幅增长2.45，福田区小幅下降2.13；南山区房价在特区内可开发土地日趋有限的情况下，高端住宅开发明显增多，并带动区域住房价格的上涨，16月，南山区住宅均价达到7920.39元/平方米，同比上涨28.61（见表1）。从特区外住宅价格波动看，今年特区外两区房价增长明显较快。16月，宝安区均价5038.06元/平方米，同比增长12、27.89；龙岗区均价4736.02元/平方米，同比增长28.83%。今年XX市住宅价格上涨的主要原因在于特区外城市化进程的加速，使得特区外房地产需求明显旺盛，进而引至房价较往年有较大增长。由于近年来特区内可建设土地资源逐步减少，房地产市场需求逐渐向价位较低的特区外转移。今年16月特区外住宅销售面积占全市比例47，高于去年同期的36。同时，发展商的开发重点也逐步向特区外转移，随着品牌开发商在特区外开发项目的增多，在需求快速增长、楼盘素质普遍提高的前提下，特区外销售均价同比上涨28.42，以往与特区内差距2倍的价格差明显缩小，价格总体差距减少到1.6倍。（5）满足大众需求的普通商品住宅占主导地位13、，且价格上升幅度仍基本合理从住宅价格结构看，尽管销售均价出现较大上涨，但占销售总量绝大多数的普通商品住宅价格上升幅度仍基本合理。今年16月，全市住宅销售总量中，单套建筑面积144平方米以内的普通商品住宅销售套数占全市总套数88.83%，但实际均价仅比去年同期上涨8.57；144平方米以上的非普通商品住宅尽管价格同比增长17.82，但由于销售量仅占全部住宅销售量的11.17，故而对普通消费者影响不大。此外，16月全市8000元以下的中低价位住宅占市场比例78左右，10000元以上的高价位住宅仅占7，低、中、高三个价位区间的比例基本合理，XX住宅市场仍是满足中低收入消费者的大众市场（见图6）。图614、 2005年16月住宅销售面积价位结构（6）二手房交易总体保持上升势头，二手房市场运行基本平稳近两年，XX市二手房交易量一直保持约40%的较高增长速度，交易总量与 新房销售面积逐渐接近。今年以来，XX市二手房交易继续保持较高增长，16月二手房交易面积为422.45万平方米，比去年同期增长30.62；其中，二手住宅交易面积为299.43万平方米，比去年同期增长37.06。此外，二手房住宅价格比上年同期增长14.55，基本与新建住宅价格保持同步波动（见表2）。从今年16月各月二手房交易面积变动看（见表3），交易面积在3月份环比下降26.35后，4月份大幅上升2.27倍，当月交易面积高达90.68万15、平方米。5月份，在国家有关税收调控政策的作用下，交易面积继续增长，达到104.73万平方米的高峰。6月份，随着新的税收征管政策的实施，二手房交易数量明显下降，当月交易面积为78.75万平方米，环比下降24.81，但交易面积并未出现较大幅度回落。二手房交易状况表明，国家近期通过税收等经济手段抑制房地产投机炒作、保证房价平稳运行的系列政策已初步显出成效。虽然政策的出台刺激了短期交易量的增长，但在XX房地产市场长期理性发展的大环境下，二手房市场仍然保持着平稳发展的局面，并未出现较大波动。2.1.2 房地产市场宏观调控政策及其实施效果今年以来，国家继去年通过土地政策对房地产市场进行宏观调控后，再次将加16、强房地产市场调控，稳定住房价格作为政府加强和改善宏观调控工作的重要内容之一，并陆续出台一系列尤其是针对商品住房市场的政策与措施。3月5日，温家宝总理在十届人大三次会议上首次在政府工作报告中提出抑制房地产价格过快上涨；3月27日，国务院办公厅下发关于切实稳定住房价格的通知；4月28日，国务院根据27日温家宝总理主持的常务会议精神，出台了加强房地产市场引导和调控的八项措施；5月11日，国务院办公厅转发建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的意见。一系列文件最终明确了重点以“进一步控制房地产投资规模”、“抑制房价过快上涨”、“支持普通商品住房和经济适用房发展”、“打击炒作”等宏观调控目标。为了落实中17、央加强房地产市场调控的系列指示精神，XX市政府有关部门结合本市实际，以规范市场、稳定房价为目标，陆续出台了一系列措施，进一步加强XX市房地产市场调控。从系列调控措施的实施效果看，XX市房地产市场秩序进一步得到规范，住房价格继续保持平稳，市场供求双方进一步趋于理性。这些措施及其作用具体反映在以下几方面：（1）整顿房地产虚假广告，打击市场非法炒作行为今年3月，英利达公司发布房地产虚假广告事件，引起了市委、市政府主要领导的高度重视。市政府有关部门以此事件为契机，在全市范围内掀起了一场整顿房地产虚假广告、打击房地产炒作的大规模行动，主要措施有：l 出台了XX市房地产广告专项整顿方案，全面开展房地产广告18、专项整治，规定凡未取得商品房预售许可证的楼盘一律不允许发布任何形式的销售广告，对无证发布销售广告、广告内容缺失、广告中含有虚假陈述、不良文化、乱评比、非法融资、不正当竞争等方面的内容进行严肃查处。在具体执行中，对9家不按规定整改或整改达不到要求的开发企业进行公开处理；对15家中介机构的乱评比行为进行公开曝光。l 出台了关于规范XX市房地产市场秩序严禁非法炒卖房地产的通告，从4月1日起禁止一切未取得预售许可证的开发企业以“内部认购”、“内部认筹”、“内部登记”等任何形式变相开展销售活动。对继续违规“认筹”的，主管部门责令其限期改正、给予年审扣分、暂停相关业务，并视情节依法进行查处。以上措施有效遏19、制了市场炒作问题，对规范市场、稳定房价起到积极的作用，并获得了广大消费者和众多房地产开发经营企业的好评与积极响应。（2）加强房地产信息建设，为市民购房提供全面、及时、准确的市场信息为了保证XX市居民了解全面的市场信息，方便市民买房，XX市房地产主 管部门充分利用房地产信息系统的强大功能，及时发布全面的市场信息，为市民购房提供方便。如：l 商品房房源信息公示系统，将2001年以来批准销售的全市近千个商品楼盘、总面积近4000万平方米、总套数近45万套的房源，通过网站向市民公示。公示内容包括了项目信息、预售证信息、楼盘信息及每套房屋的基本状况（包括待售、已签合同、已备案、已办房地产证、被查封或抵押20、等9种状态）。该系统的开通，使XX市的房源信息更加透明，使一些不良企业或机构营造的虚假的房源紧张信息不攻自破，得到了广大市民的好评。l 商品房成交信息公示系统，包括了全市及各区前日成交商品房的总套数、总面积、总金额、成交均价及成交前十名的项目名称。通过这些公布的成交信息，市民可以清楚地了解到全市及各区前日商品房成交的真实情况，特别是成交均价，对市民购房有着一定的参考作用。l 网上曝光系统，采用该系统，房地产开发企业、经纪机构、评估机构的违规行为一经查实，一律在网上曝光，有利于保证消费者利益，促进房地产行业规范发展。以上系统，为XX市民购房提供了全面、及时、准确的市场信息，对XX市房地产市场持续21、健康发展起到了积极的促进作用。6月底，该系统在建设部全国36个重点城市房地产信息系统建设检查验收中获得优秀奖。