1、景区生态农家乐投资建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第1章 总论11.1项目概况11.2建设单位概况21.3综合评价3第2章 项目建设背景、必要性及可行性52.1项目背景52.2经济发展背景72.3项目建设的必2、要性92.4项目建设的可行性10第3章 项目建设的优势分析123.1外部分析123.2内部分析15第4章 项目区位和自然条件214.1地理位置214.2自然资源22第5章 项目开发综合分析245.1发展前景分析245.2市场需求预测245.3“农家乐”旅游存在的问题255.4“农家乐”旅游发展对策27第6章 规划理念与项目定位306.1规划理念306.2项目定位31第7章 项目规模及建设内容337.1项目建设规模337.2项目建设期限337.3总体建设内容33第8章 项目工程方案398.1指导思想和建设原则398.2建设目标408.3建设方案40第9章 环境影响与保护469.1项目区环境概况43、69.2项目区资源保护469.3项目区环境保护479.4水土保持509.5环境影响分析50第10章 项目组织管理5110.1组织管理机构5110.2劳动定员和人员管理5110.3项目运作模式53第11章 节能、节水、消防与劳动卫生5411.1节能5411.2节水5611.3消防5711.4劳动保护和安全卫生57第12章 建设周期和工程进度安排5812.1项目建设期限5812.2项目的实施年度计划5812.3项目实施进度58第13章 投资估算与资金筹措6013.1项目投资估算6013.2资金筹措6113.3投资效益61第14章 经济效益评价6514.1财务分析依据6514.2成本估算6514.34、营业收入和营业税金6614.4财务盈利能力分析6714.5借款偿还能力分析67第15章 风险分析6915.1灾害性气候风险6915.2市场风险6915.3技术风险69第16章 结论与建议70第1章 总论1.1项目概况1.1.1项目名称：XX县XX景区生态“农家乐”投资建设项目1.1.2项目建设单位：XX旅游发展投资有限责任公司1.1.3项目建设地点：XX县XX1.1.4项目法人：1.1.5项目负责人：1.1.6建设内容及建设期（1）建设内容 本项目建设内容包括：复古式温泉山庄一幢（此建筑共三层：一层为温泉山庄服务大厅、温泉洗浴区、养生保健区；二层为特色餐饮区、歌舞演艺区和休闲娱乐区；三层为复古5、式舒适住宿区）、5A级农家乐餐饮住宿服务中心、汽车旅馆、蒙古包、原小木屋改造、钓鱼台、观景台、篝火区、别墅区、木栈道、以及园区道路、绿化等配套工程。（2）建设期:2014年1.1.7项目建设依据（1）国家发展和改革委员会投资20061325号文件，“建标2000205号；（2）国家发展改革委员会投资项目可行性研究报告指南（试用版）；（3）国家发展改革委员会、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（4）XX县旅游业发展十二五规划纲要；（5）北京光华卓策旅游规划设计院XX县XX景区旅游资源普查及旅游业发展规划。 （6）新疆维吾尔自治区旅游管理条例（7）新疆维吾尔自治区XX地区旅游业发展总体规6、划(20012020年)（8）中华人民共和国环境保护法（9）国家和地方有关规程、规范、政策及条例等；（10）建设单位提供的其它有关资料及数据。1.1.8项目定位返璞归真、亲近自然的原生态“农家乐” 本项目旨在建设一处返璞归真、亲近自然的原生态“农家乐”及相关配套设施建设。该项目的定位主要是凭借XX景区内的天然温泉为区位优势和周边宜人的旅游观光风景区，发展景区生态休闲“农家乐”。一方面是在打造XX景区知名度的同时，将景区“农家乐”的“天然温泉独特性”展现出来；另一方面，在景区“农家乐”发展的同时，带动XX景区的开发与建设，二者相辅相成，互为依托，共同发展。1.1.9投资总额及资金来源本项目估算总7、投资2000万元，其中固定资产投资1272万元。企业自筹600万元,银行贷款1400万元。1.2建设单位概况XX旅游发展投资有限责任公司成立于2012年4月14日，注册资金1000万元人民币，是一家经XX州人民政府提议，XX州国资委牵头，由XX州国有资产经营有限责任公司和县（市）国有资产经营有限责任公司共9位股东共同出资发起设立的，肩负着整合XX旅游产业，打造XX旅游品牌的重要使命。公司经过一年的努力，旅游市场销售渠道已经打开，规模也在逐渐形成。公司主要经营旅游景点的基础设施投资建设，如旅游资源整合、旅游项目开发、酒店管理、旅游产品销售及旅游租车服务等。公司的经营宗旨是发展XX旅游，树立XX旅8、游品牌，扩大旅游经济，多元化投资产业，做大做强XX旅游产业。公司成立至今，现已拥有全资子公司8家：霍城县果赛景区旅游投资有限公司、霍城旅游发展投资有限公司、尼勒克旅游发展投资有限公司、巩留县库尔德宁旅游有限责任公司、XX县旅游有限责任公司、察布察尔箭乡漫行文化旅游公司、特克斯县玖易旅游投资开发有限责任公司、新源县那拉提旅游投资经营有限责任公司。公司采用“集中决策，分散经营”的组织管理模式，执行董事会领导下的总经理责任制。公司在总经理的带领下，重信誉、守合同、保质量、求发展，走质量效益型的发展道路。公司奉行与员工共荣，与合作者共荣，与竞争者共荣，与社会共荣的理念，全面提升现代企业制度、企业文化、9、科技实力和精神文明创建水平，树立品牌形象。1.3综合评价 景区生态休闲“农家乐”是一种新兴的旅游休闲形式，是农户向城市现代人提供的一种回归自然从而获得放松身心、愉悦精神的休闲旅游方式。一般来说，普通的“农家乐”，是业主利用当地的农产品进行加工，满足客人的需要，成本较低。而景区生态“农家乐”则是利用景区原汁原味的田园风光、朴实醇厚的乡村生活状态，使人有一种亲近自然的原生态感受，从而舒缓现代人都市生活的紧张感。与其他休闲度假模式相比，相对经济实惠，价格低廉，因此受到很多城市年轻人及商业人士的追捧与青睐。本项目建设主要依托XX景区内的天然温泉资源为载体，满足现代人释放压力，放松身心，康体娱乐，保健养10、身的目的，同时辐射景区相应的特色餐饮、舒适住宿、休闲娱乐及旅游产品销售等，全方位的带动XX县旅游业发展。本项目具备良好的环境基础，通过对本项目的可行性研究分析，认为总体设计方案规模适宜，结构合理，方案实用性和操作性较强，组织管理措施得当，示范带动作用大，市场前景看好，项目本身具有较好的生态、社会、经济效益。 第2章 项目建设背景、必要性及可行性2.1项目背景 “农家乐”旅游的雏形来自于国内外的乡村旅游，并将国内特有的乡村景观、民风民俗等融为一体，因而具有鲜明的乡土烙印。同时，“它”也是人们旅游需求多样化、闲暇时间不断增多、生活水平逐渐提高和“文明病”、“城市病”加剧的必然产物，是旅游产品从观光11、层次向较高的度假休闲层次转化的典型例子。乡村旅游在国外已有30多年的历史，开展得比较成功的是在一些部分欧美发达国家。20世纪60年代初，当时的旅游大国西班牙把乡村的城堡进行一定的装修改造成为饭店，用以留宿过往客人，这种饭店称为“帕莱多国营客栈”；同时，把大农场、庄园进行规划建设，提供徒步旅游、骑马、滑翔、登山、漂流、参加农事活动等项目，从而开创了世界乡村旅游的先河。以后，乡村旅游在美国、法国、波兰、日本等国家得到倡导和大力发展。1996年，美国农村客栈总收入为40亿美元。1997年，美国有1800万人前往乡村、农场度假，仅在美国东部便有1500个观光农场，在西部还有为数众多的专门用于旅游的牧场12、。目前，法国有1.6万多户农家建立了家庭旅馆，推出农庄旅游,全国33的游人选择了乡村度假，乡村旅游每年接待游客200万,能给农民带来700亿法郎的收入，相当于全国旅游收入的14。在欧美国家，乡村旅游已具有相当规模，并已走上了规范化发展的轨道，显示出极强的生命力和巨大的发展潜力。国内，真正意义上的乡村旅游始于20世纪80年代，它在特殊的旅游扶贫政策指导下应运而生，但由于起步较晚，目前尚处于初期阶段。目前我国各地的乡村旅游开发均向观光、考察、学习、参与、康体、休闲、度假、娱乐于一体的综合型方向发展，其中国内游客参加率和重游率最高的乡村旅游项目是：以“住农家屋、吃农家饭、干农家活、享农家乐”为内容的13、民俗风情旅游；以收获各种农产品为主要内容的务农采摘旅游；以民间传统节庆活动为内容的乡村节庆旅游。由此可见，农家乐旅游是乡村旅游的一种形式，它是传统农业与旅游业相结合而产生的一种新兴的旅游项目。2006年，伊宁市政府提出把大力发展民俗旅游和“农家乐”旅游行业作为该市转移农村富余劳动力，增加农民收入的一个具体工作思路和突破口。在这一工作思路的指导下，仅用了不到一年的时间，伊宁市的“农家乐”旅游接待点就从无到有，由小变大，自2007年开始更是连续数年保持了快速增长和强劲发展的势头。“农家吃、农家住、农家游”成为了“农家乐”的基本形态，城市居民从“农家乐”中得到了不一样的生活体验 而“农家”则从这种新14、型的旅游消费中得到了实惠。得到了发展。至2011年，伊宁市已拥有“农家乐”旅游点上百家，其中自治区星级“农家乐”达到2O家，几乎遍布伊宁市辖区范围内八乡一镇一场，从业人员近千人，直接和间接收入达到千万元。这为伊宁市农村产业结构调整，转移农村剩余劳动力，增加农民收入起到了积极地作用。事实表明：由政府主导挖掘，利用农村自然资源，发展“农家乐”旅游业是一项利国、利民、利农的好方法，有着广阔的发展前景。但目前伊宁市“农家乐”的经营方式多为“小作坊”式，一个院子就能称之为“农家乐”。而且条件差强人意。据调查，有97的“农家乐”娱乐设施较为单一。只有棋牌室和简单的乘凉庭院，另外还有超过八成的“农家乐”不提15、供免费的车辆服务。同经营者谈话的过程中得知：目前在伊宁市从事“农家乐”经营的多数是伊宁市市区一些曾经从事过餐饮行业的，当地农民真正利用自家宅院开办“农家乐”的很少。随着霍尔果斯经济特区的建立，多数伊宁市“农家乐”经营者对未来的市场都持积极乐观的态度。随着近年XX县经济社会的快速发展，人们生活节奏日益加快，日新月异的城市文化生活已远远不能满足人们的需求，为追求特色的民族文化、生态环境、经济社会文化、历史文化融为一体的实体空间，以及返璞归真的、田园文化气息的原生态环境，“农家乐”已迅速的步入现代社会空间中来。2.2经济发展背景2012年，XX县人民在县委、县政府的正确领导下，紧紧围绕“富民强县与生16、态美好共赢”这一总目标，全面强化争取项目、选商引资、产品营销，加快实施生态立县、畜牧强县、旅游名县、能源大县，倾力打造原生态旅游目的地，强势推进水煤等资源开发和综合利用、农区和城郊畜牧业发展,率先建成新疆资源开发可持续、生态环境可持续发展示范县。全县国民经济呈现平稳的发展态势，整体经济健康稳步发展。2.2.1综合据核算，全县实现生产总值（GDP）305044万元，同比增长6.4%。