1、53亩住宅小区二期建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月69可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章总 论1一、项目名称及建设单位1二、报告编制单位2三、项目提出的理由与过程3四、可行性研究的依据及范围4五、项目概况4六、主要技术经济指标7七、研究结2、论及建议8第二章项目建设背景和必要性10一、项目建设背景10二、项目建设必要性15第三章市场研究18一、城市经济发展概况18二、城市发展规划18三、XX房地产市场发展总体统计分析19四、XX市房地产市场总体分析20五、XX市房地产市场后市展望23六、项目区域房地产市场评价26七、项目附近区域楼盘价格情况28第四章建设地点及建设条件29一、建设地点29二、建设条件29第五章建设规模与建设内容34一、建设规模34二、建设内容34第六章专业技术方案35一、规划设计35二、建筑、结构方案39三、电力工程40四、弱电工程41五、给排水工程41六、消防43第七章环境保护与节能44一、环境保护44二、绿化43、4三、节能44第八章项目实施进度46一、建设工期46二、项目招标方案48第九章投资估算及资金筹措50一、投资估算50二、资金筹措51第十章财务评价53一、销售收入及销售税金估算53二、财务效益分析55三、风险分析56四、财务评价结论58第一章 总 论一、 项目名称及建设单位1、项目名称XX市XXXX二期建设项目2、建设单位XX市XX房地产开发有限公司3、建设单位基本情况XX市XX房地产开发有限公司是隶属于XX市房产局的具有三级资质的国有房地产开发企业，现有职工二十三人，其中有高级工程师一人，中级职称六人，初级职称五人，二十人具有大专以上文化，平均年龄三十二岁。公司拥有雄厚的经济实力，现有入股注4、册资金800万元；XX市房产管理局同时作为公司坚强的后盾，提供资产、资金，在各方面全力支持公司的发展。公司主要从事旧城改造、房地产开发、开发经营工作。自1989年成立以来，先后开发建设了北门口商住楼、壶天巷住宅楼、吉升门住宅楼、横四街住宅楼、务门前住宅楼、吉升花园、北正街商住楼、直四街住宅楼、大正街商住楼九处商品房，总计开发面积12万，为XX市的城市建设、改善人民群众居住条件作出了积极的贡献。我们所开发的楼盘，广泛取得了社会的认同，无论是质量品质上，还是售后服务上，都得到了客户的一致好评，有了很好的社会信誉。同时，通过多年的努力和经验积累，公司经济实力和技术力量都得到了迅速发展。XX公司近两年5、来着重致力于东山新城的开发建设，在东山新城投资开发的首个楼盘“XXXX”一期东台苑规划建设住宅347套，门面44空。于2008年6月13日开盘并正式对外销售以来，已完成住宅销售95%，尚未签订销售合同的房屋仅13套；门面44空已全部销售完毕；共计收回售房款7500万元。二、 报告编制单位编制单位：XX咨询公司法人代表：XX证书编号：工咨乙发证机关：国家发展和改革委员会XX工程咨询公司是经XX市人民政府批准，于1996年成立，是具有全国第一批由国家发改委颁发的乙级工程咨询资格证书机构，公司聘有各类专业咨询专家50余人，其中具有高级职称的30余人，国家注册咨询工程师9人，拥有各种多媒体制作印刷平台6、现代设备，固定资产80余万元，五年来完成咨询项目500余项，以优质服务享誉社会。近2-3年来，每年都有项目获湖南省优秀工程咨询成果二、三等奖，在社会享有良好的诚信度和知名度。为了做好XX市XXXX二期建设项目的前期工作，XX市XX房地产开发有限公司委托XX工程咨询公司承担本项目的可行性研究任务。我公司即组织有关专家及技术人员进行调查研究，通过实地调查，广泛征求业主及有关部门的意见，收集相关资料信息，对项目进行认真论证、分析评价，于2009年十二月完成报告的编制，供审批部门决策参考。三、 项目提出的理由与过程2005年XX公司响应市委、市政府的号召，进驻东山，积极投身东山建设。公司取得了市府大道7、两侧200亩土地的开发经营权，并着手建设了“XXXX”小区一期。该小区地理位置优越，南面与行政中心、起凤路接壤，北边紧靠两个42亩的超大城市绿化广场，市府大道贯穿其中，通过镇湘景观桥五分钟即可达旧城区，是集居住、休闲为一体的高档住宅小区。目前该小区所有房产已基本预售完毕，取得了可观的经济效益和良好的社会效益，预计年底可全部峻工并交付使用。为了广大人民群众日益增长的住房需求，XX公司通过“招拍挂”程序取得了东山新城12#地块（共计32亩）的土地开发权。经XX公司领导层研究决定，计划将该地块作为“XXXX”二期项目开发建设，为人民群众营造一个价格适中、高档次、高品味的温馨家园。四、 可行性研究的依8、据及范围1、 可行性研究的依据1）项目修建性详细规划图；2）XX市东山新区控制性详细规划；3）XX市国民经济和社会发展“十一五”规划；4）国家发改委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参考（第三版）；5）工业与民用建筑可行性研究深度要求；6）各专业技术规范；7）建设单位提供的各项基础资料。2、 可行性研究的范围依据国家有关政策、法规，对项目建设的必要性、建设内外部条件、市场研究、建设内容与规模、专业技术方案、投资估算及经济效益等方面进行研究。五、 项目概况1、 项目拟建位置本项目位于XX市东山新区起凤路西侧，东临城市主干道起凤路，西接塔子北路与南岸水乡小区，北倚建成的XXXX一期居住小区，9、南靠城市次干道霞光路。 2、 建设规模与目标本项目规划用地面积为53.3亩，规划建筑总面积60856。建设内容包括：多层住宅、商业建筑、二楼商业大厅、幼儿园、底层车库及小区公用服务设施。3、 主要建设条件该地块地势平坦、道路便利、电力充足、水源丰富，是XX市人物、物流、信息流主要集散地，有得天独厚的地理优势和市场优势。（1） 交通情况项目区分东侧毗邻城市主干道起凤路，南侧毗邻城市次干道霞光路，目前有市内公交车2路车线路通过，交通运输十分方便。（2） 公共设施条件项目区周边的起凤路和霞光路，都规划布置有电力、通信、给水、排水、燃气等主干管线，有利于项目区的连接使用。（3） 地形地貌本项目规划用地10、现状主要为农田，地块方正、地势平坦，有利于项目规划布局和工程建设。（4） 污染情况周边主要有行政中心、商业中心、居住中心，无污染源。本项目建设和运行过程中将采用有效的保障措施，项目无“三废”排放，不会对环境产生负面影响。（5） 危险源情况项目区内没有高压线通过，周围5公里内没有放射源和易燃、易爆的生产间和储存间。4、 项目总投资及效益情况项目总投资9597.38万元，其中：建设单位自筹资金6597.38万元，申请银行贷款3000万元。项目建设期计划按3年划分。（1）经济效益该项目总收入为13272.04万元，总成本为10260.98万元，可上缴税费达1605.75万元。税前利润1528.95万11、元、税前投资利润率为15.93%；税后利润1146.71万元，税后投资利润率为11.95。该项目内部收益率9.63，财务净现值（基准收益率为8）172.38万元，投资回收期2.49年（含建设期），可见，该项目具有较强的盈利能力。（2）社会效益、国家增税。效益分析表明，向国家缴纳增值税655.26万元，交所得税382.24万元。、本项目建成后，能够进一步满足人民群众日益增长的住房需求，从基本解决当前城市居民的住房难问题。、本项目建成后，有利于东山新城建设的完善和繁荣，有利于迅速提高XX的城市化水平，有利于促进地方经济快速发展。六、 主要技术经济指标主要技术经济指标序号指标名称单位指标备注1总用地12、面积35533.00 合53.3亩2规划总建筑面积64456.00 (1)门面（1类）3278.00 (2)门面（2类）2000.00 (3)二楼商业大厅5278.00 (4)住宅（1类）3600.00 (5)住宅（2类）2700.00 (6)住宅（3类）5000.00 (7)住宅（4类）37500.00 (8)幼儿园1500.00 (9)车库3600.00 3容积率1.81 4建筑密度%38.00%5绿地率%40.00%6建设总工期月187建设投资万元9597.38 8销售收入万元13272.04 9总成本费用万元10260.98 10利润总额万元1528.95 11税后利润万元1146.713、1 12投资利润率%15.93%13净利润率%11.95%14全部投资财务内部收益率%9.63%税后15全部投资回收期年2.49 税后七、 研究结论及建议1）本项目为XX市XX房地产开发有限公司投资建设的中高档房地产项目，对完善XX市东山新城环境建设和推进东山新城建设，及为人民群众提供高品质住宅均有积极意义。