1、舒适型电梯公寓和特色商业街房地产项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月舒适型电梯公寓和特色商业街房地产项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月66可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 项目概况9一、项目主办单位概况9（七）项目公司母公司四川省星慧集团介绍9二、项目概况及背景101、项目位置：102、2、项目用地及现状：103、项目规划简介：104、项目周边配套：11三、项目评估结论及建议12（一） 评估结论12一、建筑技术经济指标121、总建筑面积 39.31万12二、投资估算及资金筹措131.开发建设投资与资金筹措情况请参见本可研第六章。13四、项目可行性分析报告编制前提132、本报告对项目定位及技术经济指标进行分析研究，内容包括：13五、项目可行性分析报告主要编制依据14第二章 项目投资环境及市场分析14一、宏观政策环境及xxx房地产市场分析14（一）区域经济环境分析1412 xxx区域经济环境分析18（二）、成都房地产行业的SWOT分析和发展趋势预测22第三章 竞争分析291.纯住3、宅项目竞争分析：293.酒店与商业项目竞争性分析：343.1酒店项目竞争分析343.2商业项目竞争分析：34第四章、项目SWOT 分析与定位361、优势（S）：362、劣势（W）：373、机会（O）：384、威胁（T）：39五、项目定位分析391购买人群分析39xxxxxx楼市物业消费者来源分析402、市场定位413、产品定位41（一）总体规划设计与布局41（二）建筑风格42（三）建筑设计方案42（四）整体交通组织454、项目目标客户定位454.5酒店目标客户465、销售价格466经营模式定位46第五章 项目开发建设及经营的组织实施计划47一、建设期的安排：471酒店施工进度计划：474商业办4、公子项目施工进度计划48二、工程建设情况49三、销售期安排：491产权式公寓销售期安排4908年10月-12月（开盘期/热销期） 50%502商业办公物业销售进度安排503纯住宅子项目销售期安排50第六章 项目投资估算及资金筹措计划51一、投资估算511、投资估算的依据和方法511 地价款(含相关税费) 760元/平方米512 室外工程费 418.67元/ 平方米 628万元521.星宸项目总净用地：225.9亩54二、资金筹措计划551.12纯住宅销售收入预测55113产权式公寓销售收入预测：55114五星级酒店经营收入预测55122资金来源与筹措简表57第七章 项目财务效益评价58一、项目5、评估依据58二、主要数据的确定581、计算期的确定582、经营状况的确定583、税费率59三、财务效益评价59（一）、项目收入及成本59（二）、利润与税金59（三）、盈利能力分析59第八章 不确定性分析60（一）、项目的敏感性分析601.1商业办公项目敏感性分析6012产权式公寓敏感性分析6013纯住宅项目敏感性分析6114敏感性分析结论61各子项目对销售单价的敏感性分析61（二）、盈亏平衡分析611 产权式公寓盈亏平衡分析：622 商业办公物业盈亏平衡分析：623 纯住宅盈亏平衡分析：62第九章 风险分析62一、市场方面：62二、资金投入方面62三、施工与销售方面63第十章 分析结论和建议66、3一、 开发条件及市场分析结论63二、 经济分析结论64一、建筑技术经济指标641、总建筑面积 39.31 m264二、投资估算及资金筹措（第一期开发阶段）64三、售价估算65四、利润测算65五、评价指标65三、项目建议65第一章 项目概况一、项目主办单位概况 （一）、开发商名称：四川xxx实业发展有限公司 （二）、法定代表：xxx（三）、法定地址： （四）、注册资本：人民币陆仟贰佰万元整 （五）、经营范围：房地产开发、经营 （六）、房地产开发企业资质：二级资质 四川xxx实业发展有限公司是经四川省工商行政管理局批准成立的有限责任公司。注册资本人民币6200 万元，现有股东为：xxx投资有限责7、任公司投资比例占80.60%；xxx建设有限公司，投资比例占10%；xxx，投资比例占9.40%。公司成立于2000 年3 月21 日，主要从事房地产开发，房地产开发资质为二级，经营住所位于xxx四段，法定代表人为xxx。 公司自成立以来，主要开发项目有xxx等， xxx实业公司目前聚集了一大批年轻有活力、锐意进取的专业团队和企业管理团队，公司核心骨干38 人，其中高级职称5 人，中级职称20 人。（七）项目公司母公司四川省星慧集团介绍xxx集团是一家以房产开发、酒店餐饮为核心，涉足工程建设、园林绿化、物业管理、商品砼材的同心多元化、产业纵深一体化发展的民营企业集团，目前集团注册资金2.5亿元8、，集团在总体上实施成本集中化和差别集中化的联合战略，努力挺进蓝海战略市场。集团整体机动灵活，集中优势资源，以差异化、专业化和规模化为指导，找准目标市场，做强做大。目前集团正全力进行产品、项目优化升级，以凝聚更大的产业发展优势，把建设产业集群作为调整产品结构、项目结构、提高经济效益的重要战略，对产业链和产业布局进行战略整合，以增强产品之间、项目之间的关联、配套与协同效应。 集团自成立以来，先后成功开发了多个优质项目，有以xxx为代表的房地产项目，有以xxx为代表的旅游餐饮项目，这些项目都为集团公司的发展带来了巨大的社会和经济效益，为集团的发展做出了巨大的贡献。未来，在政府的大力支持下，集团将争取9、用乡村酒店连锁经营资产来上市，募集的资金全部投入乡村酒店建设，把乡村酒店打造成为xxx的一个品牌，成都的一张名片。 二、项目概况及背景 1、项目位置： “xxx”项目位于xxx县xxx镇西北一杆旗，地理位置优越。北临xxx新城与老城联系的重要城市干道，西临城市规划的中央森林绿地，南临城市规划次级中央森林绿地，东临城市规划次干道。用地面积约225.9亩。该地块地理区位置较优越，交通方便，北部可便捷联系成都绕城高速。同时，依托城市干道与其他重要城市相连。2、项目用地及现状： “xxx”项目用地位于xxx镇西北部的新城区内（xx号地块），规划总用地面积150600平方米。 用地现状：已与政府部门签订10、有关协议，20xx年7月20日动工。 3、项目规划简介： “xxx”项目总体规划的背景立足于成都市总体规划的战略构想。该规划明确提出了成都向东向南的发展方向，而xxx位于成都南面近郊，地理位置优越，xxx县城未来20年角色定位是：建成一流的空港园林城市，按照xxx最新的规划，到2020年，xxx将建设成为城南一个城区面积95平方公里左右，城市人口近100万的中等城市。这就意味着从现在开始，xxx城区面积年平均扩大3个多平方公里，年均新增人口4万。在这个南部新城的规划中，将形成以居住商业金融行政办公文化娱乐为主的城市综合发展区。打造xxx新城区基础设施完善信息网络发达产业支撑有力环境清闲优美具有11、现代气息的生态型数字化园林式HRD（健康宜居）城区。xxx新城区规划为ABCD四大城市组团，其中 B组团位于xxx新区的西北部，绕城路穿越该组团，交通条件使利。双楠大道与绕城路交接处为组团门户景观区；绕城路西侧地理中心邻弧形干道设置组团中心区，景区轴由门户景观区至组团中心区渗入中心绿轴。本项目即位于B城市组团内，利于分享城市发展前景所带来的机遇。本项目在设计理念上，注重景观互为渗透的空间体验，采用都市绿岛生态型规划手法，强调功能配套与整合，强调城市景观的完整性和协调性一体化。在细节上，注意高效的交通流线方式及节能高效的统一。将本项目打造成反映xxx地域文化和现代感强烈的城市都市建筑群。4、项目12、周边配套： 项目地处xxx县城xxx镇西北一杆旗，区域道路通达，配套设施日趋完善。xxx是川藏路新双楠大道等多条交通要道的过境地。双楠大道、新大件路、拆建后的大件路、机场路、机场高速、成雅高速均通达xxx，未来的地铁线和城际快速交通线通往xxx。使xxx与成都城区的对接，线路更为密集。项目所处的位置与未来xxx县政府部门办公大楼仅一路之隔，是未来xxx县房地产开发的重点区域。其东面紧邻城市主干道，配套设施相对完整；南面面临新城区广阔的公共绿地，环境优美，视野开阔，阳光充足；西面面临新城区最大的景观绿化带和城市次干道，街道尺度适宜，景色丰富；北面面临城市主干道，是成都方向人流的主要来向，车流量较13、高。三、项目评估结论及建议 （一） 评估结论 1、项目市场及建设条件 “xxx”项目所在区域房地产市场发展势头良好，近两年来区域内房地产开发密集，属成都市xxx县房地产开发热点区域。项目具备开发高品质楼盘的市场条件。 2、项目经济效益 主要经济指标表 一、建筑技术经济指标 1、总建筑面积 39.31万1.1 纯住宅建筑面积 23.6万1.2 商业建筑面积 1.5万（其中商业10000平米，办公5000平米，均为地上部分，地下部分含在产权式小户型公寓的27000平米地下建筑面积中。）1.3商业住宅（产权式小户型公寓）面积10.56万（其中地下建筑面积27000平米，为公寓与商业及办公区共用。）114、.4酒店建筑面积m2 3.65万其中：地上建筑面积2.85万平米（客房层面积1.4万平米，其他面积1.45万平米），地下建筑面积0.8万平米15机动车停车数2460辆（其中酒店160辆，商业部分（含产权式公寓）800辆，纯住宅部分1500辆）非机动车4600（其中酒店与商业部分（含产权式公寓）1900辆，纯住宅部分2700辆）。2、净用地面积 225.9亩3、建筑密度 商业50%,住宅25%4、容积率 商业1.5，住宅5.05、绿地率 %住宅25%，商业无要求二、投资估算及资金筹措 1.开发建设投资与资金筹措情况请参见本可研第六章。2关于售价估算，利润测算，财务评价指标等，请参见第六章分析结论15、与建议。 （二）项目分析结论和建议 本项目具有良好的市场环境和自身发展条件，开发建设条件，经测算项目可行，预期经济效益良好。 在目前日益激烈的房地产市场竞争环境中，建议随时关注政策动向，发挥自身优势，充分把握市场动态，采取切实可行的工程措施和方案，根据市场承接能力，准确把握市场需求变化，采取有效的营销手段，保证项目顺利进行，实现预定经济目标。 