1、棚户区改造工程及附属设施建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月90可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 项目实施概况21.1项目设施位置及概况21.2项目现状41.3.项目实施的背景61.4项目实施条件101.5 结论16第二章 项目建设原则、编制2、依据、范围172.1建设原则172.2可行性研究报告编制依据182.3可行性研究报告研究范围192.4独立承担可行性研究工作单位情况20第三章 项目实施的必要性和迫切性213.1项目实施的必要性213.2项目实施的迫切性23第四章 市场分析264.1国民经济发展水平264.2房地产市场分析294.3XX市及回民区对土地开发利用的规划314.4投资风险分析32第五章 工程实施方案及工程设计34第六章 环境影响评价及控制方案596.1环境现状596.2主要污染物和污染源596.3环境污染控制方案596.4 节能616.5 结论62第七章 劳动保护和工业卫生647.1 概述647.2 防火、防爆643、7.3 防电伤、方机械伤害、防坠落和其他伤害657.4 防噪声及防振动657.5 其他安全措施65第八章 工程建设阶段划分和进度计划安排668.1项目前期准备工作安排668.2项目征地及拆迁安排668.3项目的建设工程施工安排668.4项目熟地的挂牌销售安排66第九章 组织机构与经营机制689.1 项目执行单位689.2 项目执行单位现状689.3 项目执行单位组织机构情况689.4 项目执行单位经营机制689.5项目招标方案69第十章 工程项目投资估算与资金筹措70第十一章 项目财务经济评价7611.1财务经济评价依据7611.2项目收入估算7611.3项目运营成本费用估算7911.4财务评4、价指标8011.5单因素敏感性分析8111.6财务经济评价结果81第十二章 社会效益、环境效益综合评价8312.1社会效益、环境效益综合评价8312.2社会效益、环境效益综合评价结论84第一章 项目实施概况1.1项目设施位置及概况 1.1.1项目概述项目名称：XX市棚户区改造项目-回民区内蒙古监狱管理局周边地块项目设施单位：XX市回民区土地整理储备中心事业法人代表：XX1.1.2项目设施位置XX市棚户区改造项目-回民区内蒙古监狱管理局周边地块，位于XX光明大街与新华西街之间，东至通道北街，西至滨河北路；本次土地储备项目用地面积14.8275公顷，折合约222.41亩，可改造面积14.5194公5、顷，折合217.79亩，不可改造面积0.3081公顷，折合4.62亩，可供应出让土地152.45亩（见表一）。XX市回民区棚户区改造土地储备项目基本情况 表一地块名称地类征地面积 （平方米）征地面积 （亩）可供应出让土地面积 （亩）备注XX市回民区棚户区改造土地储备项目总用地面积建设用地148275222.41 一、不可改造面积-建设用地30814.62 1、金太阳大酒店建设用地30814.62 二、可改造面积建设用地145194 217.79 1、拆迁居住平房建设用地1080 1.62 2、拆迁居住楼房建设用地35891 53.84 3、劳改局办公楼建设用地1060 1.59 4、新华桥中国6、农业银行建设用地594 0.89 5、99时尚客栈建设用地1872 2.81 6、佳禾旅店建设用地1530 2.29 7、温州机电城建设用地540 0.81 8、餐饮商住房建设用地4816 7.22 9、药品商业楼建设用地3240 4.86 10、中安医院建设用地360 0.54 11、空地建设用地94210 141.31 合计建设用地148275 222.41 152.45本项目实施的目的是对棚户区进行改造，使得土地满足七通一平，为下一步的城市建设创造良好的基础条件。具体实施方案是，搬迁安置该项目区内的居民，拆除项目区内的建筑房屋，规划、设计该项目区内的土地利用并提出建设标准。建设内容包括：7、场地平整及城市道路工程、供水工程、污水工程、雨水工程、中水工程、热力工程、燃气工程、电力工程、电讯工程的配套等。本项目的规划条件及建设标准见下表:项目名称宗地面积规划条件出让年期(年)平方米用途容积率()商住比例%绿地率 %()XX市棚户区改造项目-回民区内蒙古监狱管理局周边地块148275住宅、商业3.5商业20%30%商业40年住宅70年项目区内需要搬迁的居民约780户，人口约3100多人，拆迁总量约182529平方米。1.2项目现状1.2.1项目所在区域项目区在XX市城区内，属于XX市回民区范围。项目区内主要为居民居住、单位办公、机电产品经营、药品经营、酒店经营及餐饮经营。1.2.2土地8、利用现状项目位于XX光明大街与新华西街之间，东至通道北街，西至滨河北路；四周道路通畅，靠近道路周边的药品经营商场、酒店及餐饮经营都比较好，但是居民居住区相对很差，主要是房屋比较陈旧，楼层高低不齐，楼房建筑错位长短不一，显得十分杂乱；加之院内硬化不好，脏乱差严重，空气污染，对居民的居住十分不利。1.2.3道路交通现状项目的东面是XX通道北街，南面是新华西街，西面是滨河北路；北面是光明大街，四周道路通畅，距XX火车站、长途汽车站不到2公里，距飞机场约15公里，公交车已经通到地块的边缘，对外交通便利。但目前项目区内的道路状况很差，居住区内大部分是土路，原有的砼路面或沥青路面也已年久失修，局部居民区内9、污水排放不当，污水和雨水管路流水不畅，成为雨天一滩水，晴天一片泥的“水泥路面”。1.2.4工程管网现状1.2.4.1供水项目区内的大部分居民用水主要靠城市的市政管网供水。1.2.4.2排水项目区内有部分区域的排水设施为空白，基本依靠自然排水，居住区的临街地带有城市地下排水管网，可以采用集中排水。1.2.4.3电力项目区内均已通入供电线路，由供电局统一供电。1.2.4.4通信项目区内均已通入固定电话线路和闭路电视网络，中国移动、中国联通等无线通信网络可覆盖项目区内。1.2.4.5供热城市供热系统已通至项目区内，住宅区和办公大楼的取暖均依靠城市热力公司热力管网供热。1.2.4.6燃气城市燃气管道已10、接至项目区内，住宅区大部分已经使用了天然气，还有的即将使用。1.2.4.7建筑物状况项目区的房屋大都是九十年代建设的，有的甚至于是八十年代建设的，经过近三十年的居住，房子破旧，街道排水不畅，显得破破烂烂，杂乱不齐；尤其是个别居民在居住区内又进行了违章建设，街道显得格外不整齐。虽然该区域属于城区，但是目前的形象，严重影响着城市形象，不利于整个城市的经济和社会发展，也不利于改善城市环境，更影响着居民的生活质量，对居民的健康极为不利。1.2.4.8存在问题由于项目区属于XX市城区，是居住区和商业区的综合区域，目前缺乏统一规划，房子破旧，街道排水不畅，显得破破烂烂，项目区域的状况与XX市现有的城市建设11、和城市形象已经不相适应，这样的棚户区阻碍城市化进程，影响着城市的经济和社会发展，也不利于改善城市环境，也影响当地居民的身体健康；区域的居民生活水平急待于提高，区域的居民生活环境急于改善。为此，市委、市政府决定加快进行该区域的开发和建设，使其成为基础设施健全的、具备城市建设的良好区域。1.3.项目实施的背景1.3.1“十二五”时期的总体思路、奋斗目标和主要任务2011年是“十二五”的开局之年，是贯彻市委十届十一次全委会议和区委六届十一次全委会议精神，保持经济平稳较快发展的关键之年。“十二五”时期是“打造一流首府城市、建设一流首府经济”，全面实施“一核双圈一体化”战略的关键时期，也是深化改革开放、12、加快转变经济发展方式的攻坚时期。政府工作的总体要求是：认真落实中央十七届五中全会、自治区八届十三次全委会和市委十届十一次全委会议精神，坚持发展第一要务不动摇，以科学发展为主题，以加快转变发展方式为主线，以富民强市为着眼点，深入实施“一核双圈一体化”战略，加强生态和基础设施建设，加大改革开放和科技创新力度，加速推进新型工业化、城镇化、信息化和农牧业现代化进程，在扩大经济总量中调整产业结构，在统筹城乡发展中提升城市建设管理水平，在保障和改善民生中提高城乡居民收入，调整优化经济结构，着力打造一流首府城市、建设一流首府经济，全方位提高首府的首位度，努力在新起点上实现更大跨越，为全面建设小康社会奠定坚实13、的基础。按照区委六届十一次全委会议精神，“十二五”时期，我区经济社会发展的总体思路是：高举中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，紧紧抓住新一轮西部大开发、支持民族地区跨越式发展和我市“拉动城市向西发展”的重要历史机遇，坚持发展这个第一要务不动摇，加快转变经济发展方式，以改革开放和科技创新为动力，以建设资源节约型和环境友好型社会为目标，以切实提高人民生活水平为目的，更加注重保障和改善民生，按照“打造一流首府城市、建设一流首府经济”的要求和“一核双圈一体化”发展战略，全面实施“3321”工程，提高服务业发展的层次和水平，提升工业质量和效益，发展14、观光农业，努力在全市范围内率先实现城乡一体化，力争到“十二五”末使全区主要经济指标在2010年基础上实现翻一番，各项工作再上新台阶，为早日实现全面建成小康社会奋斗目标而努力。1.3.2打造“三条城乡建设产业发展主轴”，提高城市的对外影响力打造“三条城乡建设产业发展主轴”：一是以新华西街为主轴，大规模改造棚户区，规划发展集行政办公、金融保险、酒店餐饮等服务功能为一体的行政金融商务功能区。高标准推进新华西街两侧拆迁改造，加大南扩、北拓力度，在提升宜居水平的同时，建设首府楼宇经济集聚带。二是以成吉思汗西街为主轴，加速新区建设进程，规划发展包括影视制作、出版发行、文化创意、演艺娱乐、动漫游戏、工艺美术15、等各类业态在内的文化艺术产业集聚区。设立“商务产业扶持基金”，以专业的风险投资和产业投资促进文化艺术产业的发展。三是以沿山生态路为主轴，依托井尔梁高山草原、乌素图召、赵长城遗址等自然和历史文化资源，建设以草原旅游、召庙文化、观光农业、休闲度假、农家餐饮为主的大青山生态旅游区。重点引导农家乐、度假村、游乐城等休闲旅游度假项目向大青山生态旅游区集聚，在承接城市周末游的同时，成为外地游客赴草原旅游的中转站，打造西北地区旅游综合服务基地。设立“农家乐休闲旅游产业扶持基金”，促进星级农家乐、特色旅游村等旅游项目的发展。必须把提高中心城市建设水平作为提高首府首位度、增强综合竞争力的基础和关键来抓，下大力完16、善城市功能，提升城市形象和品位，增强广大群众的认同感，提高城市的对外影响力；必须把以人为本的理念贯穿发展全过程，切实解决好人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题，把发展成果更多更好地惠及民生，增强人民群众的幸福感，凝聚推动首府又好又快发展的强大合力。这些体会和经验，是全市广大干部群众丰富实践的结晶，也是我们今后做好工作的重要方向。1.3.3全面提升城乡发展质量，精心打造一流首府城区按照自治区党委关于首府城市建设“填平补齐、完善提高”的要求，紧紧抓住自治区出台支持首府城市规划建设管理意见和我市实施“拉动城市向西发展”战略的机遇，分三大区块推进城乡改造建设。第一区块为海拉尔西街以南的棚户区，主要17、任务是加大改造力度，改善人居环境。完成所有棚户区房屋的拆迁改造任务，全力打造优美宜居的高品位城区。坚持高标准、严要求，合理配置住宅及产业项目的比例，提高新建项目档次，重点完善地下管网和配套公共服务设施，方便居民就业与生活。第二区块是海拉尔西街以北至110国道的回民区新区，主要任务是推进城中村改造，完善功能，提升品质，打造文化艺术和高端生活区。加快城中村拆迁改造步伐，完成二环路以内10个城中村的改造工作。结合城中村改造，推进“村改居”和农民身份置换工作。推动新区向西拓展，将西二环路以西、金一道以东面积3平方公里的区域纳入新区建设范围，实现与金川经济技术开发区的无缝对接。高起点编制和完善新区整合规18、划，突出蒙元文化特色，高标准推进成吉思汗西街两侧的项目建设。瞄准国内500强开发企业，着力引进大规模、高品质、具有产业发展前景的开发项目。全面完成规划道路建设任务，完善给水、排水、供电、供暖、供气、通信等地下管网，配套建设教育、医疗、市场等公共服务设施，提升新区品质，确保将新区建设成为高端生活区和首府重要的城市副中心。第三区块是110国道以北的大青山区域，主要任务是以保护性建设和生态建设为主，拓展空间，打造生态旅游区。合村并点，整理和规范村庄建设用地，将山前村农民集中搬迁至各具特色的新建宜居小区。优化农村发展环境，为大青山生态旅游区建设创造良好条件。统筹推进大青山区域生态环境的保护和建设，继续19、实施退耕还林和天然林保护工程，提升生态文明水平，到2015年底，力争森林覆盖率达到60%。在推进三大区块改造建设过程中，继续加大基础设施建设力度。打通盐站西规划路、阿拉善北路、巴彦北路、工农兵路4条南北向主次干道，新建防风林南街，拓宽光明东街，构建贯通全区的“八横七纵”路网格局。改造和新建总长度约40公里的80条小街巷，全面提升城区畅通水平。加强绿化美化，重点完成二环路以里292万平方米规划绿地的建设任务，到2015年底，城区人均公共绿地面积达到17平方米。深化城市管理体制改革，推动管理重心下移，完善长效管理机制，实施精细化管理，全面提升城市整体品位。1.3.4坚持集中集约发展，促进土地高效利20、用和优化配置加强资源节约和生态环境保护，建设资源节约型、环境友好型首府。