1、古文化主题型绿色生态酒店建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月40可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录一，XX市概况11.1XX市地理区位11.2XX市行政区划11.3XX社会经济概况1二，XX宏观经济发展分析32.1珠三角视角下XX经济实力32.1.2、1从经济总量角度考察 3 2.1.2从增长速度方面考察42.1.3从地域之间的相互影响考察52.1.4从产业结构考察52.2XX经济分析与预测 92.2.1未来两个经济计划年度内XX经济增长速度预测92.2.2未来两个经济计划年度内XX产业结构预测 122.2.3XX32个镇区分类及企石在XX的地位 14三，XX市酒店市场状况 163.1XX酒店业发展状况 163.1.1中国酒店业现状 163.1.2XX酒店业现状 163.2XX酒店消费者研究 173.2.1消费者对商务酒店和度假酒店的需求差异 173.2.2XX酒店消费者特征 18四，项目分析与定位 224.1项目资源分析 224.1.1项3、目自然资源分析 224.1.2项目人文资源分析 224.1.3项目政府资源分析 224.1.4项目区位分析 224.2项目定位 224.2.1项目总体定位 234.2.2项目档次定位 244.2.3项目客户群定位 254.2.4项目技术指标定位 25六，项目投资估算266.1项目投资估算266.1.1项目投资概况266.1.2项目投资估算表26七，项目施工计划277.1项目现场 277.1.1项目四周 277.1.2项目现场 277.2项目工程计划27八，项目投资分析288.1项目投资分析 288.1.1项目投资分析资料的预测和选定 288.1.2项目投资筹资分析 318.2项目投资相关财务分4、析 318.2.1项目营业收入税金及附加 318.2.2项目营业成本费用估算 318.2.3项目借贷还本付息计算 318.2.4项目损益估算 328.2.5项目财务现金流量计算 328.2.6项目投资回收期计算表 328.2.7项目投资收益率计算表 328.2.8项目财务内部收益率计算表 328.2.9项目敏感性分析 32九，项目风险分析339.1系统风险 339.2市场风险 339.3财务风险 339.4其他风险 33十，结论34*半岛酒店可行性研究 一，XX市概况1.1XX市地理区位XX市位于广东省中南部、珠江三角洲东北部，北距广州50公里，南离深圳90公里。水路至香港47海里，至澳门485、海里，处于穗港经济走廊中间，是广州与香港之间水陆交通的必经之地。北邻增城市和惠州市博罗县，西与惠州市天上人间区接壤，南面连深圳市的龙华区和宝安区，西面是珠江口。 1.2XX市行政区划目前，XX市下辖32个镇区，546个村委会，129个居委会。全市陆地面积2465平方公里，据有关方面估计，XX地区总人口达到1700万，其中包括本地居民、外来劳工、港澳台同胞以及海外侨胞。据有关方面估计，XX市人口总数还有相当大的增长幅度。1.3XX社会经济概况XX社会经济以外向型经济为主。近年来市内各镇区外贸出口均实现连续大幅增长，主要出口市场进一步巩固，出口商品的技术含量进一步提高，外资利用效率也在逐渐提高。它6、所显示的强大后劲，预示着日后将更加灿烂辉煌。XX农业按照城郊型、生态型、外源型的农业发展思路，进一步调减粮食面积，建立以水果、蔬菜、花卉为支柱产业的农业生产体系，使种植业结构更趋市场化，推动农业整体水平和经济效益的提高。工业是XX社会经济的主体，并呈现逐步增长趋势趋势,各项主要经济指标增长速度均高于全省平均水平。XX正大力实施建设现代制造业名城发展战略，深入贯彻走新型工业化道路，积极推进产业结构调整，优先发展高新技术产业，全市工业逐渐形成日趋完善的产业体系。XX金融系统越来越完善，证券市场也稳步发展，保险业务领域拓宽。全市正在实施新的文化发展战略，全力打造文化新城；卫生、体育事业也取得了可喜的7、成绩。XX市的旅游事业具有很大的发展潜力，各项旅游服务设施得到很大发展。立体式、高效率的交通网络四通八达，其他关系国民生计的各项基础设施也非常完善。总之，经过多年的奋斗和建设，XX已从原来的落后局面一跃而成为全国瞩目的焦点，未来的XX将更加辉煌。二，XX宏观经济发展分析2.1珠三角视角下XX经济实力XX的发展离不开整个珠三角的发展，特别是在CEPA协议签定之后，整个原珠江三角洲内部个地方之间的经济发展联系也越来越紧密，所以研究XX经济的发展情况，就有必要探讨一下它与周边地区之间的差异与联系，特别是与之邻近的几个地区（例如，广州和深圳）之间的联系与差异，以便了解XX宏观经济运行对项目同行业的支撑8、情况。 2.1.1从经济总量角度分析 就整个经济总量来说，XX的经济发展有着鲜明的特点，下面是珠三角几十个城市中的 七个重点城市2000 年至2005年的GDP时间序列线（源数据见附表一），从上面的图象我们可以看到，XX、广州、深圳、佛山这四个市的经济发展历程是比较相似的，它们都是翘尾的，这表示这四个地区的GDP随着时间的推动而不断增大，经济发展在各自原有模式和规模的基础上趋向于上升，而且上升的幅度非常可观，而其他十几个地区的发展基本保持不变，所以时间序列线表现为很平坦。从这个角度来看，我们所考察的二十一个经济实体大致可以分为两大类，第一类为经济发展相对发达地区，XX属于该类；第二类为经济发展9、相对欠发达地区，除了广州、深圳、XX、佛山之外，其他地区基本属于这一类。也就是说从经济总量的角度来看，XX当之无愧的是属于二十一个地区中的佼佼者之一。2.1.2从增长速度方面分析 GDP的增长率表示一个地方经济总量的增长速度，速度的大小表示该地区经济发展的势的大小，它表征了该经济实体生命力的旺盛与否。