四、项目可行性分析报告编制前提 1、本次项目可行性分析是基于提供的资料及情况真实无伪为前提。 2、本报告对项目定位及技术经济指标进行分析研究，内容包括： 项目建设的可行性、市场前景分析及预测、建设条件、建设内容、经济效益、主要风险及防范措施等。 3、本次16、项目可行性分析是基于该项目能够按计划合法地、正常地进行工程建设，完工后工程质量符合国家标准的前提条件下进行的分析。 4、本次项目可行性分析力求在专业知识和业务范围内努力做到报告的准确性。 5、分析依据为四川xxx实业发展有限公司已取得该项目国有土地使用证、建设用地规划许可证，建设工程规划许可证及施工许可证。 6、项目投资经营各项参数确定系依据市场调查及分析预测的结果并结合该项目的实际情况。 五、项目可行性分析报告主要编制依据 1、本报告根据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国建筑法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国城市规划法、城市房地产开发经营管理条例和国家、地方的有关法规、17、政策。 2、建设部颁布的房地产开发项目经济评价方法（第二版）。 3、国家计委、建设部发建设项目经济评价方法与参数。 4、四川xxx实业发展有限公司营业执照。 5、四川xxx实业发展有限公司房地产开发企业资质证书。 6、项目规划总平面图及初步设计说明。 7、现场实勘及市场调查资料。 8xxx县政府与四川xxx实业发展有限公司投资协议。第二章 项目投资环境及市场分析 一、宏观政策环境及xxx房地产市场分析 （一）区域经济环境分析1.1成都区域经济环境分析1.11 成都宏观经济基本面分析1995年以来，成都市国内生产总值（GDP）一直保持强劲的增长势头，年平均增速达到14.33。（数据来源：成都市统18、计年鉴）成都GDP增长幅度分析：单纯从总量指标来看，成都近16年经济呈较大规模增长。用相对指标进一步分析成都GDP总量和人均GDP的增长幅度情况，可进一步得出成都在何时处于高速、稳定、缓慢发展的态势。 增长幅度趋势图所示，成都近16年的经济增长率呈波动性趋势，即经济发展速度波动性较大，稳定性较差。无论从总量GDP和人均GDP来说，1993年达到了近15年来的最高峰，增幅分别为39.23和37.80；之后从1994年到1999年增长幅度呈下降趋势，且GDP总量增幅在1999年达到了最低点为7.93，则该时间区域内成都经济缓慢发展；2000年到2004年增幅略有回升，但幅度不大，说明这5年中成都经19、济的发展趋势相当稳定；2005年增幅又跌到了底点，其人均GDP增幅为近15年来的最低点为5.47，经济发展速度相比之前已相当缓慢。 历年成都市人均GDP及增长率人均GDP的年平均增速为11.55，2006年人均GDP24932元，人均国内生产总值按目前汇率计算超过3000美元。 （数据来源：成都市统计年鉴）较高的人均GDP水平说明成都的人均生产能力较高。据统计，当人均GDP达到8001000美元时，房地产进入起步阶段；人均GDP在13008000美元时，房地产进入快速上升阶段；当达到800013000美元时，房地产进入平稳阶段；人均GDP在13000美元以上时，房地产进入萎缩阶段。目前，成都的20、人均GDP处于13008000美元之间，故成都房地产属于快速上升阶段。112成都房地产发展现状2006年，在国家宏观调控政策背景下，成都房地产开发投资呈逐月强势增长态势，商品房施工面积大幅增长；房地产市场总体供需两旺，商品房供需总量均创历史新高；商品住宅市场表现活跃，是房地产市场主要增长点；二手房市场对税收政策变化反应敏感，在去年第三季度经历了短期成交量冷缩后在年底又较快地恢复到正常交易水平，去年二手房成交量仍然实现稳步发展；住房价格涨幅回落，但仍然处于高位。去年下半年，随着市政府贯彻国家宏观调控政策各项措施的实施，房价及其涨幅出现回落走势，宏观调控取得一定成效。具体而言，2006年成都房地产21、开发呈现以下特征：.房地产开发投资增幅呈逐月增长态势 1）2006年，成都市完成房地产开发投资619.17亿元，同比增长37.4%；其中住宅完成投资439.67亿元，同比增长49.6%。成都市房地产开发投资增幅由1-3月的3.9%、1-6月的24.3%、1-9月的33.0%增长到1-12月的37.4%，房地产开发投资呈逐月增长态势。2）开发企业自筹资金能力增强 2006年，成都市房地产开发资金来源总额为885.04亿元，同比增长66.4%。在各类资金来源构成中，其中国内贷款为100.20亿元，同比增长63.7%，占比为11.3%，比重进一步缩小；利用外资24.29亿元，同比增长73.0%，占比22、提高到2.7%；自筹资金378.60亿元，同比大幅增长83.3%，占比为42.8%；其他资金来源为381.95亿元，同比增长52.6%，占比提高到43.2%(其中：定金及预付款为289.70亿元，同比增长45.0%)。总的来看，房地产开发资金来源中，对国内贷款和外资的依赖度比往年明显减小，而自筹资金和其他资金成为主要的开发资金来源，占总量的86%。3）.商品房施工、竣工面积大幅增长 2006年，成都市商品房施工面积达到4827.02万平方米，同比增长45.0%；其中新开工面积为1957.83万平方米，同比增长24.8%。全市商品房竣工面积为1067.17万平方米，同比增长64.7%。2006年23、成都市商品房施工、竣工面积大幅增长主要是受到住宅开发的支撑。办公用房的施工面积大幅增长，开发势头火热；商业营业房施工面积与上年基本持平，但新开工面积下降20%。4）全市商品房供求总量大幅增长，均首年突破2000万平方米。 2006年，全市供应商品房2351.45万平方米，增长27.0%；全市成交商品房2004.24万平方米，同比增长27.8%。五城区供应商品房1197.82万平方米，增长24.6%，成交商品房1008.80万平方米，增长31.0%。2006年成都市商品房供应和成交面积首年突破2000万平方米，市场总体表现为供求两旺的局面。5）全市住宅市场持续活跃，支撑了市场规模继续扩大。 2024、06年，商品住宅仍是投资开发和需求的热点。去年全市商品住宅新增供应1942.44万平方米，大幅增长35.1%，成交1784.18万平方米，大幅增长35.7%。全市新建商品住宅供应和成交量分别占商品房总量的82.6%和89.2%。同期五城区商品住宅新增供应907.47万平方米，大幅增长31.0%，成交864.11万平方米，大幅增长27.9%。五城区新建商品住宅供应和成交量分别占商品房总量的75.8%和85.7%。商品住宅为市场供需主力，需求潜力巨大，支撑了房地产市场规模继续扩大。12 xxx区域经济环境分析121xxx宏观经济基本面分析xxx县地处蜀中腹地，县城xxx镇距成都市区16km。xxx25、县是成都市郊大县，辖xxx镇、华阳镇、永安镇、胜利乡、籍田镇、公兴镇、煎茶镇、文星镇、黄甲乡等26 个乡镇。该县幅员面积1072km2， 总人口91 万。地理位置位于成都市南沿，自东向西三面紧邻成都，交能四通八达，是成都向南发展的中心。2006年，xxx地区生产总值227.8亿元，县域经济综合实力连续11年位居全省“十强县”之首，县域经济基本竞争力连续6年名列全国百强，排位升至43位，成为全省唯一跻身“全国中小城市综合实力百强”的县（市）。随着新修编的成都市总体规划的出台，明确了成都市向南向东的发展方向，xxx因位居成都南面近郊，其房地产开发也理所当然紧跟市区发展的步伐。根据成都市发展规划，成26、都市未来的南部新城包括大源、华阳、xxx、航空港开发区、牧马山开发区五个组团，形成南部新城，为生活居住辅城、高新技术产业区、高教园区、休闲度假区。总体区域面积400 平方公里，包括11 个城镇，是xxx县经济最活跃，发展最强劲的地区， 大量的可供开发的浅丘台地紧临中心城，是成都向南发展的首选地区。xxx已初步形成“井”字型和网状型道路交通网络，县内有成雅高速路、绕城高速路、成仁公路等国道干线76.8公里；有xxx机场高速路、老川藏路、大件公路等省道39.3公里；有华彭路、成环路、双楠大道、机场快速通道、长城南路、九马路、天府大道、华阳绕城路等县道216公里；有19公里的成昆铁路xxx段。此外全27、县26个镇、466个行政村已全部实现村村通，全县通车里程已达1582公里，交通出行极为方便快捷。2006年通车的双楠大道使从xxx到成都只有5.6公里距离，也就是说，从xxx到成都只有5分钟车程，另外迎宾大道，以及拟建中的下穿式新华双路（xxx华阳）、成都地铁，将把xxx打造成为交通的枢纽地位。xxx镇做为xxx县城所在，为全县政治、经济、文化、金融、商贸和信息中心。幅员面积53.2 平方公里，辖4 个村、16 个社区，人口12 万，为成都市卫星城，省级园林城镇，省级卫生城镇，省级社会治安综合治理模范镇，先后被国家民政部授予“中国乡镇之星”、“全国最佳乡镇”、全国小康示范镇称号，有“西南第一镇28、”之美誉。 近年来，xxx镇纵深“三个集中”，统筹城乡一体化发展加快工业化、城市化进程，大力提升xxx“空港花园城”知名度，镇域经济和社会事业得到全面发展。xxx镇正以其突出的区位优势，完善的基础设施，科学的政策措施，迎接城乡一体化、城市副中心等发展机遇。到2020年，xxx镇将发展成城南一个城区面积27平方公里左右、城市人口近20万的中等城市，即xxx镇城区年均扩大一平方公里，年均新增人口5000名。在由一个中等城镇迈向中等城市的过程中，xxx县将采用经营城市的一系列举措全面推进城市化进程。为此，xxx镇将配合县政府搞好10多平方公里土地的拆迁和储备，以便用于公开拍卖。近期将做好xxx镇白河29、路至绕城线两侧土地储备和广场宾馆至绕城路土地储备，预计面积将达数平方公里。在“南部新城”的六个重点发展组团中，华阳作为前期规划重点，由于房地产开发带来的经济连动作用， 使之略显成熟。而xxx镇，作为xxx县县域城镇，在“城乡一体化”的中期规划（2008-2010）中，将成为华阳光彩的折射地。