人均生产总值16373元，比上年增长3.9%，在三次产业中，第一产业增加值154763万元，同比增长10.6%；第二产业增加值49541万元，同比下降7.3%；第三产业增加值100740万元，同比增长11%。三次产业17、结构为50.716.233.1。2.2.2农业全年农林牧渔业总产值为158620.22万元，比上年增长10.27%。其中，农业产值61016.96万元，比上年增长0.01%；畜牧业产值95111.06万元，比上年增长18.39%。全年农作物种植面积80.5万亩。其中:粮食面积40.46万亩，比上年增长6.45%；油料面积32.93万亩，比上年下降5.34%；亚麻面积0.95万亩，比上年增长18倍；薯类面积1.21万亩，比上年下降64.07%；全年粮食产量137277吨，比上年增长7.5%；油料产量52900吨，比上年下降7.96%；亚麻产量4622吨，比上年增长24倍；薯类产量21648吨，比18、上年下降59.75%。年末牲畜存栏头数89.56万头(只)，比上年增长5.55%；牲畜出栏52.45万头(只)，比上年增长1.47%；肉类总产量24616吨，比上年增长1.51%；羊毛产量1900吨，比上年下降0.21%；牛奶产量47300吨，比上年增长22.45%；禽蛋产量590吨，比上年增长1.37%。年末农业机械总动力141742万瓦，比上年增长13.57%。拥有大中型拖拉机1843台，比上年增长27.63%，小型拖拉机2775台，比上年下降4.01%。化肥施用量（折纯）6772吨，比上年增长3.48%。2.2.3工业和建筑业全年工业总产值56544万元，比上年下降40.85%。其中，轻19、工业总产值36548万元，比上年下降32.47%，重工业总产值19996万元，比上年下降51.79%。2.3项目建设的必要性近年来XX县经济取得了长足发展，人口持续增长，城市化进程明显加快。经济发展的加快带动了粮食、能源、水资源、旅游休闲需求量持续增加。随着城市的发展,都市的快节奏生活使人们远离了原始的自然农家生活。为了能让快节奏的都市生活有所缓解，为了能让在都市生活的居民在探索大自然奥秘的同时亲近山中村民的民风民俗，景区“农家乐”不断兴起。2.3.1加快发展XX县XX景区旅游业的需要 根据XX县旅游业发展“十二五”规划纲要，围绕把XX县XX景区旅游业“做大做强”的目标，创新旅游发展理念，深入20、挖掘旅游特色。通过本项目建设，可为XX景区生态旅游锦上添花，以“XX农家地方特色餐饮、娱乐”、“XX古道徒步探险”和“XX温泉生态疗养”为特色，发展生态休闲旅游，发展独具特色的生态“农家乐”经营模式，此项目的建成，将成为XX县旅游景区的一大新点和亮点，大大推动整个XX县旅游乃至XX地区旅游业的发展步伐，对于XX县XX景区旅游经济的增值提效、区域旅游整体功能的提升，具有重要的促进作用。2.3.2有利于促进产业结构调整，打造新的经济增长点生态“农家乐”的出现不但让都市的人们体验到了“快乐”之所在，了解到了村民精神文化之精髓，并且也推进了第三产业的产业结构调整，实现村民增收致富，为促进农村精神文明建21、设做出了贡献，增加就业人数，缓解社会矛盾。同时，发展“农家乐”特色生态旅游能发挥旅游产业的互带作用，把原生态的自然风光同生态休闲度假结合在一起，有力地推动第一产业和二、三产业的相融发展，进而能带动农村交通运输、商业贸易、产品宣传、文化娱乐、农产品加工等诸多的行业发展。2.3.3有利于活跃乡村经济，提高村民收入生态“农家乐”对村民来说丰富了村民的文化生活，促进了村民加入景区“农家乐”建设中的积极性，活跃乡村经济，挖掘出了当地的农村文化蕴涵、风俗特色、餐饮独特风味等。生态“农家乐”是良好的生态环境、独特的田园景观、传统的民族文化和现代的科学技术相互交融、互为依托、丰富多彩、内涵深厚的一种特殊的旅游22、形式。通过营造独特的田园生态环境氛围，挖掘深厚的传统乡村民俗文化内涵，融入现代科学技术的现代生态观光旅游，吸引游客，同时提高村民收入。2.3.4有利于扩大特色产品销售市场生态“农家乐”的进入XX景区，使得XX县的特色产品多了一条销售渠道，例如：“天山碧溪”牌菜籽油、“德胜”牌水晶粉以及“永春牌”山花蜂蜜、各种各样的干果、水果、特色小吃、精美手工艺品等等。生态“农家乐”借助其得天独厚的自然地理环境，吸引游客，为XX县的特色产品扩大销售市场，同时生态“农家乐”也因为有了这些特色产品，而满足了游客的不同需求，达到互利双赢的结果。2.4项目建设的可行性首先，本项目具备良好的环境基础和外部条件，以XX景23、区独特的地理位置为基础，优美的自然环境为依托，天然的温泉资源为特色，强大的政策支持为保障；其次，本项目在XX景区原有的开发建设上继建，开发难度大大降低，发展规划与经营战略进一步明确；最后，本项目的开发建设是顺应时代发展潮流的产物，符合“可持续发展”战略。通过对本项目的可行性研究分析，认为总体设计方案规模适宜，结构合理，生产方案实用性和操作性较强，组织管理措施得当，示范带动作用大，市场前景看好，项目本身具有较好的生态、社会、经济效益，项目可行。第3章 项目建设的优势分析3.1外部分析3.1.1独特的地理区位 夏特，清代称沙图阿满台，位于XX西南部的汗腾格里山下，是XX至阿克苏的交通驿站。夏特古道24、北起XX哈萨克自治州的XX县的夏特牧场，南至阿克苏地区温宿县的破城子，它沟通天山南北，全长120 公里，乃是XX通南疆的捷径，是丝绸之路上最为险峻的一条著名古隘道。随着新疆南北疆公路的贯通，这条古道早已经无人问津，人们从南疆的温宿县到北疆的XX县要走近2000公里漫长的交通线。由于古道地质条件复杂，众多的高山垭口、激流、冰川使得修通贯穿古道的公路成为一代人的梦想。夏特古道是聚考古和探险为一体的高危的徒步探险线路，穿越途中，支离破碎的木扎特的冰川，冰缝、冰河，以及汹涌的南木扎尔特河都会给探险者构成极大的威胁。加上马匹无法通过木扎尔特冰川，探险者只有靠自己背负所有的装备食品，在高海拔山区行军对体力25、也是一个严峻的考验。过去因为道路不通，人们从南疆的温宿县到北疆的XX县要走近2000公里漫长的交通线，今后随着XX古道公路的逐步开通，两地的距离可缩短至210公里。该公路的修建有利于XX地区政治、经济、文化、旅游事业的快速发展，尤其是被评为国家5A级旅游风景区的XX景区中融合生态旅游与休闲度假为一体的生态“农家乐”会被越来越多的现代都市人所青睐，游客量会逐年增多，知名度会逐年提升。同时，还有利于南北疆经济社会互补、融合发展和边防巩固及社会稳定，并对在两地形成贸易集散地效应具有积极的作用。独特的地理区位是生态“农家乐”开发建设的基础，客观上使得生态“农家乐”有了充足的客源。3.1.2神奇的自然风26、光生态“农家乐”所在地XX县XX景区，属温带大陆性温带山区，半干旱半湿润冷凉型气候，冬长无夏，春秋相连，从南往北于海拔1323米6995m之间。高山、谷地、丘陵、平原等多种地貌，呈阶梯状分布，层次分明。原始的古道冰川景观，融山雄、瀑奇、水秀、谷幽、林野、草美、泉温于一体。景区内有象鼻山、翠松岭、红桦林、百花苑、石佛、观音石、白沙滩、墨玉石等诸多景观，清澈碧绿的XX河犹如一条玉带，岸边的座座毡房似珍珠点缀。生态“农家乐”的开发建设依托于具有神奇历史文化的XX古道，徒步探险成为当今“农家乐”生态休闲旅游的热门活动之一。全长120公里的夏特古道跨越天山南北两个气候带。XX和夏特温泉都位于天山北坡，气27、候湿润，夏季多雨，而位于天山南坡的拜城县和南木扎尔特河谷，气候干燥，夏季气温较高，导致木扎尔特冰川迅速消融，引发山洪。古道气候1月最为寒冷，在达坂附近月平均气温为零下16零下25；7月份气温最高，月平均气温1012。大量降水集中于夏季的7月和8月，占全年降水量的三分之二。10月下旬至次年5月底为积雪期，积雪厚度可达65厘米，不宜穿越；盛夏的高温使得冰川迅速溶化，木扎尔特河水暴涨，切断古道，人畜根本无法通行。最佳探险时间在每年的5月中旬6月中旬或10月11月。景区内植物物种数约3000余种，占新疆野生植物种数的85%。有183个树种，以天山雪岭云杉、欧洲山杨、桦木等寒温带针阔叶林为主。同时，景区28、内优良的土壤和植被为飞禽走兽提供了良好的生存环境，据调查，有360多种野生动物生活在这里，其中181种是珍贵濒危和有益的野生动物，被列入国家一类保护的野生动物有8种，列入国家二类保护的野生动物有10种。神奇的自然风光是生态“农家乐”开发建设的保障，客观上使得生态“农家乐”有了更为广阔的发展空间。3.1.3强有力的政策扶持吃农家饭，游农家园，假日休闲到农村度假如今成为很多新疆自治区伊宁市民的新选择。最近几年XX州直各县市迅猛发展的“农家乐”已经成为当地很多农牧民增收致富的新亮点。根据XX州旅游局统计，XX有一定规模的农家乐已有百余家。为了规范“农家乐”的发展，从2008年开始，旅游局按照新疆农家29、乐地方标准对现有农家乐进行等级评定，加大培训力度，扶持当地有特色、有规模的农家乐发展。伊宁市为“农家乐”提供资金补贴扶持发展，一些乡镇场也为发展当地的“农家乐”提供各种优惠条件。市旅游局除对“农家乐”经营户进行卫生、服务质量、安全等方面的培训以外，还为15家各项经营规范、民族特色浓郁的农家乐进行了授牌。如今具有锡伯族、哈萨克族、维吾尔族特色的农家乐尤其受到游客的青睐。强有力的政策扶持是生态“农家乐”开发建设的后盾，客观上使得生态“农家乐”有了经营发展的指导、方针和路线。3.2内部分析3.2.1生态“农家乐”亮点之一 “XX温泉”XX天然温泉属热矿泉类型，在XX河谷右岸坡脚呈泉群出现。主要有6处30、泉眼，流量不定，呈年周期性变化。每年6月上旬开始涌水，11月中旬干枯，8月份流量最大。泉水水温年内有变化，始涌水期和将干枯期较低，中期温度高，据1993年9月中旬测试，一号泉水温30摄氏度，二号泉水温30摄氏度，三号泉水温45摄氏度，四号泉水温27摄氏度，五号泉28摄氏度，六号泉25摄氏度，泉水外观呈无色透明状，含硅酸含量为78.882.2毫克/升，达到饮用矿泉水标准。偏硼酸含量为11.0711.87毫克/升，达到医疗浓度标准。泉水中还有CU,ZN,CR,V,CO,MO,SE,NI 等多种微量元素。随着旅游业的发展和人们的需要，温泉资源作为一种旅游产品，越来越受到人们的重视。XX地区的温泉为数31、不多，但细细数来也不算少，例如：霍城县的“火龙洞”地热气泉、“阔克苏温泉”（阿热善温泉）； 特克斯县的“阿克托海温泉”；XX县的“XX温泉”；尼勒克县的“喀什河源温泉群”、“阿克乌增温泉”、“庭克特温泉”、“孟克特温泉”、“阿尔桑温泉”、“巴尔盖提温泉”、“塔尔阿尔桑温泉”、“布鲁温泉”；察布查尔县的“宁三井”地热。从XX地区温泉的开发利用情况来看，目前几乎所有的温泉开发利用情况，基本处于最原始简单的阶段，仍以“疗养治疗”为主，缺乏地方特色，综合开发利用的水平很低，温泉资源还未引起当地政府的足够重视，温泉开发缺乏严密的科学勘察和论证，大部分温泉地缺乏科学全面的地质、水文勘测，水文局、地质局等部32、门几乎都没有温泉的相关资料，八县一市中只有三个县的县志提到温泉，而且归类标准不统一，有的归为“资源地下水”，有的归为“名胜”等。