下图明确显示了各个地方2000年到2005 年这几年的增长率情况，由图可知，XX的GDP增长率序列（源数据见附表二）是二十一个地区中能在高势位保持最平稳的一个序列，它的波动非常小，而且，我们还可以看到XX的平均增长率高达18.7%，远远大于珠三角二十一个市的平均值12.3%（这两个数据均未剔除通货10、膨胀率）。在经济总量比较中，我们看到XX的绝对经济基数也是属于第一类，这也从另外一个角度说明了XX模式在XX强势稳定发展这个事实。根据惯性定律，我们可以预言，在未来的几个经济发展计划年度内，除非国内外环境政治、经济发生了巨大的变化，XX经济会继续按照目前XX模式继续稳定运行下去。2.1.3从地域之间的相互影响分析分析一下XXGDP与邻近地区GDP之间的相关性，可以大致了解各个地区对XX经济发展的影响程度。由于XX处于深圳与广州之间，我们就重点分析一下这三个地区之间GDP数据的相关系数，结果如下： 广州深圳XX佛山四市GDP相关矩阵相关系数广州市 深圳市 XX市佛山市广州市 10.9950.9611、90.998深圳市 0.99510.9870.997XX市0.9690.98710.995佛山市0.9980.9970.9951根据我们测算的数据显示，XX经济受深圳影响更大，两者之间GDP的相关系数高达0.98，而其与广州的相关系数仅仅只有0.969。这是由XX本身所执行的“向深圳看齐”的经济政策决定的。这也给了我们一个启示，要分析XX的经济情况，一定不能忽视它的近邻特别是深圳对它的影响。深圳作为经济特区，它正在经历产业升级的蜕变过程，在这个过程中，很多相关产业将迁出深圳，由于受其影响更大，那么XX将是这个过程中最直接的受益者。另外，自CEPA协议签署以来，港、澳与内地的联系日益紧密，其对X12、X的辐射带动作用也是不可忽视的。从这几个方面情况来看，XX的前景也是非常乐观的。2.1.4从产业结构分析从上面分析我们知道：第一，广州、深圳、XX、佛山是属于相对发达地区，其他地区属于相对欠发达地区；第二，XX经济发展受深圳的影响多过受广州的影响。基于以上两个客观原因，另外考虑到我们关注的主要对象是XX，所以我们在比较产业结构的时候，只在广州、深圳、XX这三个市范围内加以考察，本数据源于国家统计局，见附表三。 广州产业结构变迁统计表广州第一产业第二产业第三产业2000年0.040 0.427 0.533 2001年0.036 0.424 0.540 2002年0.034 0.410 0.55613、 2003年0.030 0.434 0.536 2004年0.028 0.442 0.530 2005年0.025 0.407 0.569 广州市2000年至2005年产业结构变迁图由图我们可以看到，广州的产业结构很有特点，从2000年到2005年这六年中它的产业结构基本保持稳定：第一产业所占的比例非常小，第二产业所占比例相当大，第三产业所占比例最大。从产业结构来看，这种稳定的分布表明，广州是一个比较成熟的经济实体，它比较适合人们生活居住，这是由广州这个城市的的发展历史所决定的。下面我们再来看看深圳这个经济实体的产业结构情况。 深圳产业结构变迁统计表深圳第一产业第二产业第三产业2000年0.014、11 0.525 0.464 2001年0.009 0.526 0.465 2002年0.008 0.551 0.440 2003年0.006 0.589 0.404 2004年0.004 0.616 0.380 2005年0.002 0.524 0.474 深圳市2000年至2005年产业结构变迁图 深圳的产业结构与广州的有着非常鲜明的差异。从2000年到2005年这六年中，深圳一直都是第二产业执牛耳，深圳作为一个新兴工业城市的特点在这里一览无余。当然，我们也看到，它的产业结构也呈现出一个显著的变化，即从2000年到2004年，它的第二产业所占比例是上升的，并且在2004年达到顶点，在20015、5年的时候，第二产业所占分额有了一个明显的下降，相对地同年第三产业分额有了一个显著的回升，这个也是深圳经济宏观调控的结果。接下来我们看看XX的产业结构变迁图，并把它与广州和深圳的情况做个比较。 XX产业结构变迁统计表XX第一产业第二产业第三产业2000年0.06 0.55 0.38 2001年0.05 0.55 0.39 2002年0.05 0.55 0.40 2003年0.03 0.54 0.43 2004年0.02 0.55 0.42 2005年0.01 0.56 0.42 这个变迁图表明，XX的产业结构不同于广州，类似与深圳而又不同于深圳，XX这六年来其第二产业一直都保持稳定不变，而且牢16、牢占据第一的位置，从上面的图象我们可以知道这点，这说明XX和深圳一样，也是一个工业城市，这个与XX的“打造制造业名城”战略是一致的。另外，XX这几年来第三产业在慢慢地上升，但是这个上升并没有打压第二产业的发展空间，倒是打压了第一产业的发展空间，为了清楚的看到这个特点，我们来看看这幅图的背面的情况，如下所示。可见在第三产业慢慢爬升的同时，第一产业在逐步地下降。 从产业结构方面分析得到的结果不仅印证了“XX受深圳影响更多”这个结论，而且也印证了“XX模式在XX强势稳定发展”这个结论。总之，比较分析的结果表明，XX将在现有模式的基础上继续稳定发展一段时间，按照国际实业投资周期相关统计结果，这个时间至17、少还有二十年。那么在这个模式基础上派生出来的各种经济形态也会在这段时间内稳定存在。也就是说，XX的宏观经济发展非常有利于项目所在行业酒店行业现有模式的发展。2.2XX经济分析与预测以上我们从经济总量及其衍生变量方面大致的分析了XX经济与珠三角其他地方经济之间的关系，并由此推测出XX未来若干年内经济发展的大致方向。下面我们着眼于XX市并从经济总量、产业结构等方面来分析、预测一下XX的经济发展情况。本小节数据来源于XX统计局，具体数据见附表四。2.2.1未来两个经济计划年度内XX经济增长速度预测 在经济总量和增长速度两者之间，总量代表总劳动成果，速度代表增长势头，是发展势头强弱的定量表达，前面已经18、论及XXGDP绝对数值之大，所以在这里我们更注重对增长速度的了解。