xxx镇目前人口约40 万，尚有近26 平方公里土地可作开发建设。在城乡一体化发展规划方案中，xxx组团的城镇主要功能与华阳组团相同，主要产业仍为居住、商贸等。xxx镇的未来新城以建成“绿色流动都市-空港园林城市“为规划蓝图，它作为成都卫星城及xxx中心城镇，将向城市多功能综合性方向发展。在xxx县”中国西30、部航都，成都南部新城“的总体定位之下，xxx镇作为以流房地产核心片区的地位与作用将愈加明显。目前，xxx镇房产开发已步入大体量、高品质阶段，宗申流溪别院，水云花都，欧城花园，纬度18度，天府景秀，锦绣华都、御苑风景、锦镇等高品质楼盘的出现，已大大改观了xxx镇项目以往只对本地客户产生吸引的局限。 xxx的交通条件相对其它城镇优势明显。双楠大道的通车把xxx镇到中心城区的距离缩短到15分钟，自驾车由川藏路经金花镇到市区，一般开车20分钟左右可以到市区二环，如果走广都大道经过航空港上机场大件路，一般开车在200分钟左右可到市区神仙树。从客运总站或三强北路坐公交车，到市区红牌楼、盐市口等地，需要3031、-40分钟。这样的时间对于住在xxx到市区上班的人来说，完全没有压力。住在xxx，10分钟之内可到国际机场。大件路、川藏路、成雅高速路等，把xxx和华阳、新津、温江、郫县乃至更广泛区域紧密相连连。现在地铁一号线已经开工，未来xxx将有5条轨道交通线路（地铁或轻轨）穿过，这将使xxx镇航空港未来的城市轨道比中心城的任何一个区都密集，生活出行非常快捷。122xxx房地产投资状况2005年，xxx开发商品房面积246万平米，销售面积200余成平米，销售额达52亿元；开发商品房面积占全市总量的1/6，占区（市）县总量的1/3。近两年，xxx房地产业发展异常迅猛。2006年，xxx共批准预售面积282.32、24万平米，与2005年同比增长15%；商品房销售面积257.5万平米，比上年增长30%；商品房销售额达87.37亿元，同比增长68%。2006年xxx土地成交量达到了3290.66亩。作为成都近郊区县中最具房地产开发优势的地区，xxx凭借优越的地理位置、便利的交通、巨大的土地储备和相对成都市区较低的地价，吸引了众多开发商的眼光，而随着主城区可供开发土地的日益稀少，近郊土地将在成都的土地市场中占据更为重要的位置，将成为未来成都房地产市场发展的重心所在。作为“西部第一强县”的xxx，其居家市场一直都非常巨大，以双楠大道为枢纽的红牌楼武侯大道金花经济带已基本形成，并初具规模。目前该区域的经济总量已33、接近百亿元。如此强势迅猛的经济增长带在带动大量就业的同时，必须面临一个关于居住的问题，在红牌楼做生意，在什么地方安家?xxx是无可争论的首选之地。特别是随着成都向东向南发展战略的实施，xxx的居住价值日益明显，与其他区域比，基础设施完善，交通便利，几条大道都没有过路费，这就为本县和外地的居住者降低了居住成本。据调查显示，目前xxx（以华阳与xxx为主）在售楼盘房价均价在3400元/左右，老城区在3000元/左右。从目前销售情况来看，房价在未来数年内仍将继续保持较快涨势和较大涨辐。xxx区域房地产业的发展中，历来注重“健康居家、自然和谐”理念，讲究共性和个性的辩证统一，经过10 余年的精心培育，34、房地产开发企业达60 余家，已形成较为健康、稳定、成熟的房地产市场。 2005 年2006 年，在xxx城区代表性楼盘包括锦绣华都、水木华夏、纬度18、富豪时代等，2006-2007年，代表性楼盘有蜀郡，阳光华苑，远大都市风景，xxx帝景，大成天府景秀、久居福等。各楼盘销售情况良好，市场需求旺盛。目前，xxx的房产开发正如火如荼。xxx必将以其诱人的发展前景、独特的绕大都市的区位优势、方便快捷的交通网络、高品质的居住环境、完善的生活配套设施以及优良的文化教育资源吸引着来自四面八方的开发商、购房户和置业投资者。 （二）、成都房地产行业的SWOT分析和发展趋势预测1SWOT分析优势：成都是中国西部35、的文化、商业、金融、经济中心，也是重要的交通与物流枢钮，未来发展潜力巨大。人口众多，现有人口1060万，人均GDP较高，购买力强劲。气候温和，物产丰富，地势平坦，交通便捷，旅游与人文资源丰富，是整个西部最适合居住的城市。这也吸引了西部其它省份的人口来成都购房和定居。外来人口购房比例近几年均稳定在51%左右。同时，由于成都的宜居指数较高，物业增值潜力大，许多外地投资客纷纷选择来成都置业。近几年在成都购房的沿海城市（如上海，北京，深圳等）居民明显增多。成都汇聚了川内绝大多数的高校，每年毕业生选择留成都就业的占了大多数比例，这部分学生踏入社会几年后也加入到购房大军中，形成了一股数量不可小视的购买力量36、。近年来外资企业和国内的知名企业纷纷抢滩成都，将成都作为其西部扩张战略的重要桥头堡，成都“总部经济”的格局已初步形成并将继续得到发展。这些企业的员工和中高层管理者的住宅消费（包括企业团购）对拉动成都房地产业经济增长的作用也不可忽视。成都是个典型的消费城市，商业氛围浓厚，各类型的专业性商场众多，社区消费力较强，因此许多外地个体工商业者纷纷选择在成都经商和定居。这部分人往往具有较强的经济实力，对成都商铺和住宅的发展会起到较强的推动作用。劣势：成都目前城市化程度还较低，城区人口不足四百万，农业人口占了六百多万。而后者的购买力明显较低，短期内对楼市增长尚不能形成较大推动力。机会：成都已成为国务院批准的37、试验区，除可享受国家优惠政策的倾斜外，还可树立城市品牌，利于对外对内招商引资，从而为城市发展带来空前巨大和长期看好的机会。成都近两年作为统筹城乡综合配套改革试验区，大力推进城乡一体化进程，城市拆迁和旧城改造工作力度不断加大，这会产生大量的被动性住房需求，同时，由于农村、乡镇的居民收入及经济发展水平与城市及主城区之间的差距逐渐缩小，前者对区域房地产的消费力也将大幅度提升。成都实行城市经营战略，土地出让收入是其重要资金来源，而土地公开招拍挂导致地价飞速上升。今年成都南三环已现出每亩1336万元的天价地块。同时，由于二环内的开发已基本饱和，基本已无地可供，开发方向已集中在三环内外，直接导致三环和远郊38、的地价也一路飙升，与主城区的地价差距逐渐缩小。这种趋势拉动了作为成都“客厅”的xxx的地价也快速攀升，同时，成都房市旺盛的市场行情对xxx也有强大的辐射作用，由于主城区房价较高，以及开发用地越来越少，房产开发的“远郊化”趋势将会逐年强化，xxx正在成为或者说将很快成为各房地产开发商的主战场，而这里相对较主城区低的房价也同时意味着较大的升幅空间。因而，可以预见xxx的房价在未来几年内都仍将维持较快涨势。这对xxx房产开发而言机会不言而喻。成都几年后将建成的地铁对经济拉动作用巨大，xxx临近地铁线终点，与成都的联系将进一步加强，这也会促进xxx的物业升值，xxx房产开发向好的基本格局在未来数年内不39、会改变。威胁：近两年成都和xxx新开楼盘体量不断扩大，市场供应难以在较快时间内消化，导致楼盘销售速度普遍有所放缓。国家房产新政使投机炒房之风受到抑制，这在一定程度上会削弱楼市的购买力。2005 年3 月中国人民银行出台了“61 号”文件,即中国人民银行关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知。该文件调整了个人自营性住房贷款政策，上调个人住房公积金贷款率0.18 ，下调超额准备金存款利率。中国人民银行2006 年4 月27 日宣布， 从4 月28 日起上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27 个百分点，由现行的5.58提高到5.85。其他各档次贷款利率也相应40、调整。该政策很大程度上限制了投机者资金的来源，提高了对投机者自有资金的要求。银行系统很可能会提高按揭贷款的首付至四成甚至五成，这会抑制一部分购房者的需求。此外，贷款利率可能进一步提高，受加息影响，按揭月供提高后，购买者成本增加，降低不动产投资收益，这对购买需求将起到一定抑制作用。不过，央行大幅度加息的可能性几乎为零，其累次加息的累积效应也不会很大，因受人民币升值压力影响和国际压力，及国家实施的拉动内需扩大消费的长期政策，央行不可能出台大幅度加息的措施。国家可能推出的其它房产新政，如传闻中的开征物业税等，将在一定程度上平抑房价涨幅，减少市场投机行为，并可能加重普通自住型购房者的观望心态。2成都房41、地产业发展趋势预测1)房价保持相对平稳 二六年五月二十四日国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见。 自2006 年6 月1 日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90 平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。住房供应结构调整后， 中低价位普通住房和经济实用住房供应量和市场比重的增加，使城市商品房平均价格降低。 从2006 年6 月1 日起，对购买住房不足5 年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5 年(42、含5 年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5 年(含5 年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。房屋短期交易成本增加，排除了大量的炒房者和因担心房价上涨的提前入市购房者，客观上降低了市场需求，缓解了供应相对不足的矛盾，一定程度上降低了房价上涨的压力。 2)房地产行业又一轮的优胜劣汰 那些缺乏对产品和市场的研究，仅仅依靠概念创新和大量广告轰炸， 希望短期套利的开发商将面临严峻的考验。相反对于开发经验丰富，经济实力雄厚，踏踏实实在市场中做产品的开发商，将会获得新的发展机遇和不断壮大的机会。房地产开发公司的行业格局业已形成，市场领导者、挑战者、追随43、者和补缺者，各占其位。 房地产相关行业同样面临新一轮的优胜劣汰。