通过本项目建设，也将有利的提升XX市XX房地产开发有限公司在XX市的形象和地位。2）本项目位于XX市东山新城起凤路西侧，总用地面积约35533（合53.3亩），总建筑面积60856，其中：住宅面积48800，商业门面面积5278，商业大厅面积5278，幼儿园1500，并配有相应的车库36014、0。是一个地理位置好、功能齐全、配套设施完善的住宅小区。3）工程估算投资总额9597.38万元，其中：土地费用1598.99万元，工程费用5645.75万元，其它费用1185.61万元，预备费843.03万元，建设期利息324万元。本项目资金来源主要来自以下几个方面：1）公司自筹资金约6597.38万元。2）项目中期开发贷款3000万元。3）本工程为中高档房地产开发项目，参照目前市场价位定价，据此进行的财务分析，项目所得税后全部投资财务内部收益率为9.63%，全部投资回收期为2.49年，税后净利润1146.71万元。项目盈利可观，财务上是可行的。第二章 项目建设背景和必要性一、 项目建设背景115、 政策背景住房建设是我国政府为解决城市人口居住难的一项大事，也是提高我国城市化水平、解决人民群众就业和生存的一项民心工程。为此，从中央到地方以及各部委，都出台了一系列的政策。（1） 国务院办公厅颁布了关于促进房地产市场健康发展的若干意见房地产业已成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是推动城市基础设施建设，加快城市化进程的重要手段；是充分发挥人力资源优势，扩大就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推16、进社会主义现代化建设具有十分重要的意义。国务院办公厅在2008年12月颁布了关于促进房地产市场健康发展的若干意见。意见提出，加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。意见着重强调了以下几项内容。一是进一步鼓励普通商品住房消费。加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。二是支持房地产开发企业积极应对市场变化。引导房地产开发企业积极应对市场变化。支持房地产开发企业合理的融资需求。取消城市房地产税。意见中提到，积极营造良好的舆论氛围。坚持正确的舆论导向。以加快保障性住房建设，鼓励住房合理消费，促进房地产市场健康发展为基调17、，大力宣传中央出台的各项政策措施及其成效，着力稳定市场信心。（2） 符合2009年12月的中央经济工作会议精神12月5日至7日，中央经济工作会议在北京召开。会议确定2010年经济发展方向：必须把保持经济平稳较快发展与结构调整结合起来，切实提高发展的可持续性；把扩大内需特别是消费需求与稳定外需结合起来，着力增强经济发展的均衡性；把统筹城乡区域协调发展与推进城镇化结合起来，大力拓展发展空间；把推动自主创新与培育战略性新兴产业结合起来，努力实现创新发展；把深化改革与促进发展结合起来，全面提升经济发展的内生动力；把发展经济与改善民生结合起来，进一步提高经济社会发展的协调性。从以上表明，国家对明年的经济18、实方向是保持宏观经济政策连续稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。会议明确了财政政策重点投向民生，并增加居民消费为扩大内需重点。住房建设项目是一项解决人民群众居住和生存重大的民生工程，也是促进居民消费、扩大内需的重点工程。XXXX二期项目建设定位为价格适中、环境优美的高品质住宅小区，符合XX市广大民众的需要。（3） 符合XX市委市政府提出的大力推进新型城市化政策2009年4月，中共XX市委市人民政府出台了关于大力推进新型城市化的实施意见。做大做强城市主体，是XX市推进新型城市化的首要任务。XX市在推进新型城市化工作会议上提出，要坚持“扩容提质并举”，大力实施“南拓北进”战略，大手19、笔建设，大力度管理，使旧城改造和东山新区开发齐头并进。全面扩大城市规模，“扩容”必须放在首位，要拉开城市框架，积极推进东山新城区和工业园区建设。东山新区将建成XX市政治、文化、教育、科技、金融中心和商业次中心，主要包括以东山书院为中心的文化教育旅游中心、沿江健康生态居住中心以及金融、商业中心等亮点工程。工业园则主要是红仑新型产业区和东郊皮革产业区，工业园区在城市化建设中将努力建设成为创新型、特色型、环保型、效益型园区。目前，东山新城建设正有序推进，XX大桥、镇湘桥全线拉通，新老城区开始融为一体。到2010年，XX市城市化水平达到35%，2015年达到45.5%。2、 规划背景（1） 长株潭区域20、发展规划背景XX，位于湖南省中部的涟水之滨。由西汉时期建县至今，有2000多年历史。这里，自然风景独特，历史底蕴浓厚。XX市是隶属于XX市的县级市，距XX市43公里，是长株潭“金三角”周边9个卫星城市之一，共同构筑长株潭城市群，为了加快这一地区的经济发展，1997年湖南省委、省政府决定实施长株潭一体化发展战略，使长株潭城市群成为湖南经济发展的核心增长极。2008年，长株潭“两型社会”建设改革试验区获国务院批准，将初步建立“两型社会”政策法律体系和体制机制框架，初步形成城市群综合基础设施框架，初步形成长株潭与周边岳阳、衡阳、常德、益阳、娄底等市协调发展的区域经济一体化格局。这是加快XX市经济社会21、发展的极好机遇。新世纪、新XX，XX市委、市政府在这一时代背景下以崭新的姿态，决策城市“南拓北进”战略，建好东山新区，实施市行政中心搬迁，统领全市90万人民融入长株潭经济一体化的发展战略中，去赢得主动权，抢占发展制高点。（2） XX市城市总体规划背景XX市旧城区现状仅8平方公里，绝大部分公共设施、绝大部分城市人口都集中在旧城区，旧城区人口和建筑密度过大，容量爆满，城区范围相对狭小，基础设施老化，已成为制约XX市经济社会发展的瓶颈。城市发展的客观规律要求XX迅速拓展城市规模，已成为XX城市发展急待解决的重大问题。根据XX市总体规划，到2020年，XX市城市化水平要由目前13.3%提高到40%，城22、市发展空间格局为：旧城区为城市商贸中心，北面红仑新区为城市新型工业园区，南面东山城区为城市的行政、文化、科教、居住中心。（3） 项目所在片区规划背景东山新区规划面积4.75平方公里，地势平坦，前临涟水河，后倚东台山国家森林公园，拥有2公里的亲水江岸，自然环境优美，山水特色明显，拥有较大的开发空间。近年来，XX市为加快城市扩容提质，拟投资50亿元人民币，开发打造东山新区。东山的开发以百年名校“东山学校”红色旅游产业为依托，以市行政中心搬迁和科教园项目为牵引，建成碧洲公园和位于涟水河滨自然风光带的滨河南路、励志大道两条景观轴线，把东西走向的文运路贯穿新区，形成一条商业轴线。同时，以搬迁后的XX市行23、政区、东山书院等构成新区的两个中心，再在行政中心四周和望春路段与桥南路段设置两个功能组团，依山傍水形成两个沿江健康居住小区与两个文化教育居住小区；以东台山国家森林公园、大型公共设施建筑、市级公共绿地、主要路段交叉地段构建新区九个景观景点和四大功能区：滨河居住综合区、行政办公综合区、商业金融发展区、文化教育园区，力争把新区建成办公、生活的聚集区、绿化美化的示范区。此外，由三纵三横的快速交通网把新老城区连为一体，为XX市老城区的改造形成空间的支撑与活力。该片区位于东山新区的靠老城区的一侧，紧邻新老两个城区中心连接线励志大道。按照XX市东山新区控制性详细规划要求，该地块规划属滨河居住综合区范围内。二24、 项目建设必要性一是满足人民群众日益增长的住房需求的需要。党的十七大明确提出“五有”，其中一条就是“住有所居”，要求统筹解决城乡居民住房困难问题。中央把“住有所居”写进十七大报告，这充分体现了中央“权为民所用，情为民所系，利为民所谋”，全心全意为人民服务的一贯宗旨，也体现了党与广大群众的鱼水深情。中央关于“住有所居”的要求，内涵深刻，它是从最广大人民的利益出发，从实际出发，进一步推进房地产的改革。使保证广大人民的根本利益，成为房地产改革与发展的出发点和落脚点。我国是发展中国家，人口众多，正处在城镇化快速发展过程中，资源相对不足，生态环境承载能力弱。