另外由于缺乏开发建设资金，未形成规模效益，现存的粗放式开发，造成了资源的浪费和环境的破坏，“火龙洞”地热资源利用率不足 25%，还有乱开乱掘现象，结果造成资源还未充分开发环境就遭破坏，对整个景区的开发、利用缺乏整体规划，对周边景区重视不够，如“巴尔盖提温泉”定位是欧式景观，这与整体的自然原始景观不协调。而XX景区生态“农家乐”的开发建设本着“返璞归真、亲近自然”的建设原则，力求生态环保，力求与周边大环境相融合适应，符合“可持续发展”之路，是值得开发和具有借鉴意义的项目33、。现如今，XX地区的“农家乐”几乎都是千篇一律，没有地方特色和亮点，然而XX景区生态“农家乐”的开发建设能够打破传统束缚，依托“XX天然温泉”的独特魅力吸引游客，使得游客能够在欣赏大自然美丽风光的同时，温泉洗浴，放松身心愉悦心情，同时还可祛除疾病、康体疗养，养生保健。3.2.2生态“农家乐”亮点之二 “XX谷地”泉水所在的XX谷地是古冰川槽谷，谷地宽阔平坦，谷坡陡峭。2600米以上以草甸为主，下部云杉林密集，谷地中林、草、灌俱全，禾木有云杉、桦、柳等；灌丛有水柏枝、麻黄等；草体中禾草、苔草占5060%，还有豆科菊种，唇形科、毛蒗科、石竹科的多种杂类草，各种野生花卉分季开放，将谷地点缀的五彩斑斓34、，清香四溢。谷地位于XX河上游，长18千米，宽0.81.4千米，面积均18平房千米，是整个河段谷地最宽处，其上游仍有宽谷，但规模明显缩小。谷地是第四纪冰期冰川作用的结果，形成巨大的冰川槽谷，谷地平坦开阔，谷坡陡峭，达40度50度，谷地顺长方向坡降小，仅20%左右。坡度不足2度，为典型的冰川U型槽谷。谷中心XX河位于中部偏西，河宽百米，河水不深，平均流量19立方米/秒，年均径流量为5.9亿立方米。河床卵石粒径均匀，以20厘米直径者多见，砾石成分复杂，有大理石、石英片岩、角山片岩、云母英石片岩、花岗岩片等。是典型的天山北坡第四纪冰川谷地之一，当时冰川部分最远可直达海拔2000米左右的山口附近，至今35、谷地中还保留十几组重责堤。平坦开阔的XX谷地，是生态“农家乐”的住宿、餐饮、娱乐的主要营地，远眺有山，身旁有水，真可谓是一个依山傍水的风水宝地。3.2.3生态“农家乐”亮点之三 “XX古道”XX，在清代称为沙图阿满台，是XX至阿克苏的交通驿站。XX是沙图的转音“XX”又译为“夏特”、“夏台”意为阶梯、台阶、梯道。“破城子”意为城堡，是古代重要的军事古城，东临温宿和拜城县的界河木扎尔特河，西连库勒克代尔亚斯山，有一夫当关，万夫莫开之势。木扎尔特古道是古丝绸之路上最为险峻、高危的一条著名的古隘道。木扎尔特古道从北疆XX翻越了天山主脊上的木扎尔特冰达板，沟通了天山南北，是XX通往南疆的捷径，因为清代36、曾在木扎尔特山道上设有70户专门挖凿冰梯的人家，而得名XX。木扎尔特古道在北疆境内的XX河谷向南部山区分布有XX古城、XX鹿苑、XX古墓、XX谷地、XX温泉、图兰苏冰川、木扎尔特冰达板等景点。在南疆境内由南向北有破城子古城遗址、木扎尔特谷地、卡拉库买冰川、吐盖拜里齐冰川、科克奇冰川、乌库尔冰川、塔木格塔什古军营遗址。在木扎尔特古道分布有天山海拔6000m以上著名山峰六座，有形似花朵的雪莲峰；有洁白如玉大理岩上覆盖冰雪的白玉峰；有为纪念78 年我国第一次科学大会胜利召开命名的科学峰；有形似卧虎守卫祖国西陲大门的却勒博斯峰虎峰；有天山第二高峰汗腾格里峰；第四高峰吐盖别里齐峰。木扎尔特古道，从古至今37、，她以粗犷的姿色、壮丽的冰雪世界、复杂多变的地形，以及丰富的自然资源，一直吸引着人们去探索她的奥秘。斗转星移，沧海桑田，改朝换代，随着岁月的流失，从盛唐到元、明、清，由民国到共和，数千年来，在历史的沉淀中木扎特古道也象一部厚重的历史教课书，是历史风云变幻的有力见证。自古以来，就是南北疆来往和我国通往中、西亚的重要通道。是著名的古丝绸之路的一条重要支线。西汉时，细君公主、解忧公主下嫁即通过此道。驰名中外的唐代高僧玄奘，公元629年去印度时经过此道，在他的大唐西游记中，对分水岭一带哈达木孜达板的险恶环境有生动的记述。春末夏初，经木素尔达板（今木扎尔特冰达板）7天翻越达板，同行向导死伤50余人，驼群38、死伤无数，翻达板后，经兴都什山、伊塞克湖、翻葱岭到达印度。此后，兴盛时曾是商贾万余、牛马、驼队数千、卖货逐利、遭风遏雪、人畜俱丧。玄奘之后，人们在冰峰古道行走的脚步始终没有停止过。这里留下过僧侣、使者顽强拔涉的脚印、商贾返客驼队的驼铃声、将军、士卒征战厮杀的古战场的遗痕。历史上，在东西方政治、经济、文化交流中起过重要的作用。明代又经历了一段时期的衰败，到清代她的军事地位又显现出来，XX成为新疆的军事中心，不仅是南北疆重要的商道，又是重要的军事要冲。据历史学家考证，木扎尔特达坂是唐代著名的弓月道的必经山口，从南路的西安都护府到XX的弓月城，此山口是一条捷径的路线。至清代，木扎尔特达坂重被启通，在39、木扎尔特山口附近驻有70户人家，专门负责凿冰梯，维修道路，当时官兵换防、商旅往来、多取此道。清政府曾派民工千余疏通古道，在木扎尔特达板出口处的塔木格塔什修筑炮塔和城墙，在库尔干村（今破城子）北面修建城墙和地堡。30年代中期，芬兰探险家马达汉，由新疆的阿克苏出发，路径夏特古道回国。在夏特古道哈达木孜大达坂和木扎尔特山口附近有许多刻在巨石上的维吾尔文字和三区革命军的徽记，记录了1945 年三区革命维吾尔军由此出击南疆阿克苏的军事行动。清政府两次派兵万余人，由XX翻越木扎尔特达板到阿克苏平息叛乱，国民党在塔木格塔什和库尔干均驻有守军，民国34年（1945 年）三区：XX、塔城、阿勒泰民族革命军两次翻40、越木扎尔特冰达板攻打温宿县城的国民党驻军。解放后，曾在破城子设立公安派出所。50年代前后，木扎特冰川古道也是南疆阿克苏、喀什等地去XX贩运牲畜的主要通道。随着独库公路的修通，以及现代交通工具的飞速发展，这条在国内外历史上曾数度繁荣辉煌、数次衰败的重要通道，又经历了近30年的冷落。从上世纪中叶起，由于沿天山南北公路交通状况的改善，险峻的夏特古道逐渐被废弃。直到19771978两年，中国科学院登山考察队对托木尔峰地区进行大规模综合科考，才初步揭开托木尔峰及木扎尔特冰川古道的神秘面纱。80年代末，人们认识到夏特古道在历史、人文、旅游、生态、登山探险等方面的特殊价值，夏特古道也引起了国际上的关注，人们41、对夏特古道的探险考察活动也由此拉开了序幕。1989年6月至8月，新疆大自然旅行社接待了一支16人的日本探险旅游团，共同组成了“中日联合探险队”，采用南北接应的方式，穿越古道。相隔12年后，年乌鲁木齐市登山探险协会从XX的夏特温泉出发，企图再次穿越古道，但他们付出了沉重的代价，协会主席董务新在探险途中遇难，2006年10月新疆XX地区三名徒步爱好者在穿越夏特古道时受挫，新疆政府和兰州军区派直升飞机将三人从木扎尔特冰川上救出。这条在国际上著名的“古丝绸之路”上的一颗璀灿的明珠又开始唤起国内外地质、登山探险界的极大热情和兴趣。天山托木尔峰地区这十多座海拔6000m以上的著名冰峰，全国冰雪储量最大的冰42、川区，享誉国内外的古“丝绸之路”的木扎尔特冰川古道，以及这里丰富的生物和自然资源的魅力，成为人们近年来休闲度假旅游的不错之选。第4章 项目区位和自然条件4.1地理位置4.1.1区位概况生态“农家乐”位于新疆XX县XX古道国家级森林公园内，XX温泉附近，距XX景区门禁约20公里，距县城103千米，距乌鲁木齐约900公里，有公路可通，交通比较便利。海拔2360米，南与阿克苏地区的拜城县、温宿县隔山相望，西与哈萨克斯坦交界、西南与吉尔吉斯坦相邻。XX景区地处雄伟高俊的西天山哈尔克他乌山脉，自古就有“天桥”之称，是连接天山南北的咽喉要道，又是北疆XX河谷与南疆塔里木盆地的分水岭；是古代丝绸之路上最为险43、峻、高危的一条著名“古隘道”，还是唐代著名的“弓月道”必经之地，又名“唐僧古道”，即唐玄奘西行翻越的“凌山”。XX古道翻越天山主脊上海拔3600m的哈塔木孜达坂，沟通天山南北，全长120公里，邻近天山主脉。这里是XX至阿克苏的交通驿站，是XX通南疆的捷径。4.1.2地形地貌XX县地势平坦，地形自然坡度13，北高南略低，南与XX县老城区紧挨。为中亚内陆腹地的一个高位山间盆地，海拔在13236995米之间。4.1.3气候XX县属于大陆性温带山区半干旱半湿润冷凉气候类型。其特点是冬长夏短，没有明显的四季之分，只有冷暖之别。春秋湿润、寒冷、多雾，盛夏多雷、多雨、多冰雹。年平均温度2.9，年极端最高温度44、33.5，最低温度32。全年无霜期平均为98天。年均降雨量达511.8毫米，为全疆之冠。降水空间分布特点是东部多于西部，山区多于盆地。水蒸发量大，年均为1261.6毫米。年平均日照总数为2699小时，全年太阳总辐射能为1364卡/平方厘米。4.2自然资源4.2.1土地资源XX县辖区总土地面积1166327公顷，其中农业用地1141万公顷，占总面积的1022；林业用地122855、公顷，占总面积的ll；牧业草场54255公顷，占总面积4855；冰山石质地3283万公顷，占总面积的2941；其他用地9187公顷，占总面积的082。全县土地分黑钙土、暗栗钙土、草旬黑钙土等六个等级，土质肥沃，有机质含45、量高，适宜小麦；大麦、油木、马铃著、大蒜、中草约的生长。4.2.2水资源XX县处于特克斯河上游，特克斯河支流较多，遍布全县，在县境内长185公里。境内有特克斯河、木扎尔特河、XX河、阿克苏河等河流。全年径流量40.73亿立方米，年平均流量129.14立方米/秒；地表水资源量为30.25亿立方米，平原区地下水补给量为5.38亿立方米。XX县水利资源十分丰富，完全能够满足灌溉需求。4.2.3林业资源XX县森林资源多，总面积122855公顷，占总面积的ll，平原人工林发展较快。4.2.4野生动植物资源XX的野生动植物资源主要集中在天山山区，野生动物资源有雪豹、狐狸、野猪、狼、棕熊、旱獭和雪鸡等30多46、种，野生植物资源有羊肚菌、贝母、雪莲、冬花、党参等180多种。4.2.5矿产资源XX县的矿产资源十分丰富， 目前已查明的矿藏种类有煤、铜、锰、铅、银、云母、金、石膏、石灰石、绿柱石、水晶石、冰洲石、蓝宝石、翠玉石、石墨、宝玉石等十多种。其中煤、铜、锰、云母、金、铅、银、翠玉、石灰石等矿藏储量较大，品位高，有一定的开采价值。近年来发现的翠玉石材矿经专家鉴定，质量优良，颜色为世界稀有，是建筑装饰的上乘材料，目前分析预测储量可达15万立方米，有着较好的发展前景。第5章 项目开发综合分析5.1发展前景分析近年来，XX县XX经济快速发展，综合实力迅速增强，当地各种性质的“农家乐”逐渐扩大，客观上促进了当47、地餐饮、旅游产业的快速发展。项目所在地XX县XX景区原始纯朴的自然环境，粗犷独特的自然景观，古老神秘的文化遗迹，风格迥异的民族风情，在此处建立生态“农家乐”符合旅游“求新、求异、求知”的需求趋势，具有很强吸引力和市场竞争力，发展旅游业潜力大。在旅游、餐饮市场潜力巨大的背景下，在XX建设一处生态“农家乐”可以说是一件非常具有前瞻性的举措。