（3）积极盘活存量房产及土地资源，促进市场供应，满足市场需求在XX市新增建设用地继续严格控制的前提下，为保证市场供应、满足居民 住房需求，市政府有关部门采取积极措施，通过烂尾楼整治和城中村改造，促进城市存量房产及土地资源的盘活与利用。如对烂尾楼整治，主管部门已将2004年划定的52个问题楼盘基本解决了38个，一批在市区主干道两侧重点地段的烂尾楼清理顺利，目前已进入复工阶段。城中村改造方面，已于5月下旬拆除了渔农村，并在下半年将更多的城中村改造项目推开。XX市盘活存量房产及土地资源的若干22、措施，不仅有利于改善城市环境，也能够在特区内建设用地匮乏而人口持续增长的前提下，有效地增加房地产供应，满足全市居民不断增长的居住需求。（4）积极落实中央宏观调控政策，合理引导住房发展，进一步规范市场秩为落实今年5月国务院转发的七部委关于做好稳定住房价格工作的意见，XX市政府有关部门采取了以下措施：l 制定并公布XX市普通商品住房标准。根据七部委要求，结合XX市实际，XX市制定了普通商品住房的标准，即：容积率1.0以上、单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房均价1.2倍以下。此外，还于6月份向社会公布了全市各区普通商品住宅的价格标准。l 出台房地产税收征管政策，严控投机性23、购房。6月初，市房地产、地税、财政等主管部门，按国家有关部委的要求，出台了关于加强XX市房地产税收管理的通告，制定了个人销售住房的营业税征管办法l 进一步加大土地供应调控力度，加强普通商品住房建设。据悉，为落实中央加强普通商品住房建设的有关规定，XX市将在今明两年土地供应计划中，着重增加普通商品住房建设用地供应量，将年度经营性房地产用地中的80用于普通商品住房项目的建设。l 加强经济适用房建设，完善廉租住房制度。据悉，为落实中央加强经济适用房建设的规定，XX市主管部门已制定了今后几年开工建设一定规模的经济适用房的具体方案；同时，进一步明确经济适用房的指导价格、套型面积、销售对象、开工和竣工日期24、，并尽快向社会公布。此外，结合XX市实际人口结构，正在加紧研究和制订“政策性保障住房”制度，着力扩大廉租住房制度的覆盖面。l 此外，鉴于商品房预售中产生的“货不对板”、“期房炒卖”、“烂尾楼”、“一房多卖”、“重复抵押”等种种弊端，广大购房者对于改革商品房销售管理制度、尽快实行现房买卖的愿望日益强烈。对此，有关部门正在抓紧研究房地产销售管理机制的改进措施，在合适的时机推进现楼买卖，以进一步规范市场，实现房地产市场健康发展的制度性跨越。今年上半年，XX市按照中央宏观调控精神、结合本市实际采取的系列宏观调控措施，对规范房地产市场发展、稳定住房价格具有积极的意义。上述措施不仅有效遏制了市场炒作，也有25、利于积极引导市场理性消费，促进市场平稳发展。尤其是在XX市土地资源比较紧张而人口持续增长的前提下，系列政策的出台，将有利于保证市场供应总量，形成合理的市场供应结构，这对解决XX市日益尖锐的市场供求矛盾，满足XX居民不断增长的住房需求，保证今后房地产市场持续健康发展，无疑具有重大的意义。2.2 XX区房地产发展现状2.2.1 2005年上半年XX市场在售/待售项目调研表4 调研项目情况一览表项目建面/容积主力产品(平)均价（元/平）入市时间销售率销售速度付款方式东郡21.2万/4.141332户1房15：45482房53：7611185002004.85066套/月2成首期自由领地2万/3.9726、196户1房49：39-452房33：59653房16：98996800（实）2004.128023套/月首批有低首期，目前2成首期洪湖东岸3.8万/7.2368户2房76：73803房24：939772002004.1170%40套/月2成首期世金汉宫3.5万/3.39718户复式12房3165180002005.42成首期东方华都5.2万/10864户单房20：31321房60：39402房20%：61-69 93002005.150以上80套/月首期1成以上美园5.4万/5.481332户单房27：25281房45：35362房25：566382002005.540总260套/月2成首期27、阳光新干线11万/2.71260户1房52：39412房48：62678200（目前）2004.97392套/月2成首期置地逸轩7.9万/9.1总1269单房23：24301房57：37462房20：5160实收96002005.199%210套/月2成首期泊林8万/3.51060户14房40120平未定2005.7银汉公寓2.3万/6.27363户平层12房：3961 复式：1、4房3945、61平层7000复式100002005.72.2.2 市场特征小结l 供应量2005年上半年新增小户型楼盘主要有置地逸轩、东方华都、联城美园、世金汉宫，供应总量为22万平米，预计到7月将有泊林和银汉公寓28、推出，总量为10.3万。XX区2005年上半年总销售量为45.7万，未出现供大于求的局面。l 体量/容积新增小户型体量不大，一般在35万平米左右，容积大于3，楼层较高，基本在30层左右。l 产品新增供应以1房为主，单房、2房占一定比例。l 产品创新基本创新：落地凸窗（东方华都）、步入式阳台、弧形凸窗（美园）独特创新：复式（银汉公寓、世金汉宫）l 均价小户型产品均价集中在800010000之间地理差异：由北往南逐渐提高，布心水贝最低，约7000元/平左右，邻近口岸最高，高达9500元/平左右。产品差异：一般小户型产品价格较低，8000元/平左右，酒店式公寓价格高9500元/平左右。复式酒店式公寓29、甚至高达18000元/平。户型差异：单房面积小，总价不高，实现单价较高，二房由于位置、朝向较好价格也高，一房价格较平稳。据查,2005年14月XX区销售产品价格800010000元/平占46.4，10000元/平以上占16.7。小户型产品是拉动高价格的因素之一。l 销售速度各楼盘销售速度基本比较理想，一般楼盘总体销售速度达100套/月，畅销楼盘可达200套/月，57月销售速度为100150套/月。反映了XX市场仍具有较好的消化速度。l 付款方式目前楼盘首期一般为2成以上，只有个别如东方华都有1成首期，不过条件比较苛刻：规定房号、不动产证明、信用度等。l 客户投资客户略有下降：目前各楼盘投资客户30、比例有所下降，同时，短期投资客向长期投资客转型。投资客来源主要为XX本地生意人、私企业主、港客为主，有少量公务员、外地商务人士和白领。过渡居家客户比例上升：老XX客、港客、白领（包括公务员）都占一定比例。其他客户：为解决子女学位问题、老人居住等因素而购买的占少量比例。2.3 水库新村市场分析水库新村住宅市场简析l 水库新村内现有住宅以农民房为主，农民房、统建楼和商品房约340栋;l 按照平均7层/栋，6户/层计算，目前片区内共有14280户住宅;l 片区内农民房绝大部分以租赁为主，出租率预计在7580。