预测XX未来十年左右的经济增长速度，可以让我们对XX的未来发展有一个大致的定量把握，这对本项目的进行是非常有益的。按照发展经济学理论，由于各种因素的限制，一个地区经济增长在某个阶段来讲总是有限的，这种增长呈现拉伸了的S型，用图象呈现出来就是一条逻辑斯蒂曲线，这条线的变化率曲线就是一条先上升到达顶点之后再下降的曲线。我们将根据这个思路来拟合并预测XX未来两个经济计划年度内的GDP增长率值。为了和前面的分析保持一致，我们依然采用的前面所使用过的数据，采用的软件是国际通用的MATLAB数学软件。 XX2000-2005年GDP增长速度19、统计表2000年17.42001年182002年18.42003年19.52004年19.62005年19.3拟合过程：General model: f(x) = a*x2+b*x+cCoefficients (with 95% confidence bounds): a = -0.1018 (-0.2679, 0.06435) b = 1.152 (-0.03547, 2.34) c = 16.21 (14.39, 18.03)Goodness of fit: SSE: 0.3052 R-square: 0.9252 Adjusted R-square: 0.8753 RMSE: 0.31920、故选择如下函数： 也就是说，可以用该函数来预测未来十年内的增长率。拟合的效果，可以通过和真实值的比较来判断： 预测效果表序列号预测值真实值误差117.260217.40.1398218.106818-0.1068318.749818.4-0.3498419.189219.50.3108519.42519.60.175619.457219.3-0.1572表格显示，该函数的预测效果是比较符合要求的。 XX未来十年经济增长率预测表序列号年 份预测值12000年17.260222001年18.106832002年18.749842003年19.189252004年19.42562005年19.45721、272006年19.285882007年18.910892008年18.3322102009年17.55112010年16.5642122011年15.3748132012年13.9818142013年12.3852152014年10.585162015年8.5812根据预测结果，我们看到XX的增长势头要到未来两三年之后才到达顶点，之后才慢慢放慢脚步，尽管如此，这时候的发展速度依然是非常可观的，因为就算是在低谷，它的速度也有近10%；而且，从发达国家的发展经验来看，经济发展总是从量到质的，开始时期总是以数量的壮大来支撑总量的增加，发展到一定阶段之后，就转为以质量来支撑经济实力的提高。就目前的情22、况来看，XX无疑还处于以数量取胜的初步阶段。毫无疑问，这种势态对于本项目来说是非常有利的。2.2.2未来两个经济计划年度内XX产业结构预测分析一个经济实体的产业结构发展情况，可以使我们了解该实体的发展模式，有利于我们决策时把握大的方向。从历史经验来看，经济实体的产业结构具有很大的稳定性的，短时间内要改变这种结构是比较困难的事情。所以，从这点来说，XX在未来不太长的时间内，将仍然以第二产业为主导产业。当然，它可能会有一些波动，但是这种波动不会改变它作为主导产业的实质地位。另外，随着经济的发展，考虑到生态的重要性和人们生活的需要，一个地区的第三产业必然会发展起来，并达到一定的规模。根据这个思路，我23、们采用MATLAB对XX产业结构作了模拟，其结果可以作为预测结果看待。具体结果如下正反两图所示：XX产业结构变迁模拟表XX第一产业第二产业第三产业2000年0.063 0.554 0.384 2001年0.054 0.551 0.395 2002年0.048 0.552 0.400 2003年0.031 0.542 0.427 2004年0.024 0.554 0.422 2005年0.010 0.565 0.425 2006年0.010 0.500 0.437 2007年0.010 0.551 0.439 2008年0.010 0.549 0.441 2009年0.010 0.547 0.424、43 2010年0.010 0.545 0.445 2011年0.010 0.543 0.447 2012年0.010 0.541 0.449 2013年0.010 0.539 0.451 2014年0.010 0.537 0.453 2015年0.010 0.535 0.455 2016年0.010 0.533 0.457 2017年0.010 0.531 0.459 模拟结果证实了我们初始的想法。XX第二产业保持主导地位的经济模式在未来十年内依然强势存在对于本项目来说当然是一件好事。一个地区的经济发展模式决定了该地区内部其他关联产业的生态位和生存方式，就目前XX来说，XX酒店行业的生态位和25、生存方式具有非常明显的特征为第二产业的从业者提供休闲、娱乐、商务等场所，也就是说它基本上是为第二产业的从业者提供服务的。既然XX在未来若干年内第二产业仍然占主导地位，那么酒店行业的主要生态位和生存方式就不会发生很大改变。所以，这也是本项目定位的重要依据之一。2.2.3XX32个镇区分类及企石在XX的地位除了从宏观整体上了解XX之外，我们有必要关注一下从行政区域划分的角度来考察XX32个镇区以及项目所在地企石在XX中的地位。