生态“农家乐”可以使当地的自然资源得到有效合理的开发利用，实现资源的可持续发展。本项目以XX景区原生态的自然环境为基础、公司管理、农户参与、市场发掘、客源组织，目的是为了把景区生态“农家乐”提高到一个更高层次的发展水准。5.2市场需求预测随着我国国民经济的不断发48、展，城乡居民收入和生活质量的不断提高，以及人们对健康食品的需求日益迫切，生态农产品需求量将逐步增大，人们的生活方式更加丰富多彩和多元化。在物质生活得到满足后，人们更多地追求精神生活的充实，崇尚自然、保护环境、追求原生态的物质和精神产品的理念将成为未来公众的核心价值取向。在人民生活条件快速提高的今天，发展景区生态“农家乐”符合区域经济多元发展的潮流。本项目建成投产后，可以让游客身临其境，重返田园。使游客在沉醉于XX景区独特的自然风光的同时，吃绿色特色饭、住质朴的农家小木屋，达到放松身心、陶冶情操的目的。在创造经济效益的同时，创造社会效益，使身处快节奏的都市生活的人们体验反都市的乡土人情，从而全身49、心的休闲放松，向社会公众展示生态文明建设和循环经济的科学原理、运作过程和人与自然和谐相处的崇高境界，满足游客在观光休闲中得到重返田园的渴望。 XX景区属于新开发建设景区，发展潜力巨大，市场前景广阔，2012年客流量达到10000人次，并以每年30%40%的速度增长。景区强大的客流量成为生态“农家乐”客源的主要来源。5.3“农家乐”旅游存在的问题5.3.1发展尚未形成气候人们对什么是“农家乐”、“农家乐”该如何经营、经营“农家乐”有没有风险等都有担忧，对有关政策措施知之甚少；大多数农村基层干部缺乏旅游开发经营的意识。总的说来，发展“农家乐”这一新型休闲旅游业的社会氛围不够浓厚。5.3.2经营内容50、单一、雷同 目前，XX县各个景区“农家乐”经营内容几乎千篇一律，即便有的“农家乐”提出“农家吃，农家乐，农家游”也未能完全做到。“乐”和“玩”的内容不外乎就是打打麻将、扑克，唱唱卡拉OK。据调查，有接近两成的“农家乐”经营者认为消费者来“农家乐”就是为了单一的吃、喝， 大部分的消费者来“农家乐”也就是吃一顿所谓的“农家饭”就离开了。经营项目较单一，而且没有新意。这就导致了刚开始经营很火的“农家乐”经过几年后到经营不下去的尴尬局面。5.3.3经营方式“单打独斗” 当前，XX县不少“农家乐”经营者都只是你经营你的，我经营我的，各自为阵，互不来往，互不配合，互不支持，更有甚者相互诋毁。缺乏高层面的统51、筹布局。加之彼此之间的硬件条件各不相同，总体集约化程度非常低。这样长期以往，必将造成“农家乐”经营者“单打独斗、各自为阵”的不利局面。由于单打独斗的经营方式抵御市场风险的能力比较低，以至于很多“农家乐”在经营一两年后就纷纷倒闭。5.3.4基础设施不完善 目前，通往XX县大多数“农家乐”缺少相应规范的停车位；由于“农家乐”大多处于距县城偏远的地方，因此供水、供电、供热也存在着很大的问题，污水的排放和垃圾的回收也相当的不方便。这些基础设施的不完善是制约“农家乐”发展的重要瓶颈之一。据调查分别有67的消费者和455的“农家乐”经营者认为基础设施亟待完善。5.3.5经营管理不规范，卫生条件差，生态环境52、压力大 很多“农家乐”的开张、停业都很随意，有些“农家乐”经营者不具备经营条件也就地开张，这些“农家乐”厨房设备简陋，卫生条件差，缺少符合卫生要求的餐饮用具和消毒设施，没有卫生条件良好的卫生间，从业人员虽然有健康证，但是缺少培训，环保意识差。由于基础设施不完善，生活垃圾随意长期堆放，生活污水随地乱倒，对周围环境造成了污染，对生态形成了破坏。还有一些“农家乐”对顾客的服务不周到，更有甚者出现“宰客”现象，其价格随“人”就市。据调查：分别有36的消费者和32的“农家乐”经营者认为有“宰客”的现象存在。5.4“农家乐”旅游发展对策5.4.1改变观念和认识，推动“农家乐”原生态发展 大部分人对开发生态53、“农家乐”旅游感到陌生，没有意识到开发休闲旅游所存在的商机和意义，也没有认识到本地发展农家乐的有利条件和价值，从而没有投入大规模的开发。要想推动“农家乐”原生态发展，必须要对生态“农家乐”发展有一个准确的定位，做出合理的发展规划，要充分认识和分析发展生态“农家乐”的优劣势，保持生态“农家乐”的特色，同时要吸取其他地方不同经营模式的“农家乐”发展经验，稳步推进“农家乐”的发展。5.4.2突出自身特点，拓展经营项目 突出XX的地域风情、传统文化优势，挖掘古道、古迹、典故等文化内涵；突出体现地域特点，在建筑、饮食、生活、娱乐乃至旅游活动的设计等方面，尽可能地体现出地域风情、风貌、生活习俗等特色。同时54、，还要着重考虑突出绿色、环保、休闲、娱乐等特点。消费者去“农家乐”不只是为了单一的吃、喝，还为了玩、乐，如果玩不起来，乐不起来，“农家乐”也就不叫“农家乐”了。所以“农家乐”经营者不仅要在餐饮上下功夫，更要在玩、乐上做足文章。例如：可以引导消费者去体验原生态温泉洗浴、康体水疗、足浴按摩；喜欢垂钓的游客可以去钓鱼台休闲垂钓；喜欢徒步的游客可以去周边山上徒步或者攀登；茶余饭后可以鼓励消费者参加名族歌舞表演，表演者与消费者互动，参与者均有奖励；参与自做具有民族风味的农家特色菜、并由当地村民评选出一等奖、二等奖、三等奖，获奖消费者可有不同程度的免单；结合XX县的民族特色，组织消费者去少数民族家进行家访55、，参加少数民族婚礼、民俗节庆等具有民族特色的活动等等。这样，让消费者每到一处都感到新鲜，促使每家“农家乐”都发展自己的特色项目，走各自的品牌之路，使各“农家乐”之间协调可持续发展。5.4.3规范经营管理，改善用餐环境和生态环境 “农家乐”虽是一个新兴的朝阳产业，但总体上还是一个尚未规范、管理滞后的市场。应加强进行监管和规范，促进市场的稳定、有序和健康发展。目前没有一个独立的组织或部门对“农家乐”进行统一、有效的管理，也没有制定出相应的行业规范，物价和卫生部门也没有出台具体的价格、卫生标准，所以“农家乐”在管理方面就存在很大的问题。为此，可以由政府牵头成立“农家乐”协会，由协会制定出相应的行业规56、范，对“农家乐”的开办进行严格的考察，实行有证经营，对不具备经营条件的经营者，坚决不予审批；另外，物价、卫生部门也应出台相关的价格、卫生标准，并定期进行检查，发现问题，立即整改。另外，由协会统一组织“农家乐”从业人员进行关于旅游、礼仪、服务规范、管理知识、烹饪技能等的培训，帮助从业人员更好地为消费者提供专业化服务外，政府协调、沟通改善“农家乐”的基础配套设施。在环境保护方面，环保部门要制定出有关条环境保护的政策法规，实行“谁经营、谁保护，谁污染、谁治理”，并对经营者进行环境保护教育，使之强化环境保护的意识。这样才能保证“农家乐”及当地环境的可持续发展。5.4.4三大动力源泉，促进旅游发展 （157、）组织推动。包括借助周边景区推动，以XX旅游景区为核心，带动、辐射和吸收周边乡村的农民参与旅游的接待和服务。 （2）政府推动。由政府主导进行乡村旅游的规划设计，投入资金，开发XX景区景点，吸收社会资金投入，鼓励和引导农民参与旅游接待服务。 （3）公司推动。即“公司+农户”的经营方式，出台优惠政策，引进有经济实力和市场经营能力的企业，改善基础设施建设和环境，指导、组织农民开展地方风情、民俗文化、农家特色等旅游活动。第6章 规划理念与项目定位6.1规划理念（1）“多元化休闲度假产品”理念本项目的建设侧重点在于复古式温泉山庄的天然温泉洗浴与康体疗养方面，同时使得温泉产品组合满足游客休闲、度假、康体、58、游乐需求；“人性化”温泉产品策划，兼顾家庭成员的互动游乐需求。产品的设计迎合旅游消费的发展趋势，即“健康旅游”产品的设计理念，该产品的核心理念体现在“为保持健康而休闲”。（2）“休闲社区”的规划理念。 产品的设置区别于传统的观光旅游模式，形成重复回游的“休闲社区”概念。“休闲社区”也是农家乐发展的主要方向，以休闲度假产品为主，后期可融入游乐、体育产品。（3）“自然、和谐”规划理念。“自然”理念体现在对原有自然生态环境的维持，根据“保持原有生态体系并加以良性改造”的原则，对建筑进行合理布局，在工程建成后回复和建立新的自然生态系统。“和谐”体现人们暂时脱离城市的喧嚣，在自然界的活动中营造与自然和谐59、共生的休闲空间和度假空间的美好意境，达到自然、和谐、朴素、大气的效果，规划中体现整体“自然”理念的营造。温泉产品的策划和设计中注重人与自然的和谐相处。（4）技术生态理念温泉的主题突出第三代“康体、康疗、康娱”的温泉概念；住宿从自然环境、生态型建筑和生态型居住三个方面营造良好的人居环境；通过生态水环境的设计，充分利用基地原有的溪流和洼地汇集雨水，合理利用项目基地内原有的水系，增加景观湖面，并形成良好的景观湖泊。6.2项目定位（1）主题定位 以自然生态为依托，注入原始复古元素，兼有新疆民族特色的生态温泉农家乐。（2）功能定位 a.温泉休闲度假功能：形成温泉休闲、养生、康体、理疗为主导的温泉休闲度假60、场所； b.休闲游乐功能：形成水上游乐、运动休闲、少数民族风情、特色餐饮为一体的休闲娱乐基地； c.综合接待服务功能：形成团队和散客的“食、宿、娱、游、购”等5大要素的综合接待服务功能。（3）产品定位 根据景区农家乐休闲度假功能和旅游团队接待功能的定位规划相应产品。 a.度假型温泉休闲产品 复古式温泉山庄的整体规划思路和经营思路是休闲度假产品和XX旅游重要的接待基地，该思路决定了复古式温泉山庄整体的产品定位。将健康休闲旅游产品的设计理念融合到温泉康体养生产品、游乐产品、运动产品之中，配套有住宿、餐饮、娱乐、体育运动等多种休闲度假元素的组合，使该产品更适合于景区中短期的度假、休闲旅游。 b.“养61、生+休闲”高档温泉疗养产品 针对“养生+休闲”模式提出的疗养产品定位。推出“温泉洗浴+康体养生+特色餐饮+休闲娱乐+复古住宿”的综合休闲组合，温泉产品偏重于高端保健、养生、康体、理疗项目的策划，为商务活动、商务会议和上层的社会人士等精英客源市场提供一个高端的温泉休闲社区，形成高端客源层的休闲场所。 c.娱乐休闲产品针对以家庭、自驾车等自助出游方式而提出的产品定位，符合休闲度假旅游的发展趋势，该产品主要体现在温泉区水上游乐项目、烧烤项目、露营项目、钓鱼项目等，用来增加景区农家乐休闲旅游产品的丰富度。 d.运动休闲产品运动休闲产品的定位是景区生态农家乐后期将要发展的必要的体育运动的配套，在景区农家62、乐增加网球场、羽毛球场、高尔夫球场和游泳池等体育运动设施，将体育运动项目与温泉度假休闲结合起来，形成综合型的温泉休闲区。第7章 项目规模及建设内容7.1项目建设规模主要工程项目有：（1）复古式温泉山庄三层建筑共计约4100平方米，其中：一层综合服务大厅500平方米，温泉洗浴区500平方米，康体疗养与养生保健VIP专区600平方米；二层特色餐饮区600平方米、歌舞演艺区400平方米、休闲娱乐区500平方米；三楼复古舒适住宿区1000平方米。（2）汽车旅馆20间；民族毡房5顶；露营帐篷5顶；（3）原小木屋改造40间；（4）别墅区1000平方米（20间）。