水库新村住宅居住客户分析l 人口数量：根据对水库新村的调研，村内目前居住人口约3.5-4万人31、，即平均每户约居住了2.5-2.8人。村内居住人口较多;l 本地居民：村内本地居民以客家人为主，基本无外迁，大多目前仍居住在自建的农民房当中。表明水库新村本地居民对区域认同度和依赖性很高，在购房消费心理上偏保守，换房需求尚未激发;l 外来租客：在XX工作的打工者，私营企业基层员工等。l 香港人/深港家庭：片区内聚居了大量的香港人和深港家庭，其主要租用的户型为一房一厅和两房。这些香港客户年龄主要在35-45，以中年人为主，大多在香港属于低收入阶层，但年收入也在8-10万元以上。深港家庭中女方大多无固定工作，有三分之一以上家里已有10岁以下小孩。居住在水库新村的深港家庭有较大比例属于稳定居家型，长32、期租住在村内。居住在村内的香港人和深港家庭对区域认同度较高，同时是片区内具有较强住宅购买力的群体;l 企业普通员工：企业普通员工主要为在周边区域和XX上班的低层白领和蓝领、服务业从业人员。这些客户的年龄层较小，主要在20-30岁，其主要租用的房型是单房和一房。这些客户的家庭特征以单身或二人世界为主，家庭年收入在3-8万元。居住在村内的企业普通员工对区域认同度不是很高，其住宅购买力一般，对价格的敏感度较高;l 生意人：生意人主要来自东门、XX、布心、黄贝岭、田贝水贝片区，在片区内主要居住1房1厅和2房。这些客户年龄层在25-45岁，家庭特征以二人世界为主，其家庭年收入不稳定，平均在6-15万左右33、。生意人的住宅购买力较强，但对付款方式的敏感度较高。居住在村内的生意人对区域的认同度也较高，其也具有一定住宅购买力，是片区内的主力目标客户群之一表5 租客分析表分析客户类型年龄家庭人口数家庭年收入目前租用房型对本片区的认同度与本项目的关联度原居民3人以上20万元以上香港人/深港家庭35-4523人8万元以上1-2房企业普通员工20-301-2人3-8万元单房/1房生意人25-452-3人6-15万1房/2房片区租赁市场分析表6 片区租赁市场列表户型面积（M2）租金（元/月）出租率预测单房15-25500-70090一房一厅30-40600-80090两房一厅50-80800-150080三房一34、厅80-901400-250070通过上表可见，农民房内的租金和商品房相比仍有较大差距。但片区内的租赁市场十分火爆，其中单房套间和一房一厅的需求量最大。市场分析结论XX片区存在多元化需求：XX片区传统以中高档居家型为主，但也存在着多元化的需求。其中大型住宅主要依托于周边成熟的居住氛围、良好的配套环境和较佳的景观资源。周边租赁市场发达：项目周边XX、黄贝岭、布心片区为XX的成熟片区，租赁情况整体较佳，小户型出租率较高，具有较高的投资回报率。小户型市场存在机会点：XX片区及周边片区近年的小户型供应量很少，但市场仍存在着较大的需求，这为本项目发展提供了市场机会点。水库新村客户对小户型需求较强：水库新35、村内居住有大量人群为潜在的目标客户群，这些客户具有鲜明特征，对小户型的需求较强。结论：本项目向小户、投资的方向发展具有较强的市场机会点。三 项目分析及评价3.1地块解析3.1.1交通条件项目位于XXXX片区水库新村，临近大头岭，交通较为方便，有106、17、211、23、29、300A、333、336、351、365、3路等多路公共汽车通往市内各地。表7 公 共 交 通 表106火车站布吉水径17火车站水库211建设路梧桐山23皇岗口岸水贝29草埔吓屋村滨河总站300A建设路观澜镇333莲塘四季花园336龙华同胜村布心翡翠园山湖居351建设路龙岗龙园365福田汽车站坪地3福田南水库3.1.2地36、形、地势待开发的项目用地呈四边形，地势平坦，已具备了场地外五通和场地内平整条件。3.1.3 配套设施商场超市：乐福超市、吉之岛、泰宁百货生活配套：水库新村十分齐全：茶餐厅、水果店、服装店、便利店、肉菜市场一应俱全 文化、教育设施：新村幼儿园、泰宁小学、明珠中学、翠园中学医疗： 新兴医疗门诊部、XX市人民医院、XX市心血管医院金融：中国银行、工商银行、建设银行、招商银行 其他配套：竹园宾馆、梅州大酒店3.1.4 景观资源大头岭公园丰富景观资源3.1.5规划限制条件指标按建设用地面积计算建筑容积率6.4建筑覆盖率30%；建筑间距应满足有关建筑规划要求；建筑高度或层数：28层；建筑面积：44678M37、2，其中：商业300 M2，住宅44378 M23.2 项目SWOT分析l 优势配套：项目周边商业、生活、教育配套非常成熟；交通：项目距离爱国路、东门北路、沿河北路较近，到达市区或XX其他区域交通都十分方便；安静：噪音小，项目处于水库新村的西南端，噪音被水库新村的农民房遮挡，因而项目具有闹中取静的良好环境；景观：项目紧邻大头岭公园，拥有毫无遮挡的大头岭山景。发挥优势：最大限度地挖掘项目配套成熟、交通便利和自然景观的优势。l 劣势进入性较差：项目处于路的端头，进入项目路程较长；规模：项目体量较小，难以打造高品质的社区居住氛围；环境：项目周边为农民房，居住环境较差。治安：农民房周边治安环境较差，对38、居住安全有一定影响。规避劣势：项目体量较小，而且周边环境较差，可在产品定位上对其加以规避。l 机会租赁市场活跃：项目周边租赁市场十分活跃，其中小户型租赁的需求量大；市场稀缺：片区缺乏具有投资价值的精品小户型物业；利用机会：利用活跃的租赁市场，充分挖掘片区的投资价值；针对周边客户对小户型物业的需求，为项目发展寻找支撑；抓住小户型市场稀缺的机会点。l 威胁未来市场竞争：片区周边仍有待开发地块，未来可能存在一定市场竞争。应对威胁：针对项目自身特质和市场需求进行具有较强市场抗风险性的定位。3.3项目综合评价l 项目自身的最大优势在于周边配套成熟，交通便利。l 项目的最大劣势在于体量相对较小，周边环境杂39、乱，不具备打造舒适居家型的高品质中、大户型的条件。l 结合项目的综合优劣势，项目自身劣势对项目的限制较大，项目的优势需在准确定位上加以利用。3.4 发展战略l 片区周边租赁市场非常活跃，高品质小户型为市场稀缺且投资回报率较高，这为项目发展提供了重要的市场机会点。l 片区内人口密集，大量租客对片区认同度较高，为项目提供了大量的潜在客户。l 片区内居住有大量的港客、原居民，潜在客户对小户型的需求量大，且其具备较强购买力，为项目打造成为精品项目提供了支撑。四 市场定位及项目评价4.1项目定位4.1.1 定位依据（1）项目特点 指标：项目自身规模较小，容积率较高。 环境：项目位处农民房深处，环境档次低40、，较为杂乱。 配套：项目周边商业、教育配套齐全，交通方便，具浓厚生活氛围。 景观：项目在山脚下，西面、北面具有良好的山景资源。（2）市场情况XX片区：高品质小户型稀缺且出租率高，租金水平较高。水库新村：农民房单房、一房的小户型数量多且出租率很高，村内缺乏中高档次小户型物业。（3）客户情况客户来源：由于项目位于农民房深处，外围环境对项目有着很大影响，初步判断将有较大比例客户来自水库新村内。