1、冷冻加工厂3400m2老年公寓新建项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月冷冻加工厂3400m2老年公寓新建项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月61可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总 论11.1 概述11.2 编制依据和范围11.2.1 编制依据11.2.2编制范围11.3项目概况2项目总2、投资及资金来源21.4研究结论21.5项目经济技术指标3第二章 项目建设的背景与必要性42.1 项目建设的背景42.2老龄化带来的影响52.3 项目建设的必要性62.3.1 解决老龄化社会问题的需要62.3.2我国养老服务体系建设“十二五”规划的需要62.3.3 构建和谐社会的需要82.3.4加快社会福利事业发展的需要8第三章 市场分析与需求预测93.1市场现状分析9一、我市不同群体养老状况9二、养老模式103.1.2#市养老机构规模113.2市场需求分析133.3项目优势分析131、区位优势132、产业优势133、地方政府扶持政策优势14第四章 项目建设规模及管理方案154.1 建设规模153、4.2管理方案15企业目标与期望15项目角色15第五章项目的选址和建设条件185.1项目选址185.1.1选址原则185.1.2项目的建设地点185.2 项目建设条件18自然条件181、 地理位置及气候条件182、 地形地貌183、交通条件19第六章项目建设方案216.1 设计依据216.建筑抗震设计规范（GB50011-2001）；216.2设计原则216.3 项目建设内容21一、 养员宿舍22二、 办公室22三、 综合活动室22四、 厨房餐厅22五、 锅炉房及配套营房226.4建筑风格及景观绿化236.5结构设计方案236.5.1 设计依据236.5.2设计荷载236.5.3设计说明2464、.5.4基础形式246.5.5上部结构246.5.6 结构材料24第七章 配套工程257.1采暖、通风设计方案257.1.1 设计依据257.1.2 设计参数257.1.3 设计内容257.2给排水系统257.2.1设计依据257.2.2 设计范围267.2.3给水系统26排水系统277.3电气系统设计方案277.3.1设计依据277.3.2 设计范围277.3.3 供配电系统277.3.4 防雷与接地系统28第八章环境影响评价298.1设计依据298.2建筑地区场地、环境现状298.3重要污染物及污染源291. 废水：施工期产生的生活污水和现场施工产生的废水；营运292. 废气：施工过程中由5、于土方挖掘、残土及建筑材料运输过293. 噪声污染：施工期机械噪声污染、运输车辆噪声污染；项目304. 固体废物：主要是建筑垃圾和运营期产生的生活垃圾。308.4 控制污染措施及方案308.4.1 室外措施308.4.2 室内措施318.5环境措施管理328.6结论32第九章节能设计339.1编制依据339.2 耗能分析339.3节能措施349.4节水措施359.5节材措施369.6节能管理36第十章 劳动安全卫生与消防3710.1主要编制依据379建筑设计防火规范（GB50016-2006）.3710.2 劳动安全、卫生与消防设计要求3710.3 劳动保护和安全卫生措施3810. 对发热设备6、及管道一律采用保温措施，以防烫伤事故发生。3810.4消防措施3910.4.1设计依据3910.4.2防火原则3910.4.3建筑防火设计39第十一章组织机构与劳动定员4111.1项目组织机构及工作制度4111.1.1组织设计的原则4111.1.2企业组织机构4111.1.3工作制度4111.2劳动定员44第十二章项目实施进度46第十三章 招投标管理4713.1招标范围及依据471、 单项合同估算价在200万元人民币以上的；4713.2招标组织形式4713.3招标方式4713.4招标初步方案47招标基本情况表48十四章 投资估算与资金筹措4914.1建设投资费用估算49一、工程费用估算49二、7、工程建设其他费用49三、预备费估算49四、建设投资费用=工程费用+工程建设其他费用+预备费4914.2流动资金和建设期利息估算49一、流动资金49二、建设期利息5014.3项目建设总投资及资金筹措50第十五章 财务分析5115.1财务评价基础数据及参数选取51一、财务评价依据51二、财务评价基础数据5115.2收入及税金估算51一、营业收入51二、营业税金及附加计算5115.3成本费用估算51一、营业费用51二、燃料动力费51三、工资及福利费用52四、修理费52五、其他费用52六、 经营成本52七、 折旧费52八、 摊销费52九、 财务费用52十、 总成本费用5215.4财务评价53一、财务评8、价说明53二、财务现金流量5315.5不确定性分析53一、盈亏平衡分析54盈亏平衡图5415.6项目敏感性分析5415.7财务评价结论55第十六章 风险分析及评价5616.1项目主要风险因素识别561、 建设风险562、经营不善带来的风险563、人才流动风险5616.2防范和降低风险措施56第十七章 社会评价5817.1项目对社会的影响分析58项目对#市老龄人的影响5817.2项目与所在地区互适性分析58当地政府部门对项目建设的态度及参与程度5817.3社会评价结论59第十八章 结论及建议6018.1 结论602、 该项目的建设符合国家及地方各级政府的发展规划要求。6018.2 建议61第一章9、 总 论1.1 概述 项目名称老年公寓建设项目 项目建设单位项目法人代表 建设单位简介编制单位1.2 编制依据和范围1.2.1 编制依据1、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2、投资项目可行性研究指南（2005）；3、投资项目经济评估咨询指南（2000）；4、老年人（老年公寓）建筑设计规范（JGJ 1221999）；5、#省人民政府关于加快养老产业发展的意见；6、#市“十二五”发展规划；7、其他国家现行的行业规定、产业政策、法律法规、设计标准；8、建设单位提供的相关资料1.2.2编制范围本可行性研究报告论述了项目建设的背景及必要性，对建设指导思想、建设内容及建设规模、建设条件、场址选择、建10、筑单体方案、经营策略、环境保护与安全卫生、节约能源、组织机构与劳动定员、项目管理与实施进度、投资估算与资金筹措、社会效益等方面进行了分析论证，并提出本报告的结论与建议。1.3项目概况项目建设地点#市xx镇xx村项目实施进度 本项目建设期为1.5年，从第1年4月-第2年9月。项目性质 新建建设规模及主要内容本项目规划用地3100m2，总建筑面积3400m2，设置床位240张。主要建筑为2栋4层综合楼与3座配套附属厢房。项目总投资及资金来源本项目估算总投资为708.3万元人民币，其中工程建设费用448万元，设备购置及安装费105.2万元，工程建设其他费用37.4万元，预备费17.7万元，流动资金111、00万元。本项目的全部资金由#市xx镇xx冷冻加工厂自筹。1.4研究结论本项目是一项社会公益性很强的建设项目，是一项惠及当地百姓的民心工程，符合国家及#市的相关政策，其实施有利于解决当地严峻的养老问题，改善养老环境。在实现项目的基本目标，产生较好的经济效益的同时，更将创造良好的社会效益和环境效益。本项目规模适宜，选址及技术方案合理，公用及辅助设施条件较好，项目建设可行。1.5项目经济技术指标 序号指标名称单位指标备注一技术指标1项目用地m2100002拟建面积m2124003容积率1.244产品规模张2404.1精米吨/年2万4.2烘干玉米粒吨/年4万二投资货币单位均为人民币2.1总投资万元312、5002.2建设投资万元2.3建设期利息万元2.4流动资金万元3资金来源3.1自筹资金万元11003.2银行贷款万元24004财务预测4.1年营业收入万元4.2总成本费用万元4.3利润总额万元4.4所得税万元4.5税后利润万元5经济评价5.1财务净现值万元Ic8 所得税后5.2财务内部收益率%所得税后5.3投资回收期年所得税后第二章 项目建设的背景与必要性2.1 项目建设的背景有资料显示，目前我国60岁以上的老年人口已达1.3亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%。有预测我国65岁以上老年人数将从2000年的0.94亿（占总人口的13、7.3%）增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6%），我国已成为老龄化速度最快、老年人口最多的国家。另外根据辽宁省政协提交的调研报告辽宁养老模式及改革方向研究显示：辽宁省60岁以上的老人约650万人，占总人口的15，并以年均3.2的速度递增，预计到2025年，这一比例将超过25，养老体系面临严峻挑战。