以较小的资源环境代价，解决好人口大国城镇化过25、程中的住房问题，是各级政府面临的重大挑战。我们只有住房开发和建设，才能满足城镇化过程中新增人口的住房需要。二是扩大内需、拉动经济的需要。房地产项目的投资建设有着巨大的拉动效应，能有效刺激消费、扩大内需，推动我市一、二、三产业升级。推进城镇住房建设，对于保持经济平稳较快增长、促进民生改善具有十分重要的现实意义。首先，这是扩内需、保增长的有效举措。加快推进城镇住房建设是国家、省实施扩内需保增长战略的重要内容，既能拉动民间投资，又能刺激居民消费，是扩大政府公共支出拉动投资、刺激消费的有效结合点，是应对国际金融危机、保持经济平稳较快发展的重要举措。在当前形势下加大住房工程建设投入，支持城乡居民住房消费26、，调节住房供应关系，可以发挥产业联动效应，有利于增加投资、稳定就业和扩大消费，从而强力拉动经济增长。其次，这是保民生、促稳定的客观要求。三是推进新型城市化建设，打造城市建设精品的迫切需要。目前，XX市通过政府引导、市场运作和创新的项目捆绑招商、承包经营、期权融资及土地定向开发、“勾地”经营、盘活资产、拓展融资渠道等措施，书院路、市府大道、滨河南路等30多个基础设施建设项目相继动工，城区涟水河两岸的滨河大道在进一步拉长拓宽，形成了“大空间、大开发、大崛起”的新格局。城市新区骨架构建，还须城市开发项目来完善、繁荣。本项目对完善东山新城城市功能，推进东山新城发展具有积极意义。四是落实中央新的经济工作27、会议精神，实现 “调结构、扩内需、防通胀”的需要。在12月5日至7日召开的中央经济工作会议提出，必须坚持改善民生和扩大内需内在统一，更加注重围绕保障和改善民生来谋划发展，把增加居民消费作为扩大内需的重点，通过保障和改善民生促进经济结构优化、增强经济发展拉动力。“XXXX”二期项目建设既是一项解决城市居民住房难的民生工程，也是一项扩大内需、增强活力的经济大事。所以，本项目建设是落实中央新的经济工作会议精神的具体体现。总的来看，“XXXX”项目建设不但可以满足人民群众的住房需求，也可以扩大内需、促进消费、拉动社会经济向前发展，还可以推进东山新城的建设、提高城市化水平。另外，该项目建设还可以提高党员28、干部的执政能力，密切干群关系，增强社会凝聚力，促进社会的和谐发展。第三章 市场研究一、 城市经济发展概况XX是近代“湘军”文化的起源地，也是是长株潭城市群经济辐射圈内最近的县级市之一；下辖3乡15镇4个城区办事处，其中城区有望春门、新湘路、昆仑桥、东山4个办事处；现全市总面积2012平方公里；2007年年末总人口91.3万人，城市化率仅为13.8%。 二、 城市发展规划进入新世纪后，XX制定了城市发展总体规划方案。该方案的指导思想是：按照高超点规划、高标准建设、高效能管理的原则，以加快城镇化建设为龙头，现有工业为基础，高新科技产业为依托，文化旅游为导向，专业市场为载体，把XX建设成为城镇协调29、发展，布局合理，工业兴旺，市场繁荣，文化旅游发达，环境优美，现代化程度高的长株潭次中心城市。到2015年城市建成区面积达30万平方公里，城市人口达30万，镇区人口达15万。开发城市四区，南部：把东山建成全市政治、文化、生活中心区；东部：东郊皮革工业区；北部：红仑高新技术区；中部：完善工贸新区。健全城市交通网络，拉通东台路、起凤路、滨河南路、滨河北路、车站路、红仑路、高速公路连接线、望春路等八路，架通XX大桥、公园桥、望新桥、杨金桥，建好汽车北站、西站、南站。建设特色街道，南正街的商业步行街，壕塘的小吃一条街。建设好九个专业市场，建材、农贸、烟酒、交电、副食、汽配、服饰、电脑、皮革市场。加强环境30、保护，建成一个日处理5万吨的污水处理厂和能够容纳500万吨垃圾的垃圾消纳场；配套建设好一批教育、卫生、文化体育、供水、通讯等社区基础设施；维护、恢复好云门寺、褚公祠、洗笔池、伏虎井等文化古迹；建好三个广场，一个中心，即云门寺广场、东山名人广场和水府旅游广场，建设一个文化旅游中心。从而建设出一个经济繁荣、环境优美、富有历史人文精神的青山绿水之城三、 XX房地产市场发展总体统计分析序号年 份20042005200620072008指标总量 增速(%)总量 增速(%)总量 增速(%)总量 增速(%)总量 增速(%)1房地产投资总量（亿元）1.5126.31.7910.22.5140.42.759.431、4.1651.52全年施工面积（万）15816.3149-3.2143.4-0.18185.427.2190.12.53全年竣工面积（万）991282.9-15.894.711.9123.929.613811.44商品房销售面积（万）9.2431.728.324.93-21.482.1228.81、自2004年以来，XX房地产投资总量呈快速增长趋势。07年受国家宏观调控的影响，投资量增速趋缓，说明国家宏观政策调控略有成效。但08年增速回升，达到51.5%，投资总量为4.16亿元，说明XX房地产市场需求旺盛，发展存在很大空间。2、商品房交易面积在最近几年内整体也是呈快速增长趋势，其中2006年受32、国内大环境和2008年受宏观经济政策影响，增幅最大，在50%左右。2007年股市效应显现，大量民间资本涌入股市，交易面积增速明显减少，降为了-21.4%。2008年，因为大量资本回归常态，商品房成交明显增大，市民购买力凸显，市场供需两旺的格局逐步形成。四、 XX市房地产市场总体分析1、 XX房地产发展起步较晚，商品住宅市场相对需求大。自从1998年放宽房地产开发政策以来，XX市房地产业发展一直强劲不衰。2008年，全市房地产开发完成投资4.16亿元，同比增长51.5%。其中住宅投资完成27.1亿元，同比增长46.5%，土地开发投资0.41亿元，同比增长27.6%，土地开发面积17.57万平方米33、，同比增长25.8%，商品房建筑面积82.12万平方米，同比增长28.8%，商品房竣工面积30.05万平方米，同比增长54.8%，商品房销售面积29.4万平方米，同比增长17.9%。2、 农业人口众多，城市化水平进程正在大力推进。根据2008年统计数据表明，全市总人口91.3万多人，其中非农业人口仅12.6万人，城市化水平较低。我市城镇可以转移的就业人员有3万多，农村可以转移的劳动力有30多万，每年城镇新增劳动力约2000人，农村新增劳动力约8000人。全市外出务工人数11万多人，域内就地就近务工人数约4.6万人，合计转移农村劳动力15.64万人。随着XX经济的迅猛发展，各个工业园区建设日臻完34、善，入园企业的不断增加，就业岗位的不断增长，必然会吸引一大批外出经商、务工人员回乡创业、就业，同时还可以转移一批新的农村劳动力。城区人口将大大增加，城市化水平将不断提高，房地产需求将不断提高。3、 近年来，房地产市场价格出现逐年上涨趋势。根据XXXX市2007年国民经济和社会发展统计公报的数据显示，2007年，全市房地开发完成投资2.75亿元，同比增长9.4%，比上年下降31个百分点。其中住宅投资完成1.85亿元，同比增长0.3%，土地开发投资完成0.18亿元，同比下降53.6%，土地开发面积13.96万平方米，同比增长17.9%，商品房销售面积24.93万平方米，同比下降21.4%，商品房空35、置面积1.77万平方米，同比下降42.6%，空置率6.6%。据调查我市在2003年以来，商品房价格一直处在呈逐年上涨状态，且平均增幅为9.2%，这一趋势不可避免。据中国社会科学院发布的2008年经济蓝皮书指出，2007年国内部分城市房地产价格上涨过快、过高。虽然2008年一系列调控措施将继续执行，房地产市场供应紧张的状况将得到一定程度的缓解，但我国房价上涨趋势不可避免。4、 作为三四线城市，房价涨幅可能赶超大城市。2008年元月国家发改委公布了最新统计数据，去年12月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5，涨幅与11月持平；同比上涨0.2%，涨幅比11月降低0.6个百分点。数据显示，236、007年12月70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨11.4%，涨幅比11月低0.8个百分点；同比上涨0.3%，涨幅比11月低0.7个百分点。分类别看，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨3.9%、12.1%和11.8%，同比分别上涨0.0%、0.3%和0.2%。 