房地产项目操作将更加依赖房地产市场研究部门或者市场研究公司的专业支持，市场信息收集和市场分析研究将在更加激烈竞争的房地产市场中有效指导和创造性的服务于房地产项目。可以断言，只有针对目标市场进行高度细分、对产品进行准确、恰当的定位、能够全面充分满足未满足需求的项目，才能取得较好的市场地位，获得满意的投资回报。3)市场更加规范和理性 住房价格上涨在当前得到抑制，炒房行为大幅度降低，以及住房市场供应结构和需求结构逐步达到均衡，供需矛盾获得相对缓和。通过市场监管的加强，和违规违法行为惩处力度的加强，市场交易行为在一定程度上将更加规范和理性44、。 4)品牌竞争日渐成熟，产品向个性化、精细化方向发展。 在国家宏观调控下房地产业将实现新的整合，一些资金实力不雄厚、业绩不够好的中小型企业将被淘汰，房地产业的品牌竞争更加激烈。随着房地产市场的日趋成熟，土地获得的难度和成本加大，迫使开发企业更加重视楼盘品质、自身品牌的塑造，产品向着精细化、个性化方向发展。预计2008 年产品之间的品牌竞争会愈加明朗与激烈，坚持楼盘的品牌化、品质化将是成都房地产企业未来发展的必由之路。 5)外地企业与投资者来蓉置业持续升温。 近两年，越来越多的外地经济组织和个人来蓉置业，纷纷看好成都市场的巨大潜在需求和未来的投资升值前景。近年来成都房地产吸引外来投资迅速增长，45、成为诸多外来地产军团强势登陆的地产新高地，国内外知名地产商如香港九龙仓、菲律宾顶峰集团、菲律宾SM、阳光100、国建集团、深圳华侨城地产、中航集团、重庆龙湖集团、新加坡盛邦、吉宝置业、仁恒等在成都直接或间接地拿下房地产项目。而先期进入的万科、中海、深长城，远大、华润置地、和记黄埔、上海绿地、融创、厦门滕王阁地产等也在扩张领地，向纵深发展，固定品牌地位。外来企业的扩张战略，向成都本土开发商提出了挑战，加剧成都楼市争。预计2008 年后的几年中外地企业与投资者来蓉置业会持续升温。 6)房地产市场“外移”日趋显著，二环路外区域成为房地产市场的重点区域，新的城市区域将随着“外城市化”与房地产市场的发展46、逐步形成。 目前，成都二环路以内的土地资源已剩余不多，城市的未来的经济社会发展必需向外转移。近年成都市区出让的国有土地中，90 以上土地面积分布在二环路以外区域，二环路以内仅占不到10。过去两年，随着向东、向南发展新规划公布，房地产市场已经呈现出向外发展的明显特征。近两年，二环路以外的商品房供应面积和交易面积占市区总量的比例已均上升到70以上，房地产业发展中心向外转移的趋势已经相当明显，二环路以外的房地产市场在市区的地位进一步加强。随着成都城市圈建设的步步推进，成都房地产面临重大的发展契机，同时也将进一步促进和带动成都第三产业的发展，形成新的城市区域。 7)机遇与挑战并存上文中对成都房市的不利47、因素进行了分析，在存在未来国家会加强楼市宏观调控的预期的同时，成都房地产行业发展也面临巨大政策面的机会。根据规划，成都市快速轨道交通网由1 号线(南北方向主干线)、2 号线(东西方向主干线)、3 号线(东北-西南向骨干线)、4、5、6、7 号线填充线辅助线，以及6 号线支线等7 条线路组成，线路总长度274.15公里，设车站146 座。从近期来看，成都房地产行业发展面对“地铁效应”体现在贯穿南北的地铁1 号线上，主要对其沿线现有房地产项目销售有一定的促进作用，以及对南郊和北郊毗邻地铁区域房地产发展有带动作用。 另外，成都成为国家新的特区，也会促进外来投资增加和外来人口涌入，这将为成都楼市注入新48、的强大的购买力，同时物流、商贸的进一步繁荣也会加强对商业地产的需求，总结： 随着经济持续增长，居民收入不断提高，住宅需求趋于稳定增长状态，一直处于警戒线以下相对较低的住房空置率水平，代表了四川特别是成都市的市场需求具有较强消化力。住房分配的货币化，将有效引导住房消费观念的转变，使部分购房潜能转化为现实市场购买力。旧城改造的推进也创造出大量住房购买需求。值得一提的是成都市稳中有升的理性的房价水平也促进了一个良性发展的房地产市场健康成长。另外随着成都市“五路一桥”全面建成通车及贯彻实施2020 年整体规划，周边县城加快城市化进程逐步形成以中心城为核心与周边卫星城串联融合为大都市的城市格局，更给成都49、市周边区县的房地产开发带来了无限商机。 第三章 竞争分析 1.纯住宅项目竞争分析：2007年7月12日针对xxx一些在售楼盘进行了市场调查，有关资料如下。楼盘调查表（2007年7月12日）楼盘名称御苑枫景国栋南园五星城锦镇信达银泰花园位置xxxxxx镇白河路xxx广都大道xxx藏卫路北一段155号成都市临港路三段26号开发商四川贵通建设集团有限公司四川国栋建设集团有限公司四川置都房地产开发有限公司成都福地物业发展有限公司产品形态多层(6跃7),洋房15层电梯公寓(两梯6户),国栋国际大酒店一座叠拼别墅联排别墅户型区间(平米)一期100-190,洋房150-190,二期90-180(90,12050、,130,133,134,180等户型)50-180220-270320-450总户数一期800多户1550户一期共316套.二期(400户)尚未动工.合计700余户一期107套,加上二期共240多户剩余套数340套50套左右,可售46套中已售20多套均价一期多层3400元洋房4500元.二期未定未定一期5000元.二期6200元4600开盘时间2007年8月中旬2007年8月06年4月起取得预售证开始意向登记,同年10月开盘.2007年5月31日容积率1.53.9981.040.698绿化率70%绿地率33.4%68%绿地率45%占地面积110余亩87亩240亩150余亩其它信息2008年351、或4月交房公摊15-18%一期220平米户型已售完;7月16号一期拟提价至5500元/平米公摊3%2。产权式公寓竞争性分析：7月20日针对在售的小户型楼盘和较大楼盘中所含的小户型进行了调查，在各个调查楼盘中，鸿阁一号，书香尚品和罗曼星城代表了xxx目前仅有的极少数以小户型为主的楼盘，其它楼盘以90-130平方为主力户型，混合有一定比例的小户型。楼盘名称：鸿阁一号地点：xxx南延线开发商：四川晋元实业有限公司均价：4600元面积区间：一期40-80，二期尚未开盘（均为80平米以上）开盘时间：2006月6月总户数：一期470户，共1158户容积率：4.89绿地率：33%楼层：24层占地面积：总建筑52、面积：11.8万平米其它：2009年3月交房。此楼盘为成都大城南区域独有的以小户型为主的高层低密度景观社区）。一期只剩7套。楼盘名称：书香尚品地点：西南航空港长城路与临港路交接处开发商：成都市加贝置业有限责任公司均价：3200面积区间：一期50-90，二期70-100开盘时间：2007年3月总户数：581户容积率：4.2绿地率：30.4%楼层：14层占地面积：36亩总建筑面积：5万平米其它：50平米的已售完。12层以下已基本售完。12-14层均价3600元。楼盘名称：罗曼星城地点：西南航空港川齿路356号（民大旁）开发商：成都渝佳房地产开发有限公司均价：未定面积区间：30-92开盘时间：20053、7年8月总户数：581户容积率：4.5绿地率：16%楼层：15层占地面积：5亩多总建筑面积： 其它： 楼盘名称：xxx国瑞地点：xxx长冶路二段开发商：成都瑞耀置业有限公司均价：3500元面积区间：89-130开盘时间：2007年3月总户数：562户容积率：2.5绿地率：16%楼层：11层占地面积：6万平米总建筑面积：5.8万平米 其它： 60平米左右共20套，目前只余一套。89平米的只剩十套楼盘名称：久居福地点：成都航空港(神仙树南路9号)开发商：四川和为贵实业有限公司均价：4000(二楼起价3600,每上一层加50元)，其中80多平米的户型起价4020元。面积区间：83-160（主力83-54、116，除83，88，116外都是大户型）开盘时间：2006年11月总户数：3000多套(其中一期1000余套) 容积率：3.98绿地率：45%楼层：17+1高层电梯公寓占地面积：230亩总建筑面积：45万平米其它： 83与88平米的户型占一期供应总量（1000余套）的近70%。一期分为三个批次销售，现正在进行一期二批次的销售，剩余房源约100套。在实地调查的同时，还通过网络杂志等媒体了解了其它楼盘如翰林南城、新航印象、盛世名居、齐盛艺境等的供应与销售情况（06年11月开盘的盛世名居与新航印象已全部售完，06年10月开盘的翰林南城的小户型已售完）。由实地调查情况及通过其它渠道对xxx楼盘的初步55、调研可见，目前xxx小户型商品住宅供应较少，市场需求旺盛，销售速度较快，具有较大的开发前景。因此对本案的产权式小户型公寓，应该有较大的市场机会。3.酒店与商业项目竞争性分析：3.1酒店项目竞争分析略。3.2商业项目竞争分析：双 流 集 中 型 商 业 项 目 调 查 表项目名称开发商物业类型建成时间销售价格（元/）租赁情况（元/）车位情况弘民商城四川弘民房地产开发有限责任公司商铺1996年未售5090沿街停放弘民缔煌城四川弘民房地产开发有限责任公司商铺2001年未售1F：501502F：25地下车库，不卖只租弘民商业广场四川弘民房地产开发有限责任公司商铺2003年1F：11800158002F56、：42803F：27801F：602F：303F：20地下车库，不卖只租弘民美食城四川弘民房地产开发有限责任公司商铺2004年1F：530071802F：28883F：18881F：252F：153F：10内街免费停放xxx步行街不详商铺1998年当时6000，现8000100004575无xxx一号不详购物广场2004年均价15000不详地下车库由上表可见，根据商铺总价等于20年租金的定价原则（按静态回收期计算），商铺定价在6000元/平米的均价水平是合理的。另对成都写字楼租金价格进行了抽样调查，数据如下：成都写字楼租赁价格抽样调查表（2009年8月23日）项目名称物业形态楼层面积（单位：平57、方米）价格银谷基业写字楼电梯67845城市之心写字楼电梯17115.52105川信大厦写字楼电梯2512095国栋大厦写字楼电梯2919565由于xxx目前写字楼较少，商务办公区尚不发达，有关调查数据尚不翔实，故仅抽取部分成都写字楼作为样本进行参照。