坚持集中集约发展，促进土地高效利用和优化配置,提高资源能源利用效率，大力发展低碳经济、循环经济，构建循环型城市;要高标准、高起点、高档次做好新区规划，体现洋气、大气，不能土气，宁可留白但不留遗憾，要把好规划这一关。为人民群众营造绿色、健康、安全的环境,以推动各项工作的落实，全面提升城乡发展质量。 1.4项目实施条件1.4.1自然地理条件1.4.1.1地理位置及地形地貌本项目属于XX市回民区范围，回民区位于内蒙古自治区XX市的西北部，地处东经1113611230，北纬40484108之间。位于东西走向的阴山山脉（大青山）南麓21、，坐落于土默川平原。东与新城区西接壤，西与XX市土默特左旗为邻，南与XX玉泉区、XX赛罕区相连，北与XX市武川县毗邻，是XX市重要的政治、商贸、文化、体育、卫生中心。回民区成立前所属旧市区范围很小，总面积不足2.5平方公里。1949年中华人民共和国成立后，经过区划调整，回民区所辖地域逐渐扩大。西、北两侧为新中国成立后新开辟的工业区。现辖区有7个办事处和1个镇。攸攸板镇辖19个村委会，1个居委会；7个办事处有47个社区居委会。回民区南北宽19公里，东西长18公里。现全区总面积为175平方公里，其中城区面积19.47平方公里。现有耕地1 741.74公顷，人均耕地0.62亩，园地438.92公顷，22、林地8 405.26公顷，牧草地4 393.12公顷，其它农用地135.41公顷；建设用地2 583.44公顷，其中，居民工矿用地2 252.79公顷，交通用地290.88公顷，水利设施用地39.77公顷；未利用地834.35公顷。回民区人口密度，每平方公里11278人。1.4.1.2气候、气象XX属温带大陆性气候，四季气候变化明显，差异较大，其特点：冬长夏短，年平均气温8左右，1月份平均气温-13.2，7月份平均气温21.9，绝对最低气温-22.8。无霜期约140天。年降水量350500毫米，集中在7、8两月，春季少雨干旱。日照时数3000多小时，夏无酷暑，冬无严寒，特别是每年的7、8、9月23、，绿树成荫，气候凉爽，更是旅游避暑的黄金季节。该地区干燥多风，主导风向为西北风，次导风向为西南风。年平均风速1.8ms，最大风速19.3ms，年平均大风日数26.9天，平均沙尘暴38天。降雨量少而集中，年平均降雨量415毫米，年平均蒸发量为1759.4毫米。最大积雪深度为30厘米，最大冻土深度为160厘米。由于受西伯利亚和西风带气团及地面长波辐射的共同影响，市区逆温现象十分严重，使垂直对流受到抑制，是XX地区气候的一大特征。1.4.1.3水文条件XX市地处大青山南侧，有霍寨沟、乌素图沟、坝口子沟、红山口沟、小哈拉沁沟、哈拉沁沟、小黑河、大黑河等河沟流经市区，均为须设防的河沟。本项目实施场地范围24、内基本无地表水系。项目浅部的地下水属潜水类型，地下水主要受大气降水及地表水渗透补给。地下水的流向为自北东向至南西向。地下水的埋藏深度最深大于40m，最浅也在35m左右，近几年，市区地下水位呈下降趋势。根据所收集到的水质分析资料，初步判定项目实施场地下水对混凝土不具侵蚀性。1.4.1.4工程地质条件XX市区大地构造单元处于河套段凹陷东段，即呼包断陷盆地的东南段，北靠阴山断块隆起带，南邻鄂尔多斯隆起带，区域主压应力方向为北东东南西西向。 渐新世以来，喜马拉雅运动强烈地影响河套地区，在燕山运动奠定的构造格局上，受北西南东向的拉伸作用，形成了河套断陷带内的呼包断陷盆地，从渐新世到上新世呼包盆地一直接受25、沉积，沉积了巨厚的碎屑堆积物。 根据已收集到的区域地质资料，在XX市区域内有4条大的断裂通过，均为近东西走向，分别为：1、市区北面大青山山前大断裂带，西起包头、东至市区东北部古楼板、奎素一带。2、化纤厂、黒兰不塔断层，西起生物制药厂，东南经化纤厂、内蒙古体委、党委、电动工具厂到黒兰不塔。3、攸攸板至乌素图的正断层。4、工业学校到红山口的正断层。5根据区域资料，XX市区可分为3个工程地质区。（1）山前冲洪积扇裙区主要分布在京包铁路以北，大青山以南地段。（2）冲洪积平原区主要分布在京包铁路以南，大台什、南郊公园、辛辛板、前八里庄一线以北地带。（3）冲湖积平原区主要分布在市区的南部。本项目所涉及的一26、宗土地分布在冲洪积平原区和冲湖积平原区地带地面高程基本处于1040至1080米之间，开发项目场地土自上而下由建筑垃圾、粉土及厚层砂砾组成。地下水位埋深20m上下，场地土属干燥类型，工程性质稳定，工程地质条件良好。1.4.1.5建筑材料及运输条件 XX市北部靠近大青山，砂、石材料储量丰富，质量较好，料场分布比较均匀，开采运输方便，可满足场地基础设施开发建设对材料的需求。XX市的工业废渣主要为粉煤灰，来源于火力发电厂。该地区的粉煤灰符合道路使用要求，可用于路面基层和部分路堤的填筑材料，尽量做到废物利用，运输条件便利。XX市盛产石灰，储量丰富，质量较好，可用于路面基层的填筑材料，运输条件便利。XX市27、的钢材、水泥、木材和沥青四大建材市场货源丰富，运输条件便利。1.4.1.6社会经济环境“十一五”时期，是回民区综合实力提升最快、城乡面貌变化最显著、社会建设成果最丰硕、人民群众得到实惠最多的时期之一。五年来，区人民政府在市委、市政府和区委的正确领导下，在区人大和区政协的监督、支持下，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，牢牢把握发展这个第一要务，团结带领全区各族干部群众，紧紧抓住西部大开发和自治区成立60周年大庆等重要历史机遇，克服了国际金融危机带来的不利影响，聚精会神搞建设，一心一意谋发展，“十一五”规划主要目标任务胜利完成。1、地区生产总值到“十一五”期末预计完28、成220亿元，同 “十五”期末相比，年均递增13.5%，人均地区生产总值达到91667元，按现行汇率计算，折合13682美元；财政收入达到16.6亿元，比“十五”期末增长171.1%，翻了一番，年均递增22.1%；全社会固定资产投资额累计完成302亿元，翻了一番，年均递增23.6%。2、产业结构不断优化。预计三次产业比重由“十五”期末的0.78：18.4：80.82调整“十二五”期末的0.23：17.08：82.69。3、服务业优势巩固提升。2010年，回民区服务业发展规划编制完成。“十一五”期末服务业增加值预计完成181.9亿元，比“十五”期末增长134.8%，翻了一番，年均递增18.6%。29、社会消费品零售总额达到210亿元，比“十五”期末增长126.5%，翻了一番，年均递增17.8%。4、商务核心区已基本建成。以中山西路商业街为主轴的首府商务核心区实现了由传统商业中心向现代化商务中心的转变，带动了首府服务业的发展升级。商业营业面积达到82万平方米，拥有维多利商厦、海亮广场、民族商场等17家大中型商场以及260多家知名品牌专卖店。华夏银行、银河证券等金融企业，新港国际影视城、万达国际影视城等文化企业，香格里拉大酒店、假日酒店等星级等陆续引进并顺利运营。2009年中山西路商务核心区社会消费品零售总额达到83亿元，就业人数约60400人。商业核心区业态日趋丰富，整体品位显著提升，服务功30、能和辐射带动能力进一步提高。5、专业市场初具规模。总投资约41亿元的利丰汽车文化广场、金海国际五金机电城等14个项目中有10个已经建成运营，项目全部建成后，预计实现年营业额200亿元，实现利税4亿元以上，可新增17000个就业岗位。初步培育形成了汽车贸易服务、工程机械设备租赁、五金机电产品、钢材、建材、农副产品批发交易等专业市场的集聚区。6、旅游业得到迅速发展。紧紧抓住“一核双圈一体化”发展规划中“建设大青山旅游带”的历史机遇，加快推进乌素图生态旅游区的建设，投资2亿元建成乌素图生态旅游景观路和大青山井尔梁天上草原旅游通道。引进了总投资约48亿元的明大山水园、毫赖沟生态移民扶贫开发工程等9个旅31、游项目。全区旅游接待人数由“十五”期末的49万人次增加到150万人次，旅游收入由“十五”期末的5.8亿元增加到21.2亿元。1.4.1.7交通运输通讯及水电气现状况项目的东面是XX通道北街，南面是新华西街，西面是滨河北路；北面是光明大街，四周道路通畅，距XX火车站、长途汽车站不到2公里，距飞机场约15公里，公交车已经通到地块的边缘，对外交通便利。呼市地区的用水主要来自深层地下水，随着“引黄入呼”工程的建设，日供水能力40万吨的XX引黄供水工程一期已竣工，确保了XX市城区西部地区的生产、生活用水。呼市地区的供电状况较好，呼市电厂的装机能量20万千瓦，尚能满足呼市地区生产、生活需求，呼市还与包头、32、丰镇、准格尔等大型电厂联网，除了供给呼市用电外，还向北京等地输电。供暖状况目前较为紧张。但是目前集中供暖三期工程已接近完工，预计在未来三五年内即可见成效。呼市具有完善的程控电话可直接通往国内外；中国移动、中国联通等无线通信网络可覆盖呼市城区范围。有线电视也已覆盖呼市城区范围。回民区通信网络已全部实现交换程控化和传输数字化。城区电力充足，网络发达，目前已建成4千伏220千伏6个供配电压等级的输电线路和3个等级变电站，形成了三级电压供电网。随着XX电厂的扩建和托克托电站群的兴建，XX的电力将更加充裕。1.5 结论综上所述，本项目处于XX市的核心区域，无论从地质情况还是经济方面都具有很大的发展潜力。33、若把本地区规划好，则本项目的开发将借助于XX市区的优势，增强经济中心城市的辐射和带动作用，有效地拓展城市发展空间，将会实现闲置资源和未得到充分利用发挥效益的土地资源的有效价值。第二章 项目建设原则、编制依据、范围2.1建设原则2.1.1统一规划、合理安排、分期实施、逐步完善在国务院已经批准的XX市城市总体规划和XX市土地利用总体规划的指导性，结合城市道路交通发展的统一规划、合理安排、分期实施、逐步完善。2.1.2抓住契机、早日收益充分利用好当前国家高度重视城市基础设施建设的大好契机，极力发挥好XX市城区旧区快速发展、城市基础设施建设好的条件，与其同步建设、早日收益。2.1.3充分利用当地资源优34、势以节约建设资金结合XX市的实际，尽量采用当地建筑材料，以节约建设资金，在关键工程中积极采用新工艺、新技术、新材料，体现技术先进、经济合理、安全可靠的设计原则。2.1.4经济建设与环境治理同时收益 处理好城市道路建设与环境保护的关系，将工地开发与生态治理紧密结合，使经济建设与环境治理同时收益。2.1.5道路建设与城市发展相结合道路建设应结合城市发展，与市区、新市区及城市发展控制区密切配合，相互连通、互为利用，少花钱多办事，处理好城区间的交通联系，以新建城市道路为纽带。结合原有城市道路、区域公路交通等，建立起有机的交通体系。2.2可行性研究报告编制依据依照XX市回民区土地整理储备中心编制可行性研35、究报告的要求，并根据以下规划、法规以及相关材料：2.2.1有关规划2.2.1.1XX市总体规划2010-2020；2.2.1.2XX市城市防洪规划报告内蒙古自治区水利水电勘测设计院（1997年4月）；2.2.2有关可行性研究报告及工程设计2.2.2.1XX市引黄供水工程可行性研究报告中国市政工程华北设计研究院（1996年3月）；2.2.2.2XX市城市集中供热二期工程可行性研究报告中国市政工程华北设计研究院（1996年3月）；2.2.2.3XX市城市天然气配气管网工程可行性研究报告北京煤气热力设计研究院（2000年3月）；2.2.3有关工程设计规范和标准2.2.3.1城市道路交通规划设计规范(36、GB5022095)；2.2.3.2城市道路设计规范(CJJ 37-90)；2.2.3.3公路沥青路面设计规范(JTJ014-97)；2.2.3.4公路路基设计规范(JTJ013-95)；2.2.3.5道路交通标志和标线(GB5768-1999)；2.2.3.6城市道路绿化规划与设计规范(CJJ75-97)；2.2.3.7室外供水设计规范(GBJ13-86)；2.2.3.8室外排水设计规范(GBJ14-87)；2.2.3.9室镇燃气设计规范(CB50028-93)；2.2.3.10城市道路照明设计规范(CJJ45-91)；2.2.3.11建筑设计防火规范(GBJ16-87)；2.2.3.12给37、排水管道施工及验收规范(GBJ0268-97)；2.2.3.13采暖通风与空气调节设计规范(GBJ19-87)；2.2.3.14城市热力网设计规范(CJJ34-90)；2.2.3.15民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）(JGJ26-95)；2.2.4其他2.2.4.1 国家发改委和建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2.2.4.2国务院西部开发办关于西部大开发若干政策措施的实施意见；2.2.4.3中华人民共和国国民经济和社会发展“十一五”规划纲要；2.2.4.4XX市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要；2.2.4.5XX市城市规划管理办法；2.2.4.6城市用地分类与规划38、建设用地标准(GBJl3790)；2.2.4.7城市居住区规划设计规范(GB5018093)，2002年版；2.2.4.8开发单位提供的其他与本项目有关的相关资料。2.3可行性研究报告研究范围本可行性研究报告研究范围是：XX市回民区棚户区改造土地储备项目用地面积14.8275公顷，折合约222.41亩，可改造面积14.5194公顷，折合217.79亩，不可改造面积0.3081公顷，折合4.62亩，可供应出让土地152.45亩。