虽然新房售价涨幅有所放缓，但一些二三线城市的房价却在12月出现了较大的涨幅。分地区看，同比涨幅较高的主要城市包括：乌鲁木齐25.3%、北海19.3%、惠州19.0%、北京17.5%、南宁17.4%、宁波17.3%、兰州16.7%、重庆15.9%和长沙15.1%等。而XX地处三四线城市，房价就目前分析比较，比长沙、X37、X的涨幅空间更为巨大。对投资商来说，来三四线城市投资所产生的回报率将远远超出沿海城市及其它大中城市。5、 城乡居民储蓄存款量大，投资置业热情。统计数据显示，2008年XX市居民储蓄存款余额76.14亿元，比年初增加15.59亿元，同比增长26%。城乡居民相对富裕，有充足的投资消费潜力。随着国内物价的上涨，居民对投资商业房产、购买门面的热情高涨。五、 XX市房地产市场后市展望 （一） 房地产供给面临土地瓶颈（1）土地稀缺，房地产市场将受土地制约严重随着2004年严格土地出让、收紧地根的调控政策陆续出台，使得全国当年土地开发面积从高速增长变为同比下降11%，并导致了2005年住宅供给套数的负增长。38、我们可以看到发现，05年以来我国商品房销竣比一直大于1，呈现供不应求的状况，可以说从2004年开始的土地调控政策成为2005年以后住房供给偏紧的诱因。地少人多是我国的国情，而保证粮食自给自足是我国的基本国策。根据国务院最新土地规划，到2020年末全国耕地面积必须确保不低于18亿亩，而截至06年末全国耕地总面积仅剩18.31亿亩(其中还有6000多万亩20度以上的陡坡耕地)。这意味着随后十五年我国年均减少耕地面积不能超过200万亩，仅为06年的一半。因此，湖南作全国的农业大省，XX市作为全省农业大县，城市用地与耕地的矛盾局面将长期存在，房地产市场将永久受制于稀缺的土地资源。（2）占有土地，占有市39、场土地成了地产商必争的资源。可以说，谁占有了土地资源，谁就占有了市场。（二） 住房需求仍将快速增长（1）经济发展促生住房需求国民经济加速发展，经济结构稳步调整。2008年，全市生产总值首次突破百亿元大关，达到120.08亿元，同比增长13.3%，年均递增（以1978年为基数，下同）9.7%，其中一产业35.81亿元，同比增长5.1%，二产业44.55亿元，同比增长21.4%，三产业39.71亿元，同比增长11.8%。人均GDP达到14423元（按常住人口计算），同比增长12.9%，是1978年的14.5倍。居民收入快速增长，人民生活水平不断提高。2008年，全市农民人均纯收入5334元，同比增40、长15.1%，农民人均消费支出4795元，同比增长25.9%；城镇居民人均可支配收入13780元，同比增长15.1%，人均消费性支出11432元，同比增长11.5%.经济的发展，城镇居民生活水平的提高，居民有更多余款用于改善生活空间，购房需求及改善性购房需求不断上升。（2）人口增长增加住房需求XX市房地产市场在城市人口不断快速增长的前提下，仍未达到相对饱和的阶段，刚处于快速发展期。2008年以后近68年的阶段性人口增长与居民收入积累，促进置业需求在近年集中释放。随着XX市经济的发展，长株潭卫星城市地位进一步巩固，工业园区建设的进一步完善发展，城市对人口的吸引力进一步增强，将会有更多的就业人口投41、入XX城区，从而产生大量的住宅需求。（三） 住宅房价将继续上涨（1）经济社会发展推动住宅房价上涨经济与社会发展周期、居民收入的阶段性积累，导致住房市场需求尤其是占市场主体的自住型购房需求集中释放，对房价上升影响较大。（2）市场供不应求推动住宅房价上涨虽然目前受国际金融危机的影响，但在每年农民进城务工、经商人口持续增长和人均收入水平不断提高的背景下，2009年房地产市场需求仍将呈现增长势头。在未来几年内住宅需求将进一步增加，而XX的住宅供给有限，供需矛盾的加剧将推动住宅房价进一步上涨。（3）资源稀缺推动房价上涨近年来，中央政府严格控制商品房用地的政策，使得土地报批更艰难，储备土地进一步被消化，开42、发商可用的土地资源越来越紧缺，土地二级市场的交易将变得更加活跃，不少手中有土地但实力不济的开发商将出售其手中的土地，同时房地产市场也将开始新一轮的洗牌。在这种大背景下，房价上涨成为必然趋势。六、 项目区域房地产市场评价 由于东山新区尚处于发展阶段，但商业性房产一直发展强劲，新开发的文华苑、东山雅苑、南岸水乡、XXXX在预售阶段便出现了抢购风潮。（1） 新区自然环境得天独厚东山新区有东台山、塔子山森林公园，有2000多米长滨河南路风光带。东山新区的居住中心，符合现代人“健康、快乐、高尚”的居住理念，是XX市民安居乐业的首选之所。（2） 文化教育底蕴深厚新区内有闻名遐迩的伟人母校东山学校，这里曾培43、养出了许多革命战士和知名人士，除毛泽东这样一代伟人外，还有中国人民解放军代总参谋长、国防部副部长陈赓大将，总政治部主任、国防部副部长谭政大将，杰出的无产阶级文化战士、国际著名诗人萧山，革命烈士毛泽覃，以及肖子升、柳宗陶、易礼容等。东山学校校风朴实，学规严谨，学生勤奋，尚进取，崇艰苦，重劳动。教学水平在省内外相当有名。学生关心国家大事，顺应时代潮流，积极开展社会活动，热情参加社会宣传。当今社会,每一位家长都希望自己的子女能够成龙成凤,这是他们的心愿和寄托。在选择楼盘的时候,多数人都会选择一些附近有名牌学校的楼盘,以解决子女今后的读书问题。教育与房地产联姻是一个必然趋势,必将带来多赢的局面。（3）44、 新区房产市场发展空间大。2005年2008年期间区内共引进商业房产企业已达近10家，行政机关单位20多家。随着房地产业蓬勃发展，区内人气的增加，房地产需求量日益加大，商业性房产供应存在巨大空缺。所以在区内从事商业性土地开发前景美好，先入者必得先机。（4） 新区规划有利于房地产市场的发展新区规划为以行政、商业、居为主，风景独特、人文资源丰富、市政设施标准高。根据新区规划可以预见，未来本项目将具备良好的商业和居住氛围，并且配套齐全、功能完备，是理想的商业金融和居住场所。由于新区建设处于发展阶段，因此在市场评价上应该着眼于园区建设成形后的前景方面。七、 项目附近区域楼盘价格情况新楼盘价格调查（2045、09年5月调查结果）楼盘名称商业门面价格（元/）商业住宅价格（元/）滨江花园38001550燕兴佳园40001650东山雅苑42001780XXXX一期42001750南岸水乡40001820蓉瑾家园220040001200鼎龙家园350050001200万佳丽4200起1128第四章 建设地点及建设条件一、 建设地点本项目位于东山新城规划的沿江健康居住中心板块内，东临城市主干道起凤路，西邻“南岸水乡”居住小区和滨河南路沿江风光带，北倚“XXXX”一期小区，南接城市次干道霞光路。二、 建设条件1、 地形地貌气象条件（1）地形地貌项目位于起凤路西侧，区内现状为农田，地势相当平坦。适宜于项目开发建46、设。（2）气候条件XX市属于中亚热带季风湿润气候区，四季分明，冬冷夏热，雨量充沛，日照较长，近年内年平均气温17.3左右，最冷的一月平均气温5左右，最热的七月平均气温29.5左右。年降雨量为1100-1400毫米，多集中在春夏两季。全年日照数在1300小时以上。（3）水文条件涟水河流经XX市最高水位为1954年黄海高程48.53米，最低水位为1972年黄海高程39.37米，最大流量每秒7100立方米，最小流量每秒0.14立方米，韶山灌渠从城北经过，常年流量每秒40立方米。涟水防洪堤堤顶高程50.4米，防浪墙顶高程51.42米。全市主要水系为涟水汇入的一级支流有13条。涟水最大年径流量为61.447、3亿平方米，最少年径流量16.80亿立方米。2、 工程地质条件XX市地形属亚热带丘陵地带，大部分处在华南褶皱系，地表出露了由元古界到新生界的一整套沉积地层，东南角马家河有少量上泥盆统石灰岩外，全市均处在红岩山间盆地，盆地由早白垩统一套紫红色岩系、即砂砾岩、砂岩、粉砂岩、砂页岩、页岩、泥岩等构成。盆地海拔高一般在500米以下。相对高差30-50m，城区地势平坦，海拔一般在40-70m之间，最低34.24米，地表无喀斯特和滑坡现象。XX市位于亚欧板块中部，岩浆活动弱，是弱震区，风灾、冰雹、水旱灾频率小。据历史记载，没有发生过破坏性地震，根据国家质量技术监督局出版的中国地震动参数区划图（GB183048、6-2001），XX市的地震动峰值加速度为g0.05m/s2。3、 基础设施条件（1）项目与城市规划的关系XX人文历史悠久，文化底蕴深厚，是“湘军”文化的起源地，在文化教育事业上有着良好的历史传统影响和现实优势。