2009年年初，辽宁省政协社会和法制委员会在省政协十届二次会议上作了大力发展养老服务业、让天下老人后顾无忧的大会发言并提交相关提案，被省政协列为当年主席督办的13件重点提案之一。在此基础上，社法委提出了酝酿达半年之久的养老服务社会化的辽宁模式研究课题，被省政协主席会议确定为省政协重点关注14、的软科学课题。课题组在前期调研、提案办理基础上，召开了专题研讨会。课题组综合各方面意见，形成了辽宁养老模式及改革方向研究的报告。报告呼吁摈弃过去由政府对少量城市“三无”、农村“五保”老人低水平的大包大揽，而对大多数老人无暇顾及的传统做法，把原来政府和家庭分别唱养老“独角戏”行为转变为社会行为和市场行为，让大多数老人过上有保障的晚年生活。对未来的养老模式和改革思路，课题组提出了“三个三”的建议:形成3种养老模式，即居家养老、公寓养老、机构养老。建立3个支撑体系，即养老服务业的资金投入体系，对社会服务、老龄产业、民办养老机构的扶持体系，社会化养老的医疗服务体系。实行3项制度改革，即进行产权制度改革15、，鼓励社会力量投资新建、改扩建养老服务机构，推进各类养老机构健康有序发展；探索政府财政扶持政策改革，促进公办、民办养老机构在同一起跑线上竞争；探索政府管理、监督体制改革，使多口、无力管理改为归口、一元化监管，强化一个部门的职权统筹养老事业。#市目前有近百万人口，其中60岁以上老人超过17万，人口老龄化非常严重。而由于近些年年轻群体倾向于到大城市寻找工作或定居，导致农村空巢老人日益增多，养老问题极其严峻。为此政府今年的民生工作把城乡养老体系建设列为重点。2.2老龄化带来的影响1、财政负担加重。老年人增多，会进一步加大国家财政负担，我国领取退休金养老金及最低生活保障金的老年人占老年人口的50%左右16、，随着老龄化程度的加剧，比重将继续提高，财政负担会不断加重。 2、空巢老人问题。空巢老人已经成为一个不容忽视的社会问题，需要全社会的关爱。老年人的婚姻问题也值得关注，未婚、离婚、丧偶老年人增多，不利于老年人的身心健康，而相互体贴照顾、和谐的婚姻生活对老年人健康至关重要。 3、年轻人负担增加。实行计划生育政策后的独生子女人口成家后需要赡养和照顾的长辈将达到48人，随着老年抚养比的提高，年轻人的负担加重。 4、对城市发展的影响。少年人口的减少和人口老龄化的加剧将带来就业人数的变化，将引起投资结构、消费结构、产业结构的调整，随着工业化、城镇化、现代化建设的加速推进，人口、资源、环境间的矛盾将进一步显17、现，对未来经济社会的可持续发展提出严峻考验。2.3 项目建设的必要性2.3.1 解决老龄化社会问题的需要世界卫生组织公布的资料称，一个国家或地区的60岁以上人口达到10%以上或65岁以上人口达到7%以上时，标志着这个国家或地区进入老年化社会。有资料显示，目前我国60岁以上的老年人口已达1.3亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%。又预测我国65岁以上老年人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3%）增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6%），我国已成为老龄化速度最快、老年人口最多的国家。另有相关资料显示，我国现有218、360多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界性问题，同样是我国面临的一个严峻问题。#市目前的老龄化程度为10%以上。建立养老体系已刻不容缓，新建老年公寓是解决#市老龄化社会问题的有效途径。2.3.2我国养老服务体系建设“十二五”规划的需要第1年国务院办公厅公布社会养老服务体系建设规划（2011-2015年），我国的人口老龄化是在“未富先老”、社会保障制度不完善、历史欠账较多、城乡和区域发展不平衡、家庭养老功能弱化的形势下发生的，加强社会养老服务体系建设的任务十分繁重。加强社会养老服务体系建设，是应对人口老龄化、保障和改善民生的必然要求。目前，我国是世界上唯一一个19、老年人口超过1亿的国家，且正在以每年3%以上的速度快速增长，是同期人口增速的五倍多。预计到2015年，老年人口将达到2.21亿，约占总人口的16%；2020年达到2.43亿，约占总人口的18%。随着人口老龄化、高龄化的加剧，失能、半失能老年人的数量还将持续增长，照料和护理问题日益突出，人民群众的养老服务需求日益增长，加快社会养老服务体系建设已刻不容缓。加强社会养老服务体系建设，是适应传统养老模式转变、满足人民群众养老服务需求的必由之路。长期以来，我国实行以家庭养老为主的养老模式，但随着计划生育基本国策的实施，以及经济社会的转型，家庭规模日趋小型化，“4-2-1”家庭结构日益普遍，空巢家庭不断增20、多。家庭规模的缩小和结构变化使其养老功能不断弱化，对专业化养老机构和社区服务的需求与日俱增。加强社会养老服务体系建设，是解决失能、半失能老年群体养老问题、促进社会和谐稳定的当务之急。同时加强社会养老服务体系建设，也是扩大消费和促进就业的有效途径。规划还提出，为保障社会养老服务体系建设，将加大资金投入，建立长效机制。采取公建民营、委托管理、购买服务等多种方式，支持社会组织兴办或者运营的公益性养老机构。积极探索拓展社会养老服务产业市场化融资渠道。积极探索采取直接补助或贴息的方式，支持民间资本投资建设专业化的养老服务设施。2.3.3 构建和谐社会的需要构建社会主义和谐社会是我国我党始终坚持的目标。但21、如果老龄化问题解决不了，和谐社会的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，新建老年公寓，将为#市孤寡老人、优抚对象、独居老人提供一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，不仅使老年人的晚年生活丰富多彩、快乐幸福，也为优抚对象等困难弱势群体提供一个温暖幸福的大家庭，使其在这个充满爱和温暖的大家庭里颐养天年，必然对#市构建社会主义和谐社会起到积极的促进作用。2.3.4加快社会福利事业发展的需要老年公寓项目实施后，将缓解原有农村敬老院和现有老年公寓设备陈旧、环境较差等这一现状，进一步扩大供养、优抚、颐养规模，完善服务功能，亮化、美化生活环境，充分发挥社会保障作用，更好地履行“22、上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服务宗旨。本项目就是在这样的背景下提出的。第三章 市场分析与需求预测3.1市场现状分析#市老年人口养老和居住现状分析 截止目前，我市60岁以上老年人约有104万，#市内（四区）约有39.8万，约占全市老年人口38.8%。 一、我市不同群体养老状况 1.离休的老年群体 市内约有13，800多人，约占市内老年人口3.46%。他们大多数是老革命、老领导，有较高的收入，平均养老金在5000元以上，同时享受国家给予的各种待遇。所以，在老有所养方面是无后顾之忧，即使子女没有精力照顾，也有足够的养老金雇佣保姆，或住高档公寓，幸福地颐养天年。2.退休的老年群体 市内退休的23、老年人约有33万，约占老年人口94.5%, 其中28%退休在机关、事业单位，其余退休在企业。退休在机关、事业单位的老年群体，平均退休金每月2800元左右，高者在5000元以上。其老有所养状况与离休群体差不多，也有足够的养老金，过着体面、有尊严的老年生活。退休在企业里的老年群体，因退休前所在企业的经济效益及本人在企业中的职务不同，其老有所养的状况也各不相同。但总体来看，退休金水平低，平均在1200元左右；住房条差，约有40%与子女住在一起；啃老的现象比较严重。他们虽然也能安度晚年，但与离休、退休在机关、事业单位的老年群体相比，老有所养的质量相差很大。3.退休前没有固定职业或没有参加过工作的老年人24、 目前，#市内约1万人，约占市内老年人口2.2% 。按#市民政局规定，凡月收入不足360元者，缺多少补多少，享受最低生活保障待遇。除此之外，有的区还根据不同情况，对低保、特困老年人每月给予50200元的补贴金；对80岁以上的高龄老年人，给予100300元不等的补贴金。4.“三无老人”即无劳动能力，无生活来源、无人赡养的老人，无偿享受政府福利待遇 由政府统一包揽，保吃、保住、保穿、保医、保葬，即“五保户”。他们绝大部分住在福利院里。总之，目前#市内老年群体，在老有所养资源供给方面，约98%的老年人，是靠国家给予的养老金和福利补贴金生活。“养儿防老”的年代，将随着社会的发展逐渐退出历史舞台。二、养25、老模式 我市目前养老模式主要分为为两种：一种是家庭养老，一种是机构养老。 1.家庭养老 家庭养老又可分为传统家庭养老和“空巢家庭”养老。从目前来看，二者大有平分秋色之势。传统的家庭养老，即与子女生活在一起，约占45%左右。其余是“空巢家庭”，即单身或只与配偶生活在一起的家庭。据调查，目前#65岁以上老龄人口家庭约57万户，其中空巢老人家庭有31万户。占老年人口家庭数的55%，“空巢”已成为城乡老年人主要生存形态。