1、城镇商业金融大酒店开发建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月66可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日11.1目录1. 项目基本情况71.1. 项目概况72. 项目开发宏观环境分析92.1. 某市经济发展状况92.2. 项目周边城市经济发展概况142.3. 房地2、产政策研究142.4. 某市房地产市场分析182.5. 项目开发宏观环境评价243. 某市城市总体规划描述263.1. 某市市2020年总体城市规划263.2. 总体城市规划263.2.2. 2020年某市市城市规划273.3. 项目开发规划环境评价304. 项目所在地区域环境分析314.2. 区域地理位置334.3区域功能布局345. 基地条件分析365.1地块概况365.2地块周边环境375.3交通385.4. 地块所在区域城市规划405.5. 该地块开发SWOT 分析416. 项目开发竞争对手分析426.3. 项目开发竞争对手评价427. 市场需求分析427.1. 基础数据分析42酒店物3、业及酒店式公寓市场477.2. 数据分析结论508. 本地块项目开发市场定位528.1. 目标客户确定529. 项目开发投资分析与财务评价579.1. 项目总开发成本579.2. 项目的财务评价与不确定性分析623.正常经营期按24年计算。659.2.3. 酒店项目成本损益分析659.2.4 整个项目借款偿还计划671. 项目基本情况1.1. 项目概况1.1.1. 项目位置本项目位于某市XX区黄渡镇镇政府西侧，现养老院基地所在，是该镇的几何中心位置。本案西北部为XX汽车城产业园区，正北区域为同济大学XX校区，东部为黄渡传统工业区，南部为传统镇中心，布局为生活区与传统零售商业，是人口密度较高之处4、，博园路南沿线将规划为别墅区。1.1.2. 用地规模与地块选择用地规模：本案用地包括绿园路以西，嘉松北路以北，西临吴塘河，北靠吴塘支流，整个占地7791平方米。 1.2. 项目主要经济指标用地性质C2（商业金融用地）基地面积7791平方米（估值：未经最终测绘）容积率小于2.5建筑面积19477.5平方米覆盖率建筑密度小于40绿地率20（其中集中绿地5）限高60M1.3. 项目主要财务评价结果指标（暂略）2. 项目开发宏观环境分析2.1. 某市经济发展状况2.1.1. GDP增长率、及社会零售总额增长GDP增值率直接反应的是生产力的发展情况社会零售总额增长率则反应的消费水平的基本情况2005205、07这两年内，两项关键指标均呈现了较大仰角的上升情况，该数据可作如下解读：l 某市房地产市场在稳固的经济基础及消费基础上保持乐观的远景，这一点毫无疑问，因为相关于整个社会的经济状况及产业升级变迁的根本基础问题；l 趋势性的判断是，两项指标在2005年起的上升幅度提高，这应该 关乎于XX年奥运、2010年世界博览会带来的一系列正面影响，而在2010年前后年这一影响将体现的更为显著。2.1.2. 基准存贷利率及人民币汇率从基准存贷利率角度观察，显然，在预防整体经济过热、抑制通货膨胀的情况下，央行采取了从紧的货币政策。l 近乎同样的原因，为了遏制贸易顺差严重的问题，人民币大幅升值不可避免；l 并且在6、一定时期内仍将维持向上的趋势。一定程度上刺激了境外投资的涌入。境外资金投入相关于整体投资市场，下文不妨关注，固定资产投资指标的情况2.1.3. 固定资产投资增长率虽然之前政府实施了一系列的调控措施，但房产价格仍是屡创新高，因此XX年的政策动向仍存在一些不确定的因素。（这将在“政策解读”中作详细解读）从固定资产投资增长率的变化曲线分析，可以看出：l 开发企业、投资商都采取了一种相对谨慎的乐观态度，导致固定资产投资的增长率下滑。l 由此也可以得出这样的结论，在房地产终端市场热络的背景下，土地原料价格的攀升，政策的不稳定趋向，投资门槛的提高，投资回报率的预期性下降等综合因素的作用下，整体投资市场环境7、趋紧也就不难理解；l 从中长期走势分析观察，固定资产投资将处于平稳增长的趋势。对于宏观经济趋势及房地产投资状况有了大概的认知和了解之后，下文将针对某市房地产市场进行分析，以便于对各类物业的趋势加以把握2.2. 项目周边城市经济发展概况 l XX区从地理位置上看，与经济大省江苏接壤，接壤城市为县级市昆山与太仓，其中昆山市在历年全国百强县经济排名上稳居三甲，2007年地区生产总值增长15%以上，总量超1000亿元，财政收入同步增长；工业总产值达4000亿元；新批合同注册外资超20亿美元，到账外资超10亿美元，新增注册民资超50亿元；全社会固定资产投资增长15%左右，超300亿元；进出口总额超5008、亿美元；全社会消费品零售总额超150亿元；万元GDP能耗下降5%；太仓在经济发展水平上也稳居全国前列，与昆山遥相呼应。XX区作为连接某市和江苏经济高地的西大门，地理位置举足轻重。这也为XX经济发展，商业环境的优化奠定了强有力的基础。2.3. 房地产政策研究2.3.1. 