由于各种条件的限制，不能收集到所有镇区的数据，所以这里只对排除了城区和东坑之外的其他三十个镇区作分析，并选择6个指标（第二产业总值、资产总额、负债总额、存款余额、社会零售商品26、总额、出口总额）作为分析的依据，具体数据见下表： XX三十个镇区六指标统计表 单位：万元镇区代码第二产业资产总额负债总额存款余额商品零售总额出口总额石龙（1）20906532171917380665767717789776125虎门（2）34347530420146731566892133246东城（3）225578193000460014080071674万江（4）152881183059901814765925681814074南城（5）251590272048379767980051485中堂（6）114628152210934233883154445715256望牛墩（7）38325627、51432925918308098696494麻涌（8）19286071832435432419904998944562石碣（9）2691821692714829762030998497339545高步（10）11910396108436022563727941049283道窖（11）9712398350312132674133880621825洪梅（12）5788210948638863736083348011031沙田（13）110675163987642552594794153336646厚街（14）28004721717159149248185280516长安（15）43132838928、52571220172559336224寮步（16）1836502054088801849366399200161355大岭山（17）1300621460235024943055668930105718大朗（18）182819132015352837097469898054019黄江（19）1363481402484742438411646441158000樟木头（20）1464402509178700045337411139042779清溪（21）19760417825792783531685142159291761塘厦（22）2934893964371444227866981074402829、2747凤岗（23）1401581770437025760159485580128517谢岗（24）5808170316296611431565168215588常平（25）329561308392109109454833178698桥头（26）166748135420762503184427477263008横沥（27）138029157322671772782978027038359企石（28）127436103061409052018625067325865石排（29）11826286491360722659277263025867茶山（30）129345971626776733731930、6254328633 以这六个指标作为标准，对上列30个镇区做聚类分析：以这六个指标作为标准，可以将上述30个镇区分为几个大类，每个镇区都在这个分类层次表中占有自己唯一的位置。分析显示，企石和高步、道窖、石排是直接同属一个大类的，而且是处在比较低的层次中，而序列号为2的虎门就处于比较高的层次中，再看序列号5和15所代表的南城和长安也是处于非常高的层次中。这个结果有助于我们在做项目相关决策时知道自己在XX所处的位置。三，XX市酒店市场状况3.1XX酒店业发展状况3.1.1中国酒店业现状我国酒店业目前发展十分迅速，2004年我国住宿与餐饮业营业总额1万亿元人民币，历史上首次突破万亿元大关，约占国民31、生产总值的7.3%左右，成为我国国民经济的重要产业。随着我国改革开放的进一步深入，国民经济的持续快速发展，人民生活水平的不断提高，我国国际化进程的逐步加快，北京奥运会、上海世博会、乃至广州的亚运会大型活动的成功举办、2020年我国将成为世界最大的旅游目的地等众多利好因素，我国酒店业无疑将有进一步的发展和新的动向，目前来看，酒店业发展呈现以下几个特点：1、酒店产品功能不断完善，酒店市场进一步细分经过20多年的发展，我国酒店业已从一般的酒店细分为商务酒店、旅游酒店、度假酒店、会议酒店、经济型酒店、主题型酒店和一般旅馆等，这是一个不断满足市场多样化需求的过程；2、酒店集团化步伐加快，国内外品牌酒店管32、理公司逐鹿中国市场目前，我国酒店集团已经有100多家，连锁酒店近1000家。酒店联合重组还在不断推进，特许加盟也开始兴起，国际酒店集团从高端市场向中低客源市场推进，国内市场国际化步伐正在加快；3、酒店个性化服务更加突出，信息技术进入中国酒店业以电子信息技术和连锁经营为代表的现代科技正加速进入我国酒店业并向客人提供全新服务，如人工智能对技术温度，光线的自动调节，在客房能有宽带上网、客房电视机能接收卫星网络信号、远程网络预定等，一句话，酒店业的发展越来越离不开科技进步；4、绿色、环保、节能、安全、健康将成为酒店业发展的新时尚绿色、环保、节能、安全、健康是经济发展的必然要求，21世纪酒店业发展的新趋33、势也离不开这个方向。顺应这种趋势、积极创建绿色酒店、推动中国酒店业进入以“安全、健康、环保、节能”为主题的新时代，将是国内酒店业的必然选择。3.1.2XX酒店业现状 1，从XX现有酒店的绝对数及容纳能力来看 XX市实际达四五星级标准的酒店有50余家,超过深圳、广州，星级酒店近100家,数量将排到北京、深圳之后,居全国第三。而其全年所接待的过夜旅客人数1131.31万人次，其中外国及港澳台旅客149.64万人次，国内游客981.67万人次。全市客房平均开房率为61.2%。从这个角度来看，XX酒店市场无疑是个竞争比较激烈的市场。2，从利好因素对XX酒店业的支撑来看 随着XX“打造国际制造业名城，建34、设现在化中心城市”口号的提出和松山湖高新科技园工程的启动，每年都有数量庞大的各种类型的招商团、考察团前来XX招商、考察、取经，这种团体频频光顾XX，给XX的酒店带来的滚滚客源；其次，工业化密集型的“晕轮”效应也衍生出繁荣的会展业和工业旅游，这也是XX酒店业得以蓬勃发展的原因之一；另外，XX地处粤、港、澳金三角处，位于深圳、广州、惠州的高速公路的交汇点，同时又是广深铁路的中间站，地理条件相当优越。