4.1.2 户型和客户定位小户型定位l 定位支撑要素：配套、交通、投资回报率l 定位限制性因素：人行路线不便利，不临主干道较隐蔽定位分析契合区域环境：周边租赁市场活跃，小户型具有较强投资功能契合项目周边环境；低41、总价将较契合租客需求。客户来源较广：小户型总价低，具有多功能用途，其目标客户将包括片区内外的投资客、片区内租客及XX周边片区的中低端客户群。价格具提升空间：中高档次小户型是XX片区内稀缺和畅销的产品；小户型总价低和多功能用途有利于项目较高价格的实现。表8 户型分布表户型面积（ ）套数套数比例对应客户一房37-3914525%水库新村租客（白领、深港家庭）两房58-658915%XX白领、生意人687512822%XX白领、生意人三房78-87397%XX白领、生意人108-1137913%老XX、本地村民120-1288114%老XX、本地村民四房（31）130-135173%本地村民顶层复式42、130-150102%本地村民589100%市场定位通过以上分析，本项目的市场定位可定位为：“XX片区高投资型精品小户”4.1.4 价格定位（1）租金反推法根据本项目档次，未来租金水平应与华达园相近，租金反推如下：按照单房25平米月租金8500元，投资回报率6计算，单价（850/25）12 / 66800元/平米按照一房一厅35平米月租金1200元，投资回报率6计算，单价（1200/35）12 / 6 6857元/平米（2）市场比较法表9 市场比较表内容权重蓝堡公寓乐扬枫景本项目规模10667交通10868地段15786生活配套15778景观环境10665物业管理10445噪音10467发展商43、品牌10345营销策划10446合计100626470均价(元/平米)620062006800（毛坯）（3）价格定位结合以上两种价格计算，考虑价格XX市区房地产长期上涨因素，项目估计售价为：7000元/平方米 （毛坯）4.2方案评估意见(1)单元面积较小，单元总价较低，目标客户承受房价的压力较小(2)创新型户型弥补区域市场空白，符合年轻客户的需要(3)充分考虑未来发展，机动车停车位配置较多； (4)平面户数多，相互干扰大；(5)内部通风采光差、对视严重；(6)充分考虑大头岭的景观资源，半围合布局。五 项目发建设进度安排5.1有关工程计划说明根据同类一般项目的开发时间，结合本项目的具体情况、开发44、商的计划，项目施工前期从2005年8月至2004年9月底，项目建设时间从2005年10月起计算至2006年12月底竣工验收结束，共需时15个月，工期为13个月。具体时间安排大致如下表所示：表10 项 目 施 工 进 度 表项目开发阶段起止时间工期（月）前期准备2005.08-2005.093基础地下室工程2005.10-2005.101主体工程2005.11-2006.1012安装工程2005.11-2006.1012室外工程2006.08-2006.103竣工验收2006.10-2006.123项目开发合计2005.08-2006.12155.2施工横道图详见附表1 项目计划进度图。六 投资45、估算与资金进度安排6.1项目总投资估算房地产项目各项费用的构成复杂，变化因素多，不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目之投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，其投资成本及成本费用由开发成本和开发费用两大部分构成。本项目开发成本估算是根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的资料、XX建设工程价格信息以及本项目具体情况估算的。经测算，整个项目的总投资为22407.44万元，按可售面积成本单价为5092.60 元/平方米。自有资金利息考虑的是机会成本，并没有实际资金的支出，所以在后面的财务分析、风险分析的计算指标中采取折现方式考虑投资46、机会成本。详见附表2项目总投资估算表。开发成本本项目的开发成本由土地成本、施工前期费、建安工程费、区内配套工程费、不可预见费和监理费用及其他几大部分构成，共计19,913.18万元。具体见下表： 表11 项 目 开发成本估 算 表序号项目单价 (元/平方米)计费基础（平米）总价(万元)一土地成本1435.64 50500.00 7250.00 二前期工程费63.40 50500.00 320.17 三建安工程费2250.00 50500.00 11,362.50 四室外工程费50.00 50500.00 252.50 五其他费用69.00 50500.00 348.45 六不可预见费75.1647、 50500.00 379.56 七开发成本合计4016.18 50500.00 19,913.18 （1） 地价包括地价、拆迁补偿费等，根据发展商提供资料项目的土地成本为7250.00万元人民币。（2） 施工前期费包括前期咨询费、勘察和设计费、五通一平等费用，共计320.17万元。其中前期咨询费为92.92 万元；勘察和设计费为126.25 万元；三通一平费用为101.00 万元。此项费用在开发前期分步投入。（3） 建安工程费包括基础工程费、地下室工程费、土建工程费和安装工程费等费用，共计11,362.50 万元。此项费用根据项目开发情况，结合工程施工进度计划分期投入。（4） 室外工程费包括48、区内道路、供水、供电、排水、排污、变电所、园林绿化、公共设施、场地清理和路灯设施等，共计252.50万元。（5） 其他费用包括监理费和其他杂项费用，按建安工程费、室外工程费之和的3计取，共348.45 万元，其中，监理费116.15 万元，随开发建设进度投入，其他杂项费用232.30 万元，开工前一次性投入。（6） 不可预见费一般按前期工程费、建安工程费、室外工程费、其他费用、管理费用之和的3%-5%计，根据项目具体情况，按5%计取，共379.56 万元，随开发建设进度投入。 开发费用估算房地产开发项目的开发费用包括管理费用、销售费用和财务费用。（1） 管理费用包括土地取得、开发工程的各项间接49、费、现场办公及公司管理部门和各种费用，结合项目的具体情况，管理费按前期工程费用、建安工程费、室外工程费、其他费用之和的3%计取，共368.51 万元。（2） 销售费用指项目销售及出租经营过程中发生的各项费用，销售费用主要包括营销、广告、代理费等，根据XX市一般项目的情况按销售收入的3%计算；共计877.80 万元，此项费用随销售收入发生而投入。（3） 财务费用是指为项目筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息，一年至三年期贷款利率为5.76%，本项目需申请2年期10000万元贷款。经估算，财务费用为1247.95万元。6.2资金筹措6.2.1资金来源项目开发投资的资金来源主要包括自有资金、银行50、融资、其它来源及销售回款等渠道。这几种渠道可以单独使用，也可以结合使用。