2.机构养老模式 即走出家门到社会养老机构养老。住机构养老院的老年人数，约占市内老年人口数的0.5%。扣除30%空床率，实际入住率为0.45%。为调动社会力量投资兴办养老机构，200826、年我市出台了新增床位补贴政策。 除以上养老机构外，市内还有：日间托老所 16所。日间托老所是设在各街道，供老年人日间养护、休闲、学习、娱乐、餐饮等多功能于一体的托管形式，是深受广大老年人欢迎的养老形式。不仅丰富了老年人的晚年生活，也解决了子女无力照顾老人的后顾之忧。目前，日间托老所的数量远满足不了需要。市民政部门要求每个街道，应建两处以上300平方米左右的日间托老所，并对兴建日间托老所的街道给予一定的补助。3.1.2#市养老机构规模#市现有养老机构300多家，其中城镇养老机构近200家，国办福利院占总数的10%，集体办养老院占总数的12%，各类民营养老院占总数的78%；总床位数约5万张，约等于27、每20个老人拥有一张养老床位，这对于日益庞大的老年团体来说，还远远不够。民营养老机构存在问题1.相关法制法规不完善, 优惠政策难以享受现行的养老服务政策及相关的优惠扶持政策过于强调服务活动的福利性、公益性, 这在一定程度上否定了民间投资的资本属性, 也否定了社会养老服务业活动的产业属性, 致使民间资本投资养老服务业热情受阻, 而已进入这一领域的民办养老服务单位也大多举步维艰。2.法律意识差、设施简陋、 人员素质低、服务职能不健全（1）.民营养老机构在和老人签订入院的合同方面法律不健全,经常发生老人与养老机构之间、家属与养老机构之间的矛盾和民事责任纠纷。（2）.我国民办养老机构绝大多数因地制宜、28、因陋就简, 通常是由旧的建筑改造而成的如利用原有工房或租用停办的幼托机构,硬件条件比较差, 床位拥挤。有的养老院, 基本上没有绿化空地、休闲空间及活动场地。（3）.收入低、劳动强度大导致民办养老机构专业护理人员匮乏。（4）.多数民营养老机构养老职能尚不完善, 不具备必要的医疗条件, 多数养老院没有正规的检验和医疗设备, 这也成了很多人不选择一些民办养老机构的重要原因。3.资金紧张, 周转困难民办养老院普遍面临资金紧张, 投入资金有限，周转困难, 除了自有资金外主要依赖于外部捐赠不能自我维持和发展, 不能有效发挥服务业的最大效能。4.经营理念陈旧, 管理制度落后民办养老院由于管理制度和经营理念的29、限制使企业不能发挥管理效能, 束缚企业发展。在民办养老院的管理和服务上还有待进一步完善和提高。另外, 部分民办养老院观念陈旧, 以为养老就是让老人吃饱、穿暖, 这种陈旧的观念抑制了民办养老院的发展进程。在管理上没有充分体现“以人为本”的服务思想, 使老人不能找到家的感觉, 使入住率的提高成为难题。5.社区养老观念尚未被一些人们所接受观念还未形成也是一个重要原因。赡养老人是中华民族的传统美德, 而一部分人却把赡养狭义地理解为子女应同父母共同生活, 如果把老人送进养老院就会遭人耻笑和谴责, 会被认为是“不孝”之举, 由于传统观念的束缚, 老人尽管希望到养老院安度晚年, 却迫于社会舆论不敢走进养老院30、。3.2市场需求分析 据统计，截止第1年，#市60岁以上户籍老年人口110万人，其中非农业人口约66万人，农业人口约44万人，占全市户籍人口588万人的18.7%，而且正在以每年3%的速度增长。而#市养老机构的总床位数却不足5万张，所以从市场需求上看，民办养老机构拥有极大的发展空间。3.3项目优势分析1、区位优势老年公寓位于#市xx镇，素有#市的“北大门”和沈阳市的“后花园”之称，依山傍海，风景秀丽，冬无严冬，夏无酷暑。周边景区众多，有著名的“情侣石”、“xx”、“狐仙洞”和“神水井”、“双塔夕照”等自然景观被誉为“高山大海融一体，渤海之滨独一处”。是老年人安度晚年的首选之地。2、产业优势养老31、服务事业关系民生，不仅是老年人安度晚年的需要，更是政府履行公共服务职能，构建和谐社会的内在需要。第1年国务院办公厅公布社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）对我国目前的养老形式与存在问题进行了深入的分析，并提出相应解决措施：即加强社会养老服务体系建设，是适应传统养老模式转变、满足人民群众养老服务需求的必由之路。加强社会养老服务体系建设，是解决失能、半失能老年群体养老问题、促进社会和谐稳定的当务之急。同时加强社会养老服务体系建设，也是扩大消费和促进就业的有效途径。规划还提出，为保障社会养老服务体系建设，将加大资金投入，建立长效机制。采取公建民营、委托管理、购买服务等多种方式，支持社会组32、织兴办或者运营的公益性养老机构。积极探索拓展社会养老服务产业市场化融资渠道。积极探索采取直接补助或贴息的方式，支持民间资本投资建设专业化的养老服务设施。由此可见，该项目具有明显的产业优势。3、地方政府扶持政策优势目前，辽宁省实行多项优惠政策助推养老企业发展，包括适当减免土地出让金，免征养老院企业所得税，及日常水、电、天然气费用向民用看齐等。另外#市社会养老福利机构新增床位资助暂行办法中规定，对于符合相关要求的企事业单位、社会组织以及个人等社会力量投资兴办的各类社会养老福利机构均可申请相应补助。第四章 项目建设规模及管理方案4.1 建设规模本项目预计总投资708.3万元，规划用地3100m2，总33、建筑面积3400m2。设计床位数240张。主要建筑为2栋4层综合楼与3座配套附属厢房。#老年公寓建成后，将有效缓解项目区养老机构不足的现状，通过为周边地区社会老年人提供舒适、安逸的居住环境、多功能的文化娱乐设施和成套的医疗保健康复设备，可满足不同层次的养老服务需求。4.2管理方案企业目标与期望目标一：良心公寓 全心全意为老年人服务，让老年人体验家一样的温暖，让其在心灵上产生归属感。目标二：品牌公寓 高水准的服务、高标准的居住环境、齐全的文化娱乐与医疗保健设施，打造北三市养老机构品牌。目标三：经验积累 通过经营管理，不断积累经验并进行完善，为老年公寓将来的发展扩建积累宝贵的经验。目标四：经济效益34、 满足各项基本要求的同时追求可观的经济效益。经济效益的提升有利于老年公寓各项设施的进一步完善。项目角色项目区域养老机构的担当者、养老机构功能的完善者。让项目区内老人老有所依，老有所乐。管理方案百善孝为先，而尊老、爱老、敬老更是中华民族几千年的传统美德。让那些曾倍感孤独的老人在敬老院里感受到人间的温暖和爱，在平凡的细节中，在老人们幸福的笑容里体现养老公寓的价值。是#老年公寓所追求的最终目标。拥有一套健全的管理制度和一支好的管理服务人员队伍将为敬老院的规范管理奠定坚实的基础。因此，老年公寓将加强制度建设，强化内部管理，努力提高服务质量。主要应从以下四个方面着手： 一、加强制度化建设和规范化管理。老35、年公寓实行院长负责制，设立院务管理委员会，工作有计划、有安排、有记录，积极地不断完善各项规章制度，各层责任落实明确，实行院务公开，接受五保人员和社会人员的监督和检查。对疾病、火灾、地震等突发情况的预防和处置，要有一套行之有效的方案，并进行演习，以提高工作人员和老人的安全防范意识及对突发事件的实际处置能力。组织开展安全培训：如老年人的被褥等用品采购阻燃织物，如阻燃被褥、阻燃床垫等个人防护用品；正确使用灭火设施和紧急情况下有序、安全撤离；严禁卧床吸烟，严禁宿舍堆放大量可燃物和使用老旧电器等等。二、落实以老人为本的原则。敬老院的管理将紧紧围绕为老人服务，让老人满意的目标，不断提高服务质量和服务水平。36、要克服只要让老人吃饭穿暖就行的想法，想方设法满足老人的合理需要。如可以在餐厅里设立祝寿榜，每位老人的生日都公示在墙上，集体庆贺。同时，发挥五保老人的积极性和主动性，进行自我管理和服务。本着老人自愿的原则，发挥老人余热，让有劳动能力的老人从事简单的种植、饲养等生产活动，既能丰富老人的生活内容、活动筋骨，又能增加收入、丰富伙食品种，增强敬老院的自我造血功能。三、提高工作人员素质和服务水平。对工作人员进行必要的岗前培训和在职培训，引入竞争机制，逐步实现管理和服务人员的专业化队伍建设。首先，要保证合适的工作人员数量。五保老人是老人中的特殊群体，体力弱，自我管理能力差。工作人员少了，无法起到应有效果，多37、了则成本太高。其次，按分级管理的原则加强培训，提高业务素质，通过讲座培训、持证上岗等多种渠道对工作人员进行培训，掌握护理、老年心理、老年营养、行政管理等基本知识，学习按摩、急救等技能。 四、走开放的市场运作之路。让老年公寓多与社会交流，让老人了解、参与社会，让社会资源走进老年公寓。尊老敬老的精神，每个人都应学习和发扬，更应该积极主动地关爱老人！以自愿为前提，大力倡导社会各界为老人们捐款捐物和义务服务。献爱心是其主要动力，但也应辅之以适当的媒体宣传活动。此外，有些子女不在身边的老人有代养需求，老年公寓应该充分利用现有资源，积极开展代养业务。同时，做好对外宣传工作，提供便捷的电话、网络和实地咨询以38、及预约、参观、体验服务，在当地树立一个良好的敬老、爱老的养老机构形象。 