公共工程项目有：钓鱼台2处、观景台1处、篝火63、区1处、露营区场地改造1000平方米、别墅区木栈道500米。外加：园区道路绿化、污水处理设施、水电暖等辅助工程。7.2项目建设期限本项目建设期限为1年。完成可行性研究报告的编制、项目论证、申请立项、项目审批、土建及安装工程、设备购置安装调试，1年后项目实施运行。7.3总体建设内容7.3.1建设方案当前主流的农家乐主要设计理念有：农家园林型；花果观赏型；景区旅舍型；花园客栈型。本项目在采用第三种的基础上更加注重“亲近自然、生态环保”，使景区旅游同“农家乐”经营齐头并进，加强景区规范化管理，提升“农家乐”消费档次，健全景区“农家乐”基础设施建设，使之成为在档次上高于“农家乐”低于“度假村”的一种休64、闲娱乐场所。XX景区农家乐的建成将向现代化时代谱写光彩的一笔。7.3.2建设内容生态“农家乐”以生态环保为主，走亲近自然，观光度假之路，项目在选择和设计上充分考虑了“农家乐”和生态旅游相结合的有机结合。此项目的规划内容有：生态温泉山庄，其中包括：生态温泉桑拿洗浴区、康体疗养与保健养生VIP专区、特色餐饮区、歌舞演艺区、休闲娱乐区、复古舒适住宿区；露营区；篝火区；观景区；徒步区；垂钓区；骑马区；别墅区。后期将继续开发：水上漂流、滑翔、四合院、儿童乐园等项目。（1） 生态温泉桑拿洗浴区、康体疗养与保健养生VIP专区：此区域为“农家乐”的核心区域，建筑面积1500平方米，此区域建筑风格同样仿效古人洗65、浴建筑，用石头堆砌，或用木头垒砌，同时创新温泉泡浴模式，既要充分演绎文化主题，还要注重与周边环境的完美结合甚至要优化提升乃至创造一个优美独特的环境，也要注重结合辅助养生材料、养生手段及现代科技康疗手法的运用，才能实现持续创新。此区域分为两种消费模式，一是面向大众的精品温泉洗浴，20元人；二是高端顶级SPA洗浴，50人。本区域引进温泉旅游的“康体、康疗、康娱”新概念，设置丰富的温泉项目。根据温泉产品不同风格，将温泉区划分为3个亚区：风情温泉区、养生温泉区和动感温泉区，三个亚区的主题意向各不相同，但不是完全的隔离，之间相互融合。a.“康体温泉”风情温泉区：风情温泉区以休闲温泉为主，以景观瀑布和表演66、舞台作为中心景观，迎合游客进入的视线，形成正面冲击水面，与热身池、七彩泉成为游客进入温泉区的第一景观印象区域。两侧布置以亭廊建筑为主的温泉项目：左侧的长廊依次为石板泉、桧木汤、泥浴和盐雾浴等，并以此形成与山地的隔离带，自成背依山体的亭廊景观，亭廊可延伸，形成廊道，便于温泉池区内的道路组织；右侧为七彩泉，环形廊，体量较大，成为风情温泉区向其他区域过渡的温泉项目。b.“康疗温泉”养生温泉区：养生温泉区以理疗、少数民族风情药浴等养生温泉项目形成该区的中心组团。以室内温泉为主，集中各类温泉养生、保健、和少数民族特色浴，客人可以根据医师的诊断和指导选择合适的药浴浸泡。东侧建有9栋木屋为康体疗养与保健养生67、VIP专区，可以作为分散式的高档理疗用房，也可以作为客房的住宿功能。风情温泉区和养生温泉区没有明显的区域划分界线，两区温泉项目的组合是互动和融合的，通过廊道连接在一起。c.“康娱温泉”动感温泉区：动感温泉区侧重于水上娱乐型温泉游乐产品的设计，以亲水项目为主，配置水上游乐设施，注重参与性和互动性。以海浪池为中心形成组团，周围分布有儿童池、综合水疗池、休闲沙滩和滑梯组合等休闲水上运动项目。本区的水域面积较大，可以棕榈、椰树等绿化植物营造东南亚风情景观。（2） 特色餐饮区：此区域建筑面积600平方米，餐厅可同时容纳200人就餐，餐厅建设以绿色、健康、环保为理念，以农家口味特色为立足点，口味以清新爽口68、为主，种类多样，尽量不使用反季节菜，同时辅以民族特色小吃，满足不同需求。价格标准分两种：一是标准餐，蔬菜、肉、蛋、水果均有，营养均衡，50元人；二是点餐，根据客人喜好来选择，收费标准略高于普通餐厅。做到明码标价，物美价廉。（3） 歌舞演艺区：此区域建筑面积400平方米，场地不要求高档奢华，与外景的朴实自然相称，外聘专业歌舞演员或当地村民表演节目，道具服装一应俱全，节目内容灵活多样，不要求必须是名族舞蹈，可同时兼具小品、相声、话剧、戏剧、二人转、诗朗诵等。每日午餐后表演，作为客人消遣活动。演员可与客人互动，共同表演，参与者均有奖励，渲染气氛，达到愉悦放松身心的目的。（4） 休闲娱乐区：此区域建筑69、面积1000平方米，此处设有下棋区、赏花区、阅览区、影视区、书法区、画展区、品茶区及健身区，各区域建设本着“崇尚传统”的理念，让现代人重返古人的娱乐方式，从而达到愉悦放松身心的目的。各区域均免费开放，凭客人喜好，可随意游玩。（5）复古住宿区：此区域建筑面积600平方米，40间客房，可同时容纳100人住宿。建筑外观要简约自然，装饰色调与周围自然环境相融合，透出自然、朴实、和谐的风格，内饰均用简约的木质雕花装饰，仿效古人的生活器具、床、蚊帐等，要给人一种古朴气息，置身于“世外桃源”之感。同时备有仓储用房、洗衣房、水电机房、工程设备用房等后勤用房。 （6）露营区：此区域有烧烤架外租，50元个，可供游70、客野营烧烤，烧烤食物消费另付，另有5个露营帐篷，可同时容纳10人住宿，外租80元顶。 （7）篝火区：此区域设有篝火设备，用于夜晚的篝火晚会，篝火晚会是草原人民的一种欢庆形式，一直延续至今。篝火晚会的形式多样，可做游戏，也可表演节目，随游客量的多少和游客的喜好来决定，最总目的是给游客一个难忘美好的夜晚。 （8）观景区：此处设有观景台一个，可供游客游览参观，喜欢摄影的游客可拍照留念。 （9）徒步区：此区域没有过多现代设施，只设有简单原始的路标，喜欢徒步的游客可徒步观景，呼吸大自然纯净的气息。 （10）垂钓区：此处设有钓鱼台2个，可同时供20人垂钓，喜欢垂钓的游客可在此处消遣，没带渔具的游客，可租用71、渔具，渔具分不同档次，渔具租用具体价格待定。 （11）骑马区：草原民族是“马上的民族”骑马对于大多数城市人来说是一件新鲜而又刺激的一件事，本区域有马匹10匹，马车5辆，装饰具有乡间特色，外租50元小时，喜欢骑马和坐马车的游客可以在此区域尽情的策马奔腾。（12）别墅区：建5个形态各异、别具特色、外观新颖、内部设施完备的别墅群落，供客人休息住宿，客房共20间，可同时容纳100人住宿，价格400元间。7.3.3温泉区规划特点 （1）结合国内外度假温泉前沿的发展趋势和当地温泉休闲市场的消费需求，设计新颖、超前的温泉产品，分为静态和动态产品。静态产品侧重休闲养生，动态产品侧重于娱乐运动。养生温泉区以康体72、养生为主题，为静态温泉产品，夏秋季可进行营业；动感温泉区以水上游乐为主题，设置水上游乐项目，为动态温泉产品；风情温泉区以休闲为主题。 （2）温泉区根据各年龄消费群体设计了不同的温泉产品。针对中老年消费群体设计有静态的、以休闲养生为重点的温泉产品，如理疗馆、药浴、石板廊等温泉理疗产品；针对年青消费群体设计有娱乐性、休闲性较强的温泉产品，如SPA水疗项目、情侣池、海浪池、矿砂浴等；针对儿童消费群体设计有安全、游乐性强的儿童戏水池、滑道等项目；同时也考虑到各年龄消费群体的兼容性，设计了老少皆宜的大众化温泉产品，如七彩泉、漂浮浴等。 （3）针对高端消费群体设计了独立的高档静态休闲、养生温泉产品。主要突73、出高档温泉区铺装的档次和园林景观， （4）在不影响客人对温泉项目的整体印象的同时增加二次消费内容，力求完善多层次的消费结构，满足不同消费者的需要，拓宽收入渠道。第8章 项目工程方案8.1指导思想和建设原则8.1.1指导思想 本项目建设以国家旅游局关于进一步促进旅游业发展的意见为指针，全面贯彻科学发展观，树立发展是第一要务，立足XX地区独特的旅游资源优势和相对成熟的客源市场优势，科学分析旅游产业发展前景，全面提升产业要素配套水平，全面提升旅游产业素质，综合发挥旅游产业功能。 以有效保护、合理利用、科学管理为方针，坚持社会效益、经济效益和生态效益相统一的原则，统筹部署，完善景区基础设施，科学有效地74、利用旅游资源。通过进一步完善XX旅游景区基础设施条件，推进旅游业持续快速健康发展，充分发挥旅游作为国家重要产业，在扩大内需、增加就业等方面的突出作用，使旅游业真正成为当地经济发展的增长点和可持续发展的动力源泉。在项目建设中，强调认真贯彻落实国家关于资源和环境保护的法律法规，妥善处理严格保护与建设的关系。牢固树立节约资源、保护环境、促进可持续发展的观念，通过完善基础设施，更好的对旅游资源进行科学开发，使项目建设成为景区可持续发展的动力源泉。8.1.2建设原则 XX生态“农家乐”的建设规划，必须秉承“可持续发展”原则，提倡自然循环和自然生态，保护好生态环境，把资源开发和经济社会协调发展有机结合起来75、，把可持续发展同景区环境保护有机结合起来，实现社会需求同生态环境相互促进的良性循环。XX生态“农家乐”根据自身特点和现状，因地制宜，利用“山”的优势和“水”的优势，坚持以“乐”为本，带动相关产业的共同发展，将经济发展同环境保护相协调，走“可持续发展”之路，按照“统一规划，分期实施，开发一片，建成一片，收益一片，滚动发展”的原则，积极发展生态休闲“农家乐”。8.2建设目标 通过XX景区生态“农家乐”建设项目的实施，提高旅游区的设施服务水平，使旅游区的服务质量和环境质量得到改观，使旅游开发与生态环境保护相得益彰，形成良性循环。 通过项目的实施，使旅游区名副其实的达到国家旅游局颁布的旅游区（点）质量76、等级的划分与评定新标准中5A级旅游区的各项标准，在充分展示XX独特的古道、自然风光和浓郁的民族风情，实现“以人为本”的服务宗旨的同时，让XX景区周边群众能够充分享受旅游业发展的成果，并创造条件，使其能够通过多种形式参与到当地旅游业的发展中。8.3建设方案8.3.1交通设施 近年来，国家、自治区加大了城市及旅游区基础设施的建设力度，使伊宁市及周边旅游区的面貌有了巨大的改变，伊宁市（312国道）-XX-坡马边防站的道路条件良好，近两年伊宁察布查尔至XX收费公路也将落地实施，将大大缩短了伊宁至XX的里程。（1）现状 XX沟旅游区入口与昭坡公路相接，距XX县70多公里，XX景区入口是景区目前唯一的客流77、的主要来向与入口。XX景区57公里旅游道路为一条宽约5米，沙石原生态游牧道路，基础设施相对完善。（2）存在问题 a.景区服务及管理系统滞后，不能满足游客需求。 b.景区道路路况较差，制约着旅游项目的发展，同时车过扬尘，造成环境污染。 c.XX景区内旅游交通方式主要为机动车辆，对景区原生态环境造成一定影响，同时也降低了游客旅游体验的质量。 d.景区内指示标牌尚未完善，造成游客出行不便。 e.受地形限制，内部不设停车场，而且为防止车辆进入对旅游区核心景区的影响，景区管理单位拟开通区间车，景区外部停车场急需建设。（3）建设方案 为适应XX景区快速发展，需要对XX景区“农家乐”内的重要设施进行建设。 78、a.景区道路 景区“农家乐”道路建设要与周边景区环境相适应，坚持开发建设与环境保护相统一的原则，道路建设尽量原生态，就地取材，多采用石子路或是林间木栈道的形式，体现景区“农家乐”的原汁原昧。 