第四章、项目SWOT 分析与定位1、优势（S）： 项目定位准确，填补了区域内高端酒店的市场空白，利于打造品牌形象，实施品牌战略，从而降低营销费用和加快销售速度； 项目规划具有差异化特色及产品创新优势（如酒店采用传统建筑风格与现代设计的结合；商业办公与住宅三部分的景观共享；酒店式小户型公寓的6+1电梯公寓等），增强市场竞争力； 项目处于xxx县极具发58、展潜力的城区，市政及基础设施配套即将完善，道路通达、交通便利；项目西、南两侧均为生态绿化带，景观环境极佳，这一城市的绝版地块，有利于提升景观式住宅和生态型酒店的居住与商用价值区域房地产市场连年稳步上涨，为地块带来了较大的升值潜力。地块面积较大，便于规划设计，并且利于产生大盘效应，减小营销压力。商业、酒店与住宅联动开发，便于为住宅打造综合配套设施，提升楼盘品质。同时，这种城市广场型的复合型项目，具有满足人们居住、集会、交往、休闲、娱乐、餐饮、交通等方面需求的功能，有望成为xxx的地标性建筑。已与xxx县政府签订投资协议，县政府已同意将建成后的酒店作为政府公务接待酒店和会议中心。项目地址位于未来以59、流县政府的对面，这客观也也有利于项目分享行政中心地段的区位优势。2、劣势（W）： 项目尚处在动工伊始阶段，外观形象无法完全打造xxx本地的经济与商业尚不发达，酒店的品牌与吸引力尚难与成都市区的高星级酒店相比。区域内人居与商业气氛尚不成熟，市场承接力有限，商业区的繁荣对该地区人口增长的依赖较大，此外，酒店建成后的入住率和使用率可能受到一定影响，因而为保证酒店经营效益，公关与营销成本可能较大，商业区的招商费用可能也较高。纯住宅建筑面积为23.6万平米，商业住宅达10.5万平米，如果定位不好，二者之间可能互相产生竞争，且住宅体量总计达34万平米，市场难于在短期内消化。本案包含商业与住宅两类物业，可能60、部分购房者会认为商业区会影响其居家环境，从而影响其购买意愿。商业住宅部分，其土地使用年限为40年，比之纯住宅项目的土地使用年限70年而言存在一定劣势。写字楼入驻率不仅依赖于项目品质，也依赖于周边商业办公气氛和配套设施的完善。投资者可能出于对断租率较高的担心而影响项目销售。对开发商而言，；写字楼等商业物业的利润回报尽管比商品住宅高出许多，但也存在投资回收期较长，资金压力较大的问题。应对策略：实施企业品牌战略和相关广告宣传，以企业品牌支持项目品牌形成。加强营销力度，树立区域市场的知名度。加强项目招商，引进适合本地消费与经济发展水状况的商业业态。做好项产品设计与项目定位，优化项目策划方案并保证有效的61、策划执行，充分把握市场需求，以利项目建成后的快速销售。根据开发经营的重要时间节点严密科学地安排资金投资计划，做好现金流量预测。尽快上马住宅项目如小户型公寓，以期快速销售和快速回笼资金，支持后续的商业物业开发，减轻资金压力。加强招商策划宣传和执行工作，争取吸引成熟的，有品牌号召力的企业入驻，从而打开后续市场。对写字楼采用灵活的运作方式，如租售并举，带租约销售等，化解只售而销售乏力的风险。3、机会（O）： 近期内区域住宅房地产市场供需平衡购销两旺，价格平稳增长，市场前景看好。 随着旧城改造力度的加大及农村人口城镇化进程的加速，区域内人口数量和对房产的被动性需求会迅速增加，同时由于区域市政配套设施的62、更新及完善，本案的产品性价比会大幅提高。在健康宜居城区打造健康生态概念的楼盘，符合现代人的生活观念。根据目前经济发展和全球经济一体化的形势，从长远来看，越来越多的外企和合资企业会涌入成都这个西部最大的中心城市，而主城区高昂的商业办公成本，将使其中的不少企业选择在不久的将来成为成都次中心的xxx安家落户。另一方面，许多中小企业尤其是发展中的民营企业进入xxx购买办公用房的数量会越来越多。 4、威胁（T）： 国家宏观调控政策形成房地产行业系统性风险，特别对投资类客户心理因素影响较大。 片区内住宅在售项目较多，市场竞争激烈，可能造成部分客户分流。 应对策略：加快开发速度与效率，以占领市场先机，也规避63、了未来时日久长后可能加大的政策面风险。不过，从目前发展态势来看，并结合市场自身规律，只要不发生不可抗力因素影响，在未来三年内，房地产业不会出现大的波动。即使国家出台严厉的打压措施，由于地价的坚持和不断走高，房价基本无出现大幅下挫的可能性。五、项目定位分析 1购买人群分析据统计目前在xxx购房人中，50%来自县外，而在xxx镇，外地购房者比例也在50%。在xxx及其xxx镇居住生活的比较优势，将会吸引越来越多的外地购房者。另一方面，在xxx宏观经济面不断向好的前提下，随着xxx本地人口的增加及其购买力的增强，本地人的住房消费也必将会水涨船高。同时，由于近年来xxx大力加强旧城改造与拆迁力度，由此64、产生的被动性购房需求也将进一步推动xxx房价的上涨。根据实地询问发现，有相当部分的农民家庭户在获得数套政府安置房后，会选择留一两套自住而将多余的房源以较低的价格卖掉（因政府安置房属集体产权），而在资金流入后，如果没有找到更好的投资渠道，也会考虑选择购买具有公开产权的商品房作为投资，另外，也不乏因对政府的安置房的品质、配套、地段不满意而选择将其卖掉换买地段更好、品质更优、配套更完善的商品住宅的。所有这些因素的合力将对xxx房产开发带来巨大的影响。目前以xxx小户型楼盘的购买人群主要由三部分人构成，一是本地居民，近年来xxx经济超常发展，本地人经济实力有较大提高，但相比成都仍有一定距离，而目前xx65、x较好地段的房价与成都郊区的房价差别已不大，多数本地人还是难以承受，因而选择购买此类楼盘总价便宜，可以承受。二是外地来此居住或投资的人。xxx将逐步成为城市副中心，与成都经济圈融为一休，居住环境与条件不断改善，距成都不远，交通非常便捷，许多希望在成都安家落户但无力购买成都较高房价商品房的外地人选择在xxx买房居住。另外，也有许多看好xxx未来发展前景的人在这里投资置业，一可增值保值，二也可自己居住，而低总价、低首付、低月供的小户型成为其投资的首选。三是因工作关系租住在xxx的白领阶层，兼有投资或自住两类。这部分人多数年龄比较年轻，虽然收入较高，但积蓄不多，同时由于年轻，有一定的投资眼光，往往选66、择小户型作为其过渡性的居住物业。除此之外，还包括年老后从外地返乡的本地人，以及短期投机的炒房者等。根据抽样市调资料，将有关购房者来源情况列表如下：xxxxxx楼市物业消费者来源分析主要来自区域大概比例主要构成主要特征代表楼盘xxx镇本地60%私营业主、企业管理人员与白领、公务员、教师、投资者本地收入较高者，对居住环境与楼盘品质、综合配套要求较高；其中约10%为投资者欧香花园、弘民缔煌城成都市区25%生意人、投资客、航空港工业区上班族主要要求交通便利；其中约10%为投资者弘民新城、欧城花园周边乡镇7%私营业主、周边企事业单管理层多为附近企业中高层收入者，主要要求交通便利宗申流溪别院省内其它地区567、%退休人员、当地官员、生意人、投资者当地收入较高者或企事业单位领导，主要要求环境和楼盘品质弘民新城省外3%退休人员、生意人、投资者“落叶归根”型居多，注重养老或生活舒适、购物方便弘民新城2、市场定位 根据xxx房地产市场环境及项目用地的素质，项目整体定位为现代时尚风格与汉代建筑风格相结合的，集商务、旅游、会议、接待和休闲为一体的五星级酒店及多种业态的综合商业区。 3、产品定位 项目档次定位：xxx地区最高端的服务最优、综合配套最完善的五星级酒店，及xxx高品质的综合商业服务区。（一）总体规划设计与布局 本项目的规划更多的关注项目本体与环境、建筑外形与室内环境设计以及建筑与人的关系，并使这些关系68、能得到完美和谐的统一。本规划提出双环抱双庭院+空中双景的规划布局概念。布局分为酒店核心区（含中央绿岛、酒店区、国际会议中心、艺术中心、室内健身运动馆、室内温冷泳池、临河休闲广场等组成。）和配套设施区（由商业区及配套设施区楼组成，）。中心绿岛区呈环抱状，西向城市中央森林绿地，将酒店区、国际中心区、环抱下，沿中央森林绿地南北向一字展开。酒店区内，采用一个湖面和一个圆形水道及森林休闲广场环抱酒店。借此形成由中央绿岛公园与城市中央森林绿地的第一级大尺度生态自然景观式环抱。由湖面及休闲广场树林形成二级人性尺度环抱，从而达到最佳空气调节的微气候，构成三个核心建筑犹如静卧在绿色篮子内的珍珠。在总平布置上，采69、取区域分隔的办法，划分出相对集中且空间独立的商务与居住空间层面。注重商业及居住区对景观绿地的共享。 在空间关系上酒店、办公、商业三部分既相对独立又联系方便，组成起伏错落的建筑群，应有较为开阔的景观环境为这三者用到周边住宅区域所共享。住宅南北向布置，住宅区中心设置小区绿地，并与商务地块的园林景观相连，使住宅区能共享整个地块的绿化景观，最大程度地凸显大面积景观住宅的价值。（二）建筑风格 造型风格上酒店按汉代传统建筑风格设计，以体现酒店建筑的文化感和地域性，商业及办公区则定位于传统与时尚相结合的后现代建筑风格，将现代商业气息与本土地域文化相互融合，从而与其它类似项目形成差异，树立自身的鲜明特点。（三70、）建筑设计方案 1）酒店区 设计理念为创造优美舒适的环境及树立独特鲜明的个性。因此，酒店确定了以汉代宫殿建筑风格与中国传统江南园林相结合的方式。将艺术中心酒店国际会议中心沿基地西侧，沿中央森林绿地一字展开，前为休闲景观广场，后为绿岛和湖面环抱。酒店为会议酒店与商务度假酒店联合体。采用两个流线斜体环抱一个玻璃观光餐厅塔组成，喻意xxx拥抱“xxx之爱”。酒店主入口布置在北侧紧临艺术中心，南为国际会议中心。酒店体例体东侧为会议酒店，按国际标准设有250个会议客房，西侧为五星级度假酒店，客房数330间，其中，标间240间，豪标80间，总统套房10间。中部设有超五星级中央共享大堂，内设娱乐、200米长71、室内购物风情街、商务会议中心、多媒体演艺厅及风情酒吧、水吧等27种相关配套设施用房。2）商业区本项目用地周边均为城市道路，用地四面环绕，交通条件优越，将商业部分设于用地西北部，西、北皆面向城市道路，入口做放大处理设置了商业广场和步行街。商业区的东西两端各设有直通地下汽车停车库的坡道，不影响内部的商业广场及步行街。开放的广场入口及大台阶形成宏伟而丰富的空间序列，使商业区入口更具引导性和趣味性，以吸引更多的人流驻足并进入商业中心。