1、农家乐及乡村旅馆建设工程项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月农家乐及乡村旅馆建设工程项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月83可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 总 论8一、项目背景8二、规划期限9三、规划依据9四、项目概况10五、主要研究内容11六、结论与建议11第二章 项目建设背景与必2、要性14一、项目建设背景14二、项目建设必要性15庞大的基数、强烈的意愿，要求有多元的特色旅游产品作支撑18第三章 项目选址及建设条件19一、项目选址19二、区域自然条件19三、施工条件20四、土地现状21五、现状分析评价21第四章 项目定位分析23一、指导思想23二、项目理念23三、发展定位25四、市场定位25五、发展策略25六、规划目标26第五章 项目规划设计方案27一、项目规划设计指导思想27二、项目总体规划方案29三、竖向设计34四、道路交通系统规划设计35五、景观绿地系统规划38六、基础设施与生态环境优化39七、配套设施规划46八、防灾减灾规划51第六章 环境保护54一、施工期环境影3、响分析55二、营运期环境影响分析59第七章 节能方案分析60一、建筑节能措施60二、用电节能措施64三、给排水节能措施65第八章 项目工程管理与劳动保护66一、工程管理66二、劳动保护69第九章 项目实施进度安排71一、项目前期阶段71二、项目准备阶段71三、项目实施阶段71第十章 投资估算与资金筹措72一、投资概况72二、资金筹措77第十一章 经济效益分析77一、分析说明77二、经济效益分析78第十二章 社会效益分析79一、项目对当地经济发展和社会稳定的影响79二、项目对当地相关产业发展的影响80三、项目对合理利用自然资源的影响80第十三章 研究结论与建议81一、研究结论81二、可行性分析结4、论82二、建议84第一章 总 论一、项目背景（一）项目名称xxx农家乐及乡村旅馆建设项目。（二）项目建设单位xxx人民政府。（三）项目背景生态庄园是以绿色、生态、环保为目标，以资源有效利用为载体，以市场化运作为手段，把农业生产活动和旅游结合起来的一条综合效益大的农业产业化发展道路。通过优化农业生产结构和品种，合理规划布局，达到美化景观，保护环境，提供观光游览、调剂性劳动、学习及享用新鲜食物的目的。xxx生态庄园规划在区域现有基础上运用景区规划和园林设计的理念，因地制宜设置现代农业休闲观光、休闲娱乐、立体种植、现代农业科技示范、农业科普教育等项目，形成富有地方特色、环境优美、集吃行游娱为一体的综5、合性休闲生态旅游胜地，为xxx社会主义新农村建设提供一个可以借鉴的发展模式。结合中央关于社会主义新农村建设的精神，通过谷陇生态庄园的建设，增加农民收益，使农村经济生活又快又好地发展。生态庄园是目前农业发展的最有效的经济组织形式之一，在生态庄园的开发和规划过程中，结合庄园所在地的自然生态环境条件，走可持续发展道路,从而可达到生态效益、社会效益和庄园经济效益的统一。二、规划期限基于着眼整体、统筹兼顾的思想，xxx农家乐及乡村旅馆建设项目发展按“三年重点突破、五年系统推进、七年打造标杆”的思路分“三步走”系统实施。其中：近期：2017年-2020年，为重点突破与快速发展阶段；中期：2021年-2026、5年，为全面推进与多元发展阶段；远期：2026年-2032年，为创新提升与引领发展阶段。三、规划依据一、中华人民共和国城乡规划法；二、中华人民共和国土地管理法；三、中华人民共和国环境保护法；四、中华人民共和国森林法；五、中华人民共和国水法；六、中共中央国务院关于加快发展现代农业进一步增强；农村发展活力的若干意见（中发20131号）；七、全国农业发展第十三个五年规划 ；八、旅游规划通则；九、xxx省生态文化旅游发展规划；十、黔东南州生态文化旅游发展规划；十一、中共xxx省委 xxx省人民政府关于加快推进小城镇建设的意见（2012）；十二、xxx省100个示范小城镇建设2013年工作方案黔府办发27、01310号；十三、xxx省“十三五”农业农村发展规划；十四、xxx省农业信息化十三五发展规划；十五、农业旅游服务规范（DB32/T940-2006）；十六、甲方关于xxx农家乐的建设意见；十七、实地调研资料。四、项目概况（一）项目建设地点xxx位于xxx东南部，坐标范围位于北纬264922264941、10805281080455之间，东临剑河，南靠凯里市、台江县，西接xxx董安镇，北交施秉县。 （二）项目建设规模项目规划红线范围为609240，规划占地面积39709，建筑基底面积为2387。（三）投资估算及资金筹措本项目投资估算总额度为589万元。项目建设所需资金由甲方进行统筹安排。五、主8、要研究内容（1）项目背景和建设的必要性；（2）项目建设场址条件；（3）建设项目定位分析；（4）项目规划设计方案；（5）节能方案措施；（6）环境影响分析；（7）项目工程管理及进度；（8）投资估算与资金筹措；（9）经济效益分析；（10） 社会效益影响评估；（11） 结论与建议。六、结论与建议（一）主要结论（1）项目的建设对于提升xxx的知名度，进一步发展壮大xxx休闲观光体验市场，带动xxx整体开发都有着重要的作用，通过资本+智本的投入，联动多元产业、融合多种业态，能够成为区域旅游创意经济发展的引擎。（2）项目毗邻国家级风景名胜区飞云大峡谷，国家级文物保护单位岩门司古城遗址，阿幼朵的家乡大寨村，有9、中国传统村落苗陇村，平寨村，有石板上的苗寨滚水，有大平洞苗族风情村、白斋革家民族风情村、岩英村的高跷、谷陇九月芦笙会，有翁干洞九级瀑布群，大高山万亩映山红，丰富多彩的旅游资源有待开发等资源组合度较高，具备xxx的稀缺性资源的地块。随着S62高速的开通，使该区内的人流量迅速增大，使谷陇发展成为连通黄平-施秉县-凯里市一小时小时经济圈，极大提升项目发展的战略腹地，同时项目以文化创意产业融合旅游产业的发展模式，必将成为地段的标杆，成为市场的主导者和倡导者，带动周边板块实现跨越式发展。（3）本项目的建设体量小、周期段，能够长期产生少量岗位，有效解决xxx的部分劳动就业问题；同时，通过地块整理、产业融合10、实现创意产业建设的新标杆，综合社会效益十分显著。（5）本项目建设以农业产业为基础，融合多种旅游休闲业态，并通过道路景观、生态绿化及配套工程的建设，将达到优化、绿化、美化山地环境的生态效果；同时，进行与环境彼此融合的山地休闲运动、休闲观光等旅游项目的开发，在形成新的旅游亮点的同时，对现有的山地资源及产业资源的单一利用进行了立体多维整合利用与开发，一石多鸟，实现了单位经济效益的最大化，具有优秀的经济效益示范作用。（二）建议（1）项目单位必须高起点、高定位进行建设和管理，抓紧时间进行场地的建设工作，为项目的建设提供较好的建设条件。（2）建议上级领导机关及有关部门尽快批准项目实施，使项目早日发挥社会效11、益。（3）在设计和施工中，应注意环境保护，保持自然生态平衡、防止水土流失。道路走向的选择和建筑以及相关设施的建设应注重与自然景观的配合保护，切实做好环保工作。项目建成后，应及时补植绿化树种，营造良好的山地环境，减少水土流失损害。第二章 项目建设背景与必要性一、项目建设背景进入21 世纪以来，中国的娱乐行业蓬勃发展，而“农家乐”旅游项目则是这个市场中不容忽视的中坚力量。国内“娱乐经济”不仅在形成，而且有望成为下一个经济热点。巨大的市场潜力和极高的投资回报率已使“农家乐”旅游项目成为吸引众多投资者的行业之一。每年中国的各个大中小型城市都会有一批新的“农家乐”旅游项目新起，但是行业内巨大的竞争压力也12、会使得一部份投资者退出这一市场。经过多年的发展，“农家乐”的娱乐方式已经受到了市民的普遍认可。因此，在xxx，“农家乐”已成为了整个市场上一道独特的风景线，极大地丰富了人们日常生活。xxx的“农家乐”旅游项目还没有饱和，根据xxx人的消费习惯，特别注重精神消费及享受消费，据资料统计在这一块所投入的资金大约占月工资的10.6%，可见，市场潜力相当大。尽管如此，由于地理位置、经营理念、管理方式以及发展战略的差异使得各地“农家乐”目前的经营状况都不一样，所谓优胜劣汰，适者生存。面对xxx的消费需求，结合xxx发展现状，现正着力开发一个xxx休闲农庄项目，以提高xxx的服务业发展水平。二、项目建设必要13、性（一）高端战略指向旅游业作为带动和促进经济社会协调发展的一种新的区域协调发展理念和模式，从封闭的旅游自循环正逐渐向开放的“旅游+”融合发展方式转变，旅游与农业、林业、工业、商贸、金融、文化、体育、医药等产业的融合力度，形成综合新产能的功能与作用不断凸显。国家旅游局在2015年全国旅游工作会议上提出了2015-2017三年旅游发展“515战略”，提出：“着力培育旅游经济增长点，让旅游更安全、更便利、更文明、更舒心，为推动经济提质增效升级、人民群众生活水平跃升做出新贡献。党的十八大报告正式提出了“美丽中国”的全新概念，强调“美丽中国”是全面实现建设小康社会宏伟目标的重要组成部分，是提高人民生活水14、平，促进我国经济社会又好又快发展的“中华力”，充分体现了党以人为本、执政为民的理念，顺应了人民群众追求美好生活的新期待。党的十八届三中全会通过了中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定，提出紧紧围绕建设美丽中国深化生态文明体制改革，加快建立生态文明制度，健全国土空间开发、资源节约利用、生态环境保护的体制机制，推动形成人与自然和谐发展现代化建设新格局。