政策汇编表时间政策说明2005年3月26日国务院发出关于切实稳定住房价格的通知即国八条，标志着房地产调控正式开始，要求稳定房价2005年5月9日国务院办公厅转发七部委关于做好稳定住房价格工作的意见即新“国八条”，针对老“国八条”提出的细化意见2005年5月27日国税总局、财政部、建设部联合下发关于加强房地产税收管理的通知商品住宅9、被区分为“普通”和“非普通”两大类2005年10月国税总局下发关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知个人出售自有住房应交纳20%的个人所得税2006年2月22日发改委公布2006年房地产调控工作要点继续解决部分城市住房价格上涨过快的问题2006年5月17日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，颁布“国六条”沪上二手房市场引起震动，各大中介公司面临行业寒流2006年5月29日九部委联合下发关于调整住房结构稳定住房价格的意见造成楼市短期的震荡，但因措施相当“温柔”，舆论对其打压效果有些存疑2006年5月31日关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住10、房对外销售全额征收营业税2006年7月6日关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房2006 年7月11日关于规范房地产市场外资准入和管理的意见被业内称为“外资限炒令”2006 年7月26日关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知统一征收二手房转让所得税2006 年8月1日国土资源局制定的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范正式施行土地出让中同时要对房价、套型进行限定2006年8月19日第一次利率调整一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.85提高到6.12；2006年9月7日建设部、国家发展11、改革委、工商总局联合做出部署，决定在全国范围内集中开展房地产交易秩序专项整治行动。重点打击对象，捂盘惜售、囤积房源及雇佣他人炒作房价等恶意炒作行为在内的6类违法违规行为2007年1月16日国家税务总局颁布关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知2007年房地产税费调控的大幕由此开启。2007年3月18日第二次利率调整一年期贷款基准利率上调027个百分点，由现行的612提高到639。2007年5月19日第三次调整利率仍然无法彻底解决房价上涨过快，供应结构不合理等问题。2007年6月27日关于取消部分地方税行政审批项目的通知：加大房地产开发商的开发成本，对我国目前房地产市场投资过热的情况12、会有一定的抑制作用。2007年7月21日第四次加息央行2007年第三次加息，很多人迫于这种压力提前还贷，但单独的加息并末对对房市有太大的影响2007年8月22日第五次加息仍未抑制购房者的热情。XX年从紧政策仍将继续2.3.2. 政策分析l 至2005年3月“国八条”颁布以来，房地产市场在各个方面都采取了紧缩的政策，主要由以下几点：其一，银行系统银根紧缩，相对地之于开发商房贷、个人房贷业务均持谨慎态度；其二，政府针对房产交易地税收政策也趋于紧迫，对于投资性需求进行遏制；其三，对于市场进行划分，普通住宅地刚性需求仍给予一定鼓励政策，相对应地改善型需求及高端需求则不加支持；其四，针对行业进行整治，打13、击开发商囤地、捂盘惜售等操作手法，但效果并不明显。总而言之，政策地打压对象集中于投资、高端需求，这也与“和谐社会”的大背景相关。关键的是，需要关注市场的反应，主要体现出两种特征：第一，不同区域的不同反应，即在一些热销地段，仍表现出供不应求的态势；第二，不同物业类型的市场表现也不尽相同。2.4. 某市房地产市场分析2.4.1. 住宅物业市场 数据表明至2003年起，整体市场处于高位运行之中，供需相对平衡，市场稳定；更值得关注的是近年市场需求源头：l 本地居民收入增长，股票市场财富效应的支撑；l 交通条件的明显改善，带动了新兴区域需求增长；l 外籍人口持续流入并效力于本地企业，增加部分刚性需求；l14、 对于经济持续增长，汇率上升的良好预期，高端投资市场交易 活跃。对于XX趋势把握的关键在于：l 据土地供应计划分析，供应量增长且集中在外围区域，精准的 产品定位，目标客群锁定将成为前期开发之重要课题；l 在价格方面，由于2007年的涨幅较大，价格已涨至高位，伴随着可能的政策调控与贷款利率的上调趋势，预计XX年的住宅物业价格将相对平缓。2.4.2. 办公物业市场l 新企业的设立和现有企业扩展带来的需求增长将继续带动某市甲级写字楼市场的繁荣，2007年共计吸纳约263000平方米，而完工量约为227100，持续供不应求的局面，市场空置率也相应降到了2.5的历史低点。l 值得注意的一点是，市价的快速15、增长带来平均投报率进一步缩水至7.0，而需求相对稳定，因此市场价格将趋于稳定。l XX年及未来的23年内整体供应量将呈现放大的趋势，报告判断在2009年，某市甲级办公市场将随供需变化而可能出现拐点，办公物业之开发将更强调地段、物业规划等主观因素，市场竞争力度将明显加强。2.4.3. 商业零售物业整体上，逐渐成熟的住宅市场及甲级写字楼市场将会为区域零售业带来更为充足的市场需求。l 城市的拓散，人口空间布局的改变，使得商业格局更为清晰的分为传统城区中心商圈和满足区域型消费的社区形态商业，数据也证实了以上观点，439000为新建项目，占到总体供应的73，新兴区域将成为供应的焦点；l 需关注一点，随着16、人均可支配收入的提高，社区商业在满足便利 性消费的同时，也兼具交流、逛街、娱乐、资讯平台等综合功能，在一些合适的地理位置发展成区域形态的商业中心（如大宁绿地广场、五角场等）；l 更为关键的是，商业地产的主题定位、业种业态规划对于其销售和后期经营的作用更为至关重要l 另外一点关乎项目操作理由是，成功的商业运作更将提升办公、住宅等 其他物业的价值。