第五章项目的选址和建设条件5.1项目选址5.1.1选址原则 结合项目用地性质，及建设单位自身条件，项目选址主要原则为：（1）建设用地需满足近期建设还应预留适当发展余地。（2）场地在城市供水、供电、医疗、交通道路等方面的条件优越性，且有修建通信管道的用地。（3）地理气候适宜老年人居住。并充分考虑洪水与地震等自然灾害的影响。 （4）远离易燃、易炸物的生产和储存场所。（5）要远离高压走廊、强电磁干扰、噪音和环境污染地区。5.1.2项目的建设地点本着上述选址原则，结合项目的实际情况，本项目的建设地址选在#市xx镇xx村。5.2 项39、目建设条件自然条件1、 地理位置及气候条件项目所在里隶属于#市xx镇，位于#市最北端，素有#市的“北大门”和沈阳市的“后花园”之称，属暖温带大陆季风气候区，冬无严寒，夏无酷暑，四季分明，平均气温8.3-10.3，无霜期165-185天，平均降水量540-759毫米，全年太阳总辐射量143.3千卡/平方厘米。2、 地形地貌 #市依山傍海，自然景观秀丽。地势东北高西南低，千山余脉由东北向西南延伸，形成低山、丘陵、平原、陆地和滩涂结合的多种地貌类型，自然构成大体是“六山一水三分田”。东部低山叠翠，山峰连绵，河流湍急，谷地狭窄；西部丘陵低缓，溪流短小，谷地开阔；沿海岛屿坨礁密布，海域滩涂开阔平缓。3、40、交通条件xx镇东与许屯镇相毗邻，南与土城乡、赵屯乡接壤，西濒渤海，北隔浮渡河与盖州市相望。南到#130公里，北距沈阳225公里。哈大公路、沈大高速公路穿境而过，距高速公路xx出入口9公里，交通十分便利。镇情概况xx镇全镇人口为6648户，29723人。下辖13个行政村、4个居民委、75个村民组；下设5个党委、44个党总支，共有党员1261名。年全镇完成工农业总产值约10亿元，实现税收约1600万元，人均收入约6000元。全镇总面积111.72平方公里，其中耕地面积1116.9公顷，占总面积的10%，镇机关所在地为xx村，距离#市67.2公里。xx镇旅游业发展较快，有xx旅游区海滨浴场，有白沙湾41、金象湾、浅水湾等呈月牙形天然浴场，其中xx砂石海滨浴场：长1.5公里，面积10万平方米，浴场有水上自行车、动力艇、橡皮舟等游乐设施，还建有沙滩排球场、拔河场等体育比赛场地。xx旅游度假区西南端有金凤凰种植养殖生态园，渤海岸边，青龙山下，距海滨浴场步行仅3分钟。面积600余亩。生态园按照朴实的现代农家风格建设，别具韵味。园中风景优美、树木成林、花草繁茂，上百亩野生槐树槐香拂面。种植区蔬菜满庭瓜果满院 ，农家绿色果蔬无污染无农药残留，养殖区鸡鸭成群牛羊满圈，家养跑山鸡鸭蛋，有益健康营养丰富。施工条件项目周边交通畅通，无任何障碍物，交通状况良好，可满足建设期的运输条件要求。工程所需水泥、钢材等主要42、建筑材料可从#市及#市建材市场购入。#及#地区建筑设计单位众多，整体水平较高，施工队伍充足，技术力量雄厚，项目的施工单位可在本市招标解决。第六章项目建设方案6.1 设计依据1.老年人(老年公寓）建筑设计规范（JGJ 1221999）2.建筑设计防火规范（GB50016-2006）；3.建筑节能设计标准(GB50189-2005)。4.居住区景观设计规范（2004）；5.建筑结构荷载规范（GB 50009-2001）（2006年版）；6.建筑抗震设计规范（GB50011-2001）；6.2设计原则建设区域性老年公寓，按照整合资源、科学规划、合理安排、强化功能、提高标准的基本要求，遵循以下原则：143、坚持科学论证、统筹兼顾、量力而行、逐步完善的原则。2、坚持设计与当地的经济发展水平相适应的原则，做到实事求是、因地制宜、功能适用，满足老人养老需要。3、所建建筑物和购置的设备、器材要符合相关行业标准。4、坚持勤俭节约的原则，根据建设标准规划建设用地，建筑布局要紧凑，注意建筑节能节水和环境保护，在满足功能要求的情况下，尽量节省资金。6.3 项目建设内容本项目为老年公寓建设项目，占地面积3100m2，建筑面积3400 m2，设置床位240张，分为两个部，每部设置床位120张。主要建筑物为2栋4层框架结构的综合楼与3座砖混结构的附属配套厢房。其中：一部综合楼一栋，建筑面积1460 m2， 厢房一座44、，建筑面积240 m2；二部综合楼一栋，建筑面积1440 m2，附属厢房两座，建筑面积共260 m2。 主要建设内容包括养员宿舍、办公室、综合活动室、厨房餐厅、锅炉房及配套用房等。一、 养员宿舍分为一部和二部两部分，建筑面积共2400 m2，主要设置在综合楼一至三层，少部分设置在四层。二、 办公室办公室主要设置在一层和四层，建筑面积共200 m2。 三、 综合活动室综合活动室主要分健身室（如乒乓球室等）、棋牌室、多功能影像厅等。主要设置在综合楼一层，建筑面积共300 m2。四、 厨房餐厅 厨房餐厅设置在厢房内，总建筑面积220 m2。五、 锅炉房及配套营房锅炉房及配套用房内含洗衣房，设置在厢房45、内，总建筑面积100 m2。老年公寓各项功能分布及指标序号项目名称建筑面积（m2）设计层数备注1养员宿舍2400主要1-3层个别4层2办公室2001层、4层3综合活动室300一层4医疗室180厢房5厨房餐厅220厢房6锅炉房及配套用房100厢房合计34006.4建筑风格及景观绿化新建建筑突出简洁、庄重、大方等特点，建筑外立面颜色以暖色为主，让人在视觉感官上产生亲切感。项目区内绿化景观丰富，绿化植物以杨柳、灌木为主，道路两旁栽植花草，并建造多处景观亭、景观小品等，景观亭内设桌椅棋盘等，供老人室外休闲娱乐；在两部养员宿舍之间设置室外健身器材，供老人锻炼使用，楼前停车产部分铺设植草砖，既能满足停车要46、求，又能起到绿化的作用。6.5结构设计方案6.5.1 设计依据砌体结构设计规范GB50003-2001建筑地基基础设计规范GB50007-2002 建筑结构荷载规范GB50009-2002混凝土结构设计规范GB50010-2002建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001建筑抗震设防分类标准GB50223-95建筑抗震设计规范GB50011-20016.5.2设计荷载风荷载：0.3KN/m2（按100年一遇取值）。雪荷载：0.3KN/m2。其它按建筑结构荷载规范（GB50009-2001）根据各楼层功能要求确定楼面活荷载。6.5.3设计说明本工程建筑结构的安全等级为二级，设计使用年限为47、50年，场地类别为类，建筑抗震设防烈度为7度，框架的抗震等级为三级。基础设计等级为丙级。 6.5.4基础形式根据当地的地质地貌与建筑的特点，本项目建筑基础宜采用桩基础。6.5.5上部结构项目根据老年人建筑的使用特点，以低层建筑为主，综合楼采用混凝土框架结构，现浇钢筋砼楼板，厢房采用砖混结构。6.5.6 结构材料水泥：425标号以上普通硅酸盐水泥；混凝土强度等级：C25、C30；钢筋采用普通热轧钢筋：HPB235 、HPB335。墙体材料：外墙采用多孔承重砖，内墙采用轻质材料，以减少梁柱截面尺寸。第七章 配套工程7.1采暖、通风设计方案7.1.1 设计依据1.建筑设计防火规范(GB50016-248、006)；2.采暖通风与空气调节设计规范(GB50019-2003)；3.公共建筑节能设计标准(GB50189-2005)；4.供暖通风设计手册；7.1.2 设计参数室外气象参数：大气压力：冬季101.7Kpa 夏季99.5KPa室外计算干球温度： 冬季供暖 -10 冬季通风 -8 夏季通风 26.3冬季最多风向及频率：N 26%冬季室外平均风速：5 m/s冬季最大冻土深度：90cm7.1.3 设计内容1、 供暖热源：本项目需要新增2台容量为1吨/时的锅炉，每部各一台，并辅助空调进行采暖，以满足项目建成后实际供暖需要。2、 通风：本项目宜采用自然通风，当自然通风不能满足室内使用要求时，可采用机49、械通风。7.2给排水系统7.2.1设计依据1. 建设单位提供的任务书、各种设计文件及建筑专业提供的条件图； 2.建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）； 3.建筑设计防火规范（GB50016-2006）；4生活饮用水标准(GB5749-85)7.2.2 设计范围本工程的设计内容为：生活给水系统、排水系统、室内外消火栓给水系统等。7.2.3给水系统本项目估算年用水量为11000吨，现两部场地内均有机井一眼，井深60米，水量充足，满足项目用水需求。1、室外给水：由高压送水泵将井水送入设在楼顶的高位水箱。在室外给水管网上设置室外消火栓，并根据需要配备消防水泵接合器及室外给水栓。2、室内给水50、：室内给水采用生活、消防联合供水方式，生活用水由楼顶高位水箱供水，即将水送至设在楼顶的高位水箱，再由水箱向各用水点供水。为了保证各楼层用水的压力适宜，从高位水箱接出的各给水干管以减压阀进行减压。各房间应根据设备、空调、生活、消防等对水质、水温、水压和水量的不同要求，分别设置循环和直流给水系统。循环给水系统应按规范进行水质稳定计算，并采取防蚀、防腐、防垢及杀菌措施。