XX是长株潭城市群经济辐射圈内最近的县级市，有着得天独厚的交通条件，距长沙黄花国际机场仅90多公里，320国道、上瑞高速公路、湘黔铁路、洛湛铁路横跨全市。一方面作为长株潭城市群的卫星城，区位优势明显；另一方面依托大都市的经济辐射作用，经济社会的发展前景良好。正在开工建设的XX火车站，已计划升格为国家二级站。红色旅游线在本项目北面通过，励志国际会展中心就设在东山新区，目前都已动工兴建。拟49、建设的沪昆高速铁路客运专线途经湖南的第二个客运站，初步规划在XX市区北面境内。根据XX市委市政府的发展目标：至2015年，东山新城人口达到8-10万人，完成新城区的基础设施建设，基本完成新城的开发建设。到时将形成以滨河南路、励志大道、振湘桥、碧洲公园为中心的艺术景观，自然风光长廊和文化休闲中心，形成以文运路为中心的商业轴线，形成以东山书院、东山励志广场为中心的青少年科教文化旅游基地，以搬迁至励志大道的市委、市政府为中心，形成行政办公综合区。（2）公用设施条件本项目周边基础设施完备，现有水、电供应充分，满足本项目的建设与使用。1）交通本项目相邻的霞光路、滨河南路目前正式施工，预计今年年底都可竣工50、通车。东面的起凤路现状为一条9米宽左右的乡级水泥道路，按照XX市委市政府的计划有望动工建设成为36米的城市主干道。本项目周边的励志大道、东山南路、书院路都与老城区相连，贯通汽车站、火车站和高速公路。本项目地理位置十分优越。同时，交通条件也十分便利，人流、商流、物流密集，商业繁华，居民出行方便。2）电力起凤路布置有10KV电力线路东城2回、东园线等，该线路通过横跨碧洲公园和老城区与梅坪变电站，构成了电网回路，电力供应充足，完全可保证本项目建设和使用用电的需要。3）供水项目区水源丰富，目前饮用水来自XX市自来水厂，旁边的起凤路有一条D600的城市主供水管，可确保项目用水。周边城市道路霞光路、塔子北51、路正在进行给水管的施工。4）通讯XX通信系统功能完善，移动、联通、电信小灵能覆盖全市各个角落，电信、铁通、网通等通讯主次干遍布全市，可提供移动通信、数字传输、程控电话、无线寻呼等多种通信服务，并建立了宽带网络，与全国及世界各地联系快捷通畅。5）公共设施项目周边方便人们日常生活的公共配套设施齐全：主要有医院、小型商业网点、文化娱乐场地、（中小）学校、托幼所、菜市场、车站等。第五章 建设规模与建设内容一、 建设规模根据项目规划，总用地面积60856（合53.3亩），规划总建筑面积约30182.55，容积率1.7，建筑密度38%。二、 建设内容建设内容包括：多层住宅、商业建筑、二楼商业大厅、幼儿园、52、底层车库及小区公用服务设施。规划建设房屋31栋，其中6层商住综合楼11栋，4层住宅楼7栋，3层住宅楼12栋，幼儿园1所。11栋商住综合楼中，36层住宅建筑面积约37500，约290套；一楼临起凤路门面3278（其中之一临街12米内面积2100），一楼临霞光路门面2000；临起凤路二楼约3278，临霞光路二楼约2000。4层住宅楼共计划建设住宅28套，住宅建筑总面积约5000。3层住宅楼共计划建设住宅15套，住宅建筑总面积约3600。3层别墅型住宅共计划建设9栋9套，每户约300，共约2700。幼儿园一处约1500，占地1800。底层车库共计纸3600。同时，小区还配套设计有组团中心绿地、体育休53、闲器材、活动中心、区内会所等各种公用设施。第六章 专业技术方案一、 规划设计1、 理念篇规划设计的理念，新城市主义的实践：东山新区的门户空间，未来城市的区域中心地段，营造开发区的山水空间与场所，创意现代都市理念的山水部落。2、 规划设计构思设计的总体目标，是创造一个现代风格的、独具特色、且具有高度市场可行性的高档新社区。在本案的建筑设计与景观设计中，都将着重体现现代简约式的建筑与景观风格，来创造一个富有浓郁现代风情与气息的商业、居住相结合的新社区。（1） 以环境为核心展开规划设计，营造城市生态景观社区。小区的环境成为规划设计首要考虑的因素之一。规划设计不仅注重对小区内部环境的塑造，同时注重对周54、边景观资源的利用，通过各种手法增强小区内外景观间的视觉交流和空间交流，增加小区内的景观层次，以求创造一个人文、高尚、自然的花园式居住园区。（2） 以富有诗意的建筑表现手法，完成建筑内涵与场所精神的契合。力争在总体布局、建筑空间安排、功能布局、交通组织等方面，都体现行为效率、使用效率、功能效率，通过建筑语汇的演绎体现城市中的人文主义气息。现代风格的建筑形象给人以舒展、稳重之感，配以少量构件的穿插，使建筑立面达到构图上的均衡。（3） 以人为本，采用人车分流的交通模式充分考虑现代科学技术的发展对人们生存环境的影响，坚持以人为本的人性化理念，采用人车分流的交通方式将小区的步行系统和车行系统进行合理组织55、，将车流对人流的影响尽量减小到最低的程度。（4） 以全新的社区理念组织社区公共设施网络针对小区的开发定位和人口规模，突破传统居住小区公建配套设置的概念，适应新时代居住理念的发展变化，方案在为本小区的居民提供便利的商业服务和齐全的配套设施以及城市级的商业广场、商业街的同时，吸引小区周边乃至整个区域的客流以提升小区的人气；在营造浓郁的商业氛围的同时形成公共服务设施齐全、生活便利的公建系统。（5） 公建系统规划设计合理布置公建设施系统，提供居住舒适与方便、丰富社区文化生活内涵，为提高居住品质打下基础。全区的主要公建配套设施包括：银行、邮政、通讯、超市、健身、餐饮、娱乐休闲、幼儿园、社区活动中心、公厕56、垃圾站等充分满足了现代人的各种生活需求，完善地解决了人们的衣、食、住、行、玩的各项活动，足不出区，即可悠然地享受自由而高品位的生活。住宅智能化系统:智能化系统设计理念和特点成就京都XX。智能化系统将现代高科技计算机技术、网络通讯技术、控制技术与居住环境有机融合，小区背景音乐和高端住宅区地暖系统等应用实现资讯国际化和生活智能化，创造出高效、安全、舒适、创意的生活空间，满足新科技高速发展时代人们生活和工作的需求。包括智能物业管理系统、信息管理系统、家庭智能化系统、家庭防盗系统等为住户无忧出门提高安全感，全心投入工作中；老人小孩可独立留于家中，为住户提供方便、快捷、安全的高效率生活条件。（6） 景观57、系统规划设计中西方文化交融的、独特的多重景观体系中国传统自然式风景园林设计美学与西方建筑设计的法则融为一体，在社区中心创造出一系列开敞性的、供广大居民享用的、充满大自然乐趣的公共园林和滨水、亲水、触水、玩水等空间。居住区景观规划除了考虑生态效应、净化环境、改善城市小气候、景观美学、大自然乐趣之外，还特别考虑到居民休闲、文化活动、老年人及儿童的活动、体育和游戏活动等。XXXX的景观体系是多重的景观体系，第一层次景观是小区内部的公共主题景观，如中央步行长廊、中心水景广场等，完全对小区所有住户开放；第二层次景观是住宅组团内部的庭院景观，通过绿化、水池、坡地渗透到住宅街区的每一个局部空间，属于住宅街区58、所有。强调均好性的高端住宅街区XXXX整个居住区是以组团为基本构成单元，以景观为轴心的空间骨架有机地与每个构成单元联系，每个住宅组团都享有优质的公共园林和休闲空间，每栋住宅楼和每户住宅都有很好的景观与视线空间，做到了户户有景、家家有园，园中有园、景外有景，不但每户的朝向、通风采光优越，而且都面向景观，空间显得特别舒展和开阔，并且绝大部分户型带有入户花园或空中花园，从而在每栋住宅到每户住宅的层次上达到了均好性。生态环保体系XXXX按照国际生态住宅品牌体系进行设计与建设，既立足于小区及周边环境的保护，又着眼于小区建设与使用过程中的可持续发展，即小区建设的系统化、自然化、经济化、人性化，使小区建设在59、景观、人文、经济、建筑、交通等诸方面体现科技进步，更注重以人为本，人与自然的和谐统一，创造优美的人居环境，使资源得到科学有效的利用。（7） 交通系统规划设计交通系统规划设计是建立在注重居民的生活方式和行为方式，提高生活质量的基础上，界定相对的活动范围，做到人车分流的原则。交通系统的设计充分依据“以人为本”的人性化理念，以人车分流模式为基础，尽量使小区的机动车流和步行人流少交叉或不交叉。人车分流使得个组团内部的绿化景观变得更具连续性和纯净性，并使新邻里观念的实现成为可能；在保证整个小区的便捷性和人的安全性的前提下考虑机动车辆的可达性，在尽量减少人流与车流交叉点的同时使车和人都能方便、快捷地到达小60、区的各幢住宅。