2.5. 项目开发宏观环境评价2.5.1. 综上所述，本项目面临的宏观环境具有如下特点: l 某市市是中国最发达的城市之一，长三角地区经济发展的龙头，经济实力强，基础设施及交通环境优越，国民经济发展迅速，人均收入一直居全国前列，固定资产投资增长迅速，为当17、地房地产业的发展奠定了有力的基础。l 某市市房地产市场与本地快速的经济发展相吻合，无论是从发展速度，还是从产品质量方面看都有了很大的提高，同时某市房地产市场刚性需求旺盛，配合当地规范成熟的房地产政策法规，使得某市市房地产市场的发展一直呈现出快速、稳健的发展态势，相信只要某市经济不出现大的波动，某市房地产市场的发展也会比较稳健。 2.5.2. 某市市房地产市场呈现出如下基本特征： 从上面住宅、办公物业以及商业零售业发展情况可以看出，某市房地产市场整体上发展稳定，各种物业形态的新供应量都有较大的增幅，这和某市市近年来经济发展分不开，2007年有较大增幅，这可能是股票效应支撑的结果。 我们从上面各种18、物业的净吸纳量可以看出，伴随着新增量的剧增，吸纳量也有较大增幅，这保证了整个市场发展的稳定向前。 前些年，因为商品房市场的开放，很多企业一窝蜂的上，很多地方出现空置率的居高不下的状况，但是随着人民生活水平提高，对改善居住条件的欲望越来越旺盛，拉动了中国房地产市场快速发展，某市房地产也一改过去居高不下的空置率状况，并呈逐年下降的趋势。3. 某市城市总体规划描述3.1. 某市市2020年总体城市规划 根据某市市总体规划，至2020年某市市行政辖区，总面积达到6340平方公里，全市实际居住人口1600万左右，其中，非农人口1360万，城市化水平达到85%，集中城市化地区城市建设总用地约1500平方公19、里。中心城规划人口约800万人，城市建设用地约600平方公里；郊区城镇规划人口约560万。建设某市国际航运中心，建设国际集装箱枢纽港、亚太地区航空枢纽港、现代化信息港和以高速公路、高速铁路、骨干航道为构架的水、陆、空交通运输系统，形成衔接国内外、辐射长江三角洲的快速、便捷的客货运交通运输网络。 某市城市发展战略目标是充分发挥国际化大都市的政治，经济、文化、商贸、金融和交通枢纽等城市功能，坚持可持续发展战略，坚持 “三、二、一” 产业布局，继续发挥某市作为长三角经济发展龙头的作用，到2020年，把某市初步建成国际经济、金融、贸易中心之一。3.2. 总体城市规划3.2.1. 城市与区域长江三角洲地20、区作为中国经济总量最大，发展速度最快的一个区域经济体，某市处于龙头、江苏、浙江作为两翼形成了一个完美的搭配，某市的经济辐射作用带动了整个长三角地区快速稳定的发展。3.2.2. 2020年某市市城市规划 城市发展方向拓展沿江沿海发展空间，形成宝山新城、外高桥港区（保税区）、空港新城、 海港新城、某市化学工业区、金山新城等组成的滨水城镇和产业发展带；继续推进浦东新区功能开发和形象建设；集中建设新城和中心镇；将崇明作为21世纪某市可持续发展的重要战略空间。市域城镇体系形成“中心城 新城（含县城，下同） 中心镇 集镇”组成的多层次的城镇体系及由沿海发展轴、沪宁、沪杭发展轴和市域各级城镇等组成的多核、多21、轴空间布局结构。中心城是某市政治、经济、文化中心，也是某市市城镇体系的主体，以外环线以内地区作为中心城范围，人口控制在800万人，城市建设用地600平方公里。新城是以区（县）政府所在城镇、或依托重大产业及城市重要基础设施发展而成的中等规模城市。规划新城11个，分别是宝山、XX、松江、金山、闵行、惠南、青浦、南桥、城桥及空港新城和海港新城。新城人 口规模一般为2030万人。中心镇是由市域范围内分布合理、区位条件优越、经济发展条件较好的集镇，依托产业发展而成的小城市。规划朱家角、泗泾、周浦（康桥）、奉城、枫泾、堡镇、南翔及罗店等22个左右中心镇，规划人口规模一般为510万人。集镇由现有建制镇根据区22、位、交通、资源条件等适当归并而成（现状约170个）。规划约80个左右的一般镇，人口规模一般为13万人。中心村是在合理归并自然村后形成的具有地方特色、环境优美、布局合理、基础设施和服务设施较完善的现代化农村新型社区。中心村规模在2000人左右。中心城布局中心城空间布局结构为多心、开敞。规划按现状自然地形和主要公共中心的分布以及对资源优化配置的要求，合理调整分区结构。中心城公共活动中心指中央商务区和主要公共活动中心。（1）中央商务区中央商务区由浦东小陆家嘴（浦东南路至东昌路之间的地区）和浦西外 滩（河南路以东，虹口港至新开河之间的地区）组成，规划面积约为3平方公里。中央商务区集金融、贸易、信息、购23、物、文化、娱乐、都市旅游以及商务办公等功能为一体，并安排适量居住。（2）主要公共活动中心主要公共活动中心指市级中心和市级副中心。市级中心以人民广场为中心，以南京路、淮海中路、西藏中路、四川北路四条商业街和豫园商城、某市站不夜城为依托，具有行政、办公、购物、观光、文化娱乐和旅游等多种公共活动功能。副中心共有四个，分别是徐家汇、花木、江湾-五角场、真如。徐家汇副中心主要服务城市西南地区，规划用地约2.2平方公里；花木副中心主要服务浦东地区，规划用地约2.0平方公里；江湾-五角场副中心主要服务城市东北地区，规划用地约2.2平方公里；真如副中心主要服务城市西北地区，规划用地约1.6平方公里3.3. 项24、目开发规划环境评价综上所述，项目开发所面临的城市规划环境具备如下特点： 某市正致力于建设一个“一个龙头，三个中心”的发展目标，继续加强作为长三角龙头的地位，到2020年，把某市初步建成国际经济、金融、贸易中心之一。 