依据可行性研究报告的编制深度要求及建设部城市建设司市政工程设计技术管理标准中有关规定，本可行性研究报告主要编制内容为：1、项目实施的必要性；2、市场分析和预测；3、建设规39、模的确定；4、工程技术方案；5、环保、节能、消防；6、开发建设进度计划；7、组织机构及人员配置；8、投资估算；9、工程经济评价、资金筹措及社会效益评价；10、可行性研究报告结论、建议。2.4独立承担可行性研究工作单位情况可研编制单位：内蒙古国基工程技术咨询有限责任公司证书等级：乙 级设计证号：10520060001发证机关：国家发改委第三章 项目实施的必要性和迫切性3.1项目实施的必要性3.1.1自治区经济转型带来的新方向“十二五”时期（2011年至2015年），是内蒙古自治区加快推进富民强区进程、全面建设小康社会的关键时期，是深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期。回民区作为自治区首府40、的核心区，自治区商贸产业的服务强区之一，符合产业升级和产业结构调整的方向，具有巨大的发展空间。 在自治区经济加速发展、呼包鄂经济一体化持续推进、呼市首府效应逐渐升温，以及XX将成为北京通往大西北和联通三北的枢纽城市等重大利好环境下，回民区面临着难得的机遇，应充分发挥区位优势，“承东启西”，主动参与“呼包银”经济区的开发建设，积极接纳“京津冀都市圈”的经济辐射。在当前形势下，坚持以创新谋发展、以改革促发展、以开放求发展，结合国内经济社会转型、自治区产业转型、呼市打造一流首府城市、建设一流首府经济、区域经济一体化加速、高铁时代到来等有利因素，紧紧抓住回民区难得的战略机遇期，显大气魄谋发展思路、用大41、手笔狠抓城市建设、以开放环境助推回民区经济社会的战略性跨越。3.1.2首府城市建设带来的新动力XX市在“十二五”期间，将把“打造一流首府城市、建设一流首府经济”作为总目标。这就对回民区的发展提出了更高的要求，要求回民区在创新领域加大投入，形成更鲜明的区域特色，拓展更广阔的发展空间；于此同时，要找准回民区定位，转变发展模式，调整与升级产业结构，塑造现代化产业体系，更好地支持首府城市的建设，为打造首府城市，建设一流首府经济注入发展的活力，完善和补充首府的城市功能。坚持特色发展的原则。按照回民区资源禀赋、环境容量、生态状况、产业特点，发展优势特色产业，探索多样化发展模式。坚持“服务兴区”的发展思路，42、以回民区区位和自然条件为基础，以中山西路商圈、金海商圈和大青山旅游等特色资源为主要依托，大力构建全区经济发展布局，加快产业结构调整，促进产业结构提档升级，提高自主创新能力，充分整合和合理开发现有经济资源，形成新的竞争优势，实现经济跨越式发展。突出回民区特色产业在自治区的核心地位，增强回民区的特色产业竞争力，对呼市建设草原大都市、为树立呼包银经济区、呼包鄂经济圈门户城市的枢纽地位作出积极的贡献。3.1.3呼市“拉动城市向西发展”战略带来的新阶段在“十二五”期间，XX市城市功能不断升级拓展，XX市委、市政府沿通道路、大南大北街以西至西二环，大力推进城市建设的新战略给回民区带来了一个全新的发展阶段，43、回民区将通过旧城改造、城中村改造等方式推进区域开发，引入高端项目、优化产业结构、打造全新的城市形象。回民区的区位、产业、交通、自然资源等优势将逐渐显现。3.1.4抓住当前发展机遇，提高城市核心区的整体品位加快推进城市化发展进程，更加注重保障和改善民生，继续保持我区经济社会平稳较快发展，为“打造一流首府城市、建设一流首府经济，切实提升首府城市服务全区发展的能力和水平”而努力奋斗。按照市委、市政府“一核双圈”发展战略，结合回民区实际，继续调整优化产业结构，以专业市场建设为支撑，发展壮大特色优势产业，努力打造自治区“商贸第一区”。要按照“一核双圈一体化”和“十年巨变”的要求，进一步加大城市建设管理力44、度，努力建设设施齐备、功能完善、环境优美的宜居城区。切实抓好棚户区和城中村改造。把规划切实做到具有足够的操作性和弹性，以确保规划的顺利实施，让城市居民真正得到好处，取信于民。只有取信于民，尊重群众、动员群众、依靠群众、组织群众、激励群众，才能同心协力地顺利进行城市化建设。3.2项目实施的迫切性3.2.1全力以赴搞好城市建设，争创首府一流强区旧城改造，提升城区形象，按照“试点先行、重点突破、逐步推进、全面铺开”的思路，切实加快回民区旧城改造和城中村改造的步伐，在“十二五”期间，加大旧城改造的力度，大力推进旧城改造工作，改变回民区棚户区面加大，环境脏乱差的局面。改善居住环境，提高基础设施的配套比例45、，改善城区形象，提高城区活力。全面提升城区品位和档次，改善回民区的城市面貌，变落后的老城为现代化的新城。将城市建设与改善民生相结合，在切实解决原建成区居住人口密度大，基础设施配套薄弱，生活环境差等民生问题，使辖区群众享受到改革发展的成果的同时，盘活存量土地，作为推进城市现代化、产业集约化的重要举措。与此同时，通过宣传推广改善回民区的形象与认知，力争在“十二五”期间，把回民区建设成为经济繁荣、风光秀美、生活富裕、社会文明的首府一流强区。3.2.2抓住机遇，改造重点难点 抓住XX市重点向西发展，提高通道街以西区域的改造力度，获得市政府的支持，进一步加快对通道街以西，二环路以东的改造力度，打通中山西46、路商业中心与西二环专业市场区域，融入回民区的发展。 以梯次推进的，重点突破的思路加快对重点区域、难点区域的改造力度。 3.2.3加大投入，提高改造标准 多渠道、多方面筹措资金，做好旧城改造的资金配套。引入有资本实力的企业，引入符合区域定位的项目，保证改造的速度与质量。加大政策支持力度，切实加快棚户区改造步伐。在改造过程中，高标准、严要求，提高新建住宅及产业项目的档次，重点完善道路和地下管网基础设施，配套建设公共服务设施。改造建设与产业发展相适应，与人民生活需要相适应，大力增加公共活动空间，改善人居环境3.2.4彻底扭转“老城区”形象城市发展是更高层次的经济发展，城市形象转变不仅仅是一个管理问题47、，更是城市发展理念、干部工作作风、关系群众切身利益的民生问题。在此基础上，回民区将以旧城改造、城中村改造为重点，以交通环境整治、城区低洼危旧房改造工程、“节点”立面改造、店招整治和拆迁还绿等工作为配套，对城区环境进行全面治理。其次，通过加强城市建设力度，围绕“商贸服务示范区、首府中心商务圈、青城第一休闲谷、文化生活新天地”的形象定位，集中力量打造中山西路、新华大街、成吉思汗大道、生态路、通道路等城市主干道，针对重点区域，规划现代时尚的大型项目和产业功能区，在中心四区中，彻底扭转“老城区”的形象，成为呼市“中兴”强区，3.2.5努力促成一批新的社会投资项目呼市的房价与地价与国内同类省会城市相比，48、还有很大的发展空间。我们要充分利用这一有利条件，加大招商引资力度，把国内有实力的房地产企业引进来，进行开发建设，做大做强首府房地产事业，同时加大融资力度，为确保各项重点工程顺利推进提供资金保证。促进投资适度增长，这对巩固和增强我市经济回升向好势头仍然至关重要。顺应今年国家新的宏观政策形势，我们把固定资产投资的重点放在已批准项目的实施上，进一步完善项目高效推进机制，促进各类项目加快建设。同时，按照国家投资导向，在“三农”、社会事业、保障性安居住房、节能环保、小城镇建设等方面争取新的项目。大力引导和鼓励社会投资，支持社会资本投向符合国家产业政策的领域，鼓励企业增加研发和技改投资，努力促成一批新的社49、会投资项目。综上所述，对新华西街东段的环境进行整治，并引进高端酒店、金融机构、大型企事业单位入驻；推进中山西路拓展工程，对新华广场南侧进行改造，在建设商业步行街的同时，积极发展高端酒店和商务写字楼；加强政策制定与招商引资工作，吸引银行、贸易商、代理商、企业地区总部、企业区域营销中心、研发中心入驻回民区。本项目的实施可以盘活存量土地，积极推进棚户区改造，加快建成规划区域，为经济、社会、人口可持续发展奠定土地要素基础，是各级政府的必然选择，也为土地运营商带来优良投资机会。本项目参与XX市棚户区改造暨土地一级整理和开发，政策可行，市场可行，操作可行，经济可行。第四章 市场分析4.1国民经济发展水平450、.1.1XX市的国民经济发展水平房地产需求水平与国民经济发展水平成正相关关系，对房地产需求的影响作用主要来自两个方面：一是投资规模，投资规模大了生产经营者势必增大对厂房、营业房、办公楼等需求水平；二是收入水平，国民收入水平是制约个人可支配收入的主要变量，也是反映企业扩大再生产能力的重要指标，只有发展经济，提高国民收入水平，才能使一个城市的经济步入良性循环，从而不断提高对房地产的生产性需求和消费性需求。根据有关部门的调查分析，XX市国民经济呈现出持续、快速、协调、健康发展的势头，并有增速快、效益好、支撑有力三个明显特点。到“十一五”期末，城镇居民人均可支配收入预计完成24160元，年均递增16.51、17 %；农民人均纯收入预计完成10610元, 年均递增10.85 %。4.1.2“十二五”期间面临的机遇 “十二五”时期（2011年至2015年），是我国全面建设小康社会的关键时期，是深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期。未来五年我国将开启经济与社会的双重转型，以转变发展方式和调整经济结构为主线，逐步实现经济社会从外需向内需、从高碳向低碳，从强国向富民的三大转型。在此宏观形势下，回民区的发展要立足于自身的独特资源，把回民区放在更为宏大的视野中，把握国家的经济发展趋势、深刻领会XX市对回民区的发展定位，深入挖掘经济社会的各项资源，服务经济发展、服务人民生活，抓住高铁时代和区域经济一体化52、加速的新机遇、描绘回民区的新蓝图，努力开创回民区“十二五”经济社会发展的新局面。4.1.3“十二五”期间的发展目标1、经济发展目标。“十二五”期间，GDP年均增幅达到15%；人均生产总值年均增长13 %以上；三次产业比例调整为0.08：6.47：93.45；财政收入年均增长16%以上，达到35亿元。固定资产投资年均增长17%，“十二五”期间累计完成490亿元。社会消费品零售总额年均增长18%，达到480亿元。2、民生发展目标。城镇居民人均可支配收入年均增长13%，达到44513元，；农村居民人均纯收入年均增长10%，达到17088元，；城镇登记失业率控制在4%以内；新农合覆盖率达到98%；城镇53、居民基本医疗保险覆盖率达到100%；五年累计新增城镇就业人数达到14327人；五年累计转移农村劳动力达到27746人。人口自然增长率控制在9以内；劳动和社会保障体系进一步完善。3、城市发展目标。积极推进各项城市建设项目，尤其是各项基础设施改造、交通网络建设、道路改造、城市亮化美化工程。同时统筹城中村改造工作，“十二五”期末，二环路以内城中村改造基本完成，启动大青山前坡的新农村建设工作。城市基础设施进一步完善。城市建设真正做到为民着想，为民服务，通过持续推进，把回民区打造成为各项基础设施发达、环境优美的宜居新区，成为XX城市形象的窗口。4、公共服务目标。紧扣XX市的发展要求，构建立体化的社会服务54、网络，形成完备的公共服务体系。精神文明和政治文明建设跨上新台阶，科技、教育、文化、卫生、体育等事业有较大发展；市民的思想道德、综合素质和民主法制意识有较大提高；社会安全保障有力，突发性公共事件应急机制较为健全。5、生态环保目标。建设资源节约型、生态友好型社会。建成区绿化覆盖率达到36.77%；单位生产总值能源消耗比“十一五”期末降低20%；主要污染物排放总量减少10%；垃圾无害化处理率达到100 %；污水处理率达到100%。积极探索环保新道路，制定与呼市创建生态城市相应的生态区保护性建设的实施规划。生态环境进一步改善，经济、人口与资源环境相协调的发展格局初步形成。4.1.4“十二五”期间要改善55、公共服务，提高人民生活质量遇坚持富民与强区并重，着力加强社会建设，统筹发展各项社会事业，不断改善人民生活。力争使城镇居民人均可支配收入比上年增长13%，达到27059元，农民人均纯收入比上年增长10%，达到11671元。4.1.5XX市的城市化水平城市是社会经济发展，特别是工业化的必然结果，城市化水平包括城市规模的扩大和城市人口的增长两个互相联系的方面，而每一个方面的发展对房地产的需求都会增加。提升我市城市化水平是推进工业化进程，加快农业人口向城市转移，从而提高城乡居民收入水平，是全面建设小康社会的重要战略举措。 XX市城市化水平一直高于全国平均水平，2009年，XX市城市化水平为47，高于全56、国平均水平。大力提高城市化水平，将呼市发展成为一个国民经济走进全国前列的大城市是一个重要的战略。预计2010年呼市城市化水平将加快上升， 2010年可达到50以上右；通过城市的聚集力，吸引资金、人才，发展现代工业、服务业，使经济获得超常规、快速发展，改善当地农村人居环境，提高农民生活水平，促进城镇化建设进程，加快社会主义新农村建设。4.2房地产市场分析4.2.1我国房地产业整体发展现状商品住宅发展已经进入了新的时期。我国人口的增长和国民经济的持续稳定发展是我国房地产业快速发展的强劲的推动力。加之人们消费观念的转变和国家对住房实行货币化分配等因素，把商品住宅的发展推向了新时期。人们消费意识和消费57、商品的提高，已促使开发商在房屋的设计和施工中更加关注房屋的质量、适用性、环境和外观等等。住房制度改革仍是房地产业发展的重要推动力。房地产业的发展和繁荣一直有赖于住房制度的改革，从1998年开始的停止住房实物分配，集团购买退出市场和实行货币化分配的改革已在全国逐步推开，经济适用房的建设计划等等，都将在21世纪初期为房地产业的发展提供广阔的市场。