党的十八届四中全会又审议通过了中共中央关于全面推进依法治国若干重大问题的决定，这是中央全会首次以依法治国为主题，向国内外鲜明宣示中国掀开了全面推进依法治国、建立法治政府的崭新一页，为建设美丽中国开辟了法治化的新路径。党的十八届五中全会的核心议题是15、研究关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议。全会强调“十三五”时期必须牢固树立并切实贯彻创新、协调、绿色、开放、共享五大发展理念。这是关系我国发展全局的一场深刻变革，也必将对旅游业的发展产生重大和深远的影响。国家“十三五”规划纲要中提出“十三五”期间农民收入要保持在年均增长6.5%以上。农业部正与有关部门研究制定农民收入增长的支持政策体系，体系中最重要的一方面是推进产业化，包括农产品加工、电子商务、休闲农业、乡村旅游、农家乐产业，延长产业链，让农民更多地分享农业增值的效益。旅游业作为农业产业发展的重要内容，其发挥的作用将日益凸显。国家十三五扶贫规划提出到2020年农村7000万贫困人16、口脱贫、所有重点贫困县全部减贫摘帽的目标。根据测算相当于每个月要减贫超过100万，工作任务十分艰巨。精准扶贫的提出：十八大以来，习近平总书记就扶贫问题发表了一系列重要论述：“全面建设小康社会，最艰巨的任务在贫困地区”“要看真贫、扶真贫、真扶贫，少搞一些盆景，多搞一些惠及广大贫困人口的实事”“阻止贫困现象代际传递”等。2015年6月，习近平总书记在xxx考察时提出扶贫开发“贵在精准，重在精准，成败之举在于精准”令“精准扶贫”成为我国扶贫工作的指导方针。近年来，xxx人民政府把旅游作为后续经济产业来培育，努力的xxx培养成为一个旅游重镇，提出了把xxx打造成为“民族文化生态旅游重镇”的战略目标。即17、：经民族文化生态旅游为重点通过政府引导市场运作社会参与的方式，打造旅游精品，逐步把旅游业培养成为经济发展的支柱产业。同时，在大力发展旅游业的过程中要坚持经济效益社会效益生态效益三者兼顾，统一规划，有效保护，永续利用，实现旅游产业的可持续发展；坚持发挥优势，突出特色，优先发展；坚持依法治旅，实现旅游产业的快速健康发展。（二）区域发展要求是贯彻实施xxx省政府国民经济和社会发展战略方针和战略性新兴产业培育和发展的新举措xxx省明确提出了要把旅游业培育成为国民经济战略性支柱产业；xxx省十三五旅游发展规划指出，在“十三五”期间xxx省旅游产业发展的总体目标是实施旅游强省战略，实现由旅游资源大省向旅游18、产业强省的转变省。推进旅游产业发展的转型升级，在旅游开发中，注重文化内涵的挖掘，集中精力塑造整体旅游形象，提升文化软实力。在xxx省山地旅游发展规划（意见征求稿）中，重点指出要着力壮大乡村旅游发展，主要是发挥xxx山地生态特色、挖掘山地生态与乡村旅游文化精髓，突出品牌建设，走规模化、差异化和精品化道路，打造xxx经济社会发展的支柱和灵魂。“xxx农家乐及乡村旅馆建设项目”项目是休闲农业与乡村旅游产业化于一体的综合型项目，xxx生态庄园规划在区域现有基础上运用景区规划和园林设计的理念，因地制宜设置现代农业休闲观光、休闲娱乐、立体种植、现代农业科技示范、农业科普教育等项目，形成富有地方特色、环境优19、美、集吃行游娱为一体的综合性休闲生态旅游胜地，为xxx社会主义新农村建设提供一个可以借鉴的发展模式。结合中央关于社会主义新农村建设的精神，通过谷陇生态庄园的建设，增加农民收益，使农村经济生活又快又好地发展。（三）旅游市场需要庞大的基数、强烈的意愿，要求有多元的特色旅游产品作支撑世界旅游组织预测：2020年中国将成为世界第一大旅游目的地国，第四大客源国。而当前，中国旅游业就已经进入大众化旅游发展的新阶段，人们对旅游的需求愈来愈强烈。国家旅游局数据中心发布2017年国庆中秋长假旅游市场预测，预计8天长假期间，旅游市场将接待7.1亿人次，同比增长10%；旅游收入将达到5900亿元，同比增长12.2%20、。如此“触目惊心”的数据直白的标示着旅游市场的庞大需求，更预示着膨胀的旅游需求背后需要多元化的旅游产品给予支撑。2015年，xxx接待旅游人数突破120万人次，达到120.84万人次，同比增长38.6%;实现旅游综合收入8.29亿元，同比增长24.1%,全县旅游产业呈现快速健康发展的态势。旅游市场需求极其旺盛，市场潜力巨大。第三章 项目选址及建设条件一、项目选址拟建项目选址于xxx。该区域对外交通便捷，环境安静，工程地质及水文地质条件较好，基础设施配套完善，周围没有易燃易爆、噪声和散发有害气体、强电磁波干扰等污染源，均符合有关安全卫生环境保护标准。二、区域自然条件（一）自然条件xxx农家乐依山21、傍水，四面环山，生态环境优越，环境状况良好，尤其是自然生态资源，有山丘、农田、水塘、树林等，犹如一幅田园山水画，具有乡村旅馆开发的自然基础。xxx旅游资源十分丰富，民俗风情古朴独特、浓郁，人文景观风格奇异，自然风景秀丽。xxx主要以苗族居多，单一的民族聚居，使该地风情纯朴浓郁，原汁原味，极有旅游开发潜力，这里有国家级风景名胜区飞云大峡谷，国家级文物保护单位岩门司古城遗址，阿幼朵的家乡大寨村，有中国传统村落苗陇村，平寨村，有石板上的苗寨滚水，有大平洞苗族风情村、白斋革家民族风情村、岩英村的高跷、谷陇九月芦笙会，有翁干洞九级瀑布群，大高山万亩映山红，丰富多彩的旅游资源有待开发等。（二）地形地貌xx22、x农家乐景区属喀斯特地貌，为苗岭山脉余系，为中低山丘陵山地。呈盆地地形，地势中间低，四周高，从东向西倾斜。（三）气象资料xxx农家乐气候属中亚热带季风气候。四季分明，冬无严寒，夏无酷署，四季宜人，年平均气温13-16.年均降雨量1307.9毫米。（四）物产资源规划区内有鱼塘水域面积穿景区而过，主要物产有糯小米、线辣、地瓜、核桃、山楂等。xxx农家乐现有农田多为台地，分布零散，面积小，不利于集约化生产。 三、施工条件（一）交通条件交通发达，矿产资源和旅游资源极其丰富。凯施公路、湾谷公路和湘黔铁路、株六复线铁路穿xxx境而过，xxx农家乐西靠S62省道和余凯高速，地理位置十分优越。交通四通八达;景23、区现状有连接内外的砂石公路，现宽度为7米左右。景区内有一部分自然形成的步行道。（二）供水与供电该项目的水源由xxx城区给水管网供水，电源由城市供电管网供电，供水、供电能满足项目建设用水和用电的要求。（三）建设材料来源本项目所需的砂石、钢材、水泥等建筑材料，当地及本省内货源丰富，供应渠道顺畅，能满足项目建设需要。四、土地现状该项目符合土地利用总体规划及城市建设规划，权属清楚，界址无争议。五、现状分析评价有利条件：交通便捷，区位优越，临近主要交通枢纽，交通便利，xxx农家乐内部路网具备一定基础。水资源丰富，气候温和适宜发展生态化休闲农业。规划区内环境优美，无工业三废污染和社区生活污染源，适宜生产现24、代化农业安全农副产品。xxx农家乐所在地，土地肥沃，适宜各种花卉苗木，珍贵树木。政策支持，利用国家旅游扶贫优惠政策，特别是在项目前期启动阶段，要充分利用国家政策，在全省旅游扶贫的大框架下，实施旅游扶贫。存在问题：类似的现代农业休闲观光园比比皆是，休闲娱乐和观光项目较多雷同，所以与周边地区的项目有同质化风险。基础设施不够完善，xxx农家乐已经形成一定的路网结构，但内部道路不完善，无法形成环路，农产品不能快速流通。解决措施：立足xxx农家乐实际，培育本土特色，突破产业同质化瓶颈。开展庄园特色农业休闲体验区，执行国家绿色产业标准，打造xxx农家乐“生态”品牌。以规划促发展，合理安排产业用地，集中发展25、地区特色产业，完善延伸产业链条。完善规划区基础设施，提高农业劳动主体的综合素质；整治规划区环境，提高生态环境。发展现代化的休闲农业可享受政府货款和无偿资金的扶持等多项优惠政策，有助于把xxx农家乐的影响和经济效益提升到一个新的台阶。第四章 项目定位分析一、指导思想习近平总书记在十九大报告指出。目前我国社会主要矛盾是已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。以建设美丽生活，实现美丽村庄美丽家园的载体，以建设美丽生活为目标，以习近平十九大精神为指导思想，深入落实习近平十九大精神的建设要求，建设和谐美好美丽农家乐。人民向往的美好生活为目标，以高新为技术为依托，以生态建设为统26、筹，以观光为基础。以休闲度假观光为主要特色。生态体验为核心卖点。使其成为省内知名的农业科技示范园、农业休闲旅游示范基地、省内领先的“精品乡村旅游”示范区、打造能够辐射全州的极具特色风情的生态休闲农家乐xxx农家乐。二、项目理念（一）因地制宜、突出重点总体布局根据有关功能区的要求和特点，并综合考虑各地块的自然条件、区位优势和原有基础条件等，因地制宜，趋利避害，综合安排各功能区；功能区的定位主体明确、协调配套，突出新品种、新技术的示范应用、农产品储藏及深加工、农业资源循环利用和农业休闲观光等功能。（二）高效生态、统筹兼顾用生态进行统筹，以技术进行革新，通过高新技术的运用把生态底线坚持不宜的发展下去27、。树立科学发展观，坚定不移地实施可持续发展战略，以经济效益为核心，保护和开发相结合，合理利用土地，并重视综合区生态环境保护，积极发展循环农业，减少生态环境污染，实现经济效益、社会效益和生态效益的有机统一。