相对于港、澳而言，同等级的酒店在XX其价格要低很多，这个价格优势也吸引了大量港、澳消费者。正是这些利好消息，吸引了大批投资者投身于XX酒店行业。3，从酒店经营状况来看从经营的角度来看，XX酒店市场收入中35、，客房、餐饮和娱乐三大收入三国鼎立，特别是娱乐业，它已成为XX一种产业化的经济，其规模之大、层次之丰富已经成为了XX一个主要的创收经营项目。这是其他地方酒店市场所没有的特征。4，从酒店竞争能力来看 XX现有酒店规划相对落后。XX星级酒店如林，但大多独体建设、散点布落，环境较差，缺乏真正意义上的多元化、规模化、具有较高美誉度的品牌酒店，主题特色酒店几乎为市场空白。这是由XX酒店业的发展历史所决定的：一方面，XX酒店业发展才不过四、五年的时间；另一方面，XX酒店的投资者一般都不是酒店业出身，再者国内还鲜有经验丰富的本土管理人才；这些因素决定了XX酒店还不具备长远眼光和规划能力，还没有形成深厚的企业36、文化内涵，所以真正意义上具有国际竞争力的酒店还没出现。3.2XX酒店消费者研究3.2.1消费者对商务酒店和度假酒店的需求差异经过详细的调查，就XX范围来说，商务酒店最为重要的是要能尽可能地为客户带来便利：1，就酒店位置来说，最好临近商务区或重要交通枢纽（例如机场）附近，在这些地方住宿，方便与客户洽谈业务，便于参加各种商务活动；2，商务酒店本身提供的条件要便利，如商务中心的设施是否齐全，通讯、网络设备是否齐全，能否满足小型会议甚至远程会议种种需求等；3，完成一天的任务之后，客户需要的是放松自己，释放一下一天的工作压力，好的酒店要能够满足消费者的一切需要-健身、游泳、桑拿、KTV、美体、球类等等；37、 4，商务酒店对价格因素很敏感，因为商务酒店数量比较多，相互之间的竞争比较激烈；5，XX商务酒店逆黄金周现象特别明显。XX拥有众多的企业，这些企业的老板、高级管理人员的商务往来、业务谈判没有淡旺季之分，因此XX的酒店除了每年的春节生意较淡以外，其他时段酒店业务都很多。但是在黄金周，由于XX缺乏旅游资源，大量的人员外出旅游，于是就形成了XX酒店业务逆黄金周的现象。6，商务酒店存在一定的辐射商圈，核心商圈是15分钟车程，次级商圈为半小时车程，三级商圈1小时车程。度假酒店主要接待度假休闲的客户，并为他们提供各种相关服务。所以对它的要求有所不同：1，从自然条件来说，度假酒店最好位于滨海、山川、湖泊等自38、然风景区的附近，位置与气候最好具有非常独特的特点；2，度假酒店因为远离客源地，其知名度对酒店的影响非常重要；3，度假客人的需求与商务客人的需求有所不同，他们主要选择旅游、休养、度假、运动等活动项目，而且客人的结构相对复杂，所以，针对不同的客户群，在不同的季节，营造不同的配套，如高尔夫、中医养生、儿童娱乐等，就显得十分重要；4，度假酒店业务对时令、季节非常敏感，在节假日火暴，但平时比较泠淡。为了熨平这种波动，很多度假酒店都特别注意营造本身的建筑特色与配套特色，例如有些度假酒店配备了各种会议；5，度假酒店基本上没有商圈的概念，但度假客户对度假城市的旅游资源、文化底蕴、生态环境、休闲配套的要求很高。39、3.2.2XX酒店消费者特征调查表明：1，从职业角度看，XX酒店的消费者主要来自两大块：第一种是来自所在区域的企业。他们大多数是周边企业、工厂的高管、老板和所有者，这些人因为商务和业务的需要而与其业务伙伴成为酒店最重要的消费群体，这些人约占酒店客人总量的65%；第二种是来自机关和事业单位的客人，他们除了自己有一定的消费能力之外，也因为工作需要而成为酒店的消费者；2，从籍贯角度看，XX酒店消费者主要是来自欧、美、东南亚、日本、香港、台湾，另外还有一部分是来自珠三角的客人。这些东南亚、日本、香港和台湾客户很多是因为自己在XX拥有投资，或者是作为母公司派到XX的高级管理人员；而来自欧、美的客户一般都40、是作为上述公司的业务伙伴而来XX作商务逗留的；来自珠三角的客人除了一部分是XX本地人之外，其他的大多来自广州、深圳或者其他周边城市，而且近年来受XX酒店的吸引，这部分人越来越多，并逐渐成为XX酒店消费市场一支不可忽视的力量。3，从入住酒店的时间上看，欧、美的客户入住的时间相对来说长一点，一般是三天左右，而且这种入住都带有非常强的季节性；东南亚、日本、香港和台湾客户因为是长驻XX，一般在XX都拥有自己固定的住所，他们去酒店消费时往往在餐饮、娱乐方面消费的比较多而住店的时候少，而且他们在酒店里面消费这些项目的频率非常高；4，从消费偏好来看，一般来说，欧美客户更注重保健、休闲、安全与保密（水疗、游泳41、高尔夫、书吧），另外，因为体格的缘故，他们对房间的空间要求比较多一些；东南亚、日本、香港、台湾等客户大多比较喜欢娱乐（桑拿、KTV、酒吧）以及相关服务；5，另外，平均来讲，XX酒店所接待的业务中，有20%左右的业务为政府部门的会议、考察、度假、旅游，这种客户主要来自广州、深圳，XX本地也占有一定比例，他们大都喜欢选择幽雅、安静的环境，而且基本上每年他们平均都有两次这种消费机会；6，从文化层次来看，这些酒店消费者一般都具备较好的文化素养，其中大专和本科学历的占据50%以上，也有少部分客户只接受过中学文化教育；7，从收入角度来看，XX酒店消费者特征比较独特：低收入人群占客户总数的绝对多数，而高收42、入阶层在总数中所占比例非常少；8，就企石而言，企石外资企业基本上都是台湾与香港的公司，其业务伙伴大多数是欧美客人。在酒店里面消费的客人东南亚、日本、香港、台湾约70%，欧、美客户约30%。四，项目分析与定位4.1项目资源分析4.1.1项目自然资源分析本项目地处XX企石镇唯一的自然风景区东丫湖水库旁。东丫湖位于企石镇北面，是一个风景秀丽的蓄水库，正常蓄水位为8.5米，库容424万立方米，水面面积2196亩，最高水位10.5米，库容 778万立方米，水面面积2902亩。东丫湖湖水清澈，沿湖青山绿树环绕，环境幽静，湖水中间，有一小岛，岛上风景秀丽，从湖对岸看，项目所在地恰好处于山脉龙头山水接壤处，地43、理位置及佳。