6.2.2项目筹资方案对于该项目，结合开发商自身的具体情况，采用以下方案：项目开发投资的资金来源由自有资金和销售回款组成。6.3投资使用计划根据项目的开发建设期安排及各期的施工进度计划，拟定项目的投资计划。详见附表3项目投资计划估算表。七 销售及经营收入测定7.1 销售收入估算经测算，当销售率达为95时，项目的销售收入为29,260.00万元。如下表：表12 销 售 收 入 估 算内容可售面积实现均价销售率总额住宅44000700095%29,260.007.2项目销售回款计划估计本项目在2006年3月开始做预售前推广工作51、，2006年6月底结构封顶，封顶前，住宅于2006年5月1日开始正式预售，根据XX市住宅的一般销售情况及本项目的实际情况，估计销售进度。具体安排见下表： 表13 销 售 进 度 安 排 表时间2006年类型5月6月7月8月9月10月11月12月合计住宅15%15%10%10%15%10%10%10%95%根据销售计划、定价策略、房地产交易的付款习惯和惯例，以及各种付款方式的比例可得出销售回款，详见附表4销售收入及实际回款预测表7.3 销售费用及税金测算按规定，XX市房地产二级市场转让税费主要是营业税(销售额的5.0%)，城市建设维护税(营业额的0.05%)，印花税(销售额的0.05%)，合计为52、销售额的5.1%，共计1492.26万元。销售费用按销售收入的3%预计，则销售费用为877.80 万元。八 项目融资及借款偿还计划8.1 项目可运用资金估算详见附表5项目销售收入与经营税金及附加估算表。8.2融资方案建议根据项目总投资、可运用资金估算及国家2004年4月底发布的关于房地产投资项目自有资金比例不得低于35%的规定，我司拟定了以下两种方案可供参考：方案1，详见附表6投资计划与资金筹措表（方案1），企业自有资金17127.37万元，占建设投资的84.45%，不考虑银行贷款，其余为可运用资金3154.32万元，占建设投资的15.55%。方案2，详见附表6投资计划与资金筹措表（方案2），53、企业自有资金7098.59万元，占建设投资的35.00%，向银行贷款10028.78万元，占建设投资的49.45%；可运用资金3154.32万元，占建设投资的15.55%。表 14 方案1和方案2各类资金所占比例对比资金来源方案1方案2数额(万元)比例数额(万元)比例自有资金17127.3784.45%7098.5935.00%银行贷款10028.7849.45%可运用资金3154.3215.55%3154.3215.55%合计20281.69100.00%20281.69100.00%从充分利用借贷资金的财务杠杆效应角度，我司建议采用方案2，财务评价以方案2为准。由附表6投资计划与资金筹措表54、（方案2）中数据表明，2005年7月进行基础、地下室施工时，出现资金缺口，应当及时注入资金，累计共需注入资金10028.78 万元。8.3借款偿还计划根据附表7资金来源与运用表和附表8借款还本付息表估计项目需向银行贷款10028.78万元，期限为17个月，贷款利率按5.76%计息，财务费用共计1247.95 万元。九 销售利润估算经测算项目的税后利润为4556.25 万元，税后利润率达19.06%。税后利润率=税后利润/总投资*100%=19.06%,详见下表: 表15 销 售 利 润 估 算 表 单位：万元序号项目金额备注一销售收入29260.00二销售费用877.80 (一)*3%三财务费55、用1247.95 四销售税金1492.26 1+2+31营业税1463.00 (一)*5%2城市建设维护税14.63 （一）*0.05%3印花税14.63 (一)*0.05%五建设投资20281.69 六利润总额5360.29 (一)-(二)-(三)-(四)七所得税804.04 (五)*15%八税后利润4556.25 (五)-(六)十 财务与敏感性分析10.1赢利能力分析根据国家现行财务制度和价格体系,分析计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的赢利能力，以此判断项目的财务可行性。财务评价的主要技术经济指标有，财务内部收益率、财务净现值、净现值率、动态投资回收期56、和投资回报率等。动态投资分析（1）财务内部收益率（FIRR）为32.99%财务内部收益率：就是指在项目寿命期内使投资方案净现值为零的贴现率。它揭示了投资项目实际达到的最高报酬率，也是投资项目贷款所能支付的最高利率。采用线性插值法,得出本项目的全部投资的财务内部收益率为32.99%（2）净现值（FNPV）为3962.16 万元净现值是投资项目在投资活动有效期内的净现金流量按预先规定的基准收益率（8%）折算到投资项目实施开始的基准年(投资项目开始投入的年份)的数值。经过折算该项目的净现值为3962.16万元。（3）净现值率为23.63%净现值率亦称动态投资收益率。它表达了单位投资现值所获得的净收益57、现值的大小。计算公式如下：净现值率=净现值建设投资总额现值100%=3962.1616766.74 100%=23.63%（4）投资回收期为1.58年18+（1650.67 /1717.79 ）=1.58 （年）静态投资分析税后资金投资回报率:净利润投资总额100%=19.06%结论：项目投资回收期短，财务内部收益率远远高于基准折现率，财务净现值也大于零，项目的静态投资回报率极高，这几项指标都远高于同行业的平均水平，说明该项目是可性的。10.2盈亏平衡分析假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，则由计算可得，当销售率为76.06%时，投资利润率为零，也即投资刚能保本。计算公式如下58、：盈亏平衡点销售率建设投资/（销售总收入销售费用销售税金）*100% 20281.69/30,800.00 (135.1)*100%76.06%10.3项目不确定性分析房地产开发投资是一个动态过程，具有周期长、资金投入量大等特点，因此很难在一开始就对整个开发过程中有关费用和建成后的收益做出精确的估计。因此，有必要就对开发过程中涉及的有关因素或参数的变化对评价结果产生的影响进行深入研究，以使开发项目财务评估的结果更加真实可靠，从而为房地产开发决策提供更科学的依据。敏感性分析是房地产开发项目不确定分析中的一种主要方法。敏感性分析的目的，就是要在众多的不确定性因素中，找出以项目评价指标影响较大的因素59、，并判断其对开发项目投资效益影响的程度，从分析结果可知，销售收入与投资成本的变化对项目的经济效益都比较敏感,而且销售收入较投资成本的变化更为敏感。但财务内部收益率都高于行业基准收益率，表明该项目抗风险能力极强，详见附表10敏感性分析表。10.4社会效益和影响分析随着该项目的投资开发及日后的投资完成，该项目均体现出良好的社会效益，具体体现在：l 积极响应政府号召，协助政府改造城中村的远景规划，为建设美丽XX、美丽XX贡献自己的力量。