（三）拓展产业、协调发展紧紧抓住“提高农业综合生产能力、促进农业增效和农民增收”这一主线，突破传统种植业的束缚，大力发展设施花卉苗木、有机大棚、等高效生态产业；鼎力拓展二、三产业，积极发展农产品储藏、保鲜、加工和休闲观光农业，实现农家乐一二三产业协调发展。（四）整合资源、有利运作有效促进资源整合，严格保护耕地资源，合理安排土地利用空间布局，提高土地资源利用效率；同时，充分考虑有利于生产、方便管28、理、规模化生产，尽可能使同类生产区相对集中连片，并加强整个规划总体布局的可观性。三、发展定位以实现生态、自然与可持续发展相结合为发展理念。采用农旅结合通过有机栽培技术，大棚种植技术，挖掘xxx农家乐当地特色与资源优势，体现人与自然和谐共处，使生态效益、经济效益、社会效益相结合，打造一个聚集生态、休闲、娱乐、观光、体验、游览于一体的复合型绿色生态观光体验农家乐结合体，提供经果林采摘、体验观光游览与休闲娱乐的服务与功能。四、市场定位“立足谷陇，拓展周边，辐射全省”；一级市场（核心市场）：xxx内自驾游客休闲体验市场；二级市场（拓展市场）：黔东南州休闲体验游客市场；三级市场（机会市场）：xxx境内游29、客与广东、湖南、广西机会游客市场。 五、发展策略科学规划，合理布局，注重现代农业生产的氛围营造，突出游览观光的功能，体现“回归自然,返朴归真”的表现主题,满足人们回归大自然的心理要求,形成具有田园之乐的郊野旅游观光胜地。从自然生态、农业生产、农业种植、特色建筑、观光游览五个方面进行创意，力求达到生态环境优美、功能作用完备，地方特色明显、服务质量优良。合理利用土地资源, 提高现有耕地的生产效益，改善林地的生态质量，以发展高质量、高效益的现代农业为基础,发展旅游观光产业。六、规划目标（一）总体目标规划区将通过政策推动，大力发展都市城郊、娱乐休闲、观光采摘、绿色生态、游览观光区、以及标准化设施农业，30、力争通过15年的不懈努力，建设以优良的花卉、果树、蔬菜、农作物品种采用有机栽培技术建成具有示范性的集生态、观光、休闲的生态休闲体验农家乐。近期成为省内知名的农业科技示范园、农业休闲旅游示范基地；省内领先的“精品乡村旅游”示范区；远期成为黔东南州知名的城郊农业休闲目的地，xxx省城乡融合、共同发展的城郊农旅融合模式典范。（二）分项目标1、经济发展目标：通过餐饮、休闲娱乐、观光游览、经果采摘等多种手段增加旅游收入。促进景区经济增长；积极推动美丽生活建设；最终实现规划区的经济腾飞，依据xxx旅游发展状况、景区发展现状及潜力预测，确定经济指标如下：近期：到2020年。年均接待游客达5万/人次。年均1531、经济指标增长，年均总收入200万元；中期：2025年，年均国内接待游客达10万/人次，年均15经济指标增长，年均总收入400万元；远期：2032年，年均接待国内游客达15万/人次，年均15经济指标增长，年均总收入1200万元；2、生态环境目标：坚持可持续旅游发展观，加强对生态环境资源的科学保护；强化环境综合整治，维持现有的植被覆盖率和绿地率；地质地貌得到较好的保护，人为破坏严重的地段基本得到恢复；规划通过生态恢复和保育建设，景区生态环境质量进一步提高，林草覆盖率达到 80%，密切结合水资源保护、水土保持等工程水质达到 II 类水标准以上。3、社会建设目标：改善当地居民的物质生活条件，提高当地居32、民的文化素质，促进和谐社会和小康社会的发展，提高居民满意度。提高居民的文明意识和对度假旅游的支持度，创造和谐友好的旅游人文环境。第五章 项目规划设计方案一、项目规划设计指导思想（一）指导思想习近平总书记在十九大报告指出。目前我国社会主要矛盾是已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。以建设美丽生活，实现美丽村庄美丽家园的载体，以建设美丽生活为目标，以习近平十九大精神为指导思想，深入落实习近平十九大精神的建设要求，建设和谐美好美丽农家乐。人民向往的美好生活为目标，以高新为技术为依托，以生态建设为统筹，以观光为基础。以休闲度假观光为主要特色。生态体验为核心卖点。使其成为省33、内知名的农业科技示范园、农业休闲旅游示范基地、省内领先的“精品乡村旅游”示范区、打造能够辐射全州的极具特色风情的生态休闲农家乐xxx农家乐。（二）设计理念1因地制宜、突出重点总体布局根据有关功能区的要求和特点，并综合考虑各地块的自然条件、区位优势和原有基础条件等，因地制宜，趋利避害，综合安排各功能区；功能区的定位主体明确、协调配套，突出新品种、新技术的示范应用、农产品储藏及深加工、农业资源循环利用和农业休闲观光等功能。2 高效生态、统筹兼顾用生态进行统筹，以技术进行革新，通过高新技术的运用把生态底线坚持不宜的发展下去。树立科学发展观，坚定不移地实施可持续发展战略，以经济效益为核心，保护和开发相34、结合，合理利用土地，并重视综合区生态环境保护，积极发展循环农业，减少生态环境污染，实现经济效益、社会效益和生态效益的有机统一。3 拓展产业、协调发展紧紧抓住“提高农业综合生产能力、促进农业增效和农民增收”这一主线，突破传统种植业的束缚，大力发展设施花卉苗木、有机大棚、等高效生态产业；鼎力拓展二、三产业，积极发展农产品储藏、保鲜、加工和休闲观光农业，实现农家乐一二三产业协调发展。4 整合资源、有利运作有效促进资源整合，严格保护耕地资源，合理安排土地利用空间布局，提高土地资源利用效率；同时，充分考虑有利于生产、方便管理、规模化生产，尽可能使同类生产区相对集中连片，并加强整个规划总体布局的可观性。二35、项目总体规划方案（一）空间布局整个规划的空间布局为：“一核、一环、两片”“四点”。一核引爆：以生态山庄为核心引爆点，聚积景区休闲娱乐、河边垂钓、烧烤等综合性功能核心区。一环相连：核心景观路线，通过串联整个规划休闲服务区、生态娱乐区、游览观光区、有机农业观光区、生态经果林区、山体恢复保育区，形成环形路线，形成带动农家乐发展骨架。两片支撑：由两大旅游扶贫产业组成，农业体验片区与观光游览片区。通过种植为依托，让游客可以参与采摘，购买、科普教育农业体验区，以自然花卉为依托，形成四季有花，敞开不败，色彩纷呈的观光游览片区。四点即为：望峰亭景观亭节点、四季花海景观节点、听雨亭景观节点、有机农业景观节点。36、（二）分区规划根据规划区的地形特点，资源分布特点，交通区位，目标市场等因素，对规划区进行空间格局规划，既保有相对独立的结构，同时又呈现出不同的功能，实现互动互促发展。具体功能分区设置如下：1 休闲服务区地域范围该板块位于整个项目规划区南部，是整个规划区综合服务中心。周边规划有生态经果林区、生态娱乐区以及景观凉亭、游泳池等分区，区位优势决定了该片适合打造项目地的综合服务中心。规划面积休闲服务区规划面积为2500平方米。功能定位以生态环境为依托，是以生态山庄为主的集餐饮、休憩、游览、聚会、会所、棋牌、观光度假为一体的集中休闲服务区。 板块定位围绕黔东南苗族文化来进行总体设计，打造兼顾农业服务和旅游37、服务的特色综合服务中心，既满足当地村民的农业需求，又满足游客的旅游需求的综合服务区板块。主要项目生态山庄。2 生态娱乐区地域范围该板块东接有机农业观光区沿鱼塘而建。南临生态山庄，西靠生态游览观光区。规划面积生态娱乐区规划面积为15000平方米。功能定位集为游客提供娱乐休憩、修身养性的场所及相关服务。例如突显乡间宁静淡泊生活的河畔下棋、潭边垂钓、野外烧烤等活动；此外还可以提供各类游乐设施等。所有旅游项目都具有此类功能。板块定位该板块东接有机农业观光区沿鱼塘而建。南临生态山庄，西靠生态游览观光区。该区位现状为公园用地、地势较平坦，优越的地理环境为生态娱乐圈打造了良好的基础条件，打造兼顾广场设施和生38、态保护，使该区域既满足游客对滨水娱乐项目游玩的需求，又满足生态保护优先的生态娱乐板块。主要项目景区大门、望峰亭、听雨亭、钓鱼台、停车位、生态停车场、游泳池。3 经果林种植采摘区地域范围该板块位于规划区东部，西接生态娱乐区。规划面积规划用地面积约为13000平方米。功能定位集采摘、观光、休闲于一体。板块定位是农业旅游项目的核心体验区，依托规划区大片的种植基地打造这一片区将更进一步的拉长农业产业链，为当地的农业旅游带来直接效益的农业板块。主要项目香樟、小叶榕、滇润楠、杨梅、车厘子、樱桃等果林。4 花卉观光区地域范围该板块位于规划区西部，东接生态娱乐区、旅游扶贫项目。规划面积规划用地面积约为190039、0平方米。功能定位主要白惹草、硫华菊、百日草、四季海棠 、二月兰、勋章菊等。通过花种搭配，打造一个四季有景可赏、有景可玩的一个游览观光区。板块定位依托地块的地理区位，重点打造一处沿水域范围的繁华似锦的湖岸花带。巧妙结合驳岸的处理形成台状的花卉群落。利用花廊和玫瑰花亭，使场景更富有趣味，构成四季有花有景的意境；在此可进行婚纱摄影等活动，打造一年一度的卉节。打造项目地四季观光板块。主要项目主要白惹草、硫华菊、百日草、四季海棠 、二月兰、勋章菊等种植项目。5 有机农业观光区地域范围：该板块位于规划区中部，西接生态经果林，东临生态经果林。规划面积：规划用地面积约为4000平方米。功能定位：主要是进行各40、种经济作物的生产、科普、采摘和开展各种农业观光的活动。生产观光是农业旅游项目的最基本功能。板块定位充分利用项目区位优势，打造成为谷陇生态绿色有机种植基地、展示果品、有机蔬菜的栽培技术和生产过程，同时开放让游客采摘拔菜、欣赏、科普教育等的板块。主要项目有机蔬菜、果品等。三、竖向设计建设场地是不可能全都处在设想的地势地段，建设用地的自然地形往往不能满足构建物对场地布置的要求，在场地设计过程中必须进行场地的竖向设计，充分利用和合理改造自然地形，合理选择设计标高，使之满足建设项目的使用功能要求，成为适宜建设的建筑场地。 