商业建筑为地上三四层，地下一层，地面高度不超过24米，为集主力店，联排商铺、超市、康复保健中心、餐饮休闲商业功能等及配套的汽车库和各种空间形态为一体的大型综合性商业建筑。72、商务办公区及商业部分建筑造型与南侧的酒店风格一致，采用汉唐特色建筑形式具有中国传统建筑特色和成都地区特有的文化内涵，体现整个综合建筑群丰富而又简洁、庄重、大气的性格，每个单体均不突出自己，而整合在同一个大区域内即形成大型城市地标性建筑群。商业建筑体量沉稳厚重，采用大屋顶形式主色调为灰色，以黑、白等颜色点缀。运用建筑造型反映内部功能需要而形成体型变化来组合庞大的形体，而以人活动的流线和相对的环境条件来设计立面的虚实变化和细节处理。西侧及北侧面向城市规划道路，立面以大块的虚实变化而形成整体的构图。入口部设置商业广场立面设计根据其室外空间序列的变化和各入口位置设计了丰富的细节。西北角的最大主力店设计73、为四层高的商场，成为购物中心最醒目的部分。商业中心外墙以浅灭色石材及大面隔栅为主，结合广告位设计，细节丰富，具有强烈的商业气氛。3）办公区 商业办公区位于地块的东北部，商场东南侧，北临城市道路，设商务办公区出入口分区明确，交通便利。与商业区完全分开，便于管理。商务办公楼设计为甲级高层写字楼。办公楼标准层为正方形，体量均衡对称，体型干净简洁并具有丰富的细节处理及空间层次。采用大屋顶、竖向三段式等造型手法营造出简略、庄重的风格。整个建筑群以灭色调为主，外表面罩以喷涂灰色氟碳漆的钢构件，其简洁大气的体型独具特色的色彩和新颖的表面设计，将使它成为整个xxx新城区的地标性建筑。地块用地南侧、西侧为市政公74、共绿地，设计中充分利用了该区域的绿地景观优势，享有宽幅绿化带围合式外景：酒店的大片园林景观绿地位于地块中心，风景优美，可观可游，形成以水体为中心的休闲式内景，内外景相结合，使得区域中每栋建筑的窗户框出的都是青山绿水、红花绿草，创建出得天独厚的景观商务区。酒店、商业及办公建筑皆按六级人防设计。4）产权式公寓区产权式公寓位于地块的东北部，商业区东南侧，北临城市道路，设商务办公区出入口，分区明确，交通便利。公寓区包括点式公寓及板式两种，总建筑面积为105579，中间围合成自己的绿化广场，商业在外办公区在内，布局方式犹如古时“外堂内室”的设置，利于为办公区创建安静独立的区域。 公寓标准层为矩形，体量均75、衡对称，体型干净简洁，并具有丰富的细节处理及空间层次。采用现代建筑融入汉唐建筑特色的处理手法，营造出简略、庄重的风格。整个建筑群以灰色调为主，外表面罩以喷涂灰色氟碳漆的钢构件，其简洁大气的体型、独具特色的色彩和新颖的表面设计，将使它成为整个xxx新城区的地标性建筑。5）住宅区（四）整体交通组织五星级酒店和住宅小区，作为独立的区域分别沿用地西侧、南侧、东侧有各自独立的车行入口，车行循环道和地下车库入口。商业办公和产权式公寓车行入口和牲循环车道各自独立，地下室合用，可共享设备资源，减小投资和运行成本。商业广场以及底层开放型的店铺通道构成地面层鱼骨式的步行网络，最大化地满足地块与城市道路步行人流的交76、换。4、项目目标客户定位 4。1纯住宅项目目标客户 “南部新区”及当地企事业单位中高级管理人员、技术人员，政府公务员，教师、个体工商业者为主体；在该区域新建的企事业单位有可能作为住宅产品的“团购”客户；本地中、高收入阶层置业者；在xxx经商并可能有定居意向的生意人看好本片区的成都周边、三州、西藏等地购房者。在外地工作多年，希望回到家乡退休养老的xxx本地人。其它区域的外地购房者。房地产投资者和二次（多次）置业者4。2 产权式酒店小户型公寓目标客户在xxx工作的刚毕业几年的大学生，周边商务办公区工作的年轻白领。除4。1中的客户外，还包括以小户型公寓、产权式酒店为重要投资品种的房地产职业投资者。无77、力或不愿承受商品房的高价，但又比较讲究住宅品质和环境品质，不愿意购买小产权房的年轻购房者。4。3商业区目标客户4。4写字楼目标客户4.5酒店目标客户这类目标客户以国际（内）商务、政务人员为主，以及休闲度假的客户。5、销售价格 结合目前周边房价、市场行情和物业租售情况，本项目在开发期内可实现的销售价格为纯住宅（均价）4200 元/平方米，酒店式小户型公寓3000元/平方米，商铺（均价）6000元/平方米，写字楼均价5000元/平方米，地下车库65000 元/个。 6经营模式定位 出售产权 出租物业 单纯出租（开发商自留产权） 出售产权后统一回收经营权，整体出租给经营业主，然后返收益给投资业主（开78、发商不留产权） 合作经营 与大型商业主力店合作经营（利益分成） 与商品供应商或代理商合作经营（提取营业额的扣点） 局部自营以上经营模式的具体组合方式需结合招商工作的进展与落实状况做出相应的实际调整，在此仅是战略性的初步设想。第五章 项目开发建设及经营的组织实施计划 一、建设期的安排： 根据同类一般项目的开发时间、开发规模及项目所在区域的市场可接受容量确定本项目的开发节奏，结合本项目的实际情况、开发商计划， 本项目总建筑面积39.31万平方米，建设期3.5年，从2007年7月至2010年12月。具体安排如下表： 施工进度计划：1酒店施工进度计划： 前期工作 2007年7-10月工程基础及地下室施79、工 2007年10-11月工程主体施工 2007 年122008年12月工程安装及装修施工 2009年1月2010年5月绿化、道路、基础配套等 2009年6 月2010年7月竣工验收 2010 年8月注：根据xxx公司与xxx县政府的投资协议，酒店应“自土地挂牌竞得之日起，4个月内动工建设，主体动工之日起15个月内主体竣工，在3年内完成建设并开始营业”，上述建设期安排符合该协议要求，也能够有效缓解资金压力。2 10万平米酒店式式公寓一期施工进度计划：前期工作：2007年10月-2008年1月工程基础及地下室施工 2008年2-4月工程主体施工 2008 年5-8月工程安装及装修施工 2008 80、年9-12月一期绿化、道路、基础配套等2008年9-12月310万平米产权式公寓二期进度计划：工程基础及地下室施工 2008年6-8月工程主体施工 2008 年9月12月工程安装及装修施工 2009 年1月4月二期绿化、道路、基础配套等2009年2月-2009年5月4商业办公子项目施工进度计划前期工作：2009年2月-5月工程基础及地下室施工 2009年6-7月工程主体施工 2009 年8-9月工程安装及装修施工 2009年10-2010年1月绿化、道路、基础配套等2009年12月-2010年1月523万平米纯住宅（一期）施工进度计划前期工作： 2009年1月-4月工程基础及地下室施工200981、年5月-2009年7月工程主体施工 2009 年8月12月工程安装及装修施工 2009年12月2010年4月一期绿化、道路、基础配套等2010年1-4月623万平米纯住宅（二期）施工进度计划工程基础及地下室施工2010年2月-4月工程主体施工 2010 年5月2010年8月工程安装及装修施工 2010年9月12月二期绿化、道路、基础配套等2010年9月-12月施工计划说明：根据项目的建设期安排，以同类建筑工程平均合理开发时间预计，不包含任何特殊或具体的情况，拟定项目的施工进度计划。 二、工程建设情况 四川xxx实业发展有限公司取得项目商业部分用地国有土地使用证共计114.9亩。三、销售期安排：82、 根据本项目的施工进度及同类项目的一般销售期安排，并适当保守考虑，确定本项目销售期。1产权式公寓销售期安排11产权式公寓一期销售进度安排参考xxxxxx镇楼盘的平均销售进度，预计从2008年6月开始预售（之前3个月为蓄客期），即从2008年6月至2009年2月。各阶段销售回款情况如下： 08 年6月-8月（开盘期/热销期） 50%08年9月-11月（强销期） 30%08年12月-09年1月（持续期/平稳期）10%09年2月（尾盘） 10%12产权式公寓二期销售进度安排从2008年10月（之前3个月为蓄客期）至2009年6月止。08年10月-12月（开盘期/热销期） 50%09年1-3月（强销期83、）30%09年4月-5月（持续期/平稳期）10%09年6月（尾盘） 10%2商业办公物业销售进度安排从2009年9月（之前3个月为蓄客期）至2010年6月，09年9月-12月（开盘期/热销期） 50%2010年1-3月（强销期）30%2010年4-5月（持续期/平稳期）10%2010年6月（尾盘） 10%3纯住宅子项目销售期安排31一期销售安排预计从2009年10月开始预售（之前3个月为蓄客期），即从2009年10月至2010年6月，各阶段回款情况如下：2009年10月-2009年12月（开盘期/热销期） 50%2010年1月-3月（强销期） 30%2010 年4月-5月（持续期/平稳期）1084、%2010年6月（尾盘） 10%32二期销售安排预计从2010年7月至2011年3月止。2010年7月-9月（开盘期/热销期） 50%2010年10-12月（强销期） 30%2011 年1月-2月（持续期/平稳期）10%2011年3月（尾盘） 10%以上销售期安排与项目建设期有部分重合，以利于利用部分销售回款转投入到项目建设中。缓解企业开发的资金压力。第六章 项目投资估算及资金筹措计划 一、投资估算 1、投资估算的依据和方法 本项目工程建设投资估算是依据房地产开发相关文件，项目技术经济指标，参照成都以及xxx地区类似房地产的平均技术经济指标测算。“xxx”项目土地现实投入费用（含相关税费）为 85、408.67 元/平米，土地费用为 17168.4 万元。 酒店占地约35亩，商业办公部分（不含产权式公寓）占地约15亩，产权式公寓64.64亩，纯住宅用地110.69亩，合计净用地225.9亩。不可预见费主要指考虑该项目在建设过程中因“三材”价格的市场变动，设计变更，施工质量的影响等不可预见因素。11酒店投资估算略。