虽然如此，但也有局部劣势：1， 项目背面靠山，山体不高，植被一般；2， 项目东面上洞村水库水坝，沿该方向望去可看到部分厂房；3， 项目南面为水域，远处可看到高压线与工业厂房；4， 项目西面为沼泽地，远处可看到废弃的厂房和烟囱及民房；4.1.2项目人文资源分析企石镇文化底蕴深厚，自古以来就流传着黄大仙的故事。为了纪念这位古时“仙人”，企石人民作黄大仙庙以记之，千百年来，庙里香火旺盛，人们在此祈福不断。民间传说虽不可信，但仅此就足以证明项目所在地实为“有山有水，有仙有灵”的人文宝地。4.1.3项目政府资源分析到目前为止，企石镇还没有一家象样的酒店，而其他镇区基本上每镇都拥有一家五星级大44、酒店。从其他镇区的情况来看，兴建一家五星级酒店不仅能为当地政府创造可观的国民收入，更为重要的是，它能为当地的经济发展提供良好的润滑作用。正是因为这个原因，XX各个镇区不断兴建各种酒店。企石镇目前还没有一家五星级大酒店来为企石提供这种服务，故而企石镇政府对本项目非常支持，这也是本项目一项非常重要的资源。4.1.4项目区位分析 根据XX市新的城市规划方案，本项目与未来企石镇行政中心距离仅五分钟左右车程，同时，本项目所在地正好是东部工业园的中心，未来的东部工业园管理中心就在本项目附近（不超过十分钟车程）。从区位上看，一方面，本项目建成之后，能同时为这两个办事机构提供急需的服务；另一方面，这两个机构也45、能对本项目的经营产生一个强大的支托。另外，从企石镇范围来看，企石镇未来的产业结构还会以劳动密集型产业和资本密集型产业为主，其中资本密集型产业主要就是房地产业，本项目的建成，将能对全企石镇区的房地产发展起到抛砖引玉的作用。4.2项目定位4.2.1项目总体定位酒店的总体定位：“大深圳”集度假、商务、会议、娱乐为一体的岭南古文化主题型绿色生态酒店；东丫湖片区营运定位：东部生态植物公园、东部水上乐园之东部区域性景点；持续发展模式： 旅游+酒店+酒店管理学院+地产+高尔夫；定位说明： 1，在省政府拟编的新区位规划中，XX属于“大深圳”（深圳、XX、惠州）大范畴，从地理位置上看，企石恰好位于大深圳的核心位46、置，也就是说项目将在“大深圳”的核心地带对整个“大深圳”展开辐射，这对本项目来说无疑是非常有利的；另外，博深高速建成后，企石的地位优势将更为明显，如果能争取在企石设立一个博深高速XX出口，这对本项目而言更是锦上添花；2，项目总体方向为度假酒店，同时也注重商务与娱乐。从地理位置来看，项目做成纯粹商务酒店没有便利性优势，而且以项目所在地为核心在15分钟车程的区域内，包含了周边地区众多的商务酒店，竞争十分激烈，以本方向为思路，可以有效避开这种竞争；另外，随着东部工业园的开发，项目周边的企业数量将越来越多，酒店的商务及娱乐的需求量也会随之增长，从既有经验来看，商务与娱乐是XX酒店市场的重要收入来源，所47、以不可忽视这些市场的需求量；同时，项目虽然具备一定的度假环境，但相对纯粹旅游胜地的旅游资源、文化底蕴、生态环境、休闲配套等而言，两者之间还有相当大的差距，而且XX在工业化过程中环境污染问题本来就严重，所以走纯粹的度假酒店的路子也是行不通的；最后，XX是改革开放后经济发展最为成功的城市之一，其成果和经验为全国乃至世界所关注，每年都有众多的政府、企业考察团前来学习、考察，这部分客户同时也具有旅游、度假、会议等需要，本项目位于郊区，在私密和安全上将能更好地满足该类客户的需求；综合考虑，我们还是不能忽略商务与娱乐的存在；但是在项目的整体规划设计过程中，我们将会充分考虑商务、娱乐与度假功能的相互影响；348、，绿色、生态、自然是人的需求发展到一定阶段后的必然选择，酒店也是如此，无论是度假酒店还是商务酒店，注重酒店内外自然生态环境的营造，体现人与自然的和谐，将是一种潮流。本项目本身就具备天然的绿色自然生态环境，再经过营造，这些条件将会有力地保证本项目在未来的经营中不落人后；4，东丫湖是一个人工湖，在企石本地人文历史底蕴的依托下，从酒店的建筑及园林艺术等方面多加考虑，将更有利于提升酒店的文化内涵。XX现有酒店的设计基本上都是以欧陆风格或东南亚风格为主题，三正、汇景、凤凰庭、御景湾均以东南亚风格为主，其他都是欧陆风格。为使项目不入俗套，独树一帜，可以考虑走差异化道路，选择岭南古典园林及建筑为主题风格；549、，从企石和周边几个镇区来看，东丫湖片区是唯一拥有稀缺性水域资源的地方。对东丫湖的整体规划及生态环境的营造以及通过酒店群落的（度假酒店区+商务酒店区+娱乐区）错位布局，有效规避了项目现有劣势（视野景观的工业厂房、烟囱及东部工业园未来发展的水气污染）的负面影响，解决了单体酒店无法解决的度假、会议、商务、娱乐等活动之间的矛盾，使各种不同需求同时得到满足；而且，从片区运营的角度来看，营造生态植物公园与水上乐园的东部旅游景点，对提升东部城市品位、区域城市化的发展有着无与伦比的好处；另外，东部地区尤其是东部工业园区的发展必将催生一个庞大的游乐消费群体，这足以保证项目的正常运营。4.2.2项目档次定位项目定50、位：白金五星级 1，从XX其他镇区酒店营运经验来看，就企石以及周边地区的社会经济条件以及其自然、人文、政治等资源而言，它们完全有能力支撑一个五星级大酒店的正常运作并盈利；2，到目前为止，企石周围镇区基本上都拥有本地的五星级大酒店，企石属于“中部塌陷”地区，兴建一座五星级大酒店能弥补这个缺憾；3，如果兴建一座五星级大酒店，不仅可以弥补这种塌陷，而且可以把外出其他镇区消费的客人留在企石，为企石镇创造价值；如果兴建一座低于五星级的酒店，则不仅很难抵挡住周围镇区其他酒店的竞争，而且也不能保证能有效地参与本镇酒店市场的竞争；4，就项目地块综合素质而言，一座低于五星级的酒店与该地的环境极不相称，这不仅会削51、弱地块本身的利用价值，更重要的是，它还会破坏项目地块所在片区的可持续开发和利用。