竖向设计是规划场地设计中个重要的有机组成部分，它与规划设计、总平面布置密切联系而不41、可分割。当地域范围大、在地形起伏较大的场地，功能分区、路网及其设施位置的总体布局安排上，除须满足规划设计要求的平面布局关系外，还受到竖向高程关系的影响，所以，在考虑规划场地的地形利用时，必须兼顾总体平面和竖向的使用功能要求，统考虑和处理规划设计与实施过程中的各种矛盾与问题，才能保证场地建设与使用的合理性、经济性。做好场地的竖向设计，对于降低工程成本、加快建设速度具有重要的意义。竖向规划设计应遵循满足用地使用要求，应遵循“就近、合理、平衡”的原则，根据规划建设时序，分工程或分地段充分利用周围有利条件进行平衡。 （一）因地制宜，充分结合地形地貌，依山就势，节约建设投资。（二）建筑一层的室内地坪高度42、与室外地坪高度尽量避免高差过大形成室踏步。（三）1米以下高差筑护坡，以上砌筑档土墙，高度控制在35米以内。（四）地面坡度控制在1.2-14.7%，室外排水坡向明沟后进入排水沟。（五）室内外高差应大于150mm，以防雨水倒灌。四、道路交通系统规划设计（一）道路交通体系规划规划重点考虑道路对周围山体环境影响，通过加强道路沿线的绿化和安装防护隔离带来保护生态环境，进而可以有效的保护水土流失，保护施工道路沿线的生态环境。从而维护规划区内生态敏感区的环境因素。1、分类与分级规划区内部道路系统按规划层级分为两级：机动车道路与游步道。2、车道路景区机动车道路分为：景区主要道路、景区次要道路。机动车道路对外承43、接外来游客，对内有机连接各分区板块，构成景区交通主动脉。同时，机动车道路还作为景区消防主通道。景区主要道路为景区入口经高效养鱼场至生态山庄入口大门，三级道路路宽7.5m长度为298m，路面材料为沥青混凝土。承担连接进入景区的主要功能;次要道路为山庄主入口经四季花海环绕至停车位段、优化提升四级道路路宽4m，长度741m，路面材料为沥青混凝土。山庄入口大门经生态山庄大门绕高效养鱼场到主干道，新建三级道路路宽4m，长度211m。山庄入口大门经四季花海到次干道出口到县道808段、优化三级道路路宽4m，长度462m。路面材料为沥青混凝土；优化提升高效养鱼场至山庄入口大门段道路，路宽7.5m，长度50m,44、路面材料为沥青混凝土。承担各旅游片区的串接。3、游步道在原有基础上提升鱼塘环线到生态山庄大门与有机大棚的游步道，宽1.5m，长332m，木质及毛石两种材质铺装，中途设有休息亭及休闲平台。主要服务于重要景观节点以及鱼塘游览。4、登山步道新建 “生态步道”，以当地苗族特色文化为内涵，经果林至景观亭到游泳池的登山游步道，宽1.5m，长度287米。路面材料选取当地石材或者木材，以木质和毛石为主。根据气候特征和地形的高差做架空处理，山顶景观节点处设置木结构的休息小亭。（二）交通组织形式规划1、机动车交通规划区内机动车交通分为景区主要道路和景区次要道路，景区主要道路为景区进入交通，景区次要道路链接区内主要45、项目，并承担消防功能。2、步行交通规划区步行交通系统呈网状规划，遍及各项目点，有效的疏散游憩人群，减少各区域的人流压力。游步道体系的设置和对机动车的限制，有利于对生态环境的保护和培育。同时更为游人在这里开辟了一块幽静的游览天地。（三）停车场规划现有停车场数量为零。规划停车场：在充分考虑各个功能区的环境容量基础上，结合景区道路等具体情况建立生态停车场，规划在景区大门入口建立生态停车场。占地面积约1468 。规划在主干道靠近鱼塘处建立停车位9个。五、景观绿地系统规划 （一）规划原则1、生态设计原则本规划区内有水系、山体、草地、森林，这些均为生态敏感因子，通过生态设计的原则，将这些生态敏感区用地周边46、合理布置绿地，维护生态安全格局。2、因地制宜原则自然的地形地貌是通过各种长期的地质作用、风化作用形成，在开发建设的时候要依山就势，因地制宜,充分尊重地形、不破坏原始地貌，特别是规划区南部的山体。（二）景观系统规划1、景观结构根据地形及项目布局的需要，景观结构分为主要景观通廊（景观主轴）、景观组团节点以及山体景观渗透带。2、景观视线景区大门，作为规划区的标识形象，以其独特性成为第一个景观聚焦点，休闲服务区面朝鱼塘，是游客的视线聚焦点；生态山庄作为景区最高点，视野开阔，拥有良好的景观视线；鱼塘周边区域景色突出、地形独特，具备良好的景观视野。3、景观小品本区内以生态自然小品为主，与周围环境协调一致，47、沿游览道路布置标识系统，以及环卫景观小品设施，在各个景观节点处打造与景观主题相关的小品设施。六、基础设施与生态环境优化（一）给水、排水工程规划规划依据（1）城市排水工程规划规范(GB50318-2000)； （2）城市给水工程规划规范(GB50282-98)；（3）建筑设计防火规范(GB50016-2006)；（4）建筑给水排水设计规范(GB50015-2009)；（5）其它有关设计规范、规程、规定和相关资料。规划原则（1）管网系统尽量结合现有设施，充分结合现状条件和自然地势，以保证规划的可实施性。（2）供水规划以城市给水工程规划规范为依据，从本地经济发展水平和规划区的实际情况出发，充分考虑水48、源、资金、技术等条件，使规划具有合理性和可操作性。（3）充分考虑本规划区内管网系统与周边地区管网系统的综合协调，与周边给水系统相连接，提高供水的安全性和可靠性。1、给水工程规划（1）给水水源规划现状水源为周围山泉水，随着旅游发展，用水量快速增加，近期采用从xxx市政给水引水为供水水源。对现状xxx农家乐山上水源周围30米设置为保护区，禁止对水源点进行污染。（2）给水管网布置规划配水管网采用环状与枝状相结合的形式。用户接管最不利点处服务水头低于室外消防栓所需水压，所有给水水压按室外消防要求不小于24米。生态山庄进水主管管径为DN200；生态山庄主配水管成环状布置，管径为DN100，与消防给水管共49、用。支配水管枝状布置，管径由配水点用水量决定；生态山庄内主配水管在巷道侧坡地下敷设，支配水管由配水点决定在地面明装或地下敷设；生态山庄水源地应按国家卫生防疫部门有关规定予以保护与管理。（3）消防给水规划规划范围内消防采用低压制，同居住给水共用一套管网系统，消防用水量按同一时间内火灾次数为1次，一次灭火用水量为15升/秒。室外消火栓沿规划区道路布置，并在主要道路交叉口保证有一处消火栓，利用鱼塘水池为消防栓供水。 2、排水工程规划（1）排水现状现状xxx农家乐内部分污水为自由排放，雨水为自由排放。（2）排水体制规划排水体制采用雨污分流制。（3）污水量预测略，无黔东南当地指标规范。（4）雨水量预测略50、，无黔东南当地指标规范。（5）污水排放体制近期在河道岸设置一处污水处理设施，污水处理规模为xm3/d。污水管道沿规划道路布置，顺应地势排入污水处理设施。远期污水排入谷陇污水处理厂。污水管道采用DNx的U-PVC管。污水管道起始端覆土深度不小于1.2m。污水检查井最大间距为30m。略，无黔东南当地指标规范规划区内生态山庄污水污水先排放至化粪池，化粪池的污水经污水管集中排放至生态山庄污水处理池，采用生态净化的方式执行。（二）电力工程规划规划依据（1）城市规划编制实施细则（2）城市电力规划规范（3）城市住宅区和办公楼电话通信设施设计标准（4）城市电力网规划设计导则规划原则（1）建立能满足各地块负荷需51、求的电力系统。（2）建立电缆沟系统，保证所有电力电缆线路在地下敷设畅通无阻。1、电力工程现状现有0个变压器。2、供电电源规划规划区10kV电源由xxx35KV变电站引进。3、电网规划规划新增变压器至2台供电，采用杆式变压器。结合电力部门规划增设变压器，变压器应尽量设置于负荷中心，低压供电半径不大于350米。电力线路采用架空方式。（三）电信工程规划规划原则（1）满足规划区通信需求增长的需要，规划各类信息站房和通信管道。（2）建立通信管道系统，保证所有通信线路在地下敷设畅通无阻。1、电信工程现状xxx农家乐现状电力电信未接通。2、电信邮政工程规划电信线路由xxx引来，架空敷设至村口，在村口道路旁设52、置一处电信电缆交接箱，经交接箱配线后再分别用小对数电缆引至生态山庄。规划区内沿主要道路敷设8孔电信和光缆信息管道，规划区主要电信线路经该管道暗敷。电信电缆管道在分支、转弯或引上处以及直线段每隔120米设置一处手孔井。本着一次建设，综合使用的原则，区域内设置电信综合管沟，有线电视，电信，移动，联通等通讯线路在综合管沟统一铺设。（四）环境保护及保环卫工程规划1、环境质量目标规划区内大气环境达到环境空气质量标准（GB3095-1996）中的二级标准；地面水环境达到地表水环境质量标准（GB3838-2002）中类标准；声环境功能区执行声环境质量标准（GB3096-2008）中的相关标准。2、环境污染防53、治措施（1）大气污染防治措施推广使用清洁能源（天然气、电能），加强餐饮业油烟控制，加强餐饮业项目审批管理，对餐饮点的排放油烟执行饮食业油烟排放标准。加强绿化工作，提高绿化覆盖率，建立生态屏障，保护区内环境；主要道路两侧选栽树种进行植物防治，减少扬尘和氮氧化物等污染，控制裸土扬尘，以改善空气质量，净化美化区内环境。（2）水污染的防治措施实行雨、污分流排放体制。完善污水管网建设，建设完善的污水处理系统，解决污水排放问题。污水处理主要通过物理、化学、物理化学法和生物氧化法处理。污水处理工艺包括污水净化、消毒、污泥无害化及排污检测等。（3）声环境质量控制措施加强交通噪声的污染控制。