4.2.2XX房地产行业的发展近几年来，随着经济的快速发展，城市居民人均可支配收入的增加，城市基础设施建设力度的加大以及城市绿化美化工程的实施等多种因素的促进，XX市房地产市场成为越来越多区外资本投资的热土。XX市房地产业从20世纪九十年代中期起步，20058、0年后进入高潮，2003年开始吸引区外资本。2003年初，温州某公司斥巨资买下呼市四毛厂区，兴建首府广场；随后，上海某公司购置了旧城西河东岸土地，推出滨江花园。2004年，四川某公司，抢滩赛罕区双树镇，打造新希望住宅小区。2005年，天津的一家投资公司在回民区府兴营村划出66公顷的区域进行“城中村”改造。 外地资本的注入，不仅推动了XX市楼盘档次上的大幅度提升，也带来了先进的营销理念。目前，XX市的很多楼盘聘请了京、津、沪等地的专业策划机构进行销售代理，使许多新开发的房地产项目在产品档次、规划设计、设施配套和营销模式等方面得以大大提升，房地产开发更趋理性，楼盘销售更趋成熟。房地产开发投资情况分59、析：2010年16月份全市房地产开发完成投资400220万元，与去年同期相比增长83.29%，占全市固定资产投资的14.17%。其中住宅完成投资247245万元，竣工面积约125.66万，其中经济适用住房完成投资0.57亿元，同比增长98.5%。房地产开发持续走高，房屋销售面积81.68万。（一般规律下半年销售情况比上半年好），据统计，待销售住宅建筑面积达43.98多万，还有拟开工项目陆续投入市场，市场供给容量很大。当前XX房地产价格受政府土地、金融等政策影响不断攀升，市区商品住宅均价由2006年的2729元上涨到2010年的4100元m2，商业楼平均售价由2006年3541元m2上涨到20160、0年的10000元m2，可以看出，XX市房地产市场基本保持了供需平衡的良好状态，目前还处在理性发展阶段，房地产市场仍然有着一定的发展空间和后劲。4.2.3地产市场分析预测在新的宏观经济环境和政策环境下，XX市的土地市场呈现出新的发展趋势。从供地方式看，由于国务院关于加强国有土地资产管理的通知下发后，为加强对农用地转用的限制，国家实行了土地用途管制制度，开征了新增建设用地土地有偿使用费，严格控制了土地供应总量，加大了对闲置土地处置的力度，推行了国有土地使用权招标、拍卖、挂牌交易。XX市人民政府为加强政府对土地一级市场的管理，相继出台了中共XX市委、XX市人民政府关于进一步加强城市规划区内国土资源61、和规划管理的通知、XX市人民政府关于加强一级市场管理实行统一规划、统一征地、统一开发、统一供地、统一管理的决定、XX市土地储备实施办法(试行)等一系列政策规定，有力的规范了XX市的土地市场。土地的供应实行“五统一”和土地收购储备制度，大大减少了协议出让用地范围，增强了政府对土地市场的调控能力，使市区的用地需求逐步加大。从用地需求看，由于国务院决定从1998年下半年起，在全国停止住房实物分配，并提出了建立对不同收入家庭实行不同住房供应体系的政策，决定重点发展经济适用住房建设，所以，普通民用住宅的需求将出现增长势头，普通民用住宅开发仍将成为今后几十年XX市房地产业发展的最大热点。其次从地域分布上看62、，为加快现代化首府城市建设的发展，在XX市中心区继续加快危陋平房改造，逐步完善现有居住区，形成具有一定规模、设施配套齐全的居住区。4.3XX市及回民区对土地开发利用的规划我市将继续把老城区改造作为一项改善民生的和谐工程、补足城市短板的核心工程、增强城市承载力的基础工程和提升城市形象的民心工程，下大力气加以推进，不断提高老城区改造成效，不断促进城乡一体化进程，不断推动首府城乡统筹、协调和可持续发展，提升首府城市的首位度。我市加大了控制性详细规划编制力度，特别是加大了新扩展城区“城中村”的编制力度。在城市总体规划和控制性详细规划的指导下，打破原行政村建制，按功能分区制定控制性详细规划。合理安排基础63、设施、房地产开发、生态环境、社会公共配套设施等建设。4.4投资风险分析4.4.1政策风险分析根据XX市土地储备实施办法（试行）第十九条规定，市收储中心可与开发企业联合进行土地前期开发。市政府引进实力开发商联合进行土地一级开发，不乏成功案例。经前期初步沟通，市、区政府领导对合作整理土地、推进城中村改造态度积极，争取政策支持的空间较大。现行的房地产市场调控政策，对土地供应和土地出让金分配管理方式进行了明确规范，但并未涉及联合开发土地问题。吸引多方主体积极参与、加快城市化改造工作步伐的政策仍在延续。综合分析，开发商参与土地一级开发承受政策风险较低。4.4.2市场风险分析土地做为不可再生之要素资源，具64、有资产保值功能。经数据分析可知，土地价格长期保持稳定上涨趋势。随着经济、社会发展和人口增加，供地压力日益加剧，土地市场供需矛盾从趋势上看不可逆转，土地的稀缺性为地价上涨提供了足够的支撑。在粮食安全压力下，中央确定了力保18亿亩耕地的政策红线，增量建设用地供应将逐步萎缩，以节约、集约利用土地为原则的城市存量土地资源整合将成为必然选择。积极参与土地一级开发，确立土地市场竞争的先入优势，为后续开发奠定土地资源基础，不失为一种两全策略。应当预见在政策调控下土地市场受房地产市场影响可能发生短期波动的风险，继续囤积土地可能承受政策、市场和资金等多重压力。参与土地整理，获得未来竞买土地的优先选择权，相对于土65、地二级开发风险更低。4.4.3操作风险分析XX市政府与实力开发商合作，进行城市建设与改造，已经积累了一定经验和操作技巧，机构齐全，流程畅通。项目公司近年积极参与XX市房地产开发项目施工，积累了一定的公关渠道和人脉资源，熟悉当地市场，融合当地文化，具有参与本区域土地整理开发的比较优势，项目操作风险较低。4.4.4财务风险分析经初步测算，参与城市土地整理开发项目投资回报乐观。可能面临的最大的财务风险是成本控制风险、市政府的支付风险。经前期调研，XX市回民区棚户区改造成本相对固定，政府对旧村改造的行政能力较强。据悉，国家可能修订拆迁补偿条例，但目前政策修订仅指向城市房地产拆迁补偿，尚未涉及集体土地拆66、迁补偿标准，短期内拆迁成本大幅增加的可能性较低。近年，XX市财政收入增幅较大，政府财政支付能力较强。土地出让金已经纳入预算资金管理，为土地整理专项支付提供了保障。受短期市场波动影响，政府为保护土地价格，可能延长土地出让变现周期，增加开发商财务压力。第五章 工程实施方案及工程设计5.1主要研究内容1、本报告根据XX市近几年经济发展状况，阐述XX市老城区改造土地储备项目对加快我市城市化建设和棚户区改造、完善、周边配套基础设施的重要性。2、在深入调查广泛收集资料，认真加以分析的基础上，依据社会经济发展预测XX市道路超负荷现状发展趋势，对改造区的道路交通量进行调查和预测。3、做好项目投资估算，确定设计67、标准和建设规模。4、重点对项目的投资回收能力进行工程经济分析，做好项目的可行性分析。 5、提出工程实施计划。5.2主要设计理念、标准及规范5.2.1采用的主要规范城市道路没计规范 CJJ37-90城市道路和建筑物无障碍设计规范 JGJ50-2001室外排水设计规范 GBJ14-87 给水排水工程结构设计规范 GBJ69-84 道路交通标志与标线 GB5768-1999城市工程管线综合规划规范 GB50289-98 输气管道工程设计规范 GB50251-2003城镇燃气设计规范(2002年版) GB50028-93燃气用埋地聚乙烯管件 GB15558.1-1995燃气用埋地聚乙烯管件 GB15568、58.2-1995聚乙烯燃气管道工程技术规程 CJJ 63-95输送流体用无缝钢管 GBB163-99城市热力网设计规范 CJJ34-2002城市热力网设计规范 CJJ34-20025.2.2规划设计理念5.2.2.1规划指导设计，局部服从总体充分认识本项目在XX城区的地位和作用，处理好本项目的建设标准与总体规划的关系，保证规划对本项目定位的综合功能与服务水平，充分发挥其作用。5.2.2.2依据规划，满足现状，适当超前根据项目用地性质，结合城市总体规划和各专项规划，合理确定设计各项技术指标，设计成果完全满足实际的使用要求。同时，设计成果的服务能力应有一定的富余，以适应未来的发展需要。5.2.269、.3工程设计体现先进性、合理性、节约性在本项目的设计中，积极使用新技术、新材料、新工艺，确保工程质量可靠性、体现技术的先进性和适度前瞻性，提高开发土地的品位，降低工程造价，响应国家创建节约型社会的号召。5.2.2.4项目的开发实施应与XX市两个“生态环”和“生态带”相协调环境保护是我国的一项基本国策，是社会发展过程中一个永恒不变的主题，也是城市社会经济可持续发展的必要条件。根据XX市总体规划，市区生态结构的框架总体为“环带团”大结构。本次拟开发的项目处于呼包高速哈拉沁沟小黑河乌素图沟形成生态环内和哈拉沁沟、坝口子沟形成的两“楔形”生态带上。项目所处地理位置决定了土地基础设施的设计必须溶入XX市70、两个生态环和生态带的大生态环境中，创造协调景观。5.2.2.5体现人性化设计，营造高尚休闲的人居环境在项目基础设施设计时应本着“以人为本”的指导思想，创造宜人的人居空间环境。加强绿化景观设计，适当设置体育休闲、绿化园林及小品等休闲设施，向居民提供一定的休闲空间；布设节能、新颖照明灯具，营造美丽夜色；布设完善的无障碍设施，体现出人性化设计。5.2.2.6体现独特民族地域特色设计中应充分考虑XX市独特的人文、自然条件，遵循时代精神与地方特色相结合的原则，既反映当地少数民族特色，又能体现首府的时代气息。5.2.2.7因地制宜，经济合理加强现场调查，尽量选择本地生产、品质优良、运输方便的筑路材料及其它71、相关器材设施；合理加强配套工程和相邻工程的衔接设计，减少废弃工程量；合理处理王程近远期结合的问题，使工程建成后尽快投入使用，加快成本回收。5.2.3项目设计5.2.3.1道路工程5.2.3.1.1 道路建设标准1、设计车速（1）城市主干道：60Km/h（2）城市次干道：50Km/h（3）城市次干道：40m/h2、 沥青路面使用年限：15年3、 荷载标准：BZZ-1005.2.3.1.2 道路设计概要1、 道路平面设计 根据XX市整体规划道路路网并结合规划用地性质确定道路路网（详见附图5）。2、 道路纵断面设计 本工程现状地势较为平坦，设计道路标高基本以现场地标高做控制，在尽可能减少填挖方量的基72、础上做道路竖向。为了保证道路排水要求，最小纵坡3%。3、道路横断面设计 本工程主要为城邻改造工程，依据规划道路断面，并结合考虑非机动车及人行道因素，确定道路断面形式。 车行道路拱采用二次抛物线型路拱，横坡为15%。人行道路采用2%的直线型反向横坡。4、道路结构设计 车行道路结构： 根据地质勘探报告提供数据改造区内路基处于干燥状态。土质以粉质粘土、砾砂为主，地基承载力在180Kpa以上.季节性冻深在1.6米左右。根据以上数据，经过计算确定该区次干道及支路道路结构总厚度为61厘米，具体结构形式如下： 5.0cm 中粒式沥青混凝土 (AC-201) 6.0cm 粗粒式沥青混凝土 (AC-301) 273、0cm 水泥（6%）稳定级配碎石 30cm 水泥（4%）稳定级配砂砾 人行道路面结构： 6cm厚水泥环保面砖 3cm水泥砂浆（1：3）20cm水泥（4%）稳定级配砂砾5.2.3.2道路绿化设计原则1、道路绿化其绿地以草坪和草本花卉为主，树木以乔木、花灌木、侧柏绿篱为主，选择树种要考虑种植后的成活率。2、道路绿化满足行车视线和行车净空要求。3、绿化树木与市政公用设施的相互位置统筹安排，并保证树木有需要的立地条件与生长空间。 4、 植物种植以适地树为原则，并符合植物间半生的生态习性。5、分车绿带力求绿化形式简洁、树木整齐一致。分车带端部采用通透式栽植，以利于行人、车辆安全。6、路侧绿带设计兼顾街景74、与沿街建设需要，力求景观统一。 5.2.3.1.3.7 绿化树种的选择以乡土树种与景观树种相结合为原则。在提高绿化档次的同时，又节约投资。7、 道路绿化方案 在改造区内道路两侧设置绿化带。道路绿化其绿地以草坪和草本花卉为主，树木以乔木、花灌木、侧柏绿篱为主，采用乔木、花灌木、侧柏绿篱与草坪和草本花卉相结合的方式种植。 人行道路上种植行道树，设置1.2X1.2米树池，树池间距为6米。8、 道路绿化主要工程量5.2.3.3照明工程设计1、设计范围 道路照明工程的编制范围为本项目可行性研究报告研究范围内的各条道路的照明工程系统。2、照明设计标准按照国家标准城市道路照明设计标准(CJJ 4591)和城75、市道路照明工程施工及验收规程(CJJ892001)的要求进行设计方案研究，确定本工程照明标准。3、照明设计方案 根据开发区道路横断面布置，道路照明方案布置为： 路灯在40100米道路沿机非分隔带内布置欧式单杆双挑路灯，两侧对称布置；路灯在1630米道路沿人行道设置单杆单挑路灯，两侧对称布置。4、照明灯杆及灯具设计 路杆宜采用热镀锌喷塑钢灯杆，灯杆高为1012米，光源为高压钠灯，间距平均为35米，单杆双挑灯功率为2250W250W或400W250W，单杆单挑灯功率为250W，灯具采用配光合理，重量轻，强度高，外型美观，防水防尘耐腐蚀的截光型、半截光型灯具。5、照明电源路灯电源由城市10KV架空网76、供电，供电电压等级0.4KV。设计采用组合箱式变电站。变电站为钢制一体式结构，防水，防尘，无安全绝缘距离，防护等级达到IP50。变电站设计留有一定富余量，以便供给增加的亮化项目及支路路灯用电。6、照明控制道路照明采用智能调控装置，进行光电控制、智能钟控制、半夜灯控制、稳压以及为微机远动预留接口。