b.游客服务中心为规范管理、便于服务，有利于打造XX景区“农家乐”品牌形象，特在景区“农家乐”复古式温泉山庄的一层建筑内建设500平方米游客综合服务中心一处。8.3.2环保、环卫设施（1）现状 目前，XX景区内旅游垃圾都是由游客自行带走，尚未建设垃圾收集系统及处理系统。旅游区厕所主要为游牧民临时搭建的简易厕所，给游客带来众多不便。（2）存在问题 a.垃圾收集及处理系统急需建设。 b.厕所条件差，环境差，达79、不到旅游景区厕所要求。（3）改造方案 随着XX旅游业的大力推进，XX作为XX地区旅游的形象品牌及自身独特的优势，势必将被优先打造。为保障XX的旅游品牌形象，在最小化对原生态不造成影响的情况下，逐渐完善景区设施，定点设施垃圾收集系统，建设垃圾处理系统，沿途建设水冲式厕所。8.3.3电力、通讯设施（1）现状 目前已有10kv供电线路通至XX景区XX温泉处，供电线路总长30千米，线路总负荷2000kw。 XX景区距离XX乡较近，景区入口移动电话已实现无缝隙覆盖，景区内地处峡谷移动信号塔无法覆盖，可在旅游区的主要景点设固定公用电话，完善通讯设施。（2）存在问题 a.旅游区各类电力线路均为架空线路，用电80、线路凌乱，不但影响旅游区景观，而且还易发生安全事故。 b.变压器数量多、负荷小，内部分变压器渗油、漏油，变压器低压出线老化，开关配置不符合安全要求。（3）改造方案 a.供电线路 将旅游区内供电线路全部改为地埋电缆，10kv供电线路输电至各主要景点和景区的箱式配电站。8.3.4安防设施及游客服务中心（1）现状 目前，XX景区温泉周边没有游客服务中心。景区“农家乐”的开发建成后，将对游客实施“一条龙式”的舒适化服务，对各个区域（如温泉会所、木屋住宿、餐饮、汽车旅馆、别墅区、露营区、民族毡房、钓鱼台、篝火区、观景台等）要有统一协调的规范化管理，因此建立一处5A级的景区“农家乐”综合服务中心是十分有必81、要的。（2）建设方案 a.景区游客服务中心 景区“农家乐”游客服务中心拟建位置为XX景区温泉周边，为一栋功能设施配套、服务功能先进的一层建筑，建筑面积为200平方米。要求建筑物具有良好的绿色室内外空间环境，外观采用生土建筑建筑风格，尽量与周围环境、色彩协调。主要功能设置：“农家乐”介绍、信息咨询、休息、通讯、便民服务、“农家乐”形象展示、投诉处理、电子商务、旅游特色产品展卖和安全提示等功能，有条件的提供医疗救护服务。 咨询设施：配备咨询台和咨询人员，提供“农家乐”全景导览图、游程线路图等；提供“农家乐”导览宣传资料；明示“农家乐”活动节目预告；提供“农家乐”周边交通图和游览图。设置电脑触摸屏和82、影视设备，介绍景区“农家乐”资源、游览线路、游览活动、天气预报；提供上网服务，有条件的应建立网上虚拟景区游览系统。 休息设施：设置专用的游客休息区，座椅数量能够满足游客需要，摆放合理，进出方便；注重休息氛围的营造，与周边功能区要有缓冲或隔离，要求安静、视野开阔；室内要有适当盆景、盆花或其他装 饰品摆放；提供免费饮水服务；设置休闲茶饮服务台，有专人服务；提供茶饮或咖啡服务，价格要公示。 景区“农家乐”形象宣传设施：设置景区“农家乐”导游图示、宣传展板；有条件可设置景区沙盘、多媒体放映厅、展示厅。 特殊人群服务设施：入口、台阶处应设置无障碍通道，设置标准应符合北京市方便残疾人使用的城市道路和建筑物83、设计规范的要求；提供轮椅、婴儿车、拐杖等辅助器械。 便民措施：提供手机、摄（照）像机免费充电、小件物品寄存、失物招领服务；提供电池、手机充值等旅游必需品售卖服务；提供邮政明信片及邮政投递、纪念币、和纪念戳服务；设立废旧电池回收箱，提供垃圾回收袋。 游客投诉站：与当地旅游质监部门联合设置。定期进行游客意见调查，征询游客意见。设专人接待受理游客投诉；认真听取游客诉求，耐心做好解释安抚工作，及时向投诉着反馈处理意见。 旅游安全宣传：通过影视设备或广播向游客宣传安全游览须知，在旅游高峰期和特殊时段及时发布安全预警信息，遇到突发事件时，及时指示引导游客脱离危险。 b.监控设施为确实做好景区管理，加强服务84、，加强监督，更进一步地维护好游客的权益，此次建设拟在游客活动区内增设监控设施。第9章 环境影响与保护9.1项目区环境概况 XX县XX景区“农家乐”建设项目地处XX县XX景区温泉附近，为新疆XXXX古道国家级森林公园，该景区风光秀美，空气清新，氧量充分。引入高山雪水水质清澈、甘凉，其水和空气质量均可达到环境质量一级标准。XX景区后期将把农业及特色养殖和旅游相融合，形成循环产业链，带动周边居民致富，使旅游区周边群众首先看到旅游带来的机遇，达到人人爱景区的效果。目前景区的环境尚处于原生态，未受到“三废”的污染和人为的破坏，保持着良好的生态环境。9.2项目区资源保护 旅游资源的保护是为了保护人类赖以生85、存的自然环境得以合理的开发，使资源得以持久利用。由于旅游资源尤其是自然资源本身具有易被破坏性，因此，在发展旅游事业，经营景区生态“农家乐”的同时，必须要高度重视旅游资源的保护工作。加强保护设施的建设、加大环境整治力度，对旅游资源进行科学的、适度的开发，即要充分利用资源造福于今人，又对它们进行有效保护，使其能永续利用。所以要通过旅游资源保护的法规、制度，推动旅游资源保护的制度化建设，为旅游发展提供制度保障。 在项目建设和运行中应严格执行国家旅游局旅游资源保护暂行办法（旅办发2007131号），加强对旅游资源和生态环境的保护，促进旅游业的健康、协调、可持续发展。注重以下几方面： （1）坚持“严格保86、护，统一管理，合理开发，永续利用”的方针，保持人与自然、文化与生态和谐共处的状态。 （2）旅游资源保护坚持严格保护、开发服从保护的原则，实现协调监管、合理利用、科学发展的目标。 （3）各级旅游行政管理部门应加强对旅游资源保护的宣传工作，不断增强旅游经营者、民众和游客的旅游资源保护意识。 （4）设立旅游资源保护咨询专家组，建立旅游资源保护专家咨询报告制度。 （5）要强调当地群众的参与性和收益性，只有当地群众的参与，才能把破坏资源的力量转变为保护资源的力量、建设性的力量。 （6）提高景区经营者的管理水平，加强科学管理，适当限制游人人数，改变“粗放经营”的作法，以优美的自然环境、优质服务取胜。9.387、项目区环境保护9.3.1项目环境保护原则 XX县XX景区“农家乐”建设项目，要以贯彻科学发展观为中心，以生态环境保护为重点，要将开发与保护相结合，逐步使环境与经济、社会发展相协调。通过加强自然生态的保护，积极防治环境污染，确保景区环境的良性循环和资源的持续利用。9.3.2项目建设及“三废”对环境影响 （1）土壤、植被、生态景观、水环境影响因素 （2）主要污染源和污染物 本项目的主要污染源是项目建设和运营中，人员、机械产生的“三废”和噪声，主要污染物是建筑垃圾、生活垃圾、生活废水，施工机械和运行车辆产生的废气、噪声、污油等。 a.废水：源于砂石料冲洗，砼（砂浆）搅拌、养护等，车辆清洗产生的污水，88、施工及工作人员产生的生活污水。 b.废渣：主要是建筑垃圾和生活垃圾。 c.废气：工程机械和汽车尾气，主要为一氧化碳、未燃碳氢、氮氧化物和颗粒物。9.3.3执行标准 (1)中华人民共和国环境保护法； (2)中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法； (3)中华人民共和国水土保持法； (4)建设项目环境保护管理条例； (5)国家机动车污染物排放标准第三阶段限值（GB18352.3-2005）； (6)污水综合排放标准（GB89781996）； (7)大气环境质量标准（GB30951996）； (8)城市区域环境噪声标准（GB3096-1996）； (9)建筑施工场界噪声标准（GB12523-90）；89、 (10)大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）。9.3.4环境保护措施 （1）施工期保护措施 a.在景区各类建筑物及设施施工过程中，项目法人与项目承建单位签订环保目标责任书，以保障施工过程中不产生大的环境问题。 b.合理布置施工场地、施工道路、尽可能与旅游道路和设施相结合，设减少施工占地面积。 c.施工过程中的泥浆废水、机械清洗废水、施工人员产生的生活污水需处理后方可排放；不能综合利用的建筑垃圾及多余建筑材料，不能随意堆放，应及时清运、妥善处理。 d.对运输砂石、水泥、建筑垃圾等车辆应严密覆盖，绝对防止散落；对施工场地和道路应洒水抑尘；对露天砂石等建筑材料堆场必须用帆布或塑料纺织90、布封盖。 e.施工过程中尽量选用低噪声设备；加强高噪声施工设备的维修管理，减少设备非正常的噪声；施工车辆的运行路线和时间尽量避开噪声敏感区和噪声敏感时段；除特殊要求必须连续作业外，尽量不在夜间进行产生环境噪声污染的施工作业。因特殊要求需夜间施工的，报环保部门审批。（2）运行期措施 a.项目建设严格按照经批复的规划进行布局，严禁任何不符合环境保护标准的设施安置在景区。 b.加强车辆、尾气、噪声监控，制定管理制度，设专职人员负责车辆监控，保证各项环境监控设施的正常运行。须符合国家现行机动车辆允许噪声和机动车污染物排放标准。 c.加强车辆运行管理，运营车辆必须在规定的道路、停靠站和停车场运行和停放。91、严禁车辆进入核心景点、步行路和绿地。 d.通过车辆调度、调配各景点人数，有计划的组织游览活动。 e.生活废水集中收集统一处理，按国家要求处理达标排放。通过景区排水管网，直接由景区的排水管道排除。 f.生活垃圾收集、分类集中堆放于垃圾指定点，由景区环卫部门清运处理。 g.运行车辆以天然气为燃料，减少未燃碳氢、氮氧化物和颗粒物排放量。9.4水土保持 项目在施工建设中的地基开挖及施工车辆的频繁往来将不可避免地损坏原土地的自然地貌和地表植被，造成土壤侵蚀和水土流失，因此要严格做好各项水土保持措施，处理好场地的排水，防止发生水土流失，并接受水土保持监督管理机构的监督检查。施工建设过程所需沙石料在运输途中92、，应防止沙石料抛洒路面造成新的水土流失；施工过程中，应尽量做到挖填同步；完善排水设施，筑好排水沟，有效汇集水流，避免水流冲走砂土，破坏周边水土，施工结束后，应及时对场地进行平整和复原；按照要求及时进行植被恢复，建设好草皮及植树绿化工作，以保护当地的天然生态环境。9.5环境影响分析 项目通过对工程采取的措施，尽量减少项目运营对周围环境的不利影响。因此项目的建设对环境影响不大。项目不是污染性项目，但工程范围广，在工程建设期对区域环境将产生一定的影响和污染，但是不会对环境质量造成永久性的重大影响。根据国家有关环境影响评价管理规定，建设单位应委托环保部门进行环境影响评价分析。项目环境影响评价须得到有关93、环境保护行政主管部门审批，并根据批复意见，在项目具体实施时对环境保护方案，按“三同时”的原则进行设计、施工、验收。第10章 项目组织管理10.1组织管理机构本项目由XX旅游发展投资有限责任公司组织实施。