完善道路网络，对车辆54、进行鸣笛限制，加强道路两侧绿化带的建设，降低交通噪声对两侧环境的影响。加强社会生活噪声污染控制，所有商业服务单位不得在室外安装高音喇叭和音响设备。进一步健全噪声的监测制度，全面开展监测工作，并逐步实行责任制。（4）固体废弃物的综合治理宣传和普及分类投放生活垃圾的做法，实现生活垃圾分类收集，以便深入处理；有毒废物应进行特殊处理，不可与其它固体废弃物混排。建立固体废弃物管理控制系统，进行从废物源到处置场所的全过程管理，进行减量化、资源化、无害化处理。3、生态及环保规划生态建设以加强绿化为重点，保护自然环境和生物多样性。应避免对自然生态环境造成较大破坏。绿色植被的保护，绿地系统建设，水资源的合理利用55、，水环境和大气环境的保护是本规划区生态环境保护的主要内容。4、环卫设施规划（1）生活垃圾产生量生活垃圾产生量标准1.12kg/人.d，生活垃圾产生量为XX t/d。略，无黔东南当地指标规范。（2）环卫规划垃圾桶在公建集中、人流密集的地段和规划区主要道路沿线合理设置。广场和停车场处各设1个垃圾桶，规划区道路沿线、游步道一侧每隔100米左右设置一个垃圾桶。xxx农家乐规划垃圾收集站，垃圾站位置相对隐蔽，设置标志，标志以木板建造，靠近生态山庄对外公路，定期清运到放xxx的垃圾处理场处置。由xxx农家乐组织工作人员定期对公共场所、主要道路进行清扫、保洁。加强环境知识宣传教育，提高村民环境意识，不乱丢乱56、倒垃圾，乱倒污水，保持xxx农家乐整洁和良好的生活环境。七、配套设施规划（一）公共服务设施设计原则以人为本设置完善的公共服务设施，满足游客休息、购物、卫生、通讯等需求，体现人性关怀。生态性公共服务设施应因地制宜、因势利导，避免对自然环境的破坏和污染，建筑材料多采用木材、石材等生态性材料。文化性尊重当地历史文化，设施风格及形式提取当地文化元素符号。（二）设施分类与布局设施分类规划区内游览服务设施可分为3大类。具体类型及功能安排见下表：游览服务设施功能类型一览表设施类型设施项目要求内容游览设施游客中心位置合理，规模适度，设施齐全，功能完善，咨询服务人员配备齐全。游览信息亭包括导游全景图、导览图、景57、物图片文字介绍、语音讲解等休息设施包括桌椅、景观亭、活动空间等，标识明显。环卫设施公共厕所使用免水冲生物厕所。垃圾收集点布局合理，标识明显，满足需要，与环境相协调；垃圾分类收集，清扫及时，日产日清。交通工程设施生态停车场规模适宜，设施完善，进出便捷。（三）公共标识系统1、设计原则旅游区标识系统充分结合本地特色，融合水族特色文化元素，结合区域内森林植被特色，选用当地石材和木材进行富有趣味的设计。所有标识采用汉语、水语两种语言对照说明。（1）生态性体现标识设施所用材料或做法的生态性和环保性，保持原生态景色。（2）文化性将当地传统文化元素赋予标识系统。（3）明晰性简单、明了、清晰的展示所要标识的内容58、。（4）针对性对象不同，标识也应体现出与对象相关的严肃性、娱乐性、趣味性、知识性。2、标识分类按功能分为道路交通标识、景点标识、公共服务设施标识、提示性标识、文化教育类标识。（1）、道路交通标识停车场标识。道路指示标识。（2）景点标识根据情况设置石制或木制标识，体现原生材料特性同时突出其精致做工。（3）公共服务设施标识指示标识指示性标牌用于提供路线指南，让游客对游览路线一目了然，帮助他们寻找目标。此类标识分为所在位置标识牌、岔路指示标识、公共建筑指示标识、环卫设施指示标识四类，其中所在位置、公建、环卫指示牌可同设，此类标识牌的做法根据所在旅游区的风格特点而定。环卫设施标识包括公共厕所和果皮箱。59、休息设施建筑用材应以木制材料和当地石材等原生材料为主，色彩以材料自身颜色为主，与周围原生态环境相协调。商业服务设施建筑用材应以木制材料和当地石材等原生材料为主，色彩应与周围环境相协调。（四）照明（光环境）系统1、照明规划目标制定长期有效的总体规划，指导有序统一的照明建设。统一规划区内部灯具、灯杆样式和安装方式，采用总体规划照明控制方式，保证规划区夜间景观在视觉及表现上的统一。（1）安全与安全感的保障照明保证使用者感知与辨识不安全因素，是照明设计首要考虑因素。发挥公共照明在安全、安保方面的作用，降低事故严重度；抑制区内破坏行为，减少犯罪行为；提高使用者远距离能见度，提早防范危险；为夜间使用者提供60、安全感。（2）满足环保、节能及可持续发展的要求经济性因素：在选择光源与灯具时，权衡顾及初始投资费用、电费与设备维护费用，选择全寿命使用周期下最经济的照明光源与灯具。能耗控制：区内部分区域选择绿色能源支持照明系统，如利用太阳能或风能替代电能。环境保护：标准的步行区功能性照明使用截光、半截光灯具，控制上射光比例；对区内的生态保护区域限制使用泛光灯，避免人工光对动、植物生存环境的影响，扰乱生态系统平衡。（3）满足使用者夜间活动的便利及舒适照明延续xxx农家乐景观设计文脉，服务于居民与游客夜间文化生活的各项需要，构建完整的夜间景观框架，对夜间主要节点提供重点照明。2、照明规划分区CIE在第150：2061、03号技术报告限制室外照明装置干扰光影响指南中对不同类型环境区域给予了照明等级划分并针对不同等级区域限定了垂直照度、光源发光强度、上射光比率、建筑立面亮度及标识系统亮度。根据该标准，旅游区应满足相应的照明标准。3、夜景灯光分布与种类根据硬质景观小品、装饰、石景、柱廊等和软质景观树木、花丛、绿地、植被等的不同特点、布局以及环境条件，分为地埋灯、草坪灯、庭园灯、景观灯等适当光源，以不同色彩和远近明暗的对比, 映衬园林绿化的不同特色。4、旅游系统规划以生态休闲和观光体验为主题塑造规划区的旅游系统。规划形成：经果林为起点，依次连接有机大棚 游泳池 钓鱼台 广场生态山庄四季花卉再回到生态山庄，形成一条旅62、游环线。5、旅游服务设施等级光环境区域一级天然黑夜森林生态保护区二级低亮度游览观光区、生态经果林三级中亮度游泳池、室外活动场地四级高亮度生态山庄按照各景点旅游服务设施需求，对个景点进行规划旅游服务设施，其主要服务设施有：游泳池、生态停车场、旅游公厕、游客休憩点、景区标识标牌等组成。八、防灾减灾规划（一）设计依据（1）建筑设计防火规范GB50016-2006；（2）建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005；（3）工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分2009年版）；（4）相关法规和技术规范。（二）防火规划项目地处群山之中，建筑物为纯木结构、简易棚户等建筑，一旦发生火灾，后果严重，因此防灾的重63、点是消防。（1）规划消防用水采取给水管网消防水池双向供水方式，从生态餐厅生活给水管上接出支管（采用PE管，管径DN50），设室内消火栓；建筑密度高的房屋可配置手提式灭火器。规划区应保证消防通道的通畅，充分利用规划区通讯设施建立规划区消防报警通信网络；保证建筑和各项设施之间的防火间距；居住建筑的布置应符合有关技术规定的消防间距和通道的要求。提高建筑物的防火等级，对木质结构的建筑物制定具体的防火措施。（2）凡接近甚至接触“火源”、使用易燃材料做成的厨房、“火房”墙体和顶棚必须改成或将其表层加做非燃烧材料。消防栓的设置应结合规划区的旅游景点和道路规划，按照150m的间距酌情安排。木结构建筑内电气线路64、敷设均应穿金属管予以保护，电力线路导体应有足够的载流量，截面应比正常使用放大一档。成立由景区主要负责人的防火安全小组，在生态山庄内配备消防水泵、火沟、火釵、板斧、梯子、绳子等消防工具。（3）易燃建筑设立明显的防火警示、禁烟标志。（三）防震规划采取就地疏散和集中疏散相结合的原则，保证各功能区的绿地、广场、停车场的疏散功能。建筑工程按抗震烈度6.0度设防，新建工程应按国家建筑物抗震设计规范进行抗震设计和施工。建筑密度要符合有关抗震要求的指标；房屋建筑间距应符合消防、卫生、日照、建筑保护和抗震要求。（四）防雷规划（1）保护区内各建筑物应设置防雷设施进行防雷保护。（2）保护区内宜设置独立避雷针网对xx65、x农家乐统一保护。（3）架空电力线路应采取避雷措施，架空电力线路进户应设置避雷装置。（五）紧急避难考虑到xxx农家乐的建筑主体为木结构、简易棚户结构，在各类自然和人为灾难中更容易出现因建筑物不牢固而形成事故。根据用地条件，规划xxx农家乐的各类公共空间均为紧急避难场所，广场、活动场地、停车场等。应当对全体工作人员进行防灾与紧急避难培训和教育，设立紧急疏散指示牌。 （六）应急指挥中心规划在生态山庄设立应急指挥中心，以备紧急之需。第六章 环境保护“发展循环经济，加强环境保护力度，切实保护好自然生态”是我国提倡的一项基本方针，加快建设资源节约型、环境友好型社会也成为了我国近几年应追求的目标。因为它不66、仅事关现代建设事业，而且事关人民群众的根本利益，更事关中华民族的生存和长远发展。因此在项目建设的过程中，我们要立足于我国现状，本着“发展循环经济，加强环境保护力度，切实保护好自然生态”的要求去开展建设。按照可持续发展战略方针，根据“构建和谐社会”的基本精神，应当着力进行环境保护。现今“加强环境保护，促进人与自然和谐相处”的呼声越来越高，环境保护已成为了我国必须长期坚守的一项基本国策，加强环保成为了我们每一个人的责任。本项目的环境保护将按照中华人民共和国环境保护法、建设项目环境保护设计规定等有关法律、法规及其他政策文件，采取必要的治理措施保护环境，严格按照国家的环境标准执行，并报环保管理部门审定67、。