12商铺/办公项目投资估算（不含酒店式小户型公寓）一 土地费用 760元/平方 1140万（15亩76万）1 地价款(含相关税费) 760元/平方米二 前期工程费 83元/ 平方米124.5万1三通一平费 10元/平方米 2 规划勘测设计费 65元/ 平方米3 策划、可研费 8元86、/平方米 三 房屋开发费3174.47元/平方米 4761.71 万1 建安工程费 2755.8元/平方米 4133.7 万元主体土建 654.06元/平方米 981.08万装饰工程 559.67元/平方米 839.5万水电 630元/平方米 945万设施、设备912.07元/平米 1368.1万2 室外工程费 418.67元/ 平方米 628万元四 管理费用 309.51万元（4761.716.5%） 五 销售费用 261.87万元 （4761.715.5%） 六 财务费用 571.40万元 （4761.7111.897% ）七 不可预见费 190.47万元 （4761.714.0% ）开发87、成本合 计7354.87万 综合单价4903.25元/平米 销售收入预测：以写字楼5000元/平米，商铺6000元/平米的均价保守估计，销售收入为50005000+600010000=8500万元，毛利润为：8500-7354.87=1145.13万。扣除营业税等税费后的毛利润为1145.13-85005.55%=673.38万。由于增值部分不足开发成本的20%，故无需缴纳土地增值税。注：经营税金及附加5.55%，含营业税（销售收入的5%），城建税（营业税的7%），教育费附加（营业税的3%），地方教育费附加（营业税的1%）。13产权式公寓投资估算1.商业总净用地：114.64亩，酒店及商业办公88、50亩,产权式公寓64.64亩,合43093.5,商业建筑密度要求50%,做6+1层高端电梯公寓,按容积率为2.45计算建筑面积为:43093.52.45=105579,建筑密度约为35%2.建安成本： A.土建费用：900元/B.水、电、气:80元/C.室外道路、管网、绿化：50元/D.报建费:100元/E.资金利息:80元/F.营业税:195元/G.消防:30元/H.地勘、设计、监理：30元/I.销售费用(含广告费):45元/J.弱电、安防：16元/K.产权税、维修基金：22元/L.管理费用:50元/建筑成本单价合计(不含土地费用):1598元/建筑成本合计:16871.5万元土地成本合计89、:76万元/亩64.64亩=4912.64万元,土地成本单价:570元/开发成本单价:2168元/,合计22889.5万元当销售价为3000元/时,销售收入为31673.7万元,毛利润为8784.2万元当销售价为3200元/时,销售收入为33785.3万元,毛利润为10895.8万元根据谨慎性原则，取上述较低值，扣除营业税城建税和教育费附加、地方教育费附加后的毛利润为：31673.7（1+20%）-31673.75.55%30%=734.52万。扣除土地增值税后的毛利润为：7026.31734.52=6291.79万。14纯住宅投资估算1.星宸项目总净用地：225.9亩2.住宅部分用地：22590、.949110.69亩,合：73793.7按3.2容积率计算建筑面积为：73793.73.2=236139.83.建安成本： A.土建费用：1300元/B.水、电、气:80元/C.室外道路、管网、绿化：140元/D.报建费:100元/E.资金利息:124元/F.营业税:231元G.消防:30元/H.地勘、设计、监理：30元/I.销售费用(含广告费):99元/J.弱电、安防：16元/K.产权税、维修基金：22元/L.管理费用:50元/建筑成本合计(不含土地费用):2222元/合计土建成本:52470.26万.土地费用：76万元/亩110.69亩=8412.44万开发成本合计：52470.26+891、412.44=60882.7万，开发成本综合单价2578.25元/。预计销售单价4200元/平米，则销售收入为236139.84200=99178.716万毛利润为99178.716-60882.7=38296.016万5.55%=32791.60万。土地增值税为99178.71660882.7（120%）-99178.7165.55%30%=6822.15万。扣除土地增值税后的的毛利润为38296.0166822.15=31473.87万。四个子项目总投资：15962.2329+7354.8722889.5+60882.7=107089.30万元扣除酒店子项目，其余子项目总投资：7354.892、722889.5+60882.7=91127.07万。二、资金筹措计划 11销售收入预测：111商业办公部分销售收入预测：根据上一节的计算，这部分销售收入为50005000+600010000=8500万元1.12纯住宅销售收入预测根据上一节的计算236139.84200=99178.716万113产权式公寓销售收入预测：3000元10.5579=31673.7万114五星级酒店经营收入预测略。12资金筹措121分期开发各阶段现金流基础上的资金投入与运用分析房地产开发企业资金运作方式一般如下：自有资金全部用于投资； 预售收入扣除有关税费后用于投资；若资金还短缺，则通过金融机构借贷来弥补。 本项93、目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是银行借贷资金，三是预售收入回款。根据国务院提高个行业投资项目资本金比例的通知房地产开发（不含经济适用房）项目资本金比例提高到35及以上。该项目第一期从2007年7月至2009年4月（即产权式公寓一二期子项目已完成，同时商业办公子项目与纯住宅一期子项目均已完成完成前期工作时。参见第五章项目开发建设进度计划。），第二期从2009年5月至2010年12月，本期间纯住宅一期子项目从工程基础到全部完成，二期子项目也全部完成。同时商业办公子项目从工程基础直至室外工程全部完成。第一期从2007年7月至2009年4月。期间产权式公寓一期已完成全部销售，二期完成94、85%销售（参见上文销售期安排）。假设一期与二期的开发体量基本一致，则产权式公寓至少已总共完成80%的销售。该期间内可用于建设资金投入的销售回款比例按保守估计为50%，则金额为：31673.750%=15836.85万。同期内的开发成本合计为22889.5+（100+30）23.61398+124.5+15亩76万/亩 =22889.5+3069.82+124.5+1140=27223.82万。这样，自有资金需要27223.82.85=1858.63万。由于项目对销售回款依赖较大，而商业地块的土地款前期就已支付且项目销售前建设基本依靠自有资金投入，故在08年6月产权式公寓开始销售之前，资金压力95、相对较大。第二期从2009年5月至2010年12月，本期间商业办公子项目全部完工并完成销售，纯住宅子项目一期全部完工并销售，二期完工，并已销售80%。本期开发成本为60882.7-（100+30）23.61398+7354.87-124.5=65043.25万。本期可用于销售回款的比例保守估计为纯住宅共计80%，商业办公共计80%，加上前期产权式公寓的销售回款保守估计为30%（90%-60%），则本期间可用于建设投入的销售回款共计99178.71680%+31673.730%=88845.08万这样，自有资金需达到65043.2535%=22765.14万。资金缺口为零。不过，从局部时点来看，96、项目未开始销售前的建设期为资金密集投入阶段，资金压力相对较大。122资金来源与筹措简表本项目资金来源如下： 第一期（2007年7月至2009年4月。）：项目预计投资27223.82万元 企业自有资金投入9528.34万元 销售收入转投入：15836.85万借贷资金 1858.63 万 第二期（2009年5月至2010年12月）：项目预计投资65043.25万元 企业自有资金投入22765.14万元 销售收入转投入：42278.11万元借贷资金 0 2、资金来源落实情况 根据国务院提高个行业投资项目资本金比例的通知房地产开发（不含经济适用房）项目资本金比例提高到35及以上，结合本项目总投资额测算97、确定，该项目的自有资金在第一期开发阶段达到9528.34万元，本次测算未对企业自有资金进行核实，该项目自有资金按照国家规定按项目投资的35%进行测算。 第七章 项目财务效益评价 一、项目评估依据 （一）、建设部颁布的房地产开发项目经济评价方法（第二版） （二）、国家现行的财税制度和有关法规 二、主要数据的确定 1、计算期的确定 根据该项目建设方提供的建设方案以及该项目的特点，该项目建设期为3.5年（2007 年3季度至2010 年4季度）2、经营状况的确定 该项目建成，全部销售完毕后能实现的销售毛收入/毛利润如下：总建筑面积39.31万m2 小高层住宅建筑面积 23.6万 99178.716万98、/ 38296.016万商业与办公建筑面积 1.5万 8500万/1145.13万 产权式公寓建筑面积：10.56万 31673.7万/8784.2万总收入：99178.7168500+31673.7=139352.416万毛利润之和：38296.0161145.138784.2=48225.35万扣除经营税金及附加后的毛利润之和： 32791.60+673.38+7026.31=40491.29万扣除经营税及土地增值税后的毛利润之和： 31473.87+673.38+6291.79=38439.04万项目净利润：38439.04（1-33%）=25754.16万注：1、以上计算未考虑酒店营业99、后的历年营业收入与成本。2、上述有关数据可参见第六章项目投资估算各节。3、土地增税的计算中，按税法规定，可扣除额可在开发成本（含地价）基础上上浮20%。3、税费率 营业税税率为5%，城市建设维护税为营业税的7%，教育费附加税为营业税的3%，地方教育费附加为营业税的1%，合计5.55%。土地增值税按国家规定缴纳。 三、财务效益评价 （一）、项目收入及成本 经测算，该项目（不含酒店部分）销售收入共为141352.416万元，与之对应的开发成本为（不含酒店部分）7354.8722889.560882.7=91127.07 万元。 酒店因系自营或委托经营，非一次性销售，故投资回收期较长，其财务可行性分100、析与上述方法不同。