美化市容环境，为国际花园城市添光增彩；l 改善水库新村整体形象，改善居民生活环境，为居民提供高质量生活的典范；l 由于项目的开工建设，在整个18个月的投资建设期间，总60、共可解决约2000人次的就业问题，为社会的安定团结和减轻政府应担提供了支持。l 项目的投资建设带动各相关行业的发展，从某种意义上促进了经济的良性发展；l 将为XX市几百户居民提供良好的居住环境，促使人民居住环境的提高。十一 可行性研究与建议11.1 拟建方案的结论性意见(1) 体现了产品创新意识，有意识地去弱化同质竞争；(2) 融入个性化设计，成为旧城改造标志性物业；(3) 造型充分利用了自然景观；(4) 注意提高整体物业的实用率，且需迎合不同层面市场的需求。11.2可行性研究建议l 注意充分发挥项目自身的优势，如抓好小区外观设计、户型设计 以人为本、完善小区配套等；l 在建设过程中，严格控制61、各项开支，控制成本；l 强化销售环节，努力促进资金回笼l 加强融资力度，确保各项工作顺利进行。11.3项目风险及防范建议（1）建筑工程中不可预见的因素很多，工期、质量、成本、原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。要加强施工管理，实行工程监理制。还应推行竞投招标、工料包干等一系列措施，落实资金供应计划，以确保项目经营目标的顺利实现。(2)本报告的测算是在多方面考察水库片区市场的基础上，确定其预期售价的，这在很大程度上依赖与目前水库片区市场供求和XX国政治稳定发展。鉴于售价将是最敏感的因素之一，同时物的质量与开发管理水平对在激烈的市场竞争中能保持较好的售价水平至关重要，发展商除应密切地注意市场62、，选择合适的市场策略外，还要求有一支高素质、高水平、稳定的开发管理队伍，从设计、施工、营销到物业管理均能达到较高水平，以抓住机会，减少风险，达到项目盈利的最高水平，度取得良好的社会效益和环境效益。附表1 项目计划进度图附表2 项目总投资估算表序号项目单价收费基础总价（万元）备注元/平方米平方米一土地成本1435.64 50500.00 7250.00 1地价1306.93 50500.00 6,600.00 2拆迁补偿费128.71 50500.00 650.00 二前期工程费63.40 50500.00 320.17 1+2+3+41前期咨询费18.40 50500.00 92.92 (三至63、四项)0.82勘察、设计费25.00 50500.00 126.25 3三通一平20.00 50500.00 101.00 三建安工程费2250.00 50500.00 11,362.50 1+21土建工程费1750.00 50500.00 8,837.50 2安装工程费500.00 50500.00 2,525.00 四室外工程费50.00 50500.00 252.50 五其他费用69.00 50500.00 348.45 1监理费23.00 50500.00 116.15 (三至四项）1%2杂项费用46.00 50500.00 232.30 (三至四项）2%六管理费用72.97 505064、0.00 368.51 (二至五项)3%七不可预见费75.16 50500.00 379.56 (二至六项)3%八建设投资合计20,281.69九财务费用1247.95十销售费用877.80合计5092.6044000.0022,407.45(一至八项)附表3 项目投资计划估算表序号项目合计2005年2006年7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月1土地费用7250.00 7250.00 2前期工程费320.17 106.72 106.72 106.72 3建安工程费11362.50 1767.50 983.70 983.70 983.70 983.70 9865、3.70 983.70 1130.99 1130.99 357.71 357.71 357.71 357.71 3.1土建工程费8837.50 1767.50 773.28 773.28 773.28 773.28 773.28 773.28 920.57 920.57 147.29 147.29 147.29 147.29 3.2安装工程费2525.00 210.42 210.42 210.42 210.42 210.42 210.42 210.42 210.42 210.42 210.42 210.42 210.42 4室外工程费252.50 84.17 84.17 84.17 5其他费用66、348.45 232.30 8.93 8.93 8.93 8.93 8.93 8.93 8.93 8.93 8.93 8.93 8.93 8.93 8.93 6管理费用368.51 3.20 3.20 10.17 53.29 29.78 29.78 29.78 29.78 29.78 29.78 34.20 34.20 11.00 13.52 13.52 13.52 7不可预见费379.56 3.30 3.30 10.48 54.89 30.67 30.67 30.67 30.67 30.67 30.67 35.22 35.22 11.33 13.93 13.93 13.93 8合计2028167、.69 7363.22 113.22 359.67 1884.62 1053.08 1053.08 1053.08 1053.08 1053.08 1053.08 1209.35 1209.35 388.97 478.26 478.26 478.26 附表4 项目销售收入及实际回款预测表序号项目合计2006年2007年5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月1销售收入29,260.004,620.004,620.003,080.003,080.004,620.003,080.003,080.003,080.002实际回款29,260.001,293.601,293.603,773.00368、,773.003,234.002,802.803,773.002,802.801,940.404,573.801.1一次性及首期款8,192.801,293.601,293.60862.40862.401,293.60862.40862.40862.401.2银行按竭款21,067.202,910.602,910.601,940.401,940.402,910.601,940.401,940.404,573.80注：（1）假定10的住宅销售为一次性付款（2）按竭首付比例为20（3）银行预留当前按竭款的10作为保证金，入伙时支付附表5 项目销售收入与经营税金及附加估算表序号项目合计2006年2069、07年3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月1销售实际回款29260.00 1293.60 1293.60 3773.00 