一、施工期环境影响分析（一）、噪声施工期噪声主要来源于施工机械，如推土机、挖掘机、打桩机、起重机、载重汽车、搅拌机、振捣器等。虽然施工噪声仅在施工期的土建施工阶段产生，随着施工的结束而消失，但由于噪声较强，且日夜连续工作，将会对周围声环境产生严重影响，极易引起人们的反感，所以必须重视对施工期噪声的控制。距施工机械不同距离处的声级测试结果见表1-1。表1-1距施工机械不同距离处的声级 序号设备名称噪声级dB(A)10m20m30m50m100m200m1挖掘机655955.55145392搅拌机605450.54640343载重汽车706460.55650444搭吊655955.551453968、由表1-1可以看出，施工噪声将使距声源100米范围内的昼、夜声级超过城市区域环境噪声标准（GB3096-93）2类标准。这将会对周围环境噪声敏感点产生不利影响。主要防治措施： 1、采用较先进、噪声较低的施工设备；2、将噪声级较大的施工活动尽量安排在白天，夜间进行噪声级较小的施工活动，对打桩机等主要噪声源应建议在中午（12：00-14：00）停止施工，夜间（22：00-06：00）禁止施工；3、禁止夜间运行的设备应严格执行有关规定，若必须夜间施工，须先向环保部门申报并征得许可，同时事先通知周围居民、单位，以取得谅解；4、在不影响施工情况下将噪声设备尽量不集中安排，并将其移至距离居民住宅等敏感点较69、远处，同时对固定的机械设备尽量入棚操作；5、采用声屏障措施：在施工场地周围有敏感点的地方设立临时声屏障；在施工的结构阶段和装修阶段，对建筑物的外部也应采用围墙围挡，以减轻设备噪声对周围环境的影响。（二）废气施工场地平整、砂料、石灰、进出车轮带泥砂、水泥搬运、混凝土搅拌产生扬尘，运输车辆产生尾气，由此造成对周围环境空气的污染，直接影响附近居民的日常生活和城市景观。为降低扬尘产生量，保护大气环境，建议施工单位采取如下措施防尘：（1）在施工过程中，作业场地将采取修建围墙围挡以减少扬尘扩散，围挡对减少扬尘对环境的污染有明显作用，当风速为2.5m/s时，可使影响距离缩短40%。（2）在施工场地安排员工定70、期对施工场地洒水以减少扬尘量，洒水次数根据天气状况而定。一般每天洒水12次；若遇到大风或干燥天气可适当增加洒水次数。施工场地洒水与否对扬尘的影响较大，场地洒水后，扬尘量减低28%75%，大大减少了其对环境的影响；（3）对运输建筑材料及建筑垃圾的车辆加盖蓬布减少洒落；（4）使用商品混凝土，尽量避免在大风天气下进行施工作业。北京市目前规定大于四级风禁止土石方施工，该项目也可借鉴；（5）在施工场地上设置专人负责弃土、建筑垃圾、建筑材料的处置、清运和堆放，堆放场地应避开居民区的上风向，必要时加盖蓬布或洒水，防止二次扬尘；（6）对建筑垃圾及弃土应及时处理、清运，以减少占地，防止扬尘污染，改善施工场地的环71、境；（7）建材堆放点要相对集中，并采取一定的防尘措施，抑制扬尘量；（8）选择对周围环境影响较小的运输路线，定时对运输路线进行清扫。只要加强管理、切实落实好这些措施，施工场地扬尘对环境的影响将会大大降低，同时其对环境的影响也将随施工的结束而消失。（三）废水施工期间产生的废水主要有基础施工中泥浆水，建材冲洗水，车辆出入冲洗水等生产废水和施工人员所产生的生活废水等。生产废水中主要含有悬浮物、石油类等，生活污水中主要含有COD、BOD5、SS等污染物。项目施工期间，对施工场地所产生的污水应加以管理、控制。所排放的污水应设置专门沟渠，经格栅沉淀处理后再排入城市排水管网。施工废水特别是水泥砂浆废水含有大量72、的泥砂，如果不经处理直接外排，会淤积下水道，且污染地表水环境。因此该部分污水必须处理后（设置沉砂池）方能外排。采取上述有效措施后项目施工期污水对受纳水体影响不大。（四）固体废物建设施工过程中产生废弃的建筑材料、废土、建筑垃圾、生活垃圾等固体废物。施工现场产生的固体废物以建筑垃圾为主。大量的建筑垃圾及弃土的堆放不仅影响城市景观，而且还容易引起扬尘等环境问题，为避免这些问题的出现，对施工中产生的固体废物必须及时处理。施工期的建筑垃圾应随时外运，运至建筑垃圾填埋场统一处理。弃土拟在本工程建设中用做填埋土。（五）施工期对交通的影响分析施工期间，现场产生的大量建筑垃圾和生活垃圾需要运出，大量的建筑材料需73、要运入，运输车辆将会对城市的交通带来一定影响。建设单位、施工单位应会同交通部门定制合理的运输路线和时间，尽量避开繁忙道路和交通高峰时段，以缓解施工期对交通带来的影响。另外建设单位应与运输部门共同做好驾驶员的职业道德教育，按规定路线运输，按规定地点处置，并不定期地检查执行的情况。采取上述措施后，将会有效地减轻施工期对交通的影响。总之，项目施工期对环境产生的上述影响，均为可逆的、短期的，项目建成后，影响即自行消除。建设单位和施工单位在施工过程中只要切实落实对施工产生的扬尘、噪声、固体废物的管理和控制措施，施工期的环境影响将得到有效控制。二、营运期环境影响分析（一）污水防治措施该项目在营运的过程中，74、产生少量生活污水和养殖污水，污水中主要含COD、SS、BOD5、动植物油等污染物，要采用隔油、隔渣、沉淀等预处理措施后排入化粪池生化处理，实现达标排放。（二）固体废物防治措施该项目营运期产生的生活垃圾，如果任意排入环境，分解释出有毒有害气体和散发出恶臭，并滋生蚊蝇，传播细菌、疾病，将对周围水体和大气环境产生较大影响，必须集中定点收集，密闭存放，及时清运至城市垃圾中转站进行统一处置。只要严格按照环卫部门的有关规定执行，加强管理该项目固体废物对周围环境不会产生明显的不良影响。第七章 节能方案分析大力发展循环经济，是构建资源节约型、环境友好型社会和实现可持续发展的重要途径。在设计和施工中应坚持开发节75、约并重，节约优先，按照减量化、再利用、资源化的原则，大力推进节能、节水、节地、节材，加强资源的综合利用，并完善再生资源回收利用体系，全面推进清洁生产，形成低投入、低消耗、低排放和高效率的节约型增长方式。一、建筑节能措施（一）节能建筑规划设计根据建筑功能要求和当地的气候参数，在总体规划和单体设计中，科学合理地确定空间布局、外观体型、间距、层高、选用节能型建筑材料、保证建筑外维护结构的保温隔热等热工特性及对建筑周围环境进行绿化设计，设计要有利于施工和维护，全面应用节能技术措施，最大限度减少建筑物能耗量，获得理想的节能效果。1、建筑朝向和平面形状同样形状的建筑物,南北朝向比东西朝向的冷负荷小，因此建76、筑物应尽量采用南北向。如对一个长宽比为41的建筑物,经测试表明：东西向比南北向的冷负荷约增加70%。在建筑物内布置空调房间时，尽量避免布置在东西朝向的房间及东西墙上有窗户的房间以及平屋顶的顶层房间。因此,选择合理的建筑物朝向是一项重要的节能措施。空调建筑的平面形状，应在体积一定的情况下，采用外维护结构表面积小的建筑。因为外表面积越小，冷负荷越小，能耗越小。2、合理规划空间布局及控制体型系数如果是依靠自然通风降温的建筑，空间布局应比较开敞，开较大的窗口以利用自然通风。而设有空调系统的建筑，其空间布局应十分紧凑，尽量减少建筑物外表面积和窗洞面积，这样可以减少空调负荷。体形系数的定义是建筑物外表面积77、F与其所包围的体积V之比值。对于相同体积的建筑物,其体形系数越大,说明单位建筑空间的热散失面积越高，研究表明，体形系数每增大0.01，能耗指标约增加2.5%。因此,出于节能的考虑,在建筑设计时应尽量控制建筑物的体形系数。但如果出于造型和美观的要求需要采用较大的体形系数时,应尽量增加围护结构的热阻。（二）强建筑维护结构的保温隔热性能1、外墙的节能措施使用环保、节能型建筑材料使用环保、节能型建筑材料，可有效减少通过围护结构的传热，从而减少各主要设备的容量，达到显著的节能效果。采用新型墙体材料与复合墙体围护结构。在进行经济性、可行性分析的前提下,在墙体内外侧敷设保温隔热的新材料。a、外墙类型由外至内78、:水泥砂浆（20mm）+胶粉聚苯颗粒保温砂浆（40mm）+加气混凝土砌块（240mm）+混合砂浆（20mm）b、楼板类型水泥砂浆（20mm）+钢筋混凝土（120mm）+混合砂浆（20mm）c、分户墙类型混合砂浆（20mm）+灰砂砖砌体（240mm）+混合砂浆（20mm）d、屋面类型自上而下:碎石、卵石混凝土（40mm）+水泥砂浆（20mm）+挤塑聚苯板（40mm）+水泥砂浆（20mm）+钢筋混凝土（120mm）+混合砂浆（20mm）隔离太阳辐射热 对垂直墙面可采用外廓、阳台、挑檐阳等遮阳设施和浅色墙面、反射幕墙、植物覆盖绿化等。2、门窗的节能技术措施尽量减少门窗的面积门窗是建筑能耗散失的最薄弱79、部位，面积约占建筑外维护结构面积的30%，其能耗约占建筑总能耗的2/3，其中传热损失为1/3。所以门窗是外维护结构节能的重点。所以在保证日照、采光、通风、观景条件下，尽量减少外门窗洞口的面积。设置遮阳设施设置遮阳设施，考虑空调设备的位置。减少阳光直接辐射屋顶、墙、窗及透过窗户进入室内，可采用外廊、阳台、挑檐、遮阳板、热反射窗帘等遮阳措施。门窗的遮阳设施可选用特种玻璃、双层玻璃、窗帘或遮阳板等。提高门窗的气密性有资料表明，房间换气次数由0.8h-1降到0.5h-1，建筑物的耗冷可降低8%左右，因此设计中应采用密闭性良好的门窗。通过改进门窗产品结构（如加装密封条），提高门窗气密性。防止空气对流传热80、。加设密闭条是提高门窗气密性的重要手段之一。尽量使用新型保温节能门窗采用热阻大、能耗低的节能材料制造的新型保温节能门窗（塑钢门窗）可大大提高热工性能。同时还要特别注意玻璃的选材。