3、室内消防给水：建筑用房的室内消防均采用室内消火栓给水系统。系统的消防水量Q=20L/s，火灾延续时间为2小时。 4、给水管材及设备：室内生活给水管采用PVC塑料给水管，管道连接为粘接；室外暗敷的给水管道采用无缝钢管，管道连接为焊接51、。排水系统本项目拟采用雨污水分流、暗管排水方式。1、生活污水经设于建筑物管道井内的污水立管入室外化粪池，经其初步处理后入污水管，最终排入镇海滨度假区下水管网。医疗室排出污水必须经过处理达标后统一排出。排水管道需考虑设置通气立管。化粪池按污水停滞时间为24小时、清掏周期为半年设计。2、雨水经分布于各处的雨水斗和雨水口收集后排入蓄水池，经沉淀后可用于项目地绿化灌溉用水。3、排水管材：室外排水管道采用PVC塑料排水管，管道连接为粘接；室外排水管网采用无缝钢管，管道连接为焊接。7.3电气系统设计方案7.3.1设计依据1.民用建筑设计防火规范（JGJT16-2008）;2.建筑照明设计标准（GB500352、4-2004）;3供配电系统设计规范（GB50052-95）;4建筑物防雷设计规范（GB50057-94） （2000年版）;7.3.2 设计范围电力配电系统、照明配电系统、接地系统、安防系统等。7.3.3 供配电系统1、供电设施概述本项目供电电源为xx镇变电所，该项目将购置一台30KVA变压器，以满足供电需求。2、照明室内平均照度可按100、150、200、300L#取值。设置疏散照明和安全出口标志灯，其照度不应低于10L#。照明线路穿钢管暗敷。室外采用路灯照明，照度应该满足夜间方便老人出行的要求。灯具分区、分段设置开关，在平时可关闭一些路灯以节能。3、弱电设计综合楼内各房间均设置电话、电视53、终端孔、计算机网络插孔，信号取自有线电视网和市话网。电话、电视、网络线路均穿管暗敷。7.3.4 防雷与接地系统建构筑物防雷接地装置的设置执行建筑物防雷接地设计规范（GB50057-94）。按三类防雷设置，屋面女儿墙设避雷带、屋顶设避雷针做防雷接闪器。接地采用综合接地，利用建筑物钢筋混凝土屋面板、梁、柱和基础的钢筋作为接闪器，引下线和接地装置，每根引下线的冲击接地电阻不应大于4。全部电气设备均采用接零保护系统，低压联络电源电缆在进户处应重复接地。应将上述建筑物的防雷接地、防静电接地、低压配电线路的重复接地于变压器的工作接地连接在一起，其接地电阻不应大于4。第八章环境影响评价8.1设计依据1.中华54、人民共和国环境保护法；2.污水综合排放标准（GB8978-1996）；3.环境空气质量标准（GB3095-1996）；4.城市区域环境噪声标准（GB3096-93）；5.地下水质量标准（GB14848-93）；6.建设项目环境保护管理条例（国务院第253号令）；7.大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）；8.施工场界噪声标准（GB12523-90）。8.2建筑地区场地、环境现状本项目位于#xx镇xx村，项目用地为城市规划建设用地，场地环境条件较好。本项目建设地点所在区域空气质量良好，空气质量检测指标达到国家环境空气质量（GB3095-1996）二级标准。地下水质较好，水质监测指标达55、到国家地下水环境质量标准类标准。环境噪声声级分别达到城市区域环境噪声标准（GB/T14848-93）2类标准。8.3重要污染物及污染源1. 废水：施工期产生的生活污水和现场施工产生的废水；营运期产生的生活污水；2. 废气：施工过程中由于土方挖掘、残土及建筑材料运输过程中的扬尘，水泥、石灰等建筑材料的拌合与堆放过程中产生的粉尘，车辆尾气的污染；运营期出入停车场的车辆产生的尾气；3. 噪声污染：施工期机械噪声污染、运输车辆噪声污染；项目运营后加压泵站噪声、设备噪声及停车场车辆出入产生的噪声；4. 固体废物：主要是建筑垃圾和运营期产生的生活垃圾。8.4 控制污染措施及方案8.4.1 室外措施1. 废56、水施工工地的污水排放要严格执行国家标准污水综合排放标准GB8978的要求排放；运营期的食堂污水经隔油池进行处理后与生活污水经化粪池沉淀处理，达标后排入市政排水干线，符合污水综合排放标准GB8978的要求。2. 废气施工现场周边应设置围挡，其高度和用材应达到地方有关规定的要求。在拆除过程中，应当采取湿式作业等有效防尘措施，对施工现场内的道路进行硬质覆盖；对砂石、灰土采取封闭、遮盖措施等；加大路面洒水抑制扬尘产生，降低排尘总量。四级风以上天气要停止土方作业。3. 噪声施工期采用相应的隔声设备使噪声达到建筑施工场界噪声限值GB12523的要求；本工程所有水泵均采用隔声基础，与管道连接处设有隔震橡胶接57、头，水泵间单独设立并采取了相应的隔音、降声措施；该项目东西两侧相邻的道路并非主要干道，车流量较小，临街还布置了大量的绿化带可以起到降低噪声的作用，而且，建筑物的围护结构和外窗设计具有很好的隔声性能。以上措施可以满足城市区域环境噪声标准GB3096规定的要求。4. 生活垃圾生活垃圾严禁随意堆放或丢弃，各走廊设垃圾筒，由清洁工定时收集，要选择适当的位置集中堆放，每日专车送往区域集中垃圾站。对垃圾收集堆放点做到及时清理和消毒，保证环境清洁卫生。5. 为保证室内有良好的空气品质，考虑通风的展厅、办公室等主要部位开门窗自然通风或空调机通风换气，卫生间等经排风道有组织排至室外。6. 采用适当的照明方式和技58、术，避免电焊和夜间作业照明对周边环境造成光污染。7. 该项目在选择建筑材料时，建筑材料中的有害物质含量应符合现行国家标准GB1858018588和建筑材料放射性核素限量GB6566的要求，严禁使用国家及当地建设主管部门向社会公布限制、禁止使用的建筑材料及制品。8.4.2 室内措施1. 该项目设计过程中采取合理的保温隔热措施，减少围护结构热桥部位的传热损失，防止建筑围护结构内部和表面结露。2. 建筑内主要功能房间应设有空调末端，空调末端应设有独立开启装置，温度可独立调节。3. 合理选用室内装饰材料，室内游离甲醛、苯、氨、氡和TVOC等空气污染物浓度符合现行国家标准民用建筑工程室内环境污染控制规范59、GB50325中的有关规定，减少建筑装修材料对环境的污染。4. 室内背景噪声符合现行国家标准民用建筑隔声设计规范GBJ118中室内允许噪声标准中的二级要求。5. 建筑室内照度、统一眩光值、一般显色指数等指标满足现行国家标准建筑照明设计标准GB50034中的有关要求。8.5环境措施管理 1. 采取有效的环境管理措施，保证建筑运行过程中无不达标废气、废水排放。对厨房、垃圾房、设备机房等易产生废水、废气之处，采用先进的设备和材料或其他方式对排放进行处理，并结合排放管理手段，杜绝建筑运营（施工）过程中废水和废气的不达标排放。2. 根据建筑垃圾的来源、可否回用性质、处理难易度等进行分类，将其中可再利用或60、可再生的材料进行有效回收处理。收集处理过程中不对环境造成二次污染。 8.6结论项目在建设施工期间的污染属于短期行为，待施工结束后即可消除。在建设中认真防治环境污染，贯彻环境保护“三同时”原则，污染物稳定达标排放，符合国家现行的环境保护有关法规，不会改变该地区现行生态环境，各项指标均达到国家标准。项目建设从环境保护方面分析是可行的。 第九章节能设计9.1编制依据1. 国家计委、经贸委、建设部联合颁发的关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估规定（计交能19972542号）；2.中华人民共和国节约能源法；3.公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；4.民用建筑热工61、设计规范GB176-93；5.工程设计节能技术暂行规定GBJ6-85；6国家、地方现行的相关建筑节能标准和法规。9.2 耗能分析本项目年消耗能源种类、数量情况如表9-1。表9-1 能源消耗种类、数量序号种类 年耗量实物量折标煤 单位数量单位数量1电Kwh/a105000tce/a12904.52水吨110000tce/a94273煤吨350tce/a250合计tce/a22581.5注：折标煤系数电力：0.1229kgce/kwh；水：0.0857kgce/t ；煤：0.7143 kgce/t。以上折算数据引自国家统计局标准。9.3节能措施本项目使用的能源有水、电、热等，在工艺方案及设备选型中62、以采用合理工艺和先进设备为基本方案，有良好节能低耗效果，在制定方案中，注重节能和综合利用，采取一系列措施和技术，按照绿色建筑的节能设计标准，在合理利用能源、减少能源消耗的同时，降低生产成本，并减少环境污染。1. 建筑外围护结构采用热工性能好的高保温材料，合理设计窗墙比、朝向、幕墙遮阳系数和各类热扰，使其满足公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）中的节能要求；2. 