3773.00 3234.00 2802.80 3773.00 2802.80 1940.40 4573.80 2销售费用877.80 175.56 263.34 69.30 69.30 46.20 46.20 69.30 46.20 46.20 46.20 3销售税金1492.26 235.62 235.62 157.08 157.08 235.62 157.08 157.08 157.08 3.1营业税1463.00 231.00 231.00 15470、.00 154.00 231.00 154.00 154.00 154.00 3.2城建税14.63 2.31 2.31 1.54 1.54 2.31 1.54 1.54 1.54 3.3印花税14.63 2.31 2.31 1.54 1.54 2.31 1.54 1.54 1.54 4所得税804.04 207.90 242.55 207.90 145.69 5可运用资金26085.90 -175.56 -263.34 988.68 780.78 3569.72 3569.72 2686.53 2599.52 3569.72 2391.62 1940.40 4428.11 附表6 投资计划与71、资金筹措表方案1 序号项目合计2005年2006年7月8月9月10月11月12月1月2月1投资总额20281.69 7363.22 113.22 359.67 1884.62 1053.08 1053.08 1053.08 1053.08 1.1建设投资20281.69 7363.22 113.22 359.67 1884.62 1053.08 1053.08 1053.08 1053.08 2资金拥有量20281.69 7363.22 113.22 359.67 1884.62 1053.08 1053.08 1053.08 1053.08 2.1自有资金17127.37 7363.22 172、13.22 359.67 1884.62 1053.08 1053.08 1053.08 1053.08 2.2可运用资金3154.32 序号项目合计2006年3月4月5月6月7月8月9月10月1投资总额1053.08 1053.08 1209.35 1209.35 388.97 478.26 478.26 478.26 1.1建设投资1053.08 1053.08 1209.35 1209.35 388.97 478.26 478.26 478.26 2资金拥有量1053.08 1053.08 1209.35 1209.35 388.97 478.26 478.26 478.26 2.1自有73、资金1228.64 1316.42 220.67 428.57 2.2可运用资金-175.56 -263.34 988.68 780.78 388.97 478.26 478.26 478.26 方案2 序号项目合计2005年2006年7月8月9月10月11月12月1月2月1投资总额20281.69 7363.22 113.22 359.67 1884.62 1053.08 1053.08 1053.08 1053.08 1.1建设投资20281.69 7363.22 113.22 359.67 1884.62 1053.08 1053.08 1053.08 1053.08 2资金拥有量20274、81.69 7363.22 113.22 359.67 1884.62 1053.08 1053.08 1053.08 1053.08 2.1自有资金7098.59 7098.59 2.2银行借款10028.78 264.63 113.22 359.67 1884.62 1053.08 1053.08 1053.08 1053.08 2.3可运用资金3154.32 序号项目合计2006年3月4月5月6月7月8月9月10月1投资总额1053.08 1053.08 1209.35 1209.35 388.97 478.26 478.26 478.26 1.1建设投资1053.08 1053.08 75、1209.35 1209.35 388.97 478.26 478.26 478.26 2资金拥有量1053.08 1053.08 1209.35 1209.35 388.97 478.26 478.26 478.26 2.1自有资金2.2银行借款1228.64 1316.42 220.67 428.57 2.3可运用资金-175.56 -263.34 988.68 780.78 388.97 478.26 478.26 478.26 附表7 资金来源与运用表序号项目合计2005年2006年7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月1资金来源46387.37 7363.22 113.22 76、359.67 1884.62 1053.08 1053.08 1053.08 1053.08 1228.64 1316.42 1.1销售实际回款29260.00 1.2自有资金7098.59 7098.59 1.3银行借款10028.78 264.63 113.22 359.67 1884.62 1053.08 1053.08 1053.08 1053.08 1228.64 1316.42 2资金运用34732.53 7363.22 113.22 359.67 1884.62 1053.08 1053.08 1053.08 1053.08 1228.64 1316.42 2.1开发成本202877、1.69 7363.22 113.22 359.67 1884.62 1053.08 1053.08 1053.08 1053.08 1053.08 1053.08 2.2还款本息11276.73 2.3销售费用877.80 175.56 263.34 2.4销售税金1492.26 2.5所得税804.04 3盈余资金11654.84 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 4累计盈余资金0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 续上表序号项目合计2006年2007年5月6月778、月8月9月10月11月12月1月2月1资金来源1514.27 1722.17 3773.00 3773.00 3234.00 2802.80 3773.00 2802.80 1940.40 4573.80 1.1销售实际回款1293.60 1293.60 3773.00 3773.00 3234.00 2802.80 3773.00 2802.80 1940.40 4573.80 1.2自有资金1.3银行借款220.67 428.57 2资金运用1514.27 1722.17 3773.00 3773.00 3234.00 2802.80 