4.2.3项目客户群定位 属性具体描述年龄30-55岁籍贯欧、美、东南亚、港、澳、台、本土（XX、深圳、广州）职业外企高管与所有者及其业务伙伴、私企老板、公务员文化层次以大专和本科学历者为主、高中和研究生学历次之经济能力月收入在1-5万RMB左右者为主、其他收入层次者次之消费时关注因素保健、休闲、安全、保密主要消费项目娱乐、康体、餐饮、商务相关服务消费目的商务需要、释放工作压力4.2.4项目技术指标定位 土建园林等技术指标定位序号名称面积（）1用地面积737362建筑总面积587503建筑占地247303客房楼3852、3004综合楼65005卡拉OK、夜总会30006水疗35007别墅41508员工宿舍33009园林绿地2618010连廊80011道路936012停车场11040 机电设备类技术指标定位序号名称数量1供电：双回供电3500KVA2发电机500KVA3供水：日用水量700吨4空调主机1500冷吨5蒸汽锅炉6吨6电话总机400门六，项目投资估算6.1项目投资估算6.1.1项目投资概况 本项目总投资金额2.4个亿，初步规划建设期两年，经营期十年。为了减轻项目开发对融资的压力，同时也为了减轻项目开发的风险，我司拟定向银行融通一部分资金作为本项目的投入。6.1.2项目投资估算表 项目投资估算表序号用途53、建筑面积工程单价合计（）（元/）（万元）1 总用地面积 72,736 建筑总面积 58,7504,0632 各种税费、办证费 10003 勘察、设计、监理 58,750684004 土建 58,75075044066 园林绿化 26,1842296007 给排水 58,75023814008 空调 58,75030017629 强电、弱电 58,750462272010 消防 58,75010260011 厨房 30012 洗衣房 15013 游泳池设备 20014 室内装饰（包括家具） 58,7501,320776015 餐厅用具、用品 10016 厨房用具、用品 7017 客房用具、用品 54、65018制服、CI设计10019 营销 50020 试营业费用 15020 不可预见费 1,00021 项目投资 23868七，项目施工计划7.1项目现场7.1.1项目四至1，项目东至为水坝，坝外是一些厂房和工业建筑，层高都比较低；2，项目南至为一水库，水库水面面积2902亩，正常蓄水位为8.5米，库容424万立方米，最高水位10.5米，库容 778万立方米；3，项目西至是东平快速公路，现场到公路已经连通，进出都比较方便；4，项目北靠山体，山体坡度和高度均不高；7.1.2项目现场1，项目施工地已经实现“三通一平”，各种必要条件均已配备齐全；2，项目背靠山体，地基土质适合施工开展。 由于本项目55、主体建筑楼层不高，加上现场条件好，基本上不存在施工困难，所以非常有利于项目的进行。 7.2项目工程计划 鉴于上述条件，我司将按照已有计划展开本项目，详见工程进度图（附表一）八，项目投资分析8.1项目投资分析8.1.1项目投资分析资料的预测和选定本可行性研究所使用的资料和基本条件,是根据XX市市面上同类酒店的实际经营情况作参考来确定的。1、营业收入的测算标准1.1、客房营业收入本酒店有各类客房328间, XX市市面上同类型酒店的房租一般每天在600-700元之间（如御景湾酒店、塘厦三正半山酒店、喜来登大酒店等）,本研究报告适当降低标准,按客房每天每间550元计算。根据XX地区的客房情况,开房率按56、62%的标准计算,房租每年递增5%。1.2、饮食营业收入本酒店有1000人的宴会厅和30间中、西餐厅包房。XX市同类酒店的饮食服务收入一般为客房收入的1.2-1.4倍, 本研究报告适当降低标准,选定饮食服务收入与客房收入的比例为1:1。1.3、康体与娱乐营业收入本酒店康体与娱乐设施包括卡拉OK、歌舞厅、健身及桑拿浴、桌球、麻将等项目，KTV包房为60间，桑拿房为80间。根据XX市同类型酒店的营业资料，康乐与娱乐营业收入为客房收入的100%，本研究报告按康体与娱乐营业收入与客房收入的比例按1：1计算。1.4、其它服务收入其它服务收入包括旅游服务、客运服务、票务服务、电讯服务、会议服务、商场、洗衣57、服务等，本研究报告按入住客人的40%，每人每天消费40计算，每年递增5% 。 2、营业成本的测算标准2.1、客房营业成本根据XX市同类型酒店的标准，本研究报告按营业收入的7%计算。2.2、饮食营业成本根据XX市同类型酒店的标准，本研究报告按营业收入的45%计算。2.3、康乐与娱乐营业成本根据XX市同类型酒店的标准，本研究报告按营业收入的30%计算。2.4、其它服务成本根据XX市同类型酒店的标准，本研究报告按营业收入的40%计算。3、营业费用测算标准3.1、人员编制及工资标准根据XX市同类型酒店的标准，员工配置系数一般为1.5-1.7之间，本研究报告按1.6的系数配置员工，本酒店共有328间客房58、，需配置员工524.8人，考虑本酒店的经营范围及酒店的形式，参考同类酒店的标准，总员工人数为780人，人平均工资按每月1600元计算，工资总额每年递增5%。3.2、广告费根据XX市同类型酒店的标准，按营业收入的3%计算。3.3、水电煤气根据XX市同类型酒店的标准，按营业收入的6%计算。3.4、维修保养费根据XX市同类型酒店的标准，按营业收入的2%计算。逐年递增5%。3.5、行政管理费（1）、培训费营业期第一年为工资总额的8%，第二年为第一年的40%，以后每年递增5%。（2）、服装费营业期第一年为每人1000元，第二年为第一年的50%，以后每年递增5%。（3）、办公差旅费根据XX市同类型酒店的标59、准，按营业收入的1.5%计算。（4）、交际应酬费根据XX市同类型酒店的标准，按营业收入的2.5%计算。（5）、董事会费根据XX市同类型酒店的标准，按营业收入的1.5%计算。（6）、顾问费根据XX市同类型酒店的标准，按营业收入的1%计算。3.6、工会经费根据XX市同类型酒店的标准，按当年工资总额的3%计算。