形成“中心城-新城（含县城，下同）-中心镇-集镇”组成的多层次的城镇体系及由沿海发展轴、沪宁、沪杭发展轴和市域各级城镇等组成的多核、多轴空间布局结构。其中本案所在地XX被列为某市重点建设的新城之一，未来将其建设成为集“汽车产业，物流，贸易、人文、旅游”为一体的新型功能区域。4. 项目所在地区域环境分析4.1. 区域经济发展状况 首先关注三个重要的指标性数据： 从以上对于数据得解读，25、清晰地发现XX在经济总量、人口规模、消费 水平在某市各卫星城镇中均处于优势地位，是怎样的基础条件让XX具备了这样的条件？ 对比其余若干城镇发现，凡是能够在整体经济水平中处于相对领先地位的，都具备明显的产业特征，形成可持续发展的支柱型产业。例如松江结合大学城发展的高科技园区，而XX取得优势地位的关键则在于国际汽车城的规模化发展。 由此，我们明确了一点：卫星城镇产业发展与其整体经济状况成正相关。而项目正是处于“国际汽车城”规划范围内，下文将进行多方面论证，全面解读XX，进而探讨黄渡镇的发展趋势，探讨项目定位问题 4.2. 区域地理位置 项目两面临路：l 南临区域南北向重要进入动线嘉松北路，南接博园26、路，联通本案与 安亭镇及国际汽车程产业园区，项目外向可抵达性强；l 东临绿苑路，南向衔接传统生活区，北向联动同济校区，提供便捷通路。4.3区域功能布局 正是基于上述区位及交通条件的优势地位，客观上促成了XX在产业发展方面的先进性。4.3.1整体布局形成了东南部居住、生活片区为主导，西北部产业园区发展的整体结构；本案处于西部“某市国际汽车城”规划范围内。4.3.2产业现状l 汽车零部件工业总产值占全区工业总产值的17.3，成为区域支柱产业 带动中国汽车业的发展；l 在该产业的领衔效应下，在沪宜公路、曹安公路沿线布局某市二手车交 易市场、某市东方汽配城、某市市轻纺市场、某市金翔木材批发市场、某市装27、饰市场、某市真新粮食交易市场等大中型专业市场大都，形成了“沪宜曹安物流集散带”；l 整体产业构成了汽车及零部件、轻纺、建材、等三大类市场初步构建了 服务某市、辐射全国的集购销、仓储、加工、转运于一体的商流物流基地。5. 基地条件分析5.1地块概况占地总面积为7791平方米，呈狭长状，项目行政隶属XX区、黄渡镇，处于该镇几何中心位置。四至范围如下：l 东临 绿苑路l 南临 嘉松北路l 西临 吴塘l 北靠 吴塘支流北侧存有高压线分布，距离北侧红线约80m。5.2地块周边环境 辐射传统生活区与产教园区l 地块与黄渡镇中心以嘉松北路为界南北相望l 东侧为黄渡镇政府，一绿苑路为界东西相隔l 同济大学XX28、小区位于项目北向，距离约为1kml 西向为XX国际汽车城产业园区，距离本案约2km5.3交通1.位置关系东与宝山、普陀两区接壤；西与江苏省昆山市毗连；南襟吴淞江（苏州河），与闵行、长宁、青浦三区相望；北依浏河，与江苏省太仓市为邻。5.3.1 封闭型高速公路l 沪宁高速（A11）是某市联通江苏的首席干道，确立了XX某市西北门户的重要地位，其意义集中体现于交通、物流等行业发展之中；l 嘉金高速（A5）其作用在于沟通东西向高速公路的南北快速联络线的功能，对某市城市高速公路网布局更加趋于均匀和合理，为F1赛车场提供快速疏散进出通道、减轻城市外环线的交通压力发挥着重要作用；l 沪嘉高速（A12），起到联29、动某市中心城区与XX主城区的效应,促进了XX主城区的房地产业及综合服务业的发展。5.3.2 封闭型城市环路l 外环线（A20）的作用在于加速XX与某市中心城区及周边地区的交通辐射；l 郊环线（A30）之效应主要在于对市内交通的进一步疏散、分流, 从而加强各卫星城镇之间的联动。5.3.3 国道l 沪宜公路（G204）与曹安公路（G312）不仅承载了部分交通的过境功能、重要要作用体现于物流集散点的布局、设置。5.3.4 区域干道嘉松公路，联通XX、青浦、松江的南北向主干道；l 是黄渡镇内南北走向的重要干道（经由本案），并与沪宁（A11）衔接，为区域重要的进入型道路。博园路， 使安亭、江桥与黄渡的联30、通趋于便捷；l 黄渡镇东西向主干道，也是黄渡重要的进入动线，并与嘉松北路相交。综上所述，XX区位特殊、是沟通江苏与某市的门户。交通便 利、对内联动性出色，对外辐射力较强，是某市西北的物流窗口，货物吞吐、贸易往来的重要枢纽。5.4. 地块所在区域城市规划XX“十一五”发展规划中明确表示南部城区充分利用F1综合效应，结合轨道交通11号线XX新城站、白银路站和某市国际赛车场配套区综合开发，全力推进行政、商务、公共服务等功能性项目建设，加快形成以“现代高雅”为特色的现代化XX新城中心区。安亭、黄渡组团着力推进轨道交通11号线墨玉路站综合开发、安亭新镇公建街坊等公共服务设施项目建设，形成产业化和城市化融31、合互动的发展格局。某市国际汽车城黄渡镇区控制性详细规划嘉府2003第176号，明确黄渡镇区的规划性质为“功能完善的以居住功能为主的、环境优美、富于特色的生态型现代化综合镇区” 。 以国际汽车城产业发展为依托，利用同济大学汽车学院的成立和轨道交通十一号线即将通车的契机，着力大打造“国际汽车产业人才生活休闲居住地，汽车人才培养高地”这张名片。5.5. 