空调采暖系统的冷热源机组能效比符合现行国家标准公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）第、5.4.8、5.4.9条规定；房间内的温度、湿度、风速等参数的测试值和新风量的测试值符合现行国家标准公共建筑节能设计标准（GB63、50189-2005）中的设计要求。3. 各房间或场所的照明功率密度值不高于现行国家标准建筑照明设计标准（GB50034）规定的现行值。4. 建筑内各能耗环节如冷热源、输配系统、照明、办公设备和热水能耗等应实现独立分项计量，可以有助于分析公共建筑各项能耗水平和能耗结构是否合理，发现问题并提出改进措施，从而有效地实施建筑节能。5. 该建筑外窗可开启面积不小于外窗总面积的30%，建筑幕墙具有可开启部分并设有通风换气装置，通过开启外窗通风来获得热舒适性和良好的室内空气品质，建筑幕墙的可开启部分不小于幕墙总面积的15%。另外，做好自然通风气流组织设计，保证一定的外窗可开启面积，可以减少房间空调设备的运64、行时间，达到节约能源的目的。6. 该项目设计时可以优先考虑回收排风中的能量，设置集中热回收装置，可以取得很好的节能效益和环境效益。7、 采用气密性好（不低于四级）的门窗，减少空气渗透产生热损失。8. 建筑所采用的电气设备均采用节能、节电型产品；根据不同的用电负荷，合理设计电路，选用合理的材料减少电耗；室内照明选用T5节能灯，照明效果好，节能效果显著。9. 加强设备的运行管理和用电管理、杜绝空负荷运行，提高设备运行率，减少用电损失，实现节电。各载热设备及管道均采用导热系数小的新型保温材料保温，以减少热损失。10. 配线采用铜芯电缆线路供电以降低线损，各主要配电线路装设电度表，加强用电管理，设备配65、套使用，计划用电。9.4节水措施1. 合理制定水系统规划方案，统筹、综合利用各种水资源。用水定额应参照国标用水定额和其他相关的用水标准规定的用水定额，并结合当地具体情况和气候条件，考虑利用雨水等非传统水源作为绿化、景观、浇洒道路用水，达到节水的目的。2. 设置合理、完善的供水、排水系统。该项目给排水系统的规划设计应符合建筑给水排水设计规范GB50015的规定，管材、管道附件及设备等供水设施的选取和运行不对供水造成二次污染，优先采用高效低能供水设备；设有完善的污水收集和污水排放等设施，实行雨污分流。3. 采取有效措施避免管网漏损， 采用高效低耗的设备如变频供水设备、高效水泵等；采用节水型设备如性66、能高的阀门、零泄漏阀门等，各主要用水处装设水表加强用水及良好管理，防止跑、冒、滴、漏，达到节约用水。4. 建筑内卫生器具合理选用节水器具，选用当前国家鼓励发展的节水设备（产品）目录中公布的设备、器材和器具，根据用水场合的不同，合理选用节水水龙头、节水便器、节水淋浴装置等，所有器具应满足节水型生活用水器具CJ164及节水型产品技术条件与管理通则GB18870的要求。9.5节材措施1. 该项目建筑造型要素简约，在设计中应减少没有功能作用的装饰构件的大量应用。2. 建筑材料应就近取材，施工现场500km以内生产的建筑材料重量应占建筑材料总重量的60%以上；现浇混凝土应采用预拌混凝土。3. 建筑结构材67、料合理采用高效能混凝土、高强度钢。在建筑设计选材时考虑使用材料的可再循环使用性能，在保证安全和不污染环境的情况下，可再循环材料使用重量占所用建筑材料总重量的10%以上。 9.6节能管理1. 制定并实施节能管理模式管理制度。2. 制定并实施包括阶梯级用水原则和节水方案等节水管理制度。3. 制定并实施包括建筑、设备、系统的维护制度和耗材管理制度。4. 制定并实施包括绿化用水的使用及计量、各种杀虫剂、除草剂、农药等化学药品的规范使用等绿化管理制度。5. 实行专人管理，加强对员工的节能意识宣传，并制定奖惩办法。第十章 劳动安全卫生与消防10.1主要编制依据 为确保项目建设过程中和投产后具有安全卫生的居68、住环境和良好的劳动条件，保护老年人的安全和健康，项目的工程设计遵循以下有关规范要求：1. 建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定（国家劳动部1996年10月17日颁发）；2.安全生产许可证条例；3.建设工程安全生产管理条例；4.关于加强防尘防毒工作的决定国发198497号；5.生活饮用水卫生标准；6.中华人名共和国建筑法；7城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001）；8生产过程安全卫生要求总则（GB/T12801-2008）;9建筑设计防火规范（GB50016-2006）.10.2 劳动安全、卫生与消防设计要求 为了加强安全生产监督管理，防止和减少生产安全事故，保障人民生命和财产安全69、，促进经济发展。入驻企业要求严格执行中华人民共和国安全生产法、国家劳动部颁发的建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定以及针对消防安全的专项法律法规。还有国家经贸委组织制定的职业安全健康管理体系指导意见和职业安全健康管理体系审核规范。本项目工程的安全设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投入生产和使用。10.3 劳动保护和安全卫生措施 本项目是以房屋建筑工程为主的建设项目，再设计和施工过程中必须注意以下几个方面：1. 总图布置上考虑到项目区与外界及内部区间的合理设置，项目区内同时考虑到道路和绿化等布置；在较大噪声源处采取隔声设施。各种设备选用国内先进的设备，提高设备自动控制能力，以减少操作人70、员与机器长时间接触，减少接触污染。2. 电器设备及插座均做接地处理，机械设备安装防护罩或防护栏板，对各种设备、仪器要定期检查和维修，卫生间设置通风设施，保证空气新鲜畅通。3. 室内设有防火器具，设劳动安全专职检查员1人，定期进行安全检查。4. 整体设置报警系统，便于各种信息的快速传递及联络。5. 按劳保规定，及时向有关人员发放工作服等劳动保护用品。6. 定期对职工进行身体检查，尤其是食堂餐厅及服务人员以确保工作人员的身体健康。7. 合理布置现场机械设施，避免对周围区域产生有害干扰；施工现场设置围挡，采取措施保障施工场地周边人群、设施的安全。8. 满足供热、供电等各环节管、线路畅通，设备安排合理71、，操作地设有宽敞通道，以保证人员操作安全。9. 建立必要的规章制度，坚持“安全第一、预防为主”的方针，做到安全供电、供热、和卫生等，按规章制度严格检查落实。发现问题及时处理和纠正。10. 对发热设备及管道一律采用保温措施，以防烫伤事故发生。11. 安全用电，本项目配电实行三级用电保护，并设置防雷保护与接地系统。12. 给水水源由地下水机井提供，管道密闭、卫生。13. 采用密闭压力给水设备供水安全卫生。14. 生活污水经过净化粪池后排入镇排水干线。15. 各卫生间、制作间、洗涤间地面铺地砖，墙面贴墙面砖。便于清洗和消毒。16. 采用非传统水源时，采取安全用水措施。雨水、再生水等传统水源在储存、输72、配等过程中要有足够的消毒杀菌能力，且水质不会被污染，以保障水质安全；供水系统应设有备用水源、溢流装置及相关切换设施等，以保障水量安全。10.4消防措施10.4.1设计依据1、 建筑设计防火规范2、 民用建筑设计通则（GB50352- 2005年版）10.4.2防火原则防火设计应贯彻“预防为主，防消结合”的方针，努力杜绝火灾发生。一旦发生火灾，又能使火灾得到及时有效的控制和扑灭，使经济损失降低到最小。10.4.3建筑防火设计一、 总平面总平面布置严格按照现行防火规范设计，以满足安全、防火和消防要求。建筑物之间留有足够防火距离，并设有消防通道或场地以供消防车通行，符合防火规范设计要求。所有管道穿过73、隔墙楼板时用石棉毡将其周围的空隙填实。所有电缆井、管道井均设防火隔断。二、 建筑1、本项目建筑物耐火等级设为二级，火灾危险性为乙类。2、本项目紧挨主干道路，院内道路可作为消防通道，可抵达院内的各个角落。3、综合楼楼内走廊设置消火栓，并设置火灾自动报警系统，按消防规程配备灭火装置。厢房也按消防规程配备灭火器等消防设备。4、建筑物的安全出口分散设置，安全出口的数量、疏散通道的位置及宽度均按规范设计。给排水防火设计（1）、 室外消火栓给水设计供水量为15L/s；室内消防给水设计供水量为25L/s。（2）、 本工程消防水量标准序号消防系统名称消防用水标准火灾延续时间消防用水量1室外消火栓系统15L/S74、2H108 m32室内消火栓系统25 L/S2 H180m3 电气防火1、建筑电气设计中设火灾事故照明和疏散指示装置。2、本项目建筑物设有防雷装置。第十一章组织机构与劳动定员11.1项目组织机构及工作制度11.1.1组织设计的原则（1）利于项目正常运行，符合国家和地方政府有关文件规定的原则；（2）体现科学性和整体性；（3）精简、效能、统一，有利于提高管理水平、工作效率和经济效益。11.1.2企业组织机构在市场化的运行机制下，管理体制要确保服务中心高效运作，要树立现代企业管理理念，建立能够履行服务中心各项职能的管理体系。本项目组织机构按照工作职能划分为三大部门：综合服务部、行政事务部和后勤保障部75、。