3.7、保险费根据XX市同类型酒店的标准，按固定资产原值的3%计算。 4、土地使用费及税项4.1、土地使用费由酒店向国家征用土地，并按国务院规定，建设期免交土地使用费，营业期开始后按每年每平方米20元计交，每隔五年递增10%。4.2、税项（1）、营业税根据国家有关规定，酒店内客房、餐饮及其他服60、务按营业收入的5.5%计交，康体与娱乐按营业收入的22%计交。（2）、所得税根据中华人民共和国企业法及其它有关法律的规定，本酒店的所得税率33%，从获利年度起计。5、固定资产折旧和开办费摊销根据中华人民共和国企业法及其它有关法律的规定，属注册资本部分的固定资产折旧不能作为偿还投资本金和利润之用，只能留着企业使用。本研究报告把注册资本部分的折旧作为酒店的固定资产更新、重置的费用。本酒店固定资产折旧和开办费摊销如下：（1）、注册资本金折旧按10年直线折旧，不留残值。（2）、注册资本以外部分折旧按10年直线折旧，不留残值。6、投资本息的偿还贷款按分期等本偿还方式安排贷款本金的偿还和利息的支付。注册资61、本作为自有资金,贷款投放的资金,可用折旧偿还本金,贷款利息计入企业费用开支.并按年利率6.12%计算,以10年为偿还期。7、三项基金的提取根据有关的规定，应在企业的税后利润中提取企业发展基金、企业储备基金和职工福利基金，提取比例将由董事会决定。本报告按税后利润的10%提取。8.1.2项目投资筹资分析 项目投资筹资分析表 单位：万元一，总投资： 259641、土地使用费 8802、前期费用 34.553、政府各类规税费 1504、设计费 503.975、建筑工程费 19606.13其中：土建工程 10292 二次装修 7793.25 6、设施配套费用 1256.867、营销费用 392.128、62、财务费用 2160.069、不可预见费 980.31二，总资金和资金筹措总资金（包含建设期间资本化利息）25964其中：注册资本100008.2项目投资相关财务分析8.2.1项目营业收入税金及附加 经估算，本项目建成后，每年营业收入超过一个亿，上缴税金及附加超过1千万，高达2千万。具体情况详见营业收入税金及附加估算表。8.2.2项目营业成本费用估算 经估算，项目投入运营后，在考虑了偶发事件影响的条件下，各种营业成本费用都得到了有效控制，具体情况详见营业成本费用估算表。8.2.3项目借贷还本付息计算 在科学估算的基础上，我司对本项目各项借贷款项的还本付息做了科学安排，具体情况详见借贷还本付息计算63、表；8.2.4项目损益估算 经估算，本项目正式投入运营之后，每年的税前、税后利润都相当可观，其他如所得税、营业税等的及时上缴也得到了保证，具体情况详见损益估算。8.2.5项目财务现金流量计算 对本项目的财务分析评价均依据国家相关规定、同时结合项目实际情况进行的。具体情况详见现金流量表。8.2.6项目投资回收期计算表 初步拟定项目建设期为两年，经营期十年，从项目动工开始到正式经营每年的投资回收情况见投资回收期计算表。8.2.7项目投资收益率计算表 计算表明，本项目投资收益情况是有利于项目开发的，具体计算详见投资收益率计算表。8.2.8项目财务内部收益率计算表 经科学计算，本项目的盈利能力比较强，64、完全能满足最低要求，具体情况详见财务内部收益率计算表。8.2.9项目敏感性分析 经过计算，我们对影响本项目财务效益的几种主要因素都做了敏感性分析，分析结果详见敏感性分析表。九，项目风险分析9.1系统风险 本项目的系统风险主要来自企石镇及其周边镇区的宏观经济运行所产生的不确定性。虽然从整个XX市来说，其宏观经济运行情况是令人乐观的，但是从前面的聚类分析我们也看到，企石和周边几个镇的情况并不是那么乐观，这些镇区整体发展水平在整个XX市来说都处于相对较低的位置上。所幸的是，XX市政府在这个地区设立了一个东部工业园，所以本项目的系统风险主要就产生与此。9.2市场风险 XX酒店林立，竞争激烈程度异于一般65、。虽然企石地处XX欠发达的东部地区，可是酒店市场的竞争程度也非同小可。来自周边大小酒店的竞争将是本项目必须面临的最直接的压力。9.3财务风险 从财务角度看，通过静态和动态分析，在考虑各种因素上下浮动10%的情况下，本项目将来的财务状况仍然能够保持良好，这说明本项目抵抗财务风险的能力也是非常强的。9.4其他风险 除了上述三种主要风险之外，另外的如经营风险、技术风险等等也是本项目所需要认真考虑的对象。酒店不同于其他的房地产产品,它在建造、经营等过程中对技术的要求远远超过一般的房地产产品对各种技术的要求；与此同时，酒店正式投入运营之后的经营管理风险更是我们必须认真对待的东西。十，结论本项目是我司在房66、地产行业实行多元化发展的第一步，它对我司与企石镇的发展都具有非常重要的意义。1，如前所述，XX的宏观经济情况有利于本项目的开展。以XXGDP2000亿的基数（2005年），加上高达18%的增长速度，它完全能够支撑本酒店完工后XX酒店市场的正常运作与盈利；2，整个XX酒店市场竞争虽然激烈，可是企石属于东部塌陷地区（就酒店市场而言），相对来说竞争激烈程度并不是太高，发展空间还比较丰裕，这也给本项目的开展提供了可能；3，本项目建成之后，能够给当地政府带来3.5亿的直接税收收入，而2005年企石镇全年的GDP才15亿。可见本项目的社会经济效益之巨大；同时也能给我司带来可观的利润。从财务和社会角度来看，都不失可行性。4，本项目的主要风险来自东部工业园园区经济发展的不确定性，市场竞争风险并没有达到令人生畏的程度。“十一五规划”已经确定了东部工业园为未来XX重点发展地区之一，所以这个系统风险的不可控性也会大大降低；而且本项目定位于度假加商务，这也将大大提高本项目抵御市场风险的能力。5，本项目所在地地质为冲积地，工程结构为多层框架结构，有半地下室，市政各项配套都可以解决，所以，从工程技术方面来看，本项目不存在技术上的不可行。综上所述，本项目回报比较理想，社会效益巨大，各种都在可以接受的范围之内，是一个综合素质比较高的优质工程。