智能照明调控装置采用微处理控制技术，控制装置具有数据采集、处理、显示、面板按键设置和编程功能，微处理器存储的程序可以控制所有的运行方式、检测输出电压及运行情况。路灯启动过程从200V电压软启动到220V额定电压。深夜降至半夜灯节能运行。7、照明线路敷设供电线路为380220V三相五线制，每一回路上采用三77、相间隔配电，照明干线采用VV22lKV型电力电缆，全夜灯、半夜灯回路分别穿两根100高密度聚乙烯HDPE管埋地敷设，穿越道路处穿100玻璃钢管。8、防雷及接地采用TNS接地系统，箱式变电站设置工作安全接地，接地电阻不大于4欧姆，路灯设置重复接地装置(每灯一根接地极)，所有灯具、灯杆等金属体均应可靠接地，接地电阻不大于10欧姆。5.2.3.4给水工程1、给水工程现状 该项目位于XX城市边缘，属中心城区以外的外围分区范围，现有供水管网已敷设在周边道路下方。道路下均已有供水管线，管径为DN200和DN300，材质为PE管。给水管线在各个路口均设有分区阀门井。整体管网在道路下均已形成环状管网。2、设计78、原则（1）根据“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，从拟开发项目的实际隋况出发，在城市总体规划的指导下，采取全面规划、分步实施的原则，使工程建设与城市的发展相协调，既保护环境，又最大程度地发挥工程效益。（2）用水量预测及给水工程设计按满足各个区内一般用户用水压力(0.28MPa)考虑，个别用户需较高水压时，自行加压。（3）各个区内供水管网采用低压消防给水系统，根据建筑设计防火规范(GBJ1687)规定，供水管网的压力应保证灭火时最不利点消火栓的水压不小于10m水柱。（4）本工程供水主要是各个区内居民生活用水，根据生活饮用水卫生规范卫法监发16l号)中对生活饮用水水质的要求，本工程设79、计出厂水水质必须达到生活饮用水水质卫尘规范的要求。（5）管网用水量按最高日最高时设计。3、给水水源根据内蒙古自治区XX市基础设施建设配水管网改造工程和XX市水资源可持续利用发展规划(给水工程规划)确定的工程内容，近期已在项目周边道路下方敷设了环状供水管网管线，并根据城市总体规划及1993年经国家计委批准的“引黄入呼”工程。引黄入呼供水，该工程由金河水厂(Q=40万M3d)引出DNl400的双路管线由呼清公路进入，与原有南水厂(Q=2.5万M3d)，东水厂 (Q=5.8万M3d)，和北水厂 (Q=4万M3d)联合供给城市管网，整个市区周边道路给水管线均以双路管线供给道路两侧用户，管线管径为DN380、00DN800。因此，本次项目内的供水可由市区周边道路供水管线供给，水量可以保证规划区的近、远期生活用水。4、用水量预测根据本工程确定的各个区域的用地规划及用地土地技术经济指标，确定各个区域的用水量。根据室外给水规范(CBJ1386)XX市属二类供水区域，其综合生活用水定额为最高日190280Ld，故确定本次工程设计最高日综合生活用水标准为280升人日，供水普及率为100。未预见用水量及管网漏失水量按最高日用水量的1020计算，浇洒道路和绿地用水量根据各个区域内公共绿地和道路的面积与总用地面积的面积比确定，并结合XX市的路面、绿化、气候和土壤等条件确定。5、给水管网工程设计方案给水管网沿本次设81、计道路敷设，采用环状管网为主，局部为枝状管网，高层建筑采用自行加压措施供水。给水来自周边路给水管网及已建成城区给水管网，给水主干管沿设计主干道敷设，用水量按面积比流量进行分配，管网与设计项目以外用调节阀门进行调节，保证安全供水。6、消防工程设计根据国家标准建筑设计防火规范(GBJ 1687)，项目内区域一次性灭火用水量为25LS，同时火灾次数为2次，火灾延续时间为2小时。各区消防用水量均为360 M3。根据规范消火栓和间距不大于120m，消防水管管径不小于DN100，在路宽60m以上的道路两边均需设置消火栓。7、管材比较及选用(1)管材适用性概述输配水管网是供水工程的重要组成部分，在投资比重上82、占有工程总额的很大比例。而管材又是构成管网的主要内容，选择管材的基本原则是：能满足要求的内压和外荷载，使用性能可靠，维修工作量少，接管容易、施工方便，使用年限长，内壁光滑，输水能力基本保持不变，造价低。水质在管道中不会产生二次污染，在使用中摩阻系数不会发生较大变化。考虑上述因素，我国城市供水2000年技术进步发展规划从我国国情出发，一般考虑如下：小于300mm的给水管，只要使用柔性接口，目前连续浇铸铸铁管仍能使用，但基本趋势是塑料管，其价格低，防腐性能好，使用较可靠。国外新敷设管道多数已用塑料管。 新型管材玻璃钢夹砂管山于其重量轻，接口少，管材价格低于球墨铸铁管，施工费用低于球墨铸铁管，其内壁83、光滑，水力条件好。只是强度不及球墨铸铁管，仍然是给水工程输水管首选管道之一，主要应用在低压给水管道中。钢管，机械强度高，可承受较高的外压和内压，接管相当随意且容易，能及时进行检修、维护、管理相当方便，在检修时间上钢管的优越性是其它管材无法相比的。缺点是易腐蚀。根据本工程的情况，用于给水输配水工程的管道主要考虑用球墨铸铁管，焊接钢管(无缝管)，硬聚氯乙烯管(UPVC管)，聚丙烯管(PE)，玻璃纤维缠绕成型复合管和玻璃钢夹砂管等。(2)管材的发展趋势球墨铸铁管及灰口铸铁管：灰口铸铁管是以往应用广泛的管材，但因质脆，易爆管，接口麻烦及内壁结垢等原因，国外已逐步被可延性铸铁管替代。可延性铸铁管是以镁或84、烯土镁合全球化剂，在浇注前加入铁水中，使管材具有较高的强度和延伸率。同口径管道壁厚为灰口铸铁管的l2。抗拉强度接近焊接钢管，但其抗腐蚀比钢管高34倍，采用橡胶圈接口，施工方便。按国内生产的可延性球墨铸铁管价格，与灰口铸铁管比较综合造价基本相当，但比钢管要低，目前可延性球墨铸铁管最大口径为1000，宜用作输配水管道。钢管：钢管机械强度，可承受较高的外压和内压，易腐蚀。但接管容易，能及时进行检修，因此维护、检修、管理相当方便。硬聚氯乙烯管(UPVC管)：这类管道的优点是加工安装方便，不结垢，无毒、轻质及表面光滑。但管材在寒冷地区质地较脆，不耐外压及冲压，膨胀系数较大是其弱点。经改良后，质量有所提高85、，UPVC管施工费用比钢管、铸铁管、钢筋混凝土管施工费用减少1015%。目前我国生产聚丙烯管(PE管)的产品质量很好。PE管采用热熔联接，接口不结垢，无毒、轻质及表面光滑，柔韧性好，不易拉开或断裂。这类管材重量轻，安装方便，并具有内壁光滑，水力条件好，是小型供水工程理想的管道。PE管施工费用比钢管、铸铁管、钢筋混凝土管施工费用减少1520。以前玻璃钢夹砂管价格高于同径的球墨铸铁管价，使用中受到限制，随着管材价格的下调和生产技术进步，玻璃钢夹砂管的使用日趋广泛，加之玻璃钢夹砂管每根长12米，重量轻，接口少，管材价格低于球墨铸铁管，高于钢筋混凝土管，但施工费用低于球墨铸铁管和钢筋混凝土管，其内壁光86、滑，水力条件好。只是强度和柔韧性不及球墨铸铁管，仍然是给水工程输水管首选管道之一，主要为输送清洁水。管道直、管内流速小、弯头等配件少的输水管。8、管材的选用按目前所掌握的资料，管材的选用要因地制宜，着眼未来。依据XX市已有管道施工及使用情况，并考虑到XX市目前经济状况及长远发展，输配水管道推荐使用高密度聚乙烯(PEl00)给水管。5.2.3.5污水工程1、污水工程现状该项目位于XX城市核心区域，现有污水管网已敷设在周边道路下，已有污水管线管径为 DN400DN1000。周边道路下的污水管线在各个路口均设有预留检查井。污水最终汇入辛辛板污水处理厂(5万M3d)。规划项目内现无有组织的排水系统，绝87、大多数现状生活污水未经处理直接排入附近河道和沟渠，对该段河水造成了严重的污染，加之污水未经处理即排至城市下游，对城区周围环境造成严重影响，也危害当地人民群众身体健康。2、设计原则（1）根据“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，以城市总体规从开发区的实际情况出发，在城市总体规划的指导下，采取全面规划、分步实施的原则，使工程建设与城市的发展相协调，既保护环境，又最大程度地发挥工程效益。（2）城市排水体制的确定结合总体规划，且考虑到XX市现有污水管道及污水厂的实际情况，从排水系统的实用，投资及环保方面综合考虑，城市排水体制采用雨污分流制。（3）工程设计方案按实际情况因地施用，充分利用当地88、资源，减少工程投资。（4）本工程各个规划区内生活污水经化粪池处理后排入污水管网，为保证排水工程的正常运行，对排入城市污水管网的工业污水必须严格执行国家颁布的工业污染物排放标准(GB428l1984)(1984年版)。（5）根据室外排水设计规范(CBJ1497)(1997年版)、城市污水处理工程项目建设标准(修订)及其他相关规范和标准，本次工程污水量定额采用分区平均综合排水量标准，结合各个规划区的供水量，污水量按照最高日综合生活用水量的80考虑。3、排水体制根据XX市总体规划和XX市水资源可持续利用发展规划(排水工程规划)以及城市发展的实际情况，排水体制采用雨污分流制。4、污水管网工程设计污水管89、网沿本次设计道路敷设，依据各个规划区内的道路高差和道路设计的高程，结合已建污水管道，合理布詈污水管道。尽量依靠地面自然坡度将污水就近汇入已建污水干管，减少工程量，避免提升，使其与整个城市的污水系统相协调。（1）污水水量确定根据本工程各个规划区内的用地面积、用地构成、项目人口等参数的计算，确定项目的污水水量。 （2）污水管道的最大充满度管道的设计充满度参照遵守室外排水设计规范(GBJ 1497)的规定，根据不同的管径，最大设计充满度为：0.550.75。 （3）检查井检查井的位置，应设在管道交汇处、转弯处、管径或坡度改变处、跌水处以及直线管段上每隔一定距离处。检查井的最大间距参照室外排水设计规范90、(GBJl497)，根据不同的管径，污水检查井的最大设计间距为：3090米。5、污水管材比较及选用在管道工程中，管材所占的投资比例很大，合理选用管道材料是节省工程投资，确保管道安全使用的重要环节。选择排水管材的基本原则是：能满足要求的内压和外荷载，使用性能可靠，维修工作量少，施工方便，使用年限长，造价低。近年来随着工程技术，新型材料的发展，加上大量引进国外先进技术设备，为污水工程管道材质的选择提供了更多的余地。污水管道对管材的要求是必须具有足够的强度，满足外部荷载和内部水压的要求，排水管道应具有抵抗污水中杂质冲刷和磨损的能力，管道必须不透水，以防止污水渗透或地下水渗入；管道的内壁应整齐光滑，使91、水流阻力尽量减少。常用的污水管道有混凝土管、钢筋混凝土管、大口径塑料螺旋管、玻璃钢夹砂管、大型排水渠道等。（2）混凝土管、钢筋混凝土管众所周知，作为排水管管材，小口径一般为砼管、陶瓷管和排水铸铁管，大口径一般为钢筋砼管，是我国最为普遍采用的管材，也是一种比较经济的管材，但其在生产和使用中，一定要选择质量合格产品，在施工安装中一定要严格按照规范与条形素砼管座基础协同工作。所以，本次排水工程将对重力流排水管材，合理地选择管材，对降低排水系统的造价影响很大，但应考虑技术、经济、维护及市场供应因素。混凝土管和钢筋混凝土管这两种管道，制作方便，造价低，在排水管道中应用极广。混凝土管内径不大于600mm，92、长度不大于lm，适用于管径较小的无压管，其缺点是不可深埋受外压，易损坏漏水，不防腐、不耐久，从发展趋势上看用于支管尚可：钢筋混凝土管口径一般12002400以上，长度在lm3m，可深埋，多用在埋深大或地质条件不良地段，不防腐、较耐久，可用于支管、干管。（2）聚氯乙烯管(UPVC)近年来应已经在排水工程中得到了广泛的应用。UPVC管材较轻，搬运、装卸、施工便利，可以节省施工费用：UPVC管具有耐酸、耐碱、耐腐蚀性能，UPVC管管壁光滑，其粗糙系数仅为0.009，水利条件较好。但缺点是以后接口、开口不方便。由于本工程需要考虑后续工程管道的接入，为其预留接口，故不适合采用此种管材。（3）预应力钢筋混93、凝土管预应力钢筋混凝土管有抗腐蚀、省钢材的优点，但当地无生产厂，运输费用高，破损率大，本工程不适合采用。（4）玻璃钢夹砂管(RPMP)玻璃钢夹砂管(RPMP)是一种新型管材，主要优点是：内壁光滑，水头损失小；抗腐蚀性能好，二次污染小；重量轻，安装和运输工作量节约50以上；接口密封性能好，漏损率低；建厂周期短，投资省，大型工程可在当地建厂；维修方便，使用安全，预期寿命长(可达50年)。主要缺点是：外载刚度较低，须严格按设计要求回填：管材价格比钢筋混凝土管略高：适用于较低压力的场合，一般建议PN1.0MPa。根据以上技术经济比较，结合XX市现有污水管道的使用情况，本次设计管道推荐采用管材为：钢筋混94、凝土管，管道连接采用橡胶圈承插接口。管道基础处理：湿陷性黄土地区采用300mm厚3：7灰土垫层法进行处理，垫层下用原土夯实，夯实系数不小于0.95。多石土壤地区采用150mm厚砂垫层处理。基础形式：管顶覆土小于4.0m的地段，采用120混凝土带状基础；管顶覆土小于6.0m的地段，采用180混凝土带状基础。 5.2.3.6雨水工程1、设计原则（1）城市排水体制的确定结合总体规划，且考虑到XX市现有雨水管道的实际情况，从排水系统的实用，投资及环保方面综合考虑，城市排水体制采用雨污分流制。新建雨水管道就近排入附近河道及沟渠，结合现有雨水管道，对雨水管道分期实施，逐步建立完整的分流制排水体系。（2）根95、据本次工程各个规划区的地形特点，尽量利用自然地形坡度，以最短的管线靠重力流迅速将雨水就近排入沟渠和河道。（3）严格按照室外排水设计规范(GBJ1497)(1997年版)及其他相关规范和标准，合理确定计算参数。