项目启动后，按照项目建设的宗旨和目标来逐步实施。为了达到预期目标，要按照实际工作需要设置管理机构。本项目设立董事会、监事会和总经理，实行董事会领导下的总经理负责制。董事会是项目建设的最高决策机构，对项目建设实行全面领导。由项目总经理负责具体的施工建设及日常管理工作。10.2劳动定员和人员管理10.2.1劳动定员根据组织机构层次，设置相应的管理、工作人员的人数，定员定岗，以较少的人员，较高的工作效94、率来提高更好的效益。项目管理人员以XX县景区管委会现有人员为基础，工程建设中个别专业性较强职位可在社会公开聘用。根据相关劳动定额，综合考虑劳动效率和劳动强度，项目配备人员总数为58人，其中，管理层8人、服务人员50人。主管人员主要由公司管理人员担任，其他服务人员对外招聘。人员分配明细，见表10-1。其中复古式温泉假日会所人员明细，见表10-2。表10-1 项目人员设置一览表 项目区域 职位人数综合服务区汽车旅馆区毡房区露营区木屋区别墅区温泉会所合计经理11111128保洁员42244420前台213保安22服务人员2525合计5533553258 单位：人表10-2 复古式温泉假日会所人员设置95、一览表 职位人数 项目区域经理主厨配菜师歌舞演员服务员保洁员前台合计特色餐饮区133512歌舞演艺区55休闲娱乐区22复古住宿区1416温泉桑拿区77合计2335144132 单位：人10.2.2人员素质专业技术人员招聘的办法是通过考核、大幅度试用等措施，具有本行业工作经验和懂技术的优秀人才吸引到本项目中来，并通过灵活的用人机制，从优的工薪待遇，增强企业对人才的吸引力，对特殊人才实行特殊待遇。对一般的工人从当地的剩余劳动力中进行招聘。10.2.3人员培训（1）所有管理人员上岗前必须全部进行技术培训，基本熟悉管理模式，熟练掌握本职工作技术操作规程，了解自己所在岗位技术新动向，为上岗后开展技术创新96、奠定基础。（2）通过发放专业书籍及专业资料鼓励自学，通过知识竞赛和劳动技能竞争来提高从业人员的技术管理水平。（3）通过“请进来传授，派出去求学”的办法交流本行业新技术、新成果，掌握行业新动向，建设一支高效、精干、专业的项目服务队伍。10.3项目运作模式XX旅游发展投资有限责任公司作为本项目的建设主体承担经营性项目的投资、建设和运营，并广开渠道吸引当地村民参与建设。在项目建成后，按照市场机制进行商业化运作，通过利益共享、风险共担，最大限度地调动各方面的积极性，实现经济效益和社会效益的最大化。第11章 节能、节水、消防与劳动卫生11.1节能11.1.1 执行标准（1）中华人民共和国节约能源法和中国97、节能技术政策大纲；（2）国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知；（3）乘用车燃料消耗量限值GB 19578-2004；（4）公共建筑物节能设计标准GB50189-2005；（5）民用建筑电气设计规范JGJ132-2001；（6）建筑采光设计标准GB/T50033-2001；（7）国务院国发（1992）66号关于加快墙体材料革新和推广节能建筑意见的通知；（8）固定资产投资项目节能评估及审查指南。11.1.2节能措施 节约能源、保护资源，保持能源、环境与经济的协调发展是我国的基本国策，本项目能耗主要有两方面，一是建设期，各类施工机械产生的能耗；二是运行期通行车辆、照明、建筑采暖、降温，设施设备98、使用等产生的能耗。对此将采取以下措施，合理利用和节约能源。（1）建设期 a.加强施工设备的管护、保养，提高功效，降低能耗； b.制定周密的施工组织计划，注重土石方工程的挖填平衡，减少二次倒运； c.协调好工程建设与线路运营的关系，保证线路畅通，减少因车辆堵塞而引起的能耗增加。 d.建筑设计充分利用自然采光和通风，以降低单位建筑面积能耗。 e.使用节能型建筑材料、器具和产品，采用保温隔热性能良好的墙体材料及门窗型材，以加强维护结构的保温隔热性能； f.机电、电气设备要求采用国家有关部门推广的定型节能产品。（2）运营期 a.使用节能型建筑材料、器具和产品，采用保温隔热性能良好的墙体材料及门窗型材，99、以加强维护结构的保温隔热性能； b.根据不同时间、不同游客数量情况，制定在详尽的车辆运行计划。同时利用现代科技手段，加强车辆运行调度，保持运行线路畅通，提高车辆载客率； c.尽可能采用地面辐射供暖系统，结合伊宁市现状争取采用热电冷联产技术，提高建筑物的节能性和舒适性； d.制定节能奖励制度，在保证各类设备运行工况良好的同时，使工作人员的个人利益与节能降耗挂钩； e.室外停车场、道路、景点的照明采用太阳能灯具，既节约能源，又减少室外电缆的投资； f.照明灯具采用高光效、高显色、低眩光、长寿命格栅日光灯和低损耗的电子镇流器（功率因数不小于0.95）。采用照明智能控制系统来实现对公共场所人工照明的智100、能控制，以达到最大的节能效果； g.做好水、电的计量，利于管理； h.做好设备和管道的维护、检查工作，提高设备使用效率，杜绝跑、冒、滴、漏。热力管道均作保温处理，减少热损失。11.2节水11.2.1执行标准（1）中华人民共和国水法和中华人民共和国清洁生产法（2）中国节水技术政策大纲（3）建筑给水排水设计规范GBJ1588要求（4）新疆维吾尔自治区工业和生活用水定额11.2.2节水措施 本项目耗水主要是生活用水。主要节水措施主要为： a.项目建设施工中应当采用节水型工艺，建设相应的节约用水设施，注重施工废水的回收利用，特别是混凝土养护用水的回收； b.热水供应系统管线、热水管网设计要合理、温控装101、置和配水装置的性能要符合节水要求，减少水资源浪费； c.安装使用节水型设备和器具，推广使用有限流装置的节水型淋浴设施、节水型水龙头、两档式节水型便器系统； d.加强热水系统的运营管理，防止诸如管道保温层脱落，系统温控或排气装置失灵所造成的增大使用中无效冷水的排放量； e.推广干冰清洗、微生物清洗、喷淋清洗等节水清洗技术； f.注重绿化节水，种植耐旱性植物，推广喷灌、微喷、滴灌等节水灌溉技术； g.尽量做到水的循环使用，减少排放；h.用水定额严格执行新疆维吾尔自治区工业和生活用水定11.3消防11.3.1设计依据 （1）国发198469号文中华人民共和国消防条例实施细则（2）建筑设计防火规范 G102、BJ16-87（3）消防手册（4）工程设计防火规范 GBJ39-90（5）建筑设计灭火器配置设计规范（6）消防技术标准规范汇编11.3.2主要防火措施本项目在建筑物均按国家规范设计了相应的消防措施，达到了国家的有关规定。11.4劳动保护和安全卫生本项目的劳动保护设计根据国家劳动部关于生产性建设工程职工安全卫生监察的暂行规定，国劳字（1998）48号文规定。在项目选用的机器、设备在运转部分要安装保护装置。在工艺设计中，应保证设备布局合理，设置安全通道，安全疏散门等。建立劳动安全制度，设置专门安全检查机构，定期进行安全检查。为了创造一个良好的工作环境，项目要制定环境卫生标准。环境卫生除设专职人员负103、责外，应划分卫生责任区，定期清理。对人员进行全员安全培训。第12章 建设周期和工程进度安排12.1项目建设期限本项目建设期限为1年。完成可行性研究报告的编制、项目论证、申请立项、项目审批、土建及安装工程、设备购置安装调试，第三年项目满负荷运行。12.2项目的实施年度计划2014年1-2月，完成可研报告编制及立项审批；2014年2-3月，施工设计、设备订货；2014年3-4月，土建勘测、备料；2014年4-10月，完成项目工程的全部土建工程施工及全部装饰装修工程，并同时完成内部人员培训工作；2014年11-12月，组织项目工程竣工验收；2015年开始正式投入使用。12.3项目实施进度12.3.1104、进度安排原则 根据项目的建设内容，按照建设程序，结合各步骤（工作）间相互衔接关系，合理预测、安排进度。综合考虑人、财、物等各方面因素及其变动的可能性，考虑季节性特点和天气对工程施工的影响，研究制定经济合理、客观实际，可实现的较短的建设工期计划。在具体进度安排时，考虑项目前期各项条件的落实情况，如项目勘查设计、报批、拆迁、募集资金等，科学合理地安排各个工程环节的实施进度，努力缩短建设工期，合理使用资金，控制建设成本，促使项目建设早日完成，更好地发挥预期效益。12.3.2建设工期 按照本项目的建设规模，结合目前项目建设管理程序要求以及旅游区的营运特点，确定项目建设期为1年。完成项目前期申报工作、资105、金申请落实及完成项目建设并于当年竣工验收。12.3.3实施进度安排 根据目前项目实际进展情况，项目的建设实施阶段可划分为项目前期准备（可研报告编制、项目立项、审批）；勘察设计；项目招投标；工程施工；竣工验收和试运行六个阶段。 根据上述原则和各阶段划分情况，进行项目建设的进度计划安排，详见表12-1项目实施计划表。表12-1 项目实施计划表 施计划阶段项 目 时间201420151234567891011121项目可研编制、立项审批施工设计、设备订货土建勘测、备料土建施工、设施及设备安装竣工验收、试运行 正式投产 单位：月第13章 投资估算与资金筹措13.1项目投资估算13.1.1建设投资估算（106、1）估算内容 本项目建设所包括的工程费用（建筑工程费、设备购置费、安装费）、工程建设其它费用和预备费。（2）估算依据 a.建筑工程按XX地区建筑工程单位估价汇总表，并参考伊宁市市同类工程项目实际造价水平估算； b.设备价格依据厂家询价和市场价格进行估算； c.工程建设其他费用和安装费费率根据有关部门规定，并参考实际水平综合测算。（3）估算指标 a.建筑工程根据不同建筑物结构、装修标准，采用相应的估算指标。安装工程根据设备类型，采用相应的安装费率； b.设备设施估价分别采用按现行市场价考虑运费、安装费的方式进行； c.其它费用按有关规定或实际情况计取。建设单位管理费按工程费用的1.5%；可行性研107、究报告编制费1.2%；工程设计费3.5%；工程勘测费1.0%；工程监理费2.2%；施工图纸审查费0.25%；环评费1.2%；招标技术费2.0%；工程保险费0.25%；其他人员培训按照项目管理人员的数量估算；办公家具和用品购置费等按照根据实际情况计算；d.基本预备费按工程费用和其它费用之和的5%取整计算。e.不可预见费按工程费用和其它费用之和的3%取整计算。（4）建设投资 经估算，项目建设投资为2000.00万元，其中工程费用1651.53万元，工程建设其他费用216.35万元，项目基本预备费82.58万元，不可预见费49.55万元，详见表13-1。13.1.2建设期利息 本项目建设资金来源为：108、银行贷款1400万元，公司自筹600万元。其中银行贷款部分利息为10%，分10年还清。13.1.3流动资金项目为基础设施建设项目，所需流动资金应与景区整体经营情况一并考虑，本项目不单独计取。13.2资金筹措XX县XX景区“农家乐”建设项目建设投资2000.00万元，拟采用融资、银行贷款及企业自筹三种方式解决。