因此小区的交通系统模式是：设一条环通整个小区的车行专用道，使车辆能方便的到达小区的各个片区，其余的组团内部道路、散步道、入户道路禁止车辆驶入，为小区的步行系统，车行和人行严格分开，这样的人车分流模式的优势是：尽量减少车行道和人行步道的交叉，将车流对小区的影响减小到最低的程度；同时又能使机动车方便地到达小区的各个组团。二、 建筑、结构方案1）建筑方案项目以住宅建筑为主，户型设计有二室二厅、三室二厅和四室二厅等多种形式，共有各类户型342套，其中：90 105的两房户型40户，占总户数的11.7%；120140 m2的三房户型180户，占总户数的52.6%；以及140 m2180 m61、2的四户型共70户，占总户数的20.5%；230 m2260 m2的点式高档住宅共15户，占总户数的4.4%；300 m2的别墅型住宅共9户，占总户数的2.6%；满足不同家庭对户型的选择要求。以满足不同层次住户的需要，全部为南北向条状排列，厨卫设施齐全，具有良好的日照、通风、与采光。建筑外观设计丰富多彩、形体各异、富于变化。临起凤路、霞光路城市主要道路建设二层商业建筑，以满足周边及小区居民的商业服务需求。同时，也可以提高本项目的经济效益。2）结构方案小区内建筑物全部为多层建筑，除临街商业建筑一、二层采用框架结构外，其余均采用用砖混结构体系。三、 电力工程1）小区电力，由起凤路上电网电缆引入。接62、10KV电源至高压配电室，配电采用箱式的形式，向小区内所有建筑及路灯供电。2）小区内道路采用庭院式路灯照明，小区电力线路采用电缆沟敷设方式，所有建筑物均按相应防雷建筑物等级采取防雷措施。3）低压线路均采用三相五线制供电方式以确保安全供电，正常情况下，不带电的用电设备金属外壳均应与PE保护线相连。4）变压器均采用节能变压器，荧光灯均采用菲利浦节能荧光灯管，住宅楼内楼梯间照明开关均采用触摸式延时节能开关。5）小区内暂不考虑集中供热供冷设施，所有住户和公建场所按家用电力空调留足用电容量。四、 弱电工程1）小区内所有电话均考虑市话，由市电信局统一负责安装，只预留电话线路接头。2）在小区内有线电视由起凤63、路和霞光路干网上牵入，沿小区电缆沟敷设，再由支线引入各用户。每住户预留有线电视讯号插头2个。3）小区内公共区域内设电子探头保安系统，与各住户单元门禁保安系统联网。五、 给排水工程项目区目前已有市政上下水设施，只需增容和铺设管线即可投入使用。1、用水量1）居民住宅生活用水居住区商住总面积为48800，总户数约为342户，居住总人口预计可达1350人。按居民生活用水标准300L/日人，总计用水量为405m3/d。2）公用建筑用水：按10平方米一个工作人员，用水标准50L/日人。3）浇洒道路、场所用地：浇洒道路用水指标为1.0L/平方米日。4）绿化用水：绿化用水标准1.5L/平方米日。5）未预见水量64、：未预见水量考虑为总用水量的20%。6）总日用水量：考虑日变化系数K日=1.2。7）消防用水量：以区域室外消火栓30L/S，火灾延续时间按3小时计。2、给水系统区域给水由市政管网供给，给水干管用一条DN300管从东风北路引入，引入管设水表计量，区域管网沿干道布置，管径DN200保证安全供水。区域内所有住宅引入支管自区域干管引出，呈枝状至各幢建筑物，管径据各幢用水量而定，取DN32-DN150不等。3、排水系统区内采用雨水、污水分流制排水系统。该市已有污水处理厂，区内排水干管自南向北沿区内道路布置，汇集区域内主干管排至市政污水干管，最后送至污水处理厂，区域内排水干管采用DN500钢筋混凝土管。小65、区内排水支管沿区内支路铺设，汇集各建筑物污水，最后就近排入四周城市道路内的污水主干管内。道路地面雨水排至雨水干管，区内排水支管管径取DN300DN500不等。小区内各建筑物排水采用雨水、污水分流排出，污水经各幢化粪池处理后排至区域污水支管，建筑物排水管径取DN50DN200不等。六、 消防消防包括水消防、灭火器消防。1、水消防区域室外消防采用给水消防栓，沿区内道路120m范围内设一个，消防管网与生活管网分开设置。2、灭火器在区域各建筑物内适当位置配备手提式或推车式灭火器，灭火器的数量据各幢建筑物灭火等级要求分别采用配置基准：A类，15平方米/A；B类，7.5平方米/B。第七章 环境保护与节能一66、 环境保护地属XX市东山新城毗邻滨河南路风光带，附近有优美别致的滨河南路风光带和大型的镇湘桥绿化广场，是东山新城的窗口和门户位置，应严格控制小区内的废气、废水排放，确保周边环境不受废气、废水的污染。生活垃圾统一集中处理，生活及生产污水经适当处理后排入城市污水道，至城市污水处理厂集中处理后统一排放。二、 绿化地处镇湘桥大型绿化广场东南侧，在总平面规划中宜采用按组团分散布局的绿地规划手法，以便于居民就近享用大型绿化广场优美的环境进行休憩、交往、文化娱乐。小区内拟规划两处集中成片的小型绿地，各片绿地应各具特色。点缀以风格迥异的小型公建以充分体现各个区域的标识感与归属感。全区注重宅前宅后小块绿化的建67、设，多层住宅均设有住户花园，片状、线状、点状绿化以及外围的绿化互相渗透、统一，形成火车站商业中心完整的绿化系统。三、 节能1、优先选用高效率水泵和电机；2、优先选用高效节能的照明灯具；3、变压器均采用节能变压器；4、路灯均采用节能荧光灯管；5、住宅楼内楼梯间照明开关均采用触摸式延时节能开关。第八章 项目实施进度一、 建设工期根据项目特点，在统一规划、统一要求的基础上周密安排，各项准备、施工工作交替进行，尽量缩短工期，以确保高效率地开展工程建设的全面工作和按时竣工，发挥作用。初步拟定项目总工期为18个月，其中前期工作3个月，项目施工期15个月。项目进度控制为：a)前期工作（4个月）： 2009年68、12月2010年3月；b)地基施工（5个月）： 2010年3月2010年8月；c)主体工程（10个月）：2010年5月2011年3月；d)装修工程（4个月）： 2011年1月2010年4月；e)配套设施（3个月）： 2011年3月2010年5月；项目进度安排工程编号工作时间（月）2010年2011年12123456789101112123456781前期工作42基础工程53主体工程104装修工程45配套设施工程3二、 项目招标方案根据中华人民共和国招标投标法及湖南发展计划委员会制定的湖南工程建设项目可行性报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定，本项目的设计、施工、监理以及设备、重要材料等采购活69、动均以招标形式进行。项目的招标均采用公开招标的方式。鉴于建设单位的实际情况，对照湖南省发展计划委员会印发的湖南省工程建设项目自行招标试行办法中对自行招标作出的规定：a）具有项目法人资格（或者法人资格）；b）具有与招标项目规模和复杂程度相适合的工程技术、概预算、财务和工程管理等方面的专业技术力量；c）有从事同类工程建设项目招标的经验；d）设有专门的招标机构或者拥有3名以上专职招标业务人员；e）熟悉和掌握中华人民共和国招标投标法及有关法规规章。本项目的设计、建筑工程、安装工程、监理及设备、重要材料采购宜采用委托招标的组织形式。招标基本情况表建设项目名称：XXXX二期建设工程序号招标内容名称招标范围70、招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额(万元)备 注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标1工程勘察2工程设计3工程监理4建筑工程5安装工程6设备7重要材料8其他情况说明： 建设单位盖章 年 月 日第九章 投资估算及资金筹措一、 投资估算1）依据土建工程：依据XX市近期竣工的类似工程竣工结算指标或初步设计概算指标进行估算，并参照湖南省建筑工程概算定额。设备安装：基本上采用设备厂家现行设备价格，少量型号不明的参照类似设备厂价进行估算，并相应计取了设备运杂费。安装工程利用设计单位的扩大估算指标或类似工程实际进行估算。其他费用：包括土建费用、水电增容费、勘察设计费，按实际发生额和国71、家相关规定进行估算。2）估算结果整个工程估算投资总额为9597.38万元，其中：土地费用1598万元，工程费用5645.75万元，其它费用1185.61万元，预备费843.03万元，建设期利息324万元，详见工程投资估算表。