（二）、利润与税金 项目营业税及附加为（99178.716850031673.7 ）5.55%= 7734.06万元，土地增值税为6822.15+0+734.52=7556.67万元， 所得税为38439.0433%=12684.88万元。企业净利润为25754.16万万元。注：有关数据参见前述“经营状况的确定”一节。 （三）、盈利能力分析 不包括酒店部分，对商业办公，酒店式公寓及纯住宅部分进行测算，该项目销售毛利润率为48225.35/（7354.8722889.5+60882.7）=52.92%，投资利润率：38439.04/（7354.8722889.5+60882.7101、）=38439.04/91127.07=42.18%。投资净利润率25754.16/91127.07=28.26%。第八章 不确定性分析 本项目的不确定性因素主要来自以下四个方面：建筑工程开发成本、建设期、销售收入和销售期。由于该项目建设及销售期为3.5年左右，工期进度正常，同时本项目定价时考虑采用具有竞争力的价格能使投资快速收回，故本次可行性研究未对建设期和销售期作不确定性分析，而着重分析建筑工程开发成本和销售收入两项因素变动对本项目经济效益的影响。 （一）、项目的敏感性分析 本节中不包括对酒店子项目的敏感性分析。1.1商业办公项目敏感性分析通过市场调研与比较，得出xxx市场平均价格为商铺6102、000元/平米，写字楼5000元/平米，均价为（60001000050005000）/15000=5666.67元。按房地产行业正常利润15%计算，用房地产产品产销量表示的盈亏平衡系数为：成本（1+15%）/（均单价总建面）=7354.871.15/8500=99.51%85%，说明该项目利润率较低，盈利能力一般，实现盈利的风险相对较大。当销售单价减少5%，10%及增加5%，10%时，销售利润率分别为：3.37%，-1.69%，12.04%，15.79%，销售利润率比原来（7.92%）增加-4.55%，-9.61%，4.12%，7.87%。12产权式公寓敏感性分析根据成本（1+15%）/（均单103、价总建面），22889.5115%/31673.67=83.11%85%，说明项目风险较小。（注：此处销售单价按3000元/平米保守计算）。当销售单价减少5%，10%及增加5%，10%时，销售利润率分别为：23.93%，19.70%，31.17%，34.30%，销售利润率比原来（27.73%）增加-13.70%，-28.96%，12.41%，23.69%。13纯住宅项目敏感性分析根据成本（1+15%）/（均单价总建面），60882.7（1+15%）/（420023.1398）=70.59%85%，表明项目风险较小。当销售单价减少5%，10%及增加5%，10%时，销售利润率分别为：35.38%，104、31.79%，41.54%，44.19%，销售利润率比原来（38.61%）增加：-9.13%，-17.66%，7.59%，14.45%。14敏感性分析结论 各子项目对销售单价的敏感性分析销售利润率% 变化率子项目名称 -10%-5%0+5%+10%商业办公子项目-1.69%，3.37%7.92%12.04%15.79%产权式公寓子项目19.70%23.93%27.73%31.17%34.30%纯住宅子项目31.79%35.38%38.61%41.54%44.19%商业办公子项目销售利润率平均敏感度=（15.79+1.69）/20=0.87产权式公寓子项目销售利润率平均敏感度=（34.30-19105、.70）/20=0.73纯住宅子项目销售利润率平均敏感度=（44.19-31.79）/20=0.62从上表可见，销售利润率对销售单价的变化较为敏感，其中商业办公子项目销售利润率的平均敏感度最高。（二）、盈亏平衡分析 保本点分析：保本点分析即分析利润为零时项目的成本、售价或销售率所处的状态。以下盈亏平衡分析不包含五星级酒店部分。1 产权式公寓盈亏平衡分析： 在全部完成销售量的情况下，保本销售单价为2168元/。在销售单价3000元/时，保本销售量为22889.5/3000=7.6298万，占总销售面积的比例为7.6298/10.5579=72.27%，即完成72.27%的销售进度，即可实现盈亏平106、衡。2 商业办公物业盈亏平衡分析：在全部完成销售量的情况下，保本销售单价为4903.25元/。该部分销售均价为：8500万/1.5万=5666.67元/。在该销售均价基础上，保本销售量为7354.87/5666.67=1.298万，占可销售面积的1.0507/1.5=86.53%3 纯住宅盈亏平衡分析：在全部完成销售量的情况下，保本销售单价为2578.25元/。在销售单价4200元/下，保本销售量为60882.7/4200=14.4959万，占可销售面积的14.4959/23.61398=61.39%。第九章 风险分析 一、市场方面： 如前市场预测与分析所述，该区域为主城区中心位置重点打造的商107、业、住宅区域，该项目产品特色较为突出，标志着现代商业与居住建筑的城市综合服务功能的综合体现。但区域内公共设施的完备度尚需时日，人气的聚集有一定的时间。 二、资金投入方面 经测算本项目总投资为91127.07 万元（不含酒店子项目，含酒店的总投资为107089.30）。分为两期开发，第一期预计投资27223.82万元 。四川xxx实业发展有限公司投入自有资金9528.34万元（资本金达到35，符合国务院关于调整房地产开发行业项目资本金达到35的规定），借贷资金1858.63 万。通过预售收入转投入来解决资金缺口。需预售转投入的资金15836.85万，占相应阶段（第一期）投资的58.17%。 由于108、该项目位置选址合理，市场定位较为准确，商品房的销售价格能为市场接受，商品房销售收入回款有一定保障，这也能够减轻资金方面的压力，降低风险。 三、施工与销售方面 本项目地理位置优越，定位准确、设计合理，建筑风格传统与现代时尚相结合。因该项目建设期与销售期均有一定时间段，建议该项目严格控制工程进度，严格控制施工质量，尤其对住宅项目而言，可尽快完成小区环境的营造来吸引消费者的眼球，在其价格定位上，采用低开高走的策略，给前期购房者以信心，从而进一步刺激有购房动机的购买欲望，发挥竞争优势，促进销售回笼，降低项目的市场风险。 总之，该项目定位较准确，优势较明显，销售价格定价较适中，在片区内具有较强的竞争力，109、加之若严格控制房屋开发的成本，采用有力的销售策略，缩短销售周期，能将项目风险控制到较低水平。 第十章 分析结论和建议 一、 开发条件及市场分析结论 “xxx”项目位于xxx县城xxx镇一杆旗北段， 地理位置优越、自然环境较好；项目所在区域为xxxxxx镇核心区域， 区域内道路通达度良好，具有不可复制的地段优势；目前，成都市土地的稀缺性与住宅的高需求矛盾更加突出，对xxxxxx卫星城的开发已经加强，随着周边配套设施的进一步改善，该片区内楼盘具有一定的升值潜力。对于酒店和写字楼子项目而言，具有引领xxx片区商务会议消费的功能，弥补了xxx中、高端商务消费的市场空白。对商铺子项目而言，则能在人气聚集110、后发挥凝聚商气活跃市场的功能。二、 经济分析结论 “xxx”项目总投资为91127.07 万元（不含酒店子项目，含酒店的总投资为107089.30万），税后净利润为25754.16万元。该项目在投资经营期内，项目盈利能力较强，资金回收时间较短， 从财务经济指标来看，该项目可行。 主要经济指标表 项目名称 单位 数据或指标 备注 一、建筑技术经济指标 1、总建筑面积 39.31 m2 1.1 小高层住宅建筑面积23.6万m2 1.2 商业建筑面积1.5万m2 2、净用地面积 225.9亩 3、建筑密度 商业50%,住宅25%4、容积率 商业1.5，住宅5.05、绿地率 %住宅25%，商业无要求 111、二、投资估算及资金筹措（第一期开发阶段） 1.开发建设投资27223.82万元 2、资金筹措 2.1、资本金9528.34万元 2.2、预售转投入15836.85万元 2.3、借贷资金1858.63万元 三、售价估算 1、小高层住宅用房均价4200元/m2 2、商业用房均价6000元/m2 3、写字楼均价5000元/m2 四、利润测算本利润测算不包含酒店部分。 1、销售收入141352.416万元 2、利润总额38439.04万元 3、所得税12684.88万元 4、净利润25754.16万元 五、评价指标 1、投资利税率42.18% 2、投资净利润率28.26 % 本可研中，取影响本项目的主112、要不确定性因素为销售单价， 通过临界点分析，该项目对销售单价及相应的收入变动较为敏感。但项目的几个利润率指标均较高，从预测来看，销售回款情况较好，结合市场现状分析，该项目有一定抗风险能力。 三、项目建议 （一）、xxxxxx片区房地产市场日趋竞争激烈，购房者心态也越来越成熟，良好的规划、设计、建设品质及人文环境已成为中、高档物业必备的前提条件，公司结合消费者的心理，按照规划设计方案尽快完成景观、庭院详细设计及施工。 （二）、从资金来源看，银行还贷、销售转投入对销售回笼款的依赖性较强，公司密切关注市场变化，加强市场调研，针对目标客户，有针对性地做好宣传推介，尽快开展楼盘的形象展示，尽快聚集人气，113、创造竞争优势，保障销售方案的顺利实施，加快销售款回笼。 （三）、该项目物业形态为舒适型电梯公寓和特色商业街，在区域内具有创新价值，临xxx公园地块具有较大稀缺性，因此，充分利用项目的特色，密切关注市场，制定恰当的营销策略。 （四）、本项目的建设期为3.5 年，总建筑面积： 39.31万 平方米 工期较长，规模较大，能否按规划工期、设计竣工标准完工，以及工程施工过程存在一定的不确定性；在施工管理中应严格控制房屋开发建设成本费用，降低投资成本，加强对本项目工程进度的监管力度， 确保该项目按计划正常施工；同时，还应注意资金的保障也是施工进度的有效保证。否则，施工进度不能保证，则直接影响销售及完工交付。 （五）为了降低市场风险，保障贷款资金的安全性、流动性，同时减少开发商的资金压力，保障项目顺利建设，贷款银行对开发商销售款开设专用帐户，对销售款进行监管，保障销售款及时偿还贷款本利。