13.3投资效益项目的投资效益主要体现在其带动作用，即间接的社会效益和生态效益。13.3.1社会效益旅游业发展是景区生态“农家乐”发展的先决条件，加强XX景区的基础设施建设，提高景区旅游基础设施总体水平，对完善旅游服务功能，优化旅游要素配置，夯实旅游发展基础，加快旅游产业规模化发展有积极的109、促进作用。景区生态“农家乐”只有实现规模化发展，才能真正实现对扩大内需、促进经济结构调整、增加就业等的带动作用。同时，景区生态“农家乐”的开发建设，设施建设投入，可以完善旅游区的设施和功能，扩大经营规模。景区生态“农家乐”的不断发展，必将带动并提高XX景区周边近万居民收入，带动XX县第三产业的发展，对XX县产业结构的调整将起到积极的推动作用。通过完善旅游区内的基础设施，使景区内居民的生活环境得到较大的改善，为景区民俗旅游项目的开发奠定基础，对提高当地居民的生活水平和参与旅游的热情都有极大的促进作用，而且旅游产业规模扩大后的运营、管理和服务，需要吸纳更多的富余劳动力，增加当地居民就业机会。旅游业110、综合性强、关联度高、发展潜力大，通过旅游业的联动效益，可带动诸多产业的发展，尤其是可扩大就业机会。项目的实施还可带动相关产业如建筑材料、建安施工、社会服务等行业的发展。根据世界旅游组织的资料显示，旅游部门直接收入1元，相关行业将增加4.3元，旅游部门每增加一个就业人员，就会增加相关行业5个就业机会。因此项目建设对当地社会的稳定，经济发展建设具有重要意义。13.3.2生态效益分析本项目建设坚持可持续发展原则，按照统一规划、有序开发、科学管理、永续利用要求，做到旅游基础设施建设与环境保护并重，通过旅游区的基础设施建设和环境整治，提高环境质量。对旅游区自身的旅游资源和生态环境都将起到积极的保护作用。111、（1）减轻生态环境压力。项目的实施，在一定程度上可使原区域生态环境的保护与恢复工作更上一个台阶，完善的设施、合理的调配可缓解和减轻旅游高峰时段区域内日趋严重的生态环境压力。（2）项目的建设对当地生态系统的保护和恢复有积极促进作用，防止水土流失的进一步发展，可有效的改善当地的自然环境，维护生态平衡，促进生态良性循环。（3）民俗村基础设施的完善，污水、垃圾的有效处理，可改善景区环境卫生质量，减少污染。项目的实施，各项环保措施、生态环境保护方案的落石，将有力防止景区生态环境进一步恶化，使区域生态环境得到改善。总之，通过一系列生态保护工程、建设防护工程，景区的生态环境状况将有明显改善。表13-1 投资112、估算表 序号工程项目或费用名称总值（万元）技术经济指标占总投资比例（%）数量单位单位价值（万元）一工程费用1651.531主要工程项目费用12721.1生态温泉山庄 温泉桑拿区（一楼） 养生保健区 服务大厅150.00 500平方米0.30 120.00600平方米0.20125.00500平方米0.25 特色餐饮区（二楼）歌舞演艺区 休闲娱乐区120.00 600平方米0.20 60.00 400平方米0.15 75.00 500平方米0.15 （三楼） 复古住宿区150.00 1000平方米0.15 1.25A级“农家乐”综合服务中心70.00 200平方米0.35 1.3汽车旅馆20.0113、0 2个10.00 1.4毡房购置及美化15.00 5顶3.00 1.5露营区帐篷购置3.00 5顶0.60 1.6原木屋改造14.00 40间0.35 1.7原始别墅群350.00 1000平方米0.35 2公共工程项目费用24.50 2.1钓鱼台2.00 2个1.00 2.2观景台2.00 1个2.00 2.3篝火区0.50 1个0.50 2.4露营区场地改造10.00 1000平方米0.01 2.5木栈道5.00 500米0.01 2.6道路绿化5.00 3辅助项目355.03 3.1污水处理设施350.00 日处理400吨3.2零星工程5.03 二其他费用216.35 1建设单位管理费114、24.77 万元1651.53 1.50%2可行性研究报告编制费19.82 万元1651.53 1.20%3工程设计费57.80 万元1651.53 3.50%4工程勘测费16.52 万元1651.53 1.00%5工程监理费36.33 万元1651.53 2.20%6施工图审查费4.13 万元1651.53 0.25%7环评费19.82 万元1651.53 1.20%8招标技术费33.03 万元1651.53 2.00%9工程保险费4.13 万元1651.53 0.25%三基本预备费82.58 万元1651.53 5.00%四不可预见费49.55 万元1651.53 3.00%五项目建设总投115、资(一+二+三+四）2000.00 第14章 经济效益评价14.1财务分析依据14.1.1编制说明本经济评价主要依据国家计委2006年颁布建设项目经济评价方法与参数（第三版）及有关规定进行计算分析。财务评价将主要计算财务内部收益率、投资回收期、财务净现值、投资利润率及贷款偿还计划等指标。14.1.2基础数据（1）项目计算期11年，其中：建设期6个月，经营期10年；（2）项目基准收益率取10%；（3）交纳税金和税率：其中营业税按营业收入的5%计，城建维护建设税及教育费附加占营业税的10%，所得税税率25%。（4）接待人数以各年游客数量预测为主，详见相关章节游客数量估算表。14.2成本估算本项目实116、施后，主要由XX旅游发展投资有限责任公司委托其XX县子公司进行管理，因此，本项目经营成本包括工资及福利、折旧费、管理费、维护费、利息支出、经营成本等。14.2.1工资及福利公司共需要人员58人（按固定人员计算），其中：管理人员8人，其他人员50人，管理人员工资2500元/月，其他人员工资2000元/月，工资及福利费合计约150万元。14.2.2折旧费建筑工程折旧年限为25年，设备及安装工程折旧年限为10年，固定资产净残值率为5%。折旧费每年81.59万元。详见附表二固定资产折旧费估算表14.2.3管理费用管理费用按工资及福利费的20%计算，管理费平均为每年34.99万元。14.2.4维护费维护117、费按折旧费的5%计算，维护费为每年4.08万元。14.2.5营业成本营业成本按总收入的20%计算。第一年年营业成本为246.24万元。以上费用估算详见附表四总成本费用估算表。14.3营业收入和营业税金14.3.1营业收入预计该项目全部建成后，随着知名度的扩大，游客人数逐年成增长趋势。本项目的综合营业收入主要包括露营帐篷出租收入、毡房出租收入、小木屋住宿收入、汽车旅馆收入、别墅住宿收入、复古温泉会所收入和其它收入（包括：餐饮、旅游产品消费等收入）。年营业收入第一年为1231万元。各正常年总收入估算见附表一总收入估算表。14.3.2营业税金营业税按营业收入的10%计，城建维护建设税及教育费占营业税118、的10%。各正常年营业税金及附加见附表三总成本费用估算表。14.4财务盈利能力分析投资回收期，所得税后6.9年，所得税前5.1年；财务内部收益率，所得税后13.14%，所得税前26.29%；详见附表六现金流量表；利息备付率，均大于5，说明项目利润较高，详见附表八利息备付率计算表； 偿债备付率，均大于1.5，说明公司有能力偿还每年到期债务，详见附表九偿债备付率计算表。14.5借款偿还能力分析14.5.1项目还本付息期计算项目贷款偿还期10年。贷款计息期从2015年开始到2024年底共10年。贷款利率按10%。14.5.2项目贷款总成本项目贷款本金1400万元，贷款利率10%，2014年开始还本付119、息。项目贷款1400万元，利息按年付息，贷款本金根据营业收入一年还一次。14.5.3还款计划及还款能力分析（1）还款计划制定原则 a.还款计划严格按照银行贷款条件按时进行偿还；b.还款资金采用人民币为结算货币；c.建设期贷款利息计入项目贷款本金；d.项目运行期前10年，根据营业收入进行还款。（2）还款计划还款资金来源主要为可分配利润，本项目根据年利润情况制定还款计划，根据收入预测10年可偿还本金,本利息共计1895.6万元。其中，利息为495.6万元，本金为1400万元，。（3）偿债能力分析a.利息备付率。利息备付率=（利润总额+当期应付利息）/当期应付利息*100% ，各年利息备付率见附表八120、利息备付率计算表所示。整个借款期内利息备付率都大于5，说明项目付息的保障程度充足。b.偿债备付率。偿债备付率=可用于还本付息的资金/当期应还本付息金额，偿债备付率见附表九偿债备付率计算表所示。在整个还款期内，偿债备付率高于1.5，说明企业有能力在还款期内清偿到期债务。还款资金主要来源核XX景区“农家乐”游客消费收入。景区近几年景区“农家乐”收入增加较快，项目具有很好的贷款偿还条件。项目还款资金来源有保障，还款能力强。故此项目具有可行性性。第15章 风险分析15.1灾害性气候风险项目区的气温夏季完全可以满足植物的生长需要。但是考虑到项目区夏季雨水多、春秋低温、早晚温差大的气候特点，可能会发生泥石121、流、洪涝、低温和霜冻等自然灾害。以上自然灾害可以通过选择气候适应性强的品种、营造防护林等措施进行预防。同时，要加强管理人员平时对天气预报的了解，并且要求严守岗位职责，避免自然灾害造成损失。15.2市场风险目前，乡村旅游业市场发展空间十分巨大，这为本项目的建设提供了良好的发展空间，但同时也存在市场风险。如果政府不建立完善的市场准入制度，一些不符合相关标准的生产者跟着一哄而上易造成生产波动，会出现供过于求的局面。为了避免类似风险的出现，项目建设时，就将项目建设标准定位为无污染、绿色环保的原生态农家乐，使在同类企业中具有足够的竞争力。15.3技术风险由于本项目的现代化程度比较高，对从事相关技术人员的122、科技素质要求较高。科学的技术不能正确运用会导致本项目蒙受损失。可主要通过不定期地对管理人员、工作人员进行相关技术培训来提高员工整体的技术.70第16章 结论与建议项目的建设，是全面落实科学发展观的具体体现，通过完善旅游基础设施设施，有利于创新旅游产品体系，改进服务方式、扩大服务范围，提高XX县XX旅游区的服务水平，提升XX地区景区的整体素质和市场竞争力。在全面分析市场、准确经营定位、提高服务水平的前提下，项目建成后将具有可观的社会效益、生态效益和经济效益。项目的社会效益主要表现在：首先，为XX县旅游经济增加了亮点，提高了城镇形象；其次，增加了国家和XX县的税收；第三，可为社会提供工作岗位，帮助政府分忧解难；第四，为满足随着经济发展而逐渐增长的市场需求做贡献。在产生社会效益的同时，投资方也将伴随着项目的开发建设而赢得一定的经济效益：一是：可以通过经济获得利润，逐步收回投资；二是：该项目地处XX景区内，可带动当地一批相关联产业的发展；三是：该项目的建成必将推进XX县旅游业经营水平、服务水平及总体经济效益的逐步提高。项目的建设有利于加快完善旅游产业体系和提升旅游产业素质和XX县XX旅游区的品牌形象，实现XX景区的可持续发展。项目的建设是十分必要的。项目建设各项外部条件均已具备，综合研究认为该项目可行。