工程投资估算表单位：万元序号项目内容数量单位单位估价单位金额一土地费用53.30 亩30万元/亩1598.99 二工程费用5645.75 1土建工程6.45 万720元/4640.83 2土方及基础配套工程 1004.92 2.1水、电、路等配套工程115%696.12 2.2平整场地4.26 万方18元方76.75 2.3绿化、环卫15%232.04 三其他费用1185.72、61 1项目单位管理费二1%56.46 2规划、设计、勘察费二4.5%254.06 3招标代理费二2.5%141.14 4工程监理费二1%56.46 5开办费二2%112.91 6报建及审查费二10%564.57 四项目预备费(一二三)10%843.03 五贷款利息3000.00 万元5.4%2年324.00 六总投资一二三四五9597.38 二、 资金筹措本项目资金来源主要来自以下几个方面：1、公司第一年自筹资金3500万元。2、项目启动后申请银行贷款3000万元。3、公司第二年自筹资金6597.38万元。表8-2 资金来源及使用计划表单位:万元序号项 目第1年第2年第3年1资金来源650073、.00 7248.20 9121.22 1.1商业门面收入0.00 902.04 1353.06 1.2商业大厅收入0.00 424.88 789.06 1.3住宅建筑收入0.00 2597.10 6059.90 1.4幼儿园建筑收入0.00 0.00 390.00 1.5车库建筑收入 0.00 226.80 529.20 1.6土地出租收入1.7 自营收入1.8 其它收入1.9 自有资金3500.00 3097.38 1.1 长期借款3000.00 0.00 0.00 1.11 流动资金借款 1.12 短期借款 1.13 固定资产折旧 1.14 无形资产及摊销 1.15 回收固定资产余值 174、.16 回收经营资金 2资金运用5626.41 7268.50 2230.42 2.1 开发建设投资5464.41 3640.36 168.61 2.2 经营资金当年增加额 2.3 销售运营资金0.00 207.54 456.06 2.4 贷款利息162.00 162.00 0.00 2.5 经营税金及附加0.00 258.60 568.25 2.6 土地增值税 655.26 2.7 所得税 382.24 2.8 应付利润 2.9 借款本金偿还 3000.00 0.00 3盈余资金873.59 -20.30 6890.80 4累计盈余资金873.59 853.29 7744.09 第十章 财务75、评价本次分析计算的项目总建筑面积为64456平方米，计划在18个月内全部竣工。财务评价的主要依据：1、建设项目经济评价方法与参数(第三版)；2、房地产开发项目经济评价方法；3、项目设计方案；4、房地产市场调查。一、 销售收入及销售税金估算1、销售价格通过对XX市房地产市场情况的调查与分析研究，结合本项目规划方案、所在位置的周边条件及房地产销售价格情况，本次效益分析按住宅平均销售价16002600元/m2、商业门面建筑平均销售价39004500元/m2、二楼商业大厅建筑平均销售价2300元/m2、车库平均销售价2100元/的标准进行测算。根据项目的区位条件和环境优势，结合XX市当前房地产市场的实76、际销售情况，本次财务分析将可以对外销售的住宅48800m2、商业门面建筑5300m2、商业大厅建筑3000m2、幼儿园1500、车库3600，按100%销售计算。2、销售收入项目的开发及销售周期为3年（其中施工期为18个月），项目的计算周期按年考虑。项目住宅按第二年销售30%，第三年销售完毕；项目商业建筑按第二年销售40%，剩下的在第三年销售完毕；车位按第二年销售30%，其余的在第三年销售完毕。根据项目可出售建筑面积及车库，按上述价格和出售比例计算的销售收入总计13272.04万元。表9-1 销售收入预测表序号项目内容可售面积单位单位估价单位金额(万元)备注1门面（1类）0.33 万4500元77、/1475.10 按均价2门面（2类）0.20 万3900元/780.00 按均价3二楼商业大厅0.53 万2300元/1213.94 按均价4住宅（1类）0.36 万2600元/936.00 按均价5住宅（2类）0.27 万2300元/621.00 按均价6住宅（3类）0.50 万2200元/1100.00 按均价7住宅（4类）3.75 万1600元/6000.00 按均价8幼儿园0.15 万2600元/390.00 按均价9车库0.36 万2100元/756.00 按均价总收入6.45 13272.04 3、销售税金及附加根据国家及XX市的有关税收政策，项目应按销售收入的5%缴纳营业税，按78、营业税的7%缴纳城市维护建设税，按营业税的3%缴纳教育费附加，以及其它税费。项目开发完成后，向政府部门缴纳的销售税金及附加总额为826.85万元。项目销售税金及附加详见附表9-2。4、总成本费用估算项目的成本费用主要包括开发建设成本、销售费用等。（1） 开发建设成本项目开发建设成本包括土地开发费、建安工程费及其它费用等，详细内容构成见投资估算一章。（2） 管理费用管理费用是房地产经营过程中所发生的各种费用。参照同行业的统计资料，综合按销售收入的2%估算。（3） 销售费用销售费用主要包括销售广告费、工资及其它费用。根据项目的具体情况，综合按销售收入的3%估算。（4） 项目总成本费用上述一、二、三79、项之和即为项目总成本费用，计算期内总成本费用为1026.98万元。二、 财务效益分析1、利润估算项目根据国家发改委、建设部2006年7月颁布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）以及建设部2000年9月颁布的房地产开发项目经济评价方法的要求进行经济评价。项目所得税根据国家有关规定按利润总额的25%全额计征。项目逐年的销售收入扣除总成本费用及销售税金与附加、土地增值税即得利润总额，详见附表9-2。项目计算期内利润总额为1528.95万元；扣除所得税382.24万元后的净利润为1146.71万元。据此计算项目的成本利润率。成本利润率=净利润/总成本费用 =1146.71/10260.98 =11.80、18%2、贷款偿还能力分析项目贷款3000万元，年利率为5.4%。根据项目的建设进度与销售计划安排，银行借款本金拟安排在销售完成当年偿还，贷款期为2年。3、财务盈利能力分析通过项目全部投资财务现金流量计算，在计算期内财务净现值为172.38万元（Ic=8%），按此计算其他各项财务评价指标详见附表9-5。以上各项财务评价指标显示，项目建成后，其经济效益是较好的，所得税后内部收益率达9.63%，全部投资回收期只有2.49年（含建设期）。项目的资金来源与运用表情况详见附表9-6。根据附表9-6可知，本项目每年累计盈余均大于或等于零，故从偿债能力分析，项目是可行的。三、 风险分析1、敏感性分析该项目分81、别就销售收入、投资单因素变化对所得税后全部投资财务净现值、财务内部收益率、投资回收期影响的敏感性分析。对于本项目，影响经济效益最敏感的因素是房屋的销售情况，当销售收入下降5%时，全部投资内部收益率仍然达到7.01%，说明该项目具有一定的抗风险能力。而其它因素只要加强内部管理，对于该项目的经济效益影响很小。项目敏感性分析结果详见表9-2。表9-2 项目敏感性分析表序号项 目财务净现值（万元）内部收益率（%）投资回收期（年）1正常情况172.38 9.63%2.49 2投资变化2.1-5%441.54 12.40%2.46 2.2+5%-96.78 7.13%2.51 3售价变化3.1-5%-1082、5.40 7.01%2.51 3.2+5%450.16 12.26%2.46 2、投资风险分析项目的投资风险主要来自以下四个方面：、市场销售风险项目商业建筑及商品住宅面向全社会公开销售，由于市场价格的波动将给销售带来不确定影响，此外，开发商的销售组织也可能给项目带来一定的不确定性，从而给住宅销售带来市场风险。、成本控制风险由于房地产市场及基础设施建设的升温，近段时间以来建材价格有所上涨，这就必将直接增加建安成本，给项目开发带来了增加投资成本的风险。、建设工期风险由于项目建设资金需要较大，如果资金落实不到位或其他管理方面原因而导致建设工期过长，必将增加项目的开发成本，从而加大项目开发风险。、工程83、质量风险如果工程质量存在的问题，将从多方面引发项目的系统风险，因此，应在建设实施过程中抓好质量管理，确保项目的工程质量符合有关要求。