2、雨水量确定雨水设计流量的计算：Q=qF式中：Q雨水设计流量(Ls)；F设计暴雨强度(Ls ha) ;径流系数；本次设计为05。根据XX市水资源可持续利用发展规划(排水工程规划)提供的当地暴雨强度公式：q = 635(1+0.84 l g p)/t0.61设计参数选取设计重现期：P=1年综合径流系数： = 05降雨历时：t = t1+ mt2地面集水时间：t1 =15min管道内雨水流行96、时间：t2 (min)折减系数：m =2雨水水量计算按上述计算公式和基本参数确定。3、雨水管网工程设计结合内蒙古地区的气候特点，充分利用各个规划区的有利地形，雨水采用管道系统收集。由于雨水除初期含污量较多外，几乎不含难于降解的污染物，完全可通过土壤及水体的自净能力净化，因此，不需处理即可直接排放于附近的水体。本工程的雨水管道敷设在新建道路下，收集新建道路两侧及道路路面的雨水量依靠地面自然坡度将雨水就近排入水体，完善城市的雨水系统。雨水排出口均应高于各个河道的多年平均水位，并在常水位以上。（1）雨水管道的最大充满度 管道的设计充满度参照遵守室外排水设计规范(GBJ 1497)的规定。雨水管道和合97、流管道应按满流计算。（2）检查井检查井的位置，应设在管道交汇处、转弯处、管径或坡度改变处、跌水处以及直线管段上每隔一定距离处。检查井的最大间距参照室外排水设计规范(GBJl4-97)确定。（3）管材：同污水管材，管材采用钢筋混凝土排水管。（4）雨水口：采用偏沟式双篦钢砼雨水口，间距2540米。5.2.3.7电力工程 1、编制范围电力工程的编制范围为本项目可行性研究报告研究范围内的各条道路的电力管线的设置。2、编制原则电力管线工程系项目内的电力专用配套工程，主要用于路段内lOKV配电网路敷设预置通道，并兼顾周边开发小区的0.4KV用电网线敷设。可研报告中本着“依据规划，满足现状，适当超前”的原则98、布设电力管线，研究中应考虑与现状及规划供电设施的协调和衔接。3、电力管线的设置（1）沿设计路段人行道外侧设计电力管线，电力管线为排管直埋方式，40100米道路采用16根管方式，1830米道路采用8根管方式，电力管线纵坡与道路纵坡保持一致，管顶覆土0.7m。（2）各交叉路口布设预留分支管线与各交叉路口电力管线贯通，形成电力环网，40100米道路越路接续管16根组，1830米道路用户管8根组，并每隔150m左右预埋3根/组用户下户管，各分支管线从简化、防腐、抗耐压采用承接接续式玻璃钢电缆保护管。（3）在主干线路每间隔90m左右和道路交叉口，下户管出线口设人孔检查井。用于电缆敷设时牵拉、盘留、制作和99、容纳中间对接头，并为以后电缆检修提供方便。（4）电力管线与其它管线平行或垂直距离应符合国家现行规范的要求距离。5.2.3.8电信工程1、编制范围电信工程的编制范围为本项目可行性研究报告研究范围内的各条道路的电信管线的设置。2、编制原则电信管线工程系项目内的电信专用配套工程，主要用于路段内市内电话和数据传输网路电缆敷设预置通道，并兼顾道路两旁的电话网线的敷设。研究报告中本着“依据规划，满足现状，适当超前”的原则布设电信管线，研究中应考虑与现状及规划电信设施的协调和衔接。3、电信管线的布设（1）沿设计路段人行道设计电信管沟一条，敷设1224孔双壁波纹管HDPE110管孔，40100米道路采用24根100、管方式，1830米道路采用16根管方式，其纵坡与道路纵坡保持一致，沟顶覆土lm。（2）各交叉路口布设预留分支管线与各交叉路口电信管道贯通，形成城市电信环网。各路口分支用户管为16根组，并每隔300m左右预埋6根组用户下户管。各分支管线从简化、防腐、抗压采用承接接续式双壁波纹管HDPE 110管。（3）设计在主干电信管沟每隔90m左右和道路交叉口、下户管出线口设人孔检查井，用于电缆敷设时牵拉、盘留、制作和容纳中间对接头，并为以后电缆检修提供方便。（4）电信管线与其它管线平行或垂直距离应符合国家现行规范的要求距离。（5）电信管线应可供电信、广电、通讯运营商共同使用。5.2.3.9热力工程1、设计范101、围热力工程的编制范围为本项目可行性研究报告研究范围内的各条道路的热力管线的设置。 研究内容包括项目内的一级供热管网(指项目内从热源厂至各小区换热站的管网)及小区换热站。2、供热负荷根据“XX城市供热规划”和XX市集中供热工程筹建处提供的相关资料，经计算本次规划建筑物综合采暖面积热指标为59.5W。据此计算出各项目内各供热小区的热负荷，从而计算出其对应的热力站的热负荷。供热热源由XX市原有的东南热源厂、东北热源厂提供。3、供热介质及参数由于本设计利用XX市集中供热已有热源，因而由其提供11570高温热水，供给各座热力站进行换热。即：一次网供回水参数11570，二次网供回水参数9065。4、管道路102、由根据规划，结合XX城市发展的实际情况，经管道综合专业确认，项目管道敷设情况为：热力主管道分别沿各块宗地边缘的交通主干道敷设。5、管道水力计算热力管道水力计算流量考虑网损(包括热损和漏损)系数1.05。在水力计算时供水温度为115，其密度为938.8kgm3，回水温度70，其密度为980.59kgm3，管道粗糙度为0.5mm。选用波纹补偿器，局部阻力当量长度比例为：DN400时，为0.3；DN400，为0.4，根据城市供热手册中所给的热水管道水力计算表进行水力计算。6、管道敷设方式及应力计算本设计热力管道均采用直埋敷设方式，对有三通、阀门部件等薄弱环节在应力不满足安全条件时，采用波纹补偿器予以103、保护。分支处设阀门井，管道低点设排水井，高点设排气井。7、管道材料根据管内供热介质参数较低(温度150，压力300mm时选用螺旋焊缝钢管。8、管道附件管道分支线上均安装阀门，阀门采用金属硬密封钢制蝶阀。根据城镇直埋供热管道工程技术规程(CJJT8198)，管道与阀门、补偿器等附件的连接一律采用焊接连接。9、管道保温及防腐热力管道采用预制直埋保温管，并配备相应的管道附件(如三通、弯头)及保温管接头材料。管道保温材料：选用聚异氰脲酸脂泡沫塑料(耐温150)；保护层选用高密度聚乙烯保护层。根据不同管径，保温厚度按国家标准确定，其范围一般在3060mm。泡沫塑料与钢管紧密结合有效隔绝了钢管外表面与空气104、水的接触，具有良好的防腐性能。泡沫塑料导热系数小，具有保温性能好、散热损失小的优点。5.2.3.10燃气工程1、燃气工程现状 目前，项目区内没有管道天然气供应，居民及商业用户以其他燃料为主，随着市区周边的建设，天然气管道随之在市区周边已经敷设，为项目区内天然气供应创造了有利条件。2、气源简介根据XX市天然气配气管网工程可行性研究报告，XX市采用长庆第一净化厂天然气，其主要成分为：CH4和C2 H6N。3、用气量预测（1）用户类型根据项目区规划情况，项目内主要为居民居住区及商业区，基本上没有工业，区内采暖采用集中供热方式，为此，本项目区内燃气用户主要考虑居民用户及商业用户。（2）用气量预测居民105、用气量：根据规划，项目内将有居民3.95万人，项目区气化率按照90考虑，则项目内：将气化3.56万人。根据XX市天然气配气管网工程可行性研究报告项目区内居民耗热指标为2300MJ人年(55104Kcal人年)，折合用气指标为65.73NM3人年。由此，计算项目区内项目居民用气量为：233.68万NM3年。商业用气量：参照国内类似城市，商业用气量按照居民用气量的25考虑。项目区内商业用气量58.42万NM3年。其他用气量 其他用气量主要包括管道漏损以及一些没有考虑到的未可预见气量，本项目按照总用气量的5考虑，则项目内其他用气量为14.60万N M3年。总用气量根据以上计算，项目区内项目总用气量为106、306.7万N M3年。4、输配系统压力级制 我国使用天然气的城市燃气输配系统，主要采用中压一级系统和次高、中压两级混合系统。根据城镇燃气设计规范(GB5002893 2002年修订本)规定城市燃气系统分为七级。输配系统应在满足安全的前提下，尽量提高管网的运行压力，以增加输气量，减小管道管径，节约工程投资。本项目紧邻的各个交通干道上现有燃气管道，项目区燃气管道由各个交通干道上的燃气管网接出。根据交通干道上燃气现状，燃气管道为0.1MPa中压管道。项目区内燃气管道由交通干道上接出，压力为0.1MPa。项目区内燃气管道压力级制如下：采用中压B级系统，压力0.1MPa；输配系统工艺流程 项目区内输配107、系统工艺流程如下：干道燃气管道中压燃气管网调压箱用户由于项目区从交通干道上0.1MPa压力接入，因此无需设置高中压调压站。5、中压管网管网布置项目区内中压管网布置遵循以下原则：管网布线服从城市总体规划及项目规划；靠近用气负荷，环状管网与枝状管道相结合，以枝状为主，既保证安全供气，又要减少管材耗量，节约投资；管网布置考虑将来与相邻项目燃气管道的衔接；减少穿跨越，以降低工程投资及施工难度；严格执行城镇燃气设计规范(2002年版)规定的安全间距要求。管材及防腐本工程输送的介质为天然气，根据其性质、压力等因素，设计考虑次高压管道选用无缝钢管，材质为20号钢，中压管网选用SDRll系列PE管。为方便施工108、，并保证管道防腐质量，次高压管道采用聚乙烯胶粘带防腐，中压管网出于自身特点，不需要防腐。管道敷设本工程管道随地形敷设，除特殊情况外，均采用埋地敷设，敷设深度为冰冻线以下，最小埋深不小于1.60米。次高压管道采用焊接方式连接，管道焊缝除特殊情况外，进行50射线探伤，射线探伤按石油天然气钢制管道对接焊缝射线照相及质量分级执行，II级为合格。中压管网采用SDRll系列PE管，管道连接方法为热熔连接；不同级别、不同熔体流动速率的聚乙烯原料制造的管材或管件，不同标准尺寸比(SDR值)的聚乙烯燃气管道连接，采用热熔连接。穿跨越工程本项目管道穿越车行道时加套管，套管规格比管道大两级；穿越小型河渠采用大开挖或109、顶管方式穿越。管道附属设施管道附件主要包括切断阀门、管道三桩以及示踪带等。为保证管网的安全运行，事故处理以及检修、接线的需要，必须在管道的适当位置设置切断阀门以便于控制。设置位置：管道穿越大型障碍物(如铁路、排洪沟、河流等)的两侧；中压支管起点处；高中压调压站的出口处。阀门的选用：PE管采用双放散PE直埋专用球阀。为检修方便及更好地保护燃气管道，需要标明燃气管道的走向，本设计在燃气管道上方的地面上设置标志桩，标志桩设在管道转折点及预留接口处等能标示管道走向、转角以及方便接口等处。另外沿管道走向每隔100米设置标志桩标明燃气管道走向。燃气管道属压力管道，燃气又是易燃易爆气体，为保证安全运行，防止110、非正常的破坏，同时能够保证管道探测仪器能够正常探测燃气管道位置，管道敷设时，在燃气管道上方06米处设置带示踪线的警示带。警示带采用聚乙烯编织带，示踪线为余属丝带，编制在警示带内，警示带上面有警示字样(可根据燃气总公司需要订制)及电话号码。第六章 环境影响评价及控制方案6.1环境现状 由于项目目前场地区域内基础设施比较完善，只是雨水污水管路长年失修，局部区域污水排放有堵塞，需要对管路进行维修；道路虽经硬化，但个别沥青路面已老化破损年久失修，下雨时泥泞不堪，干早尘土飞扬，严重影响人民生活环境。污染源还有来自大气污染、小区和街道的噪声污染、水污染、固体废弃物，另有生产企业的气体、噪音污染、水污染、固111、体废弃物。由于项目建设区位于XX市核心区域，随着私家车的日益增多，道路上的行车多给项目宗地内造成一定程度噪音污染。雨天后的尘土飞扬对空气产生一定的污染。6.2主要污染物和污染源6.2.1施工期间的污染 项目在施工期间的污染主要有噪音和粉尘两类。在施工期间有大批施工机械进入现场对周围区域产生噪音污染，另一方面，由于大量使用水泥、砂石等建筑施工材料，粉尘污染也是不可避免的。6.2.2运行期间的污染 项目建成后，此处居民住宅区及商业服务区较多，因此主要污染来源于居民的生活垃圾，对周围的空气和水体造成污染。另外，周边道路对项目区周围各小区造成一定程度噪音污染。6.3环境污染控制方案1、施工期间使动力机112、械设备适当分散放罟在施工场地上。混凝土搅拌站、皮带机的机头等机械应安装消声器。做好现场施工人员的安全教育和劳动保护工作。材料厂和材料运输行驶路线应尽量避开环境空气敏感点。对施工路面进行喷水，减少起尘量。2、新建区形成后 （1）尽可能使用新能源、电、天然气、可再生能源，改变原有落后的能源结构，提高能源的利用率。加强建设中及建成后水的重复利用，实施分质供水。重复利用的水，用于绿化、洗车等，坚持节约水资源。分片设置垃圾运转站，垃圾实行减量化、资源化、分类密闭收集，分别集中运往垃圾处理厂。 （2）利用高新科技建立新的基础设施，减少破坏自然的现象，建成属于21世纪的高质量居住区环境。大量采用新设计、新工113、艺、新技术、新材料，禁用或少用易燃及化学污染材料，大幅度提高住宅科技含量，广泛应用新科技，使建造生态居住区成为可能。 （3）多种形式进行绿化，充分利用建筑楼顶、屋面、露台、山墙、架空平台等一切可以利用的空间进行空间绿化，形成生态协调的小气候和优美的家居环境。 （4）强化道路两侧的绿化工作，以形成绿色隔音屏障，减轻交通噪音的影响。（5）设置汽车喇叭禁鸣区和禁鸣喇叭标准。 （6）建设地方法规，降低污染物单车排放因子标准值或强制性规定，加强排气净化装置，规定车建范围，严格车管制度。 （7）项目建设区与道路之间设置绿化带，以降低车辆在道路上通行时所产生的噪音，减少对项目区居民造成噪音污染。6.4 节能114、6.4.1 编制依据 根据国家能源部颁发的有关能源综合利用、节约能源的规定节约能源暂行条例和中国节能技术政策大纲中的要求编制。6.4.2 节能指标 该项目能源设计指标采用低于正常能源消耗指标，如采暖需煤，设备、照明电量，生活用水量的实际消费量。