具体组织机构设置如下图：老年公寓组织机构图11.1.3工作制度本项目根据实际需要确定工作时间，管理人员采用一班工作制，每天工时8小时，服务人员采用两班轮流制。管理制度一、学习和会议制度 1、每月制定集中学习日，学习内容为党的政策和法规、敬老院各项规章制度，评比好人好事。 2、每周制定一天工作人员集中学习日，要求每季写出一篇学习心得体会。 3、每季季末召开一次民主生活会，主要内容是：通报院办经济收支情况，学习党和国家有关政策和法规，开展批评与自我批评，进行工作自查，交流思想。 4、会议要求充分发扬民主，做到人人发言，畅所欲言，互相尊重，互相支持，互相信任，相互理解。 二、财务管理制度 1、敬老76、院种、养、加工及所有经营收入，有关部门捐款捐物，上级民政部门、乡政府的拨款、财产转让、出租收入、利息收入等均应入帐。 2、实行一支笔审批制度，所有开支均需报院长审批，重大支出需院务委员会集体讨论，并报上级批准。 3、支出凭证（除老人生活费开支发票外）必须符合国家规定，并有经手人、证明人和领导签字，财会人员方可报帐。 4、严禁挪用公款，严禁以任何名义、任何理由将公款借给或变相借给个人。 5、公寓里所有的固定资产都要入帐，其它财产要有财产清查表并列入移交。 6、财会人员应妥善管好敬老院的款、物等，严格按照现金管理条例，单位库存现金原则不能超过200元。出现公款被盗应由出纳赔偿。 7、财会人员要忠于77、职守，严格执行财经纪律和财政政策，正确履行会计法赋予的权利和义务，为院理好财，当好家。 8、院长在财务开支审批中，要严格按照财经纪律办事，五保金只能用于院民生活，不得挪作他用。不得滥发奖金、补贴和实物。 9、院工作人员不得利用职权和工作之便谋取私利。在业务来往中绝不允许行贿受贿、收礼送礼、收取回扣和馈赠。 10、院领导和工作人员必须自觉做到廉洁自律，改进工作和生活作风，抵制各种不正之风。 三、卫生保健制度 1、建立卫生责任制，实行卫生区包干，对绿化区、公共场所、厕所的卫生由专人负责，院民住房内外卫生由院民自己负责，生活不能自理的院民住房卫生由护理人员负责。 2、院民房间要通风、无异味、无明显灰78、尘、污迹和蜘蛛网，窗明地净，衣物摆放整齐；公共场所、绿化区做到无纸屑、烟头、杂物、垃圾等；水沟、下水道要保持畅通、清洁。 3、个人卫生做到“五勤”：勤洗手、勤剪指甲、勤洗澡、勤理发、勤洗衣服。禁止随地吐痰、随地大小便，保持良好的卫生习惯。 4、坚持一天一小扫、一周一大扫、一周一小评、一月一初评、一季一大评的卫生评比制度。 5、搞好食堂卫生，严防病从口入，食堂要勤打扫、餐具要勤消毒，严禁购买和使用腐烂、变质食品。 6、对养员进行定期体检，建立养员健康档案。医务室必须备有常用药品。 7、组织养员开展文体活动，提供有益院民身心健康的娱乐，严禁赌博行为。 8、定期给老人和护理人员讲授有关心理护理、饮食79、护理、自我保健、老年常见疾病的护理等有关知识，提高自我防护能力。 四、食堂管理制度 1、厨房的炊具和公共物品必须指定专人负责保管，进出物品要登记造册，损坏和消耗的物品需经院长同意方可报损。 2、食堂的库存，如大米、食油、调料等存放在保管室内，指定专人保管，进出库要登记并做到帐物相符。 3、安排好食谱，讲究干湿相济，荤素搭配，按时就餐。 4、坚持公开办事制度，伙食费用每月结算公布。 5、工作人员、来客到食堂用膳应交伙食费。 6、成立膳食委员会，由老人代表和有关人员组成，膳食委员会每月召开一次会议，听取意见，改进膳食。11.2劳动定员本项目建成运营后，共设置床位240张，考虑到老年公寓的实际情况，80、劳动定员人数为68人。具体分配情况见下表：劳动定员表序号部 门人 数管 理职员其 它合 计1院长办公室1122行政事业部办公室123财务室1123综合服务部部服务组13031医护组178接待组1234投资发展部餐饮组11213供勤组156合 计86068第十二章项目实施进度本项目为老年公寓项目建设，从第1年4月开始，经过18个月建设期，将于第2年9月全部完成建设，继而投入经营使用。具体进度安排，如表12-1。项 目 实 施 进 度 表表12-1工程阶段分项工程第1年第2年456789101112123456789前期准备可研立项规划报批工程设计施工招标施工准备及施工建安施工水电施工配套工程施工81、竣工验收竣工验收第十三章 招投标管理13.1招标范围及依据根据中华人民共和国招投标法和原国家计委员会第3号令工程建设项目招标范围和规模标准规定的有关规定，项目工程施工达到下列标准之一的必须进行招标：1、 单项合同估算价在200万元人民币以上的；2、 重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的；3、 勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；4、 单项合同估算价低于以上三条规定标准，但项目总投资额在3000万元人民币以上的。根据上述规定，本项目全部进行招标。13.2招标组织形式招标的组织形式有自行招标和委托招标，根据国家发展计划委员会制订的工程建82、设项目自行招标试行办法，自行办理招标事宜对招标单位有一定要求，因此，结合项目建设单位的实际情况，本项目招标组织形式拟采用委托招标。13.3招标方式根据各项目费用估算金额，本项目招标的方式除建筑工程采用公开招标外，其余均采用邀请招标；招标组织形式采用委托招标。13.4招标初步方案 招标的基本情况见表13-1招标基本情况表表13-1招标内容招 标范 围招标组织形式招 标方 式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标设计建筑工程安装工程监理主要设备重要材料其他十四章 投资估算与资金筹措14.1建设投资费用估算 一、工程费用估算1、 建筑工程费用估算建筑工程费用采用单位建筑工83、程投资估算法，即以单位建筑工程量投资乘以建筑工程量总量计算。经估算，建筑工程费合计448万元，具体估算结果见附表1-1。2、 设备及工器具购置费 该项目设备及工器具购置费估算为91.5万元，详见附表。3、 安装工程费安装工程费按设备及工器具购置费的15%进行估算，共为13.7万元。以上工程费用合计为553.2万元。二、工程建设其他费用工程建设其他费用包括前期工程费、建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、工程保险费、竣工验收费等，合计37.4万元，详见附表1-3。 三、预备费估算在项目建设过程中，考虑项目实施过程中可能发生难以预料的支出，需估算一定的预备费；工程预备费估算按工程费用和工程建设其84、他费用之和的3%比例进行估算，为17.7万元。四、建设投资费用=工程费用+工程建设其他费用+预备费 =608.3万元建设投资估算详见附表1。 14.2流动资金和建设期利息估算一、流动资金流动资金用于项目启动时燃料动力及人员工资等支出，按同行业类似项目经验估算流动资金100万元。二、建设期利息该项目无银行贷款，不产生建设期利息。14.3项目建设总投资及资金筹措 项目建设总投资=建设投资+流动资金+建设期利息=708.3万元，全部由建设单位自筹。第十五章 财务分析15.1财务评价基础数据及参数选取一、财务评价依据根据建设项目经济评价方法与参数（第三版）的有关规定，以及项目单位提供的有关基础材料。二85、财务评价基础数据项目计算期设定11年，其中建设期设定为1年，经营期10年。在建设期内，项目单位应做好市场宣传，预计项目计算期第2年（含建设期）投产，就能达到设计生产能力的100%。15.2收入及税金估算一、营业收入项目建成后，共设置床位240张，收入主要来源于入住老人缴纳费用。其中老人入住费用按照不同条件和不同护理程度分不同档次收费，参照本地区其他养老机构价格，本项目价格标准为：完全卧床养员2600元/人.月，设置30床；半自理养员2200元/人.月，设置50床；完全自理养员1800元/人.月，设置160床。预计项目运营期达年产收入合计为571.2万元。二、营业税金及附加计算根据国家优惠政策86、，本项目免收各种税费。营业收入估算详见附表3。 15.3成本费用估算一、营业费用该项目营业费用指出主要为饮食支出，年需费用为159.4万元。二、燃料动力费该项目投入使用后，燃料动力费用包括水、电、煤等，经估算，年需燃料动力费为43.6万元。三、工资及福利费用项目建成后劳动定员为68人，人均工资为2000元，福利费按工资额的14%估算，则年需支出186万元。 四、修理费根据该项目的特点，年修理费按折旧费30%估算。五、其他费用其他费用是指在制造费用、管理费用、财务费用和销售费用中扣除经营成本、工资及福利、折旧费、修理费、摊销费、销售费用、利息支出后的费用，根据该项目的特点，其他费用按上述四项费用87、之和的10%计取。六、 经营成本经营成本按一-五项费用之和计算。七、 折旧费该项目固定资产原值592.6万元，其中，建（构）筑物原值487.9万元，设备原值104.7万元（含预备费和建设期利息）。