该地块开发SWOT 分析SWOT综合分析优势Strengthl 交通优势及区位优势显著l 由于与产业区生活区的出色联动条件，为公寓类物业的出售以及商业设施的经营打下坚实基础劣势Weaknessl 高压线的存在给予住宅销售及建筑物北立面的景观效果造成一32、定负面影响，需在建筑规划及产品营销方面着力弱化l 项目地块狭长，技术指标相对严苛，项目规划局限性加大（在产品定位方案中详细分析）机会Opportunityl 汽车产业区及同济校区规模扩大趋势明朗， 人口规模进入扩大期，趋势消费能级有进一步提升空间l 区域房地产处于初级阶段，市场供应不足，产品规划趋势性不强；注重产品规划设计及营销策略的考量，项目有机会创造较大的利润空间威胁Threatenl 黄渡商业规划尚未明朗，无论星级酒店还是卖场的引入都未能确定具体位置及时间结点，项目操作应把握入市时机，规避竞争风险6. 项目开发竞争对手分析6.1. 区域内竞争对手及竞争性楼盘分析 6.2. 其他区域竞争对33、手及竞争性项目分析 6.3. 项目开发竞争对手评价 7. 市场需求分析7.1. 基础数据分析7.1.1. 住宅产业发展房地产业的蓬勃的源头在于区域经济产业的地位与发展趋势，正是由于XX综合经济实力的新兴，加之某市城市的扩大、轨道交通等捷运系统的完善，加快了XX的人口导入速度，强化了房产购买支撑，形成了如下描述的房产格局：板块形成分析如上图描述，XX房地产发展具有“聚落性”特征，其开发量主要集中在“江桥”、“安亭”、“XX城区”三个板块，迄今为止仍以住宅商品房开发为主。形成该格局之具体缘由分析如下：l 江桥板块由于与普陀的地理关系，较早受到某市城市发展，人口外迁的效应作用，成为“桃浦板块”的延伸34、区域，形成了江桥居住区的概念；l 安亭板块之起步可以说完全受到XX汽车产业发展的作用，是产业导入就业人口，就业人口转换成居住人口并带动房地产发展的典型例证； XX城区板块之形成则仰赖于区域经济整体提升，XX本地人自给自足的刚性购房需求。2007年度整体走势分析2007年，XX商品房供应量为1878304 平方米，新增套数16974套，比去年同比增长34%。成交量为2070028 平方米，同比增长52%。综观全年，整个区域供应量波荡起伏，在6月供应量为最低值，而11月其供应量达到最高值；成交量方面，相对于供应量情况比较平稳，在年末成交量逐步回落。整体市场仍呈现一种供不应求的现象。7.1.2. 商35、业地产市场整体状况l 商业主要布局在传统镇中心；l 据实地调研数据反映，总建筑面积约为18425； 与下文分析对照，存在约为1500017000的商业需求量缺口。商业结构对比一般社区商业结构比例，如下图所示：l 从总体布局来看，商业零售业占据绝对比例，高达60；其次是综合类业态，占到18；娱乐业比例仅为2，这相关于当地消费习惯。l 其业种主要体现为便利杂货、服饰鞋帽等民生类消费，业态的表现形式为沿街底商，以满足民生类消费为主。l 综合业态为中型超市，农工商、华联、联华三家构成，即传统民生类消费需求占整体将近80，与一般商业比例数据对比，差异明显。由此，报告分析其在商业结构上的缺失主要由以下几点36、：l 餐饮业整体比例不足，在结构上仍以满足中低端消费为主导, 商务类餐饮的满足比率较低（目前主要以两家酒店中餐饮为主）；l 商业服务业比例较低，这与当地人均可支配收入等基础消费力相关，规划应结合产业、教育园区作进一步考量；l 整体业态较为传统，缺乏品牌商品，中高端客户购物需求 在区域内不易满足。酒店物业及酒店式公寓市场 酒店物业该区域酒店运营情况良好，如下表所示：酒店名称开业时间楼高客房数量客房均价平均入住率蕾枫大酒店2005年7层121间290元/天70协通大酒店1998年8层170间280元/天60但存在外立面老旧、装修配套难以符合现代型商务住宿之需求、缺乏标志性建物特征等问题，故在产业整37、体规模扩大的前提下，酒店市场仍有较大发展空间，其中而更符合趋势性需求的新产品在竞争中能够占得先机 酒店式公寓市场处于零供应状态；据实地调查，莱茵小镇规划一幢约为15层高的酒店式公寓，计划XX年56月推向市场，目前价格未定；该项目的去化情况，顾客来源、价格指标将成为本案市场维护之重点。办公物业市场目前现代化的办公楼在黄渡镇仍无供应，分析原因如下：黄渡多为第二产业的办公需求基本可在自建厂房中得以满足，故少有衍生性需求办公物业的兴建，地段基本决定其市场需求状况，而办公对地段的要求一般为传统城市中心，一般所谓的CBD区域如陆家嘴、南京西路等。另一种为次级地段满足规模相对较小的公司，但又同时提出两点要求38、，第一交通需要一定的便利性，一般有轨道交通支撑为宜，第二需与相关产业链的结合度较高的地点位置。除以上两种需求形态之外，代表处、驻沪办等小型、临时等办公对成本相对敏感，经常转化为对酒店物业的长期租赁以满足办公、居住的综合需求。因此，结合分析，对于黄渡镇规划办公物业的前景持谨慎态度。7.2. 数据分析结论7.2.1. 总体分析l 产业规模效应“汽车城”规模的扩大及持续发展一直为业界所认同，必将成为“中国的底特律”，产业发展形成的人口导入将是XX房产发展最为夯实的支撑。l 轨道交通效应轨道交通11号线规划2010年内1期工程建成通车，联通轨道交通2号线江苏路站；二期规划至南汇临港新城。轨道交通通车对39、于房产的影响必定不如“莘庄效应”来的那么明显和剧烈。但其提供的交通便捷性客观存在，加之某市城市规模的拓散，其远期效应仍是区域房产发展不可忽略的一部分。l 物业类型之多样性随人口导入，住宅发展之后便是零售商业的起步，XX在不断优化布局和调整业态，完善商业设施，更多点状布局的商业聚合体形式将成为满足社区居民购物、逛街、休闲、娱乐等综合功能；另外，XX城区的服务功能及产业园区的商务需求必将催生部分办公、酒店及酒店式公寓类的供应。7.2.2. 项目所在地市场分析本案位于黄渡镇，由于地理位置关系房地产尚处于起步阶段，位于成熟板块“安亭”与“江桥”之间。