6.4.3 节能措施6.4.3.1 设计节能 充分利用项目区内地形平坦的特点，尽量选择较小的路面坡度，有利于各种地下管线的施工安装和运行中的能耗损消耗，也利于各种车辆通行及节约能耗。 项目区内的所有雨水都就低排放，不设于水泵站，既节约敷设管道的费用，又节省电能消耗和维护费用。 充分利用城发公司金桥热源厂为本项目区供暖，其最终规模为4台70MW热水锅炉（热115、效率高于85%以上），2台20t/h蒸汽锅炉，供热能力600万平方米，既节约基建投资又提高了热能利用率，节约采暖消耗。 各种热设备及管道等均进行良好的聚氨酯保温隔热措施以减少热损失。一级官网采用直埋保温管，使管道的每公里温降控制在1以内，节约热耗。加大一级官网的供、回水温差，采用此措施后提高一级官网输配效率，减少了一级官网投资。 由于内蒙古西部开发，采用安全热值高的天然气，这样既安全又又利用节约煤炭和油料，可提高燃烧效率10%左右，有利于节能和持续发展。 新增变压器采用新型节能高效变压器，低压变电室采用电容器自动补偿，功率因素达0.9以上，选用Y型节能电机设备，采用高效节能照明电器。 推动绿色116、照明工程，采用高效节能电光源、高效照明灯具和照明自控设备。 项目区现状土地利用方式为村民宅基地及其他农业生产用地，土地利用率低，通过对项目区实施改造及基础设施开发建设，使项目区用地调整为城市建设用地及利用率较高的房地产开发项目用地，大大提高项目区用地的土地利用率，符合国家关于集约用地，合理利用每一寸土地的国策。6.4.3.2 管理节能 加强室外给水管网的管理维护工作、加强对用户的宣传，减少不必要的漏水现象的发生，从而实现节约用水、用电。 污水按照国家有关规定实行,符合排入城市污水管网标准的方能接入污水管网，以减少污水处理厂的总能耗。推广循环水、污染水处理综合利用，降低用水消耗。 城市垃圾进行分117、类收集和分类处理，并实行垃圾焚烧、建设垃圾、类便生产沼气工程。 道路照明采用节能型电气，管理方式中灯具可采用半夜灯，以利用夜间节能。道路建设中采用乳化沥青筑路和旧沥青路面料的再生利用技术。6.5 结论 上述分析表明，项目建设区的建设用地选址对于改善该地区的环境，提高周围居民的生活环境和净化当地的自然环境都将起到十分积极的作用。因此，本项目实施的环境影响评价是可行的。其结论如下：6.5.1 本项目对加强城市建设，改善城市功能，优化城市结构布局，构筑现代化中心城市，扩展城市空间，改善投资环境，塑造现代化首府城市形象，增进各民族的交往和交流，促进民族团结，保持社会安定和社会、经济的可持续发展有着极重118、要的作用，该项目具有显著的经济、社会和环境效益。6.5.2 项目的建设有利于完善城市功能，保障城市正常生产、生活运转，拉动、促进工农业和旅游业的发展有着极其重要的作用，能为XX的经济发展带来可观的经济效益和生活效益。6.5.3 项目建设不牵涉历史文物遗迹，也不再自然保护区范围内，故项目建设不会对历史文物遗迹及自然保护区产生影响。施工期项目对环境影响主要为建设施工噪音、扬尘以及对周围居民的干扰等，通过加强工程环境保护管理，落实环保措施，可将此影响降到最低。营运期项目要严格加强交通与道路养护管理工作，清除和杜绝公共安全隐患。6.5.4 项目建设对呼市生态环境的改善有积极的促进作用。 综上所述，本项119、目的实施具有明显的经济、社会和生态环境效益，认真落实各项环境保护措施，项目产生的不利影响可以减小到最小程度，并可充分发挥本项目带来的显著效益。因此，本项目的建设是可行的。6.5.5通过各种节能技术，最终实现能源资源的优化配置及合理利用，达到促进国民经济项节能型发展的目的。第七章 劳动保护和工业卫生7.1 概述根据国家安全卫生规程有关规定的要求，针对本项目区开发建设中的具体问题采取以下措施：7.1.1 设计中对可能造成人身伤害的处所均采取了安全措施，以保障职工的生命安全；7.1.2 根据要求对工程采取相应的劳动保护措施，尽量降低烫伤、灼伤等各种危害，降低噪音，对高温区域采取降温通风措施；7.1.120、3 所有设备及材料满足技术要求，保证在规定使用寿命期内承受可能出现的物理的、化学的和生物的作用。所有设备均座落在牢固的基础上，热力管道固定点设置固定墩，以保证设备管道运行的稳定性；7.1.4 设计中做到运行人员工作场所信号显示齐全，值班照明充足，同时具有防御外界有害作用的良好性能；7.1.5 其他防火、防爆、防电伤、防机械伤害、防烫伤等措施符合国家有关规定。7.2 防火、防爆7.2.1 爆压力容器（设备）均设超压保护安全阀，管道有伸缩节；7.2.2 通道、楼梯内所有疏散走道设事故照明，安全出口疏散走道及转弯处设疏散标志；7.2.3 加热站等建（构）筑物的耐火等级、火灾危害及建（构）筑物间的最小121、间距符合有关标准规定，并备有必要的消防设施，地面采用不发生火花地面。7.3 防电伤、方机械伤害、防坠落和其他伤害7.3.1 有转动机构外露部分均装设防护罩或采取其他防护措施；7.3.2温度超过50的管道均装设保温材料，以防灼伤工作人员。防止天然气泄漏，防止引起火灾；7.3.3 施工及运行中，在易发生危险的平台、步道、楼梯检修孔周围均装设防护栏及踢脚护板，保证运行人员行走安全；7.3.4 有钢平台及钢楼板均采用花纹钢板或栅格板，以防工作人员滑倒；7.3.5 立管道支管头处，均设置检查井，其井壁视情况可以采用砖混或现浇钢筋混凝土结构，并盖采用现浇钢筋混凝土或预制钢筋混凝土结构，以保证地面上行人安全122、。7.4 防噪声及防振动7.4.1 对于高噪声设备从声源上进行控制，设计时向制造厂家提出噪声控制要求，以便从根本上治理；7.4.2 设计中尽量使管道布置合理，介质流动通畅，以减轻噪声。7.5 其他安全措施7.5.1 建筑物、工作场所照明满足生产及安全要求，照明充足，灯光柔和，以保护运行人员的视力；7.5.2 有主干管道直埋，一般沿道路敷设时，可采用直接开挖砌筑管沟、埋设管道的办法，同时应采取合理的施工方案，保证道路交通的疏通，如果管道穿越主要干道时，视交通情况可采用顶管法施工，施工中查明地下设施情况，采用切实可行的施工方案，保证其他设施的安全可靠。第八章 工程建设阶段划分和进度计划安排8.1项123、目前期准备工作安排2011年3月，开始实施项目的开发，预计2年内完成。在2013年2月底之前，计划完成项目的前期准备工作，主要内容包括： 1、可行性研究报告编制及评审； 2、工程测量及工程勘察； 3、确定拆迁方案； 8.2项目征地及拆迁安排 2011年年底，完成项目范围内土地的征地拆迁和土地整理工作。8.3项目的建设工程施工安排2012年6月末，检修完善项目的基础设施配套工程建设；包括道路、绿化、照明、燃气管道的基础设施配套。年内实现销售。8.4项目熟地的挂牌销售安排项目的征地及拆迁及项目的基础设施配套工程建设完成后，即可进行土地的挂牌销售。该建设项目的具体实施进度详见表6项目实施计划进度表。124、本项目的建设期预计为一年零三个月。表6项目实施计划进度表项目 名称2011年2012年12341234项目前期准备工作征地及拆迁基础设施施工土地挂牌销售第九章 组织机构与经营机制9.1 项目执行单位 项目执行单位：XX市回民区土地整理储备中心 事业法人代表：XX 法人地点：XX市回民区新华西街49号 邮政编码：0100189.2 项目执行单位现状本项目由XX市回民区土地整理储备中心组织执行开发建设，回民区土地整理储备中心成立于2010年12月，为回民区政府直属事业单位。主要承担回民区内国有土地的收购、储备、供应工作。2004年11月，市委、市政府按照国务院关于深化改革严格土地管理的决定(国发2125、00428号)和国务院关于做好省级以下国土资源体制改革有关问题的通知(国发200412号)文件精神要求，为进一步优化全区经济发展环境，提高土地利用效率，加强政府对土地一级市场的管理和规范，根据关于成立回民区土地整理储备中心的通知（回机编发201054号）文件，成立回民区土地整理储备中心，具有独立一级法人资格，代表区政府在回民区范围内负责土地整理工作，努力建立公开、公平、公正和规范有序、高效运转的土地市场运行机制。9.3 项目执行单位组织机构情况 中心现有主任一名，工作人员8名。内设科室5个，即综合办公室、土地整理室、土地收购室、土地储备室和成本审核室。9.4 项目执行单位经营机制中心的主要职责126、是：根据全市土地利用总体规划和土地供需状况，拟定全区土地整理计划、储备计划和供应年度计划，报区政府批准后实施；建立和管理回民区的土地储备库；根据区政府编制的收购计划，对全区需盘活的存量土地以及其他需调整的存量土地适时进行收购储备；依法对纳入储备范围内的集体土地实施征收，对国有土地实施收购、负责对地上建筑物实施拆迁等土地整理工作。9.5项目招标方案 根据先设项目可行性研究报告编增加招标内容已经核准招标事项暂行规定（国家计委9号）和中华人民共和国招投标法中规定。 本项目招标方式采用公开招标和邀请招标方式，可在较广范围内选择信誉较好、技术过硬、具有专业特长和经验丰富的设计单位、监理公司、施工企业和设127、备供应商，以保证工程质量，降低造价，防止劣质产品通过非正常渠道流入，提高项目的社会与经济效益。对于技术性较强及本身价值底的工程项目采用邀请招标方式。 招标程序分别为：确定招标方式和发布招标信息，招标申请资质预审，招标文件编制与发放，编制工程标低，现场踏勘，召开投标前会议，投标文件编制与送达，公开平标，审查标书，澄清问题，签订合同。第十章 工程项目投资估算与资金筹措10.1 投资估算编制说明10.1.1投资估算编制主要依据 1、 内蒙古自治区人民政府办公厅文件(内蒙古自治区人民政府办公厅关于公布实施自治区征地统一年产值标准和征地区片综合地价的通知)(内政办发2009129号)；2、 XX市人民政128、府关于印发（XX市城市建设控制区内征用集体土地和拆除地上建筑物补偿办法）的通知(呼政批字200159号)； 3、 XX市人民政府关于印发（XX市城市建设控制区内征用集体土地和拆除地上建筑物补偿办法补充规定）的通知(呼政批字200235号)； 4、 XX市人民政府关于批转（市国有土地使用权出让金标准）的通知(呼政发200283号)； 5、 XX市城市房屋拆迁补偿标准（试行）(呼政办发200363号)； 6、 内蒙古自治区物价局和内蒙古土地管理局（关于公布自治区土地管理系统行政事业收费项目和标准）的通知（内价费字199662号）； 7、2009年内蒙古自治区市政工程预算定额； 8、2009年内蒙古129、自治区建设工程费用计算规则及有关文件。10.1.2投资估算编制主要内容本次土地储备项目共有土地14.8275公顷，折合222.41亩；全部为建设用地；其中：可利用土地10.1632公顷，折合152.45亩；建设内容包括：场地平整、城市道路工程、供水工程、污水工程、雨水工程、中水工程、热力工程、燃气工程、电力工程、电讯工程等。项目的投资估算内容包括该项目区全部建设内容的工程建设费用、工程其他费用、预备费、建设期利息。工程总投资估算：64904.67万元。10.2项目总投资估算10.2.1建设用地相关费用估算项目区内主要为居民居住、单位办公、机电产品经营、药品经营、酒店经营及餐饮经营。依据中华人民130、共和国土地管理法、中华人民共和国土地管理法实施条例、内蒙古自治区实施办法等法律、法规的规定，建设用地相关费用需要支付土地补偿费用、地上建筑物及构筑物拆除补偿费用、征地管理费、场地清理费用等，本项目所涉及的整理费用主要是新增建设用地有偿使用费、地上建筑物及构筑物拆除补偿费用、征地管理费、场地清理费用，具体数值确定计算如下。10.2.1.1新增建设用地有偿使用费依据国家规定新增建设用地有偿使用费用标准为3.2万元/亩，本项目可以利用的土地为152.45亩，其费用为152.45亩3.2万元/亩=487.85万元；10.2.1.2拆迁补偿费用根据调查，该地块需拆迁房屋约182529平方米。地上建筑物及131、构筑物拆除后的补偿费用，其补偿费应付给本人（家庭）；本项目需要拆除居民住宅和商业经营用房，解决居民的居住问题主要是通过费用补偿后，由居民自行解决今后的居住问题。通过对该地区周边的调查，其住宅楼的补偿标准大约在2800元/m2至4000元/m2,，本项目的补偿标准暂定为3650元/m2, 其商业楼的补偿标准大约在4000元/m2至5000元/m2,，本项目的补偿标准暂定为4350元/m2,项目区内拆迁补偿费用约为55538.52万元。10.2.1.3征地管理费用依照内蒙古自治区物价局、自治区土地管理局关于公布自治区土地管理系统行政事业收费项目和标准的通知（内价费字199662号）文件规定，征地管132、理费用依照征地总费用的4.0收取。该项目土地征地管理费用55538.52万元4%=2221.54万元10.2.1.4场地清理费用该项目本次土地储备项目用地面积14.5194公顷，折合217.79亩；根据该项目的实际情况，场地清理费用按照20元/平方米估算；场地清理费用为20元/平方米145194平方米 = 290.39（万元）项目土地取得费用合计：487.85+55538.52+2221.54+290.39=58538.30万元详细计算结果见附表2土地取得费用估算表10.2.2与未来销售经营有关的其他费用1、办公设施及设备购置费用: 300.00（万元） 工程其他费用估算合计：58838.30133、万元（主要为建设用地相关费用）10.2.4预备费 预备费按照建设用地相关费用、项目办公设施及设备购置费用估算合计的3估算，其价值如下：基本预备费: 58838.3031765.15（万元）项目开发建设投资估算（不含建设期利息），本项目建设用地相关费用58838.30万元，与未来销售经营有关的其他费用300万元，预备费1765.15万元，用于项目工程建设投资估算为60603.45万元。