四、 财务评价结论综上分析，项目主要财务评价指标如下：全部投资内部收益率（所得税后）： 9.63%全部投资回收期（静态）： 2.42年全部投资回收期（动态）： 2.49年所得税后利润总额： 1146.71万元成本利润率： 11.18%该项目在商品住宅、商业建筑按预定的销售率对外出售时全部投资收益的经济可行性分析表明，本项目的财务指标满足有关标准的要求。综上所述，该项目的各项基础条件已具备、时机已成熟，既符合国家的有关方针、政策，又能产生一定的经济效益和良好的社会效84、益，因此项目是可行的。附表9-2 项目税费计算表 单位：万元序号名称合计第1年第2年第3年一收入13272.04 0.00 4150.82 9121.22 1商业门面收入2255.10 0.00 902.04 1353.06 2商业大厅收入1213.94 0.00 424.88 789.06 3住宅建筑收入8657.00 0.00 2597.10 6059.90 4幼儿园建筑收入390.00 0.00 0.00 390.00 5车库建筑收入 756.00 0.00 226.80 529.20 6其它收入 二扣除项目11087.83 5626.41 4268.50 1192.92 1征地拆迁费185、598.99 1598.99 0.00 0.00 2项目前期费1185.61 1185.61 0.00 0.00 3项目工程费5645.75 2258.30 3387.45 0.00 4项目预备费843.03 421.52 252.91 168.61 5贷款利息324.00 162.00 162.00 0.00 6销售管理费用(2%)265.44 0.00 83.02 182.42 7销售经营费用(3%)398.16 0.00 124.52 273.64 8税金及附加826.85 0.00 258.60 568.25 8.1营业税(5%)663.60 0.00 207.54 456.06 8.86、2城市维护建设税(3.5%)46.45 0.00 14.53 31.92 8.3教育费附加(1.5%)19.91 0.00 6.23 13.68 8.4防洪工程维护费(0.18%)23.89 0.00 7.47 16.42 8.5交易管理费(0.5%)66.36 0.00 20.75 45.61 8.6印花税(0.05%)6.64 0.00 2.08 4.56 9财政部规定的扣除项目 三土地增值额2184.21 -5626.41 -5744.09 2184.21 四应纳税额(30%)655.26 655.26 附表9-3 项目损益表 单位：万元序号项 目合计第1年第2年第3年1经营收入132787、2.04 0.00 4150.82 9121.22 1.1商业门面收入2255.10 0.00 902.04 1353.06 1.2商业大厅收入1213.94 0.00 424.88 789.06 1.3住宅建筑收入8657.00 0.00 2597.10 6059.90 1.4幼儿园建筑收入390.00 0.00 0.00 390.00 1.5车库建筑收入 756.00 0.00 226.80 529.20 1.6其它收入 2经营成本 9936.98 5464.41 3847.90 624.67 2.1 开发建设成本9273.38 5464.41 3640.36 168.61 2.2 经营成88、本663.60 0.00 207.54 456.06 3运营费用4修理费用 5贷款利息324.00 162.00 162.00 0.00 6经营税金及附加826.85 0.00 258.60 568.25 7土地增值税655.26 655.26 8本年利润1528.95 -5626.41 -117.68 7273.04 9弥补以前年度亏损-5626.41 -5744.09 1528.95 10应税利润1528.95 1528.95 11所得税382.24 382.24 12税后利润1146.71 1146.71 13公益金114.67 0.00 0.00 114.67 14法定盈余公积金57.89、34 0.00 0.00 57.34 15任意盈余公积金0.00 16可供分配利润974.71 0.00 0.00 974.71 17累计可供分配利润974.71 0.00 0.00 974.71 附表9-4 借款还本付息表 单位：万元序号项 目第1年第2年第3年1借款及还本付息 1.1期初借款本息累计 3000本金3000利息 1.2本期借款300001.2.1长期借款30001.2.2流动资金借款 1.2.3短期借款 1.3本期应计利息162.00 162.00 1.3.1长期借款利息162.00 162.00 1.3.2流动资金利息 1.3.3短期借款利息 1.4本期还本3000长期借款90、还本 3000流动资金借款还本 短贷还本 1.5本期付息162.00 162.00 2借款偿还资金来源 2.1利润 2.2折旧费 2.3摊销费 2.4其它还款资金 附表9-5 全部投资现金流量表 单位：万元序号项 目合计第1年第2年第3年1现金流入13272.04 0.00 4150.82 9121.22 1.1商业门面收入2255.10 0.00 902.04 1353.06 1.2商业大厅收入1213.94 0.00 424.88 789.06 1.3住宅建筑收入8657.00 0.00 2597.10 6059.90 1.4幼儿园建筑收入390.00 0.00 0.00 390.00 191、.5车库建筑收入 756.00 0.00 226.80 529.20 1.6其它收入 2现金流出12125.33 5626.41 4268.50 2230.42 2.1征地拆迁费1598.99 1598.99 0.00 0.00 2.2项目前期费1185.61 1185.61 0.00 0.00 2.3项目工程费5645.75 2258.30 3387.45 0.00 2.4项目预备费843.03 421.52 252.91 168.61 2.5贷款利息324.00 162.00 162.00 0.00 2.6销售管理费用265.44 0.00 83.02 182.42 2.7销售经营费用3992、8.16 0.00 124.52 273.64 2.8经营税金及附加826.85 0.00 258.60 568.25 2.9土地增值税655.26 655.26 2.10所得税382.24 382.24 3净现金流量1146.71 -5626.41 -117.68 6890.80 4累计净现金流量-5626.41 -5744.09 1146.71 5净现金流量净现值172.38 -5626.41 -108.96 5907.75 6累计净现金流量净现值-5626.41 -5735.37 172.38 静态投资回收期: 2.42年动态投资回收期(Ic=8%):2.49年财务内部收益率: 9.6393、%累计净现金流量(万元): 1146.71累计净现金流量净现值(万元)(Ic=8%): 172.38附表9-6 资金来源与运用 单位：万元序号项 目第1年第2年第3年1资金来源6500.00 7248.20 9121.22 1.1商业门面收入0.00 902.04 1353.06 1.2商业大厅收入0.00 424.88 789.06 1.3住宅建筑收入0.00 2597.10 6059.90 1.4幼儿园建筑收入0.00 0.00 390.00 1.5车库建筑收入 0.00 226.80 529.20 1.6土地出租收入1.7 自营收入1.8 其它收入1.9 自有资金3500.00 309794、.38 1.1 长期借款3000.00 0.00 0.00 1.11 流动资金借款 1.12 短期借款 1.13 固定资产折旧 1.14 无形资产及摊销 1.15 回收固定资产余值 1.16 回收经营资金 2资金运用5626.41 7268.50 2230.42 2.1 开发建设投资5464.41 3640.36 168.61 2.2 经营资金当年增加额 2.3 销售运营资金0.00 207.54 456.06 2.4 贷款利息162.00 162.00 0.00 2.5 经营税金及附加0.00 258.60 568.25 2.6 土地增值税 655.26 2.7 所得税 382.24 2.8 应付利润 2.9 借款本金偿还 3000.00 0.00 3盈余资金873.59 -20.30 6890.80 4累计盈余资金873.59 853.29 7744.09