但其趋势非常明确第一，汽车产业的发展及同济大学的迁入40、对于本区域房地产发展将是巨大利好，需要量必将在20092010年集中显现；第二，随轨道交通（11号线）之通车，江桥板块的延伸效应将在更远的将来支撑其发展。上文对某市、XX的宏观经济情况及房地产市场做了分析，而项目位于XX国际汽车城内，应该说，产业支撑效应显著，下文将结合项目的具体位置， 解析黄渡，定位项目8. 本地块项目开发市场定位8.1. 目标客户确定主要客户设定为当地富裕人群，在XX国际汽车城产业园区、XX南部物流园区的中高层管理人员、高级技术员工及同济大学师生等，他们构成了本项目主要消费力量。随着XX汽车及相关产业的进一步发展成熟，将来这一区域将成为以汽车为主导产业的专业化生产基地。8.41、2. 项目概念定位基地基础条件说明：l 位于黄渡几何中心，为产教区、生活区围绕，贴近等消费群体l 道路系统完善，抵达性极佳，有条件吸纳跨区域消费市场需求市场供应基地条件商业配套依据消费基础，整体供应量存在缺口业种业态比例不尽合理品牌、中高端购物需求不易满足5km范围内无大卖场商务餐饮供应不足且缺乏特色根据分析结论确定需求量，做适当比例的规划引进主力卖场需在技术指标与政府作进一步沟通为宜（在方案中详细阐述）别墅在售个案仅莱茵小镇联排别墅需求应有空间土地规模、面积受限，无规划可能住宅商品房起步较晚，虽有需求趋势，但市场引爆尚需时日土地性质、面积受限，无规划可能酒店式公寓暂无供应根据指标，有条件规划42、该类产品（在方案中详细阐述）酒店市场量体供应不足，且结构单一，功能及立面均不符合市场趋势根据指标，有条件规划该类产品（在方案中详细阐述）8.3. 项目产品设计建议8.3.1. 按目前指标规划用地性质C2（商业金融用地）基地面积7791平方米（估值：未经最终测绘）容积率小于4.0建筑面积31164覆盖率建筑密度小于40绿地率20（其中集中绿地5）限高60M商业规划根据商业市场分析结论，市场缺口应在1500017000由于受覆盖率指标限制，单层商业面积最大值为7791403116.4该方案商业规划的重点在于大卖场的引进，其市场支撑性在于足够消费人口基数，并且在黄渡镇周边并未有该类业态布局，是典型的43、有需求无供应。引进卖场的益处在于，通过卖场的主力店集客效应，吸纳稳定的客流，提供本案人流量的保障；另对于商铺销售的价格、后期租金都有一定的提升作用。但有一点必须注意，卖场规划对于单层面积及总建筑面积均有一定的要求，也就是说单层3116.4不能满足其基本要求，故需考虑地下室的开挖，估算其面积为6000（不计入容积），另在一层划拨1500亦规划为卖场面积，卖场面积为7500。考虑到商铺的价值随着楼层的增高而降低，且高层商铺的销售实践性较低，固规划商铺不宜超过3层。其中一层可引进商业服务业（银行、洗衣店、美容美发等）及书店、文具用品等零售店铺，服务周边居民及产教区中端消费人群。二层规划轻餐饮（如上岛44、咖啡、避风堂茶楼等）、休闲娱乐业态（如台球室、健身房等）满足产教区人员之商务洽谈、休闲放松之需求；三楼规划主题餐饮（某大酒店），满足周边各类高端商务宴请、亲友聚餐之需求。总建筑面积15349.2，符合市场需求量。塔楼规划由于假设容积率提升为4.0，则剩余可规划的面积为21814.8，考虑到酒店式公寓及酒店均具备可行性，从资金运作、风险平衡等角度综合考量，规划酒店式公寓10907.4（出售），酒店10907.4。（经营或收益）方案描述总建筑面积31164备注商业面积卖场7500商铺7849.2租赁收益出售产权酒店式公寓面积10907.4出售产权酒店10907.4租赁收益补充说明根据市场供求分析结45、论，项目规划酒店物业亦为可行；其操作方式主要分为三种，其一，整体出售或租赁给机构投资者；其二，委托专业酒店运营团队进行管理；另一种考虑是自主经营、创立品牌。无论出售物业或者持有物业相关于甲方对于资金计划及公司产业发展的思路。9. 项目开发投资分析与财务评价9.1. 项目总开发成本9.1.1. 总成本费用估算（见表）本效益评估中，计算方式趋于保守；其中，方案中的租赁物业假设均作出售，且价格等同酒店式公寓。但从市场角度判断，酒店每年的收益折现合并值远高于酒店式公寓出售价值，故需要确定目标方案后再做详细测算。l 走短平快路线，以资金回笼为项目操作的主要考虑方向 l 投资成本最低，回报率较高l 不保留46、长期收益物业方案序号项目单价单位总额备注（元/）（）（元）一土地成本1土地费用3000.00 3116493,492,000 二建安费用1地上建安费1980.00 3116461,704,720 三专业费用1专业费用158.40 311644,936,378 建安费用8%四配套费用1配套费用500.00 3116415,582,000 按500元/平米计五其他费用1项目管理费74.40 311642,318,602 工程总投资3%2不可预见费99.20 311643,091,469 工程总投资4%3贷款利息91.06 311642,837,800 70%建安费1年贷款利率4销售费239.37 47、311647,459,727 销售收入3%5营业税及附加443.63 3116413,825,360 销售收入5.56%费用小计947.66 3116429,532,957 六工程总投资2480.00 3116477,286,720 建安+配套费七合计成本6586.06 31164205,248,055 八销售收入7979.00 31164248,657,556 九税前利润1393 3116443,409,501 十投资利润率21%l 综合考量项目商业定位，发挥主力店效应，提升项目销售价格l 保留卖场及酒店物业作为长效收益l 投资成本最大，短期出售效益一般l 由于地幅条件限制，卖场能否成功引入48、为项目操作之主要风险，需预留备案该方案是一种对于对短期效益与长期收入作相对平衡的考虑综合观察，投资回报率相对较低9.1.2. 