878.28 411.18 0.00 145.69 279、.1开发成本1209.35 1209.35 388.97 478.26 478.26 478.26 2.2还款本息3180.75 3091.46 2208.27 2121.26 675.00 2.3销售费用69.30 69.30 46.20 46.20 69.30 46.20 46.20 46.20 2.4销售税金235.62 235.62 157.08 157.08 235.62 157.08 157.08 157.08 2.5所得税207.90 242.55 207.90 145.69 3盈余资金0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2894.72 2391.62 180、940.40 4428.11 4累计盈余资金0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2894.72 5286.34 7226.74 11654.84 附表8 借款还本付息表序号项目合计2005年2006年7月8月9月10月11月12月1月2月3月1期初借款本息266.54384.41752.212661.233760.224875.036005.897153.051.1本期借款10028.78264.63113.22359.671884.621053.081053.081053.081053.081228.641.2本期计息1247.951.914.658.1324.40481、5.9061.7377.7894.07111.852本期本息偿还11276.732.1本期利息偿还1247.952.2本期本金偿还10028.783期末借款累计266.54384.41752.212661.233760.224875.036005.897153.058493.54序号项目合计2006年4月5月6月7月8月9月10月11月1期初借款本息8493.54 9941.75 10307.16 10887.24 7863.27 4885.04 2747.12 665.42 1.1本期借款1316.42 220.67 428.57 1.2本期计息131.79 144.75 151.51 1582、6.78 113.23 70.34 39.56 9.58 2本期本息偿还3180.75 3091.46 2208.27 2121.26 675.00 2.1本期利息偿还1015.24 113.23 70.34 39.56 9.58 2.2本期本金偿还2165.51 2978.23 2137.92 2081.70 665.42 3期末借款累计9941.75 10307.16 10887.24 7863.27 4885.04 2747.12 665.42 0.00 附表9 全部投资现金流量表序号项目合计2005年2006年7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月1现金流入29260.00 083、.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.1销售实际回款29260.00 2现金流出23455.80 7363.22 113.22 359.67 1884.62 1053.08 1053.08 1053.08 1053.08 1228.64 1316.42 2.1开发投资20281.69 7363.22 113.22 359.67 1884.62 1053.08 1053.08 1053.08 1053.08 1053.08 1053.08 2.2销售费用877.80 175.56 263.34 2.3销售税金1492.26 2.4所84、得税804.04 3净现金流量5804.20 -7363.22 -113.22 -359.67 -1884.62 -1053.08 -1053.08 -1053.08 -1053.08 -1228.64 -1316.42 4净现值3962.16 -7316.15 -111.78 -352.82 -1836.89 -1019.85 -1013.33 -1006.85 -1000.42 -1159.73 -1234.65 5累计净现值-7316.15 -7427.93 -7780.75 -9617.63 -10637.48 -11650.81 -12657.67 -13658.08 -14817.85、81 -16052.46 序号项目合计2006年2007年5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月1现金流入1293.60 1293.60 3773.00 3773.00 3234.00 2802.80 3773.00 2802.80 1940.40 4573.80 1.1销售实际回款1293.60 1293.60 3773.00 3773.00 3234.00 2802.80 3773.00 2802.80 1940.40 4573.80 2现金流出1514.27 1722.17 592.25 681.54 1025.73 681.54 203.28 411.18 0.00 145.686、9 2.1开发投资1209.35 1209.35 388.97 478.26 478.26 478.26 2.2销售费用69.30 69.30 46.20 46.20 69.30 46.20 46.20 46.20 2.3销售税金235.62 235.62 157.08 157.08 235.62 157.08 157.08 157.08 2.4所得税207.90 242.55 207.90 145.69 3净现金流量-220.67 -428.57 3180.75 3091.46 2208.27 2121.26 3569.72 2391.62 1940.40 4428.11 4净现值-205.87、63 -396.82 2926.31 2825.98 2005.73 1914.38 3200.99 2130.87 1717.79 3895.04 5累计净现值-16258.10 -16654.92 -13728.61 -10902.63 -8896.90 -6982.52 -3781.54 -1650.67 67.12 3962.16 附表10 敏感性分析表项目基本方案售价总投资-10%10%1财务内部收益率FIRR32.99%19.90%20.99%较基本方案增减-39.70%-36.38%2财务净现值FNPV(万元)3962.16 1895.26 2275.01 较基本方案增减-52.17%-42.58%3财务净现值率NPVR23.63%11.30%12.34%较基本方案增减-52.17%-47.80%4动态投资回收期(年)1.58 1.62 1.62 较基本方案增减2.84%2.60%