玻璃窗的主要用途是采光，但由于玻璃窗的耗冷量占制冷机最大负荷的20%30%，冬季单层玻璃窗的耗热量占锅炉负荷的10%20%，因而控制窗墙比在30%50%范围内时，窗玻璃尽量选特性玻璃，如吸热玻璃，反射玻璃，隔热遮光薄膜。a、外窗类型PVC塑料普通中空玻璃窗（5mm+6Amm+5mm）。b、外门类型双层金属门板，中间填充15mm厚玻璃棉板。合理控制窗墙比窗墙比是窗洞口与墙的面积比值，增大这两个比值不利于空调建筑节能，应尽81、量减少空调房间两侧温差大的外墙面积及窗的面积、控制窗墙比、对外墙及屋顶的导热系数等提出具体要求。通过外窗的耗热量占建筑物总耗热量的35%45%，故在进行前期建筑设计时，在保证室内采光通风的前提下合理控制窗墙比是很重要的,一般北向不大于25%;南向不大于35%;东西向不大于30%。（三）屋顶的节能技术措施1、隔离太阳辐射热隔热太阳辐射热，减少阳光直射，对屋顶可采用架空屋面，浅色屋面，种植屋面等。对屋面进行绿色覆盖，既可遮阳，又能隔热，而且通过光合作用，可消耗或转化部分能量，也起到美化环境作用。因此植物覆盖法是空调节能的较好的方法。还有设计通风屋面、蓄水屋面等也是较好的节能措施。2、“冷屋顶”节能82、国外很多专家对“冷屋顶”（cool roofs）进行了大量的研究，发现其节能效果很显著。所谓“冷屋顶”(cool roofs)是指日射反射率高的屋顶,它通过对普通屋顶涂上高反射率的涂料,提高屋顶的日射反射率,减少太阳热量的吸收,从而达到减少空调冷负荷和空调节能的目的。研究表明：采用“冷屋顶”节能可使空调负荷减少约 10%50%。二、用电节能措施（1）变配电加装电容补偿器，提高用电质量，提高电力功率因素，减少无功损失，节约电能。（2）敷设线路时，其导线截面积的设计选用，充分考虑其机械强度电压降、发热等因素，防止超负荷运行。（3）提高供配电系统的功率因素，减少线路的无功功率的损耗，从而达到节能目的83、。具体措施为在配电中心或箱变中设置低压侧集中电容补偿，使低压侧总功率因素达到0.95以上。（4）在满足照度要求的前提下，优先采用高效发光、高功率因素的T5或T8管的节能型荧光灯或紧凑型节能灯。在同等照度下比白炽灯节电70-80%。（5）公共场所如走道、楼梯间等人员短暂停留的部位采用声光控制延时开关控制照明灯具。（6）合理地控制照明时间。（7）充分利用自然光，减少用电量。三、给排水节能措施（1）采用合适的供水系统，充分利用市政供水压力，按规范进行合理的给水系统分区，选择节能节水的加压供水的方式。（2）根据管网特性以及设备高效运行的要求选用供水设备。（3）选用节水器具及合理配置计量仪表。（4）水泵84、采用节能型电动机，提高电动机的能效。（5）生活给水泵等采用变频器控制，根据负荷大小实时调节电能供应。（6）卫生洁（器）具采用节水型产品。总之在设计中一定要贯彻国家有关部委最近发出的有关节能的通知要求。该项目采取以上各种节能技术措施后，必定可以获得显著的节能效果。第八章 项目工程管理与劳动保护一、工程管理（一）组织机构本项目工程量大，工期紧，为确保工程建设有序、有效运行，本工程将向社会公开招标，选取施工单位。中标施工单位应在施工现场成立高效运行的项目经理部。项目经理部对该工程进行现场施工管理，按项目法组织施工。项目经理部主要施工技术人员和管理人员均由有施工经验的人员组成，充分吸取以往类似工程的施85、工经验。工程开工前，应编制谨慎严密的网络计划，严格按网络计划组织安排施工。编制计划充分考虑施工现场可能对工期造成延误的各种因素，在确定进度作业指标时要留有余地，一旦发生延误要迅速采取补救措施。（二）工程管理本工程管理单位的任务是：确保工程安全，充分发挥工程效益。主要工作内容有：（1）工程项目严格按基建程序办事，完善项目申报制度。（2）建立健全工程质量保证体系，强化质量意识，实行工程质量终身负责制，各项工程项目实行质量一票否决制。（3）切实执行建设工程的“三项制度”，即业主负责制，招标投标制，工程监理制。（4）协调监理，设计、施工各方面关系。（5）抓好工程项目建设进度计划及器材管理，抓好工程各阶86、段验收及竣工验收和组织管理。（6）工程建设过程中所有技术和质量文件、施工和监理记录等资料都要建档保存，以便备查和追索。（7）严格实行工程建设财务管理制度。（三）质量保证建立健全工程质量管理的“三个体系”：即政府部门的质量监督体系，业主/监理工程师的质量控制体系和设计、承包商的质量保证体系。工程质量的好坏直接影响工程效益的发挥和对下游人民生命财产的保护，因此质量监督机构应代表政府按照国家和环境行业有关工程建设法规、技术标准和设计文件来实施工程质量监督，对施工现场影响工程质量的行为进行监督检查。业主应委托监理单位建立质量控制体系，对各道工序、各个阶段的工程质量负有首要的责任。要求施工承包商对工程项87、目质量，保证全员、全过程、全企业的工作质量，严格执行“三检制”，建立健全质量保证体系，并使其正常运转。（四）管理设施 管理设施主要包括：办公用房、办公设备、通信及交通工具。为节约资金，临时管理设施建设应结合永久工程管理机构管理设施统筹安排，工程完建后一并移交永久工程管理机构。也可以考虑临时租用部分管理设施。 （五）环境管理从环保需要和现有工程管理体制的特点考虑，可在建设单位工程管理部门下设置工程环境管理办公室(以下简称办公室)。一旦工程项目环境影响评价被通过后，立即组建办公室和确定环境管理人员。办公室将按工程进展情况负责实施环境管理计划包括环保设计、施工期环保措施与监测的落实。环境监理应作为本88、工程强化环境监督管理的重要手段，通过现场监督执行工作，提请承包商注意避免和及时处理污染等各种环境问题。二、劳动保护（一）劳动安全保护（1）施工单位必须设置专门的劳动安全机构，负责工程的安全生产和劳动保护。工程管理设立岗位责任制，严格岗位培训，所有作业人员必须持证上岗。（2）土石方施工期间，严格按规定、规范和规程开展工程施工，开挖后的断面要及时支挡防护，及时做好边坡处理。开挖产生的土石方必须运至指定地点存放，不得随意弃土存放。（3）施工期间各类机械作业，应按照有关规定、规程和标准采取安全防护措施，加强设备维护和检修，杜绝设备因失检、失灵而带病运行。各种电气设备应配齐警示标志，以防设备过载或泄漏时89、产生的燃烧、漏电、爆炸等现象造成人员伤亡。（4）加强材料堆放运输管理。易燃易爆品和有毒有害品的存放，应向有关部门申报，并按照批准的存放地点和保管方式，设专人负责管理。该类材料的运输，必须使用专用车辆，经过严格检查，方可发车、装卸。（二）卫生防护（1）严格按照工程管理条例实施施工管理，防止施工垃圾、弃土、弃渣等外流，造成水土流失和污染环境。（2）施工期间的生产和生活污水应通过市政管理部门指定的排放方式排向专用管道，排出前应作沉淀和分离处理。（3）施工期间产生的废气，应控制在环保部门规定的排放标准内，严禁超标排放，造成污染。（4）在土方施工、路面施工等容易产生粉尘、有害气体的阶段，应采取有效的消烟90、除尘和通风措施，配置必要的净化、除尘、通风装置，以保证施工场所及其周围的环境空气质量达到国家有关法规规定的标准。（5）对操作高噪声、振动设备的作业人员，应配备隔音耳塞，并对设备采取减振措施，以保护作业人员的身体健康。第九章 项目实施进度安排为了加快工程建设步伐，在确保工程质量的前提下，加强建设进程中的各项管理工作，编好施工组织设计，搞好安全施工，项目建设工期12个月。现将实施进度大体安排如下：一、项目前期阶段3个月内完成项目策划、可行性研究报告的编制与审批；二、项目准备阶段1个月内完成项目工程勘察、设计、资金组织、招投标、签订合同、施工准备（场地平整、通路、通水、通电等）工作；三、项目实施阶段91、（1）6个月内完成全部建安工程；（2）6个月内完成完成小康住宅、停车场修建、村内道路硬化等工作。（3）1个月内完成相关设施各种指示牌设置、配套设施设备购置、人员业务培训等工作。（4）竣工验收，并投入使用。第十章 投资估算与资金筹措一、投资概况（一）编制依据1、土建工程结合建设工程工程量清单计价规范（xxx省建筑工程概算定额，按相应文件进行调整，并借鉴当地同类建筑单位工程造价。2、装修改造工程装修工程依据xxx建筑装饰装修工程消耗量标准进行估算。3、其它费用按照xxx省物价局、xxx省财政厅有关文件计取，计列了建设单位管理费、城市市政设施配套费及报建费、勘察设计费、工程监理费等。（二）经济技术指92、标本项目固定资产投资估算为589.09万元，其中：建筑工程费500.03万元，其他工程费用89.06万元包含：工程预备费28.05万元（按第一部分工程费的5%计算），建设单位位管理费12.01万元（按第一部分工程费2.4%计算），工程勘察设计费35万元（按第一部分费用的7%计算），工程监理费9.00万元（按第一部分工程费用的1.8%计算），临时施工费5.00万元（按第一部分费用的1%计算）。详见表12、表1-3.（三）投资估算表12投资估算表一工程名称：xxx农家乐及乡村旅馆建设项目生态山庄序号项目名称或费用名称建筑工程费（万元）建筑面积（）综合装饰指标（元/）室内装潢工程费（万元）工程指标备93、注单位数量占总投资比例（）一直接工程费112万4482500元/二室内装潢工程费（硬装加软装）1大厅2523005.75间1硬装：吊顶、房门、地板、外部装饰、墙面涂料、灯具等；软装：工艺品摆件、挂画、茶几、窗帘、前台、艺术品、吊灯。2包间197190037.43间11硬装：吊顶、房门、地板、墙面涂料、灯具等；软装：餐桌、餐椅、吊灯、窗帘、麻将机。