项目定价a. 市场比较法确定酒店式公寓价格黄渡镇无可对比个案，本案1km范围内莱茵小镇酒店式公寓将于XX年56月推案，对此将持续关注目前选定同为国际汽车城产业辐射区内的世昶生活广场作市场比较。世昶生活广场坐落于某市国际汽车城俱乐部街区核心地段，东面比邻某市汽车零部件全球采购中心，南靠国道曹安公路和轻轨11号线终点站，西临安亭最繁华的新源路商业街竞争因素对比分析因素（权重）本案世昶生活广场地段（0.3）7580规模（0.1）7070配套（0.1）7085交通（0.2）8549、80品质（0.1）8580居住氛围（0.2）7585总得分7780.5价格P1P2由P27500元/平方米（装修酒店式公寓）得P17200元/平方米（装修酒店式公寓），根据市场比较法，理论上确定项目酒店式公寓价格为7200元/平方米b. 根据收益还原法确定商业价格由于区域市场暂无可参照在售个案，根据实地市场调查：黄渡镇传统商业区底层租金均价为2.2元/天，平均租赁率为90通过静态收益还原法计算：售 价年回收租金 * 出租率年投资回报率=（2.2）*365*90%7%得项目一层商铺售价为10300元/平方米按照楼层价差比例估算：二层商铺售价为8000元/平方米三层商铺售价为6000元/平方米商铺50、销售算术平均价为8100元/平方米c. 确定租赁价格 结合某市卖场租赁价格行情，大卖场可承受租金为0.8元/天（具体价格确定需进行商家访谈） 通过市场比较法确定酒店房价竞争因素对比分析因素（权重）本案蕾枫大酒店协通大酒店地段（0.3）808075规模（0.1）807075配套（0.1）908080交通（0.2）858585品质（0.1）858075服务（0.2）808080总得分82.58078.5价格P1P2P3其中P2290，P3280若规划同类型之产品，本案客房价格P1295300之间。值得注意得一点是，酒店产品的细节规划十分关键，在做好产品规划及经营服务的基础上，价格仍由提升空间。另前51、文提到的商务型酒店操作模式也是值得考虑的，产品的具体规划将在开发方案确定后做进一步深入。9.1.3. 项目静态收益测算方案销售收益物业分类建筑面积（）单价(元/)总销（万元）商业面积7849.293007300万元酒店式公寓面积10907.478008508万元汇总18756.6842715808万元租赁收益物业分类建筑面积（）单价年收益（万元）卖场75000.8元/天219万元酒店10907.4300元/间天1073万元汇总18407.4/1292万元备注：考虑卖场效应对项目销售均价及租金的提升作用，总销可提升8159.2. 项目的财务评价与不确定性分析9.2.1. 投资假设 本项目（某大酒52、店），假设投资总额为2.05亿元。其中： 项目土地开发投资：建筑面积按单价3000.00元/分摊，总开发建筑面积31164计算，为93，492，000元。 建筑安装工程：总建筑面积31164，按1980.00元/计算，总计61，704，720元。 专业费用：总建筑面积31164，按158.40元/计算，总计4，936，378元。 配套费用：总建筑面积31164，按500.00元/计算，总计15，582，000元。 其他费用：总建筑面积31164，包括项目管理费按74.40元/，不可预见费按99.20元/，贷款利息按91.06元/，销售费按239.97元/，营业税及附加按443.63元/计算，其53、他费用总计为29，532，957元。 以上部分工程总投资约为2.05亿元。 另外加流动资金投资300万元。9.2.2. 营运收入测算酒店营业收入表91 2004年某市锦江酒店业集团星级酒店营业收入构成（某市地区） 单位：万元全部收入客房收入餐饮收入其它收入收入比例收入比例收入比例五星级小计120921.2870577.3758.3733204.6827.4617139.2314.17四星级小计103172.0262841.3560.9124792.5524.0315538.1215.06三星级小计50016.5627956.6655.9013983.5327.968076.3716.15合 计54、274109.86161375.3158.8771980.7626.2640753.7214.87资料来源：锦江酒店业2004年统计报表表92 2005年某市锦江酒店集团四、五星级酒店营业收入构成（某市地区）全部收入客房收入餐饮收入其它收入收入比例收入比例收入比例五星级小计800,449,800447,696,80055.9%256,562,30032.1%96,190,70012.0%四星级小计646,095,200405,356,90062.7%162,183,80025.1%78,554,50012.2%合 计1,446,545,000853,053,70059.0%418,746,1055、028.9%174,745,20012.1%注：其中四星级酒店国际饭店客房间250间，客房收入为58.7，餐饮营收占29.6，其它收入占11.7。可见客房营收占总营收比重和客房数成正比表中可见，饭店其他营收在下降，而且下降较快；根据本项目酒店的具体情况，客房数只有200间，确定四星级酒店营业收入构成比例为：客房收入比例为58%，餐饮收入比例为30%，其他收入比例为12%。