10.2.5建设期利息本项目工程总投资估算：64904.67万元；拟向银行申请45000万元贷款，自筹资金19804.67万元，根据本项目特点，按以下方案计算财务费用：贷款期为3年，开发建设期贷款45000万元分1134、年投入，第一年投入贷款金额45000.00万元；第三年还清全部贷款及利息。建设期贷款利率以现行1-3年期贷款利率6.10%（含3年不含1年）为计算依据，建设期的利息额具体计算详见附表5建设期利息估算表，项目工程建设完成后的利息额计算详见附表11借款还本付息表。项目期的全部利息总额为7202.50万元，其中建设期利息为4201.22万元。10.2.6流动资金本项目铺地流动资金：100万元。项目总投资估算64904.67万元。其中：工程其他费用58838.30万元（包含建设用地相关费用58538.30万元），预备费1765.15万元，建设期利息为4201.22万元；铺地流动资金100万元。详见附表135、1项目总投资估算汇总表。项目总投资估算汇总表 附表1 单位:万元估算书工程和费用名称单位总价 (万元)各部分投资比例 （%）编号1第一部分 工程建设费用元2第二部分 工程其他费用元58838.30 90.65 3第三部分 预备费元1765.15 2.72 4第四部分 建设期利息元4201.22 6.47 5第五部分 铺底流动资金元100.00 0.15 总投资估算（1+2+3+4+5）元64904.67 100.00 10.3资金筹措及投入计划10.3.1资金筹措及投入计划本次土地储备项目用地面积10.1635公顷，折合152.45亩；项目总投资估算64904.67万元；项目工程建设投资估算6136、0603.45万元；拟分2年投入，第一年投入54543.10万元，靠自有资金和银行贷款解决；第二年投入6060.34万元；靠自有资金解决。本项目计划向银行申请贷款45000万元，约占项目总投资估算的69.44%，自筹资金19804.67万元，约占项目总投资估算的30.56%；第一年贷款45000.0万元，占全部贷款金额的100%；具体的资金筹措和项目总投资使用计划详见附表7项目总投资使用计划与资金筹措表。10.3.2项目贷款用途说明本项目贷款主要用于解决借款人在土地改造拆迁补偿安置费用和土地使用费用及土地整理等方面的资金需求。(1) 拆迁补偿安置费用,包括居民的房屋被拆后,需要重新购置房屋等。137、(2) 新增建设用地有偿使用费、征地管理费及土地整理过程中的费用等。该项目为棚户区土地整治项目，因此其建设内容、资金用途与土地收储整理开发内容是相吻合的。第十一章 项目财务经济评价11.1财务经济评价依据 财务经济评价是在技术方案的基础上，依据国家计委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）、建设项目经济评价方法与参数实用手册、建设项目经济评价参数和相关的建设工程费用计算等规定并按照国家现行的财税制度和有关行业标准、法规，结合本地区实际情况就该方案进行经济效益分析和财务评价，以论证该项目实施的可行性。本可研项目的财务经济评价的主要前提及各计算参数确定如下：11.1.1行业基准收益率测138、算 本次评价依据本地房地产开发市场收益情况，以8.0%作为本可研项目的行业基准收益率。11.1.2本可研项目的运营周期本项目的计算期为二年。以该项目开始建设的当年2011年3月作为基准年，到2012年6月底项目建设完成，年内实现挂牌销售。11.1.3本可研项目以静、动态相结合的方式进行分析。11.2项目收入估算 项目土地建设项目完成以后，其项目收入来源就是所开发项目的土地出让收入。通过XX市土地收购储备拍卖中心采取公开挂牌方式出让，按照出价高者得的原则确定土地竞得人。由于国有建设用地使用权招拍挂出让是遵循公开、公平、公正的原则，属于一种真正的市场行为，因此土地招拍挂评估理应采用公开市场价值标准139、。也就是拟出让宗地在估价基准日时，并且在设定的容积率、建筑密度、绿地率、开发程度等条件下的正常公开市场价格。特别指出的是，土地招拍挂出让评估不同于强制拍卖评估，因为强制拍卖评估要考虑短期内强制处分标的物时造成的价格折减。本项目的规划条件及建设标准见下表:项目名称宗地面积规划条件出让年期(年)平方米用途容积率()商住比例%绿地率 %()XX市棚户区改造项目-回民区内蒙古监狱管理局周边地块148275住宅、商业3.5商业20%30%商业40年住宅70年本项目的地价估算的原则是：本项目的可研由于是在项目的前期进行的，而该项目的挂牌销售是在2012年进行，并且该地块目前缺乏交易案例，通过对2003年至140、2010年XX市部分地块国有建设用地土地使用权挂牌出让成交价格数据对比分析，市区土地价格呈现快速上涨趋势。以商住综合用地为例，年度单幅地块最高出让金价格由2003年的226万元/亩，直涨至2009年的1139万元/亩，创下历史新高；而城中村土地出让价格也由2003年的20万元/亩左右，涨至188万元/亩，上涨9.4倍。2009年最后一批次土地出让，南店村新火车站前一地块以188.1万元/亩高价成交，拉升了城中村土地市价，反映了开发商对城中村土地增值的良好预期，为城中村地价上升打开了通道。所以地价的测算拟参考2008年2010年期间XX辖区地价交易案例作为计算基础；详见20082010年期间市场141、地价交易案例调查表：20082010年期间市场地价交易案例调查表一序号宗地名称交易时间成交单位宗地面积规划条件出让年期(年)最终成交面积竞得成交价平方米用途容积率()亩单价（万元/亩）总价 （万元）2008003通道南路以东、宽巷子以北地块2008-5-13鄂尔多斯市腾图煤业有限公司2260.01商业3.5商业40年3.39591.962006.7562008045锡林郭勒北路以东、中山路以南2008-11-3内蒙古太古房地产有限公司14766.74住宅、商业3.5商业40年住宅70年22.15629.98913954.262009046大学西街以南、呼伦贝尔南路以东2009-12-10内蒙古142、名都房地产开发有限责任公司14533.41住宅、商业3.5商业40年住宅70年21.8459.98210027.612009051锡林郭勒南路以东、大学西街以南2010-1-19内蒙古普阳房地产开发有限公司11260.06住宅、商业3.5商业40年住宅70年16.89337.9285707.604根据20082010年期间市场地价交易案例调查表一，每亩地价平均为504.96万元，考虑XX市经济发展前景和土地市场供需状况，预测2011年至2012年的商业、住宅用途的土地地价平均每年的增长幅度将达到12。由于项目在呼市城区，未来发展前景较好，其地价应该相对高些。本项目估算参考了20082010年期143、间市场地价交易案例的宗地单价平均值计算：表一中的四项案例成交价格平均地价为386.31万元，按照每年按12%的增长幅度计算，则2012年的平均地价为504.96万元/亩（1+0.12）（1+0.12）（1+0.12）=709.44万元/亩，考虑市场稳定状况和不可预见的风险系数，以保守稳健的原则，并根据本项目的规划条件，确定2012年的综合修正系数为0.15，以此测算出2012年的平均地价为709.44万元/亩0.85=603.02万元/亩，项目销售地块交易地价取值585万元/亩（8775元平方米）。项目区内地块销售收入估算总额为152.45亩585万元/亩=89184.66万元。销售收入估算具144、体计算情况详见附表8出让土地收入估算表。 11.3项目运营成本费用估算项目建设开始实施以后，每年所需的主要运营费用为所开发项目的组织销售费用和经营期间的开发单位管理费，销售费用及市场推广费，包括销售人员工资、资金、福利费、差旅费、物料消耗、折旧费、广告宣传费、销售服务费等。各年的具体计算详见附表9总成本费用估算表，其销售费用 (含广告宣传及市场推广费)225万元。开发单位经营管理费主要指开发单位在项目整个经营期间所需要的费用，包括管理人员工资、职工福利费、办公费、折旧费、修理费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费等。开发单位经营管理费按232.5万元/年计取，共计232.5万元。具体计算详见145、附表9总成本费用估算表。由于XX市土地收购储备拍卖中心代表政府履行垄断XX市区内的土地一级市场的工作刚刚起步，对国有土地采取公开挂牌竞买的方式进行出让，初步实现了土地统一规划、统一收购、统一储备、统一征收、统一出让，已经建立起公开、公平、公正和规范有序、高效运转的土地市场运作机制，这时急需得到政府及社会各界的有力支持，故考虑减免本项目的各种税收。本建设项目的其它成本费用测算为燃油、水电等费用146万元，日用低值易耗品成本73万元；本项目的总成本费用总额3684.37万元（不含项目建设开发成本64804.67万元），其中经营成本费用676.50万元；详见附表9总成本费用估算表。11.4财务评价指146、标11.4.1利润测算利润总额经营收入财务费用经营费用89184.66-3007.87-676.5085500.29万元本建设项目的利润测算详见附表10利润和利润分配表。利润总额为85500.29万元，减去投资估算费用64804.67万元（不含铺底流动资金100万元），则利润总额为20695.62万元。由此可以计算如下指标：投资利润率=20695.62/64904.67*100%=31.89%。11.4.2动态盈利能力分析本建设项目的财务净现值、内部收益率、投资回收期等动态经济指标可以从附表12项目财务现金流量表的计算中得出。从该表中看出：本项目的盈利能力较好。主要经济指标如下：财务净现值：1147、3141.32万元(8%)0内部收益率：19.768%投资回收期：2.82年3年（含建设期2年）11.4.3偿债能力分析本项目拟向银行贷款45000万元。贷款本息的还款资金来源主要为第三年的未分配利润。经测算，可用不到3年时间全部还清贷款，经计算利息备付率为29.49，偿债备付率为1.701，说明项目具有较强的清偿能力。11.5单因素敏感性分析本可研报告选择该项目的建设投资额、销售单价及总成本费用三方面因素作为变动因素，分别对该项目的净现值和财务内部收益率进行单因素敏感性分析。取变化率为10%，其计算结果见附表13单因素敏感性分析表。通过对表中的数据进行分析，可以看出，销售单价对项目效益影响程148、度最为敏感，建设投资次之，对效益影响作用也颇为明显。11.6财务经济评价结果通过以上分析，本项目用地的工程地址条件良好，满足建设需要；在XX市经济处于快速发展的时期，在人口大规模拥入呼市、用地需求量急速上升的条件下，该项目的实施虽然存在投资数额大、投资风险大的因素，但其财务经济评价结果证明，财务净现值：13141.32万元（8%）0，内部收益率：19.768%，动态投资回收期：2.82年3年（含建设期2年）；借款偿还期内能够将全部借款本息还清；由于该项目的盈利能力和借款清偿能力都比较强，高于各自的基准判别标准，投资回收期和借款偿还期较短，该项目从财务评价的角度上，该项目实施可以接受。第十二章 149、社会效益、环境效益综合评价12.1社会效益、环境效益综合评价12.1.1经济社会发展必然形成对开发用地的强烈需求“十二五”时期，我区经济社会发展的奋斗目标是：地区生产总值年均增长15%；财政收入年均增长15%；固定资产投资年均增长15%；城镇居民人均可支配收入年均增长13%；农民人均纯收入年均增长10%；万元地区生产总值综合能耗降低20%以上；人口自然增长率控制在9以内。 “十二五”期间可供购房的资金将有大幅度增长。强劲的住宅需求必然形成对开发用地的强烈需求。XX市确立了“东进、西连、北控、南拓”的城市规划思路，市区建设用地控制性规划已经批准并正在执行。所以项目所处地块是XX市较好的商住区开发150、用地。12.1.2商品房开发效益好带动开发用地的需求量大自2007年以来商品房的销售价格增长速度较快，其主要原因是XX市建设速度加快，商品房开发效益好，从而显示出开发建设的用地的需求量逐年增加。12.1.3城市开发用地的需求弹性大于供应弹性由于土地资源的稀缺性和有限性，使得其具有投资增值的潜力，而且城市开发用地的需求弹性大于供应弹性；因此进行土地整理开发其风险相对小，受益大。12.1.4提高城市居民消费能力，促进经济发展随着中国加入世贸组织，汽车等交通工具的价格逐年下降，城市居民以车代步普遍，显示出居民生活水平的提高，同时带动了居民对改变居住条件和环境的需求，居民购买商品住宅的人数显著增多，居151、民拥有了汽车就不拍路程远,只要是小区的规划条件好一些，则商品住宅出售率特别高，房地产开发商的资金快速回收，又进一步加大下一步的开发力度，以此促进了城乡经济建设的持续性发展。12.2社会效益、环境效益综合评价结论通过该项目的实施，可以推进XX市土地有形市场的建设，进一步加强政府以土地一级市场的垄断，改善土地供应方式和手段，优化房地产市场投资环境；同时有利于土地资源的集约利用和经济的可持续发展，增加政府财政收入，进一步缓解城市建设资金不足的问题；实现城市总体规划的实施，从而促进城市整体、全面、协调和可持续发展，这样有利于国有土地的转机建制和城市存量土地的盘活，更有利于发挥XX市的区域优势。促进民族团结，保持社会稳定。