3管理用房1710001.70间1硬装：吊顶、房门、地板、墙面涂料、灯具等、水管；软装：储藏柜、窗帘、吊灯、床上用品、办公用品。4厨房3013003.90间1硬装：水管、吊顶、房门、地板、墙面涂料洁具、厨具、吊灯等等；软装：橱柜、储藏柜、窗帘、5住宿194、20220026.40间6硬装：水管、吊顶、房门、地板、墙面涂料、洁具、灯具等等；软装：窗帘、餐椅、靠垫、壁挂、沙发、地毯、鞋架、床上用品、吊灯以及装饰工艺品、居室植物。6露天平台4717007.99个2硬装：水管，吊顶，铺砖，灯具、等等；软装：餐桌、餐椅、吊灯、雕塑、靠垫、花艺及绿化造景合计195.17表12投资估算表二工程名称：xxx农家乐及乡村旅馆建设项目序号项目名称或费用名称建筑工程费（万元）其他费用（万元）造价或合计（万元）工程指标备注单位数量占总投资比例（）一直接工程费用1土地流转13.75亩555年，500元/年亩，后期土地流转费用属于经营费用2林地补偿6.60亩1.41468095、0元/亩3生态娱乐区规划占地约23亩游泳池140.00140.001468鱼塘26.0026.0010738观景亭3.003个31万/个4休闲服务区规划占地约4亩景区大门10.0010.00项1生态山庄11283.17195.17448其中、软装、硬装合计83.17万5生态经果林区规划占地约20亩苗木4.004.00亩80.5万元/亩水果经果林9.609.60亩120.8万元/亩6四季花卉区规划占地约30亩四季花卉99亩300.3万元/亩7有机农业观光区规划占地约6.3亩有机大棚蔬菜3.603.60亩31.2万元/亩无公害蔬菜1.321.32亩3.30.4万元/亩8基础设施建设规划占地约18亩96、道路(停车场)20.0020.001540130元/、提升改造广场（停车场）12.0012.00200060元/米电力电讯10.0010.00km100010万元/km给排水10.0010.00100010万元/km化粪池2.012.0130680元/9公共设施建设标识系统2.002.00个102000/个环卫设施1010项1景观小品及绿化1010项1合计500.03二工程建设其他费用1建设单位管理费用12.0112.012.42工程勘察设计费用353573监理费用9.009.001.84临时施工5.005.001.0合计561.04561.04基本预备费用28.0528.055总投资589.97、09土地流转按照黔东南土地流转标准500元/亩。根据中华人民共和国森林法第十八条进行勘查、开采矿藏和各项建设工程，应当不占或者少占林地；必须占用或者征用林地的，经县级以上人民政府林业主管部门审核同意后，依照有关土地管理的法律、行政法规办理建设用地审批手续，并由用地单位依照国务院有关规定缴纳森林植被恢复费。森林植被恢复费专款专用，由林业主管部门依照有关规定统一安排植树造林，恢复森林植被，植树造林面积不得少于因占用、征用林地而减少的森林植被面积。上级林业主管部门应当定期督促、检查下级林业主管部门组织植树造林、恢复森林植被的情况；本次规划林地补偿（生态山庄占地面积1.4亩）按照黔东南林地补偿标准4698、800元/亩。（本次规划种植经果林达20亩作为林地补偿面积，符合规划要求）。二、资金筹措项目所需资金全部由项目单位通过多渠道融资。第十一章 经济效益分析一、分析说明本项目的经济影响分析按照国家发展和改革委员会、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）规定的原则和要求进行，分为财务评价和国民经济评价两部分。国民经济评价主要着眼于对项目产生的社会效益进行评述分析，详见第十四章社会影响分析，本章主要对项目的财务评价进行分析。二、经济效益分析项目2018年12月建成，2019年即产生效益，按平均每天接待50人，平均接待天数280天计算，旅游者可发生以下消费，预计年收入可达208万元。（一）旅游99、收入（1）餐饮娱乐收入，按每人100元计算，50人280天100元140万元；（2）垂钓收入，按每人每次5元计算，50人280天元7万元；（3）游泳池收入，按每人每次20元计算，50人90天20元9万元；（4）四季花卉收入，按每人10元计算，50人280天10元=14万元；（5）经果林收入，按每人10元计算，50人280天10元=14万元；（6）自采蔬菜，习农等活动，按每人每次10元计算，50人280天10元14万元；（7）农产品蔬菜现场出售，预计收入10万元。（二）营业税营业税参考服务行业税率6%计征，年交税12.48万元。（三）投资回收期该项目投资回收期约为4.0年。从以上分析可看出，该项100、目具有较高的投资回报，投资回收期短，产生效益快。第十二章 社会效益分析项目建成后，将成为xxx旅游业新的经济增长点，既丰富了全县生态农业观光旅游区的各项接待设施和功能，又解决了部分人员的就业问题，同时还带动了周边地县经济、交通及其他相关产业的发展。一、项目对当地经济发展和社会稳定的影响本项目的建设与生产会增加当地政府财政收入，使重点民生支出得到更有利的保障，同时带动当地经济的增长，优化经济结构，带动相关产业，促进经济社会均衡发展，对国民经济持续、快速、稳定的增长具有重要的综合效益和战略意义。本项目建成后正式运营生产，可为社会提供就业岗位，解决农村剩余劳动力就业问题，缓解城乡劳动就业压力，提高农101、民收入，减少贫困，促进人口合理分布和流动，提高居民生活质量，促进社会安定。二、项目对当地相关产业发展的影响本项目的建设和建成投产，必将带动相关产业的发展。本项目的实施将带动xxx旅游行业的发展，引领时尚潮流，提高园区的服务业发展水平。三、项目对合理利用自然资源的影响本项目在建设过程和生产过程中为了节约物资，以“科学合理”为原则，加强工程预算，合理利用原材料与辅助材料、水、电等能源资源，同时完善管理制度，努力杜绝能源资源浪费。第十三章 研究结论与建议一、研究结论（1）本项目符合国家产业政策和省委、省政府关于切实加强旅游产业的要求及xxx旅游产业规划要求，具有较高的旅游休闲价值，有利于促进地方经济102、的发展。（2）项目建成后，将对当地经济产生巨大的影响，逐步拉长各功能乡的产业链条，不断完善旅游项目和基础配套设施，培育全镇旅游产业新的经济增长点，经济效益和社会效益十分显著。（3）本项目具有较好的开发价值和开发前景。经济效益、社会效益和生态效益突出。建议有关部门及单位，切实加强对项目实施的协调与领导，在资金、政策上给予大力支持，并鼓励和动员全社会力量参与项目的开发和建设力争使本项目早实施、早见效。综上所述，该项目的建设是必要的，也是可行的。只要开发商科学、规范地运作，该项目达到预期目标是有保证的。方在接受项目业主的委托后，在现场踏勘、市场调研、数据采集等基础研究工作的基础上，运用各项资料，从技103、术、环境、财务、经济和社会综合评价等方面一一作了详细、全面的项目可行性研究工作。并得出以下结论性意见供投资方参考：二、可行性分析结论（1）项目投资环境分析项目的建设实施符合国家和地方各级政府当前旅游地产业发展的方针、政策。是xxx加大招商力度、振兴旅游产业发展、加快区域社会经济发展的实质性举措。项目得到地方各级政府和有关部门的大力支持，具备实施开发建设的良好政策环境。（2）项目选址条件结论项目建设选址地理位置优越，交通便捷，气候宜人。具备特殊的地理位置优势。工程地质条件、地形条件、水文条件、抗震设防要求均能满足项目建设要求，项目区域无较大的人类不良工程建设活动，项目选址可行。（3）项目规划和产104、品设计分析项目规划建设方案定位为体现xxx农业产业和旅游发展和文化发展的农文旅结合体和的农家乐项目，符合地区发展目标和城市规划要求。规划方案力求在区域环境、产业基础、空间尺度、生活便利性，安全性等方面营造一个充满创意、舒适惬意的旅游生活乐区在建设用地、道路宽度、建筑密度、容积率等经济技术的采用上，采用符合xxx的地域及环境特点的相应指标。在产品设计上，以文化创意理念为指导，结合农业产业，设计多种体验性产品，提供运动体验、休闲度假、采摘和娱乐观光等服务，满足区域市场的旅游需求。（4）项目环境影响和保护措施项目建设期间无严重阻碍项目实施的环境影响因素，大多数环境影响可通过相应的处理措施进行有效治理105、和保护。（5）项目工程实施方案分析项目工程实施具备相对成熟的的施工工艺，具备完整的施工规范和验收标准，建筑主要材料来源丰富，实施进度计划具可操作性。实施方案是可行的。（6）项目效益分析结论项目的实施有利于xxx整个区域的社会经济发展；有助于推进xxx城市化的开发进程。并带动区域相关产业的发展，对区域内的就业也有很好的促进作用。其经济效益和投资拉动经济增长效果是非常明显的， 项目建成后可以长期、稳定地增加地块周边居民的经济收入。对提高当地居民物质文化生活和社会福利具有非常积极的影响。二、建议（1）项目单位必须高起点、高定位进行建设和管理，抓紧时间进行场地的建设工作，为项目的建设提供较好的建设条件。（2）在项目建设中引进竞争机制，并通过招投标形式择优选择设计单位、监理单位和施工单位、设备购置及安装单位，以保证工程项目质量、进度，使投资按预期计划得到控制，并满足预可研报告中预期的目标。（3）建议上级领导机关及有关部门尽快批准项目实施，使项目早日发挥社会效益。（4）在设计和施工中，应注意环境保护，保持自然生态平衡、防止水土流失。项目设施建筑以及道路走向的选择应注重与自然景观的配合保护，切实做好环保工作。道路建成后，应及时栽植绿化苗木，搞好生态绿化，减少环境破坏。