表9-3 本项目酒店营业收入估算表 单位：万元五星级客房收入构成建设期正常经营期（2010-2033）20092010201120122013-2033酒店经营收入REVPAR050607070其中：客房收入300元5801056、951379.71690.1335492.73餐饮收入300566.38713.64874.2118358.31其它收入120226.55285.46349.687343.32合计10001887.932378.82914.0261194.36注：1.房间总数为200间。2. REVPAR值：前三年每年环比增长5，2010年为300元，2011年为315元，2012年及以后每年为330.75元，正常经营期间客房入住率保守估计为70%。3.正常经营期按24年计算。卖场营业收入卖场简单按市场行情租赁价格为0.8元/天，卖场总建筑面积为7500，正常经营期按20年计算，年卖场总租金收入为：0.8*757、500*365=219万元，20租金收入为4380万元。综上所述，本项目短期内酒店式公寓加商业部分销售收入合计15808万元，酒店经营收入为68375.11万元，卖场租金收入为4380万元，共计88563.11万元。9.2.3. 酒店项目成本损益分析本项目正常经营期间的成本损益构成，见附表一：某大酒店项目成本损益分析表，主要包括下列内容：1） 营业成本根据市场调研的结果，最近几年某市市四星级酒店的营业成本构成为： 餐饮营业成本：按餐饮营业收入的50%计算； 其它营业成本：按其它营业收入的20%计算。2） 项目的营业税金及附加为6.5%。3） 项目经营费用 酒店经营费用包括以下内容：工资福利费：58、总人数按1：2例配置，共用440人。以每人每月平均1600元测算，每年工资福利费为440160013=832万元。第一年为416万元，第二年增长5%，为524.16万元，第三年增长5%，为642.10万元。能源燃料成本：消耗：包括水、电、油、气，按总营业额为10%测算， 物料低易品：按酒店营业收入的3%计算。维修装饰布置费用：按酒店营业收入的2%计算。广告宣传外事费用：占酒店营业收入的1.8%。正常经营期为52万元。坏帐及存货亏损：按总营业额的0.1%计算。交际应酬费：占酒店营业收入的1%，正常经营期为29万元。其它管理财务费用：占酒店营业收入的2.5%，正常经营期为72.85万元。4） 项目59、非经营性费用 酒店非经营性费用包括以下内容：固定资产折旧及摊销：其计算见下小节。财产保险：为固定资产的0.09，定为18.5万元。房产税土地使用费：地上建筑面积每平方米60元，即为65.4万元。利息支出：按经常性流动资金占用300万元计算（全年按7%计息）。每年的利息支出约21万元。其他费用：为房产税土地使用费的2%左右，为1.3万元。5）折旧及摊销本项目的折旧及摊销，主要包括酒店建筑物和各类设备的折旧以及营业装饰、家具电器的摊销。详见表9-4所示。酒店建筑物及设备，考虑按24年进行折旧，期末无残值，无清理费用。营业装饰及家具电器，参考项目经营期，一次1500万，按5年进行摊销，2014年、260、019年、2024年、2029年翻新。表94 某大酒店项目折旧及摊销预测表 单位：万元项 目2010201120122013-2033合计建筑物及设备折旧298.96298.96298.966278.127175装饰及家具电器摊销300.00300.00300.00900.001500折旧及摊销合计598.96598.96598.967178.1286759.2.4 整个项目借款偿还计划本项目将酒店式公寓销售收入，卖场租金收入、酒店历年经营所产生的税前利润、折旧等全部用于归还融资金额，销售第一年即2010年即可还清贷款并实现盈利。详见表95所示。表95 借款还款计划 单位：万元序号建设期正常经61、营期2009201020112012201320331年初贷款累计0.07501.680.00.00.02跨年应计利息0.0525.120.00.00.03本年借款72484本年借款计息253.685酒店式公寓及商业部分销售收入0.0158086卖场年租金0.021921921937237酒店项目年折旧及利润0.0635.58800.83 981.01 20601.158本年偿还利息0.0778.80.00.00.09本年偿还本金0.072480.00.00.010偿还后余额7501.68-8638.78-9658.61-10858.62-35182.77注：利息按7%计算。贷款按年中发放。卖62、场租金收益到20.29年止。6.6结论l 根据以上可性行性报告分析，我们可以获知：金谊商务酒店在投入运营以后第一年按50%能力运营，有亏损；第二年按70%能力运营，有微利；经营到第17年，即可收回投资。其中，包括每五年一次（共四次）的再次装修投资2500万元，也将在正常经营的情况下，逐年折旧收回投资； l 经营效益分析中，我们的平均房价是按固定数值来计算的。根据实际运行的情况及今后经济平稳发展，金谊商务酒店的经营如按良好的轨迹发展，平均房价将还有一定程度的上升。l 开业后的金谊商务酒店，将有利的提升中房置业股份有限公司的社会地位及企业形象，同时为公司的主业发展提供一个良好的交流及接待平台。综上所述，我们认为：投资三林镇金谊商务酒店是一个盈利的项目，同时也为公司拓展酒店宾馆等行业打下良好基础，为公司朝实业方向发展迈出坚实的一步。金谊商务酒店也将在提升公司形象及社会地位的同时，也为公司的发展构筑坚实的基础。