固定资产折旧年限：建（构）筑物平均20年，设备平均10年。固定资产净残值率取5%。固定资产折旧费估算见附表5。 八、 摊销费该项目其他资产原值15.7万元，摊销年限5年。无形资产和其他资产摊销费用估算见附表6。 九、 财务费用该项目无银行贷款，不产生财务费用。十、 总成本费用总成本费用为六-九项之和，计提估算详见附表4。 15.4财务评价一、财务评价说明1、 所得税 本项目免收所得税2、 利润及利润分88、配情况利润及利润分配情况见附表7。通过利润及利润分配表计算得出：在整个经营期内，获利润总额1062.2万元，平均年或利润总额106.2万元。提取盈余公积金（按10%提取）后，在整个经营期内，累计未分配利润为956万元。3、 单位运营成本单位运营成本=年平均运营成本/床位总数 1.94万元/床。二、财务现金流量1、 项目财务现金流量项目财务现金流量详见附表8， 由该计算得出：财务内部收益率 FIRR=15.44%财务净现值FNPV=226万元（ic=10）投资回收期Pt=6.27年（含建设期）由此可见，该项目财务分析结果是可行的。2、 投资利润率投资利润率=100%=14.75%计算结果表明，该89、项目投资利润率大于行业平均值要求，说明单位投资对企业利润贡献水平达到并超过了本行业的平均水平。15.5不确定性分析一、盈亏平衡分析 BEP(c)=100%=70.7%BEP(销售收入)=年营业收入BEP(c) =404万元。盈亏平衡图计算结果表明，项目盈亏平衡点较低，说明项目生产经营能力只要达到设计能力的70.7%，年营业收入达到404万元时，就可以盈亏平衡，达到保本运营。15.6项目敏感性分析财务评价以基本数据为基础，具有不确定性。对财务基本数据中的营业收入、经营成本、建设投资三项因素分别做出不利于企业效益的增加或降低5%幅度的变化，以判断其单因素变化对财务评价指标的敏感程度，敏感性分析详见90、下表：敏感性分析表序号不确定因素变化率（%）IRR（%）敏感系数（%）基本方案15.441营业收入5%20.86.94-5%9.68-6.942经营成本5%11.13-5.58-5%19.495.583建设投资5%14.27-1.52-5%16.661.52从上表可以看出：营业收入为最为敏感因素，只要营业收入增长（或减少）1%，财务内部收益率便增加（或减少）6.94%，其次是经营成本和建设投资。15.7财务评价结论 通过利润和利润分配表计算得出，该项目在整个经营期内，获利润总额1062.2万元，平均年或利润106.2万元。能够维持项目的正常运营。作为福利性项目，该项目财务分析结果是可行的。第十91、六章 风险分析及评价16.1项目主要风险因素识别本项目的主要风险是建设风险、经营管理风险和人才流动风险。1、 建设风险#老年公寓建设项目是属于私营企业投资的项目，社会影响较大，建设过程中存在着诸多风险。2、经营不善带来的风险项目投入经营后，主要面对的是老年群体，而老年群体的主要特征是，身体素质较差、行动不便、视力模糊等问题，如果经营管理不善，将存在极大的风险。3、人才流动风险 企业的竞争归根结底是人才的竞争。该类企业对管理型和服务型人才的需要都很迫切，行业间人才的流动是很普遍的现象，但重要的管理人员和服务人员的流失，对企业的发展也会带来不可忽视的影响。16.2防范和降低风险措施 避免风险的主要92、对策应是：1、 在建设过程中，建立严格的组织管理体系，严格按照中华人民共和国招投标法的有关规定进行招投标活动，加强管理和监督，严格按照国家有关标准组织施工并验收，以确保施工质量，另外要求建设单位和施工单位要精心组织、严格管理、强调施工安全，杜绝和防范建设中的各种风险。2、科学经营并制定完善的管理制度，各部门紧密配合，严格抓好各项工作，切实提高经营意识。定期对工作人员进行考核，并组织培训学习，以提高其护理或管理能力，同时，针对养员也要进行安全教育知识教育，采取有效措施，将经营中可能存在的风险降到最低。3、建立有效的激励机制，使机构的工作人员始终保持旺盛的工作热情，把机构员工的利益与企业的发展紧密93、地联系在一起；其次，加强职工队伍的服务培训，尊重知识，重视人才，不断提高工作人员的生活待遇，改善工作条件，形成企业凝聚力，做到吸引人才，留住人才。第十七章 社会评价17.1项目对社会的影响分析项目对#市老龄人的影响目前，#市60周岁以上的老年人达13万之多，占总人数的11.5%以上，而且正在快速增长。#市现有养老机构已满足不了养老的需求。庞大的老年队伍给各家庭及社会都带来巨大的压力。该项目的建设，增加了项目区的养老能力，面对老年人需求多样的变化趋势，该老年公寓将提供多样化、便利化、高标准的服务，以满足其需求，有效地缓解了当地的养老压力。项目对#市养老事业发展的影响养老产业是继教育产业、房地产业94、文化产业、旅游产业等之后兴起的又一具有广阔前景的产业。该项目对于推动#市养老事业的发展具有重要的意义。本次项目建设，是顺应社会发展要求的产物。项目建成后，将缓解项目区及其周边地区养老机构的压力，并可改善项目区养老设施不足、陈旧等问题。为养老事业发展做出巨大的贡献，建立一个面向新时代、新市场，一所集医疗、康复、养老、娱乐、休闲、教育为一体的老年公寓。17.2项目与所在地区互适性分析当地政府部门对项目建设的态度及参与程度近年来，#市各级政府十分重视养老事业的发展，制定了一系列促进养老事业发展的政策措施，积极探索建立与社会主义市场经济体制和社会发展相适应的养老运行机制。按照投资多元化、服务对象公众95、化、服务形式多样化、服务队伍职业化的总体要求，实现养老服务社会化、产业化的要求。由此可见，本次项目建设是适应当前国家福利社会发展的必然趋势，符合国家及各级政府的工作要求，得到了各级政府的支持，尤其对#市及#市的福利社会化的发展，将起到推动作用。项目所在地各级组织对项目建设的态度及参与程度一个组织一定要存在于一定的地理区域和社会关系中才能更好地发挥其功能，建立一个这样现代化的高水平养老公寓，对于提高所在地区的经济以及社会影响力方面的作用是十分重要的。也具有提高本地区资源利用率，带动该地区经济发展的意义。因此项目所在地的各级组织对于该项目的建设所持有的态度是积极肯定的，该项目的建设也是顺应本地区经96、济发展、利用本地有利资源优势的要求。当地群众对项目建设的态度及参与程度项目的建立大大提升了#市的养老能力，从而有效缓解了项目区及周边地区的养老压力，不仅为当地提供了一个健康、快乐、和谐、舒适的环境，而且也为当地的剩余劳动力提供了几十个就业机会。项目的建立得到了当地群众的大力支持。17.3社会评价结论本项目建成投入使用后，可以解决240名老年人养老需求。实施本项目是#市经济社会发展的需要，是关注民生、维护民利、发展养老事业的需要，是维护社会稳定和创造孤寡老人安居乐业环境的需要，更是夯实和谐社会基础、提升孤寡老人生活质量和城市文明程度的需要。项目的实施不仅可以改善#市养老事业基础设施建设落后的局面97、，整合养老资源，健全养老服务，创新养老服务方式，强化养老服务体系，还可以以该项目建设为基础，通过努力，逐步建立与社会主义和谐社会相适应，覆盖全市所有孤寡老人、服务主体多元、服务功能完善、服务质量和管理水平较高的社会福利服务体系，具有良好的社会效益。第十八章 结论及建议18.1 结论1、 #老年公寓的建设工程，是经济和社会效益显著的民心工程。本项目的建设体现了三个有利于：一是有利于#市关注民生建设的进程；二是有利于拉动#市养老产业的快速发展；三是有利于缓解项目地的养老压力。2、 该项目的建设符合国家及地方各级政府的发展规划要求。3、该项目建设条件好,项目的建设得到#市人民政府的大力支持，项目建成98、后可以充分利用当地优越的自然条件，吸引当地及周边或其他城市的老人来此安度晚年。 4、 从市场需求来看，本项目的建设既满足#市的养老需求，也满足养老产业发展的需求。拥有广阔的发展前景。 5、项目的建设新增就业岗位近60个，给当地的剩余劳动力带来了新的就业机会。综上所述，本项目是一项社会公益性很强的建设项目，是一项惠及当地百姓的民心工程，符合国家及#市的相关政策，其实施有利于解决当地严峻的养老问题，改善养老环境。在实现项目的基本目标，产生较好的经济效益的同时，更将创造良好的社会效益和环境效益。该项目规模适宜，技术方案合理，公用及辅助设施条件较好，符合国家城市规划的要求，市场前景良好，经济效益、社会效益和环境效益显著，因而该项目的实施具有可行性和必要性。18.2 建议1、 该项目一次性投资较大，开工建设后应按照建设进度计划足额筹措资金并合理安排，以保证该项目建设工程顺利进行。2、该项目建设投资均为估算，随着设计基础资料的不断完善，将根据实际情况进行调整。3、项目面对的群体为老年人，所以前期勘察设计工作尤为重要，设计工作要坚持以老人为本，考虑全面，设计科学合理，让老年人居住方便、安心、放心。4、制定完善的经营制度，并做好宣传推广工作，使项目投入经营后即达到设计经营能力的100%。5、定期对工作人员进行培训，以提高服务水平，为老年人营造舒适、温馨、和谐、友爱的居住环境。